Stedenbouwkundige uitwerking en beeldkwaliteitsplan Emmerschans 2 Juni 2015 1
Gemeente Veenendaal Afdeling Wonen en Leven Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen d.d. juni 2015 Status: Conceptversie 2
INHOUD 1. INLEIDING 5 2. PLANGEBIED 7 3. RIJKSBELEID 9 4. GEMEENTELIJK BELEID 10 5. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE 12 6. BEELDKWALITEIT 14
3
De locatie ligt midden in een woonwijk. Rondom de locatie zijn diverse nieuwbouw projecten gerealiseerd. Het gebied ligt tussen deze gerealiseerde projecten en is het sluitstuk van een grotere stedenbouwkundige visie. Op de foto’s is te zien dat de locatie een obstakel is in de structuur van de buurt.
4
1
Inleiding
Dit boekwerk bevat de stedenbouwkundige uitwerking en het beeldkwaliteitsplan voor de ruimtelijke ontwikkeling van het perceel aan de Emmerschans 2. Binnen deze ruimtelijke randvoorwaarden wordt medewerking verleend voor een mogelijke ontwikkeling van het perceel. Tevens dient dit boekwerk ter onderbouwing van het bestemmingsplan. De percelen zijn in particulier eigendom. Aanleiding Door het vertrek van de Regenboogkerk is de locatie vrij gekomen voor een herontwikkeling. Door Emmerschans BV. is op 24 oktober 2014 een conceptaanvraag ingediend voor de realisatie van grondgebonden woningen. Op 28 april 2015 heeft het college ingestemd met de conceptaanvraag. Dit boekwerk werkt de stedenbouwkundige visie verder uit en geeft het benodigde beeldkwaliteitsplan. Leeswijzer In het eerste hoofdstuk is kort een inleiding en aanleiding gegeven voor het boekwerk. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het plangebied. Het rijksbeleid staat in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 staat het gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 5 gaat over het ruimtelijke kader van de ontwikkeling. De beeldkwaliteit staat beschreven in hoofdstuk 6.
5
De locatie van het plangebied (rood) in een groter geheel
6
2
Plangebied
Ligging in de stad De locatie ligt in het noordwesten van Veenendaal in de buurt De Schansen. De wijk is gelegen tussen de wegen Rondweg-West, het oude lint van de Munnikenweg en De Schans Locatie Het perceel wordt omsloten door woningen aan de Munnikenweg, Moerschans, Emmerschans en Luikenschans. Het plangebied omvat de percelen kadastraal bekend als Gemeente Veenendaal, sectie G, perceelnummer 1300 en 1301. De totale oppervlakte van het gebied bedraagt 3145m². De percelen zijn in particulier eigendom. Huidige situatie Het plangebied heeft een bedrijfsmatig karakter. Een groot deel van het terrein is bebouwd met een bedrijfsloods. Tot voor kort hield de Regenboogkerk hier zijn zondagsdiensten. Na verhuizing van de Regenboogkerk is het pand leeg komen te staan. De bebouwing bestaat uit een ruime laag met een kap, is somber vormgegeven en heeft over het algemeen een gesloten karakter. Het overige deel van het terrein is verhard. Het plangebied maakt deel uit van een grotere herontwikkelingslocatie. Het plangebied ligt in het midden van deze herontwikkeling. Rondom het plangebied is enkele jaren geleden reeds nieuwbouw gerealiseerd. Op dit moment lopen diverse straten dood op het plangebied. Het plangebied is het sluitstuk van de gehele herontwikkeling. Omgeving De Munnikenweg vormt een oud lint, waarlangs (en –achter) Veenendaal in de loop van de tijd is gegroeid. De lintstructuur is hier nog duidelijk herkenbaar door een afwijkende bebouwingsstructuur ten opzichte van de achterliggende gebieden. De Munnikenweg wordt gekenmerkt door een losse bebouwingsstructuur met diverse typen woningen. De bebouwing is in diverse tijdsperioden, met bijbehorende architectonische stijlen, gerealiseerd. Bouwhoogten variëren van één laag met kap tot twee lagen met een kap.
Figuur boven: Diverse reeds gerealiseerde projecten van het herontwikkelingsgebied.
