Verslag Regiodag Rotterdam
Particuliere woningvoorraad & wijkontwikkeling Sander Sparenberg (SEV)
Op uitnodiging van Steunpunt Wonen en de SEV kwamen op vrijdag 9 juni zo’n 50 betrokkenen bij particuliere woningverbetering bijeen in de Islamitische Universiteit Rotterdam. Doel van de dag was om met elkaar de balans op te maken van de aanpak van de particuliere woningvoorraad in het Rotterdamse én om de verzamelde kennis en ervaring toe te passen op een concrete vraag uit de stad. De gekozen locatie had alles met die vraag te maken. De Islamitische Universiteit is gevestigd in een voormalige middelbare school aan de Bergsingel, vlak bij de wijk Bergpolder Noord in de deelgemeente Noord. Deze wijk, die voor het overgrote deel bestaat uit particulier bezit, staat er nu nog goed bij maar er zijn tekenen dat de buurt achteruit gaat. De vraag is: wat heeft deze buurt nodig om op niveau te blijven? Het ochtendprogramma bestond uit zes staccato presentaties van professionals die in Rotterdam hun sporen hebben verdiend met de aanpak van het particuliere bezit. De gepresenteerde strategieën vertoonden een oplopende graad van ingrijpendheid, te beginnen met verleiden van eigenaren tot investeringen in buurten waar (nog) niet zo veel aan de hand is en eindigend met stevig ingrijpen en verplichten van eigenaren in buurten waar dat echt noodzakelijk is.
Verleidingsstrategie Vogelbuurt: Particulier als partner bij stedelijke vernieuwing Frans van Hulten, senioradviseur bij Steunpunt Wonen, gaf een presentatie over de aanpak in de Vogelbuurt in Charlois: “Vogelbuurt, Toontje Hoger”. Op deze vroeg naoorlogse buurt is tot voor kort eigenlijk weinig visie ontwikkeld. De aandacht ging in Rotterdam uit naar buurten waar veel aan de hand is (hot spots) en de Vogelbuurt staat er nog redelijk bij. Juist in dit soort ‘balancerende buurten’ moet er op tijd aandacht besteed worden aan een visie op de toekomst. De investeringen die nodig zijn om de buurt op peil te houden zijn nu nog gering (ongeveer 10.000 euro per woning) maar als de boel op zijn beloop gelaten wordt lopen de kosten snel op. Daarbij heeft de gemeente in deze buurt te maken met heel veel verschillende particuliere eigenaren met elk verschillende wensen en investeringsmogelijkheden. Dit vergt een heel ander proces dan een wijkaanpak in samenwerking met één of twee corporaties die eigenaar zijn van het overgrote deel van de woningen in de wijk. De bereidheid en mogelijkheden om te investeren van eigenaren zijn bijvoorbeeld heel wisselend. Veel VvE’s leiden een slapend bestaan, soms zijn eigenaren zich niet eens bewust van het feit dat zij lid zijn van een VvE. Steunpunt Wonen werkt in samenwerking met de deelgemeente Charlois en Charlois’ Welzijn in de Vogelbuurt nu 3 jaar aan de volgende doelen: 1. vergroten van de investeringsbereidheid van particulieren;
2. het verbeteren van de openbare buitenruimte; 3. het versterken van de sociale structuur; 4. bevorderen van een positieve woonkeuze voor en langere woonduur in de Vogelbuurt. Tot op heden is het meeste resultaat geboekt op het 3 doel. In de bijeenkomsten die zijn georganiseerd maken mensen, die soms al 15 tot 20 jaar in de buurt wonen voor het eerst kennis met elkaar en krijgen ze het gevoel dat ze in een búúrt wonen. e
Aarzelend begint ook de investeringsbereidheid toe te nemen. Het belangrijkste verleidingsmiddel hierbij is de mogelijkheid om boven- en benedenwoningen uit te breiden met respectievelijk de zolder of het souterrain (zie afbeelding). Een tweede instrument zou investeringen in de openbare ruimte kunnen zijn maar dat komt helaas nog niet voldoende van de grond. “Het waren drie tropenjaren maar nu snappen we hoe het werkt”, aldus Van Hulten. Belangrijkste leerpunt is misschien wel dat geprobeerd is te veel te bereiken in een te korte periode. De meeste eigenaren waren zich niet bewust van het feit dat het nodig is te investeren in onderhoud, en dat zij daar ook belang bij hebben. Langzamerhand komt er bereidheid tot investeren en gaan de eerste eigenaren over tot actie. Een ander aandachtspunt is de traagheid van procedures. Als de investeringsbeslissing eenmaal genomen is en het plan is uitgewerkt, is het erg jammer als daarna te lang op een bouwvergunning moet worden gewacht.
