STEDENBOUWKUNDIGE VISIE VOOR DE POLDER DRENKELING IN ROCKANJE
In opdracht van Gemeente Westvoorne 17 augustus 2015
De Drenkeling plangebied ca. 25 ha, ca. 400x600 meter
Intro Een nieuwe start De ontwikkeling van Polder De Drenkeling - aan de noordzijde van Rockanje - krijgt een nieuwe start! Eerdere plannen voor de ontwikkeling van 265 woningen zijn vorig jaar stopgezet. Op signalen vanuit de raad is polder De Drenkeling nu toch opnieuw in beeld gekomen als woningbouwlocatie. De uitgangspunten zijn echter wel gewijzigd. De gemeente Westvoorne wil de locatie meer dan voorheen ontwikkelen als duurzaam, waterrijk en groen woongebied, waarbij ook ruimte is en blijft voor andere functies zoals recreatieve woningen en sportvoorzieningen. Bovendien zal de locatie in kleinere stappen fasegewijs worden ontwikkeld.
De visie is voor de gemeente een zoektocht naar de ruimtelijke en programmatische mogelijkheden in de polder De Drenkeling en om de koers voor de toekomst te bepalen. Het beoogde resultaat is geen blauwdruk maar een inspirerende ‘praatprent’/visie waarmee de gemeente het gesprek kan voeren met alle betrokkenen om de neuzen in dezelfde richting te krijgen. De stedenbouwkundige visie voor De Drenkeling is een inspirerende visie die de nieuwe identiteit bepaalt voor de Drenkeling en de kansen voor het gebied in beeld brengt. Een stevig ruimtelijk (groen-blauwe) raamwerk met heldere, uitdagende spelregels en een flexibele invulling.
Landgoed de Drenkeling, leven in een parkachtig landschap aan de duinen van Rockanje.
De opgaves en ambities: •
Ruimtelijke samenhang brengen in de polder Drenkeling (tussen de verschillende functies en tussen gefaseerde deelontwikkelingen);
•
Versterken van de relatie tussen het dorp en het buitengebied
•
Bestaande landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten borgen en het optimaal gebruiken van deze kwaliteiten
•
Natuur en ecologie; Opnemen van een brede blauwgroene ecologische verbinding tussen De Waal en de duinen
•
Bepalen van de uitstraling en identiteit van de polder
•
Integratie van bestaande recreatieve en sportvoorzieningen
•
Mogelijkheden creëren voor divers woningbouwprogramma: starters, ouderen, zorg en wonen
•
Ruimte creëren voor ontwikkeling van co-housing en CPO
•
Toegankelijkheid van het gebied; goede ontsluiting voor auto- en langzaamverkeer
•
Visie op duurzaamheid als basis voor een duurzame gebiedsontwikkeling
•
Beeldkwaliteit en uitstraling van de bebouwing en van openbaar gebied
•
Flexibiliteit en ontwikkelingsvrijheid binnen de deelontwikkelingen
Integrale gebiedsontwikkeling
De opgave omvat het opstellen van een nieuwe stedenbouwkundige visie voor Polder De Drenkeling. Een boeiende en uitdagende opgave, een integrale gebiedsontwikkeling waarin wonen, recreatie, landschap, natuur en ecologie met elkaar samen gaan. Naast het toekomstig woongebied, maken het gedeeltelijk behoud van de bestaande sportvelden, het behoud van het evenemententerrein en het (groen/landschappelijk) inpassen van recreatieve voorzieningen zoals een recreatiepark met recreatiewoningen en ruimte voor recreatieve voorzieningen deel uit van de opgave. Bovendien zal de locatie in kleinere stappen fasegewijs worden ontwikkeld (bijvoorbeeld in clusters van tien tot vijftien woningen). In de plannen voor de woningen wordt ruimte geboden voor co-housing en particulier opdrachtgeverschap. Het opnemen van een brede blauwgroene ecologische verbinding tussen De Waal en de duinen is ook één van de uitgangspunten. Vanzelfsprekend dienen er daarnaast goede ontsluitingsmogelijkheden voor deze functies gerealiseerd te worden. Voor het plan gelden de hierboven genoemde uitgangspunten, waar helder uit blijkt dat een groene/landschappelijke inpassing, duurzaamheid en (beeld)kwaliteit belangrijke onderdelen dienen te zijn. Het plan dient zodanig te worden opgesteld dat het zowel met als zonder behoud van de Vestahof kan worden gerealiseerd. Vooruit durven kijken, inspirerende kaders stellen én flexibiliteit inbouwen Het nieuwe te ontwikkelen plan voor De Drenkeling is een inspirerende visie op de toekomst van de polder. Waarbij natuurlijk niet alles tegelijkertijd en op korte termijn (her)ontwikkeld gaat worden, maar waarbij de gemeente wel voorbereid wil zijn op ontwikkelingen die in de (verdere) toekomst mogelijk gaan gebeuren.