Figuur linksboven: Emmerschans Figuur linksonder: Luikenschans Figuur rechtsboven: Moerschans
7
Bebouwing oostzijde van het plangebied
De woonbuurt ten noorden van het plangebied is in de zeventiger jaren gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit zowel geschakelde als gestapelde woningen. De architectuur is sober en gelijkvormig, bebouwing heeft over het algemeen een hoogte van één laag met een ruime kap. Doordat de bergingen aan de straatzijde zijn gelegen, hebben deze woningen weinig contact met de openbare ruimte. De woningen ten noordwesten van het plangebied zijn in latere periode gerealiseerd. Hier is sprake van een grotere diversiteit in woningtypen en vormgeving, al dan niet in combinatie met bedrijvigheid aan huis. Ten oosten ligt de Munnikenschans en de Moerschans. De Munnikenschans heeft ter plaatse van de aansluiting op de Munnikenweg een groen profiel met aan weerszijden een groene berm. Vooral de bomen aan de westzijde van de rijbaan zorgen voor een karaktervolle entree. Het gebied is ingericht als 30 kilometergebied. De bebouwing in het parkovaal is als eenheid vormgegeven. Wel hebben de gebogen blokken en het appartementencomplex hierbinnen een eigen architectonische invulling gekregen, waardoor de stedenbouwkundige structuur herkenbaar is. Eenheid wordt verkregen door materiaalgebruik, dakoverstekken en (gedeeltelijke) overeenkomst in kleurgebruik. Het parkovaal heeft een groene inrichting. Het groen loopt glooiend op tot circa 1 meter, waardoor parkeerplaatsen uit het zicht worden onttrokken.
Bebouwing westzijde van het plangebied
8
Ook de bebouwing aan de westzijde is als eenheid vormgegeven. De woningen worden gekenmerkt door een gelijk kleur- en materiaal gebruik. Ook de kapvorm is gelijk (lessenaarsdak). Een deel van de woningen heeft een 3e teruggelegen laag, een ander deel bestaat uit (aan de voorzijde) 2 ruime lagen. Variatie is aangebracht door de verschillende gevelindelingen en de positie ten opzichte van de openbare ruimte. Tussen deze buurten ligt de bedrijfsbebouwing van het onderhavige plangebied.
3
Rijksbeleid
Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimte vragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Ladder van duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. In het bestemmingsplan is een motivatie opgenomen om aan de hand van de duurzaamheidsladder te kijken of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Voor meer informatie en een uitgebreidere onderbouwing wordt naar het bestemmingsplan verwezen.
Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. Dit levert de volgende beoordeling op: Trede 1. Bestaande regionale behoefte: Binnen het plangebied worden 16 woningen gerealiseerd. Het gaat om een blok van 4 en een blok van 5 rijenwoningen, 7 kleine rijenwoningen (starterswoningen), waarvan minimaal 5 woningen in de huursector. Vanwege de mix aan kleine en grotere woningen kunnen verschillende doelgroepen gebruik maken van het toekomstige woningaanbod. Uit de Woonvisie 2014-2019 blijkt dat deze zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030 past. Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk: Het plangebied betreft een inbreidingslocatie, en is gelegen in bestaand bebouwd gebied binnen de gemeente Veenendaal. Door de ontwikkeling van de locatie wordt een barrière in het stedelijk weefsel verwijderd. Trede 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde. Conclusie De ontwikkeling ter plaatse van het plangebied voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking, doordat wordt voorzien in een regionale behoefte op een inbreidingslocatie.
9
4
Gemeentelijke beleid
Structuurvisie Veenendaal heeft een aantrekkelijk woonklimaat. Om deze kwaliteit te behouden willen we werken aan leefbare woonwijken. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn: (de afwezigheid van) milieuhinder, een passend aanbod van woningen en voorzieningen, prettig ingerichte openbare ruimte. Deze ambitie vertaald zich o.a. in het behouden en verbeteren van de leefbaarheid van de woonwijken.
aan de oostzijde een “parkovaal” met in het midden een appartementencomplex (3 lagen met kap) omsloten door twee gebogen blokken rijenwoningen (2 lagen met kap). Door middel van nieuwe ontsluitingswegen aan de zijde van de Munnikenweg en het aansluiten op bestaande wegen aan de noordzijde wordt het gebied optimaal ontsloten, waarbij gekozen is om in het stratenpatroon de “Parkovaal” en het overige plangebied te scheiden. Hierdoor wordt voorkomen dat de bussluis op de Munnikenweg omzeild kan worden en wordt het doorgaand verkeer door de wijk geweerd. Hoewel deze scheiding in het basisplan zit, is deze (nog) niet gerealiseerd.
Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan ‘Woongebied west’. Het plangebied heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’. Om woningen te kunnen realiseren moet de bestemming worden gewijzigd naar ‘wonen’. Stedenbouwkundig plan Medio 1997 ontplooiden een ontwikkelaar en Patrimoniums Bouwvereniging (PB) initiatieven om in het gebied ten noorden van de Munnikenweg tussen De Schans en Rondweg West woningen te realiseren. Deze twee min of meer op zichzelf staande ontwikkelingen waren voor het college van burgemeester en wethouders aanleiding eind 1997 te besluiten onder regie van de gemeente de herontwikkeling van het gehele gebied nabij De Schans/Munnikenweg in samenwerking met initiatiefnemers ter hand te nemen. Deze herontwikkeling heeft geresulteerd in een uitwerkingsplan voor de in het bestemmingsplan “De Schans” opgenomen globale woondoeleindenbestemming en een verkavelingsplan voor de rest van het gebied (zie afbeelding). Dit uitwerkingsplan is daarna vervangen door de inwerkingtreding van het conserverende bestemmingsplan Woongebied-West. Door deze samenwerking is een samenhangende stedenbouwkundige visie voor het bovengenoemde gebied opgesteld. Ten oosten en westen van de onderhavige locatie is deze visie al uitgewerkt en gerealiseerd. De onderhavige locatie is het sluitstuk van de stedenbouwkundige visie. In het verkavelingsplan (zie hiervoor) is als ontwerp-motief gekozen voor een oost/west-verbindingsas met aan de westzijde geschakelde tweeonder10 één-kappers (2 lagen met teruggelegen 3e laag) in de vorm van een “hof” en
Het gedeeltelijk gerealiseerde stedenbouwkundig plan in het rood het plangebied
Concept-Woonvisie 2014-2019 Recent heeft het college van burgemeester en wethouder de concept Woonvisie Veenendaal 2014-2019 vastgesteld. Dit concept is inmiddels (13 mei 2014) voor consultatie aan de raadscommissie aangeboden en zal naar ver-
wachting medio 2015 door de gemeenteraad worden vastgesteld. Hierin wordt de behoefte aan de huidige bouwplannen bevestigd, mede gebaseerd op de prognose voor groei van het aantal inwoners van Veenendaal. Dit heeft geleid tot de conclusie dat er geen overcapaciteit van bouwplannen bestaat voor de lange termijn. In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt: “De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich uitsluitend uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus.” Als actuele uitgangspunten van het beleid zijn onder meer aangemerkt: • tot 2040 wordt in de provincie Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog; • door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook bijvoorbeeld voor voorzieningen en mobiliteit; • door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk de beschikbare ruimte beter te benutten. In de Woonvisie wordt verwezen naar de groeimogelijkheden voor de regio Zuid-Oost Utrecht die blijken uit de Woningmarkt Monitor van de provincie Utrecht. Zo geldt allereerst dat voor de regio Zuid-Oost sprake is van een toename van het aantal huishoudens tot 2040 van ca. 16.000. In deze monitor blijkt ook dat er nog flinke groei zit in de behoeften ten opzichte van de reeds bekende plannen.
