Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen

Visitatiegesprekken op 25 en 26 april 2013 Definitief visitatierapport van 27 augustus 2013

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCH APPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Maaslands Huis cvba so Datum rapport: 27 augustus 2013 Datum visitatiegesprekken: 25 en 26 april 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 26 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 7015 Contactgegevens SHM: Europaplein 40, 3630 Maasmechelen Tel.: 089 76 09 21 E‐mail: [email protected] Directeur: Johan Vandekerckhove Voorzitter: Noël Deckers (op moment van de visitatie) Werkgebied: Maasmechelen Lanaken Dilsen‐Stokkem Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Annemarie Hanselaer, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Maaslands Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. .

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 2 VAN 47

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING .......................................................................................................................................... 4 2.SAMENVATTING ................................................................................................................................. 6 3.BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING.............................................................................. 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4.PRESTATIES VAN SHM MAASLANDS HUIS ......................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 20 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 28 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 37

5.AANBEVELINGEN .............................................................................................................................. 40 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 40 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 41 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 42 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 42

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN .................................................................................... 43 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN .................................................... 44


1. INLEIDING 1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie‐beoordeling van de SHM Maaslands Huis.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.7.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10.

Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te Goed realiseren

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van Goed het woningpatrimonium waar nodig

OD 2.1

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Voor verbetering vatbaar

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid


OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Uitstekend

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en Voor verbetering vatbaar domiciliefraude

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk


OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Maaslands Huis werd opgericht op 18 april 1952 in het gemeentehuis van Eisden. De opdracht was “het bouwen, verkopen en verhuren van goedkope woningen en woonvertrekken, het aankopen van gronden bedoeld voor woningbouw, doorverkoop, het inrichten van tuinwijken en van werkmanstuinen”. De eerste 26 woningen, in de wijk Eisderbos, werden in 1955 gebouwd op gronden aangeboden door de gemeente Eisden. Dit was de start van een continue bouwactiviteit. In 1957 beschikte Maaslands Huis reeds over 108 woningen. In juli 1962 werd de bouw van 102 woningen gestart te Lanklaar, in de wijk Noteborn, ter vervanging van een barakkenkamp, bewoond door gastarbeiders en gelegen in de nabijheid van de Kolenmijnen Limburg‐Maas. Einde 1965 werd het aantal woningen opgevoerd tot 382. Op 31 december 1967 telde Maaslands Huis reeds 498 woongelegenheden, waarvan 220 in Eisden, 176 in Mechelen‐aan‐de‐Maas en 102 in Lanklaar. Op 22 januari 1969 fuseerde Maaslands Huis met de industriële bouwmaatschappij “SV Sint‐ Barbara‐Tehuis” waardoor het patrimonium groeide met 478 sociale woningen tot 976 woongelegenheden. Kort daarna, op 12 februari 1969, besliste de maatschappij over te gaan tot de verkoop van woningen. In 1972 werd gestart met de bouw van de wijk Berensheuvel (Maasmechelen), in totaal 72 appartementen, 28 bungalows en 34 eengezinswoningen, later nog eens uitgebreid met 68 eengezinswoningen. Dit was het begin van een intense bouwperiode waarbij in ongeveer 25 wijken woningen werden gerealiseerd. In 1972 verhuisde Maaslands Huis naar de Europablok in Maasmechelen. De maatschappelijke zetel van Maaslands Huis keert medio 2013 terug naar haar oprichtingslocatie, het voormalig gemeentehuis van Eisden te Maasmechelen. Maaslands Huis heeft in haar bestaan 2.885 woningen en appartementen gebouwd. Daarvan werden er 926 verkocht, meestal aan zittende huurders, en 39 werden (gegevens 31/12/2012). Het werkgebied van Maaslands Huis omvat de gemeenten Maasmechelen (719 eengezinswoningen en 686 appartementen), Dilsen‐Stokkem (219 eengezinswoningen en 18 appartementen) en Lanaken (164 eengezinswoningen en 114 appartementen). In Dilsen‐Stokkem beperkt de activiteit zich tot de deelgemeente Lanklaar. In de andere deelgemeenten van Dilsen‐ Stokkem is de SHM Ons Dak uit Maaseik actief. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van Maasmechelen, Dilsen‐Stokkem en Lanaken.


Maaslands Huis beschikt op 31/12/2012 over 1920 sociale huurwoningen, waarvan 43% appartementen en 57% eengezinswoningen. Huurwoningen Verkochte Afgebroken Totaal Gemeente Maasmechelen Dilsen‐Stokkem Lanaken Totaal Gemeente Maasmechelen

1.405 237 278 1.920

woningen

woningen

832 82 12 926

20 19 0 39

Verhuurde Verhuurde woningen appartementen 719 686

2.257 338 290 2.885

Totaal 1405

Dilsen‐Stokkem 219 18 237 Lanaken 164 114 278 Totaal 1.102 818 1.920 Percentage 57% 43% 7 Wooneenheden worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. 5 wooneenheden worden in het kader van begeleid wonen verhuurd aan de vzw CAW ’t Verschil en aan de vzw Het Veer. Er zijn twee verhuringen aan de gemeente Maasmechelen. Eind 2012 heeft de SHM 37 medewerkers (30,7 VTE) in dienst, waarvan 13 werkzaam in de eigen technische dienst.

3.2 Beschrijving omgeving Bij de nulmeting (31/12/2007) beschikten Maasmechelen en Dilsen‐Stokkem respectievelijk over 10,6% en 9,2% sociale huurwoningen, waardoor geen bindend sociaal objectief (BSO) voor die gemeenten werd bepaald. Lanaken beschikte echter maar over 2,63% sociale huurwoningen en moet daarom 175 bijkomende sociale huurwoningen realiseren om te voldoen aan het BSO. Bij de vooruitgangstoets (gegevens van 31/12/2011) is er in Maasmechelen een vermindering van 28 wooneenheden door verkopen en sloop en een vooruitgang door 56 vergunde woongelegenheden. In Dilsen‐Stokkem waren er 2 bijkomende woongelegenheden gerealiseerd en 53 vergund. In Lanaken werd een vooruitgang genoteerd van 38 gerealiseerde woningen. Hier blijft het nog een uitdaging om 148 bijkomende huurwoningen te realiseren om aan het BSO te voldoen (tegen 2023). De gemeenten Maasmechelen en Dilsen‐Stokkem hebben aan de Vlaamse Overheid gevraagd om een woonbeleidsconvenant af te sluiten, omdat ze nog bijkomende sociale huurwoningen willen realiseren, mits daarvoor in de nodige subsidies wordt voorzien. De totale bevolking in het werkgebied bedraagt 82.627. Maasmechelen heeft 37.298 inwoners, Lanaken 25.492 en Dilsen–Stokkem 19.837. Omdat de nood aan woongelegenheden nauwer samenhangt met het aantal gezinnen dan met het aantal inwoners, zijn de prognoses op het vlak van de evolutie van het aantal huishoudens erg belangrijk. In 2011 waren er 14.425 huishoudens in Maasmechelen, 10.535 in Lanaken en 7.690 in Dilsen‐Stokkem. Het aantal huishoudens in het werkgebied zal volgens de officiële prognoses stijgen van 32.237 huishoudens in 2009 naar 34.785 (+8%) in 2020 om dan matig te stijgen naar 36.173 in 2030 (+12% t.o.v. 2009). De bevolkingscijfers 2011 lijken deze trend te bevestigen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 8 VAN 47

Wat ouderen betreft, tellen Maasmechelen en Dilsen‐Stokkem ongeveer 15% 65‐plussers en Lanaken bijna 18%. Voor Vlaanderen als geheel is dit 18,2% . In het werkgebied is er momenteel onder de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 7,75% in Dilsen‐Stokkem, 7,70% in Lanaken en 11,36% in Maasmechelen. Het aandeel leefloners in deze gemeenten bedraagt respectievelijk 0,22%, 0,23% en 0,36%. In Maasmechelen bedroeg de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 170.000 euro en 145.000 euro voor een appartement. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond bedroeg 147 euro/m². De mediaan verkoopprijs van de huizen steeg met 21,43% over de laatste 5 jaren, die van appartementen slechts met 6,29% en van bouwgrond met 5,36%. In Dilsen–Stokkem bedroeg de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 169.000 euro, van een appartement 166.250 euro en van bouwgrond 133 euro/m². De procentuele stijging t.o.v. 5 jaar geleden bedraagt hier respectievelijk +10,46%, +15,77% en +20,7%. In Lanaken is de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 173.500 euro en 154.500 euro voor een appartement, terwijl de grondprijs gemiddeld 156 euro/m² bedroeg. Vergeleken met 2006 was dit een stijging van 14,14% voor een woonhuis, 10,31% voor de appartementen en 23,16% voor de bouwgrond. Lanaken profileert zich in het werkgebied van de SHM als de duurste gemeente voor woonhuizen en bouwgronden. Voor appartementen spant Dilsen‐Stokkem de kroon. Vooral de bouwgrond lijkt sterk in prijs te stijgen in Dilsen‐Stokkem en Lanaken. Van de 33.559 woongelegenheden in de drie gemeenten is 35% van het type halfopen bebouwing en 34,5% open bebouwing. 8,9% omvat gesloten bebouwingen en 21,6% van de woongelegenheden zijn appartementen. Volgens de officiële gegevens bedraagt het gemiddeld inkomen van de inwoners van Maasmechelen 13.267 euro (inkomsten 2008). Voor Dilsen‐Stokkem bedraagt dit 14.289 euro en voor Lanaken reeds 15.660 euro. De gegevens over 2011 in de inburgeringsmonitor van de drie gemeenten geven voor Lanaken 29,4% personen met een niet‐Belgische nationaliteit t.o.v. van de totale bevolking (in personen). Voor Dilsen‐Stokkem is dat 11,5% en voor Maasmechelen 19%. Het grootste aandeel van deze groep bestaat in de drie gemeenten uit personen met de Nederlandse nationaliteit (Lanaken 26,2%, Dilsen‐Stokkem 7,3% en Maasmechelen 7,6% t.o.v. de totale bevolking). De tweede en derde plaats worden verschillend ingenomen: in Lanaken door Duitsers (0,4%) en Italianen (0,3%), in Maasmechelen door Italianen (6,8%) en Turken (1,6%), in Dilsen‐Stokkem door Italianen (1,5%) en Marokkanen (0,4%). De drie gemeenten van het werkgebied hebben een lokaal toewijzingsreglement: Maasmechelen (goedgekeurd op 31/03/2011 en gewijzigd per 21/09/2012), Lanaken (goedgekeurd op 4/9/2012 en gewijzigd op 14/03/2013) en Dilsen–Stokkem (goedgekeurd op 4/5/2012). • Voor Lanaken geldt een voorrang voor kandidaat–huurders die in de laatste 10 jaar voor de aanvraag, 3 jaar de gemeente bewoonden of er ooit twintig jaar woonden. Daarnaast zijn 45 woningen voorbehouden voor bijzondere doelgroepen, nl. 65‐plussers en ouderen met een hoger risico op zorgbehoeften (44 woningen) en personen met een ernstig mobiliteitsbeperking (1 woning). •

In Maasmechelen geeft men bij de toewijzing van sociale huurwoningen voorrang aan 65‐ plussers en aan personen met een erkende beperking of arbeidsonbekwaamheid van 66%. 193 woongelegenheden zijn hiervoor voorbehouden. Daarnaast zijn er 17 woongelegenheden


in het project “Residentie Fr. Slechten” voorbehouden voor ouderen vanaf 65 jaar die vallen onder een regelgeving op zorgbehoevendheid en enkele prioritaire differentiaties volgens leeftijdscohorte (de oudste kandidaten krijgen voorrang). •

In Dilsen‐Stokkem geeft men voorrang aan ouderen van minstens 65 jaar. Daarvoor zijn 12 woningen voorbehouden (deelgemeente Lanklaar). Daarnaast is er een optionele regel dat aan kandidaat‐huurders voorrang wordt verleend wanneer ze de laatste 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner zijn of geweest zijn van een gemeente binnen het werkgebied van de cvba Maaslands Huis.


4.

PRESTATIES VAN SHM MAASLANDS HUIS

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM krijgt een goede beoordeling voor haar prestaties op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen omdat ze de voorbije jaren meer nieuwe woningen heeft gerealiseerd dan heel wat andere SHM’s en omdat er nog voor een groot aantal woningen concrete projecten in voorbereiding zijn. De netto‐aangroei van het patrimonium blijft evenwel eerder beperkt omdat Maaslands Huis veel vervangingsbouw realiseert binnen haar patrimonium en huurwoningen verkoopt. -

In de periode 2007‐2011 realiseerde de SHM 77 nieuwe sociale huurwoningen, of gemiddeld 15 per jaar. Daarmee situeert Maaslands Huis zich bij de 50% productiefste maatschappijen in Vlaanderen. In 2012 werden daarboven nog 11 woningen voorlopig opgeleverd.

-

Desondanks groeide het patrimonium van Maaslands Huis slechts aan met 0,81% per jaar, wat bij de meeste andere SHM’s hoger ligt. Deze beperkte ‘netto‐aangroei’ in de voorbije periode is verklaarbaar. In haar ‘oudere wijken’ gaat de SHM stelselmatig en projectmatig over tot afbraak en vervangingsbouw en ze hanteert een politiek van verkopen van huurwoningen. In de laatste 6 jaren werden zo 61 woningen verkocht (via openbare verkoop of aan de zittende huurder via het kooprecht). De visitatiecommissie ondersteunt deze politiek. In dit kader is het ook relevant om te vermelden dat er voor Maasmechelen en Dilsen‐Stokkem geen BSO huur werd toebedeeld (zie ook verder).