De visie dient ook kansen die op korte termijn niet haalbaar lijken in ieder geval niet te blokkeren en deze helder op de kaart te zetten. De visie dient rekening te houden met de onzekerheden maar dient ook vooruit te durven kijken. De ontwikkeling van De Drenkeling zal in komende jaren stapsgewijs en door verschillende partijen gerealiseerd worden, dat vraagt om een visie- en planvorming met verleidelijke en stevige kaders op hoofdlijnen (een landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk) en een flexibele invulling. Het is belangrijk om binnen de visie niet alle ontwikkelingen van elkaar afhankelijk te maken, maar losse ontwikkelingen als overzichtelijke, behapbare stappen te blijven zien. De visie moet het niet onnodig moeilijk maken derhalve, maar een richtinggevend raamwerk en inspiratie bieden voor de individuele uitwerkingen van de deelontwikkelingen. Binnen het landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk moet voldoende ruimte blijven om flexibel in te kunnen spelen en creatief vorm te geven aan de verschillende wensen, idealen en belangen van de betrokkenen.
ANALYSE GEBIED HISTORISCHE ONTWIKKELING
KARAKTERISTIEKEN KANSEN RANDVOORWAARDEN
Historische ontwikkeling Mondingsgebied oude kreek Strype 1300 -1400 Inpoldering Polder Drenkeling onderdeel van polder Stuifakker
1300
• • • • • • •
1400
vanaf ca. 1800 kreek nauwelijks terug te vinden Overgang duin en open polder steeds minder herkenbaar Polder continu in transformatie (van natuur naar agrarisch, naar stedelijk naar ....) Samenhang in de groen-water structuur verdwenen Opkomst recreatie in de duinrand Toename bebouwing in de polder en voetbalvelden Dreiging restgebied: versnippering en verrommeling
Conclusie: • Herkenbare poldereenheid • Identiteit verloren • Waardevolle cultuurhistorische relicten (kreek) verdwenen
Historische ontwikkeling Rockanje, omgeven door groen en vlakbij zee Het dorp Rockanje ligt achter één van Europa’s mooiste duingebieden. Door de geweldige ligging aan de bossen en duinen, vlakbij het strand en op de overgang naar het fraaie poldergebied met de oude kreek Strype, heeft het dorp een grote aantrekkingskracht op recreanten en toeristen. Rockanje is een badplaats bij uitstek, maar met het accent op rust en natuurschoon. De enorme variatie aan fraaie landschappen maken het dorp echter in de eerste plaats tot een aantrekkelijke plek om te wonen. De korte afstand tot Spijkenisse, de vestingsteden Brielle en Hellevoetsluis en natuurlijk Rotterdam met zijn haven en voorzieningen resulteert in de nabijheid van een groot aanbod aan werkgelegenheid. In het dorp zelf zijn diverse winkels, horecagelegenheden, sportaccommodaties, basisscholen en andere voorzieningen aanwezig. Al deze aspecten samen maken Rockanje tot een krachtig dorp met een zeer prettig woonmilieu. Historische ontwikkeling Het plangebied en zijn omgeving kent een rijke geschiedenis. Rockanje is van oudsher een dijkdorp ontstaan aan de oevers van de Strype, een kreek die vroeger in open verbinding stond met de zee. Deze waterstructuur liep dwars door Polder De Drenkeling en de aanwezigheid van de kreek is zeer bepalend geweest voor de landschappelijke ontwikkeling in het gebied. Door het opwerpen van de Middeldijk en het Kortedijkje aan de oost- en zuidzijde van Rockanje, werd de polder Oud Rockanje gevormd. Tussen 1350 en 1400 verlandde de monding van de Strype. Uiteindelijk werd deze afgedamd door de aanleg van de Vleerdamsedijk. Hierdoor werd het gebied dat nu De Drenkeling en Stuifakker omvat drooggelegd. De Waal, die met zijn rietvelden buiten deze nieuwe polder ligt - aan de andere zijde van de Vleerdamsedijk - is een restant van de voormalige kreek. De modder uit het meertje de Waal, gevoed door kalkrijk kwelwater vanuit de duinen, was beroemd om de eraan toegedichte geneeskrachtige werking. Hier werden kuuroorden opgericht zoals boerderij Walesteyn, dat nu plaats heeft gemaakt voor het luxe appartementencomplex residentie Walesteyn. Een gezond landschap waarin gezond leven centraal staat is altijd een sterke troef geweest van de gemeente Westvoorne.
In de nieuwe polder werden de oude kreeklopen gebruikt voor de afwatering. Een voorbeeld daarvan is de watergang die centraal door polder De Drenkeling loopt en die ook nu nog als afwatering wordt gebruikt. Het gebied werd verder verkaveld en ingericht ten behoeve van de landbouw. Hiervoor werden in het gebied hoofdwegen aangelegd die dienden als ontginningsas. De bebouwing ontwikkelde zich langs deze wegen en langs de Vleerdamsedijk.
