Concept. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Staringbuurt

Concept Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Staringbuurt 22-12-2012

Topografie Staringbuurt - huidige situatie

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1

Aanleiding en geschiedenis

1.2 Doel 1.3 Locatie

2.

Opgave en plangrens

3.8 Vergroenen

4. Gebiedsomschrijving 4.1 Historie 4.2 Context 4.3

Huidige Karakter

2.1 Opgave

4.4

Stedenbouwkundige structuur

2.2 Doelgroep

4.5

Toekomstige ontwikkelingen

5.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

6.

Randvoorwaarden openbare ruimte

7.

Technische randvoorwaarden

2.3

Programma

2.4 Plangrens

3. Beleidskaders 3.1 Bestemmingsplan 3.2

Visie Kansen verzilveren: Een plus op west

3.3.1

Masterplan Spangen

3.3.2

Cultuurhistorische Verkenning

3.4 Stadsvisie 3.5

Koepelnota Welstand Rotterdam

3.6

Beleidskader buitenruimte

3.7

Kindvriendelijke wijken

8. Duurzaamheidsparagraaf 9.

Financiën en planning

Bijlagen 1 Beeldkwaliteit

2 Concept SMP

3 Beleidskaders

4 Toelichting strategie Woonstad

5 Voorlopig SMP Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

3

luchtfoto Staringbuurt met begrenzing plangebied

4

Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en geschiedenis Renovatie- en nieuwbouwplannen in de Staringbuurt vormen de laatste fase van de fysieke herstructurering te Spangen zoals die sinds de jaren ’95 met succes is ingezet. In 2010-2011 voerde bureau Wurck een stedenbouwkundige modellenstudie uit in opdracht van Woonstad Rotterdam. De studie leidde tot een voorkeursmodel waarin zowel (deel)gemeente als Woonstad Rotterdam zich kon vinden. Dit voorkeursmodel (zie afbeelding rechtsonder) vormt het uitgangspunt voor nadere uitwerking tot deze stedenbouwkundige randvoorwaarden. De randvoorwaarden zijn opgesteld door Stadsontwikkeling (stedenbouw, buitenruimte, verkeer, monumenten, wonen) in samenspraak met en in opdracht van woningcorporatie Woonstad Rotterdam.

- de fysieke uitstraling is slecht, zowel qua bebouwing als qua buitenruimte; - de straten zijn smal; dit levert m.n. bij 1e en 2e Staring- buurt benauwde ruimtes op; De combinatie van bovengenoemde factoren verhoogt het risico dat de Staringbuurt in een negatieve spiraal terecht komt en Spangen meetrekt. 1.3 Locatie Het gebied wordt begrensd door de straten Multatulistraat, Nicolaas Beetsstraat en de Vosmaerstraat. Volgorde (fase 1 t/m 4) van vernieuwing in de Staringbuurt

1.2 Doel Het document ‘Stedenbouwkundige Randvoorwaarden’ (SR) voor de Staringbuurt bevat het ruimtelijke en technische kader voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van bouwplannen voor de locatie. Ook vormen de SR het vertrekpunt voor nader uit te werken inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. 1.3 Aanleiding Fysiek ingrijpen in de Staringbuurt is noodzakelijk om de volgende redenen: - de bouwkundige kwaliteit van de woningen is matig tot slecht; - de bouwkundige kwaliteit van de buitenruimte is ondermaats - in een aantal blokken is sprake van een lage tot matige waardering voor woningen en omgeving waardoor het huurrendement van deze woningen op termijn zal verslechteren;

Stedenbouwkundig voorkeursmodel Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

5

Plangrens

Renovatie

6


Nieuwbouw

2. Opgave en plangrens 2.1 Opgave De opgave is om nieuwbouw op zodanige wijze in te passen dat dit zorgt voor een gewild woonmilieu: rustig stedelijk wonen met overwegend grondgebonden eengezinswoningen. Nieuwbouw in combinatie met renovatie sluit aan bij de stedenbouwkundige context en cultuurhistorische waarde van Spangen en biedt ruimte aan woningtypes die bijdragen aan gewenste woningdifferentiatie in Spangen, waarmee ook andere inkomensgroepen zich kunnen vestigen in de wijk. De herstructurering in de Staringbuurt behelst een renovatie van 108 huurwoningen, en een sloop van ca. 212 woningen om de realisatie van ca 100 nieuwbouwkoopwoningen mogelijk te maken. Zie hiervoor ook de in het Masterplan Spangen geformuleerde doelstelling om grondgebonden woningen in dit type/prijsklasse in deze wijk aan te bieden en zo een evenwichtiger woningvoorraad in de totale wijk Spangen te kunnen aanbieden. Ruimtelijke doelstellingen gaan uit van: - respecteren zichtlijnen naar de Schie; - een aantal rooilijnen ligt vast (zie tekening voorlopig smp) in aansluiting op de omgeving (deels renoveren / deels sloop/nieuwbouw); - voor nieuwbouw geldt een parkeereis van 1 pp per woning; deze parkeereis wordt volledig op eigen terrein gerealiseerd; - de aanpak van de Staringbuurt levert een verbetering in de kwaliteit van de buitenruimte: er komt meer groen in de straten en de trottoirs en plein worden meer ingericht voor spelen en verblijven.

2.2 Doelgroep Doelstellingen tav Woningtypologie / doelgroep zijn: - meer diversiteit van bewoners en woningtypes in Spangen; - woningtypes voor de Staringbuurt: eengezinswoningen en zeer beperkt beneden / bovenwoningen; Géén (of zeer beperkt) appartementen; Een goede begane grond en variabele plattegronden zijn cruciaal voor de woningkwaliteit en verkoopbaarheid van de woningen. Beoogde doelgroep is de zogenaamde ‘gele leefstijl’. De realisatie van koopwoningen heeft als oogmerk het segment van midden-inkomens en onderkant van hoge inkomens aan de wijk Spangen te binden. Daarbij kan het gaan om nieuwe gezinnen, terugkerende gezinnen of doorgroei voor gezinnen die in wijk willen blijven. Beoogde te realiseren woonmilieu is ‘rustig stedelijk wonen’ . Zie verder bijlage 4 voor een nadere onderbouwing van de strategie die Woonstad Rotterdam voorstaat en de manier waarop bewonersinformatie en participatie is vormgegeven en hoe de belangen van individuele huurders worden bewaakt. In de Stuurgroep Gebiedsafspraken Spangen is het besluit voor Staringbuurt voorbereid aangaande de doelstellingen volgend uit het Masterplan. Ambities voor Spangen die in het Masterplan zijn geformuleerd: uitbouwen van de rode en gele leefstijl (voornamelijk gezinnen met kinderen), het creëren van een rustig stedelijk woonmilieu (grondgebonden woningen en veel groen), versterken van de cultuurhistorische waarde van de wijk en bouwen in aansluiting op de kenmerkende stedenbouwkundige hoofdstructuur.


7

Bestemmingsplan Spangen no. 471

Masterplan Spangen 8


Laatste 3 ontwikkellocatie’s van Spangen

3. Beleidskaders

straatwanden). Specifiek voor de Staringbuurt geldt: - Staringbuurt heeft een lage architectonische waardering en wordt omschreven als indifferent en detonerend m.u.v. zuidzijde 2e Staringstraat (beeldondersteunend); - herstellen oorspronkelijke groene karakter van de straat in de Vosmaerstraat en Multatulistraat; - waarde zit in ritmiek en perspectivische werking van het gevelbeeld, zie verder ook hoofdstuk 5 Beeldkwaliteit.

3.1 Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is bestemmingsplan Spangen, nummer 471. Voor het gebied wordt momenteel gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan. Het is de bedoeling de gewenste en voorziene herstructurering in Staringbuurt mee te nemen in het nieuwe bestemmingsplan. Het voorlopig SMP met maximale rooilijnen vormt de basis voor het bestemmingsplan. Om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te waarborgen vormen deze randvoorwaarden het toetsingskader voor het bouwplan en daaraan gekoppeld de definitieve gronduitgifte.

4

3.2 Visie Kansen verzilveren: Een plus op west1 benoemt als ambitie: - waar mogelijk grondgebonden woningen realiseren; - wijken ook aantrekkelijk maken voor middeninkomens; - lagere inkomens mee laten liften op wijkverbetering door bouwen voor middeninkomens. 3.3.1 Masterplan Spangen2 benoemt als ambitie: - toevoegen van eengezinswoningen (ambitie masterplan: meer gedifferentieerde woningvoorraad) in combinatie met goed ingerichte openbare ruimte; - vernieuwing vd Staringbuurt draagt bij aan een aantrekkelijke woonwijk; - stedenbouwkundige opzet: meer ruimte creëren en variatie in woningtypen, invulling moet passen binnen stedenbouwkundige opzet Spangen; - rekening houden met de kenmerken zoals benoemd in de Cultuurhistorische Verkenning (april 2009) 3

3.3.2 Op grond van de Cultuurhistorische Verkenning zijn de volgende aanbevelingen van toepassing op Staringbuurt: - Staringbuurt als één ensemble behandelen;- uitgaan van de ‘Spangese Stijl’ (zie karakteristiekenblad CHV, onder andere uitgaan van ensembles en

