Dagelijks aan bod? Analyse van ontwikkelingen en mogelijkheden supermarktaanbod Westland. December 2012

Dagelijks aan bod? Analyse van ontwikkelingen en mogelijkheden supermarktaanbod Westland December 2012

Dagelijks aan bod? Analyse van ontwikkelingen en mogelijkheden supermarktaanbod Westland December 2012

Colofon Uitgave

I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer

2012/120 Datum

December 2012 Opdrachtgever

Gemeente Westland Bestellingen

Exemplaren zijn verkrijgbaar bij de opdrachtgever

Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave

pag.

Samenvatting

I

1. Inleiding

1

1.1 Aanleiding

1

1.2 Onderzoeksdoel en –vraag

1

1.3 Aanpak van het project

2

1.4 Leeswijzer

2

2. Trends en ontwikkelingen

5

2.1 Trends en ontwikkelingen

5

2.2 Conclusie

11

3. Detailhandelsstructuur Westland

13

3.1 Inleiding

13

3.2 Omvang en samenstelling van het winkelaanbod

14

3.3 Inzoom dagelijkse sector Westland

17

3.4 Megasupermarkten in Nederland

20

3.5 Positie van megasupermarkten

22

3.6 Conclusie

23

4. Koopstromen Westland

25

4.1 Inleiding

25

4.2 Kooporiëntatie en verzorgingsfunctie

25

4.3 Koopstromen dagelijks in kernen Westland

28

4.4 Kenmerken koopgedrag

31

4.5 Conclusie

35

5. Vraag versus aanbod - draagvlakanalyse

37

5.1 Inleiding

37

5.2 Draagvlakanalyse

37

5.3 Mogelijkheden megasupermarkt en andere uitbreidingen in Westland 40 5.4 Modelmatige effecten komst grootschalige supermarkt Naaldwijk

41

5.5 Conclusie

47

Samenvatting

Dagelijks aan bod? • Samenvatting

Samenvatting De gemeente Westland wordt geconfronteerd met diverse initiatieven om te komen tot uitbreiding van het huidige areaal winkelaanbod in de dagelijkse sector. Het gaat niet alleen om uitbreiding van bestaande vestigingen maar ook om de mogelijke vestiging van een megasupermarkt (3.600 m2 wvo) aangrenzend aan het succesvolle winkelcentrum de Tuinen in Naaldwijk. Dit heeft bij de gemeente Westland de aanleiding gevormd om te laten onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het supermarktaanbod in de gemeente uit te breiden en een megasupermarkt te vestigen en daarnaast te onderzoeken wat daarvan de effecten zijn. In het onderzoek staan de volgende onderzoeksvragen centraal: • • • •

Wat is het huidige aanbod in de dagelijkse sector in (de verschillende kernen van) de gemeente Westland? Hoe verhoudt dat aanbod zich tot het aanbod in gemeenten van vergelijkbare omvang? Wat zijn de distributieve uitbreidingsmogelijkheden in de dagelijkse sector in Westland in het algemeen en de kern Naaldwijk in het bijzonder? Wat zijn de mogelijke effecten van de vestiging van een megasupermarkt in Naaldwijk voor de dagelijkse en niet dagelijkse detailhandel in de (overige) kernen van de gemeente Westland?

Uitgangspunt voor het onderzoek vormen de resultaten van het Koopstromenonderzoek 2011, de aanbodcijfers van Locatus en de plannen van diverse ondernemers die de gemeente Westland heeft geïnventariseerd. Trends en ontwikkelingen De detailhandel lijkt aan de aanbodkant onder invloed te staan van: de doorbraak van internet als aankoopplaats, nieuwbouw ambities van ontwikkelaars, de verdere schaalvergroting (met een lagere omzet per winkelmeter) maar ook door een groeiend aantal ondernemers dat vanwege leeftijd de winkel sluit. Aan de vraagkant speelt de efficiencyvraag, de toegenomen mobiliteit, de ‘strijd’ tussen beleven en consuminderen (‘shop till you drop’ versus ‘het kan wel een onsje minder’), demografische transities (meer inwoners maar ook groter aandeel senioren) en de laatste jaren ook koopkrachtverlies een rol. Er is dus meer aan de hand dan ‘alleen de crisis’ en tijdelijke gedaalde consumentenbestedingen. Voor de dagelijkse sector geldt dat de bestedingen weliswaar nog steeds toenemen, maar daarbij moet wel rekening worden gehouden met het grote onderscheid tussen supermarkten en overige speciaalzaken. De omzetontwikkeling van supermarkten is beter dan die van speciaalzaken. Naast het autonome effect dat consumenten in toenemende mate voor de dagelijkse boodschappen georiënteerd zijn op de supermarkt verliest de speciaalzaak door de economische crisis extra terrein omdat supermarkten een goedkoper imago hebben dan wel beter kunnen differentiëren naar prijssegment.

I


Ook voor de dagelijkse sector geldt dat de traditionele ‘middenstander’ geleidelijk zal plaatsmaken voor een kleiner meer kwalitatief van supermarkten onderscheidend aanbod van versspecialisten die zich specifiek (ook) richten op vernieuwing, ondernemerschap, service en klantgerichtheid. Verder zal ook in de dagelijkse sector meer rekening moeten worden gehouden met de invloed van internet op het consumentengedrag. Hierbij gaat het niet alleen om inzet van social media en doorontwikkeling van virtuele supermarkten maar ook om het ontstaan van vernieuwende, slimme supermarktconcepten door integratie van internet, technologie, logistiek die gevolgen kunnen hebben voor het ruimtegebruik in de dagelijkse detailhandel. De komende jaren zal in de basis het draagvlak voor de dagelijkse sector in Westland echter nog toenemen, gezien de verwachting dat het inwonertal voorlopig zal blijven groeien. Aanbod dagelijkse sector Westland De gemeente Westland telt 138 winkels met in totaal 24.980 m² wvo in de dagelijkse sector. Per 1.000 inwoners is er daarmee 251 m² wvo in de dagelijkse sector beschikbaar. Het aanbod in de dagelijkse sector is daarmee relatief kleiner dan in gemeenten met vergelijkbare omvang. Ook de gemiddelde omvang van de winkels in de dagelijkse sector is kleiner. Er is in Westland tussen 2004 en 2011 geen sprake geweest van schaalvergroting en het dagelijks aanbod is juist terug gelopen. Dat is met name in Naaldwijk het geval. Wel kent Naaldwijk het meeste ruime aanbod in de dagelijkse sector. Naast supermarkten zijn er met name in deze kern veel speciaalzaken. Megasupermarkten Een grootschalige of megasupermarkt wordt gedefinieerd als een supermarkt met meer dan 2.500 m² wvo. In 2012 zijn er in Nederland 61 van dergelijke supermarkten met in totaal 192.200 m² verkoopvloeroppervlak. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak bedraagt 3.150 m². In Zuid-Holland bevinden zich 14 megasupermarkten, waaronder een in Rijswijk. Megasupermarkten zijn er momenteel nog niet in Westland. Megasupermarkten zijn in Nederland inmiddels met name in verstedelijkte gebieden goed ingeburgerd en kunnen door hun trekkracht onder bepaalde voorwaarden een aanwinst zijn voor een kernwinkelgebied. Belangrijke succesfactoren voor een (grootschalige) supermarkt zijn: • Een goede zichtbaarheid vanaf de hoofdwegenstructuur. De entree mag niet weggestopt zijn in een winkelpassage en moet voldoende front en commerciële uitstraling hebben. Daarbij is het belangrijk dat er niet teveel ‘afzoomwinkels’ zijn die de uitstraling van de supermarkt negatief beïnvloeden; • Parkeergelegenheid die direct aanrijdbaar is vanaf de hoofdinfrastructuur. Parkeren gebeurt bij voorkeur op maaiveld en is er meer dan voldoende parkeergelegenheid. • Indien parkeren op maaiveld niet mogelijk is dan moet geparkeerd kunnen worden in een, bij voorkeur lichte, ruime parkeergarage op een verdieping of in een parkeerkelder die is verbonden met de entree van de winkel door middel van roltapijten. Het parkeren is maximaal op twee lagen, maar liever nog een laag. Tevens is parkeren bij voorkeur gratis voor de supermarktklant. De bezoeker van de parkeergelegenheid mag geen last hebben van dubbelgebruik van de parkeergelegenheid door (centrum)bezoekers die niet voor boodschappen komen.

II


•

Ook de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor fietsers moet goed zijn. Het stallen van fietsen moet direct voor de deur mogelijk zijn. Tot slot moet ook buiten de openingstijden van de resterende winkels de omgeving levendig en veilig zijn.

Koopstromen in de gemeente Westland De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector komt in Westland overeen met referentiegemeenten van vergelijkbare omvang. Negen op de tien doet de dagelijkse boodschappen in de eigen gemeente. De afvloeiing (die redelijk sterk is gestegen t.o.v. 2004) beperkt zich vooral tot Den Haag. De dagelijkse omzet komt voor 87 procent voor rekening van eigen inwoners en voor 6 procent uit Den Haag. De vloerproductiviteit in de dagelijkse sector (ruim € 10.200 per m² wvo) ligt relatief hoog vergeleken met de referentiegemeenten, waarbij de verschillen tussen de verschillende kernen binnen de gemeente Westland klein zijn. De koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen verschilt weinig tussen de kernen en schommelt rond driekwart. In Naaldwijk is er relatief veel toevloeiing van omzet vanuit omliggende kernen, terwijl ongeveer een op de tien inwoners van De Lier, ’s-Gravenzande en Monster voor dagelijkse boodschappen naar Naaldwijk gaat. De bezoekers van winkelgebied Naaldwijk centrum voor dagelijkse artikelen zijn relatief tevreden over de verschillende kwaliteitsaspecten. Vooral de compleetheid, sfeer, daghoreca en veiligheid scoren goed in vergelijking tot de andere winkelgebieden in de gemeente Westland. Als verbeterpunten voor de detailhandel in de gemeente Westland zijn in het Koopstromenonderzoek vooral het supermarktaanbod en parkeergelegenheid genoemd. Marktruimte voor uitbreiding… Aan de hand van de ontwikkeling van de bevolking, de bestedingen in de dagelijkse sector, de koopstromen en het huidige aanbod in de dagelijkse sector kan de distributieve ruimte of marktruimte worden berekend. Op basis hiervan is in de gemeente Westland in 2011 de totale marktruimte voor dagelijkse goederen te berekenen. De totale marktruimte in de gemeente Westland bedraagt in 2011 36.900 m² wvo. Doordat de bevolking van Westland naar verwachting tussen 2011 en 2020 groeit van 99.775 naar 104.700 inwoners neemt de totale marktruimte in 2020 toe naar 38.710 m² wvo. Op dit moment is er in totaal 26.280 m² wvo voor dagelijkse goederen in Westland. Dit betekent dat de totale ruimte voor uitbreiding in 2011 10.630 m² wvo bedraagt en in 2020 groeit naar 12.440 m² wvo. De mogelijkheden voor uitbreiding doen zich in vrijwel alle kernen voor, maar vooral in Naaldwijk, Wateringen en ’s-Gravenzande zijn er mogelijkheden om het winkelareaal uit te breiden. Uitbreidingsplannen In diverse kernen hebben ondernemers plannen om de supermarkten uit te breiden, te verplaatsen of toe te voegen. Onder deze plannen, de mogelijke komst van een megasupermarkt in Naaldwijk.

III


•

• • • • • •

Naaldwijk Centrum: Megasupermarkt bij de Tuinen met een omvang van 3.600 m² wvo. Daarnaast uitbreiding Albert Heijn Verdilaan van 1.800 m² wvo naar 2.500 m² wvo (+39%) en uitbreiding C1000 Emmastraat van 1.090 m² wvo naar 1.700 m² wvo (+56%); ‘s‘s-Gravenzande: Gravenzande: Nieuwbouw Koningswerf met daarin 2 supermarkten: C1000/Jumbo en Aldi. Samen goed voor ca. 2.500 m2 wvo; De Lier: Uitbreiding en verplaatsing AH supermarkt van 877 m² naar 1.800 m² (+105%); Kwintsheul: Kwintsheul: Herbouw Albert Heijn Kwintsheul AH van 390 m² wvo naar 1.150 m² wvo (+294%); Poeldijk: Uitbreiding C1000 van 710 m² wvo naar 1.900 m² wvo (+268%); Honselersdijk: Uitbreiding Albert Heijn van 1.575 m² wvo naar 2.000 m² wvo (+27%); Monster: Uitbreiding Lidl van 635 m² wvo naar 1.100 m² wvo (+57%).

In totaal is er voor 11.175 m² wvo aan plannen in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Als die allemaal op korte termijn worden gerealiseerd, dan zou daarmee de distributieve ruimte (10.630 m²) overschreden worden en er overaanbod worden gecreëerd. Dit leidt tot een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit onder de normvloerproductiviteit voor een gezonde bedrijfsvoering. Wanneer de plannen pas in 2020 allemaal uitgevoerd zijn, dan is er voldoende distributieve ruimte om deze uitbreidingen mogelijk te maken mits de verwachte bevolkingsgroei gerealiseerd wordt en de bestedingen in de dagelijkse sector gelijk blijven of stijgen. Berekening effecten De effecten van alle plannen op de omzet en vloerproductiviteit op de verschillende locaties in de gemeente Westland zijn met behulp van een model doorgerekend. Daarbij is in variant 1 alleen gekeken naar de komst van een megasupermarkt in Naaldwijk, terwijl in variant 2 is verondersteld dat alle plannen gerealiseerd worden. Het resultaat van de berekeningen laten zien dat de komst van de megasupermarkt ongetwijfeld zal leiden tot verschuivingen in de aanwending van bestedingen door consumenten in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Wanneer wordt uitgegaan van variant 1, waarbij alleen de megasupermarkt aan het winkelaanbod wordt toegevoegd dan zal het centrum van Naaldwijk door deze forse uitbreiding van het winkelvloeroppervlak flink meer bestedingen aantrekken. Dit gaat ten koste van bestedingen in met name de buurtwinkelcentra in Naaldwijk, maar ook van bestedingen in de detailhandel in de dagelijkse sector in omliggende kernen. Ook de bestaande winkels in het centrum van Naaldwijk zullen omzet verliezen aan de megasupermarkt. Het risico bestaat dat de gespecialiseerde verswinkels in Naaldwijk het moeilijk krijgen met de concurrentie van de megasupermarkt. Een aantal moet wellicht zelfs sluiten. Dit zou een verschraling van het winkelaanbod betekenen. Daar staat tegenover dat de megasupermarkt naar verwachting zal leiden tot een hogere binding van lokale bestedingen in de gemeente Westland. Daar waar inwoners uit Naaldwijk eerst kozen voor supermarkten buiten de gemeente Westland, zal de megasupermarkt in Naaldwijk een aantrekkelijk alternatief vormen. De verwachting is dan ook dat bestedingen die eerder afvloeiden naar andere gemeenten nu binnen de gemeente Westland zullen blijven. Dit biedt uiteraard ook kansen voor lokale versspecialisten.

