SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN. Auteur: Jeroen Singelenberg

SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN

Auteur: Jeroen Singelenberg

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

SEV-Advies inzake Waterwonen

VOORWOORD

Nederland loopt niet voorop met waterwonen. In Amerika, Japan, Duitsland en Engeland heeft de SEV al meer voorbeelden gevonden van ‘vloedbestendige’ woonvormen. Nu heeft ons land natuurlijk een remmende voorsprong: overstromingen door de zee hebben wij effectief buitengesloten. Voorstellen om alle nieuwe woningen op terpen van vijf of tien meter zand te bouwen slaan dan ook nergens op. Terecht gaven de waterschappen als reactie: ‘Zijn we dan bereid om alle bestaande woonwijken te laten overstromen?’ Toch is er alle reden om ons innovatief vermogen te richten op nieuwe vormen van waterproof wonen. Maar dan hebben we het over zoetwater. Onze rivieren zullen vaker buiten hun oevers treden en hevige regenbuien zullen om meer piekberging vragen. Als we toch woningen willen bouwen op diepe plekken en langs rivieren dan kunnen we het water juist tot vriend maken. Waterwonen levert nieuwe boeiende en aantrekkelijke woonmilieus op! Plannen en ideeën zijn er de laatste tijd genoeg. De SEV heeft hier een thema bij de kop waar het gonst van creatieve activiteit. Maar als een Amerikaan of Japanner vraagt: ‘Mogen we die Nederlandse waterwoonlocaties dan zien?’, dan volgt een verlegen stilte. Een paar plukjes drijvende en amfibische recreatiewoningen langs de rivieren, een paar drijvende woningen in een kuil in een Vinexwijk, dat is de oogst. Het enige dat we eigenlijk kunnen tonen is ons bonte historisch gegroeide park van 10.000 woonschepen en woonarken. Dutch houseboats. Projectontwikkelaars komen nu met plannen voor complete waterwijken. Wat houdt ze tegen? Gemeenten die het niet aandurven om een hele nieuwe wijk op waterbasis te ontwikkelen? Waterschappen die hun water graag schoon willen houden en vrij van allerlei objecten? Of de rijksoverheid die weigert om een speciaal regelkader voor waterwonen te maken zoals in Amerika? Of is het de consument die op een klein groepje waterfreaks na nog steeds koudwatervrees vertoont? Of zijn het de hulpdiensten, de nutsbedrijven, de hypotheekbanken of de verzekeraars? Met deze vragen is de SEV twee jaar geleden op pad gegaan. Wat ons opviel was dat eigenlijk alle partijen enthousiast zijn over waterwonen, maar dat de planvorming toch stroperig blijft verlopen. We hebben welgeteld vier plannen kunnen vinden met enige omvang die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Er zijn veel grotere plannen gemaakt zoals voor de Haarlemmermeer en voor de Zaanstreek maar die verkeren nog in het studiestadium. Genoemde vier plannen heeft de SEV uiteraard als experiment omarmd. De ontwikkeling zullen we gedurende drie jaar volgen en stimuleren. Wat betreft de voorwaarden om tot een meer omvatte ontwikkeling te komen van het waterwonen in Nederland heeft de SEV na het nodige vooronderzoek te hebben verricht een tamelijk eenvoudige boodschap: •

Leg uit hoe de ‘landregels’ voor woningbouw moeten worden toegepast bij waterwonen.

•

Zorg dat de markt absoluut vertrouwen heeft in de veiligheid van het product.

•

Schep planologische ruimte voor waterstedenbouw van hoge kwaliteit.

•

Stel duidelijke eisen aan de waterkwaliteit en kwantiteit in plangebieden.

•

Haal waterwonen uit de sfeer van het pittoreske maar grillige woonarkenbeleid.

Het befaamde Nederlandse poldermodel moet in staat zijn om deze punten op te lossen.

3

De SEV is slechts een loodsbootje en heeft in dit advies getracht aan te geven wat diverse partijen in het land te doen staat om de kaart van Nederland de komende decennia te kleuren met combinaties van blauw en rood.

Theo Rietkerk, voorzitter SEV

4


INHOUDSOPGAVE

1.

2.

Advies aan de minister van VROM en WWI ............................................................................................... 7 1.1

Beleid ............................................................................................................................................... 7

1.2

Wet- en regelgeving ......................................................................................................................... 8

1.3

Kennisoverdracht en stimulering ...................................................................................................... 8

1.4

Ruimte geven voor waterwonen....................................................................................................... 9

1.5

Provincies, gemeenten en waterbeheerders.................................................................................... 9

1.6

Marktpartijen .................................................................................................................................. 11

Tussentijds resultaat van het SEV-project Waterwonen ........................................................................... 13 2.1 Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen...................................................................................... 13 2.2 Het SEV project Waterwonen ............................................................................................................ 15 2.3 Vier pilots Waterwonen...................................................................................................................... 17 2.4 De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland...................................................................................... 22 2.5 Marktontwikkeling .............................................................................................................................. 33 2.6 Waar knellen de regels? .................................................................................................................... 38

Bijlage 1. Samenvatting rapport ‘Waterwonen goed geregeld’ ........................................................................ 47 BIJLAGE 2. Consumentenonderzoek Waterwonen ......................................................................................... 53 BIJLAGE 3. Hamburg Hafencity: samenvatting artikel..................................................................................... 55 BIJLAGE 4. Literatuuroverzicht........................................................................................................................ 61 Colofon ............................................................................................................................................................ 62

5

6


1. ADVIES AAN DE MINISTERS VAN VROM EN WWI

1.1 Beleid In Nederland zal meer en meer worden gebouwd in gebieden waar ook een wateropgave ligt. Bouwrijp maken door ophoging zoals thans gebruikelijk, verkleint het waterbergend vermogen en vergroot het risico voor bestaand woongebied. Plaatselijke ophoging (wonen op terpen of dijken) kan worden gecompenseerd door uitgraving of inundatie (drijvend wonen en paalwonen). Zo ontstaan boeiende en gevarieerde woonmilieus.

Er zijn meerdere aanwijzingen dat onder consumenten belangstelling bestaat voor diverse vormen van waterwonen. De bestaande markt van woonarken laat een voortdurende prijsstijging en kwaliteitsverhoging zien. De drijvende villa’s van nu lijken weinig meer op de naoorlogse woonschepen en woonarken. Een consumentenenquête van SEV en OTB versterkt het beeld dat het voorlopig nog vooral gaat om een avantgarde met een duidelijke oriëntatie op water en watersport. Het betreft een stedelijke groep met hoge opleiding en inkomen die op zoek is naar rust en ruimte in een waterrijk landschap. Een open verbinding met het waterwegennet is voor hen een vereiste. Ontwikkeling van kleinere waterwoonlocaties voor deze voorhoede kan de eerste stap zijn om ervaring op te doen. Op basis van de reeds bekende plannen en projecten uit binnen- en buitenland kan de verwachting worden uitgesproken dat er twee typen drijvende woonmilieus ontstaan: -

luxe watervilla’s op individuele kavels met alle infrastructuur en comfort als bij vrije kavels op het land;

-

drijvende communities met een meer alternatief karakter op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap, qua sfeer aansluitend bij de huidige woonarkenwereld.

Over kwantiteiten en marktaandeel valt nog weinig te zeggen. De geregistreerde belangstelling in zeven steden waarmee de SEV contact heeft omvat in totaal 5.000 à 10.000.

Aanbeveling 1: Geef VROM-breed de ruimte aan waterwonen door het voeren van een stimulerend beleid en het wegnemen van beperkingen die de concurrentie met landwonen kunnen verstoren. Waterwonen dient zowel de wateropgave als de woningbouwopgave en de wensen van de consument.

Waar lopen plannen op vast? •

voortdurende onzekerheid over interpretatie van weten regelgeving;

•

na-ijlen van ruimtelijke plannen;

•

nog onvoldoende vertrouwen in de markt.

Ondanks de uitspraak van staatssecretaris Remkes in het jaar 2000 (inzake IJburg), dat waterwonen inclusief drijvend wonen onder het regime van Woningwet en Bouwbesluit valt, duurt de juridische discussie over ‘roerend of onroerend’ voort tot op de dag van vandaag. De ervaringen in het buitenland hebben ons geleerd dat volstrekte helderheid over de geldende weten regelgeving van cruciaal belang is voor het vertrouwen van marktpartijen in waterwonen en dus voor de ontwikkeling van de markt. Dit geldt zowel voor de consument als voor de projectontwikkelaars, de financiers en de verzekeraars. Nationale, provinciale en locale overheden

7

zowel als waterschappen en Rijkswaterstaat dienen unisono te spreken over dit onderwerp. Het formeel regelen van waterwonen in structuurvisies en bestemmingsplannen is evenzeer een cruciaal punt.

Aanbeveling 2: Het ministerie van VROM zou een coördinerende rol dienen te nemen in het afstemmen van beleid en richtlijnen voor uitvoering van regels tussen diverse overheden en waterbeheerders.

1.2 Wet- en regelgeving Het rapport ‘Waterwonen goed geregeld’ dat in opdracht van de SEV is opgesteld, adviseert om als uitgangspunt te kiezen voor volstrekte gelijkwaardigheid tussen drijvend en amfibisch wonen en wonen op het land. Hierbij maakt het niet uit op welke wijze de drijvende woning direct of indirect met de bodem is verbonden. Het feit dat de drijvende woning eens in de zoveel jaar tijdelijk verplaatst moet worden voor onderhoud doet ook niets af aan het onroerend karakter. De drijvende woning blijft juridisch onlosmakelijk verbonden met de (water)kavel. De formuleringen van het Bouwbesluit verzetten zich geenszins tegen dit uitgangspunt. Bij vervanging door een andere drijvende woning is een sloop- en bouwvergunning nodig. Dit volgt uit de interpretatie dat een drijvende woning een bouwwerk is. De combinatie van woonbestemming en gronduitgiftebepalingen regelt dit.

Daarnaast blijft voor de bestaande vloot woonarken en woonschepen het huidige regime van roerend goed en ligplaatsen gelden. Het is de gemeente die door al of niet de bestemming wonen in het bestemmingsplan op te nemen, bepaalt of er sprake is van woningen dan wel woonarken. Transformatie van bestaande ligplaatsen in waterkavels met woonbestemming is bestemmingswijziging en vereist overleg met betrokkenen.

Aanbeveling 3: Er zal een stimulerende werking uitgaan van een heldere, formele en schriftelijk vastgelegde uitspraak van de minister van WWI dat ook drijvende en amfibische woningen worden beschouwd als onroerend goed en als bouwwerken in de zin der Woningwet indien zij ‘naar aard en inrichting bedoeld zijn om ter plaatse te functioneren’. Aan de ministers wordt aanbevolen om door juristen deze kwestie te laten uitzoeken en eens voor altijd op te lossen door aan gemeenten de juiste formuleringen aan te reiken die voortvloeien uit de keuzen voor het regime ‘onroerend’.

1.3 Kennisoverdracht en stimulering Ook al is juridisch helder gesteld dat voor alle vormen van waterwonen dezelfde regels gelden als op het land, dan nog kan de interpretatie van dit beginsel door locale autoriteiten belemmeringen opleveren, waardoor projectontwikkeling langer duurt dan op het land. Allerlei prestatie-eisen uit het Bouwbesluit dienen immers vertaald te worden naar situaties waarin water (permanent of periodiek) aanwezig is onder de woning. Gemeenten zijn hierin de belangrijkste partij. Zij zijn degenen die bestemmingsplannen opstellen, bouwverordeningen opstellen, bouwvergunningen afgeven en gronduitgifte bepalingen hanteren. De VNG is in deze een belangrijke partner.

8


Maar de kennisoverdracht dient breder te worden opgezet. In ons polderland zijn ook de waterbeheerders, provincies, hulpdiensten en nutsbedrijven belangrijke partijen.

Aanbeveling 4: De SEV adviseert aan VROM/WWI om in samenwerking met Verkeer en Waterstaat een gezaghebbend Kenniscentrum Waterwonen op te richten voor tenminste de komende drie jaar; hierin zouden ook VNG, IPO en Unie van Waterschappen kunnen participeren. Het kenniscentrum geeft richtlijnen en handreikingen voor interpretatie van weten regelgeving bij waterwonen, ontwerpt modelverordeningen en – bepalingen, verzamelt jurisprudentie en best practices. Op verzoek kan het ook als ombudsteam optreden om een vastgelopen planproces te helpen vlottrekken.

1.4 Ruimte geven voor waterwonen Onze ruimtelijke plannen zijn nog niet ingericht op de ontwikkeling van waterwoonlocaties op grotere schaal. Naast bovengenoemde avant-garde is er mogelijk belangstelling voor ‘Vinex-achtige’ waterwoonwijken op grotere schaal. Hierbij gaat het om een mix van waterrijk wonen op het land (terpwonen, dijkwonen) en wonen op het water (drijvend, op palen). In de Haarlemmermeerstudie zijn oplossingen voorgesteld voor evidente vraagstukken als ontsluiting, parkeren en openbare ruimte (groen naast blauw) In de concurrentie met ‘droge nieuwbouw’ zal de meerwaarde van waterwonen bewezen moeten worden. De daadwerkelijke belangstelling van consumenten kan alleen onderzocht worden aan de hand van een reëel plan voor een reële locatie In het algemeen ligt het op de weg van provincies, gemeenten en waterbeheerders om ruimte voor waterwonen te scheppen in hun structuurplannen, bestemmingsplannen en watertoetsen. Een uitzondering vormen de buitendijkse locaties - met name langs de grote rivieren - waar Rijkswaterstaat toestemming moet geven en het Groene Hart in de Randstad waarvoor de nationale Structuurvisie Randstad in voorbereiding is. Vanwege de lange voorbereidingstijd is het noodzakelijk dat nu de discussie wordt gestart over mogelijke ontwikkeling van waterwonen in de diepe polders in de Randstad en bij de steden in het rivierengebied en over de condities die daarbij gesteld zullen worden.

Aanbeveling 5: Aan de minister van VROM wordt geadviseerd om op korte termijn de discussie te starten over grotere nieuwe locaties in diepe polders en bij de riviersteden waarin de functies wonen, waterberging, recreatie en natuur gecombineerd worden. Dit in het kader van de structuurvisie voor de Randstad en de nota Ruimte voor Rivieren en de komende nota voor het IJsselmeergebied.

1.5 Provincies, gemeenten en waterbeheerders Waterwonen is een nieuw fenomeen. Er is nog geen plaats voor ingeruimd in provinciale structuurplannen en -visies en in gemeentelijke bestemmingsplannen. De bijbehorende legenda dient nog te worden ontwikkeld (percentages wonen, percentages water, arceringen, waterdetails).

9

Belangrijke randvoorwaarden voor het toelaten van wonen in watergebieden of gebieden met overstromingsrisico dienen in de ruimtelijke plannen te worden geregeld: het maximale en minimale waterpeil, het waterbergend vermogen, de waterafvoercapaciteit en de waterkwaliteit. Belangrijk hierbij is de inbreng van de waterbeheerder middels een (ontwerp) Peilbesluit. De maximale peilfluctuatie in het plangebied is van belang voor de beoordeling van peilbestendige bouwplannen maar ook voor de kwaliteit en waardeontwikkeling van het woonmilieu. Ook het aangeven van de kans op overstroming of wateroverlast (frequentie) hoort in de toelichting bij het bestemmingsplan thuis. Het mag niet zo zijn dat risico’s worden afgewenteld op gebruikers en eigenaren.

