Gemeente Den Haag
Ons kenmerk
DSO/2011.1357 RIS 245750
OPERATIONEEL MAKEN UITVOERINGSPROGRAMMA ONDERHOUD EN KWALITEITSVERBETERING VAN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD 2010 - 2014
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, gezien het uitvoeringsprogramma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad 2010-2014 (RIS178632), Besluit: I. II.
In te stemmen met het uitvoeringsprogramma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad, periode 2012 – 2014. Het programma onder I. operationeel te verklaren met een taakstellend budget voor de periode 2012 - 2014 ter hoogte van: 1) € 2,69 miljoen uit het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IPSO 2010 t/m 2014) dekkingsbron ISV3, onderdeel particuliere voorraad; 2) € 5 miljoen (totaal) uit de beschikbare algemene middelen (incidenteel) voor 2013 (2,5 miljoen) en 2014 (2,5 miljoen).
Den Haag, 24 januari 2012 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram
J.J. van Aartsen
Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: Fax: 070 - 353 2782
Uitvoeringsprogramma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad 2010 – 2014. Bestedingsvoorstel van het college voor de periode 2012 – 2014.
“Aan de slag!” met onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad Het uitvoeringsprogramma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad 2010 – 2014 (hierna: het programma Particuliere voorraad) is in februari 2011 door het college vastgesteld (RIS178632). Het bevat de ambities en voornemens die het college heeft ten aanzien van de particuliere woningvoorraad. In het programma Particuliere voorraad is extra aandacht voor verduurzaming, gevolgen van de recessie, ondersteuning van VvE’s en het borgen van basisonderhoud. In het programma zijn de projecten voor 2010 – 2011 met bijbehorend budget ISV III (€ 1,8 miljoen) operationeel verklaard. Het college zet in het coalitieakkoord extra in op Teksten uit het coalitieakkoord particuliere woningverbetering en stelt daarvoor naast “Bij particuliere woningen in Den het beschikbare ISVIII budget van € 4,49 miljoen extra Haag is sprake van veel achterstallig gemeentelijke middelen beschikbaar ter hoogte van € 5 onderhoud. Wij willen het miljoen euro. achterstallig onderhoud terugdringen met de inzet van bestaande Bestedingsvoorstel 2012 t/m 2014 instrumenten en het beschikbaar stellen van extra gemeentelijke Hieronder staat een bestedingsvoorstel voor het middelen (5 mln. euro). Wij zetten in programma Particuliere voorraad voor de periode 2012 op het combineren van de aanpak van t/m 2014 inclusief financiering van het apparaat. Zie achterstallig onderhoud met bijlage 1. voor een totaal overzicht van de planning en duurzaamheidmaatregelen in en om financiering van de projecten 2010 t/m 2014. de woning waarvoor landelijke subsidieregelingen bestaan”. Het bestedingsvoorstel 2012 t/m 2014 ziet deels op projecten, die al waren opgenomen in het programma particuliere voorraad 2010 t/m 2011, deels op nieuwe projecten. Nieuwe projecten staan apart vermeld. Het programma hangt nauw samen met de kadernota Duurzaam Den Haag (RIS165334) en het uitvoeringsprogramma Bestaande woningen, duurzame woningen (RIS176840). Vanuit alle programma’s wordt gesleuteld aan dezelfde woning. Bovendien richten alle programma’s zich (groten)deels op hetzelfde doel: energiebesparing en kwaliteitsverbetering en onderhoud van de bestaande woningvoorraad. Bij de uitwerking en uitvoering van de projecten wordt daarom zoveel mogelijk gezamenlijk opgetrokken. Het programma bestaat uit vier pijlers: 1. Het versterken van de Haagse VvE’s zodat ze zelf het structureel onderhoud gaan organiseren; 2. Het begeleiden en uitvoeren van projectmatige onderhouds- en renovatieprojecten; 3. Het inzetten van kleinschalige subsidies en uitvoeren van wettelijke handhavingstaken; 4. Het maken van afspraken over onderhoud en investeringen met particuliere verhuurders en corporaties. Pijler 1. Het versterken van de Haagse VvE’s Om de Haagse VvE’s te versterken zet de gemeente de VvE-Balie in. De VvE Balie activeert 500 VvE´s per jaar. Daarnaast voorziet de gemeente meerjaren onderhoudsplannen van een duurzaamheidsadvies. Tevens wordt indien nodig gebruik gemaakt van het zogeheten: “machtigingsmodel”. Met dit model kan de gemeente een VvE tot vergadering en besluitvorming dwingen.