IV


Als gekeken wordt naar variant 2 waarbij naast de megasupermarkt ook nog een aantal andere uitbreidingsplannen voor supermarkten in de gemeente Westland gerealiseerd worden dan blijkt voor andere kernen uitbreiding van het winkelaanbod een goede strategie te zijn als het gaat om het voorkomen van afvloeiing van bestedingen naar de nieuwe megasupermarkt. Door het eigen aanbod te vergroten, wordt de aantrekkelijkheid op de consument ook groter. Hierdoor kunnen deze winkelgebieden meer bestedingen aan zich binden. In deze variant zijn het net als in variant 1 met name de kleine winkelgebieden (die niet meekunnen met de schaalvergroting) die omzetverlies zullen leiden door de uitbreiding van de diverse supermarkten. Eindconclusie De gemeente Westland heeft voldoende distributieve ruimte voor de vestiging van een Megasupermarkt in het centrum van Naaldwijk. Deze nieuwe supermarkt kan leiden tot een versterking van het centrum van Naaldwijk en tot een hogere binding en meer toevloeiing van consumenten. Randvoorwaarde is wel dat rekening wordt gehouden met een aantal succesfactoren voor grote supermarkten omtrent bereikbaarheid en parkeren. De komst van de megasupermarkt in Naaldwijk zal leiden tot omzetverliezen bij andere supermarkten en aanbieders in de dagelijkse sector in het centrum van Naaldwijk zelf en buurtwinkelcentra elders in Naaldwijk (doorrekening variant 1). In Naaldwijk is op dit moment een vrij ruim aanbod van speciaalzaken die er met een grote supermarkt een flinke concurrent bij krijgen. Daarnaast zijn er omzetverliezen bij de detailhandel in de dagelijkse sector in andere kernen, met name in Honselersdijk, Poeldijk en Kwintsheul. Winkelgebieden kunnen omzetverliezen verminderen door zelf ook tot schaalvergroting over te gaan, zo blijkt uit de doorrekening van variant 2. Met een schaalvergroting wordt de aantrekkingskracht op de consument namelijk vergroot. In diverse kernen in de gemeente Westland is hiervoor nog voldoende distributieve ruimte. De uitbreiding van het totale vloeroppervlak in de dagelijkse sector kan echter niet onbeperkt plaatsvinden, omdat er over gehele linie een flinke afname van de vloerproductiviteit zal gaan plaatsvinden doordat het aantal winkelmeters harder groeit dan de omzet. Hierdoor zullen er winkels zijn die de concurrentiestrijd gaan verliezen en de deuren moeten sluiten. Dit kan dan weer leiden tot een verschraling van het winkelaanbod. Ten slotte: op dit moment zijn er in de gemeente Westland wel erg veel plannen tegelijk rondom supermarkten. Het lijkt verstandig hierin wat te temporiseren en te faseren en de plannen zorgvuldig tegen elkaar af te wegen.

V

Hoofdstuk

Inleiding

1

Dagelijks aan bod? • Inleiding

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de gemeente Westland zijn, verdeeld over de diverse kernen, verschillende supermarkten gevestigd. Een aantal supermarkten heeft plannen heeft voor uitbreiding van de bestaande supermarkt. Ook zijn er plannen voor de vestiging van een megasupermarkt in Naaldwijk binnen het project Patijnenburg (aan de voorzijde van het winkelcentrum de Tuinen). Uit het Randstad Koopstromenonderzoek 2011, waar Westland aan heeft deelgenomen bleek dat de omzet in de dagelijkse sector in de gemeente ten opzichte van 2004 met ongeveer een kwart is toegenomen (van € 202 miljoen naar € 255 miljoen). De gemiddelde omzet per vierkante meter is in de dagelijkse sector ten opzichte van gemeenten van vergelijkbare omvang ook hoog. Voor de gemeente Westland zijn de plannen aan de aanbodkant en de gegevens over de omzetontwikkeling aanleiding om een analyse te laten uitvoeren op a) de marktruimte binnen de dagelijkse sector in Westland en b) de lokale en gemeentelijke effecten van de vestiging van een megasupermarkt. I&O Research heeft in opdracht van de gemeente Westland deze analyse uitgevoerd. In de vigerende detailhandelstructuurvisie ‘Kleine kernen kordaat’ die in 2007 is opgesteld en in juli 2008 door de Raad is vastgesteld, wordt aangegeven dat er voor het dagelijks aanbod overal passend (‘bij de omvang van de kern) aanbod wordt nagestreefd. Daarnaast wordt aangegeven dat Naaldwijk Centrum voldoende concurrerend moet kunnen zijn met Rijswijk en Delft.

1.2 Onderzoeksdoel en –vraag De gemeente Westland wordt geconfronteerd met diverse initiatieven tot uitbreiding van het huidige areaal aan supermarkt wvo. Het gaat niet alleen om uitbreiding van bestaande vestigingen maar zoals gezegd ook om de mogelijke vestiging van een megasupermarkt (3.600 m2 wvo) aangrenzend aan het succesvolle winkelcentrum de Tuinen in Naaldwijk. In het onderzoek staan de volgende onderzoeksvragen centraal: • • • •

Wat is het huidige aanbod in de dagelijkse sector in (de verschillende kernen van) de gemeente Westland? Hoe verhoudt dat aanbod zich tot het aanbod in gemeenten van vergelijkbare omvang? Wat zijn de distributieve uitbreidingsmogelijkheden in de dagelijkse sector in Westland in het algemeen en de kern Naaldwijk in het bijzonder? Wat zijn de mogelijke effecten van de vestiging van een megasupermarkt in Naaldwijk voor de dagelijkse en niet dagelijkse detailhandel in de (overige) kernen van de gemeente Westland?

1


1.3 Aanpak van het project Het onderzoek is opgebouwd uit twee deelonderzoeken. Met de uitkomsten van het koopstromenonderzoek en de kwantitatieve analyse van de omvang en samenstelling van het dagelijkse winkelaanbod is een draagvlakanalyse uitgevoerd die het economisch functioneren en de distributieve mogelijkheden voor de dagelijkse sector in Westland per kern aangeeft. In het tweede deel van het onderzoek is meer specifiek gekeken naar de mogelijke effecten van megasupermarkt op de bestaande verzorgingsstructuur. Op basis van deskresearch alsmede analyse van vergelijkbare initiatieven en planvorming elders in het land is een beeld geschetst van de mogelijke consequenties van de vestiging van een megasupermarkt in Westland1.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de algemene trends op het gebied van detailhandel besproken, waarbij deels wordt verbijzonderd naar de situatie in Westland. Hoofdstuk drie behandelt de aanbodzijde van de dagelijkse sector in Westland en hoofdstuk vier de koopstromen, waarna in hoofdstuk vijf de confrontatie tussen vraag en aanbod volgt en gekeken wordt naar de effecten van de vestiging van een megasupermarkt in Naaldwijk.

1

Daarbij worden twee scenario’s onderzocht. Een waarbij de toevoeging van de megasupermarkt de enige verandering is

tot 2020 en een waarbij naast die toevoeging ook de uitbreidingsplannen van bestaande supermarkten worden gerealiseerd.

2


3

2

Hoofdstuk

Trends en ontwikkelingen

4

Dagelijks aan bod? • Trends en ontwikkelingen

2. Trends en ontwikkelingen 2.1 Trends en ontwikkelingen In deze paragraaf worden kort de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de detailhandel in Nederland, en waar relevant vertaald naar Westland, weergegeven. Hierbij worden aanbod- en vraagfactoren onderscheiden 2.1.1

Aanbodfactoren

Schaalvergroting vooral binnen bestaande winkelgebieden De consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden. Dit houdt in dat de schaal van een winkel toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 300-600 m2 wvo kunnen steeds minder goed uit de voeten . Als ondermaat voor een goed functionerende full-service supermarkt wordt tegenwoordig al snel 1.200 m2 wvo gehanteerd. Harddiscount supermarkten zijn doorgaans kleiner (700-900 m2 wvo). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige of megasupermarkten zoals de AH XL formule. Als gevolg van de opschaling in de supermarktbranche, maar ook door de voortdurende prijzenslag is het aantal supermarkten de afgelopen jaren afgenomen. Met name kleine buurt- of dorpssupers verdwijnen in toenemende mate uit het winkellandschap, maar ook kleinere meer regionale supermarktorganisaties sluiten of gaan op in de grote supermarktketens. Overwegend geldt dat de schaalvergroting vooral in bestaande winkelgebieden is gefaciliteerd. Beleid is er vooral op gericht de concurrentiepositie van bestaande (centrum)gebieden te behouden en/of te versterken. De trend dat grote ketens zoals de HEMA ook kleinere formules ontwikkelen sluit hierbij aan. Echter, in diverse gemeenten hebben grootschalige functies (bv. Action of discount supermarkt) het centrum verlaten onder meer bij een gebrek aan beschikbaarheid van grote(re) winkelvloeroppervlakten. Deze grootschalige functies vestigen zich veelal op een bedrijventerrein. Toenemende oriëntatie op supermarkt en afname aantal versspecialisten Het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk is deze inmiddels gestegen tot 86 procent van alle voedingsmiddelen (bron: HBD). Hier staat een sterke afname van het aantal versspecialisten tegenover. Zo is het aantal AGF-winkels de afgelopen jaren gehalveerd tot 1.200 in 2010. Ook het aantal slagers is teruggelopen van ruim 5.000 in 2000 naar 2.100 in 2010. Vergrijzing zal niet alleen de behoefte aan producten doen veranderen, ook het aantal zelfstandige winkeliers zal door gebrek aan bedrijfsopvolging afnemen. De (vers)specialisten kunnen zich echter staande houden door zich op basis van kwaliteit en service een onderscheidende positie te geven. Dit natuurlijk onder de voorwaarde dat er sprake is van prima ondernemerschap.

5


Specialisatie versus branchevervaging Er komen steeds meer gespecialiseerde winkels en winkelgebieden in Nederland. Een voorbeeld hiervan zijn de speciale merkwinkels (brandstores), of de Factory Outlet Centers. Daar staat de branchevervaging tegenover. Supermarkten en drogisterijen behalen een stijgend aandeel van hun omzet uit de verkoop van bijvoorbeeld huishoudelijke en cadeauartikelen; bouwmarkten verkopen fietsen en audioapparatuur; discountsupermarkten hebben een bepaald deel (100–125 m2 wvo) van hun winkels ingeruimd voor weekaanbiedingen in de niet-dagelijkse sector, zodat dit een essentieel onderdeel van hun formule is geworden. Toename van budgetdetailhandel Niet alleen groeit het aantal discounters (bijvoorbeeld ALDI, Lidl), ook budgetketens in de huishoudelijke artikelen (bijvoorbeeld Action) timmeren aan de weg. De doelgroep is steeds minder duidelijk. Ook prijsbewuste consumenten uit de hogere inkomensgroepen kopen steeds vaker bij budgetdetailhandel. Tegengesteld aan deze trend zien we ook een toename van winkels in het hoge segment. Hooggespecialiseerde formules proberen hierop in te spelen. Grote ketens als de Albert Heijn doen hier ook aan mee door bijvoorbeeld het assortiment uit te breiden onder de noemer “Excellent”. Internet geeft richting Internet zal het koopgedrag ook verder blijven veranderen. Niet alleen worden meer producten gekocht vanachter de computer en via smartphones en andere nieuw te ontwikkelen digitale gadgets. Ook is internet in toenemende mate bepalend voor de kooporiëntatie (wat koop ik waar, wanneer en tegen welke prijs). Niet verrassend, maar toch confronterend was dan ook het recente bericht dat het winkelaanbod naar verwachting de komende jaren zo maar met een kwart kan afnemen (bron: Retail2020.nl). Concreet betekent dit dat als gevolg van de veranderende kooporiëntatie (meer internet) en minder consumenten (krimp) het draagvlak voor winkels landelijk zal krimpen, wat ruimtelijke consequenties heeft voor de omvang en spreiding van het winkelaanbod en daarmee ook de leefbaarheid in kernen. Hierbij speelt ook het wegvallen van oudere zelfstandige detaillisten, zonder opvolging, een rol. Het Randstad Koopstromenonderzoek 2011 laat zien dat het aankoopkanaal internet in de afgelopen jaren ook enorm is gegroeid. Bij het aankoopkanaal warenmarkt is juist sprake van een daling van marktaandeel. In 2011 is het marktaandeel van internet voor de niet-dagelijkse sector 9,9 procent. We veronderstellen voor de komende jaren een verdere stijging. Een betrekkelijk recent voorbeeld van de groeiende invloed van internet in de detailhandel is de keuze van ECI om alle achttien winkels in Nederland te sluiten en uitsluitend verder te gaan als online boekenwinkel. Uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Entertainment Retailers (NVER) blijkt bijvoorbeeld ook dat in de afgelopen 11 jaar 30 procent van de Cd-winkels zijn deuren heeft gesloten. De overname van Bol.com door Ahold past in dit beeld. In de dagelijkse sector is de oriëntatie op internet als aankoopkanaal vooralsnog beperkt. Er zijn initiatieven en ontwikkelingen die inspelen op een toename van het gebruik van internet als aankoopkanaal voor de dagelijkse boodschappen.

6


Virtuele supermarkt Supermarktketen Tesco heeft in Zuid-Korea een nieuwe manier van boodschappen doen ontwikkeld. Op weg naar je werk, scan je in het metrostation de boodschappen die je wilt hebben, waarna ze ‘s avonds bij je thuis bezorgd worden.

Een ander voorbeeld: www.deburen.nl Consumenten kunnen binnenkort boodschappen bestellen via internet en deze gekoeld ophalen bij een afhaalpunt. Als het aan Robin Dragstra, eigenaar van deburen.nl ligt, komen er nog dit jaar 150 afhaalpunten in het hele land waar dit mogelijk is. De Hengelose ondernemer heeft momenteel twee afhaalpunten in zijn thuisstad. Hier kunnen momenteel nog geen gekoelde en bevroren producten afgehaald worden. Dit zal later dit jaar mogelijk worden. Het principe is heel simpel. Klanten van diverse webshops doen hun bestelling en kiezen vervolgens het voor hun meest gunstige afhaalpunt. Als de bestelling is gearriveerd, krijgt de consument per sms of email een code toegestuurd waarmee hij zijn kluis kan openen. Dragstra mikt op de toenemende online verkoop van boodschappen. Momenteel ligt die op 0,8 procent van de totaalomzet, volgens de ondernemer kan dit naar 5 procent worden gerekt.

