Stedenbouwkundige visie oostelijke entree kern Gulpen

Stedenbouwkundige visie oostelijke entree kern Gulpen

Verkavelingsplan oostelijke entree kern Gulpen

januari 2007

GULPEN - VERKAVELINGSSTUDIE 'OOSTELIJKE ENTREE' | BURO 5 MAASTRICHT

01

Inhoudsopgave ANALYSE

9

Situatie Historie_A Historie_B Beleidskader

9 15 27 35

02 ONTWERPSCHETSEN 41 Concepten Buitengebied 43 Randvoorwaarden 47 Planbeschrijving 51 Impressies 56

Colofon

61


SITUATIE ANALYSE

Lokatie plangebied


3D situatieschetsen

10

Situatieschets GULPEN - VERKAVELINGSSTUDIE 'OOSTELIJKE ENTREE' | BURO 5 MAASTRICHT

01 ANALYSE AANLEIDING De aanleiding voor dit plan wordt gevormd door 3 ontwikkelingen die in de stedebouwkundige schets gecombineerd moeten worden: - ontwikkeling gronden gebied rondom de oostelijke entree Gulpen, voormalige locatie zoutloods, staalbouwbedrijf Bogers en het groengebied tussen Rijksweg en Oude Rijksweg - wens gemeente tot markeren oost entree Gulpen - onderzoek naar mogelijke bestemmingen rand van Gulpen (locatie huidige sportvelden)

LIGGING Het plangebied ligt aan de oostzijde van Gulpen, in de knik die de N278 richting Partij-Wittem maakt. Doordat de Oude Rijksweg in de bocht verruimd is, is er een druppelvorm ontstaan. Dit gebied behoort tot het plangebied. De bocht in de Rijksweg wordt veroorzaakt door de steile helling van de Gulperberg. Op de kaart met hoogtelijnen zijn de beekdalen bijzonder goed te onderscheiden. Het hoogteverschil tussen de top van de Gulperberg en het plangebied bedraagt ruim 60 meter. Het plangebied ligt in het dal van de Geul en ligt ongeveer 85 meter boven NAP.

Doorsnede plangebied

11

Centrumas Capelle, relatie met de rivier

12

Hoogtelijnen GULPEN - VERKAVELINGSSTUDIE 'OOSTELIJKE ENTREE' | BURO 5 MAASTRICHT

3D schets hoogtelijnen: ligging beekdalen en bebouwing

13

14


HISTORISCHE ANALSYSE A

Beekdalen 1924

16


HISTORISCHE ANALYSE_deel A In dit deel van de historische analyse gaan we in op de ligging van Gulpen; de nadruk ligt hierbij op de omgeving met haar historische en natuurlijke patronen en elementen. Gulpen is een van de oudste nederzettingen in Zuid-Limburg en dateert van voor het begin van onze jaartelling. Gulpen was indertijd een plek van grote strategische waarde; het lag vlakbij droge, steile hellingen, maar ook dichtbij het punt waar de Gulp, de Eijserbeek en de Selzerbeek de Geul in stromen en enkele oude handelswegen elkaar kruisten.

LIJNEN Wanneer men de historische kaart nader bestudeert, kan men zien dat het plangebied op het kruispunten van oude ‘lijnen' ligt. 1) het brede rivierdal van de Geul waarin rond 1830 veel bijzondere elementen en lintbebouwing te vinden waren. Deze lintbebouwing volgt meestal de richting van het beekdal, en loopt daarmee ook parallel aan de hoogtelijnen en een enkele keer staat zij haaks op het dal, grenzend aan wegen die het Geuldal oversteken. 2) De Gulp en haar fijnmazigere dal. In het dal waren rond 1850 hoofdzakelijk losse elementen te vinden; dit in de vorm van boerderijen en kastelen met een flinke ‘korrelgrootte’. 3) De oude straatweg, een Romeinse heerbaan, van Maastricht naar Aken. Deze belangrijke handelsweg zorgde ervoor dat dorpen als Gulpen verder konden groeien. Het mag duidelijk zijn dat alle lijnen een afgeleide zijn van de aanwezige hoogtelijnen in het gebied.

17

centrum as

18


Beekdalen: Beekdalen 1924: Straatdorpen en solitaire elementen straatdorpen en solitaire elementen

19

20


Wegen 1924: dorpen

21

22


Totaalbeeld 1924

23

24

Solitaire elementen: kastelen en hoeven GULPEN - VERKAVELINGSSTUDIE 'OOSTELIJKE ENTREE' | BURO 5 MAASTRICHT

Stroomgebied Geul In het plangebied is het stroomgebied van de Geul goed voelbaar; niet alleen ervaart men de vlakte, ook de vegetatie en het contrast met de omliggende heuvels zorgen hiervoor. Zoals eerder aangegeven, zijn de dorpen die in het stroomgebied van de Geul liggen merendeels ontstaan uit linten, straatdorpen. Deze liepen veelal parallel aan de rivier (en de hoogtelijnen); een enkel dorp staat haaks op het rivierdal. Stroomgebied Gulp Het fijnmazigere dal van de Gulp is bezaaid met grote boerderijen en kasteeltjes. In het dal waren rond 1850 hoofdzakelijk losse elementen te vinden; dit in de vorm van boerderijen en kastelen met een flinke ‘korrelgrootte’. Enkele van deze hoeven hadden een carré-vorm, maar de meeste waren opgebouwd uit U-vormige elementen. Straatweg Het plangebied ligt precies in de ‘knik’ van de oude straatweg, die van Maastricht naar Aken loopt. De weg die er nu ligt, maakt echter een ruimere bocht dan de oude Romeinse heerbaan. Het snel naderende verkeer had waarschijnlijk moeite met de scherpe knik en zo is ‘de druppel’ ontstaan.

