De 3 presentaties van "Duurzaam en betaalbaar wonen in Vlaanderen" op 17-10-2013 staan na elkaar.
Duurzaam en betaalbaar wonen in Vlaanderen
Marc Dillen Directeur-generaal Financieel Forum Waasland 17/10/2013
Bouwconjunctuur
Aantal vergunningen (flats + woningen) per gewest 45000 40000 35000 30000 BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
25000 20000
VLAAMS GEWEST
15000 10000
WAALS GEWEST
5000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nieuwe flats Nieuwe huizen Woningrenovaties 2010 vs 2009
14%
15%
5%
2011 vs 2010
11%
15%
10%
2012 vs 2011
17%
7%
3%
18.628
15.211
15.850
1%
14%
1%
2012 2013 vs 2012 1ste 6 maanden
Evolutie gebouwpark in Vlaanderen
3,0% 2,5% 2,0%
Aantal gebouwen met 1 bouwlaag
1,5% 1,0%
Aantal gebouwen met 2 of 3 bouwlagen
0,5%
Aantal gebouwen met 4 of meer bouwlagen 2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0,0%
Rentetarieven voor hypothecaire leningen op meer dan 10 jaar 4,6 4,4
4,2 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3
Bevolking
Bevolkingsdichtheid in Vlaanderen
Oppervlakte Vlaanderen volgens bestemming
Toekomstprognose aantal gezinnen VL (Planbureau + VCB) 2000 Volgens Planbureau voorspeld aantal inwoners Prognose van gemiddelde grootte van de huishoudens Aantal gezinnen Aantal bijkomende gezinnen per decennium
2010
2020
2030
2040
5.940.000 6.252.000 6.616.650 6.887.566 7.039.069
2,45
2,34
2,23
2,12
2,01
2.424.000 2.672.000 2.967.108 3.248.852 3.502.024 + 248.000 + 295.106 + 281.744 + 253.172
Bouwkost
Abex vs consumptieindex (1980 = 315) 900 800
700 600 500 ABEX
400
algemeen prijspeil
300 200 100 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
0
Prijs bouwgronden en consumptieindex
Prijs bouwgrond (in EUR/m²) Algemeen prijspeil (index)
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
ABEX volgt zelfde tempo als inflatie, prijs bouwgronden is ontspoord
140 120 100 80 60 40 20 0 1994
Het algemene prijspeil steeg met 52%
1992
De prijs van bouwgrond steeg met 546%
Gemiddelde prijs bouwgronden Vlaanderen 180 (in m²) 160
Prijs bouwgronden per gewest
Bijna energieneutraal bouwen Evolutie E-peil vereisten 120
100
EPeil
80
Woningen
60
Kantoren/scholen 40
20
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2010 E80 €/m² (grond) 250,7 m² 400 grondprijs 100.280 bouw 194.199 totaal 294.479 eigen inbreng 75.000 totaal eigen inbreng 219.479 rente 3,88% maandelijkse aflossing Energiebesparing Totale kost
1.144,00 45 1.099,00
2010 E70 250,7 400 100.280 197.199 297.479 75.000 222.479 3,88%
2011 E70 2011 E60 251,7 251,7 400 400 100.680 100.680 195.325 199.325 296.005 300.005 75.000 75.000 221.005 225.005 4,10% 4,10%
2012 E70 259,1 400 103.640 200.110 303.750 75.000 228.750 3,70%
2012 E60 259,1 400 103.640 204.110 307.750 75.000 232.750 3,70%
2012 E50 259,1 400 103.640 209.110 312.750 75.000 237.750 3,70%
1.159,64 50 1.109,64
1.178,78 50 1.128,78
1.169,86 50 1.119,86
1.190,31 70 1.120,31
1.215,89 95 1.120,89
1.200,12 70 1.130,12
•Een huis met een lager Epeil kost meer maar verbruikt minder in dit voorbeeld is de totale kost van E70 ongeveer dezelfde als E50 MAAR uw woning is meer waard!
