Aan de leden van de commissie Vergadering d.d. Casenummer Notitienummer
Commissienotitie Ruimte 14 mei 2012 AB12.00436 N2012-007
Adviseren over notitie 'Sociale Woningvoorraad Bussum'
Gemeente Bussum
Brinklaan 35 Postbus 6000 1400 HA Bussum
Geachte leden,
Telefoon: 035 69 28 888 Fax: 035 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail:
[email protected]
1. INLEIDING
Inlichtingen bij Dhr. D. de Jong
A. Aanleiding Op 2 november 2011 heeft u in aanwezigheid van de drie in Bussum actieve corporaties, Dudok Wonen, de Alliantie en Gooi en Omstreken, kennis genomen van de visies van deze drie partijen op betaalbaar wonen in Bussum. Vanuit de corporaties was er aandacht voor wijkaanpak, het woningbezit en de inzet op duurzaamheid. Het verkoopbeleid kwam ook ter sprake. De drie partijen hebben hun, deels van elkaar verschillende, opvattingen hierover uiteengezet. Ten slotte is er gesproken over de invloed van recente wijzigingen in wetgeving en hetgeen de toekomst op het gebied van de sociale woningvoorraad kan gaan brengen. De wethouder Volkshuisvesting heeft u hierover een beleidsnotitie beloofd. B. Doelstelling Deze notitie heeft het volgende doel: (1) Inzicht geven in de sociale woningvoorraad in Bussum (actuele gegevens, vigerend beleid op verschillende niveaus en de recente en toekomstige ontwikkelingen) en (2) keuzes voorleggen over de inzet van verschillende instrumenten waarmee de gemeente invloed kan uitoefenen op de sociale woningvoorraad. C. Uitgangspunt Ons college hanteert hierbij het uitgangspunt zoals geformuleerd in het coalitieakkoord 2011-2014: Onder andere door de verkoop van sociale woningen dreigt het aantal woningen in het goedkoopste huursegment af te nemen. Dit kan onvoldoende worden gecompenseerd door nieuwbouw. We dringen er bij woningbouwverenigingen op aan hun aanbod in het goedkoopste huursegment op zijn minst te behouden. D. Leeswijzer In de volgende 3 paragrafen geven wij u inzicht in de sociale woningvoorraad in Bussum. Paragraaf 2 bevat actuele gegevens over deze woningvoorraad, in paragraaf 3 wordt het vigerend volkshuisvestelijk beleid uiteengezet en in paragraaf 4 worden (toekomstige) ontwikkelingen geschetst die hierop van invloed zijn. In de paragrafen 5 en 6 komt vervolgens het thema ‘woningverkoop’ aan bod, in paragraaf 7 wordt aangegeven welke invloed de raad kan uitoefenen op deze ontwikkeling door de inzet van specifieke instrumenten en in paragraaf 8 worden enkele scenario's geschetst voor de sociale woningvoorraad in de toekomst. In paragraaf 9 is ten slotte het voorstel / verzoek geformuleerd. 1
Doorkiesnummer 880
2. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – GEGEVENS 2012 In deze paragraaf zetten wij uiteen welke verschillende typen woningen Bussum op dit moment kent en in hoeverre deze bereikbaar zijn voor inwoners met een laag inkomen. De definitie van deze primaire doelgroep van beleid is een huishouden met een bruto jaarinkomen van maximaal € 34.085,-. A. Sociale huurwoningen (corporaties) Ten eerste bestaat een deel van de Bussumse voorraad van 15.000 woningen uit corporatiewoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens van € 664,66 per maand. Dit zijn sociale huurwoningen, waarvan er in Bussum 3.700 staan (+/- 25% van het totaal). B. Sociale huurwoningen (overig) Naast het corporatiebezit zijn er nog zo’n 800 huurwoningen die zich in het sociale segment (met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens) bevinden. Deze voorraad is soms van particuliere verhuurders maar veelal van (zorg)instellingen en (institutionele) beleggers (zoals pensioenfondsen) die grotere complexen in bezit hebben. C. Betaalbare Koopwoningen (vrije markt) Verder telt Bussum zo’n 500 koopwoningen die bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Naar regionaal beleid wordt voor een betaalbare koopwoning een bovengrens van € 200.000,- aangehouden. Op de huidige markt kan de primaire doelgroep gezien het