RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Jouw huis, mijn huis Woningruil in Amsterdam
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Jouw huis, mijn huis Woningruil in Amsterdam
Opdrachtgever
Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen Zorg en Samenleven
Auteurs
Sjoerd Zeelenberg Jeroen Buitendijk Steven Kromhout
Rapportnummer
P25780
Uitgave
13 november 2013
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12C ∙ 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 ∙
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
1.1
Rollen van partijen
1
1.2
Discussiepunten
2
1.3
Werkwijze
3
1.4
Leeswijzer
3
2
Woningruil in Amsterdam
4
2.1
Hoe vaak komt woningruil voor?
4
2.2
Wie maken gebruik van woningruil?
7
2.3
Welke woningen worden geruild?
8
2.4
Verhuurregistraties van corporaties
8
2.5
Afrondend
10
3
Ervaringen van ruilwoningzoekenden
12
3.1
Methode
12
3.2
Ruilwoningzoekenden in Amsterdam
12
3.3
Persoonlijke kenmerken
13
3.4
Motieven voor woningruil
13
3.5
Gewenste ruilwoning
14
3.6
Zoekmethoden
14
3.7
Voorwaarden en regels
16
3.8
Belemmeringen voor woningruil
16
3.9
Kansen voor verbetering
18
3.10
Afrondend
19
4
Ervaringen uit het veld
20
4.1
Opvattingen en beleid
20
4.2
Ervaringen met woningruil
21
4.3
Oneigenlijk gebruik
23
4.4
Huurmatiging als splijtzwam
23
4.5
De zorgen over indeplaatsstelling
24
4.6
Afrondend
25
5
Tot slot
26
5.1
Conclusies
26
5.2
Kansen voor woningruil
27
Bijlage 1
Overzicht gesprekspartners
29
Bijlage 2
Vragenlijst internetenquête
29
1
Inleiding De Gemeente Amsterdam is samen met de woningcorporaties en andere partijen op zoek naar mogelijkheden om meer beweging te krijgen in de woningmarkt. Daarvoor is in 2011 een DenkTank in het leven geroepen. Deze DenkTank heeft in het Woonm anifest Amsterdam 2012 ‘vijf ombuigingen voor wonen in de vitale st ad’ benoemd: 1.
van anonieme regels naar maatwerk;
2.
van ‘objecten verhuren' naar klantgericht werken;
3.
van blind huurbeleid naar marktconforme en inkomensafhankelijke huur;
4.
van ‘eigen bewoner eerst' naar metropooldenken;
5.
van grote herstructureringen naar buurtgericht opwaarderen.
Vervolgens heeft de DenkTank, nu als DoeTank, de ombuigingen vertaald in concrete acties. Deze acties worden uitgevoerd door diverse partijen. De DoeTank volgt, monitort en stempelt. Eén van de acties onder de noemer ‘Van anonieme regels naar maatwerk’ is: revitaliseren van het instrument woningruil. In het stadsgesprek van februari 2012 zijn Amsterdamse verhuu rders uitgedaagd om woningruil te stimuleren. Woningruil is één van de weinige mogelijkheden voor Amsterdamse woningzoekenden om door te stromen naar een huurwoning zonder eerst woonduur op te bouwen. Toch lijkt het erop dat in Amsterdam slechts beperkt gebruik wordt gemaakt van wonin gruil. Woningcorporatie Eigen Haard ontwikkelde al eens een eigen ruilmodule, maar is daar mee gestopt bij gebrek aan succes. Dit roept de vraag op wat woningzoekenden tegenhoudt: is ruilen van woning niet aantrekkelijk genoeg of zijn er andere belemmeringen, bijvoorbeeld de regelgeving of de huurharmonisatie? Om woningruil effectief te kunnen stimuleren, is een beter zicht nodig op de drempels die woningzoekenden en verhuurders ervaren bij de huidige regeling woningruil. Daarmee wordt ook duidelijk welke kansen er liggen om het instrument nieuw leven in te blazen. Dit onderzoek is bedoeld om dit inzicht te krijgen.
1.1
Rollen van partijen Sinds 1 januari 2013 is een huisvestingsvergunning alleen nog verplicht bij zelfstand ige particuliere huurwoningen tot de huurtoeslaggrens. Daarmee is de bemoeienis van
1
de gemeente met woningruil grotendeels verdwenen. Voorheen moesten woningruilers voldoen aan de passendheidscriteria uit de huisvestingsverordening en werd de eis gesteld dat beide huurders nog geen andere woning hadden gevonden. Nu is het vooral aan de verhuurders om te bepalen of zij toestemming geven v oor woningruil en welke eisen zij daarbij stellen. Daarbij spelen de 90% -norm en de aanbiedingsafspraken belangrijke een rol. Huurders die geen toestemming krijgen of niet aan de eisen kunnen of willen vo ldoen, kunnen naar de rechter stappen met een verzo ek tot indeplaatsstelling. Als het belang van de huurders volgens de kantonrechter zwaarder weegt dan dat van de verhuurder, krijgen de huurders elkaars huurcontract, met alle rechten en plichten die daarbij horen. In de praktijk komt dit niet vaak voor.
1.2
Discussiepunten Bij de discussie over woningruil spelen drie punten een belangrijke rol: 1) de doo rstroming, 2) de fraudegevoeligheid en 3) de huurharmonisatie. Aan de (ervaringen met) deze punten zullen we in de uitvoering van het onderzoek aandacht bested en. De reden voor de DoeTank om woningruil op de agenda te zetten is de doelstelling om meer doorstroming mogelijk te maken binnen de bestaande voorraad. Het bevorderen van verhuizingen is nooit een doel op zich maar wel een middel om meer huisho udens naar wens te kunnen laten wonen. Bij reguliere verhuizingen is sprake van een verhuisketen die begint met een lege woning (bijvoorbeeld door nieuwbouw of ove rlijden) en eindigt met een starter. Bij woningruil is dat niet het geval. Alleen als de ruilkandidaten zonder woningruil niet zouden zijn verhuisd, is er sprake van extra mutaties. Bij de fraudegevoeligheid gaat het om de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een ruil tussen twee huurders die de intentie hebben om in elkaars woning te gaan w onen. De zorg van corporaties is dat één van de huurders eigenlijk al een andere ve rhuisstap in het vooruitzicht heeft. De woningruil is dan alleen bedoeld om de andere huurder in staat te stellen om een stap in zijn wooncarrière te maken die anders niet mogelijk zou zijn, bijvoorbeeld vanwege de wachttijden. In dat geval worden er and ere woningzoekenden benadeeld, die op grond van hun wachttijd eerder in aanmerking zouden komen voor een vrijkomende woning. De discussie over de huurharmonisatie betreft de nieuwe huurprijzen na woningruil. Worden de huurprijzen aangepast volgens het reguliere streefhuurbeleid van de ve rhuurder of geldt (een beperkte verhoging van) de oude huurprijs als uitgangspunt? De afgelopen jaren hebben veel verhuurders hun huurprijzen aangescherpt . Hierdoor komen huurders die willen ruilen voor een negatieve verrassing te staan als blijkt dat de nieuwe huurprijzen veel hoger zijn dan de oude huurprijzen. Met de Verhuurde rheffing op komst kunnen verhuurders het zich echter niet permitteren om extra huurinkomsten te laten liggen. De laatste twee discussiepunten zijn nauw met elkaar verbonden. Als verhuizen via woningruil een betere prijskwaliteitverhouding oplevert dan regulier verhuizen, wordt
2
oneigenlijk gebruik aantrekkelijker. Andersom zal het draagvlak voor een gematigd huurbeleid bij woningruil onder verhuurders groter zijn als fraude minder voorkomt.
1.3
Werkwijze Over woningruil in Amsterdam is maar weinig bekend. Het is niet een onderwerp waar uitvoerig of met regelmaat over wordt gerapporteerd . Dit onderzoek heeft daarom in de eerste plaats een verkennend karakter. We hebben gekeken welke informatiebronnen beschikbaar zijn en wat we hieruit op kunnen maken. Daarnaast hebben we aanvullend onderzoek gedaan. Uiteindelijk is voor dit onderzoek geb ruikgemaakt van de volgende bronnen:
Er is een korte inventarisatie uitgevoerd van bestaande websites voor woningruil en het aanbod op die websites.
Bij de gemeente Amsterdam (Dienst WZS) is een overzicht opgevraagd van verleende huisvestingsvergunningen in verband met woningruil over de periode 2007 – 2013.
4 corporaties is gevraagd gegevens aan te leveren over (aanvragen voor) wonin gruil.
Er is een digitale enquête uitgezet onder woningzoekenden die hun woning ‘te ruil' aanbieden.
Een gesprekronde met corporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en een makelaar in de particuliere huursector.
De combinatie van deze bronnen levert behoorlijk veel nieuwe en relevante inform atie op, zoals in het vervolg van deze rapportage zal blijken.
1.4
Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 bevat een beeld van woningruil in Amsterdam: aantallen, verhuissta ppen, kenmerken van ruilers et cetera. Dit hoofdstuk is voor een belangrijk deel gebaseerd op de gegevens van DWZS. De ervaringen van (potentiële) woningruilers staan centraal in hoofdstuk 3, dat is gebaseerd op de uitkomsten van de internetenquête. In hoofdstuk 4 worden de ervaringen van betrokken partijen besproken. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de gespreksronde. Het afsluitende hoofdstuk 5 bevat conclusies en aanbevelingen en in de bijlagen van dit rapport zijn een overzicht van de gesprekspartners en de vragenlijst opgenomen.
