Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers
Langer Thuis, 27 mei 2015
Even voorstellen… Claartje Sadée (verhuisadviseur Utrecht, Stade Advies)
Wouter Schepers (adviseur Strategie & Beleid, Bo-Ex)
Penny Senior, adviseur KCWZ
En u?
Inhoud Presentatie
2012- heden: Doorstroming centraal • Probleemanalyse • Driesporen beleid: Woonruimteverdeling, Informatie / Begeleiding en Financiële prikkels
2014-heden: Passend wonen prominent op de beleidsagenda
• • • •
Probleemanalyse Eerste stappen: Huisvestingsverordening Denkrichting: sturen op fysieke beperking Casus Hof van Transwijk: denkt u mee?
Doorstroming (2012-heden)
Probleemanalyse
2012: crisis op de woningmarkt • Verhuurderheffing • Nieuwbouw valt stil • Inzakken mutatiegraad Gevolg: vrijkomend sociale huuraanbod beperkt, terwijl vraag (crisis) toeneemt 2012: zoeken naar oplossingen…..
• In de bestaande voorraad • Slaagkansen voor gezinnen het kleinst • Oudere huurders wonen vaak ‘scheef’ in termen van passendheid Gevolg: focus op kleine, oudere huishoudens in grote woningen (bij Bo-Ex ongeveer 16% van de voorraad)
Probleemanalyse (2)
Rapport ‘Evaluatie Verlengde Verhuisketens’ (Platform 31) Inzet van drietal ‘prikkels’ vergroot de kansen op doorstroming uit grotere woningen: Goede uitgangspositie in de woonruimteverdeling Financiële prikkel Begeleiding/informeren/bemiddeling Inzet vanaf 2013 in de gemeente Utrecht
Voorrang voor 55+ers die een grote woning achterlaten en verhuizen naar een kleinere gelijkvloerse woning Experiment met huurkorting door Bo-Ex Aanstellen van een verhuisadviseur (Claartje Sadée)
Seniorenkorting Utrecht
Experiment Bo-Ex • Gestart september 2013 • Alleen binnen aanbod Bo-Ex, beperkt bereik (10 verhuizingen) • Budgetneutraal
Stadsbreed beleid • Gestart 1 mei 2015 • Binnenkort uitbreiding naar de regiogemeenten • Doorstromen binnen gehele voorraad mogelijk, geen financiële afrekening onderling http://youtu.be/ZidQLK82Dos
Verhuisadviseur Senioren Utrecht
Claartje Sadée Stade Advies
Doelstelling en opdracht • Primair: Bevorderen doorstroming • Secundair: Passend wonen 1ste jaar: alle 55+ huurders in Utrecht 2de jaar: 55+ huurders met grote woning Opdrachtgever: Gemeente & woningcorporaties Utrecht
Kernpunten • Professionele kracht met vrijwilligers • Samenwerking met professionals uit wonen/welzijn/zorg • Informatievoorziening, signalering en PR/naamsbekendheid • Wensen en mogelijkheden client, maatwerk
Advies en begeleiding • Oriënteren op de mogelijkheden (aanbod, financiën, regelingen, netwerk e.d.)
• Praktische voorbereiding (inschrijving, toeslag, indicaties e.d.)
• Zoeken, reageren, verhuizen (cliënt zelf, netwerk, VA, vrijwilligers) Instrumenten: telefonische intake, huisbezoeken, advisering per telefoon, post, email, regelwerk
Resultaten na één jaar • • • • •
177 cliënten 177 intakegesprekken 84 huisbezoeken 32 verhuizingen 50 procent laat grote woning achter
Opbrengsten (1) Maatschappelijk:
Meer ouderen éérder passend wonen Meer zelfredzaamheid en welbevinden Volkshuisvestelijk:
Op gang brengen verhuisketens In eerder stadium grote woningen vrij Juiste doelgroep in de juiste woning Verhuur minder populaire complexen
Opbrengsten (2) Financieel:
-Gemiddelde huurharmonisatie grote woning €168 (Utrecht) en € 180 (Betuwe) -Positief effect op kasstroom €4.760 (Delft) -Minder woningaanpassingen nodig
Opbrengsten overstijgen de kosten
Ervaringen & conclusies • Verhuisadviseur voorziet in behoefte ouderen aan ondersteuning • Van verhuisidee tot verhuizing is lang proces voor ouderen • Huurkorting moet belemmering t.a.v. hoge huren wegnemen • Voldoende (kwalitatief) aanbod is voorwaarde succes • Tegen relatief lage kosten wordt (passend) aanbod vrijgemaakt
Vragen?
Vragen?
Passendheid (2014-heden)
Aanleiding
Aanleiding Project Passend Wonen senioren a. b. c.
Verhuurproblemen in seniorencomplexen Decentralisatie zorg, extramuralisering, langer thuis wonen Doelmatigheid woonruimteverdeelsysteem?
Project Utrecht Samenwerking gemeente en Utrechtse woningcorporaties Doel: wijziging in de woonruimteverdeling die recht doet aan de differentiatie in vraag van doelgroepen met fysieke/sociale beperkingen én die leidt tot een verbeterde match tussen geschikt aanbod en vraag.