inkomen maximaal maar ongeveer € 150.000,- aan hypotheek afsluiten. Van dat laatste bedrag is voor de afbakening van deze categorie woningen uitgegaan. D. Sociale Koopwoningen (corporaties) De laatste categorie zijn de woningen die corporaties met sociale koopconstructies aan zittende huurders of woningzoekenden aanbieden. Later in deze notitie komen deze koopconstructies verder aan de orde. Voor nu volstaan we door te constateren dat Bussum op dit moment ongeveer 300 van deze, voorheen veelal sociaal verhuurde, woningen telt. De voorraad woningen in dit segment zal, bij voorzetting van het verkoopprogramma van de corporaties, dus verder groeien. E. Totale sociale woningvoorraad De vier hierboven beschreven woningsegmenten maken in totaal 35% van de totale woningvoorraad uit. Deze woningen scharen we onder de ‘sociale voorraad’. De overige voorraad bestaat uit woningen die vanwege hun prijs normaal gesproken onbereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. De duurdere huurwoningen zijn grotendeels in het bezit van beleggers. Corporaties zijn eigenaar van een paar honderd woningen in dit segment. Aantal Bereikbaarheid woningvoorraad woningen Sociale huurwoningen (corporaties) 3700 Sociale huurwoningen (overig) 800 Betaalbare koopwoningen (vrije markt) 500 Sociale koopwoningen (corporaties) 300 Subtotaal 'sociaal' 35% 5300 Duurdere huurwoningen 900 Duurdere koopwoningen 8800 Subtotaal 'duur' 65% 9700 Totaal 15000 2
F. Woningschaarste: betaalbaarheid en beschikbaarheid Het is gezien de beperkte sociale woningvoorraad niet verwonderlijk dat er in Bussum een grote (blijvende) schaarste bestaat. Voor huishoudens met een laag inkomen is het zowel in huur als in koop moeilijk een geschikte woning te vinden. De gemiddelde woonduur van huurders van een eengezinswoning in Bussum is zo'n 20 jaar, waardoor er maar weinig woningen muteren. De doorstroming binnen de sociale corporatiewoningen is dus erg laag. In 2011 zijn er slechts 160 woningen van huurder veranderd (120 aan regulier woningzoekenden, 25 aan urgenten en 15 aan asielzoekers). 3. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – BELEID A. Provinciale Woonvisie 2010 Eind 2010 is de provinciale woonvisie 2010-2020 ‘Goed wonen in NoordHolland’ door Provinciale Staten vastgesteld. 'Voldoende woningen in 2020, afgestemd op de behoeften van de inwoners van Noord-Holland' is de doelstelling van de visie. Op basis van dit stuk heeft de provincie vanaf het eerste kwartaal van 2011 samen met de regio Gooi en Vechtstreek aan een Regionaal ActieProgramma (RAP) gewerkt. Hierin zijn concrete maatregelen en afspraken op het gebied van wonen opgenomen om de genoemde doelstelling te bereiken. Het RAP is op 22 maart jongstleden door het regionaal portefeuillehoudersoverleg Wonen vastgesteld en op 5 april onder ‘nieuws van de griffie’ op het RIS aan u aangeboden. Belangrijke thema's zijn betaalbaarheid, bereikbaarheid en duurzaamheid (van de woningvoorraad). B. Regionale Woonvisie 2008 In onze gemeente is de Regionale Woonvisie, die voor alle 9 gemeenten in de Gooi en Vechtstreek de leidraad voor het volkshuisvestingsbeleid vormt, op 10 april 2008 vastgesteld. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de regio zijn ook van déze visie de belangrijkste thema's. Kernambitie in de Woonvisie is het vergroten van de kansen op de woningmarkt voor groepen die het moeilijk hebben op deze markt. De drie doelgroepen van beleid zijn ‘jongeren’, ‘jonge gezinnen’ en ‘personen die wonen en zorg wensen te combineren’. Voor deze doelgroepen wordt gestuurd richting een meer gedifferentieerd woningaanbod dat zowel door nieuwbouw als door het optimaliseren van de bestaande voorraad moet worden bereikt. Het verbeteren van de doorstroming, waardoor de kansen op de woningmarkt voor de benoemde doelgroepen toenemen, is bij het opstellen van de visie een belangrijk doel geweest. Voor nieuwbouw heeft de Woonvisie gesteld dat de drie