concept
PRIJSNOTA GRONDEN IN BEZIT BIJ GEMEENTE NOORD-BEVELAND 2011-2012
1. Inleiding Burgemeester en wethouders van Noord-Beveland zijn krachtens artikel 160 van de Gemeentewet bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en deze te verrichten. Tot deze privaatrechtelijke rechtshandelingen behoort de verkoop van gemeentegronden, waaruit voortvloeit het recht tot prijsbepaling van deze gronden. In het licht van de NoordBevelandse gemeentelijke grondexploitaties zijn door Deloitte in 2004 hierover aanbevelingen gedaan die hebben geleid tot uitwerking in een 1e prijsnota voor het jaar 2005. Inmiddels is in de Grondbeleidsnota van de gemeente Noord-Beveland op genomen dat eenmaal per twee jaar een nieuwe prijsnota zal worden vastgesteld. Deze prijsnota wordt vastgesteld voor de jaren 2011 en 2012. Van de nieuwe prijsnota wordt kennis gegeven in het Noord-Bevelands advertentie- en informatieblad, het zogenaamde ‘gele krantje’. Deze prijsnota 2011-2012 heeft de instemming van de leden van de raad van NoordBeveland welke in hun vergaderingen van 2 december 2010 zijn gehoord middels de toepassing van artikel 169 lid 4 Gemeentewet. De nota ziet alleen op gronden voor woningbouw(gerelateerde) doeleinden en tuingrond.
2. Prijsvorming en -vaststelling 2.1 Gekozen methode Voor het jaar 2008 waren de prijzen bevroren op het niveau van 2007. In de jaren 2009 en 2010 zijn de prijzen wederom bepaald op grond van marktprijs en benchmark, maar is besloten een gematigde prijsverhoging door te voeren, gezien de algemene economische situatie en de situatie op de woningmarkt in het bijzonder. Omdat de economische situatie zich uit in de stagnatie in de verkoop van woningbouwgrond, is aldus sprake van een uitermate kwetsbare markt. Herstel valt op korte termijn nog niet te verwachten. Daarom is voor deze prijsnota afgezien van het uitvoeren van een taxatie en benchmark. Aldus worden de grondprijzen wederom bevroren en wel op het niveau van de jaren 2009-2010 .
1
2.2 Looptijd Prijsnota Gronden De voorliggende Prijsnota Gronden heeft op grond hiervan een looptijd van twee jaar, deze geldt dus voor de jaren 2011 en 2012, met toepassing van het bepaalde onder 5.1.
2.3 Mogelijkheden om tot prijsstelling te komen Voor de bepaling van de prijs voor door de gemeente nieuw uit te geven woningbouwkavels kan gedacht worden aan de kostprijsmethode, marktprijs/benchmark, onderhandelingen, inschrijving met minimumbedrag als start, residuele grondwaarde en/of een locatie/ontwikkelingsgebonden prijs. Tot op heden is gekozen voor de methode van marktprijs/benchmark, aangevuld met andere methoden.
2.4 Marktprijs/benchmark 2009 Door taxatie- en adviesbureau Geschiere-Josiasse is voor het jaar 2009 dus weer een taxatierapport opgesteld ter bepaling van de grondprijzen voor woningbouw voor verschillende locaties op Noord-Beveland die nu actueel zijn. Hiertoe is een benchmark uitgevoerd met de omliggende gemeenten (zie het als bijlage toegevoegd taxatierapport van Geschiere-Josiasse). In afwijking van de getaxeerde prijzen per m2 worden evenals in 2009 en 2010, in 2011 en 2012 de volgende prijzen gehanteerd: Colijnsplaat
Kortgene
Wissenkerke
Uitbreiding woningbouw Aaneengesloten bouw Twee onder één kap Vrijstaand
€ 175,-€ 185,-€ 195,--
Uitbreiding woningbouw Aaneengesloten bouw Twee onder één kap Vrijstaand
€ 175,-€ 185,-€ 195,--
Woningbouw Aaneengesloten bouw Twee onder één kap Vrijstaand
Kamperland
€ 175,-€ 185,-€ 195,--
Langs haven (rechterzijde op kaart) Bij haven permanente bewoning min. € 195,-Bij haven recreatieve bewoning min. € 195,-Percelen Waterhoenlaan en Reigerlaan € 600,--
2
De grondprijs voor de percelen aan de Waterhoenlaan en Reigerlaan liggen in verhouding een flink stuk hoger omdat het hier om unieke locaties gaat. De percelen zijn direct aan het Veerse Meer gelegen. Recente verkoopprijzen laten zien dat het prijsniveau van objecten direct aan het Veerse Meer gelegen hoog zijn. Opgemerkt dient te worden, dat de grondprijzen bij de haven voor permanente en recreatieve bewoning een minimumprijs behelzen. Het is voor het vaststellen van groot belang, dat bekend is hoe de nieuwe plannen gerealiseerd zullen worden (luxe, gebruik water/haven, eventueel aanlegsteigers, enz.). Gezien het voorgaande kunnen de uitgifteprijzen van de grond aldus Geschiere-Josiasse langs de haven aanzienlijk hoger liggen. Bij alle grondprijzen is uitgegaan van ‘gewone’ woningbouw, dus geen gestapelde bouw en/of appartementencomplexen. Alle genoemde bedragen zijn afgerond en exclusief B.T.W. en k.k.. Deze prijzen worden dus voor de jaren 20011-2012 gehandhaafd.
