Visitatierapport Elk Zijn Huis, Tervuren

Visitatierapport Elk Zijn Huis, Tervuren

Visitatiegesprekken op 10 en 11 juni 2013 Definitief visitatierapport van 26 oktober 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Elk Zijn Huis Datum voorlopig visitatierapport: 16 juli 2013 Datum visitatiegesprekken: 10 en 11 juni 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 18 september 2013 Erkenningsnummer SHM: 2600 Contactgegevens SHM: cvba Elk Zijn Huis Lindeboomstraat 116 - 3080 TERVUREN 02/766 01 70- Fax : 02/766 01 79 [email protected] www.elkzijnhuis.be Directeur: Roel Moens Voorzitter: Karel Servranckx Werkgebied: Bertem, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenokkerzeel, Tervuren, Wezembeek-Oppem en Zaventem Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Gerard van Bortel, commissielid Peter Wittocx, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Elk Zijn Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 2 VAN 48

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 8

4. PRESTATIES VAN SHM ELK ZIJN HUIS ................................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ............................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ........................................ 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID............................................................................................. 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................ 24 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ......................................... 30 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ................................................................................... 37

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 41 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 41 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN......................................... 42 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID .................................................................................. 42 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ............................................................................................................. 42

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 43 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 45


PAGINA 3 VAN 48

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de SHM Elk Zijn Huis.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;


PAGINA 4 VAN 48

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. 1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10.

Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 48

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid


OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk


OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1



PAGINA 6 VAN 48

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Op 7 januari 1923 werd op initiatief van het toenmalige gemeentebestuur van Tervuren een burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve opgericht. De eerste 50 jaar (1923—1973) was Elk zijn Huis enkel werkzaam in Tervuren. Door aansluitingen van omliggende gemeenten en door vrijwillige fusies met bestaande maatschappijen breidde het gebied na 1973 stelselmatig uit. Volgens de prestatiedatabank bestaat het ‘werkingsgebied’ 2011 van de SHM uit zeven gemeenten, namelijk Bertem, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenokkerzeel, Tervuren en Zaventem. Deze gemeenten zijn aandeelhouders en ook vertegenwoordigd in het bestuur, dit naast een belangrijk aantal private aandeelhouders. De SHM ontwikkelt en verhuurt echter ook woningen in een achtste gemeente, Wezembeek-Oppem. En kort voor de visitatieperiode liepen er gesprekken met de gemeentebesturen van Hoeilaart en Overijse opdat Elk Zijn Huis ook hier een sociaal woningaanbod zou realiseren. De SHM ambieert projecten te kunnen ontwikkelen in heel de ‘druivenstreek’ (Overijse, Huldenberg, Hoeilaart en Tervuren). In de periode van de visitatiedagen heeft Elk zijn Huis een effectief woningaanbod in acht gemeenten ten oosten van Brussel. Deze acht vormen samen een aaneengesloten gebied, gelegen tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Vlaams-Brabantse provinciehoofdstad Leuven. Daarmee ligt ze aan weerszijde van de arrondissements-grens van Leuven met Halle-Vilvoorde. Tussen deze gemeenten vinden we twee faciliteitengemeenten, Kraainem en Wezembeek-Oppem. Elk Zijn Huis is de enige actieve sociale huurmaatschappij in dit gebied, met uitzondering van de gemeente Wezembeek-Oppem, waar (vooral) de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (Sint-Pieters-Leeuw) sociale huurwoningen aanbiedt. In de acht gemeenten vinden we geen gemeente met een echte centrumfunctie. Verplaatsingen met openbaar vervoer lopen vooral over ofwel Brussel ofwel Leuven. Elk Zijn Huis wordt beoordeeld als een zuivere huurmaatschappij. In de periode 1924 – 1992 heeft de maatschappij zelf of een met Elk Zijn Huis gefuseerde SHM meer dan 1.000 koopwoningen gerealiseerd. De laatste decennia heeft de SHM het accent gelegd op de bouw van huurwoningen en -appartementen. Momenteel werkt de SHM aan vier gemengde projecten in Wezembeek-Oppem, Steenkokkerzeel en Kraainem. Elk zijn huis beschikt dan ook over een vrij jong huurpatrimonium. Van de op 31.12.2011 beheerde Bertem woningen is 54% gebouwd na 1990. Huldenberg Waar bij de SHM’s in Vlaanderen het Kortenberg gemiddelde op 20% ligt, beheert Elk Kraainem Zijn Huis einde 2011 slechts 13,8% Steenokkerzeel woningen gebouwd voor 1970. Tervuren

Volgens de gegevens in het jaarverslag verhuurde Elk Zijn Huis op 31.12.2011 1.783 woningen, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

Wezembeek-Oppem Zaventem

PAGINA 7 VAN 48

Wezembeek-Oppem inbegrepen, waarvan 14 worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel en 12 winkels en lokalen. Tervuren en Zaventem zijn elk goed voor meer dan 1/4de van het woningaanbod van de maatschappij. In Wezembeek-Oppem vinden we het kleinste aandeel woningen van Elk Zijn Huis, (< 2%) gevolgd door Huldenberg (4%). In het huurpatrimonium van Elk Zijn Huis zitten 140 Vlabinvestwoningen. Deze liggen verspreid over de gemeenten Huldenberg, Tervuren, Wezembeek-Oppem en Zaventem. Vlabinvest (1) is een aparte organisatie en financieringssysteem, waarmee de Vlaamse Regering mensen met een klein tot middelgroot inkomen wil helpen om betaalbare huur- of koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te vinden, zodat ze in hun buurt kunnen blijven wonen. Elk Zijn Huis maakt veel gebruik van dit systeem. Meer dan de helft van alle gerealiseerde Vlabinvest-huurwoningen vinden we terug bij deze maatschappij. In vijf van de acht gemeenten is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. Hier wordt het in het sociale huurbesluit opgenomen element lokale binding nog verengd, waardoor personen die in een periode in de gemeente wonen een grotere kans op een SHM-woning maken. In Bertem bijvoorbeeld krijgen kandidaat-huurders die 10 jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond of er in de 3 jaar voor de toewijzing wonen voorrang. In Steenokkerzeel, Kortenberg en Zaventem is een cascadesysteem van toepassing, waarbij eerst de woningzoekende die onafgebroken in de gemeente woont voorrang krijgt, vervolgens diegene die er 10 jaar woont of heeft gewoond, en ten slotte de kandidaat-huurder die er 3 jaar woont of woonde in de 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing. Volgens de SHM kiezen de gemeentebesturen niet langer voor een toewijzingsreglement om zo de ‘verfransing’ in de Vlaamse rand te weren, maar wel om de sterke instroom van hoofdzakelijk arme en allochtone inwoners uit het Brussels Gewest tegen te gaan. Ook de faciliteitengemeenten Kraainem en Wezembeek-Oppem bereiden een dergelijk lokaal toewijzingsreglement voor. Om de zelfde reden aarzelen sommige gemeenten om het sociaal woningaanbod nog verder uit te breiden.

3.2 Beschrijving omgeving In de 7 gemeenten van het werkingsgebied van de SHM Elk Zijn Huis wonen einde 2011 meer dan 45.000 huishoudens. Volgens de prognoses zal dit aantal tegen 2020 met 9% toenemen. De leeftijdscurve van de bevolking vertoont in vergelijking met Vlaanderen een vrij doorsnee beeld, met 19% tussen 18 en 34 jaar en 42% tussen 35 en 64. Het aandeel inwoners ouder dan 65 jaar ligt echter lager, met 15% tegenover 18% in Vlaanderen. Ook het aandeel leefloontrekkers ligt lager, met 1,8 per duizend inwoners tegenover 2,2 in Vlaanderen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen van de inwoners in de betrokken gemeenten ligt met 18.700 euro meer dan 2.000 euro (= 12%) boven het Vlaamse gemiddelde. Bij de huurders van Elk Zijn Huis vinden we ‘slechts’ 22% gezinshoofden die 65 jaar zijn of ouder, waarmee de SHM bij de 10% SHM’s zit met het laagste aandeel. Een 13% van de gezinshoofden is niet van Belgische nationaliteit, hierin zit de SHM bij de 33% SHM’s met het hoogste aandeel. Bijna 45% van huurders zijn alleenstaanden. Het mediaan netto-belastbaar inkomen zit net onder 1 Vlabinvest nv bouwt in samenwerking met (onder meer) huisvestingsmaatschappijen koop- en huurwoningen. De belangrijkste verschillen met de gewone sociale huurwoningen is het andere toewijzingssysteem (wonen of werken in de gemeente, hogere inkomensgrenzen) de financiering (3% leningen i.p.v. NFS2 of FS3), de huuropbrengsten (nietinkomensgerelateerd en de SHM heeft veel grotere vrijheid bij het bepalen ervan), en de woningen zelf, waarvan de oppervlaktenormen ongeveer 10% hoger liggen dan bij de traditionele sociale woningen.


PAGINA 8 VAN 48

de 9.000 euro. Hiermee zit de maatschappij bij de 25% SHM’s met het laagste inkomen. Het is tekenend dat Elk Zijn Huis de juiste doelgroep bereikt, dit in een regio gekenmerkt door een hoog aandeel hoge inkomens. De mediaan-verkoopprijs voor een woning in deze regio zit met 271.000 euro 38% boven de mediaan voor Vlaanderen. De mediaanprijs stijgt wel minder snel, in de periode 2007-2011, met 24% tegenover 27% in Vlaanderen. Voor een appartement zit de mediaanprijs (215.000 euro) ‘slechts’ 16% boven Vlaanderen. Het grootste prijsverschil vinden we echter in de bouwgrondprijs. De mediaan verkoopprijs per m² bedroeg 314 euro in 2011, of 60% meer dan de mediaanwaarde voor Vlaanderen. In de afgelopen 5 jaar is die prijs met 21% toegenomen, wat lager ligt dan de stijging in Vlaanderen (bijna 25%). Deze ‘rijke’ regio heeft in verhouding veel open bebouwing, 38% tegenover 31% in Vlaanderen. Gesloten bebouwing en appartementen zijn beduidend minder aanwezig, namelijk 19% gesloten bebouwing tegenover 25% in Vlaanderen, en 18,5% appartementen tegenover 24%. Bij de SHM zien we een tegengesteld beeld; 64% van haar aanbod bestaat uit appartementen. Dat maakt dat bijna 13% van de appartementen in het werkingsgebied eigendom is van de SHM. Net als elders in de provincie Vlaams-Brabant is het aandeel sociale huurwoningen in de gemeenten vrij laag. Wezembeek-Oppem vormt de uitzondering. Ten opzichte van het aantal huishoudens telde de gemeente bij de nulmeting (31.12.2007) 8,8% sociale huurwoningen. Hierin zitten ook de Vlabinvestwoningen, die voor de berekening van het bindend sociaal objectief (BSO) mee in rekening worden genomen. Deze gemeente kreeg bijgevolg een beperkte groei met 11 wooneenheden opgelegd. Het aantal sociale huurwoningen is hier sindsdien echter gedaald. Met 34 huurwoningen is Elk Zijn Huis een kleine speler in deze gemeente. In de overige 7 gemeenten is de SHM de enige speler die sociale huurwoningen bouwt en beheert. Het aandeel sociale huurwoningen bij de nulmeting varieerde tussen 1,85% (Huldenberg) en 4,76% (Bertem). Deze gemeenten kregen met in totaal 774 te realiseren huurwoningen een serieuze BSO-groei opgelegd. Op 31.12.2011 had de SHM hiervan 1/3de gerealiseerd.


PAGINA 9 VAN 48

4.

PRESTATIES VAN SHM ELK ZIJN HUIS

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Elk Zijn Huis presteert goed op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Met een gemiddelde van 44 nieuwe sociale woningen per jaar over de periode 2007-2011 behoort de SHM tot 10% best presterende SHM’s in Vlaanderen. Door de vele concrete projecten die op stapel staan is de continuïteit verzekerd. Hiermee zal de maatschappij de komende jaren haar patrimonium aanzienlijk uitbreiden. - De SHM realiseerde in de periode 2007-2011 jaar 220 nieuwe sociale huurwoningen in 14 verschillende projecten, verspreid over de acht gemeenten. Met een gemiddelde van 44 woningen per jaar groeide het patrimonium van de SHM in de periode 2007-2011 jaarlijks met 2,5%. Meer dan 80% van alle SHM’s ziet haar woningaantal minder snel aangroeien. - Het aantal aangemelde huurwoningen tot eind 2011 bedraagt 50 eenheden en is aan de lage kant, 80% van de SHM’s doet immers beter. Maar de SHM zal op korte termijn nog 120 woningen te realiseren, waarvan de financiering en de planning helemaal rond zijn. Daarmee zal het patrimonium nog met ongeveer 6,8% aangroeien. Meer dan twee derde van de SHM’s kan zo’n groot aantal concrete nieuwe woningen niet voorleggen. Naast de gegevens uit de prestatiedatabank blijkt evenwel uit het jaarverslag 2011 en in de gesprekken bij de visitatie dat Elk Zijn Huis voor de volgende jaren over 14 concrete projecten voor 229 huurwoningen beschikt, wat aanzienlijk meer is dan hoger vermeld. Daarenboven heeft de SHM nog 9 bijkomende projecten voor nog eens 269 woningen in voorbereiding. De visitatiecommissie verzoekt de SHM deze projecten vroeger aan te melden bij de VMSW. - De SHM kijkt verder dan haar traditionele zeven gemeenten om projecten te realiseren. Op vraag van Vlabinvest bouwt en verhuurt de SHM ook woningen In Wezembeek-Oppem. In samenspraak met de gemeente Hoeilaart wordt hier een eerste project voorbereid. En ook in Overijse wil de SHM woningen realiseren. -

Het pleit voor de transparantie die Elk Zijn Huis nastreeft dat de maatschappij in haar jaarverslag 2011 expliciet verwijst naar de woningen die gesloopt of vervangen zijn, of verkocht. Tussen 2007 en eind 2011 verdwenen op die manier 60 woningen uit het patrimonium. De reële toename in sociaal woonaanbod bedraagt dus slechts 168 eenheden, waardoor ook de aangroei van het patrimonium geen 2,48% per jaar bedraagt, maar 1.38%. Het netto gemiddelde per jaar is dan niet 44, maar wel 34.

