5.4.2 Woningvoorraad dorp Esch Woningvoorraad dorp Haaren Woningvoorraad dorp Helvoirt Aanbod door verhuizingen

1 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

INHOUDSOPGAVE 1.

SAMENVATTING ....................................................................................................................... 6

2.

INLEIDING.................................................................................................................................. 8 2.1

Wat is een Woonvisie? ............................................................................................................... 8

2.2

Waarom een nieuwe Woonvisie?............................................................................................... 8

2.3

Hoe kwam deze visie tot stand?................................................................................................. 8

2.4

Besluitvorming ............................................................................................................................ 8

3.

KADERS EN UITGANGSPUNTEN ............................................................................................ 9 3.1

Inleiding ...................................................................................................................................... 9

3.2

Rijk.............................................................................................................................................. 9

3.3

Provincie ..................................................................................................................................... 9

3.4

Regionale afspraken................................................................................................................... 9

3.5

Gemeente Haaren ...................................................................................................................... 9

3.5.1

Samenwerken voor vier dorpen 2010-2014 ...................................................................... 9

3.5.2

Masterplan Woningbouw ................................................................................................. 10

3.5.3

Bestuursovereenkomst .................................................................................................... 10

3.5.4

Startersbeleid................................................................................................................... 10

3.5.5

Toekomstvisie .................................................................................................................. 10

3.6

Maatschappelijke ontwikkelingen en trends ............................................................................. 10

3.6.1

Demografische ontwikkelingen ........................................................................................ 10

3.6.2

Gevolgen van de kredietcrisis.......................................................................................... 10

3.6.3

Relatie wonen-zorg-welzijn wint aan belang ................................................................... 11

3.6.4

Leefbare dorpen .............................................................................................................. 11

3.6.5

Europese regelgeving huurwoningen .............................................................................. 11

3.7 4.

Vervolg ..................................................................................................................................... 11 HAAREN IN BEELD ................................................................................................................. 12

4.1

Inleiding .................................................................................................................................... 12

4.2

Demografische ontwikkelingen................................................................................................. 12

4.3

Bevolkingssamenstelling .......................................................................................................... 12

4.4

Bevolkingsprognose ................................................................................................................. 13

4.5

Conclusies ................................................................................................................................ 14

5.

DE AANBODZIJDE .................................................................................................................. 15 5.1

Inleiding .................................................................................................................................... 15

5.2

Woningvoorraad gemeente Haaren ......................................................................................... 15

5.3

Huuraanbod woningcorporaties ............................................................................................... 15

5.3.1

Verkoop huurwoningen.................................................................................................... 16

5.3.2

Tijdelijke verhuur.............................................................................................................. 16

5.3.3

Woonzorgcentra............................................................................................................... 16

5.4

Woningvoorraad dorpen ........................................................................................................... 16

5.4.1

Woningvoorraad dorp Biezenmortel ................................................................................ 16 2 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

5.4.2

Woningvoorraad dorp Esch ............................................................................................. 17

5.4.3

Woningvoorraad dorp Haaren ......................................................................................... 17

5.4.4

Woningvoorraad dorp Helvoirt ......................................................................................... 17

5.5

Aanbod door verhuizingen ....................................................................................................... 18

5.5.1

Mutatiegraad 2005-2009.................................................................................................. 18

5.5.2

Mutatiegraad huurwoningen 2010 ................................................................................... 18

5.5.3

Koopwoningen ................................................................................................................. 18

5.5.4

Doorstromers ................................................................................................................... 18

5.6

In aanbouw genomen woningen 2008-2010 ............................................................................ 19

5.7

Conclusies aanbodzijde............................................................................................................ 19

6.

VRAAG NAAR WONINGEN..................................................................................................... 20 6.1

Inleiding .................................................................................................................................... 20

6.2

Ingeschreven woningzoekenden sociale huursector ............................................................... 20

6.2.1

Actief woningzoekenden.................................................................................................. 20

6.3

Vraag naar huurwoningen ........................................................................................................ 21

6.4

Woonwensen huurders............................................................................................................. 21

6.5

Ingeschrevenen bouwkavel en/of nieuwbouwkoopwoning ...................................................... 22

6.5.1

Aantal ingeschrevenen .................................................................................................... 22

6.5.2

Woonplaats ...................................................................................................................... 22

6.5.3

Leeftijd ............................................................................................................................. 22

6.5.4

Duur inschrijving .............................................................................................................. 22

6.6

Vraag naar koopwoningen ....................................................................................................... 22

6.7

Enquête .................................................................................................................................... 23

6.7.1

Huidige woonsituatie........................................................................................................ 23

6.7.2

Huur of koop .................................................................................................................... 23

6.7.3

Eerst verkopen dan kopen............................................................................................... 23

6.7.4

Voorkeur dorp .................................................................................................................. 23

6.7.5

Prijsniveau ....................................................................................................................... 23

6.7.6

Bouwkavel of project........................................................................................................ 23

6.7.7

Energiezuinig ................................................................................................................... 24

6.7.8

Termijn ............................................................................................................................. 24

6.8

Woonwensen per dorp ............................................................................................................. 24

6.8.1

Algemeen......................................................................................................................... 24

6.8.2

Dorp Biezenmortel ........................................................................................................... 24

6.8.3

Dorp Esch ........................................................................................................................ 24

6.8.4

Dorp Haaren .................................................................................................................... 24

6.8.5

Dorp Helvoirt .................................................................................................................... 25

6.8.6

Geen voorkeur dorp ......................................................................................................... 25

6.9 6.10

Totale vraag.............................................................................................................................. 25 Gesprekken.......................................................................................................................... 25


6.10.1

Huurwoningen.................................................................................................................. 26

6.10.2

Koopwoningen ................................................................................................................. 26

6.11 7.

Conclusies vraagzijde .......................................................................................................... 26 BOUWEN MET VERSTAND EN GEVOEL .............................................................................. 27

7.1

Inleiding .................................................................................................................................... 27

7.2

Toekomstvisie........................................................................................................................... 27

7.3

Speerpunten ............................................................................................................................. 27

7.3.1

Contrastrijk....................................................................................................................... 27

7.3.2

Continuïteit....................................................................................................................... 27

7.3.3

Flexibiliteit ........................................................................................................................ 27

7.3.4

Differentiatie..................................................................................................................... 28

7.4

Aantal te bouwen woningen (kwantitatief)................................................................................ 28

7.4.1 7.5

Kleine particuliere initiatieven .......................................................................................... 28

Gewenste woningen (kwalitatief).............................................................................................. 29

7.5.1

Doelgroepen .................................................................................................................... 29

7.5.2

Koopwoningen ................................................................................................................. 29

7.5.3

Huurwoningen.................................................................................................................. 29

7.5.4

Verhouding huur en koop ................................................................................................ 30

7.5.5

Levensloopbestendig....................................................................................................... 30

7.5.6

Type woning..................................................................................................................... 30

7.5.7

(Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap .................................................................... 31

7.5.8

Woningsplitsing................................................................................................................ 31

7.5.9

Ruimte voor Ruimte ......................................................................................................... 31

7.5.10

Duurzaamheid.................................................................................................................. 31

7.6

Woonruimteverdeling................................................................................................................ 32

7.6.1

Huurwoningen.................................................................................................................. 32

7.6.2

Bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen ...................................................................... 32

7.7 8.

Beleidsdoelstellingen en Acties ................................................................................................ 33 HUISVESTING SPECIFIEKE DOELGROEPEN ...................................................................... 34

8.1

Starters ..................................................................................................................................... 34

8.1.1

Starter koop ..................................................................................................................... 34

8.1.2

Starter huur ...................................................................................................................... 34

8.1.3

Kopen of huren ................................................................................................................ 34

8.2

Gezinnen met kinderen ............................................................................................................ 35

8.3

Senioren ................................................................................................................................... 35

8.3.1

Eisen woning.................................................................................................................... 35

8.3.2

Woonzorgcentra............................................................................................................... 35

8.3.3

Overleg ............................................................................................................................ 36

8.4

Mensen met een mantelzorgvraag........................................................................................... 36

8.5

Mensen met een beperking ...................................................................................................... 36


8.5.1

Haarendael ...................................................................................................................... 36

8.5.2

Landpark Assisië ............................................................................................................. 36

8.6

Vergunninghouders .................................................................................................................. 37

8.7

Maatschappelijke opvang in brede zin ..................................................................................... 37

8.8

Woonwagenbewoners .............................................................................................................. 37

8.9

Tijdelijke buitenlandse seizoenarbeiders.................................................................................. 37

8.10

Combinatie wonen en werken.............................................................................................. 37

8.11

Beleidsdoelstellingen en Acties ........................................................................................... 38

9.

SAMENWERKING EN OVERLEG ........................................................................................... 39 9.1

Gemeente als regisseur ........................................................................................................... 39

9.2

Woningcorporaties.................................................................................................................... 39

9.2.1

Prestatiecontract .............................................................................................................. 39

9.3

Rondetafelgesprek ................................................................................................................... 39

9.4

Betrekken bewoners................................................................................................................. 39

9.5

Beleidsdoelstellingen en Acties ................................................................................................ 39

10.

WAT GAAN WE WANNEER BOUWEN................................................................................... 40

10.1

Inleiding ................................................................................................................................ 40

10.2

Realisme .............................................................................................................................. 40

10.3

Fasering woningbouw .......................................................................................................... 40

10.4

Prioriteiten ............................................................................................................................ 40

10.4.1

Dorp Biezenmortel ........................................................................................................... 41

10.4.2

Dorp Esch ........................................................................................................................ 41

10.4.3

Dorp Haaren .................................................................................................................... 42

10.4.4

Dorp Helvoirt .................................................................................................................... 44

11.

UITVOERING ........................................................................................................................... 45

11.1

Algemeen ............................................................................................................................. 45

11.2

Financiering.......................................................................................................................... 45

11.3

Monitoring............................................................................................................................. 45

12.

BEGRIPPENLIJST ................................................................................................................... 46

Bij dit document horen de volgende bijlagen: Bijlage 1: gegevens gemeente Haaren Bijlage 2: resultaten enquête Woonvisie najaar 2010 Bijlage 3: overzicht woningbouwplannen 2011-2015 Bijlage 4: conclusies, doelstellingen en acties Bijlage 5: impressie thema-avond 27 januari 2011 Bijlage 6: eindverslag inspraak en opinie gemeenteraad Bijlage 7: gespreksverslagen Woonvisie 5 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

1. SAMENVATTING Inleiding In deze Woonvisie staat centraal hoe we willen bereiken dat vraag en aanbod op de woningmarkt, ook in de toekomst, zo optimaal mogelijk op elkaar worden afgestemd. Kortom, dat we de woningen bouwen waar onze –toekomstige- inwoners naar op zoek zijn. De Woonvisie 2011-2015 met als ondertitel ‘Jouw kruiwagen naar mooi wonen’ beschrijft hoe het gemeentelijk woonbeleid er de komende tijd uit gaat zien. Werkwijze We stelden deze visie op in samenspraak met belangengroeperingen. We verzamelden gegevens, voerden gesprekken, hielden een enquête onder iedereen die staat ingeschreven voor bouwgrond en gingen met raadsleden, inwoners en marktpartijen in gesprek over de resultaten. Kaders en uitgangspunten Een visie op wonen staat niet op zichzelf. Zo schetsen we het beleid van Rijk, Provincie en gemeente. Belangrijk is de toekomstvisie ‘Gemeente Haaren 2022: een levendige, groene en zelfbewuste gemeente’, die de gemeenteraad op 12 mei 2011 vaststelde. Ook lichten we allerlei maatschappelijke ontwikkelingen en trends toe. Denk aan demografische ontwikkelingen, de gevolgen van de kredietcrisis, het steeds belangrijker worden van de relatie wonen-zorg-welzijn, leefbaarheid en Europese regelgeving. Allemaal beïnvloeden ze het woonbeleid. Haaren in beeld Er is sprake van een onevenwichtige samenstelling van de bevolking; minder jongeren en meer ouderen. De demografische scheefgroei zet verder door. Op termijn is sprake van een terugloop van het aantal inwoners. Woningaanbod Het huidige woningaanbod is niet in evenwicht. De gemeente Haaren heeft weinig goedkope en middeldure woningen, zowel huur als koop. Slechts 13% van de bestaande woningen heeft een huur tot € 511,-- en maar een schamele 2% van de woningen heeft een waarde van minder dan € 225.000,-. Als je jong bent, een starter op de woningmarkt of een smalle beurs hebt, dan is er niet voldoende aanbod in onze gemeente. Dit geldt ook voor senioren die op zoek zijn naar een woning met alle voorzieningen op de begane grond. In de dure prijsklasse is het aanbod groot; 49% van alle woningen heeft een waarde van € 350.000,- of meer. Vraag naar woningen Er staan maar liefst 1069 personen ingeschreven voor een huurwoning. Op basis van de enquête tot de dorpsontwikkelingsplannen (2007) is er binnen een termijn van 5 jaar vraag naar 129 huurwoningen. We hebben te weinig inzicht in de termijn waarop ingeschrevenen voor een huurwoning willen verhuizen en wat hun woonwensen zijn. Meer inzicht in deze wensen is noodzakelijk. Het aantal ingeschrevenen voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning bedraagt 773. Daarvan is minder dan 10% jonger dan 25 jaar. Er is binnen 5 jaar vraag naar circa 413 koopwoningen. Jongeren zijn niet op de hoogte van de wijze waarop ze zich moeten inschrijven voor een huuren/of koopwoning. Op basis van de enquête blijkt er nauwelijks belangstelling te zijn voor koopappartementen. Bouwen met verstand en gevoel We leggen de focus voor het woonbeleid op onderscheidend vermogen. De gemeente Haaren staat voor groen wonen met als bouwstenen, contrastrijk, flexibiliteit, continuïteit en differentiatie. We streven in de periode 2011-2015 naar de bouw van 542 woningen, namelijk 129 huuren 413 koopwoningen. We vinden het bouwen van de juiste woningen belangrijker dan het aantal woningen. Speerpunten zijn het bouwen voor doelgroepen van beleid, levensloopbestendig, grondgebonden en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. We kennen prioriteit toe aan de doelgroepen starters, jongeren, jonge gezinnen en senioren, zowel huur- als koop. Binnen de doelgroepen krijgt de toename van één- en tweepersoonshuishoudens extra aandacht.


Huisvesting specifieke doelgroepen Starters op de woningmarkt, waaronder jongeren en studenten, kunnen in de gemeente Haaren nauwelijks een woning vinden die past bij hun budget. Met het oog op een evenwichtige bevolkingsopbouw en het behoud van het voorzieningenniveau willen we de gemeente Haaren ook aantrekkelijk houden voor jonge gezinnen. Dit is reden om in te zetten op de bouw van goedkope koopwoningen met een prijs van maximaal € 181.000,- en de bouw van goedkope huurwoningen waarvan de huurprijs maximaal € 511,-- per maand bedraagt (prijspeil 2010). Ook bouwen we middeldure huuren koopwoningen. Deze hebben een huur tussen € 511 en € 647 of een koopprijs tussen € 181.000,- en € 275.000,-. Voor de koopwoningen ligt de nadruk daarbij op woningen tot € 250.000,-. Differentiatie binnen genoemde prijsklassen is uitgangspunt. Om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen is het aanpassen van de bestaande woning een mogelijkheid. Een andere is de bouw van geschikte en gewenste woningen voor ouderen. Deze zogenaamde nultredenwoningen hebben alle noodzakelijke voorzieningen gelijkvloers, waaronder een bad- en minimaal één, maar bij voorkeur twee slaapkamers. Ook de mogelijkheid om extra hulp te krijgen door afspraken met zorginstellingen en elektronische toepassingen die een woning comfortabeler en veiliger maken verdienen zijn belangrijk. Vanuit het seniorenbeleid 2010-2013 formuleren we een visie op woonzorgservicezones. Iedere doelgroep vraagt om maatwerkoplossingen. Denk daarbij aan Tewoon, maatschappelijk gebonden eigendom en collectief particulier opdrachtgeverschap. De toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens binnen de doelgroepen die prioriteit krijgen vraagt aandacht. We dragen ook zorg voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals mensen met een beperking, mantelzorgvraag en vergunninghouders. Samenwerking en overleg We zien voor ons op het gebied van wonen een rol als regisseur en werken samen met anderen. Het intensiveren van de samenwerking met de woningcorporaties vinden we belangrijk. We willen graag afspraken vastleggen in een prestatiecontract. De gesprekken die we voerden met partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt leverden zeer waardevolle informatie op. We organiseren daarom jaarlijks een rondetafelgesprek. Ook bewoners en vertegenwoordigers van doelgroepen, zoals jongeren en senioren, betrekken we bij nieuwe woningbouwplannen. Wat gaan we wanneer bouwen Er zijn vele factoren die van invloed zijn op het realiseren van woningbouwplannen. De ervaring leert dat we vaak –veel- te optimistisch plannen. Van de eerste voorbereiding tot het daadwerkelijk starten van de bouw duurt vaak 4-6 jaar. Bovendien spelen de financiële en economische situatie een rol. Zowel projectontwikkelaars als kopers krijgen de financiering niet of moeilijker rond. De onevenwichtige opbouw van de woningvoorraad en de bevolkingssamenstelling vragen om actie. We stellen jaarlijks een realistisch woningbouwprogramma vast. U treft in deze Woonvisie geen volledig uitgewerkt overzicht aan van wat we waar en wanneer bouwen. Wel schetsen we voor elk van de vier dorpen een beeld van de vraag naar woningen, de te bouwen woningen en de projecten die in voorbereiding zijn. Uitvoering Gelet op de situatie op de woningmarkt moeten we de vinger aan de pols houden. We vinden het belangrijk om regelmatig kort terug te kijken op het bereiken van de geformuleerde beleidsdoelstellingen en de uitvoering van de acties. Door de nodige flexibiliteit te houden in de woningbouwplannen en het woningbouwprogramma spelen we zoveel als mogelijk in op nieuwe ontwikkelingen.


2.