Kostprijs woonbonus (opsplitsing per bedrag hyp. Krediet) 3500
Ongewijzigd beleid (Totaal)
3000
Budget
2500 Aankoop
2000 1500
Nieuwbouw
1000
Verbouwing
500 0 2013 Bron: UPCBVK
2017
2021
Aankoop + verbouwing
Bedrag hypothecaire kredieten in 2012 in mio EUR aankoop + verbouwing; 1.497; 7% verbouwing 2.091; 10% bouw; 2.959; 15%
Bron: UPCBVK
aankoop; 13.872; 68%
Totale bouwkost 2010 E80
2010 E70
2011 E70
2011 E60
2012 E70
2012 E60
2012 E50
€/m² (grond)
250,7
250,7
251,7
251,7
259,1
259,1
259,1
m²
400
400
400
400
400
400
400
grondprijs
100.280
100.280
100.680
100.680
103.640
103.640
103.640
bouw
194.199
197.199
195.325
199.325
200.110
204.110
209.110
totaal
294.479
297.479
296.005
300.005
303.750
307.750
312.750
eigen inbreng
75.000
75.000
75.000
75.000
75.000
75.000
75.000
totaal eigen inbreng
219.479
222.479
221.005
225.005
228.750
232.750
237.750
rente
3,88%
3,88%
4,10%
4,10%
3,70%
3,70%
3,70%
maandelijkse aflossing
1.144,00
1.159,64
1.178,78
1.200,12
1.169,86
1.190,31
1.215,89
Energiebesparing
-45
-50
-50
-70
-50
-70
-95
Totale kost
1.099,00
1.109,64
1.128,78
1.130,12
1.119,86
1.120,31
1.120,89
Persconferentie BISbeurs
Renovatie of vervangende nieuwbouw Factoren die renovatie duurder maken: • Volledige vervanging van het dak is noodzakelijk (bvb. lekken)
• Volledige vervanging van het buitenschrijnwerk (bvb. ventilatie nodig) • Buitenmuren: vocht en stabiliteitsproblemen zijn nefast
• Technische installaties: laag temperatuur afgiftestyseem installeren • Compactheid: bijna onmogelijk om hieraan te verhelpen
Persconferentie BISbeurs
Bedankt voor uw aandacht! Marc Dillen Directeur-generaal Vlaamse Confederatie Bouw
Reflecties over de financiering van de Belgische vastgoedmarkt Financieel Forum Waasland Thomas Van Rompuy, Kabinetschef Febelfin
Fifo Waasland
AGENDA 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Febelfin in een notendop Nooit meer 2008?! Kerntaak van de Belgische banken: kredietverlening Belang van het krediet voor de Belgische economie Zitten we op een vastgoedbubbel? Uitdagingen voor de toekomst
Fifo Waasland
2
1. Febelfin in een notendop
Fifo Waasland
3
Febelfin: Federatie van de Belgische financiële sector Febelfin vertegenwoordigd 282 financiële instellingen in België
5 aangesloten verenigingen
• Banken • Kredietverleners • Vermogensbeheerders en fondsen • Beursvennootschappen
10 geassocieerde leden met speciale status
• Beurzen • Leasingbedrijven
• Euroclear • SWIFT
Council for stockbrokers’ accreditation
• …
Fifo Waasland
4
2.
Nooit meer 2008?!
Fifo Waasland
5
Wat hebben de grote banken uit de crisis geleerd? Sommige banken ontleenden te veel
Les 1 geld op korte termijn
Sommige banken leenden te
Les 2 ondoordacht geld uit
Les 3
Sommige banken kochten te groot
Sommige banken kochten te
Les 4 ondoorzichtige producten
Sommige banken waren onvoldoende
Les 5 bestand tegen schokken
Banken financieren zich minder via de financiële markten
Banken zijn kleiner geworden en investeren fors in controle
Toezichthouder kan strategische beslissingen blokkeren (b.v. overnames…)
Banken vertrouwen niet langer volledig op de markten
Banken zijn resistenter gemaakt
Fifo Waasland
6
Nooit meer 2008?! Financiering banken is stabieler 800 700
120 102 100
600 500
78 454
362
83 308
400
69 249
300 200 100
283
300
304
321
2009
2010
2011
2012
0
80
vanuit financiële markten 60
• 248 miljard EUR aan activa
40
die meteen verkocht of in pand gegeven kunnen worden als de financiering toch zou opdrogen (unencumbred assets)
20 0
Spaardeposito's
Totaal korte-termijn wholesale financiering
• + 13,4% méér spaardeposito’s • - 45,2% minder financiering
Wettelijk opgelegde liquididiteitsratio (in %)
Bron:NBB/Febelfin
Banken zijn beter gewapend om zware stress-scenario’s te overleven Fifo Waasland
7
Nooit meer 2008?! Banken zijn beter bestand tegen schokken 103 % - LCR 112% - NSFR Bron: IMF, 2012
4 jaar voor volledige implementatie Basel III-regels over liquiditeit, voldoen Belgische banken al aan de eisen!