-

Niettemin levert Elk Zijn Huis een belangrijke bijdrage aan het behalen van het BSO van de gemeenten in haar werkgebied. De acht betrokken gemeenten kregen in totaal 774 bijkomende huurwoningen opgelegd. Bij de voortgangstoets op 31.12.2011 waren hiervan 260 gerealiseerd. Blijven verspreid over het werkgebied nog 514 te realiseren woningen, vooral in Bertem, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem en Zaventem. In Steenokkerzeel en Tervuren is het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 10 VAN 48

aantal woningen die de SHM in project heeft meer dan toereikend om het BSO te halen. Ook Zaventem haalt 4/5de van haar BSO met de projecten van Elk Zijn Huis. -

Algemeen zijn bovenop de geplande projecten en de projecten in voorbereiding nog ongeveer 250 bijkomende huurwoningen nodig, opdat elke gemeente het BSO zou halen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeente. Het is aan te bevelen dat de gemeenten en Elk Zijn Huis afspraken maken om dit objectief tijdig te kunnen realiseren. De visitatiecommissie wijst ze erop dat ook andere initiatiefnemers een rol kunnen opnemen in de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen, zoals het SVK of de lokale besturen zelf. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Elk Zijn Huis is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM op vlak van koopactiviteiten niet apart in rekening gebracht, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM’s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.). OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Elk Zijn Huis is historisch een zuivere huurmaatschappij.. In dit visitatierapport worden de prestaties van de SHM op vlak van verkopen van sociale kavels niet apart in rekening gebracht, maar wel meegenomen in de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM’s moeten evolueren tot een echte woonmaatschappij (zie onder OD 5.5.). OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM slaagt er op verschillende manieren in om over voldoende gronden te beschikken voor de realisatie van vele nieuwe projecten. Daarom vindt de visitatiecommissie dat Elk Zijn Huis goede prestaties neerzet voor deze operationele doelstelling. - In 2011 beschikt de SHM over een grondreserve van ongeveer 14 hectare. Daarmee behoort ze tot de 30% SHM’s met de grootste grondreserves. In 2011 heeft Elk Zijn Huis voor ongeveer 2,5 hectare gronden verworven, waarvan 2,3 hectare in Steenokkerzeel en 0,2 hectare in Tervuren. Ze heeft gronden in eigendom in alle gemeenten van haar werkgebied, zij het soms met een bescheiden oppervlakte zoals twee percelen van elk 0,06 hectare in Kortenberg, tot een groot terrein van bijna 6 hectare in Tervuren. - Elk Zijn Huis maakt actief gebruik van alternatieve technieken zoals erfpacht en Vlabinvest. De SHM werkt al lang samen met Vlabinvest. Soms financiert Vlabinvest de bouw van de woningen op gronden van de SHM, zoals bij het project Den Achtergael in Steenokkerzeel. Maar meestal koopt Vlabinvest de gronden aan en verleent ze een erfpacht aan de SHM, zoals bijvoorbeeld in de projecten Vierhuizenstraat in Kortenberg, Bergenblok in WezembeekOppem en Wauteletstraat in Zaventem. In Zaventem gaf de gemeente dan weer een aanpalend perceel in erfpacht aan de SHM. Ook in Steenokkerzeel werd het erfpachtsysteem toegepast, namelijk van gronden door de vzw Goddelijke Voorzienigheid, voor de realisatie van 18 appartementen (zie ook OD 1.5), en het Kasteel van Humelgem door de gemeente, dat door de SHM werd herbestemd tot een sociaal woonproject.


PAGINA 11 VAN 48

- De SHM volgt de mogelijkheden van het voorkooprecht – 571 in 2011 - nauwgezet op, doorgaans samen met Vlabinvest. Deze opportuniteiten worden steeds besproken met de diensten van de betrokken gemeente. Elk Zijn Huis heeft de voorbije jaren herhaaldelijk van dit recht gebruik gemaakt, onder meer bij 5 projecten in Kortenberg (Sint-Catharinastraat, Zavelstraat, Sint-Antoniusstraat, Stationsplein en Gemeentehuisstraat), 2 projecten in Zaventem (Kleinebergstraat en Leuvensesteenweg), en 1 project in Tervuren (Kouterstraat). - De SHM gaat tevens in op de mogelijkheden van de sociale last, zoals bepaald in het gronden pandendecreet (GPD) Dit resulteerde in 2 projecten in Tervuren (Papeblok en Brusselsestraat), 1 project in Bertem (Dorpsstraat) en 1 in Hoeilaart (Sohieplein). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM zorgt voor een breed aanbod van verschillende woningtypen en voor een specifiek aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen. Ze baseert zich hiervoor op het profiel van de kandidaat-huurders, waarbij vooral de grote vraag naar kleinere woongelegenheden doorweegt. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij voor deze doelstelling goede prestaties levert. - In het huidig aanbod (2011) van Elk Zijn Huis vinden we 1.783 huurwoningen waarvan 64% appartementen en 36% eengezinswoningen. Bij de appartementen zijn er met 0 tot 4 slaapkamers, terwijl we bij de eengezinswoningen 1 tot 5 slaapkamers terugvinden. Wanneer er geen onderscheid gemaakt wordt in het woningtype, dan heeft de SHM 59% kleinere woningen van het type 0, 1 en in overgrote meerderheid 2 slaapkamers. Daarnaast heeft ze in haar aanbod 41% grotere woningen met hoofdzakelijk 3 en in mindere mate 4 slaapkamers. De maatschappij beschikt over 29 eengezinswoningen met 5 slaapkamers. - Van de 1.433 kandidaat-huurders heeft 80% een klein gezin met 1 tot 3 gezinsleden, tegenover 16 kandidaten met een groot gezin van meer dan 7 personen. Meer dan 30% van de kandidaten is ouder dan 50 jaar. Dit wijst op een vraag naar kleinere woningen (1 en 2 slaapkamers), woningen voor ouderen, gevolgd door een aantal grotere woningen. Deze vraag wordt bevestigd in de gesprekken. De bestuursleden van de SHM vragen meer aandacht voor kleinere woningen voor eenoudergezinnen, en voor woningen met 5 en meer slaapkamers voor onder meer nieuw samengestelde gezinnen. Ze wijzen ook op een groeiende behoefte aan woningen voor ouderen en voor mensen met een fysieke beperking. In het gesprek met de welzijnsorganisaties komt eveneens de nood aan bijkomende grotere woningen tot uiting, waarvan er bij voorkeur enkele worden voorzien in elke gemeente van het werkgebied. Zij wijzen er op dat een aantal grotere woningen wordt bewoond door gezinnen waar de kinderen ondertussen het huis verlaten hebben. Ze vragen of het stimuleren van een mutatie mogelijk is, waardoor deze woningen vrij komen voor grote gezinnen. - De programmatie van nieuwe woningen beantwoordt aan de nood aan meer kleinere woongelegenheden. Van de 23 nieuwbouwprojecten zijn er 19 waarvan de programmatie naar soort en type woningen al bekend is. Het gaat om 291 bijkomende huurwoningen te verdelen naar 77% appartementen en 23% eengezinswoningen. Het merendeel van de nieuwe woningen bestaat dus uit appartementen. Naar type woningen zijn er in de 19 projecten 64% kleinere woningen (1 tot 2 slaapkamers) en 36% grotere met 3 slaapkamers. Het aandeel kleinere woningen zal na realisatie licht toenemen van 59% tot 60%.


PAGINA 12 VAN 48

Er worden echter geen bijkomende grotere woningen met 5 of meer slaapkamers gepland. De visitatiecommissie adviseert de SHM de vraag en mogelijkheden te onderzoeken om alsnog grotere woningen te bouwen of te renoveren. Daarenboven stelt de visitatiecommissie de SHM voor om deze grotere woningen in elke gemeente te voorzien, waardoor spreiding en sociale mix van deze bijzondere groep huurders worden bevorderd en een aanbod wordt gecreëerd waarmee aan de lokale noden wordt voldaan. - Met de verwezenlijking van Vlabinvest-huurwoningen beschikt de SHM sinds 1998 over een nieuwe categorie woningen. Elk Zijn Huis maakt zeer actief gebruik van deze mogelijkheid, meer dan de helft van alle Vlabinvest-huurwoningen vinden we terug bij deze maatschappij. De SHM put drie belangrijke voordelen uit de samenwerking: de gronden die via Vlabinvest beschikbaar komen (zie OD 1.4.), de middelen die uit de verhuur worden gegenereerd (zie OD 5.4.) en de sociale mix in de gemengde projecten. Door de Vlabinvest met gewone sociale huurwoningen te mengen, worden huurders met een meer verscheiden (inkomens)profiel gehuisvest. Het aandeel Vlabinvestwoningen bedraagt einde 2011 ongeveer 7,5% van het patrimonium. Omwille van de genoemde voordelen wil de SHM dit aandeel uitbreiden naar 10%. Ze heeft tot nu toe 140 Vlabinvest-huurwoningen gerealiseerd, doorgaans in gemengde projecten samen met reguliere sociale huurwoningen in de gemeenten Huldenberg, Tervuren, Wezembeek-Oppem en Zaventem. Er staan nog 7 projecten op stapel in samenwerking met Vlabinvest, waarvan er 3 gerealiseerd worden op gronden van Vlabinvest. - De SHM staat open voor een meer welzijnsgerichte verhuring. Buiten het sociaal huurstelsel verhuurt de maatschappij telkens twee woningen aan de OCMW’s van Tervuren en van Zaventem (lokaal opvanginitiatief) en een woning aan het OCMW van Kortenberg. Negen gelijkvloerse appartementen zijn verhuurd aan het Woon- en Zorgcentrum voor MS-patiënten in het complex Floordam-Steenokkerzeel. In Tervuren en Wezembeek-Oppem huurt Kind & Preventie telkens een woning. Drie woningen in Tervuren worden verhuurd aan personen die worden begeleid door De Hulster vzw (begeleiding van psychiatrische patiënten). Daarenboven wordt een aantal kwetsbare ‘huurders met een beperking’ ondersteund door Begeleid Wonen, onder meer in het pas in gebruik genomen en gerenoveerde Kasteel van Humelgem in Steenokkerzeel en in het Hof van Melijn in Tervuren. - De SHM zet zich ook in voor minder voor de hand liggende doelgroepen. Samen met het gemeentebestuur van Huldenberg werkt de SHM mee aan het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) van Vlaams-Brabant voor weekendverblijven, campings en residentiële woonwagenterreinen. De maatschappij zal hier aangepast wonen realiseren voor de huidige permanente campingbewoners.


PAGINA 13 VAN 48

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Elk Zijn Huis is er in geslaagd om over de periode 2007-2011 een jaarlijks gemiddelde van 44 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De SHM is dynamisch in het aantal initiatieven, in de diversificatie naar verschillende soorten projectlocaties en in de verscheidenheid in woningtypes in functie van verschillende doelgroepen. Elk Zijn Huis maakt optimaal gebruik van de mogelijkheden van Vlabinvest. De SHM levert een belangrijk aandeel van de inspanningen die nodig zijn opdat elke gemeente in haar werkgebied het opgelegde BSO zou halen.


PAGINA 14 VAN 48

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar In vergelijking met de andere SHM’s voldoet al een groot deel van de woningen van Elk Zijn Huis aan de vereisten van het ERP2020. Toch vindt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze doelstelling vatbaar voor verbetering. Tot dusver heeft de SHM onderhoud en renovatie, zij het met behoorlijk resultaat, veeleer reactief aangepakt. Ze is zich daar bewust van en werkt momenteel aan een degelijke onderhouds- en renovatieplanning die het mogelijk moet maken de nodige werken te voorzien. In vergelijking met andere maatschappijen heeft Elk Zijn Huis heeft een opvallend hoog aandeel structureel leegstaande woningen. - De SHM zoekt naar beste aanpak voor het opvolgen van de woningkwaliteit, en durft haar werking hierin te verbeteren. Recent werd de ‘dienst patrimonium’ opgericht. De dienst telt negen medewerkers en een diensthoofd. In deze dienst vinden we de onderhoudsploeg (zes medewerkers), de planning (twee medewerkers) en een halftijdse administratieve kracht. Deze hervorming ging samen met een uitbreiding van het personeelskader van 7 naar 9,5 VTE. - Eind 2011 beantwoordt bijna 80% van alle woningen van Elk Zijn Huis aan alle normen van het ERP2020. Daarmee behoort de maatschappij bij de best presterende SHM’s. Van alle woningen is 83% voorzien van dakisolatie, heeft 88% een energiezuinige verwarmingsinstallatie en beschikt 94% over isolerende beglazing. De SHM maakt zich sterk dat ze de ERP2020 doelstellingen zal halen. - Elk Zijn Huis heeft een traditie in het uitvoeren van onderhoudswerken en lichtere renovaties in eigen beheer. In het jaarverslag 2011 wordt de behandeling van 2.643 meldingen en de opmaak van 3.372 werkorders vermeld. Een technische ploeg van 5 medewerkers is gespecialiseerd in korte interventies en renovaties per woning. Telkens een huurovereenkomst wordt opgezegd, gaat de technische ploeg na of en wat er moet worden hersteld. Daarnaast voert de technische ploeg herstellingen en aanpassingen uit waarvan de kosten ofwel door de SHM ofwel door de huurder worden gedragen. In 2011 heeft de technische ploeg ook 18 woningrenovaties uitgevoerd, meer bepaald het vernieuwen van keuken en badkamer, het vervangen van leidingen, het herstellen van muren en binnenschrijnwerk en het verwijderen van behang. De SHM beschikt daarmee over de mogelijkheden om het onderhoud van de woningen actief op te nemen. - Renovaties van oudere woningen worden omwille van hun complexiteit veelal via een offerteaanvraag uitgegeven aan aannemers. Zware renovaties in wooncomplexen die verder gaan dan de individuele woning worden sowieso in aanbesteding toegewezen Een bijzondere samenwerking vormt het ‘opfrissen en in orde zetten’ van 11 woningen in 2011. Hier werd het schilderen en het plaatsen van nieuwe keukenkasten uitbesteed aan twee sociale tewerkstellingsinitiatieven, namelijk IGO en Wonen en Werken, beide uit Leuven. De de SHM werkt ook samen met Groep Intro, 3W en Televil. De SHM - en volgens haar ook de huurders - prijzen de uitvoering van de werken en de klantgerichte dienstverlening van deze sociale economiebedrijven. De visitatiecommissie vindt dit inschakelen van tewerkstellingsbedrijven een mooie aanvulling op de sociale werking van de SHM. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 15 VAN 48