INLEIDING

We bouwen graag de woningen waar onze –toekomstige- inwoners naar op zoek zijn. Het College van burgemeester en wethouders besloot daarom tot het opstellen van een nieuwe Woonvisie in samenspraak met belangengroeperingen. We verzamelden gegevens, voerden gesprekken, hielden een enquête en gingen met raadsleden, inwoners en marktpartijen in gesprek over de resultaten. Daarmee beschikten we over belangrijke bouwstenen voor het opstellen van een Woonvisie voor 2011-2015. We willen iedereen bedanken voor de geleverde bijdrage. Het waren zeer inspirerende ontmoetingen. 2.1 Wat is een Woonvisie? Een Woonvisie geeft inzicht in de actuele vraag naar en het aanbod van woningen en de woningbouwplannen die in voorbereiding zijn. Centraal staat hoe we willen bereiken dat vraag en aanbod op de woningmarkt, ook in de toekomst, zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Kortom, dat we de woningen bouwen waar onze inwoners naar op zoek zijn. De woonvisie beschrijft hoe het gemeentelijk woonbeleid er de komende tijd uit gaat zien. 2.2 Waarom een nieuwe Woonvisie? In de loop van 2008 veranderde het financiële en economische klimaat ingrijpend. De gevolgen van de wereldwijde crisis in de financiële wereld merken we tot op de dag van vandaag. De woningmarkt wijzigde ingrijpend. Dit maakte een actualisatie van de uit 2007 daterende gegevens uit de dorpsontwikkelingsplannen noodzakelijk. Naast het actualiseren van gegevens is ook draagvlak onder betrokkenen van groot belang. Voldoende aanleiding om een nieuwe Woonvisie voor te bereiden. 2.3 Hoe kwam deze visie tot stand? In september 2010 stuurden we de 955 personen die bij de gemeente Haaren stonden ingeschreven voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning een enquête. Doel was om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke woonwensen. We ontvingen maar liefst 652 enquêtes terug, ruim 68%. Ook spraken we met partijen die op de woningmarkt actief zijn. Denk aan woningcorporaties, een makelaar, een bank, een projectontwikkelaar, maar ook klankbordgroepen, Seniorenraad Grijs Haaren en het Jongerenpanel. Tijdens een thema-avond op 27 januari 2011 presenteerden we de resultaten en discussieerden raadsleden, inwoners en marktpartijen met elkaar. Ook verstrekten woningcorporaties gegevens over de huurwoningen en verzamelden we andere feiten. Daarmee beschikten we over belangrijke bouwstenen om een concept-Woonvisie 2011-2015 te schrijven. 2.4 Besluitvorming Het college van burgemeester en wethouders stelde op 15 maart 2011 de concept-Woonvisie vast. Daarmee was de weg vrij voor het starten van de inspraakprocedure. Van 24 maart 2011 tot en met 20 april 2011 lag de concept-Woonvisie 2011-2015 ter inzage met de mogelijkheid een zienswijze kenbaar te maken. We ontvingen 4 reacties. Het inspraakverslag treft u als bijlage 6 aan. Ook is hierin de opinie van de gemeenteraad opgenomen (21 april 2011). Op 6 juni 2011 stelde het College van burgemeester en wethouders het inspraakverslag en de aangepaste concept-Woonvisie 2011-2015 vast en besloot deze op 7 juli 2011 ter vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad.


3. KADERS EN UITGANGSPUNTEN

3.1 Inleiding Een visie op wonen staat niet op zichzelf. De wereld verandert en de veranderingen lijken steeds sneller te gaan. Wie had begin 2008 ingeschat, dat de kredietcrisis zulke grote vormen aan zou nemen? Voordat we u verder meenemen in de vraag naar en het aanbod van woningen en onze visie op het wonen, schetsen we eerst kaders en uitgangspunten die belangrijk zijn voor de visievorming. 3.2 Rijk In de vastgestelde Nota Ruimte ‘Ruimte voor ontwikkeling’ wordt voor de landelijke gemeenten uitgegaan van bouwen voor de natuurlijke behoefte en zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Ten opzichte van het huidige beleid verandert er dus niets. Het Rijk treedt op het terrein van Ruimtelijke Ordening steeds verder terug. 3.3 Provincie In de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening geeft de provincie Brabant aan, hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De Structuurvisie beschrijft een aantal trends en ontwikkelingen die om ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vragen. De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. In het landelijk gebied zijn de ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen gericht op de eigen behoefte. Leefbaarheid is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Bij nieuwbouw van woningen verwacht de provincie van gemeenten dat zij bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties en het opstellen van ruimtelijke plannen rekening houden met de afspraken zoals die zijn gemaakt in het regionaal planningsoverleg. Wonen moet steeds meer als een regionale opgave worden gezien. Op grond van de Verordening Ruimte moeten in regionaal verband bestuurlijke afspraken worden gemaakt over de gemeentelijke woningbouwprogramma’s in samenhang met de gemeentelijke plancapaciteit voor woningbouw. 3.4 Regionale afspraken Wij maken deel uit van de regionale woningmarkt Oss-’s-Hertogenbosch. In 2010 lag regionaal het accent op het maken van afspraken over aantallen te bouwen woningen (kwantitatief). We spraken regionaal af, dat de gemeenten niet meer bouwen dan de woningbehoefteprognose voor hun gemeente aangeeft. Voor Haaren en Vught geldt een uitzonderingspositie op grond van gesloten bestuursovereenkomsten. Provinciaal is de sturing verschoven van “Bouwen, Bouwen, Bouwen” naar “Bouwen met verstand en gevoel”. In 2011 ligt de nadruk op kwalitatieve afspraken. Oftewel naar welke type woningen bestaat vraag; appartementen of een huis met een tuin, huur- of koopwoningen, betaalbaar of duur? 3.5 Gemeente Haaren 3.5.1 Samenwerken voor vier dorpen 2010-2014 Onder deze titel legden op 8 april 2010 Samenwerking ’95 en de VVD de coalitieafspraken vast. Men sprak het voornemen uit een nieuwe woonvisie vast te stellen. Omdat de bestaande woningvoorraad niet evenwichtig is opgebouwd komen diverse groepen moeilijk aan passende woonruimte, zoals jongeren, senioren en alleenstaanden. Doel is om de woningen te bouwen waar nu een tekort aan is. Kort samengevat betreft het betaalbare koop- en huurwoningen voor jongeren, ouderen en doorstromers. Ook het inzetten van moderne bouwvormen is uitgangspunt. Denk daarbij aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en maatschappelijk gebonden eigendom. Het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen en continuïteit in de woningbouw zijn belangrijke speerpunten die de visie op wonen bepalen.


3.5.2 Masterplan Woningbouw Vanaf 2000 zijn er te weinig woningen gebouwd. De gemeenteraad wilde het tij keren en stelde op 24 mei 2007 unaniem het Masterplan Woningbouw vast. Het masterplan houdt in, dat we extra bestemmingsplannen in voorbereiding nemen. We streven naar een continue bouwstroom en maken een inhaalslag door de bouw van extra woningen. 3.5.3 Bestuursovereenkomst Provinciaal werd het aantal door de gemeente Haaren te bouwen woningen tot 2015 gesteld op 360 en tot 2019 op 420 woningen. Met dit aantal kan niet de noodzakelijke inhaalslag worden gemaakt die volgt uit het Masterplan Woningbouw. De provincie Noord-Brabant en de gemeente Haaren tekenden op 29 februari 2008 een overeenkomst inzake de realisatie van de woningbouw en natuurontwikkeling in het Helvoirts Broek. We maakten afspraken voor de periode tot 1 januari 2020. Onderdeel van de bestuursovereenkomst vormt de bouw van Ruimte voor Ruimte woningen in Den Hoek (Helvoirt). Deze afspraken worden herzien. De oorspronkelijke overeenkomst blijft in stand voor wat betreft de woningbouwafspraken (artikel 2). 3.5.4 Startersbeleid Op 18 december 2008 stelde de gemeenteraad het startersbeleid vast. Dit beleid is verwerkt in deze Woonvisie en zonodig geactualiseerd. 3.5.5 Toekomstvisie De gemeente Haaren stelde in samenwerking met de inwoners de toekomstvisie ‘Gemeente Haaren 2022: een levendige, groene en zelfbewuste gemeente’ op. De gemeenteraad stelde de toekomstvisie op 12 mei 2011 vast. Wonen in een groene omgeving met kleinschalige bedrijvigheid die bijdraagt aan het groene karakter. De boomteelt en zorg nemen een belangrijke plaats in. Om te zorgen voor levendige dorpen pakken we de woningbouwopgave zodanig op dat er een evenwichtige bevolkingsopbouw bestaat en er voldoende draagvlak blijft voor basisvoorzieningen op het gebied van onderwijs, welzijn en sport. Er is sprake van een zelfbewuste gemeente omdat Haaren weet waar haar kwaliteiten liggen en dit ook uitstraalt. Vanuit de wetenschap wat belangrijk is voor de eigen gemeente en andere buurgemeenten werken we intensief en actief samen aan de eigen opgaven en aan die van anderen. 3.6 Maatschappelijke ontwikkelingen en trends De gesprekken die we voerden met partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt bevestigden de maatschappelijke ontwikkelingen en trends, die we om ons heen zien. De belangrijkste zetten we voor u op een rij: 3.6.1 Demografische ontwikkelingen Zowel landelijk, regionaal als plaatselijk dringt steeds meer het besef door, dat we in de nabije toekomst te maken krijgen met een terugloop van het aantal inwoners. Het aantal ouderen neemt toe en het aantal jongeren stabiliseert of daalt. Door gezinsverdunning blijft voorlopig het aantal huishoudens nog wel toenemen. Is het realistisch te veronderstellen, dat een evenwichtige bevolkingsopbouw valt te sturen? 3.6.2 Gevolgen van de kredietcrisis In de tweede helft van 2008 barstte de economische- en kredietcrisis in volle omvang los. Er was en is sprake van vraaguitval op de woningmarkt. De huizenprijzen daalden. Niet iedere woning verkoopt. Bovendien ondervinden projectontwikkelaars en kopers aan den lijve, dat de financiering van projecten of het krijgen van een hypotheek veel lastiger is geworden. De banken werden voorzichtiger met het verstrekken van leningen. Een waardestijging van een woning is niet meer vanzelfsprekend. De huidige situatie op de woningmarkt zal zich waarschijnlijk nog enkele jaren voorzetten. Voorspellingen wijzen erop dat op zijn vroegst in 2014 een echt herstel van de woningmarkt aan de orde is. De gemeente Haaren wil een inhaalslag plegen. Welke invloed heeft de crisis op deze inhaalslag en moeten we ons beleid bijstellen?


3.6.3 Relatie wonen-zorg-welzijn wint aan belang Door kabinetsplannen en autonome ontwikkelingen, zoals de vergrijzing wordt de relatie wonen-zorg-welzijn steeds belangrijker. Dit leidt tot de ontwikkeling van woonzorgservicezones. Wonen en zorg bevinden zich op korte afstand van elkaar en dragen zo bij aan het langer zelfstandig wonen van ouderen. Ook zijn er kabinetsplannen om de financiering van wonen en zorg binnen instellingen te scheiden. Een dergelijke scheiding leidt binnen een instelling tot het aanbieden van wooneenheden die verschillen in grootte en uitrustingsniveau. De financiële mogelijkheden van mensen verschillen immers. Als de plannen doorgang vinden betaalt een bewoner van een instelling huur voor het wonen. De zorg blijft vergoed via de AWBZ. Hebben we voldoende geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking? Zijn de voorzieningen toereikend om zelfstandig te kunnen blijven wonen? 3.6.4 Leefbare dorpen De leefbaarheid van de dorpen staat onder druk. Het is belangrijk tijdig in te spelen op de demografische ontwikkelingen. Voorzieningen als een basisschool zijn belangrijk voor de aantrekkingskracht van een dorp. Maar hoe verhoudt zich dat tot de toename van het aantal ouderen? 3.6.5 Europese regelgeving huurwoningen Door nieuwe regelgeving krijgen woningcorporaties weer nadrukkelijk de rol van sociale verhuurder. Voor de betaalbare woningen met een huur van maximaal € 652,50 per maand komen mensen in aanmerking met een inkomen van maximaal € 33.000,- per jaar. Corporaties zijn verplicht 90% van de betaalbare woningen te verhuren aan mensen met genoemd inkomen. Voor het bouwen van nieuwe betaalbare woningen kunnen corporaties een beroep doen op het – goedkopere- Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het realiseren van andere projecten, denk aan betaalbare koopwoningen in maatschappelijk gebonden eigendom, is voor corporaties lastiger geworden. De financiering loopt via marktpartijen tegen marktconforme tarieven. Het aantal goedkope huuren koopwoningen binnen de gemeente Haaren is heel laag. Wat betekent deze regelgeving voor de gemeente Haaren? 3.7 Vervolg Kortom veel trends en ontwikkelingen die het woonbeleid beïnvloeden. Hoe zorg je met deze trends en ontwikkelingen in het achterhoofd voor een goed functionerende woningmarkt? Een woningmarkt waarop vraag en aanbod zijn afgestemd op de doelgroepen. Waar mensen binnen een redelijke termijn de woning van hun dromen vinden en met veel plezier wonen. Op deze en andere vragen komen we in het vervolg terug.


4. HAAREN IN BEELD

4.1 Inleiding We schetsen in dit hoofdstuk de belangrijkste demografische ontwikkelingen. Daarna worden de bevolkingssamenstelling en de bevolkingsprognoses voor onze gemeente in kaart gebracht. 4.2 Demografische ontwikkelingen Landelijk heeft de toename van het aantal ouderen, de vergrijzing, de afgelopen jaren al veel aandacht gehad. Het beeld van een ouder wordende bevolking zien we ook in de gemeente Haaren terug. Als we het vergelijken met het landelijke en regionale gemiddelde is het percentage personen in de leeftijdscategorie tussen 55 en 64 jaar hier aanzienlijk hoger. Maar ook de ontgroening speelt een belangrijke rol van betekenis. Haaren telt een zeer laag percentage personen in de leeftijdscategorie tussen 25 en 34 jaar. Grafiek 1: Bevolkingssamenstelling gemeente Haaren in vergelijking met woningmarktgebied Regio en NoordBrabant (per 1 januari 2010)

4.3 Bevolkingssamenstelling De samenstelling van de bevolking binnen de dorpen en de gemeente als geheel is niet evenwichtig. Enkele bijzonderheden lichten we eruit. In Biezenmortel is het percentage inwoners in de leeftijdscategorie tussen 25 en 34 jaar aanzienlijk lager dan gemiddeld in de gemeente Haaren en Noord-Brabant. In Esch valt op, dat de leeftijdscategorie van 0 tot 14 jaar bovengemiddeld vertegenwoordigd is. De dorpen Haaren en Helvoirt zijn het meest vergrijsd. Een volledig beeld van de bevolkingssamenstelling van de totale gemeente en per dorp treft u aan in de bijlagen (bijlage 1, grafiek 1 tot en met 5).


In de gemeente Haaren is het aandeel gezinnen met kinderen met 42% aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in de regio Waalboss van 37% (bijlage 1, tabel 1 tot en met 4). In Biezenmortel ligt dit aandeel zelfs op 51% (bijlage 1, tabel 4). De gezinsdichtheid in de gemeente Haaren is ruim 2,6. In de regio is dit 2,4 en in Noord-Brabant 2,3 (bijlage 1, grafiek 6). Als we kijken naar de ontwikkeling van de leeftijdsopbouw van de bevolking in de afgelopen 10 jaar zien we het beeld bevestigd van een afname van het percentage jongeren. Het sterkst komt dit naar voren in de leeftijdscategorie van 25 tot 34 jaar. De leeftijdscategorie vanaf 55 jaar neemt sterk toe. Er is geen afvlakking van de ingezette trends van ontgroening en vergrijzing te zien. Bijlage 1, grafiek 5 bevat een vergelijking met Noord-Brabant. Grafiek 2: Bevolkingsontwikkeling gemeente Haaren 2001-2010

4.4 Bevolkingsprognose Vanaf 2000 daalde het aantal inwoners van de gemeente Haaren. Het jaar 2010 liet voor het eerst sinds jaren weer een kleine toename van 13 inwoners zien. Per 1 januari 2011 komt het aantal inwoners daarmee op 13.633. Het inwonertal in Noord-Brabant neemt tot 2030 nog toe. Dit komt met name door toename van het aantal inwoners in de stedelijke regio’s. In de landelijke regio’s zien we een daling die zich inzet vanaf 2015. Dit is een direct gevolg van rijks- en provinciaal beleid om verstedelijking vooral bij de grote steden toe te staan. De prognose is gebaseerd op ongewijzigd gemeentelijk beleid. Tabel 1: Prognose aantal inwoners gemeente Haaren

Jaartal 2000 2005 2008 2015 2020 2030 2040

Prognose aantal inwoners Inwonertal Haaren Inwonertal Noord-Brabant Absoluut Index Absoluut Index 13.980 100 2.356.005 100 13.915 99,5 2.411.360 102,3 13.770 98,5 2.424.840 102,9 13.725 98,2 2.466.035 104,7 13.555 97 2.486.520 105,5 13.030 93,2 2.505.420 106,3 12.070 86,3 2.477.330 105,1

Bron: Provincie Noord-Brabant, actualisering 2008


4.5 Conclusies De bevolkingsopbouw is onevenwichtig: minder jongeren (ontgroening) en meer ouderen (vergrijzing) De demografische scheefgroei zet verder door Er is sprake van bevolkingskrimp


5. DE AANBODZIJDE 5.1 Inleiding We brengen het bestaande aanbod aan woningen in kaart. Hierbij gaan we in op het aantal woningen (kwantitatief), maar ook op type woningen (kwalitatief). 5.2 Woningvoorraad gemeente Haaren De cijfers bevestigen het beeld, dat de gemeente Haaren veel dure woningen heeft. Maar liefst 49% van de koopwoningen valt in de prijsklasse boven € 350.000,-. Het aandeel woningen met een huur van maximaal € 511,-- en koopwoningen met een prijs van maximaal € 225.000,- blijft ver achter, namelijk gezamenlijk minder dan 20%. Het aandeel huurwoningen in de regio bedraagt 34%. In onze gemeente blijft met een percentage van 17% het aandeel huurwoningen ver achter. Tabel 2: Woningvoorraad naar eigendomsverhouding en prijsklasse (prijspeil 2010) Woningvoorraad 1-1-2010 Corporatiehuur

<€357

Particuliere huur

€357-511

>€511

Boxtel 10% 18% Haaren 2% 11% Schijndel 9% 15% Sint-Michielsgestel 4% 12% Landelijke regio 7% 15% Totaal regio 6% 20% Bron: Woningmarktmonitor 2008-2010

