Revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden
revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid
p1
Samengesteld door: Jeroen van der Burg Marco de Brabander Lex Boersma Stephan Jansen Christine Bruijn-Mulder Francisca Ruiter-Ballijns Projectleiding: Rob Christiaanse
Vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2012
Voorwoord
Geachte ondernemers, Voor u ligt de vernieuwde beeldkwaliteitstrategie Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid, een product dat in samenwerking met u ondernemers via de klankbordgroep tot stand gekomen is. Op 13 december 2012 is deze beeldkwaliteitstrategie door de gemeenteraad goedgekeurd en vastgesteld. In de ondernemers, verenigd in de klankbordgroep, hebben wij een fantastische partner gevonden. Met overtuiging hebben zij zich ingezet voor de belangen van de ondernemers van de Spaanse Polder en s’-Graveland-Zuid. De input van de ondernemers tijdens de verschillende bijeenkomsten heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het vernieuwingsplan dat voor u ligt. Bedrijventerrein Spaanse Polder en ’s Gravenland-Zuid is uniek, niet alleen vanwege de ligging maar juist ook vanwege de grote diversiteit van bedrijvigheid. Met dit plan zijn we met elkaar een nieuwe weg ingeslagen naar een grootschalige vernieuwing met in de toekomst een bedrijventerreinen waar het goed ondernemen is. Ik wens u veel succes. Met vriendelijke groet, Wethouder Nathalie Gouweleeuw
p3
p4
Samenvatting Revitalisatie Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid
Aanleiding Er zijn veel positieve aspecten aan het bedrijventerrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid: er is weinig leegstand, veel werkgelegenheid en de ligging is bijzonder gunstig. Minder gunstig zijn de veroudering van de bebouwing en inrichting van het openbaar gebied. Dit heeft een negatieve invloed op de waardeontwikkeling. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht in zowel de Spaanse Polder als ’s-Graveland-Zuid biedt een kans om de kwaliteit van de inrichting en gebouwen sterk te verbeteren. Hiervan kunnen zowel de ondernemers als de gemeente profiteren. Eerdere plannen tot verbetering moesten door de veranderde economische tijden worden bijgesteld. De eis om alleen op eigen terrein te parkeren, is komen te vervallen. De huidige functie van het terrein - een regulier bedrijventerrein voor handel en industrie - blijft ongewijzigd. Een verschuiving naar zakelijke dienstverlening wordt niet meer nagestreefd. Het plan voor revitalisatie bestaat uit twee hoofdonderdelen: het opnieuw inrichten van de openbare ruimte door de gemeente (hfdst 6) en het verbeteren van de gebouwen door de ondernemers. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moet worden voldaan aan de randvoorwaarden voor de bebouwing.
p5
Ligging en kenmerken De terreinen Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid zijn opgericht in de jaren 50 en 60 voor handel en lichte industrie. De straten zijn naar de huidige maatstaven aan de smalle kant, de inrichting is inmiddels versleten en veel gebouwen verouderd. Er zijn uitzonderingen: sommige gebouwen zijn onlangs vernieuwd. De ontsluiting is via de A-20 en A-13 uitstekend, bovendien grenst de Spaanse Polder aan het NS intercity station Schiedam-Centrum met metro, bus en tram. Het vliegveld Rotterdam ligt op enkele kilometers afstand. Vigerend beleid De belangrijkste geldende beleidstukken voor ondernemers die gaan ontwikkelen zijn het bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Graveland 2004, en de randvoorwaarden uit deze nota. Voor de gemeente zelf gelden de overige beleidsbesluiten( hfdst 3). Doelstelling bij de herontwikkeling De belangrijkste doelstelling van deze herontwikkeling is het optimaal laten functioneren van de bedrijvigheid, nu en in de toekomst. Om dit te bereiken heeft de gemeente bij het ontwikkelen van deze visie samenwerking gezocht met ondernemers door het organiseren van een klankbordgroep en diverse openbare bijeenkomsten. Waardeontwikkeling is bij de planvorming het belangrijkste begrip geworden. De ingrepen zoals voorgesteld staan in het teken van waardeontwikkeling van het terrein als geheel en het afzonderlijke onroerend goed. De doelgroep voor de ontwikkeling zijn de zittende ondernemers en de ondernemers die zich op het terrein willen vestigen. De randvoorwaarden (zie Randvoorwaarden deelgebieden) voor het krijgen van een erfpachtcontract geeft investeerders de zekerheid dat elke erfpachter een bepaald kwaliteitsniveau moet bereiken. Hiermee wordt het risico om te investeren verkleind. Elke ondernemer zal een plan indienen waarbij een vooraf bepaalde en getaxeerde minimale waarde bereikt wordt.
p6
Ondernemers met kavels kleiner dan 1250 m² worden gestimuleerd om samen te ontwikkelen waarmee rationele verkaveling en bouwwijze wordt gestimuleerd. Parkeren Parkeren op het bedrijventerrein wordt zoveel mogelijk met collectieve voorzieningen opgelost. Dit maakt efficiënt ruimtegebruik mogelijk (dubbelgebruik). De belangrijkste voorziening zijn de openbare parkeerplaatsen op straat die in het nieuwe inrichtingsplan zijn opgenomen. De parkeerdruk door het station, forensen en bezoekers van de binnenstad zal worden opgelost door het aanleggen van P&R parkeervoorzieningen en een vorm van gereguleerd parkeren. Bij verdere ontwikkeling van het terrein zullen indien nodig aanvullende collectieve voorzieningen worden aangelegd. Gebiedstypen Het plangebied bestaat uit 3 gebiedstypen (zie kaart): • Ligging langs de A-20 • Ligging langs de De Brauwweg of Strickledeweg • Overig of binnengebied Voor deze gebieden gelden verschillende voorwaarden. Inrichtingsplan De gemeente heeft in overleg met de klankbordgroep van ondernemers een inrichtingsplan ontworpen. Enkele kenmerken zijn: • Verbeterde uitstraling met uniforme en functionele indeling. • Rijloper 7 meter breed bij 2 richtingsverkeer. • Doorlopende inritbanden waardoor flexibiliteit ontstaat bij veranderingen van de bebouwing. • Verbetering van het parkeren (heldere vakken). • Representatief met meer bomen en eenvoudige, smalle trottoirs. • Robuuste materialen en verbeterde bochten. • Herinrichting Schieoever met publiektoegankelijke oever en representatieve jachthaven.
p7
Randvoorwaarden deelgebieden In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moeten de ondernemers aan de eisen voldoen die nader zijn omschreven in hfdst 7. Het bedrijventerrein is in een aantal zones verdeeld waar verschillende eisen en grondwaarden gelden. De eisen zijn bedoeld om de kwaliteit van het bedrijventerrein te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke terreinen en gebouwen te verhogen. Uitvoeringsstrategie Om succes te garanderen moet over de randvoorwaarden grote mate van wederzijdse instemming bestaan. De partijen zullen het te behalen einddoel moeten onderschrijven waarbij de voorwaarden gezien worden als een gemeenschappelijk doel en een garantie waaraan alle partijen kunnen worden gehouden. Ondernemers moeten elkaar overhalen en de mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een hoger waardepeil te bereiken. Een getrapte aanpak zou een oplossing kunnen bieden om tot hogere waardeontwikkeling te komen. Ook de gemeente kan een stimulerende rol spelen door te beginnen met investeringen in de openbare ruimte.
p8
00 Inhoud Voorwoord Samenvatting 00 Inleiding 11 01
Ligging en kenmerken
02
Vigerend beleid
03
Doelstellingen bij de herontwikkeling 35
15
25
04 Planuitwerking 59 05 Inrichtingsplan 65 06 Randvoorwaarden 73 07 Uitvoeringsstrategie 87
Colofon
p9
IBIS inventarisatie werklocaties 2009
Afbeelding 1 IBIS inventarisatie werklocaties 2009, Provincie Zuid-Holland gemeente Rotterdam en Schiedam Provincie: Zuid-Holland
Gemeente:Rotterdam + Schiedam 's-Gravenhage
Zoetermeer Waddinxveen
Rijswijk
Westland
Lansingerland
Delft
Midden-Delfland
Ouderkerk
Schiedam Vlaardingen Westvoorne
Nederlek Brielle Rotterdam Ridderkerk Albrandswaard
Hellevoetsluis Bernisse
Zwijndrecht
Goedereede Korendijk 0
Barendrecht
Spijkenisse
4 km
IBIS werklocaties 2009 - op RinNummer
p 10
Binnenmaas
¯
Dordrecht
00
Inleiding
Een unieke gelegenheid voor verbetering De herontwikkeling van de Spaanse Polder is in meerdere opzichten bijzonder. Schiedam kan hierbij als voorbeeld dienen voor de regio. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht biedt een kans om een kwaliteitsslag te maken voor zowel de ondernemers van Schiedam als de gemeente, die mee kan profiteren van grondopbrengsten. Waar elders herontwikkeling niet van de grond komt en terreinen door veroudering in een steeds dieper dal raken, biedt de Schiedamse situatie perspectief voor de bedrijven om samen met de gemeente tot een oplossing te komen. Tegelijkertijd is de verbeteringsslag een delicate kwestie, omdat het gaat om een bestaand bedrijventerrein met een zeer lage leegstand van 3% en een flinke werkgelegenheid1. Verstoren van goede kwaliteiten is het laatste wat Schiedam zou willen. De uitermate gunstige ligging langs de A20 is een nog onbenutte mogelijkheid die kansen biedt. Toch is niet alles rozengeur en maneschijn. De versleten inrichting van het openbaar gebied en de ouderdom van het onroerend goed beinvloed het positieve beeld nadelig en brengt een risico met zich mee als niet op tijd wordt verbeterd. De achterblijvende waardeontwikkeling is hierbij een veelzeggende graadmeter.
p 11
1 Gegevens Kamer van Koophandel
afbeelding 1 De Spaanse Polder Schiedam en ‘s-Graveland Zuid zijn een onderdeel van onderdeel van een enorm complex van bedrijventerreinen in en om Rotterdam en de Nieuwe Waterweg. bron: IBIS Provincie Zuid Holland
‘s-Graveland Zuid 10 ha. Spaanse Polder 15 ha.
afbeeldding 2 De bedrijventerreinen van Schiedam met in rood ‘s-Graveland-Zuid en de Spaanse Polder (Schiedam)
Vliegveld
er
e ans Spa er Pold
Rotterdam CS km
tro Me
an l k la
Tra m
e zon Tja
Schiedam Centrum
Schiedam centrum
er
g we ge
old eP ans Spa rdam e Rott
0 A-2
tro Me
p 12
old eP ans Spa rdam e Rott
tlin Ma
nd el a rav ‘s-G id Zu
m Tra
13 A-
Schie
A-20
weg
land rave ‘s-G d r Noo
inge
afbeelding 3 Ligging bedrijventerrein Zowel de bereikbaarheid als de zichtbaarheid vanaf de weg en het spoor maken het gebied uniek: Drie afslagen vanaf de A20 en A13, Inter city stationSchiedam Centraal, Vliegveld Rotterdam, Metrostation Schiedam Centraal, en de Schie voor vervoer over water en twee tramlijnen ontsluiten het gebied. Binnen het totale gebied zijn de Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid het meest gunstig gelegen wat betreft de aspecten zichtbaarheid en bereikbaarheid. De gele strepen langs de A-20 geven de zone aan waar het bedrijventerrein zichtbaar is vanaf de rijksweg. Tot op heden is dit een onderbenutte kans. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat de A-20 later is aangelegd dan het bedrijventerrein.