SOLITAIRE ELEMENTEN In het Geul- en Gulpvallei zijn verschillende kastelen en kasteelhoeves te vinden. In de buurt van het plangebied liggen kasteel Cartils, kasteel Wijlre, kasteel Neuborg, kasteel Groenendaal, de Eyserhof, kasteel Goedenraad, kasteel Wittem en het klooster Partij-Wittem. In de vroege Middeleeuwen zijn er vele ‘motte’s’ gebouwd op de punten waar de oude heerbaan doorwaadbare plaatsen van de Geul overstak. Kasteel Neuborg heeft waarschijnlijk ook een motte als voorganger gehad.

25

26


HISTORISCHE ANALSYSE B 27

Situatie 1830

Situatie 1990

28


Situatie 1880

Situatie 2005

HISTORISCHE ANALYSE_deel B In dit deel van de historische analyse zoomen we in op Gulpen zelf. Er wordt gekeken naar de groei van Gulpen in de laatste 200 jaar, de verschillende bebouwingstypen die nu in de stad te onderscheiden zijn en de kenmerken daarvan.

GROEI Gulpen is al voor het begin van onze jaartelling ontstaan op het punt waar de Gulp en enkele oude wegen, zoals de oude Romeinse heerbaan, elkaar kruisen. Op deze doorwaadbare plek is de eerste nederzetting gebouwd. Op kaarten uit 1830 is te zien hoe de oudste gebouwen als 2 linten loodrecht in het Gulpdal lagen. De eerste gebouwen van Gulpen waren merendeels boerenhoeves, die gegroepeerd lagen langs de huidige Dorpsstraat en de Ingbergrachtweg. In deze oude linten en aan de rand van het Gulpen uit 1830 vindt men nu ook nog een aantal bijzondere gebouwen terug. De huidige ‘pannenkoekenmolen’, gelegen aan de Molenweg, was van oorsprong een papiermolen en heeft later als korenmolen dienst gedaan. Ook in de omgeving waren verschillende papier- en lakenmolens te vinden. In 1825 vestigde het familiebedrijf de Gulpener Bierbrouwerij zich langs de oevers van de Gulp. De brouwer heeft zijn fabrieken inmiddels wat verplaatst, maar bepaalt nu nog steeds in belangrijke mate het gezicht van Gulpen. Door de toename van het verkeer tegen het eind van de 19de eeuw groeide Gulpen uit tot een kleine kern; de ‘nieuwe’ bebouwing smeedde de twee linten aaneen. Door de toename van verkeer veranderde ook het uiterlijk van de Rijksweg. Enkele boerderijen maakten plaats voor meer monumentale bebouwing, die geschakeld aan weerszijden van de Rijksweg lag. Deze herenhuizen hadden soms ook nog een winkelfunctie. De winkelruimten zijn voor een groot deel blijven bestaan, maar op een enkele plek is hier bijvoorbeeld een atelier of kleine werkplaats voor in de plaats gekomen. Gulpen lag rond 1850 grotendeels nog in het dal, als een soort van stop op een fles. Na 1850 begon Gulpen uit het dal te klimmen en strekte zich, met name aan de zuid-west zijde, uit over het heuvelland. In het begin van de 19de eeuw werden er verschillende monumentale villa’s gebouwd tegen de Gulperberg aan. Ook werden er op enkele plaatsen kleinere arbeiderswoningen gebouwd. De tramweg die vroeger Maastricht met Vaal verbond, liep achter kasteel Neuborg over een 600 meter lange en 22 meter brede hoge brug over het Gulpdal. Na 1945 zijn brug en tramweg opgeruimd. Het tramplacement was gesitueerd op de plek van het huidige busstation in het centrum van Gulpen. De villa’s gelegen aan het huidige busstation dateren uit deze periode. Nabij het plangebied lag het kruispunt van tramwegen die naar Wijlre, Partij-Wittem en Margraten liepen; dit kruispunt lag niet ver van het huidige woonwagenkampje dat naast de voetbalvelden ligt. In de tweede helft van de 20ste eeuw groeide Gulpen verder tegen de Gulperberg en de Dolberg aan. In de jaren '70 en '80 onstonden er met name aan de kant van de Dolberg 'afgeronde' woonwijken, waarvan de bebouwing op zichzelfstaande wijkjes vormde. De bebouwing op de Gulperberg volgt de hoogtelijnen en kijkt uit over het dal. De bebouwing hier vormt geen buurten. In het plangebied zijn geen woongebouwen te vinden, enkel een hotel en twee loodsen.

29

5. 4.

2.

1. 3.