Zuidwijk: “slapen doen we ’s nachts” Ton de Vent, wijkcoördinator van de deelgemeente Charlois presenteerde de - preventieve - aanpak van de particuliere woningvoorraad in de vroeg naoorlogse flatwijk Zuidwijk. Al in 1999 had de deelgemeente samen met Vestia (grooteigenaar in deze wijk) en andere betrokken partijen een wijkvisie opgesteld. Het was duidelijk dat naast het bezit van Vestia, ook het particuliere bezit in de kern van de wijk moest worden aangepakt. De aanpak bestaat uit drie sporen: - ”Meten is weten”; elke 3 jaar wordt in alle 945 woningen een woningopname uitgevoerd en krijgt de VvE een rapportcijfer; - de analyse waar ‘het zit’ delen met de eigenaren; met bijeenkomsten voor de eigenaren, een publieks CD-rom, een eigen website en filmpjes wordt bewustwording van de problematiek, de investeringsopgave en hun belang daarbij belicht; - honing- en azijnprojecten; ‘frapper toujours’; De aanpak begint met honing. Voor het MOP was tot 2004 nog subsidie beschikbaar. VvE’s die een MOP lieten opstellen en zich ook actief met hun woonomgeving wilden
bemoeien kregen ondersteuning bij het maken van een tuinplan én subsidie vanuit de wijkaanpak om dit tuinplan ook uit te voeren. Om de vaart er een beetje in te houden (“het ren-je-rot-principe”) gold dit aanbod alleen voor de VvE’s die er snel bij waren. Er was geld beschikbaar voor de herinrichting van 5 van de 25 gemeenschappelijke tuinen. Bewoners die ook zelf het beheer van die gemeenschappelijke tuin willen organiseren kunnen met steun van het opbouwwerk een beheerplan maken en uitvoeren. De azijn bestaat uit de verplichting om op te knappen, een aanschrijving zonder subsidie. Dit is nu nog de stok achter de deur maar De Vent schat in dat hij rond 2010 helemaal terug kan vallen op de azijn en dat de honing niet meer nodig is. Mensen zijn zich dan voldoende bewust van hun verantwoordelijkheid . Ook De Vent benadrukt het belang van preventie. Als je te lang wacht keldert de wijk naar beneden en uiteindelijk “kan je als overheid alsnog gaan puinruimen”. Alleen is de noodzakelijke investering dan vele malen hoger. Dat is in Rotterdam te zien bij de aanpak van de Millinxbuurt en de Dordtselaan, waarover later meer. En, last but nog least, weet met wie je te maken hebt. In Zuidwijk bleken de eigenaren vooral, ouderen, gescheiden mensen en starters, waaronder zogenaamde ‘spaarpotten’. Deze laatste groep koopt een goedkope woning in de wijk om daar tijdelijk te wonen en ondertussen te sparen voor een duurdere woning elders. Deze mensen hebben allemaal hun eigen verhaal en vaak een reden om niet te investeren in hun woning, of ze hebben de middelen niet. Zo wordt, als er niets gebeurt, slecht onderhoud de norm in de wijk. Het kost veel energie om dit proces te keren, in de woorden van de Vent: “gras groeit niet door er aan te trekken, het heeft goede grond, lucht en water nodig”.
Gebiedsgerichte aanpak is maatwerk Philip Stiekel (dS+V) sprak over de gebiedsgerichte aanpak als methode. Op basis van een gezamenlijk gedragen ontwikkelingsperspectief van het gebied, stemmen partijen hun investeringsbeslissingen op elkaar af. Tot voor kort lag de focus in Rotterdam op de gebieden waar het al mis was. Nu komt er geleidelijk meer aandacht voor gebieden onder druk; zowel buurten met een in te halen achterstand als buurten waar je wilt voorkomen dat achterstand ontstaat. De focus wijzigt nadrukkelijk van repressie (‘buurten heroveren’) naar preventie. Stiekel benadrukt het verschillende karakter van wijken en de bijbehorende problematiek. Het gaat om maatwerk. Een goede analyse is van groot belang. Vervolgens is het een kwestie van de juiste instrumenten inzetten, bepalen wie de kar trekt (is ook afhankelijk van welke problemen zijn geconstateerd) en heldere prestatieafspraken maken.