Aanbeveling 6: Aan provincies en gemeenten adviseert de SEV om de dubbelfunctie waterwonen planologisch te regelen in structuur- en bestemmingsplannen. Hierbij behoort de inbreng van waterbeheerders inzake peilfluctuatie (Peilbesluit) en waterkwaliteit (Watertoets). Aan IPO, VNG en Unie van Waterschappen wordt geadviseerd om een gezamenlijke commissie in te stellen die het planologisch proces inzake waterwonen uitwerkt.

In de fase van bouwvergunning en gronduitgifte heeft het waterwonen eveneens enkele bijzondere aspecten. Voor het overige dienen geen andere eisen te worden gesteld dan bij de ‘droge’ woningbouw conform de (Model) Bouwverordening en het Bouwbesluit. Wel kan gelden dat op andere wijze aan de prestatie-eis kan worden voldaan, bijvoorbeeld bij brandveiligheid. Voor een landelijk uniforme interpretatie van de geldende eisen in het geval van waterwonen door gemeentelijke diensten is het van belang dat VROM en VNG met een gezamenlijke handreiking komen. (NB VROM inspectie Zuid heeft reeds initiatief hiertoe genomen).

Aanbeveling 7: Advies aan VROM (inspectie) en VNG om een handreiking uit te geven inzake toepassing van Bouwbesluit en Model Bouwverordening in geval van toetsing van bouwplannen voor waterwonen.

Daarnaast is helderheid gewenst over de eigendomssituatie en onderhoudsplicht bij uitgifte van waterkavels en over de infrastructuur. De SEV-pilotgemeenten hebben hiermee al ervaring opgedaan. Er zijn verschillende keuzen mogelijk: •

gronduitgifte in erfpacht of in eigendom: in de erfpacht- of uitgiftebepalingen dient bij drijvende woningen het waterbeheer onder de drijflichamen en het oeverbeheer te worden geregeld, voor zover dit niet reeds geregeld is in de legger op grond van de Waterschapswet;

•

bij uitgifte in eigendom dient te worden aangegeven in welke situaties een Vereniging van Eigenaren verplicht is, namelijk indien de woningen uitsluitend bereikbaar zijn via een private infrastructuur (steigers e.d. bij een Marina).

Van belang is ook dat helderheid wordt geschapen over de kostenverdeling voor de planexploitatie bij dubbel grondgebruik (waterberging en woningbouw). Ook de waterbeheerder heeft immers een zakelijk belang bij het scheppen van seizoens- en piekbergingscapaciteit. Tenslotte is het van belang om zoveel mogelijk uniformiteit aan te brengen in de eisen die gelden bij calamiteiten die specifiek gelden bij vormen van waterwonen. Een model ontruimingsplan in geval van inundatie van het plangebied naar Hamburgs voorbeeld is aan te bevelen voor gebieden met verhoogd overstromingsrisico.

10


Aanbeveling 8: Advies aan de VNG en de pilotgemeenten om een handreiking te maken inzake gronduitgifte, inzake de planexploitatie en inzake de verhouding tussen publieke en private infrastructuur in het plangebied. Hieraan toe te voegen een model ontruimingsplan voor overstromingsgevoelige gebieden, op te stellen in samenspraak met veiligheidsinstanties.

1.6 Marktpartijen Ook al hebben publieke partijen alle belemmeringen op voorbeeldige wijze weggenomen, dan nog is de voorwaarde voor succesvolle marktontwikkeling dat de consument vertrouwen heeft in het product en dat de kosten niet hoger zijn dan bij vergelijkbare woonvormen op het land. Hiervoor zijn met name producenten van drijflichamen en nutsbedrijven verantwoordelijk. Drijflichamen vormen de meest afwijkende wijze van funderen van woningen, naast andere vormen zoals van waterwonen zoals bouwen op palen of op terpen van bijvoorbeeld baggerslib.

In de bestaande markt van woonarken zijn reeds goede en betrouwbare betonnen drijflichamen met lange levensduur op de markt. Toch zijn de verzekeringspremies nog steeds hoger dan bij droge woningbouw.

Aanbeveling 9: Aan de producenten en leveranciers van drijflichamen wordt geadviseerd om op brancheniveau contact te zoeken met de CUR (Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research) om een gezaghebbend rapport op te stellen met rekenregels voor drijflichamen voor drijvende of amfibische woningen. Op basis van dit rapport kan dan een KOMO productcertificaat worden opgesteld, waarin aan de eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan. Eventueel kunnen extra veiligheidseisen worden opgenomen die verband houden met consumentenvertrouwen (bijvoorbeeld: kindveiligheid en scheefstand). Aan verzekeraars en aan consumentenorganisaties wordt aanbevolen om KOMO gecertificeerde drijvende woningen te eisen.

Nutsvoorzieningen tenderen kostbaarder te zijn bij waterwonen vanwege onbekendheid bij de nutsbedrijven waardoor men eisen stelt die alle denkbare risico’s uitsluiten. Bij de diverse vormen van peilbestendig bouwen dient inderdaad rekening te worden gehouden met bijzondere risico’s die te maken hebben met water zoals opwaartse druk op leidingen, flexibiliteit van leidingen en bevriezing van leidingen. Hiervoor zijn echter inmiddels in binnen- en buitenland goede oplossingen ontwikkeld. Verder dient - net als in flatgebouwen - duidelijk te worden geregeld dat nutsvoorzieningen tot in de individuele woning worden aangesloten en geleverd, tenzij de vereniging van eigenaren bijzondere oplossingen voorstelt (zie het concept van de drijvende collectieve nutseenheid).

Aanbeveling 10: De SEV adviseert aan energie- en waterleidingsmaatschappijen en aan de gemeentelijke publieke werken (riolering) om in een gezamenlijke commissie richtlijnen op te stellen voor nutsaansluitingen bij drijvend en amfibisch wonen en bij andere vormen van peilbestendig wonen.

11

12


2. TUSSENTIJDS RESULTAAT VAN HET SEV PROJECT WATERWONEN 2.1 Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen Aanleiding In Nederland is een toenemend tekort aan woningbouwlocaties, vooral in het dichtbevolkte westen en midden van het land. Juist in die deltagebieden is ook een toenemende behoefte aan ruimte voor waterberging. Nederland rivierenland zal overstromingsgebieden moeten aanwijzen bij zeldzaam hoge waterstanden.

Dubbel ruimtegebruik - voor wonen én waterberging - kan ruimtelijke problemen helpen oplossen én aantrekkelijke woonmilieus scheppen. Drijvende woningen, amfibische woningen, terpwoningen: er zijn grootscheepse plannen in ontwikkeling. Maar veel mensen - zo blijkt uit onderzoek - aarzelen nog om op of te midden van het water te wonen. Er heerst nog veel koudwatervrees.

Toch zijn er al duizenden Nederlanders die op het water wonen. Meestal in losse traditionele woonarken of woonboten, maar de laatste tijd zijn er ook projecten met innovatieve waterwoningen in kleine series gebouwd. Bijvoorbeeld in Maasbommel en Almere. In Amsterdam worden zelfs 110 waterkavels uitgegeven op IJburg. Binnen bepaalde spelregels mogen kopers van waterkavels hun drijvend huis laten afmeren.

Maar er zijn nog allerlei vragen te beantwoorden voordat wonen op het water zo gewoon wordt dat we complete waterwoonwijken kunnen gaan bouwen. Of floodproof wonen in buitendijkse gebieden die eens in de zoveel jaar zouden kunnen overstromen. Hierbij is de benedenverdieping waterdicht afsluitbaar en de woning via een looppad op de eerste verdieping bereikbaar. Zo’n wijk wordt momenteel bij Hamburg gebouwd.

Aan de Amerikaanse westkust zijn inmiddels tientallen Marinas aangelegd, elk met honderden floating homes en een vereniging van eigenaren. Je krijgt daar dezelfde woonkwaliteit en ruimte voor de helft van de prijs als op het land. En de financiering en verzekering zijn niet anders dan bij onroerend goed.

Wat in Amerika en Duitsland zo stimulerend gewerkt heeft is dat er een helder pakket bouwregels is neergelegd, waardoor de markt nu vertrouwen heeft in wonen op het water. In Nederland voorziet het Bouwbesluit in principe ook in alle vormen van waterwonen. Maar in de toetsingspraktijk weet je als bouwer en als consument nog niet waar je aan toe bent. Voor de consument is van belang dat als hij een waterwoning koopt, deze dezelfde bescherming en veiligheid biedt als een woning op het vaste land. Voorkomen moet worden dat waterwoningen een inferieur imago krijgen.

13

Nut en noodzaak: drie goede redenen Er zijn minstens drie redenen om waterwonen verder te gaan ontwikkelen: 1.

Er is ruimte nodig om te wonen.

2.

Er is ruimte nodig voor het water.

3.

Veel mensen vinden waterwonen aantrekkelijk.

Schaarse en dure bouwgrond Vooral in het lage Westen en midden van het land is een nijpend gebrek aan ruimte om de komende woningbouwopgave te vervullen. Elk jaar blijft de bouwproductie achter bij de behoefteramingen. Grond wordt steeds schaarser en duurder. Daarom wordt de laatste tijd ook weer gekeken naar het bestaand oppervlaktewater en naar het buitendijks gebied voor potentiële bouwlocaties. Natuur- en recreatiewaarden verzetten zich niet op elke plaats tegen woningbouw op en in het water.

Diepe polders als waterberging Tegelijkertijd wordt een toenemend beroep op de schaarse ruimte gedaan om het waterbergend vermogen te vergroten in verband met toenemende neerslagoverlast afgewisseld door periodieke droogte. Ook wordt gewerkt aan bergingsgebieden voor overtollig rivierwater. Deskundigen zijn het er nog niet over eens hoeveel extra ruimte nodig zal zijn voor permanente of periodieke waterberging. Ook voor het tegengaan van de verzilting in de tuinbouwgebieden in het westen kunnen zoetwaterbekkens van pas komen, evenals voor de drinkwatervoorziening in de steden. En wie ziet hoe vol het recreatiewater in Nederland is, beseft dat ook voor deze functie elke uitbreiding van het areaal welkom is. Met deze achtergrond zijn er voorstellen om sommige diepe polders in het volle westen van Nederland niet langer te blijven droogmalen maar als waterberging te bestemmen.

Bouwen in de rivierbeddingen De rivierbeddingen zullen eerder verruimd dan vernauwd moeten worden. Daarom was buitendijks bouwen langs de grote rivieren het afgelopen decennium taboe. Immers: de overstromingen van 1994/95 liggen nog vers in het geheugen. Tien jaar na de overstromingen namen de ministeries van VROM en V&W het initiatief tot de zogenoemde EMAB locaties: 15 kleinschalige proeflocaties om na te gaan of bouwen in de rivierbeddingen niet toch kan samengaan met behoud of vergroting van het afvoervermogen van de rivieren. Plaatselijk ophogen kan immers goed samengaan met plaatselijk afgraven. Daarbij kwam nog het probleem van berging van het baggerslib, waarvoor Rijkswaterstaat het concept van nieuwe rivierterpen, afgedekt met een laag schone grond, introduceerde. Ook hier zijn mogelijkheden voor een woonfunctie. Vooral langs de Maas vinden we ook een steeds groter wordend areaal van zand- en grindgaten dat mogelijkheden biedt voornieuwe bestemmingen.

Overlaatgebieden Woonterpen worden ook genoemd als optie voor zogeheten overlaatgebieden waar eens in de zoveel jaar rivierwater bewust wordt binnengelaten bij extreem hoge waterstanden. Iedereen leerde vroeger op school de Beerse Overlaat in Noord Brabant die bij hoge standen van de Maas volliep. Behalve woonterpen worden ook

14


dijkwoningen en paalwoningen als mogelijkheden genoemd, bekend uit onze eigen historie en uit het buitenland.

Woest en groot water Zelfs het grote ruwe buitendijkse water wordt nu al genoemd als mogelijke plek om te wonen, maar daarbij zijn grotere investeringen in beschermende maatregelen vereist. Er zijn ideeën voor drijvende locaties in het IJsselmeer bij Flevoland, voor terpen op het Wad bij Harlingen, voor amfibische locaties in het Rotterdamse havengebied waar grote peilverschillen heersen, voor kunstmatige eilanden voor de Hollandse kust waar net als in Dubai ook gewoond zou kunnen worden. Dergelijke futuristische plannen vergen een voorbereidingstermijn van vele jaren, maar enkele kleinschalige proeflocaties zijn voor de komende jaren niet uitgesloten.

Aantrekkelijk woonmilieu Niet alleen serieuze zaken als de gecombineerde noodzaak van het vinden van ruimte voor woningbouw én voor waterbouw dwingen tot innovatieve oplossingen: waterwonen levert ook spannende en aantrekkelijke nieuwe woonmilieus en betekent een uitbreiding van het repertoire dat de ‘droge Vinexbouw’ thans te bieden heeft. Dat de consument de aantrekkingskracht van wonen op het water voelt, blijkt reeds uit de sterk gestegen prijzen op de bestaande markt van circa 10.000 woonarken en drijvende woningen. Deze prijsstijging is mede het gevolg van het sterk restrictieve beleid dat gemeenten tot op heden voeren. Niet iedereen wil drijvend wonen. Veel nieuwe vormen van waterwonen zijn nog onbekend voor de consument, dus kunnen ook nog niet als woonwens naar voren komen. Vermoedelijk speelt waterwonen zich vooral af in het midden- en hogere marktsegment: vrijstaande en semivrijstaande woonvormen, lage dichtheden. Maar de mogelijkheden in het goedkopere segment dienen ook te worden onderzocht.

2.2 Het SEV project Waterwonen Waar zit het op vast? In Nederland is de laatste twee tot drie jaar flink wat positieve energie ontstaan rond het waterwonen, zowel bij projectontwikkelaars en ontwerpers als bij sommige overheden en waterbeheerders. De SEV wil met haar experimententhema ‘Waterwonen’ een bijdrage leveren in het omzetten van concepten en ideeën in werkelijke praktijkproeven. In 2006 hebben we een inventarisatie gemaakt van initiatieven en gevraagd waar de knelpunten zitten. In opdracht van de SEV heeft bureau INTRON een verkenning verricht naar vormen van waterwonen in het buitenland en naar de regelgeving in binnen- en buitenland (Bouwen en Water, een verkenning, Joep Meijer e.a. , november 2006).

Marinas in Amerika Uit dit rapport bleek dat drijvende woonbuurten (Marinas) aan de westkust van de VS en Canada een grote vlucht hadden genomen sinds de staat een duidelijk en eenvoudig regelkader specifiek voor waterwonen had afgegeven. We vinden hier zowel drijvende kunstenaarskolonies als middle class drijvende villa’s. Banken en

15

verzekeraars beschouwen onderpand en risico’s als gelijkwaardig ten opzichte van wonen op het land. Prijzen per vierkante meter zijn op het water nog altijd lager dan in de kuststrook.

