FASE 1: HAALBAARHEIDSONDERZOEK JAAGPAD
Onderzoeksresultaten en Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Sector Stadsontwikkeling Afdeling ROM September 2004
INHOUD Aanleiding
3
Doel haalbaarheidsonderzoek
5
Gevolgde werkwijze
5
Plangebied Bestemmingsplan Eigendomssituatie
6 6 6
Onderzoeksresultaten Bodem Geluid Overige milieuaspecten bedrijven Gevaarlijke stoffen vervoer op het kanaal Overige nautische aspecten Verkeer (belasting bedrijventerrein/fietsbrug) Cultuurhistorische waarden Flora en Fauna Civieltechnische aspecten
7 7 9 11 11 11 12 13 14 14
Stedenbouwkundige randvoorwaarden Stedenbouwkundige verkenning Ontwikkelingen in de omgeving De onderzoeksresultaten Ontwerp op hoofdlijnen Stedenbouwkundige randvoorwaarden Wonen Duurzaamheid Voorbeeldverkaveling
16 16 17 17 18 19 21 22 23
Samenvatting en conclusies Gevolgen voor de bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp Mogelijkheden woningbouw op het Jaagpadgebied Conclusies
24 24 25 25
2
AANLEIDING De directe aanleiding voor deze rapportage is dat de Projectontwikkelingsmaatschappij Randstad Noord BV (PRN) het Jaagpadgebied wil ontwikkelen voor woningbouw. Omdat het gebied nu een bedrijfsbestemming heeft is dat alleen mogelijk met de medewerking van de Gemeente. Met de vaststelling van de rapportage ‘Oostelijke kanaalzone, ontwikkelingen op hoofdlijnen’ in de gemeenteraad op 28 november 2002 heeft de Gemeente haar visie voor de toekomstige ontwikkeling van de kanaaloevers vastgelegd. Deze rapportage wordt daarom de ‘Kanaaloevervisie’ genoemd. Voor het Jaagpadgebied zijn in de Kanaaloevervisie twee belangrijke zaken aangegeven: 1. “Vooralsnog wordt ingezet op woningbouw tot en met het terrein van de voormalige meelfabriek.” Daarbij wordt aangegeven dat gedacht wordt aan appartementenblokken opgespannen tussen de dijk en het kanaal, zodat het kanaal vanaf de dijk zichtbaar blijft. Langs het kanaal komt een langzaamverkeerroute; 2. “Uiteraard zal nog nader onderzoek moeten worden verricht naar de gevolgen voor de aanwezige bedrijven.” Een definitief standpunt over woningbouw op het Jaagpadgebied vanaf het terrein van Stoel van Klaveren (waar reeds gekozen is voor woningbouw) is daarmee afhankelijk gesteld van de resultaten van het nader onderzoek naar de gevolgen voor de bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp. In de projectenlijst die het College hanteert om te werken aan projecten is het Jaagpad wel genoemd als project, maar is gezien de eigendomssituatie aangemerkt als particulier initiatief. Dit betekent dat de Gemeente pas actief tot planvorming of medewerking aan planvorming overgaat als daar particuliere initiatieven voor zijn. Inmiddels heeft PRN zich dus als ontwikkelaar gemeld. Het College heeft gezien de Kanaaloevervisie besloten in principe mee te willen werken aan dit particulier initiatief. Het project kan leiden tot de gewenste opwaardering van een deel van de kanaaloevers en met het project kan een aanzienlijk aantal woningen gemoeid zijn. Over de manier waarop door de Gemeente aan het project Jaagpad wordt meegewerkt is een startnotitie opgesteld die in mei 2003 door B&W is vastgesteld en in de commissie SOB is besproken.
3
4
DOEL HAALBAARHEIDSONDERZOEK In de startnotitie Jaagpad wordt het nu v oorliggende haalbaarheidsonderzoek of het verslag van de onderzoeksfase genoemd als eerste stap om te komen tot een besluit over woningbouw. Het doel van het haalbaarheidsonderzoek is om de hiervoor genoemde afweging tussen woningbouw en de gevolgen voor de bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp mogelijk te maken. Het haalbaarheidsonderzoek is daarom verlopen via twee lijnen: 1. Onderzoeken om de gevolgen van eventuele woningbouw voor bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp in beeld te brengen. Het gaat daarbij met name om beperkingen waarmee bedrijven te maken zouden kunnen krijgen, waarbij vooral gedacht werd aan strengere milieueisen; 2. Een stedenbouwkundige verkenning om de mogelijkheden voor woningbouw op het Jaagpadgebied in beeld te brengen, bedoeld om de ruimtelijke randvoorwaarden in de zin van bouwhoogtes en rooilijnen en een indicatie van het daarbij mogelijke woningaantal vast te leggen. Door gelijktijdig de mogelijkheden voor woningbouw en de eventuele gevolgen voor de bedrijven in beeld te brengen, wordt een afweging beter mogelijk. GEVOLGDE WERKWIJZE In de startnotitie is de werkwijze voor het haalbaarheidsonderzoek uitvoerig aangegeven. In het kort komt deze neer op het volgende. Alle onderzoeken zijn in principe door en op kosten van de ontwikkelaar uitgevoerd, waarbij de Gemeente de voorwaarden heeft aangegeven waaraan deze onderzoeken moesten voldoen, en de onderzoeksresultaten zijn steeds met de Gemeente besproken. Zonodig hebben aanvullende onderzoeken plaats gehad. Enkele onderzoeken zijn door de Gemeente zelf gedaan, omdat de gegevens daarvan reeds grotendeels beschikbaar waren bij de Gemeente. Voor de stedenbouwkundige verkenning heeft de Gemeente zelf vanaf het begin aangegeven de regie te willen voeren en deze is dan ook opgesteld door de Gemeente. De verkenning is een uitwerking van de Kanaaloevervisie, waarbij deze in direct verband is bekeken met de ontwikkelingen op het Schermereiland, waaronder het Stoel van Klaverenterrein, en de Schelphoek. Over de resultaten heeft overleg met PRN plaats gehad. Dit heeft geleid tot enkele praktische aanpassingen, maar niet tot een aantasting van het door de Gemeente neergelegde concept.
5
PLANGEBIED Het plangebied voor het haalbaarheidsonderzoek heeft betrekking op het gebied gelegen tussen het Noordhollandsch Kanaal en de Schermerweg vanaf het terrein van Stoel van Klaveren tot en met het terrein van de vroegere meelfabriek (zie kaartje).
Het plangebied Bestemmingsplan Voor het grootste gedeelte van het plangebied geldt het bestemmingsplan Jaagpad e.o. (1977). Het meest oostelijke deel ligt in het bestemmingsplan Industrieterrein Oudorp (1963/1984). Voor het grootste deel van de oever (het eigenlijke Jaagpad) en het aanliggende deel van het kanaal geldt geen bestemmingsplan, maar is de bouwverordening van toepassing. De terreinen in het bestemmingsplan Jaagpad hebben overwegend een bedrijvenbestemming. De maximum bouwhoogte is ter plaatse van de voormalige meelfabriek 17.50 meter, waarbij ongeveer de helft van het terrein tot 27.00 meter hoogte mag worden gebouwd. Voor de overige terreinen ten westen van de meelfabriek geldt een maximum bouwhoogte van 11.00 meter. Het meest oostelijk deel van het plangebied, gelegen in het bestemmingsplan Industrieterrein Oudorp heeft de bestemming loswal. Binnen deze bestemming zijn slechts gebouwen van beperkte afmetingen toegestaan.
6
Eigendomssituatie Het grootste deel van het Jaagpadgebied is direct of indirect eigendom van PRN, maar niet het hele gebied. Over vrijwel de hele lengte van het gebied is de oever over een breedte van circa 10 meter van het Rijk (Domeinen), evenals het kanaal (Rijkswaterstaat). De hele Schermerweg is eigendom van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). In het oostelijk deel zijn enkele kleine terreindelen van de gemeente Alkmaar. Tussen de terreinen van PRN en het Stoel van Klaverenterrein (Bouwfonds), ligt het terrein van de voormalige wasserij Krom (particulier). PRN is in onderhandeling over de aankoop van dit terrein.
