Consumentenonderzoek waterwonen

Consumentenonderzoek waterwonen Zuid-Holland

Auteurs: R.W. Goetgeluk, B. Blijie en R. van Hulle, ABF Research

Rotterdam, januari 2011

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl. SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2


VOORWOORD

Waterwonen is nieuw en de verwachtingen zijn hoog gespannen. Er moet altijd meteen uitgelegd worden dat het niet gaat om een nieuwe serie ligplaatsen voor woonschepen en woonarken, maar om woningen in waterrijke woonmilieus die voldoen aan alle eisen die op de woningmarkt gelden. En niet alleen om drijvende woningen maar ook om woningen op palen in het water, op terpen, dijken en landtongen omgeven door water. Niet om losse objecten maar om complete waterwijken. Het is moeilijk maar niet onmogelijk om marktonderzoek te doen naar iets nieuws dat de consument zich nog nauwelijks kan voorstellen. De SEV heeft in samenwerking met Roland Goetgeluk (eerst werkzaam bij TU Delft, thans bij ABF research) drie exploratieve onderzoeken onder consumenten laten uitvoeren. Daarbij zijn twee nieuwe methoden gebruikt: •

Woonbeeldenonderzoek: een serie plaatjes van waterwoonmogelijkheden laten zien met informatie erbij, en deze in volgorde van voorkeur laten leggen (de woonbeelden zijn voor ons ontworpen door bureau Defacto).

•

Conjuncte meting: hierbij krijgt de consument afzonderlijke kenmerken van woningen en woonmilieus voorgelegd en wordt gevraagd om telkens keuzen te maken.

De eerste methode is beeldender en informatiever, de tweede completer en analytischer. Het idee was dat beide methoden zich lenen voor internetenquêtes en elkaar aanvullen. In totaal zijn er drie onderzoeken gehouden: •

Conjunctmeting onder inwoners van de waterrijke gemeenten Gouda en Tiel (2008).

•

Woonbeeldenonderzoek onder inwoners van de regio Arnhem in verband met het plan Riverstone te Rheden (2009).

•

Conjunctmeting én woonbeeldenonderzoek onder inwoners van Zuid-Holland in verband met de plannen Het Nieuwe Water (Naaldwijk) en Stadswerven (Dordrecht) (2010).

In alle drie de gevallen was de respons beneden verwachting. Het was niet mogelijk om vast te stellen wat hiervan de oorzaak was: gebrek aan belangstelling voor waterwonen of onvoldoende gebruiksvriendelijkheid van de onderzoekmethode? Vervolgonderzoek zal dit moeten uitwijzen. Dit rapport bevat het verslag van het derde en laatste onderzoek in de reeks, maar baseert zich in de samenvatting van conclusies tevens op de voorgaande twee SEV-onderzoeken. Het beeld dat naar voren komt is - ondanks de wat geringe respons - toch wel duidelijk. Er is een kleine avant-garde van uitgesproken liefhebbers van waterwonen. Het zijn stedelijke mensen met een hoog opleidingsniveau en een behoorlijk inkomen of vermogen.

3

Wat zij willen, is het beste van twee werelden: de ruimte, rust en vrijheid van een woonschip maar de luxe, het comfort en de zekerheid van een woning. Dus: lage dichtheid, vrij zicht op het water, ligplaats aan de achterdeur en parkeerplaats aan de voordeur. Een interessante niche-markt. De andere, grotere groep bestaat uit gewone Vinexbewoners. Mensen die kiezen voor een suburbaan woonmilieu en die aan water een positieve waarde toekennen. Zij hoeven niet zo nodig echt in of boven het water te wonen, maar waarderen een waterrijke wijk met echt open binnenwater, zolang ze ook een tuin en een parkeerplaats nabij de woning hebben. Ze vinden water wel spannend, maar willen er geen reguliere woonwensen voor inleveren. Als dit beeld door volgend onderzoek bevestigd kan worden, dan is hiermee een belangrijke basis gelegd voor de ontwikkeling van waterwoonmilieus in de komende tijd. De consument in het waterrijke Zuid-Holland is in principe positief gestemd en kan waarschijnlijk verleid worden om nog een stapje dichter naar de waterkant te doen, zoals de plannen voor Het Nieuwe Water en Stadswerven beogen. Woonmilieus met een hoger waterbergend vermogen en een hoger gehalte aan watergebonden recreatie sluiten zeker aan bij de marktvraag. En voor een spannend ‘gouden randje’ met innovatieve drijvende woningen is zeker ook plaats, vooral op locaties waar de stedelijke elite graag wil wonen. Jeroen Singelenberg Programmaregisseur SEV

4


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord ..................................................................................................................................................................... 3 Samenvatting ................................................................................................................................................................. 7 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Inleiding ................................................................................................................................................................. 11 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................................ 11

1.2

Marktonderzoek en exploitatie ............................................................................................................... 11

1.3

Eerder SEV onderzoek ............................................................................................................................. 12

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................................ 13

Aanpak .................................................................................................................................................................. 15 2.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 15

2.2

Spanning op de woningmarkt ................................................................................................................. 15

2.3

Steekproef................................................................................................................................................ 17

2.4

De enquête .............................................................................................................................................. 18

2.4.1

Traditioneel .............................................................................................................................................. 18

2.4.2

Woonbeelden .......................................................................................................................................... 19

2.4.3

Conjunct meten ....................................................................................................................................... 21

2.5

Conclusies................................................................................................................................................ 24

Toekomstige spanning op woningmarkt ............................................................................................................. 25 3.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 25

3.2

Resultaten ................................................................................................................................................ 25

3.3

Conclusies................................................................................................................................................ 29

Respons ................................................................................................................................................................ 31 4.1

Respons ................................................................................................................................................... 31

4.2

Verklaring respons................................................................................................................................... 32

Standaard vragenlijst............................................................................................................................................ 33 5.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 33

5.2

Huishoudkenmerken ............................................................................................................................... 33

5.3

Huidige woonsituatie ............................................................................................................................... 35

5.4

Verhuisgeneigdheid ................................................................................................................................. 36

5.5

De kwalitatieve vraag naar waterwoonmilieu ........................................................................................ 37

5.6

Conclusies................................................................................................................................................ 39

Woonbeelden ....................................................................................................................................................... 41 6.1

Prototypen ............................................................................................................................................... 41

6.2

Resultaten ................................................................................................................................................ 42

6.3

Conclusies................................................................................................................................................ 43

Conjuncte meting ................................................................................................................................................. 45 71.

Prototypen ............................................................................................................................................... 45

7.2

Respons ................................................................................................................................................... 45

5

7.3

Kwantitatieve vraag ................................................................................................................................. 46

7.4

Kwalitatieve vraag ................................................................................................................................... 46

7.5

Van conjunct naar baten ......................................................................................................................... 49

7.6

Conclusies................................................................................................................................................ 49

Bijlage 1:

Standaard vragenlijst en woonbeelden ................................................................................................... 51

Colofon

................................................................................................................................................................... 56

6


SAMENVATTING

De Zuid-Hollandse waterwoonconsument is goed opgeleid en heeft een redelijk tot hoog inkomen. Hij stelt belang in zijn directe buren, maar minder in zijn buurtgenoten. Zijn woonvoorkeuren zijn vrijwel gelijk aan die van de ‘gewone’ woonconsument die op zoek is naar suburbane en dorpse woonmilieus. Het draait om rust, ruimte, uitzicht en voorzieningen binnen bereik. Het ontwikkelen van woningen zonder ‘privégroen’ leidt tot afzetproblemen. Als er water is dan moet het ‘echt’ zijn en een open verbinding met andere vaarwegen hebben. Een bouwprogramma met grondgebonden woningen met uitzicht op het water doet het goed. Voor drijvend wonen is ook een markt. De paalwoning levert afzetproblemen op. Op basis van de ABF-modellen Primos en ‘Socrates’ is onderzocht waar de woningvraag in 2010 en 2020 in Zuid-Holland groot is. De resulterende interessante locaties nabij water beperken zich in Zuid-Holland tot Den Haag, het Westland, het noordoosten van Leiden en de Stadshavens van Rotterdam. Het zijn, op het Westland na, stedelijke locaties met kenmerken die niet sterk lijken op de voorkeuren van de woonconsumenten. Dit vraagt om veel creativiteit om dergelijke locaties renderend te ontwikkelen. Deze en andere conclusies worden getrokken in het ABF-onderzoek Consumentenonderzoek waterwonen Zuid-Holland, dat verricht is in opdracht van de SEV.

Het onderzoek In 2006 is de SEV begonnen aan de ontwikkeling van het thema waterwonen. Het gaat om de ontwikkeling van een complete woonwijk in alle prijsniveaus op een waterlocatie (drijvend en/of op palen) dan wel in een buitendijksgebied (floodproof bouwen). In de loop der jaren is gebleken dat waterwonen ook gewoon ‘meer water in het (bestaande) woonmilieu’ kan betekenen. Uit een eerder SEV-onderzoek uit 2008 waar de voorkeuren voor waterwonen onder watersporters en bewoners uit Gouda en Tiel werd gemeten, werden deze praktijkervaringen bevestigd. In het afsluitende jaar van het programma waterwonen heeft de SEV ABF gevraagd om een afsluitend representatief marktonderzoek te houden om een bredere basis te krijgen onder bestaande conclusies. Er is gebruik gemaakt van de ABF-ramingsmodellen Primos en ‘Socrates’ en van een enquête onder respondenten uit het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON 2009, zie paragraaf 2.2) uit Zuid-Holland. De enquête bestaat uit drie onderdelen: een gewone standaard ‘WoON’-vragenlijst en het beoordelen van prototypen waterwoningen met behulp van enerzijds de methode woonbeelden en anderzijds de methode conjuncte meting. Beide laatste methoden lijken erg op makelaarsadvertenties.

De woonconsument De Zuid-Hollandse waterwoonconsument is goed opgeleid, stelt belang in zijn buren, maar nauwelijks in zijn buurtgenoten. In de terminologie van Smartagent vallen deze huishoudens in Rood en Blauw waar individualisme hoog in het vaandel staat. Deze uitkomsten komen overeen met het onderzoek van 2008 door de SEV.

7

De kwantitatieve vraag Uit het WoON 2009 en vele andere woningmarktonderzoeken blijkt dat jaarlijks tussen de 8% en 12% van de huishoudens verhuist. Uit de enquête komt naar voren dat rond de 60% (betrouwbaarheidsinterval 54%-66%) daarvan een waterrijke woonomgeving overweegt.

De kwalitatieve vraag De uitkomsten van de drie onderdelen van de enquête wijzen grotendeels in dezelfde richting en sluiten naadloos aan op de resultaten van het onderzoek uit 2008. Het onderstaande schema toont allereerst dat de respondenten meer belang hechten aan de woning dan aan de omgeving (Belang kenmerk). Deze uitkomst sluit aan op veel ander onderzoek. De voorkeuren voor waterwoningen zijn niet anders dan de bekende woonvoorkeuren. Woningen op land en drijvende woningen hebben potenties, woningen op palen niet. Hoofdkenmerk Woning

Kenmerk

Niveau

Belang kenmerk

Tuin Terras Balkon

++ ■ -19%

Woningtype Appartement Eengezins A Eengezins B

-■ ++ 12%

Prijsklasse Laag Midden Hoog

++ ■ -9%

Woonoppervlakte Klein Middel Groot

-++ ■ 6%

Waterbouwconstructie Vaste constructie Palen constructie Drijvende constructie

+ -+ 5%

Parkeren Op eigen terrein In eigen straat Op collectief parkeererf

■ ■ ■ 2%

Waterstraat Stadskade Landtong Steiger

Omgeving

■ ■ ■ 10%

Waterweg Direct Via sluis Geen aansluiting

++ ■ -6%

Woonmilieu Stedelijk Suburbaan Dorps of landelijk

■ ++ -5%

Uitzicht overkant Weiland en akker Bos of park (Water)woningen

++ ■ -2%

Boot Alle vaartuigen Alleen roei-, zeil- of elektrisch aangedreven boot Geen bootverkeer

■ ■ ■ 2%

Watertype Rivier Meer Gracht Binnendijks

+ ++ -■

8

Positieve waardering Zeer positieve waardering Negatieve waardering Zeer negatieve waardering Neutrale waardering

Belang niveau

22%

Buitenruimte

2% Nee Ja Kenmerk met 3 ■ is niet significant

■ ■ ■ ■ ■


De voorkeuren voor de waterwoonomgeving zijn suburbaan en landelijk van karakter. Deze omgevingen staan voor rust, ruimte en uitzicht melden de respondenten. Maar als er water is, dan moet het ‘echt’ water zijn. Echt water blijkt water te zijn met een directe verbinding met andere waterwegen. Dit staat los van het feit of men zelf wil varen. Deze uitkomst komt overeen met het onderzoek uit 2008.