3% 2% 1% 1% 2% 4%

Koopwoningen

<€ 225.000 3% 2% 3% 3% 3% 4%

11% 2% 14% 5% 9% 13%

€ 225350.000 31% 31% 30% 37% 32% 28%

Totaal

>€ 350.000 24% 49% 28% 39% 33% 24%

12.300 5.000 9.100 11.000 37.300 194.800

5.3 Huuraanbod woningcorporaties Drie woningcorporaties verhuren woningen in onze gemeente, namelijk Woonveste, ’t Heem en Zorggroep Elde. Zij bieden verschillende typen woningen aan in de diverse kernen. Tabel 3: Huurwoningen in bezit van Woonveste, ’t Heem en zorggroep Elde per november 2010 Huurwoningen november 2010 EengezinsEtage- Senioren Aanleun-

Totaal

woning

woning

woning

woning

22

--

12

--

34

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

101

6

36

--

143

--

--

--

18

18

--

9

8

33

50

185

32

10

--

227

--

--

--

62

62

192

32

16

--

240

500

79

82

113

774

Biezenmortel ‘t Heem Woonveste Esch ‘t Heem Woonveste Zorggroep Elde Haaren ’t Heem Woonveste Helvoirt ’t Heem Woonveste Totaal


5.3.1 Verkoop huurwoningen In het dorp Biezenmortel biedt ‘t Heem de mogelijkheid om een huurwoning te kopen. Een huurder van ’t Heem krijgt korting op de verkoopprijs. Ook als men geen huurder is van ’t Heem kan men één van de aangewezen woningen kopen. Stichting Woonveste voert het beleid, dat geen woningen verkocht worden. 5.3.2 Tijdelijke verhuur Zowel in Haaren als Helvoirt biedt ’t Heem vrijkomende aanleunwoningen aan met een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Sloop van de woningen vindt plaats voor de nieuwbouwplannen in Haaren en Helvoirt. Op de ontwikkelingen rondom het centrumplan Haaren komen we onder 7.3.2 Woonzorgcentra terug. 5.3.3 Woonzorgcentra Met uitzondering van Biezenmortel is in elk dorp een woonzorgcentrum aanwezig. Woonstichting ’t Heem heeft in Helvoirt De Leyenhof en in Haaren is dat Haarensteyn. Voor beide centra zijn plannen in voorbereiding om de wooneenheden aan te passen aan de eisen en wensen van deze tijd. Tabel 4: wooneenheden in woonzorgcentra Bron: ’t Heem en zorggroep Elde

’t Heem Zorggroep Elde Totaal

Wooneenheden in zorgcentra Biezenmortel Haaren Helvoirt 0 36 52 0 0 0 0 36 52

Esch

0 25 25

Totaal

88 25 113

5.4 Woningvoorraad dorpen In het volgende gaan we per dorp kort in op de bestaande woningvoorraad. Aan bod komen het aantal woningen, maar ook het aandeel koop- en huurwoningen. Uitgebreidere informatie vindt u terug in bijlage 1, tabel 5 tot en met 12. 5.4.1 Woningvoorraad dorp Biezenmortel In 2009 telde het dorp Biezenmortel 372 woningen. Ruim 80% is een koopwoning en 20% een huurwoning. Van de woningvoorraad bestaat 98% uit eengezinswoningen. Meergezinswoningen, zoals appartementen, zijn nauwelijks aanwezig. Het overgrote deel van de woningen in Biezenmortel heeft 4 of meer kamers. Dit betekent een woonkamer en 3 of meer slaapkamers. Van 2000 tot en met 2009 is er een woningtoename geweest in Biezenmortel van 10 woningen (bijlage 1 tabel 5 en 6). In Biezenmortel zijn geen verzorgings- of verpleegplaatsen aanwezig. Wel verhuurt ’t Heem een groepswoning met 9 wooneenheden. Een groepswoning is bedoeld voor mensen met een verstandelijke beperking die met elkaar in een woning begeleid wonen. Ook verhuurt ’t Heem 22 eengezinswoningen en 12 seniorenwoningen in dit dorp. Landpark Assisië Aan de rand van Biezenmortel bevindt zich Landpark Assisië in eigendom van Prisma. Het is een grootschalig complex van niet-zelfstandige wooneenheden waar mensen wonen met een verstandelijke beperking. Na een sterke afname is het aantal inwoners nu stabiel. De denkwijze over het zorgen voor mensen met een beperking veranderde. Daarom stelde Prisma voor Landpark Assisië een ontwikkelingsplan op “Voorbij de tijdsgeest”. Beoogd wordt een nieuw dorp te ontwikkelen. De ontmoeting tussen (innovatieve) zorg, wonen en bedrijvigheid staat centraal. Ook het verbinden van cultuurhistorie en nieuwe bebouwing en het versterken van de landschappelijke kwaliteiten vormen uitdagingen voor deze unieke locatie.


5.4.2 Woningvoorraad dorp Esch Het dorp Esch telde 807 woningen in 2009. Daarvan is 69% een koopwoning en 31% een huurwoning. Het aandeel huurwoningen in Esch ligt daarmee aanzienlijk hoger dan in Biezenmortel. Van de woningvoorraad bestaat 98% uit eengezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen is beperkt. Ook in Esch geldt, dat het overgrote deel van de woningen 4 kamers heeft of meer. Dit betekent een woonkamer en 3 of meer slaapkamers. Van 2000 tot en met 2009 is het aantal woningen in Esch met 42 toegenomen (bijlage 1 tabel 7 en 8). In Esch is woningcorporatie Woonveste actief. Zij bezitten in totaal 143 huurwoningen, waarvan 36 voor senioren en 101 eengezinswoningen. Het aantal etage/hatwoningen is 6. Ook is zorggroep Elde actief in Esch. Deze corporatie heeft daar 18 aanleunwoningen in de verhuur. Woonstichting Woonwijze is sinds 2010 actief op de Essche woningmarkt. Samen met een projectontwikkelaar realiseren zij koopwoningen met maatschappelijk gebonden eigendom in het project Sancta Monica. 5.4.3 Woningvoorraad dorp Haaren In 2009 telde het dorp Haaren 1962 woningen. Daarvan is 79% een koopwoning en 21% een huurwoning. Ook in dit dorp geldt, dat nagenoeg de gehele woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Ook hier wordt het beeld bevestigd van veel grote woningen, namelijk 93% van de woningen heeft 4 of meer kamers. Naast de woonkamer hebben deze woningen minimaal 3 slaapkamers. In de periode van 2000 tot en met 2009 is het aantal woningen in Haaren met 95 toegenomen (Bijlage 1 tabel 9 en 10). Er zijn twee woningcorporaties actief, namelijk Woonveste en ’t Heem. ’t Heem verhuurt etagewoningen, seniorenwoningen en aanleunwoningen. Woonveste verhuurt eengezinswoningen, etagewoningen en seniorenwoningen. In Haaren heeft ’t Heem een verzorgingshuis met 36 verzorgingsplaatsen en 33 aanleunwoningen. Daarnaast zijn er ongeveer 140 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking op Haarendael van zorginstelling Cello. Het jaar 2011 is het jaar van de grote verandering. De bewoners van Haarendael gaan verhuizen. Ongeveer 90 van hen krijgen een nieuwe woonstek in de 16 te realiseren groepswoningen in het plan Wijngaert III. De bouw daarvan is in volle gang. 5.4.4

Woningvoorraad dorp Helvoirt Het dorp Helvoirt telde 1766 woningen in 2009. Het aandeel koopwoningen is 72% en het aandeel huurwoningen 28%. Ook in Helvoirt vormen de eengezinswoningen het overgrote deel van de woningvoorraad. Van de woningen heeft 90% een woonkamer en minimaal 3 slaapkamers. Van 2000 tot en met 2009 is er sprake van een toename van 47 woningen in Helvoirt (bijlage 1 tabel 11 en 12).

Woonveste en ’t Heem zijn de actieve woningcorporaties in Helvoirt. ’t Heem bezit aanleunwoningen. Woonveste verhuurt eengezinswoningen en etage/hatwoningen. Zij realiseerde onlangs het Waterkwartier, dat bestaat uit 16 huurappartementen voor senioren, 8 woningen voor de doelgroep starters en 20 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking (Cello). In Helvoirt is een verzorgingshuis aanwezig met 52 verzorgingsplaatsen en 62 aanleunwoningen


5.5 Aanbod door verhuizingen Voor een goed functionerende woningmarkt is het noodzakelijk, dat er beweging zit in die markt. Door de bouw van nieuwe woningen en verhuizingen vanuit bestaande woningen komen er woningen beschikbaar. De volgende gegevens ontleenden we aan de woningmarktmonitor 2008-2010. Dit met uitzondering van de mutatiegraad van huurwoningen over 2010. Deze zijn verstrekt door ’t Heem en Woonveste. 5.5.1 Mutatiegraad 2005-2009 Een maatstaf voor de dynamiek op de woningmarkt is de mutatiegraad. Dat is het aandeel huishoudens dat zijn woning (huur en koop) verlaat ten opzichte van alle woningen. Over het algemeen kennen kleine gemeenten een lage dynamiek en dus een lage mutatiegraad. Dit geldt ook voor onze gemeente, namelijk ruim 4 % over de jaren 2005-2009. Het gemiddelde in de regio is ruim 6%. Kortom, onze inwoners zijn honkvast en verhuizen niet zo snel. 5.5.2 Mutatiegraad huurwoningen 2010 Van het woningbezit van t Heem wisselden 25 woningen in de periode januari tot december 2010 woningen van huurder. Dit percentage van 17% is hoog, omdat het gemiddelde van ’t Heem ligt op 7%. Dit hogere percentage is een gevolg van het tijdelijk verhuren van een aantal woningen in Haaren en Helvoirt in verband met sloop en nieuwbouwplannen. De mutatiegraad van Woonveste over 2010 bedraagt 5,71%. In Esch springt de zeer hoge mutatiegraad van 50% van de etagewoningen en de lage mutatiegraad van de eengezinswoningen (2,97%) in het oog. In Haaren is het juist andersom. Een lage mutatiegraad voor de etagewoningen (3,13%) en een boven gemiddelde mutatiegraad voor de eengezinswoningen (7,03%). In Helvoirt ligt de mutatiegraad voor eengezinswoningen met een percentage van 4,69% onder het gemiddelde en is de mutatiegraad van etagewoningen met 9,62% bovengemiddeld (bijlage 1, tabel 13) 5.5.3 Koopwoningen De verhuismobiliteit in Haaren is laag. In een periode van 5 jaar wisselt iets meer dan 20% van de woningen van eigenaar. Ter vergelijking; in Den Bosch is dit bijna 50%. In verhouding tot de totale woningvoorraad zijn in onze gemeente de afgelopen jaren nog altijd weinig nieuwe woningen opgeleverd. Ten opzichte van de totale woningvoorraad is ongeveer 0,5% nieuw gebouwd. In 2009 is er een relatief groot aantal gestapelde huurwoningen opgeleverd. Dit betreft de woningen in het Waterkwartier in Helvoirt. 5.5.4 Doorstromers Dit is het saldo van verhuizers en nieuwe bewoners. Regionaal is er een terugval van het aantal doorstromers. Deze komt voor het grootste deel voor rekening van eigenaar-bewoners. De verhuizingen vanuit een koopwoning zijn met ruim 30% gedaald. Het aantal verhuizingen vanuit huurwoningen daalde in 2009 minder namelijk met 9%. Met andere woorden, vooral de koopwoningmarkt stagneert. In het licht van de economische- en financiële crisis die eind 2008 losbarstte wekt dit geen verwondering. Bijzonder is, dat in tegenstelling tot de algemene trend in de regio de doorstroming binnen onze gemeente stijgt, waaronder ook het aantal starters. Per saldo trekken starters nog altijd weg. Alleen starters met een ruime beurs blijven in Haaren. Ook ouderen trokken de afgelopen periode weg uit Haaren naar een gestapelde woning elders in de regio. Haaren is vooral aantrekkelijk voor doorstromers tot 55 jaar. Zij vestigden zich in onze gemeente in middeldure en dure woningen.


5.6 In aanbouw genomen woningen 2008-2010 Tabel 5: In aanbouw genomen woningen 2008-2010 In aanbouw genomen woningen 2008-2010 totaal aantal in aanbouw genomen waarvan waarvan woningen huur koop 2008 Hoevenkwartier Haaren 12 0 12 WOB Cello Helvoirt 44 36 8 Weiakker Esch 18 18 0 Burgemeester de Ruyterstraat Haaren 5 0 5 Totaal 79 54 25 2009 Verspreid gelegen woningen 2 0 2 Vriesdonk Biezenmortel 9 0 9 Postelstraat Esch 2 0 2 Totaal 13 0 13 2010 Venakkers, Esch 4 0 4 Verspreid gelegen woningen 4 0 4 Slijkhoef, Biezenmortel 8 0 8 Wijngaert III, Cello, Haaren 16 16 0 Sancta Monica, Esch 44 0 44

waarvan waarvan eengezins meergezins 0 8 0 5 13

12 36 18 0 66

2 9 2 13

0 0 0 0

4 4 8 0 24

0 0 0 16 20

Totaal

76

16

60

40

36

Totaal 2008-2010

168

114

54

66

102

In 2009 werden er 79 woningen opgeleverd. In het dorp Haaren gaat het om het Hoevenkwartier en de starterswoningen aan de Burgemeester de Ruyterstraat. In Helvoirt werd het complex van WOBCello voltooid en in Esch de Weiakker. In 2010 was sprake van de oplevering van slechts 11 woningen. Biezenmortel nam het merendeel voor zijn rekening met 10 woningen. Kijkend naar specifieke doelgroepen ontstaat het volgende beeld. In totaal werden in de periode 20082010 voor de doelgroep starters 22 woningen opgeleverd, waarvan 9 goedkope woningen met een prijs van maximaal € 175.000,-. Ook werden er 34 seniorenwoningen in de huursector aan de woningvoorraad toegevoegd (bijlage 1, tabel 14). In 2010 zijn ondanks de moeilijke situatie op de woningmarkt 76 woningen in aanbouw genomen. Op 1 januari 2011 zijn 45 starterswoningen in aanbouw, waarvan 40 goedkoop. Ook zijn er 3 seniorenwoningen vanuit het zogenoemde Tweede Spoor in aanbouw. 5.7 Conclusies aanbodzijde De voorraad huurwoningen is laag, namelijk 17% tegen 83% koopwoningen De voorraad goedkope huurwoningen met een huur tot € 511,- per maand is zeer laag, namelijk 13% van de totale woningvoorraad (prijspeil 1 januari 2010); De voorraad betaalbare koopwoningen tot € 225.000,- is zeer laag, namelijk 2% van de totale woningvoorraad; De voorraad koopwoningen met een waarde van € 350.000,- of meer is zeer hoog, namelijk 49% van de totale woningvoorraad; De voorraad één, twee en drie kamerwoningen is zeer laag; De voorraad 4 of meer kamerwoningen (woonkamer en minimaal 3 slaapkamers) is zeer hoog; Het aandeel huishoudens, dat zijn woning (huur of koop) verlaat ten opzichte van alle woningen, de mutatiegraad, is over de periode 2005-2009 laag en ligt met 4% onder het regionale gemiddelde van 6%.


6. VRAAG NAAR WONINGEN

6.1 Inleiding Nu meer inzicht bestaat in het bestaande woningaanbod binnen de gemeente Haaren en de dorpen die daarvan deel uit maken, is het belangrijk inzicht te krijgen in de vraag naar woningen. We kijken zowel naar het aantal woningen (kwantiteit) als naar de gewenste woningen (kwaliteit). Eerst schetsen we een beeld van de vraag naar huurwoningen, gevolgd door de vraag naar koopwoningen. 6.2 Ingeschreven woningzoekenden sociale huursector Voor de toewijzing van woningen in de gemeente Haaren werken Woonstichting ’t Heem en Stichting Woonveste samen. Woningzoekenden die geïnteresseerd zijn in een woning van één van beide corporaties schrijven zich in bij Woonveste. Ook de toewijzing van woningen vindt voor beide corporaties plaats via het woonruimteverdeelsysteem van Woonveste. Tabel 6: Woningzoekenden afkomstig uit de gemeente Haaren, uitgesplitst naar huishoudsamenstelling en leeftijdklasse Woningzoekenden in huishoudsamenstelling < 65 jaar % > 65 jaar % Totaal % Haaren Eenpersoonshuishoudens 214 76% 67 24% 281 100% Tweepersoonshuishoudens 82 59% 57 41% 139 100% Totaal Haaren 296 124 420 Esch Eenpersoonshuishoudens 79 75% 26 25% 105 100% Tweepersoonshuishoudens 40 48% 43 52% 83 100% Totaal Esch 119 69 188 Helvoirt Eenpersoonshuishoudens 204 76% 65 24% 269 100% Tweepersoonshuishoudens 83 51% 79 49% 162 100% Totaal Helvoirt 287 144 431 BZM Eenpersoonshuishoudens 19 100% Tweepersoonshuishoudens 11 100% 3 30 Totaal Biezenmortel 27 Totaal Bron: Stichting Woonveste en Woonstichting ’t Heem november 2010 en februari 2011

1.069

Van de ingeschrevenen voor een huurwoning is 68% jonger dan 65 jaar en 32% ouder. Per dorp ziet het beeld er als volgt uit. Tabel 7: Ingeschrevenen voor een huurwoning Ingeschrevenen voor een huurwoning <65 % >65 Haaren Esch Helvoirt Biezenmortel

296 119 287 27

70% 63% 67% 90%

124 69 144 3

%

Totaal

30% 37% 33% 10%

420 188 431 30

Totaal 729 68% 340 32% Bron: Stichting Woonveste en Woonstichting ’t Heem november 2010 en februari 2011

6.2.1 Actief woningzoekenden Het volgende schema (tabel 8) geeft een beeld van het aantal actief woningzoekenden per dorp en de gemiddelde inschrijfduur. Onder actief woningzoekenden worden ingeschrevenen verstaan die het afgelopen jaar actief gereageerd hebben op het vrijkomend aanbod. De gemiddelde inschrijfduur van deze groep wordt uitgedrukt in maanden.