Matl
est -W ord No
00 Waarom weer een nieuw plan In september 2009 is de “Beeldkwaliteitsstrategie voor de Spaanse Polder en ’s-Graveland Zuid” (Beeldkwaliteitsstrategie) vastgesteld door de gemeenteraad. De situatie is sindsdien in een aantal opzichten gewijzigd, waardoor de gemeente zich genoodzaakt voelt om een aantal voorwaarden uit de Beeldkwaliteitsstrategie bij te stellen. De belangrijkste wijzigingen betreffen de vervallen parkeereis en het inrichtingsplan voor het openbaar gebied dat parkeren op straat niet toelaat. Het ruimtebeslag voor parkeren op eigen terrein is zo groot dat de ruimte voor bedrijfsvoering aanzienlijk zou afnemen. In het aangepaste inrichtingplan wordt parkeren op straat opnieuw mogelijk gemaakt als onderdeel van een collectief parkeerplan. Doel van dit rapport Dit rapport inventariseert en analyseert de bestaande situatie van het bedrijventerrein om te komen tot een aangepast inrichtingsplan en (stedenbouwkundige) randvoorwaarden voor de ontwikkeling van bedrijfsbebouwing. Net als in de Beeldkwaliteitsstrategie zullen deze randvoorwaarden voor de bebouwing een toetsingskader vormen om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract. Het draagvlak voor dit kader bij de ondernemers moet groot zijn, zodat gemeente en ondernemers samen kunnen optrekken bij het behalen van de gestelde doelen.
p 13
De gemeente draagt bij tot het verbeteren van het bedrijventerrein door zowel fors te investeren in de openbare ruimte van het bedrijventerein als in omliggende gebieden Schieveste en het Station Schiedam Centrum. De nieuwe aantakking van de A20 die binnenkort zal worden uitgevoerd maakt de Spaanse Polder en ’s-Graveland nog beter bereikbaar. De gemeente investeert bovendien in parkeergelegenheid nabij het station door een ruime parkeergarage te bouwen. Dit rapport bevat de volgende onderdelen: • Een inventarisatie van de - kenmerken van het gebied. • Een sterkte/zwakte analyse. • Een samenvatting van het vigerende beleid. • Heldere toetsbare doelen op basis van de inventarisatie en analyse. Alle uitwerkingen van plannen worden vervolgens aan deze doelen en criteria getoetst. • Een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. • Set van voorwaarden voor de bebouwing op basis waarvan nieuwe erfpachtcontracten kunnen worden gesloten. • Beschrijving van de gevolgen voor de zittende ondernemers.
p 14
01 Ligging en kenmerken
Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid Schiedamse Schie Kwaliteiten van gebouwen Erfpacht verloop Bedrijfsactiviteiten
p 15
01 afbeelding 4 Luchtfoto’s ‘s-Graveland-Zuid en de Spaanse Polder
afbeelding 5 De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de oever nergens publiek toegankelijk.
afbeelding 6 De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de oever nergens toegankelijk. Een gemiste kans die voor het grijpen ligt.
p 16
01
Ligging en kenmerken
Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid De Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid zijn als bedrijventerrein ontstaan midden jaren 50. Veel gebouwen stammen ook uit die tijd. De verkaveling is kenmerkend voor die periode waarin veel minder rekening werd gehouden met grote aantallen auto’s. De belangrijkste kenmerken zijn de zeer goede ontsluiting en de enorme omvang van het gebied in combinatie met de nabijheid van een groot stedelijk gebied. De goede zichtbaarheid vanaf de A20 is een sterk onderbenutte kwaliteit. Dit valt te verklaren uit het feit dat de A20 later is aangelegd dan de bebouwing . De kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen relatief klein en vaak smal en diep. Er zijn drie kavels van rond de 3000 m2 en een kavel van 12000 m2. De rest is kleiner (150 tot 400 m2 met een aantal uitschieters naar boven). De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten. De straten in het binnengebied zijn 18 à 19 m breed. De Philippusweg is 24 meter. Het parkeren gebeurt op de openbare weg. Aan weerszijde van de straat wordt schuin haaks geparkeerd, hoewel de breedte van de straat dit eigenlijk niet toelaat. Er zijn geen bruikbare stoepen maar alleen strookjes van drie tegels breed waar de voorkanten van auto’s overheen steken.
p 17
p 18
01 Zowel de inrichting als de bebouwing zijn sterk verouderd en zeker niet representatief. Er is sprake van een neergaande lijn die zich uit in een slechte waardeontwikkeling van het het onroerend goed. Dit heeft gevolgen voor de grondwaarde. Er zijn geen grote verschillen tussen ’s-Graveland- Zuid en de Spaanse Polder. De gebieden worden gescheiden door de Schiedamse Schie. Schiedamse Schie De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee bedrijventerreinen door. De oevers zijn bijna nergens openbaar toegankelijk. Langs de oever loopt een strook waarbinnen, slechts onder speciale voorwaarden, gebouwd mag worden volgens het bestemmingsplan, hoewel verschillende gebouwen tot aan de oever zijn gebouwd (bijvoorbeeld het gebouw van It’s / Radio Modern). Alleen een scheepswerf en een staalbedrijf maken incidenteel gebruik van het water voor de aanvoer van goederen De overige bedrijven niet. Er is nauwelijks beroepsscheepvaart op de Schiedamse Schie. Een groot terrein langs de Schie is niet verpacht. Het is in gebruik als gemeentewerf. Aard van de bedrijven De meeste bedrijven vallen binnen de categorie maakindustrie en handel (zie brancheringskaart op pagina 23).
p 19
afbeelding 7 De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee bedrijventerreinen door.Oorsprongelijk de transport ader van het gebied. Bron Microsoft Bing Maps 2013
01
Kwaliteit van de gebouwen De kwaliteit van de huidige bebouwing is zeer matig. Er is sprake van sterke veroudering. Een enkel gebouw is nieuw. Enkele gebouwen hebben een cosmetische behandeling ondergaan. De matige kwaliteit van de bebouwing heeft een negatieve invloed op het imago van het terrein en daarmee op de waardeontwikkeling. Alleen stevige ingrepen in de openbare ruimte en bebouwing kunnen deze tendens keren. Van ondernemers kan niet meer verwacht worden dat zij individueel een ommekeer teweeg
Afbeelding 8 Een aantal ondernemers heeft geïnvesteerd in bestaand onroerend goed om de verhuurbaarheid te vergroten. Een gemeenschappelijke aanpak van het hele gebied zal de marktwaarde aanzienlijk verhogen waarmee de keuze tussen renovatie en nieuwbouw zal worden beïnvloed.
Afbeelding 9 De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op het bedrijventerrein. Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het gebied moet dit tij keren..
8
9
p 20
kunnen brengen. Een gemeenschappelijke aanpak met intensieve samenwerking tussen gemeente en bedrijven is de enige weg om tot een beter en waardevoller terrein te komen. Het stellen van voorwaarden aan de bebouwing biedt de garantie voor een bepaald kwaliteitsniveau Dit zal gelden voor alle gebouwen, waardoor het risico van investeren veel kleiner wordt. Zonder deze voorwaarden zou een hoge investering te risicovol zijn en kan de vicieuze cirkel niet worden doorbroken.
10
p 21
01 afbeelding 10 Een aantal ondernemers zoals de firma Applikon heeft reeds geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applikon is er van overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het station deze investering rechtvaardigt.
01 Erfpachtverloop tot 2020
Binnen 10 jaar verlopen de erfpachttermijnen van de ingekleurde kavels. Om voor een nieuw erfpachtcontract in aanmerking in aanmerking te komen moet aan bepaalde eisen worden voldaan. Deze eisen zijn in dit rapport verwoord.
Afbeelding 11 Erfpachtverloop tot 2020
eigendom of na 2022
Afbeelding 12 Kaart Erfpachtverloop p 22
Spa
ans
e Po
lde
r ‘s
4850
Gra vela n
5405
39
VAN HEE KSTRAAT
5456
d-Z uid
5457
SANDVIKSTRAAT
gras
17
29
5490
1 t/m 11
15
13
gras
gras
6222
6149
82
50
72
str
70
34
nd
32
W
RAU
DE B
bru
g
WEG 1
20 t/m 30
46
68
74 t/m 80
6147
36
48
's gra vela
AT EKSTRA
27
VAN HE
5736
31
6119
5489
38 t/m 44
DE
6223
01 Spaanse Polder ’s Gravenland Zuid Bedrijfsactiviteiten
2a
Bed
rijfs
EG
WW BRAU
acten Spaanse Polder ‘s Graveland-Zuid Bedrijfsactiviteiten Spaanse Polder 4471
2a
11
EG
2c
RIE
4a
JAN
4b 4c
15 17
11
2a
CKWEG JAN VAN RIEBEE
2c 2d2b 4a
23
4b
6044
4987
hie
15
5994
Sc
4700
se am
31
17
hied
5993
33
27
Sc
5430
2
TR 1
EG
Schie
KW EC
damse
HIEJA SEN VA W NR EG IEB E
Schie
8
49 14
01
4914 8
EG
SEW
1501
OVE RSCH IE 151
EG EW IES CH
OV ER 80 46
4
LLEL WEG
302 30 t/m 1 t/m 332 33 1
D
PARA
ie se Sch ied am Sch
WEG str
201 20 t/m 2 t/m 235 23 6
0
153
OV ERS
154 15 2
155
EG EW IES SCH
EG EW
DS
AN LFL DE
IESE
4665
48
4629
EL PA BO K
464
9
463
4630
4631
4632
4633
4634
4635
4636
40 38 3432 3028 2624 2220 18 16 1412
A20
4637
129
SCH
0
127
OVER
119
200
57 1111
4641
4643
EG
EG
113
p 23
DEW KLE
LWEG
EG
2
464
8
534
Afbeedling 13 Ruimtebeslag per branche in procenten 64
BOKE
SW
4638
108 6 4 2
BOKELWEG
6096
RIJKSW
EG A2
0
4637
6220
6095
EG
IC STR
109
4664
70
412 4638 KEL 108 WE 6 4 G 2
EW
107
LE LW
105
AL
103
4663
72
15
PA R
101
82 80
AAT
RIJK
88
4443
13
90 6097
468
SC ER OV 23
14
1 15 27
'S-GRAVELANDSEWEG 0 20
99 7
4681
STR
ST
EG
4679
11
VE
4439
4442
4611
OP
HIE
4974
534
4676
4639
4636
4675
HO
816 1
5 4677
8
BO
01
4635
7
8
443
4441
DE
222
4634
7
443
3
9
4633
1
2
624
5 443
4641
4640
4632
028 2
AAT
5744
9
5832
SC
4436
4433
- Delft
4450
Schie
dam
4643
4631
4451
rbaan
8
spoo
564
6220
3
4630
4642
G
6219
343
23
0
5649
8
5544
A2
5348
LEL WE
STR
HEID
VER
NIJ
AAT
36
129
75 Overeheidsdiensten 93 Dienstverlening
40 3
EG
454
6218
W
4443
AL
117 119 127 115
15
KS
PA R
113
4665
13
48
49
s
4442
20
22
STR
D HEI
VER NIJ 5743
DE
18
4678
57
STRICKLEDEWEG
4664
101 103 105 107 109
64
DE
32 5748
4974
gra
1 4629
RIJ
4438
5347
11
str
G
s
4611
str
71 Verhuur roerende goederen
00
LW E
4439
DE HOOPSTRAAT
0
6096
4529
21
KE
4441
4663
EG
99
s
LW
10
BO
4676
70
26 28
4530
5179
14 16
24
4
3
4520
4519
4505 5177
1
G
5176
10
4437
8
A2
KE
LW E
gra
72
BO
4675
29
557
EG str
4681
80
LE
4452
4432
gra
AL
1
7
11
5160
DE NIJVERHEIDSTRAAT 1
A2 5 0 4677
14
16
gras
9
82
SW
K RIJ
EG
LW
1
LE
4678
PA R
88
5807
str
70 Verhuur en handel in onroerend goed
33
2
AL