- In de gesprekken met de ambtenaren, welzijnsorganisaties en huurders komen heel wat verzuchtingen naar boven over de traagheid waarmee sommige herstellingen worden uitgevoerd, wat het imago van de SHM negatief beïnvloedt. De perceptie is dat kosten worden afgeschoven op de huurder, dat nodige herstellingen niet altijd worden uitgevoerd en soms ook veel te laat. De klachten gaan hoofdzakelijk over vochtproblemen, zoals waterinsijpeling, schimmelvorming en kapotte afvoerbuizen. Binnen het bestek van de visitatie is het voor de commissie niet mogelijk om na te gaan met welke werkelijkheid deze uitspraken precies overeenkomen. In het jaarverslag 2011 wordt melding gemaakt van 10 klachten over vochtproblemen en 40 klachten over herstellingen op een totaal van 65 klachtendossiers, wat deze uitspraken zou kunnen bevestigen. De visitatiecommissie beveelt aan om met de bewoners in gesprek te gaan over de aanpak van de herstellingen, zodat voor alle partijen de taken en verantwoordelijkheden duidelijker zijn, en afspraken worden gemaakt over de timing en de communicatie bij de opvolging van de werken. - De SHM neemt met 4,8% structureel leegstaande woningen een ongunstige positie in ten aanzien van andere SHM’s. Ze behoort daardoor namelijk bij de 20% SHM’s met de hoogste structurele leegstand. Die 4,8% vertegenwoordigt 86 woningen. Twintig woningen staan al enige jaren leeg, terwijl nog 14 woningen in 2010 en 42 woningen in 2011 zijn verlaten in afwachting van renovatie of vervangingsbouw. Onder de structureel leegstaande woningen vinden we er 10 die de SHM heeft aangekocht voor afbraak en dit in functie van een toekomstige projectontwikkeling. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de mogelijkheden te bekijken om sneller tot afbraak van woningen over te gaan. Zo wordt een eventuele leegstandsheffing vermeden. Bovendien versterken langdurig leegstaande woningen een negatieve beeldvorming van de sociale huisvesting. Een gedetailleerde planning van renovatieprojecten kan een belangrijke impact hebben op de periode van leegstand, waardoor betere prestaties kunnen geleverd worden onder andere m.b.t. het beschikbaar stellen van woningen en het vermijden van verlies van huurinkomsten. De visitatiecommissie beveelt aan dat de SHM een betere strategie ontwikkelt en toepast die erop gericht is om leegstand tot een minimum te beperken. - Het team werkt op dit ogenblik nog met een onderhoudsplanning korte termijn die gebaseerd is op ervaring en op analyses van de meldingen opgenomen in het informatica-programma ‘Planon’ voor het patrimoniumbeheer. De SHM stelt zelf dat deze planningsaanpak veeleer reactief is, en dat in de toekomst de overstap moet worden gemaakt naar een vooruitziend beleid inzake onderhoud en renovatie. Een personeelslid is uitdrukkelijk aangeduid om deze omschakeling te organiseren. De introductie van de nieuwe planningsaanpak wordt voorafgegaan door een volledige inventarisatie van het patrimonium, wat de nodige tijd vraagt (zie ook OD 2.2., over het EPCattest). Voor de praktische planningsaanpak wordt inspiratie gevonden bij wat de SHM de ‘theoretische onderhoudsplanning’ noemt, en die gebaseerd is op de theoretische levensduur van materialen en bouwonderdelen zoals beschikbaar bij het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) of in de vakliteratuur. Zo dient bijvoorbeeld een linoleum vloerbekleding elke 14 jaar te worden vervangen, wat leidt tot het budgetteren van het aantal m² met een standaardprijs in het model. Hiermee wordt ook de link gelegd naar de financiering. Bepaalde kosten worden geactiveerd als investering en afgeschreven over de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 16 VAN 48

levensduur, andere worden ten laste genomen van de resultaatrekening, waarvoor dan weer een voorziening dient te worden aangelegd. In de gesprekken met de directie en met de technische medewerkers is te merken dat de overschakeling naar deze nieuwe aanpak nog enige tijd zal vragen. De SHM wil ten laatste begin 2015 systematisch en planmatig aan het onderhoud en de renovatie van het bestaand patrimonium kunnen werken op basis van een de langetermijnplanning. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hiermee een belangrijk stap tot verbetering van de werking zet. De visitatiecommissie steunt de SHM in haar opzet om een gedegen onderhouds- en renovatieplanning te ontwikkelen. Ze raadt aan om dit instrument zo snel mogelijk af te werken, opdat ze nog voor 2015 in de werking wordt geïmplementeerd. In een volgende fase kan de SHM ook de planning van onderhoud en renovatie van de huidige nieuwbouwprojecten in het systeem betrekken. Dat zal er voor zorgen dat de financiële consequenties en perspectieven transparanter en over langere termijn in beeld worden gebracht. Ten slotte wil ze de SHM ook aanzetten om bij collega SHM’s te informeren naar ervaring en kennisverwerving met vergelijkbare planningsinstrumenten. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De SHM heeft nog geen uitgeschreven visie op de wijze waarop ze kan bijdragen tot een beter milieu. Maar ze levert wel prestaties die beantwoorden aan de principes waarop zo’n visie over het algemeen steunt: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. Van het EnergiePrestatieCertificaat maakt ze een actief werkinstrument. Daarom levert ze volgens de visitatiecommissie goede prestaties voor deze doelstelling. - De SHM wil eenvoudige en betaalbare woningen realiseren en kiest daarbij voor duurzame onderhoudsvriendelijke materialen zoals baksteen, keramische dakpannen, kunstharsplaten, vezelcementproducten (geen leien), tegelvloeren, PVC of aluminium buitenschrijnwerk, zink, EPDM-dakbedekking. De visitatiecommissie vond een aantal richtlijnen over milieuvriendelijkheid in het document van Elk Zijn Huis ‘Algemene richtlijnen bij Nieuwbouw en Verbouwing voor projecten’. Bij platte daken van voldoende grootte wordt geopteerd voor groendaken (bijvoorbeeld project Floordam in Steenokkerzeel). Er wordt overal isolerende beglazing geplaatst, waarbij bijzondere geluidswerende voorzieningen worden genomen omwille van de vliegroutes van de nabij gelegen luchthaven in Zaventem. Hergebruik van regenwater wordt mogelijk gemaakt door een hydrofoorgroep met buffervat te installeren, zoals in het project Rode Cité in Zaventem, of, voor de appartementen, met een collectief systeem. De verwarming in alle woningen is individueel en werkt op gas. Er worden condenserende wandgasketels geplaatst, die ook warm water leveren. Bij sommige woningen worden zonneboilers geplaatst als deel van het collectieve verwarmingssysteem (bijvoorbeeld project Kazerne Lempereur in Tervuren), nadat in een haalbaarheidsonderzoek de zin ervan aangetoond is. Radiatoren krijgen thermostatische kranen en elke woning heeft een eenvoudig bedienbare klokthermostaat. In de gebouwen worden gemeenschappelijke delen met te weinig daglicht permanent met spaarlampen verlicht. Is er wel voldoende daglicht dan wordt de verlichting aangestuurd met een externe lichtsensor. Per woongelegenheid wordt voor alle toestellen een gebruiksaanwijzing geleverd.


PAGINA 17 VAN 48

- Als onderdeel van de samenwerking met het OCMW Tervuren in het project energiesnoeiers kunnen huurders van Elk Zijn Huis een (gratis) energiescan laten uitvoeren door IGO Leuven. Daarbij wordt de woning grondig doorgelicht vanuit energetisch oogpunt. Tegelijk worden kleine energiebesparende werken uitgevoerd, zoals het plaatsen van spaarlampen, spaardouchekop, buisisolatie en radiatorfolie. Huurders worden geïnformeerd over de wijze waarop ze hun woning op een meer energiebewuste wijze kunnen gebruiken. - Elk Zijn Huis kiest ervoor om de EnergiePrestatieCertificaten (EPC) zelf op te maken. Drie personeelsleden hebben de opleiding ‘erkende energiedeskundigen type A’ gevolgd. De SHM wil hierin verder gaan dat de verplichte 10-jarige attestering van te huur aangeboden woningen. Ze gebruikt dit instrument om op basis van deze screening het hele patrimonium in beeld te brengen. Tweederde van alle woningen is inmiddels gecertificeerd. De kennis die hieruit voortvloeit wordt verwerkt in de meerjarenplanning voor onderhoudswerken en renovatie (zie OD 2.1.), om zo de nodige werken te plannen en om de energiezuinigheid van de woningen constant op te volgen. - De maatschappij zet ook in op het hergebruik van bestaande gebouwen. De Kazerne Lempereur in Tervuren en het Kasteel van Humelgem in Steenokkerzeel zijn voorbeelden van technisch, administratief en financieel moeilijke dossiers, waarbij de vereisten en financiële mogelijkheden van onroerend erfgoed moesten worden verzoend met de richtlijnen en financiering van sociale huisvesting. Desondanks is de SHM de uitdaging aangegaan om deze historische complexen om te vormen tot hedendaagse sociale huurwoningen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om op basis van deze initiatieven een visie uit te schrijven, zodat er richting en samenhang aan kan worden gegeven. Daarmee zal het voor huurders, gebruikers, ontwerpers en uitvoerders, maar ook voor medewerkers van de SHM veel duidelijker worden op welke wijze ze kunnen bijdragen aan betaalbare milieuvriendelijkheid. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM volgt de kwaliteitsvereisten van aanpasbaar wonen, weliswaar zonder transformeerbare ruimten te voorzien. Ze kan de vraag van 65-plussers voor geschikte en aangepaste woningen volgen, dit onder meer door het hoge aandeel gelijkvloerse appartementen, door een aantal aangepaste woningen te voorzien, en door in te gaan op vragen van bejaarden naar het aanpassen van hun woning. Rekening gehouden met de lokale vraag naar aangepaste en aanpasbare woningen vind de visitatiecommissie dat de SHM hier goed werk levert. - Onder de noemer ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’ onderscheiden we een viertal typologieën (C2008, blz. 108). Een ‘rolstoelbezoekbare woning’ kan door een persoon in een rolstoel worden bezocht. Bij aangepaste woningen maken we het onderscheid tussen ‘woningen aangepast aan de behoeften van bejaarden’ en ‘woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken’, bijvoorbeeld voor een rolstoelgebruiker. ‘Aanpasbare woningen’ tenslotte bevatten mogelijkheden om later aanpassingen en/of uitbreidingen te doen naar aanleiding van een gewijzigde gezinssamenstelling of fysieke beperking. - De SHM heeft geen beleidsvisie over aanpasbaar bouwen. Maar tegelijk worden voor alle nieuwe projecten de gelijkvloers appartementen en de appartementen bereikbaar met een lift gerealiseerd conform de normen van aanpasbaar bouwen (C2008), weliswaar zonder rekening


PAGINA 18 VAN 48

te houden met eventuele latere wijzigingen in de indeling van de ruimten in functie van een gewijzigde gezinssamenstelling of een vermindering van de fysieke mogelijkheden. - De SHM staat open voor aangepast bouwen. Zo beschikt ze over 9 woningen specifiek aangepast voor het huisvesten van een rolstoelgebruiker. Ze aarzelt om het aantal van aan rolstoelgebruikers aangepaste woning uit te breiden, omdat ze vreest dat deze door gebrek aan kandidaten aan anderen moeten worden verhuurd. De visitatiecommissie raadt aan om deze woningen te spreiden, door bijvoorbeeld in een eerste stap twee rolstoelaangepaste woningen per gemeente te realiseren, waardoor de kans verkleint dat de woning aan een nietrolstoelgebruiker wordt verhuurd. Tegelijk is het aan te raden om eventueel gehuisveste rolstoelgebruikers in een niet aangepaste woning een mutatie aan te bieden. In het bestaande patrimonium zijn 53 woningen uitdrukkelijk aangepast aan ouderen. Dit betekent dat er onder meer rekening is gehouden met de breedte van de deuren, de draaicirkel van een rolstoel en dat een inloopdouche is voorzien. In de projecten die momenteel in uitvoering zijn komen hier nog 10 woningen bij. - Nergens in de gemeenten van de SHM Elk Zijn Huis is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing, dat voor bejaarden ‘geschikte’ woningen prioritair aan ouderen toewijst. Dit zijn geen aangepaste woningen, maar woningen zonder drempels, gelijkvloers of bereikbaar met een lift, en daarom geschikt voor het huisvesten van ouderen. Vanuit de lokale actoren is er ook geen vraag naar deze voorrang. Het aandeel ouderen in de regio en het aandeel gehuisveste gezinshoofden van 65 jaar of ouder is vrij laag, zeker in vergelijking met andere SHM’s. Anderzijds wijzen de lokale actoren op de vraag naar voor ouderen aangepaste woningen. We verwijzen hiervoor naar OD 1.5.. De SHM bouwt vooral appartementen, conform de lokale bouwvoorschriften met maximum vier bouwlagen, waardoor het aandeel gelijkvloerse appartementen vrij hoog is. Dit zijn overwegend woningen geschikt voor de huisvesting van 65-plussers, zonder dat ze voldoen aan de voorwaarden van een aangepaste woning. - Als een huurder zijn verminderde fysische mogelijkheden staaft met een medisch attest en een aanpassing van de woning vraagt, zoals het vervangen van een bad door een douche, is de SHM bereid hierop in te gaan. De SHM neemt daarbij 1/4de van de kosten voor haar rekening. Zo werden 7 woningen aangepast. De visitatiecommissie adviseert de SHM om een visie uit te bouwen over het realiseren van aangepaste én aanpasbare woningen in elke gemeente.


PAGINA 19 VAN 48

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat Elk Zijn Huis de ‘renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woonpatrimonium waar nodig’ op een professionele manier wil aanpakken, en reeds een belangrijke aanzet heeft gegeven om haar werking hierin te verbeteren. Het hoog aandeel leegstaande woningen en de klachten over het uitvoeren van sommige herstellingen wijzen op de nood aan betere communicatie en/of een meer planmatige aanpak. De SHM kan een aantal mooie voorbeelden van milieuvriendelijk bouwen en renoveren voorleggen. De wijze om het systeem van energieprestatiecertificaten te gebruiken voor een doorlichting van het hele patrimonium kan model staan voor de sector. De SHM volgt de normen van aanpasbaar bouwen, echter zonder omvormbare ruimten te voorzien.