Nederland: restrictief beleid In Nederland is de overheid niet geneigd om een specifiek regelkader te ontwerpen voor waterwonen. Het Bouwbesluit biedt immers alle ruimte voor waterwonen, zo stellen deskundigen. Toch geven bouwers en ontwikkelaars te kennen dat er nog geen sprake is van gelijkwaardigheid met wonen op het land. In Nederland worden drijvende woningen nog steeds vaak gezien als woonschepen en is bij veel gemeenten en waterschappen het restrictief beleid nog dominant. Op de SEV startconferentie Waterwonen in het Watermuseum in Arnhem (voorjaar 2006) was de algemene opinie als antwoord op de vraag waar het vast zit: •

Beleid en regelgeving: bestaande regelkaders zouden onvoldoende zijn toegesneden op de diverse vormen van waterwonen; het beleid zou nog steeds eerder restrictief dan stimulerend werken; het kan allemaal wel, maar het kost veel extra tijd en inspanning.

•

De markt: consumenten hebben nog niet het vertrouwen dat een waterwoning een gelijkwaardige waardeontwikkeling doormaakt als een woning op het land, en zij zijn nog niet overtuigd van de veiligheid en het comfort; voor financiers en verzekeraars zou hetzelfde gelden; verder is het gewoon nog een te kleine markt.

•

De techniek en de productie: alles is mogelijk, maar zijn nieuwe technische oplossingen op de markt verkrijgbaar tegen normale prijzen? Momenteel zijn er een paar arkenbouwers in het land die samen misschien 150 drijvende woningen per jaar kunnen afleveren. Bouwers en ontwikkelaars zullen moeten investeren in innovatie en industriële productie. Dat zullen zij pas doen als ze overtuigd zijn van gelijkwaardige regelgeving en gelijkwaardig consumentenvertrouwen als bij wonen op het land.

Op zoek naar een grotere schaal Eind 2006 gaf de SEV een presentatie van haar bevindingen onder de titel De koudwatervrees voorbij? op een symposium van het NVB. De geesten bleken inmiddels rijp voor projectmatige ontwikkeling van waterwoonlocaties. De DG Water van het ministerie van V&W hield een opmerkelijk positief betoog. Steeds meer projectontwikkelaars zijn bezig concepten te ontwikkelen en de markt te peilen. Speciale aandacht ging uit naar een grootschalig kennisontwikkelingsproject in het Zuidwesten van de Haarlemmermeer, waar een studiegroep onder auspiciën van Stichting Leven met Water baanbrekend werk heeft verricht. Het programma van eisen omvat 8.000 woningen, 1 miljoen m³ piekberging en 2 miljoen m³ seizoensberging. Wat betreft realisering is dit plan echter nog toekomstmuziek. De SEV gaat in 2007 op zoek naar grootschalige pilots die binnen de cyclus van een SEV experimententhema (drie jaar) van start kunnen gaan. In november 2007 organiseerde de SEV een werkbezoek met projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten naar Hamburg Hafencity.

Rol en taakopvatting van de SEV De SEV heeft als kleine en onafhankelijke organisatie de missie om innovaties te stimuleren en te volgen, maar niet de middelen om zelf onderzoek te verrichten of plannen te ontwikkelen.

16


Met een bescheiden personele en financiële inzet kan de SEV het thema Waterwonen slechts ontwikkelen door in te spelen op het enthousiasme van een groep voorhoedegemeenten en -ontwikkelaars, door partijen bij elkaar te brengen en informatie te verzamelen en overdraagbaar te maken.

Vier ontwikkelingslijnen Voor 2007 en 2008 zet de SEV vier lijnen uit voor de verdere ontwikkeling van het experimententhema Waterwonen: 1.

3 tot 5 pilots Waterwonen: zoek grotere locaties waar op afzienbare termijn kansrijke projectmatige ontwikkeling van diverse typen van waterwonen kan plaatsvinden; de ervaringen op deze plaatsen kunnen een vliegwielwerking hebben op de rest van het land; steun, beschrijf en volg deze experimenten.

2.

Beleid en regelgeving: maak een scan van relevante regelgeving op het gebied van bouwen/wonen, ruimtelijke ordening en milieu en stel vast waar de regelgeving, dan wel de uitvoering van regels knelpunten oplevert; ontwikkel samen met betrokken partijen een gezaghebbend regelkader waterwonen.

3.

Marktonderzoek: onderzoek hoe groot het potentieel marktaandeel van waterwonen is en welke voorwaarden consumenten stellen willen zij daadwerkelijk kiezen voor waterwonen.

4.

Techniek en logistiek: welke technische innovaties zouden toepassing op grote schaal van waterwonen kunnen bevorderen? Hoe zouden bijvoorbeeld infrastructuur, nutsvoorzieningen en parkeren moeten worden opgelost bij complete waterwijken?

Bij de ontwikkeling van het project waterwonen is samenwerking gezocht met de stichting Leven met Water. Deskundigheid is ingehuurd bij de TU Delft en bij de bureaus DeFacto (stedenbouw) en Deltasync (milieutechniek). De werving van de pilots was in handen van Alex Sievers van Inbo. Het consumentenonderzoek is uitgevoerd door Roland Goetgeluk van het OTB. De excursie naar Hamburg werd georganiseerd door Niels Hatzmann (SEV-R). Voor de ontwikkeling van het regelkader is bureau INTRON ingeschakeld. Voorzitter van de projectgroep die de SEV hierover adviseerde was Jaap Baarsma, oud wethouder van Zwolle. Stagiaire Leonie van den Heuvel van de TU Delft onderzocht voor de SEV de juridische aspecten van de keuze voor de status van roerend of onroerend goed. De algehele projectleiding is in handen van SEV, programmaregisseur Jeroen Singelenberg.

2.3 Vier pilots Waterwonen Experimentstatus In 2007 heeft de SEV vier pilots geworven die voldoen aan de criteria: •

Groter dan 100 woningen, dus woningen met infrastructuur.

•

Start bouw mogelijk binnen drie jaar.

•

De pilots moeten een diversiteit aan situaties en oplossingen representeren.

Deze projecten hebben de experimentstatus gekregen, inhoudende dat de SEV waar nodig meehelpt en meedenkt bij de planvoorbereiding, daarnaast uitwisseling en overdracht van kennis organiseert en bijdraagt in marktonderzoek en evaluatieonderzoek. De pilots zijn ook deelnemer in de community of knowledge van stichting Leven met water.

17

Tot aan de zomer van 2008 is mogelijk nog plaats voor een vijfde pilot. Gedacht wordt aan een proef met Drijvend Particulier Opdrachtgeverschap, mogelijk in Lelystad of Almere. Hierbij zou het innovatieve concept van de Drijvende Nuts Eenheid juist op afgelegen locaties voor semi-autarkie in combinatie met lage milieubelasting kunnen zorgen. Eind 2009 zal de SEV op basis van de ervaringen in de pilots een tweede advies aan de minister aanbieden.

Pilot 1: 108 drijvende woningen op Steigereiland, Amsterdam

De waterbuurt op IJburg is de eerste projectmatig ontwikkelde drijvende woonbuurt op basis van dezelfde regelgeving die ook geldt bij bouwen op het land. Projectbureau IJburg stelt kennis en ervaring ter beschikking voor projecten elders in het land. De SEV zal in 2009 het project in bewoonde staat evalueren.

In Waterbuurt-Oost, onderdeel van Steigereiland, zijn door de gemeente steigers met nutsleidingen aangelegd die aansluiten op stenen kaden met bomen en parkeerplaatsen. In totaal komen er 110 waterkavels, waarvan in 2006 de eerste 37 te koop zijn aangeboden voor prijzen varierend van € 116.000 tot € 142.000 (afgekochte erfpacht). Hierbij komt nog een verplichte parkeerplaats ad € 25.000 tot € 35.000. Een waterkavel meet 7 bij 10 meter met een bouwhoogte van 7,5 meter en biedt ruimte aan een zelf af te meren waterwoning van maximaal 154 m² gebruiksoppervlak. Kopers zijn verplicht om voor 1 juli 2009 hun drijvende woning op te leveren. Men mag een bootje aanmeren binnen de kavel.

18


Eind 2006 zijn de kavels uit de eerste fase toegewezen; de belangstelling was groot: 381 inschrijvingen voor 37 kavels. De meeste gegadigden zijn jonge tweeverdieners zonder kinderen, daarnaast gegadigden van het midlife type met een boot. De gemeente heeft voor het eerst als uitgangspunt gekozen dat de waterwoningen worden beschouwd als onroerend goed. Met het ministerie van Financiën is geregeld dat hypotheekrente op dezelfde basis aftrekbaar is als bij gewone woningen. Met de brandweer zijn afspraken gemaakt over brandveiligheid. Zo is er een blusleiding en een brandwerend scherm in de steigers opgenomen. Volgens experts gaan deze maatregelen verder dan strikt nodig is volgens het Bouwbesluit. De ING bank biedt aan kopers een ‘watervilla hypotheek’ aan op dezelfde voorwaarden als vastgoed.

Pilot 2: 150 peilbestendige woningen in Stadswerven. Dordrecht

In het buitendijkse gebied Stadswerven nabij de Dordtse binnenstad worden als eerste fase ruim 100 woningen gebouwd. Hierbij wordt in het ontwerpproces van het begin af aan het overstromingsrisico meegenomen. In plaats van op te hogen naar 4m +NAP zal overstromingsbestendig worden gebouwd. Hiermee blijft het bergend vermogen van de rivierbedding in stand en ontstaat een interessant nieuw en veilig woonmilieu.

Dordrecht profileert zich als waterstad, gelegen op een eiland tussen drie grote rivieren. De stad is deelnemer in het Europese UFM project (Urban Flood Management), samen met Hamburg en Londen. De Economische Adviesraad heeft een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van buitendijks bouwen. Ook is de bouw van

19

een groot waterkenniscentrum/ expositie met publieksattracties voorzien, dat verbonden zal worden aan technisch HBO onderwijs. De plannen voor het gebied Stadswerven nabij de binnenstad gaan uit van kleinschalige woonlocaties met beleving van de rivier. Het reeds vastgestelde bestemmingsplan voor het grotere gebied Stadswerven omvat onder andere 1600 woningen maar gaat nog uit van traditionele ‘droge’ oplossingen. Hierbinnen zal een experimenteel deelplan worden ontwikkeld dat een voorbeeldfunctie kan hebben voor wonen in onze rivierbeddingen. Hoe groot dit gedeelte zal zijn staat nog niet vast. Men gaat uit van minimaal 100 woningen. In het plan worden oplossingen getoond voor een overstromingsrisico van eens in de 50 jaar, waarbij de gebruikelijke ophoging wordt vermeden, omdat deze het bergend vermogen van de rivierbedding aantast. Er is een bouwcombinatie OCW gevormd van Dura Vermeer (bouwer/ontwikkelaar) en Progrez (corporatie), die ook marktonderzoek doet.

Pilot 3: 200 terpwoningen en drijvende woningen in plan RiverStone, Rheden

RiverStone -

impressie

Op de plaats van een voormalige steenfabriek aan de IJssel kan binnen vijf jaar een woongebied van ca 200 woningen (drijvend wonen, amfibisch wonen en terpwonen ) met wellness voorzieningen en een openbaar ‘balkon aan de IJssel’ ontstaan. Het familiebedrijf Zwagerman (kranenbedrijf) kocht enkele jaren geleden een voormalige steenfabriek in de bocht van de IJssel tussen Velp en Rheden, direct aan de afrit van de snelweg. De fabriek ligt op een lage terp aan het Lathumse Veer; aan de andere zijde ligt ook een rivierterp, zodat de IJssel er snel tussendoor stroomt. De locatie is geen officiële EMAB locatie, maar Rijkswaterstaat heeft wel belangstelling voor plannen die de bedding op dit punt kunnen verruimen. Het aanvankelijke plan om hier een kranenbedrijf te vestigen stuitte op milieubezwaren bij de gemeente.

20


Toen gooide Zwagerman het roer helemaal om en wist een brede coalitie te smeden achter het idee om op deze plek een nederzetting met wonen en recreatieve voorzieningen te creëren De coalitie omvat de gemeente de stadsregio, de provincie, Rijkswaterstaat, Natuurmonumenten en een aantal ingenieursbureaus. Het plan sluit aan op het streven van Rijkswaterstaat om te experimenteren met terpen van baggerspecie in het rivierenland. Uitgangspunten zijn: een gesloten grondbalans ter plaatse en een schone afdeklaag op vervuild rivierslib. De terp waarop thans nog de steenfabriek ligt zal worden versterkt en verhoogd, terwijl ernaast juist een watergebied zal worden uitgegraven. Achter het hele terrein om wordt een overlaat gemaakt door de verbindingsdam met de vaste wal te vervangen door een brug. Bij hoog water wordt de locatie dan een eiland in de rivier. Hierdoor wordt de bedding van de IJssel op dit punt verruimd. Door aanleg van een voet/fietsbrug dan wel herstel van het Lathumse Veer wordt de relatie met de terp aan de overkant hersteld en ontstaat een recreatieve route, die aan de landzijde verbindingen legt met de Veluwe en de landgoederen aan de Veluwezoom. In het programma zijn ook recreatieve functies opgenomen, zodat de bevolking op deze bijzondere plek weer aan de IJssel kan komen. Het parkeren zal zo veel mogelijk ondergronds worden opgelost (in de terp).

Het plan bevat drie experimentele elementen: 1.

Waterwonen: in het uit te graven plandeel kunnen verschillende vormen van waterwonen (drijvend, amfibisch, op palen) worden gerealiseerd.

2.

Terpwonen: in het op te hogen plandeel kunnen nieuwe woonvormen tot stand komen die het archetype kunnen worden van het nieuwe terpwonen in Nederland.

3.

Planproces: zowel diverse overheden als Rijkswaterstaat zijn voor het plan gewonnen omdat het voordelen biedt voor waterbeheer, recreatie en wonen. Uit de bevolking is wel weerstand tegen de bouwhoogte op de terp. De gemeenteraad heeft in februari 2008 besloten dat er drie varianten moeten worden ontworpen, waaruit de raad vervolgens een keuze zal maken.

Pilot in voorbereiding: 150 drijvende woningen in plan Meerstad, Groningen

21

In het stedenbouwkundige plan voor de nieuwe Groningse wijk Meerstad is plaats ingeruimd voor 125 drijvende woningen. Daarnaast komt er een groter aantal woningen dat voorbereid is op overstromingen tot een halve meter. Een deel van het plangebied dient namelijk als piekberging voor midden Groningen. De SEV heeft samen met Bureau Meerstad opdracht gegeven voor een stedenbouwkundige studie die inzicht zal geven in verkavelingstypen, die ook elders toegepast kunnen worden. Het resultaat kan daarna weer als onderlegger fungeren voor woonbeeldenonderzoek onder belangstellenden. De studie omvat: •

Analyse context en programma van eisen.

•

Repertoire/palet aan waterwoonvormen en stedenbouwkundige modellen.

•

Ontwikkeling stedenbouwkundige toolbox en toepassing op locatie Meerstad.

•

Publicatie in de vorm van een cahier en powerpoints.

Na voltooiing van de voorstudie (mei 2008) zal in overleg met projectbureau Meerstad de pilotstatus verder worden ingevuld.

