WIE STEEKT ENERGIE IN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD?

WIE STEEKT ENERGIE IN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD? Energiebesparende maatregelen bij particuliere huurwoningen en VvE's

Auteurs: E.P. Verweij (Finatrium B.V.) F.R.L. Huizinga (Finance Network Netherlands Holding B.V.) J.J.H.M. Schretlen (Finance Network Netherlands Holding B.V.) SEGON

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Wie steekt energie in de particuliere woningvoorraad?

VOORWOORD

Met een stijgende energierekening is energiebesparing hot. De doelstellingen van de overheid om in 2020 de CO2-uitstoot met 30 procent te beperken ten opzichte van het niveau van 1990, vergen grote investeringen en inzet van bedrijven en burgers. De aanpak begint op gang te komen in de woningbouw. Woningcorporaties vertonen flinke ambities met de wil om de CO2-uitstoot met 20 procent terug te brengen bij bestaande woningen. In de nieuwbouw heeft ook de NEPROM, vereniging van projectontwikkelaars de ambitieuze doelstelling geformuleerd om 50 procent van de woningen energieneutraal te gaan ontwikkelen.

Dergelijke ambities ontbreken in de bestaande particuliere sector. Om de kabinetsdoelstellingen te halen, zou de particuliere sector in het kielzog van de voorlopers de ontwikkelde energieaanpak moeten overnemen. Voor bewoner-eigenaars van eengezinswoningen, kan de overheid met een eenvoudige stimuleringsregeling gericht op fysieke maatregelen waarschijnlijk een eind komen. Dat ligt een stuk ingewikkelder bij particuliere huurwoningen en koopappartementen. De particuliere verhuurders lopen tegen het probleem aan dat de besparingsopbrengsten bij de huurder terecht komen. De wettelijke richtlijn dat 70 procent van de huurders moet instemmen met een huurverhoging nodigt niet uit tot initiatieven. Verenigingen van Eigenaars moeten een gezamenlijk besluit nemen. Als de VvE al actief is, moet zij de lastige beslissing nemen om te investeren in vooronderzoek, al gauw zo’n duizend euro per woning, met het risico dat het nergens toe leidt.

In 2008 zijn twee verkenningen met bijdrage van de SEV uitgevoerd. Mijn voorganger bij de SEV, Maarten Vos, begeleidde met veel passie deze experimenten. In dit rapport treft u de uitkomsten aan van beide verkenningen.

Woonbond Kennis en Advies Centrum heeft samen met Vastgoedbelang een poging gedaan om pilots te ontwikkelen met het aanbrengen van verbeteringen door huurders, met de toezegging dat de verhuurder een vergoeding geeft bij vertrek van de huurder. Er bleek geen animo te zijn onder huurdersorganisaties en verhuurders. De urgentie voor deze problematiek werd niet gevoeld.

SEGON heeft in opdracht van de SEV een ambitieuze integrale aanpak ontwikkeld op no-cure-no-paybasis voor vijf VvE’s in Amsterdam, Delft en Heerlen. De integrale aanpak van SEGON bestaat uit zowel kennis van fysieke en installatietechnische ingrepen en wordt gecombineerd met financieringsarrangementen, subsidieverkenningen en procesbegeleiding van de VvE. Om een project kansrijk te maken, moet een energiebesparing te verwachten zijn van ongeveer 8 procent van de investering. Dit is bij de huidige rentestand ongeveer vereist om rentelasten en afschrijving plus bijkomende kosten te dekken. Voor zover bekend is SEGON de enige partij die een dergelijke integrale aanpak voor VvE's heeft ontwikkeld. De praktijk blijkt echter weerbarstig. Diverse VvE’s haken af. VvE’s blijken niet bereid de circa duizend euro per woning te investeren voor een vooronderzoek. Ook is de tijdsinvestering groter dan verwacht.

De problematiek roept een déjà vu gevoel op. Ook bij het stimuleren van collectief particulier opdrachtgeverschap concludeerde de SEV dat vooral de voorfinanciering een lastig te nemen hobbel is.

3

Omdat het bij de energieaanpak gaat om een veel bredere markt en een minder gemotiveerde doelgroep, is deze drempel bij energiebesparing nog veel groter. Kortom, geheel tegen het optimistische karakter dat de SEV eigen is, stellen we vast dat het niets wordt in deze sectoren als er niet vanuit overheidswege nieuwe instrumenten zoals financieringsarrangementen worden ingezet.

Veel partijen als Meer met Minder zijn actief bezig met het thema energie en duurzaamheid. De SEV ziet voor zichzelf geen toegevoegde waarde in deze discussie. Wie pakt de handschoen op?

Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen we graag naar Eric Verweij, Finatrium, een van de auteurs van dit rapport: www.finatrium.nl

Anne-Jo Visser Programmaregisseur SEV Wat beweegt de woningmarkt?

4


INHOUDSOPGAVE

Deel I WIE STEEKT ENERGIE IN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD?

Voorwoord ......................................................................................................................................................... 3 Inhoudsopgave .................................................................................................................................................. 5 Samenvatting ..................................................................................................................................................... 7 1.

2.

3.

Project EnergyBoost/SEGON ..................................................................................................................... 9 1.1

Achtergrond .................................................................................................................................... 9

1.2

Projectomschrijving....................................................................................................................... 10

1.3

Projectaanpak SEGON ................................................................................................................. 10

1.4

Projectfasering .............................................................................................................................. 11

1.5

Doorlooptijd................................................................................................................................... 15

1.6

Nieuwe initiatieven: de Onderlinge Waarborgmaatschappij (OWM) ............................................. 15

Ervaringen met VvE's ............................................................................................................................... 17 2.1.

VvE de Voorzienigheid, Lauriergracht, Amsterdam ...................................................................... 17

2.2.

VvE Roland Holstlaan, Delft.......................................................................................................... 18

2.3.

VvE Overtoom/Zocherstraat, Amsterdam ..................................................................................... 18

2.4.

VvE De Krugerhof, Maritzstraat, Amsterdam ................................................................................ 20

2.5.

VvE Unolaan, Heerlen .................................................................................................................. 21

Conclusies & aanbevelingen..................................................................................................................... 23 3.1

Integrale aanpak scoort goed bij VvE’s......................................................................................... 23

3.2

Acquisitietraject bij VvE’s kost veel energie en verloopt traag ...................................................... 23

3.3

Subsidieonderzoek dient vooraf te worden uitgevoerd ................................................................. 24

3.4

Processubsidies veel effectiever voor VvE’s dan fysieke subsidies.............................................. 24

3.5

Borgstellingen nemen de laatste twijfels bij VvE’s weg................................................................. 24

Deel II EINDRAPPORTAGE VOORONDERZOEK ‘HUURDERS BESPAREN (ENERGIE)’

Inleiding

...................................................................................................................................................... 29

Ontwikkelingen................................................................................................................................................. 29 Ervaringen met de initiatiefrol van huurders..................................................................................................... 30 Stand van zaken ‘huurders besparen (energie)’ .............................................................................................. 30 Conclusie project ‘huurders besparen (energie)’.............................................................................................. 31 Voorstel vervolg ............................................................................................................................................... 31 Bijlage 1

Energiebesparende maatregelen in de commerciële huursector, met een actieve rol voor de ......... huurders......................................................................................................................................... 33

Bijlage 2

Verslag gesprek de heer Sellmeijer, 29 november 2007 ............................................................... 47

Bijlage 3

Kort verslag gesprek met de heer van Houwelingen, 4 december 2007 ........................................ 49

Colofon

....................................................................................................................................................... 50

5

6


SAMENVATTING

Het project EnergyBoost is erop gericht om VvE's te verleiden om over te gaan tot energiebesparende maatregelen. Veronderstelling hierbij is dat het principe van lastenneutraliteit (i.c. de investering wordt gefinancierd uit de toekomstige besparingen) hierin een belangrijke overredingskracht zou hebben. Gaandeweg is deze financiële benadering uitgegroeid tot SEGON: een volledige ontzorgingsformule voor VvE’s.

De praktijk wijst uit dat VvE’s erg gecharmeerd zijn van de integrale aanpak van SEGON. In de markt blijken er veel aanbieders te zijn van deeloplossingen, terwijl de opgave bij VvE’s veel meer competenties en expertise vereist.

Het oorspronkelijke proces ging uit van het eerst doorlopen van een projectselectiefase gedurende circa drie maanden om dan het akkoord te verkrijgen van de VvE voor het opstarten van de subjectselectiefase/onderzoeksfase. In deze onderzoeksfase zou dan een exact beeld worden verkregen van de fysieke ingrepen, de installatietechnische ingrepen, de subsidiemogelijkheden, de economische haalbaarheid, de benodigde financieringsoplossingen en juridisch-organisatorische consequenties/aanpassingen voor de VvE.

De verwachting was dat de projectselectiefase circa drie maanden in beslag zou nemen om een VvE te verleiden tot het opstarten van het onderzoek. De praktijk leert dat het subsidieonderzoek naar voren moest worden getrokken en de projectselectiefase mede daardoor veel langer in beslag neemt dan verwacht: namelijk 6 tot 12 maanden.

Op basis van eerder opgedane ervaringen en berekeningen kan worden gesteld dat het zin heeft om met eigenaar-bewoners een traject in te gaan als:

1.

Het besparingenpotentieel van de energie- en subsidiemaatregelen meer dan 8-10 procent van het te investeren bedrag per jaar bedraagt, of

2.

het woongenot dermate toeneemt dat een huishouden een eventuele woonlastenstijging voor lief neemt.

Om VvE’s te verleiden om ‘ja’ te zeggen tegen het voorstel voor de onderzoeksfase, blijken (partiële) subsidies en borgstellingen voor de onderzoekskosten (processubsidies/stimuleringssubsidies) veel effectiever te zijn bij het verleiden van VvE’s om de onderzoeksfase op te starten dan subsidies gericht op de fysieke verbetering. Rijksoverheid, gemeenten en provincies zouden met een mix van subsidie en borgstelling de VvE-markt effectief kunnen verleiden om het onderzoeksproces in te gaan.

7

8


1. PROJECT ENERGYBOOST/SEGON

1.1 Achtergrond Tussen de 300.000 en 500.000 woningen in Nederland zijn aangewezen om aangepast te worden in het kader van de stedelijke herstructurering. Alle woningen die vanaf 2008 verkocht worden, moeten een energiecertificaat krijgen om te kunnen bepalen hoe hoog het energieverbruik is. In alle grote steden worden momenteel afspraken gemaakt om de uitstoot te beperken. Een en ander gaat gepaard met voortdurend stijgende grondstof- en energieprijzen, wat naar verwachting voorlopig zo zal blijven en tot hogere lasten voor consumenten zal leiden. Ondanks dit vooruitzicht lijkt er vooralsnog weinig bereidheid van eigenaren te zijn om te investeren in de bestaande woningvoorraad.

Om dit te kunnen begrijpen, is het belangrijk onderscheid te maken tussen eigenaar-bewoners en de eigenaar-verhuurder, omdat zij wezenlijk van elkaar verschillen, zowel in financiële als marketing-technische zin.

Naast onbekendheid met de mogelijkheden, speelt het feit dat een groot gedeelte van eigenaar-bewoners niet in staat zal zijn de investering te doen zonder financiering. Buiten dat een dergelijke financiering tot stijging van de woonlasten zal leiden, kan het inkomen ontoereikend zijn om überhaupt een dergelijke financiering te verkrijgen.

De eigenaar-verhuurder van een woning is mogelijk wel in staat de investering te doen en dit in het kader van de verlenging van de duurzaamheid mogelijk zelfs wensen – met een hogere restwaarde tot gevolg - maar mist het directe rendement op zijn investering. Bij energiebesparende maatregelen kan de huur namelijk niet zomaar verhoogd worden. Hiervoor is instemming van 70 procent van de huurders nodig. Compensatie van de rentelasten door een huurstijging is dus niet of slechts gedeeltelijk aan de orde en de voordelen van lagere energielasten komen niet bij de eigenaar-verhuurder terecht, maar bij de huurder. Vooralsnog lijkt de verhuurder niet echt geïnteresseerd, echter, het is mogelijk om dit proces te doorbreken, als het prijsvoordeel van lagere energielasten van de huurder tot een opbrengst kan leiden voor de verhuurder-eigenaar.

De huurder streeft naar een zo hoog mogelijke kwaliteit-prijsverhouding. Als de prijs (huur, service en energiekosten) hetzelfde is en de huurder kan kiezen voor een hoger wooncomfort met beheersbare lasten in de toekomst die minder afhankelijk zijn van de energieprijs, óf hetzelfde wooncomfort zonder energiebesparende maatregelen en dus in potentie veel hogere kosten in de toekomst, kiest hij veelal voor het hogere wooncomfort. Dat betekent dat duidelijk gecommuniceerd moet worden wat het voordeel voor de huurder is.

Met de ‘EnergyBoost’ wordt een stimulans gegeven aan zowel de eigenaar-bewoner van een woning als aan de huurder-gebruiker, om toch te investeren in energiebesparende maatregelen en optimaal gebruik te maken

9

van de hierdoor te realiseren energetische besparingen. Daarbij blijven de woonlasten voor de gebruiker nagenoeg constant en de eigenaar-verhuurder kan de investering compenseren door een hogere huur.