PAGINA 20 VAN 48

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De SHM wordt geconfronteerd met relatief hoge kostprijzen bij het verwerven van gronden en panden, maar ook bij het bouwen (en renoveren) op zich. Dat heeft zowel te maken met de beperkte beschikbaarheid van gronden en panden en de grondprijzen, met lokale bouwvoorschriften die voor meer beperkingen zorgen, en met het feit dat de SHM meer en meer inbreidingsgerichte projecten opneemt. Elk Zijn Huis levert met een professionele aanpak de vereiste inspanning om de prijzen betaalbaar te houden. Deze prestatie wordt door de visitatiecommissie als goed gewaardeerd. - In de gesprekken met de directie komt tot uiting dat Elk Zijn Huis kiest voor de realisatie van eenvoudige en betaalbare woningen. De maatschappij zet in op een duurzame no-nonsense architectuur naar concept, materiaalgebruik en onderhoud en naar betaalbaarheid, in functie van de woonkwaliteit voor de huurder. - De SHM opteert voor een correcte en realistische raming in plaats van te werken met een kunstmatig lage raming die later toch zal moeten worden herzien. Op dit ogenblik liggen de ramingen van de projecten iets boven de norm. De SHM signaleert dat de hogere biedingsprijzen van aannemers vooral veroorzaakt worden door de kleinschaligheid en complexiteit van de vele inbreidingsgerichte projecten. Bovendien speelt de locatie ten oosten van de Brusselse ring een rol, omdat vele aannemers vrezen zich hier dagelijks vast te rijden. Tenslotte wijst de SHM ook op de invloed van strengere (lokale) regelgeving, bijvoorbeeld bij verplicht aan te leggen ondergrondse parkeergelegenheid of aan een parkeernorm van 2 voertuigen per te realiseren woning. In de gesprekken met lokale beleidsverantwoordelijken stellen zij dat ze van de SHM hierin een zelfde inspanning verwachten als van private ontwikkelaars. De SHM tracht hier zo goed mogelijk mee om te gaan. + Ze doet dit in de eerste plaats door in de organisatie zelf voor de vereiste deskundigheid en ervaring te zorgen. Elk Zijn Huis beschikt over een klein deskundig team van 2 medewerkers dat zich uitsluitend richt op de bouwprojecten voor renovatie en nieuwbouw. De hele projectwerking maakt deel uit van het takenpakket, vetrekkende van het definiëren van het initiatief, over het selecteren van ontwerpers, tot de opvolging van de voorbereiding, uitvoering en nazorg. + De SHM selecteert haar deskundige ontwerpbureaus op een professionele wijze. In een eerste fase wordt een ‘korf’ of ‘pool’ van een twaalftal ontwerpbureaus weerhouden uit een open oproep, die de laatste keer in 2008 georganiseerd werd. Naargelang de aard, omvang en complexiteit van het project kan de opdracht rechtstreeks aan 1 ontwerpbureau worden toegewezen. Als het om een omvangrijke en complexe opdracht gaat wordt een opdracht pas toegewezen bij een tweede selectieprocedure onder de ‘gepoolde’ ontwerpbureaus. Zowel bij selecties voor het samenstellen van een korf of pool, als bij tweede selecties voor de toewijzing worden externe partijen betrokken bij de beoordeling. + Vervolgens bieden de richtlijnen voor de ontwerpers, die de SHM in aanvulling op de basisdocumenten van de VMSW heeft opgesteld, een houvast bij sturing van de ontwerpbureaus en opvolging van de projectontwikkeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 21 VAN 48

De maatschappij combineert deelprojecten in opdrachten van voldoende omvang om zo de bouwkostprijs te kunnen drukken. Zo is een schaalvergroting naar het aantal woningen per project merkbaar met gemiddeld 17 woningen in de periode 1997-2012, naar een gemiddelde van bijna 22 woningen per project in de nieuwe reeks van 23 nog te realiseren projecten. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De huurders beamen dat de huurlasten van Elk Zijn Huis vrij betaalbaar zijn. De SHM heeft aandacht voor mogelijk kostenverhogende elementen in de huurlasten. Door kort op de bal te spelen stimuleert ze de huurder om het onderhoud van de gemeenschappelijke delen te blijven oppakken, waardoor de aan te rekenen kosten worden beperkt. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM hier goed presteert. - De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus geen invloed heeft), de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). - De basishuur wordt in de rand rond Brussel hoog ingeschat. Deze heeft echter zo goed als geen invloed op de te betalen huurprijs. Bijna alle sociale huurders van Elk Zijn Huis betalen een huur in functie van het inkomen, zonder dat dit maximum (= basishuur) gehaald wordt. De huurprijs van de Vlabinvestwoningen wordt op een andere basis berekend. Bij de huurders van Elk Zijn Huis vinden we een vrij laag mediaan netto-belastbaar inkomen: bij 75% van de SHM’s is dit hoger. Toch bevindt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een eengezinswoning en een appartement zich bij de 25 procent hoogste in de sector. De SHM vermoedt dat deze hoge mediaan huurprijs wordt beïnvloed door de hogere huurprijzen in de Vlabinvestwoningen. Zo bedroeg op 31/12/2012 de gemiddelde huurprijs voor een Vlabinvestwoning 183% ten opzichte van de gemiddelde sociale huur. Het aandeel Vlabinvestwoningen in het volledige patrimonium bedroeg toen 8,2%. - De kost van de huurlasten voor de eengezinswoningen is zeer laag. Het gaat enkel over de brandverzekering (afstand van verhaal, 0,25 euro/maand) en de deelname van de huurder in het onderhoudscontract. Voor deze huurders zijn deze lasten zo laag dat de SHM geen jaarlijkse afrekening van de kosten en lasten opmaakt, maar deze in de vorm van een forfait in de huurovereenkomst regelt. Huurlasten zijn vooral van toepassing in de appartementen, zoals voor het onderhoud van de liften, verbruik elektriciteit en het kuisen in de gemeenschappelijke delen, het verplicht onderhoud van de CV-ketel, het wassen van ramen op moeilijk bereikbare plaatsen en het aandeel van de huurder in de brandverzekering. In vergelijking met Elk Zijn Huis heeft 40% van de SHM’s een hoger bedrag aan huurlasten. Rekening gehouden met het hoge aandeel appartementen, slechts 20 van de SHM’s hebben een hoger aandeel, vindt de visitatiecommissie het niveau van de huurlasten vrij goed. Ook de huurders beamen dat de huurlasten vrij draagbaar zijn. - De kosten worden gedrukt door de huurders te stimuleren zelf het onderhoud van de gemeenschappelijke delen op te nemen. Als na aandringen het poetsen door de huurders niet wordt opgenomen wordt een poetsbedrijf ingeschakeld, en de rekening verdeeld over de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 22 VAN 48

huurders. De SHM speelt hierbij kort op de bal, om zodoende een verandering in gedrag en sociale controle te stimuleren. Ook andere ingrepen zorgen voor het beperken van de aan te rekenen kosten en lasten, zoals het systematisch plaatsen van bewegingsmelders en spaarlampen. - De afstemming over het gebruik van bijkomende voordelen voor de huurder kan beter. De OCMW’s geven het voorbeeld van het sociaal verwarmingsfonds. Dit fonds biedt de mogelijkheid aan mensen met een laag inkomen om een tussenkomst in de aankoop van huisbrandolie te krijgen. De aanvraag gebeurt via het OCMW. Ook sociale huurders komen in aanmerking voor deze tussenkomst, ongeacht of de stookolie wordt aangekocht door de SHM of voor een gemeenschappelijke ketel. Voorwaarde is dat de factuur binnen de 60 dagen na factuurdatum op het OCMW wordt ingediend. De SHM slaagt er echter niet in om de factuur tijdig te bezorgen, zelfs niet na meermaals aandringen vanuit het OCMW. De visitatiecommissie betreurt dit, en raadt de SHM aan hiervoor een opvolgingssysteem uit te werken. - Meerdere huurders klagen over de kwaliteit van de uitvoering door en over de bereikbaarheid van de onderhoudsfirma’s. Deze firma’s zouden soms niet op het afgesproken tijdstip komen, waardoor de huurder twee keer verlof moet nemen. Huurders betalen voor dit onderhoud, en willen dan ook zekerheid dat het onderhoud gebeurt en dat voor alle huurders een aanvaardbare kwaliteit in de dienstverlening wordt nagestreefd. Elk Zijn Huis weet dat de dienstverlening door de herstellingen onderhoudsfirma’s voor verbetering vatbaar is. Ze wijst op het slecht opvolgen van de werken door de firma en het regelmatig gebrek aan wisselstukken. Zo werd in 2012 in een aantal woningen het tweejaarlijks verplicht onderhoud van de cv-ketel niet uitgevoerd. De SHM bedong daarop een mindering op de onderhoudsfactuur. De visitatiecommissie wijst op het mogelijk verzekeringstechnisch probleem als de ketel niet tijdig wordt onderhouden. De SHM aarzelt om de onderhoudscontracten opnieuw aan te besteden, omdat ze vreest dat de kostprijs dan veel hoger zal liggen. De visitatiecommissie wijst erop dat kwaliteit en de zekerheid van uitvoering even belangrijk zijn als de prijs. Ze raadt de SHM sterk aan hierin een oplossing uit te werken. De ervaring van andere huisvestingsmaatschappijen kan helpen om hierin een gefundeerde keuze te maken. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De SHM gaat voor eenvoudige en betaalbare woningen. De SHM beschikt over een opgeleid team dat het onderhoud, renovatie en nieuwbouw opvolgt. De woningen worden gerealiseerd aan een iets hogere kostprijs dan het subsidiabel prijsplafond. De SHM signaleert als oorzaken hiervan de dure grondprijzen, een belangrijk aandeel inbreidingsgericht projecten, en de alsmaar strengere gemeentelijke bouwschriften. De SHM heeft een vrij groot aandeel appartementen, waardoor de gemiddelde huurlasten iets hoger liggen dan bij de meeste andere SHM’s. De huurders menen dat de huurlasten echter vrij betaalbaar zijn. De kosten worden gedrukt door huurders te stimuleren zelf het onderhoud van de gemeenschappelijke delen op te nemen. De opvolging van de werken door de onderhoudsfirma’s vraagt om verbetering.


PAGINA 23 VAN 48

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID De uitvoering van de basisbegeleidingstaken zit voor een deel bij drie administratieve medewerkers van Elk Zijn Huis. Zij staan in voor onder meer de intake van woningzoekenden, het beheer van het inschrijvingsregister, de administratieve organisatie van de woningtoewijzingen, het opvolgen van de huurbetalingen, de (telefoon)permanentie, de schriftelijke contacten en de organisatie van de huisbezoeken. Deze medewerkers rapporteren rechtstreeks aan de directeur. De huisbezoeken zelf en activiteiten voor en met de huurders worden opgenomen door de directeur, al dan niet samen met een externe dienst, zoals het OCMW. OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Elk Zijn Huis hanteert een vrij administratieve aanpak in het vermijden van uithuiszetting door huurdersachterstal of andere problemen. De SHM wenst voor het sociale aspect andere diensten te betrekken, maar zet niet de stap om dit structureel en in open dialoog te organiseren. Alhoewel in de aanpak positieve elementen zitten is de visitatiecommissie van oordeel dat hier verbetering aangewezen is. - De SHM beschikt over een, weliswaar vrij summiere, procedure huurdersachterstal. De procedure in het procedurehandboek is in grote lijnen conform met de schets in het jaarverslag 2011 en met de concrete toepassing daarvan door de administratieve medewerkers van de SHM. Als de huurder de huur of de huurlasten niet heeft betaald binnen 10 dagen na de betalingsdatum, volgt een schriftelijke aanmaning. Dikwijls gaat dit gepaard met een telefonisch contact. Een tweede aanmaning vertrekt, aangetekend, één maand na het eerste schrijven, met een verwittiging voor een gerechtelijke procedure. De derde maand wordt het dossier overgemaakt aan de raadsman van de SHM, die een schriftelijke aanmaning stuurt. Daarna wordt eerst een minnelijke schikking opgestart, gevolgd door een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst. - Elke maand bezorgt de SHM een overzicht van huurders met de huurachterstand aan de OCMW’s, ongeacht het bedrag, het inkomen van de huurder en of de huurder cliënt is van het OCMW. In de lijst worden de huurders waar een gerechtelijke procedure wordt opgestart uitdrukkelijk vermeld. De SHM doet geen huisbezoeken in het kader van huurachterstand, Elk Zijn Huis verwacht dat het OCMW de huurder zal benaderen. De OCMW’s reageren heel erg verschillend op deze toepassing. De meeste schrijven de huurders waarvan de SHM betaalachterstand heeft gesignaleerd aan, met het verzoek hen te contacteren om samen een oplossing uit te werken. Ze betreuren dat er weinig communicatie is met de SHM over de wederzijdse verwachtingen en over mogelijke taakverdelingen. De welzijnsactoren missen een sociaal aanspreekpunt bij de SHM. De LAC-werking tussen Elk Zijn Huis en het Sociaal Huis van Tervuren vormt hierop een uitzondering. Het De LAC (Lokale Advies Commissie) heeft de bedoeling oplossingen te zoeken voor huurders van Elk Zijn Huis die problemen ondervinden van sociale, immateriële of van financiële aard. Het OCMW werkt samen met de cliënt naar een haalbare oplossing of naar een trajectplan. De aanpak werd besproken met de advocaat van de SHM en met de Vrederechter, waardoor in alle geledingen goodwill en samenwerking ontstaat. Een maatschappelijk werker vormt de verbindingsfiguur tussen de huurder en verhuurder. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 24 VAN 48