Problematiek (1)
A. Verhuurproblematiek
• Verstoorde vraag/aanbod verhoudingen: groot deel van het Utrechtse corporatiebezit (17% in 2014) wordt exclusief toegewezen aan de groep 55+, die op zich zelf maar 7% van de vraag omvat (actief woningzoekenden). • Door lange inschrijftijd hebben 55+ ‘ers grootste slaagkans bij nagenoeg alle andere sociale huurwoningen. • Gevolg: zeer beperkt aantal reacties per vrijkomende 55+ woning (gelabeld). In minst populaire complexen – op basis van locatie en m.n. functionele kwaliteit – is soms structurele leegstand.
Problematiek (2)
B. Ontwikkelingen wonen en zorg, schaarste passende woningen
• Overheidsbeleid = langer zelfstandig thuis wonen. Intramurale zorg kleiner en zwaarder. Zelfstandig wonen: zorg via Zorgverzekeringswet (bv thuiszorg) of WMO (buurtteams).
• Gevolg: meer ‘druk’ op de geschikte woningvoorraad. • Exacte vraag moeilijk in beeld te brengen, grote variatie in de vraag.
Problematiek (3)
C. Doelmatigheid woonruimteverdelingssysteem •
“Overheden worden alleen geacht regels te stellen t.a.v. de verdeling van sociale huurwoningen als aantoonbaar gemaakt kan worden dat er sprake is van schaarste (Huisvestingswet, 2014)”.
•
Recent onderzoek (RIGO, 2014): nauwelijks schaarste in de regio Utrecht van voor senioren gelabelde woningen.
•
Vanaf uiterlijk 1 juli 2015 is ‘exclusief labelen’ alleen nog mogelijk bij zeer bijzonder vastgoed, voor het overige kan wel ‘voorrang’ worden gehanteerd (Huisvestingswet).
•
‘Dagelijks’ ervaren we dat het huidige verdeelsysteem leidt tot verhuringen die niet passen bij ons eigen gevoel van wat een ‘goede sturing’ moet betekenen. Een paar voorbeelden:
Voorbeelden
Een 56-jarige, werkende, net gescheiden man zoekt met spoed een huurwoning in Utrecht. Gezien de beperkte concurrentie in het seniorensegment krijgt hij al snel een woning toegewezen in een woning die toegerust is op ouderen met een behoorlijke fysieke beperking. Deze woning wordt niet toegewezen aan een 82-jarige eveneens woningzoekende vrouw die steeds moeilijker haar woning uitkomt in haar appartement zonder lift.
Voorbeelden
Een woning aan de rand van de binnenstad is al enkele malen geadverteerd met seniorenlabel (55+), maar geen enkele 55+er reageert op de betreffende woning. Uiteindelijk besluit de verhuurder de woning zonder seniorenlabel aan te bieden. De reacties stromen binnen, waaronder die van tal van geïnteresseerden boven de 55 jaar. Navraag levert o.a. op dat deze mensen “echt niet in een bejaardencomplex willen wonen”.
Voorbeelden
Een vrouw van 71 woont met haar gehandicapte zoon in een grote 7-kamer benedenwoning in de wijk Lombok. Ze zou graag met haar zoon verhuizen naar een kleinere woning in een modern seniorencomplex met een zorgomgeving. Het label van deze woning (‘inwonende kinderen niet toegestaan’) maakt deze verhuizing echter niet mogelijk.
Voorlopige conclusie
Eerste conclusies projectgroep • Huidige grove systematiek, op basis van 1 leeftijdsgrens (55+), doet geen recht aan de differentiatie in vraag en aanbod. • Pleidooi voor nieuw verdeelsysteem: toegankelijke woningen toebedelen aan huishoudens met passend profiel. Dit profiel is op basis van fysieke beperkingen. • Ontwikkelen voorrangssysteem i.p.v. labelingssysteem, waarmee groepen worden uitgesloten. Dit voorkomt verhuurproblemen en past beter binnen de contouren van de nieuwe Huisvestingswet.
Uitwerking vastgoed
Fysieke geschiktheid van de woning: Geen/lichte aanpassing
Thuis wonen met zorg en ondersteuning via buurtteam/thuiszorg
Wonen met zorg
* nultrede Voorrang o.b.v. leeftijd 65+ ** rollatortoegankelijk
? Voorrang voor mensen met fysieke beperkingen?
Verzorgd wonen
*** rolstoeltoegankelijk
Intramuraal
**** rolstoelwoning Zware aanpassing
Wmo Lichte zorg/ begeleiding
Zvw
Vraag naar zorg en begeleiding:
Wlz Zware zorg/ begeleiding
Casus Hof van Transwijk
Modern complex Goede toe- en doorgankelijkheid Voorzieningen Zorg in het gebouw
Oorspronkelijk ook gericht op voorsorteerders Beheervraagstuk bij exclusief richten op hh met beperkingen? Verpleeghuis 2.0? Kan zorg ook geleverd worden?
Schaarste: richten op mensen met een fysieke beperking?
Vragen?
Vragen? Graag jullie reacties op de casus… Welke rol heeft de gemeente, corporatie, zorgorganisatie e.a. hierin?
Meer lezen?
• www.kcwz.nl/dossiers/woonvariaties/senioren-nogonbekend-met-nieuw-en-divers-woonaanbod • http://www.stadeadvies.nl/ufc/file2/stadeadvies_sites/anja/4b3e3f8c80eeb cf6eabebbdff71b4901/pr/Verhuisadviseur_Senioren_Voo rlopige_Eindrapportage_met_Bijlagen.pdf • http://www.platform31.nl/publicaties/senioren-inbeweging
3-6-2015