1.2 Projectomschrijving Eigenaar-bewoners die deel uitmaken van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn op zich gecharmeerd van energiebesparingsmogelijkheden, maar zien op tegen de investering en de organisatorische rompslomp die dat voor hen met zich meebrengt.

Het project EnergyBoost ‘ontzorgt’ de VvE bij het onderzoek naar de meest geschikte energiebesparende maatregelen voor de VvE zonder toename van de woonlasten (i.c. lastenneutraliteit).

Opmerkingen 1.

Op verzoek van de SEV wordt in deze vervroegde afsluitende rapportage de balans opgemaakt m.b.t. de opgedane ervaringen, conclusies en aanbevelingen met betrekking tot het besluitvormingsproces bij VvE's in de aanloop naar de onderzoeksfase.

2.

De oorspronkelijke werknaam van het project ‘EnergyBoost’ is inmiddels vervangen door SEGON: Stimuleringsinitiatief Energiebesparing Gebouwde Omgeving Nederland. In het vervolg van deze rapportage zal worden gesproken over SEGON i.p.v. ‘EnergyBoost’.

1.3 Projectaanpak SEGON In de praktijk ontbreekt in zowel de financiële als in de bouwwereld het overzicht op een werkelijk geïntegreerde aanpak voor de eigenaren en de VvE’s. Een gebouw wordt nog onvoldoende gezien als een product van samenhangende en elkaar versterkende componenten. Als innovatie plaatsvindt, is dat veelal technisch van aard en op het niveau van afzonderlijke componenten, zoals bijvoorbeeld het geval is bij de stapsgewijze verbetering van het rendement van cv-ketels. Op het terrein van financieringsproducten voor deze markt is nauwelijks sprake van innovatie.

Door strikt gescheiden markten kunnen maatschappelijk belangrijk geachte vernieuwingen moeilijk van de grond komen. Willen we de energieproblematiek effectief aanpakken, dan moet een geïntegreerde aanpak worden toegepast.

SEGON organiseert het geheel van commerciële dienstverlening dat nodig is om eigenaren/huurders te overtuigen om mee te werken aan energiebesparende maatregelen. De aanpak gaat daarbij veel verder dan het geven van een EPA of het verstrekken van een energiecertificaat.

Het gaat onder meer over de volgende struikelblokken voor eigenaar-bewoners: •

Onbekendheid met energiebesparing en de invloed daarvan op de woonlasten.

•

De onzekerheid over de eventuele voordelen.

10


•

De drempel van (voor-)financiering.

•

De inspanningen die nodig zijn om de ingrepen te (laten)uitvoeren.

•

Het besluitvormingsproces in de VvE.

In de projecten wordt samengewerkt met een netwerk van zogenoemde preferred partners die betrokken zijn bij het dienstverleningsconcept.

Op basis van reeds opgedane ervaringen en berekeningen kan worden gesteld dat het zin heeft om met eigenaar-bewoners een traject in te gaan als: 1.

Het besparingenpotentieel van de energie- en subsidiemaatregelen meer dan 8-10 procent van het te investeren bedrag per jaar bedraagt, of

2.

het woongenot dermate toeneemt dat een huishouden een eventuele woonlastenstijging voor lief neemt.

1.4 Projectfasering De integrale aanpak van SEGON is erop gericht om de eigenaar/bewoner te verleiden tot het verrichten van energetische ingrepen. Het proces kent daarbij vier fasen: 1.

De Projectselectiefase, waarbij het object relevant is en waarbij een eerste globale inschatting wordt gemaakt van (de omvang van) het besparingspotentieel in het belang van de eigenaar/huurders.

2.

De Haalbaarheidsfase waarbij naast de gemeenschappelijke ruimten en aanhorigheden tevens per appartement of woning wordt bezien wat de beste oplossingen zijn en welke financiële consequenties dit heeft.

3.

De Definitief ontwerp & implementatiefase, waarbij op basis van een bestek de aanpassingen worden aangebracht, opgeleverd en gecontroleerd door een derde partij die voor de cliënt opereert.

4.

De Nazorgfase die gaat over de jaarlijkse controle en after sales.

Fase 1: Projectselectie De gemeente, de deelraad, de corporatie, het VvE-administratiekantoor, het VvE-bestuur of de eigenaar zelf geeft aan welke complexen en woningen in aanmerking komen voor een projectmatige aanpak gericht op het aanbrengen van energetische verbeteringen. SEGON onderzoekt de mogelijkheden om tot een optimale verbetering voor de bewoner/eigenaar te komen aan de hand van:

a. De fysieke (Ist- & Soll-)situatie Een bouwfysische deskundige maakt een uitgebreide inventarisatie (inclusief bezoek en/of fotorapportage) en geeft een indicatie van de potentiële energetische (en eventueel ook andere) besparingen van het betreffende pand. Op basis van de verbruiksnota’s of energetische informatie en omschrijving van de technische en energetische kwaliteit van het object maakt hij een inschatting van de haalbaarheid.

b. De juridische- en organisatorische beperkingen Is er sprake van bijzondere eigendomsverhoudingen, afstemming of beslismodules, milieutechnische dan wel bijzondere beperkingen die de implementatie in de weg kunnen staan? Hierbij wordt ook de rol van de VvE-

11

reglementen en contractuele verplichtingen naar derden opgenomen. Een VvE-specialist en/of jurist maakt deze inschatting.

c. De sociaal-culturele verhoudingen Een enquête laat zien hoe de bewonerssamenstelling van het complex is en een korte analyse van de mutatiegraad op basis van ervaringscijfers vindt plaats. Bovendien wordt bezien in welke mate de diverse eigenaren te groeperen zijn, welke talen gesproken worden, welke woningen het meest muteren.

d. Een financieel-economische indicatie, waarbij getracht wordt een beeld te verkrijgen van de potentie van de eigenaar/eigenaren om de ingrepen zelf te financieren en welke externe mogelijkheden (subsidies) er zijn om de betreffende maatregelen te financieren. Deze informatie wordt ter indicatie verstrekt aan het VvE-bestuur.

De resultaten worden besproken met de VvE, dan wel de vertegenwoordigingsbevoegde van de VvE. De output van dit proces is een offerte voor het opstellen van een maatwerk verbeterplan en de begeleiding van het proces om tot energiebesparing te komen. Daartoe wordt een projectadviseur aangewezen die in opdracht van de VvE tot een verbeterplan komt.

Dit verbeterplan heeft tot doel om: •

Inzicht te geven in de voor- en nadelen voor de VvE van de aanpak van de gezamenlijke ruimten en aanhorigheden.

•

De individuele bewoners inzicht te geven in de (financiële) voor- en nadelen van de te verwachten aanpak per perceel.

•

De juridische beperkingen en implicaties weer te geven van bestaande en nieuw af te sluiten contracten en VvE-reglementen.

•

Tot een schetsontwerp te komen voor de fysieke aanpak.

Waar nodig wordt het overheidsvergunningentraject (precario, bouwvergunning, etc.) ondersteund, dan wel geheel verzorgd. Tevens wordt aan de hand van de bouwtekeningen, huurcontracten, VvE-reglementen, Meerjarenonderhoudsplanning en de beoogde investeringsaanpak getracht om de diverse aanbieders van producten en diensten te interesseren.

Voor de uitvoering van deze werkzaamheden wordt de projectadviseur volledig betaald door de VvE, dan wel vanuit een toegekende processubsidie. Ter afsluiting van deze fase presenteert de projectadviseur twee voorstellen: •

Het ene voorstel is gericht op de organisatie, begeleiding en bemiddelingswerkzaamheden voor het verbeterplan van het gemeenschappelijke bezit (de schil van het gebouw en de gezamenlijke ruimten).

•

Het andere voorstel is gericht op de ondersteuning en aanpak van de individuele bewoners voor de verbetervoorstellen die niet onder de VvE-bepalingen of de huur- en serviceovereenkomst vallen. Afhankelijk van de statuten en reglementen kan deze vorm van procesbegeleiding worden aangeboden aan ofwel het VvE-bestuur dan wel aan de individuele eigenaars, verhuurders en huurders.

12


Fase 2: Het Haalbaarheidsonderzoek Deze fase heeft betrekking op de begeleiding van de individuele huishoudens en de gemeenschappelijke ruimten van de VvE op basis van het formele akkoord van de huishoudens en de VvE/eigenaar. Deze fase heeft tot doel om per perceel de haalbaarheid van de ingrepen te bepalen op basis van de individuele wensen van de diverse huishoudens. Dit met het oog om toestemming te krijgen voor het definitieve ontwerp (fase 3) en de implementatie.

Concreet betekent dit dat per huishouden de volgende items inzichtelijk worden gemaakt: •

Het uitgewerkte EPA investeringsplan voor de VvE (VvEPA).

•

Het uitgewerkte EPA investeringsplan per huishouden.

•

Financiering- en subsidieadvies (door tussenpersoon, indien bewoner aangeeft dit op prijs te stellen).

•

De eventuele overige vereiste juridische aanpassingen.

•

Het voorstel voor inrichting en financiering van de opvangwoning(en) in het complex of daarbuiten gedurende de bouwperiode.

Het (Vv)EPA-investeringsplan betreft een uitgebreid EPA met een voorstel voor de bouwkundige aanpak en indicatie van de kosten per subject. Daarnaast wordt het VvEPA investeringsplan gemaakt voor de gemeenschappelijke ruimten en aanhorigheden.

Op basis van het (Vv)EPA-investeringsplan kan een indicatie worden gegeven voor de financiering en de subsidieafhandeling indien de eigenaar/huurder dit op prijs stelt.

De betreffende adviezen worden vastgelegd in een helder rapport, waaruit blijkt wat de precieze toename van het wooncomfort is en welke (financiële) besparingen worden gerealiseerd bij uitvoering van de voorgestelde maatregelen.

Het individuele selectieproces wordt begeleid door de projectadviseur die de contacten onderhoudt met de eigenaars/huurders in samenspraak met de diverse specialisten die verantwoordelijk zijn voor het opstellen van het advies.

De bewoners/eigenaars worden vooraf geïnformeerd door de VvE of de VvE-beheerder met een voor de bewoners/eigenaars bekend aanspreekpunt. Dit aanspreekpunt introduceert de projectadviseur die het begeleidingstraject voor zijn rekening neemt en de diverse specialisten benadert voor opname of studie.

Het resultaat van het individuele selectieproces is de schriftelijke goedkeuring voor het maken van het definitieve ontwerp, dat wordt bevestigd in een opdrachtbrief die getekend moet worden door de betreffende eigenaar of door de VvE.

Tevens kan hier in opgenomen worden dat: •

De opdrachtgever machtiging verstrekt voor het aanvragen van de beoogde subsidies.

•

De opdrachtgever de projectadviseur machtigt voor het laten maken van een taxatierapport.

•

De opdrachtgever de projectadviseur machtigt om de notaris opdracht te geven tot wijziging van de VvEverhoudingen.

13

•

De opdrachtgever de projectadviseur machtigt voor een second opinion voor vaststelling van het definitieve ontwerp.

•

De opdrachtgever de projectadviseur machtigt aan een nader te selecteren tussenpersoon voor het inregelen van de financiering en het verstrekken daartoe van de vereiste informatie.

Fase 3: Definitief ontwerp en implementatie De resultaten van het definitief ontwerp zijn vijf voorstellen/offertes die door de projectadviseur en de eigenaren worden ondersteund: 1.

Het bouwkundig bestek + tekeningen voor het individuele perceel.

2.

De garanties die worden afgegeven.

3.

Eventueel financieringsvoorstel.

4.

Eventuele nieuwe overeenkomst voor appartementsrechten.

5.

Het (Vv)EPA-resultaat.

Door acceptatie van de offertes door de VvE en eigenaars wordt gestart met de implementatie. Dan zal een of een vof (vennootschap onder firma) worden opgericht door de geselecteerde bedrijven, of de overeenkomsten zullen op individuele basis worden gesloten.

De projectadviseur treedt op in het belang van de eigenaars en bewaakt de voortgang en de samenhang van de werkzaamheden in bouwkundige zin. Waar nodig geven derden advies aan de VvE over de voorgestelde financiering, de VvE-statuten, huurovereenkomsten en dergelijke

Fase 4: Nazorg Zodra de implementatie heeft plaatsgevonden, zal de eigenaar zoeken naar zo veel mogelijk zekerheden dat de bewuste prestaties ook worden geleverd. Dit kunnen productgerelateerde garanties zijn, maar ook wordt gezocht naar garanties die meer omvatten dan alleen het product.

14


1.5 Doorlooptijd In onderstaand schema is aangegeven hoe het project is gefaseerd:

De doorlooptijd van fase 1, 2 en 3 bedraagt circa 7,5 maand. De (onderzoeks)kosten die samenhangen met fase 1 en 2 bedragen gemiddeld tussen de € 1.000 en € 1.500 per huishouden.