Bebouwingstypen Kruispunt weg en water E Entree Gulpen

Entrees en kruisingen weg en water

30


ENTITEITEN Wanneer men vanuit de ‘groeikaarten’ de huidige samenstelling van de bebouwing van Gulpen bekijkt, zijn er vier gebieden te onderscheiden. 1) Dorpse bebouwing: carré boerderijen en U-vormige hoeves. 2) Herenhuizen aan Rijksweg. Na intensivering van het gebruik Rijksweg is het uiterlijk van Gulpen aan deze weg ook veranderd. De dorpse bebouwing heeft plaatsgemaakt voor statige panden, vaak gecombineerd met winkel. 3) Vrijstaande woningen op hellingen. De villa’s, gelegen aan de Burgemeester Teheuxweg en de oude Akerweg, volgen de hoogtelijnen van de Gulperberg. De meeste woningen hebben uitzicht op de omgeving, maar de relatie tot elkaar blijft beperkt. Al in het begin van de 19de eeuw is men tegen de Gulperberg aan gaan bouwen, eerst aan de Tramweg en Schoolstraat en later aan de Teheuxweg en de Oude Akerweg. De laatste decennia zijn er in de omgeving van het zwembad en de oude molen verschillende grote gebouwen tot stand gekomen, welke geen woonfunctie hadden. De zogenaamde ‘villa-strook’ heeft hier een grovere korrelgrootte. De vrijstaande woningen op de Gulperberg, ter hoogte van het plangebied, zijn vanaf de weg moeilijk waar te nemen. 4) Afgeronden wijken. Aan de overkant van de Gulperberg, op de Dolberg, heeft de gemeente met name eind jaren ’70 en begin jaren ‘80 voor de aanleg van ‘echte’ woonwijken met bloemkool-achtige verkaveling gekozen. De randen van deze wijken zijn niet rafelig, maar afgerond. Richting de Geul heeft men getracht Gulpen ook ‘af’ te maken. De bebouwing nadert zeer dicht tot de Geul, maar de relatie met het water lijkt niet terug te komen in het stedebouwkundig plan of in de bebouwingstypologie. De bebouwing zorgt nu alleen voor een vreemde ‘hap’ uit het Geuldal. Als laatste (5) zouden de versnipperde elementen aangegeven kunnen worden die wel nog binnen de rode contouren vallen, maar niet direct een binding met de stad hebben; dit zijn de bedrijven gelegen in het plangebied, het woonwagenkamp en de sportkantines.

31

Panden langs Rijksweg

Dorpse bebouwing aan randen en in kern

Solitaire elementen: kastelen en hoeven Gulpener Bierbrouwerij aan het water

32


Landschappelijke lijnen en bebouwingselementen

BEBOUWINGSKENMERKEN Aan de Rijksweg zijn zoals eerder genoemd herenhuizen te vinden, van 3 lagen met kap. Deze hoogte mag ook terugkeren in het plangebied. zodat de bebouwing langs de Rijksweg zich lijkt uit te strekken tot aan de entree. De bestaande bebouwing vormt echter een lint, wat niet wenselijk lijkt voor het plangebied. De bijzondere omgeving zou dan aan het zicht ontrokken worden. Veel voorkomende kleuren in Gulpen zijn wit, licht beige /geel, lichtgrijs, antraciet en roodbruin. Er wordt veel gebruikt gemaakt van natuurlijke materialen. In het plangebied dient zo veel mogelijk van natuurlijk materialen gebruikt gemaakt te worden. Er kan een keuze uit eerder genoemde kleuren gemaakt worden om deze in steeds wisselende samenstellingen terug te laten keren in de bebouwing van het plangebied. De kappen van de daken van de bestaande bebouwing langs de Rijksweg zijn over het algemeen aflopend naar de weg gekeerd; een uitzondering hierop vormen de daken van één van de gebouwen van de Gulpener Bierbrouwerij. Om een speelser geheel te creeeren, zouden verschillende dakvlakken afgewisseld kunnen worden.

33

34


BELEIDSKADER 35

Ecologische hoofdstructuur

36


EHS EN STIMULERINGSPLAN BOS, NATUUR EN LANDSCHAP Hoewel men een deel van het plangebied heeft opgehoogd, is het Geuldal nog goed voelbaar op de plek. De populieren in de verte, de natte, jonge bosjes in het plangebied en aan de overkant van de weg en de glanzend groene weiden richting Mechelen zorgen ervoor dat in het plangebied het stroomgebied van de Geul heel duidelijk ervaren wordt. Het nabijgelegen bos dat grenst aan de bebouwing op de Gulperberg is van een droger type (eiken). Ten behoeve van de vele kleine kasteeltjes en versterkte hoeven zijn Geul en Gulp op verschillende plekken omgegraven. Dit is ook het geval bij het plangebied. Ten behoeve van de slotgracht rondom kasteel Wittem is de Geul hier verlegd. Alleen de poel en het natte bosje aan de overzijde herinneren aan de oude route van de Geul. Op de kaart met de Ecologische Hoofd Structuur (EHS) is het plangebied aangeduid als Bos –en natuurgebied. Het betreft een vrij jong bos met fijne boompjes. Het lijkt er wel op dat de druppel hier is opgehoogd, met name op de locaties Wolfs en Bogers. Het natte bosje aan de overzijde van de weg is daarentegen niet als natuurgebied of nieuwe natuur aangeduid. Wanneer men op de kaart van het 'Stimuleringsplan Bos, natuur en landschap' kijkt, ziet men dat het bosje en de voetbalvelden hier wel een functie hebben als ecologische verbindingszone. De huidige bebouwing in het plangebied valt binnen de rode contouren. De grens hiervan ligt dus niet op de kavels, maar op de gebouwen zelf. Hier dient rekening mee gehouden worden in het ontwerp. Wanneer het wenselijk is net buiten de rode contouren te bouwen, is het nodig om het groen in de omgeving te versterken zodat dit als het ware een 'harde' groene rand gaat vormen. Het plangebied wordt van deze zone afgesneden door de N278. Er worden weinig hoog kwalitatieve plantensoorten in het plangebied aangetroffen. Wel zijn er verschillende vogels te vinden, welke met name op de poel en de verschillende grassoorten op de oever afkomen. Dit geldt overigens voor het gehele Geuldal. De Geul loopt van het drassige bos ter hoogte van het plangebied tot aan kasteel Wittem bijna kaarsrecht. De relatie met het eerdere, meer slingerende verloop van de oude route van de Geul is verloren gegaan, nadat men – zoals eerder gezegd - een deel van het plangebied heeft opgehoogd ten behoeve van de verschillende loodsen. De Rijksweg blijft echter een drukke weg, dus de relatie van de poel met de aangrenzende natte stapstenen zal nooit optimaal zijn. Het terugbrengen van de oude loop van de Geul of het aanleggen van poelen kan echter voor interessante (nieuwe) natuur typen zorgen. Wel zal gekeken moeten worden naar de hoeveelheid water die nu door de Geul stroomt en de mogelijkheden voor gedeeltelijke afkoppeling. De aanleg van natte stapstenen in de weide aan de voet van de Gulperberg versterkt de ecologische structuur. Wanneer men de voetbalvelden en het woonwagenkampje zou verplaatsen, zou er meer ruimte voor de rivier ontstaan.