Waar bouwen? De woonverkenning met de prognosemodellen Primos en ‘Socrates’ toont aan dat slechts op een beperkt aantal locaties de vraag naar waterwonen substantieel is in 2020. Een groot deel van deze kansrijke woonmilieus zijn buitencentrum en groenstedelijk van karakter en liggen binnen 500 meter van bestaand water. Het gaat om de waterrijke woonmilieus in Den Haag, het Westland, het noordoosten van Leiden en de Stadshavens van Rotterdam. Deze locaties hebben niet altijd de eigenschappen die passen bij de voorkeuren. Dit betekent een uitdaging voor bestuurders, ontwikkelaars, stedenbouwers, architecten en grondeconomen om renderende stedenbouwkundige plannen te ontwerpen.

9

10


1. INLEIDING

1.1 Aanleiding In 2006 is de SEV begonnen met de ontwikkeling van het thema waterwonen. Hierbij gaat het om de ontwikkeling van een complete woonwijk in alle prijsniveaus op een waterlocatie (drijvend en/of op palen) dan wel in een buitendijksgebied (floodproof bouwen). In de loop der jaren is in praktijk en onderzoek geconstateerd dat waterwonen ook gewoon ‘meer water in het (bestaande) woonmilieu’ kan betekenen1. In het laatste jaar van het programma waterwonen heeft de SEV ABF gevraagd om een afsluitend representatief marktonderzoek te houden om een bredere basis te krijgen onder bestaande conclusies. Vanwege de kosten en een aantal experimenten2 is ervoor gekozen het onderzoek te beperken tot de provincie Zuid-Holland. De kennis uit het onderzoek is nodig voor marketing en voor exploitatieberekeningen. Het onderzoek is een actualisatie, uitbreiding en toets van eerder SEV-onderzoek uit 2008 naar waterwonen onder watersporters en bewoners uit Gouda en Tiel.

1.2 Marktonderzoek en exploitatie Exploitatie en vraag hangen nauw met elkaar samen. Dit wordt aangetoond door de residuele grondexploitatiemethodiek. In de residuele benadering wordt een schatting gemaakt van de toekomstige baten en lasten. In deze benadering zijn de totale baten gelijk aan het product van het bouwprogramma en de VON-marktprijs. De lasten hebben onder meer betrekking op bemiddelings-, bouw-, ontwikkelings- en grondproductiekosten, gewone winst en rentelasten. Worden de lasten afgetrokken van de baten, dan blijft het residu - de grondopbrengst - over. Deze moet minimaal gelijk zijn aan nul euro. In de regel streven partijen naar een grote residuele grondwaarde. De winst wordt door gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars vaak gebruikt om niet rendabele delen van projecten te financieren of om deze ten goede te laten komen aan de gemeente- of bedrijfskas. Bij waterprojecten geldt als extra probleem dat de kosten in de regel hoger liggen3. Als rendement op een investering als uitgangspunt wordt genomen, is het noodzakelijk een inschatting te maken van de verwachte baten. Daarvoor is inzicht nodig hoe woonconsumenten reageren op verschillende vormen van aanbod: hoe groot is de vraag en wat zijn de kenmerken van het aantrekkelijke aanbod?

1

2 3

Kauko, R. Goetgeluk & H. Priemus (2009), Water in residential environments. Built Environment Vol. 35, no 4. pp. 577-592. Goetgeluk. (2008), Wie Wil Waterwonen.SEV.NL, Consumenten onderzoek onder waterliefhebbers en bewoners uit Gouda en Tiel. Voorlopige resultaten internet enquête. Nationaal Congres Waterwonen 23 april 2008. http://www.sev.nl/experimenten/Waterwonen. S. de Boer (2010), Waterwonen & de waarde van water. Powerpoint Workshop kennis conferentie 14 januari 2010. R. Brouwer, S. Hess & V. Linderhoff (2007), De baten van wonen aan water: een internet keuze experiment. Amsterdam: VU, rapport nummer E07-15. R. Goetgeluk (1997), Bomen over wonen, woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Utrecht: proefschrift. M. Naus (2009), Stad van de zon in Heerhugowaard, de natste Vinexwijk. Amersfoort: Elbamedia, waterwonen 2009, no. 1. Singelenberg, J. (2008), SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN. Rotterdam: SEV. P. Visser. & F. van Dam (2006), De prijs van de plek, Woonomgeving en woningprijs. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.

11

1.3 Eerder SEV-onderzoek In 2008 heeft de SEV het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft de opdracht gegeven voor een woningconsumentenonderzoek4. De selectie betrof toen watersporters en bewoners uit Gouda en Tiel. De gebruikte enquêtemethoden waren vrijwel gelijk aan die van het nieuwe door ABF uitgevoerde onderzoek. Het grote verschil tussen beide onderzoeken zit in de selectie van de respondenten: het nieuwe onderzoek selecteert alle mogelijke huishoudens. Het nieuwe onderzoek test ook de eerdere bevindingen. Uit het vorige onderzoek bleek dat de interesse destijds vooral zat bij gezinnen met kinderen, met een hoge opleiding (minimaal mbo+) en met een hoog inkomen (minimaal € 3.000,-/maand). Deze huishoudens bewoonden voornamelijk eengezinswoningen in het koopsegment met een geschatte verkoopprijs tussen de € 250.000,- (Tiel en Gouda) en € 350.000,- (watersporters). Particulier opdrachtgeverschap was bij deze groepen een serieuze optie. In tegenstelling tot de houding van veel Nederlanders zien ze water als ‘fun’ en niet als ‘fear’5 Ook in het nieuwe onderzoek zal een dergelijke typering van de waterwoonconsument gemaakt worden. Voor de inschatting van de kwantitatieve vraag werd in 2008 de verhuisgeneigdheid gecombineerd met de mate waarin de respondenten de aangeboden prototypen accepteerden. Rond de 50% wilde op termijn verhuizen. Rond 45% van alle respondenten accepteerde de aangeboden waterwoningen. De combinatie van 50% en 45% leidt tot een schatting dat van elke 100 huishoudens 25 een waterwoning als een serieus alternatief zien. Bij watersporters was dit percentage hoger. In het nieuwe onderzoek is een dergelijke schatting ook gemaakt. In dit onderzoek wordt echter ook rekening gehouden met het daadwerkelijke verhuispercentage dat jaarlijks zweeft tussen de 8 à 12%. In het onderzoek in 2008 toonde de kwalitatieve vraag aan dat de waardering van woningen zwaarder weegt dan die van de woonomgeving, maar dat de waardering van waterwoningen zelf niet afwijkt van de waardering voor woningen op land. De twee typische aspecten van de waterbouw bleken geen rol van betekenis te spelen. De bouwvormen terp (land en water), dijk (land), palen (water) en drijvend (water) werden identiek gewaardeerd. Het soort ‘waterstraat, aangeboden als steiger (Type Steigereiland), stadskade (type Amsterdam) en landtong (type Loosdrecht), werd eveneens identiek gewaardeerd. Het nieuwe onderzoek is ook op deze aspecten ingegaan. De voorkeur voor het waterwoonmilieu was suburbaan en landelijk. Water staat voor rust, ruimte, uitzicht en een geringe kans dat het uitzicht in de toekomst beperkt wordt. Deze aspecten zijn identiek aan die van een landelijke woonmilieu, die niet op het platteland hoeven te worden gevonden. Dit sluit aan op het onderzoek van Heins die opmerkte dat dergelijke dorpse woonmilieus ook in stedelijke omgevingen kunnen worden ontwikkeld. Landelijk en dorps is niet meer verbonden aan de locatie platteland, zoals een stedelijke omgeving ook in het platteland kan worden ontwikkeld, zoals de Haverleij nabij ’s-Hertogenbosch aantoont 6.

4

5 6

R. Goetgeluk. (2008), Wie Wil Waterwonen.SEV.NL, Consumenten onderzoek onder waterliefhebbers en bewoners uit Gouda en Tiel. Voorlopige resultaten internet enquête. Nationaal Congres Waterwonen 23 april 2008. Deltacommissie (2008), Samen werken met water, een land dat leeft, bouwt aan zijn toekomst. S. Heins, Dam, F van & Goetgeluk, R.W. (2002). The Pseudo-Countryside as a Compromise between spatial planning goals and consumers preferences for rural living. Built environment, 28(4), 311-318.

12


Niet alle waterlocaties werden op dezelfde manier gewaardeerd. Het ‘beste’ water was water met een open verbinding met andere waterwegen. Dit was een opmerkelijk uitkomst. In ontwerpen wordt het type water (rivier, kanaal, gracht, meer, sloot) vaak gebruikt. Klaarblijkelijk dekt ‘open vaarverbinding’ de kwaliteit beter: het is echt water. Deze interpretatie werd bevestigd door zowel watersporters als de bewoners uit Gouda en Tiel die in 2008 dezelfde waardering hadden. De vraag is of deze uitkomsten nog steeds gelden als een bredere groep woonconsumenten in beschouwing wordt genomen.

1.4 Leeswijzer Het onderzoek bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel is gebaseerd op eerder onderzoek waarin de toekomstige vraag naar woningen in 2020 geraamd is met behulp van het ABF-model ‘Socrates’ dat de kwalitatieve woningvraag schat. De uitkomsten geven globaal inzicht in welke gebieden het minst risicovol zijn om te bouwen7. Het tweede onderdeel gaat in op de ‘waterwoon’-voorkeuren van mensen waarbij gebruik is gemaakt van een internet-enquête. In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de aanpak. De overige hoofdstukken gaan in op de onderzoeksresultaten. In de bijlage is de vragenlijst opgenomen.

7

Goetgeluk, R.W. (2010) Woningmarktonderzoek Waterwonen Rivierengebied en Stadshavens Rotterdam. Delft: ABF Research. In opdracht van CITG TU Delft.

13

14


2. AANPAK

2.1 Inleiding Eerst wordt ingegaan op het ABF-rekenmodel ‘Socrates’ waarmee de mate van spanning op de woningmarkt tussen 2010 en 2020 kan worden geraamd en de attractieve locaties eruit kunnen worden gefilterd: die met weinig leegstand en veel onvervulde vraag. Daarna wordt de enquête behandeld waarin de vraag ‘wat wil de waterwoonconsument?’ centraal staat.

2.2 Spanning op de woningmarkt Het ‘Socrates’-model (geactualiseerd op basis van het WoON 20098 is landelijk bekend en wordt door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als officiële leidraad gebruikt voor tal van beleidsbeslissingen9. Het model voorspelt kwalitatieve vraag en aanbod op de lokale en regionale woningmarkt. Het startpunt is de demografische prognose van het Primos-model die leidt tot de kwantitatieve woningvraag. ‘Socrates’ berekent naast kwalitatieve vraag en aanbod ook de doorstroming binnen de bestaande voorraad en naar de nieuwbouw. Op deze manier wordt rekening gehouden met verhuisstromen. Uit vraag, aanbod en verhuisstromen wordt vervolgens duidelijk of er sprake is van een bepaalde spanning op de woningmarkt, waar, in welk segment en hoe zich deze de komende jaren ontwikkelt. Met deze gegevens kan een uitspraak gedaan worden over omvang en samenstelling van het gewenste bouwprogramma10. Het ‘Socrates’-model heeft vier dimensies om varianten te definiëren (Figuur 2-1). Gekozen is voor de variante Basis (Tabel 2-1) waarbij de dimensie Woningaanbod ‘vraaggestuurd’ is. Dit wil zeggen dat de woonconsument de volle ruimte krijgt om zijn voorkeuren te realiseren. ‘Socrates’ rekent en levert uitkomsten op het ruimtelijk schaalniveau van ingedikte CBS-buurten (5.900) voor de jaren 2010 en 2020. Vanzelfsprekend zijn deze uitkomsten op dit schaalniveau veel minder hard dan de lokale en regionale. De uitkomsten op buurtniveau zijn wel richtinggevend. Per buurt worden slechts drie indicatoren gebruikt: de totale effectieve vraag, de totale restvraag en het totale restaanbod. De effectieve vraag is de som van alle huishoudens die nu in een woning wonen en ooit – dat kan lang geleden zijn, maar ook zeer recent – aanbod hebben geaccepteerd. De effectieve vraag is dus gelijk aan de bewoonde voorraad. De totale vraag is de som van de effectieve vraag en de vraag van huishoudens die (nog) niets hebben gevonden (restvraag). Het totale aanbod is de som van de bewoonde voorraad en de leegstaande woningen (restaanbod).