ONDERZOEKSRESULTATEN De onderzoeken zijn deels verricht door of in opdracht van de gemeente Alkmaar, deels door de ontwikkelaar van het gebied, PRN. Daarnaast is gebruik gemaakt van onderzoeken of informatie van derden zoals de Provincie of het Hoogheemraadschap. De onderzoeken die door PRN zijn uitgevoerd, zijn tot stand gekomen in nauw overleg met de Gemeente over de opzet ervan. In die zin zijn de onderzoeken en resultaten niet anders dan als de Gemeente deze onderzoeken zou hebben laten uitvoeren. Uitgevoerde onderzoeken: 1. Bodem 2. Geluid 3. Overige milieuaspecten 4. Gevaarlijke stoffen vervoer op het kanaal 5. Overige nautische aspecten 6. Verkeer (belasting bedrijventerrein / fietsbrug) 7. Cultuurhistorische waarden 8. Flora- en faunaonderzoek 9. Civieltechnische aspecten / waterberging / kabels en leidingen 1. Bodem Wat is onderzocht: PRN heeft Grontmij Noord-Holland Advies en Techniek BV een nader en actualiserend bodemonderzoek laten uitvoeren op het perceel Schermerweg 76-94. Het perceel Schermerweg 74 (voormalige wasserij) is niet onderzocht omdat dit terrein een andere eigenaar heeft die voor het bodemonderzoek geen toestemming heeft gegeven. Wel is in het verleden reeds onderzoek op dit terrein uitgevoerd. De globale onderzoeksgegevens van dit onderzoek zijn opgenomen in verontreinigingsituatie Schermerweg 74. Aanleiding tot het laten uitvoeren van bovengenoemd bodemonderzoek vormt de voorgenomen herinrichting van de locatie en de aanwezige bodemverontreiniging.
7
Het doel van het onderzoek is tweeledig: Een duidelijk beeld verkrijgen van de algehele bodemkwaliteit ter plaatse; Inzicht verkrijgen in de aarde en omvang van de op de locatie reeds aangetoonde verontreinigingen. Deze verontreinigingen zijn aangetoond ter plaatse van: 1. Schermerweg 74: dit betreft een verontreiniging met vluchtige orgaanchloorverbindingen (VOCl) in het grondwater. Deze verontreiniging heeft zich verspreid naar Schermerweg 76; 2. Schermerweg 90, voormalige meelfabriek, ter plaatse van de voormalige ondergrondse tanks: het betreft verontreinigingen 3. met minerale olie en aromaten in het grondwater; 4. Asbest op het perceel Schermerweg 74. Resultaat: De onderzoeksresultaten zijn gerapporteerd in het rapport “Nader en actualiserend bodemonderzoek Schermerweg 76-94’ (Grontmij, kenmerk 300712, maart 2004). Verontreinigingsituatie Schermerweg 76 - 94 Algehele bodemkwaliteit: In de boven- en ondergrond worden over het algemeen lichte verontreinigingen aan zware metalen, PAK en minerale olie aangetroffen. Asbest: Op en in de bodem is asbest boven de interventiewaarde gemeten. Schermerweg 76: In de grond zijn licht verhoogde gehalten aan VOCl gemeten. In het grondwater zijn tot 9 meter minus maaiveld sterk verhoogde gehalte aan VOCl gemeten. Schermerweg 78: Geen verontreiniging vastgesteld. Schermerweg 90: Ter plaatse van de Schermweg 90 zijn twee gevallen van bodemverontreiniging te onderscheiden, te weten ter plaatse van de voormalige loods en ter plaatse van de voormalige meelfabriek. In beide gevallen is de grond sterk verontreinigd met minerale olie en het grondwater sterk verontreinigd met minerale olie en vluchtige aromaten. Verontreinigingsituatie Schermerweg 74 Uit eerder onderzoek is gebleken dat de grond op dit perceel sterk verontreinigd is met koper, lood en zink. Ook is in/op de grond asbest aangetroffen. Verder zijn in het grondwater sterk verhoogde gehalten aan VOCl gemeten. De bron van de VOCl-verontreinigingen zoals deze op Schermerweg 76 zijn aangetroffen bevindt zich op dit perceel. Al deze verontreiniging zijn in horizontale en verticale richting niet afgeperkt. Gevolgen voor woningbouw: Schermerweg 76 - 94 Algehele bodemkwaliteit: Een paar plekken op het terrein moeten gesaneerd worden (zie hierna). Verder is de grond alleen licht verontreinigd en dit geeft geen beperkingen voor woningbouw. Wel zal als vanwege het project grond afgevoerd moet worden, rekening gehouden moeten worden met iets hogere afzetkosten dan bij schone grond. Asbest: De asbestverontreiniging dient gesaneerd te worden. Schermerweg 76: De VOCl-verontreiniging in het grondwater moet gesaneerd worden. Schermerweg 90: De bodem- en grondwaterverontreinigingen ter plaatse van de voormalige loods en ter plaatse van de voormalige meelfabriek dienen gesaneerd te worden. De asbest- en bodemverontreinigingen dienen voor de aanvang van de bouw gesaneerd te worden. Voor de grondwatersaneringen geldt dat afhankelijk van de gekozen saneringsvariant sanering voor,
8
gelijktijdig of zelfs na de bouw kan plaatsvinden, maar dat aangetoond moet worden dat de verontreiniging geen risico' s met zich meebrengt voor de voorgenomen woningbouw. Voor de asbestverontreiniging wordt verwacht dat deze makkelijk te saneren is. Wel dient er rekening mee gehouden te worden dat asbestsanering onder de 50 Celsius niet mogelijk is. Voor Schermerweg 90 wordt verwacht dat met de bodemsanering ook het grootste deel van de grondwaterverontreiniging gesaneerd zal zijn. Op welke wijze de hiervoor aangegeven saneringen moeten worden uitgevoerd, dient onderzocht te worden in een saneringsonderzoek en verder te worden uitgewerkt in een saneringsplan. De verwachting is dan ook dat de gevolgen voor woningbouw zich beperken tot kostenverhoging en dat rekening gehouden moet worden met de factor tijd (saneringsonderzoek: ca. 4 weken, saneringsplan ca. 4 weken, beschikkingsperiode 13 weken, bezwarentermijn 6 weken). Indien de percelen Schermerweg 76 e.v. los van het perceel Schermerweg 74 gesaneerd worden, dienen maatregelen genomen te worden die ervoor zorgen dat het gesaneerde deel niet opnieuw verontreinigd raakt als gevolg van de grondwaterverontreiniging ter plaatse van de Schermerweg 74. Schermerweg 74 Zoals aangegeven heeft hier nog geen aanvullend onderzoek plaats gehad. Dit is nodig om de ernst en omvang van de verontreinigingen in kaart te brengen. De verwachting is dat hier zowel bodem- als grondwatersanering nodig zal zijn. 2. Geluid Wat is onderzocht: Gestart is met een basisonderzoek. (Actualisatie geluidsruimte Industrieterrein Oudorp /Jaagpad te Alkmaar, bureau M+P, 10 dec. 2003). Hierin is de bestaande geluidssituatie in kaart gebracht. Dit onderzoek is in opdracht van de Gemeente uitgevoerd omdat het ook noodzakelijk is voor het project Schermereiland (o.a. Stoel van Klaverenterrein). Daarbij is het, los van eventuele woningbouw op het Jaagpadgebied, wenselijk om te komen tot een actualisering van de zonering in het kader van de Wet Geluidhinder van het bedrijvengebied Oudorp. Vervolgens is in opdracht van PRN gericht onderzoek gedaan naar de bedrijven waarvan de geluidhinder met name van invloed is op de geluidssituatie op het Jaagpadgebied, waarbij gekeken is of het mogelijk is de 55 dB(A)-contour op de Schermerweg te leggen. Zowel het basisonderzoek als het vervolgonderzoek zijn uitgevoerd door bureau M+P, waardoor een goede afstemming tussen de onderzoeken mogelijk was. Voor woningbouw geldt een voorkeurswaarde van 50 dB(A), maar met ontheffing is woningbouw mogelijk tot 55 dB(A). Boven de 55 dB(A) is alleen met bijzondere oplossingen zoals dove gevels woningbouw mogelijk, maar deze zijn veelal zeer bepalend voor de stedenbouwkundige opzet. Daarbij is daarmee in de woningen wel een acceptabel geluidsniveau te bereiken maar buiten is dit vaak minder het geval. Daarom is het onderzoek erop gericht geweest om te kijken of de 55 dB(A)-contour op de Schermerweg gelegd kan worden. Op voorhand is niet gekeken naar de mogelijkheid om een lager geluidsniveau op het Jaagpadgebied te realiseren, omdat dit een onnodige beperking van de geluidruimte op het bedrijventerrein Oudorp betekent. Resultaat: Basisonderzoek Als eerste is de ‘actueel vergunde’ situatie in beeld gebracht. Het resultaat hiervan is dat de huidige zone vrijwel overal overschreden wordt. Alleen aan de zuidzijde waar de in het verleden de Meelfabriek de zone bepaalde blijft de actueel vergunde situatie ruim binnen de zone. De oorzaak hiervan is het grote aantal AMvB-bedrijven op het bedrijventerrein. Alle grotere bedrijven hebben een milieuvergunning, waarbij specifiek de bedrijfsactiviteiten in kaart zijn gebracht en rekening is gehouden met de huidige zone. Bij AMvB-bedrijven is de vergunning meestal niet afgestemd op de specifieke activiteiten, maar is alleen de voorwaarde gesteld van ‘50dB(A)etmaalwaarde op de dichtbijgelegen woning’. Zeker als een bedrijf ver van de woningen ligt kan dit betekenen dat een bedrijf een enorme hoeveelheid geluid mag produceren, ook al heeft het die ruimte helemaal niet nodig. Omdat de woningen veelal buiten het bedrijventerrein liggen en daarbij geen rekening wordt gehouden met cumulatie is het resultaat dat de actueel vergunde situatie de huidige zone kan overschrijden. Daarbij komt dat in het verleden in de rekenmodellen deze bedrijven niet meegenomen werden.
