Sector Ruimtelijke & Econ. Ontwikkeling
Notitie Ruimte & Economie Aan Van Beh.ambtenaar Betreft Datum
Dagelijks Bestuur M. La Rose, portefeuillehouder EZ J. Loutfi Kleinschalig betaalbaar vastgoed 25 mei 2011
Inhoud 1.
2.
3. 4.
5.
6.
Inleiding 1.1 Doel van de notitie 1.2 Achtergrond 1.3 Het perspectief van Amstel III De noodzaak van kleinschalig betaalbaar vastgoed 2.1 Het coalitieakkoord 2.2 Het Stadsdeel faciliteert 2.3 De ruimtebehoefte Bedrijvigheid 3.1 Bedrijvigheid 3.2 Vraag en aanbod Ontwikkelingen 4.1 Ontwikkelingen bestaande bouw 4.2 Ontwikkelingen nieuwbouw 4.3 Overige ontwikkelingen Knelpunten 5.1 Kaders en beheer 5.2 Financieel 5.3 Economische situatie/ markt Conclusies en aanbevelingen 6.1 Betaalbaar vastgoed 6.2 Marktgericht sturen 6.3 Aanbevelingen
1.
Inleiding
1.1
Doel van de notitie
De beschikbaarheid van kleinschalig betaalbaar vastgoed in Amsterdam Zuidoost moet een sleutelrol vervullen in de ontwikkelingskansen van ondernemers op de korte termijn. Nu de vernieuwing van de Bijlmermeer aanzienlijk gevorderd is en de ontwikkeling van het Amstel III gebied op een keerpunt staat, ontstaat er meer inzicht in de waarop kleinschalige bedrijvigheid in Zuidoost moet en kan worden gepositioneerd. Zuidoost werd in economisch opzicht tot nu toe sterk gedomineerd door de nabijheid en stormachtige ontwikkeling van het grootschalige 250 hectare metende Amstel III werkgebied. Lang is het beleid van Amsterdam Zuidoost er
sterk op gericht geweest om zo goed als mogelijk gebruik te maken van de overvloedige mogelijkheden op de arbeidsmarkt in het Amstel III gebied welke er sinds de jaren '80 ontstonden. De matige aansluiting van vraag en aanbod ten aanzien van opleiding en kwalificaties en de verbetering hiervan, stonden prominent op de stadsdeelagenda. De actieve ontwikkeling van een "eigen" lokaal economisch potentieel in Zuidoost werd in wezen hierdoor behoorlijk overschaduwd. Dat potentieel was zeker aanwezig, maar veel informeel en niet geregistreerd ondernemerschap speelde zich af in de oude hoogbouwflats. In de vernieuwde gebieden is rekening gehouden met kleinschalig ondernemerschap en dat vraagt nu om een nadere analyse en uitbreiding. Deze notitie over kleinschalig betaalbaar vastgoed loopt vooruit op een bredere ruimtelijke/economische visie voor het stadsdeel Zuidoost, waarin twee voor ons belangrijke visies verwerkt zullen worden. Ten eerste wordt momenteel stedelijk gewerkt aan “Amsterdam Onderneemt!”, het omvangrijke Amsterdams Ondernemers Programma 2010-2014. Met dit programma willen stad en stadsdelen bewerkstelligen dat, ondanks substantieel minder financiële middelen, toch een maximale ambitie wordt vastgehouden inzake de ontwikkeling van het ondernemerschap. Bij het schrijven van deze notitie heeft over dit AOP nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Ten tweede worden momenteel ook de potenties van het toekomstige Amstel III werkgebied nader verkend. Het concept Strategiebesluit Amstel III (Projectbureau Zuidoostlob, april 2011), dat bij het schrijven van deze notitie in de afrondingsfase verkeert, vormt daarvoor mede de grondslag. Het Strategiebesluit gaat uit van de noodzaak om Amstel III grondig te transformeren en het gehanteerde tijdsperspectief voor deze beoogde transformatie bedraagt 40 jaar. Deze stedelijke situatie van work in progress en het ruime tijdsperspectief dat voor Amstel III wordt aangehouden maakt een korte termijn strategie voor Zuidoost ten aanzien van de ruimtelijk/economische ontwikkeling noodzakelijk. 1.2
Achtergrond
In de tweede helft van 2008 is er een vraaganalyse naar vastgoed gehouden in opdracht van het Dagelijks Bestuur. Naar aanleiding van de analyse is in de raadscommissie Werk & Diversiteit van 31 maart 2009 de notitie kleinschalig bedrijfsvastgoed besproken en voor kennisgeving aangenomen. Hiermee heeft de raadscommissie ook kennisgenomen van het DB besluit om met marktpartijen in overleg te treden over de mogelijkheid om tot 2012 1.400 m² betaalbaar, kleinschalig bedrijfsvastgoed te realiseren. Dit betreft units tussen de 50 en 100 m2 met een maximale huurprijs van € 100 (exclusief servicekosten) per vierkante meter per jaar. Uitgaande van de huidige ontwikkelingen (een deel van de gebouwen van Frankemaheerd wordt geschikt gemaakt voor kleinschalig vastgoed en komen op de markt en de ontwikkeling van Heesterveld) zou deze doelstelling gehaald worden door het stadsdeel in 2012. Het is echter zaak om ook voor na 2012 extra inzet te blijven plegen en het beleid te continueren om te kunnen voldoen aan de ruimtebehoefte die naar verwachting zal blijven bestaan. In deze notitie worden handvatten aangereikt op basis waarvan dat zou kunnen gebeuren.
