Watertuin Te y l i n g e n
stedenbouwkundige visie recreatiepark R h o
a d v i s e u r s
>
7
o k t o b e r
2 0 1 5
Watertuin Te y l i n g e n
stedenbouwkundige visie recreatiepark
INHOUD >01
a a n l e i d i n g 7
>02 i n v e n t a r i s a t i e 1 3 >03 gebruik
g r o n d e n 2 7
>04 v i s i e 3 3 >05 b o u w r e g e l s 4 1 >06 g r o n d u i t g i f t e 5 3
| 5
|
k a a r t j e p m
| 6
|
l o c a t i e
>01
A A N L E I D I N G LO C A T I E Water tuin is een recreatiepark met 68 recreatiewoningen, 1 dienstwoning en een haventje, dat in het begin van de jaren ‘70 van de vorige eeuw is g e b o u w d . H e t l i g t b u i t e n d e b e b o u w d e k o m a a n d e Le i d s e w e g i n d e k e r n W a r m o n d t u s s e n Le i d e r d o r p e n O u d e A d e . W a t e r t u i n k e n t é é n t y p e r e c r e a tieverblijf in twee varianten: in rij of op een hoek. De dienstwoning is een op zichzelf staande variant binnen dit geheel. De recreatiewoningen staan op kavels van verschillende omvang. AANLEIDING D e a a n l e i d i n g o m d e z e s t e d e n b o u w k u n d i g e v i s i e o p t e s t e l l e n v o o r W a t e rtuin is: • H e t p r o g r a m m a a c t u a l i s a t i e b e s t e m m i n g s p l a n n e n i n d e g e m e e n t e Te y lingen, waardoor ook voor Water tuin een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld; • het gebruik als permanente bewoning van diverse recreatiewoningen in Water tuin, dat niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan Buitengebied Warmond; • bij een groot deel van de woningen in Water tuin is er zonder vergunning meer aan en bij gebouwd dan erop grond van het geldende bestemmingsplan is toegestaan; | 7
|
| 8
|
• toezeggingen aan de bewoners van Watertuin, dat de gemeente voor het complex Watertuin een nieuw bestemmingsplan zal opstellen, waarbij beoordeeld zal worden of er een verruiming van de bouwmogelijkheden mogelijk is. DOEL Het doel van deze stedenbouwkundige visie is om inzichtelijk te maken welke bebouwingsmassa er bij de recreatiewoningen maximaal toelaatbaar is. Deze visie kan dan gelden als uitgangspunt voor een adequate bebouwingsregeling in het nieuwe vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast voorziet deze visie in een knelpuntenkaar t over oneigenlijk grondgebruik die inzicht geeft voor welke gronden het uit planologisch oogpunt acceptabel is om bij recreatiewoningen te betrekken. VOORGESCHIEDENIS De voormalige gemeente Warmond heeft zich tot de eind jaren negentig in de vorige eeuw vrij coulant opgesteld tegenover de permanente bewoning van de recreatiewoningen en de bouw van clandestiene bouwsels aan en bij deze recreatiewoningen. Eind jaren negentig heeft de gemeente Warmond, middels het opstellen v a n e e n h a n d h a v i n g s b e l e i d i n z a k e p e r m a n e n t e b e w o n i n g v a n r e c r e a t i e v e rblijven, hieraan een andere wending willen geven. Er zijn diverse handhavingsbesluiten genomen en er zijn op 3 mei 2000 voor 37 recreatiewoningen persoonsgebonden gedoogbeschikkingen aan de toenmalige bewoners toegekend. Deze aanpak gaf de handhaving een enorme beslaglegging op de totale en de relatief kleine personele capaciteit van de gemeente Warmond. Dit heeft ertoe geleid, dat de koers van de gemeente Warmond in 2004 op het oude niveau uit de jaren negentig was teruggekeerd. | 9
|
| 10
|
Aangezien de gemeente Warmond er op dat moment de voorkeur aan gaf om de recreatiewoningen om te zetten in burgerwoningen, zodat handhaving op dit punt niet meer nodig is, heeft zij in 2004 een principeverzoek aan de provincie Zuid-Holland gedaan inzake legalisering van het gebruik voor permanente bewoning van het recreatiecomplex Water tuin. In 2005 heeft de Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland aangegeven niet in te stemmen met legalisering van de permanente bewoning. In 2006 heeft de gemeentelijke herindeling plaatsgevonden en is de kern W a r m o n d o n d e r d e e l v a n d e g e m e e n t e Te y l i n g e n g e w o r d e n . I n 2 0 0 8 h e e f t d e gemeente een tijdelijk beleid vastgesteld voor bouwaanvragen voor recreatiewoningen. Dit beleid houdt in dat het college van B&W geen gebruik maakt van haar bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan ind i e n e e n v e r z o e k w o r d t i n g e d i e n d o m d e r e c r e a t i e w o n i n g t e v e r g o t e n t e rwijl er sprake is van strijdig gebruik in de vorm van permanent wonen. Dit beleid is tevens van toepassing op de situaties waarbij sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeschikking. In een gedoogbeschikking is gesteld dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan het recreatiebedrijf als ware het een commune woning. Van voorzieningen, die zijn gerelateerd aan commune woningen worden zij nad r u k k e l i j k u i t g e s l o t e n . Vo o r b e e l d e n z i j n w o o n v o o r z i e n i n g e n o p g ro n d v a n de WVG, behandeling van bouwvergunningsaanvragen en voorzieningen op grond van de huisvestingsverordening.