Nieuw: VvE fonds De gemeente gaat (weer) gebruik maken van een VvE fonds. Het fonds biedt uitkomst als één van de VvE-leden zijn financiële verplichting niet kon nakomen. Hierdoor kan het onderhoud toch worden uitgevoerd en de subsidie geïncasseerd. De andere VvE-leden dragen er zorg voor dat het voorgeschoten geld wordt teruggestort. Het fonds is in het verleden belegd bij het GKB. Daarom wordt in eerste instantie bekeken of het fonds ook weer daar kan worden belegd. Het eventuele (kleine) financiële risico, dat voorgeschoten geld niet wordt teruggestort, kan binnen de regeling van het VvE fonds worden opgevangen. Bestedingsvoorstel Pijler 1 voor de periode 2012 t/m 2014: € 2.115.000 voor de inzet van 5 fte VvE-Adviseurs, drukwerk en ander materiaal voor de VvE-Balie, meerjaren onderhoudsplannen met duurzaamheidsadvies, het machtigingsmodel en een VvE fonds. Resultaat: 1500 VvE’s geactiveerd, 350 meerjaren onderhoudsplannen met duurzaamheidsadvies, bij wijze van pilot vijf maal het machtigingsmodel toegepast en een VvE fonds opgericht. Pijler 2. Het begeleiden en uitvoeren van projectmatige onderhouds- en renovatieprojecten Er wordt een interne procesbeschrijving opgesteld, waarin mede wordt uitgewerkt hoe geluidssanering en duurzaamheid (combinatie glasisolatie) gecombineerd kunnen worden. Tevens wordt gebruik gemaakt van een communicatiestrategie voor duurzaam kopen en verbouwen. Door kopers vroegtijdig te doordringen van hun verplichtingen ten aanzien van het (casco) onderhoud, moet achterstallig onderhoud worden voorkomen. Er word ingezet op energiecoaches/energieteams om bewustwording van energiebesparing bij particuliere huiseigenaren te creëren. De gemeente ondersteunt in het project Arcade particulieren bij het wegwerken van achterstallig onderhoud bij 90 particuliere appartementen, die in de omgeving van Arcade bezit staan. Arcade heeft haar eigen bezit daar grotendeels opgeknapt. Door het aanpakken van achterstallig onderhoud aan het particuliere bezit maakt de hele buurt een kwaliteitssprong en ontstaat een grotere spin off van de investeringen. Nieuwe projecten: - “Pluk de vruchten van onderhoud”. Dit is een plan om in de wijken Vruchten-, Bloemen- en Bomenbuurt te komen tot een duurzame aanpak van (achterstallig) onderhoud. Uit de conditiemeting van de Haagse koopwoningen in 2009 (KOW architecten in opdracht van de gemeente) bleek dat het onderhoud van achtergevels en aanbouwen (achterzijde woning) relatief slecht scoren. Met name balkons en het buiten schilderwerk krijgen, uit het zicht, minder aandacht van de eigenaren. Het beoogde resultaat in 2015 is dat het achterstallig onderhoud in de betreffende buurten is weggewerkt en eigenaren zoveel mogelijk gezamenlijk actief structureel duurzaam onderhoud plegen. Meer specifiek hebben wij de volgende aanpak voor ogen: • Voor gezamenlijke initiatieven kan een bijdrage worden aangevraagd uit een stimuleringsfonds (bijv. 50 % bijdrage in kosten met een maximum per woning); • Informeren en stimuleren en activeren van eigenaren en VVE’s tot het opstellen en uitvoeren van meerjaren onderhoudsplannen met duurzaamheidsadvies; • Doorlichten van de helft van deze onderhoudsplannen en voorzien van energieprestatie adviezen; • Informeren over en stimuleren van aanbrengen van isolatie van daken, vloeren en toepassing dubbelglas; • Inzicht geven in noodzaak van wegwerken achterstallig onderhoud en inzet handhaving; • Stimuleren en begeleiden van zgn. burgerinitiatieven, bij voorbeeld via de Stichting ‘Wonen in Balans’ of bewonersorganisaties.