2
In deze notitie worden respectievelijk verkend: - De noodzaak om te komen tot een doelgericht beleid in Zuidoost voor verbetering van de lokale economische weerbaarheid door middel van ondernemerschap. - De mogelijkheden om dit mede te bereiken door middel van ruimte voor kleinschalig betaalbaar vastgoed. 1.3
Het perspectief van Amstel III
Aan de voorspoedige ontwikkeling van het kantoren- en bedrijvengebied Amstel III - en daarmee van de werkgelegenheidsgroei - is abrupt een eind gekomen. Er is zelfs sprake van een forse terugval. Van de kantoren staat bijna 30% structureel leeg. Het aantal arbeidsplaatsen is van ca. 55.000 in het jaar 2000 geslonken tot ongeveer 22.000 nu (bron: Projectbureau Zuidoostlob). Dat betekent tevens het wegvallen van kansen voor toeleveranciers van huishoudelijke, logistieke en horecagerelateerde diensten. Ook dat wenkend perspectief voor potentiële lokale leveranciers is dus voorlopig vervaagd en dat is merkbaar in de lokale economische dynamiek van Zuidoost. Uitgangspunt is dat de kantorenmarkt zich niet zal herstellen. Over de revitalisatie van Amstel III wordt momenteel volop nagedacht. Het streven is om Amstel III door middel van transformatie vitaal te houden voor de toekomst. De aard van de economische activiteiten en daarmee van de werkgelegenheid, moet veel diverser worden en de woonfunctie wordt geïntroduceerd. Voor geheel Amstel III heeft het Projectbureau Zuidoostlob recent een visie opgeleverd met als ondertitel "Anders wonen en werken tussen Arena en AMC". Van de reeds eerder voorzichtig ingezette ontwikkelingen richting entertainmentindustrie wordt nu dankbaar gebruik gemaakt. De entertainmentindustrie heeft goede groeipotentie en voegt een waardevol element toe aan de beleving van het gebied. Maar het stelt tegelijk hoge eisen aan de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte en aan de openbare en private maaiveldinrichting. De veranderopgave is geen gemakkelijke. In het concept Strategiebesluit Amstel III wordt gesteld: De opgave in de kantorenstrook is om de toenemende leegstand te keren, het gebied zijn waarde voor de werkgelegenheid te laten behouden en tegelijkertijd nieuwe functies aan het gebied toe te voegen. Amstel III van monofunctioneel zorgenkind naar een inspirerend werk/woongebied. Opvallend is dat de aanwezige kantoren - en trouwens ook de bedrijfsruimten zich veel minder voorspoedig en gemakkelijk dan werd gedacht, laten omzetten voor andersoortig gebruik. Het proces verloopt traag en voor de private eigenaren zijn de financiële belangen welke ermee gemoeid zijn erg groot. De gemeente is niet bij machte om met eigen investeringen het proces van transformatie te versnellen en gekozen wordt voor de weg van geleidelijke transformatie met een tijdshorizon van 40 jaar. In de wetenschap dat de gemeente niet overgaat tot het strategisch aankopen, (ver)bouwrijp maken en vervolgens uitgeven aan nieuwe partijen ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke transformatie nadrukkelijk bij de markt. De markt zal het zelf moeten doen. De rol van de gemeente is voorwaardenscheppend en faciliterend. Om de leegstand te keren wordt een breed instrumentarium ingezet: een gemeentelijke kantorenstrategie; weghalen van belemmeringen op het gebied van regelgeving; een leegstandsverordening. Bovendien worden nieuwe ontwikkelingsmodellen beproefd waarmee private eigenaren moeten worden geprikkeld om tot omzetting van functies te komen. Dit moet zich allemaal in de praktijk nog wel bewijzen. Amstel III blijft voor de toekomst erg belangrijk voor Zuidoost, maar het lokale economische potentieel van Zuidoost zal daar nog geen prominente rol in kunnen vervullen. Daarvoor is de lokale investeringscapaciteit te gering. Omgekeerd kan 3
van de beschikbare bedrijfsruimten in Amstel III niet al te veel soelaas verwacht worden; deze liggen ten opzichte van het lokale verzorgingsgebied te decentraal. Wel is recentelijk een gebouw in het gebied aan de Hogehilweg opgekocht door een particulier die het gebouw transformeert tot laagdrempelig bedrijfsvastgoed. Desondanks zullen primair ontwikkelingen in het woongebied de ruimtebehoefte moeten opvangen. Dit komt later in deze notitie nader aan bod.
2.