-

De geplande inspanningen van Maaslands Huis voor het realiseren van nieuwe woningen zijn aanzienlijk. De SHM heeft een gevarieerd bouw‐ en renovatieprogramma voor de komende jaren: • 8 projecten zijn op het ogenblik van de visitatie in uitvoering, inbegrepen geplande aanbestedingen tot juni 2013. Daarbij zullen 113 woongelegenheden worden gerealiseerd: 82 in Maasmechelen, 14 in Lanaken en 17 in Dilsen‐Stokkem. In deze projecten worden 52 bestaande sociale huurwoningen afgebroken en vervangen, zodat hier een netto‐aangroei van 61 woningen wordt gerealiseerd; • daarnaast staan voor de volgende 4 à 5 jaren 12 projecten in de steigers, samen goed voor 199 wooneenheden: 123 in Maasmechelen, 53 in Lanaken en 23 in Dilsen‐ Stokkem. Voor 72 woningen betreft het vervangingsbouw van oudere woningen uit het eigen patrimonium. Er rest dan een netto aangroei van 127 woningen. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling: van ontwerper aangesteld tot bouwaanvraag ingediend en/of voorontwerp geadviseerd door de VMSW. Ruim 1/3 van deze projecten konden reeds aangemeld worden. De visitatiecommissie raadt aan om alle projecten, planmatig op een realisatie‐tijdslijn uit te zetten waarbij ook het tijdstip van “gunningsklaar zijn” wordt bepaald. Dat laatste is immers belangrijk om effectief kans te maken op subsidiëring via een uitvoeringsprogramma van de VMSW;


• op iets langere termijn tenslotte, zijn er actieve gesprekken en verkenningen bezig. In

Maasmechelen is dit voor 4 projecten, waarbij vooral het realiseren van 120 zorgwoningen in het Zorgbos in het oog springt. In Lanaken, waar er nog een hele weg is af te leggen in het kader van het BSO huur tegen 2023, zijn er toekomstige mogelijkheden om huurwoningen te realiseren in het kader van de sociale last, via het Grond‐ en Pandendecreet. De gemeente Lanaken heeft in een aantal verkavelingen een sociale last verordend van 25% sociale huurwoningen. Maaslands Huis heeft ook opnieuw ingetekend voor een nieuwe periode binnen CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) om via deze werkwijze sneller bouwprojecten te kunnen realiseren. Ten slotte hebben zowel de stad Dilsen‐Stokkem als de gemeente Maasmechelen onlangs een sociaal woonbeleidsconvenant voorgesteld aan de Vlaamse Overheid om bovenop de huidige 9% nog bijkomende sociale woningen te realiseren. Eenmaal in een gemeente of stad het objectief van 9% sociale huurwoningen is bereikt, is het afsluiten van dergelijk convenant noodzakelijk om de subsidiëring van de bijkomende woningen mogelijk te maken. De gemeenten rekenen hierbij op de toegezegde inzet van Maaslands Huis. De visitatiecommissie stelt dus vast dat er toekomstgericht wordt gedacht aan het realiseren van bijkomende sociale woningen, eventueel via vervangbouw, en dat er systematisch stappen worden gezet om deze visie te realiseren. De visitatiecommissie waardeert dit. -

De gemeente Lanaken heeft recent twee bouwaanvragen voor projecten van Maaslands Huis geweigerd op basis van een interpretatiegeschil over het aantal te realiseren woningen. Dit heeft natuurlijk zijn consequenties voor de realisatietermijn. Binnen deze gemeente is de uitdaging om het BSO te realiseren evenwel nog substantieel. De visitatiecommissie beveelt alle actoren aan dergelijke problematiek meer proactieve aan te pakken.

De SHM staat voor een toekomst van gevarieerde uitdagingen in haar bouw‐ en renovatieprogramma. Naast het gewone groot onderhoud en herstel en het programma ERP 2020 (zie OD 2.1), is Maaslands Huis stelselmatig haar laatste oude wijken aan het afbreken en/of aan het renoveren of is de studie ervoor aangevat (laatste fase Eisderbos, Bresilstraat, Slakken en Europaplein). Daarnaast zijn er nog nieuwbouwprojecten die worden voorbereid of zich zullen aandienen (de zorgwoningen in Maasmechelen). De visitatiecommissie raadt Maaslands Huis aan om dit gevarieerde programma zoveel als mogelijk op een tijdslijn van 10 à 12 jaren uit te zetten, zodat onder andere de financiële implicaties en de in te zetten middelen op personeelsvlak duidelijk zijn (zie OD 5.4). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Maaslands Huis heeft momenteel weinig bebouwbare grondreserves beschikbaar. Er gebeuren wel regelmatig aankopen via een permanente prospectie en marktverkenning. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling.


-

Maaslands Huis heeft per 31/12/2011 een grondvoorraad van 114.699m². Het grootste deel hiervan ligt in het woonuitbreidingsgebied Reihaag in Maasmechelen. Twee jaren geleden besliste de gemeente dit gebied niet verder aan te snijden voor bewoning en hoofdzakelijk te bestemmen als groenzone. De SHM voorziet echter in een dubbele ruil. Een aantal van de gronden in “Reihaag” zal Maaslands Huis ruilen met gronden van de gemeente in de wijk Mottekamp, waar een gemengde woonwijk, huur‐ en koopwoningen, wordt gepland. Deze ruil is reeds stapsgewijs in uitvoering. De SHM streeft ook een ruil na in het kader van het project ‘Zorgbos’, grenzend aan Home Fabiola.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM actief gronden en (vervallen) panden prospecteert met het oog op een mogelijke aankoop. Dat gebeurt zowel op eigen initiatief als vanuit besprekingen in het lokaal woonoverleg. Er wordt vooral gezocht naar panden of woningen die aansluiten bij het eigen patrimonium. Maaslands Huis speelt ook in op toevallige opportuniteiten en er is aandacht voor het opkopen van panden en woningen waar een inbreidingsgericht project kan worden gerealiseerd en waarmee men een ‘kanker’ in een straat wegneemt. De bedoeling van de aankopen is niet het aanleggen van een strategische grondvoorraad, maar wel om op middellange termijn concrete projecten te kunnen realiseren. Deze aankopen gebeuren vooral in de gemeenten Maasmechelen en Lanaken. In de periode 2009‐2012 werden in Maasmechelen 9 percelen definitief aangekocht en in Lanaken 6. Eén derde van de percelen zijn bebouwd en de bestaande woningen zullen afgebroken en vervangen worden.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM doet aanzienlijke inspanningen om haar aanbod af te stemmen op verschillende groepen. Zowel de wachtlijsten, het doelgroepenplan van de gemeenten in het werkgebied als andere concrete vragen van welzijnsactoren worden actief gebruikt bij het uitstippelen van de bouwstrategie. De visitatiecommissie beoordeelt dit als goed. -

Maaslands Huis baseert haar bouwprogramma enerzijds op de vraag die blijkt uit haar kandidatenlijsten en anderzijds op de huidige bezetting van het patrimonium. Er is meer vraag naar kleinere woningen en naar woningen voor alleenstaanden. In de geplande wooneenheden worden dan ook meer woongelegenheden voorzien met een en twee slaapkamers. Op dit ogenblik zijn er voor grote (en samengestelde) gezinnen in het patrimonium 10% woningen met 4 of 5 slaapkamers. Een aantal hiervan is onderbezet en sommige liggen in wijken waar de SHM zal overgaan tot vervangbouw. Maaslands Huis heeft in haar intern ondernemingsplan wel ingeschreven om in voldoende woningen voor grote gezinnen te blijven voorzien.

-

De aandacht voor senioren wordt op twee manieren gerealiseerd. Enerzijds heeft Maaslands Huis drie gemeentelijke toewijzingsreglementen die woningen voorbehouden voor senioren. In Maasmechelen zijn 232 (16,51%) van de 1.405 woningen voorbehouden voor senioren, in Lanaken 45 (16,19%) van de 278 en in Dilsen‐Stokkem 12 (5%) van de 237 woningen. Gespreid over de verschillende projecten worden er aangepaste woningen voor senioren voorzien. Anderzijds wordt de SHM vanuit de gemeente en de woonzorgcentra in Maasmechelen en Lanaken gevraagd om assistentiewoningen te bouwen. De maatschappij gaat daar ook op in. In Maasmechelen zijn er 17 zorgwoningen, het complex Fr. Slechten, in een samenwerkingsovereenkomst met het woonzorgcentrum Heyvis gerealiseerd. In Lanaken is de bouw gestart van 14 woonzorgeenheden, in samenwerking met het Woonzorgcentrum “Huize Anna”. In Lanaken wordt in 2013 een bouwaanvraag ingediend voor een 20‐tal assistentiewoningen. De gemeente Maasmechelen is verder in bespreking


met Maaslands Huis om op middellange termijn 120 zorgwoningen voor senioren te realiseren op de zorgcampus Zorgbos. -

Bijzondere aandacht gaat bij Maaslands Huis ook naar woningen voor personen met een beperking. De SHM heeft al 9 woongelegenheden voor personen met een beperking van de onderste ledematen. In haar bouwprogramma zijn verdere uitbreidingen van aangepaste woningen voor mindervaliden ingepland. In Maasmechelen‐Opgrimbie (Daalbroekstraat) is een project gepland van 12 appartementen voor personen met een niet aangeboren hersenletsel (in samenwerking met vzw Mané). Binnen 5 projecten in het lopende programma van de SHM zijn er 24 wooneenheden gepland, specifiek aangepast aan mindervaliden.

-

Tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren kwam naar voren dat het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum (OPZC) Rekem rond huisvesting van (ex‐)psychiatrische patiënten wil inzetten. Dit kadert in de vermaatschappelijking van de zorg en de extramuralisering via de ontwikkeling van zorgcircuits vanuit zorgnetwerken. Door een intensere samenwerking, door afspraken met diverse partners en door specialisatie wil OPZC Rekem immers de kwaliteit en de toegankelijkheid van de zorg verhogen. Het Maaslands Huis heeft in dit kader ondertussen het initiatief genomen om in een eerste fase 3 extra woonzorgeenheden te realiseren binnen het project Serviceflats Bessemerstraat Lanaken, mits een provinciale betoelaging. Ze zal binnenkort de nodige overeenkomsten hieromtrent afsluiten met het OPZ Rekem. Ook andere welzijnsactoren gaven aan dat een gesprek over het voorzien van sociale woningen voor andere doelgroepen, nuttig zou kunnen zijn.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De SHM realiseerde in de periode 2007 t.e.m. 2011 77 nieuwe woningen en in 2012 werden er nog eens 11 opgeleverd. Op dit ogenblik is de bouw van 113 woongelegenheden in uitvoering en zijn er 199 wooneenheden in diverse stadia van voorbereiding. Daarvan is ruim 45% vervangingsbouw van oudere wijken binnen het patrimonium. In dit kader is het ook relevant om te vermelden dat er voor Maasmechelen en Dilsen‐Stokkem geen BSO huur werd toebedeeld. Maaslands Huis is in gesprek met de gemeente om haar grondvoorraad, hoofdzakelijk gelegen in het woonuitbreidingsgebied Reihaag te Maasmechelen dat omgezet wordt in groene zone, te ruilen voor andere gronden waarop projecten kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast koopt ze systematisch percelen en kleinere panden op om sociale woningen op te realiseren, al dan niet via vervangingsbouw. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen. Dat gebeurt op basis van de analyse van de wachtlijsten, de bezetting van het patrimonium en van de doelgroepplannen van de gemeenten. De vraag vanuit gemeenten en de woonzorgcentra naar het realiseren van zorgwoningen/assistentiewoningen is aanzienlijk. De visitatiecommissie raadt aan om bij toekomstige projecten ook de bredere welzijnssector actief te bevragen naar specifieke huisvestingsnoden.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De SHM voorziet enerzijds in een planning tot afbraak en vervangingsbouw van het oudste patrimonium, anderzijds zijn er ad hoc renovaties of groot onderhoud op het ogenblik dat de woning vrijkomt. Daarnaast zet de SHM op een systematische wijze in op renovatie, groot onderhoud en herstel van haar patrimonium. Ook het behalen van de ERP2020‐normen is ingepland over de periode 2011 – 2020. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van de SHM binnen deze operationele doelstelling als goed. -

In het kader van het kwalitatief aanpassen van het oudere patrimonium aan de geldende normen, werden in de periode 2007 – 2011 reeds 274 woningen gedeeltelijk gerenoveerd en 64 werden grondig gerenoveerd.

-

De SHM heeft ook de beslissing genomen alle woningen gebouwd voor 1970, vanaf 2012 verkoopbaar te stellen. Het gaat om 110 woningen. De kost van een harde renovatie van deze woningen is naar de mening van de SHM te hoog. Maaslands Huis heeft ook een traditie om (oudere) woningen te verkopen ofwel aan zittende huurder (via het kooprecht) ofwel via openbare verkoop (zie 3.1 “Beschrijving SHM”). De gerealiseerde meerwaarden kunnen worden geherinvesteerd, na terugbetaling van de eventueel nog lopende financiering. Einde 2017 zal worden geëvalueerd hoeveel van deze 110 woningen niet verkocht zijn en zal een beslissing worden genomen over een eventuele afbraak van de niet verkochte woningen. Maaslands Huis schat, op basis van de ervaringen van de voorbije tien jaren, dat ze een 40‐tal woningen zal kunnen verkopen en voor een 70‐tal woningen zal moeten overgaan tot afbraak en vervangingsbouw. Dat zou dan de laatste grote ‘vervangingsbouw’‐operatie zijn die opgestart wordt. Bij het einde daarvan is het oude patrimonium volledig gerenoveerd of vervangen.