8

9

10

Het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON 2009), dat het CBS onder ruim 78 duizend personen van 18 jaar en ouder uitvoerde in opdracht van het ministerie van Volkshuisvestiging, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, gaat in op recente ontwikkelingen op het gebied van de woonsituatie van Nederlanders, hun woonwensen en hun woonbeleving. Het is een periodiek onderzoek dat ooit startte in de jaren zeventig van de vorige eeuw. Leeuwen, G.M.J. van, H. Heida, J. van Galen & C. Poulus (2010), Woningmarktverkenningen ‘Socrates’ 2010. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Goetgeluk, R.W. (2010), Woningmarktonderzoek Waterwonen Rivierengebied en Stadshavens Rotterdam. Delft: ABF research. In opdracht van CITG TU Delft.

15

Commercieel interessante locaties in 2010 en 2020 kennen een flinke toename van de bewoonde voorraad, veel restvraag en weinig restaanbod. In Figuur 2-2 is dit het donkergroene kwadrant. Figuur 2-1 Vier ingangen om varianten te bepalen (Bron: ABF 2010)

Demografie

Economie

Uitgangspunten

Uitgangspunten

Regionale groei Lokale invulling

Inkomensgroei

Variaties voor scenario’s


Scenario’s

Taakstellend (bv saldo 0) Woningbouw gebaseerd Vraagvolgend

Meer of minder inkomensgroei (-1%, 0%, etc.)

Variaties voor scenario’s Demografie: Aantal huishoudens Economie: Inkomensgroei Woonvoorkeuren: Koopgeneigdheid Aanbod: Beleid of vraaggestuurd

Woonvoorkeuren Uitgangspunten Obv consumenten meting WoON of lokale meting

Woningaanbod Uitgangspunten Nieuwbouw, Sloop, Verkoop



Verandering koopgeneigdheid

Omvang / Samenstelling Beleid / Vraaggestuurd

Tabel 2-1 Macro-economische en woningmarkt verwachtingen in mutaties per jaar in drie scenario’s, 2010-2020 (Bron: ABF 2010) Scenario Demografische ontwikkeling Inkomen per huishouden Woonvoorkeuren Woningbouw (2010-2020) Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen

Terugval Trend (Primos 2009) -1% WoON 2009

Basis Trend (Primos 2009) 0% WoON 2009

Trend Trend (Primos 2009) 1% WoON 2009

75000 22000 23000

75000 22000 23000

75000 22000 23000

Figuur 2-2 Vier typen spanningen op de woningmarkt op basis van Restvraag en Restaanbod

Om donkergroene buurten te bepalen wordt in elke buurt de restvraag gedeeld door de totale vraag en het restaanbod gedeeld door het totale aanbod.

16


Deze twee percentages per buurt worden geschaald naar het Nederlandse gemiddelde11. Als de restvraag een score heeft die groter is dan het Nederlands gemiddelde en het restaanbod een score heeft dat lager is dan het Nederlands gemiddelde, dan behoort de buurt tot het donkergroene kwadrant. In dit onderzoek is een buurt donkergroen als het minimaal in 2010 of in 2020 donkergroen scoort. Het resultaat is een kaart waarin een buurt een nulwaarde heeft (niet donkergroen) of 1 (donkergroen). Deze 0/1-kaart wordt vermenigvuldigd met de kaart met de toename en afname van de effectieve vraag tussen 2010 en 2020. Vervolgens wordt gekeken of een dergelijke ‘top’ buurt nabij water ligt. Nabij water wil zeggen binnen een afstand van maximaal 500 meter van het water.

2.3 Steekproef Dankzij samenwerking tussen de SEV en het voormalige ministerie van VROM/WWI zijn respondenten van het WoON 2009 benaderd. Het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON 2009), dat het CBS onder ruim 78 duizend personen van 18 jaar en ouder uitvoerde in opdracht van het ministerie van Volkshuisvestiging, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, gaat in op recente ontwikkelingen op het gebied van de woonsituatie van Nederlanders, hun woonwensen en hun woonbeleving. Het is een periodiek onderzoek dat ooit startte in de jaren zeventig van de vorige eeuw. Voorwaarden voor de selectie waren: respondenten hebben geen bezwaar om nogmaals benaderd te worden, ze komen uit de provincie Zuid-Holland of willen ernaartoe verhuizen, en ze willen in een woning wonen. Dit betekent dat het gewogen aantal (Tabel 2-2) niet overeenkomt met het aantal huishoudens in Zuid-Holland (1.580.000) of het aantal verhuisgeneigden (wil, moet, gaat) in Zuid-Holland (425.000). De groep is vervolgens gesegmenteerd (gestratificeerd) naar de huidige eigendomssituatie (huur of koop), het netto besteedbaar inkomen en leeftijd (Tabel 2-2). De inkomensniveaus zijn bepaald door het beleid (ECdoelgroep € 33.000,-) en door de inkomensverdeling uit het WoON 2009. Voor de kopers is een hogere grens gekozen: € 66.000,-. Deze drie variabelen hangen sterk samen met de voorkeuren voor huur en koop, het prijsniveau en de vraag naar ruimte. Tabel 2-2 toont de samenstelling volgens het WoON 2009.

Tabel 2-2 Stratificatie steekproef SEV en relatie met het WoON 2009

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Totaal

11

Huko Huur Huur Huur Huur Huur Huur Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop

Inkomen < 33.000 euro < 33.000 euro < 33.000 euro > 33.000 euro > 33.000 euro > 33.000 euro < 33.000 euro < 33.000 euro < 33.000 euro 33.000 - 66.000 euro 33.000 - 66.000 euro 33.000 - 66.000 euro > 66.000 euro > 66.000 euro > 66.000 euro

WoON 2009 Steekproef WoON Steekproef WoON 2009 Niet Steekproef WoON 2009: Leeftijd gewogen 2009:verhuisgeneigde cases verhuisgeneigde cases som < 30 jaar 49.729 219 147 366 30 - 45 jaar 51.701 167 196 363 > 45 jaar 150.861 227 1.023 1.250 < 30 jaar 9.884 167 35 202 30 - 45 jaar 26.374 63 153 216 > 45 jaar 72.697 142 449 591 < 30 jaar 24.785 102 59 161 30 - 45 jaar 36.168 91 141 232 > 45 jaar 63.248 35 377 412 < 30 jaar 34.025 138 125 263 30 - 45 jaar 84.205 149 430 579 > 45 jaar 104.125 69 620 689 < 30 jaar 5.092 94 25 119 30 - 45 jaar 53.231 83 269 352 > 45 jaar 86.016 62 520 582 4.569 6.377 852.141 1.808

Steekproef SEV 157 156 113 159 194 129 143 144 187 142 115 165 130 142 155 2.231

Z van een buurt = (% buurt – gemiddelde %e)/gemiddelde spreiding % rond het gemiddelde %waarde. Elke buurtscore is dan uitgedrukt als een standaarddeviatie (+ of -) ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde 0.

17

Op basis van de inschatting van de non-respons (60%), het aantal verhuisde respondenten sinds 2008/2009 toen het WoON 2009 werd gehouden (10%) en het minimum aantal respondenten per segment dat nodig is voor conjunct meten, zijn 2.231 respondenten getrokken uit het WoON 2009. Vanwege de noodzaak om de eerste resultaten begin september 2010 te leveren en de late start van het project, zijn deze respondenten in de zomervakantie schriftelijk benaderd door de SEV. Een tweede SEV-mailing – met een herhaald verzoek tot deelname – is verzonden in september 2010 (zie hoofdstuk 4).

2.4 De enquête Respondenten hebben via internet drie vragenlijsten kunnen invullen12. Vanwege het voor de woonconsument onbekende karakter van verschillende vormen van waterwonen, is het niet voldoende om de voorkeuren te meten met alleen losse vragen zoals in het WoON. De traditionele vragenlijst meet voorkeuren via antwoorden op vragen zoals ‘hoeveel kamers wenst u?’ en dergelijke. Voor nieuwe producten zoals waterrijke woonmilieus en waterwoningen moeten prototypen worden aangeboden. Deze prototypen zijn aangeboden via twee methoden: woonbeelden en conjunct meten.

2.4.1 Traditioneel De traditionele vragenlijst betreft een verzameling losse vragen over de huishoudenkenmerken van de respondenten, de huidige woonsituatie in relatie tot de nabijheid van water, de voorkeuren voor bepaalde waterwoonconstructies (drijvend, terp of paal), en zaken zoals particulier opdrachtgeverschap (bijlage 1 en Figuur 2-3). Een van de belangrijkste vragen is de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid geeft een raming van de kwantitatieve vraag ongeacht of de respondenten kiezen voor een waterrijk woonmilieu. Voor deze laatste raming is de conjuncte meting nodig.

12

www.enquêteviainternet.nl.

18


Figuur 2-3 Voorbeeld pagina met standaard vragen in EVI (Bron: ABF 2010)

2.4.2 Woonbeelden Doel De woonbeeldenmethode brengt de woonconsument in een situatie die erg lijkt op een reële situatie waarin gekozen wordt. Het doel van woonbeelden is om van concrete prototypen de waardering en/of gewenste VONprijs te achterhalen. Het gaat de aanbieder dus niet om allerlei varianten die mogelijk zijn, maar slechts om de beoordeling van een selecte selectie uit alle mogelijke prototypen die een aanbieder zou kunnen offreren. Woonbeelden lijken op makelaarsadvertenties. Methodiek In dit onderzoek zijn woonbeelden gebruikt die de SEV eerder heeft ontwikkeld voor het project Riverstone gelegen in het Gelderse Velp13.

13

http://www.sev.nl/projecten/project.asp?code_exp=3418&zoek=true&zoekString=waterwonen

19

In dit onderzoek zijn de bestaande acht woonbeelden van het Riverstone-onderzoek aangevuld met vier Randstedelijke prototypen. Het totaal aantal maakt deel uit van een totale verzameling van 26.244 prototypen welke ontstaat als de niveaus van negen woningen woonomgevingskenmerken gecombineerd worden14: 1.

Prijs (hoog, midden, laag).

2.

Woningtype (vrijstaand, rij, appartement).

3.

Oppervlakte (180, 120, 100 vierkante meters).

4.

Parkeerplaats (eigen erf, collectief).

5.

Buitenruimte (tuin, terras, balkon).

6.

Architectuur (traditioneel, modern, mengvorm).

7.

Ligplaats boot (eigen erf, collectief).

8.

Waterbouw (terp, dijk, paal, drijvend).

9.

Woonmilieu (stedelijk, suburbaan, landelijk).

Figuur 2-4 Voorbeeld van select woonbeeld voor drie verschillende woonmilieus in EVI (Bron: ABF 2010)

Er kan op verschillende wijzen achterhaald worden welke voorkeuren mensen hebben. In dit onderzoek is dit eenvoudig gedaan door respondenten ieder woonbeeld te laten beoordelen met een rapportcijfer (Figuur 2-4).

14

Er zijn acht kenmerken met 3 niveaus en één kenmerk met vier niveaus (waterbouw). Dat levert 38 x 14 oftewel 26.244 combinaties op.

20


Verwerking en resultaat De woonbeelden kunnen op basis van de gemiddelde rapportcijfers worden gerangschikt. Met een variatieanalyse is getoetst of de rapportcijfers afwijken naar inkomen, leeftijd en eigendomsverhouding.

2.4.3 Conjunct meten Doel Conjunct meten is een onderzoeksmethode waarin de woonconsument in de situatie wordt gebracht die erg lijkt op een reële situatie waarin gekozen wordt. Het doel is te achterhalen welke kenmerken van een prototype de meeste waarde hebben in de keuze. Methodiek Het conjunct meten kon destijds nog niet plaatsvinden met de eigen applicatie van ABF. Daarom is gebruik gemaakt van P.E.P.S.I. (Picture Enabled Preference Survey Interface) van het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft15. Elke respondent krijgt dertien paren met prototypen16 voorgelegd. Per paar wordt een keuze gemaakt: prototype 1, prototype 2 of ‘geen van beide’ (Figuur 2-5). Het aantal ‘geen van beide’ ten opzichte van het totaal aantal antwoorden levert het percentage, dat prototypen afwijzen c.q. accepteren. Het percentage acceptatie levert in combinatie met de verhuisgeneigdheid een raming van de doelgroep. Figuur 2-5 Meting in P.E.P.S.I. (Bron: OTB TU Delft)

Een prototype bestaat uit een combinatie van de niveaus van de kenmerken. In tegenstelling tot woonbeelden zorgt de aselecte selectie (fractional design) ervoor dat de waardering voor alle mogelijke prototypen geschat kan worden.

