Beknopte informatie over
Experimenten Particuliere Woningvoorraad Groningen Op zoek naar praktische en haalbare oplossingen voor boventallige of verwaarloosde particuliere woningen in de Groningse krimpregio's.
De problematiek Onze uitgangspunten De experimenten Het vervolg
Foto: Enno Zuidema Stedebouw
Provincie Groningen, Gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum, Oldambt, Veendam, Vlagtwedde, Menterwolde, Bellingwedde, Pekela, Stadskanaal, De Marne juni 2014 1
De problematiek In de provincie Groningen zijn drie regio's die meer dan gemiddeld te maken hebben met bevolkingskrimp: Oost-Groningen, Eemsdelta en gemeente De Marne. Mede met steun van de provincie zijn in de achterliggende jaren voor de drie krimp-gebieden woon- en leefbaarheidsplannen gemaakt, met daarin het beleid om de gevolgen van de krimp zo goed mogelijk het hoofd te bieden. De problematiek en de aanpak verschilt per regio. Maar op hoofdlijnen zijn er zijn ook belangrijke overeenkomsten. Een in alle drie de regio's levende opgave betreft de particuliere woningvoorraad. Kort samengevat spelen hierbij de volgende problemen: • overaanbod van vooral goedkopere woningen • matige tot slechte kwaliteit, dikwijls door achterstallig onderhoud • verloedering en verkrotting ('rotte kiezen'); negatieve impact op omgeving • dikwijls ongeschikt voor ouderen; doordat er geen kopers zijn, zitten ouderen 'gevangen' in hun eigen woning De problematiek is dus meervoudig: volkshuisvestelijk, ruimtelijk en sociaal. En uiteraard ook financieel. Want in alle gevallen is voor de oplossing ook geld nodig. Wat de aanpak van deze problemen nog eens extra lastig maakt is het feit dat het gaat om particulier eigendom, waar de overheid zich uiteraard niet zomaar mee kan bemoeien. Bovendien zal in de meeste gevallen generiek beleid niet aan de orde kunnen zijn, en zullen met elke eigenaar afzonderlijk afspraken gemaakt moeten worden. Niet alleen is de problematiek complex, hij is ook nieuw. Er zijn geen ervaringen om op terug te vallen. Beleidsinstrumenten moeten in veel gevallen ontwikkeld en uitgeprobeerd worden. Dit waren voor de betrokken twaalf gemeenten en provincie belangrijke overwegingen om in 2014 gezamenlijk een experimenteerfase in te gaan. Hiertoe is een kleine gezamenlijke projectorganisatie ingericht. Projectleider is Enno Zuidema (Zuidema Stedebouw, Niehove).
2
Inmiddels lopen er diverse experimenten, waarover betrokkenen elkaar op vier hier speciaal voor geagendeerde 'experimenteerdagen' informeren. De eerste experimenteerdag vond plaats op woensdag 14 mei in Midwolda, de tweede op 18 juni in Ulrum. Op de volgende bladzijden informeren we u beknopt over de experimenten, waarmee u niet alleen een indruk krijgt van de complexiteit van de problematiek, maar ook van de kansen die we zien om gezamenlijk oplossingen te vinden.
3
Onze uitgangspunten Oplossingsrichtingen Voor problematische particuliere woningen zijn vier oplossingen denkbaar: 1) opknappen 2) samenvoegen 3) herbestemmen 4) slopen Van geval tot geval moet bekeken worden welke oplossing de voorkeur verdient. De overwegingen hierbij komen uit verschillende invalshoeken. Vier invalshoeken Elk experiment wordt opgezet en uitgevoerd vanuit de volgende vier invalshoeken: 1) gebiedsopgave 2) de potentie van het vastgoed 3) verantwoordelijkheid en behoefte van de eigenaar 4) financiën ad 1) De eerste overweging bij de keuze voor een oplossingsrichting vloeit voort uit de opgave voor het betreffende gebied en de specifieke locatie van de woning. Als het belangrijkste doel is om de woningvoorraad terug te brengen, verdienen opknappen en herbestemmen meestal niet de voorkeur. Samenvoegen – opknappen en verminderen van de voorraad in één beweging – kan dan wel een optie zijn. Als wordt ingezet op slopen of samenvoegen, zal voor de bewoner(s) een acceptabel alternatief gevonden moeten worden. ad 2) Als behoud van de woning in de gebiedsvisie past en bij voldoende potentie (kwaliteit, marktvraag) van het vastgoed, kan worden ingezet op verbetering (onderhoud, wooncomfort, energieprestatie); hierbij ligt het accent op stimuleren en faciliteren van de bewoner/eigenaar. ad 3) In beginsel is de eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn bezit en voor de geschiktheid van zijn woning. In de praktijk blijkt dat eigenaren zich niet altijd voldoende van de (dreigende) problemen bewust zijn. In die situaties zal dus eerst aan bewustwording gewerkt moeten worden. Buren en omwonenden kunnen hier ook een rol in spelen. ad 4) In alle gevallen is er met de oplossing geld gemoeid; voor betrokken bewoners/eigenaren schuilt hierin dikwijls het belangrijkste knelpunt. Ook omdat banken vaak erg voorzichtig en niet flexibel zijn. Expertteam Ter ondersteuning van de experimenten is een ‘expertteam’ in het leven geroepen, bestaande uit vier externe experts op het gebied van financien, stedelijke en regionale ontwikkeling, corporaties en duurzame energie. De experts zijn op afroep beschikbaar voor de experimenteerteams. Tevens zorgt het expertteam voor ondersteuning bij het verwerven van een investeringsfonds en bij de uitwisseling en verspreiding van ervaringen en opgedane kennis. De projetleider Experimentenjaar 2014 is voorzitter van het expertteam. De provincie ondersteunt het expertteam. 4