prijsklassen 'goedkoop', ‘middelduur’ en ‘duur’ e e e evenredig (voor 1/3 , 1/3 , 1/3 ) moeten worden gerealiseerd. C. Nieuwe Regionale Woonruimteverdeling Het doel van verbetering van doorstroming is na het vaststellen van de Regionale Woonvisie nagestreefd door de woonruimteverdeling aan te passen. In het woonruimteverdeelsysteem staan de bepalingen waarmee sociale huurwoningen worden verdeeld onder woningzoekenden. Lage doorstroomcijfers voor sociale huurwoningen worden natuurlijk deels ingegeven door het prettige woonklimaat in de gemeente, maar heeft ook een andere reden. Het vorige verdeelsysteem was zo opgezet dat het maken van (kleine) stappen op de wooncarrière ongunstig was voor woningzoekenden. Het vereist vele jaren wachten voordat zij de top van de rij woningzoekenden hebben bereikt. Het verlies van positie (achteraan aansluiten) maakt dat deze positie alleen voor een ‘droomwoning’ wordt ingezet. De wijzigingen in het systeem, waaronder behoud van een deel van de positie voor woningzoekenden die een woning achterlaten, zijn in september 2011 effectief geworden. Dit jaar (na september) zullen de bevindingen over het eerste jaar worden opgesteld in een evaluatie. 3
D. Verkoopbeperkende bepalingen Voorheen bezat de gemeente Bussum zelf 21 complexen met sociale huurwoningen. Bij verkoop van dit (voormalig) ‘Gemeentelijk Woningbedrijf’ (VGW) in 1996 is aan de toenmalige koper (Woningbouwvereniging Bussum en Omstreken) een zogenaamd kettingbeding opgelegd. Dudok Wonen (de rechtsopvolger van de woningbouwvereniging), is nu in het bezit van de woningen uit het VGW. Het kettingbeding houdt in dat het de nieuwe eigenaar niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente over te gaan tot verkoop van het eigendom. Soortgelijke verkoopbeperkende bepalingen zijn ook opgenomen in de opleveringsakten van woningen die met steun van de gemeente zijn gerealiseerd. Het gaat hierbij om complexen die op dit moment veelal in eigendom zijn van (institutionele) beleggers die de woningen verhuren. In het verleden heeft de gemeente verzoeken van de eigenaren om over te gaan tot verkoop zelden ingewilligd. Incidenteel is medewerking verleend onder de verplichting dat een bepaalde bijdrage in het Volkshuisvestingsfonds werd gestort. Het vasthouden aan de bepalingen had altijd het behoud van sociale huurwoningvoorraad in Bussum ten doel. 4. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – ONTWIKKELINGEN Het kabinet Rutte heeft op het thema Wonen al enkele beleidswijzigingen doorgevoerd en zal dit op enkele vlakken nog willen doen. Hieronder volgt een korte opsomming van onderwerpen waarvan wijzigingen hun weerslag zullen hebben op lokaal beleid. A. Europees - Staatssteun Een Nederlandse doorvertaling van Europees beleid beïnvloedt in sterke mate de toewijzing van corporatiewoningen. Er is namelijk door het vorige Kabinet bepaald dat corporaties sociale huurwoningen enkel mogen toewijzen aan de primaire doelgroep (met een inkomen tot € 34.085,-). Op Europees niveau is bepaald dat doelgroepen met een hoger inkomen niet door corporaties bediend mogen worden omdat de inzet van Rijksmiddelen voor het huisvesten van deze groep een verkapte vorm van staatssteun zou zijn. Corporaties zijn zo gedwongen minimaal 90% van haar woningen te verhuren aan de primaire doelgroep. Minister Spies van BZK zal deze doorvertaling door Brussel opnieuw laten bezien. Wellicht geeft dit aanleiding tot het herijken van dit beleid. Vanaf 1 januari 2012 is voor huurders met een zorgindicatie al bepaald dat de inkomensgrens voor hen niet van toepassing is. B. Nationaal - Kooprecht zittende huurders Diezelfde Minister is voornemens binnenkort het voorstel tot het bieden van een kooprecht voor zittende huurders van corporatiewoningen, dat op dit moment ter advisering bij de Raad van State ligt, aan te bieden aan de Tweede Kamer. Het overnemen van dit wetsvoorstel zal corporaties dwingen de huurders van 