Workshop Werk aan de Winkel in oude wijken: en met name aan de particuliere woningvoorraad
Hans van den Hombergh Bianca Oude Groeniger 16 oktober 2013
1. Introductie Woonlab en deelnemers workshop
Woonlab Woonlab is een adviesbureau voor corporaties, maatschappelijke ondernemers en gemeenten.
Wij adviseren woningcorporatie SCW-Tiel en de gemeente Tiel bij de wijkontwikkeling van de Hertogenwijk. Wij zijn projectleider voor ‘Werk aan de Winkel’
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
Agenda workshop 1.
Introductie Woonlab en deelnemers workshop
2.
Actuele trends
3.
Case Werk aan de Winkel Hertogenwijk Tiel
4.
Discussieronde: Bouwstenen voor een succesvolle aanpak
5.
Presentatie aanpak en resultaten Werk aan de Winkel m.n. gevelplan winkels en aanpak particuliere portiekflats
6.
Discussie en ervaringen: stellingen over interventieprincipes en kritische succesfactoren
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013
2. Trends de particuliere voorraad -
Circa 50.000 slecht en 500.000 matig onderhouden particuliere woningen, m.n. flats rond de oorlog, gemiddelde ‘herstelkosten’ koopflats 13.800 euro (stand 2012; PLATFORM31 2013 en OTB 2013)
-
Meer dan 1 miljoen hypotheken onder water, m.n. starters; gemiddelde ‘restschuld’ 30.000 euro (stand 2011, CBS 2013)
-
Werkloosheid stijgt en de inkomens dalen nú en in de komende periode
-
Winkelstrips in woonwijken kwetsbaar, toekomst zeer onzeker
-
Oude wijken met oude pariculiere flats en winkelstrips het meest kwetsbaar
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
2. Trends participatiemaatschappij & wijkaanpak Participatiemaatschappij -
Burgers dienen vaker eigen verantwoordelijkheid voor elkaar en hun omgeving te nemen
-
Vraagt om nieuwe samenwerking burger en overheid => faciliterende rol overheid
Wijkaanpak -
Negatief rapport Sociaal Cultureel Planbureau over resultaten Vogelaarwijken.
-
Andere rol corporaties en welzijnsprofessionals
nieuwe aanpak van particulier bezit in oude wijken Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
3. Case Werk aan de Winkel Hertogenwijk Tiel
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
3a Kenschets Hertogenwijk
Woningen 2011 Hertogenwijk
Landelijk
Huur
74%
44%
Koop
24%
55%
Gem. waarde €156.000
€237.000 Bewoners Hertogenwijk 2012
Aantal inwoners
2280
Niet-westers
42%
Gem. inkomen (2010)
€21.700
3b Hertogenplein
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
3c Problematiek
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
3d Werk aan de Winkel -
Doorbreken van armoedige uitstraling van bebouwing en woonomgeving
-
Op korte termijn daadkrachtig aanpakken van belemmeringen voor (levensvatbare) winkels en bedrijven
-
Activering van bewoners, ondernemers, particuliere eigenaren
-
Genereren van stageplekken, scholingsplekken en/of werkplekken
-
Het genereren/vieren van successen.
-
Met GSO-gelden en partners
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
4. Discussieronde
Wat zijn belangrijke bouwstenen voor een succesvolle aanpak ? -
Wat voor soort interventies zullen helpen?
-
Wat moet de rol zijn van diverse partijen?
-
Hoe kun je verschillende doelgroepen activeren?