De noodzaak van kleinschalig betaalbaar vastgoed
2.1
Het coalitieakkoord
Dit stadsdeel kent een enorm potentieel en drang naar ondernemerschap. Zuidoost fungeert voor een belangrijk deel als plek van eerste aankomst voor mensen welke van elders komen. Dat geeft Zuidoost vanouds trekken van een doorgangshuis. Dat karakter werd nog versterkt door de oorspronkelijke inrichting als monofunctioneel woongebied. Veel lokale fysieke ruimte voor werk en ondernemerschap zijn in de loop van de tijd niet voorhanden geweest. Lokale ontplooiingsmogelijkheden zijn daardoor beperkt en dat kan mensen ervan weerhouden zich hier ook economisch te wortelen. Met de vernieuwing van de Bijlmermeer zijn nieuwe kansen ontstaan. Er is meer ruimte en aandacht voor lokaal ondernemerschap. En dat potentieel moet voor de nabije toekomst nog versterkt worden. Het coalitieakkoord “Werken aan evenwicht 2010-2014” geeft kaders voor en richting aan de economische ontwikkeling in Amsterdam Zuidoost. Belangrijk is dat ondernemers, bewoners en bezoekers perspectieven zien in het stadsdeel en daarmee invulling geven aan een duurzame (door)ontwikkeling. Het stadsdeel wil hierbij zoveel als mogelijk initiatieven uit de markt faciliteren. Voorzien in de behoefte naar goedkoop zakelijk vastgoed past binnen de ambitie van het stadsdeel Zuidoost om kleinschalig lokaal ondernemerschap te stimuleren. 2.2
De logica van kleinschalig betaalbaar vastgoed
Amsterdam Zuidoost kan zich goed laten inspireren door een recent werk van Doug Saunders, auteur van de studie Arrival City: how the largest migration in history is reshaping our World, in de Nederlandse vertaling ‘Trek naar de steden’. Daarin beschrijft Saunders de enorme verspilling van potentieel van immigranten, die niets liever willen dan zo snel als mogelijk deel uit te maken van de economie waarin zij zijn gearriveerd. Saunders betoogt dat migranten zogenaamde Arrival Cities creëren aan de randen van de grote steden, met vaak kenmerken van slums. Deze woonoorden zijn in hun functioneren zowel gelinkt aan de steden waar zij deel van uitmaken, als aan de plekken van herkomst van de migranten. Saunders betoogt dat overal ter wereld deze buurten ongelooflijk veel ongebruikt economisch potentieel herbergen. Met name in de westerse context worden deze mensen niet voldoende aangezet tot zelfredzaamheid. In de strenge westerse ruimtelijke stedenbouwkundige traditie wordt letterlijk weinig ruimte gelaten voor het eigen initiatief van deze mensen. Spontaniteit en zelfredzaamheid zijn in deze context geen vanzelfsprekende zaken. Wat er aan ruimte geboden wordt voor eigen initiatief, wordt voorzichtig onder "broedplaatsen" geschaard. Omdat ook broedplaatsen schaars zijn en voor velen onbereikbaar, leidt dat tot gedwongen passiviteit en geringe mogelijkheden om zelf iets te ondernemen. Het ontplooien van economische activiteiten in aankomstplekken biedt mensen bij uitstek middelen om aan te haken op en aan te sluiten bij de maatschappij. Zo fungeren de aankomstplekken als motor voor de economische en sociale emancipatie van nieuwkomers. Zij moeten worden gezien als wezenlijk onderdeel van stedelijke ontwikkeling en economische integratie. Hierbij is de getrapte economie cruciaal waarbij aanzienlijke (in)formele mogelijkheden bestaan voor 4
scholing en ondernemerschap zodat mensen langzaam maar zeker kunnen klimmen op de sociale ladder. Het bieden van ruimte in de breedste zin en het faciliteren daarvan zijn essentieel. Er is ruimte voor de mensen om te ondernemen; ruimte om een handel of een cafeetje te starten. Regels zijn natuurlijk belangrijk, maar het is niet te formeel. Zelfredzaamheid en ondernemerschap zullen moeten worden aangemoedigd. Zo kunnen mensen voor zichzelf kansen en mogelijkheden creëren. Om voldoende kansen tot overleven te hebben, dient de (fysieke) ruimte tot ondernemen aan een aantal voorwaarden te voldoen. De ligging van ondernemingen speelt hierbij een belangrijke rol. Ondernemers vragen goedkope laagdrempelige ruimte met een centrale ligging waar de zichtbaarheid van hun onderneming gegarandeerd is. Zo kunnen zij goed inspelen op de bezoekers- en klantenstromen die er zijn op die centrale locatie en zullen de ondernemers eerder en makkelijker hun producten en diensten aan de man kunnen brengen. 2.2
Het Stadsdeel faciliteert
Goed beschouwd is de rol welke het stadsdeel Zuidoost kan vervullen in de realisatie van kleinschalig goedkoop vastgoed beperkt en vergelijkbaar met de rol van de gemeente ten aanzien van bijvoorbeeld Amstel III. De markt moet het doen en het stadsdeel faciliteert zo goed als mogelijk. Maar wij praten op het lokale niveau over substantieel andere grootheden in kosten en omvang. Ook in het verleden had het stadsdeel onvoldoende beschikking over middelen om een actieve rol te vervullen in het (her)ontwikkelen van gebieden, bijvoorbeeld door aankoop, sloop en vervolgens uitgifte van bouwrijpe grond. Ten aanzien van de woontransformatie werd die rol toebedeeld aan de corporaties. De rol van het stadsdeel is ook nu één van faciliteren van de markt met instrumentarium, zoals bestemmingsplannen, vergunningen, en openbare ruimte. Het daadwerkelijk tot stand brengen van ontwikkelingen zal door de markt gerealiseerd moeten worden. Met de markt wordt eigenaren, beleggers en ontwikkelaars bedoeld. Als stadsdeel is het zaak om initiatieven te faciliteren die invulling geven aan de lokale ambities en die mede bijdragen aan waardebehoud en –ontwikkeling van gebieden. 2.3
De ruimtebehoefte
In de tweede helft van 2008 is er een vraaganalyse gehouden. Deze analyse leert ons dat er vooral vraag bestaat naar kleinere units (tussen de 50 en 100 m²) op locaties die goed bereikbaar zijn en dichtbij voorzieningen. Daarbij bestaat de vraag voor tweederde uit kantoren en eenderde uit bedrijfsruimte. De ruimtebehoefte is het grootst in de dienstverlening (zakelijke dienstverleners, ICT, financiële diensten) gevolgd door de handel. De ruimtebehoefte aan kleinschalig betaalbaar vastgoed is door het DB onderkend. In maart 2009 gaf het DB opdracht om met marktpartijen in overleg te treden over de mogelijkheid om tot 2012 1.400 m² betaalbaar, kleinschalig bedrijfsvastgoed te realiseren. Hierbij lijkt de realisatie van kleinschalig bedrijfsvastgoed op korte termijn vooral kansrijk in bestaande ruimtes, waarvan de sloopplannen door de recessie zijn opgeschort, bijvoorbeeld Frankemaheerd. Daarnaast is Kortvoort in beeld voor nieuwbouw van bedrijfsvastgoed in de plint van het project.