3.4 Stadsvisie Vastgesteld 29 november 2007. In de Stadsvisie worden op hoofdlijnen uitspraken gedaan over de stad. De Stadsvisie is voor Spangen met name relevant voor de mate waarin dit project bijdraagt aan te realiseren doelstellingen op het gebied van aantrekkelijke woonstad. Doelstelling van de gemeente is o.a. het vasthouden en/ of aantrekken van middenhoge en hogere inkomens en het vasthouden en/of aantrekken van gezinnen met kinderen in de bestaande stad. De ontwikkeling van eengezinswoningen draag hier aan bij. 3.5 Koepelnota Welstand Rotterdam Spangen, en daarmee de Staringbuurt valt in de Koepelnota Welstand onder het gebiedstype ‘Planmatige uitbreiding’. Zie bijlage voor de gebiedsgerichte criteria die hierbij horen. 5

3.6 Beleidskader buitenruimte Binnen het Beleidskader Buitenruimte van Delfshaven wordt de Staringbuurt op een aantal vlakken specifiek benoemt. Zo wordt het nieuw te realiseren plein in de Staringbuurt omschreven als buurtplein. Waarbij een buurtplein een plek is die groen is met spelen verblijfsmogelijkheden. Vlakgroen, kleur met bomen zijn het meest belangrijke onderdeel van de inrichting. Daarnaast wordt met betrekking tot hetzelfde plein ook Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

gesproken over de ambitie om een bijdrage te leveren aan de wateropgave in de wijk (bijv. in de vorm van een waterplein). Verder wordt in het beleidskader buitenruimte ook gesproken over de smalle en stenige profielen waarin bomen op strategische plekken veel kunnen betekenen voor de kwaliteit van de directe woonomgeving en de wijk in zijn geheel. 3.7 Kindvriendelijke wijken De gehele wijk Spangen is door de deelgemeente Delfshaven aangewezen als kindvriendelijke wijk. De Nicolaas Beetsstraat, een van de straten die het project Staringbuurt begrenst maakt in de visie die gemaakt is in het kader van kindvriendelijke wijken onderdeel uit van het kindlint. Een belangrijk ingredient voor het realiseren van een kindvriendelijke wijk is daarnaast het realiseren van een speelplek van voldoende formaat en zoveel mogelijk brede stoepen. 3.8 Vergroenen Doelstelling van de deelgemeente Delfshaven is waar mogelijk te vergroenen (=extra bomen waar mogelijk). Het is een continu zoeken naar creatieve oplossingen om de groenopgaven in de deelgemeente Delfshaven te realiseren. Technische omstandigheden (ondergrondse kabels en leidingen) kunnen hierbij soms ongewenste beperkingen opleggen. 1 Vastgesteld door deelgemeente Delfshaven 2 Vastgesteld door deelgemeente Delfshaven 3 Vastgesteld door wethouder Cultuur gemeente Rotterdam 4 Vastgesteld door B&W/gemeenteraad Rotterdam, net als Koepelnota 5 Vastgesteld door deelraad

9

J.H. van den Broek L.C. van der Vlugt Bureau Brinkman en Van der Vlugt Afdeling stadsuitbreiding en gebouwen van de Dienst Gemeentewerken J. Soetekouw A. Krijgsman en W. Hamdorff W. Patijn

Architecten

Mecanoo

Bureau Granpré Molière, Verhagen en Kok Bureau Meischke & Schmidt J.J.P. Oud

Zwarts en Jansma architecten Villanova architecten Hulshof architecten Particuliere bouwer: architect onbekend Onbekend

M. Brinkman Muijs en Hanemaaijers Bouw en Exploitatie Maatschappij

N

P.G. Buskens D.B. Logemann A.K. Kruithof J.H. de Roos en W.F. Overeynder W.H.J. Terpstra en P.A. Liesveld J.H. van den Broek L.C. van der Vlugt

Steenhuis stedenbouw/landschap | Urban Fabric

Bureau Brinkman en Van der Vlugt Afdeling stadsuitbreiding en gebouwen van de Dienst Gemeentewerken J. Soetekouw

S

p

a

n

g

e

A. Krijgsman en W. Hamdorff W. Patijn Mecanoo Zwarts en Jansma architecten Villanova architecten Hulshof architecten Particuliere bouwer: architect onbekend Onbekend

Steenhuis stedenbouw/landschap | Urban Fabric

S

cultuurhistorie: Ensembles per gebied

p

a

n

g

N

e

n

35

Diverse architecten ontwierpen destijds in de Staringbuurt 10


n

35

4. Gebiedsomschrijving In dit hoofdstuk komen het karakter en de structuur van het gebied waarin de locatie ligt aan bod. Daarnaast worden eventuele toekomstige ontwikkelingen in de omgeving die van belang zijn voor de locatie genoemd. 4.1 Historie Spangen is een wijk met zeer hoge cultuurhistorische waarde. Dit is gebleken uit de Cultuurhistorische Verkenning die voor het Masterplan Spangen is opgesteld. Van oudsher was Spangen een wijk waar het experiment met vernieuwende woningtypes niet geschuwd werd. Bovendien is dit de eerste wijk waar de gemeente Rotterdam planmatig ‘volkswoningbouw’ ging realiseren. Voor het eerst sinds de speculatiebouw sinds 1870 werd er per gebouw door één architect een bouwplan uitgewerkt. Nieuw was dat architectonische ensembles werden opgebouwd vanuit het straatbeeld: architecten werkten niet per bouwblok maar per tegenoverliggende straatwanden hun ontwerpen uit. (zie afb.) Meerdere architecten hebben oorspronkelijk in de Staringbuurt ontworpen, o.a. de nationaal gerenommeerde architect Granpré Molière. Tijdens de stadsvernieuwing zijn veel van de oorspronkelijke karakteristieke architectonische details helaas aangetast. 4.2 Context De Staringbuurt is één van de laatste projecten in de (succesvolle) renovatie en herstructurering van Spangen. Spangen bestaat uit symmetrisch gevormde buurten (zie afbeeldingen met de stedenbouwkundige opbouw van Spangen). De Staringbuurt ligt aan de hoofdstructuur van Spangen, de Nicolaas Beetsstraat die onderdeel is van de ringvormige straatstructuur die alle buurten van Spangen als het ware aan elkaar rijgt. 4.3 Huidige Karakter De huidige Staringbuurt kent smalle straatjes, die nu zeer stenig van opzet zijn.

Door de stadsvernieuwing zijn galerijen aan de straatzijde en liftschachten op het trottoir geplaatst: wezensvreemde elementen die niet passen bij de de oorspronkelijke ruimtelijke en bouwkundige opzet van Spangen. De oorspronkelijke voortuinen aan de Multatulistraat zijn inmiddels verdwenen. In de stadsvernieuwing maakte men veelvuldig gebruik van het zogenaamde ‘optoppen’: een schuin pannendak transformeerde naar een ‘dakdoos’ van trespaplaten, waardoor ook het dak een bewoonbaar oppervlak werd. Dit heeft het aanzien van de wijk geen goed gedaan. De blokken die gerenoveerd worden krijgen inpandig verbeterd sanitair etc. Weliswaar verbetert ook de gevel (bijv. trespa vervangen door colourbel-panelen in wcramen) maar de dakdozen worden wel in stand gehouden. Bij de herstructurering is het streven de ensemblewerking van samenhangende gevelwanden per straat in stand te houden. Dit is lastig, omdat in het geval van de Vosmaerstraat en Multatulistraat de straatwanden bestaan uit diverse bouwfases: sloop-nieuwbouw, grondige en summiere renovatie. Hoe hier mee om te gaan is een belangrijk thema voor de uitwerking van architectonische plannen voor het gebied.

Multatulistraat voor en na woningaanpak

4.4 Stedenbouwkundige structuur Spangen ken een hiërarchische opbouw in zijn stratenpatroon: een primaire as die naar het Stadion voert, twee secundaire assen die de wijk met zijn omgeving verbinden, en een tertiaire ringweg. De Nicolaas Beetsstraat is onderdeel van de hoofdstructuur. De stedenbouwkundige opzet van Spangen draait in de basis om formele stedenbouw, gesloten bouwblokken; symmetrie, en ambachtelijke, sobere baksteenarchitectuur. Zie voor een nadere toelichting ook de stedenbouwkundige analyse uit het Masterplan Spangen. Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

11

Verschraling door stadsvernieuwing

Het pleintje bij de Multatulistraat had vroeger winkels op de begane grond en stoffen zonweringen met houten markiezen; in de stadsvernieuwingsperiode is het schuine pannendak vervangen door een dakdoos; de subtiele doorgang naar het binnenterrein (met ronde poort) is vervangen door een rechthoekige deur. Voortuinen en straatgroen in de Multatulistraat zijn verdwenen;

Op deze foto’s is de architectonische verschraling van de stadvernieuwing duidelijk te zien: Subtiele verbijzonderingen in dakgoot, doorlopende gevels in het dak, verbijzonderingen in de raampartijen d.m.v. roede-verdelingen zijn allemaal verdwenen. Ook is het aantal voordeuren op de begane grond aanzienlijk verminderd. 12


Huidige karakter: m.n. het middengebied heeft lage ruimtelijke kwaliteit (fysieke uitstraling/stedenbouwkundige opzet is zwak) De foto’s op deze pagina laten de stedenbouwkundig zwakke onderdelen van de Staringbuurt zien: • Een galerij aan de straatzijde van Vosmaerstraat; • dakdozen in alle straten; • een trap die op het trottoir is geplaatst en zicht en ruimtelijkheid van de straat ondermijnt; • achtergevels met trespa-platen, waar vanuit het openbaar gebied zicht op is doordat de bouwblokken niet volledig gesloten zijn. • smalle straten

