Uitwerking beheer en exploitatie

A

gemeente Eindhoven

Uitwerking beheer en exploitatie NatLab mediacluster

Grond & Vastgoed

Oktober 2011

bba/JG11035236

Oktober 2011

Exploitatiebegroting - NatLab mediacluster Grond & Vastgoed

Colofon

Uitgave Gemeente Eindhoven Grond & Vastgoed Datum Oktober 2011

gemeente Eindhoven

Oktober 2011


Inleiding

Proces schema: De verdere uitwerking van diverse exploitatiebegrotingen en businessplannen gaan conform onderstaand stroomschema waarbij de verbanden tussen de diverse concepten is aangegeven: Ruimtelijk concept: Sector GV Beheer en exploitatie: Sector EC/GV Inhoudelijk concept: sector EC Programmaraad

Uitwerking: Op basis van de eerste exploitatiebegroting NatLab 2.0 (zie rapport van 14 oktober 2011 van Hospitality Consultants), is met behulp van het ruimtelijk concept een eerste businessplan maatschappelijk beheerbedrijf NatLab 2.0 opgesteld. Deze begroting is de basis voor de verdere uitwerking van de diversen fasen. Tevens zullen er criteria moeten worden ontwikkeld voor het selecteren van de “nieuwe” partners.

gemeente Eindhoven

3

Oktober 2011


1. Ruimtelijk concept ( Definitief ontwerp) ( Uitvoeren raadsbesluit 28 juni 2011). Het NatLab is eigendom van de gemeente. De huidige kosten (grond/ opstal/ gemaakte ontwikkelkosten) worden tegen boekwaarde (afgerond € 2,9 miljoen) ingebracht in het project (conform gemeentelijke boekhoudregels). Op basis van het DO is door een extern deskundige een investeringsbegroting opgesteld. Daarnaast wordt in het kader van het gemeentelijk beleid, waarbij sprake is van verhuur van functies ook de functionele inrichting verzorgd. De totale investeringskosten komen uit op €14 miljoen. De investeringskosten worden gedekt door gemeenten en derden (zie paragraaf kosten van deze notitie). Het doorschuiven van het krediet naar eind 2012 leidt tot voordeel op de kapitaallasten die ingezet worden voor de aanlooprisico’s. Post onvoorzien is hoger in verband met de risico’s van renoveren. De totale post bedraagt 1miljoen. Daarnaast wordt rekening gehouden met BTW risico’s ten lasten van 4 ton. Voor de berekening van de exploitatiekosten is rekening gehouden met de BVO inclusief verkeersruimtes. Totale BVO van het oorspronkelijke plangebied bedragen 5.000m2. Voor de verdere berekening wordt rekening gehouden met een NVO van 3.588m2. (door o.a. het afbreken van vloeroppervlakte). De totale investeringskosten bedragen per m2 nvo € 2.800,- exclusief BTW en inclusief theater en filmzaal inrichting.

4

gemeente Eindhoven

Oktober 2011


2. Beheer en exploitatie Conform programma van eisen geldt de volgende tijden en normering: Gebruikstijden: Theater Repeteren Film Café/restaurant Kantoren Werkplaatsen

08.00 uur tot en met 00.00 uur 24 uur per dag 09.00 uur tot en met 00.00 uur 11.00 uur tot en met 02.00 uur 08.00 uur tot en met 19.00 uur 08.00 uur tot en met 19.00 uur

Ruimtenormering Bezetting Met de volgende bezettingen door bezoekers dient rekening te worden gehouden: - theaterzaal 195 personen (tijdens voorstelling met zitplaatsen) 350 personen (staanplaatsen) - filmzaal 1 54 personen - filmzaal 2 72 personen - filmzaal 3 40 personen - filmzaal 4 50 personen - filmzaal 5 25 personen - filmzaal 6 20 personen - Auditorium 135 personen - café/restaurant 150 personen (120 couverts) - Kantoren 25 werkplekken