37

Stimuleringsplan Bos, natuur en landschap

38


CONCLUSIES NAAR AANLEIDING VAN ANALYSE Gulpen is ontstaan op het kruispunt van handels- en waterwegen. In het plangebied kruisen Gulp en weg elkaar ook (rode cirkel, kaart bebouwingstypen) en het is de bedoeling dit kruispunt te markeren. Hierbij wordt zoveel mogelijk de route van de oude straatweg aangehouden. Dit markeren gebeurt stedebouwkundig door de waterloop te verbijzonderen en op het kruispunt bijvoorbeeld een brug te plaatsen. Op het gebied van architectuur wordt door middel van de schaal, bebouwingstypologie en materialisering gezorgd voor een markant punt aan de entree. Veel voorkomende bebouwingspatronen in deze streek zijn straatdorpen en de bijzondere solitaire elementen. In het plangebied zal de bebouwing ook de hoogtelijnen (en daarmee de wegen) volgen, zoals de oude linten dat deden. De korrelgrootte zal echter afgeleid worden van de bestaande solitaire elementen. Bij de gebouwen in Gulpen zijn veel natuurlijke materialen gebruikt; deze zullen ook zoveel mogelijk in het plan toegepast worden. Daarnaast heeft Gulpen jarenlang alleen een gezicht richting de Gulp toe gehad, terwijl het zijn bestaan ook aan de Geul te danken heeft. Het plan moet Gulpen de gelegenheid bieden om zich nu op een mooie manier ook richting het Geuldal te presenteren. De ontwikkelingen rondom de oostelijke entree kunnen hiertoe een bijdrage leveren. In de omgeving en direct grenzend aan Gulpen, liggen verspreid verschillende elementen die wellicht beter op een andere plaats tot hun recht komen of die door hun verplaatsing meer mogelijkheden bieden voor bijvoorbeeld natuurontwikkeling. Dit geldt bijvoorbeeld voor de voetbalvelden en de kantine, en voor het woonwagenkampje. In het volgende hoofdstuk gaan we hier verder op in.

39

40


ONTWERP SCHETSEN 41

42

Concept natuurontwikkeling

Concept parkzone

Mogelijke invulling concept 'Natuur'

Mogelijke invulling concept 'Cultuur'


02 ONTWERPSCHETSEN CONCEPTEN BUITENGEBIED De gemeente heeft ons ook gevraagd de rand van Gulpen richting het Geuldal te bekijken en deze bevindingen mee te nemen in onze visie op de entree. De huidige rand bestaat uit verschillende delen: 1. de rand van woningen aan ‘ in het Diepe Broek’ met hun tuinen naar het Geuldal gekeerd. Het betreft hier geen harde rand van rood naar groen, maar er is toch een duidelijke afscheiding tussen dorp en landschap. 2. het ‘lobje’ woningen aan de Ringweg dat de rivier tot op een paar meter nadert. De reden waarom Gulpen juist op die plek zo dicht naar de Geul toe is gegroeid, is waarschijnlijk het feit dat deze woningen gebouwd zijn langs of over de oude tramroute, die over de huidige Rosgats liep. 3. het woonwagenkampje dat zich nu in een van de ‘oksels’ van de Geul heeft genesteld. Het kampje is, loodrecht op de richting van het stroomgebied gezien, te zien als een overgang van rood naar groen. In de andere richting, parallel aan de Geul, vormt het eerder een obstakel voor de ecologische verbindingszone van de Geul, haar oevers en de aangrenzende graslanden. Indien er vervuilende activiteiten plaats hebben gevonden, zal deze grond gesaneerd moeten worden. 4. zone met sportvoorzieningen. Deze is te zien als een buffer tussen stad en land. De velden en met name de kantines liggen erg ongunstig aan deze entree van Gulpen; de voetbalkantine trekt direct de aandacht. Het is aan te raden de voetbalkantine en kleedkamers te verplaatsen. Het tennispaviljoen zou op de huidige plek gehandhaafd kunnen blijven, maar waarschijnlijk is verplaatsen en combineren met de voetbalkantine een betere optie. In neven- en onderstaande schematische voorstellingen zijn drie verschillende concepten voor de gehele oostelijke entree van Gulpen weergegeven: natuur, cultuur en sport. Met de oostelijke entree wordt de zones tussen de rand van het dorp, het plangebied en de Geul bedoeld.