Polder de Drenkeling Het te ontwikkelen gebied betreft Polder De Drenkeling. Het plangebied wordt globaal begrensd door de (achterzijden van de bestaande woonkavels langs de) Zeeweg, de Vleerdamsedijk, de Korteweg, de Duinrand, de Kortedreef en het zuidelijk deel van de Vestalaan. Het plangebied ligt op de overgang van de duinen naar de laaggelegen polder. De Drenkeling ligt tussen de natuurgebieden De Waal en Voornes Duin. Tegelijkertijd vormt het de overgang tussen het dorp Rockanje aan de zuidzijde en het buitengebied. De polder wordt langs de randen grotendeels begrensd door de bebouwingslinten. Het gebied ligt hierdoor enigszins verborgen achter deze linten en opgaand groen. Alleen in het zuidwestelijk deel van het plangebied is de overgang naar de duinen goed zichtbaar. Hier is het plangebied hoger en zijn duidelijk hoogteverschillen waarneembaar. De andere kant van de polder is laag gelegen en nat. Daar speelt water een centrale rol. In het noorden van het plangebied bevindt zich een kleine camping, die gekoppeld is aan de Korteweg. Daarnaast bevindt zich tevens een evenemententerrein met een speelvoorziening. In het oosten van het plangebied is het sportpark ‘De Drenkeling’ gelegen, dat omsloten wordt door hoog opgaand groen dat rondom de sportvoorzieningen is gesitueerd. In het westelijk deel van de polder ligt het kleinschalige wooncomplex Vestahof. Het gebied tussen de Vestahof en de sportvelden bestaat uit weidegrond, met een strak slotenpatroon en een elzensingel. In de zuidoosthoek van het plangebied ligt een bergbezinkbassin, vormgegeven als een klein parkje. Ten noordwesten van de Vestahof ligt een volkstuinencomplex en een aantal kleinschalige paardenweitjes, afgewisseld door kleine bosjes en elzensingels.
Analyse Landschap Knooppunt van landschapstypen • • • • •
Herkenbare poldereenheid begensd door dijken, duinrand en polderlint Schakel tussen duinen en polder In de bodem cultuurhistorische relicten (kreek) aanwezig Landschappelijk onderdeel van zeekleipolder, maar ruimtelijk niet zichtbaar geen landschappelijke identiteit
Analyse bodem en relief Invloed kreek • • •
klei met ondiep dekzanden als je door de klei graaft, krijg je zoute kwel (zuidelijk deel) of brakke kwel (midden en noordelijk deel) de locatie is relatief laag gelegen (maaiveld op of rond NAP)
Analyse Water Funtioneel watersysteem • • • • •
onder invloed van uittredend zoet kwelwater vanuit de binnenduinrand (duinrellen) hoofdwatergang watert af naar de Strypse wetering (watersysteem gericht op afvoer) 2 waterpeilen (ontwatering/onderbemaling voetbalvelden) Invloed zoute kwel (lage ligging en de voormalige mondingsgebied kreek) Geïsoleerd systeem waterzuivering
Ecologie Ontbrekende ecologische schakel tussen Strypse wetering en duinen
ontbrekende schakel
Beheertypen (binnen)duin(rand) • kruiden- en faunarijk grasland • vochtig hooiland • duinbos • park- of stinzenbos • vochtige duinvallei • poel en kleine historische wateren
Beheertypen Strypse Wetering • gemaaid rietland • zilt- en overstromingsgrasland • kruiden- en faunarijk grasland • moeras • zoete plas • vochtig hooiland • haagbeuken- en essenbos • veenmosrietland en moerasheide • knotboom
Analyse Groen en natuur Onsamenhangende groenstructuur • •
Verzameling paardenweitjes, afschermend groen voetbalvelden, cultuurlijk groen woonbebouwing De aanwezige natuurwaarden beperken zich tot de watergangen, windsingels
Analyse Bebouwing Structuren met achterzijdes naar gebied •
•
Omzoomd door: • Dorpslint: dijk met gemeleerd lint van oude en nieuwe woningen • Dijklint: zeezijde van de dijk bebouwd, polderzijde onbebouwd, zicht op het Waaltje en de Strypse wetering • Polderlint: overwegend vrijstaande bebouwing met grote tuinen, boomgaardjes, kasjes, volkstuinen, enkele doorzichten naar het plangebied en de omgeving • Binnenduinrand: bebouwing verscholen in het duinbos Ontsierende bebouwing midden in de polder
Dorpslint
Polderlint
Dijklint
Binnenduinrand
Ontsierende bebouwing in de polder
Analyse Functies Mix van onsamenhangende functies • • •
Mixed gebied omzoomd met wonen Diversiteit aan functies: voetbal/sport, parkeervoorzieningen, evenementen, volkstuinen, paardenweitjes dorpsrandfuncties zonder landschappelijke inpassing en samenhangend raamwerk
Analyse Ontsluiting Beperkt toegankelijkheid • •
Lokaal bereikbaar: Via de Korteweg en de Duinrand aansluiting op het plangebied beperkte mogelijkheden voor ontsluiting aanwezig
Huidige situatie Polder Drenkeling is een bijzondere locatie • • • • • • • • • •
Introvert karakter Dichtbij het dorp Schakel tussen duinen en polder Diversiteit aan functies enorme druk op het gebied: wonen, voetballen, kamperen, evenementen Ontsierende bebouwing midden in de polder Voetbalvelden zonder landschappelijke samenhang ontwikkeld Onsamenhangende groenstructuur Versnippering en verrommeling van het landschap: het lijkt een restgebied te worden Beperkt toegankelijk
Maar dreigt een restgebied te worden....