Vosmaerstraat

Achtergevel Multatulistraat

Alberdingk Thiijmstraat


13

av

h lfs

De se

en Sc hie

min.3 + kap

m in .2 +

Het oorspronkelijke Staringplein

ka

min

. 3 la

g en

p

min

. 10

m/

+ kap

of 3 la

g en

.3 in m ka p +

m

in

.13 , 5

min.2

min.7 m / max.10 m m

max

.3 in m ka p +

.2

ge m

in

.2

+

ka

p

of

3

p

la

ka

n

+

10m - max.13,5m

Door nieuwbouw werd openbare ruimte vergroot langs Nicolaas Beetsstraat. min.3 lagen

min.3 lagen

MON

Voorstel om nieuwe Staringplein aan binnenzijde van Staringbuurt te situateren. Stedenbouwkundige randvoorwaarden; op kaart aangegeven minimale hoogte in bouwlagen en min/max straatbreedte. 14 MON


5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Stedenbouwkundig plan / concept Een deel van de bestaande structuur blijft gehandhaafd door de renovatie van een aantal bestaande bouwblokken en vervangende nieuwbouw in de Vosmaerstraat (zuidkant). Door de sloop van 3 kleine bouwblokken in de Staringbuurt ontstaat er ruimte voor een nieuwe stedenbouwkundige setting conform het voorkeursmodel. Voor de transformatie van de Staringbuurt is gekozen voor een stedenbouwkundig concept dat bestaat uit twee grote nieuwbouwblokken, waarbij het oorspronkelijke Staringplein als openbare ruimte binnenin de Staringbuurt terugkomt. Hierdoor transformeert het dichtbebouwde buurtje met smalle straatjes naar een buurt waarin vanuit de smalle straten een direct contact is met een intern gelegen pleintje. De korte afstand tot het plein vergroot de woonkwaliteit van de aangrenzende bebouwing. Voortborduren op ingezette koers Eerdere herstructurering creëerde nieuwe open ruimte en groene kwaliteit langs de Nicolaas Beetsstraat: in de jaren ’95 is met de zogenaamde ‘Stadstimmer projecten’ nieuwbouw langs de Schie gerealiseerd. Deze nieuwbouw creëerde een andere opzet van de openbare ruimte langs de Nicolaas Beetsstraat ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan van Verhagen. In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan was het Staringplein de enige open ruimte in dit zuidwestkwadrant. Door de Schieoeverblokken is de rooilijn van de nieuwbouw naar achter verplaatst waardoor een verbreed straatprofiel van de Nicolaas Beetsstraat is ontstaan: verbrede groenstroken langs de straat en het Genestetplein als prominent sluitstuk. Dit maakt het meer voor de hand liggend het Staringpleintje aan de binnenzijde van de Staringbuurt te situeren dan dat dit gehandhaafd blijft aan de Nicolaas Beetsstraat. Daar is het straatprofiel immers al voldoende ruim van opzet en juist meer gebaat is bij een stevige begeleiding van de straat door bebouwing met een doorgaande rooilijn.

Structuur en stedenbouwkundig karakter De nieuwbouw sluit aan bij de monumentale en symmetrische opbouw van Spangen en is gespiegeld ten opzichte van de denkbeeldige symmeterie-as die door het midden van het Genestetplein loopt. Nieuwbouw is in zijn hoofdopzet vormgegeven als gesloten bouwblok. Op hoeken waar de bebouwing niet als continue massa doorloopt wordt extra aandacht besteed aan oriëntatie en (gemetselde) erfafscheiding (zie verder bij ‘hoekoplossingen’). Bebouwingswanden bepalen de ruimte van het openbaar gebied. Het nieuwe Staringplein heeft een intiem karakter dat wordt ingekaderd door subtiele verspringingen in de bebouwingswanden van de nieuwbouw. Functioneel is het nieuwe pleintje vanuit de Nicolaas Beetsstraat alleen toegankelijk voor langzaamverkeer. In ruimtelijk opzicht is de pleinruimte ondergeschikt aan de grotere ruimte langs de Nicolaas Beets. Om deze hiërarchie te benadrukken is de doorgang tussen Nicolaas Beets en het pleintje voldoende klein van breedte. (min. 7 max 10 m. breed)

Symmetrie-as

breedte doorgang naar plein : • min. 7 m. • max. 10 m

Verkeerssoort naar pleintje per entree verschillend Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

15

16


Prestatie-eisen nieuwe Staringplein - Intiem van karakter en autovrij - Gericht op genieten van groen en verblijven van volwassen en kinderen in de buurt. - Minimale oppervlak 1400 m2 (inclusief voetpaden rondom) referentie: Brancoplein Oude Noorden - Woningen krijgen geen voortuin aan het plein; het groen komt van de inrichting van het plein zelf; - Het toekomstige ontwerp van de buitenruimte zorgt ervoor dat er geen auto’s langs de pleingevels rijden; in het IP zal bepaald worden hoe omgegaan wordt met noodzakelijke toegankelijkheid voor de brandweer/ verhuisbedrijven. Bij de woningverkoop wordt het autovrije karakter van het pleintje duidelijk gecommu- niceerd.

Exacte pleinvorm kan door architect bepaald worden; uitgangspunt is dat de bebouwingswanden van het pleintje de ruimte inkaderen en afbakenen en reageren op de verspringende rooilijnen van het te handhaven blok aan de Alberdingk Thijmstraat.

Rooilijnen De rooilijnen van de nieuwe blokken borduren voort op de bestaande rooilijnen van de aangrenzende bebouwing. (zie voorlopig SMP) Een aantal rooilijnen ligt vast, een aantal rooilijnen is nog flexibel (zie tekening hieronder). Met name de hoekpunten en entrees naar het plein spelen in op de stedenbouwkundige structuur; Door subtiele verspringingen in rooilijn en gevel worden deze bijzondere punten in de stadsplattegrond geaccentueerd.

- vast - evenwijdig aan rooilijn overzijde met zekere bandbreedte - flexibel (bepalen in architectonisch ontwerp) Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

17

of

of

of

of

18

of


opgetilde BG + verhoogde kap

of

of

of

of extra hoge verdiepingen

verhoogde kap

Bebouwingshoogte De bebouwing sluit qua hoogte aan bij de bestaande bebouwing. Maximale ‘overall’ bebouwingshoogte voor de nieuwbouw is 3 lagen plus kap. De bebouwingswanden langs de Nicolaas Beetsstraat liggen aan de hoofdstructuur van Spangen en zijn daarmee hiërarchisch gezien van de hoogste orde. Dit komt in de totale stedenbouwkundige opzet tot uitdrukking. De laagste bebouwing komt aan het nieuw te ontwerpen pleintje. De bebouwing langs de Nicolaas Beetsstraat is altijd hoger dan de meer intern gelegen bebouwing. Aan de zijde van het Genestetplein krijgt de bebouwingswand langs de Nicolaas Beetsstraat een stedenbouwkundig accent dat minimaal 2 en max. 4 beukmaten breed is. Dit accent is weer hoger dan aangrenzende bebouwing. De hoek Multatuli/Nicolaas Beetsstraat wordt analoog aan de Blauwe Vos vormgegeven: drie lagen met kap. De bebouwingswanden Nicolaas Beetsstraat worden in proportionele samenhang met de tegenoverliggende Schieoever-blokken en het Genestetplein ontworpen en zijn in hoofdlijn symmetrisch van opzet (zie voorlopig SMP). Het gaat om een goede totaalcompositie waarbij bebouwing die in hiërarchie hoger is, ook steeds een bepaalde maat (min. 1,5 m) hoger is.

Nicolaas Beetsstraat De bebouwing aan de Nicolaas Beetsstraat is minimaal 2 lagen hoog met kap. Om hiërarchie aan te brengen en voldoende bouwhoogte te krijgen wordt deze bebouwing hoger dan een standaard woning van 2 lagen in 6 m. met kap. De extra verdiepingshoogte wordt bereikt door ofwel een hogere kap, ofwel extra hoogte in de verdiepingsvloeren ofwel een opgetilde begane grond laag ofwel een combinatie van deze. Doel is dat deze woningen in schaal en maat voldoende aansluiten bij het overig deel van de NicolaasBeetsstraat. Dit zal in het architectonisch ontwerp worden aangetoond middels aanzichten/doorsnede waarin de juiste afmetingen van bestaande bebouwing, m.n. Blauwe Vos, is opgenomen. De onderbreking in de bebouwingswand langs de Nicolaas Beetsstraat tgv. de langzaamverkeerontsluiting naar het nieuw gesitueerde Staringplein, tegenover het Genestetplein, krijgt een stedenbouwkundig accent dat minimaal 2 en max. 4 beukmaten breed is. Dit accent is weer hoger dan de aangrenzende bebouwing. Op de hoek Multatuli/Nicolaas Beetsstraat wordt de hoek analoog aan de Blauwe Vos vormgegeven: Drie lagen plus kap.

Vosmaer- en Multatulistraat De gevelwanden van de achterliggende straatjes zijn aan de straatzijde visueel minimaal 3 lagen hoog (zie schets hieronder: de woningen zouden in latere fase door bewoners verder uitgebreid kunnen worden). De woningen kunnen een plat dak krijgen. De architect van deze blokken ontwerpt diverse meerwerk-opties direct mee. De opties zijn : 3 volledige lagen met platdak of 3 lagen met daarop een hele of halve kap. Om een parkeereis op eigen grond te realiseren is eventueel parkeren onder een deel van de woningen noodzakelijk. Hierdoor zal de vloer van de begane grond moet worden opgetild. Indien er in de Vosmaerstraat (zuidzijde) direct in de eerste fase van de verkoop woningen in 3 lagen plus kap worden uitgevoerd, komen deze te liggen tegenover de Alberdink Tijmstraat. Wanden Staringpleintje De wanden van het Staringpleintje zijn symmetrisch van opzet, dit geldt dus ook voor de bebouwingshoogte. Omdat het om een intern gerichte ruimte gaat kunnen de pleinwanden worden uitgevoerd in twee lagen plus kap of in 3 lagen met plat dak (de bovenste laag kan terugliggend ontworpen worden).