Bron: www.distrifood.nl (7mei 2012).

Economie treft detailhandel De economische crisis heeft de conjunctuurgevoelige detailhandel klappen toegedeeld. Als gevolg van de economische krimp zijn de detailhandelsbestedingen omlaag gegaan, waardoor de branche in 2009 te kampen heeft met een omzetdaling van 4 procent. Na deze sterke daling is de omzet van de detailhandel de laatste twee jaar nagenoeg stabiel gebleven (-0,2 procent in 2010 en +0,2 procent in 2011). De supermarktbranche realiseerde in 2010 een omzetstijging van 2 procent, terwijl de foodspeciaalzaken juist een daling kenden van 3,6 procent. De non-foodsector behaalde als geheel 1,5 procent minder omzet dan in 2009. In 2009 was de afname nog 7 procent. In 2011 is de omzet in de foodsector wel gestegen, maar dit is het gevolg van prijsstijgingen. Het omzetvolume daalde. In de non-food sector is er een omzetdaling ondanks prijsstijgingen.

7


Figuur 2.1 Geïndexeerde ontwikkeling omzet detailhandel1) en economische groei, Nederland (2000=100). 135 Detailhandel totaal

130

Winkels in voedingsmiddelen Winkels in non-foodartikelen

125

Economische groei 120 115 110 105 100 95 2000 1)

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Detailhandel betreft de totale detailhandel, exclusief apotheken en benzinestations (omvat winkels in food, winkels in

non-food, postorderbedrijven, internetverkopers en ambulante handel). Omzetontwikkeling is gebaseerd op prijs- en volumeontwikkeling en is inclusief BTW. Bron: CBS; bewerking: I&O Research.

Veel detaillisten hebben afgelopen jaren te kampen gehad met omzetdalingen, maar hebben zich wel kunnen handhaven. Wel ligt het aantal winkelsluitingen hoger dan in jaren van hoogconjunctuur. De scherpe concurrentie gekoppeld aan het lagere economische tij heeft er toe geleid dat de winkeldeuren zijn gesloten.

8


2.1.2

Vraagfactoren

Demografische ontwikkeling: vergrijzing en ontgroening In het in 2011 opgestelde prognoserapport over de toekomstige vraag naar wonen met zorg zijn ook demografische prognoses per wijk opgenomen (ABF, Primos 2011). In tabel 2.1 hebben we deze gegevens gebruikt voor een prognose van het aantal inwoners per kern tot 2020. De bevolking van Westland neemt volgens de PRIMOS bevolkingsprognose (2011) van ABF tot 2020 met 5 procent toe. Zo telt de gemeente Westland per 1 januari 2012 101.970 inwoners2, in 2020 zullen dat er volgens de PRIMOS-prognose zo’n 105.000 zijn. Dit komt neer op een groei van 5 procent. Volgens de demografische prognoses zal het inwonertal vooral in Naaldwijk en Monster toenemen. Per 1 januari 2012 is 29 procent van de inwoners van Westland 55 jaar en ouder. In 2020 zal dat aandeel, conform het landelijk prognosebeeld, gegroeid zijn tot 35 procent. Tabel 2.1 Prognose aantal inwoners per kern in gemeente Westland (2011-2020). 2011 2011

2020 2020

abs. ontw. 2011--2020 2011

% ontw. 2011--2020 2011

‘s-Gravenzande

19.970

20.300

330

2%

De Lier

11.790

12.670

880

7%

Honselerdijk

7.545

6.870

-675

-9%

Kwintsheul

3.215

3.216

1

0%

Maasdijk

3.920

3.680

-240

-6%

Monster

15.000

16.933

1.933

13%

Naaldwijk

18.770

20.860

2.090

11%

Poeldijk

4.770

5.385

615

13%

Wateringen

14.795

14.802

7

0%

Gemeente Westland

99.775

104.710

4.935

5%

Bron: CBS (2011) en Gemeente Westland Fortuna 2011, Prognose Wonen met Zorg.

De demografische ontwikkelingen zullen leiden tot een vergroting van het draagvlak voor detailhandel, simpelweg doordat het totale aantal potentiële klanten (inwoners) toeneemt. Door de sterke vergrijzing vormen de senioren als consument een doelgroep met een belangrijk toekomstperspectief. De senioren wonen in toenemende mate zelfstandig, zijn actiever en beschikken voor een deel over meer geld en vrije tijd. Het is wel van belang dat ondernemingen rekening houden met de eigen wensen en verwachtingen van senioren. Het gaat hierbij onder andere om bereikbaarheid, fysieke toegankelijkheid, comfort, veiligheid, snelheid van bediening en persoonlijke aandacht. Daarnaast zal ook het kleiner worden van de huishoudens – met name door een groei van het aantal eenpersoonshuishoudens – van invloed zijn op de detailhandel.

2

Bron: CBS (voorlopige cijfers).

9


Figuur 2.2 Toekomstige demografische ontwikkeling, naar gemeenten in Nederland.

Bron: PBL/CBS Regionale Bevolkings- en Huishoudensprognose 2009-2040, bewerking: I&O Research.

Steeds grotere behoefte om efficiënt de dagelijkse inkopen te doen Afstand is bij het doen van boodschappen en inkopen een belangrijke factor, want de consument heeft steeds minder (winkel)tijd. In principe is de consument georiënteerd op het dichtstbijzijnde winkelgebied. Door de toenemende mobiliteit wordt het voor de consument echter eenvoudiger om ook verder te kijken. Andere factoren spelen dan een rol, zoals het aanbod (mogelijkheid combinatiebezoeken en (prijs)vergelijkend winkelen), bereikbaarheid en parkeren, inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling en sfeer. De consument is georiënteerd op de dichtstbijzijnde aankooplocaties die aan zijn of haar wensen voldoen. Beleving product of dienst neemt in belang toe In toenemende mate staat niet zozeer het product of de dienst centraal, maar een met het product of met de dienst geassocieerde beleving. Een bekend voorbeeld is waarom mensen bereid zijn in het ene etablissement meer voor een kop koffie te betalen dan in het andere. De naam en faam van de duurdere gelegenheid geven haar een zeker cachet: men drinkt niet alleen koffie, maar beleeft ook de omgeving. Reisbureaus voeren wel promotie voor hun reizen in een omgeving die sterk aan de gepresenteerde dienst doet denken: er wordt een strand gesimuleerd, of een oude trein.

10


2.2 Conclusie Kort samengevat lijkt de detailhandel onder invloed te staan van (aan de aanbodkant) de doorbraak van internet als aankoopplaats, nieuwbouw ambities van ontwikkelaars, de verdere schaalvergroting (met een lagere omzet per winkelmeter) maar ook door een groeiend aantal ondernemers dat vanwege leeftijd de winkel sluit. Aan de vraagkant speelt de efficiencyvraag, de toegenomen mobiliteit, de ‘strijd’ tussen beleven en consuminderen (‘shop till you drop’ versus ‘het kan wel een onsje minder’), demografische transities (meer inwoners maar ook groter aandeel senioren) en de laatste jaren ook koopkrachtverlies een rol. Er is dus meer aan de hand dan ‘alleen de crisis’. Voor de dagelijkse sector geldt dat de bestedingen weliswaar nog steeds toenemen, maar daarbij moet wel rekening worden gehouden met het grote onderscheid tussen supermarkten en overige speciaalzaken. De omzetontwikkeling van supermarkten is beter dan die van speciaalzaken. Naast het autonome effect dat consumenten in toenemende mate voor de dagelijkse boodschappen georiënteerd zijn op de supermarkt verliest de speciaalzaak door de economische crisis extra terrein omdat supermarkten een goedkoper imago hebben dan wel beter kunnen differentiëren naar prijssegment. Ook voor de dagelijkse sector geldt dat de traditionele ‘middenstander’ geleidelijk zal plaatsmaken voor een kleiner meer kwalitatief van supermarkten onderscheidend aanbod van versspecialisten die zich specifiek (ook) richten op vernieuwing, ondernemerschap, service en klantgerichtheid. Verder zal ook in de dagelijkse sector meer rekening moeten worden gehouden met de invloed van internet op het consumentengedrag. Hierbij gaat het niet alleen om inzet van social media en doorontwikkeling van virtuele supermarkten maar ook om het ontstaan van vernieuwende, slimme supermarktconcepten door integratie van internet, technologie, logistiek die gevolgen kunnen hebben voor het ruimtegebruik in de dagelijkse detailhandel. De komende jaren zal in de basis het draagvlak voor de dagelijkse sector in Westland echter nog toenemen, gezien de verwachting dat het inwonertal voorlopig zal blijven groeien.

11

Hoofdstuk

Detailhandelsstructuur Westland

3

Dagelijks aan bod? Detailhandelsstructuur Westland

3. Detailhandelsstructuur Westland 3.1 Inleiding De gemeente Westland telt bijna 101.000 inwoners en is gelegen in het westen van de Nederlandse provincie Zuid-Holland. De gemeente Westland grenst in het noorden aan Den Haag, in het noordoosten voor een klein deel aan Rijswijk, in het oosten aan Midden-Delfland, in het zuiden aan de Rotterdamse deelgemeente Hoek van Holland en in het zuidoosten aan Maassluis. Aan de westkant heeft de gemeente een natuurlijke grens, de Noordzee. De steden Delft en Rotterdam met de Rotterdamse haven liggen op een geringe afstand van de gemeente. De gemeente Westland bestaat uit elf kernen: De Lier, 's-Gravenzande, Heenweg, Honselersdijk, Kwintsheul, Maasdijk, Monster, Naaldwijk, Poeldijk, Ter Heijde en Wateringen. De bevolking van Westland is sinds 2004 met 5 procent gegroeid. Vooral nieuwbouwprojecten in Naaldwijk (onder meer Hoogeland) en Wateringen (onder andere Juliahof en Hof van de Wateringhe) hebben bijgedragen aan de groei van het inwonertal in Westland. Figuur 3.1 Plattegrond Westland.

Bron: OpenStreetMap

13


Qua detailhandelsstructuur geldt dat negen van de 11 kernen in Westland een kernverzorgend winkelgebied hebben. Daarnaast is er in Naaldwijk nog een klein buurtwinkelcentrum (Geestweg) en is er perifere detailhandel op Woonboulevard Naaldwijk. In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan het detailhandelsaanbod in Westland. Hierbij wordt ingegaan op zowel omvang als op samenstelling van het aanbod, met een nadruk op het winkelaanbod in de dagelijkse sector. Daarnaast analyseren we de ontwikkeling van megasupermarkten in Nederland.

3.2 Omvang en samenstelling van het winkelaanbod Dagelijkse sector in Westland gekrompen, niet-dagelijks winkelaanbod gegroeid In de gemeente Westland is in 2011 zo’n 162.000 m2 winkelvloeroppervlak aanwezig (exclusief leegstand). Ten opzichte van 2004 is er een afname van het aantal winkels (-3) en een toename van het winkelvloeroppervlak van circa 20.000 m². Die toename is grotendeels toe te schrijven aan de sector in/om huis (electro, woninginrichting, doe-het-zelf en bloemen, planten en tuinartikelen) en mode en luxe. In de dagelijkse sector is zowel het aantal winkels als het aantal winkelmeters in de periode 2004-2011 afgenomen. Hierin zit onder meer de sluiting van de Konmar in het centrum van Naaldwijk met een winkelvloeroppervlak van ca. 2.200 m² wvo. Tabel 3.1 Winkels en vloeroppervlak Westland (2012 en ontwikkeling 2004-2011). m2 wvo

aantal winkels 2011 2011

ontw. 20042004-2011 2011

2011 2011 Abs.

ontw. 20042004-2011 2011

Abs.

%

Abs.

%

Dagelijks

138

25%

-25

-15%

24.980

15%

%

-2.970

Abs.

Mode & luxe

% -11%

160

29%

1

1%

28.040

17%

4.020

17%

Vrije tijd

53

9%

-4

-7%

7.560

5%

-790

-10%

In/Om Huis

185

33%

0

0%

98.700

61%

18.360

23%

Detailhandel overig

23

4%

12

109%

2.740

2%

1.630

146%

Totaal

559

100%

-16

-3%

162.020

100%

20.250

14%

2

NB: exclusief leegstand, en m wvo afgerond op tientallen. Bron: Locatus.

De gemiddelde winkelgrootte nam in de dagelijkse sector in de periode 2004-2011 beperkt toe van 171 m² tot 180 m² wvo, terwijl deze landelijk toenam en in 2012 204 m² wvo bedraagt.

14


Figuur 3.2 Gemiddelde winkelomvang, gemeente Westland (2004 en 2011), vergeleken met Nederland (2012). 534 In/Om Huis

434 470 290 247 271

Totaal 181 171 204

Dagelijks

175 151 190

Mode & luxe

143 147

Vrije tijd

197 2011 2004 landelijk 2012

119 101

Detailhandel overig

149 0

150

300

450

600

Bron: Locatus; bewerking: I&O Research.

Vooral in ’s-Gravenzande en Naaldwijk is het aantal winkels in de dagelijkse sector in 2004-2012 afgenomen. Daar waar zich dat in ’s-Gravenzande niet heeft vertaald in minder winkelmeters in de dagelijkse sector kent Naaldwijk wel een relatief forse teruggang in het winkeloppervlak in het dagelijkse segment. Dit heeft met name te maken met de sluiting van de Konmar (2.200 m² wvo) in mei 2007. Monster heeft als enige kern een duidelijke groei van het aantal m2 wvo in de dagelijkse sector, met name door de vergroting van de Hoogvliet-supermarkt in 2010. In de niet-dagelijkse sector heeft De Lier als enige een krimp van het aantal winkelmeters. De overige kernen – met Naaldwijk (door de uitbreiding van de woonboulevard) als sterkste groeier – hebben in vergelijking met 2004 in 2012 meer m2 wvo in de niet-dagelijkse sector. Tabel 3.2 Winkels en winkelvloeroppervlak 2004 en 2011 per voormalige gemeente. Aantal winkels 201 2011

's-Gravenzande

dagelijks

nietnietdagelijks

24

66

Aantal winkelmeters

abs. ontw. 20042004-2011 2011 nietnietdagelijks dagelijks dagelijks -11

0

201 2011 dagelijks

nietnietdagelijks

5.260

25.450

abs. ontw. 20042004-2011 2011 nietnietdagelijks dagelijks 0

5.330 -1.250

De Lier

17

35

1

-5

2.420

10.080

30

Monster

29

61

-1

-11

5.060

14.300

760

1.150

Naaldwijk

46

180

-13

4

8.340

60.200

-3.870

13.660

Wateringen

22

79

-1

21

3.910

27.000

120

4.320

Totaal

138

421

-25

9

24.980

137.040

-2.970

23.210

NB: exclusief leegstand, en m2 wvo afgerond op tientallen. Bron: Locatus.