Kansen Duurzaam en samenhangend landschappelijk raamwerk Landschap • Landschappelijke identiteit creeren, aanknopingspunten kreeklandschap / zanderijenlandschap / landgoederenlandschap • Creeren verbindend landschappelijk raamwerk ( wonen, sport, recreatie, water, natuur) Water • Water als drager van het landschap • Kreek als inspiratie benutten • Zoet of zout water? (zoet duinwater te bergen en te bufferen of inspelen op transitie zoute toekomst) Groen en natuur • Creeren ecologische verbinding tussen duinen en Strypse wetering • Versterking samenhangende groenstructuur • Natuurlijke of cultuurlijke groenstructuur? Bebouwing • Onderscheidend en los van de randen • Wonen/leven in het landschap (zowel permanent als seizoensgebonden) • Energieneutraal en duurzaam woonmilieu Ontsluiting • Mooi binnenkomen • Ontsluiting in samenhang met groen-blauw raamwerk • intensiveren toegangen waar mogelijk (voor langzaamverkeer) • Dooraderen met recreatieve routes Functies • Ruimtelijk raamwerk voor alle functies • Keuzes maken? • Versterken recreatief medegebruik
Ruimtelijke verkenning van het gebied Drie ruimtelijke concepten = drie identiteiten
concept 1 Kreekpark Drenkeling Leven met de natuur
concept 2 Landgoed Drenkeling Leven in een parkachtig landschap
concept 3 Buurtschap Drenkeling Leven in de dorpstuin
Concepten matrix Voorkeursmodel Landgoed Drenkeling
Voorkeursmodel Landgoed Drenkeling •
Met weinig investeringen (ontwikkelen oprijlaan als drager en ontsluiting) kun je het gebied identiteit en allure geven en op de kaart zetten. Nieuw Landgoed aan de duinen van Rockanje.
•
Het water vormt een schakel in de waterstructuur tussen duinen en polder, waarbij de waterpartijen geïnspireerd zijn op de voormalige kreek en gefaseerd aangelegd kunnen worden.
•
In fasering kan het gebied relatief eenvoudig worden ontwikkeld met onderscheidende woonmilieus in kleine clusters (goedkoop/ duur, sociale woningbouw/koop, etc.)
•
Op korte termijn zijn de voetbalvelden en Vestahof in te passen. Als de kans zich voordoet en er opbrengsten zijn om bijvoorbeeld het aantal velden te verminderen en te financieren is dat mogelijk en komt het ten goede aan de kwaliteit van het gebied.
inspiratie landgoederen landschap
LANDGOED DRENKELING
Visie Landgoed Drenkeling Leven in een parkachtig landschap • • • • • • • • • • •
• •
Landgoederen als inspiratie op de overgang van duin naar polder Landgoederenlandschap; samenspel van water en groen, natuur en cultuur Landgoedpark als raamwerk voor wonen, recreëren en sporten Bebouwing in compacte clusters in het groen; verschillende woonsferen en typen Hoofdlaan/oprijlaan vanuit de Duinrand als ontsluiting van het gebied Waterpartijen geïnspireerd op kreek; schakel in de waterstructuur tussen duin en polder; Centrale as voor alle functies in het gebied Verblijfsrecreatie op een landgoed; buiten verblijven met allure, exclusieve verblijfsaccommodaties Sportvelden op korte termijn in te passen, als de kans zich voordoet het aantal velden verminderen Ontmoetingsplekken creëren: Orangerie en parkweide Landgoed als herkenbaar element los van de omgeving Vestahof (een deel ervan) en woningen Catharinastichting op korte termijn inpassen; als de kans zich voordoet uitplaatsen Duurzaamheid: het gebied allure geven; water centraal; mogelijkheden collectieve energievoorziening, energie neutrale bebouwing
6 basisprincipes ruimtelijke ontwikkeling landgoed Drenkeling
Oprijlaan
Water
als centrale ontsluiting
als ruimtelijk samenhangend element
3 landschapssferen
Parkpaden
Bebouwing
Mix van functies
voor ontsluiting en recreatie
diversiteit in clusters en typen
wonen, sport, natuur, recreatie, spelen,..