-

Daarnaast heeft de SHM een (gewone) onderhouds‐ en renovatieplanning over een tijdshorizon tot 2020. Hierin zijn twee soorten van ingrepen voorzien en ook gefaseerd. Een eerste groep gaat over grote onderhoudswerken zoals de vervanging van garagepoorten, boordplaten trespa vervolledigen, de gemeenschappelijke hallen opknappen, enz. in 378 woningen, die volgens de interne planning in 2015 moeten afgewerkt zijn. Via een tweede geplande operatie zal de SHM het patrimonium aanpassen aan de opgelegde energieprestatienormen van het ERP2020‐programma. In de periode 2011‐2012 werden reeds belangrijke inspanningen geleverd op dat vlak maar de grootste werken staan hiervoor ingepland in de periode 2015‐2020. In een aantal woningen zal dat gepaard gaan met bijkomende renovaties. De SHM geeft aan dat ze de ERP2020‐normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma’s van de Vlaamse Overheid).

-

De gegevens in de prestatiedatabank over de ERP‐normen hebben betrekking op de periode tot 31/12/2010 en de SHM had deze op het moment van de visitatie nog niet geactualiseerd voor het jaar 2011 zodat een benchmarking met de andere SHM niet mogelijk was. Na overleg met de visitatiecommissie heeft de SHM de gegevens geactualiseerd, dit weliswaar tot 31/12/2012. Volgens deze gegevens voldoet 51.2% van


het patrimonium aan alle ERP2020‐normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Reeds 96% van de woningen zijn voorzien van dakisolatie. Voor de norm m.b.t. energiezuinige verwarmingsinstallatie zijn 90% van de woningen in orde. Maaslands Huis heeft vooral nog een grote inspanning te leveren op het vlak van dubbele beglazing: 48.5% van de woningen heeft nog enkel glas, 21.5% heeft dubbele beglazing en 30% hoogrendementsglas. Ook met deze nieuwe gegevens kon de visitatie geen nieuwe benchmarking uitvoeren omdat de gegevens in de prestatiedatabank van de andere SHM betrekking hebben op de toestand tot en met 31/12/2011. De visitatiecommissie raadt Maaslands Huis aan om jaarlijks consequent de nodige gegevens over deze en andere elementen door de te geven aan de VMSW zodat benchmarking in de toekomst mogelijk wordt. -

Om nog systematischer het dagelijks onderhoud en de herstellingen te kunnen inplannen, startte Maaslands Huis in 2012 met het nog verfijnder opmaken en updaten van de detailinventaris per woning. De inventaris bevat gegevens zoals de types van technische apparatuur en de uitgevoerde controles en herstellingen. Dit is een goed initiatief volgens de visitatiecommissie.

-

Wanneer een oudere huurwoning door huuropzegging leeg komt, wordt geoordeeld of een grondige renovatie is aangewezen. Niet enkel de staat van de woning maar ook de kostprijs van de renovatie zijn daarbij van belang. De werken gebeuren overwegend door de technische dienst. Gelet op het aantal oudere woningen, is men daar soms enkele maanden mee bezig en kan de daaruit volgende leegstand niet als “frictieleegstand” worden bestempeld. De leegstand bedroeg in de 2012 75 wooneenheden waarvan 44% om reden van nog uit te voeren herstellingswerken of renovatie door de technische dienst. De visitatiecommissie raadt aan om op korte termijn na te gaan welke maatregelen kunnen genomen worden om dit type van leegstand terug te dringen.

-

Het realiseren van dit programma vereist het bekomen van de nodige financieringen en subsidies en is daar van afhankelijk. Om beter de nood aan externe financiering en de inzet van de eigen middelen te kunnen inschatten kan een verdere integratie van de onderhouds‐ en renovatieplanning en het nieuwbouwprogramma in de financiële planning een nuttig hulpmiddel zijn (zie OD 1.1 en OD. 5.4). De kans is immers reëel dat er financiële beperkingen zullen gelden en dat ook de inzetbare middelen (bv. personeel) een rem op de realisatie zullen vormen. De visitatiecommissie pleit er in ieder geval voor om een goed evenwicht te zoeken tussen het nieuwbouwprogramma en de nood om het bestaande patrimonium kwalitatief op punt te stellen, wat ze erg belangrijk vindt t.o.v. de zittende huurders.

-

Ten slotte geeft de visitatiecommissie een overweging mee met betrekking tot verkoop van eigen woningen. Een aantal woningen die verkocht zullen worden, voldoen niet aan de ERP2020‐normen. Er zijn SHM’s waar men, bij bepaalde eigen energiebesparende werkzaamheden, het aanbod doet aan de eigenaars van belendende woningen, zich mee in te schakelen. Maaslands Huis zou een vergelijkbaar aanbod kunnen overwegen.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, maar heeft slechts beperkte ambities bovenop de wettelijke normen op dit vlak. De SHM experimenteerde met de bouw van 5 passiefwoningen en 17 lage energiewoningen, maar ze beschikt nog over onvoldoende ambitie en visie op het vlak van milieuvriendelijkheid. Ze rekent


vooral op de input van architecten bij nieuwbouwprojecten en neemt ook geen initiatieven om huurders te informeren zo energiezuinig mogelijk te wonen.

-

Maaslands Huis heeft met bijkomende subsidies recent een experiment van 5 passiefwoningen in houtskeletbouw in Lanklaar gerealiseerd (het project ‘Oude Baan’). Er diende zich destijds een opportuniteit aan om extra subsidies te bekomen voor passief‐ woningen die op deze locatie konden gerealiseerd worden o.m. omwille van de ligging, meer bepaald de ideale bezonning. De SHM heeft vervolgens de vzw Stebo ingeschakeld om kandidaat‐huurders te begeleiden bij het wonen in deze passiefwoningen. De vzw Stebo is werkzaam in vijf “Mijn”‐gemeenten, organiseert en ondersteunt o.a. het lokaal woonoverleg en is er actief met een eigen energieafdeling. De SHM evalueerde de kostprijs van de passiefwoningen als erg hoog (de bouwkosten zonder subsidies bedroegen 191% van het NFS2‐leningsplafond) en quasi niet terugverdienbaar. De 17 andere woningen in dit project werden omgezet van “gewone”‐woningen naar laag‐ energiewoningen met waarden die licht lager liggen dan de pas vanaf 2014 vereiste E60‐ norm (waarden opgelegd in het bestek: K28‐K31 en E56‐E59). De visitatiecommissie heeft grote waardering voor het experiment met de passiefwoningen. De evaluatie van dit experiment zal zeker voor de hele sector van nut zijn. Ze apprecieert ook de omzetting van de overige woningen in het project naar laag‐energiewoningen en hoopt natuurlijk dat de ervaringen uit deze experimenten kunnen toegepast worden in de andere, nieuwe projecten van de SHM.

-

Maaslands Huis draagt door haar verschillende inbreidingsgerichte projecten bij in het duurzaam omgaan met het ruimtegebruik. In de gesprekken wordt aangegeven dat er ook aandacht is voor het kiezen van duurzame materialen. Deze visie is evenwel niet uitgeschreven. De SHM heeft ook enkele verspreide initiatieven genomen zoals het plaatsen van photovoltaïsche zonnepanelen en van twee zonneboilers in het project Oude Baan te Lanklaar, het installeren van een regenwaterput met pomp voor waterrecuperatie in de diverse projecten en het voorzien van spoelbakken met waterbesparende toets voor de toiletspoeling. Deze initiatieven tonen aan dat de SHM open staat voor milieuvriendelijke investeringen. Op dit ogenblik rekent Maaslands Huis voor het energiezuinig wonen en duurzaam bouwen vooral op het initiatief van de architect. De SHM is zich ervan bewust dat ze hier nog een stap vooruit kan zetten. In haar ondernemingsplan heeft ze zichzelf opgelegd om in de loop van 2013 een visietekst op te stellen die als oriëntatie bij toekomstige nieuwbouw‐ en renovatieprojecten kan worden gebruikt. De visitatiecommissie waardeert dit voornemen en verwacht dat de SHM hiermee deze operationele doelstelling op een consistentere en meer geplande wijze kan realiseren.

-

Er zijn tot nog toe weinig of geen initiatieven geweest om de bewoners te informeren en te begeleiden bij zo energiezuinig mogelijk wonen. Maaslands Huis gaat de mogelijkheden hiervoor verder onderzoeken in 2013. Het initiatief dat de vzw Stebo neemt in verschillende huisvestingsmaatschappijen in Limburg, namelijk het plaatsen van rookmelders en uitvoeren van energiescans in de sociale woningen, is zeker een aanleiding om verdere voorlichting en begeleiding van de huurders tot stand te brengen. Maaslands Huis heeft hierop ingetekend.


OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM levert goede prestaties inzake aanpasbaar bouwen, gecombineerd met aangepaste woningen die rolstoelbezoekbaar zijn, aangepast aan ouderen en/of specifieke doelgroepen. Deze woningen liggen verspreid over de verschillende wijken. -

Op dit ogenblik heeft Maaslands Huis in Maasmechelen 232 wooneenheden voor senioren waarvan er 39 volledig zijn aangepast. In Lanaken zijn dat 45 wooneenheden waarvan er 12 volledig zijn aangepast; daarnaast zijn er momenteel 9 aangepaste woningen voor personen met een beperking van de onderste ledematen en dat gespreid over de drie gemeenten.

-

De SHM volgt de lijn dat alle nieuwbouwwoningen dienen te voldoen aan de minimale eisen van aanpasbaarheid zoals voorzien in de “C2008 Concepten voor sociale woningbouw – Leidraad voor bouwheer en ontwerpers”. Zo zijn er op het ogenblik van de visitatie 22 aanpasbare woongelegenheden gebouwd en zijn er 65 woongelegenheden in aanbouw.

-

Maaslands Huis vindt dat ze, gespreid over het patrimonium, de nodige aangepaste wooneenheden voor senioren, rolstoelgebruikers en personen met een handicap dient te voorzien in de projecten die gepland of in uitvoering zijn. De visitatiecommissie stelt vast dat dit inderdaad gebeurt.

-

De SHM heeft in 2011 een raamovereenkomst afgesloten met de vzw Toegankelijkheidsbureau. Er is een bedrag vastgelegd waarbinnen de SHM een deskundige screening kan vragen van de geplande projecten. Tot nog toe werd aan het Toegankelijkheidsbureau advies gevraagd voor volgende projecten: J. Smeets/Inkomstraat (17 app.) en Bessemerstraat te Lanaken en voor de nieuwe maatschappelijke zetel, door de SHM zelf te betalen. Voor de dossiers Gasthuisstraat te Lanaken en Daalbroekstraat (Mané), waarvoor de SHM een provinciale subsidie “wonen‐zorg” heeft aangevraagd, is eveneens een verplicht advies van het Toegankelijkheidsbureau vereist. De provincie draagt hiervan de kosten.

-

De SHM heeft in de geplande projecten, gespreid over de drie gemeenten, 73 appartementen voorzien die volledig zijn ingericht zowel voor rolstoelgebruikers als voor senioren. Huurders met een handicap die niet in een aangepaste woning wonen en die een beroep kunnen doen op een tegemoetkoming van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap, kunnen daarenboven met de maatschappij afspraken maken over noodzakelijke aanpassingen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis zet in op de gedeeltelijke renovaties, het onderhoud en de herstelling van haar patrimonium. Ze werkt met diverse planningen, waarbij ze momenteel een tijdshorizon tot 2020 aanhoudt. De SHM heeft de beslissing genomen alle woningen (110 in totaal) gebouwd voor 1970, vanaf 2012 verkoopbaar te stellen. De kost van een harde renovatie van deze woningen is naar de mening van de SHM te hoog. De woningen die na verloop van tijd niet verkocht zijn, zullen afgebroken worden en vervangen door nieuwe woongelegenheden. Het aanpasbaar bouwen wordt eveneens als goed beoordeeld omdat de SHM reeds een aantal aangepaste woningen realiseerde, in een aantal wooneenheden aanpasbaarheid inschrijft en in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 18 VAN 47

de geplande projecten, gespreid over het patrimonium, de nodig aangepaste wooneenheden voor senioren, rolstoelgebruikers en personen met een handicap voorziet. Op het vlak van milieuvriendelijk bouwen apprecieert de visitatiecommissie het experiment met 5 passiefwoningen en 17 laag‐energiewoningen te Lanklaar. Ze stelt vast dat milieuvriendelijk en duurzaam bouwen weliswaar als bezorgdheid erkend is binnen Maaslands Huis, maar dat de SHM geen andere initiatieven neemt en niet inzet op de sensibilisering van de bewoners. Met betrekking tot het behalen van de ERP‐normen dient de SHM nog een grote inspanning te leveren op het vlak van dubbele beglazing. In het eigen ondernemingsplan voorziet de SHM het ontwikkelen van een operationele visie omtrent ecologisch en duurzaam bouwen nog in 2013.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw‐ en renovatieprojecten. Dit zorgt ervoor dat het moeilijk is om hierover een oordeel uit te spreken. De visitatiecommissie meent dat binnen de SHM een kostenbesparende cultuur heerst, die zich ook vertaalt in de aanpak van bouw‐ en renovatieprojecten. Ze bouwt bewust zonder franjes, en zonder technologische snufjes, om de bouw‐ en de onderhoudskosten te beperken. De technische dienst volgt zelf de werven van nabij op en probeert zo de kwaliteit van de uitvoering te garanderen en meerwerken te voorkomen. - Voor 3 recente projecten werd nagegaan of de kostprijs niet hoger lag dan het NFS2‐ leningsplafond. Daarbij werd geverifieerd of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder dit plafond blijft, kan ze de investeringen aan heel voordelige voorwaarden financieren. Voor het project 't veldje" Dieterenbank Lanaken ‐ 6 woningen – nieuwbouw werd het plafond gerespecteerd (100,32%), voor de Wijk Eisderbos Maasmechelen ‐ Uitbreiding 1 ‐ 12 huurwoningen werd het plafond overschreden (111,09%) en voor de Oude Baan 3‐22 Dilsen‐Stokkem ‐ 5 passiefwoningen werd de norm in belangrijke mate overschreden (191%). In dit laatste geval is dit perfect te verklaren. Het betrof immers een proefproject voor 5 passiefwoningen waarvoor in feite geen normberekening was voorzien. -

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min‐ of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Uit het jaarverslag 2011 kan men afleiden dat voor 2 nieuwbouwprojecten het bestelbedrag uiteindelijk niet of slechts in beperkte mate werd overschreden. De SHM geeft aan dat ze een strikte werfopvolging nastreeft en daartoe het nodige personeel inzet (in principe twee werfopzichters). Tijdens het verloop der werken zal ze nagaan of evenwaardige (maar minder dure) alternatieven mogelijk zijn. Voorafgaand aan de voorlopige oplevering gebeurt er ook een strikte controle op de vermoedelijke hoeveelheden en ze houdt de meerwerken onder controle. De SHM aanvaardt niet zomaar de verrekeningen in meer.