15 16

P.E.P.S.I. is een internet applicatie voor conjunct meten. Het is eigendom van het Onderzoeksinstituut OTB. In conjuncte metingen wordt het begrip prototype niet gebruikt. Men spreekt vaker van profielen.

21

Soms wordt bij conjunct meten een kenmerk voorzien van een tekening of foto als de verbale omschrijving te onduidelijk is. Dit geldt bijvoorbeeld voor kenmerken als architectuur of een woonmilieu. Het gebruik van beeldmateriaal is niet zonder gevaar17. De conjuncte meting is een aangepaste vorm van een eerdere meting van 2008 die in opdracht van de SEV is uitgevoerd18: 1.

Woning •

Woningtype (vrijstaand, twee-onder-één-kap, tussen, hoek, appartement).

•

Prijs (huurprijsgrenzen € 450,-, € 525,-, € 600,-, € 675,-, € 750,-, koopprijsgrenzen € 155.000,€ 175.000,-, € 195.000,-, € 220.000,-, € 250.000,-, € 280.000,- € 300.000,-, € 340.000,-, € 380.000,-), afhangend van het woningtype.

2.

•

Woonoppervlakte (grenzen: 40, 60, 80, 100, 120, 140, 160) afhangend van het woningtype.

•

Buitenruimte (tuin, terras, balkon).

•

Parkeren (eigen erf, in zicht op straat, collectief elders).

•

Waterbouwconstructie (land, paal, drijvend).

•

Type straat (stadskade, landtong, steiger).

Woonmilieu •

Beleving (stedelijk, suburbaan, landelijk).

•

Uitzicht (weiland/akker, bos/park, woningen/stedelijk).

•

Watertype (rivier, meer, gracht).

•

Binnendijks/buitendijks (binnendijks, buitendijks).

•

Aansluiting op andere waterwegen (open, via sluis, geen).

•

Soort vaarverkeer (alles, maximaal elektrisch, geen).

Verwerking en resultaat De conjuncte meting levert ten eerste een raming van de verhuisdgeneigde doelgroep op die de prototypen serieus overweegt. Ten tweede levert het een inschatting op van welke kenmerken ertoe doen. Ten derde toont het welke niveaus van de kenmerken positieve en negatieve bijdragen leveren aan de waardering van elk prototype. Ten vierde geven uitkomsten twee en drie de mogelijkheid om de waardering van elk mogelijk prototype te bepalen ook al is het niet direct beoordeeld door de respondenten. Hoe wordt de doelgroep geraamd? Per respondent zijn de antwoorden op de dertien paren met prototypen bekend. Per prototype is dus bekend hoe vaak het gekozen is (wel/niet). Ook is bekend hoe vaak ‘geen van beide’ is gekozen. Dit levert twee deelverzamelingen op. De eerste deelverzameling geeft het percentage dat wel naar waterrijke woonmilieus wil verhuizen.

17

18

S.J.T. Jansen, H.J.F.M. Boumeester, H.C.C.H. Coolen, R.W. Goetgeluk & E.J.E. Molin (2009). The impact of including images in a conjoint measurement task: results of two small-scale studies. Journal of housing and the built environment, 24(3), 271297. R. Goetgeluk. (2008), Wie Wil Waterwonen.SEV.NL, Consumenten onderzoek onder waterliefhebbers en bewoners uit Gouda en Tiel. Voorlopige resultaten internet enquête. Nationaal Congres Waterwonen 23 april 2008. Boumeester & Jansen (2010), Wat wil de woonconsument en waarom? In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nr. 2, april 2010.pp. 17-21

22


Door dit percentage te vermenigvuldigen met de verhuisgeneigdheid van de traditionele vragenlijst is het percentage verhuisgeneigd naar een waterrijk woonmilieu bekend (formule 1): %(Waterrijk woonmilieu) = %(Verhuisgeneigd) * %(één van beide) (1) Van deze deelverzameling ‘doelgroep’ wordt de waardering per prototype bepaald, met een ander woord het totaalnut. Het totaalnut wordt rekenkundig uitgedrukt in een kans: het aantal keer ‘wel’ (keuze in de meting) voor een prototype gedeeld door het totaal aantal keuzeopties. Het totaalnut loopt dus van 0 tot 1 evenals de kans (formule 2). P(Waterrijk woonmilieu type 1) = N(Waterrijk woonmilieu type 1)/ N (Waterrijk woonmilieu type alle) (2) Een belangrijke eigenschap van de conjuncte meting is dat het totaalnut uiteen gelegd wordt in deelnutten (formule 3): de bijdrage van elk niveau van een kenmerk aan het totaalnut. Zo levert kenmerk ‘type straat’ dus drie deelnutten op: stadskade, landtong, steiger. De som van de drie deelnutten is altijd nul; een deelnut kan negatief en positief zijn. Totaalnut = deelnut Prijs + deelnut Woningtype + .. + deelnut Bootverkeer (3) Het model is een ‘optelmodel’ van deelnutten wat compensatie veronderstelt: een negatieve waardering voor één kenmerk leidt niet à priori tot een totaalnut van nul. Uit veel woningmarktonderzoek blijkt dat woonconsumenten vaak hun woonwensen aanpassen als het aanbod tekort schiet19. LN (P/(1-P))= coëfficiënt Gemiddelde + coëfficiënt Prijs + coëfficiënt Woningtype + .. + coëfficiënt Bootverkeer = Som (4) Aangetoond kan worden dat formule 3 geschat kan worden via een logistisch regressiemodel waar een kans (P) niet de afhankelijke is, maar de logaritmische kansverhouding (P/(1-P)) (formule 4). Het deelnut wordt uitgedrukt als een coëfficiënt. Van iedere coëfficiënt wordt ook bepaald of deze in de populatie niet afwijkt van nul; immers de schatting vindt plaats aan de hand van een steekproef. De aldus verkregen coëfficiënten kunnen gecombineerd tot nieuwe prototypen leiden die niet direct zijn gewaardeerd door de respondenten. Door de coëfficiënten op te tellen en een kleine omzetting toe te passen, wordt het totaalnut op het prototype bepaald (formule 5) P(Waterrijk woonmilieu type n) = exp

om

s

/(1+exp som) (5)

Een zeer belangrijke eigenschap van de conjuncte meting is dat de coëfficiënten onderling vergelijkbaar zijn. Als in de conjuncte meting prijs is opgenomen dan kan de prijs voor alle kenmerken worden bepaald (formule 6).

19

R. Goetgeluk (1997), Bomen over wonen, woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Utrecht: proefschrift.

23

Dit betekent ook dat de prijselasticiteit kan worden bepaald: Range20 (Prijs)/Range (coëfficiënt prijs) = coëfficiënt puntprijs. Prijs kenmerk 1 = coëfficiënt kenmerk 1 * coëfficiënt puntprijs (6)

2.5 Conclusies Om investeringsbeslissingen te kunnen nemen, is het nodig om de baten te schatten. De baten worden bepaald door allereerst het aandeel verhuisgeneigden naar waterrijke woonmilieus te schatten en vervolgens te kijken welke combinaties van de niveaus van kenmerken leiden tot het hoogste totaalnut.

20

Range= absolute waarde van het verschil tussen het grootste en het kleinste coëfficiënt.

24


3. TOEKOMSTIGE SPANNING OP WONINGMARKT

3.1 Inleiding Informatie over voorkeuren heeft alleen zin als er ook kwantitatieve vraag is, nu en in de toekomst. Zo zijn de voorkeuren in krimpgebieden minder interessant dan voorkeuren in gebieden met een flinke (toekomstige) vraag en een grote (toekomstige) spanning op de woningmarkt. In dit hoofdstuk worden dergelijke locaties in de Randstad en omgeving geschat met behulp van het ABF-model ‘Socrates’. De gepresenteerde locaties hebben geen absolute waarde, maar geven globaal aan waar interessante ontwikkellocaties zijn.

3.2 Resultaten Op basis van de aannames van het scenario (Tabel 2-1) zijn de volgende kerncijfers te halen. In 2010 is de bewoonde voorraad of effectieve vraag gelijk aan 7.000.000 woningen en groeit deze met 500.000 tot 2020 (7%). In 2010 is de restvraag 310.000 en het restaanbod 180.000, wat neerkomt op 4% onvervulde vraag en 3% leegstand. In 2020 is de restvraag 203.000 en het restaanbod is 197.000, wat neerkomt op 3% onvervulde vraag en 3% leegstand. Gemiddeld gesproken zijn de verschillen tussen restvraag en restaanbod gering. Dit wil niet zeggen dat er op regionale en lokale schaal niets verandert. Van de 5.900 buurten hebben 1.125 buurten (19%) te maken met een afname van de effectieve vraag. Van de 4.775 resterende groeibuurten is er bij circa 1.400 buurten in 2010 en/of 2020 sprake van spanning op de woningmarkt (30%). Figuur 3-1 toont de ruimtelijke spreiding van woonmilieus die door ABF zijn ontwikkeld en gemeengoed zijn geworden in de Nederlandse planning en het woonwensenonderzoek21. Figuur 3-1 wordt gekoppeld aan een kaart die gebieden toont die zich maximaal 500 meter van bestaand water bevinden en figuur 3-2 toont de overlap. Veel woonmilieus met veel woningen nabij water zijn stedelijk, wat niet verwonderlijk is in het Randstedelijke veengebied. Water lijkt een gewoon onderdeel van vele woonmilieus te zijn22. Figuur 3-3 toont de ontwikkeling van de effectieve vraag tussen 2010 en 2020. De classificatie per buurt is bepaald op basis van de gemiddelde afwijking (+180) van de gemiddelde dynamiek (+ 90). Om cartografische redenen is de dynamiek tussen -180 en +180 weggelaten.

21

Merk op dat in deze variant de haventerreinen als landelijke zijn geboekt omdat havens in potentie ook woonlocaties zouden kunnen worden. 22 T. Kauko, R. Goetgeluk & H. Priemus (2009), Water in residential environments. Built Environment Vol. 35, no 4. pp. 577-592.

25

Figuur 3-1 Woonmilieutypologie van buurten west en midden Nederland. (Bron: ABF 2010)

Figuur 3-2 Woonmilieutypologie van buurten in de omgeving van water in west en midden Nederland. (Bron: ABF 2010

26


Figuur 3-3 Ontwikkeling van de effectieve vraag in west en midden Nederland 2020-2010 (Bron: ABF 2010)

Figuur 3-4 De toename van de effectieve vraag in buurten met spanning op de woningmarkt in west en midden Nederland 2020-2010 (Bron: ABF 2010)

27

Figuur 3-5 De toename van de effectieve vraag in buurten met spanning op de woningmarkt in de omgeving van water in west en midden Nederland 2020-2010 (Bron: ABF 2010)

De groei van de bewoonde voorraad vindt plaats in de stedelijke gebieden en de stedelijke randen. Op Randstedelijke schaal vindt de groei vooral plaats in de Noordvleugel en langs de A2. Het Amsterdamse stadsgewest kent de sterkste groei. In de Noord- en Zuidvleugel domineren de havengebieden omdat deze in dit onderzoek mogen transformeren van werk- naar woon(werk)gebieden. Voorlopig is dit echter nog niet reëel. Met weglating van de havengebieden worden de perspectieven voor de Noordvleugel nog beter dan die van de Zuidvleugel. Er liggen beperkte perspectieven voor de noordoevers van Rotterdam (Stadshavens), het Westland en Leiden. De Drechtsteden kennen in deze variant geen groei meer. Figuur 3-4 scherpt het beeld verder aan door alleen buurten te kiezen die een spanning kennen. Het beeld voor de Zuidvleugel wordt dan nog minder florissant omdat de stadsgewestelijke Rotterdamse markt vrijwel wegvalt. Dit geldt niet voor de omgeving van Den Haag. In Figuur 3-5 zijn de woonmilieus – uitgezonderd landelijk wonen – als onderlaag gebruikt voor Figuur 3-4. Op basis van een strenge selectie van buurten uit de ‘Socrates’-raming blijkt dat de groei van de effectieve vraag in kleine delen van Rotterdam, het Westland en ten noordoosten van Leiden richting Amsterdam potentie heeft. Hierbij gaat het om de potentie van waterwonen bij bestaande waterwegen en plassen.

28


3.3 Conclusies De ontwikkeling van de effectieve vraag 2010-2020 waarbij rekening wordt gehouden met spanning op de woningmarkt toont aan dat de kansen voor de ontwikkeling van waterrijke woonmilieus beperkt zijn tot Den Haag, het Westland, het noodoosten van Leiden en de Stadshavens van Rotterdam. Daarnaast geldt dat kansrijke waterrijke woonmilieus in Zuid-Holland voornamelijk stedelijk van karakter zijn.