Groeimodel Vosmaer/Multatulistraat : van halve verdieping naar grotere woning Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

19

Woningoriëntatie Woningentrees zijn altijd direct aan de straatzijde gelegen. Elke straatwand van de nieuwbouw kent voordeuren (m.u.v. eventuele appartementen); Bij hoekwoningen zijn de gevels ‘om de hoek’ ook altijd levendig, zodat optimale oriëntatie op de straat gewaarborgd is (i.v.m. ogen op straat/sociale veiligheid). Dit kan door het plaatsen van een entreedeur of bijv. door een levendig woondeel (bijv. woonkeuken/zitkamer) (zie tekening). Hoekoplossingen Bebouwing dient een helder onderscheid te maken tussen openbaar en privé. Op plaatsen waar bebouwing geen doorgaande bouwmassa vormt wordt een (erf) scheiding tussen privé en openbaar altijd in de vorm van een gemetselde erfafscheiding vormgegeven. Op plekken waar de tuinmuur de suggestie van gesloten bouwblok moet geven is deze erfafscheiding minimaal 4,5 m hoog. (zie referentie Le Medi); incidentele hoogteafwijkingen toegestaan indien dit geen afbreuk doet aan totale compositie/beleving van de straatwand. Uitgangspunt is een zorgvuldig ontworpen wand die bijdraagt aan gevoel van sociale veiligheid.

Op de hoeken met de Alberdingk Thijmstraat zijn ‘hoekspecials’ noodzakelijk. Hier wordt de woonfunctie extra de hoek om doorgezet (bijv. dmv grote woonkeuken/ werkruimte aan huis met daar bovenop een dakterras). De woonfunctie van het nieuwe Staringplein loopt door tot aan de Alberdingk Thijmstraat.

Aan de zijde van de Nicolaas Beets zijn tuinmuren van 3 m. toegestaan indien er voldoende stedenbouwkundige bijzondering is bij de entree richting nieuwe Staringpleintje. Dit kan bijvoorbeeld door voordeuren in de zijgevel te plaatsen of raampartijen in de zijgevel die uitzicht hebben op het straatje door wijkende rooijlijnen (verloop van 10 naar 7 m.)

‘Hoekspecial’ (nader te ontwerpen) heeft woonfunctie aan de straat. Tuinmuren in ‘dubbele poort’ minimaal 3 m hoog

tuinmuren min 3 m hoog

tuinmuren ca 4,5 m hoog

Tuinmuren bij entree naar binnenhof van voldoende maat (ca 4,5 m) zodat suggestie van gesloten bouwblok wordt gewekt 20


Voorbeeldige inpassing parkeerentree bij Le Médi: levendige gevels, doorlopend bouwblok, erfafscheiding dakterras/tuinen meegenomen in architectonisch ontwerp.

Dak(vorm) De hoek Nicolaas Beets/Multatulistraat krijgt een schuine kap, dit om een beeldrepetitie met de Kop Vosmaer (Blauwe Vos) te bereiken. Voor het overige dient een symmetrisch beeld bereikt te worden in samenhang met de bebouwing die gehandhaafd wordt. De woningen aan de Nicolaas Beetstraat worden uitgevoerd met kap. Voor de woningen aan Vosmaerstraat en Multatulistraat zijn zowel kap als platdak als dakvorm toegestaan. Ditzelfde geldt voor de gevels aan het Staringplein. De voorkeur gaat echter uit naar woningen met schuine kap in de gevels aan het pleintje.

Dakvorm huidige situatie

Theoretisch wensbeeld

Randvoorwaarden Kapvorm

- - - -

kap verplicht bij voorkeur kap plat dak toegestaan vanaf 4e laag kap verplicht plat dak (kap toegestaan vanaf 4e laag) Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

21

Architectuur Bouwplannen moeten passen binnen de criteria voor ‘planmatige uitbreiding’ van de Koepelnota Welstand Rotterdam. In het geval van Spangen gaat het om een wijk met een zeer rijke cultuurhistorie. Ambachtelijkheid en architectonische ensembles die voor een eenheid per straat zorgen zijn uitgangspunt. De ontwikkeling van de Staringbuurt vormt een scharnier tussen de oorspronkelijke bebouwing en een moderne interpretatie daarvan, zoals bij de Schieoevers is ingezet. De nieuwbouw moet in zijn geheel één samenhangend buurtje vormen en respectvol omgaan met de architectuur van het klusblok De Blauwe Vos. Beeldkwaliteit De herstructurering van de Staringbuurt moet ‘Spangen’ waardig zijn. Ruimtelijk gezien moet het een streven zijn een minstens even rijk verhaal vertellen als de verfijndheid en zorgvuldigheid waarmee de oorspronkelijke bebouwing destijds is ontworpen. De bebouwing is weliswaar sober, maar door de juiste detaillering sluit de bebouwing aan bij de karakteristiek van Spangen. De herkenbaarheid van de bebouwing wordt bepaald op bouwblok nivo: elke bouwblok vormt één samenhangend geheel en is in samenhang met de tegenoverliggende straatwand ontworpen. De samenhang in het bouwblok kan op vele manieren bereikt worden: dmv één doorlopende goothoogte, of samenhang doordat gevelopeningen per verdieping continu doorlopen. Een geleidelijke verspringing van de dakgoot is mogelijk, mits het resterende deel van de gevel voldoende in samenhang is ontworpen. In de blokken is verfijning aangebracht waar ‘je ogen aan blijven haken’ om individuele herkenbaarheid en leesbaarheid van het blok mogelijk te maken. Een bouwblok van ca. 100 m wordt dmv gevelritmiek opgedeeld in maximaal 5 leesbare segmenten, hoe korter de lengte hoe minder segmenten. Het gaat er dus niet om dat de individuele woning leesbaar is, maar dat het bouwblok in herkenbare delen is opgedeeld (zie p.30 met foto’s ter illustratie van geleding in de gevel). 22


De aanbevelingen uit de cultuurhistorische verkenning zijn vertrekpunt voor de architectuur van de nieuwbouw. Namelijk: De oorspronkelijke waarde van de bouwblokken in de Staringbuurt zat en zit gedeeltelijk nog steeds in de soberheid, zorgvuldigheid en detaillering (rond vensters en entrees) van de vormgeving en de ritmiek en de perspectivische werking van het gevelbeeld (dmv dakkappellen, hoekoplossingen, roedeverdeling oorspronkelijke ramen, vooruitstekende daklijst etc). Helaas werd een aantal van deze kwaliteiten tijdens de ingrepen van de stedelijke vernieuwing vernietigd. Deze oorspronkelijke karakteristieken bestaan uit: . sobere baksteen-architectuur, bijzondere detailleringen rond deur en vensteropeningen en verbijzonderingen (zoals bijvoorbeeld baksteen-ornamentiek, verspringende vensters, (gestucte) deur- en gevelomlijstingen, gevelbanden en doorgetrokken baksteen gevelvlakken in schuine kappen. Als een gebouw wordt beëindigd met een schuine kap dan wordt deze uitgevoerd met dakpannen. Relatie gebouw - openbare ruimte Spangen is een echte ‘stadswijk’. Dat wil zeggen dat er een duidelijke grens is tussen openbaar en privé gebied. De voorgevel staat ‘koud’ in het openbaar gebied. Er is geen voortuin of apart vormgegeven Delftse stoep. (NB dit wil niet zeggen dat het toe-eigenen van ruimte door het plaatsen van een bankje voor de voorgevel niet is toegestaan. Het wordt echter niet gefaciliteerd door het ontwerp van de buitenruimte, bijv. door een aparte bestratingsstrook te markeren) Het is wel mogelijk iets meer privacy te genereren voor de begane grond, door deze iets verhoogd (2 traptreden) tov maaiveld aan te leggen. Ogen op de straat blijven van belang voor de sociale veiligheid. Om die reden zijn drive-in woningen (garage dmv inrit direct aan straatzijde) niet toegestaan. Op een enkele incidentele plek kan een garage worden ingepast (bijv. bij de ‘hoekspecials’).

