Steigers op Zuid Uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad Mei 2015

Steigers op Zuid Uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad 2015 – 2018

Mei 2015

1

Steigers op Zuid: uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad 2015 - 2018

Steigers op Zuid: uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad 2015 - 2018 2

Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2. Uitgangspunten voor programma 2015-2018 2.1 Actieve inzet op Zuid, faciliteren op Noord 2.2 Ambitie NPRZ leidend voor aanpak

7 7 7

3. Opgave en doel 2015-2018: 3000 woningen in aanpak 3.1 Herijking particuliere woningvoorraad Zuid 3.1.1 Proces en analyse 3.1.2 Uitkomsten herijking: versterking beheer 3.2 Arrangementen en criteria voor prioriteren 3.2.1 Nazorg en de projectmatige aanpak 3.2.2 Criteria voor prioriteren 3.2.3 Aansluiting bij overige investeringen en initiatieven in de wijk 3.2.4 Fasering aanpak en periodieke heroverweging prioritering 3.2.5 Uitwerking arrangementen en handhaving 3.3 Basisprincipes aanpak woningen 3.3.1 Eigenaar centraal 3.3.2 Bloksgewijze aanpak 3.3.3 Gebiedsgerichte aanpak 3.3.4 Duurzame woningverbetering 3.4 Voorlopige werkvoorraad 2015-2018

9 9 9 10 13 11 12 12 12 12 15 15 15 15 15 15

4.

Organisatie aanpak en samenwerkingspartners 4.1 Organisatie aanpak 4.2 Corporaties 4.3 VVE010

17 17 17 17

5.

Kansrijke allianties 5.1 (Bewoners-)organisaties en overige partijen met belang in of binding met de wijken 5.2 Bonafide particuliere verhuurders 5.3 Kennisinstituten en het Rijk 5.4 Financiële instanties/banken 5.5 VVE Convenant

18 18 18 18 18 19

6. Financiën

20

7. Monitoring

20

8. Communicatie

20

3



1 Inleiding Al een flink aantal jaren zet de gemeente samen met haar partners actief in op de aanpak van de particuliere woningvoorraad. De stagnatie in de nieuwbouw en dalende verkoopcijfers maakt deze aandacht voor de kwaliteit van de bestaande, particuliere voorraad meer en meer noodzakelijk. In de afgelopen twee collegeperiodes zijn 8000 woningen in aanpak genomen. De opgave in de particuliere woningvoorraad is stadsbreed en bedraagt op dit moment zeker 16.000 woningen op de Noordelijke oever en 23.000 woningen op de Zuidelijke oever. Een grote opgave als deze vereist een lange(re) termijn aanpak, waarbij continuïteit over de bestuurlijke periodes heen essentieel is. De inspanningen van afgelopen collegeperiodes (5000 en 3000 woningen) dienen dan ook gezien te worden als onderdeel van een lange(re) termijn aanpak. In juni 2012 is het plan van aanpak particuliere woningvoorraad 2012-2018 ‘Eigenaar Centraal’ vastgesteld door het college van B en W. Hierin is een nieuwe missie vastgesteld: de eigenaar staat centraal in de aanpak. Door de oorzaken van achterstallig onderhoud bij de bron aan te pakken en met een eigenaargerichte aanpak preventief te werken, kan structureel onderhoud en beheer beter worden geborgd en wordt de basiskwaliteit van de voorraad langdurig zeker gesteld. Dit hebben we geleerd van de eerdere pandgerichte aanpak van de stadsvernieuwing. Toentertijd stond het borgen van goed beheer veel minder centraal in de aanpak. Met als gevolg dat veel woningen, die met subsidie werden aangepakt nu weer tot de opgave kunnen worden gerekend. In het coalitie-akkoord 2014-2018 ‘Volle Kracht Vooruit’ en het collegeprogramma 2014 – 2018 ‘Kendoe’ is de ambitie geformuleerd om de aanpak van achterstallig onderhoud in de periode 2014-2018 voort te zetten. Dit uitvoeringsprogramma beschrijft hoe invulling wordt gegeven aan het programma particuliere woningvoorraad 2015-2018.

5



2. Uitgangspunten voor programma 2015-2018 2.1 Actieve inzet op Zuid, faciliteren op Noord De opgave van de particuliere woningvoorraad is stadsbreed. In de oude stadswijken op Zuid concentreert zich een voorraad die zowel qua type woning als qua eigenaar als kwetsbaar aan te merken is. Dit in combinatie met multiproblematiek op ruimtelijk en sociaal vlak maakt dat de overheid in deze gebieden actief moet ingrijpen. Op Noord is veelal sprake van oude stadswijken waar de waarde stijgt én er sprake is van investeringen – de zogeheten gentrification gebieden. Deze ontwikkeling is positief en vindt autonoom plaats, waardoor actieve interventie door de gemeente in principe niet nodig is. De markt doet haar werk en de gemeente faciliteert. De inzet vanuit het programma 2015-2018 op de Noordoever richt zich - conform de ambitie uit het collegeprogramma – met name op het versterken van de kansrijke woonmilieus rondom het centrum. Hier wordt duurzaam onderhoud, woningverbetering en woningdifferentiatie gestimuleerd en gefaciliteerd. In deze wijken, maar ook in andere delen van Rotterdam helpt de gemeente samen met haar partners bewoners bij het oplossen van de funderingsproblematiek onder het motto “de bewoner aan zet”. Met betrokken partijen (corporaties, banken, makelaardij, notariaat etc) wordt gewerkt aan een nieuwe aanpak van de Rotterdamse funderingsproblematiek. Deze aanpak zal medio 2015 in werking treden. De inzet vanuit het programma particuliere woningvoorraad op de Noordoever is onderdeel van een integrale aanpak kansrijke woonmilieus. Deze inzet wordt uitgewerkt in de uitvoeringsagenda Kansrijke Wijken 2015 - 2018. Voorliggend uitvoeringsprogramma beschrijft uitsluitend de aanpak van 3000 woningen op Zuid.