2.5 Vastgestelde basis-grondprijzen voor de in de taxatie genoemde locaties De basis-grondprijzen zijn vastgesteld met inachtneming van het hierna gestelde. Bij de taxaties is geen rekening gehouden met mogelijke grondverontreiniging. Deze kan dan van invloed zijn op de uiteindelijke prijs. Immers, de saneringskosten zijn op voorhand niet vast te stellen. Hierdoor kunnen per situatie door het college afwijkende prijzen worden vastgesteld.
3. Afwijkende grondprijzen In zijn algemeenheid geldt dat unieke locaties te allen tijde zullen worden getaxeerd. Hierbij behoud het college zich het recht voor om bij de prijsbepaling af te wijken van het getaxeerde bedrag, uit onderhandelingsoogpunt.
3.1 Dorpsvernieuwingslocaties In het verleden is voor het vaststellen van de grondprijzen voor dorpsvernieuwingslocaties altijd de volgende methode gevolgd: “Uitgangspunt bij dorpsvernieuwing is dat budgettair neutraal wordt gebouwd. Dat wil zeggen tegen kostprijs dan wel tegen de in 2005 vastgestelde prijs ad € 92,58 m² met indexering, waarbij in het kader van sociale woningbouw echter een beroep kan worden gedaan op het dorpsvernieuwingsfonds (ISV) bij de gemeente.” In de Grondbeleidsnota Noord-Beveland 2008 is ten aanzien van dorpsvernieuwingslocaties opgenomen dat “De prijsnota vanaf het jaar 2009 zal zijn aangepast ten aanzien van dorpsvernieuwingslocaties; hiervoor zal geen vaste prijs meer gelden maar ook deze locaties zullen worden getaxeerd.” Dit betekent dat vanaf 2009
3
naast de oppervlakte van de grond de staat van de grond in ogenschouw zal worden genomen in relatie tot de verwachte opbrengstwaarde (residuele waardemethode). Mocht uit het bovenstaande blijken dat het project negatief is maar van grote betekenis voor de leefbaarheid van de desbetreffende kern, zal dit betekenen dat het tekort zal worden gedekt uit de bestemmingsreserve dorpsvernieuwing/ISV.
3.2 Sociale woningbouw Wanneer de situatie daartoe noopt, kunnen in de onderhandelingen ten behoeve van sociale woningbouw afwijkende afspraken worden gemaakt over de uiteindelijke grondprijs.
3.3 Gronden gelegen aan of uitgang hebbende op de openbare weg waar bebouwing is toegestaan Gronden gelegen aan of uitgang hebbende op de openbare weg waar bebouwing is toegestaan, bv. bergingen, schuurtjes, geringe uitbreidingen woningen, en gronden gelegen aan de openbare weg, waarop geen bebouwing is toegestaan. Ten aanzien van deze gronden is in de prijsnota 2005 besloten dat wanneer zich een dergelijke vraag daadwerkelijk voordoet, de prijs bepaald wordt op basis van een deskundigentaxatie, waarbij de taxatiekosten door de koper gedragen zullen worden. Inzake verkoop van gronden waarop geen bebouwing is toegestaan wordt een meerwaardeclausule opgenomen in de verkoopovereenkomst. Dit in de vorm van een kwalitatieve verplichting. Deze houdt in dat, wanneer in een later stadium op grond van een bestemmingswijziging alsnog bebouwing wordt toegestaan, verrekening plaatsvindt tussen de verkoopwaarde en de bebouwingswaarde op het moment van bestemmingswijziging. Deze bebouwingswaarde wordt op dat moment wederom op basis van deskundigentaxatie en voor rekening van koper, vastgesteld.