Vanuit zijn ervaring constateert Stiekel dat in elk geval aandacht nodig is voor drie punten. 1. Allereerst is versterking van de beheerstructuur in de gesplitste particuliere voorraad een absolute noodzaak. De overheid zal hier het initiatief moeten nemen en het is heel jammer dat hier van rijkswege nog steeds niet in wordt gefaciliteerd. Stiekel denkt bijvoorbeeld aan een servicecenter in de wijk, dat moet zorgen voor de informatie aan de eigenaren, bemiddeling bij meerjarige onderhoudsprogramma’s, subsidie en financiering en het verzorgen van cursussen voor VvE’s. Vanuit dit servicecenter kunnen ook afspraken worden gemaakt met kleine VvE’s voor bijvoorbeeld onderhoudsprogramma’s en mogelijkheden om te sparen. Een goed idee vindt Stiekel ook de overkoepelende VvE als instrument voor stedelijke vernieuwing. Met vereende krachten moet het mogelijk zijn om een goede beheerstructuur op te zetten. 2. Ten tweede moet de aandacht voor de woningvoorraad gelijk oplopen met de aandacht voor de buitenruimte. Alleen investeren in de woningen levert niks op. Er moet maatwerk geleverd worden. Stiekel ziet hier zeker mogelijkheden voor gebiedsgerichte revolving funds. 3. Als derde punt noemt Stiekel dat in de gebiedsgerichte aanpak ook ruimte is voor het oplossen van sociale problemen en het versterken van de economie. Hier bestaat een kritische samenhang. Je moet je afvragen welke sociale problemen je absoluut moet hebben opgelost wil je ook fysiek kunnen slagen. Als voorbeeld noemt hij het plein dat in beslag genomen wordt door junks. Je kunt het plein opknappen maar als die junks nergens anders heen kunnen, zullen kleine kinderen er toch niet snel prettig spelen.
Veranderingsstrategie De WOM als instrument Edwin Prince van AM Wonen ging in op waardecreatie. Het instrument: de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM). De WOM Tarwewijk richt zich op fysieke ingrepen. Het verwerven, opknappen en weer in de markt zetten van panden staat hierbij centraal. Niet alleen de buitenkant, maar ook de binnenkant van de woningen wordt aangepakt en krijgt een nieuwe indeling. Deze aanpak is al in meerdere wijken in Rotterdam zeer succesvol gebleken. In de WOM Tarwewijk zijn drie investeerders actief: woningcorporatie de Nieuwe Unie, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en AM (ontwikkelaar). De beheer BV is de WOM Tarwewijk. De ontwikkelcombinatie (OCT Tarwewijk) gaat over de uiteindelijke verkoop van de woningen. In de OCT neemt het OBR geen deel. Tussen de beheer BV en de ontwikkelcombinatie bestaat een zekere spanning. De WOM wil de woningen niet te duur
inkopen. Het is volgens Prince beter als zowel in de WOM als de OCT dezelfde partijen zouden zitten. Prince illustreert het WOM-verhaal aan de hand van een voorbeeld. Aan de Dordtselaan worden 150 woningen aangepakt. Het startkapitaal bedraagt een subsidie van 20 miljoen euro: 10 miljoen voor het verwerven van de woningen en 10 miljoen voor het opknappen. Paul Lohman gaat in op de WOM Rotterdam. In 1989 is de WOM Rotterdam opgericht met 2 hoofddoelen: - stimuleren werkgelegenheid; - oppeppen (economisch) slecht functionerende gebieden, straten en wijken. 49.5% van de aandelen van de WOM is in handen van de gemeente Rotterdam. Vijf private ondernemingen te weten de Rabobank, Uni-invest, Seinpost, Zomerhof-Muys & Facilicom hebben met elk 10,1 % de rest van de aandelen in handen. De WOM Rotterdam focust op bedrijfsruimtes en richt zich op een specifieke wijk of een deel van een wijk. Door op cruciale plekken panden aan te kopen en aan te pakken, wordt erger voorkomen. Tevens gaat er van deze strategisch gelegen panden een voorbeeldfunctie uit. Uiteraard is bij de aanpak een goede visie (wat wil je met de wijk?) en een gezonde dosis ambitie van belang. Streef naar een verleidelijk stukje stad, een verleidelijke woonbuurt en een verleidelijk werkgebied. De investeringsbereidheid zal