| 11
|
In 2015 zal een voorontwerpbestemmingsplan voor Water tuin ter inzage worden gelegd in het kader van de gemeentelijke inspraak. In het vast te stellen bestemmingsplan zal het definitieve beleid voor Water tuin worden opgenomen. LEESWIJZER In hoofdstuk 2 wordt in eerste aanzet de oorspronkelijke opzet van het recreatiepark Water tuin weergegeven en wordt inzichtelijk gemaakt hoe de re c re a t i e w o n i n g e n i n o o r s p ro n k e l i j k e v o r m z i j n g e b o u w d . Ve r v o l g e n s w o rd t de huidige geldende bestemmingsplanregeling omschreven en aansluitend wordt inzichtelijk gemaakt welke categorieën bouwwerken (uitbouwen, aanbouwen, pergola’s etc.) in het recreatiepark Water tuin voorkomen. In hoofdstuk 3 is een kaar t opgenomen waarmee inzichtelijk wordt gemaakt welke gronden oneigenlijk worden gebruikt. In dit hoofdstuk wordt tevens ingegaan op beleving van het terrein van het recreatiepark gezien vanuit omgeving en gezien vanuit de gemeenschappelijke terreinen van het recreatiepark zelf. In hoofdstuk 4 wordt per bouwwerk de invloed op de ruimtelijke kwaliteit omschreven gezien vanuit het vraagstuk wat stedenbouwkundig maximaal t o e l a a t b a a r i s i n d i t r e c r e a t i e p a r k W a t e r t u i n . D i t w o r d t i n h o o f d s t u k 5 v e rtaald in beeld en in bouwregels.
| 12
|
>02
I N V E N T A R I S A T I E OORSPRONKELIJKE BOUWPLAN Het orginele recreatieverblijf bestaat uit één duidelijke massa van één bouwlaag met een asymmetrische kap. Aan de zijkant is een opengewerkte pergola aangebouwd, iets achter de voorgevellijn. De voorgevel ligt iets terug van de goot, terwijl de zijbeuken iets doorsteken. De voordeur zit aan de zijkant en er zijn geen losse bouwwerken zoals schuurtjes op de kavels.
| 13
|
3D IMPRESSIE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING
| 14
|
PLATTEGRONDEN OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING
12000 114
3300
114
6560
1912
3510
3050
260
h.w.a.
260
h.w.a.
h.w.a.
h.w.a.
2650
6660
900 100
A
0.03 TR 0.02 MR
900
0.05 woonkamer v.r.
terras buitenruimte
100
A
1824
260
260
686
0.01 hal v.k.r.
1390
8580
70
6140
0.04 BR
6140
100
3560
0.06 keuken v.r.
220
ENTREE
1920 100
4085 114
2031 1500
2375 114
6560
1340
1912
5340
100
1820
0.07 bergrmt. o.r.
7891 10731
GEMEENTE TEYLINGEN
B e g a n e g begane rond grond bestaande toestand
Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d. 8-3-2013
No. 20131427
12000 5971
3951 100
2078
alle maten onderling en in het werk te controleren. 260
3358
260
493
h.w.a.
h.w.a.
T
AIV ontwerp en tekenburo b.v.
1.01 overloop vkr
gewijzigd a: 11-12-2012
gewijzigd b: 17-12-2012
gewijzigd c: ----------
6660
Watertuin 61 gemeente Teylingen.
opdrachtgever:
Dhr. R. van Houdt Begane grond bestaande toestand.
onderwerp:
projectnr.:
12.083.000
schaal:
1:50
tekening:
BA001
getekend:
ml
datum:
04-12-2012
formaat:
A2
12.083.000 BA001
h/b = 420 / 594 (0.25m2)
260
100
1920
1820
220
260
vide
gewijzigd d: ----------
2650 6140
A
project:
3390
A
2510
8580
70
6140
100
3560
vide
1.02 slaapkamer vr
3408 3951
1340
7891
2078
5340
543 4702 1500
G 2311 (071 E W
10731
Ve rd i e p i n g
| 15
verdieping bestaande toestand GEMEENTE TEYLINGEN Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d. 8-3-2013
No. 20131427
|
GEVELS OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING linker zijgevel bestaande toestand
Vo o rg e v e l
voorgevel bestaande toestand
rechter zijgevel bestaande toestand
linke WELSTANDSCOMMISSIE dorp, stad en land Stationsplein 45 Postbus 29129 3001 GC ROTTERDAM Tel: 010-2809445 nummer
datum
4-3-2013
GEMEENTE TEYLINGEN Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d. 8-3-2013
No. 20131427
alle maten onderling en in het werk te controleren.