De LAC-zitting gaat steeds door in het gebouw van het OCMW, waar de huurder en de verhuurder worden gehoord. De zitting wordt bijgewoond door de directeur van de SHM. De LAC-medewerker wijst erop dat de directeur niet altijd aanwezig kan zijn, waardoor ter plaatse niet over een mogelijke oplossing kan worden beslist. Hij ervaart het als een gemis dat de SHM geen medewerker met een beslissingsmandaat kan afvaardigen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om het gesprek met de andere OCMW’s op een structurele wijze op te starten. Het LAC van Tervuren kan voor de SHM en de andere OCMW’s model staan om ook in de andere gemeenten een vergelijkbare werking uit te werken. - Op elk moment in de procedure die de SHM hanteert om huurdersachterstal te vermijden en uithuiszetting te vermijden, kan een aflossingsplan worden besproken. De SHM verwacht dat de huurder de vraag naar een aflossing van de openstaande schuld schriftelijk stelt, of via een welzijnsdienst contact opneemt. In de regel wordt verwacht dat de schuld in 10 maanden wordt afgelost, maar gemotiveerde uitzonderingen zijn bespreekbaar. Een aflossing blijft bespreekbaar zolang er geen vonnis tot huurverbreking wordt uitgesproken. Maar zelfs dan wordt het vonnis niet uitgevoerd als de huurder onmiddellijk alle achterstanden, de rechtsplegingsvergoeding en eventuele kosten betaalt. - In 2012 werden 8 huurders gerechtelijk uitgedreven, en bij 3 huurders werd de huurovereenkomst opgezegd omdat ernstige en blijvende tekortkomingen met betrekking tot hun verplichtingen werden vastgesteld. In 2011 was dit aantal respectievelijk 6 en 7. De visitatiecommissie oordeelt dat het aantal uithuiszettingen niet gering is. Bovendien wordt het instrument van opzeg (te) vlot gebruikt, wat bevestigd wordt door de door visitatiecommissie geconsulteerde actoren (zie bijlage 1). - De SHM heeft een afspraak met het CAW Vilvoorde voor het begeleiden van problematische huurders (een project rond bemoeizorg). Ondanks de vraag van de SHM is er voor de gemeenten binnen het arrondissement Leuven nog geen vergelijkbare samenwerking opgezet. Het CAW Leuven stelt meer dan voldoende werk te hebben binnen de stad Leuven. De SHM betreurt dit. De visitatiecommissie, welzijnsactoren en huurders constateren dat doordat de directeur (ook) de basisbegeleidingstaken opneemt, voor de huurders rolverwarring ontstaat. Bovendien zorgt deze inzet ervoor dat onvoldoende capaciteit beschikbaar is voor het uitbouwen van een meer beleidsmatig cliënt- en gemeente-overstijgend overleg op het gebied van wonen en welzijn. De SHM werkt reeds samen met een aantal CAW's en OCWM's in de regio, de visitatiecommissie heeft de indruk dat die organisaties geen extra capaciteit kunnen leveren op het vlak van bewonersbegeleiding. De SHM ontkomt er dus niet aan om het zelf te regelen en de samenwerking en communicatie met de welzijnssector structureel uit te bouwen, dit met respect voor ieders taak en mogelijkheden. De visitatiecommissie adviseert dan ook een sociale dienst uit te bouwen met een hiervoor deskundig personeelslid. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De SHM heeft aandacht voor mogelijke leefbaarheidsproblemen. Ze treedt hierbij op met strenge hand. Tegelijk zoekt ze met partners naar systemen om het leefbaarheidsprobleem te beheersen en bewoners hierin te betrekken. Ze leert uit haar ervaringen om zo bij het ontwerpen van woningen dergelijke problemen te vermijden. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM hierin een aantal goede prestaties neerzet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 25 VAN 48

- Veel van de overlast- en leefbaarheidsproblemen hebben te maken met sluikstort en geluidsoverlast. Elk Zijn Huis speelt hier kort op de bal. Huurders worden aangesproken, waarbij de SHM wijst op de collectieve verantwoordelijkheid. Als het probleem aanhoudt zal de SHM het afval laten verwijderen, en de factuur verdelen over alle huurders van het complex. Zo wil de SHM de sociale controle en het besef van gemeenschappelijke verantwoordelijk verhogen. Huurders beamen dat de SHM hierin kort op de bal speelt, en vinden dit de juiste weg. Enkele huurders en welzijnsactoren stellen dat Elk Zijn Huis niet overal op dezelfde wijze reageert. Zo wordt op een aantal plaatsen minder consequent op het afvalprobleem gereageerd. Sommige huurders wijzen op het achterstallige onderhoud door de SHM van de buitenzijde van sommige woningen (bv. schilderen ramen, dakgoten). Ze vermoeden dat huurders daardoor minder aandacht hebben voor de leefbaarheid en het proper houden van de wijk. De visitatiecommissie heeft deze bewering niet kunnen controleren, maar raadt de SHM aan dit verder te onderzoeken. - Het ‘afvaleiland Kraainem’ is een project opgestart in samenwerking met Riso Vlaams-Brabant en het OCMW van Kraainem. In de Begijnhofstraat creëerde de SHM een afvaleiland waar, achter een gesloten schutting, een aantal containers werden geplaatst. Het OCMW en Samenlevingsopbouw begeleiden de bewoners in het gebruik van de containers, en richten een vrijwilligerswerking op voor toezicht op het gebruik ervan. De werking is ondertussen overgenomen door het OCMW. Elk Zijn Huis zorgt voor een vergoeding van de vrijwilligers. - Bij bewonerswerking in Tervuren zorgt de SHM voor een (minimale) logistieke steun. Zo stelt ze bij de periodieke opkuisactie de nodige vuilzakken ter beschikking en neemt ze de kost op zich van het drukwerk voor de aankondiging van de wijkbarbecue. Ook in Groenveld (Tervuren), Opakker (Leefdaal) en Broekhoven (Kortenberg) worden afvalprojecten en samenlevingswerkingen gestimuleerd, bij voorkeur in samenwerking met lokale actoren. Meer en meer heeft de SHM aandacht voor de preventieve werking. Elk Zijn Huis vindt het belangrijk dat deze activiteiten zich toespitsen op afval, leefbaarheid en sociale controle. - De SHM overweegt om in nieuwe bouwprojecten voor de bewoners een ruimere privéberging te voorzien, waar naast de opslag van persoonlijke goederen ook plaats is voor selectief afval. Een gemeenschappelijke ruimte zoals een afvaleiland creërt bijkomende beheersproblemen. - Om leefbaarheidsproblemen en het verwaarlozen van woningen te voorkomen is het belangrijk dat heel de werking van de SHM hier de nodige aandacht voor heeft. Als er in de woning klussen of onderhoudswerken gebeuren, verwacht de SHM dat de uitvoerder hiervan ook oog heeft voor de staat van en het gebruik van de woning door de huurder. Van de uitvoerder, ongeacht of het nu over de eigen technische ploeg, aannemers of door de onderhoudsfirma gaat, verwacht de SHM signalen over de staat en het gebruik van de woning. De SHM wijst hierbij op het voordeel van een sociale werkplaats, die de huurder op een meer integere wijze benadert dan een reguliere aannemer. - Het ‘burenboekje’ dat Elk Zijn Huis haar huurders aanbiedt, staat stil bij de ‘kunst van het samen leven’ en geeft tips om burenhinder te vermijden. Hierin wordt de huurder gestimuleerd om zelf met de buren te gaan praten, een goed nabuurschap op te bouwen, en uitleg gegeven over wat te doen als de situatie onhoudbaar wordt. Achteraan bevat het boekje een samenvatting in een aantal andere talen. Het boekje werd het eerste jaar bezorgd aan alle VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 26 VAN 48

huurders. Nu geeft de SHM het boekje aan elke nieuwe huurder, bij gesprekken met huurders over hinder, of bij het bemiddelen tussen huurders wanneer er sprake is van problemen zoals geluidsoverlast. Woon- en welzijnsactoren geven aan dat, buiten het verspreiden van het burenboekje, de inspanningen van de SHM om te bemiddelen in burenruzies vrij beperkt zijn. De visitatiecommissie wijst hierbij op de beperkte uitbouw van de sociale dienst (zie OD 4.1.) - De actoren zien dat Elk Zijn Huis aandacht heeft voor leefbaarheidsproblemen en dat ze zoekt naar oplossingen. De welzijnsactoren wijzen hierbij op de positieve sociale betrokkenheid van de SHM en de directeur, maar ze geven ook aan dat deze aanpak nog te vaak vertrekt vanuit een controlerende aanpak en het vermijden van kosten. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat Elk Zijn Huis nog onvoldoende de mogelijkheden overweegt om een bewonerswerking te stimuleren of te ondersteunen om zo huurders een plaats te geven in de organisatie van de SHM. - Bij renovatieprojecten doet de SHM de nodige inspanningen om de betrokken huurders tijdig te informeren en hen te begeleiden doorheen de renovatie- en verhuisbeweging. - Momenteel worden de mogelijkheden verkend om in samenwerking met samenlevingsopbouw in Moorsel (Tervuren) een buurtwerking op te starten, waarbij de SHM een gemeenschapslokaal ter beschikking stelt. - Elk Zijn Huis heeft geen echte visie op hoe een bewonerswerking te stimuleren en welke plaats ze deze kan geven binnen de SHM. Woonactoren wijzen erop dat de bestaande initiatieven vooral de plichten van huurders benadrukken, niet hun rechten. De visitatiecommissie herkent deze invalshoek in de doorgenomen documentatie. Een bewonerswerking wordt vooral als een instrument tot sociale controle beschouwd, en te weinig als mogelijkheid om bewoners te betrekken bij de werking van de huisvestingsmaatschappij. Diverse actoren geven aan dat het organiseren van huurdersbelangen met Elk Zijn Huis moeilijk bespreekbaar is. De visitatiecommissie adviseert de SHM om naast aandacht voor de top-down communicatie (van maatschappij naar huurders) (zie OD 6.1.) ook de bottom-up communicatie (van huurders naar maatschappij) te versterken. Hierbij kan de SHM verder bouwen op de positieve ervaringen in diverse wijken (zie OD 4.2.) en de positieve samenwerkingen met bijvoorbeeld het OCMW van Tervuren (LAC-werking) en Riso Vlaams-Brabant. Een bewonerswerking kan op meerdere vlakken positieve resultaten geven. Zo kan dit een kanaal vormen om de werking van de huisvestingsmaatschappij beter bekend te maken, om de leesbaarheid van de briefwisseling te toetsen, om de communicatie met de huurders af te stemmen, om onderlinge communicatie en informatie-uitwisseling tussen de huurders te bevorderen (bv. een huurderskrant), om de aangeboden dienstverlening te evalueren (bv. de onderhoudscontracten) en om de aanwezigheid (ogen en oren) in de wijken te verzekeren.


PAGINA 27 VAN 48

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar De basisinstelling van de SHM is goed: ze kiest voor een directe en open communicatie met de huurders. De contacten met de huurders lopen rechtstreeks, in een directe communicatievorm, waarbij de SHM duidelijk op de problemen wijst. Doordat de begeleiding van huurders geen duidelijk te onderscheiden plaats krijgt, loopt een aantal rollen door elkaar, en blijft er minder tijd om een structurele samenwerking met lokale actoren op te bouwen. De visitatiecommissie oordeelt daarom dat deze werking kan worden verbeterd. - Alle actoren – huurders, ambtenaren, welzijn- en woondiensten, – stellen dat baliemedewerkers van Elk Zijn Huis de (kandidaat-)huurders vriendelijk en behulpzaam onthalen. Verscheidenen roemen de inspanningen van de medewerkers om de huurders in een aangepast taalgebruik verder te helpen. De SHM is ook goed bereikbaar (zie OD 6.1). De SHM zoekt naar een goede toepassing voor de toewijzing van de woningen. Als een woning te huur kan worden aangeboden, wordt afhankelijk van het pand één kandidaat uitgenodigd, of drie kandidaten tegelijk. Bij populaire en dus zelden geweigerde panden wordt een beperkter aantal kandidaat-huurders uitgenodigd. Als deze de woning weigeren of verstek laten gaan komt een volgende groep aan de beurt, enzovoort. De visitatiecommissie adviseert de SHM om hierin verder gaan om zo de frictieleegstand meer te verlagen en bijkomende kosten (dubbele huur) voor de nieuwe en de vertrekkende huurder te beperken. Zo kunnen bijvoorbeeld kandidaten sneller worden aangesproken, in een grotere groep worden uitgenodigd of kunnen kijkdagen worden georganiseerd. - De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door een zelfstandig architect, aangesteld door de SHM. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden gelijk verdeeld over huurder en verhuurder. Huurders en welzijnsactoren merken op dat de architect slechts beperkte informatie geeft over de gevoeligheden in en het gebruik van de woning. In de plaatsbeschrijving worden de werken die de SHM nog moet uitvoeren opgenomen, maar deze worden later niet altijd uitgevoerd. We verwijzen hiervoor ook naar OD 6.1.. De visitatiecommissie adviseert de SHM dit steeds grondig op te volgen, de werken uit te voeren, en de plaatsbeschrijving daarna te actualiseren. - De SHM maakt zich sterk de waarborg een paar maanden na uithuizing aan de vertrekkende huurder terug te kunnen betalen. Eventueel wordt een klein bedrag ingehouden voor huurlasten die op dat moment nog niet kunnen worden berekend. Huurders merken op dat deze finale afrekening soms jaren kan blijven liggen. - In het kader van de proefperiode krijgt de huurder een huisbezoek binnen de 6 maanden na de inhuizing. Bij enige twijfel over aanvaardbaar woongedrag en onderhoud volgt binnen de 12 maanden een tweede huisbezoek. Deze huisbezoeken worden georganiseerd door de baliemedewerkers, maar uitgevoerd door de directeur.. Huurders en welzijnsdiensten wijzen op het voordeel van directe communicatie met de directeur, maar tegelijk ook op de rolverwarring tussen de huisbaastaak van de SHM en de begeleidende sociale taak. De visitatiecommissie adviseert de frequentie van de huisbezoeken te verhogen, zeker als er twijfel is over aanvaardbaar woongedrag en het onderhoud van de woning door de huurder.