2.2 Ambitie NPRZ leidend voor aanpak Met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid werken Rijk, gemeente, onderwijs- en zorginstellingen en bedrijfsleven aan een nieuw perspectief voor Rotterdam Zuid. Met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) willen we opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en de woonkwaliteit in 20 jaar laten stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) richt zich op het vergroten van de kansen van mensen door scholing en werk en de transformatie van oude stadswijken in aantrekkelijke leefmilieus. Het NPRZ kent daartoe een drietal sporen, te weten School, Werk en Wonen. Hierbij is het spoor Wonen nadrukkelijk ondersteunend aan de sporen School en Werk. Als de sporen School en Werk succesvol zijn, leidt dit tot het vergroten van de kansen van de bewoners op Zuid. De verbetering en differentiatie van de woningvoorraad op Zuid moet er voor zorgen dat deze kansrijke bewoners aan Zuid gebonden kunnen blijven. Uit de resultaten van de MKBA1 die in opdracht van de gemeente is uitgevoerd door Twijnstra Gudde, blijkt dat de voorgenomen fysieke maatregelen uit het NPRZ de focuswijken (Oud-Charlois, Carnisse, Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis, Afrikaanderwijk, Feijenoord) op een termijn van 20 jaren kunnen transformeren in sociaal economisch stabiele woonmilieus. Wanneer de particuliere woningvoorraad in de focusgebieden op Zuid wordt aangepakt neemt de WOZ-waarde in de komende 50 jaar met 101,7 miljoen toe. Dit resultaat wordt bereikt met een nagenoeg evenwichtige relatie tussen kosten en opbrengsten op het niveau van de 7 wijken. Met dit scenario maken deze wijken op Zuid dan ook de gewenste kwaliteitssprong. De woningen op Zuid kenmerken zich door een grote voorraad kleine, eenzijdige woningen met een gemiddeld lage WOZ-waarde. Ze zijn overwegend matig tot slecht onderhouden. Op Zuid staan ongeveer 95.000 woningen, waarvan de komende twintig jaar 35.000 woningen (12.000 corporatiewoningen en 23.000 particuliere woningen) verbeterd of vervangen moeten worden. Met corporaties worden afspraken gemaakt over het verbeteren van het corporatiebezit. De aanpak van de particuliere woningvoorraad kent twee sporen: ‘versterking beheer en onderhoud’ (13.000 woningen) en ‘transformatie’ (10.000 woningen). Spoor 1: Versterking beheer en onderhoud De aanpak versterking beheer en onderhoud richt zich op de woningvoorraad die behouden blijft. Door de oorzaken van achterstallig onderhoud bij de bron aan te pakken en preventief te werken kan structureel onderhoud en beheer beter worden geborgd en wordt de basiskwaliteit van de voorraad langdurig zeker gesteld. Hiermee wordt nieuwe aanwas van zeer slechte woningvoorraad voorkomen. Voor 13.000 van de 23.000 woningen die behoren tot de opgave is een eigenaargerichte aanpak nodig gericht op het toewer1 Voor het MKBA-onderzoek is gekozen voor een afbakening binnen het spoor Wonen. De MKBA richt zich alleen op de effecten van de aanpak van de particuliere woningvoorraad. De investeringen en maatregelen van de woningcorporaties alsmede de inspanningen vanuit het spoor Werk en School zijn niet meegenomen in deze MKBA. Naar verwachting zullen de kosten en opbrengsten op het niveau van de focuswijken maar ook stedelijk en landelijk niveau positief beïnvloed worden wanneer ook deze inspanningen betrokken zouden worden in de MKBA.

7


ken en veiligstellen van de basiskwaliteit. Bij dit laatste neemt de gemeente (in samenwerking met de corporaties) het voortouw, dit zien zij als hun opgave en tevens als de hefboom voor andere financiers om bij te dragen aan de meer ingrijpende transformatieopgave van 10.000 woningen. Voorliggend uitvoeringsprogramma beschrijft uitsluitend de inzet van het spoor ‘versterking beheer en onderhoud’. Spoor 2: Transformatie Voor 10.000 van de 23.000 woningen die behoren tot de opgave is grootschalige renovatie (inclusief samenvoegingen) of sloop/ nieuwbouw nodig. Hier is sprake van een zeer slechte staat van onderhoud en of een eenzijdige woningvoorraad. De grootschalige renovatie en sloop/nieuwbouw is de echte kwaliteitssprong, waarmee de gewenste hogere en middeninkomens kunnen worden aangetrokken. De inzet van het spoor Transformatie (voor de periode 2015 – 2018) wordt niet in voorliggend plan beschreven, maar in het ‘Uitvoeringsplan NPRZ 2015 – 2018’.