- “Duurzaam de wijk in”. Het budget voor een communicatiestrategie (duurzaam) onderhouden en verbouwen en voor energiecoaches is ondergebracht in het plan “Duurzaam de wijk in”. Dit plan is erop gericht initiatieven van bewoners te stimuleren, die zijn gericht op het verduurzamen van hun woningen en hun buurt. Vanuit de programma’s Particuliere voorraad, Duurzaam Den Haag en Bestaande woningen, duurzame woningen! worden in dit plan o.a. duurzame voorbeeldwoningen gerealiseerd en energiecoaches ingezet. Duurzame voorbeeldwoningen zijn woningen, waarvoor de gemeente Den Haag een gratis Energieprestatie advies (hierna: EPA) beschikbaar stelt. De bewoner ontvangt het advies in ruil voor bijvoorbeeld: • Deelnemen aan het Haags Klimaatweb; • Een duurzame buur worden op de site duurzameburen.nl; • Ambassadeur voor duurzaamheid in de wijk te worden; • Het nemen van minimaal 1 gebouwgebonden maatregel uit het EPA advies. -
Kluswoningen. Kluswoningen zijn woningen en/of gebouwen, die grootschalig verbouwd moeten worden, omdat ze ofwel nog geen woning zijn, of sterk verouderd zijn. Particulieren worden in de gelegenheid gesteld tegen gunstige voorwaarden een dergelijke ruimte/woning te kopen. Als tegenprestatie voor de gunstige voorwaarden moet de koper het gekochte ombouwen tot duurzame woning. Het project past in de lijn van het stimuleren en faciliteren van duurzaamheidsmaatregelen die is ingezet; particulieren worden gestimuleerd om zelf de duurzaamheid van een woning te verbeteren.
-
Blok voor blok aanpak. Blok voor blok is een nieuwe visie van het rijk. Deze past ook goed bij de Haagse aanpak van de verduurzaming van de woningvoorraad. Aan de ene kant moeten geïnteresseerde eigenaar-bewoners bloksgewijs (vandaar de naam) begeleid worden om opdrachtgever te worden voor de verduurzaming van hun huis. Daarbij hoort advisering en ondersteuning door bijvoorbeeld energieadviseurs en betrouwbare informatie, bijvoorbeeld van de gemeente. Parallel moet de markt het aanbod ontwikkelen dat die toekomstige opdrachtgevers nodig hebben. Daar hoort techniek bij maar ook bruikbare financieringsconstructies en zekerheid over de kwaliteit van uitvoering. De start van een “blok voor blok” ligt bij de gemeente. Later in een verbeterproces en het uitvoeren van maatregelen zijn adviseurs en marktpartijen meer aan zet. Tegen die tijd is de geïnteresseerde burger opdrachtgever geworden en in staat de eigen zaken prima te regelen. Het op poten zetten van een dergelijk project vereist overleg tussen de aanbodkant en de potentieel opdrachtgevers, advies aan woningeigenaren, wellicht ook excursies om groepen eigenaren verder te helpen. De gemeente gaat de aanjaag-/startfunctie vervullen;
-
Aanpak portieken. Portieken hebben een grote invloed op de uitstraling van een woonblok en zelfs op de gehele straat. Voornaamste reden voor verwaarlozing is dat niemand zich verantwoordelijk voelt voor het onderhoud. Eerst worden de problemen duidelijk in kaart gebracht. Aan de hand daarvan wordt een plan opgesteld om ze aan te pakken.