Ruimtetoedeling: Een groot deel van de ruimte wordt multifunctioneel gebruik. Conform het voorstel. Voor het bepalen van de gebruiksvergoeding zal er een indeling van de ruimtes plaats in de volgende categorieën : 1. mono functioneel gebruik 2. medegebruik 3. multifunctioneel gebruik

gemeente Eindhoven

5

Oktober 2011


Toelichting beheer model (toelichting van het figuur bij onderdeel 3 businessplan maatschappelijk beheer bedrijf) Eigenarenbeheer De sector Grond en Vastgoed sluit een contract af met het Maatschappelijk Beheerbedrijf. In dit contract wordt de fiscale huur vastgelegd en afspraken over het onderhoud en zijn randvoorwaarden opgenomen die te maken hebben met huur horeca en commercieel gebruik (beide marktconforme huur en kan worden uitgewerkt in een vast en flexibel deel), met de verhouding commercieel-inhoudelijk en over de financiering van de plus-programmering. De commerciële tarieven zijn dus marktconform (= kostendekkend + marge) rekening houdend met de omgeving, de accommodatie en de aanvullende dienstverlening. Exploitatie en facilitair beheer De verantwoordelijkheid voor de exploitatie ligt bij het Maatschappelijk Beheerbedrijf. Het Maatschappelijk Beheerbedrijf maakt op basis van de totale programmering afspraken over het culturele gebruik van de ruimtes. Met de gebruikers van het NatLab worden jaarlijkse dienstverleningsovereenkomsten gesloten, waarin afspraken worden vastgelegd over doorberekening fiscale huur (op basis van feitelijk gebruik) en van service-kosten. Daarnaast selecteert en contracteert dit beheerbedrijf de horeca-ondernemer en eventuele partijen, nodig voor (onderdelen van) het facilitair beheer (schoonmaak etc.). Plaza Futura kan één van de partijen zijn die meedingen naar horeca-functie. Het Maatschappelijk Beheerbedrijf draagt zorg voor optimaal gebruik van de ruimtes, waarbij ook commercieel gebruik mogelijk is. Wanneer gekozen wordt voor culturele invulling buiten het programma van de programmaraad (bijv. gebruik van theaterzaal door Parktheater) wordt dit vooraf kortgesloten met de programmaraad. De directe kosten voor het exploitatiebeheer worden ten laste gebracht van de exploitatie van het Natlab 2.0 en dus in mindering gebracht op de commerciële opbrengst. Consequenties Belangrijke consequenties van deze keuze zijn, dat met de culturele partijen in het Natlab nu geen huurcontract meer afgesloten hoeft te worden met een looptijd van minimaal 5 jaar, maar een dienstverleningsovereenkomst van één jaar, waardoor de duur hiervan gelijk loopt met de duur van de jaarlijkse subsidieverlening. Dit maakt het invullen van functies in het Natlab flexibeler. Bij onvoldoende culturele prestaties kan de relatie sneller worden afgebouwd en kan gezocht worden naar een nieuwe partner om die culturele functie in te vullen. Hiermee wordt invulling gegeven aan een eerdere uitspraak van de raad in het kader van Cultuur Totaal, waarin is aangegeven, dat de functie centraal dient te staan en niet de instelling. Een tweede belangrijke consequentie is, dat de huidige subsidie aan Plaza Futura en overige participanten, waarin elementen van exploitatiebeheer en horeca zitten ontvlochten dient te worden op productniveau. Deze posten worden in het nieuwe beheermodel op een andere plaats neergelegd. 6

gemeente Eindhoven

Oktober 2011


3. Businessplan Maatschappelijkbeheerbedrijf Op basis van de huidig bekende informatie is aan de hand van de ruimte behoefte van de participanten een berekening gemaakt voor de kosten en opbrengsten van het Maatschappelijk beheer bedrijf. Dit betreft een conservatieve inschatting van het medegebruik en multifunctioneel gebruik. Taakstelling commerciële invulling wordt kleiner naarmate er meer partijen bijdragen. De uitwerking van deze berekeningen moet nog met alle participanten besproken worden. Voor bepaling van de kosten MBB is gebruik gemaakt van het rapport eerste exploitatieberekening van Hospitality consultants van 14 oktober 2011. Schematisch ziet het model er als volgt uit:

gemeente Eindhoven sector Economie & Cultuur

sector Grond & Vastgoed

203.000 Totale kosten MBB

Fiscale huur

528.000

M AATSCHAPPELIJK BEHEERBEDRIJF Totale opbrengsten MBB

525.000

dienstverleningsovereenkomst, vergoeding voor

Marktconform Marktconforme huur

64.000

Horeca

32.300

13.200

Broet

Baltan

251.000 Plaza Film

cie invulling

55.000 DVO Plaza Theater

Avec Brabant

Commerciele invulling Taakstelling commerciele invulling

110.000

Samenvatting van de eerste begroting bedraagt: Totale kosten bedragen aldus 528.634,Totale opbrengsten bedragen aldus: 525.500,Op de volgende pagina vindt u een verdere uitwerking, waarbij de vergoeding voor het beschikbaar stellen van de ruimte bestaat uit een huurcomponent en een facilitaire component.

gemeente Eindhoven

7

Oktober 2011


Totale opbrengsten Maatschappelijk beheerbedrijf: INKOMSTEN Gebruik functie

o ms chrijving

aantal

bed rag

Totaal

Basisprogrammering: 150

Mono Mono mede

Baltan Baltan Baltan

aantal m2 ruimte

Mono Mono mede mede

Broet Broet Broet Broet

aantal m2 ruimte fte voo r broet theaterzaal filmv oorstellinge n weke lijks do/vr/za

3fte werkplek 5 premiere

mede

Plaza film

7zalen 365 da gen 1,2 voorste lling per dag

4500 filmvoorstellingen

Mono

Plaza film

16 fte cultuur 160m2

€ 16.000

mede

Plaza theater

110 theatervoorstelling

€ 55.000

4fte werkplek 24 voorstelling

fte voo r baltan

€ 10.000 € 2.000 € 1.200

€ 13.200 330

€ 20.000

156

€ 2.000 € 2.500 € 7.800

€ 32.300 € 235.000

€ 251.000 € 55.000 Plusprogrammering: Multi Plusprogrammering Mark tconforme Multi horeca

€ 110.000

€ 110.000 huur horeca

200 per m2

€ 64.000

€ 64.000

Totale dienstverleningsovereenkoms ten:

€ 5 25.50 0

€ 525.500

Totale kosten Maatschappelijk beheerbedrijf: Facilitairbeheer

BEHEER EN EXPLOITATIE KOSTEN

Eigenarenbeheer

Personeel

0,75 fte 0,86 fte

NatLab Manager beheerder

€ 47.000 € 30.000

Directe exploitatielasten Schoonmaak

€ 70.000

Indirecte exploitatielasten beheer Communicatie, PR en gezamenlijke programmering

€ 20.000

Administratie en algemeen

€ 20.500

Energie

€ 70.000

Huurdersonderhoud

€ 28.000

Inrichting (gemeenschappelijk)

€ 20.000

Inboedelverzekering OZB belasting huurder

€ 3.840 € 16.294

Eigenarenlasten Eigenarenonderhoud

€ 181.000

Verzekeringen eigenaar

€ 8.000

OZB belasting eigenaar

€ 14.000

Totale kosten

€ 325.634

8

gemeente Eindhoven

€ 203.000

Oktober 2011


4.a Exploitatiebegrotingen participanten: Iedere partner heeft daarnaast zijn eigen begroting. Een aantal voorbeelden hiervan zijn al eerder aangegeven in eerdere bijlagen aan de raad verstrekt. Voor de volledigheid, hierbij nog een overzicht van de potentiële opbrengsten voor theater en film. De kosten bestaan in beide gevallen dus uit de bijdrage voor het beschikking krijgen van de ruimte (dvo vergoeding), personeelskosten van de activiteit, algemene kosten en promotiekosten van de activiteit. Voor een gedetailleerde beschrijving van de exploitatie begroting wordt verwezen naar de nadere toelichting bij het raadsvoorstel van mei en de bijlagen bij dat dossier.