43

Concept voorzieningenkamers

Mogelijke uitwerking concept 'Voorzieningenkamers'

44


I_NATUUR Het plangebied ligt in het stroomdal van de Geul en het beekdal wordt dan ook duidelijk in het plangebied doorgetrokken. Dit concept is nadrukkelijk gericht op natuurontwikkeling en is tevens de meest extensieve variant. De sportgebouwtjes en het woonwagenkampje zullen het veld moeten ruimen, de sportvelden zelf worden ook gesaneerd en er zal natuurontwikkeling plaatsvinden. Inheemse planten- en dierensoorten worden uitgezet. Natuur wordt zo een ‘harde’ groene rand van Gulpen. In dit gebied mag niet gebouwd worden; er is geen geleidelijke overgang van rood naar groen. Consequenties voor de inrichting van het ‘oogje’ kunnen zijn: geen parkeerplaatsen op het maaiveld, parkeren volledig ondergronds of op verdieping, alle grond die gebruikt is voor het ophogen van de percelen verwijderen, gebouwen op pootjes zetten waaronder ruimte is voor natuurontwikkeling. De voetbalvelden veranderen door de aanleg van extra vijvers en poelen in plasdras-situaties. Er zijn wel paden, maar bijvoorbeeld in de winter kunnen deze door de hoge waterstanden onbegaanbaar zijn, waardoor de natuur verder tot rust kan komen. II_PARK Het buitengebied krijgt een parkachtige bestemming en kan opgenomen worden in een ‘kastelenzone’. Er kunnen interessante routes aangelegd worden van en naar de Gulpenerberg, kasteel Wittem en kasteel Wylre. Dit concept is de meer cultuurlijke variant. Het park vormt een buffer tussen rood en groen. Er kunnen enkele solitaire gebouwen in geplaatst worden, zolang ze geen grotere druk op de natuur veroorzaken dan de bestaande bebouwingen dat doen. Het woonwagenkampje vormt een uitstekende plek om een ‘landmark’ te plaatsen, met als voorwaarde dat het gebouw voldoende afstand tot de Geul bewaart en een toevoeging is voor het landschap. De functie dient niet te belastend te zijn voor deze omgeving. In het park kunnen meer gecultiveerde planten- en boomsoorten afgewisseld worden met ‘wildere’ inheemse soorten. III_VOORZIENINGENZONE Het derde concept is een meer gefragmenteerde variant, waarbij het gebied is opgedeeld in kamers. Een kamer is een groene of door groen omgeven ruimte die een bepaalde functie herbergt. Het maakt niet veel uit welke functies dat zijn, zolang ze maar niet te intensief gebruikt worden. Zo mag een functie bijvoorbeeld niet teveel ‘rood’ zijn. Het voordeel van de kamers is dat zij eenvoudig aan te leggen zijn – er hoeft weinig aan de huidige structuur te veranderen - en dat er verschillende activiteiten in kunnen plaatsvinden. De sportvelden moeten wel nog opgewaardeerd worden; zo kan de voetbalkantine verplaatst worden om tot een betere indeling van het gebied te komen en kunnen de mogelijkheden voor andere grassoorten voor de voetbalvelden bekeken worden. Het mag duidelijk zijn dat een combinatie van bovenstaande concepten zeer interessant kan zijn: een park hoeft geen kopie te zijn van bestaande parken in de omgeving, maar kan bijvoorbeeld meer nadruk hebben op nattere plantensoorten of kan meer gericht zijn op natuurontwikkeling. Dit verdient naar onze mening de voorkeur. Zo kan bijvoorbeeld gekeken worden naar specifieke ecologische waarden in het gebied. Een nadere bestudering van de ecologische waarden zou als conclusie kunnen hebben dat het natte bosje naast de voetbalvelden behouden dient te worden. Ook kan de aanleg van extra poelen de ecologische waarden te versterken. Door het gebruik van meer gecultiveerde planten kan er bijvoorbeeld voor gezorgd worden dat alle seizoenen duidelijk naar voren komen in het gebied.

45

46


RANDVOORWAARDEN bebouwing Bouwhoogten maximaal 3 lagen + kap op half verdiepte parkeerkelder Zichtlijnen voor hotel behouden Plaatsing gebouwen zo dat open ruimten voelbaar blijven Volumes ‘druppel’ (1, 2 en 3a en 3b) als familie beschouwen. Parkeren niet op maaiveld om openheid te behouden; verdiept of half verdiepte parkeerkelders Grote gevel aan vijver opdelen (hetzij door verschil in hoogte, splitsing hoofdvolume, gevelindeling, dakvorm etc.) Entree + kop druppel aanzetten (3 lagen + evt. kap) Eenrichtingsverkeer; ingang aan entree Gulpen. Verkeersremmende maatregelen nemen