Fifo Waasland
8
Nooit meer 2008?! Banken houden een gezonde verhouding tussen kredieten en financiering aan
Fifo Waasland
9
Nooit meer 2008?! Balansen zijn fors verkleind en versterkt Totale passiva van de Belgische banksector
Totale aan kapitaal en reserves van de Belgische banksector
Leverage
(in miljarden EUR)
(in miljarden EUR)
(in eenheden)
Eind september 2007
1.567,9
50,7
29,9
Eind maart 2013
1.059,7
61,1
16,3
Evolutie in procenten
- 32,4%
+ 20,5%
- 45,5%
Bron: Berekeningen Febelfin op basis gegevens NBB (geconsolideerd)
Fifo Waasland
10
Nooit meer 2008?!
Banken nemen minder risico’s Evolutie van de risicogewogen activa (bron: NBB, in mia EUR) 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Evolutie (%)
583,5
491,7
407,5
372,5
373,8
352,7
- 39,5%
Operationeel risico 35,1 mia EUR 10%
352,7 mia EUR
Marktrisico 16,6 mia EUR 5% Kredietrisico 301 mia EUR 85%
Fifo Waasland
11
Nooit meer 2008?! Bankentoezicht is strenger en strikter geworden Macro-economische insteek
Twin Peaks Dubbel gelaagd bankentoezicht in België
Focus op liquiditeit
Basel III nieuwe focus
Controle op besmettingsrisico
Op liquiditeit en systeemrisico
Bankenunie ECB als hoofdtoezichthouder
Mogelijkheid tot blokkeren van strategische beslissingen
ALLEEN IN BELGIË Fifo Waasland
12
3.
Kerntaak van de Belgische banken: Kredietverlening
Fifo Waasland
13
De kerntaak van de Belgische banken Investeren in welvaart en groei Sinds 2007 Kredieten aan gezinnen +44,4 mia EUR (+31,87%)
Banken in België leveren meer financiering voor economie dan gemiddelde Eurozone
Kredieten aan ondernemingen +23,5 mia EUR (+24,2%) Kredieten aan overheden +24,6 mia EUR (+35,72%)
=
Totale kredietgroei +92,5 mia EUR (+30,3%)
397,6
Totaal volume uitstaande kredieten juni 2013
mia EUR
Fifo Waasland
14
Kredietverlening in België : enkele cijfers Omloop hypothecair krediet : voortdurende stijging
= schatting op basis van de omloop van de BVK-ledenFifo Waasland
15
Kredietverlening in België : enkele cijfers Productie hypothecair krediet : laagste niveau sinds begin crisis
Fifo Waasland
16
4.
Belang van het krediet voor de Belgische economie
Fifo Waasland
17
Belang van het hypothecair krediet voor de economie Studie KU Leuven
Krediet als katalysator van groei
Verwachte economische groei 2014 BE: 1,1% EU: 1,4%
NBB/ECB
Prof N. Huyghebaert: “Groei in 2010 van 2,46% zou maar 2% geweest zijn zonder toename hypothecair- en consumentenkrediet” Fifo Waasland
18
Belang van het hypothecair krediet voor de economie Studie KU Leuven
“Het krediet aan particulieren vormt een levensader voor de Belgische economie”
• In 2010 werd - 73,54% van de nieuwbouwwoningen werd (gedeeltelijk) via een hypotheeklening gefinancierd. • In 2011 had de gemiddelde inwoner: • 15.003 EUR aan uitstaande hypotheekleningen • de uitstaande hypotheekleningen vertegenwoordigden 47,20% van het BBP (Europees gemiddelde : 61,70%).
Fifo Waasland
19
Zitten we op een vastgoedbubbel?
