RUP OLEN CENTRUM TOELICHTINGSNOTA. Gemeente Olen Februari 2012

RUP OLEN‐CENTRUM

TOELICHTINGSNOTA

Gemeente Olen Februari 2012

Provincie

Antwerpen

Gemeente

Olen

Project

RUP Olen‐Centrum

Toelichtingsnota

Datum

Februari 2012

Voorlopig vastgesteld in de gemeenteraad van 7 maart 2012. De secretaris

Voorzitter gemeenteraad

Jos Vervoort

Jan Verhaert

Stramien

Broederminstraat 52, 2018 Antwerpen

tel: 03/248 54 02

www.stramien.be

fax: 03/248 77 80

Tinne Beirinckx Ruimtelijk Planner

Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Inhoudsopgave 1.

AANLEIDING VAN HET RUP ................................................................................................................ 6

2.

SITUERING VAN HET RUP .................................................................................................................. 6

3.

PLANNINGSCONTEXT ........................................................................................................................ 7

4.

3.1.

Relatie met het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen ............................................................... 7

3.2.

Relatie met het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen ................................................ 7

3.3.

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ............................................................. 8

3.4.

Gemeentelijk mobiliteitsplan .................................................................................................. 12

3.5.

Streefbeeldstudie N152 ........................................................................................................... 15

3.6.

Andere plannen en initiatieven ............................................................................................... 16

JURIDISCHE CONTEXT ...................................................................................................................... 20 4.1.

Het gewestplan ........................................................................................................................ 20

4.2.

Verkavelingen .......................................................................................................................... 20

4.3.

Stedenbouwkundige vergunningen ........................................................................................ 23

4.4.

Vastgestelde bouwmisdrijven ................................................................................................. 26

4.5.

Beschermde Monumenten ..................................................................................................... 26

4.6.

Inventaris Onroerend Erfgoed ................................................................................................. 26

4.7.

Openbare eigendommen ........................................................................................................ 29

4.8.

Watertoets ............................................................................................................................... 30

4.9.

Archeologische zone................................................................................................................ 32

4.10.

Atlas der buurtwegen .......................................................................................................... 33

4.11.

Landschapsatlas .................................................................................................................. 33

STRAMIEN, Architectuur en Ruimtelijke Planning cvba . februari 2012

Toelichtingsnota pag.1

Gemeente Olen

5.

RUP Olen‐Centrum

ANALYSE BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ............................................................................ 34 5.1.

Historische analyse .................................................................................................................. 34

5.2.

Macro‐schaal ........................................................................................................................... 36

5.3.

Meso‐schaal ............................................................................................................................ 37

5.4.

Sterktes, zwaktes, potenties en bedreigingen ......................................................................... 43

6.

BEELDANALYSE ................................................................................................................................ 45 6.1.

Dorpsplein zuid ........................................................................................................................ 46

6.2.

Dorpsplein noord .................................................................................................................... 47

6.3.

Omgeving kerk, St‐Maartenstraat ........................................................................................... 49

6.4.

Klein Pleintje langs N152 ......................................................................................................... 50

6.5.

Herentalseweg ......................................................................................................................... 51

6.6.

Bulestraat ................................................................................................................................ 52

6.7.

Tramstraat ............................................................................................................................... 53

6.8.

Bremmeken ............................................................................................................................. 54

6.9.

Pastorij en tuin ........................................................................................................................ 55

6.10. 7.

Het huidige historische dorpskarakter ................................................................................ 60

VISIE EN CONCEPTEN ...................................................................................................................... 62 7.1.

Visie ......................................................................................................................................... 62

7.2.

Concepten ............................................................................................................................... 62

8.

AFBAKENING VAN HET RUP ............................................................................................................. 69

9.

VOORSTEL INRICHTING PROJECTZONE WOESTIJNROOS ‐ BREMMEKEN ........................................ 71

10.

AFWEGINGSKADER VOOR DE WAARDEVOLLE GEBOUWEN ........................................................ 72



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

10.1.

Gebruikswaarde .................................................................................................................. 72

10.2.

Culturele waarde ................................................................................................................. 73

10.3.

Locuswaarde ........................................................................................................................ 74

10.4.

Resultaat van de afweging ................................................................................................... 75

11.

KWALITEITSTOETS ........................................................................................................................ 76

12.

TOEPASSING ITI‐PROFIEL ............................................................................................................. 77

13. UITWERKING VAN HET RUP: INRICHTINGSPRINCIPES EN AANZET STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ..................................................................................................................................... 78 14.

TECHNISCHE FICHE .................................................................................................................... 117

14.1.

Oppervlakten RUP ............................................................................................................. 117

14.2.

Ruimtebalans ..................................................................................................................... 118

15.

OPGEHEVEN VOORSCHRIFTEN GEWESTPLAN ........................................................................... 119

16. REGISTER PLANSCHADEVERGOEDING / PLANBATENHEFFING / BESTEMMINGSWIJZIGINGCOMPENSATIE ............................................................................................. 120 17.

MER‐SCREENING ....................................................................................................................... 121

18.

VEILIGHEIDSRAPPORT ............................................................................................................... 121



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Kaartenlijst (in bijlage) Kaart 1: Kaart 2: Kaart 3: Kaart 4:

situering .................................................................................................................................................. 6 plan bestaande en juridische toestand ................................................................................................. 20 atlas der buurtwegen ............................................................................................................................ 33 grafisch plan .......................................................................................................................................... 78

Figurenlijst Figuur 1: Figuur 2: Figuur 3: Figuur 4: Figuur 5: Figuur 6: Figuur 7: Figuur 8: Figuur 9: Figuur 10: Figuur 11: Figuur 12: Figuur 13: Figuur 14: Figuur 15: Figuur 16: Figuur 17: Figuur 18: Figuur 19: Figuur 20: Figuur 21: Figuur 22: Figuur 23: Figuur 24:

bestaande ruimtelijke structuur (GRS) ............................................................................................... 8 gewenste ruimtelijke structuur Olen‐centrum (GRS) ......................................................................... 9 watertoets ........................................................................................................................................ 30 bodemkaart ...................................................................................................................................... 30 landschapsatlas ................................................................................................................................. 33 Historische kaart van 1770 (Ferraris). ............................................................................................... 34 Atlas der buurtwegen (1840) ............................................................................................................ 34 Historische kaart van 1870. .............................................................................................................. 34 Open versus gesloten ....................................................................................................................... 37 Bouwhoogtes .................................................................................................................................... 38 Bouwmogelijkheden ......................................................................................................................... 38 Groenstructuur ................................................................................................................................. 39 Voorzieningen ................................................................................................................................... 40 Routes gemotoriseerd verkeer ......................................................................................................... 42 Fietsroutes ........................................................................................................................................ 42 situering beeldanalyse ...................................................................................................................... 45 beeldanalyse dorpsplein zuid ........................................................................................................... 46 beeldanalyse dorpsplein noord ........................................................................................................ 47 beeldanalyse omgeving kerk, Sint‐Maartenstraat ............................................................................ 49 beeldanalyse klein pleintje langs N152 ............................................................................................ 50 beeldanalyse Herentalseweg ............................................................................................................ 51 beeldanalyse Bulestraat ................................................................................................................... 52 beeldanalyse Tramstraat .................................................................................................................. 53 beeldanalyse Bremmeken ................................................................................................................ 54



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Tabellenlijst Tabel 1: evenementenebruik ................................................................................................................................. 41 Tabel 2: afwegingskader voor de waardevolle gebouwen ..................................................................................... 75 Tabel 3: oppervlakten bestemmingen .................................................................................................................. 117 Tabel 4: ruimteboekhouding ................................................................................................................................ 118 Tabel 5: op te heffen bestemmingen / vervangende voorschriften ..................................................................... 119 Tabel 6: register planschadevergoeding, planbatenheffing, bestemmingswijzigingcompensatie ....................... 120



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

1.

AANLEIDING VAN HET RUP

Op dit moment staat de dorpskern van Olen‐Centrum onder verstedelijkings‐ en verkeersdruk. Meer en meer worden oude typische gebouwen gesloopt met de bedoeling er meergezinswoningen op te richten. Steeds wordt de vraag gesteld een derde bouwlaag te mogen toevoegen. Zowel het College van Burgemeester en Schepenen als de Gecoro hebben hieromtrent hun bezorgdheid geuit. Bovendien stellen zich problemen rond veiligheid en leefbaarheid, waar de gewestweg N152 de dorpskern doorkruist. In het kader hiervan is er een stedenbouwkundige studie opgemaakt, die bestond uit een visie, een concept en een aanzet tot een ontwerp voor de heraanleg van het dorpscentrum. Dit RUP maakt deze visie juridisch hard. Binnen de perimeter van het RUP moet er een oplossing geboden worden voor o.a. de toelaatbare functies, de mogelijke bebouwingstypologie en het uitzicht van de gebouwen.

2.

SITUERING VAN HET RUP

Kaart 1: situering

“Olen‐Centrum” is naast “Sint‐Jozef Olen” en “Onze‐Lieve‐Vrouw Olen”, één van de drie kernen van de gemeente Olen. Deelkern “Centrum” bevat ongeveer een derde van de bevolking en is uit een vijftal kleine wijken opgebouwd rond de wijk “Centrum”. Met bijna 3.000 inwoners is deze wijk de belangrijkste in de gemeente. Op tien jaar tijd heeft deze wijk overigens nog aan belang gewonnen (groei van 12%). Onder de kern van Olen‐Centrum wordt verstaan het gebied tussen de Herentalseweg, het Bremmeken en de Tramstraat. De totale oppervlakte van het RUP bedraagt 17,1014 ha.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3.

PLANNINGSCONTEXT

3.1. Relatie met het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Olen behoort, ondanks de ligging in het stedelijk netwerk Kempische As, niet tot het stedelijk gebied en wordt omwille van het belang van de openruimtefunctie ingedeeld in het buitengebied. De ontwikkeling van wonen en werken wordt in de kernen gebundeld (gedeconcentreerde bundeling) teneinde een verdere versnippering van het buitengebied te vermijden. De gemeente Olen wordt geselecteerd als economisch knooppunt in het economisch netwerk van het Albertkanaal. Dit netwerk is van groot belang op Vlaams niveau. Figuur 1: bestaande ruimtelijke structuur deelken Centrum (GRS, kaart 21)

Binnen de regio rond Olen is de autosnelweg E313/A13 Antwerpen‐Hasselt weerhouden als hoofdweg, aangezien hij deel uitmaakt van het “Trans‐European Network” (TEN). De N152 (primaire weg II) tussen de E313 en de ring rond Herentals wordt geselecteerd als primaire weg I.

3.2. Relatie met het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen

Het ruimtelijk structuurplan van de provincie Antwerpen (RSPA) is goedgekeurd op 10 juli 2001. De gemeente Olen is een gebied met een ‘verstedelijkt’ karakter dat aansluit bij de stadsrand Herentals, maar kent nog niet de complexiteit, samenhang en volledigheid van de stedelijk ruimte. In de gemeente Olen wordt Onze‐Lieve‐Vrouw/Sint‐Jozef als structuurondersteunend hoofddorp type 1 geselecteerd. De N 152 wordt binnen het PRS‐Antwerpen geselecteerd als secundaire weg type II, wat inhoudt dat ook in de toekomst een belangrijke verkeersfunctie is weggelegd voor deze weg.

Figuur 2: gewenste ruimtelijke structuur deelken Centrum (GRS, kaart 39)

Op 25 maart 2010 is het voorontwerp “Addendum – partiële herziening van het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen” door de provincieraad goedgekeurd. Volgens het RSPA is het RUP gelegen in de deelruimtes ‘Netwerk Albertkanaal’, ‘Kempische As’ en ‘Gebied van de Kleine Nete’. Olen‐centrum is aangeduid als hoofddorp dat moet instaan voor de



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

opvang van bijkomend woonaanbod door inbreidingsprojecten en verdichting in de kern. Bovendien kan in dit hoofddorp een bijkomend lokaal bedrijventerrein worden gerealiseerd. Verder is Lammersdries geselecteerd als kleinhandelsconcentraties type III. Het ontwikkelingsperspectief hiervoor wordt bepaald bij het opmaakproces van het RUP voor de betreffende concentratie. Beperkte uitbreidingen zijn mogelijk na een toetsing met de ruimtelijke draagkracht. Bij deze toetsing gelden minimale randvoorwaarden (zie addendum RSPA).

3.3. Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 3.3.1. Informatief deel Figuur 1:

bestaande ruimtelijke structuur (GRS)

In het informatief gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd de bestaande ruimtelijke structuur van Olen onderverdeeld in drie grote deelruimten: de woonkernen, het economisch netwerk van Albertkanaal en E313 en het openruimtegebied. Olen‐Centrum behoort vanzelfsprekend tot de deelruimte van de woonkernen, en wordt aangeduid als hoofdkern die complementair is aan de hoofdkern Onze‐Lieve‐Vrouw. Sint‐Jozef wordt aangeduid als een structuurondersteunde kern. Elke kern heeft hierbij zijn eigen karakteristieken en kenmerken, doch de ruimtelijke problematiek is er veelal gelijklopend. In de historische kern “Centrum” bevindt zich het gemeentehuis met de gemeentelijke administratieve diensten en is een groot deel van de handels‐ en horecazaken aanwezig. Daarnaast is ook de woonfunctie zeer belangrijk. De identiteit van “Centrum” wordt grotendeels bepaald door het dorpsplein, dat sterk structuurbepalend is voor de hele deelkern. De kleinhandelszones die geconcentreerd zijn in de dorpskernen, zijn in de gemeente Olen klein en volledig gericht op de lokale behoeften. De belangrijkste concentraties zijn te vinden in de kern “Centrum”, waar de meeste handelszaken zich rond het dorpsplein en de Sint‐Maartenstraat bevinden, rond de kerk van “Onze‐Lieve‐Vrouw” en in “Sint‐Jozef” op de kruising van de Lichtaartseweg en de Kapellestraat.”



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3.3.2. Richtinggevend deel Figuur 2:

gewenste ruimtelijke structuur Olen‐centrum (GRS)

Olen wordt in het ruimtelijk structuurplan als een aantrekkelijke woongemeente geprofileerd, geënt op het economisch netwerk van het Albertkanaal, waarbij de kwaliteit van de woon‐ en leefomgeving kan worden versterkt door de uitbouw van een aantrekkelijk openbaar domein, het nastreven van verkeersleefbaarheid en het integreren van de aanwezige natuur‐ en landschapswaarden in de leefomgeving. Dit toekomstbeeld kan vertaald worden in de uitbouw van de dorpskernen als knooppunten waar het aangenaam wonen, werken, verblijven en ontspannen is. De concentratie van activiteiten en bebouwing in de kernen kunnen een contrast vormen met de rustige, groene openruimtegebieden, die een aangename en aantrekkelijke omgeving vormen. De verdere uitbreiding van het woongebied aan de randen van de kernen legt te veel beslag op de resterende open ruimte. Een duidelijke afbakening van de kernranden moet hiervoor, samen met het verdichten van de kernen en de stationsomgeving, een oplossing voor bieden. De elementen van de gewenste ruimtelijke structuur van Olen – Centrum zijn onder meer (kaart 5): -

stimuleren van renovatie en woonvernieuwing in straten met een oud (en aftakelend) wo‐ ningbestand, o.a. de Drogebroodstraat;

-

onafgewerkte straatwanden en verkavelingen vervolledigen, o.a. de hoek van Bremmeken en Bulestraat;

-

ontwikkeling van de noordzijde van de Herentalseweg als kwalitatief hoogstaande woonom‐ geving met behoud en versterking van houtkanten als groene corridor;

-

realisatie concept ‘Groene Centrum‐Gordel’ met ontwikkeling van het natuurkerngebied Teu‐ nenberg en van de waardevolle groenzones Schommenstraat, Ven en Hezewijk (deels) als buf‐ fer tussen snelweg, industrie en woonkern;

-

het bosgebied rond Teunenberg wordt ontwikkeld als waardevol en gevarieerd boscomplex dat deel uitmaakt van de beboste duinrug en fungeert als drager van ecologische processen. Daarnaast blijft de functie van groen recreatiegebied op gemeentelijk niveau bestaan. De om‐



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

vang beperkt zich tot de huidige zone in consessie van de gemeente. Deze wordt behouden en geoptimaliseerd; -

ondersteunen van de aanwezige handel en horeca en waar nodig versterken;

-

uitbouwen van een aantrekkelijk openbaar domein, als basis voor een kwalitatieve woon‐ en leefomgeving;

-

herinrichting van enkele structuurbepalende assen en knooppunten ter ondersteuning van het stedenbouwkundig weefsel op basis van een stedenbouwkundig ontwerp, bvb. Herentalse‐ weg, Dorp, Ven en Sint‐Martinusstraat;

-

pleinen uitwerken als knooppunten in de structuur met aandacht voor de afwerking en kwali‐ teit van de wanden;

-

verbeteren van de verkeersleefbaarheid op de N152;

-

uitbouwen van kortere verbindingsroutes voor fietsers en voetgangers tussen de verschillende woonwijken en de kern, met gebruik van de bestaande groenassen en oude kerkwegels.

Het bijhorende actieprogramma stelt o.a. volgende acties voor: - te bebouwen en/of te verdichten gebieden -

open ruimte aan de hoek van Bulestraat en Bremmeken

-

open ruimte aan de noordzijde van de Herentalseweg, mits behoud en versterking van de houtkanten als groene corridor

-

verdichtingszones langs de hoofdassen

-

verdichten van kleine onbebouwde binnenruimten in de kern

- te verbinden en/of te versterken structuurbepalende groenzones en open gebieden -

parkgebied “Ven”

-

domein Teunenberg als natuurgebied

- te versterken sociaal‐recreatieve functies



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

-

gedeelte Teunenberg in concessie gemeente

- te herwaarderen structuurbepalende assen -

doortocht N152 door Dorp

-

Herentalseweg als groene ader

- te herwaarderen structuurbepalende plekken -

Dorp - herstructureren in functie van voorzieningen en doortocht N152 - verbeteren samenhang met Ven en Kerkplein (Sint‐Martinusstraat)

-

Kerkplein - verbetering samenhang met Dorp

-

Ven - behoud en bescherming historische dries - verbetering samenhang tussen bebouwing en dries - verbetering samenhang met Dorp

Voor het verbeteren van de verkeersleefbaarheid en veiligheid van de woonkernen, is het van belang dat het openbaar domein zodanig ingericht wordt dat de verblijfsfunctie duidelijk primeert boven de verkeersfunctie (doorgangsfunctie). Door een ‘leesbare‘ verkeersomgeving te creëren moeten bezoekers en automobilisten meteen duidelijk merken wanneer ze een verblijfsgebied naderen en wanneer ze tot het ‘hart’ van een centrumgebied doordringen. Om die leesbaarheid te bekomen moet het openbaar domein een ruimtelijke kwaliteit uitstralen. Banale of louter verkeerstechnische vormgeving is uit den boze. Een karaktervolle vormgeving dwingt respect af van weggebruikers en draagt bovendien bij tot de functionele versterking van bvb. het winkelapparaat in de kernen.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Prioritair moet daarbij aandacht worden besteed aan de ‘doortocht van de N152’ doorheen Centrum en de afbakening van de schoolomgevingen als ‘zone 30’. Bij de invoering van zone 30‐gebieden is een kwalitatieve ruimtelijke inpassing van maatregelen te verkiezen boven een louter verkeerstechnische aanpak. Hierbij wordt gestreefd naar een coherente herinrichting van de publieke ruimte (materiaalgebruik, groenstructuur, parkeerplaatsen…), hoofdzakelijk gericht op het verblijfs‐ en ontmoetingskarakter.

3.3.3. Bindende bepalingen Bindende bepaling 20 De Gemeente zal kwalitatieve eisen stellen voor het wonen in centrumzones d.m.v. een bouwverordening (of uitvoeringsplan). Kortom, volgens het GRS moet renovatie en woonvernieuwing worden gestimuleerd. Verder dienen er kwalitatieve verdichtinsgprojecten te worden uitgewerkt in kleine en minder waardevolle binnengebieden. De noordzijde van de Herentalseweg moet ontwikkeld worden. Pleinen dienen te functioneren als knooppunten en de verkeersleefbaarheid van N152 moet verbeterd worden.

3.4. Gemeentelijk mobiliteitsplan Bulestraat, Dorp, Sint‐Maartenstraat worden aangeduid als lokale weg I (verbindingsweg op lokaal en interlokaal niveau).Tramstraat en Herentalseweg (gedeelte tussen Hezewijk en de westelijke aansluiting van de Stadsestraat) worden aangeduid als lokale weg II (ontsluitings‐ c.q. verzamelweg op lokaal en interlokaal niveau). Voor de N152 werd reeds een ontwerp‐streefbeeld opgemaakt dat in 2005 conform verklaard werd door de PAC. Specifieke ingrepen voorzien in Olen zijn: 

herinrichting kruispunten met op‐ en afritten E313 als rotondes (nu tijdelijk opgelost d.m.v. verkeerslichten);



inrichting carpoolparking in lus noordelijke afrit E313;



creatie poorteffect t.h.v. de aansluitig met Ven;



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum



totaalaanpak voor de herinrichting van Dorp (met beperkte aanpassing circulatie en behoud van verkeerslichten op kruispunt met Bulestraat);



inrichting afslagstrook linksaf naar Tramstraat;



inrichting afslagstrook linksaf naar Boerenkrijglaan + plaatsing verkeerslichten;



creatie poorteffect t.h.v. Rode Haan.