PAGINA 28 VAN 48

- De maatschappij rekent voor het bieden van huisvestingsondersteuning sterk op samenwerking met welzijnsdiensten (OCMW’s, CAW-bemoeizorg, Samenlevingsopbouw), maar slaagt er niet altijd in dit in alle gemeenten op een structurele wijze te organiseren. We verwijzen hiervoor ook naar OD 4.1. - De SHM en de woonactoren wijzen op het hoog aandeel onderbezette woningen. De SHM stelt dat ze niet over de instrumenten en over de tijd beschikt om huurders te stimuleren naar een aan de gezinsgrootte aangepaste woning te verhuizen. De visitatiecommissie stelt dat mutatie kan worden gestimuleerd door reeds op projectniveau bij renovatie of nieuwbouw mogelijkheden te voorzien, en de huurders hierin op een sociaal verantwoorde wijze naar een mutatie te stimuleren. Dit laatste kan een taak zijn van de sociale dienst. De visitatiecommissie en de bevraagde actoren roemen de inspanningen van de directeur om voeling met de huurders te houden. De keerzijde van de huidige aanpak is dat basisbegeleidingstaken maar beperkt en niet met de nodige sociale deskundigheid worden ingevuld. De commissie adviseert de SHM om de huidige werkwijze te herbekijken, waarbij de sociale dienst wordt uitgebreid om zo de sociale begeleiding van de huurders en de samenwerking met welzijnsactoren op te kunnen nemen. De directie krijgt daardoor de ruimte om bijvoorbeeld een structurele vorm van samenwerking en communicatie met openbare besturen op te bouwen en te onderhouden. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt over de basishouding om een sociaal beleid mogelijk te maken. In de omgang met kandidaat-huurders en huurders zijn de medewerkers direct en communicatief. Problemen worden gedetecteerd en aangepakt. Een visie over samenwerking met lokale actoren is groeiende. Zo vinden we bij de SHM een paar mooie voorbeelden over omgaan met leefbaarheidsproblemen. Een belangrijk deel van de basisbegeleidingstaken – huisbezoeken, contacten met woon- en welzijnsdiensten – wordt uitgevoerd door de directeur. Hierbij wordt al vrij snel vertrokken vanuit het willen beheersen van de situatie en vanuit een financieel oogpunt. De visitatiecommissie erkent het belang van deze elementen, maar geeft aan dat de begeleiding van huurders en de samenwerking met andere diensten en welzijnsactoren te weinig aandacht krijgen.


PAGINA 29 VAN 48

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Elk Zijn Huis beschikt over een financiële positie die haar (net) in staat stelt om te voldoen aan haar financiële verplichtingen. De financiële positie blijft echter kwetsbaar, de Vrije Cash Flow en de netto winstmarge dragen nog onvoldoende bij aan het versterken van de financiële leefbaarheid en de solvabiliteit is laag. - Voor Elk Zijn Huis was 2011 financieel gezien een bijzonder jaar. Door nieuwe voorschriften moest de SHM haar afschrijvingstermijnen verkorten van 50 naar 33 jaar. Dit leidde in 2011 tot een eenmalig boekhoudkundig verlies van circa 2,5 miljoen euro. - De liquiditeitsratio van Elk Zijn Huis is in de afgelopen jaren gedaald van 1,48 in 2007 naar 0,94 in 2011, dus onder de norm van 1. In 2012 steeg de liquiditeitsratio terug boven 1 uit, naar 1,07 aan het einde van het boekjaar. - De Vrije Cash Flow (VCF) is de afgelopen jaren gestegen van 92% in 2007 naar 103% in 2011. Dit betekent dat de verhouding tussen periodiek terugkerende inkomsten en periodiek terugkerende uitgaven is verslechterd. In 2011 verslechterde de positie van Elk Zijn Huis ten opzichte van andere SHM’s. In 2012 was de VCF enigszins verbeterd naar circa 100%. In alle jaren was de VCF dus ongunstig ten opzichte van de norm van maximaal 85%. - Een SHM mag niet verlieslatend zijn. In de periode 2008-2010 had de SHM nog een licht positieve winstmarge. De positie ten opzichte van andere SHM’s was in deze periode vrij stabiel, ongeveer 60% had een hogere netto winstmarge. In 2011 zat de netto winstmarge in 5% negatief. Daarmee bevond de SHM zich bij de laagst scorende 25% SHM’s en ook beneden de norm van 0%. De SHM kwam in 2011 in de rode cijfers door de eenmalige kosten van de schuldherziening. In 2012 was sprake van een lichte verbetering naar een (nog steeds negatieve) netto winstmarge van -0,65%. - Voor de solvabiliteit hanteren wij geen harde normen. Elk Zijn Huis heeft een vrij lage solvabiliteit (5% in 2011 en 2012) en bevindt zich daarmee bij de 25% SHM’s met de laagste solvabiliteit. De eenmalige afwaardering in 2011 heeft geleid tot een lichte verslechtering van de vermogenspositie. In de periode 2008-2010 lag de solvabiliteit namelijk nog rond de 7%. Samenvattend constateert de visitatiecommissie dat de financiële positie van Elk Zijn Huis in de periode 2008-2011 is verslechterd. In 2012 is sprake van een lichte verbetering, vooral van de liquiditeit. De financiële positie van Elk Zijn Huis blijft kwetsbaar, een constatering die overigens ook scherp op het netvlies van de maatschappij zelf staat. Naar verwachting zal de financiële leefbaarheid van Elk Zijn Huis in de komende jaren verbeteren door nieuwe koopprojecten, de verkoop van huurwoningen en financiële ondersteuning via de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC). Zie ook OD 5.4. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed Elk Zijn Huis beheerst haar kosten goed, maar dient de ontwikkeling van ervan goed te bewaken om verdere stijging te beperken.


PAGINA 30 VAN 48

- Met haar werkings- en onderhoudskosten per woning (personeel en niet-personeel) zit Elk Zijn Huis in het gemiddelde tussen de andere SHM’s, ongeveer evenveel SHM’s scoren lager of hoger. Haar positie ten opzichte van andere maatschappijen is in de afgelopen jaren weinig veranderd. - De maatschappij zoekt naar mogelijkheden om op kosten te besparen of inkomsten te vergroten, bijvoorbeeld door het verkleinen van de frictieleegstand. De frictieleegstand is de afgelopen jaren gedaald van 7% in 2010 naar minder dan 1% in 2011. De structurele leegstand bij Elk Zijn Huis is wel hoog, in 2011 bedroeg deze bijna 5%, meer dan 4/5de van de maatschappijen hebben minder leegstand. Dit percentage zal de komende jaren verbeteren omdat een deel van de leegstaande woningen momenteel gerenoveerd wordt. We verwijzen hiervoor naar OD 2.1.. - De SHM zoekt naar mogelijkheden om kosten te besparen. Zo besteden SHM’s in de provincie Vlaams-Brabant contracten voor veiligheidscoördinatoren bij bouwprojecten gezamenlijk uit. Op andere onderdelen merkt de visitatiecommissie sterk stijgende werkingskosten op, bijvoorbeeld op het vlak van verzekeringen en juridische ondersteuning.. Zo constateert de visitatiecommissie dat de juridische kosten van Elk Zijn Huis zijn gestegen van € 52.000 in 2011 naar € 97.000 in 2012 en €105.000 (begroot) in 2013. Uit een toelichting van de SHM blijkt dat deze post niet alleen zuiver juridische kosten bevat, maar ook andere uitgaven, zoals deurwaarderskosten. De hoogte (en de stijging) van dit bedrag roept bij de visitatiecommissie vragen op. Is dit de best denkbare besteding van middelen, of zou meer inzet in de preventie van huurdersachterstanden en andere inbreuken op huurdersverplichtingen meer effect kunnen opleveren (zie OD 4.1. en 4.4.)? De visitatiecommissie beveelt dan ook aan dat Elk Zijn Huis een maatschappelijke kosten/baten-analyse te maken van haar juridische kosten. - In 2011 had Elk Zijn Huis 2% kostenoverschrijding door contractwijzigingen op de nieuwbouwprojecten. Bij renovatiewerken had de maatschappij juist minder kosten, namelijk 8% van het totaalbedrag, waardoor ze een prijsvoordeel realiseerde. In beide gevallen betrof het kleine bedragen, namelijk een kleine 30.000 euro minderwerken bij renovatie en 89.000 euro meerwerken bij nieuwbouw. De meerwerken bij nieuwbouw slaan echter op één dossier, wat onvoldoende basis geeft om hieruit besluiten te kunnen trekken. De SHM stelt dat ze bij onvoorziene problemen steeds uitvoering mogelijke alternatieve oplossingen onderzoekt en prijsbewust beslist. Tegelijk zoeken ze steeds naar mogelijke minderwerken. (zie ook OD 3.1.). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed Elk Zijn Huis speelt ‘kort op de bal’ om huurderachterstallen en domiciliefraude tegen te gaan. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM hierin goed werk levert. Dit heeft niet kunnen voorkomen dat de huurdersachterstallen in de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. - Uit de gesprekken en de documenten blijkt dat de maatschappij optreedt als ze sociale fraude of domiciliefraude vermoedt. De SHM spreekt de huurder uitdrukkelijk aan, en zal hem schriftelijk aanmanen de inbreuk te beëindigen door de domiciliëring in orde te brengen. In haar jaarverslag rapporteert Elk Zijn Huis welke maatregelen zij heeft getroffen, bijvoorbeeld het verbreken van de huurovereenkomst. In 2012 is dat driemaal gebeurd.


PAGINA 31 VAN 48

- De huurderachterstal van Elk Zijn Huis is gestegen van 1% in 2007 naar ruim 3% in 2011. Ongeveer driekwart van de maatschappijen scoort beter. In 2007 behoorde de maatschappij nog bij de 30% SHM’s met de laagste huurdersachterstal. Een mogelijke oorzaak zou kunnen zijn dat de huurdersachterstalprocedure alleen formele schriftelijke communicatie omvat (zie OD’s 4.1. en 4.4.). Ervaringen bij andere maatschappijen leren dat persoonlijk contact via huisbezoeken, telefonisch of een gesprek op kantoor van de SHM de huurdersachterstallen (en uithuiszettingen) vaak kunnen terugdringen. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om sneller en persoonlijker met huurders in gesprek te treden, aanvullend op de huidige goede schriftelijke aanpak. De maatschappij speelt ‘kort op de bal’ om huurderachterstallen en domiciliefraude tegen te gaan. Deze inspanningen konden echter een aanzienlijke stijging van huurdersachterstallen in de afgelopen jaren niet voorkomen. Daarnaast is het de vraag of de juridische kosten die Elk Zijn Huis maakt (zie OD 5.2) niet beter ingezet kunnen worden om huurdersachterstallen te voorkomen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM maakt nog te weinig gebruik van financiële meerjarenplanning om haar bedrijfsstrategie te bepalen en investeringsbeslissingen te nemen. Daarom vindt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. - Elk Zijn Huis heeft veel aandacht voor haar financiële ontwikkeling. Dit komt tot uitdrukking in haar bezorgdheid over de toenemende leningen en in haar twijfels over de duurzaamheid van GSC als instrument voor financiële ondersteuning. De maatschappij is van mening dat zij ook zonder de GSC financieel leefbaar moet zijn. Ondanks deze bedenkingen is de SHM bereid om flink te investeren in nieuwbouw en renovatie. Daardoor nemen de schulden toe. - De combinatie van beide bovengenoemde elementen (grote investeringsambitie en zorg over financiële ontwikkeling) zou idealiter moeten leiden tot een goede financiële planning. Hierin worden de liquiditeit- en vermogenseffecten van investeringen op lange termijn in beeld gebracht en als basis gebruikt om beslissingen te nemen. Dit doet Elk Zijn Huis nog onvoldoende. De SHM neemt vooral kennis van de door de VMSW opgestelde planningen, maar gebruikt deze niet actief voor haar eigen besluitvorming over investeringen. Er is met name nood aan een gedegen gedachtewisseling over de financiële planning binnen de raad van bestuur. Bovendien dient de maatschappij haar meerjaren-onderhoudsplan te koppelen aan de financiële planning (zie ook OD 2.1). - Om financieel in evenwicht te blijven gebruikt Elk Zijn Huis sinds enkele jaren de meeropbrengsten van de verkoop van huurwoningen. De SHM overweegt om het jaarlijks aantal te verkopen woningen te vergroten om zo de financiële gaten die voortkomen uit nieuwbouw of renovaties te dichten. Dit verkoopscenario is echter niet omgezet in een financiële meerjarenplanning. Bovendien is het verkopen van woningen geen maatregel om de financiële huishouding structureel op orde te brengen. - De Vlabinvest-initiatieven bieden de SHM een bijkomend bouwen financieringssysteem. De maatschappij heeft aannemelijk gemaakt dat deze projecten voor haar niet verlieslatend zijn, dit in tegenstelling tot de projecten die Elk Zijn Huis heeft gefinancierd met het NFS2-systeem. Ze wenst dan ook het aandeel Vlabinvest-woningen te verhogen (zie OD 1.5.).


PAGINA 32 VAN 48

- De SHM werkt met een jaarbegroting voor haar werkingskosten en overweegt om een systeem van kwartaalafsluitingen op te zetten, waardoor de SHM de verhouding tussen inkomsten en uitgaven ieder kwartaal kan bewaken. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om een financiële meerjarenplanning voor de langetermijn te ontwikkelen, door intensiever gebruik te maken van de planning van de VMSW of door middel van een ander instrument. Belangrijk is dat deze meerjarenplanning door de raad van bestuur wordt gebruikt voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het nemen van investeringsbeslissingen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Elk Zijn Huis werkt aan haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. Dat wordt zichtbaar in een gestage uitbreiding van het aantal gemeenten waarin ze projecten wil realiseren, en in de samenwerkingsrelaties die zij aangaat met gemeenten, OCMW’s, CAW’s en andere organisaties in haar werkgebied. - De sociale huisvestingsmaatschappij is de afgelopen decennia gegroeid uit een reeks fusies en uitbreidingen, waardoor het werkgebied in de praktijk de huidige omvang van acht gemeenten bevat. Onlangs heeft de SHM haar actieterrein uitgebreid met de gemeenten Overijse en Hoeilaart. In Overijse zijn nog geen projecten voorzien, in Hoeilaart zal Elk Zijn Huis een 8-tal sociale huurappartementen realiseren. Het project is aangemeld bij de VMSW en de verwerving van de benodigde gronden zal in 2013 plaatsvinden. - Via haar samenwerking met Vlabinvest ontwikkelt de maatschappij een aanvullend segment met huurwoningen voor een ander doelpubliek. Eveneens in samenwerking met Vlabinvest ontwikkelt Elk Zijn Huis koopwoningen in het project "Den Achtergael" in Melsbroek, deelgemeente van Steenokkerzeel. - Kandidaat huurders kunnen zich ook via OCMW’s inschrijven. De dossiers worden dan naar Elk Zijn Huis doorgestuurd. - De sociale kant van Elk Zijn Huis is volop in ontwikkeling. De SHM zoekt daarbij samenwerking met welzijnsdiensten. In Tervuren neemt Elk Zijn Huis deel aan de Lokale Adviescommissie (LAC) (zie 0D 4.1.). De SHM heeft tevens een samenwerkingsovereenkomst met het CAW Vilvoorde afgesloten voor de begeleiding van huurders in de gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde. Samenwerking met de overige woon- en welzijnsactoren is vooral à-la-carte. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de positieve ervaringen van samenwerking aan te grijpen om zo een globale communicatie- en samenwerkingsstructuur over alle betrokken gemeenten uit te werken. - Veel woonactoren waarmee de visitatiecommissie sprak missen een cliënt- en gemeenteoverschrijdend overleg over wonen en de daaraan gerelateerde welzijnsaspecten. Op het bestaande woonoverleg in de gemeenten komen deze aspecten onvoldoende aan bod. Deze woonactoren zouden graag zien dat de maatschappij een dergelijk overleg ondersteunt en binnen haar mogelijkheden bijdraagt aan de totstandkoming daarvan. Ook Elk Zijn Huis is vragende partij voor meer samenwerking (zie ook de aanbeveling van de visitatiecommissie bij OD 6.2).


