Beleidsnota "eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad"

RIS130968a_26-SEP-2005 Beleidsnota "eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad" 2005 - 2020

1 september 2005 Dienst Stedelijke Ontwikkeling Directie Beleid Afdeling Wonen

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4.

5.

6. 7.

8.

Inleiding Opgave stedelijke vernieuwing Versterking van de woningmarktpositie van pionierswijken Belemmeringen voor de ontwikkeling van de pionierswijken 4.1 Toekomst van de pionierswijken 4.2 Bouwtechnische kwaliteit onvoldoende geborgd 4.3 Onvoldoende grote woningen 4.4 Onvoldoende wooncomfort 4.5 Ingewikkelde eigendomsverhoudingen Bestaand beleid voor de particuliere woningvoorraad 5.1 Bouwtechnische kwaliteit 5.2 Grotere woningen 5.3 Verbeteringen gericht op wooncomfort en duurzaamheid 5.4 Huurteams 5.5 Splitsingsbeleid Mogelijkheden om verbeteringen af te dwingen 6.1 Bouwtechnische kwaliteit 6.2 Grotere woningen Een nieuwe aanpak van de particuliere voorraad 7.1 Inleiding 7.2 Eigenaren verantwoordelijk 7.3 Bouwtechnische kwaliteit 7.4 Grotere woningen en andere woontechnische verbeteringen 7.5 VvE beheer 7.6 Overige instrumenten 7.7 Ambities particuliere voorraad 7.8 Organisatie Financiën

Bijlage 1 Kenmerken en belang van de particuliere woningvoorraad Bijlage 2 Kenmerken pionierswijken Bijlage 3 Onderzoek naar bouwtechnische kwaliteit Bijlage 4 Investeringspotentieel en investeringsbereidheid Bijlage 5 Schema bouwblok Haagse portiekwoningen met VvE’s Bijlage 6 Zelforganiserend vermogen Bijlage 7 Evaluatie 1980 – 2005 Bijlage 8 Beleidsuitvoering Bijlage 9 Particuliere ketenverantwoordelijkheid Bijlage 10 Investeringsraming woontechnische opgave 2005 - 2020

2

3 5 6 8 8 8 9 10 11 12 12 13 14 14 14 16 16 16 18 18 18 19 20 22 23 24 25 26

1.

Inleiding

Van alle grote steden in Nederland heeft Den Haag verhoudingsgewijs de grootste particuliere woningvoorraad. Een deel daarvan ligt in de meest populaire wijken van Den Haag, op het zand en dicht bij het strand. Maar daar verder vandaan ligt op het veen een aantal wijken met een hoog aandeel particuliere woningen waar het minder goed mee gaat. Als de gemeente niets doet zullen deze wijken er waarschijnlijk steeds slechter voor komen te staan. Deze nota gaat over het nieuwe beleid voor de Haagse particuliere woningvoorraad, als uitwerking van de Woonvisie en het Grote Steden Beleid. In de gemeentelijke woonvisie (RB 14/2003) is aangekondigd dat het beleid voor de particuliere woningvoorraad in een aparte beleidsnota aan de orde zou komen. Het zwaartepunt ligt bij de wijken met een grote particuliere woningvoorraad die er het minst goed voorstaan, met name in de pionierswijken: - Laakkwartier; - Rustenburg Oostbroek; - Stationsbuurt (inclusief Riverenbuurt); - Regentesse kwartier; - Valkenboskwartier. Ongeveer tweederde van de totale woningvoorraad in deze wijken (circa 45.000 woningen) is particulier bezit. Waar de sociale woningvoorraad in de centrale vernieuwingsgebieden voornamelijk getransformeerd wordt door sloop/nieuwbouw, is dit bij de particuliere voorraad geen reële optie. Toch moet er in gebieden zoals het Laakkwartier en Rustenburg Oostbroek ook iets gebeuren om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Gezien de grote omvang is de bestaande particuliere woningvoorraad van groot belang voor de ontwikkeling van Den Haag. En deze wordt steeds belangrijker omdat de bestaande voorraad groter wordt en dus het aandeel nieuwbouw op de totale woningvoorraad af neemt. Hierdoor wordt het steeds moeilijker om met nieuwbouw alleen te voldoen aan de toenemende kwaliteitseisen van de Haagse inwoners. De aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan hedendaagse woonwensen draagt bij aan het v asthouden van mensen met hogere inkomens in de stad. Bijlage 1 gaat verder in op het belang en de bijzondere kenmerken van de particuliere woningvoorraad in Den Haag Doel Het doel van deze nota is om het nieuwe beleid vast te stellen voor de particuliere voorraad. Het bestaande beleid voor de particuliere woningvoorraad is met name gericht op het wegwerken van bouwtechnische achterstanden en omvat onder andere de instrumenten Particuliere Woningverbetering, Intensief Beheer en Onderhoudsstimulering. Het bestaande beleid en het daaraan gekoppelde subsidie-instrumentarium wordt in enkele jaren afgerond.

3

Het nieuwe beleid heeft drie belangrijke doelen: - Het realiseren van particuliere woningen die voldoen aan de toenemende woontechnische eisen die mensen aan hun woning stellen. Daarbij is het uitgangspunt dat eigenaren zelf hun woningen verbeteren en vergroten en dat de gemeente niet zal aan kopen voor sloop/nieuwbouw. - Het borgen van de bereikte bouwtechnische kwaliteit: eigenaren moeten hun woningen goed blijven onderhouden, om de particuliere woningvoorraad een ‘eeuwige jeugd’ te bezorgen. - Het bewaken van variatie in het woningaanbod. In wijken met een inmiddels zeer groot aandeel kleine koopwoningen is het wenselijk om een minimale huurvoorraad te behouden voor startende huishoudens met een laag inkomen en te bewerkstelligen dat ook grotere huur- en koopwoningen ontstaan. Begeleidingscommissie De totstandkoming van de basis van deze nota is begeleid door een externe commissie onder leiding van prof. A. Thomsen (TU Delft) De commissieleden zijn vanuit verschillende disciplines als gekwalificeerd te beschouwen op dit beleidsterrein. De commissie bestond naast de voorzitter uit: - Drs. H. Bos, directeur Vastgoedbelang - Mw. drs. B. Bruinsslot, beleidsambtenaar gemeente Amsterdam - Dhr. F. Schuurs, directeur VvE-belang - Dhr. M. Verbokkem en mw. J. Bots, Woningbeheer NV Aan de afrondende fase hebben daarnaast de volgende externe deskundigen een bijdrage geleverd (onder andere middels een expertmeeting): - Dhr. B. Magito, directeur Woningbeheer NV - Dhr. W. van de Wetering, Woningbeheer NV - Dhr. E. van Putten, Akro Consult - Dhr. Zeilstra, Zeilstra Beheer BV - Mw. B. Vooren, Bewonersorganisatie Rustenburg Oostbroek - Dhr. Linders, Bewonersorganisatie Heesterbuurt Leeswijzer Het tweede hoofdstuk gaat in op de stedelijke vernieuwingsopgave waar de stad Den Haag voor staat. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingezoomd op de woningmarktpositie van de pionierswijken. Het vierde hoofdstuk geeft antwoord op de vraag waardoor de ontwikkeling van de pionierswijken wordt belemmerd. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in het bestaande beleid voor de particuliere woningvoorraad. In hoofdstuk 6 komt aan de orde welke mogelijkheden er zijn om verbeteringen af te dwingen. Hoofdstuk 7 beschrijft de nieuwe aanpak van de particuliere voorraad. Uitgangspunt daarbij is dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het eigen woningbezit en ondersteund worden bij het zelf onderhouden en verbeteren ervan. Ook de organisatie komt kort aan bod en het laatste hoofdstuk 8 laat het financiële plaatje zien.

4

2.