gewijzigd a: 11-12-2012
gewijzigd b: 17-12-2012
gewijzigd c: ----------
bestaande toestand A c h t e r gachtergevel evel
gewijzigd d: ----------
AIV ontwerp en tekenburo b.v. project:
Watertuin 61 gemeente Teylingen.
opdrachtgever:
Dhr. R. van Houdt
projectnr.:
12.083.000
schaal:
1:50
tekening:
BA003
getekend:
ml
datum:
04-12-2012
formaat:
A1
h/b = 594 / 841 (0.50m2)
+4617 +4480
+4480 +3980
+3980
|
2000
1500
2796
| 16
+3469
3951
+2255 +1808
±0
12.083.000 BA003 Allplan 2009
+5740
+2480
Geregracht 5 2311 PA LEIDEN (071)-30.30.000 E
[email protected] W www.aiv.nl
Gevels en doorsnede bestaande toestand.
onderwerp:
+6100
+2255
T
±0
GEVELS OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING
Zijgevel
rechter zijgevel bestaande toestand
linke
achtergevel bestaande toestand +6100 +5740
bestaande toestand Z i j g e v e l m e t linker e n t r ezijgevel e
+4617 +4480
+4480 +3980
+3980
2000
1500
2796
+3469
3951
+2480 +2255
+2255 +1808
±0
±0
-157
doorsnede A-A bestaande toestand
| 17
|
achtergevel bestaande toestand
+4480 +3980
+2480 +2255
±0
Doorsnede
| 18
|
-157
doorsnede A-A bestaande toestan
DOORSNEDE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING
+6100 +5740
+4617 +4480 +3980
2000
1500
2796
+3469
3951
+2255 +1808
±0
nd | 19
|
HUIDIGE BESTEMMINGSPLANREGELING In de huidige regeling in het bestemmingsplan Buitengebied (9 maar t 2000) zijn vaste waarden opgenomen voor de zomerhuizen zoals een grondoppervlaktemaat van 45 m2 per hoofdgebouw, een maximale goothoogte van 2.50 m en bouwhoogte van 6.00 m. Via een binnenplanse vrijstelling kan de oppervlakte worden vergroot tot 55 m2 wanneer over de gehele breedte een uitbouw van maximaal 1.5 m aan de achterzijde wordt toegevoegd. D a a r n a a s t i s e r d e v r i j s t e l l i n g s m o g e l i j k h e i d o m d e b e r g i n g b i j d e z o m e rh u i z e n t e v e r g r o t e n v a n 2 m 2 n a a r m a x i m a a l 1 6 . 5 m 2, m e t d i e n v e r s t a n d e d a t de afstand tot de zijerfgrens ten minste 1.2 m bedraagt.
Uitsnede plankaart bestemmimngsplan Buitengebied (2000)
| 20
|
HUIDIGE SITUATIE Het oorspronkelijke type recreatiewoning is in de loop der tijd op verschillende plekken en wijzen vergroot en aangepast. De verschillende aanpassingen betreffen zowel aanpassingen aan de woning of uitbreidingen van stallings- en bergruimten zowel aan het huis als los in de tuin. Het gaat
CATEGORIEËN BOUWWERKEN|WATERTUIN
om bijvoorbeeld dakkapellen, aanbouwen, overkappingen, schuurtjes aan d e v o o r- o f a c h t e r k a n t . De aanpassingen van woon- en stallingsruimte ten behoeve van verbetering van de verblijfskwaliteit hebben tot gevolg dat veel van de recreatiewoningen in de loop der tijd fors groter zijn geworden. Een aantal aanpassingen hebben slechts een beperkte invloed op de ruimtelijke kwaliteit, terwijl andere bouwwerken duidelijk het beeld op het park beïnvloeden. H i e r n a v o l g t e e n o v e r z i c h t v a n c a t e g o r i e ë n b o u w w e r k e n z o a l s d i e i n W a t e rtuin op dit moment aanwezig zijn.