De Bulestraat maakt deel uit van de Noord‐Zuidas, die een rol speelt als interne verbinding enerzijds en een ontsluitende rol naar de eerder oost‐west gerichte wegen met een (bovenlokale) verbindingsfunctie anderzijds. Specifieke aandachtspunten m.b.t. de doortocht doorheen de dorpskernen in de Bulestraat zijn: 

vernauwing gezichtsveld (d.m.v. grote laanbomen);



ontdubbeling fietspad;



voetpaden verbreden/aanleggen;



stimuleren kwalitatieve aanleg opritten en voortuinstrook.

Relevante elementen die opgesomd worden in het actieprogramma: Langzaam verkeer: 

aanpak knelpunten bovenlokale fietsroutes: Fietspaden Dorp;



aanleg fietspaden: Fietspad Herentalseweg;

 heraanleg voetpaden: Dorpscentrum Olen‐Centrum. Auto‐ en vrachtverkeer: 

toepassing wegencategorisering: Doortocht N152 Dorp Olen‐Centrum;



aanpak schoolomgevingen: school Drogebroodstraat.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

In het onderzoeksluik van de synthesenota werd voor een aantal drukke locaties in de gemeente de verkeersleefbaarheidsindex (VLI) berekend. Dorp scoort slecht tot zeer slecht op geluidshinder, oversteekbaarhied, en verkeerssnelheid en oppervlakteverdeling. Vooropgestelde acties: 

aanpak fietspaden;



heraanleg voetpaden;

 herinrichting doortocht. Verwachte effecten: 

verbetering oversteekbaarheid;



daling snelheid;



verbetering oppervlakteverdeling.

De Bulestraat scoort slecht op geluidhinder, verkeerssnelheid, oppervlakteverdeling en groenvoorziening. Vooropgestelde acties: 

ontdubbeling fietspaden noord‐zuidas;



heraanleg voetpaden dorpscentrum;



weren vrachtverkeer;



doortochtmaatregelen noord‐zuid;

 aanpak schoolomgeving Drogebroodstraat. Verwachte effecten: 

daling snelheid;



verbetering oppervlakteverdeling;



verbetering groenvoorziening.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3.5. Streefbeeldstudie N152

De streefbeeldstudie voor de gewestweg N152 (dd. december 2005) geeft een aantal randvoorwaarden voor de herinrichting ter hoogte van Olen‐Centrum: • Verhogen van de verkeersleefbaarheid en verkeersveiligheid (max 50km/uur); • Barrièrewerking van de N152 tot een minimum beperken; • Fietsers op afzonderlijke plaats maar dicht bij de weg; • Inrichting van ‘poorten’ aan de toegangen tot de kern; • Inrichting van een lichtengeregeld kruispunt aan de Boerenkrijglaan; • Behoud van het lichtgeregeld kruispunt aan de Bulestraat.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3.6. Andere plannen en initiatieven

3.6.1. Stedenbouwkundige studie Olen centrum

In het kader van de verstedelijkings‐ en verkeersdruk op de dorpskern van Olen is door Stramien in opdracht van de gemeente Olen een stedenbouwkundige studie gemaakt (januari 2009). De visie en de concepten uit deze studie worden juridisch hard gemaakt via dit RUP.

3.6.2. Heraanleg dorpscentrum

De gemeente heeft Stramien als ontwerper aangesteld voor het opmaken van een ontwerp voor de heraanleg van het dorpscentrum. De plannen zijn in opmaak. Op 20 december 2011 is het voorstel van ontwerp getoetst aan de Gemeentelijke Begeleidingscommissie (GBC).

3.6.3. ITI‐profiel

Om een meer duurzame typologie te krijgen dan vandaag met het standaard profiel bereikt is, heeft IOK in opdacht van de gemeente Olen een andere typologie (het ITI‐profiel) uitgewerkt.

ITI‐staat voor:

  

Innovatief Transformeren met hedendaagse bouwvormen Integratie duurzaamheids‐ en leefbaarheidsaspecten

Het profiel heeft volgende kenmerken:    

ITI‐profiel

Verhoging bouwhoogte, Diepere bouwdiepte hoofdgebouw (10m), Herprofilering achterbouw, Verhoging achterbouw.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Een ITI‐profiel heeft een positieve invloed op:    

de beeldkwaliteit (voornamelijk aan de achterzijde van de gebouwen), de compactheid (dit heeft een positieve invloed op het energie‐ en materiaalverbruik), de zontoetreding (dit heeft een positieve invloed op het energieverbruik en op ), de flexibiliteit (hogere plafonds waardoor woningen gemakkelijk omgevormd kunnen worden tot andere functies). IOK stelt voor om het huidige standaardprofiel met al zijn nadelen (getrapt principe, beperkte bouwdiepte en bouwhoogte, hokjes architectuur, beperkte oppervlakte gelijkvloers, beperkte licht‐ en zoninval…) om te vormen tot het ITI‐profiel.

3.6.4. Verbouwing van parochiecentrum naar dienstencentrum De gemeente heeft de intentie om het parochiecentrum te verbouwen tot lokaal dienstencentrum. Dit is een voorziening die als opdracht heeft aan de lokale bewoners: 

Activiteiten van algemene informatieve, recreatieve en vormende aard aan te bieden met het oog op het versterken van het sociale netwerk en dit in overleg met lokale sociaal‐culturele verenigingen en organisaties die gelijksoortige activiteiten aanbieden.



Ter plaatse hulp bij activiteiten van het dagelijkse leven, inzonderheid hygiënische zorg, aan te bieden of binnen het bereik van de gebruikers te brengen. Het doel van een lokaal dienstencentrum is om de mogelijkheden van mensen te versterken zodat ze langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven leven. Het ‘Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen van gebruikers en mantelzorgers’ houdt ook voorwaarden m.b.t. de infrastructuur in: 1° een centrum beschikt over duidelijk herkenbare en aaneensluitende lokalen; 2° voor de organisatie van de activiteiten, vermeld in A, 3°, beschikt het centrum over een aangepaste en voldoende grote ontmoetingsruimte met minimaal 50 zitplaatsen;



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3° het centrum beschikt over een aparte gespreksruimte voor de centrumleider, waar de privacy van de gebruiker gegarandeerd is; 4° naast de ontmoetingsruimte, vermeld in punt 2°, beschikt het centrum over minstens één aparte ruimte voor de organisatie van activiteiten als vermeld in A, 3° en 4°. Die ruimte kan comfortabel gebruikt worden door groepen van minstens 20 personen; 5° het centrum is volledig toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Rolstoelgebruikers moeten zelfstandig het gebouw, de lokalen, vermeld in 2° tot en met 4°, en de sanitaire ruimten kunnen betreden; 6° het centrum voorziet in de nodige accommodatie en hulpmiddelen, en zorgt voor een passend onderhoud ervan. De accommodatie en de hulpmiddelen zijn aangepast aan zijn gebruikers, opdrachten en medewerkers.

Schetsontwerp lokaal dienstencentrum, mei 2011 (Poponcini en Lootens ir. Architecten bvba)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3.6.5. Voorzien van een afscheidsruimte op het kerkhof De gemeente wenst een afscheidsruimte te voorzien op het kerkhof. Het gebouwtje heeft een oppervlakte van 43 m² (6m*7,25m) en een hoogte van 3 m.

doorsnede afscheidsruimte

grondplan afscheidsruimte



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

4.

JURIDISCHE CONTEXT

Kaart 2: plan bestaande en juridische toestand

4.1. Het gewestplan Het grondgebied van de gemeente Olen is opgenomen in het gewestplan Herentals‐Mol (KB 28‐07‐ 1978). De kern van Olen‐Centrum heeft bijna uitsluitend als bestemming woongebied. De enige uitzondering vormt de omgeving van de Kerk in de Sint‐Maartenstraat waar het om een zone voor gemeenschapsvoorzieningen gaat. In het oosten en zuiden wordt het woongebied van Olen‐Centrum omgeven door natuur‐ en bosgebied. In het noorden en het westen door landbouwgebied.

4.2. Verkavelingen 4.2.1. Goedgekeurde verkavelingen Volgende goedgekeurde verkavelingen zijn in de kern gelegen: 1.

verkaveling 090/008 (1962, 2005): gelegen op de hoek Sint‐Maartenstraat – Tramstraat. Langs de zijde van de Sint‐Maartenstraat wordt aaneengesloten bebouwing voorgeschreven met een kroonlijsthoogte van 6 à 6,50 meter, met schuin dak. Langs de Tramstraat wordt een zone voor al‐ leenstaande of gekoppelde bebouwing voorzien, met eenzelfde gabariet. De verkaveling is bijna volledig ingevuld met uitzondering van de meest westelijke kavel van de aaneengesloten bebou‐ wing. Hiervoor is wel reeds een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, op basis van een goedgekeurde verkavelingswijziging uit 2005. Deze wijziging had als doel de betreffende kavel als een volwaardig kopgebouw te kunnen benutten, met een volwaardige gevel naar de Tramstraat.

2.

verkaveling 090/106 (1968): gelegen Ven. Het gaat om 4 percelen voor gegroepeerde bebouwing. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6 meter. Het dak dient een zadeldak te zijn met de nok



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

evenwijdig aan de voorgevel. De percelen zijn momenteel ingevuld met een appartementsge‐ bouw van 3 bouwlagen (gelijkvloers + 2 verdiepingen) met plat dak. Een hele andere invulling dan voorgeschreven in de voorschriften. 3.

verkaveling 090/126 (1969): gelegen Bremmeken. 10 kavels van gekoppelde en vrijestaande be‐ bouwing. Maximale kroonlijsthoogte 6 meter plus schuin dak. 4 percelen zijn reeds bebouwd met vrijstaande woning. De loten maken deel uit van in totaal 100 vrijstaande loten vrijstaande en ge‐ koppelde bebouwing.

4.

verkaveling 090/193: gelegen op de hoek Stadsestraat‐Herentalseweg. Gelegen in het BPA “Grot van O.L. Vrouw” K.B. 20.5.1963. 2 loten voor gekoppelde bebouwing, 4 loten voor vrijstaande bebouwing, bestemming: woonhuizen, kroonlijsthoogte: 7m, bouwlijn van lot 1 en 2: gelegen op 6m uit de rooilijn ten opzichte van de Herentalseweg.

5.

verkaveling 090/226 (1971): gelegen Dorp. Het gaat om een verkaveling van 3 kavels voor aan‐ eengesloten bebouwing met een kroonlijst van 6 meter en een schuin dak. 2 kavels zijn reeds be‐ bouwd met een handelsgebouw met appartementen en een onderdoorgang naar de achtergele‐ gen garages. Kavel 3, grenzend aan café De Pelikaan, is momenteel nog leeg. Er is een verkave‐ lingswijziging gebeurd, waarbij halfopen bebouwing in plaats van een gesloten bebouwing moge‐ lijk is, gezien de aanwezigheid van raamopeningen in de zijgevel van De Pelikaan. Er is een moge‐ lijkheid om een extra bouwlaag te creëren door dakkapellen te voorzien die gelegen zijn voor het gevelvlak, in plaats van 40 cm naar achter zoals in de oorspronkelijke verkaveling voorgeschreven. Deze dakkapel sluit aan bij een erker op de eerste verdieping.

6.

verkaveling 090/227: Tramstraat. 5 loten voor gekoppelde bebouwing, kroonlijsthoogte: 6m, bouwdiepte: 15m, zadeldak met nok // straat

7.

verkaveling 090/245 (1972): gelegen Sint‐Maartenstraat – Tramstraat. Ook hier gaat het om het verkavelen van de tuin van een woning in de Sint‐Maartenstraat. In plaats van 1 perceel, worden 5 percelen gecreëerd, 2 in de Tramstraat en 3 in de Sint‐Maartenstraat waarvan de bestaande woning er één uitmaakt. In de Tramstraat wordt aaneengesloten bebouwing (kroonlijst 6 meter + schuin dak) voorzien, in de Sint‐Maartenstraat (kroonlijst 7 meter + schuin dak) vrijstaande be‐ bouwing. De volledige verkaveling is bebouwd.

8.

verkaveling 090/273 (1974): gelegen Tramstraat. Het gaat om 4 percelen voor gekoppelde be‐ bouwing. De kroonlijsthoogte bedraagt 6 meter met schuin dak (nok evenwijdig aan de voorge‐



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

vel). Twee van de percelen zijn bebouwd met twee gekoppelde woningen, onder gemeenschap‐ pelijk zadeldak met de nok loodrecht op de voorgevel en tellen slechts 1 bouwlaag. 9.

verkaveling 090/347: gelegen Processieweg. 2 percelen voor gekoppelde bebouwing. Maximale kroonlijsthoogte 6 meter plus schuin dak. Beide percelen zijn nog onbebouwd.

10. verkaveling 090/483 (2009): Herenstalseweg, 2 loten voor gekoppelde bebouwing en een lot voor vrijstaande bebouwing met een kroonlijsthoogte van maximum 6m en een nokhoogte van maxi‐ mum 11m, bouwdiepte: 17m.

4.2.2. Vervallen verkavelingen 11. verkaveling 090/080 (1965): gelegen Bulestraat. 3 loten voor gekoppelde bebouwing (vervallen op 26 mei 2005) 12. verkaveling 090/102 (1966): gelegen Tramstraat (vervallen op 08/12/2005) 13. verkaveling 090/300 (1984): gelegen Processieweg. 2 loten voor gekoppelde bebouwing 14. verkaveling 09/333 (1982): gelegen Tramstraat. Het gaat om een diepe tuin van een perceel gele‐ gen langs de Sint‐Maartenstraat. De tuin wordt onderverdeeld in twee percelen. Op het westelij‐ ke perceel is gesloten bebouwing toegelaten, op het oostelijke halfopen bebouwing. De kroonlijst bedraagt 6 meter, en de dakvorm dient schuin te zijn. De voetweg naar de Sint‐Maartenstraat wordt vrijgehouden en een insteek naar het perceel in de Sint‐Maartenstraat wordt opengehou‐ den, aansluitend hierop. Beide percelen zijn momenteel onbebouwd.

4.2.3. Stedenbouwkundig attest 15. Voor het perceel ten westen van de verkaveling 090/333 werd een stedenbouwkundige attest (SA200513) (2006) aangevraagd met de vraag een woning of appartement te mogen bouwen. De‐ ze werd gunstig beantwoord. De kroonlijsthoogte mag maximaal 6 meter bedragen en de nok‐ hoogte 11 meter.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

4.3. Stedenbouwkundige vergunningen Perceel

Dossier

Soort bouwaanvraag

Aard der werken

Indiening

Status

Beslissing

463

SDB 090/226(2)

Verkavelingswijziging‐ aanvraag

Bouwen van een handelspand met appartementen; het is de bedoeling dat op het perceel een meergezinswoning wordt opgericht.

31/10/2007

Goedgekeurd onder vw

27/03/2008

464g

BV 06133

Stedenbouwkundige vergunningsaanvraag

Verbouwing binnen het bestaande volume. Renoveren van de bestaande feestzaal

22/12/2005

Goedgekeurd

21/09/2006

454

BV0413


Oprichten van een meergezinswoning met 3 appartementen

26/08/2003

Goedgekeurd

12/02/2004

471b

BV 07153


Oprichten van 7 appartementen met garages

25/05/2007

Goedgekeurd

30/11/2007

479f

BV0669


Oprichten van een meergzinswoning met 3 appartementen

09/09/2006

Goedgekeurd (vervallen)

08/06/2006

452m

BV0444


Oprichten van een meergzinswoning met 5 appartementen

20/11/2003

Goedgekeurd

13/04/2004

215d

BV0224


Oprichten van een meergezinswoning met 8 appartementen

02/10/2001

Goedgekeurd

14/03/2002

544h, 546, 561 g2, t2, c2, 102

/

Voorontwerp

Aanvraag tot het afbreken van de bestaande woning die opgenomen is in de Inventaris voor Onroerend Erfgoed (Dorp 32), het oprichten van 3 rijwoningen aan Dorp, het oprichten van 8 woningen in het binnengebied, en 6 woningen aan Het Bremmeken.

/

/

/

G463e

BV08121


Bouwen van een handelspand met appartement

21/05/2008

Goedgekeurd

03/07/2008

e

G441e G253f2,g 2

Verkavelingsaanvraag



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Dorp (perceel 643m, 463e en 464g) Op twee naast elkaar gelegen percelen in de kern van Olen‐centrum werd een aanvraag ingediend: -

Verkavelingswijzigingaanvraag Dorp: verkaveling SDB 090/226(1), Afd.1 Sie. G, nrs. 643m (kavels 1 en 2) en 463e (kavel 3), bouwen van een handelspand met appartementen; het is de bedoeling dat op het perceel een meergezinswoning wordt opgericht.

-

Stedenbouwkundige vergunningsaanvraag ‘De Pelikaan’, Sint‐Maartenstraat 1, Afd. 0 Sie. G, 464g, verbouwing binnen het bestaande volume. Renoveren van de bestaande feestzaal. Deze feestzaal ‘De Pelikaan’ bestaat aan de straatzijde uit een oud gebouw dat een belangrijke historische waarde heeft. De Gecoro geeft een ongunstig advies. Niettegenstaande het gunstig advies van de brandweer stelt de Gecoro zich vragen over de brandveiligheid.

De Gecoro is van mening dat de twee ontwerpen niet op elkaar zijn afgestemd. De gemeente heeft in 2006 een studie laten uitvoeren, met volgende conclusies: -

De intentie om kavel 3 te concipiëren als een halfopen bebouwing met een tussenvolume aan de zijde van de Pelikaan, wordt positief beoordeeld. Enkel geldt het advies het tussenvolume niet te laten aansluiten op De Pelikaan en zo dus ook volledig voor een halfopen bebouwing te kiezen, in plaats van een tussenoplossing.

-

De doorgang dient zo breed mogelijk te zijn, zeker aan de straatzijde waar de minimale 1 meter niet volstaat.

-

Het hoofdvolume mag De Pelikaan niet raken, een minimale afstand van 3 meter is vereist. Het tussenvolume dient minimaal 2 meter van de zijgevel van De Pelikaan te blijven. Het tussenvolume heeft een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter, met plat dak.

-

Qua materialen en dakvensters wordt in dit advies het voorstel van de verkavelingswijziging niet gevolgd. Hier dienen de oude voorschriften geldig te blijven.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Dorp 49 (perceel 454) Aanvraag tot het oprichten van een meergezinswoning van 3 appartementen (kroonlijsthoogte van 6 m, nokhoogte van 10,5m). De kroonlijst loopt niet door en wordt onderbroken door dakkapellen die een totale hoogte hebben van 8,2m. Het perceel is gelegen tussen voetweg 83 en de bestaande woning op nr. 49b. Gezien dit gebouw maar een bouwlaag heeft, en een kroonlijsthoogte van 3,75m, kan er gesproken worden van een schaalbreuk. Tramstraat (perceel nr. 471b) Het perceel is gelegen tussen twee verkavelingen, namelijk verkaveling 4 en 5 (zie boven). Er wordt een alleenstaande woning van 12,5m breedte voorzien. Buurtweg 84 loopt langs het perceel. Sint‐Maartenstraat 31 a, b, c (perceel 479f) Aanvraag tot het oprichten van een meergzinswoning met 3 appartementen van +/‐ 130 m² (kroonlijsthoogte van 7,17 m, nokhoogte van 10,77m). De kroonlijsthoogte komt overeen met die van de linkerbuur. De bouwdiepte bedraagt op de verdieping 9m. Strakke hedendaagse architectuur. De voorzijde is redelijk gesloten. Drogebroodstraat 6a‐e (perceel nr.450) Aanvraag voor het oprichten van een meergezinswoning met 3 appartementen van +/‐ 90 m² (kroonlijsthoogte 6,10m, nokhoogte van 9,36m). De bouwdiepte op het gelijkvloars bedraagt 17m, op de verdieping 9m. Strakke hedendaagse architectuur. Ven 2, a‐g (perceel 214 l en 215c) Aanvraag tot het oprichten van een meergezinswoning met 8 appartementen van +/‐ 100 m² (kroonlijsthoogte van 6,21m, Nokhoogte va0 10,82m). Boven de kroonlijst worden er dakkappelen voorzien van 2,5m. Aan de achterzijde tegen de tuinmuur worden garages voorzien.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Dorp‐Het Bremmeken (percelen 544h, 546, 561 g2, t2, c2, 102) Aanvraag tot het afbreken van de bestaande woning die opgenomen is in de Inventaris voor Onroerend Erfgoed (Dorp 32), het oprichten van 3 rijwoningen aan Dorp, het oprichten van 8 woningen in het binnengebied, en 6 woningen aan Het Bremmeken.

4.4. Vastgestelde bouwmisdrijven 1. Dorp 5 (BM 9208), te grote dakuitbouwen 2. Het Bremmeken 17 (BM 0202), bijgebouw 3. K. Boudewijnlaan 2 (BM 985), tuincentrum

4.5. Beschermde Monumenten Olen‐Centrum telt twee beschermde monumenten: 1. de kerk Sint Martinus in de Sint‐Maartenstraat; 2. de omgrachte pastorij langs de N152. Voor de beschermde monumenten gelden:  

Decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en stads‐en dorpsgezichten, met latere wijzigingen, Besluit van de Vlaamse Regering van 17 november 1993 tot bepaling van de algemene voor‐ schriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads‐en dorpsgezichten, met latere wijzingen.