2.4

De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland

Een onderzoeksteam heeft voor de SEV plannen en projecten voor waterwonen in kaart gebracht. Sommige plannen zijn concreet, andere nog niet meer dan een idee. Naar analogie van de Nieuwe Kaart van Nederland is de Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland ontstaan. Sommige plannen zullen niet eerder dan over 10 of 15 jaar kunnen worden gerealiseerd

22


Gebieden in Nederland met overstromingsrisico In alle lage delen van Nederland zijn plannen voor waterwonen te vinden. Deze zijn gebaseerd op een mengeling van noodzaak en woonplezier. Het overstromingsrisico (zie kaart 2) is het meest reëel in het rivierenland, vooral langs de bovenlopen van de grote rivieren in Gelderland, Overijssel, Noord Brabant en Limburg. In dit gebied vinden we naast de EMAB (EMAB= Experimenteren Met Aangepast Bouwen) locaties flink wat nieuwe plannen en projecten, omdat conventionele vormen van bouwen hier uitgesloten zijn.

23

In het Deltagebied (Zeeland, Zuid Holland) en het Noorden, waar het overstromingsrisico veel lager is, vinden we weinig plannen. De Randstad (Noord en Zuid Holland) en Flevoland heeft ondanks een laag overstromingsrisico weer meer plannen. Dit heeft te maken met de grote druk op de ruimte en met plannen om de zoetwaterbergingscapaciteit binnendijks te vergroten door sommige diepe polders (droogmakerijen) weer onder water te zetten. Er ontstaat dan al gauw de gedachte van dubbel grondgebruik: water (blauw) en wonen (rood) of tuinbouw. Dit heeft niet zozeer te maken met overstromingsrisico als wel met verwachte grotere fluctuaties in de neerslag. Het is nog niet duidelijk welke peilfluctuaties te verwachten zijn in deze retentiebekkens.

24


Vingeroefeningen voor binnendijkse ‘drijvende Vinexbouw’ •

De eerste projectmatig gerealiseerde locaties omvatten een beperkt aantal drijvende woningen. Het betreft uitgegraven waterpartijen in Vinexwijken met vast peil die niet in verbinding staan met het overige binnenwater. De drijvende woningen moeten over land per dieplader worden aangevoerd. Kleinschalige locaties zijn en worden gerealiseerd in: Almere (drijvende woningen en paalwoningen), Utrecht (Terwijde, Leidsche Rijn), Leeuwarden, Den Bosch (Grote Wielen), Leiden, Rotterdam (Nesselande), Lelystad en Leeuwarden.

Rivierlocaties In het rivierenland is het taboe op buitendijks wonen aan het verdwijnen. Plannen moeten niet alleen peilbestendig zijn maar mogen ook de afvoercapaciteit van de rivierbeddingen niet belemmeren. Op locaties nabij binnensteden - zoals in Dordrecht en Rotterdam - komen floodproof oplossingen in aanmerking zoals in Hamburg Hafencity worden toegepast. (zie bijlage V: artikel Hamburg Hafencity).

Voor de meer ‘groene’ locaties komen oplossingen als rivierterpen en drijvende of amfibische woningen in aanmerking. Voor deze situaties vormt Maasbommel de eerste pilot. •

Het project De Gouden Ham in Maasbommel (2005) telt 32 amfibische en 14 drijvende woningen. Het innovatieve ontwerp van Dura Vermeer levert een prototype voor woningen die op en neer kunnen bewegen met het rivierpeil. De woningen hebben nog de status van recreatiewoningen om problemen te vermijden. Dit project staat op de lijst van EMAB locaties en wordt in dat kader geëvalueerd.

25

In het algemeen zijn de bouwlocaties in het rivierenland beperkt van omvang en beperkt tot voormalige steenfabrieken en grindgaten. Voorgestelde grootschalige buitendijkse locaties bij de steden Kampen, Arnhem en Roermond vormen mogelijke uitzonderingen. •

Marina Olderhuuske in Roermond is een icoon geworden van het waterwonen in Nederland. Het gaat hier om 80 drijvende recreatiewoningen in een grindplas langs de Maas, dus niet bestemd voor permanente bewoning. Roermond heeft grootse plannen voor nog eens 600 drijvende woningen in de Noorderplas, maar dit plan is nog in de fase van een ‘visie’.

•

Van de in totaal 15 EMAB locaties die in het kader van de Beleidslijn Ruimte voor de Rivier zijn aangewezen zijn er enkele van belang voor de woningbouw. De grootste is Stadsblokken/Meinerswijk in Arnhem, strategisch gelegen tussen beide delen van deze dubbelstad. De ontwikkeling is ernstig vertraagd door versnipperd grondeigendom en politieke meningsverschillen. Kleinere EMAB locaties als Stadsfront Tiel (80 woningen) en Lithse Ham zij tot nu toe nog niet tot concrete planvorming gekomen.

26


•

Een nieuw groot plan is het project IJsseldelta Zuid waarbij de provincie Overijssel is betrokken. Bij Kampen wordt de IJssel omgelegd en ontstaat ten westen van de bestaande stad een plangebied - deels binnendijks, deels buitendijks - met ruimte voor 4000 woningen waarvan een deel drijvend of op terpen.

•

Speciale vermelding verdient het initiatief van woningcorporatie Rentré Wonen om in de Rivierenwijk in Deventer (een Vogelaarwijk) in het kader van de stedelijke vernieuwing waterwonen te introduceren. Een drijvende modelwoning is in een plas in de wijk afgemeerd. De wijk is laag gelegen in een voormalige arm van de IJssel. Realisering is nog onzeker.

Wonen op het water: succes- en faalfactoren Bureau Oranjewoud en de Universiteit Wageningen evalueerden vijf vroege voorbeelden van drijvend en amfibisch wonen: Roermond (Marina Olderhuuske), Maasbommel (Gouden Ham), Leeuwarden (7 drijvende woningen Zuiderburen), Utrecht (33 drijvende woningen Terwijde) en Almere (19 drijvende villa’s Booneiland). Opvallend is de evolutie in enkele jaren van recreatiewoningen van 66 m² naar villa’s in drie woonlagen van 180-250 m². De prijzen lopen op van 2,5 ton in Maasbommel naar 6,5 ton in Almere. In het algemeen zijn de woningen succesvol verkocht. Telkens bleek het bouwproces moeizaam te verlopen vanwege onbekendheid met waterwonen. Toch waren er steeds enthousiaste sleutelfiguren die persoonlijk doorzetten. In Leeuwarden kwam het duidelijkst aan de oppervlakte dat markt en consument zeer serieus moeten worden genomen. De verkoop viel tegen en het aantal woningen moest worden gereduceerd. Kopers vergelijken met vrijstaande aan het water gelegen woningen op het land in dezelfde prijsklasse, missen de tuin en zien dat ze verder moeten lopen naar de auto. Het plan is op dit punt aangepast: de auto kan nu komen tot bij de deur en op maximaal 50 meter worden geparkeerd. In Maasbommel hebben mensen moeite met de algengroei doordat het water in de doodlopende Maasarm onvoldoende wordt ververst.

IJsselmeer en Waddenzee De mogelijkheden voor buitendijks wonen op het ‘grote wilde water’’ lijken nog futuristisch. Ideeën voor Pampushaven (Almere) en Lelystad (drijvend particulier opdrachtgeverschap buitendijks) verkeren nog in stadium van studies. In beide gevallen gaat het om locaties die door een strekdam worden afgeschermd van het open IJsselmeer. Belangrijk zal het standpunt van Rijkswaterstaat zijn. Tot nu toe eist RWS omdijking van een buitendijks plangebied zoals is gebeurd in IJburg-Steigereiland. In Hoorn is een klein project (16 drijvende woningen) in de planfase gekomen (Marina Kaap Hoorn).

In Friesland zijn op een oproep van de provincie aan burgers om met plannen voor de toekomst te komen opvallend veel plannen voor waterwonen ingediend. Deze hebben zowel betrekking op het lage midden van de provincie als op buitendijkse locaties. Er zijn zelfs voorstellen om nieuwe terpen te bouwen op het Wad. Kustplaatsen als Harlingen maar ook Delfzijl in Groningen zouden nieuwe impulsen kunnen krijgen met ‘’wonen aan het grote water’’. De SEV ziet deze ideeën als toekomstmuziek maar zou wel aan de ideevorming willen bijdragen.

Diepe polders in Midden-Holland Potentieel belangrijk zijn voorstellen om in negentiende-eeuwse droogmakerijen in Midden-Holland vormen van waterwonen te realiseren. In dit gebied is de behoefte aan ruimte om te wonen verreweg het grootst.

27

Over de noodzaak om diepgelegen polders (zie kaart 3) deels onder water te zetten uit het oogpunt van waterberging verschillen de deskundigen van mening.

Technisch gezien is het goed mogelijk om ook in de toekomst bij stijgende waterstanden van rivieren en Noordzee deze polders te blijven droogmalen en de dijken te versterken. Maar economisch gezien weegt de agrarische waarde - ook al zijn de graanprijzen momenteel hoog - niet op tegen de waarde als woon- en recreatiegebied. Wellicht zou agrarisch gezien de akkerbouw plaats kunnen maken voor zoetwaterviskwekerijen zoals in Zuidoost-Azië.

28


Natuurlijk zal iedere aantasting van het Groene Hart veel discussie oproepen, ook al komt er water voor terug. e Landschappelijk zijn deze geometrische 19 eeuwse polders misschien niet zeer aantrekkelijk, maar open

land zijn ze wel. Er zal iets voor moeten worden teruggegeven met landschappelijke meerwaarde, zoals nieuwe natuurgebieden en recreatiegebieden. Waterwoningbouw zal mede daardoor ruimer van opzet en lager van dichtheid zijn dan Vinexbouw op het land. Plaatselijk kan bij terpen dijkwoningen juist echter een hoge dichtheid worden bereikt, zie het voorbeeld van de ‘werven’ op Marken.

Zeven nieuwe plassen in Hollands Midden? Om te kunnen schatten welke bijdrage het waterwonen in de toekomst zou kunnen leveren aan de woningbouwopgave voor de Randstad heeft de SEV aan stedenbouwkundig bureau Defacto gevraagd om een kaart en capaciteitsberekening te maken voor zeven nieuwe plassen in diepe droogmakerijen in Hollands Midden (zie kaart 4). Deze zijn gekozen omdat ze aansluiten bij het bestaande verstedelijkingspatroon en ontsloten zouden kunnen worden met een light rail verbinding: •

Zuidplaspolder.

•

Ten oosten van Zoetermeer.

•

Ten noorden van Alphen aan den Rijn.

•

Tussen Amstelveen en Uithoorn.

•

Haarlemmermeer Zuidwest tussen Nieuw Vennep en Hoofddorp.

•

Tussen Uithoorn en Mijdrecht .

•

Bij Nieuwveen.

29

Als hypothetische uitgangspunten zijn gekozen: •

Een polder(deel) dieper dan 4.20 m –NAP wordt onder water gezet, waarbij deels nieuwe bedijkingen nodig zullen zijn en bestaande bebouwing aan de randen waar mogelijk wordt gehandhaafd.

•

Van het nieuwe water is 60% bestemd voor waterwonen (incl. recreatie) en 40% blijft open voor natuur en recreatie.

30


•

Binnen deze 60% waterwonen wordt 2/3 gebruikt voor open water met drijvend wonen en paalwonen (12 woningen per hectare) en 1/3 voor wonen op dijken en eilanden, waarop tevens de wijkinfrastructuur gelegen is (24 woningen per hectare).

Zowel in de Haarlemmermeerstudie als in de Meerstad studie zijn waterstedenbouwkundige studies verricht voor een diversiteit aan verkavelingstypen: zetwallen, landtongen, steigers, eilanden, holle dijken, appartementsblokken op palen. Genoemde dichtheden voor de netto woongebieden zijn ontleend aan deze studies. De verkavelingen met hogere dichtheden zullen grotendeels woningen in het middensegment omvatten, die met lagere dichtheden grotendeels het hogere prijssegment. Overal zijn de dichtheden lager dan bij droge stedenbouw, omdat het percentage water binnen de netto woongebieden 45% tot 60% zal bedragen, terwijl dat in de droge Vinex gemiddeld 15% bedraagt. Het percentage groen is daarentegen lager.

Elk van de zeven nieuwe plassen in Midden Holland is gemiddeld 30 km² groot. Indien 60% bestemd zou worden voor waterwonen en van dit gebied 2/3 deel netto woongebied (inclusief water) zou zijn, dan zou elk van de zeven nieuwe plassen ongeveer 20.000 waterwoningen kunnen herbergen. Ook al blijft het aantal woningen per plas beperkt tot de 8000 uit de studie voor het zuidwesten van de Haarlemmermeer, dan nog zouden er 56.000 woningen bijkomen waarin 140.000 mensen kunnen wonen. Toekomstmuziek of realiteit in het jaar 2030?

Studie Haarlemmermeer-Zuidwest Voor twee van de zeven genoemde locaties zijn al plannen in ontwikkeling. In de diep gelegen Zuidplaspolder bij Gouda is inmiddels gekozen voor reguliere ‘’droge’’ ontwikkeling van woningbouw met een klein randje van 60 drijvende woningen. Een gemiste kans. Voor de locatie Haarlemmermeer Zuidwest (tussen Nieuw Vennep en Hoofddorp) is daarentegen in 2006 een studie gemaakt voor grootschalige waterwoningbouw. Aan deze studie in het kader van het kennisproject Bouwen met Water hebben liefst 14 partijen een bijdrage geleverd onder voorzitterschap van Frans Tielrooij. Onderzocht is welk deel van de Haarlemmermeer het meest geschikt is voor waterwonen. In het Zuidwesten van de Haarlemmermeer is een laag gelegen gebied rond de kern Nieuwe Vennep geselecteerd met als programma 8000 woningen en 2 tot 3 miljoen kuub waterberging met fluctuerend waterpeil. De 1 miljoen kuub piekberging geldt slechts voor 10 dagen per 10 jaar.

31

Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van 70% marktsector en 30% sociaal, de bekende Vinexmix. Er zijn drie hoofdtypen waterwoningen ontwikkeld: •

Vrijstaande woningen drijvend of op palen: 15%.

•

Grondgebonden woningen op holle dijken of terpen: 45%.

•

Appartementen of studio’s voor starters op holle dijken: 40%

Binnen het project is een rekenmodel ontwikkeld voor de planexploitatie bij waterwoningbouw. Verschillende verkavelingsmodellen zijn doorgerekend op woningdichtheden en percentages water en wonen.

Het concept van de holle dijken vraagt nadere uitleg. Uitgangspunt is een gesloten grondbalans, dus geen zand van elders aanvoeren. In de bodem van de Haarlemmermeer kan zeker 1,5 m worden ontgraven waarna het materiaal wordt gebruikt om ‘volle’ dijken en terpen te maken van 3 m boven het maaiveld. Daar waar de bodem wegens ‘opbarstrisico’ niet geschikt is voor afgraving worden ‘holle dijken’ voorgesteld. In de holle dijk worden ontsluitingswegen en parkeergarages in een onderbouw gesitueerd waarop de woningen worden gebouwd. Zie Hamburg Hafencity.

32


Om de waterwoonwijk volledig concurrerend te maken met de droge Vinexwijken in de Haarlemmermeer dienen normen voor parkeren en buitenruimte vergelijkbaar te zijn. Grondgebonden woningen op terpen of volle dijken krijgen eigen tuinen; woningen op holle dijken krijgen dakterrassen. Bij drijvende woningen is ook gedacht aan drijvende tuinen, bij paalwoningen aan terrassen op palen.