75% van hun bezit de mogelijkheid te geven tot koop van de woning over te gaan. Het behoeft geen verdere uitleg dat een beslissing hierover op landelijk niveau grote invloed heeft op zowel gemeentelijk als corporatiebeleid ten aanzien van de verkoop van woningen. C. Nationaal - Hervormingen in huurprijs Eind 2011 is er aan corporaties in schaarstegebieden (waar onze regio toe behoort) meer vrijheid gegeven om binnen de bandbreedte van de maximaal toegestane huur te differentiëren. In populaire regio’s met beperkt aanbod is het verschil in maandlasten tussen een sociale huurwoning en een koopwoning (van gelijke grootte) enorm. Bij de bepaling van huurprijzen, die zijn gekoppeld aan een puntensysteem, werd op geen enkele manier uiting 4
gegeven aan de schaarste van het aanbod sociale huurwoningen. Nu wordt er dus niet meer sec naar b.v. woonoppervlak, aanwezigheid van CV en isolatie gekeken, maar weerspiegelt de huurprijs van de woning ook de schaarste ervan (op basis van de WOZ-waarde). Er is zo enige vorm van marktwerking in het beleid gekomen. D. Nationaal – Inkomensafhankelijke huur Kortgeleden heeft een Kamermeerderheid zich uitgesproken voor het verhogen van de huur voor huurders met een inkomen boven de € 43.000,met 5% boven de normale toegestane huurverhoging. Dit kan een financiële prikkel betekenen voor deze huurders om door te stromen naar een koopwoning of een vrije sector-huurwoning. De regeling is nog niet van kracht, maar vóór 1 juli 2012 zou dit gerealiseerd moeten zijn. E. Regionaal - Aanpak scheefwonen Het probleem van scheefwonen (dat een positieve inkomensontwikkeling van een huishouden niet leidt tot een navenante wooncarrière) stond op regionaal niveau al eerder op de agenda. Met Huur-op-Maat hebben Dudok Wonen en de Alliantie al geëxperimenteerd met het principe van huurkortingen voor huurders met een laag inkomen. De corporaties waren tevreden over de resultaten van het experiment. Minister Spies heeft desondanks aangegeven het experiment niet in beleid te willen omzetten. Wél wil de minister het idee achter ‘doorstroomcontracten’ door middel van een nieuw experiment toetsen voor nieuwe huurders in schaarstegebieden. Huurders kunnen er dan voor kiezen om óf meer huur te betalen, óf te verhuizen op het moment dat hun inkomen tot boven een vastgestelde grens (van € 43.000,-) stijgt. In de regio Gooi en Vechtstreek overstijgt het inkomen bij ongeveer 15% van de huurders deze grens. Het experiment wordt echter niet in onze regio uitgezet, maar vindt in eerste instantie alleen binnen de gemeente Amsterdam plaats. F. Lokaal - Beperkte nieuwbouwmogelijkheden Het aandeel nieuwbouw ten opzichte van de totale woningvoorraad is in Bussum laag. Met onze minimale ruimte voor woningbouwprojecten hebben we in Bussum de woningvoorraad de afgelopen 10 jaar met 5% kunnen uitbreiden (van 14.300 naar 15.000). Als we dat afzetten tegen de continue afname van het aantal personen per woning (huishoudensverdunning) weet de gemeente Bussum in deze periode een verdere afname van de bevolking tegen te gaan (van ca. 31.000 naar 32.500 inwoners). Ook in de toekomst kunnen we verwachten dat er zich weinig nieuwe locaties aandienen. Op de inbreidingslocaties die wél kunnen worden herontwikkeld, zal waar mogelijk e in samenwerking met een corporatie 1/3 aandeel aan sociale woningvoorraad worden gerealiseerd. 5. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – VERKOOPBELEID De drie corporaties in Bussum hebben allen hun eigen verkoopbeleid. Hieronder volgt voor elke corporatie in het kort enige informatie. A. Dudok Wonen Voor Dudok Wonen is het bieden van koopproducten al jarenlang een belangrijk onderdeel van haar bedrijfsmodel. Vanaf 2005 heeft deze corporatie zo’n 250 woningen uit de huurvoorraad verkocht aan zowel zittende huurders als woningzoekenden. Dit doen zij met de producten Koop Goedkoop bij mutatie en Kopen naar Wens (voorheen Sociale Koop) aan zittende huurders.