3.
Bedrijvigheid, vraag en aanbod
3.1
Bedrijvigheid
Kleinschalige ondernemingen vormen een belangrijk onderdeel van de economie van Amsterdam Zuidoost. Zij bieden werkgelegenheid, voorzieningen en leveren een belangrijke bijdrage aan de dynamische sfeer in een buurt of wijk. Het gaat 5
hierbij om ondernemingen in de zakelijke dienstverlening, consumentendiensten (o.a. detailhandel, horeca en gezondheidszorg) en ambachtelijke bedrijven. In de praktijk betreft dit vaak een combinatie van deze functies. Binnen de vernieuwing van Zuidoost speelt menging van functies een belangrijke rol. In een gebied kan er niet alleen gewoond worden, maar kan er ook gewerkt worden en is er een scala aan voorzieningen. Een groot voordeel van menging is de levendigheid die dit tot stand brengt in wijken. Daarnaast leidt menging tot enige mobiliteitsbeperking doordat wijkbewoners in principe dichtbij huis een baan kunnen vinden. De sectorale verdeling in Amsterdam Zuidoost concentreert zich vooral in de handel en zakelijke dienstverlening. In onderstaande figuur is de sectorale verdeling in Amsterdam Zuidoost weergegeven.
Figuur Sectorale economische verdeling Amsterdam Zuidoost (2010)
3.2
Vraag en aanbod
De verschillende economische sectoren die het stadsdeel rijk is, met elk een eigen karakter, vragen om verschillende behoeften op het gebied van ruimte en loop van publiek. Wel zijn er een aantal generieke elementen te onderscheiden. De ondernemers binnen deze sectoren vragen vaak om kleine units (tot 150 m2) en om prijzen in het midden- en lage segment (maximaal €100 per vierkant meter). De vraag concentreert zich voornamelijk op kantoren, maar ook bedrijfsruimten zijn gewenst. Voor dit lage huurprijsniveau kunnen dikwijls alleen gesubsidieerde projecten worden ontwikkeld. Naast het financiële aspect zijn flexibiliteit, dynamiek en duur contracten en ligging ten opzichte van loop van publiek belangrijke vereisten van kleinschalig vastgoed. Ondernemers met een vraag naar kleinschalig vastgoed zoeken namelijk snel ruimte op de korte termijn met flexibele huurcontracten. De markt van kleinschalig vastgoed is hierdoor vluchtig en is het voor de grote beleggers moeilijk om grip te krijgen op deze markt. Een goede beheerder of kleine belegger zijn nodig om deze vluchtigheid te beheersen.
6
Het huidig aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed (zowel kantoor als bedrijfsruimte) bevindt zich vooral in Amstel III/ Bullewijk. Het aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed bestaat voornamelijk uit units groter dan 100 m² en liggen de huurprijzen vaak tussen € 100 en € 150 (bron: Decisio 2009), met name op het gebied van kantoren. Met betrekking tot bedrijfsruimte concentreert het aanbod zich op units van groter dan 750 m2 waardoor dit voor starters onbetaalbaar wordt. Onderstaande tabellen geven een overzicht van gemiddelde huurprijzen en BAR’en (bruto aanvangsrendement1) in de regio Amsterdam waarbij een onderscheid is gemaakt tussen kantoorruimte en bedrijfsruimte (bron: DTZ Zadelhoff).
4.
Ontwikkelingen
De ambitie van het stadsdeel is te voorzien in de behoefte aan kleinschalig betaalbaar vastgoed voor ondernemers. De mogelijkheden van het stadsdeel om vastgoed te realiseren zijn echter beperkt. Het stadsdeel kan geen actieve rol spelen en is het van belang de markt te inspireren haar taak op het gebied van vastgoed op te pakken. De taak van het stadsdeel schuilt voornamelijk in het samenbrengen van belanghebbenden, inspireren en faciliteren. Van belang is te beseffen dat elke locatie zijn eigen specifieke wensen en behoeften genereert. Hierbij moet het stadsdeel goed kunnen onderscheiden welke economische sectoren waar goed vertegenwoordigd zijn. Het vastgoed zal vanuit de vraag van de markt (ondernemers, investeerders, ontwikkelaars en beleggers) vorm moeten worden gegeven. Toe te voegen economische activiteiten zullen aanvullend zijn aan de bestaande economische structuur, zelfs op het vernieuwende af. Deze benadering maakt dat beleid niet van bovenaf wordt opgelegd, maar initiatieven op lokaal niveau worden gekoesterd en volwassen gemaakt. Binnen het stadsdeel zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Op de korte termijn lijkt de realisatie van kleinschalig vastgoed het meest kansrijk in het woongebied van Zuidoost, bijvoorbeeld in Frankemaheerd. Realisatie van 1 Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering.