64 Post en koeriersdiensten
4451
ft
R PA
- Del
5832
4435
am
63 Opslag
4436
5749
as gr
EG
7
9
90
18
19
5178
5744
SW
4679
6097
60 vervoer
20
22
24
26
28
RIJ DE NIJVERHEIDSTRAAT K 57
N
LAA
ZEN
MIE
KOM
AN
4530
ied
Sch
6219
4
24
26
4519
30
LA
4450
s
gra
G
4433
WE EL
aan orb
spo
55 Horeca
32
ZEN
STRICKLEDEWEG
5648
00
MIE
43
52 Detailhandel
5649
21
10
K BO
KO M
4572
32
KO
15
17
25
20
22
21
23
5572
18
4354
4520
5681
6218
12
N
LAA
ZEN
IE MM
DEW
4543
4
10
5571
0
4529
36
4378 4405
4452
4539
5160
16
4395
4518
A2
50 Handel & rep auto’s 51 Groothandel
5544
1
7 5791
4522
4538
34
4432
8
10
LE ICK
G
11
4361
s
5676
14a 14
4396
KOMMIEZENLAAN 15
17
19
4352
5179
2
2
8
WE
21
4505
5748
4407 4404
4403
STR
27
4388
19
5792
EG EW
1025 8
D KLE
14a 14 12
4386
Ruimtebeslag per branche in procenten
15
4401
23
5177
5178
35 Vervaardiging van transportmiddelen
4406 4585
17
451
RT
EG
25
3
45 Bouwnijverheid
4402
IC STR
OO
5572
5176
4572
59
16
29
gra
t//mm 21 t 3300
TO
21
18
s
P UW
KSW
KOMMIEZENLAAN
EG
20
33
machines en apparaten
38
4396
s
EG LW LE
56 2233 t//mm 12 t 2200
22
24
32 Vervaardiging en repa telecom app 21 333 5807
BET
4407
4395
gra
RIJ
W 29 Vervaardiging
str
AL
str
str
str
str
R PA
SE
HIE
SC
ER
gra
4378
NIE
AN
26
28 Vervaardigen producten metaal
4405
WEG
str
5518
4354
4386
34 36
23
25 Vervaardigen producten kunststof
OV
24 26 28
5879 5878
30
A NL ZE
4352
9
22
5880
EG
TOW
20
5877
4539
32
22 Drukkerijen en repro
EG
5742
4725 4388
4404
42
1
BET
1
9
5876
4403
4401
EG
5741
4593
4406
1
MIE
81
BETTOWEG
4772
TW
4485
EW
O56
19
5791
LED
OR
15
17 4402
2
PO
140
STRICKLEDEWEG
4361
4484
4483
4 13 2
20
4585
30
UW
5999
ICK
EG
Sc
NIE
4522
34
e
hi
se
am
ed
4538
W
hi
Sc
22
24
26
21
5792
M KO
10 Opslag < 350 m2
15
EG
23
25
27
4560
57
8
TW 5679 gras
15
5
4561
28
34 4478
BETTOWEG
3
4 11552
5879
36
38
str
EG
str
SC
4561
4724
55
OR
5878
5877
11
5742
EG
USW
IPP
PHIL
4485
16
147
59
PO
S HIE
14
4484
6129
146
4726
STR
UW
SE
HIE
SC
R VE
12 4483
5876
5880
5
0 Leegstand
4560
5741
4593
10
57
NIE
gras
EG
OV
5676
ND
LA
6130
8
55
str s gra
gras
ER
LF
13
4725 5162
2 4 6
30
NIEUWPOORTW
str
str
4723
5
11
STRICKLEDEWEG
10
5161
str
str
2
4
4724 PHILIPPUSWEG
n
53
str
s
5518
1
gra
str
6
8
10
12
14
16
4982
EW
DE
7
0
53
5655
EG
14
14
15
EG
10
12
W SE
T AA
EG
TW
4463
4723
ivit eite
‘s-Graveland-Zuid onderverdeeld naar soorten bedriSituatie Augustus 2011 jfsactiviteiten (branchering Situvolgens de afbeelding 13) atie Aug standaard van de VNG. ust De us 2 011 kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen relatief klein, vaak smal en diep. Er zijn drie kavels van rond de 3000 m2 en een kavel van 12000 m2. De rest is 150 tot 400 m2 met een aantal uitschieters naar boven. De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten.De straten in het binnengebied zijn 18 a 19 m breed. De Philippusweg is 24 meter breed.
33
NS EY
TW
OR
11
n
GH
OR
2
pp
4479
6130
6129
6
4464 4462
4772
str
dele
4700 4768
14
4466
4458
4726
4983
8
7
4459
rate n
ma
4496
4497
K
ppa
tmid
3
E
str.
PO
PO
na
l
CK
IN
V NT
AR
UW
UW
stst of
taa
DE
12
4456
NIE
kun
me
leco
str.
AT
RA
ST
4478
str.
NIE
ten
es e
1
5999
uct en
27
T AA
4c
EG SEW ND ELA RAV
21
'S-G
EG
4479
str
str.
epr o
EW
TR
8 4457
17
6161
7
474
6043
5652
4467
DE BRAUWWEG
str
5679 s
LED
NS EY
TWEG str
gra
4985
6160
31
4982
GH
13
ICK
5823
str
m2
STR
5383
4987
4472
27
W
23
19
4984
5824
11
POOR
80
6161
4747
44
str
23
5993 5825
EG
1
6147
STRICKLEDEWEG
15
B DE
21
66
4713
5994
EG
W
4983
6223
UW RA
19
52 t/m
Schie
JA
W AU
6160
G
WE
4984
4985
4471
5
DE
NIEUW
744 t/m
82
5162
AN NV
AT
10
5736
gras
gras
68
1270
72
5161
gras
6119
AAT
gras
str gras
s
CK
EE
B RIE
BR
DE
38 t/m
48
50
10
gra
32
46
4463
5458
5489
30
20 t/m
34
36
4768
4459 str
str
RA
1 8
6149 4466
1
5459
6044
Schiedamse
ST
27
4496
29
4464
6222
TR EYNS
4497
31 4462
str
DE
W
EK
3
7
str
5655
str
6043
15
17
DE GH
AREN
4458
1
13
5430
15
11
2
TWEG
11
AT
STRA T VINCK
K
4713
EG
W 72 AU BR 44
HE
POOR
1 t/m
T TRAA
DVIKS
SAN
's graveland brug
5490
N VA
4467
2a
13
AAT
NIEUW
4456
5652
str.
str
RAAT
5823
KW
5824
TR EYNS
12
str.
2d2 b
EKST
11
5383
4850
4457
5457
BEE C
DE GH
17
str
str.
5459
Schie
5405
str.
39
13
BOKELPAD
EG
AUWW
G
VA N
DE BR
WE
HE VAN
BRA UW
5458
amse
DE
5456
5825
Schied
str
5
13
52 t/m 66
Afbeedling 14 Kaart Branchering SCHIEVESTEW
EG
6095
01
p 24
02 Vigerend Beleid
Stadsvisie Bestemmingsplan Spaanse Polder en ‘s-Graveland Beeldkwaliteit strategie Kadernota parkeerbeleid Nota bedrijventerreinen Economische visie Grondbeleid SER ladder Visie externe veiligheid
p 25
02
p 26
02
Vigerend Beleid
Stadsvisie In de stadsvisie worden de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ‘s-Graveland genoemd in hoofdopgave 6. Schiedam steunt innovatie en vernieuwing van de lokale economie: De gemoemde bedrijventerreinen “worden geherstructureerd en bij de tijd gebracht. Met de ruimte wordt steeds zorgvuldig omgegaan.” In de 8 ruimteijke hoofdopgaven wordt opnieuw de voortzetting van de herstructurering van de Spaanse Polder en ‘s-Graveland als ruimtelijke hoofdopgave benoemd evenals de ontwikkeling van het “regionale knooppunt Schiedam Centum (Schieveste).” Bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Graveland 2004 (vastgesteld door de gemeenteraad op 12-12-2005, goedgekeurd door GS op 4-4-2006) In de Spaanse Polder gelden de volgende bestemmingen: B(4)15 en B(4)dv21 langs de A20, waarbij de B staat voor bedrijfsdoeleinden, de 4 voor bedrijven in de hinderwetcategorie één t/m vier. De tekens dv staan voor “detailhandel in volumineuze artikelen branchegroep 1” en de getallen 15 en 21 voor de maximale bouwhoogte in meters.
p 27
Afbeelding 15 Boekwerk Stadsvisie Schiedam 2030
p 28
02 Afbeelding 16 Uitsnede Bestemmingsplan Vastgesteld door raad op 12-12-2005 goedgekeurd door Gedeputeerde staten op 4-4-2006
p 29
02
In ’s-Graveland-Zuid gelden de volgende bestemmingen: De strook percelen tussen de Schie en Jan van Riebeeckweg heeft de bestemming B4H15 en B4Hdv21 langs de A20. Hierbij staat de letter B staat voor Bedrijfsdoeleinden (bedrijven categorie één t/m vier) en de H voor horecadoeleinden De tekens “dv” staan voor “detailhandel in volumineuze artikelen branchgroep 1”. De laatste getallen (15 en 21) staan voor de maximale bouwhoogte van de gebouwen in meters. Een strook langs de Schie heeft tevens de bestemming “primaire waterkeringsdoeleinden artikel 32” Hier zijn geen gebouwen toegestaan tenzij Burgemeester en Wethouders hiervoor vrijstelling hebben verleend en het waterschap heeft beoordeeld of een gebouw (onder voorwaarden) toelaatbaar is. De percelen tussen de Jan van Riebeeckweg, de Brauwweg en Nieuwpoortweg hebben de bestemming B(4)15 en B(4)21 langs de A20 (zie Spaanse Polder) Het bestemmingsplan maakt de voornaamste ambities die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn uitgewerkt mogelijk. De basis voor het bestemmingsplan is gelegd in een stedenbouwkundige visie ’s-Graveland uit 2003. Beeldkwaliteit Strategie Spaanse Polder ’s-Graveland-Zuid, (vastgesteld door de gemeenteraad in september 2009). In dit document zijn de eisen vastgelegd waaraan gebouwen en percelen moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract. Bovendien is vastgelegd hoe de gemeente de openbare ruimte gaat aanleggen. De eisen die worden opgelegd hebben, in tegenstelling tot de bouwverordening en het bestemmingsplan, een privaatrechtelijk karakter, en worden vastgelegd in een erfpachtcontract tussen erfpachter en gemeente. In bepaalde gevallen is het mogelijk dat een gefaseerde uitvoering van de eisen wordt toegestaan. In dat geval zal bij het erfpachtcontract een bouwplan worden gevoegd met een uitvoeringschema. In deze fase zal een beperkte erfpachtperiode gelden van 5 tot 10 jaar. In deze periode moet het bouwplan worden uitgevoerd waarna voor een periode van 99 jaar het erfpachtcontract kan worden afgesloten. p 30
Kadernota Parkeerbeleid 2009-2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 april 2009) “Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen om de uitstraling en de benutting te vergroten door het parkeren anders te ordenen door bijvoorbeeld het concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). De parkeerruimte op eigen terrein kan dan beperkt blijven tot de benodigde parkeerruimte voor de bedrijfsauto’s. Parkeerplaatsen op straat zijn dan uitsluitend bedoeld voor bezoekers. Parkeervoorzieningen bij bedrijven kunnen eventueel worden omgezet in bedrijfsruimte. Samen met vertegenwoordigers van de bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak wenselijk is en kans van slagen heeft.” Specifiek voor het plangebied is verder opgenomen dat deze binnen de invloedssfeer van Schieveste ligt, inclusief de toekomstige P&R garage. De gemeenteraad heeft besloten dat er binnen de invloedssfeer van de toekomstige P&R garage parkeerregulering wordt ingevoerd. Dit om te voorkomen dat bezoekers van Schieveste en/of forensen bij de bedrijven parkeren in plaats van in de garage. In de Bouwverordening is vastgelegd dat bij bouwplannen ‘in voldoende mate’ voorzien dient te worden in parkeerruimte ten behoeve van bouwplan. Hoewel hierin ook is opgenomen dat dit op eigen terrein dient plaats te vinden, kan ontheffing worden verleend als er op andere wijze wordt voorzien in de benodigde parkeerruimte. Op basis hiervan is het gestelde in de Kadernota uitvoerbaar zonder in strijd te zijn met de Bouwverordening. Wat ‘in voldoende mate’ inhoudt, is vastgelegd in de bijlage bij de Kadernota Parkeerbeleid. Hierin zijn per soort bedrijfsvoering en ligging ten opzichte van het openbaar vervoer parkeernormen door de gemeenteraad vastgesteld. Tenslotte geldt voor het plangebied dat dit is aangewezen als een van de (weinige) gebieden in de stad waar het is toegestaan grote voertuigen te parkeren.
p 31
02
02 Afbeelding 17 Bij nieuwbouw ontstaat de mogelijkheid voor een meer rationele bouwwijze met regelmatige overspanningen. De bebouwing kan daarmee minder bedrijfsspecifiek worden en in de loop der tijd voor meerdere doeleinden worden gebruikt. Zo kunnen bouwkosten lager worden en kan het onroerend goed zijn waarde langer behouden.