3. Opgave en doel 2015-2018: 3000 woningen in aanpak Voor de opgave van 13.000 woningen (spoor 1) neemt de gemeente in samenwerking met de corporaties het voortouw. Deze inzet moet leiden tot een hefboomwerking waarbij andere financiers bijdragen aan de transformatieopgave van 10.000 woningen (spoor 2). Van deze 13.000 woningen zijn reeds 2600 woningen in de vorige collegeperiode (2010-2014) in aanpak genomen. Om de ambitie van 13.000 woningen in 2030 te realiseren zullen in deze collegeperiode minstens 3000 woningen in aanpak genomen moeten worden. De doelstelling voor de periode 2015-2018 luidt: Particuliere eigenaren van 3000 woningen op Zuid worden aangezet tot het investeren in (duurzaam) onderhoud en verbetering van hun woning. Op basis van een herijking en analyse van de particuliere woningvoorraad is de opgave voor de periode 2015-2018 in beeld gebracht. In dit hoofdstuk geven we allereerst weer hoe de herijking tot stand is gekomen en lichten we de analyse en de criteria voor prioritering toe. Vervolgens geven we een nadere beschrijving van de ‘werkvoorraad’ voor de periode 2015-2018 en gaan we in op de specifieke arrangementen.

3.1 Herijking particuliere woningvoorraad Zuid Op 20 maart 2013 heeft het bestuur van het NPRZ de handelingsperspectieven van zes focuswijken vastgesteld als leidraad voor het gezamenlijk handelen. Eén van de vervolgopdrachten (opdracht 11) heeft onder andere betrekking op de inzet van spoor 1, versterking beheer. Deze opdracht luidt 2:

“Tarwewijk/Oud Charlois/Hillesluis/Bloemhof/Carnisse; Aanpak particuliere voorraad herijken op vertaling nationaal programma per wijk. Het perspectief voor de particuliere voorraad, die behouden blijft, meer scherp en integraal stellen. Vervolgens op basis van dit perspectief het instrumentarium hier op richten. Meer concreet betekent dit: - Aanpak samenvoegen in Oud Charlois verbinden met kansen in de wijk en huidige markt; - Woonmilieus laten aansluiten bij kansrijke plekken zoals parken en singels. Voorbeelden: Varkenoordse Park/Stichtseplein, kindercampus Tarwewijk, Bloemhof Midden/west. Handhaving om basiskwaliteit panden en bewoning te behouden/verbeteren inclusief UvG, aanpak huisjesmelkers, sociale aanpak, achtervangregeling; - Stimuleren beheer particuliere eigenaar zelf; - Aanpak Oud Carnisse doorzetten en verbinden met economische aanpak. In dit kader is het zinvol om afspraken te maken over de verkoop van woningen en het maatschappelijk/commercieel vastgoed van corporaties en gemeente op Zuid. Waar verkopen we niet, waar wel en onder welke voorwaarden. Voorstel: opdracht verlenen aan de gemeente die met de blik naar buiten en partners in de wijk deze herijking ter hand neemt.”

3.1.1 Proces en analyse Na een aantal verkennende sessies met de betrokken partners in de wijken heeft de gemeente een quick scan van de staat van onderhoud uitgevoerd. De staat van onderhoud van de woningen in de betreffende wijken is op blokniveau in beeld gebracht en op kaart gezet. Deze kaarten zijn tijdens verschillende consultatierondes besproken met de betrokken corporaties, VVE010 en de verschillende disciplines binnen de gemeente (inclusief Stadsmariniers). Op basis van de verkregen input tijdens de consultatierondes zijn er aanvullende schouwen geweest in de wijken en zijn de kaarten steeds verder aangevuld en is de analyse verder aangescherpt. Op basis van de staat van onderhoud kan vastgesteld worden wat de benodigde inzet is. Belangrijk uitgangspunt voor de herijking is dat geen eindingreep gericht op versterking onderhoud en beheer wordt voorgesteld in gebieden waar nog geen duidelijkheid is over de toekomst van de woningvoorraad. De criteria voor prioritering en de arrangementen (instrumentarium) zijn in een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers vanuit de gemeente, VVE010 en de corporaties Woonstad, Woonbron, Havensteder en Vestia verder uitgewerkt en vastgesteld. Op basis van de herijking en een analyse is de integrale opgave van de particuliere woningvoorraad en de (benodigde) inzet in respectievelijk de focuswijken in Charlois en in Feijenoord op blokniveau in beeld gebracht en op kaart gezet.