Fifo Waasland
20
NBB Financial Stability Review 2013
Fifo Waasland
21
Zijn we op weg naar een vastgoedbubbel?
Bron: IMF
Fifo Waasland
22
Zijn we op weg naar een vastgoedbubbel? Samenstelling hypothecair krediet
Fifo Waasland
23
Zijn we op weg naar een vastgoedbubbel? Gezonde evolutie samenstelling kredietportefeuille
Fifo Waasland
24
Zijn we op weg naar een vastgoedbubbel? Gezonde evolutie schuldgraad huishoudens
Fifo Waasland
25
Kredietverlening in België : lichte verstrakking criteria Kredietvoorwaarden hypothecair krediet (BLS)
Bron: ECB
Fifo Waasland
26
Uitdagingen voor de toekomst?
Fifo Waasland
27
Kredietverlening in België: komende tendensen die een impact kunnen hebben op de markt? •
Gewijzigde spelregels bancair landschap => toekenningscriteria • • •
Lange termijn wordt moeilijker Minder risico Minder blootstelling
•
Aangroei bevolking
•
Verkleinde gezinssamenstelling
•
Rentebeleid, yield => macro economisch klimaat
•
Quid impact woonbonus?
•
Ingrepen toezichthouder?
Quid financieringscapaciteit? Fifo Waasland
28
Kerntaak blijven vervullen is een uitdaging Reglementering Kan krediettoegang bemoeilijken • • • • • • •
Wetsontwerp KMO-financiering Financiële transactietaks Opsplitsing zakenbank-spaarbank ‘Bail-in’ Aanpassing spaarfiscaliteit Woonbonus …
Macro-economische elementen Hebben invloed op financieringscapaciteit •
BBP/Kredietvraag ↑
•
Werkloosheid ↓
• •
Economische onzekerheid ↓ …
Kunnen we een toekomstige economische opleving financieren? Fifo Waasland
29
www.febelfin.be
De fiscale aspecten van de gezinswoning 17 oktober 2013 -
Prof Dr. Axel Haelterman
Overzicht Inkomstenbelastingen belastbaar bedrag aftrek enige eigen woning: woonbonus behoud van vorige systemen voor oude leningen meerwaarden regeling Bvermindering beveiliging inbraak/brand
Successierechten Registratierechten
Belastbaar… Onroerende voorheffing op eigen woning Geen globale belastbaarheid van kadastraal inkomen voor gezinswoning versus tweede verblijven en investeringsgoederen DUS: woonbonus als aftrekbare besteding aftrekbaar van andere onroerende en de beroepsinkomsten
De woonbonus Eén globale aftrek voor interesten en kapitaalaflossingen bij 10 jarige hypothecaire lening (met inschrijving) specifiek aangegaan enige woning op 31 december van jaar van afsluiten van de lening (per echtgenoot bekeken) niet geërfde woningen onverdeeld of blote eigendom, en niet te koop gestelde woning (mits effectieve verkoop)
eigen woning (gezinswoning)
Woonbonus Ook voor premies verzekering tot waarborg of wedersamenstelling hypothecaire lening Fiscaal voordeel: groepering betalingen in 1 korf per echtgenoot te vullen met i, kap afloss, premies verzek basisbedrag 1500 euro (geïndexeerd 2200 euro) verhoogd met 500 euro (730euro) zolang enige woning blijft, gedurende 10 jaar plus 50 euro indien bij aanvang 3 of meer kinderen ten laste (geïndexeerd 70 euro)
Als niet enige woning interest aftrekbaar ook belastingvermindering lange termijn sparen blijven dan van toepassing
Oude regeling van toepassing op leningen gesloten voor 1 januari 2005
De toekomst van de woonbonus ??? is belangrijkste maatregel lange termijn sparen wellicht wijziging vanaf 2015 ten vroegste wellicht geleidelijke aanpasing? budgettair contraintes zijn immers groot…
Meerwaarden op gezinswoning belastingvrije meerwaarde indien eigen woning sedert tenminste 12 maanden
Succ R en Reg R? Vrijstelling successierechten gezinswoning die vererft aan partner of aan samenwonende Meeneembaarheid registratierecht bij verkoop eigen woning en aankoop eigen woning