bos, weide, park
Stedenbouwkundige visie Landgoed Drenkeling Leven in een parkachtig landschap
Stedenbouwkundige visie Landgoed Drenkeling Leven in een parkachtig landschap
Landgoed Drenkeling Fase 1: Mogelijke realisatie binnen beschikbare terreinen
Oprijlaan, deel van de parkvijver, landhuis, koetshuis, wonen in het landschapspark, (recreatie)woningen in landgoedbos
Landgoed Drenkeling Stapsgewijze ontwikkeling
Fase 1: Oprijlaan, deel van de parkvijver, landhuis, koetshuis, wonen in het landschapspark, woningen in landgoedbos
Fase 2: orangerie (Vestahof-zuid), sportvelden, parkvijver afmaken, parkweide
Fase 3a -optioneel: recreatiewoningen op campingterrein
Fase 3b- Vestahof-noord
Landgoed Drenkeling Stapsgewijze ontwikkeling
Fase 4: optioneel: recreatiewoningen op particulier terrein
Gewenst eindbeeld
Landgoed Drenkeling Indicatie programma
Vestahof-noord Bestaand: 19 woningen Nieuw: 25 rijwoningen of 13 twee-onder-1-kap
Minimaal 15 grote woningen/kavels (ca. 10 won/ha) Maximaal 40 woningen (25 won/ha)
Nieuw: Minimaal 6 (grondgebonden) woningen Maximaal 10 á 12 appartementen
Vestahof-zuid Bestaand: 12 woningen Nieuwbouw: 1 á 2 woningen + horeca + moestuin
Bestaand: 28 woningen Nieuw: Minimaal 20 (grondgebonden) woningen Maximaal 30-32 appartementen
Minimaal 40 woningen/kavels (ca. 15 won/ha) Maximaal 70 woningen (25 won/ha)
Landschappelijk raamwerk 1. 2. 3. 4. 5. 6.
De Oprijlaan Parkvijver Centrale parkweide Parklandschap Landgoedbos Water als omlijsting
5
3 2
1
4 6
Beeldkwaliteit
De Oprijlaan • • • • • • • • •
Formele oprijlaan met een statig karakter en allure Laan als verbinding tussen de duinen en de centrale parkweide Boomsoort beuk/eik Continu ruim profiel met aan weerszijden laanbomen in kruidenrijke grasbermen Rijloper shared space (gedeelde ruimte auto, fiets en voetpad) ca. 6m Duurzame materialisering: gebakken straatklinkers of asfalt met aan weerszijden een rabatstrook voor de voetgangers van ca. 1m Bijzondere poort als uitnodigende entree Oriëntatiepunten aan beide beëindigingen van de laan Geen parkeervoorzieningen langs de oprijlaan
Parkvijver • •
Schakel in de waterstructuur tussen duinen en polder Centrale parkvijver als samenbindend element tussen het parkgebied en het landgoedbos • Parkvijver geïnspireerd op de voormalige kreek met natuurlijke oevers • Waterbreedte variabel • Vloeiende overgang van parkweide naar parkvijver • Diverse sferen: verborgen water landgoedbos, open water met afwisseling van natuurlijke en cultuurlijke oevers • Wandel en fietspaden langs het water • Diverse verblijfsplekken aan het water Bruggen • Bruggen als blikvangers van het landgoed • Bijzondere vormgeving passend bij de landgoedstijl
Water als omlijsting • • •
Landgoed als herkenbaar element los van de omgeving Water als natuurlijke, zachte overgang tussen bestaande linten/dijken en het nieuwe landgoed Groene omlijsting met verschillende karakters: • Zandlint/polderlint • Dijklint • Dorpsdijklint • Binnenduinrand
Parkpaden • • • • • • •
Licht meanderende padenstructuur Gemengd gebruik: ontsluiting woningen en recreatie Verbinden diverse onderdelen (gebieden) van het landgoed Verhardingen dienen tot een minimum te worden beperkt om het groene karakter maximaal te laten spreken eenheid in materiaalgebruik en een rustige evenwichtige, ingetogen uitstraling met allure Slingerende parkpaden van asfalt Informele wandelroutes van halfverharding (schelp) of asfalt met een afstrooilaag
3 landschapssferen
landgoedbos
centrale parkweide
parkachtig landschap
Landgoedbos • • • • • • •
Gelegen tussen zandlint en oprijlaan Karakter van een parkbos, met bijzondere plekken en accenten Inheemse beplanting met een natuurlijke aanplant, verstrooid in het landschap en passend bij de groeiomstandigheden Parkbos met struiketage en natuurlijke kruiden en grasvegetatie Verkeer en parkeren ondergeschikt aan de groene inrichting vlakke straatprofielen ingepast in het landschap met een gemengd gebruik (shared space), waar de auto te gast is Informeel parkeren zorgvuldig inpassen in het groen in kleine clusters geïntegreerd/omzoomd met groen, zoals hagen en bomen
landgoedbos
Centrale parkweide • • •
Centrale parkweide als samenbindend element Het hart van het landgoed met ruimte voor wandelen, ontmoeting, ontspanning, spel, recreatie, feesten, muziekmanifestaties, evenementen, etc. Open parkachtige inrichting met lange zichtlijnen op het hoofdensemble (landhuis, koetshuis en orangerie) en de parkvijver
parkweide
Parklandschap • • • • • • • • • • • •