47

48


landschap Opdelen plangebied in nat en droog deel (waarbij locatie Bogers als onderdeel van droge deel) Park als onderdeel ‘kastelenroute’ inzetten Pad Gulpenerberg doortrekken over vijver naar park (Wittemer Allee) Deel park met nadruk op ecologie (plas-dras situaties, nat bos) Kruising water en weg markeren; (evt. brug over vijver integreren in plateau parkeerkelder). Voldoende afstand tussen bebouwing en wegdek/fietspad houden om natuurlijke bermen/oever aan te leggen (met bijv. kruidenrijke grassoorten) Aanleg van 's winters deels onbegaanbare paden in parkzone

Naast de 'harde' randvoorwaarden zijn er enkele streefbeelden te noemen. Zo is het wenselijk dat de oude waterloop van Geul in ere hersteld wordt. Hiervoor dient het weidegebied, waar vroeger de Geul stroomde, eerst onderzocht te worden op zaken als grondwaterstanden, bodemsamenstelling, eventuele vervuiling etc. Mocht het niet mogelijk zijn de oude loop in hergebruik te nemen, dan kan er ook op andere manieren aan natuurontwikkeling gedaan worden. Door het graven van poelen zou er in het weidegebied ten zuiden van de locaties zoutloods en Bogers een plasdrassituatie kunnen ontstaan. Deze zou dan in de toekomst al een groene contour van Gulpen kunnen dienen: een gebied waar niet gebouwd mag worden. Daarnaast zou gekeken kunnen worden in hoeverre het vergroten van de onderdoorgangvan de Rijksweg ten behoeve van hetzij natuurontwikkeling hetzij voetgangersverkeer mogelijk is.

49

Plattegrond met bebouwingshoogten

50


PLANBESCHRIJVING Bouwhoogten en volumes Het plan beschrijft de bouwhoogten van de ruwe gebouwvolumes. Deze volumes dienen nader bekeken te worden en dienen in een later stadium door de architecten verder opgesplitst worden. Deze indeling is met name afhankelijk van het uiteindelijke programma dat op de plek gerealiseerd moet worden, en kan verder verfijnd worden met de gevelindeling, materiaalkeuze, open plint of juist niet, etc. De poel van het ‘oogje’ ligt enkele meters dieper dan de Rijksweg; de rest is opgehoogd. Er dienen metingen gedaan worden om exacte gegevens te verkrijgen met betrekking tot de maaiveldniveaus. We zullen nu een gemiddeld maaiveld niveau aanhouden dat 1,5 m onder de Rijksweg ligt (niveau 0); daarbij wordt ervan gaan dat een deel van het 'oogje' wordt afgegraven om de beekdal beter te ervaren. De poel zelf is lager gelegen. De Rijksweg heeft niveau 1. Voor gebouwvolumes 1, 2 en 5 geldt niveau 0, voor de volumes 3 en 4 geldt niveau 1. Zoals eerder genoemd in de uitgangspunten is het belangrijk voldoende ruimte tussen de gebouwvolumes onderling te bewaren. Daarnaast moet de afstand tot de rijweg en het fietspad bewaakt worden. Er moet voldoende ruimte vrijgehouden te worden, minimaal 3 meter bij een bouwhoogte van 2 lagen en 6 meter bij een bouwhoogte van 3 lagen, zodat men ook vanaf het fietspad en de Rijksweg ervaart dat de gebouwen als het ware in het lager gelegen Geuldal liggen. Gebouwvolumes 1, 2 en 3 zijn gelegen tussen de oude en nieuwe Rijksweg. Ze vormen één gebouwenfamilie, maar er is wel sprake van onderlinge verschillen om zo een gevarieerd, doch samenhangend beeld te verkrijgen. De volumes hebben een U- of carré-vorm, welke verwijst naar de historische bebouwing in de omgeving. Doordat de Oude Rijksweg een lage verkeersintensiteit heeft en de halfomsloten binnenruimten hiernaar toe zijn gekeerd, onstaan er rustige binnenruimten. De nieuwe bebouwing in het plangebied zal qua materiaalgebruik en dergelijke verwijzen naar deze historische elementen, maar hebben een meer stedelijk uiterlijk om de entree van Gulpen te accentueren. Door de U- en carré-vormen iets te verbuigen wordt maximaal uitzicht op de omgeving verkregen. Volumes 1 en 2 zijn onderdeel van het Geuldal en het in de toekomst aan te leggen park. Zoals eerder genoemd is het Geuldal bezaaid met solitaire historische gebouwen met een grote ‘footprint’ en kleinschaligere straatdorpen welke de hoogtelijnen volgen. Gebouwvolumes 1 en 2 volgen de Rijksweg en de Oude Rijksweg, maar houden voldoende afstand tot elkaar, zodat de groene ruimtes tussen de gebouwen goed ervaarbaar zijn vanaf de weg. In eerste instantie wordt bij gebouw 1 en 2 aan kantoren gedacht, maar met het oog op duurzaamheid wordt voor flexibele gebouwen gepleit met mogelijkheden voor andere functies, zoals wonen en diensten. Volume 1 ligt aan de kop van de druppel wanneer men vanuit Gulpen centrum het plangebied nadert en volgt op de herenhuizen aan de Rijksweg; zoals eerder genoemd hebben deze een hoogte van 2 of 3 lagen met kap. Doordat gebouw 1 1,5 m lager ten opzichte van de Rijksweg ligt, zal men het gebouw als minder hoog of massaal ervaren dan het feitelijk is. Wij adviseren dan ook 3 lagen (exclusief eventuele kap + half verdiepte parkeerkelder) voor gebouw 1. Volume 2 heeft een grotere massa ten opzichte van volume 1. Om ervoor te zorgen dat het volume van dit gebouw niet te dominant overkomt naast de vijver, adviseren we hier 2 lagen (eventueel met kap) + parkeerkelder (niveau 0). Door het hoofdvolume op te delen in 2 tot 3 kleinere volumes, wordt de gevel aan de vijver niet als massaal ervaren.