9
Als tweede is daarom de ‘optimale’ situatie in beeld gebracht. Voor alle AMvB-bedrijven is een voor dat bedrijfstype gebruikelijke geluidsruimte gekozen. Het resultaat hiervan is dat de huidige ‘geoptimaliseerde’ 50dB(A)-contour aan de noordzijde en voor een klein deel aan de zuidoostzijde nog steeds de huidige zone blijft overschrijden en ook een aantal woningen binnen deze contour liggen. Deze woningen liggen echter wel buiten de 55dB(A)-contour. In de geoptimaliseerde situatie komt ook aan de zuidkant de 50dB(A) contour dichter bij het bedrijventerrein te liggen. Bij het Stoel van Klaverenterrein loopt de 55dB(A)lijn ongeveer over de Schermerweg en de 50 dB(A)lijn loopt over het terrein. Uitgaande van het geoptimaliseerde model is woningbouw hier dus mogelijk, als voor een deel van het terrein ontheffing wordt verleend. Het Jaagpadgebied ligt voor het grootste deel tussen de 55dB(A)- en de 60dB(A)lijn. In het geoptimaliseerde model is woningbouw op het Jaagpadgebied daarom niet zonder meer mogelijk. Vervolgonderzoek Het vervolgonderzoek heeft zich gericht op het in beeld brengen van die bedrijven die specifiek de geluidhinder op het Jaagpadgebied veroorzaken en de mogelijkheden die er zijn om de geluidhinder van die bedrijven terug te brengen. Daarbij is de inzet geweest te kijken wat er nodig is om de 55dB(A)contour op de Schermerweg te leggen. De bedrijven die nu nog op het Jaagpadgebied zitten kunnen voor de toekomstige situatie met woningbouw buiten beschouwing gelaten worden. In het geoptimaliseerde model bleken 14 bedrijven bepalend voor de geluidsbelasting op het Jaagpadgebied. Drie bedrijven, waarvan een op het Jaagpadgebied, bleken inmiddels niet meer aanwezig of gestopt met hun activiteiten. Twee bedrijven zullen op korte termijn stoppen met hun activiteiten (PRN heeft het pand van ’t Hekeltje gekocht en voor het terrein van Koopman afspraken over aankoop gemaakt). Voor al deze bedrijven, behalve die op het Jaagpadgebied, zal rekening moeten worden gehouden met nieuwe, maar wel minder geluidshinderlijke bedrijven. De 9 resterende bedrijven zijn meer gedetailleerd in beeld gebracht om in plaats van de ‘voor dit bedrijfstype gebruikelijke’ geluidsruimte, de feitelijke geluidsproductie te kunnen bepalen. In dit kader zijn ook bedrijfsbezoeken gebracht, waaraan slechts een bedrijf niet heeft meegewerkt. Voor dit bedrijf is door waarneming buiten een schatting gemaakt, maar ook bij enkele andere bedrijven is op onderdelen met schattingen gewerkt. Voor alle bedrijven geldt dat de feitelijke geluidsproductie lager ligt dan de geluidsruimte waarmee in het model rekening gehouden was. Bij verwerking van deze feitelijke geluidsproductie blijkt de 55 dB(A)-lijn op de Schermerweg of ten dele ten noorden van de weg te kunnen komen liggen. Gevolgen voor woningbouw: Het basisonderzoek maakt duidelijk dat een reële nieuwe zonering (geoptimaliseerd model) alleen vast te stellen is als er tenminste een papierensanering plaats heeft van met name de vergunningen van AMvB-bedrijven. Dit kan zonder dat bedrijven in hun feitelijk functioneren worden belemmerd. Deze papierensanering is ook noodzakelijk voor het maken van een nieuwe zonering in het kader van de Wet Geluidhinder, ook als geen woningbouw op het Jaagpadgebied plaats heeft. Het vervolgonderzoek maakt duidelijk dat indien deze papierensanering gericht wordt op het feitelijk functioneren van bedrijven, de 55 dB(A)contour teruggelegd kan worden tot op de Schermerweg, zodat woningbouw op het Jaagpadgebied mogelijk wordt. Voorwaarde hierbij is wel dat op de terreinen van Koopman en ’t Hekeltje alleen minder geluidshinderlijke bedrijven gevestigd kunnen worden. Dit hoeft geen probleem te zijn als PRN het terrein van Koopman aankoopt. PRN is al eigenaar van het terrein van ’t Hekeltje en de activiteiten van t’ Hekeltje zijn inmiddels beëindigd. Daarnaast dient het voorbehoud gemaakt te worden dat de in het vervolgonderzoek gehanteerde schattingen ook overeenkomen met de feitelijke geluidsproductie van de betreffende bedrijven. Ten behoeve van de nieuwe zonering zal dit onderzocht moeten worden.
10
3. Overige milieuaspecten bedrijven Wat is onderzocht: Door de MRA is in het kader van het Jaagpadproject het bedrijvenbestand geactualiseerd en zijn de meest daarvoor in aanmerking komende bedrijven bekeken op hun milieubelasting voor eventuele woningbouw. Dit betreft aspecten als stof, geur, externe veiligheid i.v.m. brand en explosie en opslag gevaarlijke stoffen. Omdat het aspect geluid al apart onderzocht werd is dat in dit onderzoek niet meegenomen. Naast de informatie uit het milieudossier (Wet Milieubeheer) is gekeken naar de adviesafstanden zoals die zijn opgenomen in het VNG-boekje Bedrijven en milieuzonering. Dit zijn overigens adviesafstanden die niet worden ondersteund door een wettelijk kader en hebben betrekking op standaard bedrijven. De kennis van de MRA over de betreffende bedrijven en de specifieke situatie is meegenomen in de beoordeling. Resultaat: Geen van de onderzochte bedrijven veroorzaakt een milieubelasting op de ‘overige milieuaspecten’ die problemen geeft voor eventuele woningbouw op het Jaagpadgebied. Via de milieueisen in de vergunning van de betreffende bedrijven is dit ook al zodanig vastgelegd dat dit niet mogelijk is. Gevolgen voor woningbouw: De ‘overige milieuaspecten’ van de bedrijven op het aanliggende bedrijventerrein veroorzaken geen beperking voor eventuele woningbouw. Er hoeven ook geen maatregelen getroffen te worden om milieuoverlast op deze aspecten te beperken. 4. Gevaarlijke stoffen vervoer op het kanaal Wat is onderzocht: Door de Provincie Noord-Holland is recent een onderzoek gedaan naar de externe veiligheid vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op het Noordhollandsch Kanaal (rapport Externe veiligheid Noordhollandsch Kanaal, Adviesgroep AVIV BV, november 2002). Resultaat: Het belangrijkste risico vormt het vervoer van aardgascondensaat dat geladen wordt in Den Helder. Jaarlijks hebben ongeveer 160 transporten plaats. Het onderzoek geeft aan dat van deze transporten geen relevant individueel of groepsrisico te verwachten is. Daarbij is gerekend met een afstand van vijf meter van de bebouwing tot de rand van de vaarweg. Indien het wenselijk blijkt dichter bij de oever te bouwen zal dit aspect opnieuw bekeken moeten worden. Gevolgen voor woningbouw: Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het kanaal heeft geen beperking voor woningbouw zolang deze op tenminste vijf meter uit de oever wordt gesitueerd. 5. Overige nautische aspecten Wat is onderzocht: Met het Bureau Vaarwegen Noord van de Provincie heeft overleg plaats gehad over de mogelijkheden voor het maken van haventjes en het afmeren van schepen langs de bestaande kade. Resultaat: De provincie vindt de nautische veiligheid in dit deel van het kanaal al niet optimaal, vanwege de beperkte breedte van het kanaal en de aanwezigheid van woonschepen aan de zijde van het Zeglis. Het afmeren van schepen en het maken van haventjes met in- en uitvaarbewegingen worden gezien als verslechtering van de veiligheid. Duidelijk is dat de provincie als vaarwegbeheerder terughoudend staat tegenover dergelijke ontwikkelingen. Toekomstige voorstellen in deze richting zijn bespreekbaar, maar zullen nautisch worden getoetst en zonodig zullen aanvullende voorwaarden worden gesteld. Gevolgen voor woningbouw: Dit onderwerp stelt geen directe beperkingen voor woningbouw. Het kan wel gevolgen hebben voor de vormgeving van een eventueel woningbouwproject en de gebruiksmogelijkheden van de kade.