Begroting Film VOORSTELLINGEN FILM stoelen filmzaal filmzaal filmzaal filmzaal filmzaal filmzaal filmzaal totaal

1 2 3 4 5 6 7

54 72 40 50 25 20 135 396

vrst/dag

vrst/ jaar

1,19 1,19 1,19 1,19 1,19 1,19 1,19

film

643 643 643 643 643 643 643 4.500

4.500

Opbrengsten excl subsidies verhuur pasverkoop filmkring Europa cinema Reclame inkomten

opbr/ bez 7 7 7 7 7 7 7

bezetting 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%

bez/gem 27 36 20 25 12,5 10 67,5

bez/jaar

bez/dag

17.357 23.143 12.857 16.071 8.036 6.429 43.393 127.286

48 64 36 45 22 18 121 354

127.286

15.000 25.000 50.000 12.500 5.000 4.500

998.500

Begroting Theater

gemeente Eindhoven

121.500 162.000 90.000 112.500 56.250 45.000 303.750 891.000

891.000

107.500 subtotaal opbrengsten incl verkoop film

verkoop

9

ink. perc. 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45%

inkoop 54.675 72.900 40.500 50.625 25.313 20.250 136.688 400.950

400.950

omzet/dag omzet/mnd 338 450 250 313 156 125 844 2.475

10.125 13.500 7.500 9.375 4.688 3.750 25.313 74.250

Oktober 2011


4.b Begroting Theater VOORSTELLINGEN THEATER stoelen

multifunctionele zaal vlakke vloer amateur werkplaats

theater

195 195 195

vrst/dag

vrst/ jaar

opbr/ bez

60 40 10 110

15 7,5 10

bezetting

bez/gem

70% 70% 80%

110

6.000 4.000 1.500 11.500

bez/dag

17 11 4

11.500

Opbrengsten bijdragen stichting steunpilaren PlazaNatlabPodium programma subsidie (provincie N.Brabant) project verwerving subsidie fondsen

subtotaal opbrengsten

136,5 136,5 156

bez/jaar

verkoop

90.000 30.000 15.000 135.000

135.000

ink. perc.

133% 67% 333%

inkoop

omzet/dag omzet/mnd

120.000 20.000 50.000 190.000

190.000

15.000 15.000 50.000 0 0 80.000 215.000

110

resultaat na aftrek doorgerekende kosten incl inkoopkosten programmering

10

-230.295

gemeente Eindhoven

250 83 42

7.500 2.500 1.250 11.250

Oktober 2011


5. Lijst met bezoekers aantallen andere steden. NVB info centrum dd mei 2011 Filmtheaters

Lijstje van Bunnik dd 2008 schermen

2008

inwonertal filmbezoek gemeente gemeente

2007 groei

filmhuis bez % inwonertal

Stoelen schermen Filmhuis Bussum 155 2 Bussum Filmtheater `t Schuttershof86 1 Middelburg