5
Kopen naar Wens is vorig jaar geïntroduceerd en beperkt zich niet tot het aanbod van Dudok-woningen die met een koopkorting worden aangeboden. Dit product geeft namelijk ook woningzoekenden de mogelijkheid te koop staande woningen op de vrije markt met eenzelfde korting te kopen. De betaalbare koopwoningen die bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep beperken zich op die manier niet tot woningen met een waarde van maximaal € 150.000,- maar tot over de € 200.000,-. Het huurbezit van Dudok Wonen is de afgelopen 5 jaar afgenomen van 2.150 tot 1.900 woningen, maar het aantal huishoudens dat betaalbaar wordt gehuisvest neemt met het product Kopen naar Wens juist toe. De aankoop van een reguliere koopwoning vergt (vanwege de korting) niet alleen een investering van de koper, maar ook van Dudok Wonen. De maximale koopsom van de woningen is daarom beperkt, evenals het aantal woningen dat Dudok Wonen per jaar op deze manier bereikbaar maakt. In de regio is bij de start van de Kopen naar Wens-campagne 50 woningzoekenden aangeboden een reguliere koopwoning te zoeken en door middel van het product te kopen. Een kleine groep Bussumse inwoners is ook met dit product bediend. B. De Alliantie Ook de Alliantie bedient woningzoekenden met koopproducten. Dit doet zij voor eengezinswoningen met het product KoopGarant en voor appartementen (gezien de vaak beperkte marktwaarde) zonder sociale koopconstructie maar mét een eventuele benodigde Starterslening. Dit laatste maakt dat koopstarters (woningzoekenden van onder de 35 jaar) snel bediend worden met een geschikte woning. Het aanbod eengezinswoningen dat met KoopGarant wordt aangeboden geldt voor zowel zittende huurders als voor woningzoekenden en geeft een koopkorting van maximaal 25% van de aankoopprijs. Het verkoopbeleid van de Alliantie sorteert op twee manieren effect. Ten eerste komen er met de verkoop middelen vrij die geïnvesteerd worden in de woningvoorraad. In Bussum bijvoorbeeld door de aankoop en renovatie van de Gooise Warande en meer in het algemeen voor projecten waarin aan energetische maatregelen wordt gewerkt (met als doel het bereiken van energielabel B in het bestaande bezit). Ten tweede maakt het koopwoningen bereikbaar voor de doelgroep: 40% is bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- en 60% voor de lagere middeninkomens, een groep die tot € 43.000,- verdient. In Bussum staan 190 woningen van de Alliantie gelabeld voor verkoop, 75 appartementen en 114 eengezinswoningen. Van het totale bezit van de Alliantie in Bussum, zo’n 900 huurwoningen groot, zijn tot nu toe zo'n 24 woningen verkocht. C. Gooi en Omstreken Gooi en Omstreken voert een beperkt verkoopbeleid. De corporatie wenst de omvang van haar huurwoningvoorraad principieel in stand te houden. De visie van corporatie om voor de Gooi en Vechtstreek en Eemland goede en betaalbare huisvesting in een prettige buurt te leveren voor mensen met een bescheiden inkomen of in een kwetsbare positie. Tot deze kerntaak wil de corporatie zich het liefst zoveel mogelijk beperken. De afgelopen jaren is binnen de organisatie flink bezuinigd om de inzet hierop in stand te houden. De corporatie voert pas enkele jaren een licentie voor KoopGarant (voor zittende huurders) en werkt met 90% van de VON-marktprijs (bij mutatie). Voor dit product heeft het nu enkele complexen in de regio aangewezen voor verkoop. In onze gemeente zijn 80 woningen, verdeeld over twee complexen, aangewezen die met beide producten op de markt gebracht worden. Dit is op dit moment nog niet het geval, maar zal op termijn wél aan de orde zijn. 6
6. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – VERKOOPVERZOEKEN A. Evaluatie verkoop Dudok Wonen VGW-woningen Het vorige college heeft Dudok Wonen eind 2008 toestemming gegeven om 112 woningen van de VGW-voorraad (woningen uit het voormalig Gemeentelijk Woningbedrijf) te verkopen. Dit deed de gemeente in het kader van de aankoop van de 3 flats aan de Betje Wolfflaan door Dudok Wonen. Deze complexen zijn destijds van een institutionele belegger aangekocht. De 112 appartementen zijn opgeknapt en in de sociale huur aan jongeren toegewezen. Over een periode van 3 jaar is dit aantal van 112 VGWwoningen door Dudok Wonen verkocht. Afgesproken was dat zij na de verkoop een evaluatie zou opstellen. Hierin zouden de resultaten van de verkoopactiviteiten op verschillende punten worden geëvalueerd. De evaluatie is als bijlage bij deze notitie gevoegd. Hieronder is een samenvatting van het stuk te lezen. De evaluatie bevat, zoals gevraagd, drie onderdelen: informatie over de bereikte doelgroep, de verkochte woningen en de inzet van de vrijgekomen financiële middelen. Doelgroep Over de doelgroep valt te concluderen dat deze zowel qua inkomen als leeftijd vrij goed bij de primaire doelgroepen van beleid past. Bijna 70% van de kopers heeft een leeftijd tot 45 jaar (doelgroep jongeren; 38% en jonge gezinnen; 31%) en voor zover bekend bij Dudok Wonen heeft 73% van de kopers een laag inkomen (eerder tot +/- € 33.000,- nu tot € 34.085,-). De beroepsgroepen weerspiegelen dit inkomensniveau; schilders, kappers, docenten en administratief medewerkers behoren tot de groep kopers die met de sociale koopproducten zijn bediend. Woningen De woningen die zijn verkocht zijn veelal eengezinswoningen die vóór de verkoop werden verhuurd met een huurprijs van maximaal € 664,66 per maand. Dit woningsegment wordt dus opgemaakt uit (voormalig) sociale huurwoningen. De marktwaarde van de woningen ligt gemiddeld rond de € 200.000,-. Zonder de sociale koopconstructie waren dit koopwoningen geweest die zich in een segment bevinden dat te duur is voor de doelgroep. Investeringen Met de woningverkoop heeft Dudok Wonen in meer dan drie jaar (vanaf eind 2009 tot begin 2012) zo’n 13 miljoen vrijgemaakt. Dudok Wonen heeft deze middelen herinvesteerd in Bussum. Zij schetst een beeld van deze investeringen over de afgelopen 5 jaar. Hierbinnen vallen ruwweg drie bestemmingen te omschrijven. Ten eerste is zo´n 25% van de investeringen besteed aan nieuwbouw (woningen én maatschappelijk vastgoed). Het overgrote deel (75%) is in de bestaande voorraad geïnvesteerd (sloop/nieuwbouw en renovatie). Met het recent geïntroduceerde product Kopen naar Wens is ten derde op zeer kleine schaal (max. 2% van de investeringen) gekozen om woningzoekenden met aan een reguliere koopwoning te helpen. B. Verzoek Dudok Wonen Dudok Wonen heeft in een gesprek over de evaluatie met de wethouder op 10 april jongstleden aangegeven graag haar zittende huurders in de VGWwoningen het product Kopen naar Wens aan te bieden en vraagt de gemeente dan ook spoedig tot een uitspraak omtrent dit deel van haar woningbezit te komen. Dudok Wonen zal Kopen naar Wens bij een eventuele voortzetting van de verkopen inkomensafhankelijk gaan aanbieden. De koopkorting is voor mensen met meer mogelijkheden, om op eigen kracht een hypotheek te krijgen, wordt hiermee beperkt. De doelmatigheid van de inzet van financiële middelen van Dudok Wonen neemt zo toe. 7