11
6. Verkeer (belasting bedrijventerrein / fietsbrug) Wat is onderzocht: Verkeer De woningbouw op het Stoel van Klaverenterrein en het Jaagpad gebied moet ontsloten worden via de bestaande wegenstructuur in het bedrijventerrein Oudorp. De afdeling Verkeer van de Gemeente heeft bekeken of dat mogelijk is zonder dat dit tot problemen te leidt. Fietsbrug In de structuurvisie Oostelijke Kanaalzone is ongeveer ter hoogte van de Bestevaerstraat een fietsbrug over het kanaal aangegeven. In de vorm van een ruimtereservering is aangegeven op welke manier hier in de plannen rekening mee moet worden gehouden.
Resultaat: Verkeer Binnen het bedrijventerrein Oudorp zijn geen verkeersproblemen te verwachten. Wel zijn op de meest westelijke aansluiting van de Edisonweg op de Nieuwe Schermerweg problemen te verwachten met de doorstroming van het verkeer bij de daar aanwezige verkeerslichten. Dit probleem kan worden verholpen door een beperkte aanpassing van de kruising. Dit zou overigens ook nodig zijn indien het Jaagpadgebied niet ontwikkeld zou worden voor woningbouw, maar opnieuw ontwikkeld wordt voor bedrijven. Fietsbrug Voor de fietsbrug is nog geen definitieve plaats of ontwerp te geven. Uitgegaan wordt van een brug met een breedte van 6 meter. Voor de situering is een zone aangegeven met een breedte van 30 meter waarbinnen de brug gesitueerd moet worden. Om voldoende hoogte te realiseren moeten de toeleidende fietspaden over een afstand van 20 meter tot de brug vast omhoog lopen. Hier moet op beide oevers en aan beide kanten van de brug rekening mee gehouden worden. Gevolgen voor woningbouw: Verkeer Het gesignaleerde probleem bij de westelijke aansluiting van de Edisonweg op de Nieuwe Schermerweg is zoals aangegeven oplosbaar door het maken van een beperkte aanpassing van de kruising. Fietsbrug In de plannen moet de aanleg van een fietsbrug ongeveer ter hoogte van de Bestevaerstraat mogelijk blijven. Er moet rekening gehouden worden met het hiervoor genoemde ruimtebeslag.
12
7. Cultuurhistorische waarden Wat is onderzocht: Er is door de afdeling Monumentenzorg en Archeologie van de Gemeente een inventarisatie gemaakt van de cultuurhistorische waarden in en om het Jaagpadgebied. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in de ‘Quickscan Cultuurhistorische Waarden Plangebied Jaagpad’ (24/3/2004). Daarbij is het gebied ter plekke bekeken en is er een studie gemaakt van oude kaarten, oude foto’s en tekeningen en van materiaal uit het bouwarchief van de Gemeente. Resultaat: Historisch geografische waarden De Westfriese Omringdijk en het water aan de zuidkant daarvan zijn twee oude geografische elementen. Dat water heette vroeger het Zeglis. In de 1e helft van de 19de eeuw ging het onderdeel uitmaken van het Noordhollandsch Kanaal. Tussen Westfriese Omringdijk en water ligt al heel lang een strook buitendijks land, waar al in de 16e eeuw bedrijven gevestigd waren. De Westfriese Omringdijk is een provinciaal monument, waarbij het water en het buitendijkse land de context vormen. Architectuur en bouwhistorische waarden Binnen het plangebied Jaagpad zijn geen gebouwde monumenten aanwezig. Schermerweg nr. 86, het voorhuis van een voormalige boerderij, en nr. 74, de schoorsteen van een voormalige wasserij, werden aangemerkt als karakteristieke bebouwing. Schermerweg 86 was een bijzonder pand uit 1902. Het was een op luxueuze wijze opgetrokken voorhuis van een stolpboerderij, waarvan het vierkant al eerder was gesloopt. Voor dit pand was al eerder door de Gemeente een sloopvergunning verleend, en recentelijk is het ook gesloopt. Het pand is voorafgaand wel gedocumenteerd. De bakstenen schoorsteen aan de Schermerweg 74 werd in 1957 gebouwd voor de Stoom-, Was- en Strijkinrichting van S. Krom ten behoeve van een nieuw ketelhuis. De schoorsteen is 30 meter hoog, heeft een buitendiameter van 2.28m onderaan, tapstoelopend tot 1.16m bovenaan. De schoorsteen is al enkele decennia buiten gebruik. De schoorsteen kan gezien worden als karakteristiek industrieel erfgoed, temeer daar de meeste schoorstenen ook in Alkmaar inmiddels verloren zijn gegaan. Archeologische waarden In buitendijkse land langs de Schermerweg is zeker al sinds de 16de eeuw de nodige bebouwing en bedrijvigheid aanwezig geweest, woningen, loodsen, scheepsmakerijen maar ook nog boerderijen. Archeologisch interessant is dat in het plangebied Jaagpad een aantal scheepswerven gelegen hebben waarvan er een al afgebeeld is op de kaart van Drebbel uit 1597. Daarnaast is recent duidelijk geworden dat naast een van deze scheepswerven waarschijnlijk de eerste bekende houtzaagmolen van de wereld heeft gestaan, de houtzaagmolen van Cornelis Cornelisz. van Uitgeest uit 1595. Gevolgen voor woningbouw: Historisch geografische waarden Uitgangspunt is de herkenbaarheid van de Westfriese Omringdijk te waarborgen en zo mogelijk te vergroten. De herinnering aan de scheepswerven en de eerste houtzaagmolen kan levend gehouden worden middels straatnamen of gebouwnamen. Architectuur en bouwhistorische waarden Uitgangspunt is om de schoorsteen op Schermerweg 74 te behouden en op te nemen in de toekomstige plannen voor het gebied. Archeologische waarden De scheepswerven en de houtzaagmolen zijn dermate belangrijk voor de geschiedenis van de stad dat voorafgaand aan de bouw of andere verstoring van de ondergrond archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Onzeker is of er nog overblijfselen te vinden zullen zijn. Indien dit zo is dan zullen deze uitvoerig gedocumenteerd worden. Verwacht wordt dat na het archeologisch onderzoek er geen beletselen meer zijn voor woningbouw. Dit archeologisch onderzoek dient door de ontwikkelaar uitgevoerd te worden. Inmiddels is door de Gemeente in samenwerking met de ontwikkelaar gestart met de proefopgravingen gericht op het vinden van de scheepswerven. Hiervan is tot nu toe weinig tot niets
13
gevonden, maar bij één van de proefsleuven zijn wel de restanten van de fundering van de molen aangesneden. Naar de scheepswerven zal nog gezocht worden ter plaatse van de voormalige boerderij. Dit kan nu ook het voorhuis gesloopt is. Daarnaast zal te zijner tijd nog gezocht worden naar de voet van de scheepswerven. Deze liggen nu te diep en te dicht bij het kanaal om zonder gevaar voor aantasting van de oever naar te graven. Het idee is dit te doen, nadat voor de bouw damwanden geslagen zijn. Naar de molen zal, zo mogelijk op korte termijn, nog een verdere opgraving uitgevoerd worden. De vondst is wel zeer bijzonder maar de verwachting is dat ook verder de restanten zeer beperkt zullen zijn en de locatie na het in kaart brengen van de opgraving beschikbaar is voor woningbouw. 