Opgave stedelijke vernieuwing

In de gemeentelijke visie wordt sinds 1998 gestreefd naar een vitale stad met een, ook op wijkniveau, meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. Door het woningaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag wil de gemeente de huisvestingssituatie van lagere inkomens verbeteren en de selectieve migratie van huishoudens met hogere inkomens uit de stad keren. Dat is van levensbelang voor de stad en haar inwoners, rijk en arm, nu en in de toekomst. De Woonvisie 2020 en de Daadkracht van Den Haag borduren voort op deze doelstelling. De stedelijke vernieuwingsopgave voor Den Haag omvat tot 2020 de herstructurering van in totaal 30.000 kleine, goedkope appartementen1. Den Haag heeft in vergelijking met andere grote steden een grote voorraad particuliere appartementen. Veel van deze appartementen staan in wijken met kansrijke perspectieven (centrum-stedelijke woonmilieus) die echter ook bedreigingen kennen die de woningmarktpositie kunnen verzwakken. Daarom is de herstructureringsopgave voor de particuliere woningvoorraad becijferd op ruim 10.000 woningen. Waar de herstructurering in de sociale sector zich voornamelijk richt op sloop/nieuwbouw dient het overaanbod van kleine appartementen in de particuliere sector geherstructureerd te worden zonder sloop. Dat wil zeggen dat de woningen zodanig worden verbeterd dat ze weer geruime tijd kunnen voldoen aan de toegenomen vraag naar woonkwaliteit. Aankoop en sloop/nieuwbouw door de gemeente is in de pioniersgebieden niet aan de orde omdat dit door uitponding die eerder heeft plaatsgevonden financieel niet langer mogelijk is. Daarnaast is sloop in wijken als Laakkwartier en Rustenburg Oostbroek ook uit maatschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Voor de eerste ISV periode was het voornemen om in de particuliere woningvoorraad 3075 woningen samen te voegen, waarvan 1950 in de pioniersgebieden. Er zijn in deze periode slechts 152 woningen met gemeentelijke subsidie samengevoegd. Daarnaast zijn 216 samenvoegingen in voorbereiding. De herstructurering van de sociale woningvoorraad in de centrale vernieuwingsgebieden is beter op dreef. De herstructurering van de particuliere voorraad (pionierswijken) verloopt veel moeizamer, omdat we hier te maken hebben met vele duizenden eigenaren. De beperkte financiële mogelijkheden van veel eigenaren en de ingewikkelde eigendomssituatie bij de gesplitste appartementen maken de opgave nog lastiger.

“Herstructureringsopgave, geobjectiveerd behoeftemodel”, vastgesteld door de gemeenteraad in 1997 1

5

3.

Versterking van de woningmarktpositie van pionierswijken

De stedelijke vernieuwingsopgave voor de particuliere woningvoorraad concentreert zich in de wijken die een wankele positie op de woningmarkt innemen. Het gaat om de wijken die binnen het Haagse Grote Steden Beleid worden aangeduid als pionierswijken. Ze worden gekenmerkt door een eenzijdig samengestelde voorraad kleine, goedkope particuliere appartementen. Het betreft de wijken Regentessekwartier, Valkenboskwartier (inclusief Heesterbuurt), Rustenburg-Oostbroek, Laakwartier (inclusief Spoorwijk), Stationsbuurt (inclusief Rivierenbuurt). In deze wijken staan in totaal bijna 45.000 woningen. Ruim de helft daarvan is in bezit van eigenaar-bewoners. Particuliere verhuurders hebben 28% van de voorraad in handen en de corporaties 15%. Rustenburg Oostbroek en Laakwartier maken beide onderdeel uit van de 56-wijken aanpak van VROM. Vanwege het IPSV-project loopt de aanpak van Rustenburg Oostbroek voorop. In bijlage 2 staan de belangrijkste kenmerken van de pioniersgebieden op een rij.

Woningvoorraad in pioniersgebieden, bron Gemeente Den Haag

eigendomsverhouding in pionierswijken, bron Gemeente Den Haag

6

De meeste particuliere appartementen in de genoemde wijken zijn voor de oorlog door kleine beleggers gebouwd als huurwoningen bestemd voor de middenstand. Na de oorlog zijn veel van deze gestapelde huurwoningen gesplitst in appartementsrechten en daarna vaak verkocht. Dit uitpondingsproces is in vergelijking met andere steden in Den Haag heel fors geweest en gaat nog steeds door. Vanuit het oogpunt van duurzaam onderhoud en beheer zijn er indertijd slechte splitsingsakten gevormd (zie paragraaf 4.5). De woningvoorraad in de pioniersgebieden en centrale vernieuwingsgebieden bestaat overwegend uit kleine etagewoningen, vaak minder dan 80 m² bruto vloeroppervlak. De woningvoorraad voorziet steeds minder goed in de woonwensen van de bewoners. De druk op de openbare ruimte is groot door de hoge bebouwingsdichtheid, het intensieve gebruik en het parkeren. Doordat de overheid en de woningeigenaren sinds de jaren ‘80 veel hebben geïnvesteerd in het opknappen van de buitenkant van de woningen staat de particuliere woningvoorraad er in bouwtechnisch opzicht inmiddels aardig goed voor (zie bijlage 3). De pionierswijken worden ook wel als starterswijken beschouwd. Ze voorzien namelijk in een behoefte aan goedkope appartementen nabij het centrum voor starters op de markt van koopwoningen. Dat is goed zolang de doorstroming niet te hoog wordt en deze wijken ook in staat blijven om bewoners vast te houden. Dat is echter niet het geval omdat er onvoldoende grote woningen voor handen zijn. Degenen die het zich financieel kunnen veroorloven vertrekken dan naar betere wijken. De kans bestaat dat de pionierswijken in een negatieve spiraal terecht komen. Er kan dan een situatie ontstaan dat mensen alleen nog voor deze wijken kiezen bij een gebrek aan mogelijkheden elders. Grootschalig ingrijpen door de overheid, zoals ten tijde van de stadsvernieuwing in de jaren 70 en 80 zou dan onvermijdelijk kunnen worden. De gemeente wil met deze beleidsnota benadrukken dat zij dit wil voorkomen. Ze blijft zich (mede-) verantwoordelijk voelen voor het op een goed kwalitatief peil brengen en houden van de bestaande woningen en woonomgeving in de Haagse pionierswijken.

7

4.

Belemmeringen voor de ontwikkeling van de pionierswijken

4.1 Toekomst van de pionierswijken In de voorbije jaren is er veel geïnvesteerd in de pionierswijken, zowel in de particuliere woningvoorraad als in de openbare ruimte. Desondanks is de woningmarktpositie van de pionierswijken nog niet zonder meer veilig gesteld. Dit komt doordat: - de bouwtechnische kwaliteit2 onvoldoende geborgd is; - er onvoldoende grote woningen zijn; - de woningen onvoldoende comfort bieden; - de eigendomsverhoudingen in de particuliere woningvoorraad ingewikkeld zijn. 4.2 Bouwtechnische kwaliteit onvoldoende geborgd Uit de Kwalitatieve Woningregistratie en het Haags Kwaliteits Onderzoek is gebleken dat het kwaliteitsniveau van de Haagse woningvoorraad is opgeklommen naar het landelijk gemiddelde (zie bijlage 3). De goede onderhoudstaat van de particuliere voorraad is te danken aan de inspanningen en investeringen die vanaf de jaren 80 gepleegd zijn door de eigenaren en de overheid. Gedeeltelijk is het een zaak van uitvoeren en afmaken van het bestaande beleid van Particuliere Woningverbetering (PWV) en Onderhoudstimulering (OHS). Als panden in slechte staat verkeren en de gesubsidieerde aanpak niet tot resultaat heeft geleid, moet tot aanschrijving worden overgegaan. Het volgende hoofdstuk gaat uitgebreider in op het bestaande beleid. De subsidieregelingen zoals PWV en OHS waren sterk gericht op het wegwerken van achterstallig onderhoud en, in het geval van OHS, het activeren van Verenigingen van Eigenaren. Structureel onderhoud in de toekomst is echter onvoldoende verankerd in deze regelingen zodat de woningen in de toekomst niet zonder meer gevrijwaard zijn van bouwkundig verval. Dit komt onder andere omdat er slechts voor vijf jaar een onderhoudsplan is opgesteld (bij OHS) en omdat er niet of onvoldoende wordt gespaard in een onderhoudsfonds. Verder is een probleem dat een deel van de eigenaren die hebben meegedaan aan PWV of OHS na enkele jaren de woning verkoopt. In plaats van na 15 jaar wordt de subsidie in dat geval in één keer uitgekeerd. Voor de nieuwe eigenaar vervalt dan de onderhoudsplicht. Nu gaat het er vooral om het kwaliteitsniveau op peil te houden. Of dit lukt hangt af van de motieven, het gedrag (investeringsbereidheid) en de portemonnee (investeringspotentieel) van de verschillende eigenaren (zie bijlage 4). Voor een aanzienlijk deel van de particuliere voorraad in de pionierswijken moeten we rekening houden met onvoldoende investeringspotentieel en/of -bereidheid bij de eigenaren om de bouwtechnische kwaliteit duurzaam te kunnen borgen.