4.6. Inventaris Onroerend Erfgoed De relicten zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Juridisch gevolg hiervan is onder andere dat enkel voor gebouwen in de vastgestelde inventaris een niet‐bindend advies dient te worden gevraagd aan de dienst Erfgoed in geval van sloop.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Hierbij kan verwezen worden naar het Besluit van de administrateur‐generaal van 20 september 2010 houdende vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed en vastgestelde lijst. Verder zijn de rechtsgevolgen te lezen op de site inventaris.vioe.be In de inventaris van onroerend erfgoed staat de kern van Olen als volgt omschreven: ‘Een dorpskern met driehoekig plein als knooppunt van verschillende invalswegen, voorts heterogene bebouwing met voornamelijk eengezinswoningen uit de 20ste eeuw’. Sporen van de vroeger dominerende landbouwactiviteit zijn de her en der bewaarde, doorgaans kleinschalige langgestrekte hoeves. De volgende gehelen zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed: 1. Dorp: driehoekig dorpsplein afgezoomd met lindebomen en heraangelegd in 1975. Aan de noordzijde bevindt zich een beeld ‘Het Gezin’ op arduinen voetstuk, aan de zuidzijde een fon‐ tijn met ‘de potten van Olen’ als referentie aan de volkslegende van Keizer Karel en de boeren van Olen, geschonken door Union Minière. Heterogene bebouwing, vnl. uit de 20ste eeuw, met vestiging van enkele horecazaken. 2. Sint‐Maartenstraat: verbindingsstraatje tussen Dorp en de kerk. Kleinschalige lintbebouwing met dorpswoningen vanaf XIX d van één bouwl. onder zadeldaken, verder XX‐woningen van twee bouwl. De volgende gebouwen (relicten) zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed: 1. Parochiekerk Sint‐Martinus, Sint‐Maartenstraat: excentrisch even ten westen van de dorps‐ kern gelegen kerk met omringend en ommuurd kerkhof. Driebeukige longitudinale kerk met vroeggotische toren van ca. 1400 en gotisch koor en middenbeuk uit 15e‐16e eeuw. De kerk werd grondig verbouwd in 1776‐1777. 2. Gemeentehuis en voormalige onderwijzerswoning (Dorp 1) (1744): neoclassicistisch dubbel‐ huis van vijf trav. en twee bouwl. onder zadeldak (n // straat, kunstleien), vlg. literaire bronnen in kern opklimmend tot 1760, n.o.v. J. Van Gastel van 1869 verhoogd met bovenverd. en ver‐ bouwd tot neoclassicistisch dubbelhuis met geblokt middenrisaliet onder driehoekig fronton, gerenoveerd in 1980. Heden bepleisterde en beschilderde lijstgevel met later aangebrachte decoratieve elementen zoals pseudopilasters met lotusbladkapiteel en balusters. Rechth. ven‐ sters en steekboogdeur.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

3. Omgrachte pastorie (Dorp 18) opgericht in 1768‐1771 door meester‐metser Jan Blomme en Jan Berckmans van Lier, in opdracht van de abdij van Averbode. Dubbelhuis van vijf trav. en twee bouwl. onder schilddak (n // straat, leien). Bakstenen lijstgevel met bepleisterd hoofdge‐ stel. Centraal ingangsrisaliet onder driehoekig fronton met oculus. Rechth., beluikte vensters met bepleisterde rechtstanden. Rechth. deur onder waaier in hardstenen schouderboogvor‐ mige omlijsting met steenkappersmerk onder gebogen waterlijst, hogerop schouderboogven‐ ster in hardstenen omlijsting. Interieur met schoorsteenmantels en stucplafonds uit XVIII. R. aansluitend lager en inspringend bakstenen bijgebouw onder pannen zadeldak met segment‐ boogvormige muuropeningen n.o.v. P.J. Taeymans van 1892, op het kadaster geregistreerd in 1894. Omliggende tuin met aan straatzijde begroeide korfboogpoort naar verluidt opgetrok‐ ken met recuperatiemateriaal van een vroegere pastorie. Bakstenen korfboogpoort met zand‐ stenen rechtstanden geflankeerd door geblokte pilasters onder geprofileerde kroonlijst, sie‐ rankers. Tuin heraangelegd in 1981. 4. Alleenstaand dubbelhuis (Dorp nr. 32) met vier traveeën en twee bouwlagen onder schilddak (nok evenwijdig aan de straat, kunstleien), uit de 20ste eeuw. 5. Alleenstaand burgerhuis (Dorp nr. 33) van één en drie traveeën en twee bouwlagen onder plat dak en schilddak (nok evenwijdig aan de straat, kunstleien), van 1925. Baksteengebouw met constructief en decoratief gebruik van natuursteen voor banden, puilijst en omlijstingen. Voortuin afgesloten met ijzeren hek. 6. Alleenstaande burgerhuis (Dorp nr. 34) van drie traveeën en twee bouwlagen onder complexe bedaking (nok evenwijdig en loodrecht op de straat, mechanische pannen), uit de 20ste eeuw (Art Deco). Karakteristieke baksteenbouw met verspringende volumes gemarkeerd door er‐ kers. 7. Dubbelhuis (Sint‐Maartenstraat 1): half vrijstaand dubbelhuis van drie trav. en één bouwl. on‐ der zadeldak (n // straat, kunstleien) met aandak, van 1818 (cf. jaartal in zijgevel). Verankerde baksteenbouw met rechth. muuropeningen. Manke zijtuitgevel met muurvlechtingen en jaar‐ tal 1818 van gesinterde steen. 8. Dubbelhuis (Herentalseweg 2): alleenstaand dubbelhuis van vier trav. en twee bouwl. onder zadeldak (n // straat, kunstleien), uit XIX d, op kadaster geregistreerd in 1872. Bakstenen lijst‐



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

gevel met bepleisterde en beschilderde banden en rechth. muuropeningen. Beluikte bene‐ denvensters. Deur in hardstenen entablementomlijsting. Beraapte l.zijgevel met rondboogluik. 9. Voorts kan ook de waterput vermeld worden die VIOE enige tijd geleden op het Dorpsplein heeft geregistreerd.

4.7. Openbare eigendommen Perceel

Adres

Eigenaar

Functie

515a, 515c

Dorp 15

gemeente

bibliotheek, uitleendienst

516

Dorp 42

gemeente

?

521a

De Plaats

gemeente

park

523b, 524b, 525a, 526a, 527a

Dorp

gemeente

pastorie

373n

Tramstraat 6

gemeente

parking?

373p

Tramstraat 10

gemeente

?

373t

Tramstraat 12

gemeente

?

373v

Tramstraat 8

gemeente

parking?

456l

Tramstraat

gemeente

gemeentehuis

459e

Dorp 1

gemeente

gemeentehuis

488, 489,

De plaats

gemeente

kerkhof

Sint‐Maartenstraat

gemeente

kerk

490 491a



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

4.8. Watertoets

Figuur 3: watertoets

Figuur 3:

watertoets

Figuur 4:

bodemkaart

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets wordt genoemd. Met de watertoets wordt nagegaan of een ingreep schade kan veroorzaken aan het watersysteem. Het watersysteem is het geheel van alle oppervlaktewater, het grondwater en de natuur die daarbij hoort. Bij elke beslissing over een plan dient de vergunningverlenende overheid na te gaan of er schade kan ontstaan op dit watersysteem. Het plan dient dan ook de nodige elementen te bevatten om de beoordeling mogelijk te maken. Binnen de watertoets komen de volgende aspecten aan bod: hemelwaterberging en infiltratie, kwaliteit van grond‐ en oppervlaktewater, kwantiteit van grond‐ en oppervlaktewater, watervoorziening, waterafhankelijke natuurwaarden en waterzuivering en riolering. In de voorschriften zijn de gevraagde inspanningen overgenomen. Veiligheid:

Figuur 4: bodemkaart

Het studiegebied valt niet binnen de grenzen van de effectief overstromingsgevoelige gebieden of de mogelijke overstromingsgevoelige gebieden. Infiltratie/ hemelwaterberging De kern is bebouwd, waardoor er weinig informatie is over de bodem. De bodem van het gebied aan de westzijde van Bremmeken bestaat uit natte licht zandleembodem met dikke antropogene humus A horizont (Pem) en is dus niet geschikt voor infiltratie. Aan de andere kant van de straat bestaat de bodem uit matig droge lemig zandbodem met dikke antropogene humus A horizont (Scm) en is dus wel geschikt voor infiltratie. De omgeving rond de kern bestaat voornamelijk uit een zeer droge tot matig droge lemige zandbodem.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Binnen deze aanvraag dienen de volgende inspanningen geleverd te worden:  

  



Hemelwater moet maximaal ter plaatse indringen in de bodem. Indien mogelijk moet het op‐ gevangen en gebruikt worden ter besparing van leidingwater. De afvoer van daken en (half)verharde oppervlakken moet op het domein zelf kunnen infiltre‐ ren. Voldoende buffercapaciteit moet vermijden dat bij hoge regenval of dooi, hemelwater toch via de oppervlakte het gebied verlaat. Een buffervolume van minimum 25 m³ per 1000 m² aangesloten oppervlakte (half)verharding of dak moet voorzien worden. Open, afvoerloze grachten of natuurlijk uitgewerkte waterinfiltratiebekkens (wadi’s) dienen voorzien te worden. Bij de aanleg van verhardingen dient ermee rekening gehouden te worden dat het regenwater de mogelijkheid moet krijgen om maximaal door te dringen in de ondergrond. Rechtstreekse lozing van regenwater in het openbaar riool of waterlopen, is niet toegestaan. De aansluiting van een verhard oppervlak waar vaak wagens stilstaan of parkeren (artikel 1 toegangszone of 2 zone voor erfplein) op een gracht of infiltratiesysteem moet via een olie‐ scheider gebeuren. Realisatie als groendak van platte daken in de projectzone.

Oppervlaktewaterkwaliteit De afvoer van (overtollige) regenwater en afvalwater dient 100% gescheiden te gebeuren en te blijven. Oppervlaktewaterkwantiteit Zie hogere maatregelen i.v.m. berging en infiltratie Waterzuivering Afvalwater dient afgevoerd te worden naar een (gescheiden) rioleringsstelsel of naar een eigen waterzuiveringsinstallatie (gebouwd volgens de code van de goede praktijk, zie ook www.waterloketvlaanderen.be).



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

4.9. Archeologische zone De Centrale Archeologische Inventaris geeft een overzicht van de gekende archeologische vindplaatsen. De inventaris geeft enkel een opsomming van de gekende vindplaatsen. Er bevinden zich naar alle waarschijnlijkheid nog veel sites in de ondergrond waar er geen weet van is. Om op een degelijke manier om te gaan met deze ‘onbekende’ factor, wordt het aspect archeologie best opgenomen in de planvorming. Volgende zones komen voor in de Centrale Archeologische Inventaris:

Figuur 5: landschapsatlas

code locatie

Naam

Periode

Aard

Opmerkingen

Referentie

102825

Dorp 18 Olen

18de eeuw

Religie, pastorij

omgracht

Kennes H. e.a. 2001: Inventaris van het cultuurbezit in België, Architectuur, Provincie Antwerpen, Arrondissement Turnhout, Kanton Herentals, Bouwen door de eeuwen heen 16n3

Religie, kerk

oudste deel huidige kerk: 4 gothische spitsboogramen

Kennes H. e.a. 2001: Inventaris van het cultuurbezit in België, Architectuur, Provincie Antwerpen, Arrondissement Turnhout, Kanton Herentals, Bouwen door de eeuwen heen 16n3

opgericht in 1768‐1771 110209

Sint‐Martinus parochiekerk

Late Middeleeuwen

W.‐toren van ca 1400; grondige verbouwing in 1776

Lauwerys J. (1976) De kerk van Olen in Lindeblad 2

De kleinschalige ingrepen in de bodem vereisen geen archeologisch vooronderzoek. De vondstmeldingsplicht blijft in dit geval wel van kracht. Bij de heraanleg van de pleinen of parkings en de ontwikkeling van binnengebieden zal wel een vooronderzoek nodig zijn. Afhankelijk van de aard van de ingreep kan bekeken worden of behoud van het erfgoed mogelijk is.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

4.10. Atlas der buurtwegen Kaart 3: atlas der buurtwegen

In het gebied zijn er een aantal buurtwegen. De meeste hiervan zijn nog toegankelijk. 

Buurtweg 77: tussen de Herentalseweg en de kerk



Buurtweg 80: tussen Dorp en buurtweg 77



Buurtweg 81: tussen Dorp en het Bremmeken (afgeschaft)



Buurtweg 82: tussen Bulestraat en Drogebroodstraat (afgeschaft)



Buurtweg 83: tussen Dorp en Tramstraat (afgeschaft)



Buurtweg 84: tussen Sint‐Maartenstraat en Tramstraat



Buurtweg 85: tussen Sint‐Maartenstraat en Tramstraat

Deze buurtwegen doen dienst als fiets‐ en voetgangersdoorsteken die een alternatieve routing doorheen de kern mogelijk maken.

4.11. Landschapsatlas Figuur 5:

Landschapsatlas

De relictzone ‘Bosgebied Olen’ omringt de dorpskern van Olen. Deze heeft een duidelijk herkenbare structuur, maar is lokaal reeds bebouwd.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.

ANALYSE BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

5.1. Historische analyse

Kaart 11: Ferraris (1770)

Figuur 6:

Historische kaart van 1770 (Ferraris).

Figuur 7:

Atlas der buurtwegen (1840)

Figuur 8:

Historische kaart van 1870.

Zoals traditioneel in Vlaanderen, groeide de kern van Olen rond de kerk. De Dries, het driehoekige dorpsplein, was de verzamelplaats en drinkplaats voor het vee. Naarmate de Dries aan belang won, nam de bebouwing errond toe. Vanuit de Dries vertrok een driftweg naar het noordoosten, naar de meest vruchtbare gronden. Door de toenemende agrarische ontwikkeling ontstonden verspreide boerderijen op die gronden, waaruit later gehuchten groeiden, waaronder Ven en Schaatsbergen. De natuurlijke groei van de dorpskern verliep dus in noordoostelijke richting. De gronden in het zuiden zijn meer bebost. Op de historische kaarten is de Herentalseweg al duidelijk af te lezen. De verbinding Noorderwijk – Onze‐Lieve‐Vrouw‐Olen loopt dwars door de kern. Langsheen deze doorsteek, ter hoogte van de Dries, was er destijds bebouwing. Er bevonden zich onder andere een café en een schooltje. De grote lindes die vandaag nog steeds de kern sieren, staan reeds op deze kaart ingetekend.

Kaart 12: Atlas der buurtwegen (1840)

Eind jaren ’60 wordt de N152 aangelegd. Deze aanleg werd destijds door de dienst Monumenten en Landschappen als storend ervaren1. 1

“Het marktplein moet opgevat worden als een historische site. Het is derhalve wenselijk dat door dit site geen verkeersweg getrokken wordt.” (Uit een brief van de dienst Monumenten en Landschappen aan het College van Burgemeester en schepenen van 24/02/1976)

In 1965 werd het dorpsplein als volgt omschreven in het kader van een vraag om het samen met de pastorietuin te beschermen als landschap: “Het dorpsplein, een oude Frankische driehoek, bestaat uit twee delen, een driehoek en een trapezium, waar tussendoor een rijbaan ligt. Beide delen zijn beplant met linden. Deze van de driehoek zijn fris en mooi; deze van het trapezium schijnen meer geleden te hebben.” (uit het verslag over het bezoek aan de hovingen van de pastorij te Olen op vrijdag 15 oktober 1965 door de Heren Stijnen en Beaujean)

Kaart 13: historische kaart van 1870 STRAMIEN, Architectuur en Ruimtelijke Planning cvba . februari 2012


Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

De groei van de dorpskern wordt verstoord door de komst van de E313 en het Albertkanaal. Het woonweefsel groeit verder in zuidwestelijke richting, richting Noorderwijk. Momenteel loopt de bebouwing van beide kernen in elkaar over. Langs het kanaal en de snelweg ontwikkelt zich industrie op de voormalige landbouwgronden. In het zuidoosten is een omvangrijk bosgebied gelegen, met daarin enkele voormalige militaire sites (Teunenberg, Kamp C). In het noordwesten daarentegen bevindt zich een open ruimte bestaande uit weilanden en akkers.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.2. Macro‐schaal 5.2.1. Bebouwde structuur Olen bevindt zich tussen de kleinstedelijke gebieden Herentals en Geel. Olen is een autonome gemeente die drie dorpskernen omvat: Olen‐Centrum, Sint‐Jozef Olen en Onze‐Lieve‐Vrouw. De bebouwing is deels geënt op de natuurlijke structuur van de Kleine‐Netevallei en de Olense duinenrug en deels ontwikkeld door de industriële activiteiten van het Kempisch kanaal. De bebouwing is er geconcentreerd in de dorpskernen en in lintbebouwing langs de verbindingswegen. De autosnelweg E313 snijdt de gemeente in twee. Terwijl Sint‐Jozef en onze‐Lieve‐Vrouw zich aan de noordzijde van deze autosnelweg situeren, situeert Centrum zich ten zuiden ervan. De kern Centrum wordt ontsloten door de gewestweg N152. Terwijl Olen en Noorderwijk oorspronkelijk twee verschillende dorpen waren, zijn ze nu volledig samengevloeid tot één aaneengesloten geheel. De kern Noorderwijk behoort sinds de fusie bij de gemeente Herentals. De deelkern “Centrum” bestaat uit een vijftal kleine wijken opgebouwd rond de wijk “Centrum”: het Bremmeken, de Heikens, Heiblokken, Hoge Blokkenlaan. Deze bestaan bijna uitsluitend uit vrijstaande woningen op kleine percelen. Het centrale gedeelte van het centrum is sterk verdicht en bestaat voornamelijk uit oudere gesloten bebouwing met twee bouwlagen, die radiaal uitwaaiert langsheen de aansluitende verbindingswegen.

5.2.2. Open ruimte De kern van Olen wordt omringd door het bosgebied van Olen, met biologsich waardevolle tot zeer waardevolle gebieden. Industrie en diverse verkavelingen dringen langs alle kanten het bosgebied binnen. Er bevinden zich geen VEN of IVON gebieden, noch Natura 2000 gebieden in de buurt van de kern Olen‐Centrum. In het noorden van de gemeente bevindt zich het valleigebied van de Kleine Nete met brongebieden, moerassen en heiden.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.2.3. Voorzieningen De voorzieningen die zich in de dorpskernen bevinden zijn in de eerste plaats gericht op de lokale behoeften, zodat de bewoners voor grotere aankopen aangewezen zijn op Herentals en Geel.

5.3. Meso‐schaal 5.3.1. Bebouwde structuur OPEN VERSUS GESLOTEN

Figuur 9:

Open versus gesloten

Olen‐Centrum heeft een overwegend kleinschalige bebouwing, met uitzondering van enkele recente toevoegingen (woonproject in de Tramstraat, het grootwarenhuis Aldi in de Bulestraat). In de kern overheerst aaneengesloten bebouwing, regelmatig onderbroken door braakliggende percelen en doorsteken. Buiten de kern is er voornamelijk open bebouwing te vinden. Olen‐Centrum bestaat uit middelgrote tot grote bouwblokken. Dit betekent dat alle percelen over een voldoende grote tuin beschikken, met uitzondering van enkele hoekpercelen. Het kerkhof bevindt zich in het binnengebied tussen de Herentalseweg en de Sint‐Maartenstraat. Het binnengebied tussen de Tramstraat en de Kattestraat werd ingevuld door een grootschalig woonproject, een project dat qua schaal net iets te stedelijk aandoet voor de kern van Olen. Het bouwblok tussen het Dorp en het Bremmeken biedt nog mogelijkheden tot inbreiding.

Figuur 9: Open versus gesloten



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

BOUWHOOGTES Figuur 10:

Bouwhoogtes

De bebouwing in de kern bestaat voornamelijk uit ééngezinswoningen van twee bouwlagen (gelijkvloers + verdieping) met kroonlijsthoogte van circa 5,5m en zadeldak. Daarnaast zijn er in de kern, vooral in de Sint‐Maartenstraat, ook sporen terug te vinden die verwijzen naar de vroeger dominerende landbouwactiviteit in de vorm van kleinschalige, langgerekte hoeves met slechts één bouwlaag en zadeldak. Slechts een aantal panden hebben drie bouwlagen, of hebben een dakkapel die zo breed is dat ze aandoet als derde bouwlaag (vb de Fortis‐bank nabij het gemeentehuis). Het gaat meestal om recente toevoegingen van meergezinswoningen. Het grootschalige woonproject in de Tramstraat vormt hiervan het meest sprekende voorbeeld. De grootschaligheid van dit project contrasteert met de historische, kleinschalige bebouwing van de kern. Figuur 10: bouwhoogtes

BOUWMOGELIJKHEDEN Figuur 11:

Bouwmogelijkheden

Door het grote aantal braakliggende percelen zijn er in de kern van Olen nog heel wat bouwmogelijkheden. Hier ligt de kans om kernversterkende invullingen te realiseren. De veelheid aan wachtgevels geeft de kern een onsamenhangend en onafgewerkt beeld. Vooral het bouwblok tussen het Dorp en Het Bremmeken biedt mogelijkheden tot inbreiding. Deze locatie biedt mogelijkheden om een verkaveling te realiseren die de overgang maakt van dorpskern naar randgebied.

