Dakopbouw
Uitbouw
Samenvoegen
VvE - vergroting
VvE
VvE
VvE
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231 1
Slecht onderhoud: Slapende VvE?
2
U bent lid van een Vereniging van Eigenaren Als u een appartement koopt, dan koopt u een zogenoemd ‘appartementsrecht’. Hiermee maakt u volgens de wet automa tisch deel uit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het gebouw waarin u woont. Het is geen gewone vereniging: alleen bij verkoop van uw appartement kunt u uw lidmaatschap opzeggen.
Wat doet een VvE? De VvE is eigenaar van het gebouw waar de appartementen zich in bevinden. U bent samen met de andere leden verantwoorde lijk voor het beheer en onderhoud van onder andere het dak, de gevel, de riolering, de fundering en het trappenhuis van het gebouw. Al waait er een dakpan op een auto in de straat, dan is de VvE hiervoor aansprakelijk. De leden van de VvE zijn ge zamenlijk verplicht om het onderhoud te verzorgen en bepaalde verzekeringen af te sluiten. U heeft daarom veel belang bij een actieve VvE. Een vereniging die spaart voor groot onderhoud en zorgt dat het gebouw zijn waarde behoudt.
Actieve VvE?
Actieve VvE? 3
Waarom VvE-vergroting? In de praktijk blijkt dat er grote verschillen tussen VvE’s zijn. Als de VvE waar u deel van uitmaakt niet actief is, kan dat pro blemen veroorzaken. Over het algemeen hebben kleine, vaak slapende, VvE’s moeite om aan de wettelijke verplichtingen te voldoen en goed onderhoud te plegen. VvE-vergroting biedt niet alleen hiervoor een oplossing, u kunt bovendien kosten be sparen. Als uw VvE niet actief is, hoeft dit overigens niet te betekenen dat het pand niet goed is onderhouden. Meestal regelen buren dat onderling in goed overleg. Maar u heeft dan misschien geen verzekeringen op naam van de VvE, geen bestuur, geen maan delijkse bijdragen en reservefonds en geen jaarlijkse vergade ringen. Volgens de wet moet u dat allemaal wèl hebben. Bij verkoop van uw woning kan het problemen veroorzaken als uw VvE niet aan de wettelijke verplichtingen voldoet. Een no taris is namelijk verplicht de stand van het reservefonds en de maandelijkse bijdrage op te vragen bij het VvE bestuur. Als er geen be Akte stuur en/of reservefonds is, dan wordt het voor de notaris lastig om de akte van levering te passeren. De verwachting is dat de overheid hier in de toe komst strenger toezicht op gaat houden om er voor te zorgen dat VvE’s zich aan de wet houden. VvE-vergroting kan dit soort situaties voorkomen.
4
-U heeft samen met uw buren meer deskundigheid en contacten - U kunt eerder professioneel advies inhuren of bepaalde werkzaamheden uitbesteden. - Het collectief afsluiten van verzekeringen is goedkoper. - U kunt geld besparen op onderhoudswerkzaamheden. Het vernieuwen van de dakbedekking of het schoonmaken van de dakgoten bijvoorbeeld, is goedkoper als het hele blok meedoet. De risico’s van achterstallig onderhoud zijn vaak groter dan ver wacht. Wanneer het pand bijvoorbeeld niet goed wordt onder houden, kunnen er lekkages door het dak of verzakkingen van het riool ontstaan. Als de gemeente achterstallig onderhoud constateert, bijvoor beeld scheuren in buitenmuren en of slechte kozijnen, kan de VvE hiervoor verantwoordelijk worden gesteld. De VvE moet de gebreken dan binnen een bepaalde termijn verhelpen.
5
Veel voorkomende situaties “Waar vinden we een goede aannemer voor het onderhoud? Welke verzekeringen moeten we eigenlijk afsluiten? Waar halen we de tijd vandaan om dit allemaal te regelen?” Als kleine VvE is het niet makkelijk om alles goed te regelen. Voor grotere VvE’s is het makkelijker om professioneel advies in te huren of om werk uit te besteden. “De balkons van de appartementen van de VvE naast ons zijn in slechte staat. Dit bederft ons woonplezier en is slecht voor de waarde van onze huizen.” Het is erg vervelend als uw buur VvE de zaken niet op orde heeft en de huizen daardoor slecht zijn onderhouden. Het aanzicht van de gevels en de straat is belangrijk voor de waarde van uw wo ning. Door de VvE te vergroten kunnen buren betere afspraken maken over het onderhoudsniveau en elkaar daar aan houden. “Onze VvE werkt prima, maar dat is gebaseerd op onderling vertrouwen. We zijn bang dat als er iemand verhuist, we alles opnieuw moeten afspreken met de nieuwe bewoners.” Een goede verstandhouding onder de leden van de VvE kan onder druk komen te staan door verschillende belangen of bijvoorbeeld nieuwe bewoners. Problemen met uw buren kunt u voorkomen door afspraken met uw VvE schriftelijk vast te leg gen. In grotere VvE’s is het makkelijker afdwingbaar dat alle leden zich aan de gemaakte afspraken houden, zonder dat de relatie met de buren onder druk komt te staan.