1.069

2010 Aantal Esch Haaren Helvoirt Totaal


11 49 43 103

Gemiddelde inschrijfduur in maanden 26,2 28,6 34,3

6.3 Vraag naar huurwoningen Het aantal ingeschrevenen voor een huurwoning is groot, namelijk 1.069. Er bestaat geen actueel, gedetailleerd inzicht in welke woning deze mensen zoeken en op welke termijn. Dit inzicht is wel nodig om de vraag naar en het aanbod van huurwoningen goed op elkaar af te stemmen. In het hoofdstuk ‘Bouwen met verstand en gevoel’ komen we hier op terug. Voor deze Woonvisie betekent dit dat we ons baseren op de gegevens uit de enquête voor de dorpsontwikkelingsplannen (2007). Tabel 9: Gewenste soort woning per huishouden Gewenste soort woning per huishouden Biezenmortel Esch Haaren

Helvoirt

Totaal

Huren

4

23

57

45

129

Weet niet/maakt niet uit: koop, huur

7

10

27

29

73

84

74

202

Totaal 11 33 Bron: Enquête DOP’s Haaren, 2007 (omgerekend naar huishoudens)

Van de 129 huishoudens die binnen vijf jaar een huurwoning wensen, is een onderverdeling te maken naar het gewenste prijsniveau per dorp. Maar liefst 65% van de huishoudens die een huurwoning zoekt wil een woning met een maximale huur van € 485,- per maand (prijspeil 2007). Voor de duurdere huurwoningen hebben vooral personen van 45 jaar en ouder belangstelling. Tabel 10: Gewenste huurprijs (prijspeil 2007, exclusief servicekosten en exclusief huursubsidie) per huishouden* Gewenste huurprijs Biezenmortel

Esch

Haaren

Helvoirt

Totaal

Minder dan € 340,-- per maand

1 (1%)

6 (5%)

7 (5%)

7 (5%)

21 (16%)

Tussen € 340,-- en € 485,-- per maand

1 (1%)

12 (9%)

28 (21%)

22 (17%)

63 (49%)


1 (1%)

3 (2%)

12 (9%)

8 (7%)

24 (20%)


1 (1%)

1 (1%)

7 (5%)

5 (4%)

14 (11%)

Meer dan € 700,-- per maand

0 (0%)

1 (1%)

3 (2%)

3 (2%)

7 (5%)

Totaal

4 (3%)

23 (18%)

57 (44%)

45 (34%)

129

Bron: Enquête DOP’s Haaren, 2007 (omgerekend naar huishoudens)

Totale vraag huurwoningen Van de huishoudens die binnen 5 jaar een woning zoeken woont al een aantal van 44 in een huurwoning. Ook deze groep is op zoek naar een woning met een huur van maximaal € 485,- (prijspeil 2007) per maand (bijlage 1, tabel 15). Bij verhuizing laten zij een huurwoning achter, waardoor de feitelijke vraag naar huurwoningen op basis van de dorpsontwikkelingsplannen mogelijk lager ligt dan het aantal van 129. Daar staat tegenover, dat een aantal van 73 huishoudens nog geen voorkeur uitsprak voor huur of koop en het aantal ingeschreven voor een huurwoning 1.069 bedraagt. Gelet hierop nemen we het aantal van 129 huishoudens als uitgangspunt voor de vraag naar huurwoningen. 6.4 Woonwensen huurders Uit het onderzoek in opdracht van Woonveste (USP 2007) komt het volgende naar voren. Ouderen die een huurwoning willen spraken hun voorkeur uit voor een flat, appartement of aanleunwoning. Zij gaven aan maximaal € 600,00 per maand aan huur te willen betalen. Jongeren onder de 30 jaar spraken een voorkeur uit voor een appartement of een eengezinswoning met een huur van maximaal € 500,-. Ouderen kiezen vaak bewust voor een huurwoning. Voor jongeren geldt dat dit veel meer is ingegeven uit financieel oogpunt en men bereid is een woning te kopen als er minder risico zou bestaan of de prijs aantrekkelijker is.


6.5 Ingeschrevenen bouwkavel en/of nieuwbouwkoopwoning Wij hanteren een inschrijflijst voor woningzoekenden die interesse hebben in een nieuwbouwkoopwoning en/of bouwkavel. Deze vloeit voort uit de “Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004, gewijzigd juni 2007”. Iedereen van 18 jaar en ouder mag zich inschrijven op deze lijst, dus ook mensen die buiten de gemeente Haaren wonen. Doel is de lijst jaarlijks op te schonen, maar dit is niet haalbaar gebleken. De laatste opschoning dateert van 2007. Het aantal ingeschrevenen varieert sterk. Zo stond op 1 januari 2009 een aantal van 825 personen ingeschreven. 6.5.1 Aantal ingeschrevenen In september 2010 stuurden we aan 955 mensen een brief met de vraag of zij hun inschrijving op de lijst van gegadigden voor een bouwkavel en/of nieuwbouwkoopwoning wilden handhaven. De opschoning resulteerde in een aantal ingeschrevenen per 1 januari 2011 van 773 personen. 6.5.2 Woonplaats Van de 773 ingeschrevenen is 74% (574) afkomstig uit één van de dorpen van de gemeente Haaren. De overige woningzoekenden komen met name uit de regio (bijlage 1, tabel 16). 6.5.3 Leeftijd Van de 773 ingeschrevenen zijn slechts 12 personen jonger dan 21 jaar (2%). In de leeftijdscategorie van 21 tot 25 jaar bedraagt dit aantal 62 (8%). Tabel 11: Ingeschreven bouwgrondzoekenden (inclusief nieuwbouwkoopwoning) naar leeftijd

Ingeschrevenen bouwgrondzoekenden

Aantal

18 - 29 160 (21%)

30 - 39 233 (30%)

Leeftijd 40-49 50-59 164 73 (21%) (9%)

Totaal 60-69 97 (13%)

75 > onbekend 773 42 4 (100%) (5%) (1%)

Bron: 11-01-01 Ingeschrevenen bouwgrond en nieuwbouwkoopwoning gemeente Haaren.

6.5.4 Duur inschrijving Kijken we naar de duur van inschrijving dan springen een paar zaken in het oog. In de eerste plaats staat bijna 53% al langer dan 10 jaar ingeschreven voor bouwgrond en/of een nieuwbouwkoopwoning. In de tweede plaats neemt het aantal inschrijvingen de laatste jaren toe. Ruim 12% schreef zich vorig jaar (2010) in. Zeer waarschijnlijk hangt dit samen met de grote belangstelling voor de starterswoningen op Sancta Monica die in dat jaar in de verkoop gingen. Tabel 12: Ingeschreven bouwgrondzoekenden (inclusief nieuwbouwkoopwoning) naar jaar van inschrijving

Ingeschrevenen bouwgrondzoekenden Ingeschrevenen Aantal

2010 98

2009 35

2008 57

Jaar van inschrijving 2007 2006 2005-2001 45 15 115

Totaal 2000 > 408

773

Bron: 11-01-01 Ingeschrevenen bouwgrond en nieuwbouwkoopwoning gemeente Haaren

Het absolute aantal nieuwe inschrijvingen per jaar ligt hoger. Denk aan mensen die zich inschrijven op de lijst om voor een woning in een bepaald project in aanmerking te komen, een woning in het project kopen en daardoor weer uitgeschreven worden. 6.6 Vraag naar koopwoningen Naar welke woningen zijn onze –toekomstige- inwoners op zoek? Om daar meer inzicht in te krijgen stuurden we alle ingeschreven voor bouwgrond en/of een nieuwbouwkoopwoning een enquête (september 2010). Ook spraken we met partijen die op de woningmarkt actief zijn. Denk aan woningcorporaties, een makelaar, een bank, een projectontwikkelaar, maar ook klankbordgroepen en het Jongerenpanel.


6.7 Enquête In september 2010 verstuurden we 955 enquêtes, waarvan er 652 werden teruggestuurd. Een deelname van maar liefst 68.2%. Een weergave van de resultaten van de enquête is opgenomen in bijlage 2. In het onderstaande schetsen we eerst een meer algemeen beeld. Dit betreft het totaal aantal ingeschrevenen, ongeacht de termijn waarop men een woning zoekt. Bij het in beeld brengen van de woonwensen beperken we ons tot de ingeschrevenen die de enquête invulden en binnen nu en 5 jaar interesse hebben in een bouwkavel of een nieuwbouwkoopwoning. Deze woonvisie 20112015 concentreert zich namelijk op deze 5-jaarsperiode. 6.7.1 Huidige woonsituatie De meeste mensen die staan ingeschreven voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning wonen in een koopwoning, namelijk 70% (459 personen), 10% woont in een huurwoning (63) en nog eens 10% (64) is thuiswonend. De redenen om te verhuizen lopen erg uiteen. Persoonlijke redenen, van huur naar koop, een kleinere of juiste grotere woning en tot slot het zelfstandig willen gaan wonen, worden het meest genoemd. 6.7.2 Huur of koop Van degenen die staan ingeschreven voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning overwegen 66 mensen een woning te huren. Bijna de helft van deze mensen gaf aan interesse te hebben in een patiowoning. Dit is een woning waar alle voorzieningen, zoals een bad- en slaapkamer gelijkvloers zijn. Het merendeel van de ingeschrevenen, namelijk 449 personen, kiest nadrukkelijk voor een koopwoning. 6.7.3 Eerst verkopen dan kopen Tijdens de hoogtijdagen van de woningmarkt kochten mensen een andere woning en gingen daarna hun huidige woning verkopen. Zelden leidde dit in de periode 1990-2007 tot problemen. Door de financiële en economische crisis is ook de situatie op de woningmarkt gewijzigd. We vroegen de ingeschrevenen in welke situatie men zich het meest herkent. Wat blijkt, meer dan de helft (59%) herkent zich het meest in eerst verkopen en dan kopen. 6.7.4 Voorkeur dorp Veel woningzoekenden hebben een duidelijke voorkeur voor een bepaald dorp. Tabel 13: Voorkeur ingeschreven bouwgrondzoekenden naar dorp Voorkeur ingeschreven bouwgrondzoekenden Voorkeur

Aantal

Totaal

Haaren

Helvoirt

Esch

Biezenmortel

Weet niet/maakt niet uit

303

152

81

20

33

N.v.t. 63

652

6.7.5 Prijsniveau Op de vraag als u wilt kopen wat is voor u dan een aanvaardbaar prijsniveau van een volledig afgewerkte woning koos maar liefst 47% voor een woning in de duurdere prijsklasse, namelijk € 275.000,- en meer (prijspeil 1 januari 2010). Een voorkeur voor middelduur heeft 33% en slechts 8% gaf aan een woning te zoeken onder € 181.000,- v.o.n. Dit betreft iedereen die bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning zoekt op korte, middellange en lange termijn. In het volgende splitsen we dit per dorp uit voor de komende 5 jaar. 6.7.6 Bouwkavel of project Van de ingeschrevenen wil 32% graag een bouwkavel, een kwart een woning uit een project en 27% maakte nog geen keuze tussen een bouwkavel of een project. De helft kiest voor een kavelgrootte tussen 150 en 400m2. De voorkeur van de meeste ingeschrevenen gaat uit naar een woning met 3 slaapkamers of meer. Voor een kleinere woning met 2 slaapkamers kiest 23%.


6.7.7 Energiezuinig Ingeschrevenen voor een bouwkavel of een nieuwbouwkoopwoning willen graag een energiezuinige woning. Een kwart geeft aan, dat men daarvoor niet extra wil betalen, nog eens een kwart wil daarvoor maximaal € 10.000,- betalen en bijna een vijfde geeft aan een energiezuinige woning belangrijk te vinden, zonder hieraan een bedrag te verbinden. 6.7.8 Termijn Ingeschrevenen voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning zoeken met name een nieuwe woning op middellange termijn. Binnen een periode van 2 tot 5 jaar zoeken 217 personen bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning. Op kortere termijn binnen een half tot 2 jaar, zijn dat 155 personen. Ruim een kwart (26,5%) van degenen die de enquête terugstuurden zoekt op langere termijn een woning en wil de eerste 5 jaar nog niet verhuizen. Binnen nu en vijf jaar is er een vraag naar 413 koopwoningen. 6.8 Woonwensen per dorp 6.8.1 Algemeen Met deze Woonvisie 2011-2015 beogen we inzicht te geven in de vraag naar woningen voor de komende 5 jaar. Uit de enquête blijkt, dat 413 ingeschrevenen binnen deze termijn op zoek zijn naar bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning. Gelet op de looptijd van deze visie blijven de ingeschrevenen die pas op langere termijn, meer dan 5 jaar, een woning zoeken in het volgende buiten beschouwing. 6.8.2 Dorp Biezenmortel In Biezenmortel gaven 11 ingeschrevenen aan binnen 5 jaar in aanmerking te willen komen voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning. De vraag concentreert zich op een tussenwoning(1), tweekappers (3) en vrijstaande woningen (7). Uit de enquête blijkt geen vraag naar koopappartementen. Kijken we naar prijsklasse, dan valt op dat slechts 9% van de ingeschrevenen een voorkeur uitsprak voor een goedkope koopwoning, 27% middelduur en maar liefst 64% een woning in de prijsklasse boven € 275.000,-. Een uitsplitsing naar dorp per gewenste prijsklasse en type woning van ingeschrevenen die binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wensen is opgenomen in bijlage 1, tabel 17. 6.8.3 Dorp Esch De voorkeur van de 53 ingeschrevenen die binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning zoeken gaat vooral uit naar tussenwoningen (10), hoekwoningen (3) en zowel kleinere als grotere tweekappers (7). Er bestaat een aanzienlijke vraag naar patiowoningen (13), vrijstaande woningen (18) en onbekend (2). Er blijkt uit de enquête nauwelijks vraag naar kleinere (1) tussenwoningen en geen vraag naar appartementen. Hieruit blijkt ook hoe weerbarstig de praktijk is. De 20 koopappartementen en 24 hofwoningen op Sancta Monica werden in 2010 in enkele maanden tijd verkocht, waarvan de helft aan inwoners uit de gemeente Haaren. Kijken we naar prijsklasse, dan valt op dat 13% van de ingeschrevenen een voorkeur uitsprak voor een goedkope koopwoning, 45% middelduur en 42% een woning in de prijsklasse boven € 275.000,-. Een uitsplitsing naar gewenste prijsklasse en type woning van ingeschrevenen die binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wensen is opgenomen in bijlage 1, tabel 18. 6.8.4 Dorp Haaren In het dorp Haaren bestaat onder de 214 ingeschrevenen die de enquête invulden en binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wensen vraag naar alle type woningen. Tussenwoningen (17), hoekwoningen (11), tweekappers (44) en vrijstaande woningen (81) zijn in het dorp Haaren in trek. Ook gaven maar liefst 56 personen een voorkeur aan voor een patiowoning met alle voorzieningen, zoals bad- en slaapkamer op de begane grond. Er is nauwelijks vraag naar koopappartementen (2). De geringe belangstelling voor dergelijke appartementen bleek ook bij de verkoop van het inmiddels gerealiseerde Hoevenkwartier en het 24 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

vanwege gebrek aan belangstelling nog niet in aanbouw genomen Molenstaete (voormalige Boerenbond). Van 3 personen is de voorkeur niet bekend. Kijken we naar prijsklasse, dan valt op dat slechts 7% van de ingeschrevenen een voorkeur uitsprak voor een goedkope koopwoning, 36% middelduur en maar liefst 57% een woning in de prijsklasse boven € 275.000,-. Een uitsplitsing naar gewenste prijsklasse en type woning van ingeschrevenen die binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wensen is opgenomen in bijlage 1, tabel 19. 6.8.5 Dorp Helvoirt In Helvoirt gaven 110 mensen aan binnen 5 jaar een bouwkavel of een nieuwbouwkoopwoning te willen kopen. Veel vraag is er naar tweekappers (26), patiowoningen (30) met alle voorzieningen gelijkvloers en vrijstaande woningen (35). Ook hier is de vraag naar koopappartementen (2) onder de ingeschrevenen die de enquête invulden nauwelijks aanwezig. Ook is er vraag naar 5 tussenwoningen en 8 hoekwoningen. Deze beperkte vraag mag opvallend genoemd worden, omdat in Helvoirt de laatste jaren nog geen goedkope koopwoningen in aanbouw zijn genomen. Van 4 personen is de voorkeur onbekend. Kijken we naar prijsklasse, dan valt op dat slechts 7% van de ingeschrevenen een voorkeur uitsprak voor een goedkope koopwoning, 40% middelduur en maar liefst 52% een woning in de prijsklasse boven € 275.000,-. Een uitsplitsing naar gewenste prijsklasse en type woning van ingeschrevenen die binnen 5 jaar een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wensen is opgenomen in bijlage 1, tabel 20. 6.8.6 Geen voorkeur dorp Resteren er nog 25 ingeschrevenen, die wel binnen 5 jaar bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning zoeken, maar geen voorkeur hebben voor één van de vier dorpen. Ook onder deze groep is de vraag zeer verschillend. Er bestaat vraag naar tussenwoningen (4), hoekwoningen (2), tweekappers (3), appartementen (2), vrijstaand (8) en patiowoningen (3). Van 3 ingeschrevenen is de voorkeur voor het type woning onbekend. 6.9 Totale vraag In onderstaand schema is de totale vraag naar huurwoningen, bouwgrond en nieuwbouwkoopwoningen in de komende 5 jaar opgenomen. De gegevens over de huurwoningen zijn ontleend aan de dorpsontwikkelingsplannen. De kanttekening is hier op zijn plaats dat het gegevens betreft uit 2007, die minder actueel zijn. De gegevens over de vraag naar bouwgrond en nieuwbouwkoopwoningen zijn gebaseerd op de enquête die we in het najaar van 2010 hielden onder de ingeschrevenen en geven daarmee een actueel inzicht. Tabel 14: Totale vraag huur, koopwoningen en bouwgrond

Biezenmortel Esch Haaren Helvoirt Geen voorkeur Totaal

Totale vraag huur-, koopwoningen en bouwgrond Huur % Huur Koop % Koop 4 27% 11 73% 23 30% 53 70% 57 21% 214 79% 45 29% 110 71% onb 25 129 413

Totale vraag 15 76 271 155 25 542

6.10 Gesprekken We voerden gesprekken met vele partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt. We legden de vraag voor welke woningen moeten we bouwen en welke juist niet. De doelgroepen die naar voren komen zijn starters, doorstromers en senioren.