3
2
Woningruil in Amsterdam Dit hoofdstuk bevat een verkenning van woningruil in Amste rdam: hoe vaak komt het voor, wie verhuizen via woningruil en welke woningen betreft het? Voor het onderzoek hebben we gebruikgemaakt van gegevens van de gemeente A msterdam. De gemeente registreert alleen gegevens van gevallen van woningruil wanneer bij de woningruil een woning is betrokken waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist. Voor particuliere huurwoningen met een rekenhuur t ot € 681,02 (prijspeil 2013) is een huisvestingsvergunning nodig, ook bij woningruil. Voor woningen van woningcorporaties is sinds 1 januari 2013 geen huisvestingsvergunning meer ve rplicht. Als voor één van de woningen die bij de ruil betrokken is een huisvestingsvergunning nodig is, moet een aanvraag worden ingediend bij de dienst Wonen, Zorg en Samenl even. De gemeente heeft een geanonimiseerd bestand beschikbaar gesteld waarin alle goedgekeurde aanvragen voor woningruil van 2007 tot medio 2013 zijn opgeno men.
2.1
Hoe vaak komt woningruil voor? Sinds 2007 zijn in totaal ruim 2.000 woningen tot de huurtoeslaggrens in Amsterdam van huurder veranderd via woningruil. De laatste jaren is het aantal woningen dat geruild is gedaald. Waar het aantal in 2007 en 2008 no g boven de 400 woningen uit kwam, lag het aantal in 2012 op 177. Deze daling heeft plaatsgevonden bij zowel corporatiewoningen als woningen van particuliere verhuurders. Door het vervallen van de vergunningplicht voor corporatiewoningen registreert de gemeente vanaf 2013 alleen nog aanvragen voor woningruil in de particuliere sector. f i g u u r 2 - 1 G o e d g e k e u r d e a a n v ra g e n v o o r w o n in g ru i l, n a a r e ig e n d o m v a n d e w o n i n g i n A m s t e r d a m , p e r h a l f j a a r 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3 200 180
160
Corporatie Particuliere verhuurder
140 120 100 80
60 40 20 0
4
Tot 2013 waren veruit de meeste huurwoningen die in Amsterdam geruild zijn corporatiewoningen (79%). Bij de meeste corporaties was het aantal gevallen van wonin gruil in 2011 al fors lager dan de jaren ervoor. In 2012 zette deze ontwikkeling zich door. t a b e l 2 - 1 W o n i n g r u i l i n A m s t e rd a m , n a a r e ig e n a a r , 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
De Alliantie
49
49
35
37
24
17
0
Eigen Haard
61
74
55
48
41
27
0
Stadgenoot
46
44
41
44
26
23
0
Woonstichting De Key
55
64
61
58
33
19
0
Wst. Rochdale
36
38
30
23
20
14
0
Ymere
67
83
71
81
45
39
0
0
1
1
1
1
1
0
Particulier
101
84
78
56
58
37
12
Totaal
415
437
372
348
248
177
12
Woonzorg Nederland
Woningruil vindt vooral in de stadsdelen binnen de ring pl aats. Populaire stadsdelen voor woningruil zijn stadsdeel West (493 woningen in totaal vanaf 2007), stadsdeel Zuid (438 woningen) en stadsdeel Oost (320 woningen). De afname van woningruil is het sterkst in stadsdeel Oost. t a b e l 2 - 2 W o n i n g r u i l i n A m s t e rd a m , n a a r s t a d s d e e l , 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Centrum
67
58
56
48
26
34
2
West
93
106
98
80
61
50
5
Nieuw-West
41
42
47
38
29
20
3
Zuid
94
100
71
72
64
36
1
Oost
79
75
55
67
33
10
1
Noord
24
47
27
32
25
23
0
Zuidoost
17
9
18
11
10
4
0
415
437
372
348
248
177
12
Totaal
In tabel 2-3 hebben we de herkomst van de aanvrager van de woningruil gecomb ineerd met de locatie van de woning waarvoor de aanvraag wordt gedaan. Hierbij zien we dat voor alle stadsdelen geldt dat het eigen stadsdeel favoriet is. Daarna komt meestal een naastgelegen stadsdeel. Woningruil vindt dus over het algemeen over korte afstand plaats, net als andere verhuizingen in de huursector. De spreiding van instromers van buiten Amsterdam over de stadsdelen is bijna gelijk aan de totale spreiding van woningruil over de stad.
5
t a b e l 2 - 3 H e r k o m s t e n b e s t e m m in g w o n in g ru il in A m s t e rd a m , n a a r s t a d s d e e l , 2007 – medio 2013 Herkomst aanvrager
Stadsdeel ruilwoning Centrum
West
N-West
Zuid
Oost
Noord
Zuidoost
Centrum
38%
23%
2%
16%
15%
5%
1%
West
14%
43%
12%
15%
10%
4%
2%
5%
27%
52%
7%
5%
3%
1%
Zuid
11%
19%
5%
50%
11%
3%
1%
Oost
16%
13%
3%
14%
50%
3%
1%
Noord
10%
10%
4%
7%
5%
64%
1%
4%
14%
4%
2%
2%
2%
72%
Buiten A’dam
12%
25%
11%
25%
15%
10%
3%
Totaal
14%
25%
11%
22%
16%
9%
3%
Nieuw-West
Zuidoost
f i g u u r 2 - 2 W o n i n g r u i l i n A m s t e rd a m p e r b u u rt , 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3
6
2.2
Wie maken gebruik van woningruil? Veruit de meeste woningzoekenden die via woningruil een gereguleerde huurwoning in Amsterdam bemachtigd hebben, woonden daarvoor al in Amsterdam. Slechts een derde van de kandidaten waarvan de aanvraag is goedgekeurd komt van buiten de gemeente. Van deze nieuwkomers komen de meesten uit de regio of de rest van Noord-Holland. f i g u u r 2 - 3 H e r k o m s t v a n w o n in g ru i lk a n d id a t e n in Am s t e rd a m , 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3 Stadsdeel Centrum
11%
6%
Stadsdeel West
3%
Stadsdeel Nieuw-West
7% 13%
Stadsdeel Zuid Stadsdeel Oost
8% 33%
7%
16%
Stadsdeel Noord Stadsdeel Zuidoost
4%
Overig Agg. Amsterdam
3%
Overig Noord-Holland
3%
Utrecht
3% 2% 3%
Zuid-Holland Flevoland
Gelderland
11%
Noord-Brabant Rest van Nederland
In figuur 2-4 staan enkele kenmerken van de woningruilkandidaten. Zo zien we dat het overgrote deel van de huishoudens die een goedgekeurde aanvraag hebben g edaan bestond uit alleenstaanden (72%). Het aandeel huishoudens dat uit meer dan 2 personen bestaat is klein (10%). Ruim twee derde van de goedgekeurde aanvragen werd gedaan door ruilkandidaten tussen 25 en 45 jaar. Jongeren tot 25 jaar en ouderen vanaf 55 jaar vormen slechts een klein deel van de woningruilers. Helaas registreert de gemeente niet het inkomen van de woningruilkandidaten. f i g u u r 2 - 4 K e n m e r k e n v a n w o n in g ru i lk a n d id a t e n in Am s t e rd a m , 2 0 0 7 – m e d io 2013
5%
2% 3%
Huishoudensgrootte 1 persoon
18%
8%
1% 2% 6%
Leeftijd tot 25 jaar 25 tot 35 jaar
15%
2 personen
35 tot 45 jaar
3 personen
41%
4 personen
45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar
5 of meer personen
65 tot 75 jaar
72%
vanaf 75 jaar
27%
7
2.3
Welke woningen worden geruild? De gemeentelijke registratie van goedgekeurde woningruilaanvragen bevat ook gegevens over de woningen die geruild zijn. Dit biedt de mogelijkheid om enkele kenme rken over de Amsterdamse ruilwoningen te laten zien (zie figuur 2-5). Deze gegevens zijn echter niet voor alle woningen beschikbaar. f i g u u r 2 - 5 K e n m e r k e n v a n r u il w o n in g e n in A m s t e rd a m , 2 0 0 7 – m e d io 2 0 1 3
7%
Huurprijsklasse
3%
5%
44%
8%
12%
23%
Oppervlakte
tot kwaliteitskortingsgrens
tot 40 m2
tot 1e aftoppingsgrens
40 tot 50 m2
tot 2e aftoppingsgrens
50 tot 60 m2
tot huurtoeslaggrens vrije sector
60 tot 70 m2
22%
vanaf 70 m2
41%
35%
Een groot deel van de ruilwoningen in Amsterdam had op het moment van aanvragen een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€377,44, prijspeil 2013). Bij 41% van ruilwoningen lag de huurprijs vóór de woningruil tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (€535,91). Slechts een klein deel (3%) van de geregistreerde ruilwoningen had een huur boven de huurtoeslaggrens (€681,02). De ruil van huu rwoningen in de vrije sector is alleen geregistreerd als de andere ruilwoning een huur onder de huurtoeslaggrens had en daarmee onder de vergunningsplicht viel. Voor de grootte van de woning is te zien dat de meeste ruilwoningen in Amsterdam 2 relatief klein zijn: 58% van de ruilwoningen heeft een woonoppervlakte tot 50 m en 2 80% tot 60 m .
2.4
Verhuurregistraties van corporaties Ook binnen de verhuurregistratie van woningcorporaties is informatie te vinden over woningruil. Sommige corporaties hebben speciale formulieren waarmee een aanvraag voor woningruil kan worden gedaan en gemotiveerd. Uit navraag bij drie Amsterdamse corporaties bleek dat het niet voor alle corporaties mogelijk was om specifieke gegevens over woningruil aan te leveren. Uiteindelijk hebben we gegevens gekregen over:
104 aanvragen voor woningruil bij Stadgenoot (2011 – medio 2013); en
17 aanvragen voor woningruil bij Ymere Vestiging West (eerste helft 2013).