#1
schuur in achtertuin
| 21
|
| 22
|
#2
dakkapel achterzijde
#3
uitbouw achterzijde
#4
aanbouw zijkant
#5
afdekken pergola tot overkapping
#6
pergola/overkapping vergroten
#7
dichtzetten pergola/overkapping aan zijkant op hoeksituatie
#8 kap op overkapping/aanbouw zijkant
#9
aanbouw hoekwoning | 23
|
| 24
|
#10
dichtzetten overkapping aan de voorzijde
#11
uitbouw voorzijde (naar voren zetten van de gevel)
#12
gevelindeling aanpassen (bijv. verplaatsing voordeur)
#13 bijbehorend bouwwerk aan voorzijde
#14
dakramen en zonnepanelen
| 25
|
| 26
|
>03
G E B R U I K
G R O N D E N
Op een aantal plaatsen zijn delen van het gemeenschappelijk of het openbaar terrein in Water tuin in der loop der tijd toegeëigend door eigenaren/ gebruikers om de tuin te vergroten. Er is bijvoorbeeld een tuin aangelegd of er zijn zelfs bijgebouwen geplaatst. Ruimtelijk gezien is de kavelbegrenzing niet overal even logisch, aangezien er reststukken overblijven die officiëel onderdeel uitmaken van de openbare ruimte of het gemeenschappelijk terrein. Deze stukken zijn vaak ook vanuit het oogpunt van beheer en onderhoud van de buitenruimte niet optimaal. Met de verbeelding op pagina 29 worden de plaatsen, waar sprake is van toegeëigende grond, inzichtelijk gemaakt.
| 27
|
kne
To e e De W
| 28
|
38 40 bos
l p u ns t ee dn e ne bi go ue wn kduonmd i g e v i s i e 15
WIU
46
plaatsen toegeëigende grond 17
42
46a
16
44
18
42
eigening van grond Wa t e r t u i n e n | Tey l i n ge n 20
bos
22
15
7
16
3
uin Wa ter t
13 4
21 22
12
7
26
27
19
2
5
7a bos 22
6
1
32
27
uin
1 4
uin
bos
Wa ter t
7a
29
6
32
2
7
8 3
30
Wa ter t
38 40
5
10
5
28
4 36
12
7
26
25
14
9
24
23
3 bos 34
13 11
7
8
30
20
21
10
5
28
18
14
9
24
16
17
11
uin Wa ter t
bos
23
15
6
1
uin
32
bos 7
8
18
20
5
10
5
28 17 30 19
12
Wa ter t
26
14
9
24
23
25
44
11
bos
27
46
13
21
25
46a
uin
Wa ter t
19
42
2
44
7a
bos
uin
34 sew eg
Wa ter t
46
Leid
36 48
50
40
52
36
bos 38
42 44
40
31
sew eg
44
33
uin
4854
52
46
Wa ter t
5056
35
48
58
Voorzijde woningen
sew eg
Wa ter t
46
bos
42
bos
Leid
uin
29
Leid
29
bos 34
38
Uitgegeven terrein
37
60
50
62 52
Toegeëigend terrein
bos
64
39 54
Voorzijde woningen
bos
41
56 43
58
54
45
60 62
Uitgegeven terrein
56 58
47
64
Toegeëigend terrein
60 62 64
49
uin
66
Wa ter t
51
68
53 70 55
0 10
40
0 10
40
100
72 74
57 59 61 1
63
| 29
100
|
Z i c h t v a n u i t o m g e v i n g
d e
Het recreatiepark Water tuin is vanuit verschillende plaatsen vanuit de omg e v i n g z i c h t b a a r . D o o r d e o p g a a n d e b e p l a n t i n g l a n g s d e Le i d s e w e g ( o o s t zijde) is de bebouwing op het terrein van het recreatiepark vanuit deze d o o rg a a n d e w e g s l e c h t s b e p e r k t b e l e e f b a a r. B e h o u d v a n d e z e g ro e n e i n p a s sing is gezien de omgeving en de locatie van het recreatiepark belangrijk. Vanaf het water aan de westzijde is de bebouwing van het recreatiepark wel z i c h t b a a r. H e t w a t e r l i g t h o g e r d a n h e t a a n g re n z e n d e l a n d s c h a p . E e n d i j k j e verbergt voor een deel het zicht op het maaiveld. Op dit dijkje is geen voetpad. Een aantal tuinen en achtergevels van recreatiewoningen is door d e h o o g t e v a n h e t w a t e r p e i l z i c h t b a a r v a n a f h e t w a t e r. A a n h e t h a v e n t j e l i g gen voornamelijk voorkanten van recreatiewoningen. Op het terrein zelf zijn er naast de straten drie belangrijke grotere gemeenschappelijke terreinen: de haven en twee groene velden (nabij de ingang en aan de zuidzijde). Rond deze ruimten bevinden zich enkele recreatiehoekwoningen. O m e e n s a m e n h a n g e n d b e e l d t e w a a r b o r g e n i s h e t u i t g a n g s p u n t d a t d e a rchitectuur van de hoofdgebouwen moet worden gerespecteerd wanneer deze wordt aangeraakt. Dit betekent dat er verwante architectuur en vormgeving w o r d t t o e g e p a s t w a n n e e r w o r d t a a n g e p a s t e n a a n g e b o u w d e n d a t h e t o p p e rvlak aan losse bebouwing zeer beperkt blijft.