Bergingen Bergruimte is in principe nooit direct aan de straatzijde maar inpandig, in de tuin of aan de achterzijde van het gebouw gelegen. Tenzij is aangetoond dat het niet leidt tot blinde gevels of sociaal onveilige situaties. Hoogteverschillen Bij het opstellen van het definitieve SMP dient gecontroleerd te worden in hoeverre de theoretische uitgiftepeilen verschillen met de huidige maaiveldhoogte. Indien hier een significant verschil in zit wordt in de SMPfase / het architectonisch ontwerp (VO-fase) bepaald hoe deze verschillen worden overbrugd: in het ontwerp van het gebouw of in het buitenruimte-ontwerp mits dit op kwalitatief goede wijze kan. Positie / ruimte vuilcontainer etc. Gekozen vorm voor vuilopslag/inzameling is conform beleid van Roteb. Indien gekozen wordt voor ondergrondse containers dan worden deze bij voorkeur niet aan de zijde van het pleintje ingepast. Indien voor de woningen rolcontainers gebruikt gaan worden voor aanbieden afval dan wordt containerruimte opgenomen in het bouwblok en de inpassing hiervan architectonisch goed vormgegeven. Uitgiftegrens Omdat de nieuwe bouwblokken anders gesitueerd zijn dan de te slopen blokken, zal er tussen Woonstad en de Gemeente een grondruil plaats moeten vinden. Delen van bestaand openbaar terrein zullen worden uitgegeven, en bebouwd gebied zal weer als openbaar gebied worden overgedragen aan de gemeente. De bouwblokken zullen inclusief binnenterrein volledig worden uitgegeven; de overige ruimte zal openbaar worden. Voor rooilijnen (min-max) en bebouwingslijnen: zie concept SMP.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Iedere woning krijgt een goede buitenruimte, in de vorm van tuin, dan wel (dak)terras danwel balkon. Parkeernorm De huidige parkeerdruk in de Staringbuurt is hoog (hoger dan 85% bezettingsgraad). Voor de nieuwbouw is uitgangspunt dat wordt geanticipeerd op de nieuw vast te stellen parkeernorm. Voor de nieuwbouw geldt een parkeereis van 1 pp per woning. Deze wordt op eigen terrein gerealiseerd, zodat de parkeerdruk in de openbare ruimte niet toeneemt ten gevolge van de nieuwbouw. Voor de renovatiebouw zijn geen parkeereisen van toepassing. Om de bestaande parkeerdruk te verminderen (niet hoger dan 85%) wordt er naar gestreefd om ca. 2 parkeerplaatsen per 3 woningen terug te brengen. Dit betekent dat er ca. 105 parkeerplaatsen in de openbare ruimte terugkomen (uitgaande van 172 woningen binnen de plangrens). De manier waarop dit wordt ingepast wordt in de IP-fase uitgezocht.

In- en uitritten naar parkeerhof Staringplein / parkeerkoffer Vosmaerstraat Zie onderstaande tekening waar de inritten naar parkeren zijn toegestaan (groene pijlen). Bij de inpassing hiervan moet in ogenschouw worden genomen wat de consequenties voor de indeling van de begane grond zijn, inrichtingsmogelijkheden voor openbare ruimte (boomritme), bereikbaarheid en de verkeersafwikkeling.

Parkeeroplossing Voor de nieuwe bouwblokken wordt op maaiveld op eigen terrein geparkeerd. Voor de nieuwbouw Vosmaerstraat wordt gedacht aan een gedeeltelijk verdiepte parkeerkoffer die een verhoogd terras voor de woning vormt. Aan de straatzijde heeft het gebouw altijd een uitstraling die bij de woonfunctie past.

Rode kruisjes geven aan waar inritten voor parkeren ontbreken. groene pijltjes: hier ingang naar parkeren toegestaan; maximaal 1 entree tbv parkeren per blok Staringbuurt - Stedenbouwkundige randvoorwaarden

23

Indicatieve schets die principes voor inrichting buitenruimte laat zien: • groen Staringplein • vergroening van de Multatuli en Vosmaerstraat • hiërarchie in boombeplanting: grootste bomen aan Niolaas Beetsstr.aat 24


6. Randvoorwaarden openbare ruimte De beleidsuitgangspunten uit het Beleidskader buitenruimte (hoofdstuk drie) en de stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals benoemd in hoofdstuk vier leveren gezamenlijk ook een eerste set randvoorwaarden op voor de openbare ruimte. De onderdelen die van belang zijn voor de stedenbouwkundige uitwerking worden genoemd in dit hoofdstuk. Voor de openbare ruimte wordt het nog op te stellen programma van eisen de basis voor het inrichtingsplan van de Staringbuurt. Buurtplein Staringbuurt De structuur van de Staringbuurt veranderd behoorlijk waar het de openbare ruimte betreft. De verandering heeft met name betrekking op het plein in de Staringbuurt. Dit plein ligt in de huidige situatie aan de Nicolaas Beetsstraat. De stedenbouwkundige structuur verandert zo dat het plein ´binnen´ het buurtje komt te liggen. Dit heeft gevolgen voor de schaal waarop het plein effect heeft. Met het naar binnen trekken van het plein wordt het plein een echt buurtplein, meer nog dan het nu is. Deze wijziging heeft gevolgen voor de bestaande woningen aan de Alberdingk Thijmstraat die gehandhaafd blijven. Deze woningen komen namelijk plots aan een plein te liggen. Daarnaast heeft het gevolgen voor de nieuw te bouwen woningen in de Staringbuurt. Een gedeelte van de nieuwbouw ligt aan het plein terwijl andere woningen aan straten liggen. De aansluitingen van de nieuwe woningen aan het plein moet zorgvuldig worden ontworpen. De overgang tussen woning en plein zal niet worden gevormd door een straat maar het plein zal direct tot de rooilijn lopen. Het ontwerpen van de overgang van openbaar naar privé maar ook het ontwerpen van de relatie tussen binnen en buiten zal extra aandacht moeten krijgen in de architectuur.

De in het beleidskader buitenruimte geformuleerde ambitie om een bijdrage te leveren aan de wateropgave in de wijk betekent dat extra aandacht moet worden besteed aan de manier waarop vuil en schoon water van de woningen wordt afgevoerd. In het kader van de IP fase wordt bekeken welke oplossingen haalbaar zijn en worden concrete afspraken hierover tussen Woonstad en Gemeente vastgelegd. Ontwerp van de straatprofielen Het zoeken naar ruimte voor een aantal goedgeplaatste bomen in de smalle stenige profielen heeft een belangrijke relatie met het ontwerp van de woningen en de te realiseren plattegronden. Gestreefd wordt in het inrichtingsplan een profiel te realiseren met parkeren aan één zijde van de straat. Dit geeft ruimte om een groen (bomen)profiel te realiseren. De overgang van de woning naar de straat in deze profielen is daarin wel van belang. Er zal worden gezocht naar mogelijkheden om stoepen te realiseren van minimaal drie meter breed en naar een drempelruimte (een bespeelbare ruimte zonder obstakels) op de trottoirs van minimaal 1,20 meter breed. Om zo groen mogelijke profielen te realiseren zullen bestaande bomen waar mogelijk behouden moeten worden. Als onderdeel van de IP-fase komt er een kwalitatieve beoordeling van de bomen en een inschatting of bestaande bomen na eventuele ophoging van de openbare ruimte gehandhaafd kunnen blijven. Een tweede mogelijkheid om zo groen mogelijke straten te ontwerpen is het meeontwerpen van geveltuinen met de architectuur. Een geveltuin is iets anders dan een voortuin: het betreft een kleine ruimte (een stoeptegel breed) waarin groen kan worden aangeplant dat tegen de gevel aangroeit.


Daar waar in het plan erfafscheiding aan de openbare ruimte voorkomt (muren met daarachter geen woonfunctie) zal extra aandacht moeten worden besteed aan de aansluiting met de openbare ruimte en het zicht op de openbare ruimte. Uitgangspunt daarbij is dat geen straten worden ontworpen waarop geen of onvoldoende toezicht is vanuit woningen. Waar de ontsluitingen vanuit de parkeerhoven trottoirs zullen kruisen de architectuur moet aandacht worden besteed aan een zo veilig mogelijke kruising waarbij zicht vanuit de uitritten richting de trottoirs het belangrijkste aandachtspunt is. Daktuinen en groene daken Indien er bij de nieuwbouw platte daken worden gerealiseerd, dan wordt aanbevolen deze te voorzien van ofwel zonnepanelen ofwel een groen dak (de deelgemeente kent een zogenaamde motie ‘groene daken’. ) De winst van groene daken zit o.a. in duurzaamheid door een zuiniger gebruik van energie en in het langer vasthouden van oppervlaktewater, meer dan in een toename van de groenbeleving. Daktuinen leveren een bijdrage aan de groenbeleving. Er is een gemeentelijke subsidieregeling voor groene daken.

25

Staringbuurt omstreeks 1955 26

7. Technische randvoorwaarden Vuilafhandeling Conform beleid Roteb; bij ondergrondse vuilcontainers anticiperen op beoogde locaties en dit in IP-fase vastleggen.

Flora en fauna Wordt meegenomen in milieurapporten voor bestemmingsplan (als een locatie langer dan een jaar braak ligt moet onderzoek worden verricht).

Nuts voorzieningen, trafo’s en installaties Tussen VO en DO fase van het architectonisch ontwerp wordt in overleg met de kabelbedrijven bepaald wat aan ‘kast’ruimte nodig is (trafo/cai-kastjes e.d.). Gestreefd wordt de Cai/trafo-kastjes in de gevel of erfafscheiding op te nemen. Voorzieningen tbv nuts e.d. worden altijd zo geplaatst dat ze de buitenruimte niet ontsieren, geen vuil aantrekken en geen belemmeringen vormen voor beheer van de buitenruimte. Een nieuwe traforuimte lijkt niet noodzakelijk. Indien dit wel het geval is zal over de locatie nader overleg plaats vinden.

Politie keurmerk In achterstandswijken verdient het voorkeur extra aandacht aan veiligheid te besteden. Het Politiekeurmerk vormt daarbij een belangrijke handreiking. (zie www.politiekeurmerk.nl)

Uitgiftepeil Op het voorlopig SMP zijn de beoogde uitgiftepeilen aangegeven. Water Hoewel er door de ontwikkeling van dit bouwplan zelf geen extra wateropgave wordt gecreëerd ligt er historisch gezien wel een opgave om wateropvlak te realiseren en zo veel als mogelijk vast te houden binnen de wijk. Dit is vastgelegd in het deelgemeentelijk waterplan en het beleidskader buitenruimte. In de architectonische ontwerpen IP-fase wordt bepaald hoe hier mee om te gaan. Geluid Wordt meegenomen in milieurapporten voor bestemmingsplan. Lucht Wordt meegenomen in milieurapporten voor bestemmingsplan.