-

De SHM probeert haar “filosofie” van kostenbewust zijn mondeling mee te geven aan de architecten om zo de bouwkosten onder controle te houden. Tevens zet ze in op het gebruik van “fatsoenlijke en degelijke” materialen. Het kan nuttig zijn dit wat meer te formaliseren en dit als een soort “checklist” mee te geven aan de ontwerpers.

-

De SHM zet in op zo dicht mogelijk bouwen (aantal woningen per hectare) om de rentabiliteit van de projecten te verhogen maar stoot daarbij soms op de grenzen van wat de omgeving aanvaardbaar acht. Bij diverse lopende projecten in Lanaken wordt de SHM met deze problematiek geconfronteerd (zie ook OD 1.1, en de aanbeveling van de visitatiecommissie in dit verband).

-

Indien de offertes voor bouwwerken een bepaalde grens overschrijden dan gaat de SHM ook over tot heraanbesteding in de hoop dat de nieuwe offertes wel onder de beoogde normen (prijsplafonds) blijven. Voor een recent geval heeft ze beslist over te gaan tot


sloop van 12 woningen en de vervanging door 14 woningen (project Eisderbos) omdat uit de aanbesteding bleek dat de renovatie veel duurder zou zijn dan sloop en vervangingsbouw. Daarbij werd ook rekening gehouden met het feit dat bij vervangingsbouw woningen konden gerealiseerd worden die 100% voldeden aan de geldende normering (bv. met de energieprestaties) wat bij renovatie minder evident was. Dit principe van verdichting werd toegepast op de volledige wijk Eisderbos en Maaslands Huis zal uiteindelijk 31 woningen afgebroken en vervangen hebben door 42 nieuwbouwwoningen, die voldoen aan de meest recente normen. Uit het verslag van de betreffende zitting van de raad van bestuur kan men dit beslissingsproces mooi afleiden. -

De visitatiecommissie kan zich natuurlijk ook aansluiten bij de actie opgenomen in het ondernemingsplan waarin gesteld wordt dat vanaf 2013 een evaluatie zal gebeuren van de geplande en de effectief uitgevoerde kosten. De SHM voert momenteel enkel een nacalculatie uit van de uitgevoerde werken t.o.v. het bestelbedrag. Een monitoring op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) zou een inzicht kunnen geven in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM prijsbewust verhuurt en geeft dus een goede beoordeling. -

De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Voor Maaslands Huis bevindt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor zowel een appartement als een eengezinswoning zich op de mediaan waarde van de sector.

-

De gemiddelde huurlast bedroeg ongeveer 119 euro per jaar in 2011. Slechts ongeveer 35% van de SHM rekenen lagere huurlasten aan. Deze huurlasten zijn eerder laag te noemen, zeker als men ermee rekening houdt dat de SHM een patrimonium heeft dat voor ongeveer 43 procent uit appartementen bestaat (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). De huurlasten zijn vanaf 2007 t.e.m. 2011 gestegen van ongeveer 87 euro naar ongeveer 119 euro. Deze stijging is hoger dan deze ten gevolge van de inflatie. Volgens de SHM is dit te wijten enerzijds aan de toename van het aandeel appartementen in het patrimonium in diezelfde periode en anderzijds aan de stijging van de distributiekosten van die energievoorzieningen die aan de huurder worden doorgerekend.

-

De SHM heeft in het ondernemingsplan aangegeven: “wij willen bijdragen tot de betaalbaarheid van woningen”. Ze heeft dit vertaald in een aantal effectindicatoren maar de SHM koppelt daar nog niet altijd een eenduidige streefwaarde aan. In feite wordt deze doelstelling enkel vertaald in het streven om de voorschotten voor de huurders niet te laten stijgen. In principe zou dit eerder moeten vertaald worden in een streven om de reële huurlasten voor de huurder niet te laten stijgen. Natuurlijk is een correcte inschatting van de voorschotten al een eerste stap om de betaalbaarheid voor de huurder te garanderen.


-

De SHM neemt reeds een aantal initiatieven om de huurlasten en andere kosten voor de huurder onder controle te houden: • een wijktoezichter inspecteert permanent het patrimonium (binnenkant en buitenkant) en vraagt aan de huurder om eventuele mankementen te melden aan de technische dienst. Deze rondgang heeft ook een preventief karakter, bijvoorbeeld om grotere schade te voorkomen en kleinere gebreken (die soms veel ergernis bij bewoners tot gevolg hebben) sneller op te sporen en op te lossen; • via de technische dienst wordt tevens de kans geboden om bij de opzegging van het huurcontract op voorhand de huurschade te bekijken en na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen. Maaslands Huis voorkomt daarmee in sommige gevallen dure afrekeningen; • Maaslands Huis voert de kleine herstellingen en klusjes in eigen regie uit. Dit kan snel en efficiënt gebeuren omdat de SHM niet telkens moet beroep doen op een externe firma (die bijvoorbeeld telkens verplaatsingskosten zal aanrekenen). Het onderhoud van de CV‐installaties wordt in ieder geval uitbesteed, na aanbesteding, omdat de SHM de mening is toegedaan dat dit efficiënter kan gebeuren door een gespecialiseerde firma. De visitatiecommissie beveelt aan om de in het ondernemingsplan gegeven aanzet rond betaalbaarheid te vertalen in een reeks concrete maatregelen die leiden tot lagere of zo laag mogelijke huurlasten en lagere of zo laag mogelijke kosten voor de nutsvoorzieningen. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM een prijsbewust bouw‐, verbouw‐ en verhuurbeleid hanteert. De huurlasten zijn vrij laag, zeker indien men rekening houdt met het feit dat ongeveer 43% van het patrimonium uit appartementen bestaat. De visitatiecommissie beveelt aan om de aanzet die gegeven is in het ondernemingsplan rond betaalbaarheid te vertalen in een reeks concrete maatregelen die leiden tot lagere of zo laag mogelijke huurlasten en lagere of zo laag mogelijke kosten voor nutsvoorzieningen.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Maaslands Huis voor woonzekerheid ‘voor verbetering vatbaar’: de maatschappij heeft wel een debiteurenreglement maar dat is vooral gericht op het bedwingen van de huurachterstallen en niet zozeer op de woonzekerheid van de huurders. De procedure kent volgens de visitatiecommissie te weinig sociale aspecten. Het aantal gedwongen uithuiszettingen is hoog. Er is geen grondige analyse van de cijfers van de huurbeëindigingen met het oog op het verbeteren van de woonzekerheid. Er is geen structureel overleg met de welzijnsactoren om de woonzekerheid van de huurders te ondersteunen. - Voor Maaslands Huis is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. De raad van bestuur bevestigt dat er bewust gekozen is voor een strenge aanpak. De SHM kent 4,65% huurdersachterstallen in 2011. Hoewel dit cijfer niet absoluut vergelijkbaar is, blijken toch 80% van de sociale huisvestingsmaatschappijen lagere huurdersachterstallen te kennen. In 2011 kende de maatschappij 10 gedwongen uithuiszettingen, in 2012 vijf. -

Maaslands Huis erkent zelf in haar ondernemingsplan 2012‐2015 dat het opmaken van betalingsplannen voor huurders met achterstallen, het inschakelen van het OCMW en het permanent contact houden met welzijnsorganisaties om opzeggingen te voorkomen en vroegtijdig problemen te detecteren, behoort tot de kerntaken van de SHM. In de praktijk blijkt dat Maaslands Huis deze kerntaak nog beter moet aanpakken.

-

Maaslands Huis heeft reeds een tiental jaren een debiteurenreglement (laatst aangepast op 23 februari 2012). De procedure kent nauwelijks sociale aspecten. Bij het uitblijven van een reactie van de huurder na de tweede aanmaningsbrief, wordt het dossier doorgegeven aan de advocaat. Vanaf de tweede aanmaningsbrief wordt het betrokken OCMW op de hoogte gebracht. De klantendienst doet weinig huisbezoeken in het kader van de procedure huurachterstallen, hoewel het debiteurenreglement daar wel in voorziet. Hoeveel huurders de huur zelf hebben beëindigd of hoeveel huurders door de maatschappij werden opgezegd is onduidelijk. Er gebeurt geen grondige analyse van de huurbeëindigingen met het oog op het verbeteren van de woonzekerheid van de huurders.

-

De klantendienst heeft regelmatig overleg met de advocaat. De maatschappij legt cijfers voor over de hangende of gevoerde procedures.

-

De klantendienst van Maaslands Huis heeft geen structureel overleg met de OCMW’s uit het werkgebied over huurders met betalingsachterstand of om de risico’s op uithuiszettingen in te schatten. Er zijn wel, voornamelijk telefonische, contacten op dossierniveau. Ook met het CAW, dat werkt rond preventie van uithuiszetting, wordt niet actief samengewerkt.

-

Volgens sommige welzijnsactoren gaat de SHM zeer strikt te werk bij de huurprijsberekening. Wanneer de juiste gegevens niet tijdig worden aangebracht – wat bij een kwetsbare huurder al eens het geval is ‐ wordt meteen de maximum huurprijs aangerekend, wat tot hogere huurdersachterstallen leidt. De regelgeving laat dit toe, maar een soepele begeleiding en enige welwillendheid is voor zwakke huurders soms nodig.

De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan om het sociaal aspect in de procedure voor huurdersachterstallen een plaats te geven door persoonlijke contacten met huurders in te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 23 VAN 47

bouwen en in begeleiding na te gaan welke afbetalingsmogelijkheden er concreet zijn en hoe de woonzekerheid van de huurder kan behouden worden. Hiervoor kan Maaslands Huis een structureel overleg uitbouwen met de welzijnsactoren. De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan om gegevens en cijfermateriaal van huurders met betaalproblemen en van de huurbeëindigingen te analyseren om zo te kunnen nagaan of de gehanteerde processen van woonbegeleiding en huurdersachterstallen een voldoende positief effect hebben op de woonzekerheid van de huurders. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Volgens de visitatiecommissie is de inzet van Maaslands Huis inzake het voorkomen van leefbaarheidsproblemen voor verbetering vatbaar. De maatschappij heeft geen algemene visie noch plan rond het voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen. In een vroegere probleemwijk wordt sinds jaren met succes een “brugfiguur” ingezet, maar voor het overige is er nauwelijks sprake van wijkwerking die door de maatschappij wordt gestuurd. Maaslands Huis wil wel door de herwaardering van haar verouderd patrimonium de leefbaarheid van de wijken verhogen. - Maaslands Huis wil met de renovatie van haar verouderd patrimonium de verloedering van verouderde wijken aanpakken en met die gerichte aanpak de leefbaarheid verbeteren. In het ondernemingsplan wordt het streven naar een goede vermenging van verschillende woontypes gezien als een middel voor meer leefbaarheid in de wijken. -

Maaslands Huis heeft een wijktoezichter (eigen personeelslid) ingezet voor de regelmatige inspectie van de individuele woningen, maar diens inzet wordt door de bewoners en de sociale woonactoren vaak als niet gepast en als een inbreuk op de privacy van de bewoners ervaren. De wijktoezichter wordt niet gezien als een aanspreekpunt voor de huurders.

-

Zowel huurders, Maaslands Huis als woonactoren stellen dat de wijk Schietskuil in Maasmechelen vroeger de wijk met de grootste leefbaarheidsproblemen was. De wijk telt 144 appartementen en 165 woningen. Er was in de wijk een grote concentratie van gezinnen met kinderen op een beperkte oppervlakte. Daar heeft de maatschappij geïnvesteerd in de herinrichting van de gelijkvloerse verdiepingen, heeft ze de rationele bezetting aangepast en heeft de maatschappij een “brugfiguur” (eigen personeelslid) ingezet van Turkse origine, die als tolk en tussenpersoon optreedt tussen maatschappij en de huurders van de wijk. Dit heeft veel problemen kunnen oplossen en werd gewaardeerd door de beleidsverantwoordelijken. Die betreuren dan weer dat de maatschappij dit voorbeeldmodel niet uitbreidt naar een andere wijk met leefbaarheidsproblemen, m.n. Klein Spanje. Volgens Maaslands Huis zijn beide wijken niet vergelijkbaar, omdat in de wijk Schietskuil de bewoning veel dichter is dan in de wijk Klein Spanje, en zijn de problemen in deze laatste wijk niet te wijten aan de eigen bewoners. Maaslands Huis heeft in de jaren 90 wel deelgenomen aan het overleg rond deze problematiek, maar acht zich niet echt verantwoordelijk in deze materie. Toch raadt de visitatiecommissie aan om opnieuw in dialoog te treden met alle betrokken partijen om samen aan een oplossing te werken voor een leefbaarheidsprobleem dat erkend wordt door zowel beleidsverantwoordelijken als door de SHM zelf.