bouwtechnische kwaliteit: de fysieke gesteldheid van zowel de bouwconstructieve als alle overige aan het gebouw verbonden onderdelen die bepalend zijn voor de duurzame borging van de primaire functie van het gebouw (beschutting) en waarbij voldaan wordt aan de eisen van veiligheid voor gebruikers en omgeving. Hieronder valt de onderhoudsstaat van onder meer het casco, de fundering, het dak en installaties zoals voor gas en elektra. 2

8

4.3 Onvoldoende grote woningen De afgelopen 50 jaar is de gemiddelde ruimtebehoefte per inwoner met meer dan 100% toegenomen. De gemiddelde woningbezetting is gedaald van meer dan vier bewoners per woning in de jaren 50 tot tegenwoordig ruim twee bewoners per woning (zie onderstaande grafiek).

grafiek 1 Afnemende woningbezetting (aantal personen per woning) en toenemende ruimtebehoefte (aantal m² woonoppervlak per persoon in Nederland, Bron: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2002/4, artikel A. Thomsen (bewerking DSO)

Tegelijkertijd is het gemiddelde inkomen en welvaartsniveau sterk gestegen. Door de toegenomen ruimtebehoefte en de gestegen welvaart zijn wijken met overwegend kleine appartementen voor een steeds kleiner deel van de bevolking interessant. Bij starters op de woningmarkt (bijvoorbeeld studenten) en kleine huishoudens met een laag inkomen kunnen deze wijken nog wel in trek zijn. Dit geldt in het bijzonder voor de dicht bij het centrum gelegen pionierswijken. Veel bewoners hebben behoefte aan meer ruimte, bijvoorbeeld omdat ze in een andere levensfase terecht komen of een hoger inkomen krijgen. Daarnaast hebben huishoudens zoals ouderen vaak specifieke woonwensen waar de bestaande woningen soms niet aan voldoen. Vaak is verhuizen de manier om de vraag naar meer kwaliteit en meer ruimte te vervullen. De mogelijkheden om de bestaande woningen in de pionierswijken te transformeren worden tot nu toe onvoldoende benut. Woontechnische verbeteringen zijn mogelijk door: - woningsamenvoeging: het samenvoegen van twee woningen tot één grote woning; - het maken van dakopbouwen; - toevoeging van uitbouwen in tuinen (keukens, serres en dergelijke); - uitbouwen van verdiepingen (balkons, opbouwen op balkons en serres, loggia’s) - woningaanpassing door herindeling van de plattegrond (nieuwe kamerindeling). - plaatsen van een traplift

9

Er blijkt onder woningeigenaren in de pionierswijken wel belangstelling te bestaan voor woningvergroting. Toch komt het samenvoegen van kleine tot grotere woningen zelfs met de mogelijkheid van subsidie nog slecht van de grond. Uit een evaluatieonderzoek blijkt dat één op de drie eigenaar-bewoners belangstelling heeft voor samenvoegen, maar dat allerlei onzekerheden en drempels uitvoering tegenhouden (zie notitie ‘Samenvoegen doe je niet alleen’, Commissie SWB, juni 2004). Ook andere woontechnische verbeteringen worden nog onvoldoende gerealiseerd. Daarbij spelen de financiële mogelijkheden van de eigenaren een belangrijke rol. De vraag is of ze kunnen en willen investeren in de vergroting van hun woning. Particuliere verhuurders hebben daarbij andere belangen dan eigenaar-bewoners. Bijlage 4 gaat uitgebreid in op de verschillen in investeringsbereidheid (willen) en investeringspotentieel (kunnen) van zowel eigenaar-bewoners als verhuurders. Eigenaren die hun woning willen vergroten komen verder de volgende barrières en onzekerheden tegen: - onderhandelen en overeenstemming bereiken met mede-eigenaren in de Vereniging van Eigenaren; - procedures voor vergunningen; - een verbouwing met alle voorbereidings- en uitvoeringscomplicaties. 4.4 Onvoldoende wooncomfort In de loop van de tijd zijn de eisen ten aanzien van de prestatie van het binnenmilieu toegenomen, zowel van de bewoners als van de overheid. In deze nota zal alleen worden ingegaan op de energieprestatie en geluidisolatie. Onder de energieprestatie van een woning verstaan we de weerstand die het casco van de woning heeft tegen warmteverlies. Het Rijk heeft zich met het verdrag van Kyoto een ambitie opgelegd voor energiebesparing in het huishouden. De Haagse vooroorlogse woningvoorraad heeft doorgaans een zeer lage energieprestatie, hetgeen vooral veroorzaakt wordt doordat de woningvoorraad relatief oud is. Om redenen van comfort en milieuattitude hebben veel woningeigenaren energiebesparende maatregelen genomen zoals het aanbrengen van dak- en vloerisolatie, wandisolatie door middel van voorzetwanden en spouwmuurvulling, en het gebruik van dubbel glas. Met name in de goedkope vooroorlogse voorraad blijft deze ontwikkeling achter bij de landelijke en nog sterker bij de wenselijke ontwikkeling om de doelstelling van het Kyoto verdrag te halen. De andere comforteis is de geluiddichtheid. Het casco van de vooroorlogse woningen heeft een lage weerstand tegen geluid. Deze woningen zijn niet gebouwd op de geluidproductieniveaus en -toleranties van nu. Het verkeer is de grootste geluidproducent. In de Wet Geluidhinder heeft het Rijk vastgesteld dat de overlast van weglawaai maximaal 75 dB op de gevel mag zijn, richtlijn is maximaal 50 dB op de gevel. Om de overlast aan te pakken heeft het Rijk een lijst opgesteld, de zogenaamde A-lijst, met woningen waarbij de geluidbelasting als gevolg van weglawaai meer dan 70 dB is. Deze woningen moeten gesaneerd worden, waarbij de voorkeur idealiter uitgaat naar bestrijding van de bron (verkeersintensiteit, snelheidsbeperking, wegdek). De gemeente is belast met de uitvoering. Naast geluidsoverlast van de weg, is geluidsoverlast van de buren vaak nog een grotere bron van ergernis. Dunne wanden en houten vloeren zijn hiervan de voornaamste oorzaken.