hierdoor toenemen. De WOM koopt vastgoed dat feitelijk ‘niemand’ meer wil hebben of vergeven is van problemen. Centraal staan herontwikkeling, eliminatie van negatieve effecten, renoveren en verbouwen en een procesgerichte aanpak. Dat betekent een actief beheer gedurende een langere periode (duurzame procesaanpak). “Een gebied dat 20 jaar lang steeds verder is afgezakt, breng je niet in twee jaar weer op niveau”, aldus Lohman. De WOM is met zijn onorthodoxe werkwijze een prima instrument bij gebieds(her)ontwikkeling gebleken. De organisatie is klein en flexibel en sterk gericht op de uitvoering. De WOM Rotterdam is succesvol betrokken geweest bij onder andere de herontwikkeling van de Witte de Withstraat, het centrum gebied (Wijnhaven e.o, Pannekoekstraat, Botersloot en het Baankwartier), de Provenierswijk, Hoogvliet, Charlois, de Millinxbuurt en Pendrecht (Plein 1953). De POM bv (Plein Ontwikkelingsmaatschappij) voor de herontwikkeling van Plein 1953 in Pendrecht is opgericht als snel uitvoeringsorgaan. Niet alleen economie en veiligheid staan centraal, maar juist ook de aanpak van sociale problemen (denk aan de Werkcorporatie, (naschoolse) kinderopvang en ‘one stop shop’). “Het gaat ons niet om woningen, maar om andere functies in de wijk. Prettige winkels, bedrijven en uitgaansgelegenheden. We hebben dan ook net een overeenkomst gesloten met de WOM Tarwewijk over de Dordtselaan, waarbij de WOM Tarwewijk zich richt op de woningen en wij op winkels en bedrijven voor op de begane grond”, legt Lohman uit. De WOM Rotterdam werkt in opdracht van de gemeente of de deelgemeente. De regierol ligt in eerste instantie bij de gemeente, maar qua economie en herontwikkeling neemt de
WOM evenwel de regiorol op zich om zo ongecontroleerde uitwaaiering (‘waterbedeffect’) te voorkomen. Ook is er geconcentreerde aandacht voor de ondernemer, de onderneming, het pand en de rechten op het pand. Het verschil met een ‘normale’ vastgoedmaatschappij is dat de winst in de wijk wordt geïnvesteerd. Tevens heeft de onderneming een specifieke gebiedsdoelstelling en is het proces leidend. Meer grip op het vastgoed en de toekomstige functie (branchering) staan centraal.
Verplichtingsstrategie Erik Hoeflaak (dS+V) sloot het plenair af met een presentatie over de verplichtingsstrategie. “Als je één ding verplicht moet stellen is het wel dat bij verkoop van woningen de toekomstige eigenaar goed geïnformeerd wordt over het bestaan en de functie van de VVE én over de noodzaak geld te reserveren voor onderhoud”. Hier ligt een taak voor makelaars en hypotheekverstrekkers maar het gebeurt nog onvoldoende. Naast het programma van de WOM heeft dS+V in de Tarwewijk een groot aanschrijvingsprogramma. Alleen al aan de Dordtselaan beslaat dit 600 woningen. Ook bij aanschrijven bestaat de aanpak uit – een beetje – honing en azijn. Maar hier ligt de nadruk toch op dwang. Er is beperkt subsidie beschikbaar; ongeveer 17.000 euro per woning wat voor de hele Tarwewijk neerkomt op een budget van ongeveer 20 miljoen. Er is een algemene PWVB-subsidie (Particuliere Woning Verbetering) voor cascowerkzaamheden en de Maatwerksubsidie voor aanpassingen aan de binnenkant van de woningen, zoals verbeteringen aan de elektriciteit of sanitaire voorzieningen. Deze aanpassingen zijn niet af te dwingen, maar passen mooi binnen de verleidingsstrategie. Vervolgens schetste Hoeflaak de algemene werking van de verplichtingsstrategie. Stap 1: kader voor aanschrijven. Uiteraard moet er een visie zijn op de wijk. Belangrijke vraag is of de politiek voldoende geld uit wil trekken met betrekking tot de te verstrekken subsidies. De aanpak geschiedt per blok en niet pandje voor pandje. De gemeenteraad stelt op basis van het kader vast welke blokken in aanmerking komen voor subsidie en op welk niveau moet worden aangeschreven. Stap 2: voorlichting. Organiseer altijd een informatieavond met alle eigenaren uit een