6.10.1 Huurwoningen Het merendeel van de partijen is het eens over de noodzaak om betaalbare huurwoningen te bouwen voor starters en senioren. Voor de toekomst is het belangrijk dat, om zelfstandig te kunnen blijven wonen, zorg beschikbaar is. Voldoende geschikte huurwoningen zijn belangrijk om jongeren in de dorpen vast te houden. Opmerkelijk is, dat door meerdere gesprekspartners werd aangegeven, dat de indeling van de traditionele bejaardenwoning voor zowel jongeren als ouderen zeer geschikt is. Een mooie royale leefruimte met keuken, één of twee slaapkamer(s) en een berging. Het Jongerenpanel gaf aan, dat dit vooral geschikte woningen zijn voor jongeren in de leeftijd van 25 tot 30 jaar. Een tuin hoeft niet persé, wel graag een balkon en ook een parkeerplaats is belangrijk. Betaalbaar voor jongeren is een huur tussen € 300,- en € 400,- per maand. De woningen aan de perkjes in de Reitselaan (dorp Haaren) zijn van een aantrekkelijk formaat voor jongeren. De voorraad huurwoningen bestaat voornamelijk uit grote woningen voor gezinnen. Het aantal alleenstaande en twee-persoonshuishoudens zal toenemen. Daarom moeten juist voor die doelgroep huurwoningen worden gebouwd. Meerdere partijen geven aan, dat de woningen voor één- en tweepersoons huishoudens voldoende ruim moeten zijn. 6.10.2 Koopwoningen In de koopsector moeten we goedkope woningen voor starters en middeldure woningen voor doorstromende gezinnen bouwen. Woningen waarin geen of minder behoefte is zijn (dure) koopappartementen en te dure patiowoningen. Over deze laatste lopen de meningen uiteen. De makelaar en projectontwikkelaar geven aan, dat er vooral vraag is naar patiowoningen van ongeveer € 275.000,- met een bovengrens van ongeveer € 350.000,-. Er is behoefte aan een gedifferentieerd aanbod. Niet iedere seniorenwoning is gemakkelijk te verkopen. Het bouwen van levensloopbestendige tweekappers verdient aandacht. Om het mensen mogelijk te maken zo lang mogelijk zelfstandig te wonen is het beschikbaar hebben van zorg noodzakelijk. Door de economische crisis is er sprake van vraaguitval op de woningmarkt. In zijn algemeenheid geldt, dat naar woningen tot ongeveer € 275.00,- à € 300.000,- vraag bestaat. 6.11 Conclusies vraagzijde het aantal ingeschrevenen voor een huurwoning bedraagt 1.069 er is op basis van de enquête uit de dorpsontwikkelingsplannen (2007) binnen een termijn van 5 jaar vraag naar circa 129 huurwoningen op basis van de enquête uit de dorpsontwikkelingsplannen (2007) spitst de vraag naar huurwoningen zich toe op de prijsklasse tot € 485,- per maand (prijspeil 2007). van de 66 personen die ingeschreven staan voor een koopwoning en overwegen een woning te huren geven 31 personen een voorkeur voor een patiowoning aan. meer inzicht is nodig in de termijn waarop ingeschrevenen voor een huurwoning willen verhuizen en wat hun woonwensen zijn. Uit de gesprekken blijkt, dat er onder jongeren vraag bestaat naar woningen met een huur tussen € 300,- en € 400,- per maand. het aantal ingeschrevenen voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning bedraagt 773 van het aantal ingeschreven zijn 12 personen jonger dan 21 jaar en 62 jongeren tussen 21 en 25 jaar; dit is minder dan 10% van het aantal ingeschreven; uit de gesprekken blijkt dat jongeren niet op de hoogte zijn van de wijze waarop zij zich moeten inschrijven voor een huuren/of koopwoning. er is binnen een termijn van 5 jaar vraag naar circa 413 koopwoningen er is nauwelijks vraag naar koopappartementen.


7. BOUWEN MET VERSTAND EN GEVOEL

7.1 Inleiding We schetsten de demografische ontwikkelingen en brachten het bestaande aanbod aan woningen en de vraag naar woningen in beeld. Als we deze met elkaar in verbinding brengen, is er dan sprake van een evenwichtige situatie? Het antwoord is duidelijk: NEE. Dit geldt zowel voor het aantal woningen dat beschikbaar is (kwantitatief) als de gewenste woningen (kwalitatief). Beide brengen we in dit hoofdstuk in beeld. Ook besteden we aandacht aan de woonruimteverdeling. Om beter in te spelen op de woonwensen en ontwikkelingen bepalen we eerst de speerpunten. 7.2 Toekomstvisie De Toekomstvisie ‘Gemeente Haaren: een levendige, groene en zelfbewuste gemeente’ heeft een doorkijk naar 2022 (12 mei 2011). Levendig, groen en zelfbewust zijn ook in de toekomst de kernkwaliteiten van onze gemeente. Onze inwoners roemen het groene en dorpse karakter en het sterke verenigingsleven. De gemeente Haaren staat voor groen wonen. 7.3 Speerpunten Om beter in te spelen op de woonwensen, ontwikkelingen op de woningmarkt en maatschappelijke ontwikkelingen, moet je duidelijk voor ogen hebben hoe je de kernkwaliteiten in stand wilt houden en waar mogelijk versterken. We willen graag dat mensen met een sociale en/of economische binding in onze gemeente hun gewenste woning vinden. Dit versterkt de gemeenschap. We willen voor hen de kruiwagen naar mooi wonen zijn, door te kiezen voor bouwplannen die passen bij de schaal en het karakter van het dorp en die aansluiten bij de woonwensen van de inwoners. Er is sociale samenhang en een rijk verenigingsleven. Dit bindt ook jongeren aan onze dorpen. Wonen in een dorp biedt veel mensen het gevoel van sociale veiligheid. De leefbaarheid van een dorp en de woningmarkt beïnvloeden elkaar over en weer. De woonwensen van de eigen inwoners staan centraal, maar vanzelfsprekend zijn ook nieuwe inwoners meer dan welkom. Om dit alles te bereiken leggen we de focus voor het woonbeleid op onderscheidend vermogen. De gemeente Haaren staat voor GROEN WONEN. We kiezen vier bouwstenen, om dit vorm te geven. De bouwstenen zijn contrastrijk, flexibiliteit, continuïteit en differentiatie. 7.3.1 Contrastrijk Nieuwe woonwijken en de woningen die we bouwen passen bij het groene karakter van het dorp en hebben een toegevoegde waarde. Geen 13 in een dozijn. Een dorps karakter draagt bij aan de woonkwaliteit. We gaan verder uitwerken hoe we hier inhoud aan geven. Nemen we meer groenvoorzieningen op in een wijk, kiezen we voor kavels met grotere voortuinen of maken we de tuin gezamenlijk eigendom en krijgen zo een meer parkachtig karakter (Sancta Monica)? Maar ook welke beeldkwaliteit willen we bereiken? We kijken ook naar de mogelijkheid om per locatie en woningtype maatwerk te leveren in de grondprijs. 7.3.2 Continuïteit Gelijktijdig plannen in voorbereiding en uitvoering met als doel het zoveel als mogelijk bereiken van continuïteit in de woningbouw, maar met realistische uitgangspunten. In het vervolg komen we hier nog op terug. Dit is ook belangrijk voor het in stand houden van voorzieningen, zoals de basisschool. 7.3.3 Flexibiliteit Tussen de start van de planontwikkeling en de bouw van de eerste woningen verstrijkt vaak een periode van 4 tot 6 jaar. In die tussenliggende periode kan de vraag naar woningen wijzigen, zowel in aantal als gewenst type en prijsklassen. De afgelopen tijd leerde ons dat plannen lang niet altijd deze flexibiliteit in zich hebben. Bij nieuwe bestemmings- en verkavelingsplannen is flexibiliteit randvoorwaarde om de mogelijkheid open te houden het woningbouwprogramma aan te passen aan de vraag. 27 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

7.3.4 Differentiatie Verschillende type woningen in kleinschalige projecten in verschillende prijsklassen passen goed bij het karakter van een dorp. Bovendien zijn dergelijke projecten beter verkoopbaar.

Onderscheidend vermogen Contrastrijk

Continuïteit

Flexibiliteit

Differentiatie

7.4 Aantal te bouwen woningen (kwantitatief) We concludeerden dat er de komende vijf jaar behoefte bestaat aan ongeveer 542 woningen, namelijk 129 huuren 413 koopwoningen. Op basis van de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (actualisatie 2008) mag de woningvoorraad in de periode 2008 tot en met 2015 toenemen met 360 woningen en van 2008-2019 met 420 woningen. Onder kaders en uitgangspunten gaven we al aan, dat we vanaf 2000 te weinig woningen bouwden. Om een inhaalslag te maken werd het Masterplan Woningbouw vastgesteld (mei 2007) en sloten we een overeenkomst met de provincie Noord-Brabant (artikel 2, 29 februari 2008). Op basis van deze overeenkomst mogen we tot 31 december 2015 plannen in procedure brengen voor 850 woningen. In de periode van 2005 tot 2020 mogen we 650 woningen bouwen. Een aantal categorieën van woningen telt niet mee, waardoor het toegestane totaal aantal te realiseren woningen op ongeveer 900 komt. De komende jaren geven we uitvoering aan genoemde bestuursovereenkomst (artikel 2, 29 februari 2008). Het aantal extra te bouwen woningen lijkt aanzienlijk boven de behoefte te liggen. Dit is grotendeels te wijten aan de geringe bouw vanaf 2000. Als de lijn van het aantal gebouwde woningen tussen 1995 en 2000 was doorgetrokken, was het niet nodig geweest nu een dergelijke inhaalslag te plegen. De realiteit is anders. 7.4.1 Kleine particuliere initiatieven De beleidsregel ‘Kleine particuliere initiatieven die afwijken van het bestemmingsplan’ trad onlangs in werking en vervangt de eerdere ‘Regeling Tweede Spoor Bouwinitiatieven’. Deze maakt het mogelijk om binnen de bebouwde kom medewerking te verlenen aan maximaal 15 woningen per jaar. De regeling bevat onder meer de toetsingscriteria en doelgroepen. Verzoeken voor starters-, senioren en doorstroomwoningen tot € 250.000,- krijgen voorrang. Vraag is of de gewijzigde situatie op de woningmarkt aanleiding is om het aantal te bouwen woningen naar beneden bij te stellen? Het antwoord is vooralsnog nee, maar dan moet er sprake zijn van bouwen met gevoel en verstand in plaats van bouwen, bouwen, bouwen. De crisis op de woningmarkt zal naar verwachting nog enkele jaren aanhouden. In de gesprekken met de marktpartijen kwam het 28 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

ook naar voren: niet iedere woning verkoopt. Bovendien is het voor zowel projectontwikkelaars als kopers lastig om financiering te krijgen. Ook de vraag naar huurwoningen speelt een rol van betekenis. Het bouwen van de juiste woningen is belangrijker dan het aantal woningen. 7.5 Gewenste woningen (kwalitatief) De overeenkomst biedt de kans om niet alleen een inhaalslag te maken voor wat betreft het aantal woningen, maar zeker zo belangrijk de bouw van de juiste woningen. We stellen jaarlijks een realistisch woningbouwprogramma vast (kwantitatief en kwalitatief). 7.5.1 Doelgroepen Er is duidelijk sprake van een demografische scheefgroei en een onevenwichtige opbouw van de bestaande woningvoorraad. Starters, jongeren en jonge gezinnen vinden binnen de gemeente Haaren nauwelijks de gewenste goedkope of betaalbare koop- of huurwoning waar ze naar op zoek zijn. We willen voor die doelgroepen echt de kruiwagen naar mooi wonen zijn. Ook voor ouderen willen we graag dat zij binnen onze gemeente hun woonwensen kunnen vervullen binnen een gevarieerd aanbod van huuren koopwoningen. Binnen deze doelgroepen houden we rekening met de toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens. Andere doelgroepen hebben zeker onze aandacht, maar geen prioriteit. Kortom, we kennen prioriteit toe aan de doelgroepen starters, jongeren, jonge gezinnen en senioren. In het hoofdstuk huisvesting specifieke doelgroepen werken we dit verder uit. 7.5.2 Koopwoningen Slechts 2% van de bestaande koopwoningen in onze gemeente heeft een prijs van minder dan € 225.000,-- en blijft ver achter bij het gemiddelde van de landelijke regio (9%). Extra aandacht verdient de bouw van goedkope woningen tot € 181.000,- v.o.n. (prijspeil 2010). Om startende één en tweepersoonshuishoudens echt een kans te bieden is ook aanbod in de prijsklasse van bijvoorbeeld € 130.000,- en € 140.000,- nodig. Ook in de middeldure prijsklasse van € 181.000,- tot € 275.000,- v.o.n. is het aanbod laag (prijspeil 2010). Dit maakt het voor jonge gezinnen moeilijk om door te stromen. De feiten staven dit ook. De bestaande woningvoorraad is duur, te duur voor deze doelgroepen. De bouw van woningen in deze prijsklassen biedt aan starters en jonge gezinnen de mogelijkheid in Haaren te blijven of te komen wonen. De bouw van gewenste en geschikte woningen voor het toenemende aantal senioren krijgt prioriteit. Dit biedt ouderen de mogelijkheid om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Bovendien draagt dit bij aan de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt. Uit de enquête blijkt dat de vraag naar patiowoningen met alle voorzieningen op de begane grond groot is. Er is sprake van een gedifferentieerde vraag, met de nadruk op de prijsklassen middelduur- en duur. Dit neemt niet weg dat er ook vraag is in de goedkope prijsklasse. Voor koopappartementen bestaat nauwelijks belangstelling. Als richtlijn voor bouw van seniorenwoningen hanteren we een percentage van 25 % van het totaal aantal nieuw te bouwen woningen. Uit de enquête onder bouwgrondzoekenden blijkt overduidelijk een vraag naar dure, met name vrijstaande woningen. Ook deze woningen blijven we bouwen, maar in aantal en inspanning ondergeschikt aan het aantal goedkope en middeldure woningen. Doelstelling is om het aandeel goedkope en middeldure woningen in de woningvoorraad te vergroten. Voor de middeldure koopwoningen ligt de nadruk op de prijsklasse tot € 250.000,- v.o.n. We geven de voorkeur aan duidelijke richtlijnen om dat vorm te geven. Bij het opstellen van het jaarlijkse woningbouwprogramma en onderhandelingen met projectontwikkelaars en corporaties is helder wat onze uitgangspunten zijn. We hanteren een verdeling van 20% goedkoop, 45% middelduur en 35% duur. Dit is een richtlijn. Per dorp en locatie is maatwerk nodig. 7.5.3 Huurwoningen Niet iedereen wil of heeft de mogelijkheid om een woning te kopen. Om jongeren, starters en jonge gezinnen uitzicht te bieden op een betaalbare huurwoning moet het aanbod voldoende zijn. Hiervan is geen sprake. Dit bewijst het aantal ingeschrevenen voor een huurwoning, de uitslag van de enquête van de dorpsontwikkelingsplannen, maar meer nog de feiten uit de Woningmarktmonitor 2008-2010.


Het aanbod huurwoningen van corporaties tot € 357,- per maand is slechts 2%. In de landelijke regio ligt dit gemiddelde op 7%. Jongeren geven aan een huur te kunnen en willen betalen van € 300,- tot € 400,- per maand. Deze woningen zijn nauwelijks beschikbaar. We besteden extra aandacht aan huurwoningen voor jongeren. Het aanbod goedkope huurwoningen in de prijsklasse tussen € 357,- en € 511,- (prijspeil 2010) per maand ligt met 11% ook onder het gemiddelde van de landelijke regio (15%). Om jongeren, starters en jonge gezinnen de mogelijkheid te bieden in Haaren te blijven of te komen wonen is het noodzakelijk meer betaalbare huurwoningen te bouwen. De bestaande voorraad huurwoningen is met name geschikt voor gezinnen. Gelet op de verdergaande gezinsverdunning, richten we onze aandacht hoofdzakelijk op de bouw van betaalbare huurwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Dit geldt zowel voor ouderen als voor jongeren. In het verlengde hiervan ligt ook de bouw van woningen voor de doelgroep senioren met alle voorzieningen gelijkvloers. We constateerden onder de vraag naar huurwoningen, dat we te weinig inzicht hebben in de woonwensen van mensen die staan ingeschreven voor een huurwoning. Aan welke eisen moet hun woning voldoen en op welke termijn willen ze verhuizen? Bestaat er belangstelling voor een appartement of gaat de voorkeur uit naar een huis met een tuin? Om de juiste huurwoningen te kunnen bouwen is het belangrijk om samen met de woningcorporaties inzicht te krijgen in de woonwensen van de –toekomstige- huurders. Kortom onze inspanningen richten we op het vergroten van het aandeel goedkope en middeldure huurwoningen in de woningvoorraad en het verkrijgen van inzicht in de woonwensen van – toekomstige- huurders. We doen dit in samenwerking met woningcorporaties. 7.5.4 Verhouding huur en koop Er is vraag naar 542 woningen, waarvan 129 huur (24%) en 413 koop (76%). Als richtlijn voor de invulling van het woningbouwprogramma hanteren we de verhouding 24% huur en 76% koop. Als de vraag naar huurwoningen in een dorp hoger ligt, hanteren we de percentages van de feitelijke vraag. 7.5.5 Levensloopbestendig In deze visie is het al vaker genoemd. Het aandeel jongeren neemt af, het aandeel ouderen neemt toe en op termijn zal er sprake zijn van bevolkingskrimp. Geschikte woningen of gemakkelijk geschikt te maken woningen voor iedere levensfase zijn belangrijk voor een woningvoorraad die ook aan de eisen van de toekomst voldoet. We noemen dit levensloopbestendig bouwen. Levensloopbestendig bouwen geldt als uitgangspunt bij nieuwbouw van individuele woningen en projectmatige bouw. We brengen in beeld wat de mogelijkheden zijn op basis van weten regelgeving om nieuwbouwwoningen levensloopbestendig te bouwen. 7.5.6 Type woning Er blijkt nauwelijks vraag naar koopappartementen. De voorkeur van de ingeschreven woningzoekenden voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning gaat nadrukkelijk uit naar een huis met een tuin, ook grondgebonden woningen genoemd. De komende jaren streven we bij de bouw van koopwoningen naar grondgebonden woningen. We zijn ons ervan bewust, dat er ook locaties zijn waar de bouw van appartementen voor de hand ligt. Denk aan centrumlocaties met winkels en/of andere voorzieningen op de begane grond en appartementen op de verdieping. De bestaande plannen voor koopappartementen houden we in samenspraak met initiatiefnemers kritisch tegen het licht. We stellen projectontwikkelaars en onszelf de vraag of omzetting naar huurappartementen en/of grondgebonden huuren/of koopwoningen tot de mogelijkheden behoort. Er bestaat onvoldoende inzicht in de woonwensen van –toekomstige- huurders om over de voorkeur voor een appartement of een woning met een tuin een richtinggevende uitspraak te kunnen doen. Meer onderzoek naar de woonwensen van –toekomstige- huurders belangrijk.