2 Opdracht 11 wordt deels uitgewerkt in voorliggend uitvoeringsprogramma en deels in het uitvoeringsplan NPRZ 2015-2018.

9


3.1.2 Uitkomsten herijking: versterking beheer Onderstaande tabel geeft de voorlopige werkvoorraad weer voor de aanpak van 13.000 woningen tot 2030. Zoals beschreven in de analyse betreft het een momentopname. Afhankelijk van de uitkomsten van de gebiedsvisies van de onderzoeksgebieden kunnen op een later moment nog blokken aan de opgave ‘versterking onderhoud en beheer’ toegevoegd worden. Ook kunnen blokken waar het onderhoud nu nog op orde is in de toekomst mogelijk eerste tekenen van achteruitgang vertonen. Deze zullen dan alsnog toegevoegd worden aan de opgave. De herijkingskaarten dienen dan ook periodiek geactualiseerd te worden. Op dit moment is het totale overzicht van woningen die in aanmerking komen voor DE aanpak als volgt verdeeld over de wijken.

Wijk

Versterking onderhoud beheer

Gesplitst

Ongesplitst

Tarwewijk Oud Charlois Carnisse Pendrecht Bloemhof Hillesluis Afrikaanderwijk Ijsselmonde

1399 351 798 202 601 327 40 450

1063 153 646 111 549 113 38 328

76% 44% 81% 55% 91% 35% 95% 73%

336 198 152 91 52 214 2 122

24% 56% 19% 45% 9% 65% 5% 27%

Totaal

4168

3001

72%

1167

28%


voor

na

Flakkeesestraat 125 - 127, Charlois Beheerder VVE010: “Er was veel achterstallig onderhoud, maar alles is inmiddels opgeknapt. Om te beginnen al het houtwerk, van kozijnen tot de dakkapel. De kapotte dakpannen zijn vervangen en de betonrot in de gevel is verholpen. Het pand kreeg nieuwe ventilatieroosters. Ook was er een zeer gevaarlijke situatie ontstaan doordat de draagconstructie van de balkons niet goed meer was en balustrades ontbraken. In eerste instantie is hiervoor een noodvoorziening aangebracht. Alle werkzaamheden zijn inmiddels achter de rug en het resultaat mag er zijn, het pand is weer in goede staat. Bij de VvE Flakkeesestraat 125-127 was een meerderheid van de zes eigenaren in eerste instantie niet actief in de VvE. Na de opstart is er een heel proces op gang gekomen, waarbij de overige eigenaren in de loop der jaren actief geworden zijn. Ook de mensen die dachten niet in staat te zijn om het onderhoud uit te voeren omdat de kosten te hoog waren!”

3.2 Arrangementen en criteria voor prioriteren 3.2.1 Nazorg en de projectmatige aanpak Binnen de opgave ‘versterking beheer en onderhoud’ kan het gaan om woningen die eerste signalen van achterstallig onderhoud vertonen of woningen waar reeds sprake is van achterstallig onderhoud. Op basis hiervan kunnen twee hoofdarrangementen onderscheiden worden met een verschillende focus: 1. Nazorg: • Type voorraad: woningen die in het verleden zijn opgeknapt met subsidie en nu eerste signalen van achterstallig onderhoud vertonen. • Aanpak: eigenaargerichte aanpak met focus op versterking beheer en handhaving. • Doel: het borgen van investeringen uit het verleden • Uitvoering: De gemeente is primair aan zet en handhaaft indien nodig. 2. Projectmatige aanpak VVE010: • Type voorraad: woningen met achterstallig onderhoud

11


• Aanpak: eigenaargerichte aanpak met focus op versterking beheer én aanpak achterstallig onderhoud. • Doel: versterken beheer én (wegwerken achterstallig) onderhoud • Uitvoering: VVE010: De gemeente handhaaft indien nodig. 3.2.2 Criteria voor prioriteren Om de volgorde van de projectmatige aanpak te bepalen is de volgende volgorde van criteria geformuleerd: 1. Afmaken: woningen in blokken die voor een deel reeds in aanpak genomen zijn. Door deze woningen aan te pakken zijn deze blokken als geheel opgeknapt. 2. Aansluiten: nieuwe blokken woningen die aansluiten op blokken die reeds in aanpak genomen zijn. 3. Nieuw: nieuwe blokken woningen die aansluiten op blokken die nog niet in aanpak genomen zijn. 3.2.3 Aansluiting bij overige investeringen en initiatieven in de wijk Naast bovengenoemde specifieke criteria kan zowel binnen de categorie ‘nazorg’ als in de categorie ‘projectmatige aanpak’ een nadere prioritering aangebracht worden op basis van het criterium ‘overige investeringen en initiatieven’. Het kan hierbij gaan om investeringen vanuit de overheid, corporaties, marktpartijen of particulieren. 3.2.4 Fasering aanpak en periodieke heroverweging prioritering Het streven is om per jaar circa 1000 woningen in aanpak te nemen. In 2015 worden de eerste woningen uit de werkvoorraad (opgave) in aanpak genomen. Hierbij worden de woningen in de categorie ‘nazorg’ (uitvoering door gemeente) en ‘afmaken’ (uitvoering door VVE010) parallel aan elkaar in aanpak genomen. De uitvoerende partijen werken de aanpakken uit in een projectplan. Periodiek wordt in het deelnemersoverleg (gemeente en deelnemende corporaties) een update van de werkvoorraad van de projectmatige aanpak besproken en wordt de prioritering heroverwogen. Hiermee kan flexibel ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen. Zo kan vanuit de onderzoeksgebieden in een later stadium duidelijk worden dat er blokken toegevoegd worden aan de opgave ‘versterking beheer en onderhoud’. Ook is het mogelijk dat er in de toekomst nieuwe blokken bijkomen met signalen van achteruitgang (nazorg). Op basis van de geüpdatete werkvoorraad en eventuele nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot geplande investeringen wordt jaarlijks vastgesteld welke volgende woningen in aanpak genomen worden. 3.2.5 Uitwerking arrangementen en handhaving Binnen de hoofdarrangementen ‘Nazorg’ en ’Projectmatige aanpak’ zijn subarrangementen te onderscheiden. Bij elk arrangement wordt indien nodig het handhavingsinstrument ingezet als sluitstuk. De arrangementen zijn richtinggevend. De eigenaargerichte aanpak is leidend. Alvorens gestart wordt met de aanpak van een blok vindt een voorbereidingsfase plaats, waarbij een nadere verkenning plaats vindt van de specifieke situatie van de eigenaren. Op basis hiervan wordt maatwerk geboden en kan afgeweken worden van de arrangementen. De arrangementen nazorg worden uitgevoerd (in samenwerking met VVE010) en volledig gefinancierd door de gemeente. De projectmatige aanpak wordt uitgevoerd door VVE010 (in samenwerking met de gemeente) en door de gemeente en corporaties gezamenlijk gefinancierd (zie hoofdstuk 8). Nazorg voor het borgen van structureel beheer en onderhoud Het arrangement ‘nazorg’ richt zich op het borgen van investeringen uit het verleden. Het gaat om woningen die in het verleden met subsidie zijn opgeknapt maar nu eerste tekenen van achteruitgang vertonen. Er is in het verleden niet ingezet op het borgen van structureel beheer. Het arrangement richt zich dan ook op activering van VvE’s en het stimuleren van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Daar waar eigenaren niet mee willen werken wordt het handhavingsinstrument ingezet. Het handhaven gebeurt in een nazorgtraject op basis van het verplicht MJOP uit Woningwet (art.12d) en (privaatrechtelijk) handhaven van oude subsidievoorwaarden. Binnen het arrangement ‘nazorg’ onderscheiden we 3 subarrangementen.