| 30
|
Analyse openbare ruimte Zicht op private ruimte
stedenbouwkundige visie
46a
Dz iec hWt avtaenr ut iut i nd ee no|mTge eyvl i inngg e n
46
bos
15
16
17 uin
18 Wa ter t
19
20 13
21
11
bos 22
25
12
7
26
5
10
5
28
27
14
9
24
23
7
8 3
30
6
1 32
Wa ter t
uin
4
2
bos 34 36 38 40 29
bos
42
31
44
uin
33
Leid
sew eg
46
Wa ter t
35
48 37 50 52
39 bos
41
43
54
45
56 58
47 60 62 64
49 uin
66
Wa ter t
51
68
53 70 55
72 74
57 59 61 1
63
| 31
|
Voorzijde won
| 32
|
>04 V I S I E BEBOUWING De aanpassingen aan of bij recreatiewoningen ten behoeve van verbetering van de verblijfskwaliteit hebben tot gevolg dat veel van de recreatiewoningen in de loop der tijd fors groter zijn geworden. Een aantal aanpassingen hebben slechts een beperkte invloed op de ruimtelijke kwaliteit, terwijl andere bouwwerken duidelijk het beeld op het park beïnvloeden. Een neveneffect van de aanpassingen en vergrotingen is dat de recreatiewoningen in principe steeds meer geschikt worden gemaakt voor permanent e b e w o n i n g . Vo o r d e v i s i e o p d e m o g e l i j k h e d e n o p d i t re c re a t i e p a r k z i j n daarom drie zaken van belang: 1. De mate waarin het beeld vanuit de openbare ruimte en/ of de gemeen- schappelijke ruimte verandert. 2. De categorieën aan bouwwerken zoals aanwezig op het recreatiepark. 3. Het voorkomen van grote permanent bewoonbare eenheden.
| 33
|
A d 1 . De mate waarin het beeld van uit de openbare ruimte en/of de gemeenschappelijke ruimte v e r a n d e r t E r w o r d t e e n d u i d e l i j k o n d e r s c h e i d g e m a a k t t u s s e n d e v o o r- e n a c h t e r z i j d e van de kavels en recreatiewoningen. Aan de voorzijde is een samenhangend beeld gewenst, waarbij de onderlinge recreatiewoningen goed herkenbaar blijven. Het dichtzetten van de gevellijn tussen de woningen is niet gewenst. Juist de kleine verspringing in het orginele ontwerp geven wat ‘lucht’ tussen de woningen en zorgen voor een beleving van een ruim opgezet park met losse eenheden. Dit beeld moet worden gekoesterd. Daarom worden aan de voorzijde strikte regels gehanteerd om dit beeld te behouden. Slechts enkele kleine aanpassingen kunnen worden toegestaan die het beeld niet significant beinvloeden. B o u w w e r k e n v o o r d e v o o r g e v e l r o o i l i j n v a n d e r e c r e a t i e w o n i n g e n z i j n d a a rom niet gewenst. Hier is het behoud van de rooilijn met open voor tuinen aan de gemeenschappelijke ruimte het uitgangspunt. De orginele terugliggende gevel mag iets naar voren worden geplaatst tot aan de gootlijn. Slechts een beperkte doorsteek van een overkapping of pergola is mogelijk, mits de zijkanten hiervan openblijven. A a n d e a c h t e r- e n z i j k a n t e n v a n d e r e c r e a t i e w o n i n g e n k a n m e e r w o r d e n t o e gestaan. Vanuit de gemeenschappelijke ruimte is hier in de regel namelijk slechts beperkt zicht op. Het is hierbij wel van belang dat de hoofdmassa van de recreatiewoning goed afzonderlijk herkenbaar blijft, er een samenhangend beeld overeind blijft en de originele architectuur van het hoofdgebouw wordt gerespecteerd. In het kader van het gelijkheidsbeginsel worden | 34
|
voor alle achterkanten in principe dezelfde bouwmogelijkheden geboden.
Ad 2.