7.5.7 (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap Bouwgrond kopen en naar eigen inzicht een woning bouwen blijft toch een wens van velen. In het landelijk gebied van onze provincie vormt dit ook een traditie. Het bouwen van je eigen woning met hulp van familie en vrienden tegen een aantrekkelijke prijs. Van oudsher vaak individueel, tegenwoordig ook in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. Een groep particulieren organiseert zich in een stichting of vereniging en verwerft een bouwlocatie. Daarop bouwen ze voor eigen gebruik en naar eigen inzicht een project binnen de gebruikelijke randvoorwaarden, zoals het bestemmingsplan. Het collectief kiest zelf de architect en eventueel de aannemer. Er is veel inspraak op de vormgeving van de woning, zowel aan de binnen- als buitenkant. De kosten zijn lager en dit wordt nog versterkt als er sprake is van zelfwerkzaamheid. Deze manier van bouwen leidt tot grotere betrokkenheid bij en invloed op de woonomgeving; het bindt mensen. Niet alleen starterswoningen, maar ook woningen voor senioren komen op deze wijze tot stand. De begeleiding van dergelijke projecten vraagt kennis en ervaring op dat gebied, waarover de gemeente Haaren niet beschikt. Derden begeleiden de initiatieven, denk aan BIEB voor starters en SIR55+ voor senioren. Het bouwen van woningen in (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap vormt een speerpunt. Binnen elke planontwikkeling voor koopwoningen door gemeente, ontwikkelaar of corporatie onderzoeken we of (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap tot de mogelijkheden behoort. 7.5.8 Woningsplitsing Om cultuurhistorisch waardevolle boerderijen te behouden is er in het bestemmingsplan Buitengebied een mogelijkheid opgenomen om deze onder voorwaarden te splitsen in twee woningen. De regeling functioneert goed. Voor de bebouwde kom is die mogelijkheid er niet. De bestaande woningvoorraad bestaat in hoofdzaak uit grote, dure woningen. Er is sprake van gezinsverdunning en een toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens. We gaan de (on)mogelijkheden in beeld brengen om bestaande woningen in de bebouwde kom te splitsen tot bijvoorbeeld 2 of 3 kleinere huur- of koopwoningen. 7.5.9 Ruimte voor Ruimte Ruimte voor Ruimte is hoogwaardige woningbouw op de overgang van de dorpen naar het buitengebied en bebouwingsclusters in het buitengebied. Deze provinciale regeling beoogt milieuwinst en ruimtelijke kwaliteitswinst. In ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en inleveren van milieurechten, die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij wordt de bouw van woningen op daarvoor geschikte locaties toegestaan. Deze woningen mogen extra worden gebouwd. Het zijn grote woningen op grote kavels. Wij verlenen medewerking aan verzoeken die voldoen aan de provinciale regeling, gelet op de milieuwinst en een betere ruimtelijke kwaliteit 7.5.10 Duurzaamheid Duurzaamheid neemt een steeds belangrijker rol in ons dagelijks leven. Het gemeentelijk beleid op dit terrein staat in de kinderschoenen. Op het gebied van wonen hebben we nog nauwelijks ervaring. Uit de enquête onder ingeschrevenen voor bouwgrond of een nieuwbouwkoopwoning blijkt, dat kopers graag een energiezuinige woning willen en een aanzienlijk deel van de mensen daar ook extra voor wil betalen. Energiebesparing bij nieuwbouw of woningverbetering wordt gestimuleerd door bewustwording van woonlasten. De energetische kwaliteit van de woningvoorraad verbetert zichtbaar, uitgedrukt in EPCwaarde (nieuwbouw) of het energielabel (bestaande bouw). De energetische kwaliteit is de energieprestatie van het gebouw oftewel de hoeveelheid energie die nodig is om het gebouw te verwarmen, te verlichten, van warm water te voorzien en te ventileren bij standaard gebruik en in relatie tot vergelijkbare gebouwen. Door woonlasten centraal te zetten in plaats van kale huur of hypotheeklasten stimuleren we woningeigenaren, gebruikers, woningcorporaties en ontwikkelaars energiebesparing toe te passen. De gemeente Haaren beschikt over een klankbordgroep (HEET) die actief informatie verstrekt over energiebesparende maatregelen. Iedereen kan concrete vragen en maatregelen aan hen voorleggen.


7.6 Woonruimteverdeling We hechten veel belang aan een eerlijk en transparant systeem voor de verdeling van huurwoningen, bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen. Inschrijving voor een huurwoning loopt via de woningcorporaties. Voor bouwgrond en/of een nieuwbouwkoopwoning is inschrijving bij de gemeente nodig. Uit gesprekken met jongeren bleek, dat zij hiervan niet op de hoogte zijn. 7.6.1 Huurwoningen Voor de toewijzing van woningen in de gemeente Haaren werken Woonstichting ’t Heem en Stichting Woonveste sinds 2010 samen. Woningzoekenden die geïnteresseerd zijn in een woning van één van beide corporaties schrijven zich in bij Woonveste. Ook de toewijzing van woningen vindt voor beide corporaties plaats via het woonruimteverdeelsysteem van Woonveste. Ingeschreven woningzoekenden voor een huurwoning kunnen reageren op woningen die vrijkomen. Op de website staat het actuele woningaanbod en wekelijks een advertentie in De Meierij. Iedere week maakt Woonveste een verantwoordingsoverzicht van de woningen die recent verhuurd zijn. Dit overzicht bevat de woningen die definitief verhuurd zijn, het aantal reacties en de inschrijfdatum van de persoon aan wie een woning uiteindelijk wordt verhuurd. 7.6.2

Bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen De inschrijving voor en toewijzing van bouwkavels vindt plaats op grond van de “Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004, gewijzigd juni 2007”. Iedereen van 18 jaar en ouder mag zich inschrijven op deze lijst, dus ook geïnteresseerden die niet in onze gemeente wonen. Een verkoopadvertentie wordt in elk geval geplaatst op de gemeentelijke pagina in weekblad De Leije en op onze website. Toewijzing vindt plaats op datum van inschrijving en soms op doelgroep, bijvoorbeeld starters. Degene die het langst staat ingeschreven heeft de eerste keuze. In overeenkomsten met projectontwikkelaars en woningcorporaties leggen we dit systeem van woningtoewijzing voor bouwgrond en nieuwbouwkoopwoningen vast. Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) geven we geen voorrang aan personen die lid al zijn van de vereniging of stichting die het initiatief neemt voor het project. Denk aan Voor Helvoirt of SIR 55+. De gemeenteraad besloot daartoe bij de vaststelling van het Startersbeleid (december 2008). Ook bij CPO is de datum van inschrijving op de gemeentelijke lijst bepalend. De situatie op de woningmarkt is ingrijpend gewijzigd. Het verkopen van woningen vergt een actievere benadering. Bij de opschoning van de lijst van ingeschrevenen voor bouwgrond en een nieuwbouwkoopwoning, vroegen we toestemming naam, adres en woonplaatsgegevens bekend te mogen maken aan projectontwikkelaars en makelaars, zodat deze ingeschrevenen actief kunnen informeren over nieuwbouwplannen die –binnenkort- in de verkoop komen. Seniorenraad Grijs Haaren sprak een voorkeur uit voor een gecombineerd registratiesysteem voor huuren koopwoningen om een volledig beeld te krijgen van de vraag naar seniorenwoningen. Wij geven de voorkeur aan het huidige systeem. Het aanbodmodel voor de toewijzing van huurwoningen functioneert goed en kan behouden blijven. Dit geldt ook voor de systematiek voor toewijzing van bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen. De ‘Toewijzigingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004, gewijzigd 2007)’ is toe aan een actualisatie. We kijken ook of het eenvoudiger kan. In overeenkomsten met projectontwikkelaars en woningcorporaties leggen we vast dat woningtoewijzing plaats vindt op basis van de meest actuele versie van de “Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren”.


7.7 Beleidsdoelstellingen en Acties Beleidsdoelstellingen Het onderscheidend vermogen van onze gemeente voor het woonbeleid is GROEN WONEN met als bouwstenen contrastrijk, continuïteit, flexibiliteit en differentiatie. We streven in de periode 2011-2015 naar de bouw van 542 woningen, maar het bouwen van de juiste woningen is belangrijker dan het aantal woningen. Speerpunten zijn: bouwen voor doelgroepen van beleid, levensloopbestendig, grondgebonden en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. We kennen prioriteit toe aan de doelgroepen starters, jongeren, jonge gezinnen en senioren en besteden binnen deze doelgroepen specifiek aandacht aan één- en tweepersoonshuishoudens. We kennen prioriteit toe aan het bouwen van goedkope- en middeldure huur en koopwoningen voor genoemde doelgroepen en vergroten het aandeel van deze woningen in de woningvoorraad. Als richtlijn voor de invulling van het woningbouwprogramma hanteren we goedkoop (20%), middelduur (45%) en duur (maximaal 35%). Voor de middeldure koopwoningen ligt het accent op woningen tot € 250.000,-. Ook hanteren we als richtlijn de verhouding 24% huur en 76% koop. Voor seniorenwoningen hanteren we een percentage van 25% van het totaal aantal nieuw te bouwen woningen. Per dorp en locatie is maatwerk nodig. Acties We stellen een visie en uitgangspunten op voor invulling van de woonomgeving met het oog op groen wonen en onderzoeken de mogelijkheid van gedifferentieerde grondprijzen. We stellen jaarlijks een realistisch woningbouwprogramma vast (kwalitatief en kwantitatief). We werken nauw samen met woningcorporaties om de beleidsdoelstellingen te realiseren. In samenwerking met corporaties willen we meer inzicht krijgen in de woonwensen van – toekomstige- huurders. De bestaande plannen voor koopappartementen houden we kritisch tegen het licht en in overleg met de ontwikkelaar bekijken we de mogelijkheden tot aanpassing. We brengen de mogelijkheden in beeld op basis van weten regelgeving om nieuwbouwwoningen levensloopbestendig te bouwen. De wijze van inschrijving voor een huuren koopwoning brengen we regelmatig en via verschillende kanalen onder de aandacht, waarbij het bereiken van de doelgroep jongeren extra aandacht heeft. We brengen de (on)mogelijkheden in beeld om bestaande woningen in de bebouwde kom te splitsen in meerdere woningen.


8. HUISVESTING SPECIFIEKE DOELGROEPEN

8.1 Starters Starters op de woningmarkt, waaronder jongeren en studenten, hebben het in de dorpen van de gemeente Haaren zeer moeilijk. Er zijn weinig betaalbare huuren koopwoningen. Enkele jaren geleden was dit voor de gemeenteraad aanleiding om de Notitie startersbeleid vast te stellen (18 december 2008). Jongeren houden vaak via de verenigingen binding met het eigen dorp en keren in veel gevallen na hun studie terug. De inschatting is dat jongeren vaak niet weten hoe het inschrijven voor een woning werkt. Ook vormen de inschrijfkosten mogelijk een belemmering. Een tuin hoeft niet, wel een balkonnetje. Betaalbaar voor deze doelgroep is een huur tussen € 300,- en € 400,- per maand. De leden van Voor Helvoirt willen zelf een woning ontwerpen en bouwen. Niet alle jongeren vinden dit aantrekkelijk. De woningen aan de perkjes aan de Reitselaan (dorp Haaren) zijn van een aantrekkelijk formaat voor jongeren. 8.1.1 Starter koop We hanteren als bovengrens voor een goedkope koopwoning een prijs van € 181.000,- v.o.n. (prijspeil 2010). Maar wat is er voor die prijs haalbaar? Een woning met een inhoud van ongeveer 325 m3, op een perceel van ongeveer 150 m2 en een berging van 15 m3. Vanzelfsprekend voldoet deze woning aan het Bouwbesluit. Het meest belangrijke is wel het bouwen van voldoende goedkope woningen, die geschikt zijn voor met name één- en tweepersoonshuishoudens. Daarvoor is het noodzakelijk, dat de kavels niet te diep zijn. Bij het maken van bestemmingsplannen dient hier rekening mee te worden gehouden. We voeren een actief grondbeleid en kopen gronden aan voor woningbouw. Op die manier hebben we de regie in handen. Een grondprijskorting voor starterswoningen verlenen we als er sprake is van beperkingen, zoals maatschappelijk gebonden eigendom. Wij zien in maatschappelijk gebonden eigendom een uitstekende mogelijkheid om niet alleen woningen te bouwen voor de doelgroep starters, maar deze ook op langere termijn voor die doelgroep beschikbaar te houden. Hierbij wordt een korting op de aankoopprijs van de woning gegeven en is er sprake van een terugkoopgarantie en delen in de winst en het verlies met de verkopende partij. De verkopende partij is vaak een corporatie. Een voorbeeld is Koopgarant. Ook collectief particulier opdrachtgeverschap biedt kansen om betaalbare woningen voor starters te bouwen. 8.1.2 Starter huur Onder beleidsdoelstellingen gaven we al aan, dat er ook onvoldoende goedkope huurwoningen zijn. De huurprijs bedraagt maximaal € 511,- per maand (prijspeil 2010). We hebben onvoldoende inzicht in de vraag naar huurwoningen. We formuleerden beleidsdoelstellingen en actiepunten om meer goedkope huurwoningen te bouwen en meer inzicht te krijgen in de woonwensen van huurders. 8.1.3 Kopen of huren Met het Te Woon concept krijgen bewoners maximale keuzevrijheid, namelijk of ze willen huren of kopen. Een klant kiest eerst de woning en dan de contractvorm. Als men kiest voor kopen koopt men vaak in Koopgarant, een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom. Een bewoner kan altijd switchen van een huur naar een koopvorm in de woning die men bewoont. Op deze manier kunnen betaalbare woningen worden gebouwd en behouden voor de toekomst. Eén van de garanties is, dat de Te Woon woningen door de corporatie weer wordt teruggekocht van de koper. Doel is de bouw van voldoende goedkope woningen en in samenwerking met woningcorporaties en ontwikkelaars de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. We zetten verschillende instrumenten in, zoals maatschappelijk gebonden eigendom, grondprijskorting, collectief particulier opdrachtgeverschap en Te Woon. Bij de huisvesting van starters ligt de nadruk op één- en tweepersoonshuishoudens. We maken met corporaties en ontwikkelaars afspraken over goedkope huuren koopwoningen en betrekken jongeren bij de totstandkoming van plannen voor starterswoningen.


8.2 Gezinnen met kinderen Onze dorpen zijn aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen (woningmarktmonitor). We willen dit ook in de toekomst blijven. Dit met het oog op een evenwichtige bevolkingsopbouw, maar ook het behoud van het voorzieningenniveau. De mensen die een grote koopwoning zoeken in de duurdere prijsklasse kunnen binnen het bestaande woningaanbod terecht. Dit geldt niet voor de mensen met een smallere beurs, die een koop- of huurwoning in de goedkope- of middeldure prijsklasse zoeken. Voor deze doelgroep, waaronder ook éénoudergezinnen met kinderen, willen we de komende jaren het aanbod uitbreiden. We doen dit door de bouw van vooral koopwoningen in de goedkope- en middeldure prijsklasse. We zetten daarvoor instrumenten in als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en Te Woon. Woonveste gaf aan, dat er voldoende huurwoningen voor gezinnen beschikbaar zijn. In de huisvesting van onder meer éénoudergezinnen voorzien we door de bouw van kleinere, maar niet te kleine huurwoningen. Deze zijn ook geschikt voor één of tweepersoonshuishoudens. 8.3 Senioren We streven ernaar om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Dit uitgangspunt vloeit voort uit het beleid op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. We legden het vast in het Seniorenbeleid 2010-2013. We onderscheiden drie groepen senioren: zelfredzaam, kwetsbaar en afhankelijk. Wij richten ons nadrukkelijk op de groep kwetsbaren. Door de juiste woningen te bouwen op de juiste locatie met de mogelijkheid van voorzieningen blijven mogelijk meer mensen –langerzelfredzaam. 8.3.1 Eisen woning Om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen is het aanpassen van de bestaande woning een mogelijkheid. Een andere is de bouw van geschikte en gewenste woningen voor ouderen. Deze zogenaamde nultredenwoningen hebben alle noodzakelijke voorzieningen gelijkvloers, waaronder een bad- en minimaal één, maar liefst twee slaapkamers. De woning is gemakkelijk toegankelijk en doorgankelijk en blijft dat ook als iemand minder mobiel wordt. Denk aan draaicirkels en voldoende brede gangen voor rollator en rolstoel, maar ook het noodzakelijke stopcontact in de berging voor de scootmobiel. Maar er is meer nodig dan een geschikte woning passend bij de leeftijd en de mogelijkheden van individuele bewoners. Zoals de mogelijkheid om extra hulp te krijgen door afspraken met zorginstellingen of met hulp van domotica. Dit zijn elektronische toepassingen die een woning comfortabeler en veilig maken. Ook een veilige woonomgeving en goed toegankelijke openbare ruimte zijn randvoorwaarden. In het gesprek met de Seniorenraad Grijs Haaren kwam naar voren, dat er onvoldoende zicht is op het aantal gewenste seniorenwoningen en de werkelijke woonwensen. De enquête onder de ingeschrevenen voor bouwgrond en nieuwbouwkoopwoningen geeft een goed beeld van het aantal gewenste patiowoningen en de prijsklassen. Voor koopappartementen is nauwelijks belangstelling. Dit beeld ontbreekt in belangrijke mate voor de huurwoningen. Een onderzoek naar de woonwensen van –toekomstige- huurders zal inzicht moeten bieden in de eisen waaraan de gewenste huurwoning voor senioren moet voldoen (onder andere prijsklasse, type). SIR 55+ benadrukt dat niet alleen sprake moet zijn geschikte, maar ook de door de doelgroep gewenste woningen. Vooral een tweede slaapkamer op de begane grond, het gebruik van onderhoudsvrije materialen en voldoende frontbreedte voor de mogelijkheid van een garage, dragen daaraan bij. Het is de vraag of 50-75 jarigen de woonstap gaan maken. 8.3.2 Woonzorgcentra Het op korte afstand bereikbaar hebben van allerlei vormen van wonen en zorg draagt bij aan het langer zelfstandig kunnen wonen. Denk aan de aanwezigheid van een verzorgingshuis, tafeltje dekje, fysiotherapie, apotheek en huisarts. Wie niet meer zelfstandig kan wonen wil het liefst in eigen dorp in een verzorgings- of verpleeghuis wonen. De drie verzorgingshuizen in Haaren, Helvoirt en Esch werken vanuit de visie woonzorgservicezone. Dit komt de toegankelijkheid en bereikbaarheid van voorzieningen voor senioren ten goede.