7
kleinschalig vastgoed in het Amstel III gebied is afhankelijk van de vaststelling van de strategie op centraal niveau en marktmogelijkheden die zich voordoen. Dit zal voornamelijk voor de lange termijn zijn. In het vervolg van dit stuk worden met name ontwikkelingen in het woongebied beschreven. 4.1
Ontwikkelingen bestaande bouw
Frankemaheerd Het complex van Frankemaheerd is in het bezit van woningcorporatie Rochdale en wordt beheerd door Rochdale Projectontwikkeling. Frankemaheerd is ongeveer 36.000 m2 groot en ligt aan de Bijlmerdreef met aan de zuidzijde de Amsterdamse Poort en aan de noordzijde de HES en het ROC. De huidige bestemming is kantoor. Voor andere functies dan kantoorruimte is in het complex ook ruimte, maar daar is een wijziging van het bestemmingsplan voor nodig. Rochdale heeft duidelijk aangegeven niet op korte termijn met de herontwikkeling te kunnen starten. De verwachting is dat het complex de komende tien jaar niet gesloopt zal worden. Op het moment is het stadsdeel in gesprek met Rochdale over de invulling van het gebouw en onder welke voorwaarden dat geschieden kan. Het bestemmingsplan zal daarop worden aangepast. Vooralsnog vinden zowel het stadsdeel als Rochdale kleinschalig betaalbaar vastgoed passen binnen de visie voor het gebied. Een deel van de gebouwen is reeds ingericht voor kleinschalig vastgoed, dat ondernemers kunnen huren. In onderstaand figuur is de Frankemaheerd omcirkeld.
Parkeergarages Daalwijkdreef De koppen van de parkeergarages zijn reeds getransformeerd tot tijdelijk bedrijfsvastgoed. De parkeergarages aan de Daalwijkdreef staan op de nominatie voor sloop in het kader van de vernieuwing van de Bijlmermeer. Één van de parkeergarages in de D-buurt aan de dreef wordt onderzocht als potentiele locatie voor een World of Food. Hier kunnen (startende) ondernemers in de food-sector een platform krijgen om zich te ontwikkelen en professionaliseren. Voor de rest van de dreef, met name in de E-buurt, moet onderzocht worden hoe de realisatie van kleinschalig bedrijfsvastgoed ingepast kan worden in de planontwikkeling. Heesterveld/ Hakfort/ Huigenbos In het plangebied Heesterveld/ Hakfort/ Huigenbos tussen het spoor, de Karspeldreef, de Huntumdreef en de A9 zijn de woningen in het middengebied opgeknapt. Aan het Bullewijkpad in de parkeergarage zijn er een aantal bedrijfsunits gerealiseerd door Jelle Keij Makelaardij. Ymere is aan de westkant begonnen met het uitplaatsen van de zittende bewoners. Er worden tijdelijk 8
studenten gehuisvest t in de leegstaande woningen. In de noordwesthoek is Ymere met een aantal creatieve ondernemers bezig het pand als broedplaats in te vullen. Op de begane grond wordt in de plint bedrijfsruimte en horeca mogelijk gemaakt. Zie de figuur hieronder.
Bedrijfsunits Bullewijkpad Broedplaats en horeca
4.2
Ontwikkelingen nieuwbouw
Kortvoort Bij Kortvoort wordt een appartementencomplex ontwikkeld waarbij in de plint wordt voorzien in bedrijfsruimte/ kantoor. De marktconsultatie heeft uiteindelijk 2 inzendingen opgeleverd. Naar aanleiding van de inzendingen is ERA Contour gevraagd haar plannen verder uit te werken op financieel gebied en programma. In het bestek is opgenomen dat de mogelijke ontwikkelaar 700 m2 sociaalcultureel of betaalbaar bedrijfsvastgoed realiseert (maximaal € 100 per vierkante meter). De plannen worden verder vorm gegeven en er wordt gestreefd naar een start bouw in het voorjaar van 2012. Kromwijkdreef Kavel 2 aan de Kromwijkdreef, tussen het metrotalud en de dreef, is een locatie die aangewezen is voor een mogelijke ontwikkeling van kleinschalig bedrijfsvastgoed. In het bestemmingsplan is dit ook al mogelijk gemaakt. Er is ruimte voor 900 m2 opgenomen in het bestemmingsplan. Een marktpartij heeft zich recentelijk gemeld om de ontwikkeling nieuw leven in te blazen.
9
Cluster 6 Anton de Komplein Aan het Anton de Komplein realiseert Ymere cluster 6. De nieuwbouw zal bestaan uit een plint met daarboven woningen. In de plint is aan het Anton de Komplein horeca voorzien. Parallel aan het stadsdeelkantoor zijn bedrijfs- en kantoorruimten voorzien. Zie ook de figuur hieronder. Het stadsdeel kan met Ymere nagaan op welke manier de bedrijfs- en kantoorruimten worden ingevuld en of deze ruimten eventueel ingericht kunnen worden voor kleinschalig bedrijfsvastgoed.