Na formele besluitvorming binnen de VvE-vergadering, kan met de implementatie worden begonnen. Een inschatting van de hiervoor benodigde tijd kan pas worden afgegeven als fase 1, 2 en 3 zijn doorlopen.

De doorlooptijd van het totale project is naar verwachting 2 jaar.

1.6 Nieuwe initiatieven: de Onderlinge Waarborgmaatschappij (OWM) SEGON onderzoekt momenteel in opdracht van VvE Belang en Vastgoed Belang de mogelijkheden of particulieren de besparing in energieverbruik als gevolg van de te nemen energetische maatregelen (of zelfs de energielasten) kunnen laten garanderen voor een bepaalde periode. Hiervoor is, na overleg met enkele leden van de Vaste Kamercommissie, in april 2008 naar de minister van WWI een uitgewerkt voorstel uitgebracht voor de oprichting van een Onderlinge Waarborg Maatschappij die een Nationale Energie(verbruiks-) Garantie (NEG) afgeeft en een onafhankelijk Nationaal Energie Meet Instituut (NEMIN), dat de meting en registratie van verbruiksgegevens voor haar rekening neemt.

Doel is om samen met de belangrijkste stakeholders (i.c. VROM, de aanbieders en de verbruikers) een Onderlinge Waarborgmaatschappij (OWM) op te richten. Consequentie van deze garantie zal zijn dat ‘slimme’ meters geplaatst moeten worden, om misbruik of non-gebruik te kunnen identificeren, en dat jaarlijks een controle plaatsvindt bij de afwijkende meterstanden die zijn geconstateerd.

Voordeel van een dergelijke controle is dat in deze fase de prestaties kunnen worden gevolgd voor een termijn van 3-5 jaar, om te bezien in hoeverre de besparingen zich voortzetten. De verplichting ligt dan bij de

15

eigenaar om bij de jaarlijkse check up tevens gegevens door te geven aan de OWM die uit de verrichtte aanpassingen kan afleiden in hoeverre de energetische ingrepen effectief zijn.

Meer met Minder verenigt EnergieNed, Bouwend Nederland, Uneto-VNI en AEDES en vervult een (belangrijke) verbindende rol naar o.a. het platform DUBO en Consument.

In de afgelopen maanden heeft het bestuur van de stichting Meer met Minder in een brief naar SEGON haar steun voor NEG/NEMIN uitgesproken en een brief naar de minister van WWI en de Tweede Kamer gestuurd waarin de verdere uitwerking van NEG en NEMIN door SEGON als een van de drie speerpunten van Meer met Minder voor 2009 wordt aangemerkt. Inmiddels is SEGON in gesprek met SenterNovem over NEG/NEMIN.

16


2. ERVARINGEN MET VVE'S

2.1. VvE de Voorzienigheid, Lauriergracht, Amsterdam •

Vanuit het eigen netwerk heeft SEGON contact gelegd met een bestuurslid van de VvE de Voorzienigheid (met 42 appartementen) voor een pilotproject.

•

Eind 2007 is met de projectselectie-fase gestart en is een eerste inventariserend bezoek gebracht aan het voormalige kloostercomplex aan de Lauriergracht.

•

Op basis van de inventarisatie is een grove inschatting gemaakt van de best passende energiebesparende ingrepen, het hiermee samenhangende theoretische besparingspotentieel en het hieruit voortvloeiende investeringspotentieel. Dit alles (i.c. de uitkomst van fase 1) is samen met een plan van aanpak (inclusief kostenbegroting) voor de onderzoeksfase 2 aan het bestuur gepresenteerd.

•

Begin april 2008 heeft bestuur een intentieverklaring afgegeven waarin zij aangeeft de leden zeer positief te adviseren over door ons voorgestelde plan van aanpak voor de voorbereiding en doorvoering van een pilot voor energiebesparing. Maar ook zij plaatste daarbij de kanttekening dat zij verwachtte dat de leden niet op het voorstel zouden ingaan tenzij SEGON een dekking van de kosten voor deze onderzoeksfase zou kunnen afspreken met haar sponsoren en/of aangesloten partijen.

•

SEGON is vervolgens in gesprek gegaan met zowel het klimaatbureau als het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam voor eventuele onderzoekssubsidies en borgstellingen voor de onderzoekskosten. SEGON heeft met het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam kunnen afspreken dat zij een borgstelling voor 1/3 van de onderzoekskosten van fase 2 zou afgeven bij een eventueel negatief besluit op de implementatie van de voorgestelde maatregelen.

•

Het bestuur van de VvE de Voorzienigheid heeft vervolgens laten weten de borgstelling van 1/3 van de onderzoekskosten ontoereikend te vinden. Men zag bij nader inzien slechts een meerderheidsbesluit haalbaar als de onderzoekskosten volledig door een derde partij voor haar rekening zouden worden genomen.

•

Vanuit het eerder naar de VvE geommuniceerde uitgangspunt dat ook de bewoners in een bepaalde mate financieel gecommitteerd moeten zijn bij de onderzoeksfase/kosten heeft SEGON alsnog besloten het traject te beëindigen.

Conclusies 1.

Het bestuur van de VvE de Voorzienigheid zat, achteraf bezien, niet op een lijn inzake de voorwaarden waaronder men bereid was aan het project deel te nemen.

2.

Uiteindelijk bleek dat slechts een 100% subsidiering van de onderzoekskosten deze VvE over de streep zou hebben getrokken. Dit strookt niet met het principe dat de bewoners ook een eigen verantwoordelijkheid moeten hebben in de kosten van onderzoeksfase, ter voorkoming dat het als een vrijblijvend traject wordt gezien.

3.

SEGON heeft geld en tijd geïnvesteerd in een acquisitietraject dat geen vervolg heeft gekregen.

17

2.2. VvE Roland Holstlaan, Delft •

Begin 2008 heeft SEGON in samenspraak met Meeús Vastgoedmanagement de VvE Roland Holstlaan (met 80 appartementen) geselecteerd als kansrijke VvE voor een pilotproject.

•

Begin februari 2008 is met de projectselectiefase gestart en is een eerste inventariserend bezoek gebracht aan het appartementencomplex aan de Roland Holstlaan.

•

Op basis van de inventarisatie en een bezoek van een aantal technisch specialisten op 9 april 2008 is een grove inschatting gemaakt van de best passende energiebesparende ingrepen, het hiermee samenhangende theoretische besparingspotentieel en het hieruit voortvloeiende investeringspotentieel. Hieruit werd duidelijk dat het gat tussen de kosten van de noodzakelijke ingrepen (HR++-glas aan beide zijden, gevel-, dak- en koudebrugisolatie) à € 18.500 per woning en het besparingspotentieel € 450,- per woning per jaar) veel te groot was. Slechts wanneer er een subsidie voor de fysieke ingrepen van minstens € 600.000 zou komen, zou het project levensvatbaar kunnen zijn en zou het kansrijk zijn om een voorstel voor fase 2 aan de ALV voor te leggen.

•

Op verzoek van de VvE heeft SEGON contact opgenomen met de gemeente Delft om te proberen samen met de gemeente Delft in aanmerking te komen voor een subsidie uit hoofde van de Unieke Kansen Regeling (UKR) ter grootte van € 600.000.

•

De gemeente Delft stond aarzelend tegenover het verzoek en kon ook geen capaciteit vrijmaken om de UKR-aanvraag nog voor de deadline van 1 mei 2008 in te dienen. Wel heeft men toegezegd om bij eventuele toekomstige UKR subsidieregelingen graag haar medewerking te willen verlenen.

•

Vanwege de vakantieperiode van een aantal bestuursleden heeft op 11 augustus een afsluitende presentatie voor het bestuur van de VvE Roland Holstlaan plaatsgevonden waarin de bevindingen en conclusies zijn gepresenteerd. Afgesproken is dat het project ‘in de ijskast’ is gezet en dat SEGON bij een eventuele nieuwe UKR-ronde het project nieuw leven zal inblazen.

Conclusies 1.

De gegevens die aanwezig waren bij Meeús vastgoedmanagement over het complex aan de Roland Holstlaan waren achteraf onvoldoende om het project als kansrijk aan te merken.

2.

Uiteindelijk bleek dat slechts een forse fysieke subsidie van €600.000 het opstarten van (de onderzoeks) fase 2 zou hebben kunnen rechtvaardigen. Doordat deze niet haalbaar bleek te zijn heeft SEGON het project moeten beëindigen.

3.

SEGON heeft geld en tijd geïnvesteerd in een acquisitietraject dat geen vervolg heeft gekregen.

2.3. VvE Overtoom/Zocherstraat, Amsterdam •

In het najaar van 2007 heeft SEGON in samenspraak met VvE Beheer Het Oosten-de Key (inmiddels VvE Beheer Amsterdam (VBA)) de VvE Overtoom Zocherstraat (met 58 appartementen) geselecteerd als kansrijke VvE voor een pilotproject.

•

Eind 2007 is met de projectselectiefase gestart en is een eerste inventariserend bezoek gebracht aan het complex aan de Overtoom/Zocherstraat.

18


•

Op basis van de inventarisatie is een grove inschatting gemaakt van de best passende energiebesparende ingrepen (HR++-glas i.c.m. koudebrugisolatie), het hiermee samenhangende theoretische besparingspotentieel en het hieruit voortvloeiende investeringspotentieel. Dit alles (i.c. de uitkomst van fase 1) is samen met een plan van aanpak (incl. kostenbegroting) voor de onderzoeksfase 2 aan het bestuur gepresenteerd.

•

In april 2008 heeft bestuur een intentieverklaring afgegeven waarin zij aangeeft de leden positief te adviseren over het aan ons voorgestelde plan van aanpak voor de voorbereiding en doorvoering van een pilot voor energiebesparing. Maar zij plaatste daarbij wel de kanttekening dat zij het weinig waarschijnlijk achtte dat de algemene ledenvergadering van de VvE akkoord zou gaan met de voorfinanciering van de voorgestelde onderzoekskosten zonder de zekerheid dat de ALV ook tot de daadwerkelijke implementatie over zou gaan. Dit ongeacht de hoogte van eventuele subsidies op de fysieke ingrepen waar men dan aanspraak op zou kunnen maken. Het totale financiële risico voor het niet doorgaan van het project zou, zo stelde het bestuur, dan in de onderzoeksfase in zijn geheel bij de bewoners komen te liggen.

•

Op grond hiervan is met SEGON afgesproken om eerst te onderzoeken of, en zo ja, in welke mate de kosten van het onderzoekstraject bij een negatief VvE -besluit (gedeeltelijk) elders zouden kunnen worden neergelegd dan wel zouden kunnen worden verlaagd door eventueel zelfs speciale onderzoekssubsidies voor het project te verwerven. Voor zover mogelijk zou ook getracht worden om helderheid te verkrijgen over eventuele subsidies op de beoogde ingrepen zelf. Om de drempel voor de VvE zo laag mogelijk te houden, is besloten om dit onderzoek tegen een fractie van de werkelijke kosten uit te voeren. Hiermee zijn de acquisitiekosten van SEGON in het project voor de Overtoom flink hoger uitgekomen dan eerst geraamd.

•

Na rapportage van de uitkomsten van dit subsidieonderzoek, zou dan samen met het bestuur worden besloten of het opportuun zou zijn een voorstel voor de onderzoeksfase 2 aan de ALV voor te leggen.

•

SEGON is vervolgens in gesprek gegaan met zowel het klimaatbureau als het stadsdeel Oud West van de gemeente Amsterdam, de provincie Noord-Holland en later ook met de stichting Meer met Minder/VROM/SenterNovem voor eventuele onderzoekssubsidies en borgstellingen voor de onderzoekskosten.

•

Vanuit het klimaatbureau, het stadsdeel Oud West en de provincie Noord-Holland is afwijzend gereageerd op het verzoek om een onderzoekssubsidie en/of borgstelling voor de onderzoekskosten. In de zomerperiode heeft SEGON definitief een subsidie toegekend gekregen voor 40 procent van de onderzoekskosten van Meer met Minder. Daarmee is de weg open komen te liggen voor het uitschrijven van een ALV.

•

Vanwege een bestuursvacuüm heeft SEGON uiteindelijk op 2 december jl. een voorstel voor fase 2 aan de ALV van de VvE Overtoom/Zocherstraat kunnen presenteren. De vergadering heeft na een stevige discussie en veel vragen met meerderheid van stemmen ingestemd met het voorstel om fase 2 op te starten.

•

Vanwege een procedurefout (het financieringsvoorstel stond niet op de agenda) is er een nieuwe vergadering voor 17 december 2008 uitgeschreven om het voorstel om de bewonersbijdrage in de onderzoekskosten vanuit de onderhoudsreserve te financieren te laten bekrachtigen.

•

Op 19 december heeft het bestuur de opdrachtbrief van SEGON voor fase 2 ondertekend.

19

Conclusies 1.

De doorlooptijd van fase 1 was met 12 maanden viermaal zo lang als aanvankelijk geschat en is de start van de onderzoeksfase zeer fors vertraagd.

2.

In plaats van het subsidieonderzoek onderdeel te laten zijn van de onderzoeksfase 2 is dit op nadrukkelijk verzoek van het bestuur van de VvE naar voren getrokken en onderdeel van de projectselectiefase 1 geworden.