10

4.5 Ingewikkelde eigendomsverhoudingen Waar de sociale sector stedelijk slechts een handvol eigenaren telt, is er binnen menig aan te pakken particulier bouwblok sprake van een veelheid aan eigenaren, die allemaal, tegelijkertijd, bereid én in staat moeten zijn te gaan investeren. De Haagse particuliere woningvoorraad bestaat daarbij voor een groot deel uit (meestal oude) gesplitste appartementsrechten. Een belangrijk nadeel van de eigendomstructuur van de VvE in Nederland is dat deze praktisch gezien nooit zelf een besluit kan nemen tot een ingrijpende wijziging. Een VvE zal dus niet snel overwegen om het gezamenlijk bezit te slopen en door nieuwbouw te vervangen. Een dergelijk besluit kan feitelijk slechts genomen en uitgevoerd worden wanneer alle appartementsrechten waaruit het gebouw bestaat door één partij worden aangekocht. De zeer hoge kosten en andere complicaties die hieraan verbonden zijn, leiden er toe dat dit vrijwel nooit marktconform zal geschieden. Maar ook de uitvoering van onderhoud en woningvergroting wordt bemoeilijkt door de structuur van VvE’s. In de jaren 70 en 80 is de vooroorlogse gestapelde huurvoorraad namelijk op grote schaal en vaak op een slechte manier kadastraal gesplitst in meerdere appartementsrechten en inmiddels voor een tamelijk groot deel verkocht. Hierdoor zijn er vele zeer kleine VvE ’s ontstaan, waarvan de kadastrale grenzen vaak niet overeenkomen met de bouwkundige grenzen. Het komt bijvoorbeeld veelvuldig voor dat portieken of schoorstenen onder verschillende VvE’s vallen (zie bijlage 5). Dergelijke VvE’s bestaan soms uit slechts drie appartementsrechten. Door de vele verhuizingen is de continuïteit in het beheer bij veel VvE’s niet gewaarborgd. Eigenaren in een kleine VvE hebben daardoor de grootste moeite om gezamenlijk tot een besluit te komen. De gevolgen zijn dat: - een goed beheer van VvE’s tijdrovend is en dus kostbaar; - uitvoering van gezamenlijk onderhoud (bijvoorbeeld aan het dak of portiek) moeizaam is; - het gezamenlijk financieren en organiseren van woningvergroting zeer ingewikkeld is. In de pionierswijken komen nog veel gemengde VvE’s voor, die zowel bestaan uit koop- als huurappartementen. Hier is beheer nog lastiger dan bij VvE’s die uitsluitend bestaan uit eigenaar-bewoners. Tenslotte is het van belang dat er op dit moment voor kleine VvE’s geen commerciële markt (met betaalbare tarieven) bestaat voor professioneel VvE-beheer en dat dit voorlopig ook niet het geval zal zijn. Kort gezegd komen de bovenstaande problemen neer op een tekort aan zelforganiserend vermogen van de VvE’s. Bijlage 6 schetst de betekenis van dit fenomeen.

11

5.

Bestaand beleid voor de particuliere woningvoorraad

5.1 Bouwtechnische kwaliteit Al sinds de jaren ‘80 wordt er hard gewerkt aan het wegwerken van de bouwtechnische achterstanden in de particuliere woningvoorraad die in de wederopbouwperiode zijn ontstaan3. Het beleid was gericht op die gebieden waar achterstanden geconcentreerd aanwezig zijn en waar door de zwakke sociaal-economische structuur een ‘prisonersdilemma’ is ontstaan. Hierdoor is niet te verwachten dat de particuliere eigenaren zelf initiatief zullen nemen tot verbetering van hun bezit. In deze gebieden is ten tijde van de stadsvernieuwing (in de jaren 80 en 90) met sloop/nieuwbouw op rigoureuze wijze het kwaliteitspeil van de woningvoorraad verhoogd. Vele duizenden woningen zijn indertijd met overheidsgeld aangekocht en vervangen door nieuwbouw. Vanaf de jaren 80 worden particuliere woningen ook met overheidssubsidie verbeterd. Sinds 1990 bestaat een subsidieregeling voor Particuliere Woning Verbetering en sinds 1996 voor Onderhoudstimulering. Daarnaast zijn panden voor verbetering aangekocht. Particuliere woningverbetering De regeling voor particuliere woningverbetering gaat uit van een complexgewijze aanpak. Oorspronkelijk dekte de subsidie bijna alle kosten om achterstallig onderhoud aan het casco weg te werken, de laatste jaren wordt nog slechts de helft van de bouwkosten gesubsidieerd. Gemiddeld is er een subsidiebedrag van ongeveer € 11.000 per woning ingezet, terwijl de totale onderhoudsinvestering minimaal € 20.000 bedroeg. De aanpak is gericht op de individuele eigenaar en niet op de VvE. In totaal zijn er vanaf 1995 tot heden 7200 woningen verbeterd met PWV-subsidie. Daarvoor is circa € 80 miljoen subsidie uitgekeerd. Het PWV-programma bevindt zich in de afrondingsfase. Er kunnen geen subsidieaanvragen meer worden ingediend. Van de lopende projecten is in de komende paar jaar nog de oplevering van circa 1800 woningen te verwachten. Daarnaast zijn er eigenaren in PWV-projecten die wel hun woning hebben opgeknapt maar geen gebruik hebben gemaakt van de PWV-subsidie. Onderhoudstimulering In de aanpak van onderhoudstimulering 4 wordt met een actieve benadering getracht een mentaliteitsverandering bij de eigenaren in gang te zetten. Een belangrijke doel is de activering van VvE’s. In de intensief beheer aanpak wordt naast stimulering ook dwang toegepast door eigenaren die niet meewerken aan te schrijven. Uit een evaluatie in 2001 bleek de aanpak van onderhoudstimulering zonder dwang weinig effectief. Daarom is voor een deel overgestapt naar de intensief beheer aanpak. Voor de overige gebieden is de aanpak stopgezet. 3 4

Zie Rijksnota Belstato (Beleid Stadsvernieuwing in de Toekomst), april 1992 De regeling voor onderhoudstimulering bestaat uit drie subsidies: - een subsidie van € 450 euro per woning voor proceskosten (opname rapport, begeleiding bij de uitvoering van onderhoud, VvE beheer); - een subsidie achteraf van € 908 voor uitvoering van onderhoud, deze wordt na een periode van 5 jaar uitgekeerd als aan de onderhoudsplicht is voldaan; - een bouwdelensubsidie, afhankelijk van welke bouwdelen aangepakt worden.

12

Vanaf de start in 1997 tot heden zijn bijna 19.000 woningen verbeterd en/of VvE’s geactiveerd en meerjarenonderhoudsplannen gemaakt. Ongeveer 14.000 eigenaren hebben subsidie aangevraagd. Er is een totaalbedrag van circa 30 miljoen euro subsidie toegekend, wat neer komt op circa 2.100 euro per woning. De totale investering door eigenaren is ruim 130 miljoen euro, gemiddeld bijna 7.000 euro per woning. De OHS aanpak kent dus een multiplier van ruim 4. In totaal zijn er bijna 29.000 woningopnames uitgevoerd. Tot 2007 worden mogelijk nog 2200 subsidiabele verbeteringen uitgevoerd, hetgeen de teller op ruim 21.000 verbeterde woningen zou brengen (72% van de opgenomen woningen). Aankopen Verbeteren Verkopen De AVV-regeling was oorspronkelijk bedoeld om de onrendabele top af te dekken bij de aankoop van panden van eigenaren die niet in staat waren deel te nemen aan de PWV. Het verschil tussen de kosten en de opbrengsten wordt dan door de gemeente gedekt. De regeling is ook bedoeld voor de aankoop van zogenaamde rotte kiezen of ten behoeve van zogeheten ‘strategische aankopen’. De AVV-aanpak wordt meestal uitgevoerd door Woningbeheer. In de periode van 2000 tot 2004 zijn er bijna 70 verbeteringen binnen de AVV-regeling uitgevoerd. Hiermee was een subsidiebedrag van 1,7 miljoen euro gemoeid. 5.2 Grotere woningen Voor eigenaar-bewoners binnen een deel van de pionierswijken bestaat de subsidiemogelijkheid voor woningsamenvoeging (RB 341, 1998). Deze subsidie vergoedt een deel van de te maken kosten en verkleint daarmee de onrendabele top. Twee afzonderlijke appartementen hebben te samen namelijk een hogere marktwaarde dan één grote samengevoegde woning. Een subsidie van € 18.150 per samenvoeging is beschikbaar in de wijken Rustenburg Oostbroek, Regentesse- en Valkenboskwartier en de Heesterbuurt. Op basis van de door de Raad vastgestelde Nota ‘Samenvoegen doe je niet alleen’ (juni 2004, RIS 116844a) wordt de subsidieregeling aangepast. Voor Rustenburg Oostbroek heeft de gemeente in 2002 verder een rijksbijdrage ontvangen uit het Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing. Een deel hiervan wordt ingezet voor het stimuleren van woningvergroting. Vooruitlopend op een wijziging van het bestemmingsplan is een Nota Dakopbouwen vastgesteld voor de Bloemenbuurt (2004) en Rustenburg Oostbroek (2005). Andere pioniersgebieden zullen volgen. In de nota is vastgelegd waar en in welke vorm dakopbouwen mogelijk zijn. In Rustenburg Oostbroek hebben zich inmiddels 20 eigenaren gemeld die geïnteresseerd zijn in een dakopbouw. De resultaten van het samenvoegbeleid vallen tot nu toe tegen. Sinds de regeling van kracht is zijn er nog maar 152 kleine appartementen samengevoegd tot 76 grote woningen. Daarnaast zijn er 216 samenvoegingen in voorbereiding. Het is niet bekend hoeveel woningen in de pionierswijken met dakopbouwen of op andere manieren zijn vergroot. Veel zullen dit er echter niet zijn, omdat de bestemmingsplannen tot nu toe weinig toelieten. In 2004 heeft de gemeenteraad de beleidsnota “samenvoegen doe je niet alleen” vastgesteld. Deze nota gaat in op de oorzaken van de stagnerende samenvoegproductie en geeft een scala aan oplossingsrichtingen aan. Er is vervolgens een ambtelijke projectgroep ingesteld, die als opdracht heeft voorstellen te doen voor verruiming, verbetering en vereenvoudiging van regelgeving en subsidie. Het College heeft inmiddels aan de Raad voorgesteld het subsidiebedrag te verhogen, het werkingsgebied uit te breiden met het Regentesse- en 13