17
Nota bedrijventerreinen, 12 november 2009 Opgave Spaanse Polder: a. Geen netto toename aantal arbeidsplaatsen, evt bruto toename door verplaatsing van bedrijven uit de Wilheminahaven en Nieuw Mathenesse. b. Benutten intensiveringsruimte. c. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk bedrijven van de Wilheminahaven en Nieuw Mathenesse hierheen verplaatsen. Opgave ’s-Graveland (Noord en Zuid samen) d. Toename aantal arbeidsplaatsen met 250 banen. e. Benutten uitgeefbare ruimte van 3 ha (noord). f. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk verplaatsers Wilheminahaven en Nieuw Mathenesse hier heen verplaaten. Economische visie Spaanse Polder ’s-Graveland-Zuid 2012 Samenvatting / conclusie economische visie Spaanse Polder / ’s Graveland-Zuid: Tot 2030 is er vraag naar bedrijfsruimte. In Spaanse Polder / ’s-Graveland-Zuid is de ruimtedruk groot.
p 32
Het terrein is zeer goed bereikbaar. De concurrentie van andere bedrijfslocaties in de regio is groot en vestigingseisen van ondernemers nemen toe. Tijdens het herstructureringsproces streven we naar behoud van het merendeel van de bedrijvigheid om de huidige werkgelegenheid te behouden. Spaanse Polder / ‘s-Graveland–Zuid profileert zich als bedrijventerrein met industriële maakindustrie. Naast ‘hogergeschoolde ambachtelijke maakindustrie’ kan het terrein plaats bieden aan ondersteunende diensten voor logistieke en havengerelateerde bedrijven. Het gebied kenmerkt zich door de gunstige ligging nabij stedelijk gebied, met goede ontsluiting van alle soorten vervoer. Daarnaast is er plek voor bedrijven tot en met milieucategorie 4. De herstructurering is gericht op maatwerk per bedrijf en op kwaliteitsverbetering. De verbetering van de kwaliteit en groei van werkgelegenheid wordt gerealiseerd door intensiever gebruik van ruimte en de kwaliteitsimpuls. De A20-zone biedt kansen voor (huidige) bedrijven die hoog willen bouwen op deze zichtlocatie.
18
19
20
p 33 21
Afbeelding 18 Rationele verkaveling en bouw levert kostenvoordeel en meer waardebehoud op. Afbeelding 19 Onder bepaalde voorwaarden kan renovatie van het bestaande gebouw voldoende waarde genereren om aan de eisen te voldoen. Afbeelding 20 In sommige gevallen is de bestaande bebouwing sterk verouderd en is renovatie niet meer rendabel. Afbeelding 21 De inrichting van de openbare ruimte van de Philippusweg, heeft reeds behoorlijke kwaliteit, maar kan beter.
02
Grondbeleid Nota Grondbeleid 2009-2014 ‘Opmaat tot een kansrijk vernieuwend Schiedam’ Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het programma, de kwalitatieve eisen en de financiën wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend) grondbeleid toegepast. SER-ladder In juni 2008 is de zogenaamde SER-ladder vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AmvB) In de SER-ladder staan de volgende regels: Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen. Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige keuze van de locatie van ‘rode’ functies en door investeringen in kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt. Visie externe veiligheid 2012-2020 (april 2012) De ambitie van Schiedam voor de toekomst is dat externe veiligheidsrisico’s niet substantieel toenemen. Vestiging van risicovolle bedrijven is daarom alleen gewenst op daarvoor aangewezen terreinen zoals op het gehele bedrijventerrein ’s Graveland/Spaanse Polder. In de visie staat beschreven aan welke maatregelen aandacht geschonken dient te worden bij vestiging van risicovolle bedrijven. Omgekeerd geldt dit ook bij de vestiging van kantoren en bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen binnen het invloedsgebied van de A20 en de door het gebied lopende aardgasleiding.
p 34
03 Doelstellingen bij de herontwikkeling
Hoofddoelstellingen herontwikkelingen Waardeontwikkeling vastgoed als meetlat Afgeleide doelstellingen Economisch duurzaam en waardeontwikkeling Parkeren in balans Extra maatregelen parkeren bij Station en Schieveste Sterkte-zwakte analyse
p 35
03
p 36
03
Doelstellingen bij de herontwikkeling
Hoofddoelstelling herontwikkeling Naast algemeen geldende doelstellingen die betrekking hebben op onder andere veiligheid, bouwvoorschriften en milieueisen is de hoofddoelstelling bij de herontwikkeling van de bedrijventerreinen: Optimaal laten functioneren van de bedrijvigheid, nu en in de toekomst. Alle andere doelen2, zoals die voor de herinrichting van de openbare ruimte, zijn hiervan afgeleid. De inrichting moet in de eerste plaats functioneel zijn en bovendien de uitstraling van het gebied verbeteren. Dit laatste wordt in veel onderzoeken bevestigd. De kwaliteit van de omgeving en inrichting wordt na bereikbaarheid als tweede vestigingsvoorwaarde genoemd. Ook een thema als duurzaamheid moet worden bezien vanuit de hoofddoelstelling. Duurzaamheid is daarmee vooral economische duurzaamheid met rendement als belangrijkste criterium. De afgeleide stedenbouwkundige doelstellingen zoals inrichting, verkaveling en stedenbouwkundige randvoorwaarden worden in de volgende hoofdstukken behandeld. Voor wie De herontwikkeling wordt in gang gezet voor de ondernemers uit de regio Schiedam. Dat zijn de zittende ondernemers maar ook de ondernemers die zich in de Spaanse Polder gaan vestigen. Daarnaast kan de gemeente als grondeigenaar meeprofiteren van een gunstige waardeontwikkeling van het onroerend goed. De vraag wie de doelgroep is, raakt niet alleen de economische uitgangspunten maar ook de grondpolitiek. De grondprijs wordt gestuurd door marktprij-
p 37
2 De doelstellingen die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn genoemd zijn gericht op de herinrichting van de openbare ruimte en vormgeving van de bebouwing. Deze aspecten worden samengevat als het representatief maken van het bedrijventerrein.
03
zen. Dat wil zeggen dat bij heruitgifte marktprijzen worden gehanteerd. Hoe beter de waarde van het onroerend goed zich kan ontwikkelen, hoe beter het rendement voor de ontwikkelende ondernemer/belegger en hoe hoger de opbrengsten voor de gemeente. Hier is sprake van een gedeeld belang waarbij het ondernemen voorop staat.
Waardeontwikkeling vastgoed als meetlat De waardeontwikkeling van vastgoed is een objectieve meetlat. Elke maatregel in het revitalisatieproces zou langs deze meetlat gelegd moeten worden. Dit geldt voor ingrepen in de openbare ruimte door de gemeente, maar ook ontwikkelende partijen zullen hun investeringen beoordelen in termen van rendement en waardeontwikkeling. Ondernemers zullen duurzaamheidsingrepen ook zo beoordelen. Met andere woorden: als de gemeente succesvol wil zijn met het stimuleren van duurzaamheid lukt dit alleen als investeringen een rendement opleveren (zie ook hoofdstuk duurzaamheid blz 40). In de huidige situatie blijft de waardeontwikkeling van zowel Afbeelding 22 Parkeren wordt in collectieve voorzieningen opgelost. Dit is voor een groot deel op straat. Het overige deel zal worden opgelost op terreinen of eenvoudige parkeergarages die afhankelijk van de behoefte kunnen worden uitgebreid. Daarnaast wordt er in Schieveste een grote P&R garage gebouwd met 76 parkeerplaatsen. 22
p 38
03
het onroerend goed als de grondprijs sterk achter ten opzichte 3 Rapportage Stecgroep maart 2011 van andere terreinen3 in de regio. Het gevolg is dat het onroerend goed sneller ontwaardt dan elders in de regio. De kwaliteit in termen van waarde van het terrein als geheel is van dien aard dat het voor ondernemers steeds risicovoller wordt om te investeren zolang deze vicieuze cirkel niet wordt doorbroken. Een ondernemer kan individueel niet de waarde van het terrein opkrikken. De ondernemers zijn van elkaar afhankelijk en ook van de gemeente die haar rol moet vervullen bij de inrichting van de openbare ruimte en het begeleiden van het proces. Afgeleide doelstellingen Alle hieronder genoemde doelstellingen staan ten dienste van de eerder genoemde hoofddoelstelling en moeten dus ook op deze manier beoordeeld worden. • Optimalisering waardeontwikkeling en opbrengsten van het onroerend goed door een kwaliteitsslag. • Verbeterde uitstraling van het terrein als geheel en individuele gebouwen. • Benutten van de potenties zoals de unieke bereikbaarheid en
Afbeelding 23 Parkeren wordt in collectieve voorzieningen opgelost. Dit is voor een groot deel op straat. Het overige deel zal worden opgelost op terreinen of eenvoudige parkeergarages die afhankelijk van de behoefte kunnen worden uitgebreid. Daarnaast wordt er in Schieveste een grote P&R garage gebouwd met 76 parkeerplaatsen. 23
p 39
03 4 In de Beeldkwaliteitsstrategie is sprake van een recreatieve route langs de Schie. Dit wordt overgenomen onder de algemene doelstelling ‘inrichting openbaar gebied’.
• • • • • • •
ligging langs de A20. Nieuwe inrichting openbaar gebied4. Verbetering opstallen (structurele waarde genereren). Waardevastheid van het onroerend goed bevorderen door rationele bouwwijze en verkaveling. Optimale benutting gronden door rationele verkaveling. Aansluiting op economische doelstellingen (zie bijlagen). Positie bepalen ten opzichte van andere terreinen; Collectieve parkeeroplossingen waaronder parkeren op straat. Aangenaam werkklimaat ontwikkelen.