15


Dagelijkse sector kent relatief weinig meters per 1.000 inwoners Het winkelvloeroppervlak in Westland kan gerelateerd worden aan de omvang van de bevolking om een beeld te krijgen van de relatieve verzorgingsfunctie van het winkelapparaat. In Westland is per 1.000 inwoners een winkelvloeroppervlak beschikbaar voor dagelijkse artikelen van 251 m². In de nietdagelijkse sector is dit 1.374 m². Vergeleken met het gemiddeld beschikbare aantal winkelmeters per 1.000 inwoners in gemeenten van vergelijkbare omvang is het verzorgingsniveau in de dagelijkse sector aan de lage kant. In de niet-dagelijkse sector sluit het aantal winkelmeters per 1.000 inwoners wel ongeveer aan bij het aanbod in vergelijkbare gemeenten. Wel zijn hierbij duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende voormalige gemeenten die nu samen de gemeente Westland vormen. Dit hangt mede samen met het concentreren van de meeste volumineuze, grootschalige detailhandel op de Woonboulevard Naaldwijk. Tabel 3.3 Aantal m² wvo per 1.000 inwoners gemeente Westland, vergeleken (2011). gemeente gemeente Westland

referentieklasse*) eferentieklasse*)

% afwijking van referentieklasse

dagelijks

nietniet-dagelijks

dagelijks

nietniet-dagelijks

dagelijks

nietniet-dagelijks

251

1.374

321

1.290

-22%

7%

- Naaldwijk

276

1.992

324

1.242

-15%

60%

- ‘s-Gravenzande

264

1.277

326

1.042

-19%

23%

- De Lier

205

846

326

1.042

-37%

-19%

- Monster

254

717

326

1.042

-22%

-31%

- Wateringen

219

1.513

326

1.042

-33%

45%

Gemeente Westland 3

Voormalige gemeenten :

*) Gemeente Westland vergeleken met gemiddelde gemeenten 50.000-100.000 inw.; Naaldwijk vergeleken met gemiddelde gemeenten 20.000-50.000 inw.; overige vergeleken met gemiddelde gemeenten 10.000-20.000 inw. NB: exclusief leegstand. Bron: Locatus & CBS, bewerking: I&O Research.

Leegstand in Westland gegroeid Begin 2012 staan er in de gemeente Westland 57 verkooppunten leeg, met in totaal 8.420 m2 winkelvloeroppervlak4. Dit betekent dat 9,3 procent van de verkooppunten met in totaal 4,9 procent van de winkelmeters leegstaat. Ca. een derde (3.120 m²) is te vinden in Monster. 27 procent concentreert zich in Naaldwijk en 24 procent in ‘s-Gravenzande. Ook in 2004 stonden er 50 verkooppunten leeg (8,0 procent) en was de leegstand 8.223 m² (5,4 procent). Dat betekent dat de leegstand nauwelijks is toegenomen in de gemeente Westland als geheel. Wel is er verschil tussen de kernen. In Monster is het aantal winkelmeters dat leegstaat bijna verdubbeld, terwijl in ’s Gravenzande

3

Op basis van de gemeente-indeling en afbakening voor de herindeling Westland van 1 januari 2004 (Monster is incl.

Poeldijk en Wateringen is incl. Kwintsheul). 4

Hierbij gaat het om (winkel-)panden waarvan het redelijkerwijs te verwachten is dat in het (leegstaande) pand een

verkooppunt in de detailhandel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugkomen.

16


de leegstand met 44 procent is afgenomen. In Naaldwijk is de leegstand in termen van winkelvloeroppervlak met 7 procent gedaald.

3.3 Inzoom dagelijkse sector Westland Supermarkten vormen groot deel van dagelijkse sector In de gemeente Westland zijn in totaal 143 verkooppunten met 26.280 m² winkelvloeroppervlak in de dagelijkse sector. Daarvan zijn 108 verkooppunten met 21.670 m² wvo in de levensmiddelen en 35 verkooppunten met 4.610 m² wvo in de persoonlijke verzorging. In totaal (zie Tabel 3.4) zijn er 19 supermarkten (waarvan 2 mini supermarkten in ’s-Gravenzande) met in totaal 17.380 m² wvo. Dit is 80 procent van alle winkeloppervlak in de hoofdbranche levensmiddelen en 66 procent van alle winkeloppervlak in de sector dagelijkse boodschappen. Als het gaat om het aanbod in verkoopmeters in levensmiddelen dan hebben ’s-Gravenzande, Monster, en Naaldwijk het meeste aanbod. Daarbij valt op dat het aantal verkoopmeters in supermarkten in ’sGravenzande en Monster groter is dan in Naaldwijk. Het aanbod in levensmiddelen is in Naaldwijk met de aanwezigheid van veel speciaalzaken wel het meest gevarieerd. Ook ’s-Gravenzande kent een behoorlijk gevarieerd aanbod. In Monster is dat al wat minder. De overige kernen beschikken allemaal over een of meer supermarkten en daarnaast zijn bakkers en slagers in de meeste kernen vertegenwoordigd. De kern Kwintsheul heeft het geringste aanbod. Daarnaast is het aanbod het minst gevarieerd met een supermarkt en een bakker. Als wordt ingezoomd op de supermarkten (zie figuur 3.3.) dan zijn Albert Heijn en C1000 met ieder zes winkels de best vertegenwoordigde formules in de gemeente. Daarnaast zijn er twee winkels van Hoogvliet, één Lidl, een Plus supermarkt en één Attent-supermarkt5. In ’s-Gravenzande zitten twee minisupermarkten: De Koornneef Versmarkt en Delicje. De grootste supermarkt in de gemeente Westland is de Hoogvliet in Monster, met in totaal 2.200 m² wvo gevolgd door de Albert Heijn in Naaldwijk Centrum met 1.814 m², De Hoogvliet in ’s Gravenzande met 1.770 m² en de Albert Heijn in Honselersdijk Centrum met 1.570 m². Overigens was tot 2007 in winkelcentrum de Tuinen een Konmar gevestigd. Inmiddels is dat een C&A en dus geen supermarkt meer. N.B. op de volgende pagina staat ter informatie de actuele planvoorraad (mei 2013).

5

De Attent supermarkt is gelegen buiten de bebouwde kom van Monster aan de Vijverweg 2 en is vooral bedoeld voor toeristen en recreanten.

17


Figuur 3.3 Ligging, winkelformule en omvang supermarkten in de gemeente Westland.


Actuele planvoorraad toevoeging m² wvo supermarkten Westland (mei 2013). Kern

Locatie/supermarkt

toevoeging wvo in m²

voornemen

Naaldwijk

Patijnenburg

3.400

Studie

Emmaplein

600

Studie

Verdilaan

700

Zacht

1.700

Hard

‘s-Gravenzande

Koningswerf

Wateringen

JUMBO

300

Studie

Monster

Lidl

400

Studie

Aldi

700

Gerealiseerd

De Lier

AH

800

Hard

Honselersdijk

AH

400

Studie

Poeldijk

JUMBO

500

Hard

Kwintsheul

AH

600

Hard

Bron: Gemeente Westland.

18


Tabel 3.4 Overzicht aanbod dagelijks naar branche en naar kern, verkooppunten en winkelvloeroppervlak (november 2011) ‘s‘s-GravenGravenDe Lier

Branche

vkp

Honselersdijk Honselersdijk

wvo

vkp

wvo

Supermarkten

2

1.367

1

1.574

Groente en Fruit

1

60

1

40

Bakkers en Banket

3

149

1

50

Slagerij

3

115

2

40

Poelier

1

45

Kwintsheul

vkp

wvo 1 1

Maasdijk

vkp

393 63

Monster

wvo

vkp

1

905

1

50

4

2

125

4

1

39

2

1

41

Naaldwijk

wvo

vkp

3.864

zande

Poeldijk

wvo

vkp

707

vkp 5

wvo

2

2.904

1

45

142

7

280

2

70

3

130

3

145

2

96

2

1

78

1

60

Vis

1

wvo

3.765

19

17.375

5

235

140

5

178

28

1.197

94

2

68

17

727

4

224

3

135

1

35

1

40

Kaas

1

54

1

60

Noten

1

Reform

1 2

40

1

25

1

40

3

287

1

10

1

85

2

100

Wijnwinkel Tabak/Lectuur Zoetwaren

1 1

20

30

Levensmiddelen

14

2.053

6

1.714

2

456

7

1.245

14

1

30

4

153

3

154

50

1

50

91

1

91

15

910

1

24

3 1

1

94

1

80

4.286

26

4.079

7

Levensmiddelen overig

wvo

40

83

Slijter

vkp

1.896

70

30

wvo

1

1 1

vkp 2

2

Chocolade speciaalzaken

Totaal Wateringen

1

190

1

2

40

174

90

35 932

18

4.474

14

2.426

1

25

3

150

3

159

1

80

108

21.665

Apotheek

1

45

1

97

1

45

2

134

3

145

1

35

2

212

2

175

13

888

Drogist

2

339

1

176

1

75

2

458

3

572

1

70

2

495

2

735

14

2920

1

65

3

406

1

105

1

80

6

656

1

88

1

58

Parfumerie Haarproducten Persoonlijke Persoonlijke verzorging Totaal

3

384

2

273

17

2.437

8

1.987

2

456

Bron: Locatus

19

2

146

2

120

5

657

10

1.211

2

105

6

870

5

990

35

4.610

9

1.365

19

4.943

36

5.290

9

1.037

24

5.344

19

3.416

143

26.275


3.4 Megasupermarkten in Nederland Nederland telt 61 megasupermarkten … Een grootschalige supermarkt wordt gedefinieerd als een supermarkt met meer dan 2.500 m² wvo. In 2004 waren er in Nederland 47 van dergelijke supermarkten met in totaal 146.000 m² verkoopvloeroppervlak. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak bedroeg 3.100 m². De meest voorkomende formules waren Albert Heijn met 20 supermarkten en een gemiddelde omvang van 3.010 wvo en Konmar met 18 supermarkten en een gemiddelde omvang van 3.040 m². De grootste supermarkt was in 2004 de C1000 in Venlo met een omvang van 4.300 m², gevolgd door de lokale winkel “Die 2 Brüder von Venlo” met 4.250 m². Tussen 2004 en 2012 zijn er 14 grootschalige supermarkten (+30 procent) bijgekomen, waardoor het totale aantal megasupermarkten nu uitkomt op 61. Het winkelvloeroppervlak in deze supermarkten is met 32 procent toegenomen naar 192.200 m², wat neerkomt op 0,7 procent van het totale winkelvloeroppervlak in Nederland (wanneer alleen wordt uitgegaan van de dagelijkse sector is het aandeel 3,4 procent). De gemiddelde omvang is in 2012 3.150 m². Albert Heijn is veruit de grootste formule met 14 reguliere Albert Heijn winkels (gemiddeld 2.832 m² wvo) en 30 Albert Heijn XL-winkels (gemiddeld 3.390 m² wvo). De formule Konmar bestaat niet meer. De winkels uit deze keten zijn verdeeld over verschillende andere supermarktketens. Op flinke afstand van Albert Heijn volgen op dit moment Jumbo met 5 megawinkels en een gemiddelde omvang van 3.070 m² wvo en Dekamarkt met 4 winkels met een gemiddelde omvang van 3.085 m² wvo. De grootste megasuper in Nederland op dit moment is Albert Heijn XL in Arnhem met 4.010 m² wvo. Opvallend is dat de beide winkels in Venlo nog wel bestaan, maar dat het winkelvloeroppervlak in beide winkels met ca. 10% is gedaald naar ca. 3.800 m² wvo. … waarvan er 14 in Zuid-Holland gevestigd zijn Wanneer in figuur 3.4 wordt gekeken naar de spreiding van de grote supermarkten dan valt op dat deze vooral sterk vertegenwoordigd zijn in Zuid-Holland en Noord-Holland. Daarnaast is er een aantal in de grote steden van Gelderland (Ede, Arnhem en Nijmegen) en Brabant (Tilburg, Eindhoven, Helmond), Groningen (Groningen Stad) en Friesland (Leeuwarden). Opvallend is dat Limburg met 6 megasupermarkten relatief goed vertegenwoordigd is. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het klantenpotentieel uit Duitsland en België.

20


Figuur 3.4 Spreiding megasupermarkten in Nederland, naar formule (januari 2012).


21


3.5 Positie van megasupermarkten Megasupermarkten zijn in Nederland (dus) in opkomst en voorzien in de behoefte van de consument om eens per week of twee weken met de auto grootschalig boodschappen te doen. Met de opkomst van grootschalige supermarkten ontstaat een nieuwe hiërarchie in boodschappen doen. In dit type supermarkt komt men over het algemeen veel minder frequent, maar wel van over grotere afstand, en besteedt men per bezoek meer dan in de reguliere supermarkten. Globaal treffen we megasupermarkten in de Nederlandse verhoudingen aan op de volgende type locaties: 1. In de hoofdwinkelgebieden; 2. In stadsdeelcentra en grote wijkcentra; 3. Op solitaire locatie en andere niet-centrumlocaties. Vanwege de strikte Nederlandse ruimtelijke ordeningsprincipes zijn supermarkten op nietcentrumlocaties relatief schaars (grotendeels daterend van voor het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw, zoals de grootschalige supermarkten op de voormalige MIRO-en Maxis-locaties), maar de laatste jaren wel in opkomst, vooral die welke onderdeel zijn van prestigieuze stadionprojecten (zie Jumbo in Groningen-Euroborg en in de toekomst mogelijk bij het NAC stadion in Breda). Bij voorkeur zijn megasupermarkten onderdeel van bestaande winkelgebieden (hoofd- of nevencentra), omdat zij daar een belangrijke ankerfunctie kunnen vervullen voor het omringende winkelaanbod. Voorbeelden van megasupermarkten in hoofdwinkelgebieden zijn de AH XL’s in Hoofddorp-Centrum, Heerhugowaard-Middenwaard, Zoetermeer-Stadshart en Assen-Centrum, de Dirk van den Broek in Zaandam en de Jumbo in Deventer. In ondersteunende winkelgebieden gaat het bv. om de Hoogvliet in Den Haag-Leyweg en die in Rijswijk-In den Bogaard en de AH XL-supermarkten in Leiden-Zuidwest, Leidschendam-Leidsenhage, Utrecht-Overvecht, Rotterdam-Alexandrium en Amsterdam-Osdorpplein. Ofschoon door de wet van de afnemende meeropbrengsten de omzetclaim van een megasupermarkt niet net zo groot is als die van 2 supermarkten die elk half zo groot zijn, is een megasupermarkt voorbehouden tot de grotere verzorgingsgebieden en grotere winkelgebieden. Meer en meer zien we overigens kleinschalige varianten (rond de 2.500 m2 wvo) opduiken in kleinere marktgebieden. Voorbeelden zijn een Albert Heijn in Malden, een Dekamarkt in Wormerveer en een Jumbo in Winterswijk. Megasupermarkten kunnen door hun uitgebreide assortiment een belangrijke toegevoegde waarde hebben voor de winkelgebieden waar ze gehuisvest zijn. Voorwaarde is wel dat de grootschalige supermarkt (met vaak zeer ruime openingstijden) zodanig gehuisvest is in het centrum, dat de supermarkt zowel solitair kan functioneren (geen gedwongen combinatiebezoek) als in samenhang met het aanvullende winkelaanbod. Dit betekent dat wat een grootschalige supermarkt aantrekkelijk maakt (goed zichtbaar, ook buiten reguliere openingstijden, en gemakkelijk, liefst gratis, parkeren) op orde moet zijn, ook wanneer de supermarkt onderdeel is van een regulier winkelgebied.