8. Flora- en fauna Wat is onderzocht: Er is een quickscan uitgevoerd naar beschermde flora en fauna in gebied (Van der Goes en Groot, Ecologisch Onderzoeks- en adviesbureau, november 2003, i.o.v. PRN) Resultaat: Op het terrein zijn geen bijzondere plantensoorten aangetroffen. Ook bijzondere dierensoorten zijn niet aangetroffen maar eigenschappen van het terrein en de omgeving zijn zodanig dat het gebied kan dienen als foerageergebied voor kleinere dieren zoals de egel en diverse muizensoorten. Ook biedt het zandige braakliggende deel mogelijk overwinteringgelegenheid voor de gewone pad. De broedmogelijkheden voor vogels zijn beperkt. Het voorhuis van de voormalige boerderij op nr. 86, dat ten tijde van het onderzoek nog aanwezig was, zou mogelijk geschikt kunnen zijn als zomerverblijfplaats voor vleermuizen. De voorgenomen sloop van het voorhuis is daarom is daarom voor de zomerperiode in het voorjaar van 2004 uitgevoerd. Daarbij zijn geen sporen aangetroffen, die er op wijzen dat het voorhuis als zodanig werd gebruikt. Gevolgen voor woningbouw: De aanwezige flora en fauna stelt geen beperkingen voor woningbouw. Wel dient bij de planning van de diverse werkzaamheden rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van diverse dieren: • eventueel verwijderen van bomen en struiken dient buiten broedseizoen te worden uitgevoerd; • het schonen van het terrein, zoals het verwijderen van puin, funderingen, takken e.d. dient gefaseerd plaats te vinden, waardoor met name de mogelijk aanwezige muizensoorten gelegenheid geboden wordt naar elders uit te wijken; • i.v.m. de mogelijke aanwezigheid van de gewone pad dient het schonen van het terrein na 15 maart uitgevoerd te worden. 9. Civieltechnische aspecten / waterberging / kabels en leidingen Wat is onderzocht: Er is nog geen specifiek onderzoek verricht gehad naar de civieltechnische eisen die aan eventuele woningbouw gesteld moeten worden (maaiveldhoogte e.d.) De verwachting is dat hier met normale voorwaarden volstaan kan worden. Wel heeft overleg plaats gehad met het Hoogheemraadschap over aanvullende waterberging in het gebied bij eventuele woningbouw. Daarnaast is er een globale inventarisatie gemaakt van aanwezige doorgaande kabels en leidingen. Resultaat: Waterberging Het hoogheemraadschap stelt dezelfde eisen voor waterberging als bij andere nieuwe ontwikkelingen. Voor extra bebouwing en verhard oppervlak dient als compensatie extra waterberging te worden aangelegd (voor elke m2 extra bebouwing of verharding 0,2 m2 waterberging).Omdat het Jaagpad op het ogenblik voor een groot deel bebouwd en verhard is, wordt verwacht dat in de uiteindelijke plannen geen of slechts zeer beperkt aanvullende waterberging gerealiseerd zal moeten worden. Kabels en leidingen Ten oosten de voormalige meelfabriek kruisen een aantal belangrijke kabels en leidingen het kanaal en het plangebied. Dit betreft o.a. een glasvezelkabel van Colt Telecom BV, een kabel van het
14
Kabelnet Alkmaar, een kabel van ICT NUON, en een aantal kabels van KPN Telecom. Iets buiten het plangebied ter hoogte van de groenzone tussen de Marconistraat en de Kamerlingh Onnesstraat kruist een hoofdwaterleiding het kanaal. Daarnaast liggen zowel ten noorden als ten zuiden van de Schermerweg diverse distributieleidingen. Gevolgen voor woningbouw: Waterberging: De voorwaarden voor waterberging hebben geen directe gevolgen voor eventuele woningbouw. Kabels en leidingen: Met name in het deel ten oosten van de voormalige meelfabriek dient rekening gehouden te worden met de daar aanwezige kabels en leidingen. Bij verdere planvorming dienen de ligging van de diverse leidingen en de kosten voor eventuele verplaatsing beter in beeld gebracht te worden.
15
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Om de mogelijkheden voor woningbouw op het Jaagpadgebied in beeld te brengen is een stedenbouwkundige verkenning gemaakt. Deze verkenning is in de eerste plaats gebaseerd op de uitgangspunten zoals die zijn genoemd in de Kanaaloevervisie. Tevens is langs het Noordhollandsch Kanaal aan de oostkant van Alkmaar een flink aantal plannen in ontwikkeling. De stedenbouwkundige verkenning is erop gericht de plannen voor het Jaagpadgebied daar op af te stemmen. Daarom zijn ook deze plannen nader bekeken. Verder hebben de hiervoor besproken onderzoeken een aantal resultaten opgeleverd waar in de plannen voor het Jaagpadgebied rekening mee gehouden moet worden. Op basis van al deze zaken is een ontwerp op hoofdlijnen gemaakt waarin zowel het Jaagpadgebied als het Stoel van Klaverengebied zijn opgenomen, zodat de samenhang tussen beide gebieden gewaarborgd is. Dit ontwerp op hoofdlijnen is vervolgens voor het Jaagpadgebied weer omgezet in stedenbouwkundige randvoorwaarden, die aangevuld zijn met uitgangspunten voor wonen en duurzaam bouwen als kader voor de verdere planvorming. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt geen woningaantal vastgelegd. Binnen de randvoorwaarden zijn immers nog meerdere invullingen mogelijk. Om een beeld te krijgen van het mogelijke woningaantal is daarom een voorbeeldverkaveling toegevoegd. Stedenbouwkundige verkenning Kanaaloevervisie De Kanaaloevervisie heeft als doel te komen tot een samenhangende visie voor de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden langs het Noordhollandsch Kanaal aan de oostkant van Alkmaar. Het kanaal dient weer een entree voor de stad te worden met een representatief stadsfront. Hoewel de deelgebieden onderling sterk mogen verschillen, moet het kanaal als gezamenlijke drager worden beschouwd. Dit is vertaald in een nadrukkelijke keuze voor openbaarheid van de oevers en een stelsel van doorgaande langzaam verkeersroutes langs het kanaal, die bijdragen aan de beleving en verlevendiging van het kanaal en de kanaaloevers. In dat verband worden ook twee nieuwe oeververbindingen voor langzaam verkeer genoemd, waarbij voor het Jaagpad gebied vooral die ter hoogte van de Bestevaerstraat van belang is. Specifiek voor de locatie Jaagpad wordt aangegeven dat een eventuele functieverandering mogelijk is. Bij een verandering naar woongebied moet een logische aansluiting worden gerealiseerd op het Stoel van Klaverenterrein. Als typologie wordt verder gedacht aan appartementenblokken opgespannen tussen de Westfriese Omringdijk en het kanaal, zodat het kanaal vanaf de dijk zichtbaar blijft. Voor de Oud-Overdie en het Zeglis aan de andere kant van het kanaal tegenover het Jaagpadgebied worden in bebouwingsopzicht geen ingrijpende wijzigingen verwacht. De aandacht zal zich daar vooral richten op de inrichting van de buitenruimte en de oevers. Vanaf het stadspark Oosterhout zijn verbindingsroutes naar het kanaal geprojecteerd in de vorm van groene corridors. Samengevat vanuit de Kanaaloevervisie: representatief front aan het water; openbare oever; doorgaande langzaamverkeersroute langs het kanaal; oeververbinding langzaamverkeer ter hoogte van Bestevaerstraat; kanaal moet zichtbaar blijven vanaf de Schermerweg. Ontwikkelingen in omgeving Voor alle rond het Jaagpadgebied gelegen gebieden wordt gewerkt aan min of meer ingrijpende plannen, die gezamenlijk het beeld van de oostelijke kanaalzone zullen bepalen. Het is de bedoeling dat de plannen voor het Jaagpadgebied hier goed op aansluiten.