Energie In 2007 is de aansluiting op het warmtenetwerk opgenomen in de bouwverordening. In 2010 is daar een kleine wijziging op gekomen. De tekst van artikel 2.7.3A van de Bouwverordening Rotterdam 2010: “Indien in een deel van de gemeente een publieke voorziening voor verwarming van bouwwerken, als bedoeld in artikel 2.69 van het Bouwbesluit, aanwezig is of op het moment van realisatie van het bouwwerk voorzien is, moet een aldaar te bouwen bouwwerk zijn aangesloten op die publieke voorziening.” Op dit moment is in de omgeving van de locatie geen warmtenetwerk aanwezig, en wordt onderzocht of het mogelijk is om het project Staringbuurt aan te sluiten op het stadsverwarmingsnet. In latere fase zal overleg met Eneco plaatsvinden (concessiehouder voor het gebied). Bezonningsaspecten Niet aan de orde; ivm beoogde bebouwingshoogte is geen schaduwhinder te verwachten; Wel is de oriëntatie een aandachtspunt (brede stoepen aan meest bezonde zijde situeren; goede bezonning van tuinen, woningplattegronden op zon oriënteren en raamopeningen hierop ontwerpen).


27

Staringbuurt rond 1964 28

8. Duurzaamheidsparagraaf

9. Financiën en planning

De duurzaamheidstoets van DCMR voor het bestemmingsplan Spangen geeft aan dat er voor de Staringbuurt kansen liggen tav CO-2 reductie, toepassing van duurzame materialen en groene daken/groene gevels.

Financiën Woonstad financiert het gehele project, met bijdrage uit ISV-subsidie, conform Project OntwikkelOvereenkomst.

Op voorhand zijn derhalve de volgende ambities gesteld: • Voor de nieuwbouw wordt een gemiddelde van GPR 7 gehaald; (GPR-gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een gebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor verschillende thema’s. Het cijfer 6 komt overeen met het geldende Bouwbesluitniveau) • Aan de koopconsument worden opplus-opties geboden die een hogere duurzaamheidsscore (obv GPR) opleveren • Voor de renovatie en nieuwbouw wordt alleen FSCgekeurd hout toegepast • inzet voor de inrichting van het gebied is het doorvoeren van een verdere vergroening van de straten • Staringbuurt levert een bijdrage aan de Wateropgave die in zijn geheel voor Spangen geldt. Dit zal in gezamenlijkheid (o.a. werf) nader bepaald en ingevuld worden • een goede sociale cohesie in de wijk is minstens zo belangrijk (en duurzaam) als een hoge score op energiereductie. Derhalve wordt bij het verdere ontwerp ook aandacht besteed aan creëren van sociale veiligheid, menselijke maat en plekken die uitnodigen tot ontmoeten.

Financieel / praktisch: - het plan moet financieel haalbaar zijn; - deels renovatie, deels sloop (vanwege fasering van het uitverhuizen van bewoners en technische staat en kwaliteit van de woningen); - fasering van het plan is noodzakelijk (vanwege mogelijkheden uitverhuizing, de opnamecapaciteit van de markt, de haalbaarheid (kosten versus opbreng sten) en de risico’s mbt de marktontwikkeling); - ondergronds parkeren is financieel niet haalbaar op deze plek (kosten ca. 25.000 – 29.000 per parkeerplek, kunnen niet worden doorberekend in VON-prijs); - planning is cruciaal vanwege inzet ISV3-gelden; - integrale aanpak van de buurt. Globale planning Herontwikkeling van de Staringbuurt wordt uitgevoerd in de periode van 2011 - 2020 (renovatie reeds gestart).


29

Bijlage 1 Referentiebeelden Beeldkwaliteit Deze foto’s laten zien dat ondanks eenheid in gevelbeeld op de schaal van één blok er wel degelijk variatie en verbijzonderingen in de architectuur ontworpen kan worden. Eenheid wordt bereikt door eenheid van materiaal (baksteen/pannendak), een doorgaande gootlijn en doorlopende verdiepingen. Verbijzonderingen ontstaan door erkers, incidentele dwarskappen op de langskap etc. Op de foto linksonder is te zien dat er heel subtiel ook variatie in de dwarskappen is te ontwerpen (gevel loopt door tot in noklijn of wordt beëindigd door dwarskapje).

Geleding in de gevel

30


Hoogtesprongen hoofdas

Symmetrie op bijzondere hoekpunten; verbijzondering van het straatbeeld zit ook in een mooie compositie van verspringende gootlijnen op markante hoekpunten


31

Verbijzondering hoeken

Metselwerk detaillering

32


Bestaande bebouwing vormt de context voor vernieuwing Staringbuurt


33

34


4

21

54

1

3b

Bijlage 2 Concept SMP

3a

56

3c

5a

23

58-96

5b 5c

2-4 4

7a

2 6

4

8

7b

12

14

20

5-9

58 60

18

62 64 66 8 6

16

3

11

at

tra

lis

atu

ult

M

54 6 5

18

16

at

12 14

5 2

7

de ka se ge an Sp

stra

11

10

eets

9-

sB

46 48 50 52

7c

8

olaa

1-3

7d

Nic

10

6

at

tra

as

art

Sp

20

4

135-

149

151

102 104

16 4

153-

18

161

50

30

10076

1.05

108

10100

1.05

-

32

-

20

5.

78

114

X

t aa 193

15

46

197

yg

132-

201

aa sstr

en

138

199-

62

90.20

Hu

-31

min. 2l + kap (HNB)

ltatu

0

De

5 .9 91

17

50-6

21

0 -8 66 67a 9 -7 67

aat

130

195-

listr

48

124-

ste

ne

Ge

lein

tp

Mu

Bred erod estra at

23

122

169-

2 1

1

-20

38

116-

4 3

21

8

-12

12

9 5-1

16

min. 3l + kap

8 7 6 5

-96

94

4

10

4

36

X

13

34-4

-14

16 15 14 13

32

-

110-

167

19

8

3

34

1.05

0

163-

3-1

1

-6

51

12 11 10 9

-92 84

tr els ieg Sp

-82

20-3

17

6

2

-6

10077

106

17

15

13 15

6-14

13

2

70 72 74 76

9

11

19

0

.5

12

min. 3l

22

t 207

25

140-

raat

203-

66-7

152

21

Cos

6

27

82

9.

Da

83 -93

78

29 1.05

-

7.9

23

min. 3l + kap

33

50

5

.6

29

31

3.

12.50

50

3.

0

ale dte ee

156

213

inim m br at stra

-97

95

±6.57

154-

209-

80

-9

82 1.05

2

1.05

0

0

0 ±10.0

1-7

hijm

52

at

47 49

20

24

59-71

57

73

87

75-85

10

9-15

11 12

68

25

98

74

33

76-84

23

27

96

60

26

37

62-72

35

86

21

94 3

-6

47

29

min. 3l

In architectonische ontwerpfase nader bepalen hoe eventuele hoogteverschillen worden opgelost (in gebouw of buitenruimte)

31

96

36

88

34

90-92

12 14 16 18

22

32

8

14

12

10

20

18

26

24

22

16

-

-

54-66

1

-----

12.50

47-5

P.C .Ho oft ple in

1.05

30

-

Vosmaerstraat

28

10093

Theoretische uitgiftepeilen t.o.v. N.A.P.

AANDACHTSPUNTEN: ----- De uitgiftepeilen zijn nog niet definitief i.v.m. nieuwe hoogte drooglegging. De aanvraag voor de nieuwe uitgiftepeilen is op dit moment in behandeling bij GW afd. uitgiftepeilencommissie.

±49.77

7.70

1.05

6.20

0.35

-

38

-

10094 10080

5

3

1.05

-

41

43-4

6.20

240

10092

-

0.49

236-

1

-

1.05 8.17

7

39

1.05

min. 3l

-

73-79

81-87

89-95

234

minimale straatbreedte

1.05

5

51-57

196

9

198

7

192 10079

11

37

232

Bestaande situatie welke vervalt.

1.05

28

43

12.50

230

95

Maatvoering in meters.

26

3.50

±10.00

200

8.00

30

190

41-47

45 -93

83

8

51

61

8

228

67

at 218-

42.00

a sstr

81

65

en

yg

41 202

188

35

63

204

186

216

279

39

Hoeken 90° (360°). eg

isw

all

W

at

204-

267-

Hu

-79

69

9

tra tss

37

-3

33

ee

-8 74

60 59

35

10095

33 6

67

Congruente hoeken (360°).

57

-

1

-3

25

B as

-

Punt bekend als coordinaat (GW afd. LV).

X

55

33

1.05

1.05

202

ola

182

Nic

52

2-1 14

65

176-

265

Landmeetkundige as (GW afd. LV).