Van deze 121 aanvragen zijn er 60 toegewezen: 55 door Stadgenoot en 5 door Ymere.
8
Van 11 aanvragen is bekend dat ze door de corporatie zijn afgewezen, van 7 aanvr agen weten we dat de aanvraag is ingetrokken en 7 aanvragen zijn nog in behandeling. Daarnaast zijn er nog 36 aanvragen die waarschijnlijk niet tot een woningruil hebben geleid, maar waarvan we niet weten waarom die niet door zijn gegaan. De meest g enoemde reden voor afwijzing is dat de woning (qua grootte) niet passend is voor de aanvrager. Ook huurschuld of woonfraude kunnen redenen zij n om een verzoek tot woningruil af te wijzen. Huren Net als bij gewone verhuringen stellen corporaties ook bij woningruil de huur van hun woning opnieuw vast, aan de hand van hun actuele huurbeleid. Bij de 60 toegekende aanvragen voor woningruil is de huur van de corporatiewoning gemiddeld met ruim €140 gestegen, een gemiddelde stijging van 37% ten opzichte van de oude huur. De variatie is echter groot. Er zijn woningen waarvan de huur na de ruil veel meer is g estegen, omdat ze in vrije sector terecht zijn gekomen. Maar er zijn ook enkele woningen bij, waarvan de huurprijs naar beneden is bijgesteld. Voor de woningzoekenden die via woningruil een nieuwe woning vinden, is vooral relevant welke huursprong zij zelf maken. Daarbij gaat het om het verschil tussen de huur die zij voor hun vorige woning betaalden en de huur die zij voor hun nieuwe woning betalen. Bij de toegekende aanvragen bedroeg dit verschil gemiddeld ruim €66, een toename van 18% ten opzichte van de oude huur. De huursprong van de woningzoekenden die via woningruil een woning van Ymere of Stadgenoot hebben gekregen was dus veel lager dan de huurverhoging van de woning. Kennelijk lag het oude huurniveau van de woningen die zij verlieten gemiddeld een stuk hoger dan van de woningen van de twee corporaties. Ook bij de huursprong zien we overigens een grote spreiding, variërend van ongeveer €250 in de plus tot €250 in de min. Motieven voor woningruil Bij de meeste aanvragen voor woningruil hebben de aanvragers ook motieven voor de woningruil aangegeven. Bij deze motieven vinden we de gebruikelijke verhuisredenen terug, zoals de behoefte een grotere of kleinere woning, veranderingen in het gezin, dichterbij werk of familie willen wonen en medische redenen. Interessanter wordt het wanneer we de motieven van de twee ruilpartners met elkaar vergelijken. Dan zien we welke win-winsituaties kunnen ontstaan door woningruil. Enkele voorbeelden ter illustratie:
Een huurder van 51 jaar uit De Baarsjes ruilt vanwege medische en familieo mstandigheden met een dertigjarige uit Den Bosch die dichterbij zijn werk wil w onen;
Een dertigjarige huurder van Stadgenoot is vanwege gezinsuitbreiding op zoek naar een grotere woning en ruilt met een alleenstaande vijftiger die een kleinere woning in een rustige buurt wil.
Een huurder van Stadgenoot ruilt met een huurder van Eigen Haard, omdat een van de huurders op de achtste etage woont en hoogtevrees heeft.
9
Passendheid De informatie van de woningcorporaties biedt ook inzicht in de mate waarin de huu rwoningen voor en na woningruil passend bewoond worden. In figuur 2-6 is te zien dat er na de woningruil een veel sterkere relatie tussen het aantal kame rs van de woning en het aantal personen van de huurder is dan vóór de ruil. Anders gezegd: de nieuwe huurder past (qua grootte) veel beter bij de woning dan de oude huurder. Als gevolg van de woningruil worden de corporatiewoningen dus efficiënter gebruikt . f i g u u r 2 - 6 W o n i n g b e z e t t i n g v a n c o rp o ra t ie w o n in g e n w a a r v o o r e e n w o n in g ru i l a a n v r a a g i s t o e g e k e n d ( n = 6 0 ) , v o o r e n n a w o n in g r u il
100% 90% 80%
5% 11%
27%
18% 41%
53%
70% 60%
37%
42% 32%
50%
4 of meer personen
18%
3 personen
82%
40% 18%
30% 20%
11% 5%
29% 47%
42%
41%
6% 12%
24%
10% 0% 1 of 2 kamers
3 kamers
4 of 5 kamers
voor woningruil
2.5
1 of 2 kamers
3 kamers
2 personen 1 persoon
4 of 5 kamers
na woningruil
Afrondend Uit dit hoofdstuk komt het volgende beeld naar voren over woningru il.
De teruglopende dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt laat zich ook bij woningruil gelden. Vonden woningzoekenden in de jaren 2007 tot 2010 nog zo’n 300 keer per jaar een woning via woningruil, sinds 2011 daalt dat aantal flink.
Woningruil vindt vooral in het corporatiebezit, binnen de ring en over korte a fstand plaats. Er wordt het meest geruild in de stadsdelen West, Zuid en Oost.
De meeste woningruilers zijn kleine huishoudens in de leeftijd 25 – 45 jaar. Ruilwoningen behoorden over het algemeen (voordat de ruil tot stand kwam) tot de goedkopere en kleinere woningcategorieën
Het lijkt er dus op dat het vooral woningzoekenden zijn die een tweede stap willen zetten.
Op basis van de gegevens van Stadgenoot en Ymere (paragraaf 2.4) komt het volgende beeld naar voren, in aanvulling op de vorige punten:
10
We hebben de indruk dat ongeveer de helft van de woningruilaanvragen bij co rporaties wordt toegekend.
Gemiddeld gaan de nieuwe huurders die via woningruil een corporatiewoning in Amsterdam vinden €66 meer betalen dan voor hun vorige woning. De huurprijs van de geruilde corporatiewoningen is gemiddeld met €140 gestegen.
Uit de motieven voor woningruil blijkt dat in veel gevallen sprake is van een win winsituatie voor de huurders.
De corporatiewoningen worden na de woningruil meer passend verhuurd dan vóór de woningruil, waardoor de voorraad efficiënter wordt gebruikt
Op het eerste oog wijzen deze uitkomsten op gunstige verhoudingen voor zowel huurders als corporaties bij woningruil. Vanuit die optiek is h et de moeite waard één en ander nader in beeld te brengen.
11
3
Ervaringen van ruilwoningzoekenden Om een beeld te krijgen van de ervaringen van woningzoekenden met woningruil is een enquête gehouden onder belangstellenden voor woningruil. In dit hoofdstuk bespreken we de resultaten van deze enquête..
3.1
Methode De makers van de nieuwe woningruilwebsite Huurwoningruil.nl hebben hun medewerking verleend aan het onderzoek door een uitnodiging voor de enquête te sturen aan belangstellenden die zich voor hun website hebben aangemeld. Deze belangstellenden hebben in september 2013 een e-mail gekregen, met daarin een link naar de online vragenlijst. De vragenlijst is in bijlage 2 opgenomen. De enquête is in totaal 790 keer ingevuld. Na het opschonen van het databestand (verwijderen dubbel ingevulde enquêtes en onbruikbare enquêtes) blijven 781 ing evulde enquêtes over die we voor de analyse kunnen gebruiken. Niet alle responde nten hebben antwoord gegeven op alle vragen uit de enquête. Omdat er geen gegevens beschikbaar zijn over de totale groep woningruilers is het niet mogelijk om de respons te vergelijken met de populatie. Vanwege het grote aantal respondenten gaan we ervan uit dat de uitkomsten een representatief beeld geven . De meeste respondenten (85%) die de enquête hebben ingevuld zijn op dit moment via woningruil op zoek zijn naar een andere huurwoning. De overige respondenten (15%) zoeken op dit moment niet meer via woningruil, maar hebben dit in het verl eden wel gedaan. Voor bijna 20% van deze ex-ruilwoningzoekenden is de zoektocht geëindigd met een woningruil.