16
Schermereiland De plannen voor het Schermereiland betreffen in de eerste plaats de plannen voor de vernieuwing van het Rooie Dorp. Deze zijn inmiddels gestart. De bebouwing op de Eilandswal is nog vrij recent en blijft zeker voorlopig gewoon staan. De wens op termijn is hier meer stedelijke en representatieve bebouwing te realiseren. Een tweede belangrijk project is het Stoel van Klaverenterrein waarvoor nieuwbouwplannen worden ontwikkeld in combinatie met de aanliggende Wagenmakersstraat. Bouwfonds is hier de ontwikkelende partij. Ook het Schermereiland was vroeger onderdeel van de binnenstad en evenals voor de Schelphoek is het de wens om dit weer zichtbaar te maken. In de plannen voor het Stoel van Klaverenterrein wordt daarom de mogelijkheid bekeken om op de plaats van de vroegere singelgracht weer water te maken. Dit zal niet door kunnen lopen, maar het markeert wel de grens met de binnenstad. Ook in de schaal van de bebouwing wordt deze grens als overgang gehanteerd tussen de kleinschaligere en lagere bebouwing van de binnenstad en een grotere schaal en bouwhoogte die daar buiten mogelijk is met name langs het kanaal. Bij de nieuwe ontwikkelingen dient een goede afronding van de ter plaatse aanwezige woningen aan de Schermerweg te worden gemaakt. Bedrijventerrein Oudorp Voor het bedrijventerrein Oudorp is in 2003 een herstructureringsplan opgesteld gericht op een opwaardering van het gebied. Voor het Jaagpadgebied zijn een aantal zaken van belang. Qua segmentering wordt langs de Schermerweg tegenover het Jaagpadgebied gedacht aan bedrijven in een lichte categorie.
17
Verder wordt gestreefd naar versterking van de groenstructuur. De groenstructuur valt samen met de hoofdwegenstructuur en bestaat uit: de Nieuwe Schermerweg, de Edisonweg en de Schermerweg met het Oudorperdijkje, aangevuld met de groen-/waterzone op het voormalige Bestevaertracé waar ook een fietswandelroute is gedacht. Dit voormalig tracé met zeer groene uitstraling heeft ruimte geboden aan vrijstaande bedrijven. Tevens sluit het aan bij de groenstructuur van de noordelijker gelegen Strandwal en de Oudorperhout. Vanuit plannen in de omgeving - de binnenstad weer zichtbaar maken door een herkenbare overgang tussen binnenstad en buitengebied te realiseren; - grens binnenstad ook overgang naar grotere schaal en bouwhoogtes; - inpassen bestaande (lage) bebouwing langs Schermerweg bij het Stoel van Klaverenterrein; - groene corridors in Oud-Overdie tussen Oosterhout en kanaal; - versterken groene beeld Schermerweg als onderdeel groenstructuur bedrijventerrein. De onderzoeksresultaten Uit de hiervoor besproken onderzoeken is een aantal zaken gekomen dat in de plannen voor het Jaagpadgebied moeten worden meegenomen. Hier wordt volstaan met een opsomming. Vanuit de onderzoeken: - herkenbaarheid van de Westfriese Omringdijk waarborgen en zo mogelijk vergroten; - behouden van de schoorsteen van de voormalige wasserij Krom op Schermerweg 74; - voor bebouwing dient een minimum afstand van 5 meter uit de oever te worden aangehouden, vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op het kanaal; - de tracéreservering voor de langzaamverkeerbrug over het kanaal ter hoogte van de Bestevaerstraat. Ontwerp op hoofdlijnen Het ontwerp op hoofdlijnen kan worden omschreven aan de hand van een raamwerk van dragers en drie te onderscheiden zones. De dragers vormen een raamwerk dat de locatie structureert. Deze dragers zijn het kanaal, de Westfriese Omringdijk en de groene corridors vanuit Oud-Overdie. Tussen het kanaal en de Westfriese Omringdijk is de locatie ingeklemd die daarmee twee totaal verschillende gezichten krijgt. Door de groene corridors vanaf de andere zijde van het kanaal door te trekken tot aan de Schermerweg wordt de barrière van het kanaal visueel doorbroken en wordt de locatie in zijn omgeving verankerd. Bovendien dragen de groene corridors bij aan de gewenste transparantie tussen de dijk en het kanaal. De zonering is evenwijdig aan het kanaal aangebracht en maakt onderscheid in ‘dijk’, ‘gebouw’ en ‘kade’. De zone ‘dijk’ ligt rond de cultuurhistorische Westfriese Omringdijk (Schermerweg), die als groen en landschappelijke element wordt teruggebracht. De zone ‘kade’ wordt ingericht als kwalitatieve verblijfsruimte aan het water. In deze zone zal tevens de langzaamverkeersroute worden opgenomen. Tussen deze beide zones is de zone ‘gebouw’ gesitueerd. Deze zone wordt net als op het terrein van Stoel van Klaveren verdeeld in een dijk- en kanaalzijde. Het omslagpunt wordt gevormd door een zicht as, die vanaf het terrein van Stoel van Klaveren parallel aan het kanaal ligt (zie uitgangspuntenkaart). De bebouwing aan de dijkzijde reageert met een geringe hoogte op het kleinschalige karakter van de bebouwing aan de rand van het terrein van Stoel van Klaveren. Aan de kanaalzijde wordt juist in de bebouwingshoogte gereageerd op het stedelijke karakter en de schaal van het kanaal. Daarnaast wordt de lijn die het kanaal door de stad vormt versterkt door bebouwing die als een wand het kanaal begeleidt. Het begin en het eind van het terrein worden met hoogteaccenten versterkt, die tevens als oriëntatiepunten voor de stad gaan functioneren. De transparantie wordt bereikt door op meerdere plekken de bebouwing open te breken, o.a. ter hoogte van de groene corridors. Uiteraard dienen de zones als een eenheid te worden ontworpen.
18
Stedenbouwkundige randvoorwaarden Het voorgaande ‘ontwerp op hoofdlijnen’ is omgezet in ruimtelijk randvoorwaarden voor het Jaagpadgebied en aangevuld met kwaliteitswensen en het gemeentelijk beleid met betrekking tot wonen en duurzaamheid Ruimtelijk raamwerk: - De plannen voor het Jaagpadgebied moeten voldoen aan de randvoorwaarden die zijn gesteld in de rapportage ‘Oostelijke Kanaalzone, ontwikkeling op hoofdlijnen’. Bijzondere aandacht moet besteed worden aan de visuele relatie tussen kanaal en dijk. - De plannen moeten passen binnen het raamwerk dat wordt gevormd door de drie dragers van het gebied, te weten: het kanaal, de Westfriese Omringdijk en de groene corridors. - Als uitgangspunt voor het structureren van het te ontwikkelen gebied dienen de open groene corridors ten zuiden van het kanaal doorgetrokken te worden. Deze corridors moeten een minimale breedte van 20 meter hebben, waarop de bebouwingswand reageert. - Evenwijdig aan het kanaal wordt een zonering aangebracht, waarin een onderscheid wordt gemaakt in sferen. De zones die worden onderscheiden zijn kade, gebouw en dijk. Deze worden hierna afzonderlijk toegelicht. Dijk: -
De karakteristieken van een dijk als hoogteverschil en talud moeten worden teruggebracht. De dijk moet weer als groen element herkenbaar zijn. De inrichting van het profiel van de dijk moet afgestemd zijn op zowel het gebruik door bewoners als het gebruik door de bedrijven op het bedrijventerrein.