Nazorg 1a: Aanpak voor gesplitst bezit zonder actieve VvE Type voorraad

Het gesplitste bezit dat in aanpak geweest is, met 1e tekenen van achteruitgang en slapende VvE

Begeleiding

VvE-activering, opstellen onderhoudsplan en organiseren beheer voor de toekomst

Het aanbod

MJOP, tijdelijk VvE-beheer door VVE010

Handhaving

Handhaven op basis van verplicht MJOP uit Woningwet (art.12d) en (privaatrechtelijk) handhaven van oude subsidievoorwaarden


Nazorg 1b: Aanpak voor gesplitst bezit, VvE met beheerder Type voorraad

Het gesplitste bezit dat in aanpak geweest is met 1e tekenen van achteruitgang en VvE-beheer door een beheerder

Begeleiding

Stimuleren VvE en beheerder, opstellen onderhoudsplan en organiseren beheer voor de toekomst

Het aanbod

MJOP

Handhaving

handhaven op basis van verplicht MJOP uit Woningwet (art.12d) en (privaatrechtelijk) handhaven van oude subsidievoorwaarden

Nazorg 1c: Aanpak voor ongesplitst bezit Type voorraad

Het ongesplitste bezit dat in het verleden met subsidie is aangepakt met 1e tekenen van achteruitgang

Begeleiding

Stimuleren eigenaar/ beheerder bouwkundige inventarisatie, opstellen onderhoudsplanning

Het aanbod

Onderhoudsplanning

Handhaving

(privaatrechtelijk) handhaven van oude subsidievoorwaarden

J. Buitelaar; Bonaventurastraat, eigenaar/verhuurder: “VVE010 heeft geholpen met allerlei praktische informatie. Het is prettig met hen samen te werken omdat ze de buurt goed kennen.”

13


Projectmatige aanpak voor woningen met achterstallig onderhoud Het arrangement ‘projectmatige aanpak’ met subsidie en leningfaciliteit wordt toegepast voor woningen waar het achterstallig onderhoud nog weggewerkt moet worden. Projectmatige aanpak 1a: Aanpak voor gesplitst bezit zonder actieve VvE Type voorraad

Woningen met een onderhoudsachterstand en een slapende VvE

Begeleiding

VvE-activering, opstellen onderhoudsplan en verbeterplan, begeleiding in proces naar besluitvorming, financiering en uitvoering

Het aanbod

MJOP, tijdelijk VvE-beheer door VVE010, subsidie en leningfaciliteit

Handhaving

Handhaven op basis van verplicht MJOP uit Woningwet (art.12d) en handhaven op basis van strijdigheid met bouwbesluit.

Projectmatige aanpak 1b: Aanpak voor gesplitst bezit, VvE met beheerder Type voorraad

Het gesplitste bezit met onderhoudsachterstand en met VvE-beheer door een beheerder

Begeleiding

Stimuleren VvE en beheerder, opstellen onderhoudsplan en verbeterplan, begeleiding in proces naar besluitvorming, financiering en uitvoering

Het aanbod

begeleiding gehele traject, MJOP, bijdrage in kosten verbeterplan, subsidie en leningfaciliteit

Handhaving

Handhaven op basis van verplicht MJOP uit Woningwet (art.12d) en handhaven op basis van strijdigheid met bouwbesluit.