10095

53

0

14

200

25372

58

31

31

174-

-70

60

56

1.05

min. 2l + kap of min. 3l (HNP)

3

-2

17

58

0

-

174

51

-63

54

.5

43

168-

12

minimale oppervlakte nieuw plein ca. 1400 m2

37

-

41

251

1.05

Bouwhoogte bij het nieuwe plein

39

172

min. 2l + kap (HNB)

45

5

29

168-

227-

.5

12

stra

Bouwhoogte bij Nicolaas Beetsstraat (bouwhoogte = minimaal 1.5 m. hoger dan bij (HNP)

(HNP) 3

kT

0

Bebouwingshoogte in lagen

(HNB)

1-3

29

ing

10103

6 0-5

50 5

.6

erd

min. 2l + k

min. 3l + kap

35

-

34

43

10

4-1

Alb

1.05

Maximale straatbreedte

Maximale bebouwingsdiepte bij aangegeven bouwhoogte

nb deze lijn schuift mee afhankelijk van de exacte positie van de uiteindelijke voorgevelrooilijn

1.

27

166

28

30

32

±4

10

162-

225

min. 2l + kap of min. 3l (HNP)

3.5

2

-10

10078

mi straa nimale tbree dte

98

03

-

12.50

96

1-1

10

1.05

Maximale bebouwingscontour van het bestemmingsplan

26

36

42.15

5.1

94

82

9.

25

160

219

35

-

-

158-

215-

221-

55

Bestaande bebouwing

24

tast

-81 77

-32

22

VERKLARING

21

23

64

28

10081

210

65-81

102

Mathenesserdijk

6

2

4

207

209

201

203

205

195

197

199

189

191

185

187

179

181

183

173

175

165

9

149

23

143

147

21

1

7

Deelgemeente: Delfshaven Planteam: Staringbuurt

23

15

3

5

9

22

7

Opdr.g: Arch.:

A.van Vreeswijk

25-07-2012

SO/SB:

SO/GO:

Getekend door

Datum

Versie

Spangen 5

11

at

stra ers

ied

2

utz

Zo

19

8

Deelgem.: GW-werf:

Staringbuurt

9

6 17

-49

19

-13 11 15

4-10

31

4

34

Accoord definitief plan d.d.:

Concept stedenbouwkundig matenplan

5-2

35


22

2

3-17

7

5

12

30

17

1-2

21

22

12

3 366b b 1 2 36 36 36 b 3 b 4

28

137

MON

139

133

38

26

177

ijk

Mathenesserd 40

169

22 24

193

20

239

10

15-25

27-35

54

52

50

48

46

42

44

37-47

90

86

88

76

78

72

70

66

62

60

64

68

74

80

82

30

MON

4 12-3

36

58

0*

-2

18

56

22-44*

9

-1

17

84

13

92

6

-1

45

Schaal: 1:500

Bestandsnaam: DH_spangen_concept_smp_staringplein.dwg

Formaat: A0

Stadsontwikkeling

Buurt: 03232

Afdeling Stedenbouw

TE - 12 / 00076

Bijlage 3 - Beleidskaders Stadsvisie Rotterdam 2030 In 2007 heeft de gemeente Rotterdam de Stadsvisie Rotterdam 2030 vastgesteld. In deze ruimtelijke ontwikkelingsstrategie zijn de ambities voor de toekomst van de stad verwoord. Centraal staan het versterken van de economie en het aantrekkelijker maken van Rotterdam als woonstad.

Ook dient te worden ingezet op het beter benutten van cultuurhistorisch erfgoed. Dit erfgoed geeft een gebied identiteit. Daarnaast oefenen historische panden een sterke aantrekkingskracht uit op verschillende doelgroe-

Belangrijkste ambities vanuit de Stadsvisie voor de deelgemeente Delfshaven Tot 2030 kiest Rotterdam voor bouwen in de bestaande stad, gericht op het ontwikkelen van attractieve woonmilieus. De stadswijken rond de binnenstad, waarvan deelgemeente Delfshaven deel uit maakt, zitten in de lift. De strategie voor deze wijken bestaat uit het stimuleren van gentrification en het conditioneren van de opbloei van de creatieve economie, binnen de eigenschappen van het rustig-stedelijke woonmilieu. Gentrification zal in de eerste plaats bijdragen aan de gewenste aantrekkelijkheid van Rotterdam als woonstad voor kenniswerkers en voor Rotterdammers die houden van het experimentele, pluriforme milieu van binnenstedelijke randzones. Juist de mix van verschillende groepen stedelingen die deze wijken kenmerkt, vormt de aantrekkingskracht van deze wijken. In het verlengde hiervan zal gentrification ruimte bieden aan de verdere draagkracht van de tweede pijler: economische structuurversterking door een bijdrage te leveren aan de creatieve economie. Om gentrification te stimuleren is het allereerst zaak de openbare buitenruimten goed te beheren en waar nodig aan te passen en daarnaast het eigen woningbezit te verhogen.

36


pen en programma’s. Dit betekent dat voortgebouwd wordt op de bestaande kwaliteiten en dat nieuwe opgaven in de historische context van de stad worden geplaatst. Erfgoed is een bepalende factor voor het imago van de stad.

Koepelnota Rotterdam De huidige Koepelnota Welstand Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2004. In de Koepelnota wordt voor Spangen het gebiedstype Planmatige stedelijke uitbreiding gehanteerd. Een herziening van de Koepelnota is in de maak en zal voor Spangen geen noemenswaardige wijzigingen bevatten.

Onderscheidende criteria Planmatige stedelijke uitbreidingen • Bouwinitiatieven houden de architectonische eenheid (in dit gebiedstype het bouwblok of een aantal blokken of gespiegelde wanden) in stand of herstellen deze. • Vormgeving of accentuering van de hoeken vindt plaats in samenhang met het blok als geheel en met de omringende blokken. • Waar van toepassing maakt de erfafscheiding voor de voorgevelrooilijn deel uit van het ontwerp van de bebouwing. • Het gevelontwerp kent een driedeling -basement, middendeel, gevelbeëindiging - en heeft een afgewogen verhouding open gesloten. • Bindende elementen binnen een gevelwand (dakvlak, daklijst, vensters, ingangspartijen en erkers) blijven bij verbouw in stand of sluiten bij nieuwbouw aan op het bestaande. • In- en uitspringende delen van de gevel (balkons, erkers en loggia’s) blijven ondergeschikt aan de hoofdmassa en maken deel uit van het gevelontwerp. • Materiaalgebruik en detaillering zijn afgestemd op de bestaande materialen van de oorspronkelijke bebouwing en kwalitatief ten minste gelijkwaardig daaraan. • Bij kozijnen zijn de negge (de diepte van het raam ten opzichte van het gevelvlak) en de vorm als deel van een reeks van belang. • Bij renovatie blijven oorspronkelijke ornamenten behouden. • Ventilatieroosters worden uit het zicht gedetailleerd.


37

Standaardcriteria woongebieden 1. Ruimtelijke inpassing Structuur • Bouwinitiatieven houden de stedenbouwkundige structuur herkenbaar en doorbreken deze niet. Schaal • Bouwinitiatieven zijn in maat, schaal en vormgeving afgestemd op de omliggende bebouwing. 2. Verschijningsvorm Hoofdvorm • Bij verbouw dient het oorspronkelijke gebouwtype herkenbaar te blijven. • Aan- en uitbouwen worden in samenhang met het hoofdgebouw vormgegeven. • Bijgebouwen zijn herkenbaar als op zichzelf staande volumes en zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa. • Dakkapellen, dakopbouwen, dakloggia’s en andere ingrepen in de kapvorm zijn per architectonische eenheid gelijk en worden in samenhang met het hoofdgebouw ontworpen. Opbouw van de gevels • Het gevelontwerp is goed van verhoudingen en volgt bij verbouw de systematiek van de bestaande gevel. • Ingrepen in de gevels, zoals winkelpuien en luifels passen binnen de structuur, maat en schaal van het betreffende pand. Overgangen privé-openbaar • Beganegrondgevels aan de openbare ruimte hebben een bij de situatie passende openheid. Dichte (bergings)gevels aan de straat zijn ongewenst. • Erfafscheidingen zijn zorgvuldig en passend bij de omgeving vormgegeven. 3. Detaillering, materiaal- en kleurgebruik • Materiaal en detaillering worden zo gekozen dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben voor het uiterlijk. • De kwaliteit van de detaillering van de begane grondgevel is van bijzonder belang (met name rond de entree en het bellentableau). • Kleurgebruik is afgestemd op de omliggende bebouwing. • Geen toepassing van donker of spiegelend zonwerend glas.

38


Bijlage 4 - Toelichting strategie Woonstad Rotterdam In de Stuurgroep Gebiedsafspraken Spangen is het besluit voor Staringbuurt voorbereid aangaande de doelstellingen volgend uit het Masterplan. Ambities voor Spangen die in het Masterplan zijn geformuleerd: uitbouwen van de rode en gele leefstijl (voornamelijk gezinnen met kinderen), het creëren van een rustig stedelijk woonmilieu (grondgebonden woningen en veel groen), versterken van de cultuurhistorische waarde van de wijk en bouwen in aansluiting op de kenmerkende stedenbouwkundige hoofdstructuur. Deze ambities monden uit in (onder meer) de volgende concrete doelstelling: Verdere differentiatie van de woningvoorraad (maximaal 75% goedkoop / minimaal 25% (middel)duur in 2020). Met de restauratie van het Justus van Effenblok, de nieuwbouw op de locatie Schieoevers I en de herstructurering van de Staringbuurt zal deze doelstelling worden benaderd. Het percentage sociale voorraad - (middel)duur was 9010% in 2007 . Op dit moment (maart 2012) is de renovatie van Justus van Effen nagenoeg afgerond, Schieoevers 1 in de planning. De verhouding in de Woonstadportefeuille is op dit moment (zonder de hiervoor genoemde projecten) ongeveer 85-15 %. Inmiddels zijn veel gebouwen opgeknapt, gerenoveerd of geherstructureerd. De hoofdstructuur van Spangen is niet wezenlijk veranderd. De bevolkingssamenstelling wordt verder gedifferentieerd en bewoners uit de deelgemeente kunnen een wooncarrière maken binnen de wijk. Om dit mogelijk te maken is differentiatie van de woningvoorraad noodzakelijk. Hierbij zijn ook bewoners die in de wijk willen blijven wonen erg belangrijk.