Gebouw: - Binnen de zone gebouw dient een onderscheid te worden gemaakt in bebouwingshoogte. De bebouwing aan de kanaalzijde reageert in de hoogte op de schaal van het kanaal, terwijl de bebouwing grenzend aan de Schermerweg, naast de bestaande woningen aan de rand van het terrein van Stoel van Klaveren, een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen mag hebben. De bebouwing vormt een wand ter begeleiding van het kanaal met perforaties voor behoud en versterking van de relatie van het kanaal met de dijk en achterliggend gebied. - Langs het kanaal kunnen het begin en het einde van het gebied worden versterkt door hoogteaccenten. 19
-
-
-
De bebouwing dient aan de kanaalzijde in de rooilijn te worden geplaatst. Deze rooilijn ligt op 10 meter van het kanaal. Afhankelijk van de uitvoering van de plint is een marge van 2 meter bespreekbaar als dat nodig is om tot een goede invulling / vormgeving van de plint te komen. De rooilijn aan de dijkzijde ligt vanuit het hart van de weg gemeten (indien de weg zijn huidige profiel van 7 meter behoud) op 18,5 meter. Overschrijding van de aangegeven rooilijn is in beperkte mate mogelijk mits bij uitwerking de vormgeving zodanig is dat deze geen concurrentie voor de dijk betekent. De oriëntatie van de bebouwing is gericht op het kanaal en de dijk. De bebouwing dient een industriële uitstraling te krijgen. De bebouwing langs de kadezijde dient met een verhoogde plint te worden uitgevoerd. Zoals uit de conditiekaart is af te lezen, reageert de hoogte van de bebouwing op de schaal van het kanaal. Onderlinge hoogteverschillen moeten minimaal uit 2 bouwlagen bestaan. Daar waar hoogteverschil wordt gecreëerd moet de hoogste bebouwing langs de kanaalzijde zijn gesitueerd. De woningen op de verdieping moeten intern ontsloten worden. De bebouwing is voor gemotoriseerde voertuigen alleen toegankelijk vanaf de Schermerweg. Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden met in hoofdzaak inpandige of ondergrondse parkeerplaatsen. Het plan moet voorzien in speelvoorzieningen. Behoud van de schoorsteen van de voormalige wasserij Krom is uitgangspunt.
Kade: - De zone dient een duidelijke relatie met het water te behouden. - Het gaat om een openbaar toegankelijk gebied met een doorgaande langzaam verkeersroute, tevens een verblijfsruimte. - Als breedte maat van de kade dient een minimale maat van 10 meter te worden gehanteerd. - De kade dient een industriële uitstraling te krijgen. - Er dient gebruik te worden gemaakt van kwalitatief robuuste materialen en aandacht besteed te worden aan de detaillering en milieuvriendelijkheid. - Het straatmeubilair dient uitgevoerd te worden in natuurlijke materialen. Kwaliteitswensen: - Bruggen uitvoeren als plankiers (geen traditionele ophaalbruggen) is wenselijk. - Tijdelijke aanlegplaatsen voor boten (t.b.v. de bruine vloot) langs de kade zijn wenselijk, indien toegestaan door het Hoogheemraadschap en de waterbeheerders. - Bij de invulling van de plint kan gedacht worden aan publieksgerichte en atelierachtige functies. - Bomen worden zomogelijk toegevoegd ter begeleiding van de dijk, alsmede het versterken van het groene karakter van de dijk en de leefbaarheid van het openbaar gebied. - Door het eventueel toevoegen van water langs de dijk wordt het kenmerk van een waterkerend element benadrukt.
20
Wonen Uitgangspunten met betrekking tot wonen zijn opgenomen in de visie Wonen in Alkmaar 2002 - 2006. De beleidskeuzes worden aan de hand van vier thema' s benoemd: Behouden en versterken van de woonkwaliteit Realiseren van woonwensen Specifieke aandacht voor combineren van wonen en zorg Differentiëren van woningbezit Behouden en versterken woonkwaliteit Het gebied heeft een bedrijfsverleden. Er is met andere woorden geen bestaande woonkwaliteit te behouden/versterken. Wel verdient het aanbeveling om het industrieel verleden van deze locatie in de nieuwbouw terug te laten keren. In Alkmaar is een woonlocatie met een dergelijk karakter niet aanwezig. De kanaaloeverzone is een ontwikkelingslocatie waar nieuwe vormen van stedelijk wonen kunnen worden gerealiseerd als aanvulling op bestaande woonmilieus in Alkmaar. Kenmerken: intensief ruimtegebruik, stedelijke woonvormen en waar mogelijk ook hoogbouw. De woningen moeten aanpasbaar worden gebouwd. Dit is het geval indien aan de checklist van de WoonAdviesCommissie (WAC) is voldaan. Realiseren van woonwensen Worden appartementen. Verder geen opmerkingen. Specifieke aandacht voor combineren van wonen en zorg Uitgangspunt is dat bijzondere doelgroepen als verstandelijk/ lichamelijk gehandicapten, psychiatrisch patiënten etc. in alle nieuwbouwprojecten onderdak wordt geboden. Dat kan zijn in de vorm van een het gewone gebruik met woonruimte (aangevuld met begeleiding) of in de vorm van een kleine unit voor 6-10 personen. Gezien de situering van de locatie ten opzichte van de overige woonbebouwing en de voorzieningen die voor bijzondere doelgroepen van belang zijn, ligt het niet voor de hand om op deze locatie een unit te realiseren. Wel is het gewenst om een aantal woningen te reserveren. Dat kan plaats vinden op het moment dat de verhuur/verkoop van start gaat. Hierover moeten tijdig afspraken worden gemaakt. Ontwikkelen van een dergelijke afgelegen locatie voor ouderen kan alleen indien tenminste ook het openbaar vervoer goed geregeld is. Het is echter niet te verwachten dat direct vanaf de oplevering
21
een bus over de Schermerweg zal rijden. Het is zeer twijfelachtig of dat in latere jaren wel zal kunnen worden gerealiseerd. Differentiëren van woningbezit Uitgangspunt is dat 70% van de locatie op een marktconform prijspeil wordt gerealiseerd en 30% betaalbaar is. Betaalbare woningbouw kan worden gerealiseerd in koop en huur. De betaalbaarheidgrens is voor de huursector 466 (prijspeil 1/7/04) en voor de koopsector 144.000 (01/01/04). De kwaliteitsbeleving die uitgaat van het wonen aan het water moet niet worden voorbehouden aan de eigenaren van een appartement in de vrije sector. Het betaalbare segment moet hier ten volle van mee kunnen profiteren. Dit uitgangspunt vraagt om een stedenbouwkundige invulling met een maximale openheid naar het water. Duurzaamheid Duurzaam bouwen en energiebesparing: - De gebouwen zoveel mogelijk oriënteren op de zon waardoor gebruik gemaakt kan worden van passieve zonne-energie. - Er dient gebruik te worden gemaakt van duurzame en milieuvriendelijke materialen. - Voor deze locatie geldt een Energie Prestatie op Locatie (EPL) van minimaal > 7.0. - Door het aantal woningen dient het ontwerp getoetst te worden op het energieverbruik middels een energieonderzoek. Daarin de mogelijkheid onderzoeken of een centrale warmte/ koude voorziening per bouwdeel / bouwblok kan worden uitgevoerd, zo ook de mogelijkheid van een centrale zonneboilersysteem met individuele warmte/ koude opslag. - Voor de woningen wordt uitgegaan van een energiebesparing van 15 – 20% t.o.v. het bouwbesluit. (momenteel een EPC-waarde van 0,8 – 0,85). - De gebouwen dienen te voldoen aan de maatregelen van de Alkmaarse Standaardlijst Woningbouw. - Voor kleinschalige bedrijven en voorzieningen wordt uitgegaan van een energiebesparing van 10% t.o.v. het bouwbesluit en voldoen aan de Alkmaarse Standaardlijst Utiliteitsbouw. Water: -
Water aangelegd op de locatie dient op gelijk peil te worden gehouden met het kanaal. In het plangebied dient voldoende waterbergingscapaciteit aanwezig te zijn. Afvoer van hemelwater volledig afkoppelen op oppervlaktewater. Afvoer van hemelwater mogelijk vertragen middels een infiltratievoorziening.
22
Voorbeeldverkaveling De voorbeeldverkaveling laat zien dat binnen de opgestelde randvoorwaarden een goede stedenbouwkundige uitwerking mogelijk is, die op een logische wijze aansluit bij de ontwikkelingen op het Stoel van Klaverenterrein. Voor het Stoel van Klaverenterrein zijn daarbij de schetsen gebruikt die ook met het Bouwfonds besproken zijn en die daar dienen als uitgangspunt dienen voor de uitwerking van de woningbouwplannen. De voorbeeldverkaveling is verder gemaakt om een beeld te krijgen van het mogelijke woningaantal. Uitgaande van een bruto vloeroppervlakte van gemiddeld 130 m2 zijn binnen de voorbeeldverkaveling 300-350 woningen / appartementen mogelijk. Dit aantal is indicatief omdat binnen de randvoorwaarden verschillende uitwerkingen mogelijk zijn en ook de woninggrootte bepalend is voor het uiteindelijk te realiseren woningaantal.