Deze doelstellingen zullen apart worden uitgewerkt in de volgende hoofdstukken. Economisch duurzaam en waardeontwikkeling In deze nota wordt het begrip economisch duurzaam vooral in de letterlijke betekenis gehanteerd: solide, functioneel, waardevast en van goede kwaliteit. Bij het begrip duurzaam denkt men meestal aan energiezuinigheid, groene daken en andere milieugerelateerde aspecten. Economische duurzaamheid van gebouwen is een benadering die voor ondernemers interessant is en op de koop toe de grootste milieubijdrage levert. Immers een waardevast gebouw heeft een langere levensduur en kan een lange periode beter worden (her)gebruikt. De vraag is of dit niet allang gebeurt en of de veroudering van bedrijventerreinen niet een onvermijdelijk verschijnsel is. De
p 40
03 Spaanse Polder wijkt niet af van vele andere bedrijfsterreinen op dit punt. De veroudering van de terreinen gaat sneller dan wenselijk en vernieuwing komt moeizaam op gang5. Er zijn diverse oorzaken voor dit fenomeen: • Er worden telkens nieuwe terreinen ontwikkeld. • De gebouwen worden te bedrijfsspecifiek ontwikkeld. Bedrijfsbebouwing wordt vaak door een ondernemer ontwikkeld als een maatpak voor de voor bedrijfsvoering van zijn specifieke bedrijf. Het onroerend goed wordt daarbij als een toekomstige pensioensvoorziening gezien. Juist op dit punt ontstaat er een teleurstelling als de waarde achterblijft. In een ander scenario groeit het bedrijf en wil uitbreiden. Als dit ter plekke niet mogelijk is zal het bedrijf verhuizen en blijft een te specifiek gebouw achter6. Het gebouw van de buren, die ook weggaan is ook al te specifiek om ter plaatse uit te breiden. Soms blijkt verzakeling de oplossing, waarbij ontwikkelende partijen worden ingeschakeld om een meer generiek gebouw te maken met het oog op toekomstige verhuur. In de Spaanse Polder bestaan mogelijkheden om hetzelfde doel te bereiken door ondernemers met kavels kleiner dan 1250 m2 gemeenschappelijk te laten ontwikkelen. Hiermee is schaalvergroting en rationele bouwwijze mogelijk. Zo ontstaan betere generieke gebouwen die hun waarde beter behouden. Bij een rationele bouwwijze hoort een rationele verkaveling. De gemeente zal daarom met de ondernemers de handen ineen moeten slaan om deze doelstelling te bereiken. De beoogde kwaliteit moet duidelijk zijn en voor iedereen gel-
p 41
5 Roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmakrt; Min. Economische zaken 2010
6 Roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmakrt; Min. Economische zaken 2010
03 7 Een free rider profiteert van de waardeontwikkeling door investeringen van anderen af te wachten zonder zelf een bijdrage te leveren.
den. Het meest eenvoudig is de waarde benadering: De kwaliteit moet in financiële termen worden beschreven. Het doel is een bepaalde waarde van het onroerend goed af te spreken en een bepaalde grondwaarde die hiermee hand in hand gaat. Dit kan alleen in gezamenlijkheid en met heldere afspraken. Eén ondernemer/ontwikkelaar zal niet de aanzet geven voor deze waardeverhoging als hij geen zekerheid heeft dat zijn buurman zal volgen. In het belang van de investerende ondernemers zullen eisen gesteld worden aan de terreinen en bebouwing om de genoemde waardeontwikkeling te garanderen en zogenaamde “free riders” 7 te voorkomen. Parkeren in balans Adequate parkeerfaciliteiten bij een bedrijventerrein zijn een randvoorwaarde voor de economische (her)ontwikkeling. In de gemeentelijke kadernota Parkeerbeleid 2009-2013 is voor bedrijventerreinen het volgende vastgelegd: “Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen om de uitstraling en de benutting te vergroten door het parkeren anders te ordenen, bijvoorbeeld door het concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). Samen met vertegenwoordigers van de bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak wenselijk is en kans van slagen heeft.”
p 42
De Bra uw we g Pa rke erc apa eze cit tti
03 Afbeelding 24 parkeerdruk. Recent uitgevoerde parkeertellingen tonen aan dat vooral in het zuidelijk deel van het bedrijventerrein (in de omgeving station) de meeste parkeerdruk bestaat. Dit zal in de toekomst worden opgelost met een Park & Ride parkeergarage in Schieveste met 876 plaatsen.
-
Parkeerdruk: > 100% 85% -100% 75% - 85% < 75%
p 43
op
03 8 In totaal is het aantal parkeerplaatsen in het te herstructureren gebied 1165, waarvan 251 op eigen terrein. Er is een parkeerbehoefte van 925 auto’s. Gemiddeld is sprake van 80% bezetting. In het oostelijk deel van de Spaanse Polder (omgeving Strickledeweg en Thurledeweg) is de parkeerdruk laag. Vooral in het zuidelijke deel van de Spaanse Polder en vrijwel heel ’s Graveland-Zuid is de parkeerdruk hoog. Een deel van de parkeerdruk betreft overloop. Door de nabijheid van het NS-station Schiedam centrum en kantoren (stadskantoor, Schieveste) en de regulering in de nabijgelegen woonwijken en Schieveste, ontstaat er overloop vanuit deze gebieden naar het (“gratis”) parkeren in deze bedrijventerreinen. Dit betreft ca. 275 auto’s.
Deze benadering is bevestigd in het Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan 2011-2020 Schiedam Duurzaam bereikbaar. De huidige parkeerdruk in het gebied op openbare parkeerplaatsen is aanzienlijk, maar niet (overal) problematisch8. De plaatselijk hoge parkeerdruk is vooral het gevolg van parkeren door gebruikers van het NS-station Schiedam Centrum en de nabijgelegen kantoren. Parkeren heeft veel invloed op de ruimtelijke kwaliteit. Te weinig parkeercapaciteit leidt tot wildparkeren en verrommeling van het gebied. Dit is negatief voor de uitstraling en daarmee voor de waarde van het onroerend goed. In het vorige plan (Beeldkwaliteitsstrategie) werd met parkeren op eigen terrein een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit beoogd, maar dit leidde in de praktijk tot grote problemen. Parkeren op eigen terrein bleek op de huidige kavels vaak onmogelijk of alleen tegen hoge investeringen in gebouwde voorzieningen. Daarnaast is een dergelijke oplossing weinig flexibel, zowel in gebruik - er vindt geen uitwisseling van parkeerdruk plaats met de omgeving -, als bij verandering van gebruik van het pand. Bij functieverandering kan de parkeerbehoefte weer geheel anders worden. In overleg met zittende bedrijven is gekozen voor een aangepaste ontwikkeling. Daarbij kon aan de ruimtelijke uitgangspunten worden vastgehouden. Tegelijkertijd is dit een meer flexibele en kosteneffectieve aanpak.
p 44
03 Deze samenhangende aanpak voor het parkeren, bestaat uit vijf onderdelen: 1. Reguleren van het parkeren: wegnemen parkeerdruk station en kantoren. 2. Versterken ruimtelijke kwaliteit met een deel van het parkeren in het openbaar gebied. 3. Flexibiliteit en rentabiliteit bedrijven. geen verplichting parkeren op eigen terrein, geen normering 9. De ruimte kan worden ingezet voor bedrijfsactiviteiten. 4. Inzetten op mobiliteitsmanagement: Beperken van parkeerbehoefte door bedrijven, financiële voordelen van vermindering parkeerbehoefte ten gunste van bedrijven. 5. Inbouwen van flexibiliteit en toekomstvastheid: het realiseren van één (of meerdere) centrale parkeervoorzieningen. Door een vergunningensyteem voor het parkeren in te voeren wordt het bedrijventerrein ontlast van het parkeren door gebruikers van het station en kantoren10. Er onstaan daardoor mogelijkheden voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Parkeren op eigen terrein is dan niet meer nodig. De grond blijft zo volledig beschikbaar voor bedrijfsactiviteiten, zonder dat de parkeerdruk in het openbaar gebied te hoog wordt. (zie tabel afbeelding 24) Daarnaast kan mobiliteitsmanagement voor afname van de parkeerbehoefte zorgen. Bedrijven blijven het voordeligste uit indien ingezet wordt op reizen met andere vervoerswijzen, waardoor parkeerkosten wordt vermeden. Tenslotte wordt in het plan ruimte gereserveerd voor een centrale parkeervoorziening.
9 Met uitzondering van parkeren voor bedrijfsactiviteiten, zoals autoverkoop en grootschalige detailhandel.
10 T.b.v. P&R worden in Schieveste PenR plaatsen gerealiseerd. Reeds eerder is besloten tot regulering van het parkeren aan de noordzijde van het station.
03
Parkeren in balans
p 46
p 47
Afbeelding 25 en 26 Een tabel met een analyse van de herkomst en parkeeraantallen in de omgevind. De tweede tabel is een variant.
Afbeelding 27 In totaal is het aantal parkeerplaatsen in het te herstructureren gebied 1165, waarvan 251 op eigen terrein. Er is een parkeerbehoefte van 925 auto’s. Gemiddeld is sprake van 80% bezetting. In het oostelijk deel van de Spaanse Polder (omgeving Strickledeweg en Thurledeweg) is de parkeerdruk laag. Vooral in het zuidelijke deel van de Spaanse Polder en vrijwel heel ’s Graveland-Zuid is de parkeerdruk hoog. Een deel van de parkeerdruk betreft overloop. Door de nabijheid van het NS-station Schiedam centrum en kantoren (stadskantoor, Schieveste) en de regulering in de nabijgelegen woonwijken en Schieveste, ontstaat er overloop vanuit deze gebieden naar het (“gratis”) parkeren in deze bedrijventerreinen. Dit betreft ca. 275 auto’s.
03 11 Bedrijven zijn echter vrij om (relatief duurdere) voorzieningen op eigen terrein te realiseren.
Verdere ontwikkeling en intensivering van het gebied zal leiden tot meer werkgelegenheid en parkeerbehoefte. Bedrijven worden niet verplicht om deze parkeerproblemen op eigen terrein op te lossen11. De extra parkeerplaatsen kunnen ingekocht worden bij de dan te realiseren centrale parkeervoorziening. De kosten hiervan zijn aanzienlijk lager dan de kosten van een gebouwde parkeervoorziening op eigen terrein. In eerste instantie kan een terrein op maaiveld als centrale parkeervoorziening worden ingericht. Bij een toename van de parkeerbehoefte kan op dit terrein een gebouwde parkeervoorziening worden gemaakt die valt uit te breiden met meerdere parkeerdekken. Door deze fasering worden grote financieringslasten vermeden. De toekomstige parkeerdruk kan, zelfs
p 48
bij een sterke toename van het aantal arbeidsplaatsen, met deze reservering door gestapeld parkeren worden opgelost. Het beheer van de collectieve voorzieningen is een nader uit te werken onderdeel. Diverse ondernemers hebben interesse getoond voor een bepaald ontwikkelmodel. Gereguleerd parkeren en gebruik van de centrale parkeervoorziening wordt in nauwe samenspraak met de ondernemers uitgewerkt. Hierbij is bijzondere aandacht voor de positie van bezoekers van de bedrijven. Bij de uitwerking wordt het financiële uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid (structurele kosten worden gedekt door de inkomsten) in acht genomen. Andere aandachtspunten zijn: ruimte bieden voor het nachtelijk parkeren van de (bedrijfs)busjes en de afstemming met de gemeente Rotterdam.
p 49
03 Afbeelding 28 Een aantal ondernemers zoals de firma Applikon heeft reeds geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applikon is er van overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het station deze investering rechtvaardigt.