Op dit moment zijn nieuwbouwplannen in ontwikkeling voor de woonzorgcentra in Haaren en Helvoirt. Deze plannen bieden de mogelijkheid voor centralisatie van zorg en welzijnsvoorzieningen. Op welke termijn en in welke vorm de plannen tot uitvoering komen, is op dit moment onduidelijk. Reden is, dat initiatiefnemer ’t Heem eind februari 2011 kenbaar maakte de plannen niet uit te voeren. De noodzaak om wonen en zorg, gelet op de toenemende vergrijzing met elkaar in verband te brengen blijft overeind. Op grond van het seniorenbeleid 2010-2013 formuleren we een gemeentelijke visie op woonzorgservicezones. Er zijn kabinetsplannen om de financiering van wonen en zorg binnen instellingen te scheiden. Een dergelijke scheiding leidt binnen woonzorgcentra tot het aanbieden van wooneenheden die verschillen in grootte en uitrustingsniveau. Samen met de woonzorgcentra volgen wij deze ontwikkelingen en betrekken dit bij de visie op woonzorgservicezones. 8.3.3 Overleg We treden in een vroeg stadium in overleg met een vertegenwoordiging van senioren op het moment dat wij starten met een nieuwbouwplan voor seniorenwoningen. Seniorenraad Grijs Haaren maakt deel uit van de klankbordgroep voor het plan woningbouwplan Reigerskant in Esch, dat kort geleden in voorbereiding is genomen. Doel is ervoor te zorgen, dat er voldoende seniorenwoningen huuren koop gebouwd worden om in de vraag te voorzien, waarbij we als richtlijn een percentage van 25% van het totaal aantal nieuw te bouwen woningen hanteren. We faciliteren het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. We stellen richtlijnen op waaraan seniorenwoningen in de gemeente Haaren moeten voldoen en leggen deze eisen vervolgens contractueel vast. Senioren en Seniorenraad betrekken we bij het opstarten van plannen voor seniorenwoningen. Ook brengen we in beeld wat de mogelijkheden zijn op basis van weten regelgeving om bestaande woningen aan te passen aan de wensen van senioren. Tot slot formuleren we een visie op woonzorgservicezones. Deze acties legden we eerder vast in het Seniorenbeleid 2010-2013 en voeren we in dat kader uit. 8.4 Mensen met een mantelzorgvraag In alle bestemmingsplannen van de gemeente Haaren is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor een mantelzorgwoning. Er kan toestemming worden verleend voor het bewonen van een bijgebouw voor personen boven de 65 jaar en personen jonger dan 65 die zorgbehoevend zijn. Zo bestaat de mogelijkheid om bijvoorbeeld een garage om te bouwen tot een kleine wooneenheid met douche, toilet en een klein keukenblok. De vrijstelling is persoonsgebonden. Het bijgebouw moet later in de oorspronkelijke staat worden teruggebracht. Uit de gesprekken die we voerden kwam naar voren, dat veel inwoners niet op hoogte zijn van deze mogelijkheid. We gaan de mogelijkheid van mantelzorgwoningen regelmatig onder de aandacht brengen. 8.5 Mensen met een beperking De huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking is al langer onderhevig aan verandering. Van wonen in een instelling tot groepswonen en van begeleid tot zelfstandig wonen. 8.5.1 Haarendael Dit jaar zal een belangrijke stap worden gezet doordat de huidige bewoners van Haarendael verhuizen naar een plek elders. De nieuwe groepswoningen die Cello bouwt op de locatie Wijngaert III in Haaren voldoen aan de eisen van deze tijd en dragen bij aan participatie in de samenleving. Cello gaf aan, dat er geen noodzaak bestaat de komende jaren nog woningen voor mensen met een beperking toe te voegen. Op grond van de bestuursovereenkomst die wij sloten met de provincie Noord-Brabant (29 februari 2008) mogen we extra woningen bouwen voor de herstructurering van dit complex. Het initiatief van de ontwikkeling ligt bij Cello. Wij willen graag in nauwe samenwerking de plannen verder invulling geven. We sloten daartoe op 30 november 2009 een intentieverklaring. 8.5.2 Landpark Assisië Landpark Assisië is een grootschalig complex van niet-zelfstandige wooneenheden waar mensen wonen met een verstandelijke beperking. Het aantal bewoners nam gestaag af, maar stabiliseerde. 36 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

Voor Landpark Assisië stelde Prisma een ontwikkelingsplan op “Voorbij de tijdsgeest”. Beoogd wordt een nieuw dorp te ontwikkelen waar zorg, wonen en bedrijvigheid centraal staan. Op grond van de bestuursovereenkomst die wij sloten met de provincie Noord-Brabant (29 februari 2008) mogen we extra woningen bouwen voor de herstructurering van dit zorgcomplex. Het initiatief van de ontwikkeling ligt bij Prisma. Wij willen graag in nauwe samenwerking de plannen verder invulling geven. 8.6 Vergunninghouders Het Rijk legt op basis van artikel 60b van de Huisvestingswet (Hvw) aan gemeenten halfjaarlijkse kwantitatieve taakstellingen op voor de huisvesting van vergunninghouders. De gemeente heeft de wettelijke verplichting deze taakstelling te realiseren. Deze bestaat onder meer uit de verplichting om vluchtelingen die een vergunning tot verblijf hebben gekregen opvang te bieden binnen de gemeente. De uitvoering ligt voornamelijk in handen van de woningcorporaties. Voor de gemeente Haaren betekent dit een taakstelling van ca 8 tot 10 te huisvesten personen per jaar. We realiseerden de taakstelling tot op heden niet. Per 1 januari 2011 bedroeg de achterstand 5 personen. We dragen zorg voor passende woonruimte voor vergunninghouders. We nodigen corporaties uit de ervaringen, knelpunten en kansen voor de taakstelling in beeld te brengen. In overleg met de corporaties formuleren we een (meerjarige) prestatieafspraak en leggen deze vast. Andere mogelijkheden, zoals particuliere huursector, onderzoeken voor het huisvesten van vergunninghouders in gevallen dat het rijk extra inspanningen aan de reguliere taakstelling toevoegt. 8.7 Maatschappelijke opvang in brede zin De woningcorporaties in ’s-Hertogenbosch stellen jaarlijks een aantal reguliere huurwoningen beschikbaar voor mensen die uitstromen uit de “brede maatschappelijke opvang”. Denk aan exverslaafden en ex-gedetineerden. Zij krijgen een extra urgentie op de huurwoningmarkt. Het gaat om mensen die in staat zijn zelfstandig te wonen. Begeleiding vanuit de zorginstelling is randvoorwaarde. Ook gemeenten in de regio hebben een verantwoordelijkheid. Voor onze gemeente gaat het om 2 huurwoningen per jaar. Wij willen onze verantwoordelijkheid nemen en zorg dragen voor passende woonruimte voor maatschappelijke opvang in brede zin. We nodigen corporaties uit deze taakstelling in te vullen, nadat de wettelijke taakstelling voor vergunninghouders is gerealiseerd. 8.8 Woonwagenbewoners In Esch en Helvoirt zijn in totaal 6 standplaatsen voor woonwagens aanwezig. Van de locatie Helvoirt is bekend dat een familielid graag zelfstandig wil wonen op deze locatie. Beide locaties bieden geen mogelijkheid tot uitbreiding van het aantal plaatsen. Indien geen andere passende oplossing voorhanden is, zal in het uiterste geval uitgeweken moeten worden naar reguliere woonruimte. We dragen zorg voor een goed beheer van de woonwagenlocaties in Esch en Helvoirt. We besteden het beheer uit. 8.9 Tijdelijke buitenlandse seizoenarbeiders In de agrarische sector, maar ook in de bouw en industrie werken (seizoen)arbeiders uit landen uit de Europese Unie. Voor de seizoenarbeiders in de agrarische sector bevat het bestemmingsplan buitengebied een regeling om tijdelijke huisvesting mogelijk te maken. Met name in de periode van eind juni tot half september is er behoefte aan extra arbeiders. ZLTO, afdeling Haaren gaf aan dat tot nu toe de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied voldoet. Mogelijk ontstaat in de toekomst een probleem, omdat de markt steeds meer vraagt om het hele jaar door producten te leveren. Er is ook een groep arbeiders die via een uitzendbureau in reguliere woningen zijn gehuisvest. Het gevaar van minder zorg voor de woning en woonomgeving en daardoor verloedering vragen aandacht. Belangrijk is faciliteiten buiten het werk aan te bieden om verveling tegen te gaan. De huisvesting van de buitenlandse (seizoen)arbeiders is een verantwoordelijkheid van de werkgevers. We volgen de ontwikkelingen. 8.10 Combinatie wonen en werken Voor de leefbaarheid van de dorpen is naast wonen ook werken belangrijk. In het buitengebied en in de dorpen is een combinatie van wonen en werken toegestaan. De (on)mogelijkheden zijn in de vorm van aan huis-gebonden-bedrijven opgenomen in de actuele bestemmingsplannen. Het voorkomen 37 Woonvisie gemeente Haaren 2011-2015

van hinder voor de omgeving is een belangrijk afwegingscriterium. Uit de gesprekken die we voerden kwam naar voren, dat veel mensen deze mogelijkheid niet kennen. We brengen de mogelijkheid van het combineren van wonen en werken regelmatig onder de aandacht. 8.11

Beleidsdoelstellingen en Acties

Beleidsdoelstellingen Bij de huisvesting van doelgroepen stemmen we de inzet van de verschillende instrumenten af op de specifieke eisen van de doelgroep. Iedere doelgroep vraagt om maatwerkoplossingen. We dragen zorg voor passende woonruimte voor vergunninghouders en andere specifieke doelgroepen. Acties We betrekken doelgroepen, zoals jongeren en senioren, bij de totstandkoming van woningbouwplannen. Door uitvoering te geven aan het vastgestelde Seniorenbeleid 2013-2013 dragen we ook bij aan het realiseren van de beleidsdoelstellingen uit deze Woonvisie. In nauwe samenwerking met Cello voor Haarendael en met Prisma voor Landpark Assisië de herstructureringsplannen verder invulling geven. We brengen de mogelijkheid van mantelzorgwoningen en het combineren van wonen en werken regelmatig onder de aandacht.


9. SAMENWERKING EN OVERLEG

9.1 Gemeente als regisseur We zien voor ons op het gebied van wonen binnen onze gemeente een rol als regisseur. Wij zijn uiteindelijk verantwoordelijk voor de vaststelling en uitvoering van het beleid. Maar we kunnen en willen dat beleid niet alleen vorm geven. 9.2 Woningcorporaties De woningcorporaties vormen een belangrijke partner. We hebben als gemeente de eindverantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Ook woningcorporaties spelen daarin een rol. De samenwerking op dit terrein krijgt steeds meer vorm. De corporaties participeerden in de klankbordgroepen voor de dorpsontwikkelingsplannen. Medewerkers en bestuurders van corporaties en gemeente treden met elkaar over deze en andere onderwerpen in overleg. Met de corporaties vindt overleg op bestuurlijk niveau plaats. We verbinden ons echter niet aan één corporatie om de doelstellingen te realiseren. Een bepaalde mate van concurrentie houdt ons en partijen scherp. Gelet op de grote opgaven die er liggen op het terrein van wonen willen we de samenwerking met de corporaties intensiveren. 9.2.1 Prestatiecontract De corporaties en de gemeente Haaren maakten geen prestatieafspraken. In een prestatiecontract liggen de wederzijdse rechten en verplichtingen vast. Partijen kunnen elkaar hier in verplichtende zin op aanspreken. We maken prestatieafspraken en leggen deze in een prestatiecontract vast. 9.3 Rondetafelgesprek Veel partijen spelen een rol op het gebied van wonen. Niet alleen woningcorporaties, maar bijvoorbeeld ook projectontwikkelaars, zorginstellingen, financierders en inwoners spelen een rol van betekenis. Dit brachten we ook tot uitdrukking door voorafgaand aan deze woonvisie gesprekken te voeren met partijen die bij de woningmarkt zijn betrokken. We hebben deze gesprekken als zeer waardevol ervaren en willen de gelegde contacten graag voortzetten. Niet door individuele gesprekken, maar door het jaarlijks voeren van een rondetafelgesprek met partijen die actief zijn op de woningmarkt. Doel is elkaar over en weer te informeren over nieuwe ontwikkelingen en met elkaar van gedachten te wisselen over wat dit betekent voor het woonbeleid en dat van onze gemeente in het bijzonder. 9.4 Betrekken bewoners Door inwoners te betrekken bij nieuwe woningbouwplannen kan gebruik worden gemaakt van hun kennis. Bovendien leidt dit tot meer draagvlak. Het betrekken van bewoners bij plannen is maatwerk. Voor de locatie Reigerskant in Esch stelden we een klankbordgroep in. In het plan van aanpak dat we voor iedere woningbouwlocatie vaststellen regelen we de wijze waarop we inwoners bij de planvorming betrekken. 9.5 Beleidsdoelstellingen en Acties Beleidsdoelstelling Intensiveren van de samenwerking tussen woningcorporaties en de gemeente Haaren Acties Maken van prestatieafspraken met woningcorporaties en deze vastleggen in een prestatiecontract. We houden jaarlijks een rondetafelgesprek met partijen die actief zijn op de woningmarkt. We betrekken inwoners bij de totstandkoming van woningbouwprojecten.


10. WAT GAAN WE WANNEER BOUWEN

10.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken beschreven we onze ambities voor het woonbeleid. In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van de lopende en nieuwe projecten en de daarbij behorende aantallen (kwantitatief) en gewenste (kwalitatief) planning. Waar gaan we wat en wanneer bouwen, zonder een volledig uitgewerkt overzicht in deze Woonvisie op te nemen. Een totaaloverzicht is opgenomen in bijlage 3. 10.2 Realisme Er zijn vele factoren die van invloed zijn op het realiseren van woningbouwplannen. De ervaring leert dat we vaak –veel te- optimistisch plannen, maar dat de totstandkoming van woningbouwlocaties weerbarstig is en veel tijd en geld vraagt. Vanaf de eerste voorbereiding voor een nieuw woningbouwplan tot het daadwerkelijk starten van de bouw van woningen zijn vaak 4 tot 6 jaar gemoeid. We vinden het belangrijk dat plannen draagvlak hebben en betrekken onze inwoners steeds meer bij de totstandkoming. Het aankopen van gronden, onderhandelingen met marktpartijen over type en prijsklasse woningen, maar ook de invloed van Europees, rijks en provinciaal beleid en de wijzigingen die daarin plaatsvinden, vragen tijd. Ook archeologisch en flora en fauna onderzoek krijgen steeds vaker een vervolg, omdat archeologische vondsten worden gedaan (Wijngaert III) of beschermde diersoorten worden aangetroffen (Hopveld, Sancta Monica). Beroep bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan maakt dat realisatie minimaal een jaar opschuift. En tot slot, de financiële en economische situatie. Zowel kopers als projectontwikkelaars krijgen de financiering niet of moeilijker rond. De onevenwichtige opbouw van de woningvoorraad en de bevolkingssamenstelling vragen om actie. Om daadwerkelijk resultaten te boeken moet de lat hoog liggen, maar niet te hoog. Jaarlijks stellen we een realistisch woningbouwprogramma vast. 10.3 Fasering woningbouw De resultaten van het Masterplan woningbouw (2007) worden zichtbaar. Uitgangspunt is dat door het in voorbereiding nemen van meerdere plannen we een continue bouwstroom kunnen bereiken. Maar per dorp zijn er grote verschillen. We werken dit in het volgende verder uit. We willen dat plannen snel tot uitvoering komen, maar moeten voorkomen dat ze onderling gaan concurreren. Als er tegelijkertijd teveel woningen in de verkoop gaan bestaat het gevaar, dat er geen enkele woning wordt gebouwd. Werd er voor de crisis nog gestart als 75% van de woningen was verkocht, nu is dat vaak onvoldoende voor een projectontwikkelaar om de financiering rond te krijgen. 10.4 Prioriteiten In het volgende schetsen we per dorp de stand van zaken. Doelgroepen van beleid zijn starters doorstromers/jonge gezinnen en senioren, zowel huur als koop. De prijsklassen waaraan we prioriteit toekennen zijn goedkoop (starters, jongeren) en middelduur (starters en doorstromers/jonge gezinnen, senioren). Er is ook vraag naar dure patiowoningen (doelgroep senioren). We houden rekening met de toename in de komende jaren van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens. We concludeerden, dat er binnen nu en 5 jaar behoefte is aan ongeveer 129 huurwoningen en 413 koopwoningen, totaal 542 woningen. De verhouding tussen huur en koop ligt op 24% tegen 76%. We houden deze verdeling als richtlijn aan bij de bepaling van het woningbouwprogramma


10.4.1 Dorp Biezenmortel De woningbouw in Biezenmortel is vanaf 2008 goed op gang gekomen, maar de voortgang op middellange termijn baart ons zorgen. In Slijkhoef zijn inmiddels 18 woningen gereed, in aanbouw of worden binnenkort in aanbouw genomen. De komende jaren is er vraag naar 15 woningen waarvan 11 koop (76%) en 4 huur (24%). Uitgaande van de richtlijn 20% goedkoop, 45% middelduur en 35% duur, betekent dit minimaal 2 goedkope, 5 middeldure en 4 dure woningen. Tabel 15: aantal en type te bouwen woningen in Biezenmortel waarvan bestemmingsplan onherroepelijk (prijspeil 2010) Aantal te bouwen woningen Biezenmortel Aantal 2011

Slijkhoef Tussenwoning Hoekwoning Levensloopbestendig Vrijstaand kleiner

Goedkoop koop

huur

<181

< 511

Middelduur

keuze

huur

koop

511-647

181-275

Duur keuze

huur

koop

>647

>275

2 2 4

Met de realisatie van de laatste fase van Slijkhoef komen we in belangrijke mate aan de vraag tegemoet. Resteert een opgave van 4 huurwoningen en 3 middeldure koopwoningen. Van deze 7 woningen dienen er minimaal 2 met alle voorzieningen gelijkvloers te worden gebouwd. Omdat in Biezenmortel beperkt belangstelling is voor huurwoningen is ook het Te woon concept een optie. Mensen kunnen dan kiezen voor huur of koop. Het plan Engelenhoef (inbreidingslocatie) kan uitstekend in deze behoefte voorzien, gevolgd door het plan Capucijnenhof (provinciaal aangewezen zoekgebied stedelijke ontwikkeling). Het gebrek aan voortgang van beide plannen baart ons zorgen. Er zijn andere uitbreidingslocaties voorgedragen bij de totstandkoming van de dorpsontwikkelingsplannen in Biezenmortel, maar deze zijn in de provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte niet als zoekgebied stedelijke ontwikkeling aangewezen. Momenteel voeren we een onderzoek uit naar de haalbaarheid van alternatieve in- en uitbreidingslocaties in het dorp Biezenmortel en zijn er plannen voor het vlottrekken van de locatie Engelenhoef. Landpark Assisië In het kader van de herstructurering van Landpark Assisië houden we rekening met de bouw van extra woningen. Het exacte aantal is niet bekend maar ligt naar verwachting tussen 150 tot 300 woningen. Op basis van de bestuursovereenkomst zijn deze woningen extra en komen niet ten laste van het aantal van 650, dat wij tot 1 januari 2020 in aanbouw mogen nemen. Op dit moment bestaat geen zicht op de verdere planontwikkeling en termijn van uitvoering. We hanteren de algemene richtlijnen 24% huur en 76% koop. Voor de koopwoningen geldt als richtlijn 20% goedkoop, 45% middelduur en 35% duur. Gelet op de specifieke kenmerken van de locatie is een andere invulling bespreekbaar. 10.4.2 Dorp Esch De woningbouw in Esch is goed op gang gekomen. Weiakker (18) is opgeleverd, Sancta Monica (44) en de eerste woningen in Venakkers III (4) zijn in aanbouw. Bovendien is er gebouwd voor de doelgroepen senioren en starters. Van de 44 woningen op Sancta Monica vallen er 39 in de prijsklasse goedkope koop (maximaal € 181.000,- v.o.n.). De woningen werden verkocht in maatschappelijk gebonden eigendom.