PAGINA 33 VAN 48

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De SHM werkt op een goede manier met een systeem om haar beleids- en bedrijfsprocessen te beheersen. Op onderdelen is nog verbetering mogelijk - De SHM beschikt over een handboek waarin de procedures zoals debiteurenbeheer, klachtenbehandeling en de deontologische codes voor bestuurders en medewerkers zijn vastgelegd. Bovendien beschikt Elk Zijn Huis over stroomschema’s waarin de stappen en verantwoordelijkheden bij de belangrijke bedrijfsprocessen zijn vastgelegd, zoals bestellingen door de technische dienst, werken op vraag van huurders en schade ten laste van huurders. De visitatiecommissie vindt dat dit op een positieve manier bijdraagt aan de beheersing van de organisatie. Het procedurehandboek kan worden verbeterd door een beter versiebeheer, waardoor duidelijk wordt wanneer procedures zijn opgesteld of aangepast, en wanneer ze zijn goedgekeurd door de raad van bestuur. De bestudeerde procedures zijn op onderdelen voor verbetering vatbaar. Zo bevat de procedure debiteurenbeheer geen verwijzing naar stappen om uithuiszetting te voorkomen, zoals afspraken met het OCMW of de bespreking in het LAC (Tervuren). - De procedure klachtenbehandeling is vooral gericht op klachten over het handelen of nalaten van handelen van medewerkers. Over klachten die betrekking hebben op de directie wordt weinig geregeld. In de huidige werking wordt echter een groot deel van de klantencontacten door de directeur opgenomen. Daarom dient de klachtenprocedure ook te voorzien in de afhandeling van klachten die op de directie betrekking hebben, bijvoorbeeld door dergelijke klachten te laten behandelen door bestuursleden in het directiecomité of door de voorzitter van de raad van bestuur. Op dit moment is de onafhankelijke behandeling van klachten nog onvoldoende in de klachtenprocedure uitgewerkt. - De raad van bestuur merkt een verbetering in de administratieve processen en ICT-systemen. Er wordt bijvoorbeeld gewezen op de verbeterde bestuursverslagen en op een striktere opvolging van bedrijfsprocessen zoals huurdersachterstallen. - De directie stelt ongeveer tweejaarlijks een strategisch plan op met daarin een aantal ‘denkoefeningen rond strategische vragen’. Daarin schetst de directeur een beeld van omgevingsontwikkelingen, zoals over de financiering van sociale woningen, en formuleert een aantal interne strategische vragen, keuzen én voorstellen. Een dergelijk oefening is een essentieel onderdeel van een professionele beleidscyclus. De visitatiecommissie wil de SHM stimuleren om hier mee door te gaan. De impact van dit instrument kan worden uitgebreid door de periodieke strategische analyse meer gemeenschappelijk te maken, bijvoorbeeld door ze samen met het directiecomité op te stellen en te toetsen bij medewerkers. De huidige omgevingsanalyse beschrijft vooral bedreigingen voor de SHM, zoals het structureel verlies bij nieuwbouwprojecten en de groeiende leningenportefeuille. Het gebruik van een SWOT-analyse kan een meer evenwichtig beeld scheppen, door naast bedreigingen ook kansen in beeld te brengen en deze te koppelen aan de sterke en zwakke kanten van de maatschappij. Het verdient aanbeveling om van het strategisch plan een meer aantoonbaar werkingsinstrument te maken. Zo kan dit de basis vormen voor een gedegen discussie en besluitvorming in de raad van bestuur, om daarna de keuzen te verwerken in een jaarplan met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 34 VAN 48

concrete (SMART) doelen. Deze kunnen vervolgens in functioneringsgesprekken en functieomschrijvingen worden vertaald in persoonlijke doelen voor medewerkers. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Elk Zijn Huis werkt goed aan de verandering en verbetering van haar werking. - De bereidheid tot verbeteren blijkt onder meer uit het eerder genoemde strategische plan (OD 5.6.) waarin voorstellen worden genoemd om de interne werking te verbeteren, bijvoorbeeld door investeringen in informatiesystemen voor het opvolgen van herstellingen en het maken van onderhouds- en renovatieplanningen. - In de gesprekken met medewerkers heeft de visitatiecommissie veel bereidheid en energie aangetroffen om bij de eigen werking stil te staan. De maatschappij werkt met een systeem van jaarlijkse functioneringsgesprekken, waarbij ook vormingsbehoeften in beeld worden gebracht. Medewerkers krijgen voldoende ruimte om zich bij te scholen. Een sprekend voorbeeld is de vorming die een aantal medewerkers kregen om de eigen EPC-attesten te kunnen uitschrijven. - Eveneens positief is de wekelijkse vergadering van directie en management (de ‘kernvergadering’), wat mogelijkheden biedt om dwarsverbanden en verbeterpunten in de werking van de maatschappij te bespreken. Daarnaast zijn er diverse andere structurele overlegmomenten met onder meer de dienst verhuur en de technische dienst om zo de opvolging van dossiers (leegstand, verzekeringsdossiers, klachten, … ) te verzekeren. - Elk Zijn Huis zoekt en grijpt opportuniteiten om haar werking te verbeteren. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de deelname van de maatschappij aan de pilootmetingen voor een nieuw systeem van huurderstevredenheidsmetingen, dat momenteel in opdracht van de Vlaamse overheid wordt ontwikkeld door het Steunpunt Wonen. Dit blijkt ook uit de verkennende gesprekken met collega SHM’s Woonpunt Zennevallei en Providentia om tot een benchmarksysteem te komen, waarin de prestaties van Elk Zijn Huis worden vergeleken met de collega-maatschappijen. Uit gesprekken met de directeur blijkt dat hij overweegt om voor dit benchmarksysteem een halftijds medewerker aan te trekken, zodat de SHM een analytische boekhouding kan invoeren. Hoewel de visitatiecommissie vertrouwen heeft in een positieve uitwerking van prestatievergelijkingen, en het belang van een analytische boekhouding uitdrukkelijk onderschrijft, meent ze dat het maatschappelijk rendement van het versterken van de woonbegeleiding voor kwetsbare huurders en kwetsbare wooncomplexen van hogere prioriteit is. Bijgevolg adviseert de visitatiecommissie om, als er al een keuze moet worden gemaakt, de voorkeur te geven aan het versterken van de basisbegeleiding van huurders.


PAGINA 35 VAN 48

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Elk Zijn Huis beschikt over een financiële positie die haar (net) in staat stelt om te voldoen aan haar financiële verplichtingen. Haar financiële positie is echter kwetsbaar. De maatschappij bewaakt haar kosten voldoende. Die kosten voldoen net aan de vereisten. De SHM dient de ontwikkeling ervan goed te bewaken om een stijging tot boven de normen te voorkomen. De maatschappij speelt ‘kort op de bal’ om huurderachterstallen en domiciliefraude tegen te gaan. Deze inspanningen konden echter een aanzienlijke stijging van huurdersachterstallen in de afgelopen jaren niet voorkomen. De SHM maakt nog te weinig gebruik van een financiële meerjarenplanning om haar bedrijfsstrategie te bepalen om zo gefundeerde investeringsbeslissingen te kunnen nemen. De SHM werkt op een systematische manier aan het beheersen van haar beleids- en bedrijfsprocessen. De visitatiecommissie ziet mogelijkheden om dit nog verder te ontwikkelen. Elk Zijn Huis werkt aan haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. Dat wordt zichtbaar in een gestage toename van gemeenten waar ze projecten kan opzetten en aan de inspanningen tot samenwerking met gemeentediensten, OCMW’s, CAW’s en andere organisaties. Elk Zijn Huis is bereid om haar werking te veranderen en verbeteren. De visitatiecommissie adviseert om vooral aandacht te besteden aan de basisbegeleidingstaken voor huurders en het versterken van de communicatie met huurders en lokale woonactoren.


PAGINA 36 VAN 48

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed Elk Zijn Huis informeert haar (kandidaat)huurders goed. Huurders en kandidaat-huurders worden in de regel door de medewerkers vriendelijk geholpen. De maatschappij besteedt veel aandacht aan het uitleggen van de huurdersverplichtingen. De visitatiecommissie vindt dat Elk Zijn Huis hierin goed presteert, maar tegelijk dat ze haar klanten nog beter kan informeren over hun rechten, onder andere over de klachtenprocedure. - De maatschappij is elke werkdag van 08.00 tot 12.00 uur geopend. Bovendien heeft de directeur eenmaal per maand een spreekuur. In vergelijking met veel andere maatschappijen zijn de openingsmomenten ruim. Daar tegenover staat dat Elk Zijn Huis de (kandidaat)huurders slechts zeer beperkt de mogelijkheid biedt om buiten deze openingstijden op afspraak langs te komen. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om die mogelijkheid aan te bieden als huurders daar om vragen. - De maatschappij beschikt over een aangename en open receptieruimte. Voor vertrouwelijke gesprekken is er een aparte gesprekskamer beschikbaar. Aan de receptie worden huurders in de regel vriendelijk door de medewerkers geholpen, waarbij het taalgebruik wordt afgestemd op de klant. Elk Zijn Huis heeft een groot werkgebied en het kantoor met het openbaar vervoer bereiken is moeilijk. De SHM overweegt daarom om op andere plaatsen in het werkgebied zitdagen te organiseren. - De maatschappij heeft voor haar huurders een aantal informatieboekjes, zoals het “Ziezo”boekje over de verplichtingen m.b.t. onderhoud en herstellingen die ten laste van huurder en verhuurder vallen. Daarnaast stelt Elk Zijn Huis folders over omgang met buren (zie OD 4.2.) en het ventileren van de woning beschikbaar. - De maatschappij heeft al enige jaren een website. De visitatiecommissie vindt dat positief, maar constateert ook dat de site wat gedateerd is. Zo doet de vormgeving wat ouderwets aan en is de informatie niet meer actueel. De info over de nieuwbouw- en renovatieprojecten is bijvoorbeeld twee jaar niet geactualiseerd. Bij doorklikken op projecten volgt veelal een foutmelding. De website is vooral gericht op kandidaat-huurders en -kopers. Voor zittende huurders beperkt de informatie zich tot openingstijden, contactpersonen, adressen en telefoonnummers. De directie bevestigt dat er onvoldoende tijd vrijgemaakt kan worden om de website te onderhouden. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om een communicatieplan te maken waarin zij uitwerkt welke doelgroepen - (kandidaat)huurder en -kopers, burgers, lokale woonactoren - zij op welke wijze wil informeren. De website dient onderdeel uit te maken van deze communicatiestrategie. - Naast positieve prestaties bleek er bij verschillende huurders een ongenoegen te bestaan over bepaalde praktijken van de SHM. Dit betreft overwegend de communicatie tussen de huisvestingsmaatschappij en de individuele huurder. De visitatiecommissie heeft daarbij niet kunnen vaststellen of dit incidenten zijn, of voorbeelden van regelmatig terugkerende gebeurtenissen. Wij vermelden hieronder alleen de voorvallen die door meer dan één huurder genoemd werden: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS

PAGINA 37 VAN 48

+ Soms bestaan er onduidelijkheden over de plaatsbeschrijving en vrezen huurders te moeten opdraaien voor ontbrekende onderdelen in hun woning of beschadigingen die volgens hen ook bij aanvang van de huur niet in orde waren (zie ook OD 4.4.). Enkele huurders noemen voorbeelden van defecten aan de woning die door vorige huurders werden veroorzaakt, maar door de SHM niet hersteld werden, terwijl de schade wel in rekening is gebracht bij die vorige huurders. + Meerdere huurders meldden dat hun e-mails aan de maatschappij niet worden beantwoord. Soms gebeurt dat ook met brieven. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis te onderzoeken of deze problemen zich vaker voordoen. Indien nodig dient de SHM maatregelen uit te werken, deze in haar procedures te verankeren en daarover met haar huurders te communiceren. - De meeste huurders waarmee de visitatiecommissie sprak zijn voorstander van een stevige controle op het nakomen van huurdersverplichtingen. Dat doet Elk Zijn Huis ook door kordaat op te treden bij betalingsachterstanden en ontoereikend woningonderhoud door huurders. Soms lijkt strengheid door te slaan naar onvriendelijkheid. De visitatiecommissie sprak diverse huurders die zich soms geïntimideerd en onvriendelijk bejegend voelen doordat ze worden geconfronteerd met mondelinge terechtwijzingen door de directeur of met aangetekende brieven van de SHM en van haar advocaat bij kleine betalingsachterstanden of bij andere kleine inbreuken op huurdersverplichtingen. Lokale woonactoren meldden vergelijkbare voorvallen. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om dit ‘kort op de bal’-beleid te handhaven, maar daarbij de klantvriendelijkheid beter te bewaken. -

Huurder hebben plichten, maar ook rechten. De visitatiecommissie heeft geen informatiemateriaal aangetroffen waarin huurders worden geïnformeerd over de klachtenprocedure. De visitatiecommissie raadt Elk Zijn Huis aan haar huurders beter te informeren over hun rechten en over waar zij terecht kunnen met eventuele klachten. - De brieven die Elk Zijn Huis gebruikt om met haar huurders te communiceren over bijvoorbeeld onderhoud, herstellingen, woningtoewijzingen en huurbetalingen, zijn in de regel correct. De gebruikte taal komt over als ambtelijk, gedateerd en onnodig ingewikkeld. De visitatiecommissie trof in brieven termen aan als ‘nakend strenger beleid dienaangaande’, ‘substantiële korting’, ‘uit hoofde van’, ‘kosten ten uwe lasten’, ‘wij hopen u eerlang te mogen ontmoeten en verblijven inmiddels’, ‘huidig schrijven gebeurt onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige nadelige erkentenis’. Wij adviseren Elk Zijn Huis om de correspondentie met huurders eens grondig op te frissen en een ‘klare taal bad’ te geven. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar. Elk Zijn Huis is een ondernemende maatschappij die in de regel beleidsinstanties en andere belanghebbenden snel en duidelijk informeert en actief participeert in het lokaal woonoverleg. De maatschappij heeft oog voor de belangen van haar eigen organisatie en is gevoelig voor de argumenten van anderen. De samenwerking is dikwijls adhoc, de toon soms wat polemiserend. De visitatiecommissie is van oordeel dat de samenwerking met diensten en lokale besturen te weinig structureel is uitgebouwd, en daarom vindt ze de prestaties van Elk Zijn Huis voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. - Elk Zijn Huis is voor zeven van de acht gemeenten de enige actieve sociale huurmaatschappij. De SHM is zich bewust van deze positie, stelt zich actief op, en neemt deel aan het lokaal