C. Verzoek eigenaren huurcomplexen Naast corporaties zijn er meer eigenaren van huurwoningen die hun bezit af willen stoten. Het afgelopen jaar hebben twee eigenaren de gemeente te kennen gegeven dat zij enkele complexen willen 'uitponden'. De eigenaren, in bezit van 134 en 165 (grotendeels) sociale huurappartementen, willen deze aan de zittende huurders te koop aanbieden. 7. SOCIALE WONINGVOORRAAD IN BUSSUM – INSTRUMENTARIUM Deze concrete verzoeken van Dudok Wonen en de twee andere eigenaren zijn de aanleiding voor dit deel van de notitie. Wij geven u aan op welke manier onze gemeente invloed kan uitoefenen op de wijze waarop de genoemde eigenaren van sociale huurwoningen omgaan met hun bezit. Hieronder staan de drie belangrijkste instrumenten kort beschreven. A. Handhaven kettingbedingen Zoals eerder gesteld kan de verkoop van een deel van de sociale huurwoningvoorraad middels privaatrechtelijke kettingbedingen worden tegengehouden. Op dit moment zijn er nog 835 woningen van het VGW in bezit van Dudok Wonen. Zij wil zoals gezegd graag Kopen naar Wens óók aan de huurders van de VGW-woningen kunnen aanbieden. Ook op het eigendom van de genoemde beleggers rusten privaatrechtelijke verkoopbeperkende bepalingen. De gemeente heeft invloed op deze voorraad door geen toestemming te geven tot verkoop van deze woningen. Dit bezit zal in zo’n geval in de verhuur moeten worden gehouden. B. Splitsingsvergunning In Bussum is op dit moment nog niet publiekrechtelijk vastgelegd dat de gemeente beperkingen kan opleggen op het splitsen van woningcomplexen. Door een splitsingsvergunningenstelsel in de Huisvestingsverordening op te nemen kan de gemeente sturen in de keuzes van woningeigenaren om een complex op te splitsen in kleinere eenheden en appartementen uit te ponden. Door aan een vergunning voorwaarden te verbinden kan dit voor eigenaren van complexen een instrument zijn dat een remmende werking heeft op verkoop. De voorwaarden kunnen de vorm van een financiële vergoeding hebben, maar ook kan een verkoopplan (fasering, koopproducten, renovatie en herinvestering) worden afgedwongen. Inkomsten, die door opname van een splitsingsvergunningenstelsel worden gegenereerd, worden gestort in het Volkshuisvestingsfonds en vervolgens ingezet voor projecten waarin sociale (huur)woningen worden gerealiseerd. C. Prestatieafspraken Zoals in het Rekenkameronderzoek ‘Wonen in Bussum’ uit 2009 is gesteld zijn er naast de bovenstaande 'harde' sturingsmiddelen ook ‘zachte’ middelen. Communicatie met de belanghebbenden maakt hier onderdeel van uit. Tijdens de behandeling van de effectmeting van dit onderzoek in een (gecombineerde) commissievergadering van 2 april 2012 is door verschillende fracties de wens uitgesproken tot prestatieafspraken te komen met de drie corporaties. In de besprekingen die hierover gevoerd gaan worden zal het verkoopbeleid een prominent onderdeel uitmaken. Prestatieafspraken kunnen het commitment van de betrokken partijen aan de wijze waarop zij inwoners van Bussum en woningzoekenden met lagere inkomens een plek op de woningmarkt kunnen geven, versterken. Op lokaal niveau kan het opstellen van prestatieafspraken met de drie corporaties betekenen dat gemeente en corporaties gezamenlijk tot overeenstemming komen over verschillende te behalen doelen. Naast het verkoopbeleid kan in 8