29

30


4. RESPONS

4.1 Respons De beoogde respons van 800 respondenten (36%) is niet gehaald. In totaal hebben 266 personen (12%) geantwoord. Van deze 266 respondenten zijn er door een fout in de tweede mailing, waardoor een koppeling tussen internet-enquête en het WoON 2009 onmogelijk was (Tabel 4-1), slechts 172 bruikbaar voor de standaard vragenlijst en de woonbeelden. Voor de conjuncte meting waren bijna alle respondenten wel beschikbaar: van de 266 respondenten hebben 247 respondenten de conjuncte meting (deels) volbracht (tabel 4-2). Het gevolg van de lage respons is dat de betrouwbaarheidsmarges groter zijn geworden; zo stijgt de marge van maximaal 3,5% bij 800 respondenten naar rond de 7%. Een uitsplitsing van de uitkomsten naar de 15 segmenten is onmogelijk. Gebruik is gemaakt van de losse (ingedikte) segmentatievariabelen Inkomen (€ 33.000- vs. € 33.000+), Leeftijd (30-, 30-44, 45+) en eigendomsverhouding (koop, huur) om de uitkomsten onderling te vergelijken en ook voor de weging die de respons corrigeert voor ongewenste onder- en overrepresentatie (Tabel 2-2)23. De vergelijking tussen de ongewogen en gewogen aantallen biedt inzicht in de selectiviteit van de respons. Tabel 4-1 Respons, gewogen respons en gemiddelde herweging voor de woonbeelden (Bron: ABF) Respons Leeftijd 30-

Aantal

Gewogen respons %

45 26%

Aantal

Gewogen respons/respons %

ratio

25 15%

0,56

30-44

47 27%

51 29%

1,08

45+

80 47%

96 56%

1,20

Inkomen EC-

54 31%

76 44%

1,41

EC+

118 69%

96 56%

0,81

Eigendom

23

Koop

124 72%

99 58%

0,80

Huur

48 28%

73 42%

1,52

WoON 2009 variabele HWEEGWON. Deze betreft de weging (respons niveau) en de ophoging (gewogen respons opgehoogd naar de huishoudpopulatie).

31

Tabel 4-2 Respons, gewogen respons en gemiddelde herweging voor de conjuncte meting (Bron: ABF) Respons Leeftijd

Aantal

Gewogen respons %

Aantal

Gewogen respons/respons %

Ratio

30-

65 26%

36 14%

30-44

80 32%

73 30%

0,91

102 41%

138 56%

1,36

45+

0,55

Inkomen EC-

73 30%

109 44%

1,49

EC+

174 70%

138 56%

0,79

Koop

183 74%

142 58%

0,78

Huur

64 26%

105 42%

1,64

Eigendom

4.2 Verklaring respons Uit Tabel 4-1 en tabel 4-2 blijkt de selectiviteit van de respons: meer jongeren, hogere inkomens en kopers hebben gereageerd. Er zijn twee verklaringen voor de lage en selectieve respons. Vanwege de noodzaak om de eerste resultaten begin september te leveren en de late start van het project, moesten de respondenten in de zomervakantie schriftelijk benaderd worden. Dit heeft geleid tot een lage respons. De tweede mailing van september zou dit probleem hebben moeten oplossen. De respons is echter niet sterk gestegen. Er moet een andere verklaring zijn. Mogelijk leeft het onderwerp niet of is het onderwerp ‘te vaag’. Het begrip waterwonen had oorspronkelijk de associatie ‘experimenteel’. Uit veel woningmarktonderzoek blijkt dat het experimentele niet de voorkeur van de Nederlandse woonconsument heeft. In hoofdstuk 1 is echter gemeld dat waterwonen ook staat voor ‘waterrijke’ woonmilieus, wat bevestigd wordt door het kaartmateriaal van hoofdstuk 3, maar mogelijk is deze associatie nog minder bekend. Mogelijk zou het begrip waterrijke woonmilieus beter de lading dekken en minder ‘experimenteel’ overkomen.

32


5. STANDAARD VRAGENLIJST

5.1 Inleiding Door de koppeling met het WoON 2009 is meer bekend van de respondenten dan op basis van de enquête. In dit hoofdstuk zullen dan ook enkele variabelen uit het WoON 2009 worden behandeld.

5.2 Huishoudkenmerken Figuur 5-1 toont de aard van de (gewogen) respons. De meerderheid is ouder dan 45 jaar, hoog tot zeer hoog opgeleid en bestaat voor tweederde uit inkomensgroepen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (EC- doelgroep < € 33.000,-). Vanwege de leeftijdsverdeling is het logisch dat alleenstaanden en paren zonder kinderen de respons domineren. De resultaten van het SEV-onderzoek van 2008 worden bevestigd. Naast deze ‘harde’ kernmerken levert het WoON 2009 ook variabelen die meer over de leefstijl24 gaan. Er zijn zes indicatoren gekozen. De auto is gekozen omdat veel ontwerpers duurzaamheid hoog in het vaandel voeren. Daar hoort de auto niet bij. Het merendeel van de respondenten heeft minimaal één auto. Rekening houden met de auto is noodzakelijk. Het leeuwendeel van de respondenten gaat vaker dan één keer per jaar op vakantie. De kenmerken ‘omgaan met de buurt’ zegt iets over de (sociale) betrokkenheid bij de directe leefwereld. Overtuigend contact met de directe buren betreft 50% van de respondenten; overtuigend contact met buurtgenoten heeft slechts 30%. Contacten met familie en vrienden zijn veel belangrijker. Deze antwoorden sluiten aan bij de gedachte dat voor velen het sociale netwerk en de geografische ruimte niet meer samenvallen25. De wereld is de buurt van de respondenten. In de populaire terminologie van Smartagent vallen deze huishoudens in de kleuren Rood (extraverte oriëntatie vanwege ontbreken kinderen, egogericht) en Blauw (introverte oriëntatie vanwege vooral kinderen, egogerichtheid)26.

24

Hier wordt de definitie van de RMNO aangehouden waarbij Leefstijl naast Leefvorm (huishoudsamenstelling, leeftijd e.d.) en Bestaansvorm (Inkomen, Vermogen, Opleiding) wordt gezet. De RMNO stelt overigens terecht dat veel leefstijl de zachtste kant is van factoren die woningkeuze bepalen. R
33

Figuur 5-1 Kenmerken van de respondenten (gewogen) (Bron: WoON 2009 en Enquête, ABF 2010) Gezinssituatie

Leeftijd

80

110

70

100

60

90

50

80

40

70

30

60 50

20

40

10

30

0 Alleenstaand

Echtpaar / vaste partners zonder thuisw onende kinderen

Echtpaar / vaste partners met thuisw onende kind(eren)

Eén ouder met thuisw onende kind(eren)

Een andere samenstelling

20 10 0 30-

30-45

Hoogste opleiding

Inkomen

90

80

80

70

70

60

60

50

50 40

40

30

30

20

20

10

10

0 Lager onderw ijs

LBO

MAVO, MULO, VMBO

HAVO, VWO, MBO

HBO, Universiteit

0 33.000-

23.000-66.000

Auto?

66.000+

Vakanties per jaar

110

100

100

90

90

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30 20

20

10

10 0

0 Ja, één

Ja, meerdere

geen enkele keer,

Nee, geen auto

Veel contact met mijn directe buren

1 keer,

meer dan 1 keer?

Veel contact met andere buurtbew oners

70

80

60

70 60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0 helemaal mee eens,

mee eens,

niet mee eens, maar ook niet mee oneens,

mee oneens,

helemaal mee eens,

helemaal mee oneens

Contact vrienden

mee eens,

niet mee eens, maar ook niet mee oneens,

mee oneens,

helemaal mee oneens

Politieke interesse? 90

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

80 70 60 50 40 30 20 minstens 1 keer per w eek,

34

45+

vaker dan 1 keer per maand, maar niet w ekelijks,

1 keer per maand,

minder dan 1 keer of zelden of nooit? per maand,

10 0 zeer geïnteresseerd,

tamelijk geïnteresseerd,

w einig geÏnteresseerd,

niet geïnteresseerd


5.3 Huidige woonsituatie Figuur 5-2 toont de huidige woonsituatie. Huishoudens wonen in (zeer) stedelijke gebieden (Rotterdam, Den Haag, Delft, Dordrecht) en dan vooral in de buitencentrumwoonmilieus (zie Figuur 3-1, figuur 3-2). De samenhang met de woonlocatie en de woning is sterk. De helft woont in een huurwoning en in een etagewoning. In de huur domineren de prijzen tot maximaal € 525,- per maand27. In de koop domineert de duurdere koopwoning. De grens van € 250.000,- heeft wel een andere betekenis binnen de deelgebieden. Op basis van de NVM28 geldt voor Rijnmond en de Drechtsteden een gemiddelde transactieprijs van rond de € 190.000,-, in Den Haag, Delft, Alphen, Gouda e.o. tussen € 215.000,- en € 225.000,-, in het Westland, Leiden en Gorinchem e.o. rond € 250.000,- en in de Bollenstreek € 290.000,-.

Figuur 5-2 Kenmerken van de woonsituatie (gewogen) (Bron: WoON 2009 en Enquête, ABF 2010) Regio

Stedelijkheid gemeente

70

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

60 50 40 30 20 10 0 Rijnmond

Haaglanden

Noord

Zuid

Zeer sterk stedelijk

Oost

Sterk stedelijk

Woonmilieu buurt

Matig stedelijk

140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Aan de overkant voornamelijk w ater (rivier, meer, zee) centrum-stedelijk

buiten-centrum

groen-stedelijk

centrum-dorps

Landelijk w onen

Aan de overkant voornamelijk landbouw grond (w eiland of akker

Uitzicht achterkant

Aan de overkant Aan de overkant voornamelijk een voornamelijk een bosrijke omgeving stedelijke omgeving (w egen, b (w egen,

Anders

Prijs

130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

47 46 45 44 43 42 Aan de overkant voornamelijk w ater (rivier, meer, zee)

Aan de overkant voornamelijk landbouw grond (w eiland of akker

Aan de overkant voornamelijk een bosrijke omgeving (w egen, b

Aan de overkant voornamelijk een stedelijke omgeving (w egen,

Anders

41 40 39 38 H,aftop-

28

Niet stedelijk

Uitzicht voorkant

120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

27

Weinig stedelijk

H,aftop+

K,250-

K,250+

De EC doelgroep worden tot € 650, - toegelaten. http://nieuws.nvm.nl/~/media/NVMWebsite

35

Vorm en eigendom

Tevredenheid w oonomgeving 90 80 70

60 50

60 50 40 30

40 30 20

20 10 0

10 0

zeer tevreden, eengezinskoopw oning

eengezinshuurw oning

meergezinskoopw oning

tevreden,

meergezinshuurw oning

niet tevreden, maar ook niet ontevreden,

ontevreden,

zeer ontevreden?

Zeer belangrijk is dat de respondenten (zeer) tevreden zijn over de huidige woonomgeving. In combinatie met hun levensfase (leeftijd, huishoudsamenstelling) betekent dit dat ze moeilijk te verlokken zijn om te verhuizen.

5.4 Verhuisgeneigdheid De respondenten zijn niet snel verhuisgeneigd. Ruim 80% is de afgelopen 2 jaar niet verhuisd. Uit figuur 5-3 blijkt dat rond 70% beslist niet wil verhuizen, terwijl ruim 80% denkt volgend jaar nog in de huidige woning te wonen. Rond de 12% valt in de categorie ‘beslist wel’, ‘gevonden’ en ‘wil wel, maar kan niets vinden.’ Intentie is geen gedrag. Uit woningmarktonderzoek blijkt dat tussen de 8 en 12% van de (nieuwe) huishoudens jaarlijks verhuist. Van die 10% is 50% afkomstig van de groep ‘verhuisgeneigden’ en 50% afkomstig van de groep ‘beslist niet’. Beide groepen verschillen niet erg van elkaar qua kenmerken en woonwensen; vaak is het tijdstip bepalend geweest voor de beantwoording van de vraag naar de verhuisgeneigdheid29. Figuur 5-3 Verhuisgeneigdheid (gewogen) (Bron: WoOn 2009 en Enquête, ABF 2010) Volgend jaar hier nog w onen

verhuisgeneigdheid 160

130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

140 120 100

29

6 W e e t n ie t

Ik h e b r e e d s a n d e r e h u is v e s t in g / w o n in g gevonden

B e s lis t w e l

Z o u w e l w ille n , k a n n ie t s v in d e n

E v e n t u e e l w e l, m is s c h ie n

B e s lis t n ie t

80 60 40 20 0 Ja

Nee

Weet niet

R. Goetgeluk (1997), Bomen over wonen, woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Utrecht: proefschrift. C. de Groot, D. Manting & S. Boschman (2008) Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland, Een landsdekkend onderzoek, Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven M. Haffner, H. Boumeester, K. Dol, R. Goetgeluk & P. Neuteboom (2008) Woonuitgaven 2002-2006 in beeld, OTB, Technische Universiteit Delft, Delft. GfK (2009) Ruimte op de woningmarkt. Onderzoek naar de realisatie van verhuiswensen, Ministerie van VROM, Den Haag C. de Groot, D. Manting & G. Beets (2010), Starters of doorstromers in het nauw?Amsterdam: Rooilijn 43, nr. 2., pp. 122-127.