22


Goede voorbeelden waar dat gelukt is, zijn Leidschendam en Leiden-Zuidwest; minder goede voorbeelden zijn die in Rijswijk-In den Bogaard en Den Haag-Leyweg. In de minder goede voorbeelden wordt de meerwaarde van een supermarkt in deze winkelgebieden niet ten volle benut, omdat de supermarkt niet goed uit de verf komt, met als gevolg minder klanten voor de supermarkt, en daardoor minder combinatiebezoek. Belangrijke succesfactoren voor een (grootschalige) supermarkt zijn een goede zichtbaarheid vanaf de hoofdwegenstructuur. De entree mag niet weggestopt zijn in een winkelpassage en moet voldoende front en commerciële uitstraling hebben. Daarbij is het belangrijk dat er niet teveel afzoomwinkels zijn die de uitstraling van de supermarkt negatief beïnvloeden. Verder moet de parkeergelegenheid direct aanrijdbaar zijn vanaf de hoofdinfrastructuur, gebeurt parkeren bij voorkeur op maaiveld en is er meer dan voldoende parkeergelegenheid. Indien parkeren op maaiveld niet mogelijk is dan moet geparkeerd kunnen worden geparkeerd in een bij voorkeur lichte, ruime parkeergarage op een verdieping of in een parkeerkelder die is verbonden met de entree van de winkel door middel van met roltapijten. Het parkeren is maximaal op twee lagen, maar liever nog een laag. Tevens is parkeren bij voorkeur gratis voor de supermarktklant. De bezoeker van de parkeergelegenheid mag geen last hebben van dubbelgebruik van de parkeergelegenheid door (centrum)bezoekers die niet voor boodschappen komen. Ook de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor fietsers moet goed zijn. Het stallen van fietsen moet direct voor de deur mogelijk zijn. Tot slot moet ook buiten de openingstijden van de resterende winkels de omgeving levendig en veilig zijn.

3.6 Conclusie Het aanbod in de dagelijkse sector is in de gemeente Westland relatief kleiner dan in gemeenten met vergelijkbare omvang. Dat geldt ook voor de gemiddelde omvang van de winkels in de dagelijkse sector. Er is in Westland tussen 2004 en 2011 geen sprake geweest van schaalvergroting en het dagelijks aanbod is juist terug gelopen. Dat is met name in Naaldwijk het geval. Megasupermarkten zijn er momenteel nog niet in Westland. Megasupermarkten zijn in Nederland inmiddels met name in verstedelijkte gebieden goed ingeburgerd en kunnen door hun trekkracht onder bepaalde voorwaarden een aanwinst zijn voor een kernwinkelgebied.

23

4

Hoofdstuk

Koopstromen Westland

24

Dagelijks aan bod? • Koopstromen Westland

4. Koopstromen Westland 4.1 Inleiding Het koopgedrag van consumenten is een belangrijke indicator voor het functioneren van winkelcentra en aankoopplaatsen. In dit hoofdstuk zoomen we in op de verzorgingspositie van Westland. Vragen hierbij zijn hoe groot de kooporiëntatie op Westland is en hoe tevreden bezoekers zijn over het winkelaanbod in Westland. Antwoorden hierop bieden nadere aanknopingspunten in het afstemmen van aanbod van en vraag naar winkelvoorzieningen in Westland. De basis voor deze vraaganalyse wordt gevormd door het koopstromenonderzoek voor de Randstad. Met koopstromenonderzoek is het ruimtelijk koopgedrag van consumenten in kwantitatief opzicht (draagvlak, toevloeiing, afvloeiing) en in beperkter zin in kwalitatief opzicht in kaart te brengen. Aan elke respondent is een vragenlijst voorgelegd waarin is gevraagd om voor het huishouden de laatst bezochte aankoopplaats te noemen voor een 11-tal artikelgroepen. Op basis van de kooporiëntatiegegevens van deze artikelgroepen is het mogelijk de verzorgingsfunctie van Westland in beeld te brengen voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector.

4.2 Kooporiëntatie en verzorgingsfunctie Dit hoofdstuk beschrijft het ruimtelijk koopgedrag van de consument in Westland. Hierbij worden de aankopen onderscheiden naar dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. Met dagelijkse artikelen worden de dagelijkse boodschappen en artikelen voor persoonlijke verzorging (drogisterijartikelen) bedoeld. De categorie niet-dagelijkse artikelen bestaat uit de onderstaande artikelgroepen: • kleding; • schoenen; • woninginrichting; • huishoudelijke artikelen; • electro; • doe-het-zelfartikelen; • bloemen, planten en tuinartikelen; • juweliersartikelen. Bij koopstromenonderzoek speelt het begrip ‘draagvlak’ een belangrijke rol. Het draagvlak is het totaal aantal klanten van een bepaalde aankoopplaats, in dit geval Westland. Het draagvlak is de optelsom van het aantal klanten uit Westland zelf en het aantal klanten van buiten Westland. Deze eerste groep vormt de koopkrachtbinding, wat de mate waarin inwoners van Westland hun aankopen doen in winkels die in Westland gevestigd zijn, weergeeft. Het andere gedeelte van het draagvlak bestaat uit koopkrachttoevloeiing, die wordt gedefinieerd als de mate waarin inwoners uit andere plaatsen aankopen doen in Westland.

25


Westland heeft gemiddelde koopkrachtbinding Het aandeel inwoners van Westland dat in de eigen plaats dagelijkse artikelen koopt (koopkrachtbinding) is 89 procent. Voor niet-dagelijkse artikelen is dit aandeel 68 procent. De kooporiëntatie op de eigen woonplaats komt in Westland redelijk overeen met het gemiddelde van gemeenten met 50.000-100.000 inwoners (binding dagelijks: 89 procent, niet-dagelijks: 60 procent). Tabel 4.1 Koopkrachtbinding en toevloeiing, gemeente Westland (x € 1 miljoen). binding artikelgroep dagelijks

niet-dagelijks

totaal

toevloeiing

absoluut

%

absoluut

%

2011

221 mln

89%

34 mln

13%

2004

175 mln

93%

27 mln

13%

2011

164 mln

68%

58 mln

26%

2004

152 mln

69%

-

-

2011

386 mln

79%

91 mln

19%

2004

328 mln

80%

-

-

Toevloeiing dagelijkse sector beperkt zich vooral tot Den Haag Van het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen is 13 procent afkomstig van buiten Westland. Dit geldt voor 26 procent van het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen. In de dagelijkse sector is vooral Den Haag van belang. Hier komt 6 procent van het draagvlak vandaan (figuur 4.1). Figuur 4.1 Waar komt omzet in Westland vandaan (in %), dagelijkse sector.

overig Nederland: 4

26


Afvloeiing dagelijkse sector groter dan in 2004 In totaal besteden de inwoners van de gemeente Westland 248 miljoen euro aan dagelijkse goederen en 242 miljoen euro aan niet dagelijkse goederen. 26 miljoen van de bestedingen in dagelijkse goederen vindt plaats buiten de gemeente Westland, daarnaast wordt nog ca. 1 mln euro besteed op internet. In totaal is dit ca. 11 procent van alle bestedingen. De afvloeiing in de dagelijkse sector is gegroeid ten opzichte van 2004, toen 7 procent van alle bestedingen afvloeide naar andere gemeenten. Los van de toegenomen mobiliteit kan de omvang en de kwaliteit van het aanbod hier een rol spelen. De meeste bestedingen aan dagelijkse goederen buiten de gemeente Westland vinden plaats in Den Haag (4 procent), Maassluis (2 procent) en Rotterdam (1 procent). Verder vloeit 3 procent van de bestedingen af naar plaatsen in de rest van Nederland. Tabel 4.2 Koopkrachtafvloeiing, gemeente Westland (x € 1 miljoen). afvloeiing artikelgroep dagelijks

niet-dagelijks

totaal

absoluut

%

2011

27 mln

11%

2004

13 mln

7%

2011

78 mln

24%

2004

70 mln

31%

2011

83 mln

20%

2004

105 mln

21%

Figuur 4.2 Waar gaan bestedingen uit Westland naar toe (in %), dagelijkse sector.

overig Nederland: 3

27


Vloerproductiviteit dagelijkse sector relatief hoog De vloerproductiviteit in de dagelijks sector bedraagt ruim € 10.200 per m2 wvo. Dat is aanzienlijk meer dan het gemiddelde in de referentiegemeenten en de provincie Zuid-Holland en ook hoger dan het gemiddelde in de regio Delft/Westland (€ 9.560). In de niet-dagelijkse sector ligt de vloerproductiviteit juist lager dan het gemiddelde in de referentiegemeenten, regio en de provincie. Tabel 4.3 Omzet per m2 wvo, Westland vergeleken (€, excl. leegstand). artikelgroep

Westland

Ref. gemeenten

Regio

Provincie

dagelijks

€ 10.213

€ 7.873

€ 9.559

€ 7.630

€ 1.620

€ 1.817

€ 2.010

€ 1.790

niet-dagelijks

4.3 Koopstromen dagelijks in kernen Westland In deze paragraaf worden de koopstromen in de dagelijkse sector op kernniveau beschreven, waarbij de kernen overeenkomen met de vijf voormalige gemeenten van Westland6. Driekwart omzet in ’s-Gravenzande uit eigen kern afkomstig 80 procent van de boodschappen van inwoners uit ’s-Gravenzande doet men in de eigen de eigen kern. Dit is goed voor 76 procent van de omzet die de winkels in de foodsector in ’s-Gravenzande realiseren. 24 procent van de omzet komt uit toevloeiing van bestedingen van buiten ’s Gravenzande. Tegelijkertijd wordt 20 procent van de boodschappen van inwoners van ’s Gravenzande elders gedaan. Er is met name enige afvloeiing naar Naaldwijk en Rotterdam. Tabel 4.4 Herkomst omzet en bestemming bestedingen ’s-Gravenzande, dagelijkse sector (%)1. Herkomst omzet in winkels

1

6

Bestemming bestedingen inwoners

's-Gravenzande

75,8

's-Gravenzande

80,2

Rotterdam

8,4

Naaldwijk

8,5

Naaldwijk

5,5

Rotterdam

3,8

‘s-Gravenhage

2,2

N.B. Als ondergrens is 2 procent genomen.

’s-Gravenzande, De Lier, Monster, Naaldwijk en Wateringen.

28


Vrijwel geen toevloeiing van omzet in De Lier Vrijwel alle omzet die in De Lier wordt gegenereerd komt van inwoners uit de eigen kern. De toevloeiing is marginaal. In de dagelijkse sector doet 78 procent van de inwoners van De Lier de boodschappen in de eigen kern. Afvloeiing is er naar Naaldwijk (10 procent) en Rotterdam (5 procent). Tabel 4.5 Herkomst omzet en bestemming bestedingen De Lier, dagelijkse sector (%). Herkomst omzet in winkels


De Lier

91,5

De Lier

78,3

Midden-Delfland

2,3

Naaldwijk

9,6

Maassluis

4,6

Koopkrachtbinding in Monster bedraagt 79 procent 80 procent van de omzet in Monster komt van inwoners uit de eigen kern en verder is er toevloeiing van omzet uit Naaldwijk en ’s-Gravenhage. De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector in Monster bedraagt 79 procent. De afvloeiing naar Naaldwijk bedraagt 10 procent en naar ’s-Gravenhage 5%. Tabel 4.6 Herkomst omzet en bestemming bestedingen Monster, dagelijkse sector (%). Herkomst omzet in winkels


Monster

79,6

Monster

78,7

Naaldwijk

10,6

Naaldwijk

10,1

's-Gravenhage

4,8

's-Gravenhage

5,0

Bijna driekwart dagelijkse omzet Naaldwijk uit eigen kern 72 procent van de omzet in de dagelijkse sector komt uit de eigen kern (72 procent). Er is enige toevloeiing vanuit omliggende kernen, het meest uit Monster (6 procent). Ruim driekwart van de inwoners koopt dagelijkse boodschappen in de eigen kern. De afvloeiing naar Monster is 7 procent. Tabel 4.7 Herkomst omzet en bestemming bestedingen Naaldwijk, dagelijkse sector (%). Herkomst omzet in winkels


Naaldwijk

72,4

Naaldwijk

78,5

Monster

6,2

Monster

6,9

's-Gravenzande

5,2

Maassluis

4,1

Wateringen

3,9

's-Gravenzande

3,9

De Lier

3,5

's-Gravenhage

3,1

29


Wateringen: relatief veel toevloeiing vanuit ‘s-Gravenhage Ruim tweederde van de omzet in de dagelijkse sector is afkomstig uit de eigen kern (68 procent). De toevloeiing vanuit ’s-Gravenhage is substantieel (20 procent). Daarnaast is er de nodige afvloeiing van omzet naar ’s-Gravenhage (ruim 13 procent). De binding in Wateringen 72 procent. Tabel 4.8 Herkomst omzet en bestemming bestedingen Wateringen, dagelijkse sector (%). Herkomst Herkomst omzet in winkels


Wateringen

68,4

Wateringen

71,9

's-Gravenhage

20,3

's-Gravenhage

13,5

Rijswijk

4,4

Naaldwijk

7,2

Rijswijk

2,6

Vloerproductiviteit dagelijkse sector verschilt weinig tussen de kernen Als wordt ingezoomd op de vloerproductiviteit in de verschillende kernen dan valt op dat de verschillen beperkt zijn. Wateringen scoort de hoogste productiviteit in de dagelijkse sector met € 11.950 per m2 wvo. In Naaldwijk en ’s-Gravenzande is de productiviteit in de dagelijkse sector aanzienlijk toegenomen ten opzichte van 2004, terwijl in De Lier sprake is van een substantiële afname. In de nietdagelijkse sector is de productiviteit in De Lier en Naaldwijk het hoogst. Tabel 4.9 Vloerproductiviteit kernen Westland, dagelijks en niet-dagelijks (€, excl. leegstand). artikelgroep