Bestedingsvoorstel pijler 2 in de periode 2012 t/m 2014: € 3,35 miljoen voor de aanpak van onderhoud inclusief duurzaamheidsmaatregelen door een interne procesbeschrijving op te stellen, waarin mede wordt uitgewerkt hoe geluidssanering en duurzaamheid (combinatie glasisolatie) gecombineerd kunnen worden ingezet, inzet van een communicatiestrategie voor duurzaam kopen en verbouwen en energiecoaches in het plan “Duurzaam de wijk in”, project Arcade, project “Pluk de vruchten van onderhoud”, kluswoningen, een blok voor blok aanpak en de aanpak van portieken. Resultaat: Er is een interne procesbeschrijving gemaakt inzake een gecombineerde inzet van geluidsanering en duurzaamheid. De communicatiestrategie is uitgevoerd en energiecoaches zijn ingezet vanuit het plan
“Duurzaam de wijk in”. Er zijn 90 particuliere woningen uit het Arcade project opgeknapt. Tav het project “Pluk de vruchten van onderhoud” geldt als resultaat: - 100 particuliere initiatieven die tot particulier opdrachtgeverschap leiden; - 200 VVE’s actief, 200 meerjaren onderhoudsplannen in uitvoering; - 100x een energie prestatie advies op meerjaren onderhoudsplannen; - 100 woningen hebben isolerende maatregelen; - 200 benaderde eigenaren (via VVE’s) met maximaal 50 aanschrijvingen; - zichtbare particuliere initiatieven, het bevorderen van ambassadeurschap; - in de buurten drie voorbeeld woningen met duurzame onderhoudsaanpak realiseren door burgerinitiatieven. Daarnaast wordt onderzocht of vijf woningen in de omgeving Kleine Veenkade als kluswoningen kunnen worden opgeknapt, past de gemeente zoveel mogelijk de blok voor blok benadering toe en worden minimaal 30 portieken aangepakt. Pijler 3.Het inzetten van kleinschalige subsidies en uitvoeren van wettelijke handhavingstaken Voor de handhaving van de bouw- en woonregelgeving is het uitvoeringsprogramma handhaving (HUP) 2011 vastgesteld. De uitvoering van het programma onderhoud en kwaliteitsverbetering vindt in nauwe afstemming met het handhavingsprogramma plaats. Indien nodig wordt capaciteit (apparaat) ingezet om processen goed op elkaar aan te laten sluiten. Daarnaast wordt tussen de strikte subsidieregelgeving gezocht naar manieren om het proces voor de aanvrager efficiënt en gebruiksvriendelijk te maken. Nieuw: Intensivering samenwerking Meld- en Steunpunt Woonoverlast In het kader van de aanpak van de particuliere woningvoorraad wil het Meld- en Steunpunt Woonoverlast zich profileren in kwetsbare Haagse wijken met particulier woningbezit. Het Meldpunt wil hierbij aansluiten bij de speerpuntprojecten van de VvE-balie in Schilderswijk en de Bomen-, Bloemen- en Vruchtenbuurt. Deze wijken krijgen al impulsen, gericht op duurzaamheid en energie/bouwecologie. De VvE-balie richt zich daarbij op de onderhoudsverbetering van de woningen, en maakt de eigenaren bewust van hun verantwoordelijkheid hierin. Het Meld- en Steunpunt bevordert de leefbaarheid in de wijk: van eigenaren wordt verwacht dat zij investeren in de 'stenen' van hun woning, op hun beurt willen eigenaren ook ongestoord en zonder overlast kunnen wonen. Ingezet wordt op bekendheid van het Meldpunt en het stimuleren van het doen van overlastmeldingen. Middelen zijn informatieavonden, flyers en informatie via internet. Daarnaast worden hulpmiddelen aangereikt om gezamenlijk te komen tot oplossingen of het voorkomen van overlast, zoals coachingsgesprekken, training en begeleiding van Bureau Bemiddeling & Mediation. Door bundeling van krachten met de VvE-balie kunnen waar nodig klanten wederzijds worden geholpen en wordt een optimale impact bereikt. Bestedingsvoorstel pijler 3 in de periode 2012 t/m 2014 en resultaat: € 100.000 voor nauwe afstemming tussen het handhavingsprogramma en het programma particuliere voorraad, een efficiëntere inrichting van subsidieprocessen en een intensievere samenwerking tussen het Meld-en Steunpunt Woonoverlast en de VvE-Balie. Pijler 4. Het maken van afspraken over onderhoud en investeringen met particuliere verhuurders en corporaties Er zijn prestatieafspraken gemaakt met de corporaties om onder voorwaarden mee te werken aan o.a. het bestrijden van woonfraude en woonoverlast. Ook zijn concrete afspraken gemaakt over de minimale energiewaarde en het onderhoudsniveau van sociale woningen die aan particulieren worden verkocht. Daarnaast werken de gemeente en Vastgoedbelang aan afspraken over onderwerpen als kamerverhuring, duurzaamheid en, vooral in de kwetsbare wijken, het onrechtmatig gebruik van de woningen. Afgelopen jaren zijn samen met een particuliere verhuurder in Rustenburg-Oostbroek, woningen aangepakt op het gebied van onderhoud en innovatie. Bekeken wordt nu of in wijken als
Laak, Mariahoeve, Transvaal, Schilderswijk en Rustenburg-Oostbroek maar ook elders, zoals in de Bomen-, Bloemen- en Vruchtenbuurt ook andere particuliere verhuurders geïnteresseerd zijn (te krijgen) dergelijke strategische ingrepen in de woningvoorraad te doen. Het gaat om een integrale aanpak waarbij de (opgekochte) woningen opgeknapt worden (achtergevels, portiek, isolatiemaatregelen en VvE-structuur). Ook is aandacht voor de (semi)openbare ruimte. Bestedingsvoorstel pijler 4 in de periode 2012 t/m 2014: € 790.000 voor samenwerking met particuliere verhuurders en corporaties bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad door een integrale aanpak waarbij de (opgekochte) woningen opgeknapt worden (achtergevels, portiek, isolatiemaatregelen en VvE-structuur). Ook is aandacht voor de (semi)openbare ruimte. Het kan hierbij ook gaan om inzet van middelen om woningen in bezit van marktpartijen, als kluswoningen op te knappen. Resultaat: Strategische ingrepen in de particuliere woningvoorraad door marktpartijen ten aanzien van 30 woningen, waaronder woningen in bezit van marktpartijen, die als kluswoning(en) word(en) opgeknapt. Instrumenten Bij de uitwerking van het programma in concrete projecten maakt de gemeente Den Haag gebruik van het instrumentarium, dat staat beschreven in het uitvoeringsprogramma particuliere voorraad. Het kan gaan om o.a. (kleinschalige) subsidieverstrekking, adviezen, voorlichting, organiseren van huiseigenaren en -indien nodig- handhaving. Financiële middelen De financiering van het programma komt deels uit het investeringsbudget ISVIII. Het gaat om circa € 900.000 per jaar voor de periode 2010 t/m 2014, totaal € 4,49 miljoen. Daarnaast heeft het college voor de periode 2013 t/m 2014 ook € 5 miljoen beschikbaar gesteld om de particuliere voorraad op peil te houden en te verduurzamen. Een totaal van € 9,49 miljoen voor de particuliere voorraad. Het ISVIII budget voor 2010 t/m 2011 (€ 1,8 miljoen) is al in het uitvoeringsprogramma particuliere voorraad geoperationaliseerd. Zie bijlage 1. voor een totaal overzicht van de planning en financiering van de projecten 2010 t/m 2014. Programma Particuliere voorraad Onderdeel 2010 t/m 2011 Onderdeel 2012 t/m 2014 Totaal programma 2010 t/m 2014 Apparaatslasten De apparaatspasten zijn als volgt opgebouwd: DSO / 3 fte Projectleiders 2011 t/m 2014 DSO / 1 fte Programmamanagement 2012 t/m 2014 Totaal apparaatslasten
€ 1.455.000 € 6.355.000 + € 7.810.000
€ 1.330.000 € 350.000 + € 1.680.000 + € 9.490.000
Totaal Communicatie Het college informeert de raad jaarlijks over de voortgang van het uitvoeringsprogramma.