Gelegen tussen de dorpsdijk en de parkvijver Doorzichten naar het omringende landschap Relatie met het dorp via wandelroutes verbonden met de voorzieningen in het dorp Samenspel tussen bebouwing en groen Waardevolle bomen en groenstructuren worden zoveel mogelijk behouden Parkachtige inrichting met boomgroepen, solitaire bomen, natuurlijk grasland, gebogen paden, landgoedmeubilair, etc. parkachtige boomsoorten in het gras, verschillende grootte (1e, 2e 3e categorie), bijv. paardenkastanje, es, eik, beuk, bloesembomen, etc. Solitaire bomen met een opvallende vorm en/of bloeiwijze op markante plekken, geënsceneerd in het landschap dramatiseren het effect van de ruimte Verkeer en parkeren ondergeschikt aan de groene inrichting vlakke straatprofielen ingepast in het landschap met een gemengd gebruik (shared space), waar de auto te gast is Openbare parkeervoorzieningen zorgvuldig ingepast tussen/in het groen en zoveel mogelijk uit het zicht onttrokken Parkeren op eigen terrein zorgvuldig inpassen uit het zicht of in geïntegreerde gebouwde oplossing
parklandschap
Bebouwingsstructuur 1. 2. 3. 4.
Hoofdensemble: Landhuis, koetshuis, orangerie Woningen in het landschap Clusters landgoedbos Bijzondere objecten
3 4
1 2
Hoofdensemble bebouwing • • • •
Oprijlaan als drager van de bebouwing ensemble Drie onderscheidende bebouwingselementen Objecten zijn georiënteerd op het vijver- en/of landgoedpark Samenhang in architectuur
Landhuis
Koetshuis
Orangerie
Landhuis • • • • • • • • • • •
Landhuis is het hoofdgebouw van het landgoed en vormt de entree van het landgoed Gesitueerd langs de oprijlaan Georiënteerd op de Duinrand Heeft zicht op het omringende landgoed landschap (vijver, tuinen) Samenspel tussen bebouwing en buitenruimte; tuinen, vijver, weide Statige bebouwing met formele uitstraling Landhuis kan één object zijn maar kan ook bestaan uit meerdere bebouwingsonderdelen Massa en schaal van het landhuis onderscheidt zich van overige woningen in het gebied (3 lagen met een kap) Kan bestaan uit zowel appartementen als grondgebonden woningen Allure en hoogwaardige uitstraling Duurzame en ambachtelijke materiaalgebruik (basis van baksteen), rijke detaillering
Koetshuis en orangerie • • • • • • • • • • •
Koetshuis en orangerie vormen samen met het landhuis de hoofdensemble Het zijn als het ware bijgebouwen van het landhuis en daardoor samenhangend architectonische uitstraling Georiënteerd op de oprijlaan Orangerie heeft relatie met de parkvijver Koetshuis heeft relatie met het landgoedbos Samenspel tussen bebouwing en buitenruimte; tuinen, vijver, bos en weide Koetshuis kan bestaan uit zowel appartementen als grondgebonden woningen Orangerie kan een combinatie zijn van wonen, horeca, overnachtingsmogelijkheden Allure en hoogwaardige uitstraling Duurzame en ambachtelijke materiaalgebruik (basis van baksteen), rijke detaillering
Wonen in landgoedbos • • • • • •
Gelegen aan de noordkant van de oprijlaan in een bosachtige omgeving Los verspreide clusters bebouwing Woningen te gast in het landschap De woningen hebben een kleine privé-tuin/veranda die naadloos overgaat in het collectieve groen dat onderdeel is van het landgoedbos Duurzame en kwalitatieve uitstraling van de vakantiewoningen Duurzame en natuurlijke materialen (zoals hout)
Woonclusters in landschap • • • • • • • •
Gelegen aan de zuidkant van de oprijlaan in een parkachtige natuurlijke omgeving Wonen in het landschap als vertrekpunt Samenspel tussen bebouwing en groen De nieuwe woningen met buitenruimtes voegen zich in de groene, lommerrijke en informele setting van het landgoed tussen de bomen De woningen hebben een kleine privé-tuin/veranda die naadloos overgaat in het collectieve groen dat onderdeel is van het landschap Hoogwaardige uitstraling Duurzame en natuurlijke materialen (zoals baksteen, hout, riet) Toepassen van groene daken
Bijzondere objecten • • • •
Het zijn gebouwen met overwegend een recreatieve bestemming: zoals de orangerie, clubhuis voetbalvereniging, clubhuis ruitervereniging (eventueel), enkele follies, entree/poort landgoed, etc. Versterken het landgoed karakter met hun eigen en uitgesproken uitstraling Duurzame en natuurlijke materialen (zoals glas, hout, riet) Toegepaste kunst, voorbeelden zijn: • vormgeving van folies en uitkijkplekken • de vormgeving van de brugleuningen over de parkvijver • de vormgeving van een markante toegangspoort aan het begin van de Oprijlaan • een decoratief waterelement(en) in de parkvijver, etc.