Projectmatige aanpak 1c: Aanpak voor ongesplitst bezit Type voorraad

Het ongesplitste bezit met onderhoudsachterstand

Begeleiding

Stimuleren oppakken onderhoud, bouwkundige inventarisatie, opstellen verbeterplan, begeleiding financiering en uitvoering

Het aanbod

Begeleiding traject, gratis MJOP en bijdrage in kosten verbeterplan, subsidie en leningfaciliteit

Handhaving

Handhaven op basis van strijdigheid met bouwbesluit.


3.3 Basisprincipes aanpak woningen Voor de aanpak van 3000 woningen is een aantal arrangementen uitgewerkt. Afhankelijk van de specifieke situatie zal maatwerk toegepast worden. Daarnaast worden eigen initiatieven gestimuleerd en gefaciliteerd. Het plan van aanpak ‘Eigenaar Centraal 2012 – 2018’ bevat een uitvoerige beschrijving van de basisprincipes van de eigenaargerichte aanpak. In deze paragraaf gaan we kort in op de voornaamste basisprincipes.

3.3.1 Eigenaar centraal De eigenaargerichte aanpak vormt het hart van de aanpak van de particuliere woningvoorraad. Door de oorzaken van achterstallig onderhoud bij de bron aan te pakken kan structureel onderhoud en beheer beter worden geborgd. 3.3.2 Bloksgewijze aanpak De woningen worden per blok in aanpak genomen, zowel het gesplitst als het ongesplitst bezit. 3.3.3 Gebiedsgerichte aanpak De kansrijkheid van een bloksgewijze aanpak neemt verder toe wanneer deze onderdeel is van een gebiedsgerichte benadering. Met een brede integrale aanpak op wijkniveau bestaande uit niet alleen de aanpak particuliere woningvoorraad, maar ook de aanpak/ versterking van de sociale voorraad, wijkeconomie, initiatieven van marktpartijen en sociale samenhang kan een vliegwieleffect teweeggebracht worden. Daar waar er initiatieven zijn vanuit eigenaren, particuliere verhuurders of marktpartijen worden deze vanuit de aanpak gefaciliteerd. Er wordt aansluiting gezocht bij deze activiteiten en/of deze onderwerpen worden actief geagendeerd. 3.3.4 Duurzame woningverbetering Vanuit de arrangementen wordt duurzaam beheer en onderhoud gestimuleerd. Het ambitieniveau hangt af van de specifieke woningvoorraad en de situatie van de (verenigingen van) eigenaren. Vanuit het samenwerkingsverband Versnelling 010 wordt ingezet op nieuwe financieringsconstructies en aantrekkelijke pakketten. Versnelling 010 is een samenwerkingsverband van diverse bouwbedrijven (BAM, ERA Contour, Smits Vastgoedzorg, Dura Vermeer), Rabobank, Eneco, NUON, VVE010, Woonstad, Woonbron, Havensteder, Vestia, WBV Hoek van Holland, Waifer (ESCO) en de gemeente. In het kader van Versnelling 010 voeren we met bestaande en nieuwe partners in de stad een zoektocht naar nieuwe ontzorgings- en financieringsconstructies voor duurzaamheidsmaatregelen in de particuliere woningvoorraad. Het programma Duurzaam en het programma Particuliere Woningvoorraad komen hierin samen. Met het Rijk zijn we in gesprek over de middelen die beschikbaar zijn gesteld voor het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad, om deze ten goede te laten komen van de specifieke woningvoorraad op Zuid. Daar waar nieuwe instrumenten en aantrekkelijke financieringsconstructies beschikbaar zijn, zullen deze al dan niet in de vorm van een pilot of experiment toegepast worden.

3.4 Voorlopige werkvoorraad 2015-2018 Op basis van de huidige prioritering (deze kan op basis van de periodieke actualisatie heroverwogen worden) is in beeld gebracht welke 3000 woningen in deze collegeperiode in aanpak genomen worden. In onderstaande tabellen geven we weer hoe de woningen verdeeld zijn over de verschillende wijken en welke arrangementen nodig zijn. Op basis van deze analyse is berekend welke financiële middelen nodig zijn om de woningen in aanpak te nemen. De huidige prioritering is richtinggevend en kan op basis van de periodieke actualisatie heroverwogen worden.

(aantal woningen) Arrangement

Tarwewijk Carnisse

Nazorg gesplitst, slapende VvE

PA ongesplitst

234 209 58 79 372 7

104 308 152

10 8 105

Totaal

959

564

123

Nazorg gesplitst, actieve VvE Nazorg ongesplitst PA gesplitst, slapende VvE PA gesplitst, actieve VvE

Oud Oud Charlois

IJsselmonde Totaal woningen

Bloemhof

Hillesluis Pendrecht

239 308 40 2 12

23 3 30 2 2 49

111 91

16 312 122

496 520 128 213 1113 538

601

109

202

450

3008

15


Jerry Wesemann, verbetercoach Molièrebuurt, IJsselmonde ‘De meeste bewoners in de Molièrebuurt hebben hun woningen in eigendom. Om de buurt niet te laten vervallen, wil de gemeente de eigenaren bijstaan door hen te adviseren en te motiveren hun bezit te onderhouden. We zijn begonnen met het houden van informatieve bewonersavonden. Hier hebben we de eigenaren gewezen op de noodzaak van onderhoud aan de woningen.’