36


Procentueel is 8 à 12% niet veel, maar in absolute zin wel: tussen de 68.000 en 100.000 huishoudens (Tabel 2-2). Afhankelijk van het economisch tij zal het aantal aan de onderkant of aan de bovenkant liggen van het interval. Uitgaande van een jaarlijkse mutatie van 10% en de afname van 15% tussen het derde kwartaal van 2009 en 2010 (NWM) wordt 8% aangehouden. Dit komt neer op 70.000 huishoudens.

5.5 De kwalitatieve vraag naar een waterwoonmilieu In het WoON 2009 zitten geen vragen over waterwoningen, maar wel vragen over de woonmilieus. Er is een lichte verschuiving naar woonmilieus te constateren; er wordt minder centrumstedelijk en centrumdorps gekozen ten gunste van meer buitencentrum (Figuur 5-4). In deze woonmilieus past ook de vraag naar gemengde bouwvormen (eengezins, meergezins) waarbij een lichte voorkeur voor de eengezinswoning geldt. Gemengd bouwen is dus mogelijk.

Figuur 5-4 Woonwensen (gewogen) (Bron: Enquête, WoOn 2009 ABF 2010) Gew enste buurt naar type WoON Gew enst w oonmilieu WoON

35 30

35

25

30

20

25

15

20

10

15

5

10

0 voor het merendeel eensgezinsw oningen,

5

voor het merendeel etagew oningen,

ongeveer evenveel eensgezinsals etagew oningen,

0 centrum-stedelijk

buiten-centrum

groen-stedelijk

centrum-dorps

landelijk w onen

Waterrijke buurt

Waarom waterrijk

Zwemmen Varen 5% 8%

100 90 80 70

Rust 18%

60 50

Ruimte 42%

40 30 20 10 0

Waterrijk (rivier, kanaal, meer, ven, zee, en dergelijke)

Waterarm

Ik heb geen voorkeur

Wijdsheid 27%

37

fietsafstand tussen woning en water 12%

Afstand tot water indien binnen 500 meter

Direct aan het water. Minimaal één zijde sluit direct aan op 16%

5 minuten loopafstand tussen woning en water 17%

Dichtbij water. Tussen de woonruimte en het water is een tui 55%

Gew enste Vorm en eigendom 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 eengezinskoopw oning

Wie ontw erpt

eengezinshuurw oning

meergezinskoopw oning

meergezinshuurw oning

Wie bouw t

80 70 60 50 40 30 20 10 0

90 80 70 60 50

Ik heb geen v oork eur

Ik k oop/huur de w oonruim te v an een projec tontw ik k elaar/aa nne

Ik k ies uit een bes taand ontw erp uit een c atalogus

Ik k ies uit een bes taand ontw erp uit een c atalogus en pas he

Ik ontw erp het s am en m et arc hitec t

Ik ontw erp het helem aal z elf

40 30 20 10 0 k bouw zelf

Ik bouw samen met een of Iemand anders heeft de meer aannemers w oonruimte gebouw d, zoals een arkbouw


Veel huishoudens willen waterrijke buurten en of vinden waterrijke buurten geen enkel probleem. Waterrijke buurten lijken de normaalste zaak van de wereld als het aan de consument ligt. Dit sluit aan op het kaartmateriaal van hoofdstuk 3 (figuur 3-2). De redenen voor de wens naar een waterrijke omgeving komen overeen met die voor de wens naar een groene woonomgeving: rust, ruimte en ruim uitzicht. De functionele aspecten van water spelen nauwelijks een rol30. Voor ontwikkelaars en ontwerpers is de afstand tot het water van belang. Rond 60% van de huishoudens wil water binnen 500 meter van de woning. Dit is een schatting op basis van 5 minuten loop- en 10 minuten fietsreistijd31. De groep die binnen 500 meter water wil hebben, is verdeeld in drie groepen: direct, indirect via een tuin en op reisafstand. De eerste twee groepen vormen samen 70% van de respons. Binnen deze groep domineert de vraag naar een tuin. Het is een uitdaging voor architecten, stedenbouwkundigen en grondeconomen om dit in de stedelijke woonmilieus te realiseren. Bij de wensen is alleen gekeken naar de gewenste bouwvorm en eigendomsverhouding. Een vergelijking met de huidige situatie toont een verschuiving van huur naar koop. Van elke honderd huurders willen er 60 eigenaarbewoner worden, terwijl van elke honderd kopers rond de 30 huurder willen worden. Particulier opdrachtgeverschap - het eigen huis bouwen op een gewenste locatie – is populair bij de respondenten. Als ontwerp én bouw minimaal een eigen inbreng vragen dan is 17% daartoe bereid. Alleen een 30

S. Heins, F. van Dam & R.W. Goetgeluk (2002). The Pseudo-Countryside as a Compromise between spatial planning goals and consumers preferences for rural living. Built environment, 28(4), 311-318. R. Goetgeluk (2008), Wie Wil Waterwonen.SEV.NL, Consumenten onderzoek onder waterliefhebbers en bewoners uit Gouda en Tiel. Voorlopige resultaten internet enquête. Nationaal Congres Waterwonen 23 april 2008. 31 Deze 500 meter komt in zeer veel onderzoek naar water en groen naar voren. Dit uit zich ook in de prijs van woningen: P. Visser & F. van Dam (2006), De prijs van de plek, Woonomgeving en woningprijs. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.

38


bijdrage in het ontwerp is belangrijker (32%). Vooral de cataloguswoning is favoriet. Het zelf bouwen wordt minder vaak geambieerd (22%). Op basis van dit cijfer zou het particulier opdrachtgeverschap op 20% uitkomen, wat significant hoger is dan het Zuid-Hollandse percentage (12%).

5.6 Conclusies De waterwoonconsument is goed opgeleid en stelt beperkt belang in buren en buurtgenoten. De meesten zijn huurders maar willen vaak kopen. De vraag gaat uit naar woonmilieus met groen en stedelijke voorzieningen. Ruim 70% heeft oren naar een waterrijke buurt waarbij het water binnen maximaal 500 meter van de woning ligt. De kwantitatieve vraag wordt geschat op 0,7 * 70.000 ofwel 49.000 huishoudens. Een tuin tussen woning en het water is zeer wenselijk. Een vorm van zeggenschap op het ontwerp en/of bouw van de eigen woning ziet 20% wel zitten. De markt voor de cataloguswoning lijkt interessant.

39

40


6. WOONBEELDEN

6.1 Prototypen Figuur 6-1 en Tabel 6-1 tonen de woonbeelden zoals de respondent deze voor ogen kregen. Bij de beoordeling van de beelden is geen rekening gehouden met de perceptie van de architectuur al dan niet in combinatie met het woonmilieu. Elke respondent heeft aan 12 woonbeelden een rapportpunt gegeven. Figuur 6-1 Typologie van de woonbeelden in beeld (Bron: ABF)

1

3

5

7

2

4

6

8

41

10

9

12

11

Tabel 6-1 Typologie van de woonbeelden in woord (Bron: ABF)

Woonbeeld

Prijs

Woningtype

Oppervlakte

Parkeren

Buitenruimte

Ligplaats

Bouwtechniek

Woonmilieu

1

Hoog Midden Hoog Midden Hoog Midden Hoog Midden Midden Midden Midden Midden

Vrijstaand Appartement Vrijstaand Appartement Vrijstaand Rij Vrijstaand Rij Appartement Appartement Appartement Appartement

180 120 180 120 180 140 180 140 120 120 120 120

Erf Collectief Erf Collectief Erf Collectief Collectief Collectief Collectief Collectief Collectief Collectief

Tuin Terras Tuin Balkon Terras Terras Terras Terras Balkon Balkon Balkon Balkon

Collectief Collectief Aan woning Collectief Aan woning Aan woning Aan woning Aan woning Collectief Collectief Collectief Collectief

Terp Terp Dijk Dijk Paal Paal Drijvend Drijvend Kade Drijvend Terp Paal

Landelijk Suburbaan Landelijk Suburbaan Landelijk Suburbaan Landelijk Suburbaan Stedelijk Stedelijk Stedelijk Stedelijk

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

6.2 Resultaten Een strenge selectie is gebruikt om de waardering vast te stellen aan de hand van het betrouwbaarheidsinterval rond het rapportpunt. Het interval toont dat het rapportpunt in de populatie ergens in dit interval moet liggen. Tabel 6-2 toont de rangorde op basis van de ondergrens van het 95%-betrouwbaarheidsinterval rond het gemiddelde. Een woonbeeld met een ondergrens van het rapportpunt zes of meer wordt gezien als ‘veilig’ (groen), terwijl een woonbeeld met een bovengrens van vijf wordt gezien als zeer slecht gewaardeerd (rood). Daar tussenin is de waardering twijfelachtig (oranje). Alle hooggewaardeerde woningen zijn vrijstaand, hebben een grote oppervlakte, parkeren op eigen erf, hebben een tuin, liggen in landelijke woonmilieus en drijven niet. Verder valt op dat er verschillende rangorden bestaan naar woningtype (vrijstaand versus niet-vrijstaand), oppervlakte met de bestaande driedeling en het woonmilieu.

42


Tabel 6-2 Gemiddelde rapportcijfers en 95% betrouwbaarheidsinterval (Bron: ABF) 95% betrouwbaarheidsinterval Woonbeeld

Gemiddelde

Ondergrens

Bovengrens

Prijs

1

7,1

6,9

7,4

3

6,7

6,4

7,0

5

6,4

6,1

6,6

4

6,3

6,1

6,6

8

6,2

5,9

6,4

6

6,0

5,7

6,2

2

5,9

5,6

6,2

9

5,8

5,5

6,1

7

5,8

5,4

6,1

10

5,2

4,9

5,5

11

5,0

4,7

5,3

12

4,9

4,6

5,1

Hoog Hoog Hoog Mid Mid Mid Mid Mid Hoog Mid Mid Mid

Type Opp Park

Vrij Vrij Vrij Appart Rij Rij Appart Appart Vrij Appart Appart Appart

180 180 180 120 140 140 120 120 180 120 120 120

Erf Erf Erf Col Col Col Col Col Col Col Col Col

Bruimte Ligpkl

Btechniek

WM

Tuin Tuin Terras Balkon Terras Terras Terras Balkon Terras Balkon Balkon Balkon

Terp Dijk Paal Dijk Drijvend Paal Terp Kade Drijvend Drijvend Terp Paal

Landelijk Landelijk Landelijk Suburbaan Suburbaan Suburbaan Suburbaan Stedelijk Landelijk Stedelijk Stedelijk Stedelijk

Col Won Won Col Won Won Col Col Won Col Col Col

Met een variatieanalyse is getoetst of de gemiddelden per klasse van leeftijd (30-,30-45, 45+), inkomen (EC-, EC+) en eigendomsverhouding (koop, huur) significant van elkaar verschillen. Als de F-waarde kleiner is dan 1, dan geldt dat er geen verschil is. Als de F-waarde groter is dan 1 en de significantie is kleiner of gelijk aan 0,05, dan is er wel een verschil in beoordeling tussen de vraagsegmenten. Tabel 6-3 toont dat de woonbeelden door alle segmenten identiek worden beoordeeld. Alleen woonbeeld 1 wordt iets anders beoordeeld door huurders dan door kopers.

Tabel 6-3 Variatieanalyse rapportcijfers voor leeftijd, inkomen en eigendomsverhouding (Bron: ABF) Leeftijd

Inkomen

Koop/huur

Woonbeeld

F

Sig.

F

Sig.

F

Sig.