blok. Vaak komen hier helaas weinig mensen op af. Om eventuele (gerechtelijke) problemen in een later stadium te voorkomen verdient het de aanbeveling om ook persoonlijke gesprekken te voeren. Dit is vaak een tijdrovende klus omdat eigenaren soms moeilijk te achterhalen zijn. Er zullen altijd eigenaren zijn die geen zin of mogelijkheden hebben om te investeren in de woning(en). Dit kan leiden tot verkoop. De WOM koopt dergelijke woningen op, in die zin vullen het aanschrijvingsprogramma en de WOM elkaar aan. Stap 3: uitvoering. Na de definitieve aanschrijving krijgen de VvE’s 6 maanden de tijd om een plan te maken. De praktijk heeft geleerd dat veel VvE’s hier problemen mee
hebben en de hulp van Woningtoezicht inschakelen. Uiteindelijk wordt het bouwplan beoordeeld en volgt de uitvoering. Stap 4: als de eigenaar blijft weigeren om een plan te maken volgt uitvoering van gemeentewege. De kosten worden – al of niet met het gewenste resultaat – verhaald op de eigenaar. Tot slot wijst Hoeflaak nog eens op de belangrijkste aandachtspunten bij het aanschrijven. Ze komen overeen met aandachtspunten die ook andere inleiders hebben genoemd: - de aanpak is erg intensief, de eigenaren nemen zelf weinig verantwoordelijkheid; - VvE’s zijn slecht georganiseerd en nauwelijks in staat om zelf een plan te maken; - het financiële draagvlak van de eigenaren is vaak laag, daarom is een achtervang nodig; - doorgaans wordt alleen het casco verbeterd, van de maatwerksubsidie wordt weinig gebruik gemaakt. Vervolgens is de grote vraag: hoe houd je het bereikte resultaat vast, hoe organiseer je het onderhoud en beheer op de lange termijn?
Bergpolder Noord op de snijtafel Na de goed verzorgde lunch en een wandeling door de wijk onder leiding van Mieke de Leeuw (projectleider Bergpolder Noord) en Darius Spencer (wijkregisseur) van de deelgemeente Noord waren de deelnemers klaar voor het middagprogramma. Ahmed Harika, portefeuillehouder Buitenruimte en Ruimtelijke Ordening van de deelgemeente Noord en zelf voorzitter van een VvE, gaf aan dat er al veel voorbereidend werk achter de rug is en nu het moment van aanpakken is gekomen. Onder de bezielende leiding van René Scherpenisse werd middels een snelle methode ‘branding’ - gezocht naar de identiteit van deze buurt. Wat viel op aan de buurt, de woningen en de mensen? Wat zijn de kernwaarden van de wijk? Juist deze kernwaarden kunnen door een goed plan van aanpak een wijk sterker maken. Enkele waarnemingen: relatief kleine woningen, veel studenten, veel leegstaande hoekpanden (voormalige buurtwinkels), veel fietsen op straat, parkeerprobleem, weinig openbare ontmoetingsplaatsen, wel kunst in de wijk. Er staan veel woningen te koop. In Bergpolder Noord wonen voornamelijk alleenstaanden, zowel ouderen als jongeren (2035). De buurt kent een hoge, snelle doorstroming en er werd door de aanwezigen gezocht naar manieren om de bewoners langer in de wijk vast te houden. De woningen zijn vanwege de grootte niet echt geschikt voor gezinnen.
Verbouwen en samenvoegen is ingrijpend en vergt ook een investering in de buitenruimte. De aanwezigen denken meer in de richting van kleine huishoudens. Werkende jongeren? Studenten? Ouderen? Wat heeft de buurt hen te bieden? Hoe krijg je voor elkaar dat mensen in de buurt willen blijven wonen en zich ook willen inspannen om de buurt leefbaar te houden? De middag leverde een eerste beeld op, de kunst is nu om hiermee verder te gaan, open te staan voor kansen die zich aandienen en op het juiste moment de juiste mensen te betrekken bij de aanpak van de buurt. Belangrijke sleutels zijn het op niveau houden van woningen, ruimte voor bedrijven en voorzieningen en de woonomgeving. Bij de verdere uitwerking en invulling van de plannen is het zeer belangrijk om ook de gebruikers van de buurt, de mensen die er wonen en werken, te betrekken. De uitkomsten van de brandingsessie zijn als bijlage toegevoegd.