Mix van functies 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Wonen Sportvelden Orangerie en Moestuinen Parkweide/activiteitenveld Exclusieve verblijfsaccommodaties Recreatieve voorziening Ontmoetingsplek/rustplek Landgoedroutes
6
5 1 8
7
2 7 4
3 1
8
8 1
7
Een gastvrij landgoed • • • •
Speel, sport en wandel/recreatiepark voor de omgeving, opengesteld voor publiek Netwerk van recreatieve wandelpaden, schakel in het lokale en regionale netwerk landgoederenpaden De orangerie, de parkweide en de sportvelden, vormen attractieve voorzieningen op het landgoed Relatie met het dorp intensiveren door functiediversiteit en nieuwe verbindingen
Orangerie
Parkweide
Sport
Landgoedtuinen • •
Diversiteit aan gecultiveerde tuinen rondom het hoofdensemble Inpassen van sier-, nuts- en groentetuinen
Spelen, sport en recreatie • • • • • • •
Informele en avontuurlijke speelplekken op een informele en groene manier ingericht en speelaanleidingen voor diverse leeftijdscategorieën Natuurlijke speelelementen, zoals boomstronken, speelkeien Ruimte voor sport en spel op oefenveld Sportvoorzieningen en sporttoestellen Groene en landschappelijke inpassing sportvelden en parkeerterreinen Clubhuis ruitervereniging (eventueel) Ontwikkelen van een belevingsroute over het landgoed
Ruimte voor flexibiliteit
Ruimte voor flexibiliteit Vooruit durven kijken, inspirerende kaders stellen én flexibiliteit inbouwen Het nieuwe te ontwikkelen plan voor De Drenkeling is een inspirerende visie op de toekomst van de polder. Waarbij natuurlijk niet alles tegelijkertijd en op korte termijn (her)ontwikkeld gaat worden, maar waarbij de gemeente wel voorbereid wil zijn op ontwikkelingen die in de (verdere) toekomst mogelijk gaan gebeuren. De visie dient ook kansen die op korte termijn niet haalbaar lijken in ieder geval niet te blokkeren en deze helder op de kaart te zetten. De visie dient rekening te houden met de onzekerheden maar dient ook vooruit te durven kijken. De ontwikkeling van De Drenkeling zal in komende jaren stapsgewijs en door verschillende partijen gerealiseerd worden, dat vraagt om een visie- en planvorming met verleidelijke en stevige kaders op hoofdlijnen (een landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk) en een flexibele invulling. Het is belangrijk om binnen de visie niet alle ontwikkelingen van elkaar afhankelijk te maken, maar losse ontwikkelingen als overzichtelijke, behapbare stappen te blijven zien. De visie moet het niet onnodig moeilijk maken derhalve, maar een richtinggevend raamwerk en inspiratie bieden voor de individuele uitwerkingen van de deelontwikkelingen. Binnen het landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk moet voldoende ruimte blijven om flexibel in te kunnen spelen en creatief vorm te geven aan de verschillende wensen, idealen en belangen van de betrokkenen.
Landschappelijk raamwerk met ruimte voor diversiteit en eigen initiatief Voorbeelden voor wonen in het parklandschap
Wonen in landschap
Referentieproject: Verandawoningen, Almere
WONEN IN LANDSCHAP
Referentieproject: Douweler Have, Deventer
WONEN IN LANDSCHAP
Referentieproject: Duinpark, Den Helder
WONEN IN LANDSCHAP
Referentieproject: Heerenwoud, Heerenveen
WONEN IN LANDSCHAP
Referentieproject: Piccardthof, Groningen
DUURZAAMHEID
Duurzaam landgoed Duurzaamheid op alle schaalniveaus Duurzaamheid is een belangrijk speerpunt vanaf de eerste stappen in de planontwikkeling. Het plan De Drenkeling dient dan ook de ambitie van de gemeente voor een duurzame ontwikkeling uit te dragen en een voorbeeldproject te zijn op het gebied van een duurzame gebiedsontwikkeling. De duurzaamheidsstrategie heeft zowel betrekking op de algemene werkwijze als op de concrete maatregelen om duurzaamheid te verhogen. Een optimale balans tussen milieu, ruimte en economie. De mens staat hierin centraal. De mens die zorg draagt voor het milieu en die tegelijkertijd comfortabel wil wonen en recreëren in een groene omgeving. Nu en in de toekomst. Door een integrale en multidisciplinaire aanpak wordt duurzaamheid geborgd in het plan. De duurzaamheid dient voor de toekomstige bewoners en gebruikers bewust beleefbaar te zijn. Belangrijk onderdeel is ook het ‘mooi’ oud worden. Dit geldt zowel voor de inrichting van de openbare ruimte als de bebouwing. Het uitgangspunt is het bevorderen van een positieve ruimtelijke ontwikkeling die uitgaat van behoud van natuur en ecosystemen. Wij streven naar meer (bio-)diversiteit door groen en water volop de ruimte te geven, wat bijdraagt aan de beleving van bewoners en bezoekers. Door het landschap en de woonomgeving op een duurzame, toekomstbestendige en klimaatbestendige manier in te richten blijft het gebied voor generaties een geliefd verblijfs- en woongebied.