C a t e g o r i e ë n a a n b o u w w e r k e n z o a l s a a n w e z i g op het recreatiepark
Schuur in de achtertuin Te n b e h o e v e v a n e e n s a m e n h a n g e n d e n g r o e n b e e l d w o r d e n l o s s e s c h u u rtjes en hokken alleen in de achter tuin, los van de achtergevel van de recreatiewoning toegestaan, mits van beperkte omvang. Het mag de tuin niet domineren en daarom is het aantal gemaximeerd op één per perceel met e e n m a x i m a l e o p p e r v l a k t e v a n 6 m 2. Dakkapellen Te n b e h o e v e v a n e e n s a m e n h a n g e n d b e e l d v a n u i t d e o p e n b a r e r u i m t e w o rden dakkapellen uitsluitend toegestaan aan de achterzijde van de recreatiewoningen. Het is daarbij van belang dat de omvang wordt beperkt zodat duidelijk is dat het een toevoeging is en de eenheid in dakvlak niet te zeer wordt aangetast. Er wordt aangesloten bij de regeling zoals deze (ook vanuit welstand) voor burgerwoningen wordt toegepast. Aan- en uitbouwen Te n b e h o e v e v a n e e n s a m e n h a n g e n d b e e l d v a n u i t d e o p e n b a r e r u i m t e e n vanuit het gemeenschappelijk terrein mogen aan- en uitbouwen uitsluitend worden gebouwd achter de voorgevel/gootlijn. Door een positie van tenminste 1 m achter de voorgevel worden aan- en uitbouwen ondergeschikt aan de hoofdmassa. Het aan de zij- en voorkant dichtzetten van pergola’s/ overkappingen tot aan de gootlijn is daarom niet gewenst.
| 35
|
Aanbouwen aan de achterzijde mogen maximaal 3 m uit de orginele achtergevellijn worden gebouwd. Een maat van 3 m uit de achtergevel biedt e n e r z i j d s v o l d o e n d e u i t b re i d i n g s r u i m t e v a n b i j v o o r b e e l d d e w o o n k a m e r. Aan de andere kant zorgt een maximale maat van 3 m ervoor dat er richting de buurpercelen voldoende openheid blijft en dat de orginele vorm van de hoofdmassa wordt gerepecteerd. Een uitbouw blijft op deze manier voor wat betreft de massaverhouding ondergeschikt aan de hoofdvorm. Pe rg o l a / o v e r k a p p i n g Bouwwerken voor de uiterste voorgevelrooilijn van de recreatiewoningen zijn niet gewenst ten behoeve van het behoud van de rooilijn met open v o o r t u i n e n . O v e r k a p i n g e n e n p e r g o l a s m o g e n 1 m v o o r d e g o o t l i j n d o o rsteken mits deze geheel open blijven (geen wanden aan zij- en voorzijde). Lo s s e o v e r k a p p i n g e n v o o r d e v o o r g e v e l z i j n n i e t t o e g e s t a a n . Kap op overkapping/aanbouw zijkant Dakopbouwen op aanbouwen naast de woning kunnen de lucht en ruimte tussen de woningen wegnemen waardoor een aaneengesloten dakvlak ontstaat als van een lange rij woningen. Dakopbouwen op aanbouwen kunnen daarom worden toegestaan mits hiervoor duidelijke randvoorwaarden voor plaatsing, afmetingen, dakhelling en materialiseren worden gesteld zodat deze duidelijk ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa.
| 36
|
Uitbouw voorzijde (naar voren zetten gevel) In het orginele ontwerp van de recreatiewoning ligt de voorgevel iets terug vanuit de goot. Deze verbijzondering is kenmerkend voor het architectonisch ontwerp van deze woningen. Bij vernieuwing van de voorgevel is op enkele plekken de voorgevel naar voren verplaats tot aan de gootlijn. De zijbeuken steken nog voorbij deze nieuwe voorgevellijn, waardoor deze aanpassing optisch slechts beperkt effect heeft. Deze aanpassing betreft dan ook een zeer beperkte aanpassing van de hoofdvorm en wordt daarom toegestaan. Gevelindeling aanpassen Gevelaanpassingen (indeling, materialisering) zijn mogelijk mits het ontwerp voldoet aan aan de redelijke eisen van welstand of de welstandsnota. Dakramen en zonnepanelen Vo o r d a k r a m e n e n z o n n e p a n e l e n a a n d e v o o r z i j d e w o rd t a a n g e s l o t e n b i j d e ruimte die het vergunningvrij bouwen biedt (bijlage 2 Bor). Bij voorkeur worden de ramen en panelen geordend en in lijn aangebracht. Zwembaden in achtertuinen Zwembaden kunnen worden toegestaan in de achter tuinen van rercreatiewoningen. Om eventuele overlast naar de omgeving te beperken worden enkele eisen gesteld aan het aanleggen van zwembaden. Zwembaden hebben een
| 37
|
maximaal oppervlak van 50 m2 worden op minimaal 6 m uit de originele achtergevel gebouwd (minimaal 3 m uit de achtergevel gevel na gebruik van de aanbouwmogelijkheid van 3 m diep), en worden minimaal 2 m uit de zijerfgrens gebouwd. Gezien de verschillende kaveldiepten is op een aantal kavels dus geen zwembad mogelijk. In hoofdstuk 5 is deze visie ver taald in concrete bouwregels.