11
5
Ruimtelijk kader
In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden gegeven, waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is. Dit zijn objectieve voorwaarden als stedenbouwkundige en verkeerskundige uitgangspunten en groeninrichting. De randvoorwaarden dienen als indicatie voor het ruimtelijk beeld en gewenste kwaliteit. Hoofdopzet Het doorzetten van de stedenbouwkundige structuur. Door invulling van de locatie moet een afronding ontstaan van de buurt. De verkaveling sluit aan bij de structuur van de buurt. De oost-west verbindingsas wordt afgerond en knoopt de diverse gerealiseerde projecten aan elkaar. Door de oost-west verbindingsas ontstaat een zichtrelatie tussen de diverse gebieden. Functie De buurt de Schans is een woonwijk. De functie ‘wonen’ heeft hier het primaat. De locatie krijgt de bestemming ‘wonen’. Woningtype In het plangebied is het mogelijk om grondgebonden woningen te realiseren. Gestapelde woningen zijn niet toegestaan. Daarnaast dienen alle nieuwbouwwoningen aanpasbaar/ levensloopbestendig gebouwd te worden, zodat (lichte) zorg in de toekomst altijd mogelijk is. Bouwhoogte De woningen mogen maximaal 2 lagen met een kap zijn. De maximale goothoogte is 6 meter. De maximale bouwhoogte is 10 meter. De bebouwing sluit door deze maatvoering in hoogte aan bij de omgeving. Plaatsing Voor een twee-onder-een-kap woning geldt een zijdelingse perceelafstand van 2,5 meter voor tenminste één zijde. Bij rijwoningen wordt naar bestaande woningen een minimale zijdelingse perceelafstand van 2,5 meter aangehou12 den.
Rooilijnen De bebouwing staat met de voorgevel naar de openbare ruimte en staat niet voor de voorgevelrooilijnen van de bestaande bebouwing aan de Luikenschans. Door het hanteren van deze rooilijnen voor het gehele plangebied komt blok A voor de voorgevelrooilijn van de woningen aan de Moerschans te staan. Door afwijking van de rooilijnen van de Moerschans is het mogelijk om een optimalisering van het plangebied te bewerkstelligen. De woningen van blok A krijgen hierdoor een diepere tuin, welke bijdraagt aan meer mogelijkheden voor het toekomstbestendig maken van de woning. Tevens versterkt de verspringing in het straatbeeld het onderscheid tussen de diverse deelprojecten en architectuur. Parkeren De parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied gerealiseerd. De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan de IVOR (inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte). Zonder volledig te willen zijn gelden de volgende parkeernormen: • Bij een woonfunctie geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. • Voor een parkeervoorziening op eigen terrein is een reductiefactor van toepassing. Ontsluiting van het gebied Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Luikenschans, Moerschans en de Emmerschans. In de huidige situatie lopen de wegen dood tegen het plangebied. Door ontwikkeling van het plangebied worden de doodlopende wegen met elkaar verknoopt. Om te voorkomen dat de bussluis in de Munnikenweg omzeild kan worden en het weren van doorgaand verkeer, wordt in het plangebied aan de zijde van de Luikenschans een afsluiting voor gemotoriseerd verkeer gerealiseerd. Door de afsluiting hier te situeren blijven alle parkeerplaatsen binnen het plangebied te benaderen vanuit de Moerschans en de Emmerschans. De afsluiting op een andere plek in het plangebied resulteerd in een opdeling van de parkeerplaatsen aan beide zijden van de afsluiting. Hierdoor ontstaat zoekgedrag naar een parkeerplaats. Tevens is een afsluiting voor gemotoriseerd verkeer in de Luikenschans goed zichtbaar vanaf de Munnikenschans en daardoor visueel duidelijk dat de Luikenschans een doodlopende straat betreft.
Groen Waar mogelijk wordt bij de parkeervakken groene elementen gesitueerd. Hierdoor wordt de auto zoveel mogelijk uit het straatbeeld gehaald en de hoeveelheid ‘blik’ verzacht.
Legenda Bouwblok met erf
Parkeervoorziening
Verkeersontsluiting
Rooilijn
Afsluiting voor gemotoriseerd verkeer
13
6
Beeldkwaliteit
Uitgangspunt is het nastreven van een sterk samenhangend beeld met de omliggende bebouwing. De buurt is als eenheid vormgegeven, waarbij de diverse projecten een eigen architectonische invulling hebben. De eenheid wordt verkregen door horizontaliteit, materiaalgebruik, dakoverstekken en (gedeeltelijk) overeenkomst in kleurgebruik. Op de afbeeldingen is de architectuur te zien van naastgelegen gerealiseerde projecten. De ontwikkeling moet aansluiten bij deze architectuur, waardoor eenheid tussen de diverse projecten gewaarborgt is.