Filmhuis Cinema Middelburg

2 1

35.470 17.196

16.823 19.355

211% 89%

30.000 45.000

35.000 17.000

118% 38%

1 Zutphen 1 Gouda 3 Hilversum/

Filmtheater Luxor** Filmhuis Filmtheater

1 1 3

12.912 24.433 70.414

14.636 25.892 48.726

88% 94% 145%

45.000 70.000 82.500

99.000 117.000 192.000

29% 35% 85%

1 Helmond Filmhuis 2 Leeuwarden/ Filmhuis Provadja 2 Alkmaar

1 2 2

17.702 15.174 15.390

16.376 22.392 17.548

108% 68% 88%

85.000 90.000 92.500

261.000 232.000 134.000

21% 17% 17%

2 2

33.806 50.215

34.149 48.693

99% 103%

95.000 95.000

340.000 155.000

36% 53%

voor verbouwing 1 2

88.921 26.015 33.145

94.743 25.868 29.248

94% 101% 113%

105.000 115.000 115.000

369.000 26.000 299.000

85% 23% 29%

Filmtheater

Bussum

Filmtheater Filmtheater Filmtheater

Middelburg Zutphen Gouda

Luxor Filmhuis Gouda


Hilversum Helmond Leeuwarden

Filmhuis Hilversum Filmhuis Helmond Filmhuis Leeuwarden

247 108 100


Alkmaar Delft Deventer

Provadja FilmhuisLumen Filmhuis De Keizer

143 169 139

2 Delft 2 Deventer


Den Bosch Dordrecht Leiden

Verkade fabriek Cinode Kijkhuis

384 81 242

Verkadefabriek 5 s-Hertogenbosch/ 1 Dordrecht Filmhuis Cinode 2 Leiden Kijkhuis

Filmtheater Filmtheater

Zwolle Maastricht

Fraterhuis Lumière

186 326


Amersfoort Arnhem Zaandam

De Lieve Vrouw 191 Focus Filmtheater Arnhem 244 De Fabriek 153

2 Zwolle 6 Maastricht/ 3 Amersfoort/

Filmtheater Het Fraterhuis Lumiere Lieve Vrouw

2 6 3

47.000 94.804 39.708

38.890 94.500 24.113

121% 100% 165%

115.000 117.500 140.000

262.000 288.000 390.000

41% 81% 28%


Haarlem Enschede Apeldoorn

Filmschuur Concordia Gigant

3 Arnhem/ 2 Zaanstad/ 2 Haarlem

Focus De Fabriek* Filmschuur

3 2 2

57.781 18.300 76.052

63.684 20.000 76.926

91% 92% 99%

142.500 142.500 147.500

395.000 100.000 336.000

41% 13% 52%


Nijmegen Breda Groningen

LUX/Cinemarienburg/Villa 948 LUX Chassé Cinema 303 Forum Images 502

2 Enschede 3 Apeldoorn 11 Nijmegen

Concordia Gigant Lux

2 2 9

24.039 32.961 210.810

30.086 22.500 225.639

80% 146% 93%

150.000 155.000 160.000

761.000 142.000 378.000

16% 21% 132%

3 Breda 4 Groningen

Chasse Images

3 3

80.019 97.924

79.184 99.600

101% 98%

170.000 180.000

275.000 858.000

47% 54%

Filmtheater Filmtheater

Tilburg Eindhoven

Filmfoyer Tilburg Plaza Futura

43 126


Utrecht Den Haag Rotterdam

't Hoogt Haags Filmhuis Lantaren/Venster

212 332 849

1 Tilburg/ 2 Eindhoven 3 Utrecht

Filmfoyer Plaza Futura t Hoogt

1 voor verbouwing 3

10.290 61.588 58.367

11.446 66.419 62.500

90% 93% 93%

200.000 210.000 295.000

585.000 922.000 870.000

5% 29% 20%


Amsterdam Amsterdam Amsterdam

EYE Film Instituut Nederland 164 Het Ketelhuis 243 Rialto 270

5 Den Haag 6 Rotterdam 2 Amsterdam

Filmhuis Lantaren Venster Filmmuseum

5 voor verbouwing 2

133.106 58.975 69.360

126.544 53.793 74.917

105% 110% 93%

475.000 582.500 745.000

1.604.000 2.294.000 3.344.000

28% 10% 9%

3 3

63.043 85.511

58.998 76.313

107% 112%

745.000 745.000

3.344.000 3.344.000

8% 11%

80 80

185 129 319

gemeente Eindhoven

Lumen Filmhuis De Keizer

3 Amsterdam Het Ketelhuis 3 Amsterdam/ Rialto

11

Uitwerking beheer en exploitatie

Recommend Documents