27 34 1

8 1 1 1

3

3 18

67 55 49 80

62

11

3

21

251

Bloemhof


69

20 6

15 30

91

122

69

26

45

91

122

Tarwewijk Carnisse

Nazorg gesplitst, slapende VvE

PA gesplitst, actieve VvE

32 20 19 27

19 29

6 2

Totaal

98

48

8

(aantal panden) Arrangement

Tarwewijk Carnisse

Oud Oud Charlois

Nazorg ongesplitst PA ongesplitst

18 4

56

Totaal

22

56

Nazorg gesplitst, actieve VvE PA gesplitst, slapende VvE


Bloemhof

(aantal Vve’s) Arrangement

Oud Oud Charlois



431

4. Organisatie aanpak en samenwerkingspartners 4.1 Organisatie aanpak De aansturing en uitvoering van de aanpak van de woningen in een nazorg-traject wordt door de gemeente (afdeling Bouw en Woningtoezicht) ter hand genomen. De projectmatige aanpak wordt in opdracht van de gemeente en de deelnemende corporaties door stichting VVE010 uitgevoerd. In een ‘Allonge’ bij de bilaterale Convenanten Samenwerking zijn tussen de gemeente en de corporaties Woonstad, Woonbron, Havensteder en Vestia (prestatie)afspraken gemaakt over de uitvoering van de projectmatige aanpak VVE010 en de meerjarige financiering. In de Allonge is o.a. overeengekomen dat de gemeente mede namens de corporaties optreedt als opdrachtgever richting VVE010 voor uitvoering van de projectmatige aanpak VVE010. In het deelnemersoverleg (gemeente, Woonstad, Havensteder, Woonbron en Vestia) wordt periodiek de voortgang van de projectmatige aanpak besproken. VVE010 is opdrachtnemer en tevens opdrachtgever van een derde partij die de uitvoering van de projectmatige aanpak uitvoert.

4.2 Corporaties De corporaties Woonstad, Havensteder, Woonbron en Vestia nemen deel in VVE010 en dragen daarmee bij aan de opgave en aanpak gericht op het toewerken en veiligstellen van de basiskwaliteit van de particuliere woningvoorraad (spoor 1: versterking beheer en onderhoud). De bijdrage van de corporaties aan de transformatieopgave wordt beschreven in het ‘Uitvoeringsplan NPRZ 2018’. Voor de aanpak particuliere woningvoorraad is het van belang dat het onderhoud van aanpalend corporatiebezit op orde is en dat er geen woningen worden verkocht in focusgebieden. Deels zal deze inzet uitgewerkt worden als onderdeel van een gebiedsgerichte aanpak. Daarnaast zullen in de samenwerkingsafspraken ook generieke afspraken gemaakt worden over het onderhoud en de verkoop van woningen in met name de focusgebieden. Ook de verkoop van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zal hierin betrokken worden.

4.3 VVE010 VVE010 richt zich op de volgende hoofdactiviteiten: • Het leveren van adviezen en informatie aan eigenaren in een VvE (AIF). • Het activeren van slapende VvE’s • Hoogwaardig beheer voor kleine VvE’s met de focus op Rotterdam Zuid; dit intensieve beheer van kleine VvE’s is voor marktpartijen niet rendabel, omgekeerd zijn de beheerkosten voor eigenaren met een kleine VvE relatief hoog. • De uitvoering van projectmatige aanpak VVE010. VVE010 is voor deze activiteit tevens opdrachtgever voor een derde partij die de uitvoering ter hand neemt.

17


5. Kansrijke allianties

Het uitvoeringsprogramma is onderdeel van een bredere aanpak particuliere woningvoorraad. Hierbij wordt voortdurend gezocht naar kansrijke allianties met uiteenlopende partijen op wijkniveau, op het niveau van de stad en op landelijk niveau.

5.1 (Bewoners-)organisaties en overige partijen met belang in of binding met de wijken Als gemeente gaan we, rond de complexen of blokken waarvan de aanpak van de voorraad als kansrijk wordt gezien, op zoek naar energie, ideeën en investeringsmogelijkheden. We doen dit door nauw contact met diverse organisaties, bedrijven en onderwijsinstellingen die een belang of binding hebben met de wijk. In het bijzonder zoeken we aansluiting bij de zogeheten ‘Vitale kernen’. Dit zijn actieve bewonersgroepen in de wijk. Deze kunnen worden benut om op natuurlijke momenten de aanpak van de particuliere voorraad aan de orde te brengen en deze te verbinden met de eigen activiteiten van de Vitale Kernen.

5.2 Bonafide particuliere verhuurders Andere belangrijke kans wordt gezien in een meer activerende, verleidende benadering van grotere eigenaarverhuurders met bezit verspreid door de stad. De gemeente stimuleert en faciliteert initiatieven van deze partijen. De gemeente voert daarnaast verkennende gespreken met particuliere verhuurders. Het doel is om een ‘platform’ van welwillende particuliere verhuurders en/of beleggers op te richten. Op deze wijze kan langdurige samenwerking geborgd worden.