| 38
|
Ad. 3
Het voorkomen van grote permanent bewoonbare e e n h e d e n Het is van belang dat het totale bebouwde oppervlak beperkt blijft met b e h o u d v a n d e re c re a t i e v e f u n c t i e . Vo o rg e s t e l d w o rd t o m e e n m a x i m a a l bebouwd opervlak van 100 m2 per kavel op te nemen (exlusief vrijstaand bijgebouwtje/schuur tje en open pergola’s of overkappingen). Het totale realiseerbare vloeroppervlak, inclusief een doorgetrokken verdiep i n g s v l o e r m e t d a k k a p e l , b e d r a a g t d a n c a . 1 3 5 m 2 . D i t i s e e n s t e v i g e v e rruiming van de bestaande uitbreidingsmogelijkheden (vloeroppervlak met toepassing van de vrijstelling van het geldende bestemmingsplan bedraagt 9 7 , 5 m 2) . G e z i e n d e l i g g i n g e n ( r u i m e ) o p z e t v a n h e t p a r k e n d e a r c h i t e c tuur van de woningen is dit ruimtelijk acceptabel, mits wordt voldaan aan enkele belangrijke voorwaarden ten aanzien van de uitbreidingsrichting. Overigens is een vloeroppervlak van 135 m2 in het algemeen ruim voor een recreatiewoning, maar een veelvoorkomend oppervlak voor een reguliere g e z i n s w o n i n g ( v a n a f c a . 1 0 0 m 2) .
| 39
|
| 40
|
>05
B O U W R E G E L S KAVELS EN RECREATIEVERBLIJVEN Op basis van de visie worden in dit hoofdstuk voor de verschillende bouwmogelijkheden voor de recreatiewoningen en bouwwerken voorstellen gedaan voor de regeling in het bestemmingsplan. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat het hoofdgebouw in zijn vorm goed herkenbaar blijft en enkele ondergeschikte bouwdelen kunnen worden toegevoegd. Deze voorstellen zijn ruimer dan de bouwmogelijkheden die worden g e b o d e n d o o r h e t b e s t e m m i n g s p l a n . Vo o r h e t o v e r i g e , z o a l s erfscheidingen, gelden de mogelijkheden van het vergunningvrij bouwen z o a l s v e r w o o rd i n B i j l a g e 2 v a n h e t B o r. Een deel van deze voorstellen kan direct worden ver taald in bouwregels voor het nieuwe bestemmingsplan.
| 41
|
BOUWREGELS CATEGORIEËN BOUWWERKEN|WATERTUINEN TUSSENWONINGEN EN HOEKWONINGEN
Vo o r d e re c re a t i e w o n i n g e n g e l d t d e m a x i m a l e o p p e r v l a k t e m a a t v a n 1 0 0 m2 a a n gebouwen (exclusief open pergola’s en overkappingen en vrijstaand bijgebouwtje/ schuurtje). Hieronder volgt een overzicht van voorstellen van maximale bouwmogelijkheden per categorie van bouwwerken. Een combinatie van categorieen van bouwwerken mag nooit leiden tot een grotere oppervlaktemaat dan 100 m2 (grondoppervlak). Hierbij wordt met de erfgrens bedoeld, de oorsponkelijke en uitgegeven (zijdelingse) perceelsgrens van de betreffende recreatiewoning situatie categorie bouwwerk
voorstel regels (algemeen) Losse schuurtjes worden toegestaan mits : - maximaal 1 per recreatieverblijf/kavel - hoogte: maximaal 3,0 m hoog - oppervlak: maximaal 12 m2
#1
schuur in achtertuin
Dakkapellen worden uitsluitend aan achterzijde toegestaan: - minimaal 50 cm uit de oorspronkelijke goot - minimaal 50 cm uit zijgevel, behoudens voor zijgevel ter plaatse van de schoorsteen - minimaal 100 cm uit de nok
#2 | 42
dakkapel achterzijde |
situatie categorie bouwwerk
voorstel regels
Uitbouwen aan de achterzijde kunnen worden toegestaan:
≤3 m
#3
uitbouw achterzijde
- maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte in woning, dit resulteert in een goothoogte van 2,70 m (de bestaande goothoogte is 2,48 m) - maximaal 3.0 m diep vanuit oorspronkelijke achtergevel
Aanbouwen zijkant worden toegestaan mits:
≤1 m
#4
aanbouw zijkant
- maximaal aan één zijde van de recratiewoning - maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte woning (ca. 2.7 m goothoogte) - minimaal 1 m achter gootlijn t.p.v. voorgevel van de betreffende woning - maximaal tot 3.0 m achter oorspronkelijke achtergevel - breedte tot erfgrens/kopgevel van de aangrenzende woning. Indien echter in de erfgrens géén kopgevel van een aangrenzende woning aan wezig is geldt een breedte van maximaal 3,5 m Overkappingen aan de zijkant toegestaan mits:
#5 overkapping (een overkapping bestaat uit een dak en maximaal 2 bijbehorende wanden)
- maximaal aan één zijde van de recratiewoning - maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte woning (ca. 2.7 m) - maximaal 1 m voor gootlijn t.p.v. de voorgevel van de betreffende woning - maximaal tot 3.0 m achter achtergevel - breedte tot erfgrens of kopgevel van de naastgelegen woning - platte afdekking - bouwwerk blijft open tot 1 m achter gootlijn t.p.v. de voorgevel van de betreffende woning, met uitzondering van de zijgevels van de woningen | 43
|
situatie categorie bouwwerk
voorstel regels
Het verplaatsen van de voorgevel tot aan de goolijn wordt toegestaan.