3.

Een flinke subsidie voor onderzoekskosten (i.c. processubsidie) had een grote verleidingskracht voor bewoners om het onderzoekstraject op te starten.

2.4. VvE De Krugerhof, Maritzstraat, Amsterdam •

Begin maart 2008 is SEGON benaderd door het Klimaatbureau van de gemeente Amsterdam met de vraag of zij iets kon betekenen voor de VvE Krugerhof (vooroorlogs complex in Stadsdeel OostWatergraafsmeer met 103 appartementen).

•

Begin april is met de projectselectiefase gestart en is een eerste inventariserend bezoek gebracht aan het complex aan de Maritzstraat.

•

De vraagstelling van de Krugerhof spitste zich toe op de haalbaarheid van de vervanging van de huidige centraal gestookte verwarming en warmwatervoorziening door nieuwe meer duurzame oplossing in combinatie met zonneboilers.

•

Ingegeven door de ervaringen bij de VvE de Voorzienigheid en de VvE Overtoom/Zocherstraat is op 3 juni een voorstel gepresenteerd om eerst, tegen beperkte kosten, een subsidieonderzoek op te starten en op grond van de resultaten daarvan een plan van aanpak (incl. kostenbegroting) voor het aansluitende (engineering)vervolgonderzoek neer te leggen.

•

Het bestuur van de VvE Krugerhof heeft begin juli 2008 formeel opdracht gegeven om het subsidieonderzoek op te starten.

•

In de zomerperiode heeft SEGON met steun van het Klimaatbureau van de gemeente Amsterdam bij het stadsdeel Oost-Watergraafsmeer een subsidie ter grootte van 16 procent van de onderzoekskosten toegekend gekregen en van Meer met Minder een subsidie ter grootte van bijna 50 procent van de onderzoekskosten. Ten slotte heeft de provincie Noord-Holland in principe een subsidie toegekend op de te plegen ingrepen van bijna € 30.000.

•

Na rapportage van de uitkomsten van dit subsidieonderzoek tijdens een ALV van de VvE Krugerhof op 5 augustus, heeft de ledenvergadering na een pittige inhoudelijke discussie unaniem besloten om het onderzoek op te starten.

•

Mede door de vakantieperiode heeft het voltallige bestuur de opdrachtbrief van SEGON voor het onderzoek pas eind oktober formeel ondertekend.

•

20

In december is een begin gemaakt met het engineeringonderzoek en het EPA-onderzoek.


Conclusies 1.

De doorlooptijd van fase 1 is door het subsidieonderzoek naar voren te trekken beperkt gebleven tot 5 maanden. De vakantieperiode en het eind oktober rondkomen van de opdrachtbrieven heeft gezorgd voor 3,5 maand vertraging bij het opstarten van de onderzoeksfase.

2.

De gerealiseerde onderzoekssubsidies en daarmee de beperkte bewonersbijdrage waren de oorzaak voor de unanieme besluitvorming om het onderzoek op te starten.

2.5. VvE Unolaan, Heerlen •

Vanuit het eigen netwerk heeft SEGON in februari 2008 contact gelegd met de administrateur van de VvE Unolaan (met 48 appartementen) in Heerlen voor een pilotproject. In dit gesprek is duidelijk geworden dat de uitdaging bij de VvE Unolaan vooral zal liggen in de financiering van de ingrepen.

•

In april 2008 is met de projectselectiefase gestart en eind april is een gesprek met de gemeente Heerlen over mogelijke financiële ondersteuning van het project gevoerd. De gemeente Heerlen heeft daarbij aangegeven niet open te staan voor een subsidie, maar eventueel wel te voelen voor een borgstelling voor (een deel van) de onderzoekskosten.

•

Op basis van de inventarisatie is een grove inschatting gemaakt van de best passende energiebesparende ingrepen (HR++-glas, gevel-, dak- en koudebrugisolatie), het hiermee samenhangende theoretische besparingspotentieel en het hieruit voortvloeiende investeringspotentieel. Ingegeven door de ervaringen bij de VvE de Voorzienigheid en de VvE Overtoom/Zocherstraat is op 12 juni een voorstel gepresenteerd om eerst, tegen beperkte kosten, een subsidieonderzoek op te starten en op grond van de resultaten daarvan een plan van aanpak (incl. kostenbegroting) voor onderzoeksfase 2 neer te leggen.

•

SEGON is vervolgens in de zomermaanden verder in gesprek gegaan met de gemeente Heerlen, de Kredietbank Limburg en ook met de stichting Meer met Minder/VROM/SenterNovem voor eventuele onderzoekssubsidies en borgstellingen voor de onderzoekskosten. |

•

Vanuit de gemeente Heerlen is vervolgens toegezegd een borgstelling af te geven voor maximaal 40 procent van de onderzoekskosten. Eind september heeft Meer met Minder SEGON definitief een subsidie toegekend voor 40 procent van de onderzoekskosten van. Daarnaast heeft de gemeente Heerlen aangegeven graag middelen vanuit de Limburgse Energie Subsidie (LES) ter beschikking te stellen voor de fysieke ingrepen.

•

Na rapportage van de uitkomsten van dit subsidieonderzoek en presentatie van het voorstel voor de onderzoeksfase 2 tijdens een ALV van de VvE Unolaan op 28 oktober, heeft de ledenvergadering met slechts drie stemmen tegen besloten om het onderzoek op te starten.

•

Op 21 november heeft de door het bestuur gevolmachtigde administrateur de opdrachtbrief van SEGON voor fase 2 ondertekend

21

Conclusies 1.

In plaats van het subsidieonderzoek onderdeel te laten zijn van de onderzoeksfase 2, is dit op nadrukkelijk verzoek van het bestuur van de VvE naar voren getrokken en onderdeel van de projectselectiefase 1 geworden.

2.

De doorlooptijd van fase 1 was met 8 maanden ruim 2,5 maal zo lang als aanvankelijk geschat. Hiermee is de start van het onderzoekstraject (fase 2) fors vertraagd.

3.

Een flinke subsidie voor onderzoekskosten (i.c. processubsidie) in combinatie met een borgstelling voor de overige kosten heeft de bewoners over de streep getrokken om het onderzoekstraject op te starten.

22


3. CONCLUSIES & AANBEVELINGEN

3.1 Integrale aanpak scoort goed bij VvE’s Vrijwel alle VvE’s die zijn benaderd, hebben aangegeven erg enthousiast te zijn over de integrale aanpak van SEGON. Installateurs, aannemers en energieadviseurs blijken zich slechts op onderdelen van het traject te richten. Hierdoor kan het voorkomen dat fysieke ingrepen de beoogde besparingen van installatietechnische ingrepen ondermijnen en omgekeerd. Aan de economische haalbaarheid en de financiering van de ingrepen wordt beperkt aandacht besteed, terwijl dit voor een substantieel deel van de eigenaren juist de grootste bottleneck vormt. En die meekrijgen bij een VvE-besluit is cruciaal voor het wel of niet doorgaan van een project.

Ten slotte vormen de voor het traject benodigde bewonersbegeleiding en juridische expertise competenties die in de markt door vrijwel geen enkele partij aan de eerder genoemde expertisevelden worden toegevoegd.

Er is bij VvE’s veel animo voor formules die een ‘echte’ integrale aanpak (fysieke aanpak, installatietechnische aanpak, subsidiemogelijkheden, economische haalbaarheid, financieringsaanpak, juridische expertise en bewonersbegeleiding) bieden.

3.2 Acquisitietraject bij VvE’s kost veel energie en verloopt traag In de oorspronkelijke projectfasering is er vanuit gegaan dat fase 1: de projectselectiefase, 3 maanden in beslag zou nemen. De ervaringen met de benaderde VvE’s tonen aan dat dit een veel te optimistische inschatting is geweest en dat dit 6 tot zelfs 12 maanden in beslag kan nemen. Ondanks een aanvankelijk enthousiasme bij VvE-besturen. Redenen hiervoor zijn: •

Behoefte aan meerdere presentaties en toelichtingen bij VvE-besturen.

•

Lage vergaderfrequentie en trage besluitvorming VvE-besturen.

•

Besluitvormingsmodel VvE’s gebaseerd op consensus.

•

VvE’s liggen stil van juni tot en met september.

•

Voorschriften t.a.v. termijn uitschrijven vergadering.

Dit leidt ertoe dat commerciële partijen erg terughoudend zijn om commerciële initiatieven te ontwikkelen gericht op VvE’s: het is een taaie markt.

Bij het benaderen van de VvE-markt, moet meer tijd worden ingecalculeerd voor communicatie, overleg en verleiding van de VvE dan aanvankelijk gedacht. Hierdoor nemen de kosten en doorlooptijd van de aanpak toe.

23

3.3 Subsidieonderzoek dient vooraf te worden uitgevoerd In de oorspronkelijke projectfasering maakte het subsidieonderzoek deel uit van fase 2. De ervaring leert dat VvE’s reeds voordat men opdracht geeft voor fase 2 (het onderzoek) zo veel mogelijk zekerheid willen hebben over eventuele processubsidies (voor de onderzoekskosten) en fysieke subsidies die kunnen worden gerealiseerd.

Indicatieve berekeningen en indicaties dat het besparingspotentieel opweegt tegen de noodzakelijke investeringen, zijn op zichzelf onvoldoende verleidend.

Bij het presenteren van een onderzoeksvoorstel voor een VvE moet er ook uitsluitsel worden gegeven over de subsidies die voor het onderzoek en liefst ook voor de beoogde ingrepen kunnen worden gerealiseerd. Dit subsidieonderzoek is erg arbeidsintensief en mede daarom kostbaar. Door dit tegen een zeer gereduceerd tarief aan te bieden, kan de drempel voor een VvE effectief lager worden.

3.4 Processubsidies veel effectiever voor VvE’s dan fysieke subsidies In de praktijk zijn er veel subsidieregelingen waarbij er achteraf (dus na de ingreep) subsidie kan worden aangevraagd. Hier gaat voor de VvE geen enkele verleidende kracht vanuit om de eerste (onderzoeks)fase op te starten. Stapsgewijze subsidiering verleidt VvE’s wel om het proces in te gaan. Uit de ervaringen met de pilotprojecten blijken VvE’s bij een partiële subsidiering van de onderzoekskosten (van circa € 1.000 per huishouden) die in de orde van grootte van 40 tot 50 procent ligt wel bereid te zijn zelf een eigen bijdrage in de kosten van het onderzoek te leveren van 35 – 40 procent. Naarmate de kosten van de onderzoeksfase lager zullen worden als gevolg van schaaleffecten, zal die bereidwilligheid alleen maar toenemen.

Rijksoverheid, gemeenten en provincies kunnen VvE’s verleiden om het onderzoeksproces in te gaan door processubsidies (stimuleringssubsidies/ontzorgingssubsidies) voor (een deel van) de onderzoekskosten aan te bieden in plaats van uitsluitend fysieke subsidies achteraf. Verwacht mag worden dat op termijn met enkele honderden euro per woning kan worden volstaan.

3.5 Borgstellingen nemen de laatste twijfels bij VvE’s weg De onzekerheid bij een positieve besluitvorming van de VvE als de uitkomsten van fase 2 worden gepresenteerd, maakt dat men terughoudend is om geld te investeren in het onderzoek zelf. Processubsidies die een deel van de proceskosten vergoeden (zie 5.4) kunnen vooral VvE’s die over eigen middelen bezitten over de streep trekken, maar als er nauwelijks middelen aanwezig zijn, lijkt dit nauwelijks haalbaar. Door een borgstelling af te geven wordt er een garantie geboden dat (een deel van ) de kosten bij een negatief VvEbesluit bij een derde partij kunnen worden neergelegd. Hiermee is het risico op een strop voor de VvE afgedekt.

24


Bij een positief besluit worden de kosten gewoon meegenomen in de voorgestelde financiering. En dat was kennelijk aantrekkelijk genoeg, want er was immers een positief VvE-besluit.

Rijksoverheid, gemeenten en provincies kunnen vooral VvE’s met weinig middelen verleiden om het onderzoeksproces in te gaan door een borgstelling voor (een deel van) de onderzoekskosten te bieden.

25

26

EINDRAPPORTAGE VOORONDERZOEK ‘HUURDERS BESPAREN (ENERGIE)’

Auteur: Onno van Rijsbergen, Woonbond Kennis- en Adviescentrum

28

Eindrapportage vooronderzoek ‘huurders besparen (energie)’

Inleiding In juni 2007 heeft de SEV goedkeuring gegeven aan het vooronderzoek van het project ‘Huurders besparen (energie)’. De gedachte achter het project is dat energiebesparing in de gebouwde omgeving inmiddels veel aandacht krijgt, maar dat de huurders hierbij nauwelijks aan bod komen. De initiatieven komen vooral van de ‘aanbiederskant’. Naar ons idee is het belangrijk om juist ook de huurders zelf een positie in het proces te geven en hun zo mogelijk ook zelf een initiatiefrol te geven. Dit geeft naar onze overtuiging meer kans van slagen. Daarnaast zijn de initiatieven nauwelijks gericht op de particuliere huursector. Terwijl juist daar nog heel veel energiewinst te halen is. Vanuit deze overwegingen is het idee geboren, ondersteund door Vastgoedbelang en de Woonbond, om de kijken of er mogelijkheden zijn voor pilotprojecten energiebesparing in de particuliere huursector. De insteek is hierbij dat huurders(organisaties) het initiatief nemen om tot energiebesparende maatregelen te komen, waarbij zowel de huurder zelf, in de vorm van zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV), als de verhuurder maatregelen treffen. Per situatie moet bekeken worden welke mix daarbij het beste past. Zie voor een uitvoerigere beschrijving de bijgevoegde projectomschrijving.