1

0,8

0,45

0,01

0,95

4,1 0,05

2

1,0

0,37

0,45

0,51

2,5 0,12

3

1,9

0,15

1,92

0,17

0,4 0,53

4

0,5

0,61

1,38

0,24

0,0 0,84

5

0,6

0,54

0,07

0,80

1,6 0,20

6

1,1

0,34

0,00

0,97

0,0 0,95

7

1,1

0,35

0,19

0,67

0,2 0,70

8

2,1

0,13

0,03

0,86

0,1 0,81

9

2,4

0,10

0,05

0,82

0,1 0,75

10

1,7

0,19

0,43

0,51

1,6 0,21

11

1,3

0,27

1,30

0,26

2,4 0,13

12

0,8

0,46

0,03

0,87

3,4 0,07

6.3 Conclusies Op basis van de woonbeelden wordt geconstateerd dat waterwoonmilieus op dezelfde wijze worden beoordeeld als ‘gewone’ woonmilieus. Landelijke woonmilieus, de vrijstaande woning, veel oppervlakte, een tuin en een parkeerplaats met zicht op de auto tellen!

43

44


7. CONJUNCTE METING

7.1 Prototypen Tabel 7-1 toont de gekozen kenmerken en hun niveaus die gebruikt zijn om de prototypen te maken. Op basis van het WoON 2009 is een schatting gemaakt hoe type, prijs en oppervlakte zich tot elkaar verhouden als rekening wordt gehouden met de segmentatie naar eigendomsverhouding en inkomen (zie hoofdstuk 2). Dit betekent dat ‘midden’ voor prijs in de huur vergeleken kan worden met ‘midden’ voor de koop. De reden om deze combinatie te maken, is te voorkomen dat bijvoorbeeld een huurder met een laag inkomen een duur koopprototype krijgt voorgelegd. Tabel 7-1 Keuze van de kenmerken, niveaus en combinaties (Bron: ABF) Kenmerken

Doelgroep

Mediaan

Ondergr

Bovengr

niveaus

Woning Prijs

Woningtype Woonoppervlakte

Buitenruimten

Huur

450 / 500

350 / 350

Koop, < 33.000 euro

200.000

125.000

600 / 650 400 / 450 / 500 / 550 / 600 / 650 300.000 150.000 / 160.000 / 170.000 / 180.000 / 190.000 / 200.000

Koop, 33.000 – 2x 33.000

250.000

160.000

350.000 200.000 / 220.000 / 240.000 / 260.000 / 280.000 / 300.000

Koop, > 2x 33.000 euro

290.000

150.000

500.000 250.000 / 280.000 / 310.000 / 340.000 / 370.000 / 400.000

Huur

Hoekwoning / Tussenwoning / Appartement

Koop

Tweekapper of vrijstaand / Rijwoning / Appartement 75 / 80

50 / 50

Koop, < 33.000 euro

Huur

100

75

150

80 / 100 / 120

Koop, 33.000 – 2x 33.000

115

80

155

100 / 120 / 140

Koop, > 2x 33.000 euro

130

80

200

-

108 / 120 60 / 80 / 100

120 / 140 / 160 Tuin / Dakterras / Balkon

Perkeren

-

Eigen terrein / Eigen straat / Collectief

Type constructie

-

Vaste constructie / Drijvende constructie / Palen constructie

Waterstraat

-

Stadskade / Landtong / Steiger

Omgeving Woonmilieu

-

Dorps of landelijk / Stedelijk of suburbaan

Uitzicht overkant

-

Weiland en akker / Bos of park / Stad

Soort water

-

Rivier / Meer / Gracht

Binnendijks

-

Ja / Nee

Aansluiting waterweg

-

Direct/Sluis/Geen

Bootverkeer

-

Alle vaartuigen / Alleen roei-, zeil- of elektrisch aangedreven boot / Geen bootverkeer

7.2 Respons Van de 247 respondenten zijn er gedurende de vragenlijst 55 afgehaakt (22%) (Tabel 7-2). Dit ligt mogelijk aan twee zaken. De conjuncte meting betrof de derde vragenlijst: mensen worden moe. De tweede is dat deze P.E.P.S.I.-versie minder beeldvriendelijk was dan de WoON-versie32: er moest veel met schuifbalken worden gewerkt waardoor het totaaloverzicht minder helder was. De zojuist ontwikkelde ABF-module conjuncte meting heeft dergelijke problemen niet. In analyse zijn de prototypen de cases en niet de respondenten.

32

B. Blijie, R. van Hulle, C. Poulus, R.J. van Til & K. Gopal (2009), Het inkleuren van de voorkeuren, de woonconsument bekent. WoON-module Consumentengedrag. Den Haag: Ministerie van VROM/WWI, r2009-0007BB. In dit rapport is gebruik gemaakt van de gegevens die door GfK zijn verzameld met het door het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft ontwikkelde meetinstrument, waaronder P.E.P.S.I. Deze WoON-versie kende lage non-respons op de conjuncte meting. De WoON versie en de gebruikte versie voor de SEV hebben een andere beeldopbouw.

45

Daarom zijn alle enquêtes opgenomen, zelfs van de 55 respondenten die de lijst niet compleet hebben ingevuld.

Tabel 7-2 Respons en bepaling genegen voor waterrijk woonmilieu (Bron: ABF) Keuze

Geen van beide

Niet ingevuld

Totaal

Respondenten (elk 13 sets) 247

N

1534

961

716

3211

Totaal

48%

30%

22%

100%

Deelverzameling 1

61%

39%

100%

7.3 Kwantitatieve vraag Van de 70.000 verhuisgeneigde huishoudens zou wel 60% een waterrijk woonmilieu overwegen. Dit zijn de respondenten die bij de conjuncte meting ‘geen van beide’ niet noemen. Dit is 10% minder dan op basis van de standaard vragenlijst. Omgerekend komt dit dus neer op een doelgroep van rond de 42.000 (0,6 * 70.000) huishoudens.

7.4 Kwalitatieve vraag Figuur 7-1 en Tabel 7-3 tonen de resultaten van de waardering van de prototypen. De resultaten van de woonbeelden worden bevestigd. Gestart wordt met de figuur. De woningkenmerken hebben een gewicht van ruim 70% (lichtgrijs) in de waardering van het aanbod. Daarbinnen tellen buitenruimte en woningtype even zwaar mee, gevolgd door het paar prijsklasse & woonoppervlakte. De waterbouwconstructie & parkeren vormen een derde paar. Figuur 7-1 Belang van de kenmerken in de waardering (Bron: ABF 2010) Waterweg Buitenruimte

Woonmilieu

Uitzicht overkant Watertype Boot Waterstraat

Woonomgeving

Binnendijks Woning Parkeren Woningtype Waterbouw constructie Woonoppervlakte

46

Prijsklasse


Tabel 7-3 Regressie resultaat conjuncte meting met in grijs de niet significantie parameters 95% niveau (Bron: ABF) Kenmerk

Belang

0,00

Constante Woningtype

Coëfficiënt

P-waarde

Kans (c.p.)

1,00

19%

Appartement

-0,32

Eengezins A

-0,04

0,32

31%

Eengezins B

0,36

0,00

46%

Woonoppervlakte

23%

9%

Klein

-0,15

28%

Middel

0,16

0,00

39%

Groot

-0,01

0,85

33%

Prijsklasse

12%

Laag

0,20

Midden

0,04

0,34

34%

-0,24

0,00

26%

Hoog Buitenruimte

40%

22%

Tuin

0,40

47%

Terras

-0,01

0,90

31%

Balkon

-0,39

0,00

21%

Parkeren

5%

Op eigen terrein

0,05

In eigen straat

0,06

0,23

-0,11

0,04

46%

Op collectief parkeererf Waterbouwconstructie

54%

6%

Vaste constructie

0,05

Palen constructie

-0,13

0,01

29%

0,08

0,12

36%

Drijvende constructie Waterstraat

35%

2%

Stadskade

0,02

Landtong

-0,04

0,45

32%

0,02

0,71

34%

0,12

0,02

37%

-0,10

0,05

30%

Steiger Woonmilieu

6%

Stedelijk

-0,02

Suburbaan Dorps of landelijk Uitzicht overkant

34%

33%

5%

Weiland en akker

0,09

Bos of park

0,01

0,76

34%

-0,10

0,03

30%

(Water)woningen Watertype

36%

2%

Rivier

0,04

Meer

-0,03

0,55

32%

Gracht

-0,01

0,81

33%

0,53

51%

Binnendijks

2%

Nee

-0,03

Ja Waterweg

35%

0,03

49%

10%

Direct

0,19

40%

Via sluis

-0,04

0,50

32%

Geen aansluiting

-0,16

0,00

28%

Boot Alle vaartuigen

2% -0,04

32%

Alleen roei-, zeil- of elektrisch aangedreven boot

0,03

0,58

34%

Geen bootverkeer

0,02

0,71

34%

47

De woonomgeving wordt gedomineerd door drie kenmerken. Verrassend is dat het type waterweg belangrijker is dan het watertype. Het al dan niet ‘kunnen wegvaren’ zonder hindernis is klaarblijkelijk betekenisvoller. Deze uitkomst werd ook in het SEV-onderzoek van 2008 gevonden, maar destijds was sprake van veel watersportconsumenten in de respons. Of de hoge waardering van waterweg een functionele achtergrond heeft, valt te betwijfelen omdat kenmerk ‘varen’ (boot) niet significant is. Naar verwachting meten waterweg en watertype vrijwel hetzelfde, maar is waterweg informatiever. Naast waterweg spelen naar verwachting het woonmilieu en het uitzicht een belangrijke rol. Tabel 7-3 toont dat parkeren, waterstraat, watertype, binnendijks en boot niet significant zijn in de populatie. Dit betekent dat echte ‘waterkenmerken’ de waterbouwconstructie en de waterweg zijn. Tabel 7-3 toont ook de richting van de verbanden. Een positieve waarde duidt op een hoger deelnut van een niveau van een kenmerk. Voor de woningkenmerken zijn de uitkomsten grotendeels volgens verwachting. De vrijstaande woning (eengezins B) wordt positief beoordeeld. Opmerkelijk is dat de middelgrote woning het hoogste wordt gewaardeerd: meer ruimte is dus niet de regel. De tuin doet ertoe zoals al uit de losse vragen en de woonbeelden is gebleken. Interessant is dat de palenconstructie wederom negatief wordt gewaardeerd, in tegenstelling tot drijvend en vast. Mogelijk wijst dit op twee groepen waterwoonconsumenten: de experimentele en de gewone woonconsument. Het landelijke woonmilieu scoort veel slechter dan het suburbane. Dit is zeer afwijkend van het woonbeeldenonderzoek. De meest voor de hand liggende verklaring is het effect van de verschillende tekeningen en foto’s die zijn gebruikt in beide metingen33. De twee overige omgevingskenmerken hebben de verwachte richting. Met Tabel 7-3 kan elk willekeurige prototype worden gegenereerd door de niveaus van de kenmerken te combineren. Tabel 7-4 toont het beste en het slechtste prototype met een reëel prijspeil. Het beste en het slechtste type zijn namelijk niet reëel omdat de beste kwaliteit dan samengaat met de laagste prijs, en het slechtste met de hoogste prijs. Voor elk kenmerk wordt een klasse geselecteerd (hoogste of laagste), de coëfficiënten worden opgeteld (Som) en omgezet naar een kans34. De aanbieder kan dus zelf bepaalde reële combinaties kiezen en die omzetten naar woonbeelden. De kern van de conjuncte meting is dat de gevoeligheid van elke klasse achterhaald is. Dit is gedaan in het onderste deel door de prijs te veranderen. Voor het beste type daalt de waardering van 86 naar 79% wat een aanzienlijke daling is, maar toch nog steeds een hoge waardering oplevert. Als de prijs van het minste bod wordt verlaagd, dan stijgt de waardering van 14 naar 20%. Ook die stijging is groot, maar nog steeds blijft dit alternatief een matig gewaardeerd alternatief. Tabel 7-4 De beste en de slechtste optie op basis van de conjuncte meting (Bron: ABF) Opties Som coëfficiënten

Optie 1

1,34

Optie 2

-1,40

33

34

Kans

Omschrijving Vrijstaand+Middelgroot+Hoge Prijs+Tuin+Eigenstraat+Drijvend+Stadskade+Suburbaan+Weiland/akker+Rivier+Binnensdijks+Directe 79% verbinding+Roeiboot/elektrisch Appartement+Klein+Lage prijs+Balkon+Collectief+Landtonmg+Dorps/landelijk+Woningen+Meer+Nee+Geen verbinding+alle 20% vaartuigen

S.J.T. Jansen, H.J.F.N. Boumeester, H.C.C.H. Coolen, R.W. Goetgeluk & E.J.E. Molin (2009). The impact of including images in a conjoint measurement task: results of two small-scale studies. Journal of housing and the built environment, 24(3), 271-297. Kans= exp som/(1+exp som).