Uitkomsten middagprogramma Branding Bergpolder Noord Na een wandeling door de buurt, was het de beurt aan de deelnemers om hun visie te geven op Bergpolder Noord. Hen werd gevraagd om kernwaarden te noemen die kloppen bij het 'merk' Bergpolder Noord, waaraan alle toekomstige ingrepen aan opgehangen kunnen worden. De volgende kernwaarden werden genoemd over de buurt, de woningen en de mensen:
Buurt Positief Jaren 50' Prettig stedelijk Gevarieerd monotoon Interessant saai Kleinschalig Alex van Warmerdam Stedelijk tuindorp Dichtbij A20 / uitvalswegen Verborgen nest Bereikbaar, dicht bij centrum Omringd door groen De buurt oogt groen Gemoedelijk Stedenbouwkundig helder Bergpolderflat! (ligt net buiten wijk)
Negatief Veel fietsen op straat Mensen kennen elkaar niet, gèèn dorp Verborgen wijkje / verstopt Het is een eiland (je komt er niet als het niet hoeft) De buurt heeft geen winkelcentrum Nèt geen Blijdorp Vol Geen uitdaging; saai Geen hoogte- of dieptepunten Buitenruimte niet geschikt voor jonge gezinnen Geen kroegen
Woningen Positief Jaren '30 Mooi Mooie details Glas in lood Authentiek Mooie baksteen (donkerrood) Degelijk Zeer geschikt voor starters Gesloten woonblok (binnenterrein?) Goedkoop, maar geen bodemprijzen
Negatief Eenduidig Gehorig Klein Verpest door kunststof kozijnen Steile trappen Weinig buitenruimte Matig onderhoud (gevarieerd) Niet vrij, gedeelde voordeur / gangen Veel te koop (verschillende makelaars) Geen eenheid Niet toegankelijk
Gestapeld
Mensen Positief Overwegend blank Jonge mensen Veel studerende mensen Veel werkende mensen Per straat variërend (oud + jong) Toch wel gemixt
Negatief Hoge doorstroom (50% woont max. 3 jaar) 82% alleenstaand Weinig mensen op straat, leeg Weinig kinderen Geen studentensamenhang Opvallende weinig oranjeslingers i.v.m. WK
Rustig op straat Kunstenaarswijk (kunstenaars actief in wijk) Mooie geveltuintjes / opzoomeren Sociale projecten lijken te werken
Bouwstenen voor de aanpak Op basis van de benoemde kernwaarden van het ‘merk’ Bergpolder Noord en de informatie uit het ochtendprogramma werd gezamenlijk nagedacht over een toekomstvisie voor de buurt. De volgende oplossingsrichtingen zijn benoemd:
De wijk nu De wijk balanceert nu op de grens van 'probleemwijk'. Er komen geen nieuwe 'lang wonenden' in de wijk (mensen die langer dan 5 jaar blijven en daardoor binding met de wijk hebben), maar er is meer sprake van het 'rondpompen' van bewoners. Het “cement” verdwijnt hierdoor een beetje. Eén van de redenen hiervoor is dat men geen wooncarrière in de wijk kan maken. De wijk blijft zo een starterswijk en dit zou ook best een goede invulling kunnen zijn, maar dan moet er wel een goede beheerstructuur komen. De term 'woonhotel' wordt in dit kader genoemd. Het probleem is namelijk dat de meeste bewoners niet echt toekomstplannen hebben in de buurt, waardoor er niet wordt gespaard voor onderhoud. De bedrijfsruimten (hoekpanden) in de buurt hebben momenteel over het algemeen een negatieve uitstraling. Deze hoekpanden bieden een grote kans, mits er een goede invulling aan wordt gegeven. Mening onder de deelnemers: de meeste deelnemers zouden er op hun 22 best hebben willen wonen (al moet je als alleenstaande redelijk verdienen om hier een woning te kunnen kopen), maar met kleine kinderen trek je weg, omdat de woningen te klein zijn en er geen plek is om te spelen. Het samenvoegen van woningen alleen zal de buurt niet gaan helpen, er zal dan meer moeten gebeuren. e
De wijk over 5 jaar -