Valkenboskwartier en Spoorwijk en de subsidievoorwaarden los te koppelen van de huisvestings- en onttrekkingsvergunning. 5.3 Verbeteringen gericht op comfort en duurzaamheid Voor particuliere woningen die te kampen hebben met geluidoverlast van verkeer (de zogenaamde A-lijst) is subsidie beschikbaar voor geluidsanering. De aanpak bestond tot nu toe uitsluitend uit bouwkundige maatregelen aan de gevel en deze werden voor 100% vergoed. Deze aanpak werd zo veel mogelijk gecombineerd met de Particuliere Woningverbetering of Onderhoudstimulering. In de nieuwe aanpak wordt de subsidie beperkt. Ook de aanleg van stil asfalt of de instelling van 30 km zones kan tot geluidsanering leiden. Inmiddels zijn er circa 3000 woningen gesaneerd. Op de A-lijst staan nog 2600 te saneren woningen. Daarvan worden er de komende vijf jaar 500 aangepakt. De aanpak van de particuliere voorraad gericht op duurzaamheid bestaat uit drie typen maatregelen: - energiegerelateerde maatregelen; - maatregelen gericht op het sluiten van kringlopen van water en materialen; - maatregelen gericht op het bevorderen van de gezondheid. Het verbeteren van de energieprestatie komt ook vaak moeilijker tot stand binnen VvE’s dan bij eengezinswoningen. De afgelopen tijd is energiebewust investeringsgedrag onder Haagse woningeigenaren gestimuleerd door het Zonneboilerproject en door de EPA-advisering. Voor pioniersgebieden is nog geen specifiek beleid ontwikkeld gericht op VvE’s. 5.4 Huurteams Het college heeft eind 2003 besloten een pilot met ‘huurteams’ te starten, die tot eind 2005 doorloopt. Huurteams moeten de huurders in staat stellen om de verhouding tussen prijs en kwaliteit van hun woonruimte in overeenstemming te brengen, via overleg met verhuurders en via procedures bij de huurcommissie. Via de huurteams oefent de gemeente invloed uit op de bouwtechnische kwaliteit van woningen van particuliere verhuurders. De gemeente kan met een handhaafactie reageren op signalen van misstanden. 5.5 Splitsingsbeleid De gemeente Den Haag maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheid die de Huisvestingswet biedt om het splitsen van huuretagewoningen (onder de huurprijsgrens) in appartementsrechten te reguleren. De motieven hiervoor liggen in gemeentelijke doelen zoals de differentiatie van de woningvoorraad, het bewaren van betaalbare huurwoningen en het voorkómen van stadsvernieuwings-problemen. Het splitsingsbeleid voorkomt dat het overaanbod van kleine koopwoningen in bijvoorbeeld de pionierswijken nog verder toeneemt. Het huidige beleid staat splitsing in alle stadswijken toe mits de splitsing samengaat met het samenvoegen van kleine woningen tot grote woningen. Daarnaast kan zonder dat er sprake is van samenvoegen- alleen gesplitst worden in dié wijken waar de mogelijke koopvoorraad nog ver onder het stedelijk gemiddelde zit. Het splitsingsbeleid draagt hiermee bij aan het beheersen van de incourante woningvoorraad in kwetsbare wijken maar ook aan de nodige variëteit in het woningaanbod op wijkniveau zowel qua grootte van de woningen als in de koop/huurverhouding.

14

Het splitsingsbeleid en de in paragraaf 5.2 genoemde subsidieregeling beogen het samenvoegen voor eigenaren in financiële zin aantrekkelijker te maken. De subsidieregeling richt zich feitelijk op de eigenaar-bewoner en betreft daarmee reeds gevormde appartementsrechten. Het splitsingsbeleid richt zich daarentegen op eigenaar-verhuurders en betreft daarmee nog te vormen appartementsrechten. Door een kadastrale splitsing van een huurcomplex in appartementsrechten stijgt voor de eigenaar de marktwaarde van dat complex gemiddeld met een percentage tussen circa 20 en 30%. Deze mogelijkheid tot waardevermeerdering functioneert daarmee als incentive voor verhuurders om te gaan samenvoegen. Het gaat dan uiteraard om dát deel van de particuliere huurwoningen dat nog niet kadastraal gesplitst is. In Den Haag is dat nog bijna de helft van deze voorraad: circa 25.000 woningen. Het ‘stille’, door de markt te benutten herstructureringsvermogen is daarmee globaal in te schatten op een totaal bedrag van bruto ca. € 550 miljoen. Het Haagse splitsingsbeleid zorgt ervoor dat dit forse vermogen niet totaal onbenut blijft (ingeval van een totaal splitsingsverbod). En het voorkómt ook dat dit bedrag wegvloeit (ingeval van totale splitsingsliberalisatie) naar toevallige, winstnemende eigenaren. Daarentegen kunnen investeringsbereide eigenaren van de waardevermeerdering profiteren in de vorm van woontechnische verduurzaming van hun bezit. Om grote investeringen te gaan plegen in hun woningbezit zonder dat daar gegarandeerde opbrengsten tegenover staan is er echter wel vertrouwen nodig in de toekomst van de wijk. Daar ontbreekt het bij particuliere verhuurders soms aan, omdat eigenaren de marktkansen v oor hun woningen nog niet zien. Daarom is het belangrijk dat de gemeente voorop gaat door te investeren in de openbare ruimte en eigenaren te ondersteunen en te verleiden tot investeringen in het eigen woningbezit.

15

6.