03 Extra maatregelen parkeren bij Station en Schieveste De ligging van het bedrijventerrein zo dicht bij het station is een belangrijke kwaliteit maar brengt tevens een extra parkeerdruk met zich mee van treinreizigers die in de omgeving van het station willen parkeren. Bovendien wordt de beschikbare parkeercapaciteit van het bedrijventerrein deels gebruikt door bezoekers van de binnenstad en kantoren in de omgeving. Er zijn diverse oplossingen: • Er is in Schieveste een Park & Ride garage in voorbereiding. • Er komt een vorm van gereguleerd parkeren in een straal van 400 m ronde het station (en dus ook op het bedrijventerrein) om het zogenaamde parkeren te voorkomen. De zogenoemde reguleringsmaatregelen in de vorm van betaald parkeren worden in de regel als onwenselijk gezien op bedrijventerreinen omdat dit klantonvriendelijk zou zijn. De negatieve effecten zouden kunnen worden weggenomen door parkeren de eerste uren gratis te maken. Hoe dan ook zullen er maatregelen genomen moeten worden om het forensenparkeren op het bedrijventerreinen tegen te gaan omdat het een te groot deel van de capaciteit opslokt.
p 50
03 Parkeervoorziening Afbeelding 29 Nieuwbouw met parkeergarage Voor Schieveste is een nieuwe Park & Ride parkeergarage pal tegenover de Spaanse Polder en ’s Graveland-Zuid gepland. Het forensen parkeren dat nu in de Spaanse Polder plaatsvindt kan tegen een laag tarief straks in de garage worden ondergebracht. Dit zal een enorme afname van het aantal parkeerders op het bedrijventerrein tot gevolg hebben. Voorwaarde is dat er een vorm van betaaldparkeren op (een deel van) het bedrijventerrein komt waarbij het eerste uur (of eerste twee uur) gratis kan worden geparkeerd. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit zo te regelen dat de bedrijven minimaal last en maximaal profijt hebben van de regulering.
p 51
03 Afbeelding 30 Het bedrijventerrein Spaanse Polder (met name het Schiedamse deel) en ’s Graveland-Zuid zijn perfect bereikbaar met alle middelen van vervoer en bovendien is de zichtbaarheid vanaf de A20 optimaal. De gele strepen geven de A-20 zone aan vanaf waar het bedrijventerrein zichtbaar is. Deze potentie is door de historische groei tot nu toe onvoldoende benut.
30
p 52
03 31
32
33
Afbeelding 31 De Spaanse Polder en ’s-Graveland zijn ingebed in de enorme stedelijke regio van het Rijnmondgebied.
Afbeelding 32 De Spaanse Polder en ’s-Graveland zijn ingebed in de enorme stedelijke regio van het Rijnmondgebied. Afbeelding 33 Een enkel nieuw gebouw maakt gebruik van de gunstige ligging langs de A-20 met een etalage achtige ruimte op de verdieping waar je vanaf de snelweg op ooghoogte heel goed zicht op hebt. .
p 53
Afbeelding 34 Het parkeren op straat is niet goed geregeld, zodat een rommelig beeld ontstaat.
Afbeelding 35 De rommelige inrichting van het openbaar gebied en de soms verouderde bebouwing drukken een negatief stempel op het bedrijventerrein. Het is in deze omstandigheid voor een ondernemer te risicovol om stevig te investeren. Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het gebied moet dit tij keren.
Afbeelding 36 De rommelige inrichting van het openbaar gebied en de soms verouderde bebouwing drukken een negatief stempel op het bedrijventerrein. Het is in deze omstandigheid voor een ondernemer te risicovol om stevig te investeren. Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het gebied moet dit tij keren
Afbeelding 37 Er zijn een aantal bedrijven die vooral veel terrein nodig hebben en minder bebouwing. Om deze bedrijven te kunnen faciliteren zijn een aantal zones aangewezen met een lage bebouwingsdichtheid.
54
03
Sterkte- zwakte analyse Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid
Sterk • Meer dan goede ontsluiting: -- Goed ontsloten voor auto’s direct vanaf de A20 en A13. De afslag wordt doorgetrokken naar Schieveste waardoor het plangebied nog beter wordt ontsloten. -- Intercity station (Schiedam Centraal) direct grenzend aan plangebied. -- Vervoer over water mogelijk via Schiedamse Schie. Op korte afstand van vliegveld (Airport Den Haag-Rotterdam). • Onderdeel van enorm bedrijventerrein (’s-Graveland, Spaanse Polder, bedrijventerrein Noord-West) met grote synergie mogelijkheden. • Zichtlocatie langs de A20 (1e klas uitstraling naar snelweg). • Ingebed in grootstedelijke omgeving Schiedam, Rotterdam en overige Randstad. • Lage leegstand en goede werkgelegenheid.
p 55
Afbeelding 38 De Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de oever nergens toegankelijk, zelfs niet ter plaatse van de jachthaven. Hier wordt de oever ontsierd door een hek, terwijl dit een prachtige plaats zou kunnen zijn om te lunchen. Een gemiste kans die voor het grijpen ligt. Afbeeldding 39 Langs een groot deel van de A-20 zone is de zichtbaarheid een onderbenutte kans. Dit komt omdat het bedrijventerrein er eerder was dan de A-20.
Afbeelding 40 Op sommige plekken wordt er gewoond pal langs de A-20. die er nog niet was toen deze bedrijfswoningen werden gebouwd
Afbeelding 41 De kandtoorgebouwen langs de De Brauwweg staan voor een groot deel leeg. Er is geen behoefte om ´s-Graveland-Zuid om te vormen tot een kantorenpark
p 56
03 Zwak • Afname van waarde onroerend goed in vergelijkijng met regio. • De ontwikkeling van de grondprijzen onder de regionale maat • Verouderd vastgoed met negatieve uitstraling • Ongunstige vorm van kavels die niet in samenhang zijn ontwikkeld. • Slordige verouderde inrichting. • Bedrijfsactiviteit op straat (met name autohandel). • Hoge parkeerdruk (o.a. door forensen parkeren omgeving station). • Handhaving foutparkeren en bedrijfsaktiviteiten op straat wordt door ondernemers als onvoldoende beschouwt. • Weinig aantrekkelijke werkomgeving, geen groen. • Onvoldoende benutten van de omgeving (Uitstraling bedrijfsbebouwing en openbare ruimte). • Onderbenutting hoogwaardige ligging langs A20 en Intercity station. • Oever Schiedamse Schie langs Overschieseweg voor een groot deel niet openbaar (onbenutte recreatieve potentie jachthaven). • Imago teveel bepaald door autohandel (profilering).
p 57
03
p 58
04 Planuitwerking
Twee soorten plannen Gebiedstypen Kaveltypen Parkmanagement Positionering ten opzichte van andere bedrijventerreinen Aangepast inrichtingsplan
p 59
04 Afbeelding 42 Gebiedszoneringskaart Het bedrijventerrein is in een aantal zones verdeeld waar verschillende eisen en grondwaarden gelden (in overeenstemming met bestemmingsplan): A20 zone, langs de De Brauwweg en Strickledeweg, het overige binnengebied en terreinen met een lagere bebouwingsdichtheid.
p 60
04
Planuitwerking
Twee soorten plannen Het plan voor de revitalisatie van de Spaanse Polder en ’s-Graveland–Zuid bestaat uit twee elementen: de herinrichting van het openbaar gebied door de gemeente en de verbetering van de bebouwing en terreinen door de ondernemers12. Gebiedstypen Er is gekozen om het gebied in 4 typen in te delen waarbinnen verschillende eisen voor de bebouwing gelden: • • • •
Ligging langs de A20 Ligging aan de Brauweg of Stricklederweg Ligging langs de Schie Overige of binnengebied.
Kaveltypen De kwaliteit van de kavel onderscheidt zich door de ligging, grootte, vorm en ontsluiting. De ligging en ontsluiting zijn ondergebracht in het gebiedstype. De vorm en grootte kunnen bij een herindeling worden verbeterd. Dit wordt vooral mogelijk als ondernemers gezamenlijk ontwikkelen in plaats van op de huidige kavel, met vaak niet altijd even handige vorm en maten. Ontwikkelaars die kleinere kavels ontwikkelen hebben het meeste baat bij samenvoeging. Hoe groter en specifieker de ontwikkeling hoe kleiner de mogelijkheid van collectieve ontwikkeling.
p 61
12 Ontwikkelaars kunnen ondernemers zijn die voor hun bedrijf vastgoed ontwikkelen of ondernemers die zich hebben gespecialiseerd in het ontwikkelen van onroerendgoed om te verhuren of verkopen aan een ondernemer of belegger.
04
Parkmanagement Lidmaatschap van de bedrijfsvereniging is verplicht. De gemeente is ook lid van de bedrijfsvereniging. Het parkmanagement moet nader worden vormgegeven. Positionering ten opzichte van andere bedrijventerreinen De Spaanse Polder heeft een bepaalde positie ten opzichte van andere bedrijventerreinen. Er zijn verschillen en overeenkomsten. Deze moeten worden benoemd om keuzes te maken en streefwaarden te bereiken. Aangepast inrichtingsplan De gemeente richt de openbare ruimte opnieuw in als onderdeel van de te maken kwaliteitsslag en voorziet hierbij in een belangrijk deel van de parkeercapaciteit. Uitgangspunten daarbij zijn: • Verbeterde uitstraling met uniforme functionele indeling. • Flexibele inrichting die minimaal moet worden aangepast bij veranderingen van de bebouwing • Toevoegen van trottoirs met beperkte maar voldoende breedte (min 2.3 m en met bomen 3.4 m) • Parkeren op straat inpassen eventueel aangevuld met andere collectieve parkeervoorzieningen indien hieraan behoefte bestaat • Toevoegen van bomen waar mogelijk in herkenbaar patroon • Verbeteren van het werkklimaat door toevoegen van recreatieve zone langs de Schie ter plaatse van huidige jachthaven met horeca punt en nieuwe jachthaven zonder hekken. • Minimale breedte rijloper 7 m bij 2 richtings verkeer. In het vorige inrichtingsplan (Beeldkwaliteitsstrategie) was nauwelijks voorzien in parkeren op straat. Deze herziening
p 62
van het inrichtingsplan gaat gepaard met een aangepast beleid voor het parkeren waarbij het uitgangspunt is geworden dat parkeren in collectieve voorzieningen moet plaatsvinden. De belangrijkste voorziening is hierbij het parkeren op de openbare weg. Gelijkwaardige inrichting straten Er is gekozen om alle straten op een gelijkwaardige manier in te richten met een rijloper van 7 meter breed met aan weerszijde een doorlopende inritband, een parkeerzone en een voetgangerszone. De dooropende inritband over de volledige lengte van de straat geeft een rustig beeld. Dit is bovendien een flexibele oplossing omdat geen wijzigingen nodig zijn indien een inrit van een gebouw verplaatst. Er worden op regelmatige afstanden bomen geplaatst van een soort die is afgestemt op het bedrijventerrein met weinig wortelopdruk en spitse vorm (Acer Sacharinum ‘Pyramidale’ of Zilveresdoorn). De meeste straten met een breedte van 18 a 19 meter krijgen een inrichting met één maal langs- en één maal haaks parkeren, waardoor er ruimte overblijft voor een bescheiden trottoir. De Philippusweg houdt twee maal haaks parkeren. Openbare kade langs Overschieseweg De kade langs de Overschieseweg krijgt een openbaar recreatief karakter. De hekken zullen verdwijnen, de oevers worden toegankelijk gemaakt en voorzien van bomen, bankjes en verlichting. Er wordt een horecavoorziening met een terras aan het water overwogen.
p 63
04
04
p 64
05 Inrichtingsplan
Plankaart straatprofielen Inrichtingsplan jachthaven
p 65
3
1
3 1 2
1 1 1 p 66
130
05
Tg
Bg
ev
1 =1 R
ev Bg ev Bg
VERKLARING ev
bestaande boom te planten boom, 1e grootte { suggestie: Acer saccharinum 'Pyramidale' ( ziveresdoorn )} te planten boom, 2e grootte ?
te rooien boom na nadere beoordeling te rooien boom haag groenblijvend / bladverliezend, hoogte 1m. breedte .... bosplantsoen gazon beschoeiing water
ob
gazonband 10 x 20 cm. granito opsluitband 8 x 20 cm. granito
htb
trottoirband 18/20 x 25 cm. granito hoge trottoirband 28/30 x 36 cm. granito
gb
tb
inritband granito trottoirband 50cm. breed boomkrans 1.40 x 1.40m. asfalt zwart asfalt rood
Az Ar Bhp Bg
Tg DTg
betonstraatsteen heidepaars betonstraatsteen 211 x 105 x 80mm. met vellingkant, grijs met een toplaag bestaand uit een mengsel van basalt, wit, geel en grijsgraniet en glanskies zonder kleurtoeslag
betontegels 30 x 30 x 5 cm. granito betontegels 30 x 30 x 8 cm. granito elleboogverband halfsteensverband
ev hv
keperverband
kv
6 6
lichtmast met hoogte in m., armatuur type ..... dubbele lichtmast met hoogte in m., armatuur type ..... grondspot type ..... gevelarmatuur type ..... bestaande lichtmast te verwijderen lichtmast Verkeersbord met nummer volgens RVV 1990, exacte plaats nader te bepalen conform plaatsingsvoorschriften ( zoveel mogelijk aan lichtmasten plaatsen )
G11
Afbeelding 42 Een flexibele inrichting met doorlopende inritbanden voorkomt dat bij veranderingen van de bebouwing inritten moeten worden aangepast. Het parkeren op straat wordt geoptimaliseerd en gemarkeerd. Er komen meer bomen met een robuste boomkrans waarbij rekeing wordt gehouden met inritten. De tekeningen voor het inrichtingsplan zijn digitaal beschikbaar .Op deze schaal is de legenda niet goed leesbaar.
verkeerszuil BM 18 zitbank type ... papierbak type ... hekwerk, 0.50m hoog, type .... bestaande situatie bestaande situatie welke vervalt nieuw aan te leggen situatie parkeerindeling materiaalgrens 3.65-
bestaand peil t.o.v. N.A.P.