de prestatieafspraken bijvoorbeeld aandacht gegeven worden aan woningbouwproductie, duurzaamheid, samenwerking bij WMO-beleid, levensloopbestendige bouw en de aanpak van woonfraude. De drie corporaties hebben aangegeven graag met de gemeente in gesprek te gaan om tot prestatieafspraken te komen. 8. INZET INSTRUMENTARIUM –SCENARIO‘S De gemeente kan de onder paragraaf 7 benoemde instrumenten (laten) inzetten. Een kanttekening hierbij is dat de inzet niet betekent dat over de gehele sociale voorraad volledige invloed kan worden uitgeoefend. Nog belangrijker is echter de vraag vanuit welke doelstellingen de inzet gebeurt. Het gaat om een keuze tussen de wenselijkheid van het behoud van de bestaande sociale huurwoningvoorraad ten opzichte van het bieden van mogelijkheden en keuzevrijheid aan huurders om huiseigenaar te worden en de corporaties ruimte te bieden om met behulp van sociale koopproducten de aankoop van woningen mogelijk te maken die anders onbereikbaar zouden zijn voor de doelgroep. Hierin zijn verschillende scenario’s te onderscheiden, voor zowel de corporatievoorraad als die van de overige eigenaren van sociale huurwoningen. A. 3 Scenario's Er zijn voor het bepalen van de gemeentelijke strategie grofweg 3 scenario’s te onderscheiden: 1. Strikt vasthouden aan bestaand beleid. Door middel van het handhaven van de kettingbedingen (voor zowel Dudok Wonen als beleggers) en het aan de Huisvestingsverordening toevoegen van een splitsingsvergunningenstelsel kan zo veel mogelijk worden aangestuurd op het behoud van de huurwoningvoorraad. 2. Door te stellen dat de sociale woningvoorraad niet mag afnemen kan óók worden vastgehouden aan bestaand beleid. De kanttekening hierbij is dat eventuele verkoop van sociale huurwoningen gecompenseerd moet worden door nieuwbouw in dit segment van gelijke omvang. Om het verkochte aantal woningen minimaal te compenseren dienen corporaties zelf in Bussum bij te bouwen en worden de te genereren opbrengsten van het uitponden door beleggers door middel van financiële compensatie, via het gemeentelijke Volkshuisvestingsfonds, ingezet bij projecten ter realisatie van woningen in het sociale (huur)segment. De economische situatie van de afgelopen jaren en de beperkte ruimte voor nieuwbouw heeft geleidt tot een beperkt aantal woningbouwprojecten van enige schaal waarin nieuwbouwwoningen gerealiseerd zijn. Meer beweging op de woningmarkt en verbetering van de economische situatie kan de haalbaarheid van dit scenario de komende tijd positief beïnvloeden. 3. Met corporaties prestatieafspraken maken over de te behalen gemeenschappelijke volkshuisvestelijke doelstellingen. Op verschillende thema’s kunnen afspraken worden gemaakt over het bedienen van bepaalde doelgroepen van beleid. Middels de prestatieafspraken kan de drie partijen worden gevraagd inzicht te geven in de doelstellingen. Voor de Bussumse woningvoorraad kunnen jaarplannen worden afgestemd en opgesteld waarin renovatie- en nieuwbouwactiviteiten worden beschreven. . De verwachte financieringsbehoefte en de gewenste verkoopactiviteiten kunnen hier onderdeel van uitmaken. 9
B. Splitsingsvergunningenstelsel Er liggen, zoals gesteld in paragraaf 7.B, kansen in het blijven bedienen van de doelgroep door middel van het in de Huisvestingsverordening opnemen van een splitsingsvergunningenstelsel. De benodigde wijziging van de Huisvestingsverordening zal desgewenst op de algemene raadsvergadering van 27 september 2012 aan de orde worden gesteld. 9. VOORSTEL / VERZOEK Het college verzoekt de commissie te adviseren over de notitie ‘Sociale Woningvoorraad Bussum’ en met name over de in paragraaf 7 en 8 benoemde instrumenten en scenario´s.
Burgemeester en wethouders van Bussum, de secretaris, de burgemeester,
Mw. mr. M. Plantinga
dr. M. Schoenmaker
10