Ligging De nieuwbouw maakt deel uit van de aanwezige stedenbouwkundige structuur van de buurt. Hoofdmassa De massa bestaat uit enkelvoudige bouwvolumes. De massa bestaat uit maximaal 2 lagen met een kap (maximale goothoogte van 6 meter, maximale nokhoogte van 10 meter). De hoofdmassa is duidelijk te onderscheiden ten opzichte van ondergeschikte bebouwing. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en dakkapellen worden meegenomen in het ontwerp van de woning. Dakvorm De kapvorm bestaat uit zadeldaken met overstekken. De nokrichting is parallel aan de woonstraat. De dakhelling bevindt zich tussen de 30 en 55 graden. Gevelopbouw De architectuur sluit aan bij de architectuurstijl in directe omgeving. De reeds gerealiseerde nieuwbouw heeft horizontaliteit als architectonisch uitgangspunt. Door horizontaliteit in de nieuwbouw te verwerken wordt, samen met naastgelegen reeds gerealiseerde herontwikkelingen, een samenhangend beeld gevormd. Er mag geen historiserende architectuur gebruikt kan worden. Er mag geen beeld ontstaan van uit de context geplaatste kopieën. Er is ontwerpaandacht voor alle details.
14
Situering en oriëntatie De gebouwen zijn georiënteerd op de openbare ruimte. Zijkanten van de blokken A en B zijn tevens gericht op de openbare ruimte. Deze zijkanten worden als voorkanten behandeld, waardoor een tweezijdige oriëntatie van de woning ontstaat. Gedacht kan worden aan het realiseren van ramen en eventueel de voordeur in de zijgevel. Er is extra aandacht nodig voor de westelijke hoekoplossing van blok A. Blok A staat voor de voorgevelrooilijn van de woningen aan de Moerschans. Deze zijgevel wordt bepalend voor het straatbeeld. Architectonisch dient hierop te worden ingespeeld.
Zijkanten gericht op de openbare ruimte worden behandeld als voorzijde, zodat er geen gesloten gevel ontstaat.
Niet zo
Maar zo
Materiaal Het materiaal- en kleurgebruik is in samenhang per straat en buurt. Gevels zijn in hoofdzaak van baksteen. In het gebruik van kleuren wordt aangesloten bij de gebruikte kleuren van de naastgelegen ontwikkelde projecten. Dakpannen zijn antraciet. Bijgebouwen • Op-, aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element en zijn bij voorkeur per rij of cluster van hetzelfde model. • Op-, aan- en uitbouwen staan 1 meter achter de voorgevelrooilijn. • In beeld en kleur komen bijgebouwen overeen met de hoofdbebouwing. • Bijgebouwen hebben een maximale goothoogte van 3,1 m en een maximale nokhoogte van 4,5 meter. Erfafscheiding Erfafscheidingen bepalen voor een groot deel het aanzicht van een straat en een wijk. Zij- en achtertuinen die grenzen aan openbaar gebied maken onderdeel uit van de architectonische uitwerking. Het kan gaan om een gemetselde erfafscheiding, een hek, een groene afscheiding, of een combinatie hiervan. Een (ordinaire) schutting is niet toegestaan. Gemetselde erfafscheidingen hebben een maximale hoogte van 1 meter. Het materiaal bij erfafscheidingen die niet grenzen aan de openbare ruimte kunnen naar eigen inzicht ingevuld worden.
Meeontwerpen van de erfafscheiding
15
Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van de afsluiting geldt dat deze hoogwaardig vorm gegeven moet zijn. De afsluiting moet worden vormgegeven worden door minimaal een verhoging en een object. De weg dient doorbroken te worden en niet visueel door te lopen. Het object moet hoog zijn en een blokkade vormen voor het gemotoriseerd verkeer. Het object mag een boom of een bol/steen/kei o.i.d. zijn. Een simpele oplossing als een rood-wit paaltje in het wegdek voldoet niet aan het gewenste beeld. Deze twee inrichtingseisen zorgen ervoor dat de afsluiting van een afstand duidelijk visueel zichtbaar is voor gemotoriseerd verkeer.
Niet zo
Maar zo
In inrichting duidelijk visueel zichtbaar
Of op deze manier
16
Visueel object in de hoogte
Colofon Afdeling Wonen en Leven Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen In opdracht van: Jan Heijkamp (afdeling Wonen en Leven) Tekst: Tristan Minning Tekeningen en layout: Tristan Minning Met medewerking van: Ben Krooswijk Simon Plantinga An van de Weerdhof - Hulshof
17