Omvang van het waterwonen nu in de toekomst Begin 2008 waren in Nederland niet meer dan 175 waterwoningen verspreid over 5 locaties gerealiseerd. Meer dan de helft hiervan had officieel de status van recreatiewoning. (Hierbij zijn uiteraard niet meegerekend de naar schatting 10.000 woonschepen en woonarken die onder het ligplaatsenregime vallen.) Op korte termijn worden toegevoegd 185 waterwoningen in Amsterdam (IJburg) en daarna binnen enkele jaren nog circa 500 in de pilots Dordrecht, Rheden en Groningen. Rekenen we ook alle plannen mee die op kaart 3 zijn aangegeven dan zijn er binnen een jaar of vijf 1880 waterwoningen in Nederland. Als twee grotere plannen (Maasdriel en Roermond) ook worden meegerekend wordt het totaal 2750 waterwoningen. Nog steeds een klein aantal vergeleken met de totale bouwopgave en slechts een fractie van de woningproductie op het land. Maar er zijn ook plannen met veel ambitieuzere aantallen. Het plan IJsseldelta Zuid bij Kampen omvat een aantal van 4000 tot 6000 woningen buitendijks, de Haarlemmermeerstudie komt uit op 8000 woningen voor de locatie bij Nieuw Vennep.

2.5 Marktontwikkeling Arkenbouwers Enkele decennia geleden werd de woonarkenmarkt in Nederland bediend met enerzijds een kleurrijke vloot aan tot woonboot verbouwde binnenvaartschepen, anderzijds sobere woonarken op betonnen bakken. Het imago was: goedkoop, artistiek, excentriek en een tikje armoedig. De laatste jaren vindt in snel tempo opwaardering plaats onder invloed van de snel stijgende prijzen. Drijvende woningen met een flink vloeroppervlak, veel luxe en de uitstraling van een watervilla verdrijven de zwakste exemplaren van de oude vloot. Voorwaarde is natuurlijk wel een erkende ligplaats. Deze markt wordt bediend door arkenbouwers als ABC Arkenbouw en Spruyt Arkenbouw die samen zo’n 150 drijvende woningen per jaar kunnen leveren. Bouwbedrijf Ooms introduceerde als nieuwkomer het Lighthouse, een kopie van een drijvende villa met twee verdiepingen en 160 m2 vloer zoals die in Canada (Vancouver) op de Fraser River liggen.

Nieuwe technologie Aqualife brengt sinds kort drijvende funderingen op de markt die niet van licht beton maar van aluminium zijn. Ze zijn gevuld met isolerende materialen en schakelbaar tot drijvende platforms van elke gewenste grootte. Voor stabilisering zijn ballasttanks opgenomen. Drijvende woningen zijn bij voorkeur van lichte materialen gebouwd zoals houtskeletbouw. De modelwoning in Volendam op een Aqualife platform is zelfs geheel van piepschuim (EPS) gebouwd. Waterwonen oefent grote aantrekkingskracht uit op ontwerpers en uitvinders. Velen streven hierbij naar milieuvriendelijkheid en energetische autarkie: waterwonen moet ‘groener’ worden dan landwonen. Er zijn

33

prototypes ontwikkeld van drijvende woningen die kunnen varen, zelf hun energie produceren en afval(water) verwerken en er ook nog uiterst smart uitzien: de Gewoonboot en Qrooz.

De Drijvende Nuts Eenheid Met steun van de SEV is door Deltasync, een werkplaats van pas afgestudeerde techniekstudenten, het concept van de Drijvende Nutseenheid (DNE) ontwikkeld (afbeelding en bijlage 2).

De DNE, waaraan 20-25 drijvende woningen worden aangesloten, zorgt voor rioolwaterzuivering, drinkwaterzuivering en productie van elektriciteit en drinkwater en vormt tevens de verbinding tussen de drijvende woningen en de wal.

Bouwstenen van de DNE: •

Drijvende steiger met geïntegreerde leidingen en drinkwaterzuivering met onderwater reservoir; tevens een zwartwaterzuivering opgenomen.

•

Zonnepanelen op de steiger én in leasehold op de daken van de woningen.

•

Multifunctionele meerpalen met windturbines.

•

Multifunctionele helofyten eilanden met groene beplanting (zuivering van grijs water).

•

Individuele warmtepompen bij de woningen om CV water op te warmen af te koelen.

34


Optioneel kunnen nog worden toegevoegd in de DNE: •

Droge blusleiding voor de brandweer.

•

Vloeibaar gas reservoir (onder water?)

Bij een DNE zijn riolering en waterleiding niet meer nodig en zou dus ook vrijstelling van heffingen moeten gelden. Aansluiting aan het elektriciteitsnet is nog wel noodzakelijk om overschotten en tekorten van energie uit te wisselen. Het energieverbruik is uiteraard lager dan gemiddeld. Mogelijk is opslag van energie via de warmtepompen nog een optie. Indien bewoners naast elektriciteit ook gas wensen is een additionele veilige opslag voor vloeibaar gas nodig. De investeringskosten en onderhoudskosten voor de DNE zijn nog niet bekend en zouden in een volgende ontwikkelingsfase afgezet moeten tegen de besparingen. Mogelijk is een energiebedrijf geïnteresseerd in productie en exploitatie van de DNE. De SEV wil graag de verdere haalbaarheid onderzoeken met daarbij een eerste proef in de sfeer van drijvend particulier opdrachtgeverschap. Een vereniging van eigenaren van 20-25 drijvende woningen kan dan als opdrachtgever of eigenaar van de DNE optreden. Hierbij dienen (Europese) subsidies te worden aangetrokken.

Projectontwikkelaars Dura Vermeer is de eerste projectontwikkelaar die ontwikkeling van waterwonen op grotere schaal nastreeft en al jarenlang investeert in research & development. Hierbij wordt niet alleen gemikt op de individuele vrij liggende drijvende woning maar ook op geschakelde woningen en infrastructuur op drijfsystemen. Als eerste test voor het drijfsysteem is een drijvende kas ontwikkeld. Ook heeft Dura Vermeer de amfibische woningen in Maasbommel ontwikkeld, die bij zeer laag water op een voetstuk terecht komen en waterpas blijven staan. Daarnaast is deze bouwer betrokken bij plannen voor floodproof bouwen in Stadswerven bij Dordrecht.

ERA Bouw nam al in 2000 samen met de gemeente Zaanstad en BAM het initiatief tot een verkennende studie getiteld ‘Wonen in de Zaan’. Deze studie heeft tot op de dag van vandaag zijn waarde behouden maar heeft nog niet geleid tot grotere projectontwikkeling behalve het STIR project op het schiereiland De Hemmes in Zaanstad. ERA ging er toen nog van uit dat drijvende wonen alleen binnen het bestaande regime voor roerend goed kunnen worden gerealiseerd. Deze route is in genoemde studie voorbeeldig samengevat in al zijn aspecten.

Heijmans is de volgende grote projectontwikkelaar die waterwonen tot speerpunt heeft gemaakt. Heijmans gelooft meer in paalwoningen of wonen op een terp of eiland. Volgens eigen consumentenonderzoek van Heijmans zou twee derde van de mensen terugschrikken voor drijvend wonen: men is bang te zinken of af te drijven en vreest voor de kindveiligheid. Deze ontwikkelaar is onder andere betrokken bij plannen in ’sHertogenbosch.

Rabo Vastgoed komt met het concept Water Plus Wonen. Dit voorziet in complete drijvende woonbuurten inclusief drijvende wegen, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen. Een eerste voorstel is gemaakt voor een locatie aan de Waal bij Tiel.

35

Het concept Pyramidas van DCK Vastgoed Ontwikkeling en Rotij Planontwikkeling geeft een originele visie op terpwonen. Er zijn terpen ontworpen in het rivierenland die driezijdig zijn bezet met terraswoningen terwijl de noordzijde voor voorzieningen en ontsluitingen is gereserveerd. Het parkeren is binnen in de terp opgelost. Door grote plantenbakken op de woonterrassen verplicht te stellen krijgt de piramide een zeer groene aanblik. Een locatie is nog niet bekend (mogelijk één van de varianten voor plan RiverStone in Rheden).

Drijvende shortstay voorzieningen In steden met veel water is drijvend wonen ook denkbaar als antwoord op de vraag naar shortstay woonvormen voor doelgroepen als studenten en Oosteuropese werknemers. In Groningen heeft enkele jaren een complex van 200 drijvende studenteneenheden gefungeerd; in Amsterdam is een uit de vaart genomen schip afgemeerd in de Houthavens en tot studentenhuisvesting omgebouwd. Voordeel van drijvende woonvormen is de flexibiliteit in relatie tot tijdelijke woonlocaties (art 17 WRO). Mogelijk kunnen drijvende woonvormen worden ingezet in gebieden waar momenteel een tekort is aan snel inzetbare woonvormen voor Oosteuropese werknemers. In Amsterdam is enkele jaren geleden een plan gemaakt door zorgaanbieder Cordaan voor een drijvend woon-zorgcomplex. Dit is bedoeld om fluctuaties in de vraag naar verzorgd wonen snel te kunnen opvangen. Bovendien biedt het wonen op het water een extra kwaliteit voor ouderen. Vanwege capaciteitsoverschotten op de wal is dit plan in Amsterdam van de baan, maar de mogelijkheden in bijvoorbeeld Almere waar een tekort wordt verwacht verdienen nader onderzoek. Bijzondere vormen van waterwonen zijn bij verder consumentenonderzoek buiten beschouwing gebleven maar verdienen wel degelijk serieuze consideratie.

Vereniging Eigen Huis Vereniging Eigen Huis volgt met positieve belangstelling de ontwikkelingen rond wonen op het water. Aandachtspunten voor de consument zijn het voldoen van drijvende woningen en toegangssteigers aan constructieve eisen, kwaliteit van het oppervlaktewater rond en onder drijvende woningen (bijvoorbeeld extreme algengroei onder grotere drijvende funderingen en muggenoverlast) en schade aan koppelingen met nutsleidingen op de wal als gevolg van peilverschillen en temperatuurverschillen. Belangrijk is dat waterwoningen in alle opzichten dezelfde kwaliteitsgaranties bieden als landwoningen (F. Nieuwboer, bouwkundig adviseur VEH).

Indicaties voor de effectieve vraag Plannen voor waterwonen trekken steeds veel belangstellenden. Zo beschikt bijvoorbeeld projectbureau IJburg over een bestand van 1500 geïnteresseerden. De ervaring leert dat in de praktijk ongeveer een tiende deel hiervan daadwerkelijk tot koop overgaat. Ook de stijgende prijzen van bestaande woonarken en ligplaatsen duidt op een toenemende effectieve vraag naar waterwonen. We weten echter nog niet hoe de vraag zich verdeelt over wonen aan het water en wonen op het water. De Haarlemmermeerstudie en onderzoek van Heijmans suggereren dat de meerderheid zou opteren voor wonen aan het water. Uit de evaluatie van vroege projecten door Oranjewoud valt af te leiden dat de meeste consumenten in het hogere prijssegment bij drijvend wonen niet willen afzien van een tuin en parkeren bij de woning.

36


Andere vormen van waterwonen (op terpen, dijken, palen) kenmerken zich waarschijnlijk door een hogere dichtheid en zullen meer kansen bieden voor het middensegment. Hiernaar is echter nog geen marktonderzoek gedaan.

Hypothesen inzake consumentengedrag Op basis van het bovenstaande maar deels ook op basis van common sense zijn de volgende veronderstellingen geformuleerd over de vraag naar waterwonen: •

De voorhoede die belangstelling heeft voor waterwonen is hoog opgeleid, heeft een midden tot hoog inkomen, en beoefent graag een vorm van watersport.

•

Het betreft zowel jonge tweeverdieners met en zonder kinderen als vitale ouderen die vroeg gepensioneerd zijn (mensen met jonge kinderen hebben minder interesse).

•

Aantrekkelijk van drijvend wonen is het gevoel van ruimte, licht en lucht en privacy, dus geschakelde en gestapelde woonvormen of wonen met overburen op korte afstand zullen niet gewild zijn.

•

Voor alle vormen van waterwonen (ook op palen, dijken, terpen of eilanden) geldt dat water deels maar niet geheel in de plaats komt van de behoefte aan groen en buitenruimte; het water moet altijd vanuit de woning zichtbaar zijn, liefst ruim water.

•

Wat betreft parkeren, nutsvoorzieningen en buurtvoorzieningen stelt men dezelfde eisen als bij wonen op het land; wellicht wordt enige afstand naar de parkeerplaats eerder geaccepteerd.

•

Men gaat ervan uit dat veiligheid goed geregeld is, maar een deel van de belangstellenden prefereert het wonen op palen/dijken/terpen ten opzichte van het drijvend wonen omdat men bang is voor scheefstand, zinken, kindveiligheid, bevroren leidingen of koudebruggen.

•

Er is een kleinere creatieve groep voor wie drijvend wonen juist aantrekkelijk is omdat men dan de woning zo nodig na een aantal jaren kan verplaatsen of vervangen.

•

Indien het water niet schoon zou zijn (algen, muggen) dan zou dit zeer negatief uitwerken op de belangstelling voor waterwonen.

37

Internetenquête TU Delft Om te weten te komen of deze hypothesen kloppen is in opdracht van SEV en Leven met Water door Roland Goetgeluk van het OTB (TU Delft) een internetenquête gehouden onder geregistreerde belangstellenden voor (water)kavels in de gemeenten Amsterdam, Almere, Groningen, Rheden en Dordrecht. Bij elkaar gaat het om circa 10.000 belangstellenden. Deze is aangevuld met een algemene adressensteekproef uit de waterrrijke gemeenten Gouda en Tiel. De enquête is opgezet volgens de methode van conjunctmeting en maakt gebruik van woonbeelden voor typen waterwoningen, woonmilieus en typen uitzicht. Zie bijlage II Doel van het onderzoek is: inschatting van de omvang en aard van de vraag naar verschillende vormen van waterwonen in het ‘watergeoriënteerde segment’ van de Nederlandse bevolking. De respons op het onderzoek was niet erg groot. De internetenquête vraagt nogal wat van respondenten en er zijn geen directe incentives om mee te doen. Uit het bestand ‘belangstellenden waterwonen’ komt het volgende beeld naar voren: •

De vraag concentreert zich in het hogere marktsegment.

•

De consument stelt hoge eisen: veel ruimte om zich heen, ligplaats voor boot bij de woning, breed water dat bovendien in verbinding staat met het waterwegennet.

•

Consumenten hebben meest interesse in uitgesproken woonmilieus: hetzij buitengebied met ruim uitzicht (geen bos of park), hetzij binnenstedelijk.

Dit beeld heeft betrekking op een avant-garde; de meeste mensen kunnen zich waarschijnlijk nog weinig voorstellen bij diverse vormen van waterwonen. Vervolgonderzoek met woonbeelden is daarom aan te bevelen. De SEV zal samen met de pilotsteden dit oppakken.