3.2
Ruilwoningzoekenden in Amsterdam Voor de enquête zijn belangstellenden voor woningruil in het hele land benaderd. Toch blijkt een groot deel van de ruilwoningzoekenden op zoek (geweest) te zijn naar een woning in Amsterdam: bijna 35% heeft een ruilwoning in Amsterdam gezocht. Een groot deel van de ruilwoningzoekenden woont nu ook al in Amsterdam: een kleine 30%. Bijna 90% van de belangstellenden uit Amsterdam huurt op dit moment van een woningcorporatie. In tabel 3-1 is te zien dat 23% van alle ruilwoningzoekenden binnen Amsterdam wil ruilen. t a b e l 3 - 1 H e r k o m s t e n g e w e n s t e b e s t e m m in g v a n r u il w o n in g z o e k e n d e n Woongemeente ruilwoningzoekende
Gewenste gemeente ruilwoning Amsterdam
Elders
Totaal
Amsterdam
23%
7%
29%
Elders
12%
59%
71%
Totaal
34%
66%
100%
12
3.3
Persoonlijke kenmerken Om een beter beeld te krijgen van de potentiële woningruilers hebben we de respo ndenten gevraagd naar enkele persoonlijke kenmerken: de leeftijd, de huishouden sgrootte en het netto maandinkomen. De meeste ruilwoningzoekenden (40%) zijn tussen 30 en 45 jaar oud. 15% is jonger dan 30 jaar. Een op de tien belangstellenden is 60 jaar of ouder. Het grootste deel van de ruilwoningzoekenden (37%) betreft alleenstaanden. Nog eens een kwart zoekt een ruilwoning voor twee personen. Toch zijn er ook grote hui shoudens die via woningruil een andere huurwoning zoeken (zie figuur 3-1). Ongeveer twee derde van de ruilwoningzoekenden heeft een netto maandinkomen tot €1.500 per maand. Eén op de tien belangstellenden verdient meer dan €2.000 per maand. Niet alle respondenten wilden hun inkomen prijsgeven. f i g u u r 3 - 1 R u i l w o n i n g z o e k e n d e n n a a r h u is h o u d e n s g ro o t t e e n n e t t o in k o m e n
Huishoudensgrootte
7% 13%
1 persoon
37%
9%
Inkomen
8% 22%
4 personen
1500 tot 2000 euro per maand
18%
2000 tot 3000 euro per maand
3000 euro per maand of meer
5 of meer personen
25%
3.4
Tot 1000 euro per maand 1000 tot 1500 euro per maand
2 personen 3 personen
18%
1%
42%
Geef ik liever geen antwoord op
Motieven voor woningruil Hoe kom je als woningzoekende op het idee om via woningruil naar een andere woning te gaan zoeken? Die vraag hebben we aan de respondenten voorgelegd. Meer dan de helft (52%) van de ruilwoningzoekenden heeft ergens gehoord of gelezen over woningruil. De overige respondenten zijn ongeveer gelijk verdeeld over de andere antwoordcategorieën: 16% kent iemand die aan woningruil gedaan heeft, 16% is door iemand gewezen op de mogelijkheid van woningruil en 16% is via een andere manie r op het idee gekomen. Deze laatste categorie bevat onder andere een groep respo ndenten die in het verleden al een keer een woning geruild heeft. Vervolgens hebben we gevraagd naar de reden om via woningruil te zoeken. De meeste ruilwoningzoekenden (44%) kiezen voor woningruil, omdat zij op alle mogelijke manieren op zoek zijn naar een andere woning. Daarnaast geeft 31% aan dat het hun niet lukt om op een andere woning te vinden. 21% van de respondenten denkt dat ze via woningruil sneller een woning vinden dan op een andere manier. De rest heeft een andere reden. De meeste van deze ruilwoningzoekenden geven aan dat zij nog weinig inschrijfduur of woonduur hebben, waardoor zij niet snel in aanmerking zullen komen voor een huurwoning via het reguliere woonruimteverdelingssysteem.
13
3.5
Gewenste ruilwoning Welk kenmerk van de ruilwoning is het meest belangrijk voor de ruilwoningzoeke nden? De meesten (44%) geven aan dat de buurt of locatie van de woning voor hen het belangrijkste kenmerk is. Dat geldt zowel in Amsterdam als daarbuiten (zie figuur 3-2). Voor ongeveer 30% is de grootte van de woning het meest belangrijk en voor 15% de huurprijs van de woning. De overige respondenten vinden andere kenmerken het belangrijkst. Hierbij worden kenmerken genoemd als gelijkvloers, de aanwezigheid van een tuin en het woningtype. f i g u u r 3 - 2 B e l a n g r i j k s t e k e n m e rk v a n d e g e w e n s t e r u il w o n in g , in Am s t e rd a m e n e ld e rs
45% 42%
De buurt of locatie
29% 31%
De grootte van de woning
Amsterdam
16% 13%
De huurprijs van de woning
Elders
10% 14%
Ander kenmerk 0%
10%
20%
30%
40%
50%
De kenmerken die ruilwoningzoekenden belangrijk vinden, hangen samen met hun persoonlijke situatie. Zo wordt de huurprijs minder vaak genoemd als belangrijkste kenmerk door belangstellenden met een hoger inkomen en is de grootte van de woning relatief vaak het belangrijkste kenmerk bij huishoudens die uit meer dan twee personen bestaan. Ouderen vinden de locatie of de buurt vaker het meest belangrijk dan jongeren.
3.6
Zoekmethoden De respondenten van de enquête hebben zich aangemeld voor de website Huurw oningruil.nl. Zij zoeken dus sowieso via internet. We hebben hen gevraagd of zij naast het Internet ook nog op andere manieren zoeken naar een ruilwoning. Voor de opkomst van het internet waren kranten en tijdschriften (bijv. de Via Via) de aangewezen media voor woningruiladvertenties. Tegenwoordig zoekt nog maar 12% van de ruilwoningzoekenden (naast internet) via kranten en tijdschriften. Het opha ngen en bekijken van briefjes bij de supermarkt komt vaker voor: één op de vijf ruilw oningzoekenden maakt daar gebruik van. Een grotere groep (31%) zoekt met hu lp van vrienden en kennissen naar een ruilwoning. Een van de andere manieren die g enoemd zijn is het uitdelen van flyers.
14
Naast Huurwoningruil.nl zijn er nog meer landelijke websites voor woningruil (zie het onderstaande kader).
Websites voor het ruilen van woningen Op internet zijn verschillende websites voor woningruilers beschikbaar om hun w oning aan te bieden en in contact te komen met ruilkandidaten. De belangrijkste en meest gebruikt websites zijn de volgende.
Woningruilnet.nl / Woningruil.nl / Dewoningruiler.nl Deze drie websites richten zich specifiek op het faciliteren van woningruil. Iedereen die zijn woning wil ruilen kan (tegen vergoeding) een advertentie op de site plaatsen. In de advertentie neemt men enkele standaard kenmerken op: loca tie, woningtype, huurprijs, grootte/aantal kamers. Dit zijn ook de kenmerken waarop men kan zoeken wanneer men een woning zoekt. Daarnaast wordt vaak de mogelijkheid geboden om een uitgebreidere beschrijving te geven van de woning. Met gelijksoortige kenme rken beschrijft men naar wat voor een woning men op zoek is. Per 10 oktober 2013 stonden op deze websites het volgende ruilaanbod. Op Wonin gruilnet boden 106 mensen hun woning in Amsterdam te ruil aan; 2 advertenties w aren uit 2013. Op Woningruil verschenen het afgelopen half jaar 1.325 advertenties van woning en in Amsterdam. Op Dewoningruiler stonden 37 advertenties van Amsterdammers die binnen Noord-Holland wilden ruilen; 30 advertenties uit 2013. Marktplaats.nl De website marktplaats.nl biedt de ruimte om allerlei spullen aan te bieden. Eén van de rubrieken betreft woningruil. Hierin worden woningen te ruil aangeboden. In dit geval stellen de mensen die een woning willen ruilen zelf de advertentie op. Er b estaat geen vast stramien voor de woningadvertenties. Begin oktober 2013 stonden op Marktplaats 23 advertenties van mensen die hun woning te ruil aanboden, waarvan er 7 in Amsterdam stonden. Huurwoningruil.nl De website huurwoningruil.nl is op dit moment in ontwikkeling. De ontwikkelaar heeft uit onvrede met de bestaande sites voor woningruil besloten om zelf een webs ite op te starten, met als doel een soort Funda voor woningruilers te maken. Mome nteel hebben zo´n 7.000 mensen zich geïnteresseerd getoond om hun woning op huurwoningruil.nl te adverteren.
15
3.7
Voorwaarden en regels Om inzicht te krijgen in welke mate de geïnteresseerden in woningruil op de hoogte zijn van de voorwaarden die gelden en de nieuwe huurprijs van hun eigen woning in het geval zij de woning ruilen, hebben we dit aan de respondenten zelf gevraagd. In figuur 3-3 is te zien hoeveel procent van de ruilwoningzoekenden naar eigen zeggen op de hoogte is. Hierbij hebben we een uitsplitsing gemaakt tussen respondenten die uit Amsterdam komen of naar Amsterdam willen verhuizen en de overige respondenten. Bij beide groepen zien we dat de meeste ruilwoningkandidaten op de hoogte denken te zijn van de voorwaarden. Bijna 80% zegt bekend te zijn met de voorwaarden die de verhuurder stelt. Amsterdammers en respondenten die naar Amsterdam willen verhuizen zijn vaker bekend met de gemeentelijke voorwaarden dan de overige groep respondenten. Ongeveer twee derde van de ruilwoningzoekenden denkt d e nieuwe huurprijs van hun woning te kennen. We kunnen niet controleren of de respondenten daadwerkelijk op de hoogte zijn van de regels en de huurprijs of hun eigen kennis overschatten. f i g u u r 3 - 3 B e k e n d h e i d v a n r u il w o n in g z o e k e n d e n (n a a r e ig e n z e g g e n ) m e t v o o r waarden en nieuwe huurprijs
81% 78%
Voorwaarden verhuurder
65%
Voorwaarden gemeente
Elders
66% 63%
De nieuwe huurprijs van de woning 0%
3.8
Amsterdam
55%
20%
40%
60%
80%
100%
Belemmeringen voor woningruil Om te achterhalen welke belemmeringen ruilwoningzoekenden ervaren bij het zoeken naar een ruilwoning hebben we de respondenten die (nog) geen ruilwoning gevonden hebben, allereerst de vraag gesteld waarom dat nog niet is gelukt. De meeste ruilwoningzoekenden (44%) hebben nog geen ruilwoning kunnen vinden waar zij naartoe zouden willen verhuizen. Andersom heeft 41% geen ruilpartner kunnen vinden die met hen zou willen ruilen. Het blijkt dus niet zo makkelijk te zijn om een ruilpartner te vinden waarbij de ruil voor beide woningzoekenden voordelig is. Maar weinig ruilwoningzoekenden (3%) geven aan dat het woningruilen niet lukt, omdat zij niet voldoen aan de voorwaarden van de verhuurder of gemeente. Daarbij moet wel bedacht worden dat deze voorwaarden pas een belemmering kunnen vo rmen als de woningzoekenden eerst een geschikte ruilpartner hebben gevonden.