6
VvE-vergroting: de oplossing
VvE VvE VvE+
= VvE
VvE
VvE VvE VvE
VvE-vergroting door een overkoepelende vereniging In samenwerking met bewoners en notarissen heeft Service organisatie Vergroot je Woning de mogelijkheden van VvEvergroting uitgewerkt. Een overkoepelende vereniging kan al vanuit 2 VvE’s ontstaan. De overkoepelende vereniging is zo opgezet dat in een later stadium ook andere VvE’s uit hetzelfde bouwblok kunnen aansluiten. De overkoepelende vereniging is daarom ‘Blokvereniging’ genoemd. Met de Blokvereniging worden notariskosten in de toekomst bespaard, omdat andere VvE’s later lid kunnen worden.
7
Een Blokvereniging, hoe werkt dat? Een Blokvereniging is bedoeld voor alle VvE’s in één bouwblok die hun samenwerking willen vastleggen. Meer dan twee VvE’s kunnen lid worden van één blokvereniging, maar het is niet noodzakelijk dat alle VvE’s uit het bouwblok lid worden. Andere VvE’s kunnen ook later lid worden van de Blokvereniging.
niet lid
niet lid
Lid Blokvereniging Toekomstig lid Blokvereniging?
VvE
U kunt lid worden van een Blokvereniging als alle eigenaren in uw eigen VvE dat willen. De Blokvereniging kan de volgende taken overnemen van de VvE’s die lid worden: - Inschrijven als bestuurder bij het kadaster en in de toe komst bij de Kamer van Koophandel; - Verzekeringen; - Financieel beheer (o.a. innen van bijdragen) van de leden; - Bijhouden van de administratie; - Opstellen van meerjarenplannen voor groot onderhoud; - Onderhoud en beheer van daken, gevels, funderingen, portieken etc.; - Informatie verstrekken aan de notaris bij de verkoop van een appartement. De leden van de Blokvereniging beslissen altijd gezamenlijk hoe het geld wordt besteed en wat de vereniging doet. 8
In de Blokvereniging beslist u met meer eigenaren over bepaalde zaken, zodat u invloed heeft op het onderhoud van alle aange sloten VvE’s.
Lid worden van een blokvereniging: verrekenen van verschillen tussen VvE’s Als u met uw VvE lid wilt worden van een Blokvereniging, dan wordt er gekeken naar de financiën van de VvE en het onderhoud van het pand. Als er grote verschillen tussen VvE’s zijn, dan vindt verrekening plaats. Dit houdt in dat het onderhoud van de VvE’s en de onderhoudsreserves op gelijk niveau worden gebracht. Mis schien moet u eerst wat meer bijdragen of moet uw VvE aanvul lend onderhoud plegen. Natuurlijk behoudt u zeggenschap over het geld van de blokvereniging en als u uw woning wilt verkopen, dan verkoopt u ook uw deel van het reservefonds. Uw aandeel in het reservefonds maakt onderdeel uit van de koopsom, hier hoeft echter geen overdrachtsbelasting over te worden betaald. Bo vendien is uw woning meer waard als de zaken goed zijn geregeld en het onderhoud in de toekomst is veiliggesteld. Als uw VvE lid wordt van een Blokvereniging zal de nota ris ook de akte van splitsing wijzigen. In de gewijzigde splitsingsakte staat beschre ven welke taken en ver antwoordelijkheden aan de Blokvereniging zijn overgedragen. De gemeente Den Haag wil stimuleren dat er Blokverenigingen worden opgericht. Daarom worden momenteel de notariële kosten vergoed en wordt er een bijdrage gestort in het onderhoudsfonds. Vraag bij Serviceorganisa tie Vergroot je Woning om meer informatie.
9
Onafhankelijk en gratis advies Serviceorganisatie Vergroot je Woning geeft onafhankelijk en gratis advies. Wij kunnen u in alle fasen van het proces advise ren. Misschien denkt u dat het veel werk is om een Blokvereni ging op te richten, maar dat valt mee. Om het makkelijk te maken hebben we modelaktes ontwikkeld. Deze aktes kunnen aan uw wensen worden aangepast. Wij kunnen de modelaktes uitleggen en zijn er om uw vragen te beantwoorden. Wij helpen u graag om een Blokvereniging te realiseren.
Voor meer informatie kunt u vrijblijvend langskomen bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan 231 Spreekuren: Donderdag
14.00 tot 17.00 uur
Voor andere dagen en tijden, maak een afspraak!
10
Bel
070-362 64 08
of E-mail
[email protected]
fotografie: Humphrey Daniëls
fotografie: Humphrey Daniëls
11
Vergroot Dit is een uitgave van:
je woning
Serviceorganisatie ‘Vergroot je Woning’ Rustenburg Oostbroek Apeldoornselaan 231 2573 LJ Den Haag T 070 362 64 08 F 070 365 30 97
[email protected] www.vergrootjewoning.nl maart 2008 Aan deze uitgave kunnen geen rechten ontleend worden