Duurzaam Landgoed •
Natuur integreren in woonomgeving
•
Diversiteit in groentypen - Biodiversiteit
•
Duurzaam watersysteem
•
Materiaalgebruik: sedumdaken, hout, baksteen, riet
•
Zonenergie: zonnepanelen, zuidoriëntatie
•
Energie opwekking; warmtekrachtkoppeling, zonnepanelen , kleinschalige windturbines
•
Gescheiden afvalinzameling
•
Eten uit eigen tuin van het landgoed; moestuinen
•
Ruimte voor flora en fauna; vogels- en insectenvoorzieningen
•
Duurzame mobiliteit: elektrische oplaadpunten, fietsenroutes, struinpaden
•
Duurzame verlichting
Natuur & ecologie • •
•
•
Toepassing van inheemse, gebiedseigen vegetatie Ontwikkeling verschillende natuurtypen: • park-/stinzenbos (landgoedbos) • Meidoornstruweel • parkvijver als kreek met natuurlijke oevers (rietmoeras) • bloemrijk grasland (glanshaverhooiland) Daarmee uitbreiding van leefgebied van soorten, zoals: • watervleermuis, rosse vleermuis, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger • Eekhoorn • Bittervoorn • kleine watersalamander, (middelste) groene kikker • boomklever, putter, glanskop, groene specht, goudvink, zanglijster • verschillende libellen en vlinders Daarmee tegelijk verbetering ecologische verbinding tussen Strypse Wetering en duinen, vooral van belang voor: • vleermuizen: centrale laan als begeleiding van een vliegroute voor vleermuizen tussen duinen, nieuwe open landgoedbos en singels om sportvelden • kleine zoogdieren (bijvoorbeeld kleine marterachtigen als wezel en hermelijn) • amfibieën als rugstreeppad
Boomklever
libelle
bittervoorn
Gele lis
Meidoorn
Kleine lisdodde
Glanshaver
Scherpe boterbloem
laatvlieger
Fluitekruid
Duurzaam Landgoed Energie • Woningen zo optimaal mogelijk op de zon oriënteren • Rekening houden met passieve zonne-energie • Geschiktheid van daken voor zonne-energie • Parkeerplaatsen sportvoorziening onder zonnedaken • Kleinschalige windobjecten • Duurzame verlichting
Duurzaam Landgoed Watersysteem • integraal waterbeheer: maximale buffering en infiltratie en maximale afkoppeling van het regenwater op open water • de toepassing van een minimale hoeveelheid verharding • Wateropvangen op daken, in regentonnen en in kleine en grotere waterbergingen • Invloed van zoute kwel onderzoeken Oevers
• • • • • • •
parkvijver geïnspireerd op de kreek neemt een centrale plaats in binnen het parkontwerp Vloeiende overgang van parkweide naar parkvijver middels groene oever (cultuurlijk karakter) Langs de zijde van het parkachtig woonlandschap natuurvriendelijke flauwe oevers met de nadruk op ecologie en een rijke oevervegetatie alle oevers vanuit duurzaamheidsoogpunt natuurvriendelijk inrichten , geen beschoeiing Oevers nodigen uit om te vissen, kikkers te zoeken of om aan de waterkant te spelen Vochtminnende oeverbeplanting met riet, watermunt, waterzuring, grote kattenstaart, bitterzoet, grote waterweegbree, wolfspoot, kleine lisdodde, moeraswederik, gele lis Diverse zitplekken bieden de mogelijkheid om aan het water te zitten
Duurzaam Landgoed Landgoedeigen beplantingsassortiment • Streekeigen assortiment, met bomen en planten die van nature in de omgeving voorkomen, zoals gewone esdoorn, gewone es, zomereik, gladde iep, beuk, witte paardenkastanje • Op bijzondere markante plekken zoals langs de parkvijver bomen met een bijzondere vorm of bloeiwijze die het landgoedkarakter versterken: watercipres, kurkeik, rode beuk, treurwilg, fruitbomen, • Grote biodiversiteit • Seizoenen zichtbaar
Landgoedmeubilair • Robuust en hoogwaardig meubilair met allure • Natuurlijk meubilair op elkaar afgestemd en specifiek voor het landgoed • Duurzame verlichting (LED) • Natuurlijke speelelementen en avontuurlijke speelplekken, zoals boomstronken
Stedenbouwkundige visie Landgoed Drenkeling Leven in een parkachtig landschap