Figuur 11: bouwmogelijkheden



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.3.2. Publieke ruimte en groen PUBLIEKE RUIMTE De kern van Olen‐Centrum beschikt over opmerkelijk veel publieke open ruimte: het driehoekig dorpsplein, de omgeving van de pastorij, rond de kerk en het kerkhof. Deze staan bovendien met elkaar in verbinding dankzij de vele doorsteken, oude kerkwegels, die de grotere bouwblokken doorsnijden en die zorgen voor een fijnmazig weefsel van verbindingen voor langzaam verkeer. Daarnaast wordt de binding tussen het centrum en de omliggende woonwijken door deze doorsteken versterkt. GROENSTRUCTUUR Figuur 12: groenstructuur

Figuur 12:

Groenstructuur

Dank zij de oude lindebomen en het grasveld op het dorpsplein, laat de kern van Olen een overweldigend groen beeld na. Het groene karakter van het dorpsplein wordt ondersteund door de aanwezigheid van enkele voortuinen. De tuin rond de kerk en de groene oase rond de pastorij versterken dit beeld nog meer. Ook het kerkhof heeft een vrij groen karakter door de aanwezigheid van enkele hoogstammen en de diepe tuinen die grenzen aan het kerkhof. Een belangrijke groene plek net buiten de kern is het Ven: een private weide omringd door straten en randbebouwing. De Herentalseweg dankt haar groene aspect aan het groenmassief van de pastorij, de voortuinen van de villa’s en de jonge boomaanplantingen langs weerszijden van de weg. De Tramstraat heeft ondanks de aanwezigheid van achtertuinen (ter hoogte van het kleine bouwblok tussen de kerk en de Tramstraat) en verder voortuinen, een veel minder groen karakter.

Figuur 13: functies en voorzieningen (wonen, handels‐ en horecazaken, en diensten) STRAMIEN, Architectuur en Ruimtelijke Planning cvba . februari 2012


Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.3.3. Functies en voorzieningen Figuur 13:

Voorzieningen

De meeste voorzieningen zijn geconcentreerd rond het dorpsplein en de kerk. De handels- en horecazaken bevinden zich voornamelijk langs de gewestweg N152 (Dorp) en op de as Sint‐ Maartenstraat‐Bulestraat. De voorzieningen zijn in de eerste plaats gericht op de lokale behoeften, zodat men voor grotere aankopen aangewezen is op Herentals en Geel. De horeca heeft daarentegen reeds een jarenlange traditie opgebouwd rond de legende van Keizer Karel en diens roemruchte “pot”, waardoor het dorpsplein met de Pottenfontein en haar lindes een attractiepool is voor de mensen uit de ruime regio. In de woonkern van “Centrum” bevinden zich enkele belangrijke openbare functies en gemeenschapsvoorzieningen, namelijk: het gemeentehuis met haar administraties, een bijhuis van de bibliotheek2, een multifunctioneel parochiecentrum, het bejaardenhuis ‘De Sterrenwijzer’ en twee scholen. De volgende scholen bevinden zich aan de rand van de kern:  

gemeentelijke basisschool 'De kleine wijzer' in de Drogebroodstraat; basisschool 'Willem Tell' in de Voortkapelseweg;

Een deel van de vroegere school aan 't Ven krijgt een nieuwe gemeenschapsfunctie (filiaal bibliotheek, polyvalente ruimtes…). De rest van het project krijgt een woonfunctie. Maar Olen‐Centrum is niet louter een woonkern met enkele kleine voorzieningen. In nauwe aansluiting met de woonkern situeren zich in Olen‐Centrum immers ook een aantal kleine en middelgrote bedrijven. Van de kleinere bedrijven zit een vijftal mee in de concentratie rond het dorpsplein, enkele andere liggen verspreid in de omliggende woonwijken. De grotere bedrijven situeren zich op de rand van de woonkern, in het industriegebied van de Stadsestraat of in de KMO‐ zones aan Hezewijk en N152. 2

De hoofdbibliotheek bevindt zich in de kern Onze‐Lieve‐Vrouw‐Olen.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.3.4. Bestaande evenementen Olen is een bruisende gemeente met talrijke activiteiten het ganse jaar door. Hieronder is een tabel weergegeven met een opsomming van de evenementen, wanneer deze plaatsvinden en welke delen van het dorpsplein ze gebruiken. Tabel 1: evenementenebruik Activiteit

Datum

Deel dorpsplein in gebruik

Fiesta Latina

2e zondag juli

kiosk & activiteit op grasplein

Kleinkunstfestival

laatste zondag juli


Keizer Kriek

laatste zondag augustus


Lenteconcert

half juni

verharding ‐ parking

Volksdans

half augustus

verharding ‐ parking

Avondmarkt & kermis

15 augustus

verharding ‐ parking, grasplein, straten

Olen ‐ Markt & kermis

rond 11 november

verharding ‐ parking, grasplein, straten

De meeste evenementen vinden plaats in de zomer op het grasplein en de parking. Voor het fiesta latina festival wordt een houten vlonder op het grasplein gelegd. Een mobiele wagen (kiosk) wordt geinstalleerd als drankwagen. Tijdens de avondmarkt en de kermis in de zomer en de markt en kermis rond 11 november is het centrum van Olen (N152‐Dorp: deel tussen de kruispunten Dorp‐Tramstraat en Dorp‐Herentalseweg, Bulestraat: deel tussen de Bulestraat‐Bremmeken en Bulestraat‐Dorp, Sint Maartenstraat) afgesloten voor autoverkeer. Het volledige centrum wordt dan gebruikt voor de markt en de kermis. Het verkeer wordt dan omgeleid langs de Tramstraat en de Herentalseweg. Voor oa. de festiviteiten rond 11 november wordt een spiegeltent op het grasveld geplaatst.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.3.5. Ontsluiting en bereikbaarheid Figuur 14:

Routes gemotoriseerd verkeer

Figuur 15:

Fietsroutes

Het centrum wordt ontsloten door de gewestweg N152 (Herentals‐Herselt‐Aarschot). Olen‐Centrum wordt bediend door drie bussen:   

Lijn 305 Leuven‐Aarschot‐Herentals‐Turnhout (stopplaats Dorp); Lijn 540 Westerlo‐Oevel‐Herentals (stopplaats Dorp); Lijn 944 (belbus) Hulshout‐Herselt‐Olen‐Westerlo (stopplaats Dorp).

Figuur 14: Routes gemotoriseerd verkeer

Op het plein ter hoogte van het kruisspunt N152 – Drogebroodstraat bevindt zich een bushalte. Bij de bushalte bevindt zich een fietsenstalling. Deze fietsenstalling is te klein. De volgende straten maken deel uit van het provinciaal functioneel fietsroutenetwerk: Sint‐ Maartenstraat/Bulestraat, Koning Boudewijnlaan. Het fietspad van het provinciaal fietsknooppuntennetwerk loopt langs de volgende straten: Bulestraat, stukje van Dorp, Drogebroodstraat/Boerenkrijglaan.

Figuur 15: Fietsroutes



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

5.4. Sterktes, zwaktes, potenties en bedreigingen De volgende algemene sterktes, zwaktes, potenties en bedreigingen zijn te vinden in het centrum van Olen.

5.4.1. Sterktes  Uniek groen decor. Het dorpsplein vormt het pronkstuk van de kern van Olen. De combinatie van het groene grasplein met zijn eeuwenoude lindebomen en tuin van de pastorij zorgen voor een uniek groen decor.  Waardevolle historische bebouwing. De omliggende historische bebouwing geeft het dorps‐ plein iets heel rustiek.  Er is leven in de kern van Olen. Er bevinden zich een groot aantal horecazaken in de kern en er vinden jaarlijks een groot aantal evenementen in de kern plaats.

5.4.2. Zwaktes  Drukke N152 als barrière. Bij de minste problemen op de E313 (o.a. wegeniswerken) is de be‐ lasting op het gemeentelijk wegennet, en met name de N152, groot. Er passeren 20.000 voer‐ tuigen per dag wat in sterk contrast staat met een mogelijk verblijfskarakter van de N152 ter hoogte van de kern.  De drukke N152 vormt een scheiding tussen het kleine driehoekig plein in het noorden en het dorpsplein.  Onveilige en daardoor onuitnodigende fietsstroken.  Gebrek aan samenhang dorpsplein, doorsnijding historisch plein met weg en parking: Het his‐ torisch plein wordt in een noordelijk en zuidelijk deel gedeeld door de weg en de parking.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

 Onduidelijkheid over de parkeermogelijkheden in de straten. In een groot aantal straten aan de rand van de kern is het onduidelijk of hier op een reglementaire manier kan geparkeerd worden.  Schaalbreuk tussen historische bebouwing en nieuwe hogere woonvormen.Er ontstaan bot‐ singen in het bebouwde weefsel doordat nieuwe invullingen binnen de gangbare typologie, geen rekening houden met het karakter van de naastgelegen bebouwing.

5.4.3. Potenties

 Publieke doorsteken. De aanwezige doorsteken hebben een grote potentie om bij te dragen tot een betere interne samenhang in de kern en zorgen ook voor de verbinding met de omliggende woonwijken.  Bouwmogelijkheden in de kern. Talrijke wachtgevels en braakliggende percelen.  Toeristische potenties, bijvoorbeeld de talrijke fiets‐ en wandelroutes.

5.4.4. Bedreigingen  Gezondheid oude lindebomen bedreigd door evenementen op grasplein. De kermis zorgt voor de zwaarste beschadiging. Ook de spiegeltent bevindt zich tot tegen de stammen van de bo‐ men.  Toenemende verstedelijkingsdruk. De vraag rijst steeds meer naar het toelaten van hogere be‐ bouwing om meergezinswoningen te kunnen bouwen. Het historisch dorpskarakter van Olen‐ Centrum komt hier steeds meer door in het gedrang. Er ontstaan vreemde situaties doordat een heel andere typologie wordt gebruikt dan gangbaar is op die plek bv. het stedelijk woonproject in de Tramstraat.  Afschaffen van de doorsteken/kerkwegels



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.

BEELDANALYSE

Figuur 16:

situering beeldanalyse

Naast een analyse van de structuur van de kern, wordt hier het beeld van de kern beschreven. Het beeld omvat de verschijningsvorm, de morfologie en de identiteit van een plek. De kern wordt opgedeeld in plekken, straten en doorsteken (zie figuur). Per plek / straat / doorsteek worden de kenmerken omschreven en worden de sterktes, zwaktes, potenties en bedreigingen van de plek opgesomd. De volgende plekken /straten/ doorsteken worden afgebakend: -

dorpsplein zuid (1) dorpsplein noord (2) omgeving kerk, Sint – Maartenstraat (3) klein pleintje langs N152 (4) Herentalseweg (5) Bulestraat (6) Tramstraat (7) Het Bremmeken (8)

Figuur 16: situering beeldanalyse



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.1. Dorpsplein zuid Figuur 17:

beeldanalyse dorpsplein zuid

Kenmerken      

quasi constante kroonlijsthoogte: 6m + zadeldak (nok // straat) gesloten bebouwing verhard plein met randgroen en de drie potten van Olen waardevol gebouw: gemeentehuis horeca en bakkers rond het plein buurtweg naar Tramstraat

Sterktes Figuur 17: beeldanalyse dorplein zuid

 

bestaande buurtweg mooie nieuwe invulling (woning + praktijk) langs de buurtweg

Zwaktes  

nieuwbouw met Fortisbank: zeer grote dakkapellen zodat de kroonlijst hoger lijkt pleintje voor het gemeentehuis kan niet gebruikt worden voor evenementen door vele obstakels (drie potten van Olen, banken, bloemenperkjes, …)

Potenties 

heraanleg plein

Bedreigingen 

vervangen van kleinschalige bebouwing door grootschalige gebouwen/meergezinswoningen



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.2. Dorpsplein noord Figuur 18:

beeldanalyse dorpsplein noord

Kenmerken       

groen plein met grote bomen erlangs de westelijke zijde bestaat uit kleinschalige aaneengesloten huizen de oostelijke zijde bestaat uit aaneengesloten gevels met kroonlijsthoogte 6 m en zadeldak (nok//straat) bibliotheekfiliaal horeca in de bebouwing langs de rand buurtweg die aansluit bij de buurtweg naar het kerkhof en de parochiezaal parking voor circa 25 wagens

Sterktes   Figuur 18: beeldanalyse dorplein noord

  

het groene karakter (door het grasplein met de grote lindebomen, de pastorietuin met de gracht rondom, de grote voortuinen bij de alleenstaande burgerhuizen) enkele (zeer) waardevolle gebouwen: pastorie met tuin (beschermd), alleenstaande burgerhuizen, bibliotheek, café ‘De pot van Keizer Karel’ kleinschalige bebouwing vormen de rand van het plein (geen grote meergezinswoningen die voor een schaalbreuk zorgen) de buurtweg langs de bibliotheek, en het daarmee samenhangend perspectief van het plein naar het kerkhof, karaktervolle doorsteek langs mooie achtertuin met boomgaard de buurtweg geeft toegang tot de diepe tuinen van de woningen langs het dorpsplein

Zwaktes  

parking en autoverbinding doorsnijden het plein de veranda die tegen een waardevol gebouw is gezet (café ‘De pot van Keizer Karel’), hierdoor is het historisch gebouw is niet meer te herkennen

Potenties 

de parking en de autoverbinding suprimeren waardoor er één groot plein ontstaat



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

 

het brede lege perceel 544h kan bebouwd worden de historische verbinding van de N152 naar het Bremmeken kan hersteld worden

Bedreigingen 




Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.3. Omgeving kerk, St‐Maartenstraat Figuur 19:

beeldanalyse omgeving kerk, Sint‐Maartenstraat

Kenmerken  

de parochiekerk is een zeer waardevol gebouw (en een beschermd monument) kleinschalige lintbebouwing met dorpswoningen vanaf XIX van één bouwlaag onder zadeldaken, waarvan enkele (zeer) waardevol zijn: bijvoorbeeld café De Pelikaan

Sterktes  Figuur 19: beeldanalyse omgeving kerk, Sint‐ Maartenstraat

de buurtwegen die op deze straat uitkomen

Zwaktes        

zeer wisselende kroonlijsthoogte (3 à 7m) er bevinden zich gebouwen met één of twee bouwlagen, uitgez. één gebouw met drie bouwlagen enkele nieuwe woningen met zeer weinig karakter (jaren ’80) weinig groen (geen bomen) er is geen link met het 'groene' dorpsplein de frietkraam die zich nabij de kerk bevindt, verstoort het straatbeeld; het is te laag en er is geen samenhang met de rest van het aaneengesloten weefsel het lege perceel op de hoek Sint‐Maartenstraat/Tramstraat is een gat in de gesloten straatwand oubollige verharding (asfalt en betonnen stoepstenen)

Potenties    

door heraanleg van de straat kunnen er bomen geplant worden die een link kunnen vormen met het gemeenteplein, en de aandacht kunnen afleiden van de 'dansende' kroonlijst de frietkraam kan vervangen worden door een nieuw gebouw dat beter in het straatbeeld past het lege perceel op de hoek St.‐Maartenstr./Tramstr. kan ingevuld worden met een nieuw gebouw de draadafsluiting met klimop op perceel 480n verstoort het straatbeeld met gesloten bebouwing

Bedreigingen 




Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.4. Klein Pleintje langs N152 Figuur 20:

beeldanalyse klein pleintje langs N152

Kenmerken   

De pleinwand in het oosten heeft een bijna constante kroonlijsthoogte van 6m + zadeldak (nok// straat) Het plein bevat een rij hoogstammige bomen De zijde van de steenweg grenst aan de tuin van de pastorie

Sterktes 

grote lindebomen die aansluiten bij de lindebomen op het dorpsplein

Zwaktes  Figuur 20: beeldanalyse klein pleintje langs N152

 



Het pleintje ligt er wat verlaten bij (geen functie). Het is een zeer ongedefinieerd plein, gelegen langs steenweg en met slechts één volwaardige pleinwand. De noordelijk zijde van het plein is erg diffuus, zeer laag, 1 laag + schuin dak met 1 uitzondering 2 lagen + schuin dak CM vestiging: bombastische architectuur en materialen, hoewel de kroonlijst mooi aansluit en het front van bomen het gebouw bedekt vanop de steenweg De wachtgevel en de parking op het onbebouwde perceel verstoren het straatbeeld

Potenties  

Er kan een nieuwe buurtweg voorzien worden naar het Bremmeken De wachtgevel kan afgewerkt worden met een hoekgebouw

Bedreigingen 

ontwikkelen van grootschalige gebouwen/meergezinswoningen



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.5. Herentalseweg Figuur 21:

beeldanalyse Herentalseweg

Kenmerken  Figuur 21: beeldanalyse Herentalseweg

   

groene straat door de aanwezigheid van het park van de pastorie en woningen met grote voortui‐ nen kruispunt met N152: versmalling door enkele rijhuizen die vlak tegen de straat staan + mooi histo‐ risch (gerenoveerd) huis verder naar het westen: vrijstaande villa's met grote (voor)tuinen + grote weides die de straat een landelijk karakter geven, open groen. Karakteristieke langgevelhoeve die is omgebouwd tot hore‐ ca‐zaak. parochiezaal met parking horeca in historische langgevelhoeve

Sterktes  

aanwezigheid van het OCMW in de pastorie en de parochiezaal: twee belangrijke voorzieningen voor de kern doorsteek naast de parochiezaal naar de Sint Maartenstraat en het dorpsplein

Zwaktes  

twee rijwoningen die veel verder naar voor staan dan de rest van de bebouwing, verstoren het groene karakter van het begin van de straat, het historische huis heeft nog een klein voortuintje de parking van de parochiezaal, welke bovendien geen hoge architecturale kwaliteit bezit

Potenties   

groene sfeer van de straat verstreken door bijkomende grote bomen in deze straat te voorzien groen inkaderen van de parochiezaal residentiële karakter van het westelijke deel verderzetten en verder invullen

Bedreigingen 




Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.6. Bulestraat Figuur 22:

beeldanalyse Bulestraat

Kenmerken

Figuur 22: beeldanalyse Bulestraat

 

Sterktes



Gesloten, half‐open en open bebouwing van 1 of 2 lagen met zadeldak Zeer brede straat met fietspad en parkeergelegenheid langs één zijde

aanwezigheid van supermarkt in het centum van het dorp

Zwaktes   

Het gebouw van de supermarkt is architecturaal niet interessant De parking bij de supermarkt is groot en verstoort het straatbeeld (groot open gat) De garages behorend tot de drie identieke rijwoningen verstoren het straatbeeld

Potenties  

de parking van de supermarkt kan na sluitingstijd ook door de bewoners of bezoekers gebruikt worden de garageboxen kunnen vervangen worden door een nieuwbouwproject met woningen en par‐ keervoorzieningen zodat het architecturaal interessanter wordt

Bedreigingen 




Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.7. Tramstraat Figuur 23:

beeldanalyse Tramstraat

Kenmerken

 

Figuur 23: beeldanalyse Tramstraat

 

Variërend straatprofiel: westelijk deel eerder woonstraat, oostelijk deel zeer breed met parking Mix van bebouwing: rijwoningen, vrijstaande woningen, halfopen bebouwing en een grootschalig appartementsgebouw Twee doorsteken naar het dorpsplein en verder een doorsteek naar de Kattestraat Enkele bomen aan de parking en op perceel 464l

Sterktes 

Door de kerkwegels is de wandelafstand tot het dorpsplein zeer kort

Zwaktes     

De parking achter het gemeentehuis en op de weg verstoren het straatbeeld Op de Tramstraat komen verschillende achterkanten uit van gebouwen die zich langs het gemeen‐ teplein bevinden (o.a. gemeentehuis), waardoor een een breuk ontstaat tussen voor‐ en achter‐ kanten perceel 462 f is met de voorkant gericht naar de parking Buurtweg nr. 83 is niet meer toegankelijk Het ‘nieuwe’ appartementsgebouw is erg dominant aanwezig. Het is te grootschalig voor de kern van Olen.

Potenties  

Er bevinden zich nog enkele braakliggende percelen (o.a. hoek Tramstraat/ Voortkapelseweg) die kunnen bebouwd worden en die het straatbeeld kunnen verbeteren De buurtweg terug nr; 83 kan terug toegankelijk gemaakt worden

Bedreigingen 

Parking



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.8. Bremmeken Figuur 24:

beeldanalyse Bremmeken

Kenmerken 

typische woonstraat met vrijstaande woningen met voortuin

Sterktes 

groen, ruimte, rustige straat

Zwaktes 

De lege kavels zorgen voor een onsamenhangende structuur

Potenties  

De lege kavels kunnen bebouwd worden Achterliggende kavels betrekken bij de ontwikkeling van het binnengebied

Bedreigingen  Figuur 24: beeldanalyse Bremmeken

Dat de kavels op een banale wijze worden volgebouwd



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.9. Pastorij en tuin In een brief van de Koninklijke commissie voor Monumenten en Landschappen van 22 februari 1967 aan de Minister van Nationale Opvoeding en Cultuur wordt de pastorijtuin als volgt omschreven (in het kader van een vraag om deze te beschermen als landschap): “Rechts van de ingang van de pastorij begint een hofgracht, die het goed gedeeltelijk omzoomt en er ook middendoor loopt. Langs de buitenkant wordt deze gracht omzoomd door frisse bomen, die ongetwijfeld mee moeten geklasseerd worden. De gracht, die het goed dwarst, vormt als het ware een enige waterdreef. Van het tweede deel naar het eerste leidt een bruggetje. Het tweede deel van de pastorijtuin is prachtig en bevat een rijkdom aan stoere bomen, die er allen nog fris en fleurig uitzien. We merken daarop: Amerikaanse eik, enkele essen, vele esdoorns, hazelaars, iepen, hagebeuk, hulst. Twee reuzen spannen de kroon: een eik, en een plantaan: uitzonderlijk mooie bomen met stoere stam en evenwichtige forse kroon.Vele struiken en schaarhout vullen de ruimte onder de bomen. Enkele paden doorkruisen de hof, die niet onderhouden is zoals het hoort.Deze mooie bomenstrook wordt omzoomd door een haag, waarnaast een wegeltje loopt. Het eerste deel van het goed is eerder kaal: een moestuin en enkele fruitbomen. Waar geen hofgracht is, scheidt een verweerde muur de tuin van het dorpsplein.”