Mogelijkheden om verbeteringen af te dwingen

In dit hoofdstuk komt aan de orde welke wettelijke mogelijkheden de gemeente heeft om noodzakelijke verbetering van de particuliere woningvoorraad af te dwingen. 6.1 Bouwtechnische kwaliteit Als er sprake is van bovenmatig achterstallig onderhoud kan de gemeente op grond van de Woningwet aanschrijven. Met dit instrument kan een woningeigenaar worden gedwongen achterstallig onderhoud uit te voeren. Hiermee kan hooguit een bouwtechnisch basisniveau volgens het Bouwbesluit worden bereikt. Bij weigering kan het onderhoud uiteindelijk “van gemeentewege” op kosten van de eigenaar worden uitgevoerd. De gemeente Den Haag hanteert een passief aanschrijvingsbeleid. Dit betekent dat alleen wordt aangeschreven in geval van gevaarsituaties. Daarnaast wordt projectgewijs aangeschreven als aanvulling op de aanpak van intensief beheer gebieden of de particuliere woningverbetering en de aanpak van rotte kiezen en brandpanden. Het is duidelijk dat het gemeentelijk aanschrijfinstrumentarium in de uitvoeringspraktijk tegen de nodige beperkingen oploopt. Het is bovendien in menig geval vaak een zeer arbeidsintensief, juridisch gecompliceerd, qua uitkomst onzeker en in de tijd moeilijk beheersbaar gebeuren. Daarbij spelen wettelijke vereisten een rol zoals bijvoorbeeld het "lonendheidsbeginsel" ("is de voorziening lonend te achten afgezet tegen de mogelijke huuropbrengst?"). Daarnaast is het mogelijke ultimo remedium (staking van het gebruik) ongewenst omdat er fysiek niets structureel verbetert of (bij uitvoering van gemeentewege) financieel riskant, omdat de gemeente bij bijvoorbeeld een faillissement geen preferent schuldeiser is en met aanzienlijke kosten kan blijven zitten. Gezien het grote aantal woningen waar de PWV-aanpak zonder resultaat is gebleven is te overwegen om een soort PWV-narooiprogramma te maken. Dit programma moet gericht zijn op het actief aanschrijven van ‘PWV-weigeraars’. Daarmee worden de eigenaren bedoeld die in het verleden een subsidie-aanbod hebben afgeslagen terwijl hun woningen in slechte bouwtechnische staat verkeren. Als het gaat om de activering van VvE’s heeft de gemeente ook geen dwangmiddelen in huis. Een VvE kan namelijk (door de gemeente) niet verplicht worden om regelmatig te vergaderen en beslissingen te nemen over onderhoud. Een onderhoudsfonds kan al helemaal niet worden afgedwongen. Wel kunnen eigenaren in een VvE elkaar onderling via het privaatrecht dwingen om mee te betalen aan noodzakelijk onderhoud, bijvoorbeeld bij een lekkage aan het dak. De gewijzigde wet op de appartementsrechten (zie bijlage 8) bevat een verplichting tot het aanhouden van een reserve fonds bestemd voor meerjarige (groot-) onderhoud. Deze wetswijziging geldt echter alleen voor nieuwe appartementen, maar krijgt door het overgangsrecht van drie jaar ook betekenis voor reeds bestaande VvE’s. 6.2 Grotere woningen Vergroting van woningen kan wettelijk niet worden afgedwongen. Ook kunnen eigenaren van appartementsrechten niet worden gedwongen om splitsingaktes te wijzigen. Wel kan de gemeente via het splitsingsbeleid woningvergroting stimuleren. Splitsing van huurcomplexen in afzonderlijk te verkopen appartementsrechten wordt namelijk in de zogenaamde

16

restrictiegebieden (waar de pioniersgebieden onder vallen) alleen toegestaan als de splitsingsaanvraag vergezeld gaat met een samenvoegplan voor kleine woningen.

17

7.

Een nieuwe aanpak van de particuliere voorraad

7.1 Inleiding Dit hoofdstuk staat stil bij de individuele verantwoordelijkheid van woningeigenaren. Dat is het uitgangspunt voor het nieuwe beleid. Vervolgens wordt beschreven welke maatregelen de gemeente neemt om te stimuleren dat particuliere woningeigenaren: - bouwtechnische kwaliteit beter gaan borgen; - woontechnische verbeteringen gaan realiseren; - VvE beheer beter gaan regelen; - meer financiële mogelijkheden krijgen. Achtergrond en inhoud van de beleidsinstrumenten die in dit hoofdstuk aan de orde komen worden nader beschreven in Bijlage 8. Hier worden de verschillende maatregelen ook in een overzichtelijk schema gerepresenteerd, onderscheiden naar woontechnische en bouwtechnische kwaliteit. Tevens wordt aangegeven of de maatregelen bijdragen aan de versterking van het investerend, dan wel aan het zelf-organiserend vermogen van de eigenaren. 7.2 Eigenaren verantwoordelijk Uitgangspunt voor het nieuwe beleid voor de particuliere woningvoorraad is dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor de in stand houding, verbetering of transformatie van hun eigen bezit. Publiekrechtelijk gezien (Woningwet) zijn eigenaren verplicht er voor te zorgen dat hun woningen voldoen aan de bouwtechnische eisen van het bouwbesluit. Deze verantwoordelijkheid dragen de eigenaren volgens het Burgerlijk Wetboek (civielrecht) naar mede-eigenaren binnen VvE-verband, naar opvolgende eigenaren (bij transacties waar zij aanspreekbaar zijn op bijvoorbeeld verborgen gebreken) en naar hun huurders (huurrecht). Om aspirant-kopers bewust te maken van hun rechten en plichten jegens elkaar binnen VvE’s verband is het belangrijk dat notarissen en makelaars goede voorlichting geven. Ook is het belangrijk dat bij voorgenomen transacties onderhoudsgebreken aan het licht komen zodat deze een rol spelen bij de prijsvorming en in de financiering kunnen worden meegenomen. Gemeente faciliteert De gemeente wil particuliere woningeigenaren in de pioniersgebieden faciliteren bij de organisatie en de financiering van woningvergroting en onderhoud. De inzet van de gemeente is ter ondersteuning en niet ter vervanging van de individuele verantwoordelijkheid van de woningeigenaren. Civielrechtelijke Ketenverantwoordelijkheid Bij grote onderhoudsachterstanden zal de gemeente eigenaren zonodig aanschrijven. Dit is ook haar wettelijke plicht (Woningwet). Dit publiekrechtelijke instrument is uiteindelijk onmisbaar maar kent ook zijn beperkingen (zie bij 6.1.). Ook om die reden verdient het de voorkeur dat zoveel mogelijk wordt bijgedragen aan het versterken van de civielrechtelijke verantwoordelijkheid. Wanneer alle eigenaren zichzelf (en elkaar) houden aan de genoemde verplichtingen in Het Burgerlijk Wetboek, kan gesproken worden van een ideale ‘ketenverantwoordelijkheid’ waarbij eigenaren en huurders de schakels vormen van de keten die (bouwtechnisch) verval uitsluit. De instrumenten Algemene Woningkeur, Waarborgfonds

18

Eigen Woningen en Huurteams zijn essentieel voor het vergroten van de ketenverantwoordelijkheid. De gemeente moet hier structureel op sturen (zie Bijlage 9). Oude Stadsvernieuwingsaanpak ongewenst Een aanpak zoals in de laatste drie decennia van de vorige eeuw is niet langer wenselijk. Toen kocht de gemeente op grote schaal slechte particuliere woningen aan om vervolgens over te gaan tot sloop/nieuwbouw. Deze aanpak is te duur geworden5, maatschappelijk ongewenst en uit (steden)bouwkundig oogpunt niet noodzakelijk. Te duur omdat de gemeente de enorme investeringen die hiermee gemoeid zijn niet kan opbrengen. Maatschappelijk ongewenst, gelet op de commotie die eind jaren 90 ontstond toen de gemeente voorstelde om in Rustenburg Oostbroek particuliere bouwblokken te slopen. En stedenbouwkundig niet noodzakelijk omdat de pionierswijken zoals Laakkwartier en Regentessekwartier een veel hogere kwaliteit hebben dan de voormalige stadsvernieuwingsgebieden als de Schilderswijk. Verder kan een proces van (onteigening)/sloop/nieuwbouw van particulier woningbezit tot een versneld verval van de buurt leiden, de zogenaamde planningschaduw. 7.3

bouwtechnische kwaliteit

Basis Gebouwen Registratie(BGR) De BGR is een authentiek registratiesysteem voor gebouwen geschikt om koppeling met andere basisregistraties (zoals die voor Personen en Adressen) mogelijk te maken. De Gemeente Den Haag heeft een praktijkproef uitgevoerd vooruitlopend op de verankering in de Wet. Het Woningprofiel is gebaseerd op de BGR en bevat door de eigenaar te beheren gegevens over kwaliteitsaspecten van de woning en de installaties. De gemeente zal de totstandkoming van de BGR en het woningprofiel ondersteunen. Vooruitlopend op de verplichting van het woningprofiel zal onderzocht worden op welke manier de gemeente zijn toezichthoudende taak beter kan organiseren. Algemene Woningkeur Landelijk wordt al enige jaren gewerkt aan een Algemene Woningkeur. Dit is een nieuwe landelijk erkende keuringstandaard voor woningen, die de eigenaar voorziet van juiste, objectieve informatie over de onderhoudstoestand. De AWK rapporten kunnen als basis dienen voor het subsidiebeleid, de Basis Gebouwen Registratie en het woningprofiel. De gemeente zal de vraag naar en het aanbod van het AWK product proberen te bevorderen.