2.6 Waar knellen de regels? Roerend of onroerend Nog in het jaar 2000 meldde het rapport Wonen in de Zaan dat de drijvende woning door de wet wordt gezien als roerend goed. Dat betekent dat deze moet worden ingeschreven in het scheepsregister en alleen in aanmerking komt voor een scheepshypotheek. Belangrijker nog is dat de drijvende woning een ligplaatsvergunning moet krijgen en onderhavig is aan het gemeentelijk woonschepenbeleid. Aan de status van roerend goed zijn voor de bewoner/eigenaar enkele voordelen verbonden: •

Geen bouwvergunning en geen welstandseisen, dus sneller en vrijer bouwen en verbouwen.

•

Geen onroerende zaken belasting.

•

Verplaatsbaarheid en vervangbaarheid: een mooiere woning op dezelfde plek (NB vervanging is echter wel vergunningsplichtig).

Tegenover deze vrijheden staan echter belangrijke nadelen: •

Onzekere en complexe eigendomsverhoudingen: de woning is eigendom van de bewoner, het water van de gemeente, de wal van de gemeente of van een andere eigenaar.

•

Ligplaats huren van gemeente geeft minder zekerheid dan eigen grond of erfpacht bovendien geldt geen huurbescherming en zijn liggelden exponentieel gestegen.

•

38

Naast liggeld moet ook precario en roerende zaken belasting worden betaald.


•

Verzekeringspremies zijn 2 tot 3 keer zo hoog als bij onroerend goed.

Het gemeentelijk ligplaatsenbeleid is, ondanks pogingen van VNG en LWO (de organisatie van woonarkbewoners) tot enige uniformering, zeer verschillend van plaats tot plaats en in het algemeen restrictief geformuleerd. Deze situatie werkt verlammend op projectmatige ontwikkeling van drijvend wonen. Er ontstaan nieuwe complicaties bij koppeling van meerdere woningen plus infrastructuur op één drijflichaam. Ook combinaties van drijvend wonen en wonen op palen of dijken - die wél als onroerend goed worden beschouwd - leveren extra problemen op. De LWO is van mening dat uitbreiding van het areaal drijvend wonen wenselijk is en goed mogelijk is binnen het bestaande regime, mits dit op een aantal punten wordt verbeterd en geüniformeerd. De SEV deelt de mening van de Projectgroep regelkader dat voor ontwikkeling van grotere en complexe projecten met waterwonen het regime van het onroerend goed te prefereren is, omdat dit meer zekerheden en lagere lasten biedt.

Heldere regels aan de Amerikaanse westkust De SEV startte haar verkenningen in 2006 met een rondje buitenland. (INTRON-rapport). De interessantste voorbeelden van drijvende buurten (Marinas) werden gevonden aan de Amerikaanse westkust in de staten California en Washington (VS) en British Columbia (Canada). Deze waren ontstaan deels uit traditie (houtvesters in Canada leven op drijvende woningen) deels vanwege een overspannen woningmarkt op het land in de dure kuststrook. In genoemde staten is dankzij heldere regelgeving een bloeiende en gangbare bouwpraktijk op het water ontstaan. Discussie over roerend of onroerend goed zijn allang achter de rug. In de bouwregelgeving is een hoofdstuk bouw en instandhouding van drijvende woningen toegevoegd. Deze regelgeving is overigens het resultaat van 40 jaar overleg, vallen en opstaan. In Californië zijn drijvende woningen gewoon onroerend goed met gewone taxaties, gewone belastingen, gewone hypotheken en verzekeringen en gewone bouwen onderhoudsbedrijven. De collectieve delen van Marinas (steigers, hoofdleidingen) worden net als bij ons bij flatgebouwen beheerd door een Vereniging van Eigenaren.

Juristen zijn het niet eens In Nederland had staatssecretaris Remkes van VROM al in november 1999 aan Amsterdam geadviseerd om drijvende woningen in het plan IJburg onder het regime van het Bouwbesluit te brengen. Dit betekent dat hiermee automatisch alle rechten en plichten gelden die ook voor gewone woningen gelden. Hiermee is de kwestie echter nog niet opgelost. Zo blijft bijvoorbeeld de vastgoedrechtspecialist mr. H.D. Ploeger van de TU Delft van mening dat een drijvende constructie altijd roerend zal blijven tenzij deze wordt gefundeerd in de bodem van het water. De vraag is dan hoe vast de woning moet liggen aan in de bodem gefundeerde palen. Prof. Heymans (notarieel recht) daarentegen stelt dat technisch bijna alles tegenwoordig verplaatsbaar is, maar dat de verplaatsbaarheid in maatschappelijk opzicht het criterium moet zijn. Alles wat niet dan bij hoge uitzondering en met grote technische en financiële inspanning kan worden verplaatst is derhalve onroerend goed. Het incidenteel verplaatsten van een drijvende woning voor onderhoud of reiniging doet daar niets aan af.

39

In de Amsterdamse pilot Steigereiland op IJburg heeft de gemeente als uitgangspunt gekozen zoveel mogelijk gelijkheid aan wonen op het land. Dus: woningen volgens de Woningwet, duurzaam verbonden met de grond via trossen, kabels en leidingen en passend binnen de bestemmingsplancategorie wonen. De drijvende woningen worden getoetst aan het Bouwbesluit, aangeslagen voor de WOZ, gefinancierd onder normale hypothecaire voorwaarden. De eisen van de brandweer en de nutsbedrijven leverden niettemin nog vele hoofdbrekens op. En alsof Amsterdam toch nog niet 100% overtuigd was van de eigen uitgangspunten schreef men de drijvende woningen voor de zekerheid toch in het Scheepsregister in!

Gezaghebbend regelkader Omdat deze kwestie kennelijk essentieel is voor de ontwikkeling van het waterwonen heeft de SEV in samenwerking met Leven met Water een projectgroep aangesteld. Deze kreeg de opdracht om een ‘gezaghebbend, breed gedragen regelkader te ontwikkelen voor waterwonen in de brede zin des woords’. Het rapport van deze projectgroep is bijgevoegd (bijlage I). De SEV heeft haar advies aan de ministers van VROM en WWI grotendeels op dit rapport gebaseerd.

Waterwonen past binnen het Bouwbesluit Uit gesprekken met Bouwbesluit deskundigen en VROM ambtenaren kwam naar voren dat in Nederland, anders dan in Amerika, geen apart hoofdstuk over drijvende woningen in het Bouwbesluit nodig is. Immers: het Bouwbesluit is zozeer in termen van prestatie-eisen geformuleerd, dat woningen die op water zijn gefundeerd er zonder meer onder vallen. Gelijkwaardige oplossingen die ook aan de eisen voldoen zijn altijd toegestaan. Waar het op aan komt is de interpretatie van het gelijkwaardigheidsbeginsel in het specifieke geval van drijvende woningen. Deze interpretatie geschiedt vooral door gemeentelijke ambtenaren bouwen woningtoezicht. Om te bevorderen dat drijvende woningen door gemeenten op uniforme wijze als woningen - niet als woonarken - worden beoordeeld heeft de VROM Inspectie een Handreiking voor gemeenten in voorbereiding. De VROM Inspectie is van mening dat het aangeven van de bestemming Wonen in het bestemmingsplan al voldoende is om drijvende woningen tot woning en dus als onroerend goed te bestempelen. Bouwbesluit deskundige Nico Scholten geeft aan dat de discussie roerend of onroerend goed definitief beslecht is door een recent arrest van de Hoge Raad gegevens waarin een drijvende woning als een bouwwerk en dus als onroerend goed is aangemerkt.

Conclusie: drijvende of amfibische woningen in projectmatige bouw kunnen naar het inzicht van experts worden beschouwd als bouwwerk. Zij zijn namelijk naar aard en inrichting bedoeld om ter plaatse te functioneren. Zij zijn daartoe direct of indirect met het land verbonden middels meerpalen en steigers enerzijds en via koppeling met nutsvoorzieningen anderzijds. Ook kunnen zij zich niet op eigen kracht voortbewegen.

Productcertificaat voor drijflichamen Met deze conclusie - en de aanbeveling aan de minister om deze te bekrachtigen - is hopelijk de discussie roerend/onroerend beslecht. Dat betekent niet dat niet nog veel gedaan moet worden aan voorlichting en kennisoverdracht rond interpretatie van regels.

40


Bovendien is een aantal specifieke aspecten van drijvend wonen op dit niveau niet geregeld. Gedoeld wordt op de volgende onderwerpen: •

Diepgang: minimale waterdiepte onder de woning.

•

Vrijboord: minimaal hoogteverschil tussen het ‘’drijvend maaiveld’’ en het water.

•

Drijfvermogen: resterend drijfvermogen van het drijflichaam waarop de woning is gebouwd.

•

Stabiliteit: maximale hellingshoek voor scheefliggen.

•

Zwaartepunt: getal dat de hoogte van het zwaartepunt ten opzichte van het waterniveau weergeeft.

•

Vervorming: maximaal toegestane vervorming van het drijflichaam.

•

Windbelasting: van belang voor de verankering van het drijflichaam.

•

Aantal woningen per drijflichaam.

In Amerika zijn al deze onderwerpen geregeld in de bouwregelgeving en wel in het toegevoegde hoofdstuk voor drijvende woningen. In Nederland past dit type regels niet in de systematiek van het Bouwbesluit, dat slechts globale prestatie eisen stelt.

De projectgroep regelkader komt tot de conclusie dat deze onderwerpen het beste geregeld kunnen worden in een KOMO productcertificaat voor drijflichamen waarop drijvende woningen gebouwd worden. De CUR zou hiertoe samen met de branche het initiatief kunnen nemen. De consument is dan verzekerd van een veilig product.

Ruimtelijke Ordening ‘Bij het opstellen van ruimtelijke plannen worden de mogelijkheden van watergebieden of peilgevoelige gebieden voor wonen vaak niet eens overwogen ook daar waar niets zich verzet tegen een dubbele bestemming van een dergelijk gebied’. (projectgroep regelkader) Het regelen van de dubbelfunctie (bijvoorbeeld door blauw en rood gekleurde balken) zorgt tevens voor een helder onderscheid tussen bestaande situaties (ligplaatsen van woonarken en woonschepen) en nieuwe situaties (gebied met drijvende woningen). Zo wordt voorkomen dat het nieuwe uitgangspunt (drijvende woning = onroerend goed) zonder meer van toepassing wordt verklaard op bestaande situaties. Bij het bestemmen van water voor wonen moet uiteraard rekening worden gehouden met landelijke kaders zoals de Beleidslijn Grote Rivieren en de Kaderrichtlijn IJsselmeergebied. Grotere waterwoonlocaties zouden ook aangegeven moeten worden in structuurvisies van provincies.

Bestemmingsplannen voor gebieden met waterwonen zullen enkele bijzondere bepalingen moeten bevatten: •

Aangeven van maximale en minimale peilhoogte volgens Peilbesluit van de waterbeheerder.

•

Minimale vloerhoogte van woningen t.o.v. NAP; dit geldt niet voor drijvende woningen maar voor woningen op palen, terpen, dijken of eilanden in gebieden met peilfluctuatie (met verwijzing naar: Richtlijnen voor bouwen in natte gebieden).

•

Buitendijks: eis van een Hoogwaterplan waarin fysieke en organisatorische maatregelen zijn vastgelegd in geval van hoogwater (toegankelijkheid woningen voor bewoners en hulpdiensten, sluiten van openingen, ontruiming geparkeerde auto’s); zie hiervoor de Duitse voorbeelddocumenten Hochwasservorsorge uit het Rijngebied en Hamburg.

Nadere uitwerking van deze maatregelen kan zo nodig worden geregeld in de gemeentelijke Bouwverordening.

41

Milieu en waterbeheer De Waterwet vervangt binnenkort negen bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland. Hiermee hebben provincies, gemeenten en waterschappen een eenvoudiger en doelmatiger instrument in handen om waterveiligheid, vervuiling, wateroverlast en een tekort aan water tegen te gaan. Ook wordt de relatie verstrekt tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening. Wat al in de waterwet is geregeld hoeft niet ook nog eens in de WRO te worden geregeld. De Watertoets is een nog betrekkelijk jong instrument waarmee in binnendijkse gebieden door de Waterschappen de waterhuishouding wordt geregeld. Met name voor drijvend wonen maar ook bij paalwonen vragen de waterkwaliteit en de waterbodem onder de woningen speciale aandacht. Het betreft onderwerpen als: •

Percentage waterbedekking door woningen.

•

Vrije ruimte tussen woning en bodem.

•

Waterbeweging onder de woning.

De provinciale legger is een instrument waarmee onderhoud en beheer van het water geregeld wordt. De legger bevat een lijst van onderhoudsplichtigen en onderhoudsverplichtingen. Hiermee worden de verantwoordelijkheden van de waterschappen en de (verenigingen van) eigenaren afgebakend. Het uitgeven van waterkavels aan een groot aantal individuele eigenaren kan mogelijk het waterbeheer belemmeren. Om deze reden kan de voorkeur uitgaan naar uitgifte in erfpacht of met verplichting om verenigingen van eigenaren te vormen, zoals in Amerika. De eisen die voortvloeien uit milieuwetgeving zijn op het water dezelfde als op het land: niet strenger, maar ook niet minder streng.

Nutsbedrijven De leveranciers van energie, water en riolering zijn wellicht geneigd in geval van drijvend wonen of buitendijks wonen hogere aansluitkosten in rekening te brengen in verband met langere leidingen, mogelijke peilfluctuaties en verhoogt vorstrisico. Het is van belang om tot duidelijke afspraken te komen tussen leveranciers van energie en water en consumentenorganisaties over oplossingen en toerekening van kosten. Een oplossing (zie VS) is om de vereniging van eigenaren vanaf het begin van de pier of dam verantwoordelijk te maken voor de distributieleidingen naar de individuele woningen (privatisering). Daarnaast wordt gezocht naar gedeeltelijk autarke oplossingen. (zie Drijvende Nutseenheid). Hierbij wordt de afhankelijkheid van externe nutsaansluitingen verkleind.

Hulpdiensten Een terugkerend probleem vormt de bereikbaarheid voor hulpdiensten, in het bijzonder de brandweer. Ook in de buitenlandse voorbeelden wordt hieraan veel aandacht besteed. Brandweereisen betreffen: •

Toegankelijkheid plangebied over land.

•

Blusafstand tot laatste woning.

•

Vluchtwegen.

42


Bij het plan Steigereiland in Amsterdam is naast een droge blusleiding in de steiger ook een brandwerend scherm midden over de steiger geëist in verband met de vluchtweg naar het land. Het Bouwbesluit eist slechts een vluchtweg uit de woning naar een veilige plaats, niet een vluchtweg naar het land. Men zou zeggen dat blussen bij waterwonen eenvoudiger is dan op het land: water is overal aanwezig!De tijdige aanwezigheid van blusboten mag echter niet worden verondersteld, zodat toch moet worden uitgegaan van bereikbaarheid voor brandweerauto’s. Hierbij geldt de eis dat ook de laatste woning tot op 40 meter genaderd moet kunnen worden. Het Bouwbesluit stelt geen eisen in termen van oplossingen maar in termen van veiligheid. Als er gelijkwaardige oplossingen kunnen worden bedacht om het blussen mogelijk te maken - zoals een bluspomp aan het eind van de steiger die oppervlaktewater oppompt - dan zijn deze acceptabel. De brandweer behoudt echter een eigen verantwoordelijkheid bij het beoordelen van alternatieve oplossingen: een brandweercommandant blijft altijd het recht houden om op grond van ARBO wetgeving te weigeren om zijn personeel het gebied in te sturen. Een algemene richtlijn van de NIBRA (Nederlandse brandweerorganisaties) zou daarom zeer welkom zijn.