De voornaamste kenmerken van het beschermingsbesluit zijn bewaard gebleven. De haag en het wegeltje rondom het tweede deel met de grote bomen en de moestuin in het eerste deel zijn echter verdwenen. De dichte onderlaag onder de bomen is recent opengewerkt. De onderlaag bestaat nu enkel uit opgesnoeide hulsten. Aan de hand van onderstaande foto’s wordt de huidige toestand van de tuin afgetoetst aan de beschrijving uit 1967.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Pastorij voorzijde

Hofgracht vooraan

Hofgracht midden



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Bruggetje

Eerste deel pastorijtuin met fruitbomen

Tweede deel pastorijtuin met stoere bomen

Onderlaag van Hulst



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Padenstructuur in de vorm van een ganzenpoot

Verweerde muur als scheiding tussen tuin en dorpsplein

Betonnen scheiding tussen tuin en woning Markt



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Petanque veldjes achterzijde pastorijtuin thv parking parochiecentrum

Dichte groene wand van Rododendrons langs Herentalseweg



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

6.10. Het huidige historische dorpskarakter De structuur van de dorpskern is nog hetzelfde als op de Ferrariskaart (1770) en op de Atlas der buurtwegen (1840) met het typsiche driehoekige plein, Dorp, de Sint‐Maartenstraat, de Herentalseweg, het Ven, de Bulestrtaat, de Drogebroodstraat. Bovendien staan er nog enkele gebouwen van uit de 18de eeuw, namelijk de pastorie en het gemeentehuis. De structuur en de morfologie van de stedelijke ruimte, zoals het stratenpatroon, de rooilijnen en de pleinen, vormen het meest inerte aspect van de ruimtelijke omgeving. Lindebomen

Ook bevinden er zich rond het dorpsplein enkele kleinschalige gebouwen die dateren uit begin 20ste eeuw (bibliotheek, café ‘De drie potten’) en enkele alleenstaande burgerhuizen die eveneens dateren uit deze periode. Ook de lindebomen die het dorpplein omkaderen, staan er na enkele eeuwen (sinds 1801) nog steeds. De combinatie van het groene plein met zijn eeuwenoude lindes en de omliggende historische bebouwing geeft het dorpsplein iets heel rustiek. Wat het dorpslein ook typisch maakt, zijn de ‘potten van Olen’ die verwijzen naar de volkslegende van Keizer Karel.

Potten van Olen

Langs de Sint‐Maartenstraat komen er nog enkele kleinschalige dorpswoningen voor uit de 19de eeuw van één bouwlaag onder zadeldaken. De lage woningen, de kleinschaligheid, de bakstenen gevels met de typische raamverdeling en de luiken geven deze straat een historisch karakter. Langs deze straat, excentrisch even ten westen van de dorpskern, is eveneens de kerk – het oudste gebouw van Olen‐ te vinden. De toren dateert van ca. 1400 en het koor en de middenbeuk van 15de ‐ 16de eeuw. Het groene kader (de tuin en het kerkhof ) geeft de kerk ruimte waardoor het historische karakter wordt versterkt. De aanwezige doorsteken zijn buurtwegen die dateren van vóór 1840. Zij hebben een geschiedkundige waarde en hebben een grote potentie om bij te dragen tot een betere interne samenhang in de kern, maar ook de verbinding met de omliggende woonwijken. Wat het historische dorpskarakter van het dorpsplein teniet doen zijn de grote parking, de veranda aan het café ‘De drie potten’ , de grote dakkapellen van het bankgebouw enz.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Wat het historische dorpskarakter van de Sint‐Maartenstraat teniet doet zijn de groen gekleurde fietspaden, het betonnen voetpad met de gele lijn, de parkings, de grote reclamepanelen, de te hoge gebouwen, de vitrines, de brede ramen, de pvc‐ramen enz.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.

VISIE EN CONCEPTEN

Deze visie is overgenomen uit de stedenbouwkundige studie.

7.1. Visie Olen‐Centrum is een gemeente met een duidelijk afleesbare samenhangende historische kern, en een groene kern met een hoge verblijfskwaliteit en ruimte voor allerlei activiteiten.

7.2. Concepten 7.2.1. Duidelijke afbakening van de historische kern Duidelijke afbakening van de kern van Olen‐Centrum (licht) en daarbinnen de historische kern (donker)

Alleen na een duidelijke afbakening van de kern, kunnen eenduidige uitspraken worden gedaan over de beoogde ontwikkeling ervan. Dank zij een afbakening van de kern kunnen binnen deze zone een specifieke aanleg en specifieke bouwvoorschriften worden voorzien, zodat het kerngebied voor iedereen duidelijk afleesbaar en voelbaar wordt. Omwille van de hogere bebouwingsdichtheid en de concentratie aan voorzieningen, wordt tot de kern van Olen‐Centrum het gebied gerekend tussen de volgende straten: Herentalseweg, Dorp, het Bremmeken, Bulestraat, Drogebroodstraat, N152, Tramstraat. Binnen dit kerngebied is er nog een bijzondere zone waar te nemen die zich onderscheidt van de rest van de kern, namelijk de historische kern van Olen. Tot deze historische kern behoren het gebied rond de kerk en de historische dries: de Sint‐Maartenstraat, de Processieweg en het dorpsplein. Zie ook historische analyse p.43.

7.2.2. Kleinschalige bebouwing versus grootschalige bebouwing De kleinschalige bebouwing in de historische kern is zo typisch dat deze behouden dient te blijven. Er komen bredere percelen voor met lage bebouwing van slechts 1 bouwlaag (hoeve‐types), naast smallere percelen met hogere bebouwing van 2 bouwlagen. De bestaande percelering dient te worden gerespecteerd. Grootschaligere woonprojecten met meergezinswoningen horen hier niet



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

thuis. De draagkracht van de historische kern mag niet worden overschreden. In de ruimere kern kan wel grootschaligere bebouwing worden toegelaten.

7.2.3. Te behouden beeldbepalende gebouwen Het spreekt voor zich dat de gebouwen die worden vermeld in de inventaris van bouwkundig erfgoed vanwege hun cultuurhistorische waarde bewaard dienen te blijven: de parochiekerk Sint‐Martinus, de omgrachte pastorie, het gemeentehuis en de drie bijzondere alleenstaande villa’s langs de gewestweg. Daarnaast zijn er ook enkele beeldbepalende, waardevolle reeksen van kleinschalige woningen in de historische kern die refereren naar de typische dorpsbebouwing van weleer. Ook deze bebouwing wordt gevrijwaard.

7.2.4. Drie poorten tot de kern Te behouden beeldbepalende gebouwen

De kern wordt doorsneden door de noord‐zuid georiënteerde gewestweg N152. Ook vanuit de Bulestraat rijdt veel verkeer de kern binnen. Om aan de bestuurders duidelijk te maken dat men een kerngebied nadert, en dat men dus zijn snelheid dient aan te passen, worden ‘poorten tot de kern’ voorzien. Deze poorten kunnen op verschillende manier worden verwezenlijkt, bv door een verkeersplateau, verkeerslichten, andere bestrating, opvallende groenstructuur,… Voor de twee poorten op de N152 worden verkeerslichten voorgesteld. Voor de poort op de Bulestraat kan een herprofilering van de straat met bomen langs beide zijden van de straat voldoende verkeersremmend werken.

Drie poorten tot de kern



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.2.5. Geen dwars doorgaand verkeer meer door de historische kern Om de verblijfskwaliteit in de historische kern te verhogen, dient deze verkeersluwer te worden. In de bestaande situatie beheerst de wagen teveel het beeld. Daarom is het van strategisch belang dat de verbinding Sint‐Maartenstraat‐Bulestraat wordt afgeschaft. Het doorgaand verkeer zal worden omgeleid langs de Herentalseweg of de Tramstraat, die de kern letterlijk omarmen. De historische kern zal enkel nog voor bestemmingsverkeer toegankelijk zijn.

7.2.6. Bestaande parking dorpsplein wordt gesupprimeerd

Geen dwars doorgaand verkeer meer door de historische kern

De bestaande parking, centraal op het dorpsplein, werkt zeer beeldverstorend binnen de historische kern. Deze locatie heeft teveel potentieel om te worden opgeofferd aan parkeerplaatsen. Uit de parkeerstudie van Vectris blijkt trouwens dat er voldoende alternatieven voor parkeren aanwezig zijn in de kern. Momenteel is de gemeente gestart met het maken van een ontwerp voor de heraanleg van het centrum. In het kader van deze studie zal er gekeken worden waar er in de toekomst geparkeerd kan worden en op welke plaats de opgeheven parkeerplaatsen kunnen worden gecompenseerd.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.2.7. Kort parkeren versus lang parkeren In de historische kern wordt alleen nog kort parkeren toegelaten. Voor lang parkeren zijn er talrijke mogelijkheden binnen de ruimere kern.

7.2.8. Opwaarderen van de doorsteken in de kern Herwaardering van deze historische wegels is cruciaal voor voetgangers en fietsers, en voor het goed functioneren van de randparkings. Ze moeten worden heraangelegd zodat ze comfortabele en veilige doorsteken worden voor voetgangers en fietsers. Er wordt ook een suggestie gedaan voor een nieuwe doorsteek van de N152 naar het Bremmeken. Kort parkeren versus lang parkeren

Opwaarderen van de doorsteken



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.2.9. Publieke deelruimten binnen de historische kern In de historische kern wordt de publieke ruimte onderverdeeld in vijf deelruimten:

Vijf deelruimten binnen de historische kern

1. Het bestaande, door lindebomen omkaderde gazon blijft behouden en versterkt als ‘grasplein’. De ranke, beeldbepalende lindebomen vormen een uniek en romantisch kader binnen de kern. 2. De bestaande aanleg van de ruimte voor het gemeentehuis is erg versnipperd, wat de organisatie van activiteiten op het plein hypothekeert. Bij afschaffing van de verbinding Sint‐Maartenstraat‐ Bulestraat kan deze ruimte worden betrokken bij de herinrichting van het nieuwe ‘gemeente‐ plein’. 3. De bestaande parking centraal op het dorpsplein, wordt opgeheven en herbestemd als ‘schakel‐ plein’ tussen het grasplein en het gemeenteplein. 4. De ruimte voor de kerk tussen de Sint‐Maartenstraat en de Processieweg wordt heraangelegd als ‘kerkplein’ of ‘ceremonieplein’, met ruimte voor terrasjes en voor het uitrollen van een ‘rode lo‐ per’ bij ceremoniën in de kerk. 5. Het groene graspleintje tegenover de pastorij wordt vandaag de dag ervaren als een restruimte. Het wordt herbestemd als ‘parkeererf’ op korte wandelafstand van het dorpsplein.

7.2.10. Geen evenementen meer op het grasplein De vele activiteiten die op het grasplein worden georganiseerd, zijn te belastend voor de oude bomen. Bij de inrichting van het schakelplein en de herinrichting van het gemeenteplein, samenhangend met de Sint‐Maartenstraat als verkeersluwe straat, komt hier een zee aan ruimte vrij voor de organisatie van allerlei activiteiten. Op die manier kan het grasplein worden gevrijwaard, het kan als rustpunt fungeren binnen de kern.

Geen evenementen meer op het plein



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.2.11. Opladen van het gemeenteplein Het gemeenteplein wordt sterk vergroot door de verbinding Sint‐Maartenstraat‐Bulestraat te supprimeren. Het wordt een verhard plein met alle ruimte voor de organisatie van talrijke activiteiten. Maar ook wanneer er geen activiteiten op het gemeenteplein doorgaan, moet de verblijfskwaliteit er hoog zijn. Het mag geen grote, kale vlakte worden. Daarom wordt het gemeenteplein opgeladen met een multifunctioneel paviljoen, een fontein met de drie potten van Olen, een historische pomp…

7.2.12. Kerkplein en parkeererf betrekken bij dorpsplein

Om de kern ruimtelijk meer samenhangend te maken, dienen bij herinrichting de aanleg van het plein aan de kerk, het dorpsplein en het driehoekig plein tegenover de pastorij naar mekaar te refereren. Er wordt voorgesteld om het materiaalgebruik te beperken tot enkele basisbouwstenen, waarmee de gehele kern kan worden heraangelegd. Zo kan bijvoorbeeld het gebruik van kasseien het historische karakter van de kern benadrukken. Eenheid in materiaalgebruik schept rust en ruimtelijke samenhorigheid.

Opladen van het gemeenteplein

Kerkplein en parkeererf betrekken bij doprsplein



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

7.2.13. Versterken bestaande groenstructuur en nieuwe groene rand De aanwezigheid van de oude lindebomen en het grasveld op het Dorpsplein is een uniek gegeven. Ook de tuin rond de kerk, het kerkhof en de groene oase rond de pastorij zijn beeldbepalend voor de kern. Deze elementen dienen te worden bewaard en versterkt. Ook hun onderlinge samenhang kan worden verbeterd. Door de herprofilering van de Herentalseweg, de Tramstraat en het Bremmeken, met waar mogelijk integratie van een groenstructuur onder de vorm van laanaanplantingen, kan de afbakening van de kern duidelijk afleesbaar worden gemaakt.

Versterken bestaande groenstructuur en nieuwe groene rand



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

8.

AFBAKENING VAN HET RUP

De kern van Olen‐Centrum is een zone met een grote historische waarde maar is ook een zone die vandaag sterk onder druk staat. Met ‘de kern’ wordt het gebied tussen de volgende straten bedoeld: Herentalseweg, het Bremmeken en de Tramstraat (net zoals bij concept 1 op p. 65). De afbakening van het RUP omvat deze kern. Buiten deze afbakening is het behoud van het kleinschalige dorpskarakter minder van belang, en dient de gemeentelijke stedenbouwkundige dienst zelf een afweging te maken. In het RUP worden zowel de gebouwen als de openbare ruimte (pleinen en straten) opgenomen. Hieronder wordt de grens van het RUP meer gedetailleerd besproken, beginnende in het noorden om kloksgewijs de rest van de begrenzing te bespreken. 

Beide zijden van de Herentalseweg worden opgenomen in het RUP om hier het groene en residentiële karakter verder te kunnen zetten.



Het Ven wordt enkel aan de zuidzijde opgenomen. De noordzijde van de straat is namelijk opgenomen in het RUP ‘Parkgebied Ven’. De straat wordt hier wel meegenomen om de nodige voorzieningen in het openbaar domein te kunnen realiseren (meer samenhang, benadrukken van het historische karakter enz.).



De diepe percelen aan de oostzijde van Dorp (80 à 100m) worden in een projectzone opgenomen om verdichting in de kern mogelijk te maken. Het gebied is namelijk voldoende groot en vlak in het centrum gelegen. Ideaal voor inbreiding dus.



De oostzijde van het Bremmeken wordt niet meegenomen omdat dit gebied behoort tot de verkaveling Bremmeken waar bijna uitsluitend alleenstaande woningen voorkomen.



Omdat de Bulestraat slecht scoort op vlak van geluidhinder, verkeerssnelheid, oppervlakteverdeling en groenvoorziening wordt deze meegenomen in het RUP.



De noordzijde van de Bulestraat wordt mee opgenomen zodat de garages die zich hier bevinden op termijn kunnen vervangen worden door aaneengesloten bebouwing. De supermarkt (aan de zuidzijde) wordt niet meegenomen en vormt de grens van het RUP.



Net zoals bij de Bulestraat is de overgang naar de historische kern belangrijk bij Drogebroodstraat (hoekgebouwen…)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum



De school in de Drogebroodstraat wordt niet meegenomen en vormt de grens van het RUP. Het witte huis aan de overkant wordt wel opgenomen omwille van zijn kleinschaligheid.



Het grootschalig project in de Tramstraat is niet op schaal van de kern en is dus niet maatgevend. Het wordt dus niet opgenomen in het RUP.



Aan de westzijde van de Tramstraat zijn er nog enkele onbebouwde percelen. Het is dus van groot belang dat deze mee opgenomen worden.



De percelen die behoren tot het project van Kleine Landeigendommen (291m, 291d, 291r, 291c) worden niet mee opgenomen.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

9.

VOORSTEL INRICHTING PROJECTZONE WOESTIJNROOS ‐ BREMMEKEN

Zie stedenbouwkundige studie ‘projectzone Woestijnroos – Bremmeken’ in bijlage.

Illustratie uit ‘ Stedenbouwkundige studie in het kader van RUP Olen Centrum, DEEL2 , 24 februari 2011’



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

10. AFWEGINGSKADER VOOR DE WAARDEVOLLE GEBOUWEN Binnen het kerngebied is er nog een bijzondere zone waar te nemen die zich onderscheid van de rest van de kern, namelijk de historische kern van Olen. Tot deze historische kern behoort het gebied rond de kern en de historische dries: de Sint‐Maartenstraat, de processieweg en het dorpsplein. In deze historische kern bevinden zich een hele reeks waardevolle gebouwen die niet beschermd zijn noch op de Inventaris Onroerend Erfgoed staan. Ze zijn ook waardevol omdat deze gebouwen beeldbepalend zijn voor de kwaliteit van de dorpskern omwille van hun verwijzing naar het verleden, hun homogeniteit, hun zeldzaamheid enz. Om een objectieve afweging te maken voor het al of niet behouden van deze gebouwen zijn alle gebouwen in de historische kern gescreend aan de hand van drie criteria: gebruikswaarde, culturele waarde en locuswaarde3. De culturele waarde en de locuswaarde vormen samen de erfgoedwaarde. De gebruikswaarde wordt als randvoorwaarde voor toekomstige ontwikkeling meegenomen in de afweging.4

10.1. Gebruikswaarde De gebruikswaarde heeft betrekking op de mate waarin het gebouw aan actuele gebruiksvragen kan beantwoorden. De gebruikswaarde verschilt voor een zelfde gebouw van gebruiker tot gebruiker. De economische waarde is een afgeleide van de gebruikswaarde. 3

In dit begrip echoot Christian Norberg‐Schulz’ term genius loci door, maar de invulling die wij aan het begrip geven, gaat niet noodzakelijk over de relatie met een plek en haar geschiedenis zoals Norberg‐Schulz dat voorstelt, maar ook over de relatie met omliggende architectuur en met het (stads)landschap, als iets wat voortdurend hernieuwd wordt. 4 Deze drie criteria werden ook gehanteerd in de studie “Omgaan met de wederopbouwarchitectuur in de frontstreek van ’14‐’18 in Ieper en Heuvelland”4. De waardenanalyse vertrekt in deze studie van de analyse die de kunsthistoricus en jurist Aloïs Riegl maakte over de appreciaties en omgang met monumenten in de breedste zin van het woord.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

ASPECTEN VAN DE GEBRUIKSWAARDE   

functionele draagkracht bouwfysische toestand expressievermogen

Toegepast op Olen De gebruikswaarde van de meeste gebouwen is vandaag nog groot. Er stellen zich weinig problemen met betrekking tot een te lage functionele draagkracht van gebouwen, door de afmetingen en organisatie van gebouwen en percelen. Sommige arbeiderswoningen worden echter als te klein ervaren en ook beperkte parkeermogelijkheid is soms een probleem. Voor wat de bouwfysische toestand betreft, stellen zich op het eerste gezicht weinig problemen met de draagstructuur van de gebouwen, maar des te vaker met de gebouwschil die niet aan de hedendaagse isolatienormen beantwoordt. Het na‐isoleren van daken stelt minder problemen dan het na‐isoleren van de buitenmuren.

10.2. Culturele waarde Een gebouw heeft culturele waarde doordat het van actuele of historische eigentijdsheid getuigt. Op bepaalde gebouwen doen we een beroep om ons gebeurtenissen uit het verleden, of het verleden tout court, te herdenken, te herinneren of te leren kennen. In concreto gaat het dan over beschermde monumenten, gebouwen die opgenomen zijn in de Inventaris van Bouwkunidg Erfgoed of gebouwen die een specifieke culturele waarde hebben, denk hierbij aan een bepaalde functies van weleer (een café, ambacht,…). ASPECTEN VAN DE CULTURELE WAARDE    

strikte monumentwaarde historische waarde kunsthistorische waarde actuele kunstwaarde



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Toegepast op Olen Een kleiner pand kan getuigen van de oorspronkelijke schaal en zo de historische diepte van een straatbeeld verstreken. De kleinschalige dorpswoningen in de Sint‐Maartenstraat zijn kunsthistorisch minder of niet waardevol. Ze zijn echter wel waardevol als historische getuige van een bepaalde periode.