’s’s-Gravenzande

De Lier

Monster

Wateringen

Naaldwijk

dagelijks

€ 9.998

€ 10.393

€ 9.698

€ 11.949

€ 9.795

niet-dagelijks

€ 1.378

€ 1.874

€ 1.346

€ 1.435

€ 1.832

totaal

€ 2.853

€ 3.537

€ 3.530

€ 2.765

€ 2.800

30


4.4 Kenmerken koopgedrag Bezoekfrequentie hoogst in De Lier centrum Tabel 4.10 toont de bezoekfrequentie voor dagelijkse boodschappen in de kernwinkelgebieden van Westland. Bezoekers van winkellocatie De Lier centrum geven het vaakst aan dat ze minstens 1 keer per week hun boodschappen daar doen (86 procent), terwijl Naaldwijk centrum en Honselersdijk centrum meer laagfrequente bezoekers tellen (maandelijks of minder vaak). Voor de rest zijn de verschillen in frequentieverdeling beperkt. Tabel 4.10 Bezoekfrequentie dagelijkse boodschappen, winkelgebieden vergeleken. Naaldwijk

’s-Gravenzande

De Lier

Monster

Honselersdijk

Wateringen

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum

vaker dan 1 keer per week

68%

78%

86%

74%

68%

82%

1 keer per week

28%

21%

14%

22%

27%

16%

1-2 keer per maand

4%

0%

0%

2%

3%

2%

minder dan 1 keer per maand

1%

1%

0%

1%

2%

0%

Boodschappen doet men graag dicht bij huis De nabijheid van het winkelgebied is voor de bezoekers van de winkelgebieden in Westland verreweg het belangrijkste bezoekmotief. Dit geldt in het bijzonder voor bezoekers van De Lier centrum, waar 89 procent vanwege de nabijheid haar boodschappen doet. Voor een derde van de bezoekers van Naaldwijk centrum is de compleetheid van het winkelaanbod van belang, terwijl dit aspect in de andere winkelgebied een minder belangrijke rol speelt. Naast het winkelen artikelenaanbod zijn parkeermogelijkheden, sfeer/uitstraling en bereikbaarheid per auto van belang. Het prijsniveau is vooral onder bezoekers van ’s-Gravenzande centrum en Monster centrum een belangrijk bezoekmotief. Of de aankoopplaats op de route ligt van/naar werk of familie/vrienden en of die goed bereikbaar is per openbaar vervoer speelt slechts bij weinig consumenten een rol in de keuze waar men boodschappen doet.

31


Tabel 4.11 Belangrijkste bezoekmotief dagelijkse boodschappen voor inwoners van gemeente Westland. Naaldwijk

’s-Gravenzande

De Lier

Monster

Honselersdijk

Wateringen

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum

dichtst bij huis

67%

81%

89%

81%

66%

82%

compleetheid winkelaanbod

35%

18%

17%

17%

17%

23%

compleetheid aanbod artikelen

24%

20%

14%

16%

20%

17%

parkeermogelijkheden

15%

16%

13%

17%

12%

11%

sfeer/uitstraling winkelgebied

11%

6%

8%

6%

14%

11%

bereikbaarheid per auto

10%

12%

10%

10%

7%

8%

prijsniveau winkelaanbod

6%

18%

5%

17%

3%

5%

op de route van/naar werk

5%

3%

2%

3%

4%

4%

parkeertarief

4%

2%

4%

1%

0%

2%

op route van/naar andere activiteiten

3%

5%

2%

2%

1%

4%

combinatie met bezoek fam./vrienden

3%

1%

2%

1%

1%

1%

bereikbaarheid per openbaar vervoer

1%

0%

0%

0%

0%

0%

anders

7%

4%

7%

6%

10%

7%

Het functioneren van winkelgebieden hangt mede samen met de waardering die consumenten hebben voor verschillende aspecten van een winkelgebied. Waarderingscijfers bieden inzicht in de sterke en zwakke punten vanuit de beleving van de consument. Aan consumenten is gevraagd om de aankoopplaats die men het vaakst bezoekt voor de dagelijkse boodschappen of voor het winkelen te beoordelen op de onderstaande zeven criteria: • compleetheid winkelaanbod; • sfeer en uitstraling winkelgebied; • veiligheid winkelomgeving; • parkeermogelijkheden; • aanbod van daghoreca; • bereikbaarheid per auto; • bereikbaarheid per openbaar vervoer.

32


Naaldwijk centrum wordt goed beoordeeld De aankooplocatie Naaldwijk centrum wordt relatief goed beoordeeld door de bezoekers voor dagelijkse artikelen. Vooral de compleetheid van het winkelaanbod en de sfeer en uitstraling scoren goed. Alle aspecten, met uitzondering van de bereikbaarheid per auto, scoren beter dan gemiddeld (zie tabel 4.12). Tabel 4.12 Beoordeling kwaliteitsaspecten aankooplocatie Naaldwijk centrum, dagelijks. Naaldwijk centrum

gemiddeld (centrumlocatie 20.00020.000-40.000 m2)

compleetheid

8,1

7,9

sfeer en uitstraling

8,1

7,6

veiligheid

7,9

7,6


7,6

7,4

daghoreca

7,9

7,4

bereikbaarheid auto

7,7

7,7

bereikbaarheid OV

7,1

6,9

De aankooplocatie ’s-Gravenzande centrum scoort relatief goed op de parkeermogelijkheden en daghoreca en minder op sfeer, compleetheid van het winkelaanbod en bereikbaarheid per OV. Voor Wateringen centrum geldt dat de sfeer/uitstraling, compleetheid en veiligheid relatief goed worden beoordeeld. Tabel 4.13 Beoordeling kwaliteitsaspecten aankooplocaties ’s-Gravenzande en Wateringen centrum, dagelijks. ’s’s-Gravenzande centrum

Wateringen centrum


compleetheid

7,0

7,6

7,6


6,5

7,6

7,4

veiligheid

7,5

7,7

7,7


7,7

7,0

7,4

daghoreca

7,3

7,0

7,1

bereikbaarheid auto

7,5

7,4

7,7

bereikbaarheid OV

6,3

6,1

6,9

De aankooplocatie De Lier centrum scoort met uitzondering van bereikbaarheid per OV op alle aspecten beter dan gemiddeld. Vooral sfeer, parkeermogelijkheden en daghoreca springen er in positieve zin uit. In Monster centrum zijn de bezoekers vooral tevreden over de parkeermogelijkheden en minder over de sfeer, daghoreca en bereikbaarheid per OV.

33


Tabel 4.14 Beoordeling kwaliteitsaspecten aankooplocaties Monster en De Lier centrum, dagelijks. Monster centrum

De Lier centrum


compleetheid

7,1

7,3

7,2


6,5

7,6

7,1

veiligheid

7,6

7,9

7,7


8,0

8,1

7,5

daghoreca

5,4

7,0

6,2

bereikbaarheid auto

7,8

8,0

7,8

bereikbaarheid OV

5,7

5,8

6,3

De aankooplocatie Honselersdijk centrum scoort beter dan gemiddeld op parkeermogelijkheden en daghoreca. De overige aspecten worden iets minder dan gemiddeld gewaardeerd, waarbij de bereikbaarheid per OV het minst scoort. Tabel 4.15 Beoordeling kwaliteitsaspecten aankooplocatie Honselersdijk centrum, dagelijks. Honselersdijk centrum


compleetheid

6,7

7,0


6,8

7,0

veiligheid

7,5

7,7


7,5

7,4

daghoreca

6,0

5,8

bereikbaarheid auto

7,7

7,8

bereikbaarheid OV

5,4

6,0

Verbeterpunten De verbeterpunten die bezoekers van de aankooplocaties in de gemeente Westland noemen voor de winkelvoorzieningen in hun gemeente, betreffen opvallen vaak de supermarkten, het aanbod en parkeergelegenheid.

34


Figuur 4.3 Verbeterpunten

4.5 Conclusie De koopkrachtbinding in de dagelijks sector komt in Westland overeen met referentiegemeenten van vergelijkbare omvang. Negen op de tien doet haar dagelijkse boodschappen in de eigen gemeente. De afvloeiing is in 2011 redelijk sterk is gestegen ten opzichte van 2004, mede als gevolg van het beperkte supermarktaanbod in de gemeente Westland en doordat sommige supermarkten niet meer bij de tijd zijn. Deze afvloeiing vindt met name plaats naar Den Haag. De dagelijkse omzet komt voor 87 procent voor rekening van eigen inwoners en voor 6 procent uit Den Haag. De vloerproductiviteit in de dagelijkse sector (ruim € 10.200 per m² wvo) ligt relatief hoog vergeleken met de referentiegemeenten, waarbij de verschillen tussen de kernen klein zijn. De koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen verschilt weinig tussen de kernen en schommelt rond driekwart. In Naaldwijk is er relatief veel toevloeiing van omzet vanuit omliggende kernen, terwijl ongeveer een op de tien inwoners van De Lier, ’s-Gravenzande en Monster voor dagelijkse boodschappen naar Naaldwijk gaat. De bezoekers van winkelgebied Naaldwijk centrum voor dagelijkse artikelen zijn relatief tevreden over de verschillende kwaliteitsaspecten. Vooral de compleetheid, sfeer, daghoreca en veiligheid scoren goed in vergelijking tot de andere winkelgebieden in de gemeente Westland.

35

5

Hoofdstuk

Vraag versus aanbod aanbod - draagvlakanalyse

36

Dagelijks aan bod? • Vraag versus aanbod - draagvlakanalyse

5. Vraag versus aanbod - draagvlakanalyse 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beeld gegeven van de economische mogelijkheden voor detailhandel in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Op basis van een draagvlakanalyse wordt inzicht gegeven van het functioneren in de commerciële voorzieningen. Een draagvlakanalyse is een model waarmee vraag en aanbod met elkaar worden geconfronteerd. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van de komst van de mega supermarkt in Naaldwijk. Dit wordt gedaan op basis van modelberekeningen.

5.2 Draagvlakanalyse Uitgangspunten In deze paragraaf wordt de marktruimte voor het winkelaanbod bepaald. Door de bestedingen te relateren aan de omzet (of vloerproductiviteit) die de winkels moeten behalen om rendabel te kunnen functioneren, kan deze marktruimte worden berekend. De berekende marktruimte wordt vergeleken met het aanwezige aanbod. Zo wordt nagegaan of er functionele uitbreidingsruimte mogelijk is in de vorm van extra vierkante meters winkelruimte – of dat er juist een overschot aan vierkante meters winkelruimte is. Overigens moet met dergelijke cijfermatige analyses niet te krampachtig worden omgegaan. Ze bepalen tot op zekere hoogte de koers en geven de marges. Individuele situaties bepalen de nuances. Daarnaast bepalen veronderstellingen en ambities de toekomst. Het is altijd mogelijk om naar boven en naar beneden bij te stellen. Veel hangt af van de mate waarin individuele ondernemers en het collectief in staat zijn om de ambities ook waar te maken. Daarnaast geldt ook in enigermate dat aanbod extra vraag creëert. Dus wanneer uit de draagvlakanalyse bijvoorbeeld blijkt dat er geen ruimte is voor meer winkels, wil dit niet zeggen dat er geen nieuwe winkels kunnen worden toegevoegd. Onderscheidende winkels met bijvoorbeeld een nieuw concept of die een specifieke niche bedienen en dit combineren met hoge kwaliteit ondernemerschap kunnen van toegevoegde waarde zijn en daarmee marktruimte creëren. Voor het in beeld brengen van het economisch functioneren en het bepalen van de marktruimte is naast de draagvlakgegevens uit het koopstromenonderzoek (vraag) en de winkelaanbodgegevens van Locatus (aanbod) gebruik gemaakt van landelijke omzetkengetallen. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) presenteert jaarlijks omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk onderzoek7. Belangrijke insteek hierbij is afstemming ten aanzien van het gebruik en afbakenen van kengetallen te bewerkstelligen. In aansluiting hierop gebruiken we in de draagvlakanalyse geen landelijke bestedingscijfers, maar omzetcijfers. Het gaat dan om de gemiddelde jaarlijkse detailhandelsomzet per m2 winkelvloeroppervlakte en per hoofd. De omzet per m2 wvo bedraagt in 2010 (meest recent beschikbare peiljaar) voor de dagelijkse sector € 6.910 en voor de niet-dagelijkse sector € 1.960 per m² wvo. In de gemeente Westland is de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector € 10.213 per m² wvo aanzienlijk hoger en met € 1.620 per m² wvo in de niet-dagelijkse sector aanmerkelijk lager dan landelijk.

7

Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (september 2011).