Plint aan plein met horeca Plint parallel aan stadsdeelkantoor met bedrijfsvastgoed
4.3 Overige ontwikkelingen Naast ontwikkeling op het gebied van nieuw- en bestaande bouw wordt er binnen het stadsdeel gewerkt aan ontwikkelingen die nog in de ideefase zitten. Wanneer de ideeën zijn uitgewerkt tot een uitvoerbaar plan kan de markt verder geconsulteerd worden. Het gaat om een tweetal ideeën met als doel ruimte te creëren voor ondernemers.
10
(Tijdelijke) kleinschalige vastgoedstroken De vernieuwing van Amsterdam Zuidoost biedt letterlijk ruimte om mogelijkheden te creëren, al dan niet in tijdelijke vorm, voor het realiseren van kleinschalige vastgoedclusters. Hiervoor voeren we een onderzoek uit naar potentiële locaties om dergelijke clusters te realiseren. De volgende figuur geeft aan welke locaties voor de analyse worden bekeken.
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Getz Terrein Hoek Dolingadreef Bijlmerdreef Anton de Komplein onder Flierbosdreef Daalwijkdreef (E-buurt) Annie Romeinplein Zuidzijde Karspeldreef AMC Holendrecht Winkelcentrum Holendrecht Winkelcentrum Reigersbos
De locaties worden onderzocht op: • Beschikbaarheid in relatie tot snelheid van (her)ontwikkelingsplannen in het kader van de vernieuwing; • Op ligging ten opzichte van loop van publiek; • Op zichtbaarheid van de locatie. Deze elementen bepalen het succes van een te realiseren (tijdelijke) vastgoedstrook. In een dergelijke strook kunnen (doorstartende) ondernemers gaan zitten waar zij een aantal jaren de tijd krijgen om hun product en bedrijfsvoering op orde te krijgen, waarna verhuisd kan worden naar een andere (marktconforme) ruimte. Hierbij moet goed worden beseft dat elke potentiële locatie zijn eigen (on)mogelijkheden biedt wanneer wordt gekeken naar bereikbaarheid, parkeren, uitstraling en dergelijke. Ook moet goed worden gekeken welke economische sectoren met name vertegenwoordigd zijn in de buurt en waar behoefte aan is: zowel vanuit de ondernemers als vanuit de consument. Toe te voegen economische activiteiten zullen aanvullend zijn op de bestaande economische structuur, zelfs op het vernieuwende af. In principe is tijdelijkheid kenmerken voor een dergelijke strook. Het is mogelijk met potentiële ondernemers een dergelijke vastgoedvoorziening op te bouwen waarbij veel verantwoordelijkheid wordt overgelaten aan de ondernemers zelf (inrichting, materiaal, etc). Deze benadering maakt dat beleid niet van bovenaf wordt opgelegd, maar initiatieven op lokaal niveau worden gekoesterd en volwassen gemaakt. De kracht schuilt in eenvoud. Tijdelijkheid is meer gepast voor sommige locaties dan andere waar een permanente invulling meer op zijn plaats is.
11
Flexwerken in Amsterdam Zuidoost In de G-buurt is het CEC-gebouw gelegen. Met het wegvallen van een aantal subsidies is er grote kans dat een aantal huurders uit het CEC-gebouw verdwijnen. Dit gebouw is van belang voor de buurt en is prominent aanwezig. Leegstand is een bedreiging. Het is zaak tijdig over de toekomst van het gebouw na te denken. Het gebouw is niet in eigendom, maar dat ontslaat het stadsdeel niet van haar verantwoordelijkheid. De analyse zal zich moeten richten op de potenties van het gebouw in relatie tot bedrijvigheid. Voor een mogelijke invulling kan gedacht worden aan een omgeving waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, nieuwe contacten op kunnen doen, flexibele werkplekken en vergaderplekken kunnen huren, kunnen werken in een café/ eetgelegenheid met WiFi en dergelijke. De eigenaar, een buitenlandse belegger, dient hier wel voor geënthousiasmeerd te worden. De functiemenging van horeca, WiFi, werkplekken en kleinschalige bedrijvigheid kan werken als een vliegwieleffect om nieuwe groepen bewoners, gebruikers en bedrijven aan te trekken. Dit leidt uiteindelijk tot een positiever imago, waardeontwikkeling en tot een impuls voor de bedrijvigheid en werkgelegenheid in het gebied. Hierbij kan geleerd worden van de Overkant in Amsterdam Noord of De Kleine Loods in Den Haag. Zie de bijlage voor een korte impressie. Columbus gebouw Amsterdam Zuidoost Het Columbus gebouw is door Cortona Estate gekocht van ING REIM in 2008. Het is een zelfstandig kantoorgebouw gelegen aan de Bijlmerdreef tegenover de Frankemaheerd. Het gebouw is ongeveer 5.500 m2 groot en er zijn parkeerplaatsen beschikbaar. Het stadsdeel Amsterdam Zuidoost heeft lange tijd in het gebouw gezeten waarna het leeg is komen te staan. Met de eigenaar kunnen mogelijkheden worden onderzocht voor invulling op het gebied van bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening, media en communicatie en sport en leisure.