10.3. Locuswaarde De locuswaarde van een gebouw komt tot stand door de mate waarin een gebouw de dorpsstructuur ondersteunt of een bepalend deel is van een groter kwalitatief geheel. Gehelen kunnen onder meer een gebouwensemble, een straatbeeld of een dorpsgezicht zijn. De locuswaarde is een waarde die geëvalueerd moet worden met betrekking tot de omgeving. ASPECTEN VAN DE LOCUSWAARDE     

articulatie structuur schaalniveau uniformiteit & morfologische samenhang streekeigenheid

Toegepast op Olen De locuswaarde kan ook tot stand komen door (veel) kleinschalige elementen. Alle elementen die het dorpskarakter versterken, hebben een grote locuswaarde, denk hierbij aan de kleinschalige dorpswoningen. Gebouwen die deel uitmaken van een homogeen of heterogeen geheel hebben een grote locuswaarde, denk hierbij aan de drie villa’s aan Dorp. Beeldbepalend gebouwen (zoals de kerk, de pastorie) hebben een grote locuswaarde omdat ze als oriëntatiepunt dienen.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

10.4. Resultaat van de afweging Tabel 2: afwegingskader voor de waardevolle gebouwen In de tabel in bijlage wordt deze afweging gemaakt voor alle gebouwen in de historische kern. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gebouwen met een grote, gemiddelde, kleine en geen erfgoedwaarde. 

Gebouwen met een grote erfgoedwaarde dienen absoluut behouden te blijven. Voor elk van deze gebouwen worden alle waardevolle en te behouden elementen opgesomd. Verbouwingen en uitbreidingen zijn mogelijk mits er rekening wordt gehouden met bepaalde randvoorwaarden. Er wordt een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving en t.o.v. het bestaande gebouw uitgevoerd (zie verder).



Gebouwen met een gemiddelde erfgoedwaarde kunnen vervangen of verbouwd worden mits het aantonen van een meerwaarde. Er wordt een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving en t.o.v. het bestaande gebouw uitgevoerd (zie verder).



Gebouwen met een kleine erfgoedwaarde kunnen vervangen of verbouwd worden mits een aantal algemene richtlijnen m.b.t. de morfologie van het dorp enz. Er wordt een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving uitgevoerd (zie verder).



Gebouwen zonder erfgoedwaarde voegen niks toe aan het dorpskarakter, en worden eerder als storend ervaren. Ze kunnen vervangen of verbouwd worden. Vervanging geniet de voorkeur. Er wordt een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving uitgevoerd (zie verder). Na deze afweging worden er 33 gebouwen in de historische kern aangeduid die een grote erfgoedwaarde hebben en dus met zeer veel respect moeten worden behandeld. Deze gebouwen worden opgenomen in de ‘zone voor wonen in waardevolle gebouwen’. Deze gebouwen kunnen niet afgebroken worden en blijven dus het huidige dorpsbeeld bepalen. Twee gebouwen vormen hierop een uitzondering, namelijk Dorp nr. 29 en 30. Vermits deze gebouwen zich in het projectgebied Woestijnroos‐Bremmeken bevinden (zie hoofdstuk 9) is het niet vanzelfsprekend om deze gebouwen te behouden en op te nemen in het totaalproject. Er wordt gestreefd naar het behoud van de twee woningen, maar een afbraak is toegelaten mits een goede motivatie. Een van de redenen zou kunnen zijn dat door de nieuwe toegangsweg van het projectgebied deze woningen zouden moeten verdwijnen. Het hele projectgebied moet namelijk



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

bereikbaar worden gemaakt via de nieuwe ventweg (zie grafisch plan). Het is nu nog niet duidelijk waar deze toegang tot het projectgebied zal komen. Dit zal afhangen van de heraanleg van de publieke ruimte (zie hoofdstuk 3.6). Indien de toegang langs de woningen kan voorzien worden, kunnen de woningen behouden blijven. Indien de toegang meer noordelijk moet voorzien worden, zullen één of twee woningen moeten verdwijnen. Een andere reden zou de economische haalbaarheid van het totaalproject kunnen zijn. Er worden 15 gebouwen aangeduid met een gemiddelde erfgoedwaarde. Deze gebouwen worden opgenomen in de ‘zone voor wonen in historische kern’.

11. KWALITEITSTOETS De kwaliteitstoets is een informatief document als bijkomende vergunningsvereiste. Voor alle gebouwen in de historische kern dient er een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving uitgevoerd. Is het gebouw in harmonie met de omgeving? Wordt het historische karakter van de kern gerespecteerd? Het gebouw wordt getoetst aan het gemiddelde, niet aan het slechtste voorbeeld. Voor de gebouwen met een grote of gemiddelde erfgoedwaarde dient er bovendien ook een kwaliteitstoets t.o.v. het bestaande gebouw uitgevoerd te worden: wat is er verbeterd, en op welk vlak?    

Architectuur (vorm, verhouding, kleur…) Veiligheid (brandveiligheid, ongezonde materialen…) Milieu (energie, water…) Comfort (licht, lucht, ruimte…)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

12. TOEPASSING ITI‐PROFIEL Het ITI profiel (zie hoofdstuk 3.6) wordt in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen door een grotere bouwdiepte toe te laten: 20m i.p.v. 17m op het gelijkvloers en 10m op de verdieping. Om de kleinschaligheid in de historische kern te bewaren, wordt er wel een maximale hoogte vastgelegd. Indien de perceelsdiepte beperkt is, dient er bovendien een minimale tuin voorzien te worden. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt er de keuze gelaten om met een klassiek of met een ITI‐profiel te werken.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

13. UITWERKING VAN HET RUP: INRICHTINGSPRINCIPES EN AAN‐ ZET STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Kaart 4: grafisch plan

In het RUP worden 12 bestemmingszones afgebakend: -

Artikel 1: zone voor publieke ruimte in de historische kern (categorie: wonen)

-

Artikel 2: zone kerk en kerktuin (categorie: gemeenschapsvoorzieningen)

-

Artikel 3: zone voor kerkhof (categorie: gemeenschapsvoorzieningen)

-

Artikel 4: zone voor pastorie met parktuin (categorie: overig groen, parkgebied)

-

Artikel 5: zone voor gemeenschapscentrum of dienstencentrum (categorie: gemeenschapsvoor‐ zieningen)

-

Artikel 6: zone voor wonen in waardevolle gebouwen (categorie: wonen)

-

Artikel 7: zone voor wonen in historische kern (categorie: wonen)

-

Artikel 8: zone voor wonen langs Dorp, Bulestraat en Tramstraat (categorie: wonen)

-

Artikel 9: zone voor wonen langs Herentalseweg en Bremmeken (categorie: wonen)

-

Artikel 10: projectzone Woestijnroos ‐ Bremmeken (categorie: wonen)

-

Artikel 11: zone voor wegenis (categorie: lijninfrastructuur)

-

Artikel 12: zone voor kerkwegels (overdruk, indicatief, niet limitatief)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 1: zone voor publieke ruimte in de historische kern (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

In de publieke ruimte in de historische kern staat de verblijfsfunctie centraal. De publieke ruimte is bovendien inzetbaar voor de organisatie van allerlei activiteiten en evenementen (kermis, markt enz.). De publieke ruimte is enkel voor bestemmingsverkeer, niet voor doorgaand verkeer. In de stedenbouwkundige studie wordt de publieke ruimte opgedeeld in verschillende Voor de historische kern wordt een hedendaagse deelruimten, namelijk ‘grasplein’, ‘gemeenteplein’, aanleg voorzien die weliswaar het historische ‘schakelplein’, ‘kerkplein’ en ‘parkeererf’ ( zie karakter van de kern ondersteunt. concepten, p.63 e.v.). Parkeren In de stedenbouwkundige voorschriften wordt er Parkeren langs de straten is toegelaten. geen onderscheid meer gemaakt tussen deze verschillende pleinen, zodat er meer flexibiliteit is Constructies bij de verdere uitwerking van het ontwerp van de De volgende constructies zijn toegelaten: publieke ruimte. Inrichting

-

-

spelinfrastructuur; tijdelijke constructies zoals tentjes, dans‐ vloer, podium enz. die er voor een be‐ paalde tijd worden geïnstalleerd; permanente luifel; technische noodzakelijke elementen (in functie van rioleringen, leidingen);

Het gemeenteplein Het ‘gemeenteplein’ wordt sterk vergroot door de verbinding Sint‐Maartenstraat‐Bulestraat te supprimeren. Dit biedt enorm veel mogelijkheden naar de organisatie van feesten en evenementen toe, maar ook wanneer er geen activiteiten doorgaan op het plein, moet de verblijfskwaliteit



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

-

wegwijzers en informatieborden; verlichtingsarmaturen; zitbanken; bushalte; fietsenstallingen; standbeeld; gedenktekens; artistieke werken.

er hoog zijn. Het plein mag geen grote, kale vlakte worden. Er wordt voorgesteld om het plein5 ‘op te laden’ met een paviljoen, een fontein/waterspeelvlak en een pomp6. Het schakelplein Het schakelplein vormt een schakel tussen het grasplein en het gemeenteplein.

Het kerkplein Een groot deel van het plein moet vrij zijn van De ruimte voor de kerk tussen de Sint‐ constructies zodat het plein vrij blijft voor het Maartenstraat en de Processieweg wordt plaatsen van tijdelijke constructies zoals tenten, heraangelegd als ‘kerkplein’ of ‘ceremonieplein’, met ruimte voor terrasjes en voor het uitrollen dansvloeren, podium... van een ‘rode loper’ bij ceremoniën in de kerk. Ook de straten in de historische kern maken deel uit van deze zone. De Sint‐Maartenstraat, de Processieweg, de straten rond het dorpsplein worden van gevel tot gevel hedendaags heraangelegd in materialen (bv. gezaagde kassei, greskassei, porfier, …) die het historische karakter van de kern ondersteunt. 5

eventueel ook met een bushalte en een (overdekte) fietsenstalling, verder te onderzoeken (zie opmerking kwaliteitskamer) Langs de gewestweg bevindt zich momenteel een bushalte ter hoogte van de bestaande parking, het toekomstige ‘schakelplein’. Om het beoogde levendige karakter van het gemeenteplein te ondersteunen, wordt er voorgesteld om deze bushalte naar het gemeenteplein te verplaatsen. Ook dient hier een voldoende grote (overdekte) fietsenstalling te worden voorzien. Zowel de bushalte als fietsenstalling kunnen onder een luifel worden georganiseerd die het gemeenteplein buffert naar de N152 toe. 6

Het gaat hier om een replica van de historische pomp. De historische pomp bevond zich tegenover het gemeen‐ tehuis.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Deze zijn comfortabel voor fietsers en voetgangers en hebben een goede verkeersweerstand. Er wordt hier gemengd verkeer beoogd, wat inhoudt dat automobilisten en fietsers dezelfde weg gebruiken. Binnen de historische kern is de zwakke weggebruiker heer en meester, de auto is er te gast. Bij een heraanleg van de Sint-Maartenstraat van gevel tot gevel, is er op de stoepen ruimte voor terrasjes. De Sint‐Maartenstraat biedt 130 lm voor het plaatsen van kermis of markt. Gras (zie symbolische aanduiding grafisch plan, Het grasplein wordt een rustpunt binnen de actieve kern. De verblijfsfunctie staat hier indicatief). centraal. Deze zone kan niet verhard worden, en wordt Om het unieke groene kader rondom het omzoomd met lindebomen. grasplein te kunnen vrijwaren, kan het niet langer Door deze zone kunnen wandel‐ en fietspaden worden ingeschakeld als evenementenweide. Het aangelegd worden in waterdoorlatende grasplein kan enkel gebruikt worden om in het materialen. gras te zitten, om over te wandelen en te fietsen, In deze zone zijn geen constructies toegelaten. om op te spelen… Bomen (zie symbolische aanduiding grafisch plan, De bestaande grote bomen op het gemeenteplein blijven als relicten van het verleden behouden. indicatief). De bestaande grote bomen moeten behouden Aan de oost‐ en westzijde van het schakelplein worden nieuwe lindebomen aangeplant zodat het blijven. groene kader rondom vervolledigd worden. De Bijkomende nieuwe bomen moeten aangeplant bestaande leilinden langs de N152 worden indien worden om het groene kader rondom het mogelijk vervangen door solitaire bomen. dorpsplein te vervolledigen. Er wordt bovendien voorgesteld om in de Sint‐ De jonge bomen langs de huidige verbinding Maartenstraat ter hoogte van de kerktuin een rij tussen de St. Maartenstraat en de Bulestraat



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

kunnen worden verwijderd.

bomen aan te planten. Deze bomenrij is als een extensie van de kerktuin over de rijweg heen, en werkt bovendien als visuele link met het dorpsplein. Dit dient verder bekeken te worden in het ontwerp van de publieke ruimte. In geval van verharding rond bestaande bomen, moet de diameter van de boomvakken voldoende groot zijn (minimum 3m diameter).

Paviljoen (zie symbolische aanduiding grafisch De plek bij de voormalige dries waar zich ooit een plan, indicatief) café bevond is ideaal voor de inplanting van een paviljoen. Deze centrale locatie heeft de gehele Op het gemeenteplein is het toegelaten een kern als decor en vormt een mooie beëindiging multifunctioneel paviljoen7 (zie symbolische van de Sint‐Maartenstraat. Toch mag dit paviljoen weergave grafisch plan) te voorzien. geen visuele obstructie vormen die de ruimtelijke Het is echter ondergeschikt aan het open karakter samenhang van de historische kern verstoort. van het plein, en heeft een maximale oppervlakte Daarom wordt een transparante constructie van 110 m². voorgesteld. Het wordt een multifunctioneel Het paviljoen kan gebruikt worden voor socio‐ paviljoen dat gebruikt kan worden als bar, culturele activiteiten. Het beheer gebeurt door de tentoonstellingsruimte (bv. Olense kartoenale, kunsthappenings), vergaderruimte, toeristisch gemeente. infopunt Keizer Karel in Olen… Kortom, het paviljoen moet een verlengstuk van het openbaar domein vormen. Het wordt beheerd door de gemeente en kan worden gehuurd door jong en oud, verenigingen, kunstenaars… Bij evenementen op het plein kan het dienen als verdeelpunt voor elektriciteit. Dit paviljoen kan 7

Definitie paviljoen: lichtgebouwd huisje of overdekte stellage in parken, op feestterreinen).



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

een echte ‘landmark’ worden voor de gemeente. Een multifunctioneel paviljoen kan zijn: een transparante constructie van +‐ 110 m² met volgende functies:     

Bar: 25 m² Berging: 10m² Toeristisch infopunt: 15 m² Sanitair: 2 wc’s waarvan 1 gehandicapten: 10 m² Tentoonstellingsruimte/vergaderruimte: 50m²

Waterelement (zie symbolische aanduiding De waterpomp en de ‘drie potten van Olen’ kunnen een plaats krijgen op het vernieuwde grafisch plan, indicatief) plein. Als referentie naar het verleden van deze Op het plein kunnen er één of meerdere plek kan, op de plaats waar zich vroeger de waterelementen voorzien worden. drinkplaats voor vee bevond, bijvoorbeeld een waterspeelvlak voor kinderen worden ingericht. Op dit speelvlak kunnen de potten als waterbron/fontein worden geïntegreerd. De potten vormen hier een duidelijk herkenningspunt en rustpunt voor fietsers en andere toeristen die het centrum van Olen doorkruisen. Bij festiviteiten op het plein kan de fontein gewoon worden drooggelegd, zodat ze bewandelbaar wordt en mee kan worden ingeschakeld als nuttige oppervlakte.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 2: zone voor kerk en kerktuin (categorie: gemeenschaps‐ en nutsvoorzieningen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

Voor elke aanpassing aan het monument (zowel interieur als exterieur) dient volgens artikel 3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 17 november 1993 tot bepaling van de algemene voorschriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads‐en dorpsgezichten (met latere wijzigingen) een machtiging te worden gevraagd.

De parochiekerk Sint‐Martinus, die een beschermd monument is, heeft vandaag een openbare kerkfunctie. Het wijzigen van de functie naar een andere gemeenschapsfunctie is toegestaan op voorwaarde dat:  

de nieuwe functie de erfgoedwaarde Onderhoudswerken: Volgens Artikel 2 van het ongeschonden laat of ze verhoogt; Besluit van 17 november 1993 is “De eigenaar of vruchtgebruiker van een monument verplicht zorg de goede ruimtelijke ordening niet wordt te dragen voor de instandhouding en het geschaad. onderhoud.” Functiewijzigingen kunnen oa. enkel worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. In de motivering zal hierbij aan de volgende aspecten aandacht geschonken worden: -

de invloed van het gebruik op te verwach‐ ten gebruikers, bewoners of bezoekers; de invloed van het gebruik op het mobili‐ teitsaspect; de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving aanwezige functies; de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving vastgelegde bestemmin‐



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

gen; de relatie met het landschappelijke aspect en het ruimtelijk beeld; - het al dan niet geschikt zijn van het ge‐ bouw voor het nieuwe gebruik; - de watertoets. Iedere aanvraag wordt onderworpen aan het bindend advies van de bevoegde administratie voor Erfgoed zodat kan gestreefd worden naar een ontwerp dat in overeenstemming is met het historisch belang van de gebouwen. -

Inrichting De parochiekerk Sint‐Martinus blijft bewaard. Uitbreiding, onderhouds‐, instandhoudingswerken en verbouwingswerken zijn toegelaten.

Uit historisch onderzoek is gebleken dat de kerkmuur vroeger hoger was. Omwille van een beter zicht op de kerk werd de muur verlaagd tot het huidige peil.

Er wordt voorgesteld om de hoogte van het lage deel van de kerkmuur langs de Sint Maartenstraat De volgende constructies zijn hier toegelaten: te verhogen tot dezelfde hoogte als het hoge deel - tijdelijke constructies zoals een kerststal (oorspronkelijke hoogte circa 1,2 m) aan de - technische noodzakelijke elementen (in voorzijde van de kerk. functie van rioleringen, leidingen); Er wordt bovendien voorgesteld om rond de kerk - verlichtingsarmaturen; een bloementuin aan te planten. De bloementuin - zitbanken; vormt enerzijds een contrast met de stenige - standbeeld; ruimte rondom (kerkplein en Sint‐Maartenstraat) - gedenktekens; en anderzijds zorgt voor de symbolische weergave - artistieke werken. van het leven in contrast met het kerkhof. De bloementuin vormt een mooi decor voor de diensten (trouwen, begraven, communie) in de kerk. Dit wordt verder uitgewerkt in het ontwerp van de publieke ruimte.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 3: Zone voor kerkhof (categorie: gemeenschaps‐ en nutsvoorzieningen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

Groene openbare ruimte met begraaffunctie. Inrichting

De gemeente wenst een afscheidsruimte te voorzien op het kerkhof.

Door het gebied kunnen wandelwegen aangelegd Het gebouwtje heeft een oppervlakte van 43 m² worden in waterdoorlatende materialen. (6m*7,25m) en een hoogte van 3 m. De volgende constructies zijn in het kerkhof toegelaten, enkel mits in acht neming van de Zie hoofdstuk 3.6.5 onderstaande regels: - technische noodzakelijke elementen (in functie van rioleringen, leidingen); - alle constructies die noodzakelijk zijn voor het goed functioneren van het kerk‐ hof en beperkt zijn in oppervlakte (bij‐ voorbeeld overdekte afscheidsruimte, muur voor urnes, afvalcontainer) - wegwijzers en informatieborden; - verlichtingsarmaturen; - zitbanken; - standbeeld; - gedenktekens; - artistieke werken. De materialen van de installaties en constructies moeten in harmonie zijn met de omgeving en een sober beeld waarborgen. Constructies bevinden zich op minimum 3m van



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

de zonegrens en hebben een maximale hoogte van 4m. Het plaatsen van verlichting is binnen de zone toegelaten in functie van de veiligheid en het gebruik van het kerkhof. De best beschikbare technieken moeten worden gekozen om strooilicht te vermijden.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 4: zone voor pastorie met parktuin (categorie: overig groen, parkgebied) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

De pastorie met tuin blijft een openbare functie Deze zone bestaat uit twee delen. Het deel vervullen. binnen de walgracht met de pastorij heeft een semi‐openbaar karakter. Het deel aan de achterzijde van de pastorij heeft een publiek karakter. Inrichting

De pastorie die een beschermd monument is, blijft Voor restauratiewerken dient een machtiging te bewaard. Uitbreiding, onderhouds‐, worden aangevraagd aan het Agentschap instandhoudingswerken en verbouwingswerken Onroerend Erfgoed. zijn toegelaten. Hoewel de tuinmuur en de monumentale poort De tuinmuur en de monumentale poort dienen niet opgenomen zijn in de bescherming van 1953, dienen ze bewaard te worden. bewaard te worden. De niet bebouwde delen en de niet verharde delen Vermits de parktuin een groene oase is rond de pastorij, beeldbepalend is voor de kern, en dienen een parkachtig karakter te hebben. biologisch waardevolle elementen bevat, moeten Door het gebied kunnen een beperkt aantal het karakter en de biologisch waardevolle wandelwegen aangelegd worden, rekening elementen maximaal behouden blijven: houdend met de biologisch waardevolle fauna en flora die er in het gebied voorkomen. Deze “Rechts van de ingang van de pastorij begint een wandelwegen worden in natuurlijke en hofgracht, die het goed gedeeltelijk omzoomt en waterdoorlatende materialen (bv. dolomiet, er ook middendoor loopt. Langs de buitenkant stenen met brede voegen) uitgevoerd. wordt deze gracht omzoomd door frisse bomen. De gracht, die het goed dwarst, vormt als het In deze zone kunnen enkel parkvoorzieningen een ware een enige waterdreef. Van het tweede deel plaats krijgen die in functie van de parktuin staan



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

en een beperkte oppervlakte en een beperkt volume hebben, en dit al rekening houdend met de biologisch waardevolle fauna en flora die er in het gebied voorkomen. Volgende parkvoorzieningen zijn mogelijk:

naar het eerste leidt een bruggetje.