-

De voorbije twee jaren werden er zo goed als geen activiteiten georganiseerd om bewoners bij elkaar te brengen. De bewoners aanwezig op het gesprek met de


visitatiecommissie, zagen een initiatief voor buurtwerking wel zitten. In het verleden heeft Maaslands Huis samen met de vzw Klim‐Op wel tweemaal een dag van de sociale huurder georganiseerd. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om planmatig en structureel met leefbaarheid om te gaan zodat kennis en ideeën hieromtrent tot een verbetering van de leefbaarheid kunnen leiden. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat er bij Maaslands Huis momenteel geen actieve bewonersgroepen zijn. Er zijn ook nauwelijks bewonersinfomatievergaderingen. Er is geen sprake van bewonersbetrokkenheid noch ‐participatie. Om hieraan iets te doen heeft Maaslands Huis in 2012 het initiatief genomen om met RIMO Limburg vzw (hierna RIMO – www.rimo.be) een overeenkomst te sluiten rond het project ‘bewonersparticipatie bij de sociale huisvestingsmaatschappij Maaslands Huis’. De enquête die momenteel loopt heeft tot doel bij de bewoners te peilen naar hun nood aan participatie, leefbaarheid en wijkwerking (zie OD 6.3). - Momenteel zijn er bij Maaslands Huis geen actieve bewonersgroepen, noch is er een actieve wijkwerking. Een vroeger initiatief rond buurtopbouwwerk met de bewonersgroep Klim‐op (een bewonersgroep van Vivas) werd stopgezet in de loop van 2011. De vzw Opbouwwerk uit Maasmechelen werd in die periode immers afgebouwd, n.a.v. een beslissing van de gemeente, en een deel van haar activiteiten ging over in de normale werking van de gemeente Maasmechelen. De begeleiding door de vzw Opbouwwerk van de huurdersvereniging Klim‐Op ging niet mee over naar de gemeente. -

Op initiatief van Maaslands Huis is een nieuw bewonersparticipatieproject met RIMO van start gegaan op 1 november 2012 en dit loopt tot 30 oktober 2016. RIMO stelt 0,5 VTE opbouwwerker te werk. Het loon en een deel van de werkingskosten zijn ten laste van Maaslands Huis. Dit project wil werken aan een goede communicatie tussen de huurders en Maaslands Huis (ook OD 6.1), aan een betere dienstverlening en aan een kwaliteitstoename van het wonen in ruime zin en dit met de inzet van huurders. De aanzet om de relatie en de kwaliteit naar een hoger niveau te tillen, vindt zijn oorsprong in het participatiegegeven. Sinds begin 2013 wordt een grote groep huurders bevraagd om tot inzichten te komen die gebaseerd zijn op hun ervaringen en om gezamenlijk gedragen voorstellen van oplossingen te formuleren (zie OD 6.3).

Omdat Maaslands Huis eind 2012 een zinvol project rond huurdersparticipatie heeft opgestart, formuleert de visitatiecommissie hier geen bijkomende aanbevelingen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM inzake huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden als ‘voor verbetering vatbaar’. Maaslands Huis werkt hiervoor niet voldoende actief samen met de welzijnsactoren in het werkgebied. Er bestaat geen onthaalprocedure voor nieuwe huurders. - Voor acute woonproblemen worden op individuele basis oplossingen gezocht. Het klantenteam verwijst huurders met problemen wel door naar het OCMW of een CAW, maar er bestaat geen structureel overleg met deze diensten om een goede huisvestingsondersteuning te realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 25 VAN 47

-

Bij betalingsproblemen blijken de afbetalingsmodaliteiten niet voor bespreking vatbaar voor Maaslands Huis. Bovendien worden volgens de sociale woonactoren en de huurders aanwezig bij de gesprekken met de visitatiecommissie, geen herstellingen aan de woning uitgevoerd, indien de huurder betalingsachterstanden heeft. Maaslands Huis stelt dat dit niet het geval is bij belangrijke herstellingen (zoals aan elektriciteit, de CV‐installatie, ed.).

-

De SHM heeft geen onthaalprocedure voor nieuwe huurders. Soms is er ook onduidelijkheid over het tijdstip waarop de huurovereenkomst ingaat. Op het moment van de toewijzing kan daarover niet steeds zekerheid worden gegeven. Dit is een doorn in het oog van de bewoners en de welzijnsorganisaties. Die onduidelijkheid zou volgens Maaslands Huis te wijten zijn aan de onvoorspelbare duur van de herstellingen aan de woning op het moment dat deze vrijkomt (zie ook OD 5.2). De SHM wenst zo snel mogelijk toe te wijzen maar kan op dat moment nog geen datum opgeven waarop de nieuwe huurder de woning effectief kan betrekken. Die manier van werken is allerminst klantvriendelijk en schept veel onzekerheid bij de toekomstige huurder.

-

Er zijn nauwelijks huisbezoeken door de klantendienst. De “wijktoezichter” controleert ongeveer om de 2 jaar de woningen, maar die controle is vooral een inspectie om na te gaan of de huurder zijn/haar plichten nakomt. Zijn bezoeken worden ‐ zoals hierboven al vermeld – niet altijd zo positief ervaren. Via de wijktoezichter wordt wel de kans geboden om bij de opzegging van het huurcontract op voorhand de huurschade te bekijken en na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen.

-

De SHM heeft geen onthaalbrochure met basisinformatie voor nieuwe huurders (uitgezonderd voor één project, nl. Residentie Frans Slechten), noch brochures rond onderhouds‐ en herstelplichten. Nochtans zijn er goede voorbeelden van dergelijke brochures gekend, zoals het Ziezo‐boekje. Bij de energiescans van de woningen blijkt dat de bewoners weinig kennis hebben van “de technische werking” van hun huis. De informatieverstrekking aan een nieuwe huurder en aan de huidige bewoners hieromtrent is dus een aandachtspunt voor de SHM.

-

Maaslands Huis kent wel huisvestingsondersteuning in het kader van specifieke woonzorgprojecten, maar de huisvestingsondersteuning wordt dan doorgaans door de zorgpartner opgenomen. In het kader van een proefproject voor de bouw van vijf passiefwoningen werd met de vzw Stebo een overeenkomst gesloten voor de opmaak van een handleiding voor het wonen in een passiefwoning en voor de begeleiding van de bewoners.

De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan om een structureel overleg op te zetten met het OCMW en andere relevante welzijnsactoren met het oog op een betere huisvestingsondersteuning van haar huurders. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis kan haar inzet voor de woonzekerheid van haar huurders verbeteren door gegevens over de huurbeëindigingen bij te houden en te analyseren. Door een sociale dimensie in het debiteurenreglement in te voeren (en ook toe te passen), kan ze de woonzekerheid van sociale huurders vergroten. Momenteel is er ook geen zicht op de effectiviteit van de individuele woonbegeleiding met het oog op meer woonzekerheid voor de huurders en zijn de


huurdersachterstallen vrij hoog zodat door middel van analyse en opvolging veel verbetering mogelijk is. In de eigen werking is er onvoldoende aandacht voor leefbaarheid. De aanpak wordt niet structureel opgenomen met de sociale woonorganisaties van het werkgebied. Er is ook nood aan een visie op leefbaarheid. De bewonersbevraging door RIMO, die nu loopt, heeft tot doel de bewoners te bevragen over hun noden rond leefbaarheid, participatie en wijkwerking. Die enquête zal de basis vormen voor een plan van aanpak. Er zijn dus positieve stappen ondernomen, maar er is nog behoorlijk wat groeipotentieel voor het sociaal beleid bij de SHM. De visitatiecommissie beoordeelt de samenwerking met RIMO als een goede praktijk.


4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: uitstekend De SHM scoort uitstekend op het vlak van financiële leefbaarheid. De goede financiële ratio’s over de ganse periode 2007 t.e.m. 2011 onderbouwen deze beoordeling. Deze uitstekende financiële toestand is vnl. het gevolg van volgehouden voorzichtig financieel beleid. - Maaslands Huis presteert op volgende financiële ratio’s boven de norm: • de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is beduidend hoger dan de norm: 10,22 in 2011 terwijl de norm minimaal 1 is. Deze ratio stelt in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen; • de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering bevindt zich eveneens binnen de norm (de norm is lager dan 0,85% voor goed en lager dan 70% voor uitstekend). Een netto vrije cash flow die minder dan 1 bedraagt wil wel zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt; • de nettowinstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering ten slotte ligt met 23% boven de norm (norm is hoger dan 0). - De financiële ratio’s waren ook de voorbije jaren consistent positief (vanaf de periode 2007 t.e.m. 2011). De gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin schommelde constant rond de 10,5. De netto vrije cash flow marge lag in diezelfde periode bijna altijd onder de 70%, wat dus als uitstekend wordt aangeduid. Over het algemeen behoorde Maaslands Huis in de voorbije jaren tot de best presterende SHM wat betreft de financiële leefbaarheid. - We vermelden ook dat de solvabiliteit van de maatschappij meer de 10% bedraagt, namelijk 31%. Hoewel hiervoor geen absolute norm bestaat, wordt een solvabiliteit van 10% meestal wel als minimaal gezien. De solvabiliteit tracht het risico te meten dat een SHM haar financiële verplichtingen t.o.v. de schuldeisers niet kan nakomen. - De goede financiële leefbaarheid is o.a. te danken aan het feit dat de SHM haar kosten goed beheerst, een voorzichtige investeringspolitiek hanteert met een maximaal gebruik van subsidies en de verkoop van gemiddeld jaarlijks een 10 tot 12‐tal huurwoningen. De SHM voldoet in ieder geval aan de herinvesteringsverplichting van de verkoopopbrengsten in nieuw patrimonium zodat deze inkomsten slechts een beperkte rol spelen in de uitstekende financiële situatie van de SHM. De leningslast op dit nieuw patrimonium is dan wel lager dan het geval zou zijn indien de woning volledig met externe middelen zou gefinancierd zijn. Maar gelet op het hoge investeringsvolume van Maaslands Huis is de positieve invloed op de financiële toestand hiervan beperkt. Het allergrootste gedeelte van de investeringen zal altijd gefinancierd worden via NFS2‐ of FS3‐leningen en niet via de middelen van de herinvesteringsverplichting. Deze verkopen gebeuren in ieder geval in het kader van een door de raad van bestuur goedgekeurde visie waarbij rekening wordt gehouden met elementen als de ouderdom van de woning en de verwachte renovatiekosten. Het patrimonium dat voor verkoop in aanmerking komt, werd in kaart gebracht. - De fusie van 1969 met de industriële bouwmaatschappij “SV Sint‐Barbara‐Tehuis” (zie beschrijving) kan een positieve invloed hebben gehad op de financiële toestand van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 28 VAN 47

Maaslands Huis omdat de overgenomen plichten (i.c. de financieringslast) beperkt waren. De akte van fusie bevat evenwel geen bijkomende informatie hierover en de boekhouding uit deze periode is natuurlijk niet meer beschikbaar. In ieder geval is het realistisch om aan te nemen dat de gevolgen van deze fusie na bijna 45 jaren uitgewerkt zullen zijn. - Voor de beoordeling van de financiële toestand is het ook relevant op te merken dat de (mediaan) huurprijs per woning per maand zowel voor een appartement als voor een huis zich ongeveer op de mediaanwaarde van de sector bevindt. De SHM ontvangt dus geen uitzonderlijk hoge of lage huurinkomsten. De uitstekende financiële toestand is het resultaat van een volgehouden voorzichtig financieel beleid en niet van een enkel feit (bv. de fusie). De SHM dient er evenwel over te waken dat de aandacht voor de financiële toestand niet ten koste gaat van de inzet van middelen voor de basisbegeleidingstaken zoals beschreven in het kaderbesluit Sociale Huur. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De SHM presteert goed op het vlak van de beheersing van haar kosten. De gemiddelde (totale) werkings‐ en onderhoudskosten per woning, behoren tot de 50% laagste van de sector. Bovendien doet de SHM inspanningen om haar kosten onder controle te houden. De frictieleegstand daarentegen ligt in vergelijking met de rest van de sector hoog. - De SHM heeft een technische dienst en ze staat zelf in voor het belangrijkste deel van de herstellingen, het onderhoud en de renovatie van het eigen patrimonium. Ze doet heel weinig beroep op externe firma’s voor deze werken. Ze motiveert deze keuze door aan te halen dat de woningen bij herverhuring aan de hoogste kwaliteitsnormen dienen te voldoen en ze dit via een eigen technische dienst beter kan garanderen. De werkings‐ en onderhoudskosten uitgevoerd door het eigen personeel liggen per woning daardoor relatief hoog terwijl de kosten ingevolge het inschakelen van externe partners laag zijn. In feite zijn dit “communicerende vaten”. De totale werkings‐ en onderhoudskosten per woning, die dus de som van beide zijn, liggen net onder de mediaanwaarde van de sector. De kosten voor onderhoud en werking van de SHM vertoonden de voorbije jaren ook geen opvallende bewegingen noch in negatieve zin noch in positieve zin. Deze kosten stegen in de periode van 2007 t.e.m. 2011 wel met ongeveer 25%, maar dat is gedeeltelijk te verklaren door de loon‐ en prijsstijgingen ten gevolgen van de inflatie (ongeveer 15%) en door het feit dat het aandeel appartementen in het patrimonium in die periode licht is toegenomen. Aan appartementen zijn er meestal hogere kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …), waarvan een gedeelte via de huurlasten aan de huurder worden doorgerekend. -