Ontwikkelingen Het thema energiebesparing in de gebouwde omgeving kent inmiddels veel ontwikkelingen. Zo is ‘Pego’ samen met de energiebedrijven gekomen met het plan ‘Meer met Minder’ en heeft VROM/WWI dit plan omarmd in haar aanpak ‘Schoon en zuinig’. Op 23 januari jl. is een convenant getekend tussen de verschillende partijen. Een belangrijke ontwikkeling daarbij is dat de vraagzijde inmiddels als een erkende en noodzakelijke partner gezien wordt. Daarom is aan het bovengenoemde convenant een intentieverklaring verbonden, waarin samenwerking met het ‘Platform bewoners en duurzaam bouwen’ wordt afgesproken. In dit platform zitten o.a. Vastgoedbelang en de Woonbond. Ook heeft het Woonbond Kennis- en adviescentrum (WKA) inmiddels een opdracht van VROM en SenterNovem voor haar project ‘Vraagstimulering huurders’. In dit project staat ook de initiatiefrol van de huurders(organisaties) centraal. Dit project is vooral gericht op de sociale huursector. Op 10 oktober 2008 is een convenant ondertekend door VROM, Aedes en de Woonbond met als doel energiebesparing in de sociale huursector te bereiken. VROM heeft de aanvraag van de Woonbond in het actieplan ‘De Woonbond bespaart’ kort geleden gehonoreerd. Verder is inmiddels de verplichting van het energiecertificaat (label) van kracht, alhoewel woningcorporaties uitstel kregen tot 1 januari 2009, mits zijn hun gehele woningbestand in één keer labelen. Kortom, er is volop ontwikkeling gaande en er zijn talrijke initiatieven. Toch is het kenmerk van veel initiatieven dat er mooie ambities zijn, maar dat de daadwerkelijke uitvoering van energiebesparende maatregelen toch nog maar mondjesmaat plaatsvindt. Er zijn nog veel hobbels te nemen.

29

Ervaringen met de initiatiefrol van huurders De belangstelling onder huurders voor energiebesparing groeit. Het thema komt vaak aan bod. We houden regelmatig presentaties over het thema voor huurdersorganisaties. Toch leidt dit niet meteen tot acties van de huurders(organisaties). Ze zitten vooral in een verkennende fase en proberen een beeld te krijgen van wat er allemaal speelt op het gebied van energiebesparing. Voor veel huurders geldt dat ze grote weerstand blijven houden tegen een huurverhoging, ook al staan daar lagere energielasten tegenover. Ze zien het treffen van energiebesparende maatregelen vaak vooral als taak van hun verhuurder en neigen naar een afwachtende houding. We verwachten dat daar geleidelijk wel verandering in zal optreden, maar dat vraagt de nodige tijd. Ook verwachten we dat de uitwerking van het energiecertificaat stimulerend zal werken, maar het vraagt nog enige tijd voordat het energielabel gemeengoed is.

Stand van zaken ‘huurders besparen (energie)’ Zoals hierboven al aangegeven, neigen huurders nog niet snel naar een initiatiefrol. Voor de sociale huursector zijn we hier inmiddels toch mee aan de slag met het project ‘vraagstimulering huurders’. Ook hier gaat dat nog niet zo eenvoudig. We hebben inmiddels bij negen woningcomplexen een pilot uitgevoerd, waarbij met een quick scan geïnventariseerd is welke kansen daar liggen om energiebesparende maatregelen uit te voeren. Die kansen zijn bij al die projecten volop aanwezig, maar de stap om als huurdersorganisatie daar dan ook flink mee te gaan lobbyen, blijkt niet eenvoudig.

In de particuliere huursector is dat nog moeilijker. Het zelf uitvoeren in de vorm van ZAV is daarbij nog een extra drempel. Een oproep in ons tijdschrift ‘Woonbondig’ voor de particuliere huursector heeft geen enkele reactie opgeleverd. Ook blijkt dat twee particuliere verhuurders, aangedragen door Vastgoedbelang, ook niet erg happig zijn. Zij voeren liever zelf maatregelen uit in leegkomende woningen, dan de huurder te laten klussen of in bewoonde woningen maatregelen uit te voeren. Het verslag van de gesprekken is als bijlage toegevoegd. Er is wel heel veel materiaal beschikbaar over energiebesparing, zie hiervoor de projectomschrijving in de bijlage. Ook de procesaanpak is beschreven in de brochure ‘Energiebesparing’ van de Woonbond. De Woonbond heeft bij Meer met Minder en via het Platform Bewoners en Duurzaam Bouwen bij de rijksoverheid verzocht de ‘groene lening’ ook beschikbaar te maken voor huurders. Zolang dit niet het geval is, zal de drempel om zelf te investeren nog groot zijn. Meer met Minder stelt 300 euro per woning beschikbaar, maar dan moet de woningverbetering twee labelstappen omhoog gaan, of naar label B. Dat is voor huurders die zelf verbeteren hoog gegrepen.

30


Conclusie project ‘huurders besparen (energie)’ Op grond van bovenstaande gegevens is het naar ons gezamenlijk oordeel nog te vroeg voor het voorgestelde pilotproject in de particuliere huursector vanwege: -

Huurders neigen momenteel nog onvoldoende naar een initiatiefrol. Als er meer voorbeeldprojecten zijn in de (relatief makkelijker) sociale huursector van geslaagde projecten, zal dat mogelijk tot een toenemende bereidheid tot initiatief kunnen leiden.

-

Particuliere verhuurders voelen (nog) geen urgentie om aan energiebesparing mee te werken.

-

Het energiecertificaat is nog niet ingeburgerd.

-

Uitvoeringsprogramma’s van onder andere Meer met Minder zijn nog niet uitgekristalliseerd.

-

Er is nog onvoldoende eenduidigheid hoe huurders en verhuurders goed geïnformeerd kunnen worden over te verwachten effecten van maatregelen. Mogelijk kan daar op termijn het EPA-maatwerkadvies (EnergiePrestatieAdvies) voor dienen, omdat dit gecertificeerde software is die door gecertificeerde adviseurs moet worden ingevuld.

Voorstel vervolg Ons voorstel is om dit vooronderzoek als afgerond te beschouwen. Het inzicht in de verhoudingen is vergroot. We zijn ons ervan bewust geworden dat toch vooral stap voor stap geopereerd moet worden en het huidige voorstel voor dit moment te ambitieus is. We zijn nog steeds van mening dat een zoals hier voorgestelde aanpak op termijn wel degelijk een rol zou kunnen spelen in de particuliere huursector, naast mogelijke andere vormen. Daarom zal in de komende tijd bij alle overige ontwikkelingen deze aanpak in ons achterhoofd aanwezig blijven en naar voren gehaald worden als de bovengenoemde omstandigheden gunstiger zijn geworden. Verder starten we met behulp van financiering door VROM (project ‘De Woonbond bespaart!) een project ‘Energiebus’, een aanpak die verwant is met de aanpak van de hierboven beschreven ‘Vraagstimulering huurders’. Hierbij kunnen huurdersorganisaties tegen geringe kosten een globaal onderzoek ter plaatse krijgen naar de kansen om met energiebesparende maatregen de woonlasten te verlagen. Deze aanpak staat ook open voor aanvragen uit de particuliere huursector.

31

32


BIJLAGE 1 Concept

Energiebesparende maatregelen in de commerciële huursector, met een actieve rol voor de huurders

1.

Inleiding

Energiebesparing in de bestaande woningbouw is momenteel een ‘hot item’. Enerzijds dringt de noodzaak om meer aandacht te besteden aan de klimaatverandering zich steeds overtuigender op. De zorg hierover neemt zienderogen toe en dringt in steeds bredere kringen door. De noodzaak om tot beperking van CO2-uitstoot te komen, staat bij vrijwel niemand meer ter discussie. De bestaande woningvoorraad levert een belangrijke bijdrage aan die uitstoot, terwijl het beperken daarvan niet hoeft te leiden tot minder comfort en sterker nog, vaak óók een bijdrage aan een beter comfort levert. Kortom een win-winsituatie in plaats van een tegenstelling. Anderzijds veroorzaakt het huidige energieverbruik in de woningbouw momenteel vaak hoge woonlasten. Vooral de gasprijs is sinds 2000 enorm gestegen, waardoor de kosten voor verwarming inmiddels een fors deel van de totale woonlasten zijn geworden. Bij de woningen voor de lagere inkomens telt dat extra hard door. Zij worden in de hogere huren gecompenseerd door een huurtoeslag, maar de energielasten komen voor het volle pond voor hun eigen rekening. De energielasten stijgen al langere tijd veel sterker dan de huren. Tussen 2000 en 2005 is de gasprijs met 69 procent gestegen en de huurprijs met 15 procent (bron: CBS).

Er zijn momenteel veel initiatieven met energiebesparing in de bestaande woningbouw. Maar deze richten zich vooral op de eigenaren, in de huursector zijn dat dus de verhuurders. De huurders van de woningen worden in die initiatieven nauwelijks of niet betrokken. Wij zijn van mening dat een dergelijke top-down benadering niet de meest geschikte is. Het risico op weerstanden van huurders is groot en de potentiële kansen die er zijn om de huurders actief te betrekken en tot gezamenlijk gedragen plannen te komen, worden gemist. Als huurders vanaf het begin betrokken zijn of zelfs zelf initiatiefnemer, is de betrokkenheid en het draagvlak onder huurders al gauw veel groter, waardoor de kans van slagen toeneemt. Door niet top-down, maar bottom-up te werken, zullen de maatregelen door de bewoners ook veel meer als ‘hun’ maatregelen ervaren worden, waardoor ze er ook zorgvuldiger mee om zullen gaan en er bovendien makkelijker een koppeling gelegd kan worden naar hun huishoudelijk energieverbruik (gedrag, apparaten).

Bovendien wordt in alle activiteiten weinig gekeken naar de commerciële huursector, terwijl in die sector de energiekwaliteit van de woningen juist het slechtst is. (Dit blijkt bijvoorbeeld duidelijk uit rapportages van KWR 2000.)

33

Inmiddels is de Woonbond participant in PEGO. Dit werd mogelijk doordat er binnen PEGO inmiddels erkenning is voor het geluid dat met de vraagzijde meer rekening gehouden dient te worden en meer vertegenwoordigd dient te worden.

2.

Doelgroep van dit project

Hoewel er enerzijds een sterke verwantschap in problematiek is tussen de corporatie- en de commerciële huursector, zien we anderzijds toch dermate grote verschillen dat een integrale benadering te weinig helder is. De belangenafwegingen van de commerciële verhuurder wijken wezenlijk af van de overwegingen van de corporaties. We stellen daarom voor om deze twee sectoren apart te behandelen en te benaderen.

2.1

Corporatiesector

Voor de corporatiesector geldt dat er reeds tal van initiatieven liggen om tot energiebesparende maatregelen te komen. Zo ligt er het ‘Antwoord aan de samenleving’ van Aedes en zijn tal van woningcorporaties reeds voortvarend bezig om in de woningcomplexen waar onderhoud of verbetering plaatsvindt, ook energiebesparende maatregelen te treffen. Hier is het grootste knelpunt vaak de communicatie tussen huurder en verhuurder, waarbij beiden iets willen, maar het niet altijd eenvoudig blijkt te zijn om tot overeenstemming te komen en daarbij de kansen die er liggen ook werkelijk te benutten. Zelfwerkzaamheid van huurders in de vorm van ZAV is hier weinig aan de orde. Daar waar woningcorporaties minder voortvarend aan de slag gaan, kunnen huurders deze aanspreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en de afspraken in de sector.

Voor deze sector heeft de Woonbond samen met VacpuntWonen vanuit het ‘Platform bewoners en duurzaam bouwen’ reeds een projectaanvraag bij VROM en SenterNovem liggen, waarvan de verwachting is dat die ook gehonoreerd zal worden. Kennis en ervaring die daar opgedaan wordt, zal uiteraard zo breed mogelijk benut worden.