De kosten van sloop/nieuwbouw van 10.500 woningen in de Pioniersgebieden (de stedelijke vernieuwingsopgave) worden geraamd op 516 miljoen euro. De kosten van de ‘zachte aanpak’ van stimuleren en faciliteren van eigenaren bij woningvergroting wordt ingeschat op 117 miljoen euro. 5

19

7.4 Grotere woningen en andere woontechnische verbeteringen Binnen de bestaande particuliere voorraad kunnen eigenaren op diverse manieren woontechnische verbeteringen realiseren: - samenvoegen van woningen; - dakopbouwen; - uitbouwen in tuinen (keukens, serres en dergelijke); - uitbouwen van verdiepingen (balkons, opbouwen op balkons en serres, loggia’s); - herindelen van de plattegrond en het aanbrengen van (trap-)liften. De gemeente gaat woningvergroting actiever stimuleren in de pioniersgebieden, zowel bij eigenaar-bewoners als particuliere verhuurders. Ter stimulering van het samenvoegen van huurwoningen kan de voorrangsregeling een rol spelen. Daartoe kan in regioverband nadere studie verricht worden naar de mogelijkheden om de voorrangspositie die voor herstructureringskandidaten bij sloop/nieuwbouw geldt ook voor samenvoegingen van toepassing te verklaren. Een aantal maatregelen om samenvoegen te stimuleren staat in de door de Raad vastgestelde Nota “Samenvoegen doe je niet alleen”: - externe adviseurs en service-organisaties voor woningeigenaren; - vereenvoudigen procedures en regels; - indexeren subsidie voor samenvoegen en uitbreiden werkingsgebied; - opzetten van een gemeentelijke website over woningvergroting; - starten van een pilot bij een ongesplitst particulier huurcomplex; - starten van een pilot bij een gesplitst complex met merendeels eigenaar-bewoners. Externe adviseurs en service-organisaties voor woningeigenaren Eigenaren die hun woning willen vergroten hebben behoefte aan een deskundige die hen op sleeptouw kan nemen bij het aanvragen van subsidie en vergunningen, het wijzigen van splitsingsakten, het maken van een ontwerp en de uitvoering. De adviseurs moeten het vergroten van de woning zo gemakkelijk mogelijk maken (één loket gedachte). Laagdrempeligheid van deze voorziening is daarom belangrijk. Daarnaast dragen adviseurs ook bij aan de promotie van woningvergroting in de pioniers gebieden. Voor Rustenburg Oostbroek is in het kader van het IPSV-project6 al een adviseur aangesteld. Er wordt een service-organisatie opgericht die een kantoor krijgt in deze wijk. De andere pioniersgebieden moeten nog volgen. Naast de gemeente en de adviseurs zullen ook woningeigenaren en bewonersorganisaties onderdeel uitmaken van deze service-organisaties. Dit zou uiteindelijk zelfs kunnen leiden tot een Wijk Ontwikkelings Maatschappij. Vereenvoudigen procedures en regels Appartementseigenaren die van plan zijn een buurwoning aan te kopen om deze samen te voegen met de eigen woning of die een dakopbouw of aanbouw willen, worden geconfronteerd met veel verschillende gemeentelijke regels zoals het Bouwbesluit, bestemmingsplanvoorschriften, woonruimte- onttrekkingsvergunning en de voorwaarden Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing: een subsidieregeling van VROM om innovatie te bevorderen. In 2002 heeft het project Rustenburg Oostbroek 8 miljoen euro subsidie ontvangen, onder andere voor het vergroten van woningen. 6

20

voor een samenvoegvergunning of -subsidie. Daarnaast moeten ze het binnen de VvE onderling ook nog eens worden. De procedures moeten dus veel eenvoudiger en eigenaren moeten terecht kunnen bij één loket waar ze verder worden geholpen. De eerder genoemde externe adviseurs zullen hier een belangrijke rol gaan spelen. Verder is, zoals afgesproken in de beleidsnotitie "Samenvoegen doe je niet alleen"(RM 99/2004), een ambtelijke projectgroep Samenvoegen & Dereguleren ingesteld die voorstellen heeft ontwikkeld om regels te versimpelen, o.a. door de subsidievoorwaarden los te koppelen van de huisvestings- en onttrekkingsvergunning (Zie Raadsvoorstel RIS 129200). Verbeteren subsidie voor samenvoegen In het zelfde raadsvoorstel wordt ook het subsidiebedrag voor bouwkundige samenvoeging (vanaf 1998 €7.285) opgetrokken naar € 25.450 en daarnaast komt er een aparte stimuleringspremie voor het kadastraal samenvoegen (het vastleggen van het gewijzigde appartementsrecht in de notariële akte). Het werkingsgebied wordt uitgebreid tot de Pionierswijken Valkenbos (CBS-no 20), Regentesekwartier (no 21), Rustenburg-Oostbroek (no 31) en Laakkwartier en Spoorwijk (no 38). De stimuleringspremie is een incentive voor het samenvoegen van VvE’s. Een deel van de premie kan gestort worden in het onderhoudsfonds van de vergrote VvE. Pilot particuliere verhuurder Met een grote verhuurder (Zeilstra) wordt gewerkt aan een pilot waarin wordt getekend en gerekend om woningen te verbeteren en waar mogelijk samen te voegen. Het gaat om een complexgewijze aanpak van een ongesplitst bouwblok met huurwoningen. Als er woningen worden samengevoegd is splitsing in appartementsrechten en uitponding of verhuur in het geliberaliseerde segment toegestaan. Pilot “eeuwige jeugd van particulier 20-40 blok” In tegenstelling tot de pilot met de verhuurder richt deze zich op een uitgepond bouwblok (gesplitst in afzondelijke appartementsrechten en daarna afzonderlijk verkocht aan eigenaarbewoners ). Doel van de op te zetten pilot is om in een bouwblok gevormd door portiekwoningen en bestaande uit meerdere kleine VvE's ervaring op te doen met een collectieve aanpak (en aanbesteding). De gezamenlijkheid en gelijktijdigheid bieden verschillende voordelen. Door AKRO Consult is een Plan van Aanpak opgesteld onder de titel "Vergroot je eigen woning en regel het goed". Hierbij is de insteek dat een kansrijke collectieve aanpak gebaat is met een plan waarbij iedere betrokken appartementseigenaar een voordeel kan boeken met een woningvergroting (een serre, uit-/opbouw dan wel een samenvoeging). Tevens richt de aanpak zich op kadastrale aanpassing (aan de nieuw te creëren situatie) waarbij tegelijkertijd de verschillende tekortkomingen in de oude akten (zie bij 4.5) worden opgelost en een volwaardige moderne VvE ontstaat die voldoet aan de eisen van de nieuwe wet. Daarbij is het ook wenselijk te onderzoeken op welke wijze het samenvoegen van kleine tot grotere VvE's gerealiseerd kan worden. VROM, de serviceorganisatie voor Rustenburg Oostbroek en Akro Consult werken mee aan de pilot. Modernisering Wet Appartementsrechten In mei 2005 is een wetsvoorstel van kracht geworden dat beoogt het appartementsrecht te moderniseren (Burgerlijk Wetboek deel 5). Tot voor kort moesten alle leden van een VvE' instemmen met een wijziging van de splitsingsakte. Door de wetswijziging geldt nu een meerderheidseis van minimaal 80%. Verder betreft de wetswijziging een verplichting tot 21