3.4 gronden gelegen achter woningen of andere gebouwen Hierbij gaat het om gronden gelegen achter woningen of andere gebouwen, die geen directe verbinding hebben met de openbare weg en waarop geen bebouwing is toegestaan. De geïndexeerde prijs voor deze zogenaamde ‘tuingrond’ bedraagt in 2011 € 26,44 m². Afspraak uit de prijsnota 2005 is dat deze grondprijs jaarlijks wordt geïndexeerd conform de prijsindex voor alle huishoudens. Voor deze gronden wordt afgezien van het bevriezen van de grondprijzen, om redenen dat de verhoging marginaal is terwijl er wel administratieve lasten zijn. Ook ten aanzien van deze gronden geldt de meerwaardeclausule zoals omschreven in paragraaf 3.3..
3.5 Huurprijs voor tuingrond
4
Uitgangspunt voor huurprijsberekening is de gangbare verkoopprijs voor tuingrond. Uitgaande van een gangbare jaarlijkse rentelast van 5% kwam de afgeleide huurprijs in 2005 neer op € 1,20 per m². Afspraak is dat deze prijs telkens wordt geïndexeerd. Voor het jaar 2011 ligt deze op € 1,30 per m2. Ook deze prijs wordt dus voor de jaren 2011 en 2012 wel geïndexeerd om de onder paragraaf 3.4 genoemde redenen. Achterliggende doelstelling van de aanzienlijke huurprijsverhoging in 2005 was enerzijds een marktconforme prijs te bepalen en anderzijds koop van deze gronden te stimuleren. Uitgangspunt is namelijk verkoop van tuingrond die nu nog in bezit is van de gemeente. Slechts wanneer er gegronde redenen zijn om de grond in ons bezit te houden, zal van de voorkeur voor verkoop worden afgezien.
4. Toeslagen op grondprijzen 4.1 Toeslagen voor ISV-opgaven en strategische aankopen Op basis van een advies is besloten om voor locaties welke goed in de ‘markt’ liggen (hoger verkoopsegment) een opslag van € 10,-- per m2 te hanteren en bij alle overige locaties uit te gaan van € 5,-- per m2. Bij de opzet van exploitatieplanningen komt dit vanzelf naar voren en kan de raad daar ook een oordeel over vormen. De opslag wordt ponds-pondsgewijs verdeeld over de reserve ISV en de bestemmingsreserve bouwgrondexploitaties. Gekozen is voor een dergelijke opslag bij uitbreidingsplannen teneinde de verkoop van grond in inbreidingslocaties te stimuleren, door hier deze opslag niet te hanteren.
4.2 Bestemmingswijzigingen Wanneer op verzoek van een derde een bestemmingswijziging of aanpassing op enige andere wijze wordt doorgevoerd die weliswaar ingepast kan worden binnen het woningbouwprogramma van de gemeente maar welke niet ziet op enige sociale volkshuisvestelijke doelstelling, wordt, ongeacht of het om een in- of uitbreidingslocatie gaat, in overleg met de raad besloten welk verkooptarief zal worden gehanteerd. Tevens zal een opslag worden gehanteerd van € 5,-- of € 10,-- per m², conform het gestelde hieromtrent in 4.1. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het totale volkshuisvestingsbeleid dat de gemeente voert.
5. Administratieve bepalingen 5.1 Looptijd prijsnota Deze prijsnota gaat in op de datum van vaststelling door burgemeester en wethouders en eindigt op 31 december 2012 of zoveel later als de prijsnota voor de jaren 2013-2014 zal worden vastgesteld. Tot de datum van vaststelling van deze prijsnota is de ‘Prijsnota gronden in bezit bij gemeente Noord-Beveland 2009-2010’ van toepassing.
5.2 Financiële registratie
5
Van de ontvangen toeslagen zoals genoemd in hoofdstuk 4 wordt jaarlijks een financieel overzicht opgesteld ter registratie van de ontvangsten voor de daarmee te dienen doelen. Vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van NoordBeveland d.d 9 november 2010, nummer 9. Gehoord hebbende de raad van Noord-Beveland d.d. 2 december 2010 Gepubliceerd in het Noord-Bevelands advertentie- en informatieblad van week .., 2010.
6