2.2

Commerciële huursector

In het kader van dit experiment willen we ons vooral op de commerciële huursector richten. Hier wordt naar onze mening (en die van Vastgoedbelang) te weinig aandacht aan besteed. SenterNovem besteedt in al haar activiteiten geen specifieke aandacht aan de commerciële huursector, terwijl deze sector haar eigen specifieke problematiek kent. De verhuurders met weinig bezit beschikken over het algemeen over weinig investeringsruimte en kennis van energiebesparende maatregelen, net als eigenaar-bewoners. Hun bezit is vaak ‘versnipperd’ en is vaker sprake van bezit in gemengde complexen, waardoor van een complexgewijze aanpak geen sprake kan zijn. Ook zijn de huurders niet vaak georganiseerd in dit deel van de sector. Hierdoor komen initiatieven van bewoners minder vaak voor en vindt geen overleg plaats tussen huurders en verhuurders. De grote commerciële verhuurders, hebben vaak een hoge rendementsdoelstelling en zullen daarom alleen investeren als dit voor hen rendabel is, in tegenstelling tot de corporatiesector, waar onrendabele investeringen geen uitzondering zijn.

34


De achterban van VastgoedBelang bestaat voornamelijk uit de eerder genoemde verhuurders met weinig bezit. Daarnaast is het met de bouwtechnische kwaliteit in dit deel van de woningvoorraad minder goed gesteld dan in het overige deel van de woningvoorraad. Veel woningen zouden wel een opknapbeurt kunnen gebruiken. Woonbond en Vastgoedbelang zijn daarom van mening dat er juist in deze sector kansen liggen om via de huurder energiebesparende maatregelen te stimuleren. Daarbij zijn in essentie twee opties van belang: -

De huurders (organisaties) benaderen hun verhuurder en stimuleren die tot het uitvoeren van

-

De huurders treffen zelf maatregelen in het kader van de ZAV-regeling. Hierbij wordt gedacht aan

maatregelen.

serieuze maatregelen, zoals dakisolatie en ketelvervanging.

Beide opties zijn uiteraard te combineren, waarbij de verhuurder vooral de collectieve cascomaatregelen zou moeten uitvoeren en de huurders overige maatregelen eventueel zelf kunnen uitvoeren. Dit voorstel beoogt experimenten op te starten in de commerciële sector, waarbij de knelpunten die specifiek voor deze sector gelden, worden aangepakt. Huurders en verhuurders zullen in de experimenten samenwerken. De projecten kunnen als koploperprojecten dienen. Een generieke aanpak voor de gehele commerciële sector zou hieruit kunnen voortvloeien.

3.

Mogelijkheden in de commerciële huursector

Het zou, gezien de politieke aandacht voor klimaatverandering en de stijgende energieprijzen en daarmee stijgende woonlasten, eigenlijk niet meer dan logisch zijn dat er nu reeds op grote schaal energiebesparende maatregelen worden getroffen in de woningbouw. Bij de nieuwbouw gebeurt dat verplicht. In de bestaande bouw, waar juist nog zo veel te halen valt, gebeurt het nog steeds maar mondjesmaat, zowel bij huurwoningen als koopwoningen. Blijkbaar zijn er toch belemmeringen.

Bij energiebesparende maatregelen in de bestaande huurwoningenvoorraad blijken er veel belemmeringen te zijn. Dat zijn enerzijds algemene belemmeringen die in de hele huursector gelden, maar anderzijds zijn er ook meer specifieke belemmeringen in de commerciële huursector. De hier voorgestelde experimenten kunnen dienen als voorbeeld voor huurders en verhuurders.

Split incentives In verhuurderskringen wordt voortdurend gewezen op de zogenaamde split incentives. De verhuurder moet investeren en de huurder ontvangt de baten. Dit speelt uiteraard een rol, maar mag wat ons betreft ook wel een beetje gerelativeerd worden. Een verhuurder heeft de mogelijkheid om de investeringen door te berekenen in de huur. Een dergelijke huurverhoging zal door huurders vooral dan acceptabel zijn als daar een even grote of grotere besparing aan energiekosten tegenover staat. Dit beperkt de mogelijkheid om een geheel kostendekkende huurverhoging in rekening te brengen. Ook de berekeningssystematiek van de huurcommissie stelt grenzen aan mogelijke huurverhogingen. Maar met jaarlijkse huurverhogingen en met huurharmonisatie bij mutatie wordt dat gat langzaam maar zeker gedicht. Zie ook cijfervoorbeelden.

35

Voor de commerciële huursector geldt dat de verhuurders met weinig bezit vaak onvoldoende ruimte bezitten om te investeren. Een huurverhoging is voor hen dus niet toereikend. De investering wordt namelijk pas over langere termijn terugverdiend. Een speciaal investeringsfonds voor deze verhuurders en eigenaar-bewoners zou dit probleem kunnen verlichten. Voor dit experiment willen we daar echter niet op wachten, zodat we niet afhankelijk zijn van politieke besluitvorming. Mocht de mogelijkheid zich alsnog aandienen, dan kunnen we daar te zijner tijd gebruik van maken. Wij zien op dit moment kansen bij ZAV-maatregelen (door de huurder zelf aangebracht en gefinancierd). Een vergoedingsregeling tussen huurder en verhuurder zou ervoor kunnen zorgen dat de huurder géén huurverhoging krijgt en wanneer deze verhuist, een deel van de investering terugkrijgt van de verhuurder. Hier moet wel bij worden opgemerkt dat ook huurders over het algemeen niet beschikken over grote investeringsruimte. Maar zelf uitgevoerde ZAV-maatregelen kunnen aanzienlijk goedkoper worden uitgevoerd, dan wanneer het door derden gedaan wordt. Goedkope leningen, of het goedkoop aanbieden van materialen aan de huurder, zouden de kans van slagen van deze aanpak verder vergroten.

Huurverhoging is hard Het is waar dat huurders vaak afwijzend reageren op verbetervoorstellen met huurverhoging. De huren zijn afgelopen jaren fors gestegen, veel meer dan de inflatie en veel meer dan de gemiddelde inkomensstijging. Bovendien denken de meeste huurders dat hun verhuurder er meestal financieel ‘niet slecht’ voor staat. Dat is een juiste gedachte bij de meeste woningcorporaties en institutionele beleggers, maar niet altijd bij ‘kleinere’ particuliere verhuurders. Huurders hebben vaak het gevoel ‘slachtoffer’ te zijn van hun verhuurder in plaats van ‘klant’. Het gevolg is dat huurders vaak allergisch reageren op huurverhogingvoorstellen, zelfs als daar grotere energiebesparingvoorstellen tegenover staan. Gevreesd wordt voor de korte én lange termijn, met jaarlijkse huurverhogingen en een onzekere toekomst voor de huurtoeslag. Een rationele cijfermatige berekening helpt daar niet altijd bij. In het deel van de commerciële sector waar beleggers in het bezit zijn van complexen, willen wij huurdersorganisaties stimuleren zelf met voorstellen te komen. In deze voorstellen tot het nemen van energiebesparende maatregelen, wordt ook een voorstel tot huurverhoging niet uitgesloten. Doordat het initiatief bij de huurders zelf ligt en de huurders gebruik kunnen maken van professionele ondersteuning, zullen huurders meer open staan voor aanpassingen.

Energiebesparing is zacht Bewoners hebben vaak maar weinig idee of hun energieverbruik hoog of laag is. In het meest gunstige geval weten ze wel wat ze verbruiken, maar er zijn slechts enkelingen die dan ook nog weten of dat veel of weinig is voor hun situatie. Eveneens hebben ze meestal maar weinig idee welke maatregelen voor hen effectief zijn. Die effectiviteit wordt vervolgens vooral gekoppeld aan wat voelbaar is. Zo gelooft menigeen dat tochtwering veel helpt en ook dubbel glas prima werkt. Maar gevelisolatie spreekt al veel minder tot de verbeelding, terwijl dat vaak een van de meest effectieve maatregelen is. Daarom is het vaak nogal moeizaam om huurders te overtuigen van het nut en de effectiviteit van bepaalde maatregelen. Theoretische verhalen over de te verwachten resultaten worden vaak met grote scepsis aangehoord en gepareerd met praktijkvoorbeelden waarvan men gehoord heeft en waar beloofde besparingen niet gehaald zouden zijn. Dergelijke verhalen kunnen juist zijn, omdat te optimistische veronderstellingen gehanteerd zijn of

36


fouten gemaakt zijn bij de uitvoering, maar evengoed onjuist door foutieve interpretaties. Vaak is dat niet of nauwelijks te achterhalen vanwege onvoldoende gegevens, maar de toon is dan al gezet. 1 Bovendien wreekt zich hier sterk dat op voorgespiegelde besparingen vrijwel nooit enige garantie gegeven

wordt. Dat is enerzijds te begrijpen vanwege het gedragsaspect, anderzijds wordt daarmee vaak de bodem uit het verhaal geslagen. In de experimenten kunnen we garantieafspraken maken tussen huurder en verhuurder. Dit kan bij woningcomplexen door een gemiddelde besparing te garanderen, waarbij een veiligheidsmarge wordt ingebouwd door bijvoorbeeld 80 procent van de gemiddeld te verwachten besparing te garanderen, met als sanctie het terugdraaien van de huurverhoging. Of eventueel een getrapte garantie af te geven, waarbij bijvoorbeeld bij een besparing van 60-80 procent: 25 procent korting op de huurverhoging gegeven wordt, en bij 40 – 60 procent: 50 procent op de huurverhoging. Bij individuele woningen en kleinschalige projecten is dit riskanter en moet vooral door betrouwbaar onafhankelijk advies een realistische inschatting gemaakt worden. Onafhankelijke informatie is altijd nuttig bij de acceptatie van maatregelen.

Communicatie Steeds meer communicatie verloopt via internet. Hiermee kan snel een grote groep bediend worden. Er is echter ook een grote groep bewoners die om verschillende redenen niet via internet bereikt wordt. Men heeft geen internet, de taal is een probleem (analfabetisme en allochtonen) of men vindt het simpelweg te ingewikkeld. Veelal heeft deze groep behoefte aan persoonlijke contacten met mensen waar ze vertrouwen in hebben. Laagdrempelige informatie is een belangrijke voorwaarde om deze groep te kunnen bereiken en warm te krijgen voor energiebesparende maatregelen. In dit experiment wordt gedacht aan een adviseur die tegen een voordelig tarief advies kan geven aan (een groep) bewoners. De huurders(organisaties) kunnen zich voorbereiden door middel van onafhankelijke informatie die voor dit experiment zal worden samengesteld. Inzet van onafhankelijke informatie die als betrouwbaar gezien wordt door de huurders en verhuurders, zal eerder tot acceptatie van maatregelen leiden. Dit kan nog versterkt worden door aantrekkelijke aanbiedingen, leaseconstructies en gebruik kunnen maken van fondsen met uitgestelde betaling of verlaagde rente.Het is belangrijk dat een huurder advies krijgt van een onafhankelijke derde. Zoals hierboven al aangegeven, zien veel huurders zich niet als klant van de verhuurder, maar als slachtoffer. Daarom worden voorstellen van verhuurders vaak met wantrouwen bekeken en vrezen huurders ‘dubbele agenda’s’ van de verhuurder. Daarom kan het nuttig zijn om de voorstellen niet door de verhuurder zelf te laten voorleggen/presenteren, maar dit te laten doen door derden, waar huurders eerder vertrouwen in hebben. De Woonbond vervult deze functie incidenteel al. Nog effectiever is het als huurders en huurdersorganisaties zelf initiatief nemen om de situatie aan te pakken. Op dezelfde manier zou het erg effectief zijn als bewoners zelf bewoners informeren. En dus niet alleen over wat er allemaal mis kan gaan, maar ook over wat wél werkt en tot energiezuiniger en comfortabeler wonen leidt. Huurdersorganisaties hebben niet alleen onvoldoende beeld over mogelijke energiebesparing, maar ook hebben ze vaak weinig idee hoe ze hun achterban hierbij kunnen betrekken en hoe ze hun verhuurder hier op kunnen aanspreken.

1

We kennen één voorbeeld van garantie: Tilburg 2001: Wonen Midden Brabant; Alpen-Vogezenlaan

37

Zeker ook voor (commerciële) verhuurders met een klein bezit is advisering over mogelijkheden van groot belang. Zij overzien meestal ook niet de technische mogelijkheden, de kosten en baten en mogelijke alternatieven. Ze hebben vaak ook weinig ervaring hoe ze hier verstandig met hun huurders over kunnen communiceren. Ze vrezen hoge kosten en veel ‘gedoe’.

Vrees voor vochtproblemen e.d. In de tachtiger jaren van de vorige eeuw is al veel aan na-isolatie gedaan. Dat heeft regelmatig problemen opgeleverd doordat de uitvoering niet doordacht was, zoals het niet herkennen van koudebruggen, het onvoldoende rekening houden met de noodzaak tot ventileren, het niet oplossen van vochtproblemen vanuit de kruipruimtes, en dergelijke. De toen gemaakte fouten zijn vaak breed in de pers geweest, en ook nu nog niet altijd goed opgelost. Daarmee is er een negatief beeld ontstaan over isolatie, vooral met betrekking tot spouwmuurisolatie. De experimenten kunnen als voorbeeld dienen voor andere projecten omdat goed gedocumenteerd wordt wat er daadwerkelijk bespaard wordt en wat de effecten zijn op de vochthuishouding, zodat een einde gemaakt kan worden aan de vrees voor vochtproblemen.