51

Gebouwnummers

52


Bij verdere uitwerking van de hoofdvolumes zijn er verschillende mogelijkheden om meer variatie in de lange zijden van het gebouw te brengen. Naast het opdelen in deelvolumes en het variëren in bouwhoogten, wordt door middel van de gevelindeling, het kleuren materiaalgebruik en/ of de verhouding glas/ gevelbekleding een gevarieerd volume verkregen. Wel moet erop gelet worden dat de gebouwen nog steeds een familie vormen, dat wil zeggen als gebouwenreeks ervaren worden. Daarnaast moet ervoor waken dat er niet een te kleinschalig of gefragmenteerd beeld ontstaat, zoals bij de bebouwing in de kern van Gulpen aan de Rijksweg. Gebouwvolume 3 ligt ongeveer in de zelfde orde van grootte als de volume 1, de 'koppen' van de 3 volumes aan de Rijksweg zijn nagenoeg gelijk. Het volume volgt de nieuwe Rijksweg, maar ligt iets meer terug dan volumes 1 en 2. Zo wordt het verloop van de Oude Rijksweg doorgezet in de richting van één van de gevels het gebouw. Het volume is wel 'dicht', dit in tegenstelling tot volume 1 en 2, omdat er een wand gecreeerd moet worden richting volume 4. Om de entree van Gulpen te accentueren heeft het volume 3 lagen (incl. kap) op een half verdiepte parkeerkelder (niveau 1). Mede door de ligging aan de relatief drukke Rijksweg en de wens tot het markeren van de entree is dienstverlening/ kantoor een geschikte functie. Volume 4 is onderdeel van de bebouwing op de Gulperberg. Dit komt ook terug in het type, hier is namelijk niet gekozen voor een carré of U-vorm. De woningen op de Gulperberg liggen allemaal vrij, door groen omgeven, met uitzicht op het Geuldal. Volume 4 is dan ook zo het kavel geplaatst dat er rondom voldoende ruimte is; hier loopt ook het wandelpad dat voorlangs het hotel - langs de oude route van de Geul - de berg op loopt. Het volume is met één zijde naar het open landschap gekeerd, gelijk de bebouwing op de berg. Om ervoor te zorgen dat gebouw 4, dat iets verder van de weg ligt ten opzichte van gebouw 3b, optisch niet een geheel wordt met gebouw 3b, wordt het zo ver mogelijk aan de rand van de kavel, richting de open weide geplaatst. Hierdoor krijgt men bij binnenkomst het idee dat het groen langs de route van de oude Geul het plangebied binnendringt (zie pag. 54 Het is wenselijk dat in de toekomst het hotel naar achter, meer richting de berg, wordt geplaatst.) Gebouwvolume 4 heeft 2 lagen met kap, met een accent op de kop van 3 lagen met kap. Qua materialisering en oriëntatie zal gebouw 4 wel verre familie zijn van de gebouwen 1, 2 en 3, die onderling weer een sterkere relatie hebben. De functie van gebouw 4 kan aansluiten op die van gebouw 3, waardoor bijv. een gezamenlijk parkeerveld mogelijk is, maar de rustige ligging maakt ook wonen of recreëren mogelijk. Gebouwvolume 5 ligt in het park en zal zoveel mogelijk als een slank solitair element met bijzondere visuele kwaliteit vormgegeven worden. Om een slank volume te krijgen, dient men een breedte:hoogte verhouding van 1:1,5 tot 1:2 aan te houden, waarbij de laatste de voorkeur verdient. Dit zou bij een gevelbreedte van 7,5 tot 8,0m neerkomen op een hoogte van 4 á 5 lagen. Primair wordt er bij dit gebouw gedacht aan een kantoorfunctie, maar andere functie als wonen, zorg en/of recreëren worden niet uitgesloten. Eén van de mogelijkheden zou bijvoorbeeld een zorghotel kunnen zijn; het park vormt hierbij de ideale setting. Voor alle functies geldt dat de (parkeer)druk op het park niet te hoog mag worden. Wanneer men gebruik zou maken van half verdiepte parkeerkelders bij gebouw 1 en 2, zou het dek dat ontstaat – dat bijv. als terras kan dienen - op gelijke hoogte van de weg zou komen te liggen bij een verdiepingshoogte van 3m. Door iets te variëren in de dekhoogte ten opzichte van de Rijksweg (maaiveld van het ‘oogje’ ophogen of verdiepen, parkeerkelder dieper leggen, etc) kan van het terras een meer besloten plek gecreëerd worden.

53

Variantenstudie

Variant waarbij gebouw 4 op locatie Bogers uit 2 deelvolumes bestaat, waarvan één volume naar gebouwen 3a en 3b op de locatie Wolfs is gekeerd. Optisch lijken de gebouwen nu één geheel. Door variatie in kleurgebruik ontstaat een iets minder massaal beeld.

Variant waarbij gebouw 4 op locatie Bogers uit één volume bestaat. De bebouwing op locatie Bogers en de bebouwing op locatie Wolfs houden nu meer afstand ten opzichte van elkaar. Het groen lijkt nu het plangebied binnen te kunnen dringen. Net als de bebouwing op de berg, staat gebouw 4 nu meer in het groen. Deze variant verdient de voorkeur.