5
Knelpunten
5.1
Kaders en beheer
Het stadsdeel Amsterdam Zuidoost zet sterk in op het versterken en vergroten van de middenklasse in Zuidoost. Hierbij is inzet op ondernemerschap een essentieel onderdeel. De voorgaande analyse heeft laten zien dat ondernemerschap ruimte behoeft. Binnen Amsterdam Zuidoost zijn er op dat gebied specifieke wensen en eisen. Hierbij spelen kleinschaligheid, flexibiliteit, snelheid, beheer en betaalbaarheid een belangrijke rol. Om kleinschalig betaalbaar vastgoed te kunnen realiseren, zullen allereerst de juiste kaders geschetst moeten worden op bestuurrechtelijk niveau. In algemene lijn gaat het om: - Planologische regels - Bestemmingsplannen - Vergunningen - Stedenbouwkundige eisen - Looptijd procedures Daarnaast is het voor de (grotere) beleggers en investeerders vaak moeilijk grip te krijgen op de markt van kleinschalig vastgoed. Deze markt is vaak vluchtig en kenmerkt zich door korte looptijden van huurcontracten waardoor beheer wordt bemoeilijkt. Ook moet gewaakt worden voor concurrentievervalsing. Betaalbare kleinschalige vastgoed betekent in dit geval dat er vastgoed wordt aangeboden met een huurprijs onder de gangbare markthuurprijs. Hier loopt men het risico dat er concurrentievervalsing optreedt van bedrijven die in de betaalbare ruimte zitten ten opzichte van bedrijven die de normale markthuren betalen. Dit kan worden 12
ondervangen door een ingroei-model aan te houden. Bedrijven die zich bewijzen gaan meer huur betalen of verhuizen naar een meer geschikte, marktconforme bedrijfsruimte. 5.2
Financieel
De gangbare markthuurprijzen liggen voor de meeste (door)startende ondernemers te hoog en daarnaast zijn de units te groot, waardoor de prijzen al snel door het plafond schieten voor deze ondernemers. Voor (door)startende ondernemers zijn huurprijzen van meer dan € 100/ m2 vaak niet betaalbaar. Voor dit laatste huurprijsniveau kunnen echter vaak alleen gesubsidieerde projecten worden ontwikkeld. Wanneer rekening wordt gehouden met stichtingskosten, rendementseisen, transformatiekosten en dergelijke is het investeringsvolume dusdanig hoog dat de minimale huur boven de € 100 per vierkante meter komt. Een potentiële investeerder loopt per definitie tegen een financieel gat aan. Om betaalbaarheid te garanderen moeten bijvoorbeeld voorzieningen worden getroffen in de vorm van bijdrage huur, achtervang huur, verlaging van grondprijzen en dergelijke. 5.3
Economische situatie/ markt
De kredietcrisis en de daaropvolgende recessie heeft ook zijn uitwerking gehad in Amsterdam Zuidoost. Banken zijn voorzichtiger geworden, de overheid trekt zich op een aantal fronten terug, ontwikkelprojecten komen tot stilstand of worden niet uitgevoerd, leegstaand vastgoed komt onder druk te staan, ondernemers hebben het zwaar en mensen zijn minder snel geneigd een eigen onderneming te starten. Ondernemers in het midden- en kleinbedrijf blijven ook nu zeer voorzichtig in hun verwachtingen over het economisch herstel in Nederland. Het één en ander leidt ertoe dat het stimuleren van ondernemerschap onder druk komt te staan. Juist in deze tijden is het zaak om met alle betrokken partijen de juiste randvoorwaarden te creëren voor een gezond investeringsklimaat.
6
Conclusies en aanbevelingen
6.1
Betaalbaar vastgoed
Binnen Amsterdam Zuidoost is er grote behoefte aan betaalbaar kleinschalig bedrijfsvastgoed en het stadsdeel onderkent dit. Deze behoefte vertaalt zich voornamelijk in een vraag naar kantoren. Tweederde van de vraag is naar kantoren en eenderde is naar bedrijfsruimte. Met name op het gebied van kantoren speelt betaalbaarheid een rol. Met betrekking tot bedrijfsruimte speelt de omvang een rol. Er is nauwelijks aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte. Voor zowel kantoren als bedrijven geldt dat de ligging ten opzichte van publiek en zichtbaarheid van belang zijn. Er moet dus op zoek worden gegaan naar locaties met als vereisten bereikbaarheid en voldoende loop van publiek. Dit betekent ruimte om en nabij winkelcentra reserveren ten behoeve van ondernemerschap. Het is zaak voldoende kleinschalig vastgoed te bieden zodat mensen de kans krijgen via ondernemerschap hun toekomst te verbeteren. De mogelijkheden zullen op de korte termijn in het woongebied van Amsterdam Zuidoost gezocht moeten worden. Amstel III biedt vooralsnog beperkt mogelijkheden. Betaalbaar kleinschalig vastgoed betekent in dit geval dat er vastgoed wordt aangeboden met een maximale huurprijs van € 100 per vierkante meter per jaar. Dit huurniveau, de complexiteit, het risicovolle, vaak diffuse en onvoorspelbare karakter van de vraag naar kleinschalig bedrijfsvastgoed maakt marktconforme ontwikkeling van dit type bedrijfshuisvesting een uiterst moeilijke opgave. Daarbovenop is er nog het risico van concurrentievervalsing van bedrijven die in 13