Een energiebesparingsadviseur zou de huurders kunnen uitleggen wat de mogelijkheden zijn om energie te besparen. Dit kan zijn op individueel niveau in de woning, maar ook complexgewijs. De adviezen kunnen op maat worden gegeven, aangepast aan de specifieke kenmerken van de situatie. Hierbij is het belangrijk in te gaan op bouwtechnische problemen waarvan de bewoners al overlast ervaren zoals vocht, schimmel en tochtproblemen in de woning.

Cijfervoorbeelden Nadere invulling

4.

Projectvoorstel stimuleren van huurders en huurdersorganisaties

Uit het bovenstaande blijkt dat er vele hobbels te nemen zijn, voordat in de commerciële huursector tot energiebesparende maatregelen te komen is. Wij willen graag een experiment starten om uit te proberen of het mogelijk is om tot een effectieve aanpak te komen, waarin samenwerking tussen huurder en verhuurder centraal staat.

Hierin staat als aanpak centraal: a.

Stimulering van huurders en huurdersorganisaties om het initiatief te nemen tot een

b.

Stimulering van commerciële verhuurders om zich constructief op te stellen t.a.v.

energiebesparingsplan.

energiebesparingsplannen. c.

Maatregelen aan de woningen te realiseren door een mix van maatregelen, met enerzijds maatregelen te treffen door de verhuurder, en anderzijds maatregelen te treffen door de huurders zelf.

Projectdoel is hierbij: komen tot energiebesparende maatregelen, waarbij zowel verhuurder als huurder maatregelen treffen. De balans daartussen wordt per situatie op haalbaarheid bekeken.

38


Ad a) Huurders dienen zich eerst bewust te worden van de mogelijkheden die er zijn om door energiebesparende maatregelen hun woonlasten te verlagen en hun woning comfortabeler (en gezonder) te maken. De ervaring is dat huurders en huurdersorganisaties vaak nog onvoldoende beseffen in welke mate de energielasten reeds drukken op het huishoudbudget en bovendien nauwelijks zicht hebben op de maatregelen die voor hen interessant zouden kunnen zijn. De Woonbond wijst in haar publicaties al regelmatig op het belang. Zo is in een recent nummer van de huurwijzer (maart 2007) een uitgebreid artikel hierover opgenomen. Ook is er vanaf de website van de Woonbond een directe link naar de ‘Energielastenverlager’. Effectiever is om vooral huurdersorganisaties een service te bieden om hun kansen voor effectieve energiebesparende maatregelen in beeld te brengen. 1.

De eenvoudigste vorm is een telefonische service, mogelijk via de huurderslijn van de Woonbond, waarbij de huurdersorganisatie de belangrijkste kenmerken van de woning doorgeeft en er met het programma ‘Energiebesparingsverkenner’ een snelle berekening gemaakt wordt op mogelijke kansen. Hoogst waarschijnlijk is daarbij wel een herhaald contact nodig, omdat huurders niet meteen alle noodzakelijke kenmerken zullen weten en dat moeten opzoeken of navragen.

2.

Een bezoek ter plaatse, om samen met de huurdersorganisatie de kenmerken van de woningen vast te stellen, en met behulp van het programma ‘energiebesparingsverkenner’ ter plaatse een snel advies te geven. Daar dient dan meteen een bijeenkomst aan gekoppeld te worden om door te spreken welke kansen er liggen en hoe het proces het beste aangepakt kan worden.

Ad b) Aan commerciële verhuurders dient gevraagd te worden om zich constructief op te stellen. Hierbij is een rol weggelegd voor VastgoedBelang. Ook de commerciële verhuurders hebben belang bij energiebesparingsplannen: -

Het verbetert de kwaliteit van hun woning(en).

-

Het treffen van maatregelen kan tot een hoger energielabel leiden. (ZAV-maatregelen mogen niet in het woningwaarderingsstelsel (WWS) opgenomen worden en niet in het energielabel, zolang de verhuurder daar geen vergoeding voor betaald heeft).

-

De verhouding huurder - verhuurder kan er door verbeteren.

-

Verhuurders dienen over een energiecertificaat te beschikken vanaf 1 januari 2008 wanneer zij een woning opnieuw verhuren. Het is relatief eenvoudig en goedkoop om aan deze verplichting meteen een maatwerkadvies te koppelen, zodat inzichtelijk wordt welke maatregelen het meest aantrekkelijk zijn. Dit laatste is echter alleen mogelijk als de opsteller van het energiecertificaat ook een gecertificeerd maatwerkadviseur is.

Ad c) De keuze van maatregelen hangt uiteraard in de eerste plaats af van de huidige woningkwaliteit. Vervolgens kan bepaald worden welke maatregelen in principe rendabel uit te voeren zijn. Sommige maatregelen zijn alleen door professionals uit te voeren, zoals bijvoorbeeld spouwmuurisolatie en buitengevelisolatie. Andere maatregelen zijn zowel door een professional uit te voeren als door handige doe-het-zelvers, zoals dak- en vloerisolatie. Verder zijn sommige maatregelen alleen collectief uitvoerbaar, bijvoorbeeld collectieve verwarming en isolatie van dak en kopgevel van meergezinswoningen.

39

4.1

Uitwerking ZAV-aanpak

Vooral voor de commerciële huurmarkt zien we mogelijkheden om de vaak bestaande patstelling tussen huurder en verhuurder te doorbreken. Huurders kunnen maatregelen vaak veel goedkoper uitvoeren (als ze die zelf of met bekenden uitvoeren), waardoor een verhuurder niet hoeft te investeren en een huurder voor minder geld (geen huurverhoging) 2 maatregelen voor elkaar krijgt. Door het in het kader van de ZAV-regeling uit te voeren, heeft de huurder ook

garanties dat hij bij verhuizing een vergoeding kan verwachten. Deze aanpak zal zeker niet voor alle huurders geschikt zijn. Sommige huurders zullen het principieel onjuist vinden, omdat ze het als een taak van de verhuurder zien. Voor een groot deel van de huurders is het ook feitelijk niet uitvoerbaar, omdat ze zelf niet handig zijn, geen handige familie en vrienden hebben, geen investeringscapaciteit en het ook te belastend vinden om het door derden te laten uitvoeren. Toch is het de moeite van het proberen waard omdat het in een aantal gevallen tot winst voor alle betrokkenen kan leiden.

De ZAV-aanpak De kern van deze aanpak is dat huurders zelf hun woning verbeteren. Dat ‘zelf’ is uiteraard breed in te vullen: -

Huurder zelf.

-

Familie of vrienden van de huurder.

-

Uitbesteding aan bedrijf dat in opdracht van de huurder uitvoert.

Deze laatste oplossing is financieel uiteraard de minst aantrekkelijke. Maar het kan toch een overweging zijn op het moment dat een huurder denkt er lang te blijven wonen en zijn woning met dergelijke maatregelen veel aantrekkelijker kan maken voor hem. Als de maatregelen tot wezenlijke energiebesparing leidt, kunnen de kosten mogelijk terugverdiend worden. Wel zullen de terugverdientijden meestal aanzienlijk langer zijn dan wanneer alleen materiaalkosten moeten worden terugverdiend.

Extra zekerheid en aantrekkelijkheid voor ZAV maatregelen wordt bereikt als: -

Er een duidelijke vergoedingsregeling is voor de huurder door de verhuurder. De meest gangbare is dat de vergoeding geldt op het moment van verhuizen en op basis van vaste bedragen en afschrijvingstermijnen. Maar ook is denkbaar dat een huurder meteen een vergoeding krijgt. De maatregel wordt dan wel meteen ook eigendom van de verhuurder, wat weer gevolgen voor de huur kan hebben. De meeste woningcorporaties en institutionele beleggers hebben al een dergelijke regeling. Ook Vastgoed Belang heeft een modelregeling vrijwel gereed.

-

Een revolving fund met lage rente dat ook door huurders te gebruiken is. In de momenteel circulerende plannen van ‘Meer met Minder’ kunnen huurders echter geen gebruik maken van het daarin voorgestelde fonds.

Voorwaarden voor een ZAV-aanpak -

Heldere afspraken tussen huurder en verhuurder wat wel en wat niet mag. Er zijn inmiddels al vele voorbeelden van dergelijke regelingen.

-

2

Advies over wijze van uitvoering. Ook hiervan bestaan al vele ‘kluswijzers’ bij woningcorporaties.

Woonbond en Vastgoedbelang hebben vergaande overeenstemming over een ZAV regeling en de bijbehorende vergoedingsregeling met bedragen en afschrijvingstermijnen.

40


-

Heldere afspraken over eventuele vergoedingen.

-

Helderheid over wat de verhuurder zelf van plan is om in de komende periode (10-15 jaar) te gaan doen aan de woningen.

Extra kansen zijn er als -

Ook de verhuurder bereid is een of meerdere maatregelen te treffen en daarmee zijn ‘goede wil’ laat zien.

-

Huurders en verhuurder inzicht krijgen in de kansen die er zijn. Dit kan met een quick scan of een EPA-

-

Er een huurdersorganisatie is die bereid is mee te denken over deze aanpak en hun achterban wil

maatwerkadvies.

informeren.

De hierboven geschetste weg is een nog zeer ongebruikelijke aanpak. Er zijn geen voorbeelden van bekend. Het is ook een weg die niet door eenieder zal worden toegejuicht. Het is nog niet duidelijk of dit haalbaar is.

Hiertoe is door de Woonbond reeds het volgende uitgevoerd: Een oproep in het tijdschrift ‘Woonbondig’ dat toegestuurd wordt aan vooral huurdersorganisaties.

Oproep energiebesparende maatregelen door huurders De Woonbond is op zoek naar huurdersorganisaties in de commerciële sector die wel zouden willen meewerken aan een proefproject met de Woonbond waarin de achterban van de huurdersorganisatie wordt gestimuleerd om in de woning energiebesparende maatregelen te treffen. Daarmee kan gezien de huidige tarieven voor gas en elektra namelijk flink op de energierekening worden bespaard. Omdat de bereidheid van (kleinere) commerciële verhuurders om in dergelijke maatregelen te investeren meestal niet groot is, blijft voor huurders de mogelijkheid over daar zelf het initiatief toe nemen en de energiebesparing op eigen kosten aan te brengen. Dat kan aantrekkelijk zijn als de huurder van plan is nog lang in zijn woning te blijven, maar bijvoorbeeld ook als met de verhuurder afspraken zijn te maken over een vergoeding van de investering bij eventuele verhuizing. Op landelijk niveau zijn de Woonbond en Vastgoed Belang, de landelijke vereniging van particuliere verhuurders, in overleg over richtlijnen voor dergelijke vergoedingen. Daarbij kan het gaan om investeringen in bijvoorbeeld zolderisolatie, dubbelglas, een HR-ketel, enzovoorts. Huurdersorganisaties die mee willen denken over een eventueel proefproject kunnen contact opnemen met Woonbondadviseur Onno van Rijsbergen. Stuur daarvoor een briefje naar de Woonbond of een e-mail naar [email protected].

Deze oproep is eind augustus verschenen en heeft momenteel nog geen reacties opgeleverd. Dit betekent dus dat huurdersorganisaties zeker niet op grote schaal staan te trappelen om op deze wijze aan de slag te gaan. Hoogst waarschijnlijk is het noodzakelijk om huurdersorganisaties actief te benaderen en persoonlijk te overtuigen. Zo is er gepolst bij de huurdersorganisatie Nellestein in Amsterdam Zuid-Oost. Het gaat daar om totaal omstreeks 1500 woningen, waarvan een deel wordt verhuurd door woningcorporaties en een deel door een tweetal particuliere verhuurders (Vesteda en Holland Immo groep). De huurdersvereniging heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in deze aanpak, waarbij zowel collectieve maatregelen aan de orde zijn als ook ZAVmaatregelen gepromoot kunnen worden.

41

Verder hebben we nog de mogelijkheid om individuele huurders te benaderen, voor zover die lid zijn van de Woonbond en huren bij een particuliere verhuurder. Dat hebben we nog niet gedaan, omdat we dat pas willen doen als wij hen een concreet aanbod kunnen doen.

Een verdere uitwerking is nodig om betrokkenen goed te kunnen informeren, eventueel in cursusvorm. Er is al veel informatiemateriaal beschikbaar: -

Vergoedingsregeling ZAV, goedgekeurd door VastgoedBelang en Ver. Ned. Woonbond is vrijwel gereed.

-

Brochure energiebesparing van de Woonbond zal in oktober 2007 verschijnen en bevat zeer veel informatie over mogelijke maatregelen en over de procesaanpak voor huurdersorganisaties.

-

‘Verbeteruwhuurwoning’ (www.verbeteruwhuurwoning.nl) is een serie brochures over zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV) met diverse thema’s, waaronder energiebesparing. Het geeft tips over de aanpak, het maken van afspraken e.d.

-

‘Klussen in een huurwoning’ is een brochure van de Woonbond over ZAV. Hier wordt met name op de procedures en rechten van de huurder ingegaan.