3.65-
gewenst aanlegpeil t.o.v. N.A.P.
3.65
-
vastgesteld peil t.o.v. N.A.P. (volgens GW) landmeetkundige as
8.00
maatvoering in meters gemeentegrens projectgrens
R AL
LE
LW
EG
Verlichting nader vast te stellen. Paviljoen, steiger en kade Schie (Overschieseweg) nader te bepalen.
PA
Bg
Inrichtingsplan
p 67
Inritband 7/20x20
1.40 Boomkrans
±4.42
1.80
Trottoir betonstraatstenen grijs enkelverband
Parkeren betonstraatstenen grijs enkelverband
Straatkolk
0.50
Straatkolk
7.00
0.50
Rijbaan betonstraatstenen heidepaars keperverband
3
1
p 68
1.80
±4.33
Parkeren betonstraatstenen grijs enkelverband
Trottoir betonstraatstenen grijs enkelverband
05
Inrichtingsplan Straten
Er is gekozen om alle straten op een gelijkwaardige manier in te richten met een rijloper van 7 meter breed met aan weerszijde een doorlopende inritband, een parkeerzone en een voetgangerszone. De dooropende inritband over de volledige lengte van de straat geeft een rustig beeld. Dit is bovendien een flexibele oplossing omdat geen wijzigingen nodig zijn indien een inrit van een gebouw verplaatst. Er worden op regelmatige afstanden bomen geplaatst van een soort die is afgestemt op het bedrijventerrein met weinig wortelopdruk en spitse vorm (Acer Sacharinum ‘Pyramidale’ of Zilveresdoorn). De meeste straten met een breedte van 18 a 19 meter krijgen een inrichting met één maal langs- en één maal haaks parkeren, waardoor er ruimte overblijft voor een bescheiden trottoir. De Philippusweg houdt twee maal haaks parkeren.
p 69
Afbeelding 43 en 44 Straatprofielen 1 en 3. De tekeningen voor het inrichtingsplan zijn digitaal beschikbaar .Op deze schaal is de legenda niet goed leesbaar.
05
Doorsnede Z - Z Schaal 1: 50 1.20 Steiger Houten trapelement Trottoirband 50x20
Opsluitband 10x20
1.20
1.50
1.50
1.00
variabel
Steiger
Water
Trap
Vlonder
Gras
0.10
3.60 Fietspad
0.50 Rijweg
Bh
pk
v
Afbeelding 45 Doorsneede 4
ev
15
0 15
9 14
0.80
kv
14
7
Bg ev
Bg ev
14
8
1
16
14
12
Bg
ev
36
Bg
R=
5.00
p Bh
12
0.50
Bhp kv
Z
R=
12
OVERSCHIESEWEG
7.00 0.50 3.60
Z
0.10
p 70
05
Houten trapelement
Trottoirband 50x20
Opsluitband 10x20
Inrichtingsplan Jachthaven
1.50
1.50
1.00
variabel
0.10
0.50
3.60
Trap langs Vlonder Gras De oever de Overschieseweg krijgt een openbaar Fietspad karakter. De steiger van de jachthaven komt op enige afstand van de oever zonder hek. De inrichting met houten vlonders en treden langs het water, de openbare bankjes en bomen geven de oever straks een aangenaam verblijfsklimaat. In het verlengde van de Philipusweg is een horecapunt gepland met ruim terras (deels publiek). De Schie moet hier een attractiepunt worden voor de gebruikers van het bedrijventerrein met een gunstige invloed op het werkklimaat.
Rijweg
Afbeelding 46 Inrichtingsplan Jachthaven De tekeningen voor het inrichtingsplan zijn digitaal beschikbaar .Op deze schaal is de legenda niet goed leesbaar.
Bg
v
B
v ge
ev
30
23
Bg
ev
Water
Bg
R=12
KOMM IE
27
34
ZENLA AN
25
32
Bg
Bg ev 15
4 2 15 15
3
Bg ev
12
15
R=
5
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
1.80
Bhp kv 0.50 3.60 1.10 1.00 1.50
R=100 Ar
Tg
0.50
7.00 0.50 3.60
OVERSC
HIESEW
EG
0.10 1.80
12
R=
1.50 1.20
p 71
0 0.1 0 1.5 0 0.1
4
38
ev
ev
B
k hp
1
05
p 72
06 Randvoorwaarden deelgebieden
Gebiedszoneringskaart Alle gebieden Liggings langs A20 Ligging langs de randen Ligging in binnengebied Kavels met veel open terrein en weinig bebouwing
p 73
06 Afbeelding 47 Gebiedszoneringskaart. Het bedrijventerrein is in een aantal zones verdeeld waar verschillende eisen en grondwaarden gelden (in overeenstemming met bestemmingsplan): A20 zone, langs de De Brauwweg en Strickledeweg, het overige binnengebied en terreinen met een lagere bebouwingsdichtheid.
p 74
Randvoorwaarden deelgebieden
Alle gebieden Toelichting In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moeten ondernemers aan de eisen moeten voldoen die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Zoals in eerdere hoofdstukken is beschreven zijn de eisen bedoeld om de kwaliteit van het gehele industrieterrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke terreinen en gebouwen te verhogen. De eisen moeten worden gezien als een afspraak tussen pachters en gemeente en tussen pachters onderling. Dit principe moet voorkomen dat er “free riders” zullen zijn. De afspraken zijn afgeleid van het gemeenschappelijk doel om het totaal van gebouwen, terreinen en openbare ruimte op een hoger peil te brengen. De gemeente maakt de openbare ruimte, de ondernemers maken de gebouwen en terreinen. Uitgangspunt bij de eisen is de wens om een degelijk functioneel herbruikbaar bedrijventerrein te maken. Waardebehoud, hergebruik, rationele bebouwing (met voldoende grote overspanningen en verdiepingshoogte) zijn hierbij kernbegrippen. Het is in verband met de herbruikbaarheid op termijn van belang dat de gebouwen een niet al te specifieke uitstraling
p 75
06
Afbeelding 48 Ligging langs de randen. De foto geeft een impressie van de mogelijkheden voor een gebouw langs de Brauwweg en Strickledeweg, maar wijkt hier en daar af van de voorschriften.
Afbeelding 49 De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A20 maar wijken hier en daar af van de voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig
Afbeelding 50 De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A20 maar wijken hier en daar af van de voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig
p 76
krijgen die gericht is op één bedrijf. De waarde en de kracht moet worden gevonden in de samenhang. Identificatie en expressie van bedrijven gebeurt vooral met royale mogelijkheden voor reclame-uitingen, gevelindeling en verschillen in bouwhoogte. Op deze manier kunnen bedrijven van verschillende grootte zich naast elkaar vestigen zonder dat versnippering van het beeld ontstaat. Voorkomen moet worden dat er een optelling van individuele kleine gebouwen met een rommelig totaalbeeld ontstaat. Eenduidig materiaalgebruik en aaneensluitende gevels is een manier om dit doel te bereiken. Er wordt als het ware gebouwd met een gemeenschappelijke blokkendoos waarmee elke ondernemer met zijn architect een ontwerp kan samenstellen. Hierbij gelden slechts een beperkt aantal afspraken. Die afspraken zijn vooral bedoeld om de herbruikbaarheid en de minimale basiskwaliteit te garanderen. Dit biedt de beste zekerheid voor een gemeenschappelijk waarde doel. Voorwaarden • Bij deze voorwaarden hoort een kaart waarop de verschillende gebieden met aanvullende voorwaarden staan aangegeven. • Er zijn drie soorten kavels: kavels langs de A20, kavels langs de randen, en kavels in het binnengebied. Voor deze drie soorten kavels gelden verschillende voorwaarden die in dit hoofdstuk apart zijn beschreven. • Gebouwen en terreinen moeten een vooraf overeengekomen (getaxeerde) waarde hebben. • Er worden geen kavels kleiner dan 1250 m2 uitgegeven tenzij de huidige bebouwing voldoet aan de gestelde waarde eis. • Binnen deze kavels worden gebouwen als eenheid ontwikkeld, in één plan, met één bouwsysteem en met één bouwdoos. • Indien ondernemers minder oppervlak willen afnemen zullen ze in gezamenlijkheid moeten ontwikkelen. • Een aantal kavels wordt beschikbaar gesteld voor bedrijven met weinig bebouwing en veel open terrein (aangegeven op kaart). Voor deze kavels gelden afwijkende voorwaarden.
p 77
06
06
p 78
06 Ligging langs de A20 Toelichting Deze zone van het bedrijventerrein heeft de meest waardevolle potentie. In de huidige situatie is deze potentie onbenut doordat de bebouwing er eerder was dan de A20. Er valt hier veel nieuwbouw te verwachten van hoge kwaliteit. Er zullen zich bedrijven vestigen die belang hebben bij een sterke uitstraling en het etaleren van producten. De bebouwing is minimaal 3 lagen, sterk gericht op de A20 met een etalageachtige uitstraling en met veel glas op de verdiepingen. Een eenduidig materiaalgebruik van de verschillende gebouwen benadrukt de samenhang en biedt tegenwicht aan de schaal van omgeving. Accenten in hoogte, kleurige reclame-uitingen en transparante geveldelen zorgen voor een aantrekkelijk beeld. Gebouwen in deze zone hebben de hoogste waarde en zijn het visitekaartje van het bedrijventerrein. Voorwaarden: • Bebouwingshoogte minimaal drie lagen of 12 meter. Gebouwdelen van minder dan drie lagen zijn nooit langer dan 30 % van de totale gevellengte. • Terreinen zijn 100% bebouwd • Bebouwing gebouwd in rooilijn (zie kaart) • Sterk georiënteerd op A20 met etalageachtige uitstraling op het niveau van 1e en of 2e verdieping (minmaal 50 % glas) • Uniforme materiaalkeuze: zilvergrijs metalen profielplaat
p 79
Afbeelding 51 In de toekomst moet de ligging langs de A20 beter worden benut. De bedrijven in deze zone vormen het visitekaartje van het bedrijventerrein. De tekening geeft een impressie van de mogelijkheden. De gebouwen hebben op de verdieping een etalageachtige uitstraling. De schaal van de gevels en de reclame uitingen zijn afgestemd op de schaal van de A-20.