16
Een klein percentage (3%) geeft aan dat ze geen ruilwoning hebben gevonden, omdat ze inmiddels op een andere manier een wonin g hebben gevonden of niet meer willen verhuizen. De respondenten konden ook andere redenen opgeven dan de hiervoor genoemde. Ongeveer 10% heeft dat gedaan. Bij deze spontane antwoorden wordt de huurverh oging bij mutatie opvallend vaak genoemd, zoals in de onderstaande voorbeelden. Er wordt ook enkele keren verwezen naar de inkomenstoets. “Woningcorporatie wil woning in vrije sector doen bij nieuw huurcontract, hierdoor is woningruil niet meer mogelijk omdat de huur te hoog wordt voor ruilkandidaten .” “Mijn huur wordt zo hoog dat niemand met mij kan ruilen. Het is nu sociaal en wordt 2 €1000,- per maand voor 42 m !” “Door de huurverhoging bij woningruil heeft de andere partij afgezegd, tot 2 keer aan toe.”
Aantal contacten
f i g u u r 3 - 4 A a n t a l r u i l p a r t n e r s w a a rm e e c o n t a c t is g e w e e s t 7%
14%
11%
Geen 1 22%
2-5 6-10 Meer dan 10
46%
De meeste ruilwoningzoekenden hebben al één of meerdere keren contact gehad met een mogelijke ruilpartner (zie figuur 3-4). Om nog meer inzicht te krijgen in de b elemmeringen waar ruilwoningzoekenden tijdens het zoekproces tegenaan lopen, he bben we hen gevraagd waarom het contact met de laatste ruilpartner niet tot een w oningruil heeft geleid. In de meeste gevallen is de woningruil op niets uitgelopen omdat één van de ruilpartners de woning of de buurt van de ander niet aantrekkelijk genoeg vond. In 14% van de gevallen voldeed één van de ruilpartners niet aan de voorwaarden. In 1 op de 5 gevallen had het niet komen tot een ruil te maken met de huur van de woning: één van de ruilpartners vond de woning ofwel te duur of de huurprijs van één van de w oningen bleek hoger dan gedacht. Deze laatste reden komt meer voor bij de ruilwoningzoekenden die in Amsterdam zoeken dan elders (zie figuur 3-5). Verder is het in 7% niet tot ruilen gekomen wegens persoonlijke omstandigheden.
17
f i g u u r 3 - 5 R e d e n e n v o o r a f k e t s e n w o n in g ru i l 38%
Ruilwoning of buurt niet aantrekkelijk
44% 14% 13%
Niet aan voorwaarden voldaan
15%
Huurprijs hoger dan gedacht
8%
Amsterdam
10% 10%
Ruilwoning te duur
Elders
7% 7%
Persoonlijke omstandigheden
17% 18%
Andere reden 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Een flink aandeel (17%) van de ruilwoningzoekenden noemt nog andere redenen dan hierboven genoemd zijn. Enkele voorbeelden daarvan staan hieronder. “De woning was helemaal afgetrapt en met een kleintje alles op te knappen zagen we niet zitten.” “De ruilpartner kwam kijken en heeft daarna nooit meer gereageerd op berichten en telefoontjes.” “Ik kon als alleenstaande de woning niet krijgen, vanwege de maximale oppervlakte van 60 vierkante meter, terwijl de aanbieder 100 vierkante meter had.”
Ten slotte hebben we twee stellingen aan de respondenten voorgelegd:
“Ik ruil alleen als mijn woonlasten gelijk blijven”; en
“Woningruil is ingewikkeld”.
Met de eerste stelling is 45% van alle ruilwoningzoekenden (en 50% van de Amsterdamse) het eens. 27% van de ruilwoningzoekenden is het oneens met de stelling. De rest staat er neutraal in. De tweede stelling kan op instemming rekenen van bijna de helft van alle (en 54% van de Amsterdamse) ruilwoningzoekenden. Eén op de vijf ruilwoningzoekenden vindt woningruil niet ingewikkeld.
3.9
Kansen voor verbetering De ruilwoningzoekenden is ook gevraagd wat voor hen de belangrijkste verbetering zou zijn om woningruil aantrekkelijker te maken. De belangrijkste verbetering zou volgens een meerderheid van de ruilwoningzoekenden zijn als de huurprijzen gelijk
18
zouden blijven als er van woning geruild wordt. Overige verbeteringsmogelijkheden worden minder vaak als belangrijkste verbetering genoemd: een betere website (13%), minder regels (15%), makkelijker aanvraagproces (9%), snellere besluitvorming (6%). De overige redenen die genoemd worden zijn voornamelijk combinaties van de andere antwoordcategorieën. f i g u u r 3 - 6 B e l a n g r i j k s t e v e r b e t e r in g w o n in g ru i l 55%
Gelijk blijvende huurprijzen
48% 4% 7%
Sneller besluit van verhuurder of gemeente
13% 14%
Betere website voor woningruil Minder regels voor woningruil
Elders
7% 10%
Aanvragen van woningruil makkelijker
5% 7%
Andere verbetering 0%
3.10
Amsterdam
16% 15%
20%
40%
60%
Afrondend Uit de enquête onder ruilwoningzoekenden komt het volgende beeld naar voren.
Het zoeken naar een huurwoning via woningruil is een strategie die vooral toegepast wordt door woningzoekenden die nog onvoldoende woonduur hebben opg ebouwd om via het reguliere woonruimteverdelingssysteem een woning te vinden.
Omdat zij al een woning hebben, verhuizen zij alleen wanneer zij hun w oonsituatie kunnen verbeteren. Het is niet makkelijk om een ruilpartner te vinden waarbij de woningruil voor beide partijen een verbetering vormt. Vaak gaat de woningruil niet door, omdat één van beide ruilpartners er onvoldoende op vooruit gaat.
Pas als een geschikte ruilpartner gevonden is, krijgen de ruilwoningzoekenden te maken met de voorwaarden en de nieuwe huurprijs. Veel belangstellenden ze ggen op de hoogte te zijn van de voorwaarden en de nieuwe huur. Toch ketsen veel ruilpogingen af op de voorwaarden en de hogere huur.
De meeste ruilwoningzoekenden geven aan dat de belangrijkste verbetering zou zijn als de huurprijzen bij woningruil gelijk zouden blijven.
19
4
Ervaringen uit het veld Dit hoofdstuk is gewijd aan de vraag wat de ervaringen zijn van par tijen in het veld die met woningruil te maken hebben. Om hier antwoord op te geven is een gesprek sronde gehouden. Door RIGO is gesproken met 3 van 6 grote corporaties in de stad (Eigen Haard, Ymere, Stadgenoot), met de Huurdervereniging Amsterdam (HA) en met 1 een makelaar en beheerder in de particuliere sector (Rappange) . Uit de gespreksronde komt het volgende beeld naar voren.
4.1
Opvattingen en beleid De opvattingen over het instrument woningruil an sich lopen niet veel uiteen. De drie corporaties en de makelaar in de particuliere sector zien in woningruil een instrument met potentie. Het kan een goede bijdrage leveren aan het doelmatig benutten van de voorraad en het bevorderen van beweging op de woningmarkt. Er is niet sprake van specifiek beleid ten aanzi en van woningruil bij de corporaties. De corporaties behandelen woningruil zo veel mogelijk als een reguliere verhuring. Dat betekent dat de gebruikelijke toewijzingsregels van toepassing zijn – behalve woonduur en inschrijfduur natuurlijk. Het betekent ook dat het streefhuurbeleid onverkort van toepassing is en dat waar mogelijk inspecties en mutatieonderhoud plaatsvi n2 den . De corporaties hebben zorgen over het gebruik van indeplaatsstelling en over het oneigenlijk gebruik en fraude bij woningruil (waarover later meer). Als gevolg daarvan blijken ze niet geneigd om veel tijd en energie te steken in het promoten of stimuleren van woningruil. Aan de andere kan is van ontmoediging is geen sprake. De Huurdersvereniging Amsterdam is verklaard voorstander van he t stimuleren van woningruil. De vereniging is ervan overtuigd dat de stijgende huren in Amsterdam de dynamiek beperken. Daarom is ieder instrument waarmee de huur wordt gematigd, de moeite van het inzetten waard. Aanvullende regels De woningruilers tekenen voor het overnemen van de woning in de huidige staat (als er geen mutatieonderhoud is gepleegd). Daarnaast stelt Ymere als enige corporatie aanvullende regels bij woningruil. Deze zijn bedoeld om oneigenlijk gebruik te voorkomen. In de eerste plaats moe t de woningruiler minimaal een jaar op zijn vorige adres hebben gewoond. Ten tweede mag de nieuwe woning niet binnen aan jaar worden opgezegd. De woningruiler tekent hie rvoor.
1
Zie de bijlage voor een overzicht van de gesprekspartners.
2
Dit lukt in de praktijk niet altijd, omdat de woning bij woningruil niet of slechts zeer korte tijd leegkomt.
20
Op naar jurisprudentie Als gezegd, de Huurdervereniging Amsterdam wil woningrui l zo veel mogelijk stimuleren. In de ogen van de HA kan indeplaatsstelling hierbij een belangrijke rol spelen, omdat bij indeplaatsstelling de huurprijs niet wordt geharmoniseerd. Over het to epassen van indeplaatsstelling is bij corporaties, huurders en HA echter weinig bekend: wanneer is er sprake van ‘voldoende belang’ en is een verzoek om indeplaatsstelling terecht? De HA vindt het van belang aan die onduidelijkheid een einde te maken en streeft er daarom naar jurisprudentie op te bouwen. Dit doet de HA door ruilkandidaten ondersteuning aan te bieden bij een gang naar de rechter.