-

Energielastenverlager (www.energielastenverlager.nl) Deze richt zich op de individuele bewoner. Naarmate er meer gegevens ingevuld worden, wordt het advies nauwkeuriger. Het geeft mogelijke maatregelen weer aan de woning (isolatie, verwarming e.d) voor de woninginrichting (apparatuur, verlichting e.d.) en voor gedrag (wassen, koelen, warm water e.d). De woningmaatregelen zijn echter te globaal om een echte inschatting van de mogelijke besparing in een concrete situatie te maken. Wel laat het kansen zien.

-

Energiebesparingsverkenner Deze richt zich niet op individuele bewoners. Het is alleen bedoeld voor intermediairs die ermee weten om te gaan. Het gaat hierbij alleen om woningmaatregelen. Wel zijn deze nu te koppelen aan veelvoorkomende woningtypes en bouwjaarklassen. Ook is het effect op het energielabel zichtbaar. Ook hier is nog geen sprake van een concrete besparingsberekening, maar wel is een goede indicatie te maken voor kansrijke maatregelen.

-

Energiecertificaat en Maatwerkadvies Deze mogen alleen opgesteld worden door gecertificeerde EPA-adviseurs. Het certificaat geeft alleen de huidige situatie weer. Dit is verplicht sinds 1 januari 2008 bij verkoop of verhuur. Corporaties mochten het uitstellen tot 1 januari 2009 als zij hun hele bezit labelen. Hert maatwerkadvies is vrijwillig, maar geeft een echt advies over te treffen maatregelen met besparingsberekeningen en terugverdientijden.

-

Woonkwaliteitswijzer is een uitgebreid handboek van VacpuntWonen, met medewerking van wka over gebruikskwaliteit van woningen. Energiebesparing is daar een onderdeel van. Er wordt ook aandacht besteed aan de procesaanpak.

Bovenstaande informatie biedt reeds zeer veel informatie en aanknopingspunten. Naar onze mening is dat ruim voldoende om met enkele pilotprojecten te starten. Mogelijk blijkt gedurende de pilots dat bepaalde specifieke informatie nog nader uitgewerkt moet worden.

42


Concreet stellen we het volgende voor: -

We zoeken twee huurdersorganisaties die bereid zijn op basis van het bovenstaande aan een pilot mee te doen en een (of meer) commerciële verhuurders hebben die bereid zijn over deze aanpak na te denken (o.a. via oproep Woonbondig).

-

We zoeken enkele individuele huurders op dezelfde basis. Dit kan op basis van een gerichte mailing aan individuele leden van de Woonbond met een particuliere verhuurder.

-

Vastgoedbelang zoekt twee verhuurders die in principe geïnteresseerd zijn in bovenstaande aanpak.

Alternatief: Eerst een algemene informatiebijeenkomst voor huurdersorganisaties én verhuurders over deze aanpak, waarna geïnteresseerden zich kunnen melden.

Pilot aanpak huurdersorganisaties 1.

Gesprek met huurdersorganisatie over bereidheid aan deze aanpak mee te werken. Globale quick scan of er voldoende besparingspotentie is.

2.

Gesprek met verhuurder over bereidheid aan deze aanpak mee te werken.

3.

Indien bereidheid van beide zijden: vervolgaanpak.

4.

Opstellen maatwerkadvies voor betreffende woningcomplex. Vaststellen welke maatregelen mogelijk zijn, welke besparingen daarbij te realiseren zijn. Welke maatregelen in zelfwerkzaamheid uitvoerbaar zijn en welke complexmatig en door professionals moeten worden uitgevoerd. In het advies aandacht besteden aan comfort- en binnenmilieuaspecten.

5.

Resultaten bespreken met verhuurder en huurdersorganisatie.

6.

Afspraken met verhuurder over maatregelen die door hem kunnen worden uitgevoerd.

7.

Afspraken met huurdersorganisatie over benadering achterban. Presentatie van mogelijkheden.

8.

Vaststellen welk plan (met mogelijke variaties) haalbaar is.

9.

Parallel hieraan huurders informeren over huidig energieverbruik, besparingsmogelijkheden met maatregelen én besparingsmogelijkheden in huishouden.

10. Start uitvoering werkzaamheden: zorgvuldige informatie aan huurders over wijze van uitvoering van ZAVmaatregelen. Mogelijk gezamenlijke inkoop materialen. 11. Begeleiding uitvoering, coaching en advisering. 12. Afronding uitvoering, controle op juistheid en volledigheid. 13. Evaluatie pilot: naar inhoud plan, naar proces, naar informatieverstrekking e.d. Rapportage.

Pilot individuele huurders In essentie zelfde aanpak, maar eenvoudiger.

43

Benodigde uren Pilot huurdersorganisatie, uitgaande van een gemiddeld woningcomplex van omstreeks 100 woningen: 1-3

10 uur

4

afhankelijk van complexgrootte en variatie: gemiddeld in te schatten op

5-9

te rekenen op meerdere gesprekken om tot overeenstemming te komen

50 uur

en bewonerbijeenkomst met powerpoint presentatie 10-12

13

30 uur

afhankelijk taakverdeling en vaardigheid huurdersorganisatie om dagelijkse vragen op te vangen, gemiddeld in te schatten op

30 uur

evaluatiebijeenkomst, enquête huurders, opstellen rapportage

30 uur

Totaal

150 uur

Voor individuele huurder te rekenen op: 1-3

5 uur

4

8 uur

5-9

5 uur

10-12

3 uur

13

3 uur

Totaal

24 uur

Te rekenen op twee pilots huurdersorganisaties en drie individuele huurders: 2 x 150 + 3 x 24

372 uur

De resultaten zullen worden weergegeven in een rapportage. Hierbij zullen de knelpunten en leerpunten worden weergegeven. Indien de resultaten bemoedigend zijn, zal publiciteit gezocht worden om tot een grootschaliger aanpak te komen.

Financiering Financiering van deze pilotprojecten kan slechts zeer gedeeltelijk verwacht worden van deelnemers. Huurdersorganisaties in de commerciële huursector beschikken over het algemeen slechts over geringe financiële middelen. Verhuurders zullen evenmin happig zijn om geld te besteden aan de procesaanpak, waar te verwachten is dat ze ook gedeeltelijk zullen moeten investeren in uit te voeren maatregelen. Alleen de opstelling van het maatwerkadvies kan gekoppeld worden aan de verplichte certificaten voor de woningen en is dan tegen geringe meerkosten uitvoerbaar en dan mogelijk te betalen door de verhuurder. Logischer is het om financiering te zoeken bij de partijen die direct belang hebben bij energiebesparing: -

Hierbij is met name te denken aan het platform bewoners en duurzaam bouwen, dat hiervoor weer bij VROM moet aankloppen.

-

Verder is uiteraard te denken aan SenterNovem. Maar in hun programmering is geen rekening gehouden met de commerciële huursector, zodat het niet in hun reguliere programma’s zal passen. Financiering zal dan veel tijd vragen.

-

Ook is een directe aanvraag bij VROM mogelijk. Maar ook daar zijn slechts beperkte middelen beschikbaar en is een bezuinigingsronde op het ministerie in aantocht.

-

Verder is te denken aan ‘Meer met Minder’ aanpak waarbij Pego en energiebedrijven betrokken zijn. Zij zijn momenteel op zoek naar pilotprojecten in een wijkgerichte aanpak. Zij denken daarbij vooral aan

44


wijken waar de situatie niet al te complex is, maar wel een mix van eigenaarsvormen. Daar zouden ook particuliere verhuurders in kunnen passen. Wij houden hierover momenteel contact (met Teun Bokhoven). De budgetten hiervoor zijn echter niet heel groot. Bovendien is nog onvoldoende duidelijk of hun werkwijze voldoende aansluiting vindt bij onze werkwijze. Zodat deze optie voorlopig vooral een reserveoptie blijft.

De meest pragmatische aanpak lijkt momenteel een beperkte start met één pilotproject, waarbij gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheden binnen het project ‘vraagstimulering huurders’ en het indienen van een aanvraag bij het platform bewoners en duurzaam bouwen.

Onno van Rijsbergen, 24 september 2007

45

46


BIJLAGE 2

Verslag gesprek de heer Sellmeijer, 29 november 2007

De heer Sellmeijer verhuurt omstreeks 150 woningen in Amsterdam. Het zijn allemaal woningen die tussen 1920 en 1940 gebouwd zijn in Amsterdam-Zuid. Verder beheert hij ook nog een aantal vergelijkbare woningen. Het gesprek vindt plaats omdat hij op de vraag van Vastgoedbelang heeft aangegeven wel enige interesse te hebben in het SEV-project.

Houding verhuurder ten opzichte van energiebesparing De heer Sellmeijer geeft aan wel het belang te zien van energiebesparende maatregelen. Daarom probeert hij in zijn woningen ook tot maatregelen te komen. Zo plaatst hij zelf in vrijkomende woningen inmiddels standaard een HR-combiketel. Dat doet hij mede om van de geisers af te komen. In bewoonde woningen doet hij dat op aanvraag ook, tegen huurverhoging. Maar hij stelt wel vast dat het erg lastig is in bewoonde woningen. Het geeft overlast, je kunt de leidingen (van aanleg c.v.) niet wegwerken en het is moeilijk om tot een resultaat te komen waar de huurder ook helemaal tevreden over is, wat afwerking betreft. Daarnaast vervangt hij ook oude schuiframen door draaikiepramen met HR++-glas. Ook hiervoor vraagt hij een huurverhoging op basis van het woningwaarderingsstelsel (0,4 punt per m2 dubbel glas). Ook dergelijke maatregelen blijken niet eenvoudig. Hij wil het per blok doen, zodat dan alle huurders van dat blok mee moeten doen. Dat lukt niet helemaal. Bovendien is de maatregel weinig rendabel met een rendement van volgens hem 2 procent. Toch doet hij het wel omdat ook hij het ziet als een meerwaarde. Tegelijk is het zo dat voor verhuur of verkoop dit soort kwaliteit zeker in Amsterdam nauwelijks enige rol speelt. Daarom lukt het hem nauwelijks om de eigenaars, waarvoor hij beheert, ook zover te krijgen. Andere isolerende maatregelen treft hij niet. Hij weet niet of de woningen spouwmuren hebben of niet. Dakisolatie is volgens hem niet interessant, omdat de zolderruimtes bergingen zijn.

ZAV-maatregelen Tot nu toe komt het nauwelijks voor dat huurders zelf maatregelen willen uitvoeren. Hij heeft een aantal jaren geleden één keer een situatie meegemaakt dat een huurder een luxe keuken wilde plaatsen. Hij heeft toen daarover een vergoedingsregeling bij verhuizing afgesproken. De gedachte dat huurders zelf energiebesparende maatregelen zouden treffen spreekt hem ook niet zo aan. Hij doet het liever zelf, zodat hij weet dat de kwaliteit van de uitvoering goed is. Bovendien verwacht hij bij de huurders weinig animo. Oudere huurders beginnen er gewoon niet aan en jongere huurders hebben vaak een houding van: ‘over een paar jaar ben ik toch weg.’ Al met al ziet hij weinig heil in het project met een ZAV-aanpak. In essentie ziet hij het meest in het verbeteren van leegkomende woningen.

Onno van Rijsbergen, 30 november 2007.

47

48


BIJLAGE 3

Kort verslag gesprek met de heer van Houwelingen, 4 december 2007

De heer van Houwelingen beheert omstreeks 500 woningen in Amsterdam, vrijwel geheel vooroorlogse voorraad.

Houding ten opzichte van energiebesparing In principe is het treffen van maatregelen niet interessant voor hem als verhuurder. Als de maatregelen meer punten zouden opleveren in het woningwaarderingsstelsel, zouden er vanzelf ook meer maatregelen getroffen worden. Toch treft hij wel maatregelen. Zo wordt bij dakvernieuwing isolatie meegenomen. Ook zijn vrijwel alle woningen al van dubbel glas voorzien (geen HR++-glas). Ook worden alleen nog HR-ketels geplaatst. Verder worden gevels aan de binnenzijde geïsoleerd als woningen vrijkomen. De belangrijkste reden hiervoor is echter niet energiebesparing, maar het voorkomen van condensatie (en schimmel) op de gevels.

Houding ten opzichte van ZAV-maatregelen In zijn bezit ziet hij geen reëel perspectief voor energiebesparende maatregelen als ZAV-maatregelen. Hij gelooft niet dat dan de maatregelen kwalitatief goed worden uitgevoerd. Ook past het niet bij de bewoners van zijn bezit. Hij kan zich wel voorstellen dat zoiets zou kunnen bij eengezinswoningen buiten Amsterdam, omdat die bewoners over het algemeen veel langer in dezelfde woning blijven en meer bereid zullen zijn om zelf iets aan hun woning te doen.

O.G. van Rijsbergen, 10 december 2007.

49

COLOFON Een verkenning in opdracht van SEV

Uitgave Auteurs deel I

SEV E.P. Verweij (Finatrium B.V.) F.R.L. Huizinga (Finance Network Netherlands Holding B.V.) J.J.H.M. Schretlen (Finance Network Netherlands Holding B.V.), SEGON

Auteur deel II

Onno van Rijsbergen, Woonbond Kennis- en Adviescentrum

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Rotterdam, maart 2009

50

WIE STEEKT ENERGIE IN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD?

Recommend Documents