37


Marktruimte dagelijkse sector Het totale bestedingspotentieel in de gemeente Westland kan worden berekend door het aantal inwoners te vermenigvuldigen met de gemiddelde bestedingen aan dagelijkse goederen per hoofd van de bevolking en dat te vermenigvuldigen met het percentage koopkrachtbinding. In de gemeente Westland zijn er in 2011 99.775 inwoners. De gemiddelde bestedingen aan dagelijkse goederen per hoofd bedragen € 2.485. Dit resulteert in totaal in € 248 miljoen aan bestedingen. In 2020 groeit het aantal inwoners volgens de demografische prognose (zie tabel 2.1) door naar 104.700 inwoners. De bestedingen per hoofd worden constant verondersteld. Dit betekent dat de totale bestedingen in dagelijkse goederen dan groeien naar € 260 miljoen. In zowel 2011 als 2020 wordt ervan uitgegaan dat 89 procent in de gemeente Westland zelf wordt besteed en dat 11% afvloeit (bron: KSO2011). Dat betekent in 2011 €221 miljoen aan bestedingen in de gemeente Westland zelf en een afvloeiing van € 27 miljoen. In 2020 is er sprake van € 231,4 miljoen aan bestedingen in de gemeente zelf en een afvloeiing van € 28,6 miljoen. Daarnaast is er sprake van toevloeiing van bestedingen van buiten de gemeente Westland. Op de schaal van de gemeente Westland is dit 13 procent (bron KSO2011), ofwel € 34 miljoen euro in 2011 en € 35,6 miljoen in 2020. De totale bestedingen in de detailhandel in de gemeente Westland worden daarmee in 2011: € 254 miljoen en in 2020 € 266 miljoen. In Nederland hebben detailhandelsbedrijven in de dagelijkse sector € 6.910 omzet per m² wvo per jaar nodig voor een economisch gezonde bedrijfsvoering. Als deze vloerproductiviteit wordt geconfronteerd met het bestedingspotentieel, dan is de totale marktruimte in de gemeente Westland in 2011 36.760 m² wvo en in 2020 38.500 m² wvo. Op dit moment is er in totaal 26.280 m² wvo voor dagelijkse goederen in Westland. Dit betekent dat de totale distributieve ruimte in 2011 10.480 m² wvo bedraagt en in 2020 12.220 m² wvo. Op deze wijze is een berekening gemaakt voor alle voormalige gemeenten in Westland. Hieruit komt naar voren dat in alle voormalige gemeenten nog distributieve ruimte is. In Naaldwijk is met 3.190 m² in 2011 en 4.140 m² in 2020 de grootste distributieve ruimte. Wateringen volgt met ca. 3.000 m² wvo in zowel 2011 als 2020. Ook in ’s-Gravenzande is voor de dagelijkse sector een behoorlijke marktruimte van 2.260 m² in 2011 tot 2.380 m² wvo in 2020. In Monster is vooral in 2020 nog ruimte voor ca. 1.345 m² aanbod in de dagelijkse sector. Ook in Honselersdijk is nog enige marktruimte (400500 m² wvo). Hier staat tegenover dat in de plaatsen Kwintsheul (100-200 m² wvo) en Maasdijk (400500m²) sprake is van een beperkt overaanbod in de dagelijkse sector. Met uitzondering van Naaldwijk en in mindere mate Monster en De Lier zal bij ongewijzigde koopstromen voor 2020 naar verwachting weinig verandering in de distributieve ruimte optreden. Zo wordt voor bijvoorbeeld Kwintsheul uitgegaan van een ongeveer gelijkblijvende bevolking (‘uitgaande van het gemiddelde van de scenario’s blijft het aantal inwoners in Kwintsheul tot 2020 ongeveer gelijk’, bron: Gemeente Westland, Gebiedskader Ontwikkellocaties Kwintsheul, december 2011).

38

Dagelijks aan bod? • Vraag versus aanbod - draagvlakanalyse Tabel 5.1 Berekening distributieve marktruimte dagelijkse sector kernen Westland. Kern

‘s-Gravenzande

De Lier

Honselersdijk

Kwintsheul

Maasdijk

Monster

Naaldwijk

Poeldijk

Wateringen

Jaar

Aantal inwoners

Bestedingen per hoofd

KoopkrachtKoopkrachtbinding

Toevloeiing (% draagvlak van buiten)

Totaal Omzet potentieel (in mln mln €)

VloerVloerproductiviteit (norm) (€ per m2)

Haalbare wvo op Huidige wvo basis van norm in m² m² vloervloerproductiviteit in m²

Distributieve ruimte ruimte in m² wvo

2011

19.970

2.485

80,2%

24,2%

52,51

6.910

7.599

5.344

2.255

2020

20.299

2.485

80,2%

24,2%

53,37

6.910

7.724

5.344

2.380

2011

11.790

2.485

78,4%

8,5%

25,10

6.910

3.633

2.437

1.196

2020

12.666

2.485

78,4%

8,5%

26,97

6.910

3.903

2.437

1.466

2011

7.545

2.485

59,8%

34,0%

16,99

6.910

2.458

1.987

471

2020

6.874

2.485

59,8%

34,0%

15,48

6.910

2.240

1.987

253

2011

3.215

2.485

26,1%

11,1%

2,35

6.910

339

456

-117

2020

3.216

2.485

26,1%

11,1%

2,35

6.910

340

456

-116

2011

3.920

2.485

52,3%

15,3%

6,01

6.910

870

1.365

-495

2020

3.683

2.485

52,3%

15,3%

5,65

6.910

818

1.365

-547

2011

15.000

2.485

76,2%

26,2%

38,49

6.910

5.570

4.943

627

2020

16.933

2.485

76,2%

26,2%

53,69

6.910

6.288

4.943

1.345

2011

18.770

2.485

79,8%

36,5%

58,62

6.910

8.483

5.290

3.193

2020

20.855

2.485

79,8%

36,5%

65,13

6.910

9.425

5.290

4.135

2011

4.770

2.485

60,5%

27,4%

9,88

6.910

1.430

1.037

393

2020

5.385

2.485

60,5%

27,4%

11,15

6.910

1.614

1.037

577

2011

14.795

2.485

71,6%

40,6%

44,32

6.910

6.413

3.416

2.997

2020

14.802

2.485

71,6%

40,6%

44,34

6.910

6.416

3.416

3.000

39


5.3 Mogelijkheden voor een megasupermarkt en andere uitbreidingen in Westland Bij de gemeente Westland ligt een aanvraag tot het vestigen van een nieuwe megasupermarkt tegen winkelcentrum De Tuinen. Deze megasupermarkt zou een winkelvloeroppervlak van 3.600 m² moeten krijgen. Daarmee wordt de supermarkt groter dan de gemiddelde XL supermarkt in Nederland (3.100 m²). Daarnaast zijn er ook op de volgende locaties plannen voor het uitbreiden van bestaande supermarkten: • Naaldwijk Naaldwijk Centrum: Uitbreiding Albert Heijn Verdilaan van 1.800 m² wvo naar 2.500 m² wvo en Uitbreiding C1000 Emmastraat van 1.090 m² wvo naar 1.700 m² wvo; • Kwintsheul: Herbouw Albert Heijn Kwintsheul AH van 390 m² wvo naar 1.150 m² wvo; • De Lier: Verplaatsing AH Supermarkt naar voormalige Rabobank en uitbreiding van 875 m² naar 1.800 m²; • ‘s Gravenzande: Gravenzande: Nieuwbouw Koningswerf met daarin 2 supermarkten: C1000/Jumbo en Aldi. Samen goed voor ca. 2.500 wvo; • Poeldijk: Uitbreiding C1000 van 710 m² wvo naar 1.900 m² wvo; • Honselersdijk: Uitbreiding Albert Heijn van 1.575 m² wvo naar 2.000 m² wvo; • Monster: Uitbreiding Lidl van 635 m² wvo naar 1.100 m² wvo. In totaal ligt er met de megasupermarkt en alle andere plannen voor 11.175 m² wvo aan uitbreidingsplannen in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Dit komt neer op een uitbreiding van 39,5 procent van het totale winkelvloeroppervlak in de gemeente. De nieuwbouw van de supermarkt met 1.100 m² in Kwintsheul zou in deze kern een groei van het winkelvloeroppervlak in de sector dagelijks met 166 procent betekenen. Ook in Naaldwijk (93 procent) en Poeldijk (114 procent) is er sprake van een verdubbeling van het aantal meters verkoopvloeroppervlak als alle plannen door zouden gaan. Als alle plannen doorgang vinden dan wordt alle distributieve ruimte in de dagelijkse sector ingevuld door de supermarkten. Dat betekent dat de vloerproductiviteiten van zowel de supermarkten als de andere winkels in de dagelijkse sector zullen dalen naar een niveau dat nog net voldoende is, dan wel net eronder. Sommige winkels zullen de concurrentieslag niet kunnen winnen en hun deuren moeten sluiten. Tabel 5.2

Overzicht huidige plannen in de dagelijkse sector per kern. Winkelvloeroppervlak dagelijks in m²

Ontwikkeling

2011

plannen

Totaal in 2020 2020

Wvo

‘s-Gravenzande

5.344

2.500

7.844

46,8%

De Lier

2.437

925

3.362

38,0%

Honselersdijk

1.987

425

2.412

21,4%

456

760

1.216

166,7%

Kwintsheul Maasdijk

1.365

-

1.365

0,0%

Monster

4.943

465

5.408

9,4%

Naaldwijk

5.290

4.910

10.200

92,8%

Poeldijk

1.037

1.190

2.227

114,8%

Wateringen Totaal

3.416

-

3.416

0,0%

28.286

11.175

39.470

39,5%

Bron: Locatus en gemeente Westland

40


Twee varianten Er zullen met behulp van het model twee varianten worden doorgerekend voor wat betreft de effecten op de detailhandel in de dagelijkse sector van de demografische ontwikkelingen in Westland, de verschillende uitbreidingsplannen en de mogelijke vestiging van de megasupermarkt in Naaldwijk. Variant 1:

Er wordt alleen een megasupermarkt toegevoegd, andere detailhandelsplannen vinden geen doorgang; Variant 2: De megasupermarkt wordt ontwikkeld en ook de uitbreiding van supermarkten op andere locaties binnen en buiten Naaldwijk worden uitgevoerd; In de beide varianten zijn de effecten op het dagelijks aanbod doorgerekend voor zowel 2011 als 2020. Daarnaast is gekeken welke autonome ontwikkelingen er tussen 2011 en 2020 plaatsvinden. Tot slot zijn de effecten van de autonome ontwikkelingen en de effecten van de uitbreiding en nieuwbouw van supermarkten gecombineerd.

5.4 Modelmatige bepaalde effecten komst grootschalige supermarkt in Naaldwijk Het model De effecten van de autonome ontwikkelingen en de uitbreidingsplannen zijn doorgerekend met een zwaartekracht model (het model van Huff). Dit model berekent de aantrekkingskracht van het winkelaanbod op de bestedingen van de consument. Het berekent feitelijk de kansen dat bestedingen in de dagelijkse sector uit een bepaalde kernen terecht komen in de verschillende winkelgebieden. Deze kansen worden bepaald door de volgende variabelen: • De omvang van het aanbod in de dagelijkse sector: de kans dat een bepaalde omzet plaatsvindt in een winkelgebied hangt rechtevenredig af van de omvang van het aanbod. Hoe groter het aanbod des te groter de kans dat de consument daar bestedingen zal doen; • De afstand van de consument tot het aanbod: de kans dat een consument bestedingen doet in een bepaald winkelgebied hangt omgekeerd evenredig af van de afstand die de consument moet afleggen om het winkelgebied te bereiken. In het geval van bestedingen in de dagelijkse sector is de consument niet bereid ver te reizen. Deze bereidheid (en daarmee de kans op bestedingen) neemt meer dan rechtevenredig af met de afstand (in het geval een supermarkt zelfs meer dan kwadratisch); • De hoeveelheid concurrerend aanbod op geringe afstand. Hoe meer concurrerend aanbod op een kleine afstand tot de consument des te meer zullen de bestedingen worden verdeeld over de winkelgebieden. In formulevorm ziet dit er als volgt uit: De effecten van uitbreidingplannen op de lokale winkelstructuur worden berekend aan de hand van het zwaartekrachtmodel van Huff. Deze gaat uit van de volgende formule:

Aj /Rβij Wij = ΣAj /Rβij Wij = de kans (waarschijnlijkheid) dat een inwoner van gemeente i winkelt in centrum j; Aj = de aantrekkelijkheid van het centrum j;

41


Rij = de afstand tussen i en j; β = de afstandsweerstand. Deze formule is uitgerekend voor de verschillende winkelgebieden met aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Daarbij is gekeken naar de situatie in 2011 waarbij zowel variant 1 (alleen een megasupermarkt) als variant 2 (alle plannen vinden doorgang) zijn berekend. Daarnaast is hetzelfde gedaan voor 2020. Verder is gekeken wat er tussen 2011 en 2020 zou gebeuren als er geen uitbreiding van meters wvo zou plaatsvinden. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat hoe kleiner het aanbod, hoe kwetsbaarder het is voor nieuwe uitbreidingsplannen en daarnaast, hoe verder weg het aanbod is gelegen ten opzichte van bevolkingsconcentraties hoe kwetsbaarder het winkelgebied is voor nieuwe plannen dichtbij bevolkingsconcentraties. Bij de berekening van deze effecten zijn in variant 1 de volgende aannames gehanteerd: • de supermarkt komt op de locatie naast winkelcentrum de Tuinen; • de supermarkt krijgt een omvang van 3.600 m² wvo; • de koopstromen tussen de kernen worden constant verondersteld; • er is geen rekening gehouden met extra toevloeiing uit kernen buiten de gemeente Westland. In variant 2 is er sprake van uitbreidingen van supermarkten op andere locaties, naast de komst van de megasupermarkt, zijn dit de eerder genoemde: • Naaldwijk Centrum: Uitbreiding Albert Heijn Verdilaan van 1.800 m² wvo naar 2.500 m² wvo (+39%) en Uitbreiding C1000 Emmastraat van 1.090 m² wvo naar 1.700 m² wvo (+56%); • ‘s Gravenzande: Gravenzande: Nieuwbouw Koningswerf met daarin 2 supermarkten: C1000/Jumbo en Aldi. Samen goed voor ca. 2.500 wvo; • De Lier: Uitbreiding AH supermarkt van 877 m² naar 1.800 m² (+105%); • Kwintsheul: Herbouw Albert Heijn Kwintsheul AH van 390 m² wvo naar 1.150 m² wvo (+294%); • Poeldijk: Uitbreiding C1000 van 710 m² wvo naar 1.900 m² wvo (+268%); • Honselersdijk: Uitbreiding Albert Heijn van 1.575 m² wvo naar 2.000 m² wvo (+27%); • Monster: Monster: Uitbreiding Lidl van 635 m² wvo naar 1.100 m² wvo (+57%).

De uitkomsten van de doorrekening De resultaten van de modelberekening zijn in tabel 5.3 weergegeven (pagina 48). Algemeen Gegeven de hiërarchische en distributieve verhoudingen in de gemeente is een megasupermarkt in de kern Naaldwijk een serieuze mogelijkheid. Het kan de positie van het centrum van Naaldwijk versterken, bijdragen aan een verbreding van het bezoekmotief, en het verzorgingsbereik van het centrum vergroten. Een nieuwe supermarkt met een omvang van 3.600 m2 wvo betekent een toename van het aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente Westland met 12,7 procent. In de kern Naaldwijk betekent de komst van een nieuwe megasupermarkt een toename van het aanbod in de dagelijkse sector met 68 procent. Versterking van het centrum van Naaldwijk Een megasupermarkt in het centrum van Naaldwijk zal leiden tot een verdere bestendiging van Naaldwijk als regioplaats. Dit als gevolg van:

42


• • • • •

Een grotere, deels nieuwe klantenstroom. Een grootschalige supermarkt trekt minimaal 20.000 klanten per week; Een impuls in bestedingen en werkgelegenheid; Een hogere koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing niet alleen in de dagelijkse, maar afgeleid ook in de niet-dagelijkse sector (zie ook volgende punten); Een impuls voor (zittende winkeliers in) het centrum van Naaldwijk. Een substantieel deel van de nieuwe klanten zal tevens andere winkels in het centrum van Naaldwijk aandoen; Meer bezoekers gedurende de week en de avonduren. Voor de meer recreatieve aankopen is de vrijdag, zaterdag en koopzondag duidelijk favoriet. Dit is minder het geval voor een grootschalige supermarkt. Deze zal een groter aandeel gedurende de week en in de avonduren bewerkstelligen. Hoewel ook veel mensen op een koopzondag de supermarkt bezoeken voor een snelle vergeten boodschap.