Beoogd resultaat Eind 2014 willen we het volgende resultaat behaald hebben: 1) Circa tien EXPERIMENTEN in uitvoering, dan wel zodanig voorbereid dat de uitvoering kan starten. 2) Zicht op een een bruikbare set GRONINGS GEREEDSCHAP voor de aanpak van de problemen in de particuliere voorraad 3) Afspraken over een INVESTERINGSFONDS 4) Een GROTE COALITIE van betrokkenen met breed gedragen besef van omvang en ernst van de de problematiek en bereidheid aan de oplossingen bij te dragen
De experimenten Inmiddels zijn de volgende experimenten opgestart: Koopflats Delfzijl In de wijk Oud-West in Delfzijl staan acht complexen met elk zo'n 150 appartementen. De flats dateren uit de jaren '60. De kwaliteit is op zich nog goed, maar de marktvraag is vrijwel volledig weggevallen. De vraagprijzen zijn al fors gezakt (van ca 150.000 naar ca 75.000 euro). Verloedering dreigt. Wat is het juiste moment om als gemeente in actie te komen? Hoever reikt de verantwoordelijkheid van de gemeente? Belangrijk aandachtspunt zal zijn om met alle bewoners op een lijn te komen. Samenvoegen in Delfzijl Op diverse plekken in Delfzijl (onder andere in het centrum, Oud-West en Farmsum) staan kleine woningen met op zich weinig toekomstwaarde. Samenvoegen biedt wel kansen. Transformatie in De Marne In de gemeente De Marne zijn er te veel (slechte) gezinswoningen, maar te weinig specifieke seniorenwoningen. Samen met de bewoners wordt in beeld gebracht welke woningen als eerste aangepakt moeten worden. De slechtste worden gesloopt, andere opgeknapt; zo nodig met inzet van juridisch instrumentarium. Functieverandering, opplussen en ruilverkaveling in Ulrum Ondersteund door deskundigen, professionals en ervaringsdeskundigen, zijn bewoners van Ulrum met concrete panden en locaties aan de slag met functieverandering, opplussen en ruilverkaveling. De strategie is om al doende te ontdekken waar de kansen liggen en wat kan. Een unieke mogelijkheid om te kijken hoe Ulrum en andere dorpen, prettig, leefbaar en vitaal kunnen blijven. (Zie www.deelnulrum.nl) Slim wonen in Pekela Het experiment Slim Wonen in Pekela onderzoekt via buurtgerichte projecten hoe eigenaar/bewoners gemotiveerd kunnen worden hun huis energiezuiniger te maken. De gemeente verstrekt leningen met lage rente (1%). Waardebehoud Onroerend Goed (diverse locaties Oost-Groningen) Slechte panden ('rotte kiezen') hebben soms een zeer negatieve invloed op de omgeving. In het
5
experiment wordt per pand en per bewoner een aanpak-op-maat ontwikkeld. Mogelijke ingrediënten: verkoop- en onderhoudsbemiddeling, inzet van klusteams (met werkzoekenden, buren), ruilen, enz. Veel aandacht gaat uit naar persoonlijke begeleiding van de bewoner en naar een flexibeler opstelling van de hypotheekverstrekker. Nieuw voor oud in Musselkanaal In Musselkanaal is ervoor gekozen nieuwbouw (vooral voor senioren) zoveel mogelijk aan het kanaal te situeren. Onderzocht wordt hoe daarvoor ruimte gevonden kan worden op locaties waar nu nog slechte particuliere panden staan. Aankopen is simpel, maar kostbaar. Interessantere instrumenten zijn ruilen en doorschuiven. Verminderen woningvoorraad in 't Zandt In het Noord-Groningse dorp 't Zandt zijn in de jaren '60 (te) veel goedkope rijtjeshuizen neergezet, die later (deels) door de corporatie zijn verkocht. De betreffende straten glijden af; er is ook sociale problematiek. Het experiment, dat nog in de ontwikkelfase zit, moet oplossingsrichtingen in beeld brengen.
Het vervolg Op 10 september en 12 november zullen betrokkenen opnieuw verslag doen van de ervaringen en resultaten in hun experiment en hun vragen voorleggen aan het expertteam. Ondertussen is meer informatie verkrijgbaar bij: Dorine Sibbes Programmacoördinator Bevolkingsdaling Provincie Groningen Afdeling Ruimte en Samenleving Postbus 610 9700 AP Groningen
[email protected] 06-27865479 en bij Enno Zuidema Programmaleider Experimentenjaar Particuliere Voorraad
[email protected] 06 50 695 485
6