4.2
Ervaringen met woningruil Over woningruil wordt nauwelijks gerapporteerd door de verhuurders of de HA; cijfers zijn bij die partijen beperkt voorhanden. Dat neemt niet weg dat uit de gesprekken een beeld is te construeren over aantallen, kenmerken, motivaties en ervaringen. Aantallen Stadgenoot heeft naar schatting zo’n 25-30 geslaagde woningruilen per jaar. Vrijwel alle aanvragen die de verhuurmedewerkers behandelen, gaan door. Daar staat tegenover dat veel potentiële aanvragers of kandidaten de verhuurmedewerkers niet bere iken, omdat die in eerdere klantcontacten (bijvoorbeeld bij het klantcontactcentrum) eruit worden gefilterd. Bij Ymere West vindt jaarlijks 40-50 maal woningruil plaats, zo is de schatting. Hoe dat zich verhoudt tot de aantallen in de andere werkgebieden in Amsterdam is onbekend. De ervaring van Ymere West is dat in minder dan de helft van de gevallen een aa nvraag succesvol is. Er worden dus veel aanvragen voor niets gedaan en dat aantal stijgt, is de indruk. Zie 4.6 voor de verklaringen hiervoor. Eigen Haard schat ongeveer 10 succesvolle woningruilen per jaar te behandelen; ongeveer 1 op de 3 aanvragen zou daadwerkelijk tot een ruil leiden. 3
Rappange verwerkt jaarlijks zo’n 150 mutaties in de gereguleerd particulier voorraad . Geschat wordt dat 5-10 gevallen onderdeel zijn van een woningruil. De indruk van de verhuurders is dat het aantal woningruilen afneemt, met als voo rnaamste verklaring de inkomensgrens die verhuizen binnen de sociale voorraad vri jwel onmogelijk maakt voor kandidaten met inkomen boven €34. 229. Op de ontwikkeling van het aantal aanvragen is geen zicht te zijn.
3
Rappange beheert bijna 5.000 particuliere huurwoningen, waarvan ongeveer een derde een huurprijs onder de huurprijsgrens heeft.
21
Wie zijn de woningruilers? Volgens de corporaties is er geen reden aan te nemen dat woningruilers afwijken van ‘gewone’ woningzoekenden. De kandidaten en ruilers zijn divers van samenstelling. 4 Het gaat vrijwel uitsluitend om huishoudens met een inkomen tot de €34. 229 zo is de indruk. Bijna alle woningruilen vinden plaats binnen de sociale huurvoorraad, zo is de erv aring. De variatie daarbinnen is groot: tussen corporaties en particuliere verhuurders, binnen en buiten Amsterdam. Woningruil tussen de sociale huur sector en de vrije huursector komt nauwelijks voor. Door de oogharen bezien zijn er twee groepen woningzoekenden, die om verschillende redenen proberen via woningruil aan een andere woning te komen. De eerste groep zijn huishoudens die woningruil zien als een extra kans op een andere woning, nu de wachttijden almaar verder oplopen. De tweede groep zijn huishoudens die vanwege problemen of veranderende omstandigheden (bijvoorbeeld in het huisho uden) passender willen wonen. Hoe vinden woningruilers elkaar? Geen van de verhuurders speelt een actieve rol in het bij elkaar brengen van kandida5 ten. Eigen Haard had hier in het verleden wel een eigen ‘marktplaats’ voor, maar is hiermee gestopt toen bleek dat de 90%-toewijzingsnorm vrijwel alle woningruilen belemmerde. In de praktijk melden kandidaten zich dus meestal bij de verhuurder op het moment dat zij een geschikte tegenkandidaat hebben gevonden. De indruk van de verhuurders is dat de meeste kandidaten elkaar vinden via internet (marktplaats, sites als wonin gruil.nl) of oproepen in de media. Maar ook in buurt- of familieverband (en dan met name in het geval van Turkse en Marokkaanse families) weten ruilkandidaten elkaar te vinden, zo is de ervaring. Woningruil op de werkvloer De verhuur van een woning via woningruil kost in principe niet veel meer tijd of i nspanning van de verhuurder dan een ‘gewone’ verhuring , zo is de indruk. Veel van de handelingen zijn immers gelijk. Er zijn extra handelingen aan de orde bij woningruil, maar daar staat tegenover dat de woning niet geadverteerd hoeft te worden. Er kan echter wel veel tijd gaan zitten in het behandelen van de aanvragen. Wat dit betreft verschillen de ervaringen, zoals eerder duidelijk werd. Zeker wanneer er sprake is van veel aanvragen die niet zo kansrijk zijn, kan dan op de werkvloer tot veel extra – en uiteindelijke onnodig – werk leiden. Omdat woningruil geen onderdeel is van de gebruikelijke werkprocessen, krijgt het in de praktijk dan al snel een lagere
4
Dat komt natuurlijk ook door de inkomensnorm voor sociale huurwoningen.
5
Genaamd Woonmaat, onderdeel van de website van Eigen Haard. Woonmaat bood de mog elijkheid een indicatie van de nieuwe huurprijs bij de aangeboden w oning weer te geven.
22
prioriteit op de werkvloer, zeker bij drukte. Aanvragen blijven dan langer liggen dan de bedoeling is. Eigen Haard wijst op een positief neveneffect hiervan: gevalle n waarbij fraude wordt vermoed, verdwijnen als vanzelf (omdat de kandidaten geen contact meer opnemen). Geen van de verhuurders heeft een goed beeld van hoe kosten en opbrengsten zich tot elkaar verhouden. Dat is ook niet eenvoudig, omdat de werkzaamheden merendeels onderdeel zijn van standaard werkprocessen.
4.3
Oneigenlijk gebruik Hoewel de gedeelde indruk is dat de meerderheid van de woningruilkandidaten goede intenties heeft, krijgen de corporaties regelmatig signalen van oneigenlijk gebruik of fraude. Die signalen ondermijnen de steun voor het instrument woningruil. De verhuurders proberen oneigenlijk gebruik zoveel mogelijk te voorkomen. Zo wordt vrijwel standaard gecontroleerd of op naam van één van de kandidaten (recentelijk) een koop- of hypotheekakte staat geregistreerd. Dat blijkt geregeld voor te komen. Woningruil wordt in die gevallen gebruikt om nog snel een bevriend huishouden aan een betere woning te helpen. Stadgenoot geeft bovendien aan dat het voorkomt dat ruilers vrij kort nadat de woningruil is gerealiseerd, hun nieuwe contact opzeggen. De corporaties zien ook een andere vorm van oneigenlijk gebruik, die zich met name voordoet binnen familiekringen. Dat zijn ‘onlogische’ ruilen, vaak tussen generaties, die op zichzelf binnen alle toewijzingsregels passen, maar waarvan de corporatie 6 vermoedt dat er iets niet in de haak is . Hoe vaak deze vormen van oneigenlijk gebruik voorkomen, is onbekend; dat wordt niet door de corporaties geregistreerd.
4.4
Huurmatiging als splijtzwam Huurmatiging bij woningruil is als een splijtzwam: er zijn twee tegengestelde verhalen over te vertellen. Aan de ene kant het verhaal van de verhuurders, die geen reden zien huurmatiging toe te passen bij woningruil. Aan de andere kant het verhaal van de huurders, vertolkt door de Huurdersvereniging Amsterdam: huurmatiging is volgens HA in het belang van huurders, stad en corporaties. Voor de verhuurder geldt het uitgangspunt dat woningruil een gewone verhuring is en dat het streefhuurbeleid dus van toepassing is; de huurprijs van de te ruilen woning wordt geharmoniseerd. Vanuit deze optiek is er dus geen reden om de huurprijs te matigen. Bovendien: de woningruiler is bevoorrecht ten opzichte van bijvoorbeeld starters, omdat hij al een woning heeft en omdat de wachtlijst wordt ontlopen. Waar-
6
Bijvoorbeeld omdat bij de corporatie bekend is dat een deel van die familie grote delen van het jaar niet meer in Nederland woont, of – letterlijk gebeurd – omdat één van de te ruilen huizen niet meer wordt betrokken, te zien aan de koffers die klaar staan tijdens de opname.
23
om zou je de ruiler nog verder bevoordelen? Dat voelt onrechtvaardig. Daar komt bij dat corporaties in het huidige tij de extra huurinkomens niet kunnen laten liggen. Vanuit de optiek van de Huurdersvereniging is er juist alle reden om bij w oningruil huurmatiging toe te passen. Huurmatiging is te rechtvaardigen omdat het 1) een unieke uitruil is (waar beide huishoudens mee geholpen zijn), 2) de voorraad er doelmatiger door wordt benut omdat beide huishoudens passender gaan wonen, 3) zonder huurmatiging beide verhuringen niet doorgaan (en dat betekent stilstand). Alle drie de redenen zijn in het belang van huurders, de stad en de corporaties. In de praktijk is er vrijwel nooit sprake huurmatiging bij woningruil. Alleen in uitzo nderingsgevallen zijn corporaties bereid hiertoe over te gaan. Een enkele keer wordt, onder druk (door de ruilkandidaat) van de gang naar de rechter om indeplaatsstelling af te dwingen, een aangepaste huurprijs toegepast.