Beheer en eigendom Grondeigendom is bij drijvend wonen gecompliceerder dan op het land. In geval van wonen op eigen grond wordt de bodem onder de waterkolom aan de eigenaar van de drijvende woning verkocht, waardoor ook de tussenliggende waterkolom privaat eigendom wordt maar niettemin in beheer blijft bij een waterschap. Bij uitgifte in erfpacht is de situatie wat eenduidiger, omdat alles onder de woning publiek eigendom blijft. In dat geval wordt slechts het recht van opstal verkocht. De grondprijs of erfpachtcanon is doorgaans berekend op residuele grondslag, dus op basis van marktwaarde van de woning min kosten van de woning. De exploitatie is rendabel voor de gemeente indien de residuele grondkosten hoger zijn dan de kosten van bouwrijp maken. Bij waterwonen zijn de kosten van grondverwerving in sommige gevallen nihil (bij ‘historisch’ water) maar in andere gevallen reëel (bij geïnundeerde polders). De kosten van bouwrijp maken en infrastructuur kunnen hoger zijn. Bovendien is het percentage uitgeefbare grond vermoedelijk lager. Exploitatieberekeningen voor grotere projecten zijn nog niet beschikbaar.

Verenigingen van eigenaren Uitgifte aan individuele kopers ligt voor de hand. Maar in sommige situaties zijn collectieve beheervormen aan te bevelen. Dit blijkt uit de buitenlandse voorbeelden. •

Aan de Amerikaanse westkust eist men de vorming van een vereniging van eigenaren in de Marinas die het beheer van de collectieve toegangswegen (steigers), nutsleidingen en parkeervoorzieningen op zich nemen.

•

In Hamburg Hafencity worden Verenigingen van Eigenaren gevormd voor woningen en kantoren die samen een Polder delen, zo noemt men daar een afsluitbare parkeergarage als sokkel waarop de woningen en kantoren gebouwd worden.

Het voordeel van de VvE-en tegenover versnipperd eigendom is dat deze ook een functie kunnen spelen bij evacuatie- en rampenplannen. In Duitsland is ook formeel geregeld dat de VvE hiervoor een verantwoordelijk persoon aanwijst. Dit doet wat denken aan het voormalig Blokhoofd BB in Nederland.

43

Aangezien alleen bij appartementsbouw de wettelijke eis geldt voor lidmaatschap van een VvE zal bij waterwonen deze kwestie vooralsnog privaatrechtelijk, dus bij de gronduitgifte, geregeld moeten worden. Een alternatief voor de VvE is de coöperatieve vereniging. Deze is vooral aantrekkelijk indien er een mix is van huren en kopen, omdat zowel huurders als lopers lid kunnen worden van een Coöp. Ook kan de Coöp een passend instrument zijn bij leefstijl-communities of andere woonvormen die woningen op basis van lidmaatschap willen kunnen toewijzen.

44


45

46


BIJLAGE 1. SAMENVATTING RAPPORT “WATERWONEN GOED GEREGELD’’ Toekomstige wateropgave In Nederland zal meer en meer worden gebouwd in gebieden waar ook een wateropgave ligt. Als de toekomstige bouwopgave zich (deels) verplaatst naar gebieden met waterpeilfluctuaties, zoals in de uiterwaarden, overloopgebieden, het IJsselmeer, het Markermeer of het IJmeer, is er een aantal mogelijkheden om bouwen in dergelijke gebieden te benaderen: 1.

Ophoging van te bebouwen oppervlak (boven het maximale peil).

2.

Omdijken van te bebouwen oppervlak (elimineren fluctuaties).

3.

Bouwen op palen (rekening houdend met het maximale peil).

4.

Drijvend (en amfibisch) bouwen (ongeacht de peilfluctuatie).

Haperingen in de uitvoering van plannen Op dit moment worden slechts in geringe mate peilbestendige bouwvormen zoals drijvende woningen gerealiseerd. Het ontbreekt aan vertrouwen en voldoende inzicht in de bouwregelgeving bij de pluriforme groep bouwparticipanten om bepaalde vormen van peilbestendig bouwen gemeengoed te maken.

De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en Stichting Leven met Water hebben een projectgroep ingericht die invulling heeft gegeven aan een regelkader waarmee de verschillende vormen van peilbestendig bouwen tegemoet getreden kan worden. Het regelkader richt zich vooral op het projectmatig realiseren van woningen in gebieden met (grote) peilfluctuaties, al of niet in of op het water, waarbij het niet is bedoeld in de plaats te komen van regelgeving omtrent woonboten en hun ligplaatsen. De nadruk heeft gelegen op een regelkader voor drijvende en amfibische woningen, zowel voor binnendijkse als buitendijkse situaties. Er is zoveel mogelijk uitgegaan van de vergelijking met het wonen op “de vaste grond”. Het regelkader moet de weg wijzen aan de verschillende belanghebbenden om in relevante situaties sneller projecten op het terrein van waterwonen tot stand te brengen.

Aan de hand van interviews en workshops met een grote groep belanghebbenden en diverse experts op het gebied van de ruimtelijke ordering en bouwregelgeving, is een set van 10 algemene aanbevelingen tot stand gekomen om het projectmatig realiseren van peilbestendige woningen beter tegemoet te treden.

Aanbevelingen van de projectgroep De totstandkoming van een plangebied met peilbestendige woningen is een kwestie van ‘willen’ en ‘kunnen’. Wat betreft het aspect ‘willen’ is uit de studie duidelijk geworden dat de onwil (zover die werkelijk aanwezig is) te maken heeft met ‘onbekend maakt onbemind’. Wat betreft het aspect ‘kunnen’ is duidelijk geworden dat de huidige set aan regels en wetten in feite niet belemmerend werkt, mits er uitleg wordt gegeven per onderdeel van de regelgeving, door de daarvoor verantwoordelijke partij(en).De projectgroep heeft de volgende aanbevelingen geformuleerd, aangegeven in de volgorde van het courante bouwproces:

47

Initiatieffase 1.

Om het vertrouwen te vergroten voor initiërende bouwpartijen adviseert de projectgroep aan VROM om een, in samenspraak met IPO, Unie van Waterschappen en VNG, gezaghebbend kenniscentrum in te richten waarin eisen en regels voor peilbestendig wonen (inclusief uitleg) centraal zijn gearchiveerd en waarbij met “best practices” voorbeelden van technische oplossingen worden gegeven. Eén en ander kan via een website toegankelijk worden gemaakt.

Bestemmingsfase 2.

De projectgroep adviseert provincies, gemeenten en de waterbeheerders om zo vroeg mogelijk in het planologische traject (structuurplannen en -visies), uitgangspunten te formuleren op het gebied van: •

Het waterpeil, door het formuleren van een ontwerppeil (middels een ontwerp Peilbesluit).

•

Het waterbergend vermogen, de waterafvoer en -aanvoercapaciteit, met het verbeteringsplan waterhuishouding.

•

De waterkwaliteit, met de Watertoets procedure.

Daarbij adviseert de projectgroep voor de functie water een gedetailleerde waterkaart samen te stellen die eventuele (nog weg te nemen) belemmeringen voor waterwonen inzichtelijk maakt.

3.

Bij gebleken geschiktheid van een plangebied in relatie tot peilbestendig wonen, adviseert de projectgroep om tijdens de bestemmingsplanprocedures een dubbelfunctie (water en wonen = waterwonen) mogelijk te maken c.q. te overwegen, en daarbij: •

De peilfluctuaties (minimaal, maximaal en frequentie) aan te geven op basis van het ontwerp Peilbesluit.

•

Aan te geven dat de te ontwikkelen woonvormen zijn bedoeld om “ter plaatse te functioneren” zodat tijdens de uitgifte van kavels en het vergunnen duidelijk is dat de woningen binnen de bestaande regels (op bouwwerkniveau) zullen worden beoordeeld.

•

Aan te geven tot op welk niveau de infrastructuur binnen het plangebied tot de Gemeente toebehoort.

Waarbij de in de structuurplannen en -visies vastgelegde uitgangspunten (zie onder 2.) worden gevolgd.

4.

Om het proces van structuurplannen en bestemmingsplannen te uniformeren binnen de verschillende Provincies, Waterschappen en Gemeenten, adviseert de projectgroep aan de IPO, VNG en Unie van Waterschappen om met een gemeenschappelijke commissie een publicatie op te stellen waarin een verduidelijking van het planologische proces en de daarbij behorende procedures zijn opgenomen, specifiek voor peilbestendig wonen.

5.

De projectgroep adviseert tevens, gelijk aan de Adviescommissie Water om in overleg met het Verbond van Verzekeraars, IPO, Unie van Waterschappen en VNG risicokaarten op te stellen waarop de kans op overstroming en wateroverlast wordt weergegeven. Deze kaarten kunnen vervolgens in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en het Kadaster worden gepubliceerd.

Ontwerpfase/uitgeven kavels Ontwerpers kunnen mede op basis van de onder 5. genoemde risicokaarten peilbestendige woonvormen selecteren en uitwerken.

48


6.

De projectgroep adviseert aan de diverse NUTS partijen (i.c. energie- en waterleidingsmaatschappijen) om middels een gezamenlijke commissie een algemene benadering te formuleren omtrent ontwerpaansluitingen van de diverse NUTS voorzieningen in relatie tot peilbestendig bouwen. Het doel is om te komen tot een transparante omschrijving van het ontwerp en de leveringsvoorwaarden.

7.

Ook wordt aanbevolen aan Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research en Regelgeving (CUR Bouw & Infra) om een privaatrechtelijk document (zoals een CUR-rapport/brochure/aanbeveling) op te stellen met rekenregels voor drijflichamen, dat kan worden ingezet bij het ontwerpen van drijvende en/of amfibische woningen. De richtlijn kan als basis dienen voor een beoordelingsrichtlijn inclusief Bouwbesluit paragraaf, ten behoeve van een KOMO productcertificaat zodat er gecertificeerde drijflichamen kunnen worden geleverd die per definitie voldoen aan de daarvoor geldende onderdelen van het Bouwbesluit. De projectgroep adviseert voorts om veiligheidsbevorderende en comfortbepalende eisen die een relatie hebben met vrijboord, scheefstand, duurzaam drijfvermogen en stabiliteit in de richtlijnen mee te nemen.

8.

De projectgroep adviseert om vóór het uitgeven van de kavels duidelijkheid te hebben over de eigendomsituatie en de onderhoudsplicht van de wal, steiger, het water, de waterbodem en de woning / collectieve voorzieningen: •

Met betrekking tot eigendom wil de projectgroep de mogelijkheden van een erfpachtconstructie en een Vereniging van Eigenaren (VvE) aanstippen. Het is mogelijk om specifieke infrastructuur (bijvoorbeeld steigers, parkeergebieden onder woningen) in eigendom van de VvE te stellen als die aan andere eisen voldoet dan die gesteld worden aan de openbare weg.

•

Met betrekking tot onderhoud biedt de legger (op grond van de Waterschapswet) mogelijkheden om één en ander binnen een publiekrechterlijk kader vast te leggen. Door middel van de keurvergunning kunnen andere aspecten die niet via de legger worden geregeld, alsnog, voorafgaand aan de uitgifte van de kavels, worden vastgelegd.

Vergunningsfase De projectgroep hecht er waarde aan dat er door het bevoegde gezag geen zwaardere eisen worden gesteld aan peilbestendige woningen dan woningen op “de vaste grond”. Dat betekent dat de huidige eisen conform de Model Bouwverordening en het Bouwbesluit als uitgangspunt dienen.

9.

Voor een gelijke toetsingswijze c.q. interpretatie van bouwplannen en -werken, adviseert de projectgroep aan VROM om een door VNG gedragen uitleg van het Bouwbesluit op te stellen zodat drijvende of amfibische woningen op gelijke wijze beoordeeld worden tijdens de vergunningsprocedures. Voor de artikelen omtrent brandveiligheid ligt een rol weggelegd voor het Nederlands Instituut Fysieke Veiligheid (Nibra). Opmerking: VROM Inspectie-Zuid is momenteel bezig met een dergelijk document.

Gebruiksfase beheer Beheeraspecten van het plangebied worden volgens het advies van de projectgroep vastgelegd in de legger. Handhaving vindt conform het advies plaats via de keurvergunning.

49

10. De projectgroep adviseert tenslotte aan de VNG om in samenspraak met de Inspectie Openbare Orde en Veiligheid (Inspectie OOV), de Landelijke Faciliteit Rampenbestrijding (LFR) en de Nederlandse Vereniging voor Brandweerzorg & Rampenbestrijding (NVBR) een model ontruimingsplan op te stellen voor plangebieden met woningen waarbij het waterpeil onvoldoende beheersbaar is.

Een samenvatting van de aanbevelingen ingedeeld in bouwprocesonderdeel, aandachtspunt en betrokken partijen is opgenomen in de hierna volgende tabel.

Het rapport In de hoofdtekst van het rapport worden de doelstellingen, uitgangspunten en aanbevelingen verder uitgewerkt. Ook wordt dieper ingegaan op de uitkomsten van de interviews en workshops met belanghebbenden en experts.

50


Tabel 1. Samenvatting van de aanbevelingen ingedeeld in bouwprocesonderdeel, aandachtspunt en betrokken partijen.

Aandachtspunt

Aanbeveling

Geadresseerde partij(en)

Onvoldoende vertrouwen in het proces

Ideevorming 1. Gezaghebbend kenniscentrum

VROM (in samenspraak met IPO, Unie van Waterschappen en/of VNG)

2. Tijdens structuurplannen en -visies uitgangspunten formuleren op het gebied van het waterpeil, het verbeteringsplan waterhuishouding, de watertoets.

Provincies, Gemeenten, Rijkswaterstaat, Waterbeheerders

3. In bestemmingsplan opnemen: de peilfluctuaties op baisis van het ontwerp Peilbesluit, vastleggen dat de woonvorm is bedoeld om "ter plaatse te functioiner", tot welk niveau de infrastructuur tot de Gemeente toebehoort. 4. Om het proces van structuurplannen en bestemmingsplannen te uniformeren, een publicatie op te stellen waarin een verduidelijking van het planologische proces en procedures specifiek voor peilbestendig bouwen is opgenomen. 5. Het opstellen van risicokaarten, waarop de kans op overstroming en wateroverlast wordt weergegeven.