Op basis van de modelberekening komt naar voren dat in de huidige situatie (in 2011) de komst van een megasupermarkt zou leiden tot een groei van de omzet in de dagelijkse sector in het centrum van Naaldwijk met 4 tot 5 procent. Wanneer de supermarkt er in 2020 staat dan leidt dit tot een groei van de omzet in de dagelijkse sector van ca. 20 procent ten opzichte van een situatie in 2020 zonder megasupermarkt. Daar komt nog bij een autonome groei van de bestedingen in Naaldwijk met 9,4 procent. Waarmee de totale bestedingen in het centrum van Naaldwijk per saldo zullen stijgen met 25%-30%. Verdringingseffecten De mate van verdringing voor individuele supermarkten en winkelgebieden hangt vooral af van: • Overlap in verzorgingsgebied en functie: hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand in (kilo)meters tussen het project en de betreffende supermarkt is vaak maatgevend. • Overlap in formule: hoe groter de overlap in prijs-servicegraad-perceptie, des te groter het effect. • Het functioneren van de betreffende supermarkt: naarmate een supermarkt beter functioneert, zal de relatieve verdringing geringer zijn en ook minder sterk worden gevoeld. Supermarkten die al matig of slecht functioneren, lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben, gesteld dat sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule. Effecten Variant 1 Voor variant 1 (alleen een megasupermarkt) geldt dat het centrum van Naaldwijk per saldo meer omzet zal hebben dan in de uitgangsituatie. Dit geldt voor 2011, maar vooral voor 2020. Binnen het centrum van Naaldwijk zal wel een herverdeling van omzet plaatsvinden, waarbij bestaande winkels in de dagelijkse sector omzet verliezen aan de megasupermarkt. Per saldo gaat het centrum van Naaldwijk er flink op voorruit, vooral omdat bestedingen die eerder afvloeiden naar buiten Naaldwijk en buiten de gemeente Westland, nu in Naaldwijk worden gedaan. Verliezers zijn in deze variant de bestaande winkels in de dagelijkse sector buiten het centrum van Naaldwijk en de winkelcentra in de andere kernen in de gemeente Westland. Vooral het aanbod in de dagelijkse sector in De Lier Noord, Honselersdijk, Kwintsheul, Poeldijk, Maasdijk Oranjepolder zal negatieve effecten ondervinden van de komst van de megasupermarkt. Effecten Variant 2 Het uitbreiden van de eigen supermarkt is een succesvolle strategie om omzetverlies door de komst van de megasupermarkt te beperken, zo blijkt uit de doorrekening van de effecten in variant 2. De uitbreidingsplannen in Kwintsheul, Poeldijk en Monster (uitbreiding Lidl) leiden er toe dat omzetverlies kan worden tegengegaan. Er is zelfs sprake van een flinke omzetstijging in deze kernen als gevolg van de uitbreiding van de supermarkten.

43


Dit gaat dan wel ten koste van de winkelgebieden die geen uitbreiding weten te realiseren. Ook de megasupermarkt in Naaldwijk levert omzet in als ook op andere locaties de supermarkten worden uitgebreid. De omzettoename voor Naaldwijk centrum door de komst van de megasupermarkt zal licht teruglopen. Autonome ontwikkelingen De effecten van de autonome ontwikkelingen komen vooral ten goede aan de winkelgebieden met een relatief groot aanbod aan detailhandel in de dagelijkse sector. Vooral Naaldwijk centrum en Monster zullen de omzet zien stijgen als gevolg van bevolkingsgroei. Ook De Lier profiteert van een verwachte bevolkingstoename. In de kleinere winkelgebieden met een beperkt aanbod in de dagelijkse sector blijft de omzet constant of is er sprake van een klein verlies aan bestedingen. Combinatie van effecten Als wordt gekeken naar de gecombineerde effecten dan zal in 2020 het centrum van Naaldwijk veel meer bestedingen in de dagelijkse sector naar zich toe weten te trekken. Dit geldt zowel in variant 1 als in variant 2. Ook in Monster is er sprake van aanmerkelijk meer omzet, zeker wanneer ook daar de supermarkt flink kan worden uitgebreid. Kwintsheul zal als gevolg van autonome effecten en de komst van de megasupermarkt flink wat bestedingen verliezen. Als de lokale supermarkt kan worden uitgebreid dan zal dit (waarschijnlijk) leiden tot behoud en zelfs een stijging van bestedingen in Kwintsheul. De detailhandel in Honselersdijk en Maasdijk verliest in alle varianten behoorlijk wat bestedingen. Ook in ’s Gravenzande en Wateringen is er wat omzetverlies, al blijft dit beperkt. Uitbreiding winkelvloeroppervlak goede strategie, maar….. Voor winkelgebieden is het uitbreiden van het eigen areaal winkelvloeroppervlak een goede strategie om afvloeiing van bestedingen naar andere winkelgebieden te voorkomen. Dit kan echter niet onbeperkt, want overbewinkeling ligt op de loer. Er is duidelijk sprake van een keerzijde. De groei van het aantal winkelmeters op een aantal plekken levert weliswaar omzetstijging op die locaties, maar leidt ook tot een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit. In 2011 is de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector in de gemeente Westland € 10.200 per m2 wvo. Wanneer 2011 als uitgangspunt wordt genomen dan daalt in variant 1, als de megasupermarkt wordt gerealiseerd, de gemiddelde vloerproductiviteit naar € 8.370 per m² wvo. In variant 2, als alle plannen doorgang vinden, dan daalt de gemiddelde vloerproductiviteit naar € 6.825 per m² wvo. Dit is onder de normvloerproductiviteit voor een gezonde bedrijfsvoering en is er dus sprake van overaanbod. Tussen 2011 en 2020 stijgen de bestedingen in de gemeente Westland als gevolg van een groei van de bevolking. Als er geen uitbreiding van het winkelvloeroppervlak zou plaatsvinden dan stijgt in de autonome situatie de gemiddelde vloerproductiviteit naar € 10.210 per m² wvo. In variant 1 is er sprake van een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit naar € 8.770 per m² wvo. In variant 2, als alle plannen doorgang vinden, dan daalt de gemiddelde vloerproductiviteit naar € 7.150 per m². Dit is nog wel boven de normvloerproductiviteit. Onzekere factor is uiteraard wel of de verwachte bevolkingsgroei ook zal worden gehaald. Effect op winkelgebieden buiten Westland In de modelberekeningen is er vanuit gegaan dat de koopstromen ongewijzigd blijven. Zo vloeit er in 2011 ca. € 26 miljoen aan dagelijkse bestedingen uit de gemeente Westland naar omliggende gemeenten. Er vloeien met name veel bestedingen naar Den Haag, Maassluis, Rotterdam, Rijswijk en Vlaardingen.

44


Met de komst van een megasupermarkt in Naaldwijk komt er op korte afstand een aantrekkelijk alternatief voor de inwoners van de verschillende kernen in Westland. Indien er van wordt uitgaan dat 50%-75% van de afvloeiing naar andere gemeenten wordt ‘teruggehaald’ naar de gemeente Westland, dan betekent dit dat in 2011 € 13-19,5 miljoen voor de gemeente behouden blijft. In 2020 loopt dit op tot € 15,2 tot € 22,8 miljoen. Dat betekent dat de bestedingen in Naaldwijk centrum als gevolg van de komst van de megasupermarkt extra kunnen groeien met 25 procent tot 44,0 procent tussen 2011 en 2020 ten opzichte van de uitgangsituatie in 2011. De effecten op versspecialisten De kern Naaldwijk heeft een enorm gevarieerd en gedifferentieerd aanbod. Opvallend is het grote aantal versspecialisten in Naaldwijk. De eventuele megasupermarkt is niet alleen bijzonder vanwege de omvang van het winkelvloeroppervlak, maar ook vanwege het uitgebreide assortiment. Veel bijzondere producten, die normaal zijn voorbehouden aan gespecialiseerde winkels, worden in een megasupermarkt ook aangeboden. Dit betekent dat de versspecialisten in Naaldwijk er een geduchte concurrent bij krijgen. Het is daarom denkbaar dat een aantal versspecialisten in Naaldwijk het moeilijk krijgt door de komst van de megasupermarkt en zelfs de deuren moet sluiten. Daarmee treedt er verschraling van het winkelaanbod in de dagelijkse sector op.

45

Dagelijks aan bod? • Vraag versus aanbod - draagvlakanalyse Tabel 5.3 Modeleffecten variant 1, variant 2 in 2011 en 2020 en autonome effecten demografische ontwikkeling Effecten 2011 Variant 1: Effect mega supermarkt

's-Gravenzande s-Gravenzande De Lier

De Lier

Kern

Honselersdijk

Effecten 2020

Variant 2 Effect alle plannen

2011-2020 autonome ontwikkeling

Variant 1: Effect mega supermarkt

Variant 2: Effect alle plannen

Gecombineerd : variant 1 en autonoom

Gecombineerd variant 2 en autonoom

0

0

+

0

0

0

+

0

0

+

0

0

+

+

Noord

--

---

-

--

---

--

---

Burgemeestersbuurt Noord

--

---

-

--

---

--

---

Wijk buurt (indeling Locatus)

Honselersdijk Centrum

--

--

-

--

--

--

--

Kwintsheul

Kwintsheul-Oost

--

+++

-

-

+++

--

+++

Maasdijk

Maasdijk Centrum

0

0

0

0

-

-

Oranjebuurt Oost

0

0

0

0

-

-

Oranjepolder

-

---

-

---

--

---

Oude Zeeheldenbuurt

0

-

-

-

--

-

Monster-Noord

-

--

+

-

--

+

-

Monster-Zuid

0

0

++

0

0

++

++

Verspreide huizen (o.m. Lidl)

-

++

+

-

+++

-

+++

De Geest

--

---

0

--

---

--

---

Heimont

--

---

-

--

---

--

---

Midden Woerd

--

---

-

--

---

--

---

Naaldwijk Centrum

--

--

+

--

--

--

-

Naaldwijk centrum met supermarkt

+

+

+

++

+

++

++

Staatsliedenbuurt West

--

--

-

--

---

--

---

Stokdijkhof

--

--

-

--

---

--

---

Woerdblok

--

--

0

--

--

--

---

Poeldijk

Poeldijk

--

+++

-

--

+++

--

+++

Wateringen

Plan-Zuid 't Hof en omgeving en Wateringen-Noord

0

-0

0

0

-0

-0

-0

Vliettuinen

0

0

0

0

0

-0

0

Monster

Naaldwijk

46


5.5 Conclusie De gemeente Westland heeft nog veel distributieve ruimte in diverse kernen om het aanbod in de dagelijkse sector te kunnen uitbreiden. De komst van de megasupermarkt zal ongetwijfeld leiden tot verschuivingen in de aanwending van bestedingen door consumenten in de dagelijkse sector in de gemeente Westland. Wanneer wordt uitgegaan van variant 1, waarbij alleen de megasupermarkt aan het winkelaanbod wordt toegevoegd dan zal het centrum van Naaldwijk door deze forse uitbreiding van het winkelvloeroppervlak flink meer bestedingen aantrekken. Dit gaat ten koste van bestedingen in met name de buurtwinkelcentra in Naaldwijk, maar ook van bestedingen in de detailhandel in de dagelijkse sector in omliggende kernen. Ook de bestaande winkels in het centrum van Naaldwijk zullen omzet verliezen aan de megasupermarkt. Het risico bestaat dat de gespecialiseerde verswinkels in Naaldwijk het moeilijk krijgen met de concurrentie van de megasupermarkt. Een aantal moet zelfs wellicht sluiten. Dit zou een verschraling van het winkelaanbod betekenen. Daar staat tegenover dat de megasupermarkt naar verwachting zal leiden tot een hogere binding van lokale bestedingen in de gemeente Westland. Daar waar inwoners uit Naaldwijk eerst kozen voor supermarkten buiten de gemeente Westland, zal de megasupermarkt in Naaldwijk een aantrekkelijk alternatief vormen. De verwachting is dan ook dat bestedingen die eerder afvloeiden naar andere gemeenten nu binnen de gemeente Westland zullen blijven. Dit biedt uiteraard ook kansen voor lokale versspecialisten. Naast de megasupermarkt staat er nog een aantal andere uitbreidingsplannen voor supermarkten in de gemeente Westland op stapel. Uitbreiding van het winkelaanbod is een goede strategie als het gaat om het voorkomen van afvloeiing van bestedingen naar de nieuwe megasupermarkt. Door het eigen aanbod te vergroten, wordt de aantrekkelijkheid op de consument ook groter. Hierdoor kunnen winkelgebieden meer bestedingen aan zich binden. Met name de kleine winkelgebieden, die niet meekunnen met de schaalvergroting zullen echter omzetverlies leiden door de uitbreiding van de diverse supermarkten. Overigens kan het uitbreiden van de het winkelareaal niet ongebreideld door gaan. Door een forse uitbreiding van het aantal winkelmeters zal de gemiddelde vloerproductiviteit gaan dalen. Als alle plannen doorgaan dan is er op dit moment onvoldoende distributieve ruimte in de gemeente Westland. De gemiddelde vloerproductiviteit daalt naar € 6.825 per m² wvo in het meest ongunstige geval. Dit is een flinke verslechtering ten opzichte van de huidige vloerproductiviteit die € 10.200 per m² bedraagt en ligt ook onder de normatieve vloerproductiviteit die staat voor een gezonde bedrijfsvoering € 6.910 per m² wvo. Richting 2020 kan er, wanneer de bevolking groeit, weer meer distributieve ruimte ontstaan. Als de bevolkingsprognoses uitkomen dan groeit de distributieve ruimte met ongeveer 2.000 m² wvo. Er is dan voldoende distributieve ruimte voor alle plannen, zoals die nu bekend zijn. De gemiddelde vloerproductiviteit zou daarmee uitkomen op € 7.150 per m². Geconcludeerd kan worden dat de komst van de megasupermarkt mogelijk is binnen de gemeente Westland. De centrum van Naaldwijk versterkt hiermee zijn aantrekkingskracht. Wel moet rekening worden gehouden met verschraling van het winkelaanbod in buurtwinkelcentra en in winkelcentra in andere kernen.

47

Dagelijks aan bod? Analyse van ontwikkelingen en mogelijkheden supermarktaanbod Westland. December 2012

Recommend Documents