De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. Zoals hierboven al gemeld, ervaart de visitatiecommissie de organisatie van de SHM als kostbewust, wat zich op vele vlakken uit. Enkele voorbeelden: • iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij bepaalde aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden. Daarnaast blijkt dat bepaalde investeringen toch worden voorgelegd aan de raad van bestuur ter goedkeuring en dit vanuit het principe van transparantie. Dit draagt bij tot een kostenbewustzijn binnen de organisatie;


• de contractwijzigingen t.o.v. het aanbestedingsbedrag voor nieuwbouwprojecten

-

-

waren in 2011 verwaarloosbaar. De projecten werden dus meestal uitgevoerd binnen het oorspronkelijke bestelbedrag. Volgens de SHM is dit te danken aan een strikte werfopvolging van renovatie‐ en nieuwbouwprojecten; • de SHM gebruikt veel recuperatiemateriaal tijdens het groot onderhoud van haar patrimonium. Indien een grondige renovatie wordt uitgevoerd zal bijvoorbeeld het materiaal van de keuken gerecupereerd worden voor een latere herstelling in een andere woning. De frictieleegstand ligt vrij hoog in vergelijking met de rest van de sector. Maaslands Huis situeert zich bij de 25% SHM’s met de hoogste frictieleegstand, en dit zeker al vanaf 2007. De welzijnsactoren en de beleidsverantwoordelijken vonden deze frictieleegstand eveneens een belangrijk aandachtspunt voor de SHM, o.a. omdat dit maatschappelijk moeilijk aanvaardbaar is gelet op de wachtlijsten. De welzijnsactoren wezen in dit kader ook op het feit dat hierdoor de huurder aan wie een woning werd toegewezen niet onmiddellijk zicht kan krijgen op de exacte datum waarop hij/zij de woning kan betrekken. Zo weet de huurder niet altijd goed wanneer hij het bestaande huurcontract kan opzeggen (zie OD 4.4). Volgens de SHM is de hoge frictieleegstand het gevolg van de hoge normen die de SHM zichzelf oplegt bij het grote onderhoud of renovatie van de vrijgekomen woningen. De SHM wenst dat de woningen bij herverhuring aan de hoogste kwaliteitsnormen voldoen (zie hoger). De bezetting van de eigen technische dienst is volgens de SHM beperkt waardoor er niet altijd de nodige capaciteit aanwezig is om vrijgekomen woningen snel onder handen te nemen en waardoor de doorlooptijd kan oplopen (zie ook OD 4.4). De SHM heeft, als experiment, een paar woningen volledig laten renoveren door een externe firma maar was niet tevreden over de kwaliteit van het geleverde werk. Het terugdringen van de frictieleegstand heeft tal van voordelen zoals onder andere hogere huurinkomsten, een verbetering van het imago als sociale huisvestingsmaatschappij en een betere aanwending van de overheidsinvesteringen wat resulteert in een hogere maatschappelijke toegevoegde waarde. Op basis van deze argumenten kan de visitatiecommissie enkel aanraden om de frictieleegstand prioritair en grondig te onderzoeken en aan te pakken. De visitatiecommissie suggereert om de werking en de planning van de eigen technische dienst te optimaliseren en toch te onderzoeken of een beroep kan gedaan worden op externe firma’s, eventueel voor deelaspecten, om het capaciteitsprobleem op te lossen. De SHM heeft een goed systeem van werfopvolging van nieuwbouw‐ en renovatieprojecten die uitgevoerd worden door externe aannemers. Deze ervaring kan volgens de visitatiecommissie ook ingezet worden voor de opvolging van firma’s die deelaspecten van het groot onderhoud uitvoeren. Overigens kan opgemerkt worden dat de SHM reeds het onderhoud van CV‐installaties heeft uitbesteed. Maaslands Huis kan in dit verband misschien ervaringen gebruiken van collega‐SHM’s en ook nagaan of er via samenwerking synergie kan ontstaan. In dit kader kan er ook op gewezen worden dat sommige SHM’s raamovereenkomsten voor werken gebruiken waardoor er grote flexibiliteit mogelijk is bij het uitvoeren van onderhoud, omdat niet bij ieder werk een tijdrovende aanbesteding dient uitgeschreven te worden en men op eenvoudige afroep tegen een vooraf vastgelegde prijs het (deelaspect van het) onderhoud kan laten uitvoeren.


OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM scoort voor verbetering vatbaar op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. De maatschappij behoorde in de voorbije 5 jaren (laatste jaar 2011) tot de 10% SHM’s met de hoogste huurdersachterstal). De visitatiecommissie beveelt ook aan dat de SHM haar procedures inzake het afboeken van oninvorderbare vorderingen en het boeken van waardeverminderingen aanscherpt opdat het bedrag van huurdersachterstallen een meer getrouw beeld zou geven van de nog invorderbare achterstallen.

-

Ondanks het feit dat de procedure huurachterstal als vrij strikt wordt beschouwd, kampt de SHM met vrij hoge huurdersachterstallen. In 2011 lagen die op 4,65% van alle aan huurders aangerekende bedragen, waarmee de SHM tot de 10% SHM ’s behoort met de hoogste huurdersachterstallen. De SHM is zich hiervan bewust en heeft in de voorbije jaren al inspanningen geleverd wat tot een halvering van de huurdersachterstand t.o.v. 2007 heeft geleid. Zo beschikt de SHM o.a. over een overzichtelijk systeem, dat een goed inzicht biedt in zowel de globale als individuele huurdersachterstallen en de evolutie ervan over verschillende jaren.

-

De visitatiecommissie meent dat het inbouwen van persoonlijk contact tussen SHM en huurder met achterstand, gestructureerd overleg met andere welzijnsactoren over deze problematiek en de snelle inschakeling van OCMW’s of andere hulpverleners een belangrijk effect kunnen hebben op het verder doen dalen van de achterstand (zie daarvoor ook de aanbeveling onder OD4.1). Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan om de procedure van het afboeken van oninvorderbare vorderingen en van het boeken van waardeverminderingen in overeenstemming te brengen met de meest recente richtlijnen die daarvoor werden uitgevaardigd. Door huurdersachterstallen pas erg laat af te boeken als oninvorderbaar, wordt het resultaat en de onderlinge positionering met andere SHM's vertekend. Een afboeking conform de richtlijnen zal ook een getrouwer beeld geven van de nog invorderbare huurdersachterstallen.

-

Tenslotte beveelt de commissie ook aan om meer inspanningen te leveren om huurdersachterstal te voorkomen. Een uitgebreide communicatie met de kandidaat‐ huurders en de huurders vormt daarbij een eerste stap.

-

De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Er wordt vrij intensief gebruikt gemaakt van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid (KSZ). Bij een (vermoeden van) domiciliefraude wordt de betrokken huurder aangeschreven. Indien nodig wordt een juridisch dossier opgemaakt indien de huurder zich niet in regel stelt (3‐tal dossiers tot nu toe). De visitatiecommissie wijst erop dat sommige SHM’s een aantal instrumenten hebben ontwikkeld om meer actief met domicilie‐ en sociale fraude om te kunnen gaan, zoals een ‘risicoanalyse’, de inzet van de inspectie RWO bij vermoedens, of het vergelijken van de inkomens over een aantal jaren. De visitatiecommissie stelt voor dat Maaslands Huis te rade gaat bij collega SHM’s. Het bestrijden van domicilie‐ en sociale fraude draagt tevens bij tot het voorkomen van huurdersachterstallen omdat hiermee hoogoplopende verrekeningen worden voorkomen.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Deze planning wordt evenwel nog niet gebruikt als een beleidsinstrument en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 31 VAN 47

is niet geïntegreerd met de onderhouds‐ en investeringsplanning. Om de uitstekende financiële leefbaarheid van de afgelopen jaren ook in de toekomst veilig te stellen is een doordachte en op beleidsniveau, raad van bestuur en directie, gekende en gebruikte financiële planning een basisvoorwaarde. - Maaslands Huis maakt gebruik van de diensten van de VMSW om een financiële planning op te maken. Ook daaruit blijkt dat de financiële toestand van de SHM uitstekend blijft. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de planning van de VMSW in eerste instantie focust op de terugbetalingscapaciteit van de SHM. Deze invalshoek is logisch vanuit het standpunt van de VMSW want zij is immers de allerbelangrijkste en vaak de enige financier van de investeringsprojecten van de SHM’s. -

De SHM gebruikt het financieel plan nog niet als een echt beleidsinstrument. Het financieel plan integreert niet consequent de investeringen (nieuwbouw en renovatie) en vooral niet de planning voor groot onderhoud. Tevens wordt het niet periodiek besproken op de raad van bestuur, zodat de invloed van de geplande investeringen op de financiële toestand niet wordt toegelicht.

-

Een geïntegreerde financiële planning laat toe de financiële consequenties van investeringsprojecten beter in te schatten, verbetert de planningscyclus in het algemeen en geeft de vrije financiële ruimte van de SHM aan. Dit laatste laat de SHM toe om gefundeerde beslissingen te nemen over de inzet van de eigen middelen, bijvoorbeeld om een dringende renovatie uit te voeren, om te investeren in een eigen kantoorgebouw, of om meer in te zetten op bepaalde taken.

De visitatiecommissie raadt de SHM aan om op termijn werk te maken van een geïntegreerde financiële planning die periodiek wordt besproken op de raad van bestuur en door de raad van bestuur gehanteerd wordt bij beslissingen over belangrijke investeringsprojecten. Dit laat toe om de gevolgen van dergelijke beslissingen op de financiële toestand van de SHM correct in te schatten. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Maaslands Huis goede prestaties levert in haar streven om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarbij op de volgende argumenten: • de SHM is nog niet zelf actief in het ontwikkelen van sociale koopwoningen, maar heeft wel al een paar gemengde projecten gerealiseerd in samenwerking met een andere SHM, de Kleine Landeigendom uit Tongeren en heeft in het verleden sociale kavels gerealiseerd; • uit het verslag van het lokaal woonoverleg van 18 november 2011 blijkt wel dat de gemeente Maasmechelen aan Maaslands Huis gevraagd heeft om sociale koopwoningen te realiseren in Maasmechelen, o.a. in de wijk Mottekamp (zie OD 1.4) en dit om versneld het BSO sociale koop te realiseren. Toen bedroeg dit nog 146 eenheden. Dit werd goedgekeurd op het overleg onder de voorwaarde dat de Kleine Landeigendom Tongeren en Maaslands Huis per project de nodige afspraken dienen te maken. De effectieve uitvoering van deze afspraak zal onder andere afhangen van de realisatie van de ruil van de gronden van de wijk Mottekamp (zie opnieuw OD 1.4); • de SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg te Maasmechelen, Lanaken en Dilsen‐ Stokken (ongeveer 2 keer per jaar per gemeente). Uit de verslagen van de lokale woonoverleggen blijkt dat de projecten van Maaslands Huis daarbij telkens aan bod komen (zie ook OD 6.2); VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 32 VAN 47

• de SHM werkt nauw samen met de vzw Stebo onder andere bij de begeleiding van de

toekomstige huurders van de 5 passiefwoningen te Dilsen‐Stokkem; • Maaslands Huis heeft zijn medewerking verleend aan de aanvraag voor een sociale

woonbeleidsconvenant van Dilsen‐Stokken en van Maasmechelen; • Maaslands Huis heeft in 2009 vergaande gesprekken gevoerd over de reactivering van

en een fusie met de kredietmaatschappij Eigen Haard is Goud Waard. Deze overname is uiteindelijk niet doorgegaan; • de samenwerking met de SVK Maasland, actief o.a. in dezelfde gemeentes, beperkt zich tot het doorverwijzen van personen met een hoge woningnood. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. - Een aantal kritische processen zijn beschreven en vastgelegd in procedures, zoals het debiteurenreglement, de procedure inzake de interne controle op de kas en het liquiditeitsbeheer, de procedure betreffende inkomende facturen, de procedure inzake magazijnbeheer en aankopen de procedure m.b.t. de loonadministratie. Samen met de directie en de betrokken medewerkers werden een 3‐tal procedures overlopen om na te gaan of de principes van functiescheiding worden gerespecteerd en om te verifiëren, in de mate van het mogelijke, of de procedures ook worden toegepast: • de betalingsprocedure is zodanig opgebouwd dat de betalingen in het betalingssysteem ISABEL worden ingevoerd. De boekhouder controleert deze verrichtingen. De directeur (en de voorzitter) ondertekenen de betalingen na controle van bedrag en rekeningnummer. De directeur kan geen betalingen invoeren in ISABEL, enkel handtekenen; • de huurprijsherziening wordt voorbereid door de verantwoordelijke en nagezien door het diensthoofd; • de procedure magazijnbeheer (zie verder). Deze drie procedures voldoen aan het principe van functiescheiding en waren bij de bevraagde medewerkers gekend. - Uit bestuursverslagen blijkt dat de gevoerde aanbestedingsprocedures uitgebreid aan bod komen en dat de raad van bestuur ter zake onderbouwde beslissingen kan nemen. -

De SHM heeft een uitgebreide technische dienst en houdt ook een aanzienlijke magazijnvoorraad aan. De SHM werkt met het principe van “open magazijn” waarbij de arbeiders van de maatschappij zelf de goederen uit het magazijn mogen ophalen en ze zelf in het “voorraadboekje” mogen invullen. De procedures van voorraadbeheer en aankopen lijken administratief sluitend te zijn en bevatten de nodige taken en verantwoordelijkheden. Op het gebied van de aankopen ligt de delegatiebevoegdheid duidelijk vast. In het principe van “open magazijn” is het aangewezen dat het verbruik steekproefsgewijs wordt getoetst aan het “normverbruik”, zeker voor niet gecodeerde goederen (dat zijn meestal kleine goederen of recuperatiemateriaal waarvan de hoeveelheden niet op permanente basis worden bijgehouden via een softwareprogramma). De procedure maakt geen melding van deze steekproefsgewijze controle. Het is aan de directie om te oordelen of deze controle noodzakelijk is.