4.5
De zorgen over indeplaatsstelling Hoewel de indruk van de corporaties is dat het aantal verzoeken om indeplaatsstelling toeneemt, komt het in de praktijk van de gesproken verhuurders zelden tot een 7 daadwerkelijke indeplaatsstelling bij woningruil . Desalniettemin is de zorg onder corporaties hierover groot. Die zorg houdt enerzijds verband met het feit dat indeplaatsstelling harmonisatie onmogelijk maakt, met alle (onwenselijke) gevolgen voor de corporaties van dien). Anderzijds heeft de zorg betrekking op het bestaande huurcontract ; dat wordt bij indeplaatsstelling onverkort overgenomen. Vaak is dat verouderd en bevat het bepalingen die niet meer relevant of van deze tijd zijn, en daarmee in het nadeel van ver8 huurder en/of huurder . Een eigentijds huurcontract is in het voordeel van beide pa rtijen. Indeplaatsstelling is eigenlijk gewoon niet het juiste instrument voor woningruil, zo valt op te maken uit de reacties. Zolang indeplaatsstelling ‘boven de markt hangt’ blijven de zorgen over en onduidelijkheid bij corporaties bestaan, en zullen zij zich in de praktijk afwachtend opstellen.
7
Recentelijk kende de rechter een verzoek om indeplaatsstelling toe aan een huurder uit Amsterdam Oost (particuliere verhuurder) en een huurder van De Alliantie in de Riviere nbuurt. Het zwaarwichtige belang bestond uit een huurder met ADHD en veel overlast in de woonomgeving aan de ene kant, en een huurder met te weinig slaapkamers aan de andere. Zie ook: www.wswonen.nl/2013/08/oost/huurder-uit-oost-wint-rechtszaak-over-woningruil/.
8
Als voorbeeld is genoemd dat in oude huurcontracten van Eigen Haard is opgenomen dat de huurder geen relatie mag aangaan of gaan samenwonen (bij de oude lerarenflats in Amste rdam Zuid).
24
4.6
Afrondend Uit de gesprekken komen zes knelpunten naar voren die zich in de praktijk bij wonin gruil voordoen. We kunnen niet precies aangeven welke van deze knelpunten de groo tste invloed heeft (en of dit rijtje volledig is), maar ze bieden wel aanknopingspunten voor verbeteringen, zie ook het volgende hoofdstuk. Vanuit het perspectief van de corporaties zijn twee knelpunten aan het licht gek omen: de afwachtende houding en de prioriteit op de werkvloer. 1.
Corporaties blijken in de praktijk een afwachtende houding aan te nemen ten aanzien van woningruil. Die komt voort uit de combinatie van a) zorgen en ondu idelijkheid met betrekking tot het gebruik van indeplaatsstelling, b) de wens het reguliere streefhuurbeleid toe te passen bij woningruil en c) vermoedens van en ervaringen met oneigenlijk gebruik.
2.
Mede als gevolg van die afwachtende houding krijgen de woningruilaanvragen soms een lagere prioriteit dan ‘gewone’ verhuringen. De werkzaamheden wijken immers af van de reguliere werkprocessen. Als gevolg hiervan kunnen aanvragen blijven liggen.
Vanuit de (potentiële) woningruiler gezien, zijn 4 knelpunten aan het licht gekomen. 3.
Het vinden van een geschikte ruilpartner is, afgaand op de van de corporaties, eigenlijk nauwelijks een belemmering te zijn. Woningruilers weten elkaar over het algemeen goed te vinden, zo is de indruk.
4.
Het harmoniseren van de huurprijs vormt op twee manieren een belemmering voor woningruilers. In de eerste plaats kan de huurprijs van de woning door ha rmonisatie te hoog worden voor de ruilkandidaat, zeker als de woning wordt gel iberaliseerd. In sommige gevallen kan de huurtoeslagregeling dit effect compens eren, maar de indruk is dat dit dempende effect vaak wordt vergeten. In de tweede plaats worden de ruilkandidaten verrast en afgeschrikt door de hoge huurprijs; hier hadden zij geen rekening mee gehouden.
5.
De 90%-toewijzingsnorm vormt een andere belemmering voor ruilkandidaten. Op het moment dat hun inkomen hoger is dan €34.229 komen zij in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. De indruk is dat veel wonin gruilen om deze reden en de vorige (#4) stuklopen.
6.
Woningruil blijkt meer werk dan gedacht. Een nieuw huurcontract betekent papier- en regelwerk, opname van het huis, intakegesprekken et cetera. De indruk is dat kandidaten hier niet altijd op voorbereid zijn en in de veronderstelling leven dat woningruil ‘zo geregeld’ is.
25
5
Tot slot Bij de start van dit onderzoek was woningruil een soort ‘black bo x’: de kennis over woningruil was beperkt en versnipperd. In de d rie voorgaande hoofdstukken is al met al een behoorlijk compleet beeld ontstaan van woningruil in Amsterdam. Wat zijn nu de belangrijkste conclusies die we kunnen trekken? En welke kansen zijn er om belemmeringen weg te nemen om zo meer werk van woningruil te maken?
5.1
Conclusies Op basis van de vorige hoofdstukken kunnen we de volgende conclusies trekken. Woningruil wordt snel minder Tot 2011 had woningruil in Amsterdam een behoorlijke omvang: gemiddeld zo’n 300 geslaagde ruilen per jaar. Sindsdien daalt het aantal woningruilen. De belangrijkste verklaring ligt in de teruglopende dynamiek in het algemeen. Vanaf 2010 daalt het aantal (gereguleerde) Amsterdamse corporatiewoningen dat muteert jaarlijks met 9 zo’n 15-20% . Veelgenoemde en plausibele verklaringen hiervoor zijn invoering van de 10 90%-toewijzingsnorm (in 2011) en de stijgende huurprijzen . De daling van het aantal woningruil is echter groter dan de daling van het aantal m utaties in het algemeen. Dat is te verklaren: er gaan bij woningruil altijd 2 verhuizingen niet door als er 1 huishouden afhaakt. ‘Gewone’ woningzoekenden… Ruilwoningzoekenden zijn doorgaans kleine huishoudens met een beperkt inkomen, die een kleine en niet al te dure woning in de aanbieding hebben. Waarschijnlijk betrokken ze die woning als starter. Ze zijn niet de jongsten, maar zeker ook niet de oudsten; de grootste groep is tussen 25 en 45 jaar. Afgezien daarvan zijn het net ‘gewone’ woningzoekenden. …zoeken andere wegen Die ruilwoningzoekenden gebruiken woningruil als alternatief voor de wachtrijen. Het is een zoekstrategie die vooral toegepast wordt door woningzoekenden die nog o nvoldoende woonduur hebben opgebouwd om via het reguliere woonruimteverd elingssysteem een woning te vinden. Omdat zij al een woning hebben, verhuizen zij alleen als ze hun woonsituatie kunnen verbeteren.
9
Zoals blijkt uit de rapportage woonruimtebemiddeling Stadsregio Amsterdam 2012 van de Stadsregio en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad.
10
Mede als gevolg van de Donnerpunten die in 2011 werden ingevoerd.
26
Een partner vinden is niet makkelijk Verhuurders spelen nauwelijks een rol bij het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Het gebruik van internet en het aanspreken van het persoonlijke netwerk zijn de meest gebruikte kanalen. Die twee worden meestal gecombineerd overigens. Het vinden van een ruilpartner is in de praktijk een hele opgave. Het is niet makkelijk een ruilpartner te vinden waarbij de ruil voor beide partijen een verbetering vormt. Vaak gaat woningruil niet door omdat één van beide partijen er onvoldoende op vooruit gaat. En heb je beet, dan werken de regels niet mee Pas als een geschikte ruilpartner gevonden is, krijgen de rui lwoningzoekenden te maken met de voorwaarden voor woningruil en de nieuwe huurprijs. Veel belangstelle nden zeggen op de hoogte te zijn van de voorwaarden en de nieuwe huur. Toch ketsen veel ruilpogingen af op de voorwaarden en de hogere huur. Of preciezer: respectievelijk de inkomensgrens van €34.229 voor 90% van de sociale huurwoningen en de g eharmoniseerde huurprijs (die veel hoger blijkt dan werd aangenomen) vormen serie uze belemmeringen. Beide kandidaten gaan vooruit Het is logisch te veronderstellen dat een ruil alleen doorgaat als beide kandidaten erop vooruit gaan. Er moet voor beide voordeel zitten in de woningruil, waarom zou je anders ruilen? De (beperkte) gegevens uit de verhuurregistraties van corporaties bevestigen deze veronderstelling: er is sprake van een win-winsituatie voor beide huurders. De corporatiewoningen worden na woningruil passender verhuurd en dus doelmatiger gebruikt. Woningruil als gewone verhuring? Die belemmeringen illustreren hoe corporaties woningruil het liefst behandelen , namelijk als iedere andere verhuring. Daarbij horen een nieuw huurcontract en een geharmoniseerde huurprijs. Er kleven voor de corporaties serieuze nadelen aan het alternatief indeplaatsstelling. De zorgen over indeplaatsstelling en de vermoedens van oneigenlijk gebruik, maken de steun voor het instrument woningruil op de wer kvloer niet vanzelfsprekend. Woningruil wordt in de praktijk niet als iedere andere verhuring behandeld.
5.2
Kansen voor woningruil In dit onderzoek is een aantal belemmeringen naar voren gekomen, waardoor de kans van slagen van woningruil in de praktijk wordt verkleind. Welke mogelijkheden of kansen zijn er om meer werk te maken van woningruil in Amsterdam? Op basis van de ervaringen en kennis die in dit onderzoek zijn verzameld, komen we tot 5 kansen. Die kansen hebben we geformuleerd in termen van mogelijkheden om woningruil te stimuleren. Nog even los van de vraag in hoeverre ze haalbaar en reali stisch zijn. Bij de uiteindelijke keuze van de corporaties en gemeente of en hoe deze
27
kansen te benutten, spelen de eerder benoemde discussiepunten (paragraaf 1.2) een belangrijke rol – die afwegingen hebben we in de rapport vanzelfsprekend niet gemaakt. We hebben de kansen afzonderlijk geformuleerd, maar ze hangen natuurlijk met elkaar samen.