48


7.5 Van conjunct naar baten In hoofdstuk 1 werden de baten omschreven als het product van bouwprogramma en prijs waarbij het bouwprogramma staat voor de kwaliteit. Ontwikkelaars kunnen met een conjuncte meting spelen met het bouwprogramma om zo programma’s te schatten die het rendement op de investering optimaliseren. Hierbij hoort de ontwikkelaar zelf de lasten te kennen. De optimalisatie is mogelijk omdat berekend kan worden wat het prijseffect is als de kwaliteit wordt aangepast: de (prijs)elasticiteit. Dit is mogelijk omdat de coëfficiënten van prijs en andere kenmerken op identieke wijze worden geïnterpreteerd. Stel dat een ontwikkelaar het prijsverschil wil weten van een koopwoning in een omgeving met en zonder directe verbinding (Tabel 7-5). Een locatie met een open verbinding kost meer, maar levert ook meer op. Maar voor wie moet dan gebouwd worden? De gemeente wil ook dat lagere inkomensgroepen een woning in een ontsloten waterrijk woonmilieu kunnen bewonen. Voor twee koopsegmenten - € 33.000,- en € 66.000,- - wordt een berekening gemaakt. Tabel 7-5 toont de uitkomst. De waarde van een nutpunt is bij de goedkope koper € 50.000,- en bij de dure koper € 150.000,-. Dit betekent dat het verschil tussen wel of geen open verbindingen bij de goedkope koper op € 42.000,- uitkomt, maar bij de dure koper op € 125.000,-. De ontwikkelingskosten zijn dus makkelijker te verhalen bij de dure koper. Bouwen in hogere prijsklassen rendeert beter. Tabel 7-5 Prijselasticiteit (Bron: ABF) Prijsrange koper < €33.000 :

200.000 – € 150.000 = € 50.000

Range in coëfficiënten:

-0,24 (duur) tot 0,20 (goedkoop) = 0,42

Waarde nutpunt:

€ 50.000 / 0,42 = € 119.00

Directe aansluiting:

0,19

Geen aansluiting:

-0,16

Verschil:

0,35 * € 119.048= € 42.000

Prijsrange koper 2 * €33.000 :

250.000 – € 400.000 = € 150.000

Range in coëfficiënten:

-0,24 (duur) tot 0,20 (goedkoop) = 0,42

Waarde nutpunt:

€ 150.000 / 0,42 = € 357.000

Directe aansluiting:

0,19

Geen aansluiting:

-0,16

Verschil:

0,35 * €357.000 = € 125.000

7.6 Conclusies Rond 60% van de respondenten beschouwt de prototypen als een serieuze optie. Rekening houdend met de groep potentieel verhuisgeneigden van 70.000, overeenkomend met 8 à 10% van de gemeten jaarlijkse verhuizingen, zouden rond de 42.000 huishoudens tot de doelgroep behoren. Uit de voorkeuren blijkt dat deze niet afwijken van de voorkeuren naar dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Het is daarom beter om dergelijke woonmilieus op te splitsen naar waterrijkheid zoals ook al bleek uit het kaartmateriaal van hoofdstuk 3.

49

En als er water is, dan moet het echt water zijn en geen makelaarswater. Echt water wordt het beste getypeerd als water met een open verbinding met andere vaarwegen. Als er bij het water wordt gewoond dan kan dat drijvend of op land zijn. Mogelijk wijst dit antwoord op de tweedeling van de waterwoonconsument: de ‘woonboter’ en de landrot. Bouwen op palen lijkt niet erg gewaardeerd en dit komt overeen met het woonbeeldenonderzoek.

50


BIJLAGE 1: STANDAARD VRAGENLIJST EN WOONBEELDEN

Nederland Waterland! Dat vinden we zelf en dat vindt het buitenland. Wie kent niet de woonboten in de grachten? Maar Nederland Waterland verandert. Overal in Nederland verschijnen nieuwe waterwoongebieden. Het gaat om wonen rond en op meren, rivieren en kanalen of oude havens. Tal van nieuwe waterwoningen zijn al ontworpen. Geen luchtkastelen, maar soms waterkasteeltjes. Maar hoeveel mensen willen echt aan en zelfs op het water wonen in stad en land? Om er achter te komen wie dat zijn en welke waterwoonwensen zij hebben, hebben SEV en ABF Research, met medewerking van het ministerie van VROM, deze internetenquête georganiseerd. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is een onafhankelijk stimuleringsfonds en adviesorgaan van de minister van VROM voor innovaties op het brede terrein van het wonen. ABF Research is een onafhankelijk onderzoekinstituut op het gebied van o.a. de woningmarkt. Ik dank u alvast zeer hartelijk voor uw medewerking. Namens de SEV Hoogachtend, Jeroen Singelenberg projectleider Waterwonen SEV

Deel 1 Deel I bestaat uit een drietal serie vragen, betreffende: •

Uw persoonlijke situatie. We gaan na of er sinds het eerste Woononderzoek Nederland iets veranderd is in uw huishouden.

•

Uw persoonlijke denkbeelden over aspecten van waterwonen. Dit betreft een aantal losse vragen over waterwonen.

•

Woonbeelden U krijgt woonbeelden te zien: advertenties met plaatjes en tekst. U geeft elk woonbeeld een rapportcijfer.

Deel 2 Deel 1 is een vervolg op de laatste serie vragen uit deel 1; de woonbeelden. In deel 2 wordt u gevraagd of (a) het voorgelegde woonbeeld aan uw wensen voldoet en (b) of u zou verhuizen naar één van de twee woningen, mocht u deze aangeboden krijgen.

51

Deel 1 Wat is uw gezinssituatie? 1.

Alleenstaand

2.

Echtpaar/vaste partners zonder thuiswonende kinderen

3.

Echtpaar/vaste partners met thuiswonend(e) kind(eren)

4.

Echtpaar/vaste partners met thuiswonende kind(eren) en met ander(en)

5.

Echtpaar/vaste partners met ander(en)

6.

Eén ouder met thuiswonend(e) kind(eren)

7.

Eén ouder met thuiswonend() kind(eren) en met ander(en)

8.

Een andere samenstelling

Is uw huishouden sinds de eerste enquête (tussen 2008 en nu) veranderd? 1.

Ja

2.

Nee (sla vragen over).

Uzelf meegerekend, uit hoeveel personen bestaat dan het huidige huishouden waartoe u behoort? ….. aantal Bent u in uw huidige huishouden: 1.

Echtgeno(o)t(e)/partner/ouder

2.

Kind

3.

Anders

Wat is uw geslacht? 1.

Man

2.

Vrouw

Wat is op dit moment de burgerlijke staat? 1.

Gehuwd (ook gescheiden van tafel en bed)

2.

Voor de wet gescheiden

3.

Weduwe/weduwnaar

4.

Nooit gehuwd geweest

Wat is het uitzicht vanaf de voorkant van uw woonruimte? 1.

Aan de overkant voornamelijk water (rivier, meer, zee)

2.

Aan de overkant voornamelijk landbouwgrond (weiland of akkers)

3.

Aan de overkant voornamelijk een bosrijke omgeving (wegen, bos, park)

4.

Aan de overkant voornamelijk een stedelijke omgeving (wegen, huizen)

5.

Anders, nl.

52


Wat is het uitzicht vanaf de achterkant van uw woonruimte? 1.

Aan de overkant voornamelijk water (rivier, meer, zee)

2.

Aan de overkant voornamelijk landbouwgrond (weiland of akkers)

3.

Aan de overkant voornamelijk een bosrijke omgeving (wegen, bos, park)

4.

Aan de overkant voornamelijk een stedelijke omgeving (wegen, huizen)

5.

Anders, nl.

Denkt u dat u over een jaar nog in dezelfde woning woont? 1.

Ja

2.

Nee

3.

Weet niet

Gaat uw voorkeur om te wonen uit naar een waterrijk of waterarm landschap? 1.

Waterrijk (rivier, kanaal, meer, ven, zee, en dergelijke)

2.

Waterarm (sla vragen over)

3.


Kunt u de belangrijkste reden aangeven waarom uw voorkeur uitgaat naar een waterrijk landschap (rivier, kanaal, meer, ven, zee, en dergelijke)? 1.

Rust

2.

Ruimte

3.

Wijdsheid

4.

Varen

5.

Vissen

6.

Zwemmen

7.

Ik heb geen voorkeur voor wonen bij het water.

8.

Anders, nl.

Wilt u binnendijks of buitendijks wonen? Met buitendijks wordt bedoeld het land dat aan de rivier- of zeezijde van een dijk ligt; binnendijks is het gebied aan de andere kant van de dijk; de "landzijde". 1.

Binnendijks

2.

Buitendijks

3.


Hoe ver van het water moet uw woonruimte dan liggen? 1.

Direct aan het water. Minimaal één zijde sluit direct aan op het water (alleen de volgende vraag)

2.

Dichtbij water. Tussen de woonruimte en het water is een tuin of strook land

3.

5 minuten loopafstand tussen woning en water

4.

10 minuten fietsafstand tussen woning en water

5.

Verder weg

6.


53

U wilt direct aan het water wonen. Welke type waterwoning heeft uw voorkeur? 1.

Een waterwoning drijvend

2.

Een waterwoning op palen

3.

Een waterwoning op een terp

4.

Een waterwoning op een dijk

Het voordeel van een drijvende waterwoning is dat deze versleepbaar is. U kunt uw waterwoning naar een andere buurt verslepen of u kunt een andere waterwoning op de huidige woonplek afmeren. Welke bouwvorm heeft uw voorkeur? 1.

Een waterwoning drijvend

2.

Een waterwoning op palen

3.

Een waterwoning op een terp

4.

Een waterwoning op een dijk

'Kunt u de belangrijkste reden aangeven waarom uw voorkeur uitgaat naar een waterarm landschap? (open vraag) Als u zou verhuizen naar een nieuwe woning, hoe bepaalt u dan het ontwerp van uw woonruimte? 1.

Ik ontwerp het helemaal zelf

2.

Ik ontwerp het samen met architect

3.

Ik kies uit een bestaand ontwerp uit een catalogus en pas het enigszins aan

4.

Ik kies uit een bestaand ontwerp uit een catalogus

5.

Ik koop/huur de woonruimte van een projectontwikkelaar/aannemer

6.


Als u zou verhuizen, wie bouwt dan uw woonruimte? 1.

Ik bouw zelf

2.

Ik bouw samen met een of meer aannemers

3.

Iemand anders heeft de woonruimte gebouwd, zoals een arkbouwer

4.


Heeft u ook nog belangstelling voor het (deels) zelfstandig ontwerpen en (laten) bouwen als de bouwtijd een jaar langer is dan voor een vergelijkbare waterwoning die geheel door een projectontwikkelaar/aannemer wordt aangeboden? 1.

Ja

2.

Nee

3.

Dat weet ik niet

54


Heeft u ook nog belangstelling voor het (deels) zelfstandig ontwerpen en (laten) bouwen als de kosten 20% hoger zijn dan voor een vergelijkbare waterwoning die door een projectontwikkelaar/aannemer wordt aangeboden? 1.

Ja

2.

Nee

3.

Dat weet ik niet

(Woonbeelden) U krijgt nu en de volgende pagina's verschillende woonbeelden te zien. Elk woonbeeld is omschreven op drie manieren: door middel van kenmerken (linksboven), een schets (rechtsboven) en twee voorbeeldfoto's (onder). Onder elke omschrijving wordt u gevraagd een rapportcijfer te geven tussen 0 en 10, waarbij 10 het hoogste is. Zojuist heeft u veel rapportcijfers gegeven. Wellicht twijfelt u aan uw eerdere rapportcijfers. U kunt dan teruggaan naar de vragen en eventueel uw rapportcijfers aanpassen. Dit was het einde van de deel I. Na het indrukken van de ‘opslaan’-knop (hieronder) wordt u naar een andere website geleid, vanwaar u het tweede deel van de enquête kunt invullen. Houdt uw brief bij de hand want u moet opnieuw uw gebruikersnaam en wachtwoord invoeren. De gebruikersnaam voor de nieuwe website is gelijk zodat de vragenlijsten gekoppeld kunnen worden. Veel succes met het tweede deel.

55

COLOFON Een verkenning in opdracht van SEV Uitgave

SEV

Auteurs

R.W. Goetgeluk, B. Blijie en R. van Hulle, ABF Research Delft

Vormgeving omslag

Absoluut Design, Bergen op Zoom

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, januari 2011

56

Consumentenonderzoek waterwonen

Recommend Documents