Wijk voor starters en alleenstaanden, studenten Meer cultuur (al moet het oude noorden al het Mt. Martre van R’dam worden, dus moet je dat trucje hier niet gaan herhalen) Broednest voor kunstenaars, jongeren Ruimte voor creatieve bedrijfjes Inzet van kunstenaars om de sociale structuur in de wijk te verbeteren, omdat ateliers een plek kunnen zijn waar mensen elkaar treffen. Probleem is wel dat er geen passanten door de wijk komen om deze ateliers te bezoeken. Plintwoningen inrichten voor ouderen Hoekpanden inrichten als ateliers, werkplaatsen of fietsenstalling Studenten in de thuiszorg laten werken ter bevordering van de sociale cohesie Niet alleen het wonen voor jongeren en starters stimuleren, maar een brede doelgroep nastreven, om de continuïteit in de wijk te garanderen Afgestudeerden vasthouden in de wijk (wooncarrière kunnen maken) Investeren in het onderhoud van de woningen
De vraag is of de wijk zoveel potentie voor starters (jongeren, afgestudeerden) heeft dat de wijk daarmee gered wordt? Met één doelgroep ga je het waarschijnlijk niet redden. Gezinnen met kinderen zullen wellicht meer stabiliteit in (de opbouw van) de wijk brengen. Er wordt nogmaals benadrukt dat het belangrijk is dat je wooncarrière in de wijk kan maken, om de gewenste stabiliteit in en binding met de wijk te krijgen. Het is namelijk makkelijker om mensen in de wijk te houden dan ze aan te moeten trekken. Sterke punten versterken is veel makkelijker dan transformeren. Wellicht dat het samenvoegen van woningen, om zo grotere typen te krijgen, gestimuleerd moet worden. Al vergt het samenvoegen van woningen ook dat de stedenbouwkundige structuur wordt aangepakt. Er wordt ingebracht dat je zou moeten streven naar stabiliteit in de kern. Maak een aantal straatjes geschikt voor studenten of gezinnetjes en maak deze straten autoluw.
Hoe kom je daar? Doelstelling - Mutatiegraad verlagen (bijvoorbeeld in 3 jaar van 50% naar 40%) o Binnen de wijk muteren (doorstroom niet de wijk uit) -
Sociale samenhang verbeteren o Studenten vasthouden o Stabiele huishoudens o Ouderen
-
Organiseren van onderhoud (VvE) o Ontwikkelen van een structuur die het onderhoud voor langere termijn garandeert
o o
(Deel)gemeente en andere partijen moeten het onderhoud waar mogelijk faciliteren VvE's wettelijk verplichten te betalen aan onderhoudsfonds
Fysiek: 1. Onderhoud de panden en zoek uit hoe dat kan worden gestimuleerd 2. Fietsen van de stoep krijgen (hoekpanden?), ga op zoek naar charmante oplossingen 3. Oplossing zoeken voor het parkeerprobleem: er komt een parkeergarage maar die is duur. Het parkeren op straat moet duurder worden en in de garage goedkoper, om de auto's van de straat te krijgen zodat het straatbeeld verbetert. 4. Investeer in het onderhoud van het groen en de openbare ruimte (nu sleets). Een ontmoetingsplek buiten zorgt voor sociale cohesie. 'Zelf-beheer' van de openbare ruimte moet gestimuleerd worden. “Verpest niet wat je nu al hebt!” 5. Een lange adem is noodzakelijk. Met een periode van anderhalf jaar red je het niet. Sociaal: 1. Goede ontmoetingsplekken 2. Ouderen in plintwoningen voor de sociale band met de wijk 3. De aanpak van de wijk fysiek gebruiken voor de sociale band onder de bewoners. Begin met het organiseren van ontmoetingen rond thema’s 4. Aanbiedingen, acties en aantrekkelijke regelingen niet maar twee jaar geldig laten zijn, maar wel tien jaar, zodat een ieder daar op een geschikte tijd gebruik van kan maken. 5. Stimuleren van verbouwen tegen lage kosten 6. Vraag wat studenten willen voor hun toekomst in de wijk (qua woningtypes e.d.) 7. Zorg dat bewoners gevraagd worden voor b.v. het helpen bij activiteiten. Vraag en aanbod combineren (van kennen en kunnen). Economisch: 1. ZZWP (zelfstandig zonder werkplek). Combineren in één ruimte? 2. Misschien zijn LETS een optie (ruilwinkels voor producten of diensten)