Het tweede deel van de pastorijtuin is prachtig en bevat een rijkdom aan stoere bomen, die er allen nog fris en fleurig uitzien. We merken daarop: Amerikaanse eik, enkele essen, vele - zitbanken; esdoorns, hazelaars, iepen, hagebeuk, hulst. - verlichtingsarmaturen; Twee reuzen spannen de kroon: een eik, en een - houten structuren die klimplanten bege‐ plataan: uitzonderlijk mooie bomen met stoere leiden; stam en evenwichtige forse kroon. - speeltoestellen; Het eerste deel van het goed is eerder kaal en - informatieborden; bevat enkele fruitbomen. Waar geen hofgracht - petanquebanen; is, scheidt een verweerde muur de tuin van het - standbeelden; dorpsplein.” - gedenktekens; - artistieke werken. In de zone binnen de walgracht wordt het histori‐ sche karakter van de parktuin zoveel mogelijk her‐ steld.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 5: zone voor gemeenschapscentrum of dienstencentrum (categorie: gemeenschaps‐ en nutsvoorzieningen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

Deze zone kan ingevuld worden met een hoofd‐ en nevenfunctie. De hoofdfunctie is een gemeenschapsfunctie. Naast deze hoofdfunctie is de nevenfunctie wonen toegelaten. Maximaal 40% van de vloeroppervlakte kan ingenomen worden door wonen. Inrichting

De totale bebouwde oppervlakte van deze Het hoofdgebouw heeft vandaag een bebouwde oppervlakte van ca.300 m² en bestaat uit twee zone bedraagt maximaal 450 m². bouwlagen met zadeldak. In deze zone worden er maximaal twee Tabel: Oppervlakte bestaande toestand volumes opgetrokken. Het gebouw of de gebouwen worden in een groen kader ingeplant.

Vorm van de gebouwen

Parochiezaal Bestaande woning TOTAAL

De bestaande woning kan behouden, afgebroken, verbouwd of uitgebreid worden.

Bebouwde oppervlakte (m²) 325 90

Vloerop‐ pervlakte (m²) 650 180

415

830

V deel t.o.v. V geheel 22% 78%

Indien de bestaande woning wordt afgebroken, dient er ofwel tegenaan



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

gebouwd te worden, ofwel dient de blinde Onder het dak zijn volwaardige wooneenheden gevel op een kwalitatieve manier te toegelaten. Het gebouw zal haar grootschalig karakter worden afgewerkt met een gevelmateriaal. dus behouden en eventueel nog versterken. Het gebouw of de gebouwen bestaan uit maximum twee bouwlagen. De dakvorm is vrij. Het ‘dak’ kan worden opgevat als een terugspringende 3de bouwlaag (set back) die binnen de contouren van een traditionele dakhelling blijft. Platte daken worden uitgevoerd als groendaken.

De bestaande woning heeft vandaag een bebouwde oppervlakte van ca. 90m². Deze kan dienst doen als conciërgewoning of als opvangwoning voor vluchtelingen (in het kader van Locale Opvang initiatieven (LOI).

Het gebouw dient respect te hebben voor de omgeving. Het dient bovendien in een groen kader te worden Het is toegelaten een volwaardige ingepast aansluitend bij het naastliggende buurtparkje. woonverdieping te voorzien onder het Indien er een gebouw aan de straatzijde wordt voorzien, dakvolume. Dakkapellen, uitstekende mag dit geen volledig aaneengesloten gevel aan de balkons en erkers zijn toegelaten voor straatzijde hebben. Dit zou te grootschalig zijn in de zover ze een architecturale meerwaarde Herentalse weg. bieden en de omgeving niet schaden. Een volledig aaneengesloten gevel aan de straatzijde is niet toegelaten. Parking In deze zone kan een parking voorzien worden op maximaal 50% van de terreinoppervlakte. De parking wordt groen ingekaderd. De ondergrond bestaat uit waterdoorlatende verharding.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 6: zone voor wonen in waardevolle gebouwen (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

De gebouwen in deze zone zijn bestemd voor:

Deze zone bestaat uit:

        

wonen; vrije beroepen; detailhandel; diensten; horeca; kleine ambacht; sociaal – culturele inrichtingen; openbare nutsvoorzieningen; toeristische voorzieningen.

‐

gebouwen opgenomen in de Inventaris Onroerend Erfgoed

‐

andere waardevolle gebouwen, geselecteerd op basis van het afwegingskader (zie p. 72 en ‘Tabel 2: afwegingskader voor de waardevolle gebouwen’ in bijlage)

Meer in detail:

Een detailhandelszaak heeft een maximale bruto‐ Olen‐centrum bevat een aantal zeer waardevolle gebouwen. De onderstaande zijn opgenomen in vloeroppervlakte van 400 m². de Inventaris van Onroerend erfgoed. Ze moeten Deze functies zijn toegelaten voor zover ze absoluut bewaard blijven: verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. en voormalige  Gemeentehuis Ze mogen de normale woonfunctie niet in het onderwijzerswoning (Dorp 1) gedrang brengen.  Alleenstaand dubbelhuis (Dorp nr. 32)  Alleenstaand burgerhuis (Dorp nr. 33)  Alleenstaande burgerhuis (Dorp nr. 34)  Dubbelhuis (Sint‐Maartenstraat 1)  Dubbelhuis (Herentalseweg 2)  Bibliotheek (Dorp 15)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Naast deze gebouwen, zijn er ook een aantal waardevolle gebouwen die niet op de Inventaris Onroerend Erfgoed staan, maar die evenzeer een meerwaarde betekenen voor de historische kern van Olen. Ze zijn beeldbepalend voor de historische kern. Het gaat bijvoorbeeld om kleinschalige gebouwen (individueel of in reeks) die refereren naar het kleinschalig dorpsbeeld van weleer. (zie p. 72 en ‘Tabel 2: afwegingskader voor de waardevolle gebouwen’ in bijlage) De mogelijkheden van de gewestplanbestemming ‘woongebied’ worden hier voor het grotendeel gevolgd. ‘De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal‐culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.’ Inrichting

Er wordt geen aparte woning voorzien onder het dak op de tweede verdieping. Het komt er dus Toegelaten werken vooral op aan om geen volwaardige Afbraak is niet mogelijk. Onderhouds‐, woonverdieping (inbegrepen dakuitbouwen, instandhoudings‐ en verbouwingswerken binnen terrassen, grote ramen e.d.) uit te bouwen onder het bestaande bouwvolume zijn toegelaten. Alle het dak. werken zijn in harmonie met de omgeving, en



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

respecteren het historische karakter van de kern. Een beperkte uitbreiding aan de achterzijde is toegelaten zolang dit in respect is met het historische karakter van het gebouw en de omgeving. De oppervlakte van uitbreiding bedraagt maximaal 25% van de oppervlakte van het hoofdgebouw.

Er wordt een kwalitatieve tuin (onverharde groene ruimte) voorzien. Per gebouw zijn maximaal twee wooneenheden toegelaten. Het is niet toegelaten een volwaardige woonverdieping te voorzien onder het dak. Nieuwe dakkapellen, uitstekende balkons en erkers zijn niet toegelaten. Behoud waardevolle elementen Voor de gebouwen in deze zone wordt een Het behoud van de waardevolle elementen staat maximaal behoud van de waardevolle elementen niet op zich, maar wordt bekeken in het gebouw of kenmerken van het pand of perceel opgelegd. als één geheel. Er wordt tevens rekening De historische, architecturale, industrieel‐ gehouden met de hedendaagse normen en noden archeologische, socio‐culturele, die van toepassing zijn voor de huidige wetenschappelijke, artistieke of volkskundige bestemming van het pand. waarde van het pand of perceel moet behouden blijven. Hoewel het aanbrengen van isolatie, of het plaatsen van zonnepanelen wel een meerwaarde De waardevolle elementen of kenmerken kunnen heeft op milieuvlak, betekent dit niet noodzakelijk zijn: de bouwperiode of stijl, het gevelmateriaal, een meerwaarde op architecturaal vlak. de gevelgeleding, de aanwezige plinten, Gebouwen die op de Inventaris van Onroerend speklagen en geprononceerde druiplijsten, erfgoed staan, mogen bovendien afwijken van de poortomlijstingen, deuromlijstingen, verticale normen op het gebied van energieprestatie en



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

raamomlijstingen, sluitstenen en uitgewerkte lateien, hoekbanden, balkons, erkers, puntgevels, dakkapellen en eventuele bijzondere kenmerken zoals een ingewerkt wapenschild, een waardevolle achtergevel, interieurelementen…

binnenklimaat voor zover die afwijking nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden.

De huidige kroonlijsthoogte moet behouden blijven. Het toebrengen van permanente schade aan deze gebouwen en/of afbraak is niet toegestaan. Materialen

Alle natuurlijke materialen uit minerale of plantaardige grondstoffen (zoals baksteen, leisteen, pannen, pleister, hout enz.) mogen in principe gebruikt worden als ze in harmonie zijn met het historische karakter van het gebouw. Het buitenschrijnwerk aan de voorzijde bestaat uit hout.

Hoewel alle natuurlijke materialen uit minerale of plantaardige grondstoffen toegelaten zijn, is het niet wenselijk om een hele gevel in hout te maken bv. Er is een verschil tussen een hele gevel in een ander materiaal, of een deel. Een stukje gevel in hout bijvoorbeeld zou wel een meerwaarde kunnen geven. Een hele gevel in hout niet.

Bijgebouwen De oppervlakte van nieuwe bijgebouwen is beperkt tot 10% van de perceelsoppervlakte met een maximum 50 m².

Kwaliteitstoets (informatief document bijkomende vergunningsvereiste)

als

Er wordt een kwaliteitstoets t.o.v. de omgeving uitgevoerd. Is het gebouw in harmonie met de omgeving? Wordt het historische karakter van de



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

kern gerespecteerd? Het gebouw wordt getoetst aan het gemiddelde, niet aan het slechtste voorbeeld. Er wordt bovendien een kwaliteitstoets uitgevoerd t.o.v. het bestaande gebouw: wat is er verbeterd, en op welk vlak? 

Architectuur (vorm, verhouding, kleur…)



Veiligheid (brandveiligheid, ongezonde materialen…)



Milieu (energie, water…)



Comfort (licht, lucht, ruimte…)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 7: zone voor wonen in historische kern (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming



        



wonen; vrije beroepen; handel; diensten; horeca; kleine ambacht; sociaal – culturele inrichtingen; openbare nutsvoorzieningen; toeristische voorzieningen.

gebouwen binnen de historische kern (zie con‐ cepten p. 67) die niet tot artikel 2, 4 of 6 beho‐ ren.

Een detailhandelszaak heeft een maximale bruto‐vloeroppervlakte van 400 m²; Deze functies zijn toegelaten voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Ze mogen de normale woonfunctie niet in het gedrang brengen. Inrichting

De kleinschalige bebouwing in de historische kern is zo typisch dat deze zoveel mogelijk moet worden Onderhouds‐ en instandhoudingswerken, behouden. verbouwingswerken, uitbreiding, afbraak en nieuwbouw zijn toegelaten, mits het aantonen Een uitstekend voorbeeld van een hedendaagse invulling op schaal van de historische kern is de Toegelaten werken



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

van een meerwaarde.

woning op de Sint‐Maartenstraat.

Per gebouw zijn maximaal twee wooneenheden toegelaten op voorwaarde dat de perceelsbreedte minimaal 7 m breed is. Het is niet toegelaten een volwaardige woonverdieping te voorzien onder het dak. Vorm De bestaande percelering dient te worden gerespecteerd. Bij nieuwe (invul)projecten moet rekening worden gehouden met de schaal en verschijningsvorm van de historische bebouwing, nieuwe architectuur moet er aansluiting bij zoeken.

Om deze kleinschaligheid te behouden is het niet toegelaten om onder het dak een afzonderlijke wooneenheid onder te brengen. Enkel slaapkamers, bergingen, badkamers e.d. zijn toegelaten.

Nieuwe (invul)projecten bestaan uit aaneengesloten bebouwing met maximum twee bouwlagen en een zadeldak, met een nok evenwijdig met de straat.  De kroonlijst sluit aan op de kroonlijst van de buren en bedraagt maximaal 7,2 m. 

Indien ITI profiel: de bouwdiepte be‐ draagt maximaal 20 m op het gelijk‐ vloers en maximaal 10 m op de verdie‐ ping. De dakbasis is gelijk aan de bouw‐ diepte van de verdieping.



Indien klassiek profiel: de bouwdiepte

Als er een nieuwe huizenrij of gebouwengroep wordt opgericht gaat de voorkeur uit naar de toepassing van het ITI‐profiel: de bouwdiepte kan dus 20 m i.p.v. 17 m bedragen op het gelijkvloers, behalve als de perceelsdiepte beperkt is. In dat geval moet er toch een minimale tuin voorzien



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

bedraagt op het gelijkvloers maximaal 17m en maximaal 13m op de eerste verdieping. De dakbasis is maximaal 9m, eventuele meerdiepte wordt plat afge‐ dekt.

 





Er wordt een kwalitatieve tuin (onver‐ harde groene ruimte) voorzien. Dakvorm: zadeldak met de nok even‐ wijdig met de straat, met een maximale helling van 45° en een max. Nieuwe dakkapellen, uitstekende bal‐ kons en erkers aan de voorgevel zijn niet toegelaten. Er worden geen garagepoorten in de gevel toegelaten

Materialen 

worden.

Als het gebouw aansluit bij een waarde‐ vol gebouw, dan moet het gekozen ma‐ teriaal in harmonie zijn met het materi‐ aal van het naastgelegen waardevol ge‐ bouw

Gebouwen die aansluiten op gebouwen die zich in de zone voor waardevolle gebouwen bevinden, mogen er niet mee in contrast zijn. Een hedendaagse invulling die in harmonie is met de historische kern, is gewenst. Er is namelijk een subtiel evenwicht tussen iets hedendaags en iets contrasterend.



Het buitenschrijnwerk (ramen en deu‐ Bij voorkeur worden de gevels opgetrokken in ren) aan de voorzijde bestaat uit hout. baksteen. Andere materialen kunnen een aanvulling vormen. Er is namelijk een verschil Bijgebouwen tussen een hele gevel in een ander materiaal, of De oppervlakte van nieuwe bijgebouwen is een deel. Een stukje gevel in hout bijvoorbeeld zou beperkt tot 10% van de perceelsoppervlakte wel een meerwaarde kunnen geven. Een hele gevel met een maximum 50 m². in hout niet.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Kwaliteitstoets (informatief document bijkomende vergunningsvereiste)

als

Bij elke bouwaanvraag wordt een kwaliteitstoets (informatief document) t.o.v. de omgeving uitgevoerd. Is het gebouw in harmonie met de omgeving? Wordt het historische karakter van de kern gerespecteerd?



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 8: zone voor wonen langs Dorp, Bulestraat en Tramstraat (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming



        



wonen; vrije beroepen; handel; diensten; horeca; kleine ambacht; sociaal – culturele inrichtingen; openbare nutsvoorzieningen; toeristische voorzieningen.

 

de straatwand langs het Dorp ter hoogte van het parkeerplein de straatwand aan de noordzijde van de Bu‐ lestraat de straatwanden in het zuidelijk deel van de Tramstraat

Een detailhandelszaak heeft een maximale bruto‐ vloeroppervlakte van 400 m². Deze functies zijn toegelaten voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Ze mogen de normale woonfunctie niet in het gedrang brengen. Inrichting

De bebouwingswand langs Dorp en de Bulestraat sluit ruimtelijk aan op de zone voor wonen in Toegelaten werken waardevolle gebouwen (artikel 6). Het zijn echter Onderhouds‐ en instandhoudingswerken, twee straatwanden die geen onderdeel vormen verbouwingswerken, uitbreiding, afbraak en van het historische beeld (vandaag en in de nieuwbouw zijn toegelaten. toekomst niet). Hier worden dus meer Nieuwe meergezinsgebouwen zijn toegelaten met mogelijkheden gegeven om te bouwen (hoger,



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

een maximum van 6 woongelegenheden per gebouw/volume. Een meergezinsgebouw heeft een maximale aaneengesloten gevel van 20 m lengte. Indien meerdere kavels worden samengenomen om 1 nieuw meergezinsgebouw te realiseren, moeten de perceelsgrenzen duidelijk afleesbaar zijn in de architectuur. De verticale verdeling dient ook in nieuwe meergezinswoningen duidelijk afleesbaar te zijn in de architectuur. Het is niet toegelaten een volwaardige woonverdieping te voorzien onder het dak. Blinde gevels moeten worden afgewerkt in het gevel‐ of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt, tenzij het een wachtgevel betreft. Deze laatste wordt afgewerkt met duurzame materialen die de waterdichtheid van de scheidingsmuren verzekeren en die in harmonie zijn met de omgeving. Bij het aanbouwen worden de niet afgewerkte delen van wachtgevels afgewerkt door de bouwheer die het laatst bouwt.

meergezinsgebouwen zijn toegelaten). De straatwanden langs het zuidelijk deel van de Tramstraat bestaan uit open, halfopen en gesloten bebouwing. Deze straat bestond in het verleden voornamelijk uit open bebouwing. Enkele jaren geleden is het binnengebied tussen de Tramstraat en de Kattenstraat opgevuld met een grootschalig inbreidingsproject. De toegang hiervan bevindt zich ter hoogte van de Tramstraat. Zeer recent is er aan de overzijde een meergezinsgebouw met 6 wooneenheden gebouwd. Deze straat is dus aan het veranderen. Deze verandering past in onze visie. De mogelijkheden voor het wonen worden hier vergroot: meergezinswoningen zijn toegelaten. In de toekomst kan de open bebouwing plaats maken voor halfopen of gesloten bebouwing.

Het zijn de enige drie straatwanden waar meergezinsgebouwen zijn toegelaten in het centrum van Olen. Meergezinswoningen zijn toegelaten omdat hier al meergezinswoningen aanwezig zijn en het beeld niet wordt gedomineerd door de historische lage bebouwing die elders in de kern aanwezig is. Het blijft echter belangrijk dat de gebouwen in deze zone niet te grootschalig worden waardoor er een te groot contrast zou ontstaan met de aangrenzende zones.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Vorm

Nieuwe bebouwing bestaat uit aaneengesloten of halfopen bebouwing met maximum twee bouwlagen en een zadeldak, met een nok evenwijdig met de straat.



De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 7,2 m



Indien ITI profiel: de bouwdiepte bedraagt maximaal 20 m op het gelijkvloers en maximaal 10 m op de verdieping. De dak‐ basis is gelijk aan de bouwdiepte van de verdieping.



Als er een nieuwe huizenrij of gebouwengroep wordt opgericht gaat de voorkeur uit naar de toepassing van het ITI‐profiel: de bouwdiepte kan dus 20 m i.p.v. 17 m bedragen op het gelijkvloers, behalve als de perceelsdiepte beperkt is. In dat Indien klassiek profiel: de bouwdiepte be‐ geval moet er toch een minimale tuin voorzien draagt op het gelijkvloers maximaal 17m worden. en maximaal 13m op de eerste verdie‐ ping. De dakbasis is maximaal 9m.



Er wordt een kwalitatieve tuin (onverhar‐ de groene ruimte) voorzien.



Dakvorm: zadeldak met de nok evenwijdig met de straat, met een maximale helling van 45°.

Bijgebouwen De oppervlakte van nieuwe bijgebouwen is beperkt tot 10% van de perceelsoppervlakte met een maximum 75 m².



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 9: zone voor wonen langs Herentalseweg en Bremmeken (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

De hoofdbestemming voor deze zone is wonen*.


Als nevenfunctie zijn volgende functies toegelaten:  vrije beroepen;  diensten;  horeca;  kleine ambacht; Deze nevenfuncties zijn toegelaten voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Ze mogen de normale woonfunctie niet in het gedrang brengen.



De straatwand ten westen van het Bremmeken



De twee straatwanden Herentalseweg



Een klein stukje van de Tramstraat

van

de

Op perceel 253 x bevindt zich een horecazaak waarbij horeca de hoofdfunctie is en wonen de nevenfunctie. De hoofdfunctie horeca kan hier blijven bestaan. Op andere plaatsen is horeca slechts als nevenfunctie toegelaten in deze zone.