Bijlage 1. Financiering en planning programma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad periode 2010 t/m 2014 Programma Onderhoud en kwaliteitsverbetering van de particuliere woningvoorraad Pijler 1: Versterken VvE’s 1. VvE-Balie / 5 fte VvE Adviseurs 1. VvE-Balie (drukwerk, info-avonden, materiaal) 2. Meerjaren onderhoudsplannen met duurzaamheidsadvies 3. Machtigingsmodel 4. VvE fonds Pijler 2: Aanpak Onderhoud 5. (Duurzame) geluidsanering 6. Campagne duurzaam kopen en verbouwen 7. Energiecoaches (naar programma DRZMHD) 8. Arcade driehoek 9. Pluk de vruchten van onderhoud 10. Duurzame kluswoningen 11. Beheer part. voorraad Den Haag Zuid-West 12. Blok voor blok aanpak 13. Aanpak portieken Pijler. Handhaving/subsidies 14. Misbruik woningen afstraffen 15. Vergemakkelijken subsidies 16. Voorkomen/beperken meldingen woonoverlast Pijler 4: Samenwerken met de markt 17. Prestatieafspraken 18. Afspraken Vastgoedbelang 19. Strategische ingrepen woningvoorraad
Looptijd
2010 / 2014 2010 / 2014
2010+2011
2012
2013
2014
€ 730.000 € 555.000
€ 705.000 € 555.000 € 40.000
€ 705.000 € 555.000 € 40.000
€ 705.000 € 555.000 € 40.000
€ 10.000 € 100.000 € 500.000
€ 10.000 € 100.000 € 1.450.000
€ 10.000 € 100.000 € 1.400.000
€ 50.000
€ 50.000
€ 50.000
€ 100.000 € 100.000 € 100.000 € 50.000 € 100.000
€ 50.000 € 700.000 € 300.000 € 100.000 € 50.000 € 200.000
€ 50.000 € 900.000 € 300.000
€ 100.000 € 140.000
€ 250.000
€ 400.000
€ 140.000
€ 250.000
€ 400.000
2012 / 2014
€ 165.000
2011 / 2014 2012 / 2014
€ 10.000 € 725.000
2011 / 2014 2011 / 2014 2011 / 2014 2011 / 2014 2012 / 2014 2012 / 2014 2011 / 2014 2012 / 2014 2013 / 2014
€ 100.000 € 125.000 € 500.000
€ 100.000
€ 100.000 2011 / 2014 2011 / 2014 2012 / 2014 2011 / 2014 2011 / 2014 2012 / 2014
Tabel 1: Financiering en programma Kwaliteitsverbetering en onderhoud van de particuliere woningvoorraad (exclusief apparaatslasten), periode 2010 t/m 2014
Programma Particuliere voorraad Onderdeel 2010 t/m 2011 Onderdeel 2012 t/m 2014 Totaal programma 2010 t/m 2014 Apparaatslasten De apparaatspasten zijn als volgt opgebouwd: DSO / 3 fte Projectleiders 2011 t/m 2014 DSO / 1 fte Programmamanagement 2012 t/m 2014 Totaal apparaatslasten
€ 1.455.000 € 6.355.000 + € 7.810.000
€ 1.330.000 € 350.000 + Totaal
€ 1.680.000 + € 9.490.000