54


Ontsluiting en parkeren De Oude Rijksweg wordt gehandhaafd. Vanuit historisch oogpunt gezien is het wellicht interessant om de oude route van de Oude Rijksweg te herstellen en dus de huidige weg door te trekken langs de locatie Wolfs. Naast financiele overwegingen, bestaat er nog een aantal andere overwegingen, bijv. vanuit verkeer, en architectuur, om hiervan af te zien. Als gevolg van het door trekken van de Oude Rijksweg, zou de entree van Gulpen nog verder buiten het dorp komen te liggen: wanneer men Gulpen binnenkomt zou dan als eerste de zijweg zichtbaar zijn, in plaats van bebouwing. De entree wordt hierdoor rommeliger. De Oude Rijksweg zou ook niet precies volgens zijn oude route kunnen aantakken, omdat er dan een te scherpe bocht wordt gemaakt en aankomend verkeer vanuit het dorp niet goed zichtbaar is. Daarnaast wordt het te bebouwen oppervlak op de locatie Wolfs een stuk kleiner, waardoor men af zou moeten wijken van de carré-vorm, die ook bij volumes 1 en 2 toegepast wordt. Vanuit recreatief oogpunt heeft het niet door trekken van de Oude Rijksweg ook een pré: zo kan natuurontwikkeling kan het voetpad richting de Gulperberg begeleiden en daarnaast zorgen voor een interessante koppeling tussen de volumes 3 en 4 zorgen. De Oude Rijksweg dient bij voorkeur een éénrichtingsstraat te worden, met de ingang bij de entree van Gulpen. Hier dienen ook verkeersremmende maatregelen genomen te worden. Wanneer een voetgangerstunnel niet haalbaar blijkt, moet er een goede oversteekplaats voor voetgangers gemaakt worden. Om de ruimte tussen de gebouwen zoveel mogelijk open te houden, dient er zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van (half) verdiepte parkeerbakken. Gebouwvolumen 1 en 2 zijn voorzien van een gezamenlijke parkeerkelder. Deze kelder biedt – op 1 laag – plaats aan zo’n 175 auto’s. Afhankelijk van de vraag kunnen er parkeerbakken toegevoegd worden. Met deze gezamenlijke kelder worden kosten bespaard, onder andere door de vermindering van het aantal in- en uitgangen. De ingang van de kelder bevindt zich nu tussen de twee gebouwvolumes in, aan de Oude Rijksweg. Ook onder de gebouwvolume 3 wordt gebruik gemaakt van een gezamenlijke parkeerkelder. Op dit parkeerdek is plaats voor ca. 45 auto’s. Ook hier geldt weer dat afhankelijk van de vraag naar parkeerruimte er ondergronds een parkeerlaag extra aangebracht kan worden. Hiervoor is uiteraard wel nog extra bodemonderzoek nodig. Deze parkeerkelder is met de auto ook toegankelijk vanuit de Oude Rijksweg. De parkeerkelder is ook vanuit de gebouwen toegankelijk. Dit geldt overigens ook voor de parkeergarage onder gebouw 1 en 2. In het 'binnenhof' van gebouwvolume 3 ontstaat een plein dat de hoofdentree ontsluit. Gebouw 4 bevat geen ondergrondse parkeergarage maar heeft een parkeerplaats op het maaiveld. Hier kunnen ook wandelaars en bezoekers van het hotel gebruik van maken. Het gaat hierbij om ca. 35 parkeerplaatsen. De vaste gebruikers van gebouw 4 kunnen gebruik maken van de parkeerkelder van gebouwen 3. Via een bruggetje over de Geul bereiken zij hun eigen gebouw weer. Bij gebouw 5 wordt gebruik gemaakt van de bestaande weg, de Geulweg. Parkeren zou ondergronds kunnen gebeuren om het gebouw zoveel mogelijk als los element in het parklandschap te laten staan. Fasering Bij de fasering dient rekening gehouden te worden met het feit dat de locatie vorm gaat geven aan één van de entrees van Gulpen; om deze reden wordt aangeraden te starten met de bouw van de 'koppen' (volumes 1 en 3). Vervolgens dient het 'plein' rondom de vijver afgemaakt te worden met volume 2. Vervolgens kan - afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen - begonnen worden met de aanleg van het park en daarmee met gebouw 5 of met de ontwikkeling van locatie Bogers.

55

SCHETSEN

Isometrie bouwvelden

Aanzicht met bouwhoogten

56


Schetsen gebouwmassa's aan vijver

57

Studieschetsen gebouwmassa's aan vijver

58


Colofon opdrachtgevers: Gemeente Gulpen Kiebeukel 30 6270 AB Gulpen T 043 - 880 06 00 E [email protected] www.gulpen-wittem.nl

PROCESS bbfm / Leisure Invest Nederland BV Bergerstraat 51 6226 BA Maastricht T 043 363 88 82 E [email protected] www.process-bbfm.nl

opdrachtnemer: Buro 5 Maastricht Louis Loyensstraat 5 6221 AK Maastricht T 043 - 325 32 23 F 043 - 325 59 96 E [email protected] www.buro5.nl medewerkers: Alexander Smeets Pascal Wauben Walfrido Dias Manon Grond

59

Stedenbouwkundige visie oostelijke entree kern Gulpen

Recommend Documents