De komende 5 jaar is er vraag naar 76 woningen waarvan 53 koop (70%) en 23 huur (30%). We hanteren de feitelijke vraag naar huurwoningen, omdat deze hoger ligt dan de beleidsdoelstelling van huur 24% en koop 76%. Uitgaande van de richtlijn voor koopwoningen 20% goedkoop, 45% middelduur en 35% duur, betekent dit minimaal 11 goedkope, 24 middeldure en 19 dure woningen, waarvan 13 seniorenwoningen. Tabel 16: aantal en type te bouwen woningen in Esch waarvan bestemmingsplan onherroepelijk (prijspeil 2010) Aantal te bouwen woningen Esch Aantal 2011-2012

Goedkoop koop

huur

<181

< 511

Middelduur keuze

huur

koop

511-647

181-275

Duur keuze

huur

koop

>647

>275

Venakkers IV Tweekapper

4

Patiowoning

4

Vrijstaand

2

Resteert voor de periode 2011 tot en met 2015 nog de bouw van 23 huurwoningen, waarvan 6 seniorenwoningen. Voor het overige dienen er nog 11 goedkope koopwoningen, 24 middeldure en 9 dure woningen te worden gerealiseerd. Het plan Reigerskant biedt daartoe de mogelijkheid. We beogen in dit plan ongeveer 65 woningen te bouwen. Het plan bevindt zich nog in de voorbereidende fase en woningbouw zal zeker niet eerder kunnen starten dan in 2013. 10.4.3 Dorp Haaren

De woningbouw in Haaren kwam nog maar mondjesmaat op gang, zeker afgezet tegen het aantal plannen dat in voorbereiding is. Het Hoevenkwartier (12 koopappartementen) is opgeleverd en de bouw van de groepswoningen voor cliënten van Cello in Wijngaert III is in volle gang. Aan de Burgemeester de Ruyterstraat bouwde een particulier binnen het Tweede Spoor 5 goedkope koopwoningen (maximaal € 175.000,- v.o.n.). De locatie van de voormalige Boerenbond (26 woningen) ligt nog altijd braak, omdat er onvoldoende belangstelling bleek voor de koopappartementen in de middeldure en dure prijscategorie. Het bestemmingsplan voor de bouw van 20 Ruimte voor Ruimte en 3 reguliere woningen aan de Kantstraat is onherroepelijk en de verkoop gestart. Op basis van de bestuursovereenkomst zijn deze woningen extra en komen niet ten laste van het aantal van 650, dat wij tot 1 januari 2020 in aanbouw mogen nemen. In het dorp Haaren bestaat de komende 5 jaar vraag naar 271 woningen, waarvan 57 huur en 214 koopwoningen. Als we de verhouding huur 24% en koop 76% als richtlijn nemen dan komt dit uit op 65 huur en 206 koopwoningen. Met een verhouding goedkoop 20%, middelduur 45% en duur 35% komt dit neer op het volgende: 41 goedkope koop, 93 middeldure woningen en 72 dure woningen. Een kwart van deze woningen (52) is een woning met alle voorzieningen gelijkvloers. Het plan Wijngaert III fase 1 (midden) is bouwrijp en kan in 2011 en 2012 voltooid worden. Het Hopveld is vastgesteld en wacht op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit plan omvat 16 woningen, waarvan het merendeel vrijstaand in de dure klasse.


Tabel 17: aantal en type te bouwen woningen in Haaren waarvan bestemmingsplan onherroepelijk (prijspeil 2010) Aantal te bouwen woningen Haaren Aantal 2011-2012

Goedkoop koop

huur

<181

< 511

Middelduur keuze

huur

koop

511-647

181-275

Duur keuze

huur

koop

>647

>275

Wijngaert III Tussenwoning

11

Hoekwoning

6

(half)vrijstaand

7

Patiowoning

6

De woningen die in het Te Woon concept worden uitgegeven verdelen we met de factor 25%-75% over huur en koop. Resteren 64 huurwoningen, 33 goedkope koopwoningen, 91 middeldure en 43 dure woningen. Voor de Copallocaties Boeke Heesters (± 65) en Boerenbond (± 26) liggen de afspraken over diverse prijsklassen in een overeenkomst vast. De uitwerking en eventuele aanpassingen van die plannen toetsen we aan de overeenkomst. Met de projectontwikkelaar van de locatie Kluitmans (41 woningen) zijn we in gesprek. Er is sprake van een evenwichtige verdeling over de prijsklassen passend bij onze uitgangspunten. De locatie Wijngaert III west (± 65) woningen is in voorbereiding, maar vergt uitgebreider archeologisch onderzoek. In de periode tot en met 2015 willen we hier 25 tot 30 woningen bouwen. Centrumplan Haaren Op 3 januari liet Stichting ’t Heem, onze grootste partner in de uitvoering van het centrumplan, de gemeente schriftelijk weten dat zij de samenwerkingsovereenkomst voor het centrumplan Haaren niet meer kan uitvoeren op de overeengekomen manier. Het plan voorziet in verschillende type woningen in verschillende prijsklassen, waaronder grondgebonden starters- en seniorenwoningen. De samenwerkingsovereenkomst biedt de mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen in het woningbouwprogramma. Aanpassing van het plan met als doel dat het woningbouwprogramma zoveel mogelijk aansluit bij de marktvraag en de doelgroepen, is bespreekbaar. Op 13 april 2011 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak over het bestemmingsplan “Centrum Haaren”. Het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten werd vernietigd. Wij beraden ons over het vervolgtraject. Alternatieven toetsen wij aan eerder gemaakte afspraken en aan de uitgangspunten van deze Woonvisie. Haarendael In het kader van de herstructurering van Haarendael zijn nog alle opties open. De bouw van woningen behoort tot de mogelijkheden. Op basis van de bestuursovereenkomst zijn deze woningen extra en komen niet ten laste van het aantal van 650, dat wij tot 1 januari 2020 in aanbouw mogen nemen. Op dit moment bestaat geen zicht op de verdere planontwikkeling en termijn van uitvoering. We hanteren de algemene richtlijnen 24% huur en 76% koop. Voor de koopwoningen geldt als richtlijn 20% goedkoop, 45% middelduur en 35% duur. Gelet op de specifieke kenmerken van de locatie is een andere invulling bespreekbaar. In het dorp Haaren zijn veel plannen in voorbereiding, die elk nog een weg te gaan hebben. Op middellange termijn bestaat afhankelijk van het verloop van de bestemmingsplanprocedures een mogelijk tekort of juist een overschot van het aanbod aan woningen. Ook het type woningen en prijsklasse verdient aandacht. Bij de verdere uitwerking van deze plannen en het maken van afspraken met derden krijgen fasering, type woningen en prijsklasse extra aandacht. Zeer kritisch benaderen we de bouw van appartementen vooral in de koopsector.


10.4.4 Dorp Helvoirt Met de bouw van het Waterkwartier werd Helvoirt een mooi project rijker met senioren huurwoningen, koopwoningen voor de doelgroep starters en groepswoningen voor cliënten van Cello. Ook is een beperkt aantal individuele senioren- en starterswoningen in aanbouw op grond van het Tweede Spoor. In Helvoirt bestaat de komende 5 jaar vraag naar 155 woningen, waarvan 45 huur en 110 koopwoningen. We hanteren de feitelijke vraag naar huurwoningen als richtlijn, omdat deze hoger ligt dan de beleidsdoelstelling van huur 74% en koop 76%. Met een verhouding goedkoop 20%, middelduur 45% en duur 35% komt dit neer op het volgende: 22 goedkope koop, 50 middeldure woningen en 39 dure woningen. Een kwart van alle huuren koopwoningen (39) is een woning met alle voorzieningen gelijkvloers. Er is geen onherroepelijk bestemmingsplan of bouwrijpe locatie voorhanden in Helvoirt. De voorbereiding van de locatie Den Hoek (2013-2017) vordert, maar is complex en vergt tijd. Het conceptinrichtingsplan biedt ruimte aan 180 woningen en is geheel in lijn met de Woonvisie. Het biedt ruimte aan 31% goedkope, 44% middeldure en 25% dure woningen. Het aandeel woningen met alle voorzieningen gelijkvloers lijkt met 14% achter te blijven, maar is gelet op de locatiekenmerken verdedigbaar. Het Joriskwartier voorziet in 7 patiowoningen met alle voorzieningen op de begane grond, waarvan 4 middelduur en 3 dure. Voordat deze woningen gebouwd kunnen worden moet eerst de uitrukkazerne voor de brandweer zijn verplaatst. Het plan Raamse Oevers voorziet in 40 tot 50 woningen. Het woningbouwprogramma en fasering bepalen we aan de hand van de Woonvisie. Het centrumplan Helvoirt voorziet in de bouw van 9 middeldure en 13 dure woningen, allemaal grondgebonden. Voor het Vincent van Goghplein zijn plannen in voorbereiding om de gedateerde bebouwing te slopen en te vervangen door nieuwbouw en de directe omgeving de noodzakelijke kwaliteitsimpuls te geven. Op 23 mei 2011 sloten we een samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar. Naast voorzieningen zoals winkels omvat het plan ook de bouw van 33 middeldure en dure koopappartementen. Dit vormt een risico voor de ontwikkelaar, omdat uit de enquête nauwelijks vraag naar koopappartementen naar voren komt.


11. UITVOERING

11.1 Algemeen We schetsen onze beleidsdoelstellingen en acties. Een volledig overzicht is opgenomen in bijlage 4. Een aantal acties is al in uitvoering, andere pakken we op. De woningmarkt van de afgelopen 5 jaar is er één van niet voorzienbare uitersten. Gelet op de situatie op de woningmarkt is het belangrijk de vinger aan de pols te houden. Door de nodige flexibiliteit te houden in de woningbouwplannen en het woningbouwprogramma spelen we zoveel als mogelijk in op nieuwe ontwikkelingen. De beleidsdoelstellingen vormen daarbij het toetsingskader. Gelet op de onzekere situatie op de woningmarkt en het nog broze herstel van de economie valt een tussentijdse bijstelling van de doelen niet uit te sluiten. 11.2 Financiering De beleidsdoelstellingen en acties leiden niet rechtstreeks tot het aangaan van financiële verplichtingen. Bij de verdere uitwerking van de acties maken we ook de eventuele financiële gevolgen en dekking duidelijk. In de plannen die we in voorbereiding hebben is gedeeltelijk al rekening gehouden met de grondprijskorting voor goedkope huuren koopwoningen. Deze volgt overigens uit de Nota Grondbeleid. Voor zover het gemeentelijke plannen zijn houden we in de exploitaties daarvan rekening met het woningbouwprogramma en de consequenties die dit heeft voor de grondopbrengsten. 11.3 Monitoring We vinden het belangrijk om regelmatig kort terug te kijken op het bereiken van de doelstellingen en de uitvoering van de acties. Met die ervaring in het achterhoofd stellen we jaarlijks een realistisch woningbouwprogramma (kwantitatief en kwalitatief) vast.


12. BEGRIPPENLIJST Aftoppingsgrens De huurprijs waarboven in principe geen toeslag kan worden verstrekt. Dit is afhankelijk van het type huishouden, één, twee- of meerpersoonshuishouden. Collectief particulier opdrachtgeverschap Verwerven van een kavel en optreden als opdrachtgever voor de bouw van woningen op deze kavel door een CPO groep. De groep besluit zelf met welke partijen zij het woningbouwproject uitvoeren. Realisatie vindt plaats in groepsverband en voor eigen bewoning. Differentiatie Verscheidenheid aan woningbouw in onder meer type en prijsklasse voor verschillende doelgroepen van beleid. Doorstromer Iemand die bij verhuizing een woning verlaat. Harde plancapaciteit Bestemmingsplannen die zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Bij ingesteld beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt het plan pas onherroepelijk na een uitspraak in de bodemprocedure. Herstructurering Ingrepen in een gebied om de veroudering van de woning en woonomgeving tegen te gaan en verder gaan dan regulier onderhoud. Huurwoning Een woonruimte waarvoor de gebruiker een vergoeding verschuldigd is aan de zakelijk gerechtigde of ten aanzien waarvan de gebruiker een huurovereenkomst is aangegaan, met uitzondering van woningen die op basis van een zakelijk gebruiksrecht worden bewoond. Huurwoning goedkoop Een huurwoning met een maximale huurprijs van € 511,- per maand (aftoppingsgrens huurtoeslag voor één en twee persoonshuishoudens (prijspeil 2010). De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en ligt voor 2011 naar verwachting op € 517,65. Huurwoning middelduur Een huurwoning met een huurprijs van minimaal € 511,- en € 647,- per maand. Dit is de maximale huurprijs voor het krijgen van huurtoeslag (prijspeil 2010). De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en ligt voor 2011 naar verwachting op € 517,65 respectievelijk € 652,50. Huurwoning duur Een huurwoning met een huurprijs van meer dan € 647,- per maand (prijspeil 2010). De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en ligt voor 2011 naar verwachting op € 517,65 respectievelijk € 652,50. Inbreidingslocatie (Her-)ontwikkeling van locaties in bestaand bebouwd gebied. Indexering goedkope koopwoning De indexering van de prijs van een goedkope koopwoning vindt plaats overeenkomstig de “Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen, zoals deze door Gedeputeerde Staten van NoordBrabant is vastgesteld. Na afloop van deze regeling zal de indexering plaatsvinden overeenkomstig de indexering voor overige woningen.


Indexering overige woningen De gehanteerde prijsgrenzen van middeldure- en dure koopwoningen en huurwoningen zijn vastgesteld door het Ministerie van VROM. De indexering vindt plaats op basis van het inputprijsindexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek en is gebaseerd op de prijsontwikkeling van de factor arbeid in de bouwnijverheid en van een pakket van bouwmaterialen dat in de woningbouw wordt toegepast. Mutaties in de prijzen van algemene kosten en winst/risico zijn in deze cijfers niet meegenomen. Deze prijzen worden door de Provincie Noord-Brabant gehanteerd bij de jaarlijks door alle Brabantse gemeenten aan te leveren “Gemeentelijke woningbouwmatrix”. Koopwoning goedkoop Een koopwoning met een koopprijs van maximaal € 181.000 vrij op naam (prijspeil 2010) De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en ligt voor 2011 naar verwachting op € 185.000,- v.o.n. Koopwoning middelduur Een koopwoning met een koopprijs tussen € 181.000,- en € 275.000,- vrij op naam (prijspeil 2010). De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en ligt voor 2011 naar verwachting op € 185.000,- v.o.n. De bovengrens van € 275.000,-- blijft ongewijzigd. Koopwoning duur Een koopwoning met een koopprijs boven € 275.000,- vrij op naam (prijspeil 2010). De maximumprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, maar blijft voor 2011 naar verwachting ongewijzigd. Levensloopbestendig Geschikte woningen of gemakkelijk geschikt te maken woningen voor iedere levensfase. Maatschappelijk gebonden eigendom Hierbij wordt een korting op de aankoopprijs van de woning gegeven en is er sprake van een terugkoopgarantie en delen in de winst en het verlies met de verkopende partij. De verkopende partij is vaak een corporatie. Een voorbeeld is Koopgarant. Mutatiegraad Het aandeel huishoudens dat zijn woning verlaat ten opzichte van alle woningen. Ouderen Huishoudens met één of meer personen van 55 jaar of ouder. Senioren Huishoudens met één of meer personen van 55 jaar of ouder. Plancapaciteit Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting gebouwd kan gaan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit kan niet altijd leiden tot realisatie. Starter Iemand die voor het eerst zelfstandig de woningmarkt betreedt. Starter huur Iemand die voor het eerst zelfstandig de woningmarkt betreedt en niet eerder een huurwoning, bouwkavel of een koopwoning toegewezen kreeg. Een studentenkamer merken we niet als zelfstandige woonruimte aan. Starter koop Iemand die zich voor het eerst op de koopwoningmarkt begeeft en niet eerder een bouwkavel of een koopwoning toegewezen kreeg. Hieronder vallen ook de mensen die in een huurwoning wonen. Vergunninghouder Immigranten die een verblijfsvergunning in Nederland hebben gekregen.


Uitbreidingslocaties Ontwikkelingslocaties in niet bestaand bebouwd gebied. In de provinciale Verordening Ruimte aangeduid als ‘Zoekgebied stedelijke ontwikkeling’.


5.4.2 Woningvoorraad dorp Esch Woningvoorraad dorp Haaren Woningvoorraad dorp Helvoirt Aanbod door verhuizingen

Recommend Documents