06
•
• • • • •
met glas invulling en metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook antracietkleurig metselwerk worden toegepast. Gebouwranden en gevelopeningen van de geveldelen met zilvergrijze profielplaaten, worden omzoomd met een donkergrijze metalen afwerking (randen krijgen een donker kader). De profielen van de beplating zijn horizontaal toegepast Kleur door belettering en bedrijfslogo’s. Belettering op schaal van de A20 omgeving. Minimale overspanning op begane grond 7,5 meter. Vloeistofdichte vloeren op begane grond. Rationele gebouwindeling waarbij rekening wordt gehouden met hergebruik.
Afbeelding 52 Mogelijk beeld van de gebouwen langs de randen en het binnengebied. Er is gekozen voor een beperkt pallet aan materialen om de eenheid van het gebied te benadrukken en de bruikbaarheid voor verschillende bedrijven (op lange duur ) te vergroten. Variatie kan worden gevonden in gevelindeling en belettering.
p 80
Ligging langs de randen Toelichting Kavels en gebouwen langs de randen liggen aan de doorgaande routes Strickledeweg en De Brauwweg. Ook de gebouwen langs deze wegen zijn een visitekaartje voor het achterliggende gebied waardoor er iets hogere eisen gesteld worden. De gebouwen staan aaneengesloten tot aan de rooilijn. De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering wordt voorkomen. Er ontstaat een krachtig beeld dat in overeenstemming is met de grootsheid van het gebied. Dit betekent zeker niet dat elk gebouw hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt gewerkt. Gebouwen langs de randen vormen een eenheid en worden in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt een versnipperd beeld. Voorwaarden • Gebouwen zijn minimaal 2 bouwlagen • Gevels staan gebouwd tot aan de rooilijn • De rooilijn is volledig bebouwd • Indien er achter de rooilijn open terrein is, wordt een losse gevel gemaakt als terreinafscheiding in dezelfde materialen als de gevels. • Terreinen zijn minimaal 80% bebouwd tenzij op de kaart anders is aangegeven. • Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen: zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook antracietkleurig metselwerk worden toegepast. • Gebouwranden en gevelopeningen van geveldelen met zilvergrijze profielplaaten, worden omzoomd met een donkergrijze metalen afwerking (randen krijgen een donker kader). • Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal. Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame en belettering. • Variatie in vormgeving kan worden aangebracht in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling.
p 81
06
06 Afbeelding 53-56 Ligging in het binnengebied. De foto’s geven een impressie van de mogelijkheden in het binnengebied, maar wijken hier en daar af van de voorschriften. Behalve naar een goed beeld wordt er ook gestreefd naar meer rationele bebouwing die voor meerdere doeleinden geschikt is in plaats van te specifieke bebouwing voor een bedrijf. Dit moet de waarde van het gebied op termijn in stand houden. Een dergelijke aanpak is effectiever voor waardebehoud dan het toepassen van dure materialen. Duidelijke afspraken over materiaalgebruik hebben in die zin een zeer praktisch karakter ten behoeve van de waardevastheid. Afbeelding 57-58 Een aantal ondernemers zoals de firma Metrohm Applicon heeft reeds geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applicon is er van overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het station deze investering rechtvaardigt.
Ligging in binnengebied Toelichting Kavels en gebouwen in het binnengebied zijn alle kavels die niet langs de randen en A20 liggen. Hoewel ook deze kavels moeten bijdragen aan de totale waardeverhoging van het industriegebied, zijn ze minder beeldbepalend waardoor de eisen wat lager liggen. De gebouwen staan aaneengesloten tot aan de rooilijn. De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering wordt voorkomen. Er wordt een krachtig beeld gevormd dat in overeenstemming is met de grootsheid van het gebied. Dit betekent zeker niet dat elk gebouw hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt gewerkt. Gebouwen vormen een eenheid en worden zoveel mogelijk in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt een versnipperd beeld. Voorwaarden • Gebouwen zijn minimaal 1 bouwlaag • Gevels worden gebouwd tot aan de rooilijn • De rooilijn is volledig bebouwd • Indien er achter de rooilijn open terrein is, wordt een losse gevel gemaakt die aansluit bij de belendende gebouwen. Deze façade dient tevens als terreinafscheiding in is opgebouwd uit dezelfde materialen als de gevels. • Terreinen zijn minimaal 50% bebouwd tenzij op de kaart anders is aangegeven.
p 82
06 53
54
55
56
57
58
p 83
06 Afbeelding 59 Er is gekozen voor zilvergrijze metalen profielplaat met donkere kaders. Dit sluit aan bij de meerderheid van de bedrijven die reeds hebben vernieuwd en voldoet aan de wens om eenheid in het gebied te krijgen. Materialen: zilvergrijze profielplaat met zwarte kaders, metalen kozijnen, glas en op de begane grond eventueel antracietkleurige baksteen, Open belettering op gevel of dakrand in overeenstemming met het gevelontwerp.
p 84
06 • Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen: zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook antracietkleurig metselwerk worden toegepast. De profielen van de beplating zijn horizontaal toegepast. • Gebouwranden en gevelopeningen van geveledelen met zilvergrijze profielplaaten, worden omzoomd met een donkergrijze metalen afwerking (randen krijgen een donker kader). • Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal. Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame en belettering. • Variatie in vormgeving kan worden aangebracht in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling. Kavels met veel open terrein en weinig bebouwing Toelichting Een aantal kavels in het gebied is aangewezen voor bedrijven met veel terrein en weinig bebouwing. Om in aanmerking te komen voor een dergelijk kavel moet worden aangetoond dat de bedrijfsvoering een dergelijke karakteristiek aannemelijk maakt. Voor deze terreinen geldt in tegenstelling tot de andere terreinen juist een maximale bebouwingsgrens. Ook aan deze kavels worden voorwaarden gesteld om te komen tot een algehele kwaliteitsverbetering van het industriegebied. Bebouwing en terreinafscheiding moeten van voldoende kwaliteit zijn om de afgesproken waarde te behalen. De waarde is hierbij de waarde van het terrein (bedrijfskarakteritiek met open terrein in acht nemend) en de bebouwing.
p 85
06 Voorwaarden • Terreinen zijn maximaal 20 % bebouwd. • De terreinafscheiding is in overeenstemming met omliggende bebouwing en wordt opgetrokken uit dezelfde materialen. Indien gebruik wordt gemaakt van hekwerken dan zijn dit met klimplanten begroeide hekwerken die het terrein deels aan het zicht onttrekken. • Simpele bebouwing (zoals bv loodsen) worden aan het zicht onttrokken of bekleed met gevelmateriaal in overeenstemming met de gebouwen in de omgeving of met (klim) beplanting omgeven. • Bebouwing wordt zoveel mogelijk tot aan de rooilijn geplaatst. • Bebouwingshoogte : zie paragraaf “Ligging in binnengebied” en “Ligging langs de randen” • Materialen: zie paragraaf “Ligging in binnengebied” en “Ligging langs de randen”
p 86
07 Uitvoeringsstrategie
Contracten Afvallers Getrapte overgang en pioniersbonus
p 87
07
p 88
07
Uitvoeringsstrategie
Contracten Om in aanmerking te komen voor een erfpachtcontract moet de bebouwing voldoen aan de randvoorwaarden. Indien bebouwing nog niet voldoet kan verlenging van erfpacht voor 5 of 10 jaar worden overeengekomen met een bijgevoegd bouwplan (dat voldoet aan de randvoorwaarden) dat binnen een bepaalde termijn moet worden uitgevoerd. Na uitvoering kan een erfpachtcontract worden afgesloten dat voor de volledige 99 jaar geldt. Om succes te garanderen moet over de randvoorwaarden grote mate van wederzijdse instemming bestaan. De partijen zullen het te behalen einddoel moeten onderschrijven waarbij de voorwaarden gezien gaan worden als een gemeenschappelijke doel en een garantie waaraan alle partijen kunnen worden gehouden. Het probleem van het gratis meeliften op andermans investeringen kan hiermee worden voorkomen. Afvallers Het vernieuwingsproces van de Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid zal ook afvallers kennen. De grond zal tegen marktwaarden worden aangeboden die ongetwijfeld hoger ligt dan de oude erfpachtprijzen. Daar komt bij dat ondernemers in veel gevallen bovendien moeten investeren in hun vastgoed. Niet elke ondernemer zal akkoord gaan met deze nieuwe condities. Zij zullen hun heil elders gaan zoeken.
p 89
Afbeelding 60 Een aantal ondernemers zoals de firma Metrohm Applikon heeft reeds geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applikon is er van overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het station deze investering rechtvaardigt.
07 Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Het uitgangspunt is marktconforme prijzen. Dat wil zeggen dat er dus een markt is voor de gevraagde prijs en dat het gat door een andere ondernemer zal worden opgevuld. Er zullen ook ondernemers bij zitten die Schiedam liever wel binnen de grenzen wil houden, op een andere plaats in de gemeente waar de eisen lager liggen. Hier zal beleid voor moeten worden gemaakt. Vragen hierbij zijn: • Om hoeveel “gewenste” afvallers gaat het? • Welke locaties zijn er beschikbaar? Getrapte overgang en pioniersbonus Hoewel er een schatting gemaakt kan worden van de hoeveelheid afvallers zal het pas definitief duidelijk worden op het moment wanneer de contracten moeten worden ondertekend. Ondernemers moeten elkaar overhalen en de mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een hoger waardepeil te bereiken. Dat zal niet altijd eenvoudig zijn omdat de plannen voorlopig alleen op papier bestaan, terwijl het verouderde bedrijventerrein een zichtbare realiteit is. Bemoedigend is dat bij de klankbordgroep van ondernemers in grote mate overeenstemming bestaat over het hogere waardepeil en over een gemeenschappelijke aanpak om het doel te bereiken.
p 90
07 Het waardepeil moet realistisch zijn en inderdaad een marktvraag dekken. De Stec Groep heeft in haar rapport 13 een inschatting gemaakt van de grondprijzen die aanzienlijk hoger liggen dan de huidige prijzen en ook de gemeente zelf heeft regionale huurprijzen in kaart gebracht die wijzen op mogelijkheid van een hoger prijsniveau gekoppeld aan hogere kwaliteit van omgeving en gebouwen. Het gevaar bestaat dat individuele ondernemers toch proberen te onderhandelen over lagere eisen. Een getrapte aanpak zou hiervoor een oplossing kunnen zijn. Dit zou een soort pioniersbonus moeten zijn. Ondernemers die in een vroeg stadium tot een aanzienlijk hoger peil komen zouden beloond moeten worden met een lagere erfpacht. Dit is ook marktconform want voor de pioniers is er een groter risico gekoppeld aan een lagere waarde. De gemeente kan een stimulerende rol spelen door te beginnen met investeringen in de openbare ruimte en zich daarmee onder de pioniers te begeven. De gemeente zal niet als enige het voortouw nemen.
p 91
13 Stec Groep Opbrengstenscan Schiedam december 2011
Opdrachtgever Gemeente Schiedam Postbus 1501 3001 EA Schiedam T 010 219 11 11 E
[email protected] I www.schiedam.nl
Colofon
Boek samengesteld door: Jeroen van der Burg, Marco de Brabander, Lex Boersma, Stephan Jansen, Christine Bruijn-Mulder, Francisca Ruiter-Ballijns Projectleiding: Rob Christiaanse Eindredactie: Gemeente Schiedam Beelden: verzorgd door de gemeente Schiedam Opmaak: Bureau Franz_Ziegler bv, Rotterdam Drukwerk: BGS Grafisch, Schiedam Datum: Mei 2013
Vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2012
p 92
RE VI TA L IS AT IE SPAAN SE POLDER EN ‘S- GRAVENLAND- ZUID