-

Maaslands Huis beschikt nog niet over een deontologische code. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s


niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. Het opstellen en laten goedkeuren van dergelijke code is een actiepunt dat op korte termijn kan gerealiseerd worden aangezien tal van SHM reeds dergelijke code gebruiken. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie meent dat de SHM bereid is tot verandering en verbetering. Zo heeft de SHM samen met een externe partner een ondernemingsplan uitgewerkt dat gebaseerd is op strategische en operationele doelstellingen uit het draaiboek prestatiebeoordeling en werkt ze nu aan de implementatie van dit plan. Tevens is ze bereid om mee te zoeken naar innovatieve oplossingen voor complexe sociale problematieken. - Maaslands Huis heeft samen met een externe partner een ondernemingsplan opgesteld dat de doelstellingen van SHM’s, zoals beschreven in het draaiboek prestatiebeoordeling overneemt. Dit ondernemingsplan bevat de visie en missie van de SHM, de strategische doelstellingen die vertaald worden naar operationele doelstellingen en ten slotte ook een actieplan en de nodige acties. Dit plan is overzichtelijk opgesteld, bevat vaak de nodige onderbouwing met cijfergegevens en vertaalt de operationele doelstellingen waar nodig in indicatoren (bv. aantal gerealiseerde huurwoningen), streefwaarden en de voorziene meetfrequenties. Maaslands Huis doet beroep op RIMO, als gespecialiseerde partner, om een aantal aspecten van het sociale beleid, zoals beschreven in het ondernemingsplan, te implementeren (zie OD 4.4). -

Het ondernemingsplan Maaslands Huis 2012‐2015 bevat veel goede ideeën en aanzetten tot visie en strategie op bepaalde operationele en strategische doelstellingen en geeft dus heel duidelijk aan dat de SHM bereid is tot verandering en verbetering van haar werking. Ondersteund door het directiecomité kan de raad van bestuur volgens de visitatiecommissie evenwel nog verder gaan in de visievorming op bepaalde strategische doelstellingen. De visitatiecommissie vindt de timing van het actieplan tevens erg ambitieus. Het lijkt quasi onhaalbaar om alle doelstellingen binnen de voorziene termijn (2015) te realiseren. De visitatiecommissie raadt daarom aan om het actieplan realistischer te maken door bijvoorbeeld duidelijke prioriteiten te leggen en een stappenplan op langere termijn te voorzien. Een periodieke rapportering van de uitvoering van het ondernemingsplan kan door de raad van bestuur als een monitoringtool van de vooruitgang van de SHM worden gebruikt.

-

De SHM volgt de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt op. Ze speelt vooral in op de mogelijkheden om (vervallen) panden op te kopen in Maasmechelen en Lanaken (zie OD 1.4). Ze maakt weinig gebruik van het voorkooprecht en van de mogelijkheid om goede woningen aan te kopen. Het voorkooprecht biedt volgens de SHM zelden de mogelijkheid om aan elkaar grenzende percelen aan te kopen wat ze noodzakelijk acht om een voldoende groot en dus financieel haalbaar project te kunnen realiseren. Ondanks het feit dat het over de aankoop van goede woningen gaat, is de SHM de mening toegedaan dat er in de praktijk vaak nog belangrijke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om de woning op het niveau van de kwaliteitsstandaarden van de SHM te brengen (zie hoger). Dit maakt deze aankopen erg onrendabel. De visitatiecommissie heeft onvoldoende zicht op de concrete omgeving om dit al dan niet te bevestigen.


-

Maaslands Huis neemt deel aan het SPIDER‐project (Supporting Public Service Innovation using Design in European Regions). SPIDER probeert om innovatieve oplossingen te zoeken voor complexe sociale problemen door gebruik te maken van “dienstendesign”. “Dienstendesign” probeert diensten zodanig op te zetten dat ze efficiënt, creatief en klantgericht zijn. Maaslands Huis zal dit concept toepassen in het project “Zorgbos” (zie OD 1.1) waarbij enerzijds een afstemming en samenwerking tussen de huisvestingssector en de welzijnszorg‐ en gezondheidszorgsector, met respect voor elkaars deskundigheid en kerntaken, wordt beoogd en anderzijds de ontwikkeling van een cliëntgericht, integraal organisatiemodel voor (oudere) personen met een langdurige zorgvraag. Maaslands Huis werkt voor dit project ook samen met Design Vlaanderen en Flanders’ Care. Deze laatste organisatie is één van de voornaamste pijlers van Vlaanderen in Actie (ViA). Met Flanders' Care heeft de Vlaamse overheid als doel innovatieve doorbraken te realiseren in alle vormen van zorg.

-

De rapportering van de directie wordt in het algemeen als positief beschouwd door de raad van bestuur. De communicatie tussen raad en directie (over o.a. projecten, toewijzingen en personeel) wordt als open omschreven). Dit bleek ook uit de verslagen van de raad van bestuur. Een voorwaarde om gedragen verandering en verbetering te realiseren is dus aanwezig.

-

Uit het visitatierapport blijkt evenwel dat de samenwerking met de andere woonactoren en de welzijnsactoren op een aantal aspecten nog verdiept kan worden. Samenwerking met gelijkaardige actoren kan een motor voor verandering en verbetering zijn. Maaslands Huis neemt wel deel aan het Woonplatform Limburg, waar negen sociale huisvestingsmaatschappijen sinds 1975 samenwerken en overleg plegen rond de thema’s die sociaal wonen aanbelangen. Dit forum heeft een aparte informatiesite www.woonplatform.be. De samenwerking leidt tot een eenvormige dienstverlening aan de Limburgse sociale huurders en tot een betere en gestructureerde informatieverstrekking aan betrokken actoren. Dit overleg kan voor Maaslands Huis een bron van inspiratie zijn voor een aantal te realiseren verbeteringen.

-

Een klachtenprocedure is nog niet goedgekeurd door Maaslands Huis. Een analyse van de eventuele klachten van de (kandidaat‐)huurders kan aanleiding vormen tot en input leveren voor een verbetertraject.

-

De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up‐to‐ date te houden maar dit is nog niet opgenomen in een opleidingsplan. Er wordt o.a. deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de instanties zoals VMSW, en Wonen Vlaanderen. Anderzijds wordt nog nauwelijks gewerkt met een plannings‐ en evaluatiesysteem. Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en het vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers. De organisatie kan zo de doelstellingen scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De SHM is financiële gezond o.a. omdat ze haar kosten goed beheerst, een voorzichtige investeringspolitiek hanteert met een maximaal gebruik van subsidies en de


financieringssystemen (bv. NFS2) en gemiddeld jaarlijks een 10 tot 12‐tal huurwoningen verkoopt. Deze verkopen kaderen in een door de raad van bestuur goedgekeurde strategie. Ze beschikt ook over een goed systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de maatschappij. De SHM zet stappen in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. De visitatiecommissie stelde vast dat Maaslands Huis bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. In dit kader heeft Maaslands Huis samen met een externe partner een ondernemingsplan opgesteld dat de doelstellingen van een SHM, zoals omschreven in het draaiboek prestatiebeoordeling, overneemt. Het ondernemingsplan Maaslands Huis 2012‐2015 bevat veel goede ideeën en aanzetten tot visie en strategie op bepaalde operationele en strategische doelstellingen. Verder doet Maaslands Huis een beroep op RIMO om een aantal aspecten van het sociale beleid te implementeren. De SHM kan meer doen om huurdersachterstallen te voorkomen en te bestrijden en de visitatiecommissie raadt aan werk te maken van een geïntegreerd financieel plan dat de raad van bestuur periodiek bespreekt en actief hanteert bij het nemen van beslissingen over belangrijke investeringsprojecten.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Maaslands Huis met de burgers als voor verbetering vatbaar. Er zijn nauwelijks informatiebronnen aanwezig: er is geen website, er zijn geen informatiebrochures noch een bewonerskrantje of nieuwsbrief. Het onthaal van huurders en kandidaat‐huurders vindt plaats aan een loket waar de privacy van de gesprekken niet gegarandeerd kan worden. - Maaslands Huis communiceert bijna uitsluitend via individuele contacten met haar huurders, vooral omdat de SHM geen informatiebrochures ter beschikking stelt en ook niet beschikt over een website waar huurders en geïnteresseerden 24 uur op 24 nuttige informatie kunnen terugvinden. -

De visitatiecommissie vindt dat het intern huurreglement erg technisch en juridisch is opgesteld en moeilijk leesbaar is voor de (kandidaat‐)huurder. Zo is het bijvoorbeeld erg onduidelijk waar de kandidaat‐huurder informatie kan halen over de lokale toewijzingsreglementen die van toepassing zijn in het werkgebied. De visitatiecommissie signaleert dat hierover ook op de websites van de gemeentes Maasmechelen, Dilsen‐ Stokkem en Lanaken geen informatie kan gevonden worden, waardoor de burger erg veel inspanning moet leveren om dergelijke basisinformatie te kunnen krijgen.

-

Maaslands Huis is open gedurende 3 voormiddagen per week van 9.00 uur tot 11.45 uur en op woensdagnamiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur. De huidige burelen van de maatschappij zijn vlot bereikbaar en toegankelijk maar zijn gelegen in een verouderd gebouw, waar elk contact rechtstaand en aan het loket moet gebeuren. De vertrouwelijkheid van de gesprekken kan niet gegarandeerd worden. Maaslands Huis bouwt een nieuw kantoor in het oud gemeentehuis van Eisden, en verwacht wordt dat dit nog in 2013 in gebruik zal worden genomen. De nieuwe kantoren beschikken volgens de SHM over aparte ruimtes, waar vertrouwelijke gesprekken wel mogelijk worden. De nieuwe kantoren zullen ook met het openbaar vervoer bereikbaar zijn.

-

In het ondernemingsplan stelt de SHM enkele belangrijke waarden voorop, waaronder “klantgerichtheid” met garantie voor een kwaliteitsvolle dienstverlening en “open communicatie” die open, duidelijk en gestructureerd moet zijn. De visitatiecommissie waardeert het dat de SHM deze waarden voorop stelt, maar vreest dat de SHM nog te weinig inzicht heeft in de verbeterpunten op dit vlak. Ze beveelt daarom aan extern advies in te winnen of te rade te gaan bij andere SHM’s die zeer klantgericht werken om deze ambitie in concrete acties te vertalen. De visitatiecommissie beveelt expliciet aan om hierbij huurders te betrekken en ook beroep te doen op de vele goede voorbeelden die in de sector te vinden zijn.

-

Huurders, sociale actoren en woonactoren vinden de telefonische bereikbaarheid van de maatschappij tijdens de kantooruren goed. De SHM heeft wel geen wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren. Dit is een minpunt en weinig klantvriendelijk.

-

Noch de bewoners met wie de visitatiecommissie sprak, noch de welzijnsactoren, hebben weet van een interne klachtenbehandelaar, noch van een klachtenprocedure (zie ook OD 5.7). In het ondernemingsplan 2012‐2015 is de opdracht opgenomen om een


klachtenprocedure op te maken en die op te nemen in het kwaliteitshandboek. Dit kwaliteitshandboek is er evenwel nog niet. -

De actualisatie van het inschrijvingsregister is een puur administratief proces. De kandidaat‐huurder die niet tijdig reageert, wordt geschrapt. Er zijn geen cijfers bekend over het aantal herinschrijvingen na een dergelijke schrapping. Indien zou blijken dat dit cijfer hoog is, zou de maatschappij haar communicatie over de actualisatie kunnen verbeteren en ook de welzijnsactoren proactief bij de actualisatie betrekken.

-

De schriftelijke communicatie met de (kandidaat‐)huurders is correct, maar kan klantvriendelijker. De visitatiecommissie stelt voor om deze documenten af te toetsen op klare taal en lay‐out, bijvoorbeeld in overleg met een groep huurders of via de tips op de website www.klaretaalrendeert.be.

-

De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan om een toegankelijke website te ontwikkelen en om de communicatie met de burger te verbeteren. Enkele eenvoudige informatiebrochures voor huurders en kandidaat‐huurders zijn een echt minimum, waarvan er erg veel goede voorbeelden in de sector aanwezig zijn.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat de informatie en communicatie van Maaslands Huis met de beleidsinstanties, welzijnsactoren en andere organisaties voor verbetering vatbaar is. Een aantal organisaties spreken van een “stroeve verstandhouding” en een “gebrek aan dynamiek”. Met de welzijnsorganisaties is er geen structureel overleg. De SHM communiceert op een correcte manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen‐Vlaanderen. Het jaarverslag kan vollediger en uitgebreider, maar zonder website is dit jaarverslag momenteel geen toegankelijke bron van informatie omdat het quasi niet raadpleegbaar is. - Maaslands Huis neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg in Maasmechelen, Lanaken en Dilsen‐Stokken. De directeur is er persoonlijk aanwezig. De directeur en de voorzitter maken deel uit van de regionale overlegplatformen. De initiatieven die de Limburgse collega –SHM’s hebben ontwikkeld bv. rond bewonerswerking, vinden we niet terug bij Maaslands Huis. -

Sommige organisaties signaleren dat Maaslands Huis geen open informatiecultuur heeft, hoewel ze toegeven dat de laatste jaren een positieve evolutie in dit verband kon worden waargenomen. Maaslands Huis heeft momenteel geen website als bron van informatie voor intermediaire organisaties. De visitatiecommissie beschouwt een goede website als een basisinstrument voor moderne communicatie.