Woningruil kan worden gestimuleerd als ruilwoningzoekenden elkaar makkelijker kunnen vinden. Een betere klantbenadering dus. Internet als medium ligt hierbij 11 het meest voor de hand . De kans op succes is het grootst als kandidaten betere informatie kunnen verschaffen over wat ze in de aanbieding hebben (waaronder dus ook de nieuwe huurprijs of een indicatie daarvan) en welke voorwaarden de verhuurder aan de ruil(kandidaat) stelt.
Woningruil kan worden gestimuleerd als huurprijzen bij woningruil minder zouden stijgen. Een huurprijsbeleid dus dat rekening houdt met woningruil. Dat zou op verschillende manieren kunnen, bijvoorbeeld in de vorm van een Amsterdam12 se beleidsregel als een kader voor het handelen van de corporaties .
Woningruil kan worden gestimuleerd als de kans op oneigenlijk gebruik wordt verkleind. Dat kan bijvoorbeeld op de manier zoals Ymere dat doet, namelijk aan de hand van de aanvullende (privaatrechtelijke) afspraken met de ruilkandidaten. Het vermoeden van oneigenlijk gebruik draagt bij aan de afwachtende houding bij de corporaties.
Woningruil kan worden gestimuleerd als er een einde komt aan de onduidelijkheid over indeplaatsstelling als alternatief voor een nieuw huurcontact. Die onduidelijkheid, en de zorgen die ermee gepaard gaan, dragen bij aan een afwac htende houding bij de corporaties. Dit zou kunnen door het creëren van jurisprudentie, of door het onderwerp onder de aandacht te brengen van (in de eerste plaats) de koepelorganisatie.
Woningruil kan worden gestimuleerd als de inkomenseis als gevolg van de 90%toewijzingsnorm niet van toepassing is op woningruil. Dit verhoudt zich echter moeilijk tot de uitdrukkelijke wens van de corporaties om woningruil als een ‘g ewone verhuring’ te behandelen.
11
Het is niet vanzelfsprekend dat deze handschoen door de corporaties wordt opgepakt; het is goed denkbaar dat dit op particulier initiatief gebeurt, zoals het initiatief van huurwonin gruil.nl.
12
Met name waar het gaat om huurwoningen die volgens het huurprijsbeleid in de vrije sector zouden belanden, zou huurmatiging uitkomst kunnen bieden – zo werd in verschillende interviews geopperd.
28
Bijlage 1 Overzicht gesprekspartners In het kader van dit onderzoek is gesproken met de volgende partijen en personen.
Stadgenoot. Mw. C. Janssen (manager verhuurservice) en mw. C. Hopman (ve rhuurmedewerker), 29 augustus 20130.
Eigen Haard. Mw. M. Naumann (adviseur wonen en markt), 27 augustus 2013.
Ymere. Dhr. A. Schüller (senior beleidsadviseur) en mw. T. Schulte (assistent ve rhuurmakelaar), 6 augusutus 2013.
Rappange. Mw. Van Oers (hoofd afdeling verhuur), 27 augustus 2013.
Huurdersvereniging Amsterdam. Dhr. B. van Perlo (organisatieadviseur), 20 augustus 2013.
Bijlage 2 Vragenlijst internetenquête De online enquête die in september 2013 is afgenomen bevatte 22 vragen. Hij is ui tgezet onder deelnemers aan www.huurwoningruil.nl.
Vragenlijst ‘Uw ervaringen met woningruil’ De gemeente en woningcorporaties in Amsterdam zijn benieuwd naar de ervaringen van woningzoekenden met woningruil. Daarom willen we u, als geïnteresseerde in woningruil, vragen om enkele vragen te beantwoorden. Uw antwoorden worden vertrouwelijk behandeld en anoniem verwerkt. De gemeente en corporaties willen de uitkomsten van het onderzoek gebruiken om woningruil in de toekomst makkelijker te maken. 1.
Klopt het dat u op zoek bent of bent geweest naar een andere huurwoning via woningruil? a) Ja, ik ben nu op zoek naar een andere huurwoning via woningruil. (naar vraag 3) b) Ja, ik ben in het verleden op zoek geweest naar een andere huurwoning via woningruil. (naar vraag 2) c) Nee, ik ben nooit op zoek geweest naar een andere huurwoning via woningruil. (naar einde enquête: U valt helaas buiten de doelgroep voor dit onderzoek)
2.
Is het u gelukt om via woningruil naar een andere huurwoning te verhuizen? a) Ja (naar vraag 4) b) Nee
29
3.
Waarom is het (nog) niet gelukt om via woningruil naar een andere huurwoning te verhuizen? a) Ik heb geen ruilwoning gevonden waar ik naartoe wil verhuizen b) Ik heb geen ruilpartner gevonden die met mij wil ruilen c) Ik voldoe niet aan de voorwaarden voor woningruil (van de verhuurder of de gemeente) d) Ik heb op een andere manier een woning gevonden e) Ik wil niet meer verhuizen f) Anders, namelijk …
4.
Hoe kwam u op het idee om via woningruil op zoek te gaan naar een andere huurwoning? a) Ik ken iemand die via woningruil verhuisd is. b) Iemand die ik ken heeft mij op de mogelijkheid van woningruil gewezen. c) Ik heb over woningruil gehoord of gelezen. d) Anders, namelijk …
5.
Waarom heeft u ervoor gekozen om via woningruil naar een andere woning te zoeken? a) Het lukt mij niet om op een andere manier een andere woning te vinden. b) Ik denk dat ik via woningruil een betere woning kan vinden dan op andere manieren. c) Ik probeer op alle mogelijke manieren een andere woning te vinden. d) Anders, namelijk …
6.
Op welke manieren heeft u naar een ruilwoning gezocht? (Meerdere antwoorden mogelijk) a) Via internet b) Via kranten / tijdschriften c) Via briefjes bij de supermarkt d) Via vrienden / kennissen e) Anders, namelijk …
7.
Met hoeveel mogelijke ruilpartners heeft u contact gehad? a) Met geen enkele mogelijke ruilpartner b) Met 1 mogelijke ruilpartner c) Met 2 tot 5 mogelijke ruilpartners d) Met 6 tot 10 mogelijke ruilpartners e) Met meer dan 10 mogelijke ruilpartners
Vraag 8 en 9 worden niet gesteld aan mensen die verhuisd zijn naar een ruilwoning. 8.
De volgende vraag gaat over de laatste ruilpartner waarmee u contact heeft gehad over woningruil. Wat is de belangrijkste reden dat de woningruil niet is doorgegaan? a) Ik of de ruilpartner vond de ruilwoning of de buurt niet aantrekkelijk b) Ik of de ruilpartner vond de ruilwoning te duur
30
c) d) e) f) 9.
De huurprijs van een van de ruilwoningen bleek hoger dan gedacht Ik of de ruilpartner voldeed niet aan de voorwaarden Persoonlijke omstandigheden Anders, namelijk…
Bent u op de hoogte van de volgende zaken die een rol spelen bij woningruil: Voorwaarden van de verhuurder Voorwaarden van de gemeente De nieuwe huurprijs van uw woning na de woningruil a) Ja b) Nee
10. Wat zou voor u de belangrijkste verbetering zijn om woningruil aantrekkelijker te maken? a) Als er een betere website zou komen voor woningruil b) Als de voorwaarden voor woningruil minder streng zouden worden c) Als de huurprijzen bij woningruil minder omhoog zouden gaan d) Als het aanvragen van de woningruil minder moeite zou kosten e) Als de verhuurder of gemeente sneller een besluit zouden nemen. f) Anders namelijk… Wilt u aangeven of u het eens bent met de volgende stellingen? 11. Ik ruil alleen als ik niet meer ga betalen aan woonlasten a) Helemaal mee eens b) Mee eens c) Neutraal d) Niet mee eens e) Helemaal niet mee eens 12. Woningruil is veel te ingewikkeld a) Helemaal mee eens b) Mee eens c) Neutraal d) Niet mee eens e) Helemaal niet mee eens 13. In welk jaar bent u geboren? …. 14. Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden (inclusief uzelf)? a) 1 persoon b) 2 personen c) 3 personen d) 4 personen e) 5 of meer personen
31
15. Wat is het netto inkomen per maand van alle personen in uw huishouden samen? a) Tot 1000 euro per maand b) 1000 tot 1500 euro per maand c) 1500 tot 2000 euro per maand d) 2000 tot 3000 euro per maand e) 3000 euro per maand of meer 16. In welke gemeente woont u nu? a) Amsterdam b) Andere gemeente, namelijk… 17. In welke gemeente heeft u een ruilwoning gezocht? a) Amsterdam b) Andere gemeente, namelijk… 18. Welk kenmerk van de ruilwoning is of was voor u het meest belangrijk? a) De grootte van de woning b) De buurt of locatie c) De huurprijs van de woning d) Anders namelijk … 19. Huurt u van een woningcorporatie of van een particuliere verhuurder? a) Een woningcorporatie b) Een particuliere verhuurder c) Anders, namelijk … 20. Heeft u nog andere opmerkingen over woningruil die u de onderzoekers mee wilt geven? (Open vraag) 21. Als dank voor de medewerking verloten we 25 VVV−cadeaubonnen van €20 onder alle deelnemers. Als u mee wilt loten voor een VVV−cadeaubon, vul dan hier uw e−mailadres in (Open vraag) 22. Mogen we u benaderen voor een gesprek over woningruil, in het kader van dit onderzoek? a) Ja b) Nee
32