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
1 portiekflats SCW
4.b Projecten Werk aan de Winkel 6 buurtmoestuin
2 galerijflats SCW
3
Gevelplan winkels
4. Particulier flats/VVE
5 Werelds Koken
5. Aanpak Werk aan de Winkel Project aanpak particuliere portiekflats Inzet
maatregel
Aanpak uitstraling en achterstallig onderhoud
Faciliteren aanpak achterstallig onderhoud - eenmalige bijdrage (helft kosten) - kortlopende lening (revolving fund)
- tbv Aanpak dak, entrees en balkons Structureren VVE
voorwaarde: - bestuur, beheer en administratie op orde - MJOP - eigen bijdrage plus hogere maandelijkse bijdrage - strakke procedure wanbetalers en slepers
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
5. Aanpak Werk aan de Winkel Project aanpak particuliere portiekflats Kenmerken interventie: - Voor-wat-hoort-wat - Intensief contact VvE bestuur en sleutelfiguren
- Eigenaar-bewoners persoonlijk bezoeken tbv volmachten - Aanwezigheid en verantwoording VvE-vergadering - In tijd begrenzen bijdragemogelijkheid
- Nazorg: betalingsregeling voor krap-bij-kas eigenaren
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
5. Aanpak Werk aan de Winkel Project gevelplan winkelstrip Inzet
Maatregel
Verbeteren uitstraling winkels
Eenmalige bijdrage (1/3e kosten of zonwering) tbv opknap puien:
-schilder- en herstelwerk -lichtbakken -zonwering Stimulering allochtoon ondernemerschap
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
Mediterrane markt Organiseren ondernemers
5. Aanpak Werk aan de Winkel Project gevelplan winkelstrip Kenmerken interventie -
FlexibeIe inzet van eenmalige bijdrage
-
Intensief contact ondernemers en eigenaren
-
Lange adem: Sleuren, trekken tbv vertrouwen winnen
Hindernissen/ kansen
-
Verschillende achtergronden, taal- en cultuurbarrière
-
Economische crisis
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
5. Resultaten Filmpje
Congres Stad en Regio 16 oktober 2013
6. Stellingen over interventieprincipes
1.
Interventies blijven nodig
Ondanks de terugtredende overheid blijven interventies nodig om te zorgen dat de onderkant van de particuliere voorraad en het winkelapparaat in goede staat blijft en niet verloedert
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013
2.
Balans in voor-wat-hoort-wat
Bij succesvolle interventies gaat het om het vinden van een subtiele balans in ‘voor-wat-hoort-wat’ richting eigenaren/ondernemers - je biedt iets substantieels - met een duidelijke prikkel om zelf ook substantieel bij te dragen én over te nemen
- tijdelijk
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013
3.
Flexibel maar gecontroleerd inspelen op belangen
Met de interventie moet met een mix van instrumenten ingespeeld kunnen worden op daadwerkelijke problemen en belangen van particuliere eigenaren/ondernemers, zonder gebonden te zijn aan subsidieregels, etc.; maar hij moet zich tegelijkertijd laten controleren door belanghoudende organisaties en investerende partijen.
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013
4.
Presentie essentieel
Interventies in de particuliere voorraad hebben het karakter van ‘sociale interventies’. ‘Presentie’ is voorwaarde voor het verkrijgen van vertrouwen van particuliere eigenaren en dus voor succes: - fysiek aanwezig zijn, echt contact maken, je engageren, - in taal en aanpak aansluiten op wat leeft, - en over een lange adem beschikken
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013
2.
Presentie essentieel
Referentie: de presentietheorie van Andries Baart , zie bijgaande publicatie uit 2004
Een praktijk waarbij de zorggever zich aandachtig en toegewijd op de ander
betrekt, zo leert zien wat er bij die ander op het spel staat – van verlangens tot angst – en die in aansluiting dáárbij gaat begrijpen wat er in de desbetreffende situatie gedaan zou kunnen worden en wie hij/zij daarbij voor de ander kan zijn. Wat gedaan kan worden, wordt dan ook gedaan. Een manier van doen, die
slechts verwezenlijkt kan worden met gevoel voor subtiliteit, vakmanschap, met praktische wijsheid en liefdevolle trouw.
Hans van den Hombergh 16 oktober 2013