23
SAMENVATTING EN CONCLUSIES Het haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd via twee lijnen: 1. onderzoeken, gericht op het in beeld brengen van de gevolgen van eventuele woningbouw op het Jaagpad voor de bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp; 2. een stedenbouwkundige verkenning om de mogelijkheden voor woningbouw in beeld te brengen en met voldoende diepgang om de stedenbouwkundige randvoorwaarden vast te leggen indien gekozen wordt voor woningbouw. Door gelijktijdig de mogelijkheden voor woningbouw en de gevolgen voor de bedrijven in beeld te brengen beoogt het haalbaarheidsonderzoek een goede afweging mogelijk te maken om al dan niet voor woningbouw op het Jaagpadgebied te kiezen. Gevolgen voor de bedrijven op het bedrijventerrein Oudorp Milieuoverlast Gevreesd werd dat, om milieuoverlast voor de woningen te voorkomen, de bedrijven geconfronteerd zouden worden met extra milieueisen en zo in hun huidig en wellicht ook toekomstig functioneren beperkt zouden worden. Uit de onderzoeken naar geluid en overige milieuaspecten (stof- en geurhinder, explosiegevaar e.d.) blijkt dat woningbouw op het Jaagpadgebied geen of slechts beperkte gevolgen heeft voor de nu aanwezige bedrijven. Voor wat betreft de overige milieuaspecten vormen de aanwezige bedrijven geen probleem voor eventuele woningbouw op het Jaagpadgebied en omgekeerd zal woningbouw ook de bedrijven niet beperken in hun huidige functioneren. Het geluidsonderzoek laat zien dat het wenselijk is de huidige geluidzonering te actualiseren ook indien niet gekozen wordt voor woningbouw op het Jaagpadgebied. Dit is wenselijk omdat de huidige zone sterk verouderd is en om een goed zonebeheer gebaseerd op de actuele situatie mogelijk te maken. Het onderzoek laat verder zien dat de 55 dB(A)-contour op de Schermerweg gelegd kan worden door bij slechts enkele bedrijven beperkte maatregelen te treffen. Voor een aantal bedrijven gaat het onderzoek echter nog uit van schattingen. Op dit punt moet dus nog een voorbehoud gemaakt worden, maar de verwachting is dat nader onderzoek niet tot andere resultaten leidt. Het leggen van de 55dB(A)-contour op de Schermerweg maakt woningbouw op het Jaagpadgebied mogelijk, hoewel daar eerst nog wel ontheffing voor verleend moet worden. Kiezen voor woningbouw op het Jaagpadgebied, betekent dat ontwikkelingen op het bedrijventerrein in de toekomst ook getoetst moeten worden aan de woningbouw op het Jaagpad. In zijn algemeenheid wordt ook niet verwacht dat de woningbouw op het Jaagpadgebied het toekomstig functioneren van de nu aanwezige bedrijven beperkt. Voor de meeste zittende bedrijven is er nog voldoende geluidsruimte voor normale groei, zeker als rekening wordt gehouden met technische verbeteringen die leiden tot een lagere geluidsproductie. Ook de vestiging van nieuwe bedrijven met een ‘normale’ geluidsproductie blijft gewoon mogelijk. Woningbouw op het Jaagpadgebied heeft wel tot gevolg dat op de terreinen aan de noordzijde van de Schermerweg direct aansluitend op het Jaagpadgebied in de toekomst alleen bedrijven met een beperkte geluidsproductie gevestigd kunnen worden. Dit sluit overigens aan bij het in 2003 opgestelde herstructureringsplan voor het bedrijventerrein Oudorp waarin voor dit deel uitgegaan wordt van lichte bedrijven. Ook voor de ‘overige milieuaspecten’ is de verwachting dat woningbouw op het Jaagpad geen of nauwelijks extra beperkingen oplevert voor de nu aanwezige bedrijven en een normale ontwikkeling van het bedrijventerrein. Bij een keuze voor woningbouw is aanpassing van de zonering in het kader van de Wet Geluidhinder noodzakelijk. Daarnaast zal een papierensanering plaats moeten hebben door het stellen van nadere eisen aan met name de AMvB-bedrijven.
24
Voor de woningbouw zelf zal ontheffing van de Wet Geluidhinder moeten worden aangevraagd en de plannen zullen moeten voldoen aan de nodige voorwaarden om te komen tot een aanvaardbare geluidssituatie. Verkeer Het verkeer van en naar eventuele woningbouw op het Jaagpadgebied verloopt via de wegen op het bedrijventerrein. Uit het verkeersonderzoek komt dat dit op het bedrijventerrein niet tot problemen leidt. Wel heeft dit verkeer tot gevolg dat de westelijke aantakking van de Edisonweg op de Nieuwe Schermerweg enigszins moet worden aangepast om een goede verkeersafwikkeling te garanderen. Deze aanpassing is ook nodig als het Jaagpadgebied weer ontwikkeld wordt als bedrijventerrein en is dus niet het gevolg van het al dan niet kiezen voor woningbouw. Mogelijkheden woningbouw op het Jaagpadgebied Uit de stedenbouwkundige verkenning blijkt dat op het Jaagpadgebied ca. 300 - 350 woningen mogelijk zijn. Daarbij wordt uitgegaan van een ruime openbare oever, een opwaardering van de Schermerweg als dijk en onderdeel van de historisch belangrijke Westfriese Omringdijk en daartussen een aantal appartementengebouwen in 5 tot 14 lagen. De stedenbouwkundige verkenning is geplaatst in het kader van de Kanaaloevervisie en laat zien dat op het Jaagpadgebied een aantrekkelijk woongebied gerealiseerd kan worden, aansluitend op de ontwikkelingen op het Stoel van Klaverenterrein, het Schermereiland en de Schelphoek. Het kan zo ook een bijdrage vormen voor de vernieuwing van deze kant van de stad. Het aantal te realiseren woningen is daarbij interessant in het kader van het in Alkmaar te realiseren woningbouwprogramma. Het mogelijke aantal woningen betekent gezien de omvang van het plangebied een zeer hoge woningdichtheid. Om een dergelijke hoge dichtheid te kunnen realiseren is gebouwd parkeren noodzakelijk en zal het parkeren op maaiveld zeer beperkt gehouden moeten worden om een voldoende aantrekkelijke inrichting van de openbare ruimte te waarborgen. Daarbij is ook het realiseren van voldoende parkeerplaatsen een aandachtspunt om te voorkomen dat er op het bedrijventerrein geparkeerd gaat worden. De resultaten van de stedenbouwkundige verkenning zijn vastgelegd in stedenbouwkundige randvoorwaarden als bouwhoogten en rooilijnen. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn bedoeld als kader voor de verdere planvorming. Binnen de randvoorwaarden kunnen de woningbouwplannen nog op verschillende manieren worden vorm gegeven. Er is geen woningaantal vastgelegd. Het genoemde woningaantal uit de voorbeeldverkaveling is alleen indicatief. Ook voor wonen en duurzaamheid zijn de uitgangspunten voor de verdere planvorming vastgelegd. Het belangrijkste uitgangspunt voor wonen is dat 70% van de appartementen op een marktconform prijspeil wordt gerealiseerd en 30% betaalbaar is. Betaalbare woningbouw kan worden gerealiseerd in koop en huur. Dit is conform het algemene Alkmaarse beleid voor grotere woningbouwlocaties. Conclusie Het haalbaarheidsonderzoek laat zien dat er goede mogelijkheden voor woningbouw op het Jaagpadgebied zijn en dat de gevolgen daarvan voor de bedrijven en het bedrijventerrein Oudorp zeer beperkt zijn. Aanbevolen wordt daarom voor het Jaagpadgebied een principebesluit voor woningbouw te nemen en de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de uitgangspunten voor wonen en duurzaamheid vast te stellen als kader voor de verder uitwerking van de woningbouwplannen. Op grond van het principebesluit kunnen werkzaamheden voor de verdere planvorming om te komen tot woningbouw worden gestart. Gedacht kan worden aan het planologisch mogelijk maken van woningbouw (aanpassen van de zonering, aanpassen van het bestemmingsplan of een artikel 19 WRO procedure), aan inspraak, aan de verdere uitwerking van de plannen en aan nadere afspraken met de ontwikkelaar over de verdeling van de kosten voor de verdere planvorming en uitvoering.
25