*Uitzondering: de bestaande horecazaak (met horeca als hoofdfunctie en wonen als nevenfunctie) in de Herentalseweg (perceel 253 x) kan blijven bestaan. De huidige schaal van de horecagedeelte kan niet vergroot worden. Inrichting Toegelaten werken

Gezien er braakliggende percelen in het gebied Onderhouds‐ en instandhoudingswerken, voorkomen en het straatbeeld dus niet volledig verbouwingswerken, uitbreiding, afbraak en is, dient dit vervolledigd te worden. nieuwbouw zijn toegelaten. Het huidige beeld van de Herentalseweg Per gebouw zijn maximaal twee wooneenheden (alleenstaande villa’s met grote voortuinen)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

toegelaten. Twee wooneenheden zijn slechts moet behouden blijven. Naast open bebouwing toegelaten op voorwaarde dat de perceelsbreedte wordt hier ook halfopen bebouwing toegelaten. Het is wel belangrijk dat er een diepe minimaal 7 m breed is. voortuinstrook aanwezig is die mee bijdraagt Het is niet toegelaten een volwaardige aan het groene karakter van de straat. woonverdieping te voorzien onder het dak. Vorm Nieuwe bebouwing bestaat uit halfopen of open bebouwing:  Maximum twee bouwlagen + dak  De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 7,2m.  Indien ITI‐profiel: de bouwdiepte bedraagt maximaal 20m op het gelijkvloers en maximaal 10 m op de verdieping.  Indien klassiek profiel: de bouwdiepte be‐ draagt op het gelijkvloers maximaal 17m en maximaal 13m op de eerste verdieping. De dakbasis is maximaal 9m. 

Dakvorm: vrij, maar in harmonie met de omgeving. Plaatsing  Voorgevelbouwlijn: 6 m van de rooilijn of 12 m uit de as van de weg.  Zijgevels op de perceelsgrens of op 3m van de perceelsgrens. Bijgebouwen De oppervlakte van nieuwe bijgebouwen is beperkt tot 10% van de perceelsoppervlakte met een maximum 75 m².



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 10: projectzone Woestijnroos ‐ Bremmeken (categorie: wonen) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Het projectgebied wordt opgedeeld in twee Deze zone bestaat uit: subzones, namelijk subzone ‘Dorp’ en subzone De grote onbebouwde percelen tussen het ‘binnengebied’ (zie indicatieve aanduiding, Bremmeken en Dorp ter hoogte van Woestijnroos grafisch plan). en de CM. De grens tussen deze subzones kan flexibel opgevat worden. De subzone ‘binnengebied’ dient wel voldoende groot te zijn zodat een kwalitatieve inrichting mogelijk is. De oppervlakte van deze subzone bedraagt daarom minstens 6.000m². Bestemming In de subzone ‘binnengebied’ (zie indicatieve aanduiding, grafisch plan) is enkel wonen mogelijk. In de subzone ‘Dorp’ (zie indicatieve aanduiding, grafisch plan) is de toegelaten hoofdbestemming wonen. Volgende nevenfuncties zijn hier mogelijk:       

vrije beroepen; handel; diensten; horeca; sociaal – culturele inrichtingen; openbare nutsvoorzieningen; toeristische voorzieningen.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Er zijn maximaal 3 detailhandelszaken met elk een maximale bruto‐vloeroppervlakte van 400 m² toegelaten. Fasering De voorkeur gaat uit naar een realisatie van de gehele projectzone. Fasering is mogelijk.

Het project wordt wellicht in 2 fasen gerealiseerd omdat het gebouw van Woestijnroos (perceel 546L) de volgende 6 jaar nog verhuurd is.

Wedstrijd Het project dient volgens een globaal concept Voor de inrichting van het projectgebied wordt er voor het geheel ontworpen te worden. Het kan een ontwerpwedstrijd georganiseerd met een onafhankelijke jury. wel gefaseerd ontwikkeld worden. Het voorstel van inrichting (zie hoofdstuk 9 p. 71) dient als toetsingskader voor de ontwerpwedstrijd.

Inrichting Concept voor het geheel

Woningdichtheid en ‐typologie Er worden 25 à 40 woningen/ha voorzien.

Het projectgebied Woestijnroos‐Bremmeken vormt een schakelbouwblok tussen de kern en de rand Er wordt een verscheidenheid aan woningtypes van Olen‐Centrum. Het vormt de overgang tussen en woninggroottes voorzien. de strook langs de N152 met waardevolle woningen en aaneengesloten bebouwing en een



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

woonwijk met ééngezinswoningen.

alleen

vrijstaande

Er wordt een verscheidenheid aan woningtypes en woninggroottes voorzien. Zowel voor alleenstaanden, koppels als gezinnen met kinderen. Zowel voor jong als oud. Vorm van de woningen in het binnengebied (zie indicatieve afbakening subzone ‘binnengebied’, Er wordt gezocht naar woningtypologieën die in grafisch plan) deze overgangszone passen: geen vrijstaande In het binnengebied worden geschakelde ééngezinswoningen, en ook geen typische eengezinswoningen, kangoeroewoningen, appartementsblokken, maar een woningtypologie patiowoningen, duplexwoningen of andere die daar ergens tussenin zit. Denk hierbij aan bijzondere typologieën toegelaten voor zover gestapelde of geschakelde ééngezinswoningen, deze bijdragen tot verdichting en mits kangoeroewoningen, patiowoningen of verantwoording in een ruimtelijke motivering duplexwoningen. voor het totale project.  Vrijstaande ééngezinswoningen passen   

  

De woningen worden zoveel mogelijk gebundeld. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen. De dakvorm is vrij. Het ‘dak’ kan worden opgevat als een terugspringende 3de bouwlaag (set back) die binnen de con‐ touren van een traditionele dakhelling blijft. Platte daken worden uitgevoerd als groendaken. De bouwvrije afstand tot de zonegrens bedraagt 3 m, Inpandige garages op het perceel zijn

niet in dit binnengebied omdat ze een te lage dichtheid hebben.  Typische appartementsblokken passen niet in dit binnengebied omdat ze te weinig interactie met het publiek domein zouden genereren. Er wordt hier namelijk gestreefd naar een levendig binnengebied. De woningen worden zoveel mogelijk gebundeld. Door compact te bouwen, wordt de ruimte efficiënter gebruikt en gaat er minder energie verloren. Om gebruik te kunnen maken van passieve en actieve zonne‐energie worden zoveel mogelijk woonblokken noord‐zuid georiënteerd. De tuinen worden maximaal op het zuiden



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

 

uitgesloten, Tuinbergingen worden voorzien in het woningontwerp, Er wordt minstens 1 fietsparkeergele‐ genheid per woning voorzien.

georiënteerd. Tuinen op het noorden zijn iets ruimer voorzien, zodat ook deze bewoners nog voldoende van de zon kunnen genieten in hun tuin. Woningen die compact en goed georiënteerd zijn, kunnen bovendien gemakkelijker en met minder financiële middelen energiezuinig gemaakt worden. Compacte woningen vergen vanzelfsprekend ook minder materiaal en onderhoud. Inpandige garages op het perceel worden uitgesloten. Garages die in het woonvolume zijn geïntegreerd, hebben enkele nadelen: 

schadelijke gassen (o.a. het kankerverwekkende benzeen) kunnen in de woning dringen,



warmteverlies doordat de garage onnodig mee wordt verwarmd (het is mogelijk maar niet eenvoudig om tussen de garage en de woning te isoleren),



duurder,



onmogelijkheid om een goede luchtdichtheid te realiseren.

Vorm van de woningen aan Dorp (zie indicatieve aanduiding subzone ‘Dorp’, grafisch plan) De twee bestaande woningen (Dorp nr. 29 en 30)  Er wordt gestreefd naar het behoud van worden indien mogelijk behouden (zie hoofdstuk 10.6 p. 76‐77). de twee woningen (Dorp nr. 29 en 30), maar een afbraak is toegelaten mits een Dankzij het zicht op het dorpsplein en de rust aan goede motivatie. de achterzijde is dit een leuke plek om te wonen, 

Het wonen kan in de vorm van

maar omwille van de drukte langs de gewestweg



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

eengezinswoningen of meergezinswoningen.

 





  

is het niet aangeraden om hier woningen te voorzien op het gelijkvloers. Handelruimtes blijken Nevenfuncties aansluitend bij het wonen er voldoende te zijn in Olen‐Centrum, maar ook op zijn enkel op het gelijkvloers toegelaten. deze plek kan dat toegelaten worden. Nieuwe (invul)projecten bestaan uit Deze plek is verder ideaal voor de vestiging van aaneengesloten bebouwing en bestaan kantoren voor vrije beroepen. Dit kan uit twee bouwlagen en een hellend dak gecombineerd worden met een woning op de (uitgezonderd op de hoek van Dorp met verdieping die bij het kantoor hoort. de voetgangersverbinding, zie verder). Het gelijkvloers wordt flexibel opgevat zodat dit Een project met meergezinswoningen deel van het gebouw voor verschillende functies past zich in,in de historische kern door kan gebruikt worden. Er wordt daarom een het volume volgens een verticale minimale vrije hoogte van 3m voorzien. verdeling op te delen in kleinere eenheden. Het gelijkvloers van het gebouw (of de gebouwen) is voldoende hoog te voorzien. Er wordt een vrije hoogte van minstens 3 m voorzien. Er wordt minstens 1 inpandige fietsber‐ Om de kerkwegel wat allure te geven en als ging per woning voorzien. antwoord op het gebouw van de Woestijnroos De materiaalkeuze is vrij, maar in har‐ wordt er een accent voorzien op de hoek van Dorp met de kerkweg. Dit hoekgebouw kan daarom iets monie met de omgeving. Op de hoek van Dorp met de hoger zijn dan het naastliggende gebouw. Het voetgangersverbinding wordt er een moet een antwoord bieden op de drie vrijstaande hoekaccent voorzien van maximaal 3 gebouwen (Woestijnroos en verder) en aan de bouwlagen met plat dak (zie symbolische andere kant tegelijk het eindpunt vormen van de aanduiding op het grafisch plan, rij die aansluit op het gebouw van de CM. Vandaar dat twee verdiepingen met penthouse en plat dak indicatief). wordt voorgesteld, ten opzichte van twee verdiepingen met zadeldak.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Bijgebouwen Woestijnroos (perceel 246 l) De toonzaal die achter het dubbelhuis staat kan omgebouwd worden tot woningen. De loods die aan de achterzijde van het perceel staat kan afgebroken worden. Voetgangersverbinding/buurtweg Er wordt een voetgangersverbinding voorzien tussen het Dorp en het Bremmeken (zie artikel 12, symbolische aanduiding).).

Ontsluiting Het binnengebied wordt via de nieuwe ventweg aan Dorp (zie symbolische aanduiding op het grafisch plan, indicatieve aanduiding) ontsloten voor gemotoriseerd verkeer. Parkeren Er wordt maximaal 1 parking/woning voorzien (incl. bezoekersparkeren).

De buurtweg nr. 81 ‐ die vandaag niet meer bestaat ‐ wordt terug geïntroduceerd in het concept, zodat er weer een ‘trage verbinding’ ontstaat tussen het historische centrum en Bremmeken. Op deze manier wordt het gebied goed doorwaadbaar voor voetgangers en fietsers.

Door bewonersparkeren te bundelen, wordt de buurt autoluw, blijft er meer plaats vrij voor 2/3de van de auto’s wordt gebundeld geparkeerd. verblijfsruimte tussen de gebouwen en ontstaan er Zowel bovengronds, halfondergronds als veilige en kindvriendelijke straten (woonerven). Dit concept bevordert de kans dat bewoners elkaar ondergronds parkeren is mogelijk. ontmoeten. De parkings dienen door begroeiing en materiaalgebruik geïntegreerd te worden in het project.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Publieke ruimte

Er wordt een autovrije en onverharde publieke ruimte met kwaliteitsvol groen voorzien; een plek voor ontmoeting, sport‐ en spel, rust en ontspanning.

Omdat het grootste deel van het projectgebied (natte lichte zandleembodem) niet geschikt is voor infiltratie, wordt er gebufferd in plaats van geïnfiltreerd. In de groene ruimte kan een waterpartij voorzien worden.

In deze groene ruimte dient er een waterpartij voorzien te worden die zorgt voor de buffering van het hemelwater en eventueel kan dienen als waterspeeltuin voor de kinderen van de buurt. (half)verhardingen

Paden, wegen, parkeerplaatsen en toegangszones tot de woningen worden aangelegd in waterdoorlatende materialen of halfverharding. Terrassen en speelterreinen (bv. basketbalpleintje) kunnen volledig verhard worden.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 11: zone voor wegenis (categorie: lijninfrastructuur) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

Deze zone is bestemd voor wegeninfrastructuur en aanhorigheden. Inrichting Deze zone kan bestaan uit:

een rijweg; een voetpad; een fietspad; een parkeerstrook;

Deze zone omvat de volgende straten:

Herentalseweg Dorp (N152) Bulestraat Tramstraat Ven

De N152 ter hoogte van het centrum wordt heringericht. Op het einde en het begin van dit Alle wegen binnen de kern, uitgezonderd de deel worden ‘poorten tot de kern’ voorzien. Voor pleinen en erven die in artikel 1 opgenomen zijn, de twee poorten op de N152 worden worden aangelegd in een materiaal dat een vlotte verkeerslichten voorgesteld. verkeersdoorstroming kan garanderen. De Herentalseweg en de Tramstraat worden heraangelegd als groene lanen die de kern van Olen‐Centrum omarmen en zo het verkeer Parkeermogelijkheid begeleiden. Waar mogelijk worden langs beide Parkeren langs de straten is toegelaten. zijden van de straat bomen aangeplant, met Parkeerstroken worden uitgevoerd in parkeerplaatsen ertussen. Op de Herentalseweg zijn reeds jonge boomaanplantingen aanwezig. waterdoorlatende verharding.

Materialen

De Bulestraat heeft voldoende breedte om te



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

worden heraangelegd als een dreef met boomaanplantingen langs weerszijden van de weg. Tussen de bomen zijn er parkeerplaatsen te voorzien. Dergelijke herprofilering van de Bulestraat, tussen het Bremmeken en de N152, werkt als een groene poort tot de kern. Materialen Alle wegen binnen de kern, worden aangelegd in een materiaal dat een vlotte verkeersdoorstroming kan garanderen (bijvoorbeeld hoogwaardig asfalt, donker getint.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 12: kerkwegels (overdruk, indicatief, niet limitatief) STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

Bestemming

De bestaande buurtwegen (nummers 77, 80, 84 en 85) worden behouden. Er wordt een nieuwe buurtweg voorzien tussen Dorp en het Bremmeken.

Kerkwegels, buurtwegen of ‘trage’ wegen hebben niet alleen een belangrijke functionele functie, maar ook een belangrijke cultuurhistorische waarde.

Gezien deze wegen in eerste instantie voor voetgangers dienen, mogen fietsers eventueel geweerd worden omwille van veiligheidsredenen.

Het zijn nuttige verbindingen die de historische kern van Olen beter doorwaadbaar maken voor voetgangers en fietsers.

Het zijn openbare wegen, ongeacht het eigendomsstatuut.

Inrichting

De bestaande breedte van de kerkwegels dient Om de verschillende doorsteken aantrekkelijk te maken en om duidelijk te maken dat ze samen minstens behouden te blijven. een netwerk van alternatieve verbindingen of Ze worden niet overbouwd. ‘short cuts’ vormen doorheen de kern, kunnen ze De kerkwegels dienen waar mogelijk omzoomd te worden heraangelegd in eenzelfde materiaal. worden met bomen, hagen of muren. De tuinen Inspirerend hiervoor is het pad in gebakken en gebouwen die uitgeven op deze kerkwegel kleiklinkers achter de kerk. Om ze ook ’s nachts dienen op een kwalitatieve manier ingericht te als bruikbare verbindingen te kunnen inschakelen, is het noodzakelijk ook een worden. geïntegreerd verlichtingsconcept (een De buurtwegen zijn integraal toegankelijk. ‘verlichtingsnoer’) voor de doorsteken uit te werken.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Een voorstel van materiaal van de verharding is: gebakken kleiklinkers met brede voegen, dolomiet of kasseien. De buurtwegen zijn integraal toegankelijk. Hiervoor worden de principes van ‘universal design / design for all’ gehanteerd. Dit betekent dat de aanleg zodanig gebeurt dat specifieke (soms stigmatiserende) aanpassingen voor mensen met een handicap overbodig worden. Denk hierbij aan verlaagde boordstenen (minder dan 2 cm hoog), verhardingen die vlak, rolstoelvast, en antislip zijn enz.



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

14. TECHNISCHE FICHE 14.1. Oppervlakten RUP Het RUP heeft een oppervlakte van circa 17,1014 ha In de tabel hieronder wordt de oppervlakte van het totale RUP per bestemmingszone weergegeven. Tabel 3: oppervlakten bestemmingen Artikel

Categorie

Artikel 1: zone voor publieke ruimte in de historische Wonen kern

Oppervlakte 12034

Artikel 2: zone voor kerk en kerktuin

Gemeenschapsvoorzieningen 2564

Artikel 3: Zone voor kerkhof

Gemeenschapsvoorzieningen 3825

Artikel 4: zone voor pastorie met parktuin

Overig groen, parkgebied

8503

Artikel 5: zone voor gemeenschapscentrum of Gemeenschapsvoorzieningen 1889 dienstencentrum Artikel 6: zone voor wonen in waardevolle gebouwen Wonen Artikel 7: zone voor wonen in historische kern

Wonen

Artikel 8: zone voor wonen langs Dorp, Bulestraat en Tramstraat

Wonen

Artikel 9: zone voor wonen langs Herentalseweg en Bremmeken

23598 30305 34254

Wonen


18075


Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

Artikel 10: projectzone Woestijnroos ‐ Bremmeken Artikel 11: zone voor wegenis Totaal

8249

Wonen

27718

Wonen

171014

14.2. Ruimtebalans In functie van de beleidsmatige opvolging van het RSV door het Vlaams Gewest wordt er een ruimteboekhouding bijgehouden. Dit betekent dat voor deze ruimtelijke uitvoeringsplannen nagegaan moet worden in welke mate bepaalde bestemmingen werden omgezet naar andere bestemmingen. Dit gebeurt aan de hand van de oppervlakten van de verschillende bestemmingszones.

Tabel 4: ruimteboekhouding Huidige Nieuwe bestemming artikel bestemming

Nieuwe bestemming categorie

Wonen

Artikel 4: zone voor pastorie met overig groen, parkgebied parktuin

8503

0,8503

gemeenschapsvoorzieningen

Wonen

Artikel 5: zone voor gemeenschapscentrum of dienstencentrum

1889

0,1889

Wonen

Artikel 11: zone voor wegenis

lijninfrastructuur

27718

2,7718


Opp.(m²) Opp.(ha)


Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

15. OPGEHEVEN VOORSCHRIFTEN GEWESTPLAN Bron: Omzendbrief betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp‐gewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via omzendbrief dd. 25/1/2002 en 25/10/2002 De volgende bestemmingen worden opgeheven. Tabel 5: op te heffen bestemmingen / vervangende voorschriften Verordenend plan

Op te heffen voorschriften

Voorschriften van het Woongebied gewestplan Herentals‐Mol (KB 28‐07‐1978).

Vervangende voorschriften -

Artikel 4: zone voor pastorie met parktuin (categorie: overig groen, parkgebied)

-

Artikel 5: zone voor gemeenschapscen‐ trum of dienstencentrum (categorie: ge‐ meenschapsvoorzieningen)

-

Artikel 11: zone voor wegenis (categorie: lijninfrastructuur)



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

16. REGISTER PLANSCHADEVERGOEDING / PLANBATENHEFFING / BESTEMMINGSWIJZIGINGCOMPENSATIE8 De onderstaande tabel bevat een opsomming van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die mogelijk aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een bestemmingswijzigingscompensatie. Tabel 6: register planschadevergoeding, planbatenheffing, bestemmingswijzigingcompensatie perceelnr.

huidige bestemming

artikel bestemmingswijziging

categorie bestemmingswijziging

PB, PS, BC

521 a, 521 b, Woongebied 524 b, 525 a, 526 a, 527 a

Artikel 4: zone voor pas‐ torie met parktuin

overig groen, parkgebied

planschade

487 k, 487 g

Artikel 5: zone voor ge‐ meenschapscentrum of dienstencentrum

gemeenschapsvoorzieningen planschade

Woongebied

8

‘Deze regeling is puur planologisch van aard: zij betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop een bestem‐ mingswijziging of een voerdruk wordt aangebracht die in beginsel kan leiden tot een planbatenheffing of één van genoemde vergoedingen.’



Gemeente Olen

RUP Olen‐Centrum

17. MER‐SCREENING Het RUP is van rechtswege niet MER‐plichtig. Een onderzoek tot milieueffectrapportage werd opgemaakt. In bijlage 3 en 4 is de screeningsnota en de eindbeslissing van de dienst MER toegevoegd.

18. VEILIGHEIDSRAPPORT In het plangebied bevinden zich in de huidige situatie geen gevaarlijke bedrijven (SEVESO). Op een afstand van 2 km ten noord‐oosten van de grens van het plangebied bevindt zich het SEVESO bedrijf Van der Sluijs Group Belgium. Dit is een hoog drempelig bedrijf (dat alle activiteiten van verkoop, opslag en vervoer van minerale oliën combineert). In Herentals bevindt zich een depot van dit bedrijf. Het plan geeft geen mogelijkheid tot het zich vestigen van gevaarlijke bedrijven (SEVESO). Aangezien de grens van de veiligheidsmarge (van 2 km) van het Sevesobedrijf enkel raakt aan de grens van het plangebied worden geen effecten verwacht naar veiligheid ten gevolge van het plan. De dienst VR heeft beslist dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport moet opgemaakt worden.



RUP OLEN CENTRUM TOELICHTINGSNOTA. Gemeente Olen Februari 2012

Recommend Documents