5.3 Kennisinstituten en het Rijk Als onderdeel van de aanpak particuliere woningvoorraad wordt voortdurend gezocht naar nieuwe wegen en experimenten. Daarbij wordt nadrukkelijk buiten Rotterdam gekeken om kennis en ervaringen te vergaren. Mogelijk zijn elders ontwikkelde aanpakken en instrumenten ook voor Rotterdam geschikt. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van initiatieven van het Ministerie van BZK om kennis en ervaringen tussen steden uit te wisselen. Tevens maken we gebruik van het kennisinstituut Platform 31. Zo nemen we als gemeente onder meer deel aan de landelijke kenniskring ‘Particuliere woningvoorraad’ gericht op het onderzoeken van nieuwe instrumenten, waaronder financieringsconstructies. Daarnaast zoeken we naar de mogelijkheden om te komen tot een Wijk of Woning Investerings Zone (WIZ) min of meer naar voorbeeld van de Bedrijven InvesteringsZone (BIZ). Er lopen in Rotterdam twee pilots (gevelaanpak Oostmaaslaan en opschonen binnenterreinen Mijnkintbuurt) om nog eens aan te tonen dat er in veel gevallen een noodzaak tot samenwerking van eigenaren bestaat, dat er ook initiatiefnemers zijn, maar dat een kleine minderheid aan onwillige eigenaren gewenste investeringen blokkeert. Daarom vraagt Rotterdam om een wettelijke regeling die deze blokkade kan doorbreken en de minderheid verplicht mee te doen. Ook zet de gemeente in op het opnemen ven een duidelijke onderhouden spaarverplichting op basis van een Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP) in het appartementsrecht. Een nadere invulling van de reeds bestaande verplichting tot het aanhouden van een onderhoudsfonds door de VvE. Met RABO, Woonstad, de landelijke lobbyorganisaties, BZK etc. willen we een nieuw funderingsbeleid ontwikkelen dat de funderingsproblematiek kan oplossen en waarbij de eigenaren zo veel mogelijk in staat worden gesteld de kosten hiervan zelf te dragen.

5.4 Financiële instanties/banken Wat betreft financiering zoeken we naar nieuwe wegen en mogelijkheden om woningeigenaren te ondersteunen bij investeringen in hun woning. We zoeken nadrukkelijk contact met financiële instanties/banken om samen te verkennen welke mogelijkheden er zijn.


5.5 VVE Convenant Op 28 juni 2012 hebben de gemeente, VVE010, in Rotterdam actieve VvE-beheerders, VBO, NVM, Vastgoedpro, en overige belangenorganisaties zoals VGM en VvE- belang het Convenant ‘VvE-beheer Rotterdam 2012 ondertekend. Deze partijen onderschrijven het belang van het vergroten van de bewustwording over ‘nut en noodzaak’ van een goed functionerende VvE. Vanuit het convenant vindt structureel twee keer per jaar overleg plaats tussen de partners over de voortgang van de afspraken.

19


6. Financiën

De uitvoering van het programma particuliere woningvoorraad op Zuid en voortzetting van de stichting VVE010 vergen een totale investering van €17,26 miljoen. De gemeente draagt in totaal 15,20 miljoen bij aan de aanpak op Zuid. De bijdrage vanuit de corporaties Woonstad, Woonbron, Vestia en Havensteder gezamenlijk is begroot op €2,06 miljoen. De corporaties hebben reeds een toezegging gedaan om in 2015 financieel bij te dragen. Een toezegging vanuit de corporaties voor de meerjarige financiering in de periode 2016-2018 wordt in het voorjaar van 2015 in de vorm van afspraken vastgelegd in de bilaterale Convenanten Samenwerking

7. Monitoring

Voor een effectieve aanpak is een nauwkeurige monitoring op voortgang en het ingezette instrumentarium van groot belang. Op basis van de voortgang wordt bekeken of bijsturing nodig is. Het rapporteren over de voortgang vindt op twee niveaus plaats. In het deelnemersoverleg vindt een periodieke bespreking van de voortgang van de projectmatige aanpak plaats. Daarnaast zal ook in het college en de gemeenteraad jaarlijks gerapporteerd worden over de voortgang van de uitvoering van het programma.

8. Communicatie

Communicatie is een essentieel onderdeel van de eigenaargerichte aanpak van de particuliere woningvoorraad. De communicatie richt zich in de eerste plaats op de eigenaren van de blokken die in aanpak genomen worden. Tijdens de voorbereidingsfase wordt op basis van een analyse van de eigenaren, de sleutelfiguren, actieve partners en overige betrokkenen een communicatiestrategie geformuleerd. In de communicatie wordt de nadruk gelegd op bewustwording en gedragsverandering. Er wordt aanvullend ook een overkoepelende communicatiecampagne ontwikkeld waarbij verschillende communicatie-instrumenten ingezet worden.


21


Steigers op Zuid

Uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad 2015 – 2018

Colofon: Uitgave: Gemeente Rotterdam, Stadsontwikkeling Mei 2015


Steigers op Zuid Uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad Mei 2015

Recommend Documents