Overwegingen aanpak Staringbuurt De Staringbuurt is een erg compact gebouwde buurt met portiekwoningen van verschillende grootte. Een groot deel van de woningen is technisch en woontechnisch matig tot slecht. Enkele architectonische elementen zijn bij renovatie verdwenen. Na deze renovatieperiode midden jaren tachtig heeft regulier onderhoud plaatsgevonden. De uitstraling van de woningen en de buurt is matig, smalle straten, gecombineerd met de effecten van de eerdere genoemde renovatie zijn hier debet aan. De onafhankelijke cultuurhistorische verkenning door Steenhuis Stedenbouw/landschap / Urban Fabric van april 2009 bevestigt dit beeld van de Staringbuurt. Citaat: “De Staringbuurt lijkt van alle complexen in Spangen het meest geleden te hebben onder de Hoog Niveau Renovatie. Waardering: Het ensemble is indifferent/detonerend gewaardeerd”. Na vaststelling van het Masterplan Spangen en reservering van ISV3-subsidie in 2009 heeft Woonstad een aandachtige analyse van 330 woningen uitgevoerd. Naast de cultuurhistorische verkenning, verkavelingsstudie dS+V maart 2010 en het bouwkundige onderhoudsonderzoek van Woonstad zijn in deze analyse de resultaten meegenomen van in het najaar van 2009 uitgevoerde bewonersonderzoek. De analyse gaat uit van de toekomstige - en toegevoegde waarde ten aanzien van woonkwaliteit bij de volgende scenario’s: 1) Doorexploiteren en verbeteren 2) Renovatie 3) Op de markt zetten als kluspanden 4) Sloop-nieuwbouw naar een nieuw woningtype.


Ad 1) De gevolgen van doorexploiteren en verbeteren van de woningen zijn dat de bewoners niet hoeven te verhuizen. De woonkwaliteit wordt echter niet verbeterd en er komen geen nieuw woningtypes waar wel veel behoefte aan is. De openbare ruimte blijft onder de maat samen met de parkeerdruk en de nadrukkelijk aanwezig sleetheids van het gebied. In feite wordt de huidige situatie geconserveerd voor 15 jaar waarna alsnog sloopnieuwbouw plaats moet vinden. Ad 2) Bij renovatie geldt dat de woningen compleet op de schop moeten. Bewoners moeten worden geherhuisvest. De woningen worden verbouwd met nieuwe plattegronden en daarbij behorende nieuwe huurprijzen. Dit vraagt een enorme investering terwijl het geen gewenst nieuw woningtype oplevert. Verder kan de openbare ruimte qua structuur en parkeerdruk niet worden aangepakt bij deze keuze. Ad 3) Ook de mogelijkheid van kluspanden is als scenario onderzocht. Bij deze aanpak gelden dezelfde consequenties voor de huidige bewoners als bij sloopnieuwbouw en renovatie. Daarbij zijn de huidige blokken niet geschikt voor de kluspanden vanwege de bouwkundige structuur. De portieken zijn van een betonnen casco dat niet om te vormen is tot een verticale woningverdeling. Daarnaast zijn de galerijwoningen zodanig aangepakt door de renovatie in de jaren ‘80 dat het terugbrengen tot een pandsgewijze opbouw praktisch onmogelijk is. Tenslotte maken de huidige regels voor de financiering van oude panden met een houten palen fundering de verkoop van kluspanden zeer lastig. Het aanbrengen van nieuwe funderingen leidt tot een onaanvaardbaar hoge onrendabele investering. Door de beperkingen in de woonomgeving zijn deze panden niet aantrekkelijk voor de beoogde doelgroep. 39

Ad 4) Ook bij de sloop-nieuwbouw variant geldt dat de bewoners geherhuisvest moeten worden. Bewoners ontvangen daarvoor de verhuiskostenvergoeding en krijgen daarbij sociale begeleiding. Er kunnen nieuwe eengezinswoningen worden ontwikkeld die aansluiten bij de vraag, zoals deze voor Rotterdam bekend is. De buitenruimte en zelfs het stratenpatroon kan getransformeerd worden tot nieuwe straten die voldoen aan de parkeernorm en meer ruimte opleveren voor de voetganger en voor groen. De buurt vindt hierdoor aansluiting bij overige vernieuwing binnen Spangen conform het Masterplan Spangen en wordt daarmee een toekomstbestendige buurt Op basis van de eerder genoemde onderzoeken, studies en verkenningen is elk woonblok binnen de Staringbuurt onderzocht op specifiek de volgende onderdelen: toekomstwaarde, kwaliteit, woonwensen, financiële en technische mogelijkheden. Voor elke woonblok binnen de Staringbuurt is een beoordeling opgesteld waaruit de technisch, financiële en sociale toekomstwaarde bepaald is. Conclusie is dat een groot deel van de woningvoorraad in de Staringbuurt geen toekomstwaarde meer heeft en dit deel valt ook niet te ontwikkelen met een renovatiescenario. Anderzijds is het zowel om financiële, markttechnische als sociale redenen niet mogelijk om alle woningen in een keer te slopen. Op basis van de analyse van de Staringbuurt is aan de Stuurgroep een voorstel gedaan voor deels renovatie en deels sloop/nieuwbouw. In dit gemengde model ondergaan ca. 108 woningen met een redelijke staat een woonverbeteringsingreep tot einde levensduur ( 2027). De ingreep is vorige jaar al gestart en loopt tot 2013. De ca. 212 woningen zonder toekomstwaarde worden gefaseerd gesloopt (tussen 2013 en 2017) om vervangen te worden door ongeveer 100 grondgebonden woningen ter verkoop. De stuurgroep heeft, op basis van het vastgestelde Masterplan, ingestemd met deze koers en er is een start gemaakt met het opstellen van een 40

'ProjectOntwikkelOvereenkomst' voor de Staringbuurt. Dit POO is tot op heden in voorbereiding. In juni 2011 heeft de Stuurgroep Spangen zich uitgesproken voor een voorkeursvariant voor de Staringbuurt. Bewoners informatie en -participatie Sinds 2009 informeert Woonstad de bewoners over de Staringbuurt. Dat jaar is Woonstad gestart met een bewonersonderzoek in de Staringbuurt. Het doel was te achterhalen hoe de bewoners denken over hun woning, wooncomplex en woonomgeving. Daarnaast was het doel na te gaan wat de toekomstverwachtingen zijn van de huidige bewoners. In maart 2011 zijn de bewoners via een persoonlijke brief uitgenodigd voor bewonersbijeenkomsten. Deze vonden diezelfde maand plaats. Ook heeft Woonstad Rotterdam nieuwsbrieven naar bewoners verstuurd. Daardoor zijn ook de bewoners die de bijeenkomsten niet hebben bijgewoond op de hoogte van de voorlopige plannen. Daarnaast heeft Woonstad een huiskamer aan het Staringplein ingericht om zodoende een centrale plek te hebben om bewoners te informeren. Nu de plannen meer helder en concreter worden, gaat een nieuwe fase van gesprek met bewoners in en betrekken van huidige en toekomstige bewoners bij de ontwikkelingen. Deelgemeente en Woonstad maken hierover afspraken met vertegenwoordigers van bewoners. Het participatie traject en met name het niveau van participatie (volgens de participatie ladder) zal helder en zoveel mogelijk met bewoners vorm krijgen. Te denken valt aan afspraken met bewonersafvaardiging over het inrichtingsplan, tijdelijk beheer en sociaal statuut. Begin april is een bewonersinformatie avond gehouden waarin o.a. plannen voor de Staringbuurt nader zijn toegelicht.


Belangen van individuele huurders Daarnaast spant Woonstad zich in voor ‘De Spangen Sprong’, de stap naar een betere sociale huurwoning in Spangen. Dit project kent een lange looptijd en een grote fasering. Dat wil zeggen dat er veel tijd is om de huidige bewoners te helpen bij het vinden van passende nieuwe huisvesting. Wensen voor een vervangende woningen in Spangen worden, binnen de bestaande regelgeving, waar mogelijk gehonoreerd. Woonstad Rotterdam houdt daarbij zorgvuldig rekening met woonlasten-draagkracht zoals dit door het NIBUD wordt gehanteerd. Voor sommige groepen zal het moeilijk zijn om binnen dit kleine zoekveld een geschikte woning te vinden. We denken daarbij aan grote gezinnen en zorgbehoevenden. Waar en wanneer mogelijk wordt op individuele basis maatwerk toegepast. Rechten en verplichtingen van huurders van Woonstad zijn uitgebreid vast gelegd in een Sociaal Statuut herstructurering.

Colofon Dit document is ter vaststelling aangeboden aan het dagelijks bestuur van deelgemeente Delfshaven projectleider: A Reverdink buitenruimte B. Wubben stedenbouw: C. Giezeman lay-out: A. Schoop / I. van Zwienen datum: juli 2012


41

42


Concept. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Staringbuurt

Recommend Documents