de betaalbare ruimte zitten ten opzichte van bedrijven die de normale markthuur betalen. 6.2
Marktgericht sturen
Het stadsdeel zelf heeft geen mogelijkheden tot de realisatie van kleinschalig vastgoed en kan niet als solistische ontwikkelaar optreden. Daarnaast zijn de financiële middelen bij de overheid beperkt en is de financiële slagkracht in de markt nog altijd behoudend. Amsterdam Zuidoost kan alleen optreden als facilitator en inspirator. Om goed en bruikbaar vastgoed te realiseren is het van belang slim in te spelen op lokale initiatieven en behoeften. De vraag uit de markt is leidend en een taak schuilt in het creëren van voldoende draagvlak. Hierbij is flexibiliteit van niet alleen de markt en overheid van belang. De ondernemers vragen figuurlijk om ruimte tot handelen en ondernemen. Plekken waar regelvrijheid geboden zodat zij de tijd krijgen om op hun eigen manier een onderneming te voeren zonder stringente regels. Wel moet gewaakt worden voor concurrentievervalsing. Hiervoor kan er een ingroei-model worden aangehouden. Bedrijven die zich bewijzen gaan meer huur betalen of verhuizen naar een meer geschikte, marktconforme bedrijfsruimte. 6.3
Aanbevelingen
Het Dagelijks Bestuur beveelt de stadsdeelraad aan om in te stemmen met het uitzetten van de volgende acties: 1. Het is van belang extra inzet te blijven plegen om te kunnen voldoen aan de ruimtebehoefte voor na 2012. Het wordt aanbevolen te streven naar 1.400 m2 extra kleinschalig betaalbaar vastgoed tot en met 2014. 2. Het wordt aanbevolen vanuit lokale initiatieven en behoeften het vastgoedvraagstuk benaderen. Dit betekent dat “bottom-up”, met verschillende stakeholders, invulling wordt gegeven aan wat er gerealiseerd wordt en hoe dat eruit ziet. Het stadsdeel treedt op als verbinder. De eerste aanzet hiertoe zal het organiseren van een congres over vastgoed zijn tegen het eind van 2011. 3. Een veel genoemd probleem is het niet kunnen vinden van geschikt vastgoed. Het is aanbevelenswaardig een loket of mediaal platform op te zetten waar vraag en aanbod van vastgoed op een transparante manier bij elkaar worden gebracht. Centraal hierbij is het zichtbaar en vindbaar maken van vastgoed voor verschillende doelgroepen. 4. De financiële mogelijkheden moeten worden onderzocht om de realisatie van kleinschalig vastgoed te faciliteren. Hierbij kan er met de centrale stad en het Rijk nagegaan worden in hoeverre er een nieuwe objectsubsidieregeling (subsidie om kleinschalig vastgoed te realiseren) in het leven kan worden geroepen. Daarnaast kunnen er mogelijkheden onderzocht worden om (Europese, nationale) duurzaamheid- en energiesubsidies in te zetten ten behoeve van de transformatie van (leegstaande) panden.
14
5. Als stadsdeel actief in overleg treden met de ontwikkelaar van cluster 6 bij het Anton de Komplein. Hier kan er met de eigenaar in conclaaf worden gegaan over invulling van (een deel van) de plint als kleinschalig betaalbaar vastgoed. 6. Samen met de ontwikkelaar van Kortvoort verder invulling geven aan de plint, waarin ruimte voor kleinschalig vastgoed is gereserveerd. 7. Als stadsdeel inzet plegen om markpartijen te enthousiasmeren om de Kromwijkdreef tot ontwikkeling te brengen. Op deze locatie is ruimte om kleinschalig vastgoed te realiseren. 8. Het stadsdeel kan binnen het kader van de onderhandelingen met de Dienst Parkeergebouwen over de overdracht van de parkeergarages ruimte creëren voor kleinschalig betaalbaar vastgoed. 9. Onderzoeken of er draagvlak is voor de realisatie van tijdelijke kleinschalig bedrijfsvastgoed op locaties in de loop van publiek en met een minimale exploitatietijd van 5 jaar.
15
Bijlage 1: De Overkant en De Kleine Loods De Overkant in Amsterdam Noord De Overkant heeft ruimte voor bedrijven, ateliers, evenementen, cultuur en horeca. De Overkant opent haar deuren voor iedereen die wil genieten van horeca, cultuur en evenementen. Het concept leren – bedenken - maken – verkopen zorgt voor mogelijkheden tussen denkers en doeners. Van mode ontwerper tot architect. Van meubelmaker tot online media specialist.
16
De Kleine Loods in Den Haag De Kleine Loods is een innovatief business center waar ondernemers incidenteel kunnen huren en andere ondernemers kunnen ontmoeten. De lounge biedt een informele ruimte waar ondernemers eenvoudig succesvolle brainstormsessies kunnen houden. De Kleine Loods biedt zonder opzegtermijn volledig ingerichte werkplekken op flexibele basis voor korte of lange termijn. Ondernemers kunnen een individuele ruimte huren maar ook aan een bureau werken in de open ruimte. In de vergaderzaal kunnen ondernemers klanten ontvangen of een werkoverleg plannen met collega’s. De koffie, thee, overdekt parkeren en het snelle draadloos netwerk zijn gratis faciliteiten waar gebruik van gemaakt kan worden.
17