PAGINA 38 VAN 48

woonoverleg. De directe communicatie met de ambtenaren van de gemeenten over de realisatie van projecten is open en constructief. - De SHM overlegt met gemeenten over haar plannen voor nieuwbouwprojecten, weliswaar adhoc en soms vertrekkend van problemen die zich voordoen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om in elke gemeente periodiek met een afvaardiging van het college aan tafel te zitten, waarbij de initiatieven van de SHM in deze gemeente en de verwachtingen van het gemeentebestuur worden besproken. Dit moet een constructieve samenwerkingscultuur mogelijk maken en problemen oplossingsgericht vermijden. In het gesprek met sociale woonactoren werden enkele voorbeelden genoemd waar de communicatie tussen SHM en andere belanghebbende organisaties voor verbetering vatbaar is. Zo heeft het OCMW van Kortenberg de SHM per brief geïnformeerd over leefbaarheidsproblemen (taalproblemen, lawaai, overlast, sluikstort) in het woonproject Craenenplein in Kortenberg (47 appartementen), zonder dat het OCMW daarop een reactie van de SHM zou hebben gekregen. Er werden tevens andere voorbeelden genoemd van technische gebreken aan wooncomplexen die aan de SHM werden voorgelegd, maar waar Elk Zijn Huis niet op gereageerd zou hebben. Daarnaast zijn er ook positieve voorbeelden. Nadat het OCMW van Tervuren leefbaarheidsproblemen signaleerde in de wijk Groenveld (Moorsel-Tervuren), heeft Elk Zijn Huis een buurtpeiling laten uitvoeren door RISO Vlaams-Brabant en is de maatschappij bezig met het opzetten van activiteiten om de leefbaarheid te verbeteren. - Elk Zijn Huis is lid van het SVK Webra vzw en zetelt in het bestuur. Samenwerking zit hier vooral op het niveau van het bestuur van het SVK. Het SVK heeft geen inzicht in de overlappingen van inschrijvingen van kandidaat-huurders bij SHM en SVK, of op mogelijk nakende verhuisbewegingen van SVK naar SHM. Op dit onderwerp is een betere afstemming gewenst. Met de uitbreiding van het werkgebied van Elk Zijn Huis naar Wezembeek-Oppem, Hoeilaart en Overijse, waar ook andere huurmaatschappijen actief zijn, geldt dit ook voor de daar actieve collega-SHM’s. - De SHM verstrekt gewestelijke administratieve instanties, zoals de VMSW en de afdeling Toezicht van Inspectie RWO, voldoende snel en duidelijk de informatie die deze organisaties nodig hebben voor hun werking. Het aanmelden van nieuwe projecten bij de VMSW kan beter. We verwijzen hiervoor naar OD 1.1.. De visitatiecommissie heeft bij deze operationele doelstelling een aantal knelpunten vermeld die belanghebbenden op het vlak van wonen en welzijn hebben aangedragen. Deze knelpunten verdienen de aandacht van Elk Zijn Huis. Uiteraard is het ook aan de lokale woonactoren om deze knelpunten met de SHM te bespreken en op te lossen. Dit neemt echter niet weg dat deze SHM een bijzonder actieve organisatie is die, meestal, goed en duidelijk communiceert. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om haar communicatie met beleidsinstanties en andere organisaties in te bedden in een structuur van overleg- en samenwerkingsovereenkomsten. Nu vinden de contacten nog te veel ad hoc plaats op het niveau van individuele projecten en dossiers. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar Elk Zijn Huis peilt de tevredenheid van haar klanten nog niet op een geobjectiveerde en systematische manier. Daarom wordt dit onderdeel beoordeeld als voor verbetering vatbaar. De


PAGINA 39 VAN 48

maatschappij heeft echter op dit terrein al wel enkele initiatieven genomen die de visitatiecommissie waardeert. - In opdracht van Elk Zijn Huis heeft RISO Vlaams-Brabant in 2012 in de wijk Groenveld (Tervuren) een bewonersbevraging uitgevoerd, dit naar aanleiding van negatieve signalen over de leefbaarheid in de wijk. Tegelijk werkt de maatschappij samen met het RISO aan het opzetten van een bewonerswerking. Zo wordt de mogelijkheid bekeken om een ruimte ter beschikking te stellen voor bewonersactiviteiten. - Elk Zijn Huis stelde zich dit jaar kandidaat om het systeem voor ‘huurderstevredenheidsmetingen’ te testen. Deze huurderbevraging werd door het Steunpunt Wonen ontwikkeld in opdracht van de Vlaamse overheid die deze toepassing aan SHM’s beschikbaar zal stellen. De visitatiecommissie adviseert Elk Zijn Huis om haar deelname aan deze pilootmeting te gebruiken om een objectief en gestructureerd systeem van huurderstevredenheidsmetingen in haar werking te realiseren. Tevredenheidsmetingen kunnen een goede basis vormen om de werking van de SHM en de communicatie met de klanten te te verbeteren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Elk Zijn Huis informeert haar (kandidaat)huurders goed. De maatschappij speelt ‘kort op de bal’ wanneer huurders hun verplichtingen onvoldoende nakomen. De visitatiecommissie adviseert om de schriftelijk communicatie in een meer ‘klare taal’ te verwoorden, de website actueel te houden, en de huurders beter te informeren over hun rechten. Tevens vraagt de visitatiecommissie om de tijdens de gesprekken genoemde knelpunten in de communicatie met huurders en woonactoren te onderzoeken en (indien nodig) te verbeteren. Elk Zijn Huis informeert beleidsinstanties en andere belanghebbenden in de regel snel en duidelijk en participeert actief aan het lokaal woonoverleg in de gemeenten. Elk Zijn Huis peilt de tevredenheid van haar klanten nog niet op een geobjectiveerde en systematische manier. De maatschappij heeft echter op dit terrein initiatieven genomen die de visitatiecommissie waardeert.


PAGINA 40 VAN 48

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: A. Over de klantenbenadering en de huurders 1.

Maak meer ruimte voor het deskundig opnemen van de sociale basisbegeleidingstaken. Delegeer het sociale luik aan een hierin onderlegd personeelslid. Zorg hierbij dat de huurder op een meer persoonlijke benadering van zijn probleem kan rekenen. Beperk de huurdersachterstal door huurders met achterstal vroeg in de procedure persoonlijk te benaderen (zie OD 4.1.).

2.

Maak een maatschappelijke kosten/baten analyse van de juridische kosten. Onderzoek of dit de beste besteding van deze middelen is, of dat ze beter kunnen worden benut in de preventie van de huurdersachterstanden (zie OD 5.2.).

3.

Investeer in de communicatie met de huurders en kandidaat-huurders. Zorg ervoor om naast aandacht voor de top-down communicatie met de huurders ook de bottom-topcommunicatie structureel uit te bouwen (zie OD 4.3.). Werk hiervoor verder op de positieve ervaringen in diverse wijken rond een leefbaarheidswerking en de positieve samenwerkingen met bijvoorbeeld het OCMW van Tervuren (LAC-werking) en Riso Vlaams-Brabant (zie OD’s 4.2. en 4.3.). Informeer de huurders over waar zij terecht kunnen met eventuele klachten (zie OD 6.1.).

4.

Maak van de deelname aan de pilootmetingen over huurderstevredenheid gebruik om een objectief en gestructureerd systeem van huurderstevredenheidsmetingen in de werking te realiseren, om zo de werking verder te kunnen verbeteren (zie OD 6.3.).

B. Over het bouwen en het onderhouden van de woningen 5.

Werk het planningsinstrument voor de opvolging van onderhouden renovatiewerken zo snel mogelijk af, opdat ze nog voor 2015 in de werking wordt geïmplementeerd. Betrek in een volgende fase ook de planning van onderhoud en renovatie van de huidige nieuwbouwprojecten in dit planningsinstrument (zie OD 2.1.).

6.

Zoek een degelijke oplossing voor de problemen met de uitvoering en opvolging van de werken door de onderhoudsfirma’s (zie OD 3.2.). Communiceer het probleem en de mogelijke oplossingen duidelijk met de huurders.

C. Over de financiële draagbaarheid van de SHM 7.

Ontwikkel een financiële meerjarenplanning voor de lange-termijn, door bijvoorbeeld intensiever gebruik te maken van de planning van de VMSW of door middel van een ander instrument. Gebruik deze meerjarenplanning in de raad van bestuur voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het nemen van investeringsbeslissingen (zie OD 5.4.).


PAGINA 41 VAN 48

8.

Werk voor het toewijzen van woningen een systeem uit om de woning zo snel mogelijk te kunnen verhuren en zo frictieleegstand te vermijden (zie OD 4.1.).

D. Over samenwerking 9.

Zet de communicatie met beleidsinstanties en andere organisaties in een open structuur van overleg- en samenwerkingsovereenkomsten (zie OD 6.2.).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De SHM zet globaal goede resultaten neer, en zoekt actief naar verbeterpunten in haar werking. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij deze verbeterpunten zelfstandig zal oppakken en acht een verplicht verbeterplan of vervroegde visitatie niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: De visitatiecommissie botste op onduidelijkheid over de invulling van het ‘werkingsgebied’ voor de sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. Is het werkingsgebied gelijk aan de gemeenten waar de SHM projecten realiseert? Kan een SHM in elke gemeente initiatieven ontwikkelen, al dan niet op vraag van de gemeente? Moet het gemeentebestuur worden uitgenodigd om deel te nemen aan het bestuur van de SHM? Is een afspraak nodig of aangewezen met andere SHM’s die reeds in deze gemeenten actief waren? Meer duidelijkheid om dit vlak zou een duidelijker kader bieden om prestaties van SHM’s te beoorden. Het lijkt aangewezen dat de bevoegde Vlaamse administratie hierrond een afsprakennota opmaakt.

5.4 Goede praktijken bij de SHM 1.

De LAC-samenwerking (Lokale Advies Commissie) tussen Elk Zijn Huis en het Sociaal Huis van Tervuren zoekt naar oplossingen voor de sociale huurder die woonproblemen ondervindt van sociale, immateriële of van financiële aard. Het OCMW werkt hierbij samen met de cliënt naar een haalbare oplossing of naar een trajectplan. De procedure en aanpak werd besproken met de advocaat van de SHM en met de Vrederechter, waardoor in alle geledingen goodwill en samenwerking ontstaat.

2.

De SHM maakte van de EnergiePrestatieCertificaten een actief instrument. Hier stopt de attestering niet bij de te huur komende woningen, maar wordt in een korte termijn voor het hele patrimonium het EPC-resultaat in beeld gebracht. De kennis die hieruit voortvloeit wordt verwerkt in de meerjarenplanning voor onderhoudswerken en renovatie. Een aantal personeelsleden heeft hiertoe de opleiding ‘erkende energiedeskundigen type A’ gevolgd zodat Elk Zijn Huis zelf EPC’s kan opmaken.


PAGINA 42 VAN 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden RvB) - Christiane HERREMANS bestuurder, private aandeelhouders, - Greet GOOSSENS bestuurder, afgevaardigde gemeente Bertem, - Guy VAN DAMME bestuurder, private aandeelhouders, - Hendrik DE GREEF ondervoorzitter, - Karel SERVRANCKX voorzitter, - Martine STRAETEMANS adjunct-directeur, - Roel MOENS directeur. Medewerkers SHM - Anne VAN NIEUWENHOVE - Elke PEETERS - Evelyn VANDEVOORDE - Hannie VAN BRUYSTEGEM - Karin DE KEYSER - Petra VAN LAER - Rudy VERCAMMEN - Zoltan WASSENBERG

administratie, intake, dienstverlening & Vlabinvest, projectverantwoordelijke, architecte, hoofd van de dienst patrimonium, architecte, administratie, intake & toewijzingen, administratie, intake & huurovereenkomsten, boekhouding, ploegbaas, hoofd van de dienst projecten.

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Clark PAUWELS Stedenbouwkundig Ambtenaar Zaventem (telefonisch), - Eva MAESEN Provincie Vlaams Brabant, - Lien BEETS Woonconsulent Steenokkerzeel, - Lut VANDENBOSCH Secretaris OCMW Steenokkerzeel. Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Bart VERMEULEN De Hulster – beschut wonen psychiatrie, - Beriel MERTENS Woonwijzer Midden-Brabant, - Bianca DE SMEYTERE CAW regio Vilvoorde, - Dirk MASQUILLIER Riso Vlaams-Brabant vzw, - Elfie VAN KERCKVOORDE OCMW Kraainem, - Geertrui FEYAERTS Huurdersbond Vlaams-Brabant vzw, - Jelle LAUWERS OCMW Kortenberg, - Julie KEULENEER Begeleid Wonen Zennestreek, - Kevin RENIERS OCMW Tervuren, - Lindsay DE FAUW OCMW Zaventem, - Lucien DOMS OCMW Steenokkerzeel, - Marc DEMOL SVK Webra vzw, - Rita PAUWELS OCMW Huldenberg. Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 12 huurders, - 1 bewonersondersteuner (Kevin RENIERS, OCMW Tervuren). De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.


PAGINA 43 VAN 48

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Kristien GOEMINNE Schepen o.m. van gronden woonbeleid, welzijn, Kortenberg, - Wim MOMBAERTS Schepen o.m. ruimtelijke ordening, Steenokkerzeel.


PAGINA 44 VAN 48

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …).

Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding


PAGINA 45 VAN 48

wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen


PAGINA 46 VAN 48

worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SHM: sociale huisvestingsmaatschappij (www.vmsw.be) SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vmsw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-

huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 47 VAN 48

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Elk Zijn Huis, Tervuren

Datum reactie SHM: 21 november 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Elk Zijn Huis, Tervuren

Datum beslissing minister: 18 december 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Elk Zijn Huis, Tervuren

Recommend Documents