-

De tijdige gegevensaanlevering aan de VMSW, onder andere in het kader van haar opdrachten inzake sociale huisvesting, blijft een aandachtspunt voor Maaslands Huis. De visitatiecommissie kon vaststellen dat bepaalde belangrijke informatie in de prestatiedatabank, bijvoorbeeld m.b.t. de ERP 2020‐normen, niet up‐to‐date was gehouden door de SHM.

-

Er dringt zich eveneens een structureel overleg op met de welzijnsactoren in het werkgebied. In dit visitatierapport vindt men argumenten terug waarom dit noodzakelijk is.


-

Wat Maasmechelen betreft, voelde de visitatiecommissie aan dat de relatie met de gemeente op het moment van de visitatie wat verstoord was naar aanleiding van een recente beslissing van de raad van bestuur om het kasteel Vilain XIIII in Leut (Maasmechelen) aan te kopen. Inmiddels blijkt dat de afdeling Toezicht van het agentschap Inspectie RWO deze beslissing heeft vernietigd. De visitatiecommissie spreekt geen oordeel uit over de beslissing, maar stelt wel vast dat deze beslissing een goede verstandhouding met de gemeente Maasmechelen en met de andere woonactoren in het Lokaal Woonoverleg heeft overschaduwd. De SHM zal dus – samen met alle actoren ‐ inspanningen moeten leveren om deze vertroebelde relatie te verbeteren.

De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan om met alle betrokken partners in het werkgebied rond de tafel te zitten, hen uit te nodigen om in dialoog te gaan om zo tot een beter structureel overleg te komen en een dynamisch partnerschap te realiseren. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de manier waarop Maaslands Huis de tevredenheid van haar klanten meet als goed. De maatschappij heeft in de voorbije jaren beperkte tevredenheidsmetingen gehouden bij vertrekkende huurders en is recent in samenwerking met RIMO gestart met een diepgaande tevredenheidsenquête bij 200 huurders met het oog op een betere werking van de maatschappij. - Sinds 2010 peilt Maaslands Huis met een korte vragenlijst naar de reden van verhuis en de tevredenheid over de dienstverlening van Maaslands Huis, wanneer een huurder vertrekt. Deze methode vindt zijn oorsprong in het Limburgs Woonplatform. De klantendienst tracht lessen te trekken uit de resultaten. -

Op 4 oktober 2012 heeft Maaslands Huis een samenwerkingsovereenkomst gesloten met RIMO. Deze organisatie zal in 2013 200 representatieve huurders (al een 70‐tal huurders op het moment van de visitatie) bevragen over hun relatie met Maaslands Huis, de woonkwaliteit en hun eigen rol als huurder daarin. Na het verzamelen van deze informatie wil de maatschappij een of meer overleggroepen met huurders oprichten om concrete verbeteracties voor de maatschappij te formuleren en procedures en methodieken ontwikkelen op maat van de maatschappij en haar klanten. In de overeenkomst wordt het voorbeeld gegeven van een collectief onthaal van nieuwe huurders. Maaslands Huis en RIMO evalueren regelmatig en bewaken de voortgang van het project.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis informeert burgers minder goed: er ontbreekt niet alleen een website, maar er zijn ook geen informatiebrochures noch een nieuwsbrief waarmee de SHM heldere informatie kan verspreiden aan huurders en kandidaat‐huurders. De bestaande communicatie‐aanpak kan ook klantvriendelijker. Het onthaal zal in de nieuwe burelen (najaar 2013) met meer respect voor de privacy kunnen verlopen. De communicatie met de partners kan structureler en actiever. Positief is wel dat Maaslands Huis in samenwerking met RIMO is gestart met een tevredenheidsmeting van 200 bewoners waaraan zij concrete actieplannen wil koppelen, o.a. voor het verbeteren van de leefbaarheid en de organisatie van bewonersparticipatie.


5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Ga op korte termijn na welke maatregelen kunnen genomen worden om de leegstand, die het gevolg is van onderhouds‐ en renovatiewerkzaamheden tussen twee verhuringen, terug te dringen (zie OD 2.1, OD 4.4 en OD 5.2). Dit heeft als voordeel dat de nieuwe huurder sneller de woning kan betrekken, dat hij de exacte datum van de inhuurneming zal kennen en voor de SHM betekent dit ook hogere huurinkomsten; 2. Werk, conform het ondernemingsplan, een visie en strategie uit op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en vertaal dat in concrete maatregelen. Informeer de huurders omtrent het energiezuinig omgaan met de woning. Verduidelijk bijvoorbeeld het gebruik van duurzame materialen en integreer dit in prijsvragen en bestekken. Werk de voorgenomen visietekst rond ecologisch bouwen verder uit. Aandacht voor onder andere het omgaan met regenwater, regenwaterinstallaties, (alternatieve) verwarmingssystemen en energiebesparende ingrepen zijn daarin zeker aangewezen. Ook de Vlaamse Maatstaf Duurzaam Bouwen kan een interessant referentiepunt vormen (zie OD 2.2 en OD 3.1); 3. Geef de visie van de SHM rond betaalbaarheid vorm door concrete maatregelen te nemen (en hierover te communiceren) die de huurlasten en de kosten voor nutsvoorziening voor huurders terugdringen (zie OD 3.2); 4. Geef het sociaal aspect in de procedure voor huurdersachterstallen een plaats door persoonlijke contacten met die huurders op bepaalde momenten in de procedure in te bouwen, door de huurders te melden dat een persoonlijk contact mogelijk is en dat daarbij in overleg gezocht kan worden naar gepaste afbetalingsmogelijkheden. Pleeg ook overleg met de andere welzijnsactoren over deze problematiek en ga na welke rol zij daarin kunnen spelen. Deze afspraken kunnen geformaliseerd worden (zie OD 4.1 en OD 5.3); 5. Ga planmatig en structureel om met leefbaarheid zodat kennis en ideeën hieromtrent tot verbetering van de leefbaarheid kunnen leiden (zie OD 4.2); 6. Bouw met alle betrokken woon‐ en welzijnsactoren in het werkgebied een structureel overleg uit en realiseer een dynamisch samenwerking. Zet daarbij prioritair in op een betere huisvestingsondersteuning en verhoging van de woonzekerheid van de huurders (zie o.a. OD 4.4 en OD 6.2). Toets bij de welzijnsorganisaties af of het aangewezen is voor specifieke doelgroepen woningen te voorzien (OD 1.5); 7. De financiële leefbaarheid van Maaslands Huis is uitstekend. Toch raadt de visitatiecommissie aan om op termijn werk te maken van een financiële planning geïntegreerd met de onderhouds‐ en renovatieplanning en met het nieuwbouwprogramma teneinde op (semi)‐permanente basis de financiële draagkracht van de SHM te kunnen opvolgen en de impact van grote renovatie‐ en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 40 VAN 47

onderhoudsprojecten op de financiële toestand te kunnen evalueren. Een financiële planning kan een beleidsinstrument vormen voor de raad van bestuur bij het nemen van beslissingen over belangrijke investeringsprojecten; 8. Verbeter de communicatie met de burger op een open en klantgerichte manier. Enkele eenvoudige informatiebrochures voor huurders en kandidaat‐huurders. aangevuld met een overzichtelijke website kunnen daarvoor een goed begin vormen. Toets de schriftelijke communicatie met de (kandidaat‐)huurder af op klare taal en pas de stijl en structuur aan het doelpubliek aan. Door daarbij huurders te betrekken zal Maaslands Huis de betrokkenheid van klanten vergroten en de effectiviteit van de communicatie verhogen (zie OD 6.1); 9. Stel duidelijke prioriteiten in het ondernemingsplan en werk op basis daarvan een realistischer stappenplan op langere termijn uit. De grote ambitie die blijkt uit dit ondernemingsplan wordt gewaardeerd, maar kan verstikkend werken. Zorg ervoor dat de SHM op korte en op lange termijn duidelijke doelen stelt en ook nagaat in hoeverre die doelen worden behaald (zie OD 5.7).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: ‐ de visitatiecommissie is er momenteel van overtuigd is dat de SHM in staat is op eigen kracht de nodige verbeteringen te implementeren. Ze baseert zich daarvoor op de volgende argumenten. Maaslands Huis beschikt over een ondernemingsplan dat recent werd afgewerkt. Dit ondernemingsplan bevat de visie en missie van de SHM, de strategische doelstellingen die vertaald worden naar operationele doelstellingen en ten slotte ook een actieplan en de nodige acties. Dit plan is overzichtelijk opgesteld, bevat vaak de nodige onderbouwing met cijfergegevens en vertaalt de operationele doelstellingen waar nodig in indicatoren (bv. aantal gerealiseerde huurwoningen), streefwaarden en de voorziene meetfrequenties. Maaslands Huis doet beroep op RIMO, als gespecialiseerde partner, om een aantal aspecten van het sociale beleid zoals beschreven in het ondernemingsplan, te implementeren (zie OD 4.4). De visitatiecommissie vindt de timing van het actieplan evenwel erg ambitieus. Het lijkt quasi onhaalbaar om alle doelstellingen binnen de voorziene termijn (2015) te realiseren. De visitatiecommissie raadt daarom aan om het actieplan realistischer te maken door bijvoorbeeld duidelijke prioriteiten te leggen en een stappenplan op langere termijn te voorzien. Een periodieke rapportering van de uitvoering van het ondernemingsplan kan door de raad van bestuur als een monitoringtool van de vooruitgang van de SHM worden gebruikt. Dit visitatierapport kan de SHM beter in staat stellen om de prioriteiten te bepalen. Ten slotte wil de visitatiecommissie er ook op wijzen de SHM meewerkt aan een innovatief project SPIDER. SPIDER probeert om innovatieve oplossingen te zoeken voor complexe sociale problemen door gebruik te maken van “dienstendesign”. Maaslands Huis werkt in dit project samen met Design Vlaanderen en Flanders’ care.


5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Maaslands Huis heeft in 2012 voor de ondersteuning van haar bewoners en het bevorderen van de huurdersparticipatie gekozen voor een nauwe samenwerking met RIMO Limburg vzw, waarbij ze de loonkost van een halftijdse medewerker en bepaalde projectkosten op zich neemt. Dit werd vastgelegd in een overeenkomst. Het hele project vertrekt vanuit een ruime bevraging van de huurders en wordt begeleid door een stuurgroep. Driemaandelijks wordt de voortgang met de directeur van Maaslands Huis geëvalueerd. Deze vorm van samenwerking kan beschouwd worden als een goede praktijk (OD 4.2 en OD 4.3).


BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Noël Deckers Voorzitter - Mathieu Thomassen Bestuurder - Matheus Slechten Bestuurder - Johan Vandekerckhove Directeur Medewerkers SHM - Patricia Rigole Boekhoudster - Belinda Colombo Diensthoofd administratie - Elsy Beckers Sociale dienst / juridische dienst - Jessica Peters Administratieve dienst, kandidaat‐huurders - Ludo Theunissen Technische Dienst - Ronny Lieben Technische Dienst ‐ werfopzichter Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Hilde Van Ransbeke Coördinator IGS Woonforum – vzw Stebo - Peter De La Haye Stedebouwkundige ambtenaar Stad Dilsen‐Stokkem

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Benny Janssen Diensthoofd OCMW Dilsen‐Stokkem - Michel Peulen Coördinator SVK Maasland - Anke Steutelings OPZC REKEM - Vivi Theunissen Opbouwwerker RIMO Limburg - Peter Kohlbacher Waarnemend diensthoofd OCMW Maasmechelen - Annemie Lambrichts Adjunct‐directeur Mané vzw - Caroline Michel Sociale dienst OCMW Lanaken - Leen Verbruggen Woonzorgbegeleider‐preventieve woonbegeleiding CAW Limburg - Ushi Francot Diensthoofd Dienst Diversiteit Maasmechelen - Dymphi Savelkoul Buurtwerk Integratiedienst Dilsen‐Stokkem - Emel Egilmer Adviesgeefster Huurdersyndicaat Limburg - Isik Guler Adviesgeefster Huurdersyndicaat Limburg Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 9 aanwezige huurders De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Albert Peters Secretaris OCMW Maasmechelen - Erik Verberne Voorzitter OCWM Maasmechelen - Johan Van Den Berg Stedebouwkundige ambtenaar – Maasmechelen - Georges Lenssen Schepen Ruimtelijke Ordening, Wonen en Huisvesting Maasmechelen - William Vancleyenbreughel Gemeentesecretaris Lanaken


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé‐markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw ‐ Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112‐116 (www.vmsw.be ). ADL‐woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL‐woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen

(zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en www.vlaamswoningfonds.be www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal‐ woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond‐ en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid.


EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB‐eisen genoemd. De EPB‐eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto‐energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E‐waarde of E‐peil: De E‐waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E‐waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet‐betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van we omgevingsindicatoren, SHM’s onderscheiden effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.

De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K‐waarde of K‐peil: De K‐waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie‐ of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans


worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings‐, effect‐, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur‐ of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon‐)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond‐ en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings‐ of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings‐ en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob‐vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente

rekening houden met de lokale binding van de kandidaat‐ huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E‐ peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCH APPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Maaslands Huis Maasmechelen

Datum reactie SHM: 25 september 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Maaslands Huis Maasmechelen

Datum beslissing minister: 2 december 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen

Recommend Documents