#6
verplaatsen voorgevel
#7
kap op aanbouw zijkant
Kap of opbouw op pergola/aanbouw zijkant toestaan (in relatie tot aanbouw zijkant #4): - nokhoogte maximaal 4 m - goot van de kap voorzijde dakopbouw minimaal 1 m achter goot voorzijde hoofdgebouw - kap niet boven daklijn hoofdkap - geen dakkapellen - zelfde dakhelling als hoofdkap - zelfde materialisering hoofdkap
Dakramen en zonnepanelen toestaan - op basis van verguningsvrije afmetingen (Bijlage 2 Bor) - bij voorkeur geordend in lijn
#9 | 44
dakramen en zonnepanelen |
Zwembaden worden toegestaan: - alleen in achtertuin - maximaal oppervlak 50 m2 - minimaal 6 m uit orginele achtergevel - minimaal 2 m uit de erfgrens - geen overkappingen ≥6 m
#10 zwembaden
≤2 m
| 45
|
3D IMPRESSIE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING
| 46
|
3 D I M P R E S S I E R E C R E A T I E W O N I N G ( T U S S E N W O N I N G ) I N C LU S I E F D E BOUWMOGELIJKHEDEN DIE OP BASIS VAN DEZE VISIE MOGELIJK ZIJN In de voorgestelde 3D impressie is uitgegaan van de variant van een tussenwoning met een zijtuin van 5 meter.
VOORAANZICHT
| 47
|
ACHTERAANZICHT
| 48
|
PLATTEGROND BEHORENDE BIJ 3D IMPRESSIE
losstaande schuur 12m2
uit- en aanbouw t.p.v. zij- en achtergevel max. 55 m2
6,6m
3m
tuin
bestaande recreatiewoning 45m2
overkapping/pergola mogelijke uitbreiding t.p.v. voorgevel *) 1m
5m
voor bestaande gootlijn
*) Uitbreiding t.p.v. de voorgevel is mogelijk maar moet vallen binnen het maximaal bebouwd oppervlak van 100 m2 (exclusief vrijstaand bijgebouwtje/ schuurtje en open pergola’s en overkappingen) 45 + 55 m2 = 100 m2
voortuin
| 49
|
(VOORMALIGE) DIENSTWONING De zogenaamde dienstwoning wordt momenteel niet meer bewoond door de beheerder van het park. Gezien de omvang van de (voormalige) dienstwoning wordt voorgesteld om deze in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen als recreatiewoning zonder verdere uitbreidingsmogelijkheden. De bestaande planologische situatie wordt vastgelegd waarbij de bestemming als recreatiewoning wordt opgenomen.
| 50
|
| 51
|
stedenbouwkundige visie
bos
Extra uitgifte mogelijkheden grond
15
16
17
Wa ter tuin
18
19
20 13
21
11
bos 22 24
23
5
10
5
28
27
12
7
26
25
14
9
7
8 3
30
6
1 32
Wa ter t
uin
4
2 7a
bos 34 36
Inpassingsstrook minimaal 5 m diep
38 40 29
bos
42
31
44
uin
33
Leid
sew eg
46
Wa ter t
35
48 37 50 52
39 bos
41
43
Inpassingsstrook minimaal 5 m diep
54
45
56 58
47 60 62
Uitgegeven terrein
64
49
uin
66
Wa ter t
51
Uitgifte mogelijk
68
53
Uitgifte niet gewenst ivm landschappelijke inpassing
70 55
72 74
57 59 61 1
63
| 52
|
0 10
40
100
>06
G R O N D U I T G I F T E Belangrijk is dat er een logische kavelbegrenzing ontstaat, dat de groene inpassing van de randen overeind blijft en dat de betreedbare/toegankelijke gemeenschappelijke ruimte niet wordt verkleind. Op de hiernaast weergegeven kaar t is aangegeven welke stukken kunnen worden uitgegeven en bij de kavels kunnen worden betrokken en welke stukken voor groene inpassing van het terrein intact moeten worden gehouden. Hieronder een impressie hoe dit ver taald kan worden naar de bestemmingsplankaart.
:
groenstrook van maken gelijk aan ‘uitgifte niet gewenst’ | 53
|