Gemeenten

Vastleggen variatie peilhoogte in plangebied

De waterparagraaf voor waterwonen

Detaillering van de functie water

Combinatie van functie water en wonen

Bestemmen

IPO, VNG en Unie van Waterschappen

Adviescommissie Water (in overleg met Verbond van Verzekeraars, IPO, Unie van Waterschappen en VNG) en samenwerking met Vereniging Eigen Huis en het Kadaster

Duidelijke ontwerpuitgangspunten

Eigendom van de kavel

Status waterwoningen /drijvende / amfibische woningen

Ontwerpen / uitgeven kavels 6. Dat de NUTS-bedrijven middels een gezamenlijke commissie een algemene benadering formuleren omtrent ontwerpaansluitingen (leveringsvoorwaarden te specificeren en transparantie te betrachten bij de berekening van eventueel extra aansluitkosten) 7. Opstellen van een richtlijn met o.a. rekenregels voor drijflichamen

8. Vóór uitgeven van de kavels duidelijkheid over eigendomsituatie en onderhoudsplicht van wal, water, waterbodem en de woning / collectieve voorzieningen

NUTS-bedrijven (Energie- en waterleidingsmaatschappijen))

Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research en Regelgeving (CUR Bouw&Infra), Leveranciers drijflichamen, VROM Gemeenten, Rijkswaterstaat, Waterbeheerders

Vergunnen

Uniforme bouwplantoetsing

9. Een gedragen uitleg van het Bouwbesluit op te stellen betreffende drijvende en amfibische VROM, VNG woingen

Bouwen

-

-

Verantwoordelijkheden binnen plangebied

Beheren 10. Een model ontruimingsplan op te stellen voor plangebieden waarbij het waterpeil onvoldoende beheersbaar is.

VNG (in samenspraak met de Inspectie OOV, LFR, NVBR)

51

52


BIJLAGE 2. CONSUMENTENONDERZOEK WATERWONEN Samenvatting uitkomst De SEV/OTB internetenquête is in maart 2008 uitgezet onder bestanden van belangstellenden voor waterwonen in de gemeenten Amsterdam, Almere, Groningen, Dordrecht en Rheden (bestand A: ‘’waterliefhebbers’’) en onder een bevolkingssteekproef uit de ‘’natte steden’’ Gouda en Tiel (bestand B: ‘’doorsnee bevolking’’).

A.

waterliefhebbers

Aantal respondenten = 112

De waterliefhebbers kenmerken zich door een hoog opleidingsniveau , een hoog inkomen en het bezit van een eigen woning die gemiddeld 4 ton waard is en in een stedelijke omgeving ligt. De meesten zijn in de leeftijd van 25 tot 50 jaar en bijna de helft heeft thuiswonende kinderen. Opvallend is dat nu al 70% in een eengezinshuis of vrijstaande woning woont. Maar zij hebben iets met water en als het aanbod dat zij zoeken langskomt dan zal meer dan de helft daadwerkelijk verhuizen. Wat zij zoeken is een woning: •

Waar je je boot voor de deur kan leggen en van waar je met die boot ook werkelijk op het waterwegennet kan komen.

•

Gelegen in een waterrijk landschap.

•

Die dus direct aan het water ligt dan wel waar het water direct aan de tuin grenst.

•

Met vrij uitzicht op ruim water met daarachter open land, geen bos of park of huizen.

•

De woning zelf mag drijven of op palen of op een terp of dijk liggen, als hij maar aan het water ligt.

•

Binnendijks of buitendijks, wel of niet peilfluctuatie is niet zo van belang.

•

Wel belangrijk is dat je zelf je woning kunt ontwerpen of uitkiezen: particulier opdrachtgeverschap heeft de voorkeur.

•

De woning moet flink wat ruimte bieden en mag zeker wel wat kosten (in de orde van 4 ton = waarde huidige woning).

Conclusie: deze groep kan worden gekenschetst als een avant-garde van waterliefhebbers die zich hebben laten registreren voor een vrije kavel op of aan het water. Zij zijn koopkrachtig en hoog opgeleid en stedelijk. Wat ze zoeken is vrijheid, rust en ruimte. De omvang van deze avant-garde is nog moeilijk te bepalen. In steden als Amsterdam en Groningen zijn ze vermoedelijk over vertegenwoordigd. Daar zijn respectievelijk 1500 en 1000 belangstellenden voor waterwonen geregistreerd. Er lijkt zeker markt te zijn voor enkele waterbuurten van een paar honderd woningen per stad mits de locatie aan de genoemde eisen voldoet. Particulier opdrachtgeverschap heeft de voorkeur.

53

54


BIJLAGE 3. HAMBURG HAFENCITY SAMENVATTING ARTIKEL

Hamburg Hafencity: hoog en droog bouwen in buitendijks gebied Niels Hatzmann en Jeroen Singelenberg

Naast de Hamburgse binnenstad verrijst een nieuw citygebied op de plaats van een voormalig havenbekken. Het bijzondere is dat het gebied niet eerst omdijkt of opgehoogd is maar overstromingsbestendig gebouwd. Veel Nederlanders - waaronder onze kroonprins - gingen reeds kijken in Hamburg. Ook de SEV nam er met een zeer gemêleerde groep professionals een kijkje. Conclusie: bij intensieve bebouwing op buitendijkse locaties kunnen de Hamburgse oplossingen navolging krijgen in ons land.

Hafencity in Hamburg is één van de grootste buitendijkse ontwikkelingsprojecten in Europa. Ingegeven door de mogelijkheden van een oud havengebied en de druk op de binnenstad wordt hier een fenomenaal programma gerealiseerd met wonen, kantoorlocaties, een nieuwe metrolijn, musea en een gigantisch muziekgebouw. Het oude havengebied waar dit project wordt gerealiseerd ligt echter buitendijks en is niet zondermeer geschikt om te bouwen. Hoe heeft de stad dit opgelost?

Afbeelding 1: Ontwikkelingsgebied Hafencity

55

Floodproof bouwen en de grondexploitatie Hamburg ligt aan een rivier die enorme getijdenverschillen kent. Overstromingen zijn een regelmatig terugkerend ritueel, en veel van de gebouwen in de rivierzone zijn voorzien van waterschotten. Bij de planontwikkeling voor Hafencity is eerst gekeken naar de mogelijkheden om een dijk aan te leggen, en zo het hele gebied veilig te stellen. De kosten van een collectieve voorziening om het water buiten te houden zijn echter zo hoog dat hierdoor het hele plan zou stranden: geen enkele politicus zou een dergelijke investering met een onzekere opbrengst aandurven.

Het gebied wordt nu stap voor stap ontwikkeld, en de “waterkering” wordt op gebouwniveau gerealiseerd. De verantwoordelijkheid voor de overstromingsbeveiliging ligt niet meer bij de overheid, maar bij de gebouweigenaar. Dat kan omdat ook het risico gespreid is over alle gebouwen. Als er een waterkering faalt loopt er 1 gebouw onder, niet een heel gebied. Voordeel voor de overheid is dat de kosten voor de waterkering ook door de ontwikkelaars worden gemaakt, en daardoor een lagere voorinvestering nodig is.

Aanpak floodproof bouwen De gebouwen moeten aan een eisenpakket voldoen, vastgelegd in de Flutschutzverordnung-Hafencity. Het gebied ligt op een hoogte van ongeveer 5 meter boven Normal Null, het Duitse N.A.P. Elke gebouwlaag waar overnacht kan worden dient boven 7.50 m +NN te liggen. Dit niveau is bewust hoger gekozen dan enige stormvloed die gedocumenteerd is. Beneden dit niveau kunnen slechts gesloten betonnen bouwlagen worden gerealiseerd die gebruikt worden als parkeergarage of opslagruimte. Op het oude kadeniveau vinden we hier en daar afsluitbare openingen in de Polders voor de ingang van een kantoor of voor een horecagelegenheid aan de haven. De afsluitingen moeten aan strenge eisen voldoen en worden regelmatig getest. De gebouwen zijn op het hoofdwegennet aangesloten, dat hiervoor op een hoogte van 7,50m. boven NN. is gebracht. Daar waar de oude stad aansluit op het gebied zijn loopdekken aangelegd.

Afbeelding 2: dwarsdoorsnede van Hafencity met de hoger --gelegen wegen en parkeergarages

Beheerplan Bij dit alles hoort een in de bouwverordening vastgelegd beheerplan. Als er een stormvloed met een hoogte van meer dan 5 meter boven NN verwacht wordt kan de ‘Katastrophendienst’ het gebied afsluiten. De lager gelegen gebieden worden ontruimd. In het gebied en via de media worden waarschuwingen afgegeven. Per gebouw is er één verantwoordelijke voor de overstromingsbescherming. Deze persoon controleert de werking

56


van de voorzieningen, organiseert jaarlijkse oefeningen en zorgt tijdens hoog water voor de ontruiming, het sluiten van de luiken en het evacueren van auto’s.

Afbeelding 3: Overstromingen zijn in Hamburg gewoon, maar niet iedereen neemt de waarschuwingen serieus

Toegankelijkheid bij overstromingen In overstroomde staat zijn de loopdekken en wegen op niveau 7.50m +NN via twee routes verbonden met de buitenwereld. Deze noodroutes zijn toegankelijk voor voetgangers, fietsers en veiligheidsverkeer. Ze lopen tussen de pakhuizen van Speicherstadt door, die bij stormvloed van oudsher met hun voeten in het water staan. De brandweer had veel ruimte nodig voor haar voertuigen, dus de loopdekken bieden veel ruimte. De zichtassen die hierdoor ontstaan leggen een sterke verbinding tussen Hafencity en de bestaande stad.

Afbeelding 4: Hafencity is bij overstromingen toegankelijk voor hulpdiensten

Lessen uit Hamburg Hafencity leert ons dat het goed mogelijk is om veilig en verantwoord buitendijks te bouwen. De Hamburgse voorzorgsmaatregelen tegen overstroming omvatten zowel fysieke maatregelen als beheermaatregelen. Het beheermodel ziet er op papier sluitend uit, maar werkt nog niet 100%. Ten opzichte van binnendijks bouwen is er sprake van 10% meerkosten, maar bij indijken of ophogen zouden deze kosten hoger zijn geweest. Vooral voor de stad is het aantrekkelijk om de meerkosten direct bij de ontwikkelaars te kunnen leggen en niet eerst 10 jaar te hoeven voorfinancieren. In een gebied met hoge vierkante meter opbrengsten in een stijgende markt zoals Hafencity vormen noch de bouwkosten noch eventuele hogere verzekeringspremies een belemmering voor ontwikkelaars en voor eigenaren. Een mogelijk bezwaar wordt gevormd door de wat steriele sfeer op het maaiveld door de gesloten wanden van de parkeerplinten. In Hamburg wordt slechts bij uitzondering een afsluitbare opening toegestaan in de

57

plinten. Bij een goed en betrouwbaar afsluitsysteem zouden er veel meer gevelopeningen kunnen worden toegestaan, waardoor het maaiveld levendiger kan worden.

Afbeelding 5: Afsluitbare openingen

Situatie in Nederland In Nederland liggen de gebieden met overstromingsrisico langs de grote rivieren, zoals bij Dordrecht en Rotterdam. Overstromingsrisico vanwege stormvloed op zee is zo goed als uitgesloten door de stormvloedkeringen. Daarnaast zijn er plannen om overlaatgebieden aan te wijzen waar in geval van hoge rivierstanden het rivierwater bewust wordt binnengelaten. Een klassiek voorbeeld is de Beerse overlaat langs de Maas in Noord-Brabant. Ook in deze gebieden zou overstromingsbestendige bouw kunnen worden toegepast. Tenslotte zijn er plannen voor projectontwikkeling in de Noordzee. Deze locaties zijn echter niet vergelijkbaar met Hamburg vanwege directe blootstelling aan golfslag en sterke stroming.

Waar toepassen? Het aantal situaties in ons land dat zich leent voor Hamburgse oplossingen is beperkt. De gemeente Dordrecht werkt aan een plan voor floodproof bouwen in de buitendijkse Stadswerven. Hier worden de steriele plinten uit Hamburg vermeden, door de getijdenwerking onderdeel te maken van de openbare ruimte. Er wordt met interesse gekeken naar de maatregelen op gebouwniveau en de beheersconstructies: Dordrecht heeft al grote buitendijkse woongebieden en veel praktische ervaring met hoog water. Ook in Rotterdam zijn – minder ver gevorderde - plannen voor buitendijkse projectontwikkeling in voormalige havengebieden, bijvoorbeeld in Heyplaat.

Buiten stedelijk gebied is de Hamburgse methodiek misschien toepasbaar bij geconcentreerde bebouwing op rivierterpen, zoals het plan Riverstone bij Rheden aan de IJssel. Hier worden in hoge dichtheid ongeveer 200

58


woningen gerealiseerd, op de terp maar ook in het water. Het kan echter zijn dat hier uit landschappelijke overwegingen de voorkeur wordt gegeven aan aarden plinten, waarin niettemin parkeren zou kunnen worden opgenomen. Ook hier zullen overstromingsbestendige loopbruggen naar de vaste wal worden geëist. De vraag is nog of deze gedimensioneerd moeten worden op alle verkeer, veiligheidsverkeer of alleen voeten fietsverkeer. Zijn er alternatieven per pont te regelen?

Een derde categorie locaties die mogelijk in de toekomst in beeld komt zijn de ‘ruige’ buitendijkse locaties op markante punten aan zee. Denk bijvoorbeeld aan het Eemshotel in Delfzijl. Ook bij Den Helder of Vlissingen zou dit kunnen gaan spelen. We kennen natuurlijk al het voorbeeld van de op palen gebouwde pier in zee. Denkbaar is ontwikkeling van projecten deels op de zeedijk, deels buiten de dijk, op luwe plaatsen met weinig stroming en golfslag. Maar hier zullen grotere natuurkrachten moeten worden weerstaan dan aan de rivieren.

Verder lezen over Hamburg Hafencity Website van het project: http://www.hafencity.com/ -

Masterplan 2000 & new edition 2006, Hafencity GMBH

-

Flutschutzverordnung-Hafencity, te downloaden vanaf http://www.sev-realisatie.nl/bestand/flutschutz.pdf

Overstromingsrisico als ruimtelijke opgave, publicatie van het RPB http://www.rpb.nl/upload/documenten/overstromingsrisico.pdf

Berichtgeving over de stormvloed van 9 november: http://www.welt.de/welt_print/article1349602/sturmflut.html http://www.abendblatt.de/daten/2007/11/10/814791.html

59

60


BIJLAGE 4. LITERATUUROVERZICHT

•

WONEN IN DE ZAAN, een verkennende studie naar de mogelijkheden van drijvend wonen, ERA Bouw i.s.m. gemeente Zaanstad en BAM Vastgoed, april 2000.

•

BOUWEN EN WATER, een verkenning van ervaringen uit het buitenland en geschiktheid van het bouwbesluit, INTRON i.o.v. SEV, november 2006.

•

WATERSTEDENBOUW, bouwstenen voor wonen en waterberging in de Haarlemmermeer, consortium ‘’Bouwen met water’’ i.o.v. Stichting Leven met water, oktober 2005.

• •

OVERSTROMINGSRISICO als ruimtelijke opgave, Leo Pols e.a., NAI uitgevers, 2007. WONEN OP HET WATER, succes- en faalfactoren, Dries Schuwer i.o.v. Oranjewoud B.V. , november 2007.

•

NIEUWE TERPEN VAN BAGGERSPECIE, ministerie van Verkeer en Waterstaat, juni 2007.

•

PYRAMIDAS: nieuwe ruimte op Hollandse hoogten, Rudolf das i.s.m. DCK Vastgoed, maart 2007.

•

WATERWIJKEN WERELDWIJD, een reis langs drijvende woongemeenschappen, Ties Rijcken, uitgave De Republiek, 2007.

61

COLOFON Uitgave

SEV

Auteur

Jeroen Singelenberg

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Rotterdam, april 2008.

62

SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN. Auteur: Jeroen Singelenberg

Recommend Documents