aanhouden van een reservefonds voor andere dan de jaarlijkse kosten, voor het meerjarig onderhoud dus. De verbeteringen zijn belangrijk omdat nu voortaan alle nieuw te vormen VvE’s (ontstaan door nieuwbouw of uitponding) structureel betere beheervormen krijgen. Maar ook voor het onderwerp van deze beleidsnota, de 20.000 bestaande Haagse VvE's, is de nieuwe wet van belang. , Er is namelijk sprake van een wettelijke overgangsperiode van drie jaar zodat ook bestaande VvE's tot mei 2008 zich kunnen aanpassen. Dat betekent dat goedwillende VvE-leden betere mogelijkheden krijgen om hun Verenigingen te bewegen tot het daadwerkelijk gaan aanhouden van een voldoende gevuld onderhoudsfonds. Ook kunnen binnen VvE's nu wat beter initiatieven genomen worden om problemen in de oude splitsingsakten te gaan aanpakken zoals "ingebakken beheerproblemen"(halve portieken e.d.) en "barrières" die samenvoegen of dakopbouwen in de weg staan. Wetstraject Stedelijke Herverkaveling De wetswijziging van het appartementsrecht kan een opmaat zijn voor een veel verdergaande wetgeving die stedelijke vernieuwing "onder particulier opdrachtgeverschap" beter mogelijk moet gaan maken. Eigenaren, gebruikers en andere rechthebbenden moeten onderling betere rechtswaarborgen kunnen creëren. Het kabinet onderzoekt daartoe de mogelijkheden tot een Wet op Stedelijke Herverkaveling. Daarmee worden eigenaren in staat gesteld hun eigen woningbezit gezamenlijk te herverkavelen en te vernieuwen. De gemeente kan dit voornemen ondersteunen en met lokale beleidsinput faciliteren. Bijvoorbeeld via de genoemde pilot, waar het ministerie van VROM ook bij betrokken is. Splitsingsbeleid Via het splitsingsbeleid wordt het samenvoegen van woningen gestimuleerd. In paragraaf 5.5 is dit uitgebreid behandeld. Milieutechnische maatregelen Het programma voor geluidsanering ligt vast in de zogenaamde A-lijst. Deze lijst omvat de door VROM vastgestelde urgente saneringsgevallen. Deze woningen ondervinden een feitelijke geluidsbelasting van 70 dB(A) of meer op de gevel. Op deze lijst staan nog 2603 woningen die gesaneerd moeten worden. Een combinatie van bron-, gevel- en overdrachtsmaatregelen zal worden ingezet om de A-lijst te reduceren. Binnen enkele jaren wordt bij verkoop van woningen een Energie Prestatie Advies (EPA) verplicht gesteld. Dit is een advies van een gecertificeerde adviseur over efficiënter energiegebruik in een woning. In een EPA worden bijvoorbeeld maatregelen als dubbelglas, hoogrendementsketels of spouwisolatie aangeraden. Daarbij wordt op een rijtje gezet wat die maatregelen kosten, wat ze besparen aan gas en elektra en in hoeveel tijd de investeringen kunnen worden terugverdiend. De EPA stimuleert eigenaren om milieutechnische maatregelen te treffen aan de woning gericht op energiebesparing. 7.5 VvE beheer Er bestaat voor kleine VvE’s slechts een marginale markt VvE-beheer. De kosten van een professioneel VvE-beheer zijn, verdeeld over een beperkt aantal eigenaren, erg hoog. Voor eigenaren in de kwetsbare wijken is het product niet aantrekkelijk, tenzij de tekorten worden gedekt met subsidie. Woningbeheer ontvangt een bijdrage van de gemeente voor het beheer van zo’n 1600 VvE’s onder de kostprijs. Dit is echter maar een deel van het totale aantal

22

VvE’s in de pioniersgebieden. Er dienen meer verwante producten voor kleine VvE’s te worden ontwikkeld. Producten die eigenaren in staat stellen tot zelfbestuur. Product VvE beheer Om het product VvE-beheer voor kleine VvE’s in de markt te kunnen houden wordt aan Woningbeheer N.V. een stimuleringspremie verleend op basis van het aantal beheerde VvE’s. VvE-box De VvE-box is een initiatief van Woningbeheer om de beheerinfrastructuur te verbeteren. Het is een koffertje voor eigenaren van appartementen met een vaste plek voor standaard documenten. Hier is een digitale VvE aan gekoppeld die zelfbestuur mogelijk maakt. Het gebouwdossier en de VvE-box kunnen elkaar goed aan vullen. Bij het gebouwdossier ligt de nadruk meer op de rechten en plichten ten aanzien van het bouwbesluit, bij de VvE-box meer op ondersteuning. De gemeente wil een bijdrage leveren aan specifieke elementen in de VvE-box. Vergroting bereik certificaten De Stichting Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) heeft twee certificaten op de markt gebracht: één sinds 2001 voor VvE’s en één sinds kort voor professionele VvE-beheerders. Deze certificaten ondersteunen het functioneren van VvE’s en hebben een positief effect op imago en marktpositie. In Den Haag zijn de certificaten nog maar enkele malen uitgereikt. De gemeente kan stimuleren dat er een substantiële toename ontstaat van deze vorm van zelfregulering in pioniers wijken. Collectief abonnement VvE-belang Idealiter zouden alle appartementseigenaren lid moeten zijn van dé belangenorganisatie van VvE’s in Nederland: VvE-belang. Deze organisatie geeft ondermeer juridisch en bouwkundig advies en verzorgt onder meer VvE-cursussen. Het is belangrijk dat deze organisatie en haar kwartaalblad ook bekend raakt in de appartementenstad bij uitstek : Den Haag. VvE-belang kan ook een belangrijke rol vervullen voor Haagse VvE's die hun splitsingsakten willen aanpassen aan de nieuwe wetgeving. Daarom levert de gemeente een bijdrage om vanaf september 2005 een collectief jaar-abonnement aan te bieden aan de VvE’s in Den Haag. In het voorjaar van 2006 zal aan de hand van een evaluatie beoordeeld worden óf en op welke wijze hieraan een vervolg wordt gegeven. 7.6 Overige instrumenten Het is belangrijk om het investerend vermogen van eigenaren te vergroten. De instrumenten die in deze paragraaf worden beschreven zijn vooral gericht op het investeringspotentieel. Het berekenen van het toekomstig rendement voor eigenaren kan bijdragen aan een grotere investeringsbereidheid. Waardebehoud en waardevermeerdering zijn namelijk belangrijke argumenten om eigenaren te stimuleren in het eigen woningbezit te investeren. Laagrentende leningen Om de financiële mogelijkheden voor eigenaren te vergroten kan de gemeente via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) laagrentende leningen gaan verstrekken aan eigenaren voor de kosten van woningvergroting. Met een Revolving Fund kan met minder gemeentelijke middelen meer bereikt worden dan met het 23

verlenen van subsidies. Laagrentende leningen kunnen in combinatie met een subsidie voor samenvoegen verstrekt worden. Ook bij andere vormen van woningvergroting kunnen laagrentende leningen een stimulans zijn. Effectief maken van belastingaftrek voor onderhoud Sinds 1 januari 2000 is voor particuliere verhuurders de onderhoudsaftrek voor feitelijk verrichte werkzaamheden vervallen. Van verschillende zijden (G4, VNG, Ernst & Young) is daartegen gewaarschuwd. Reden voor deze zorg was de vrees dat de moeizaam en met veel stadsvernieuwingsinzet bereikte onderhoudsresultaten weer zouden afkalven. Zorg was ook dat het circuit van illegalen en zwartwerkers weer op zou komen ten koste van de bonafide, belasting- en premie betalende bedrijfssector. Voor eigenaar-bewoners heeft de onderhoudsaftrek altijd bestaan. Sinds 1971 is deze aftrek niet meer gebaseerd op werkelijk gemaakte kosten, maar vormt deze onderdeel van het hiertoe gecorrigeerde huurwaardeforfait. Deze vorm van onderhoudsaftrek heeft echter een aantal ernstige nadelen. In de eerste plaats geldt dat er geen enkele prikkel van uitgaat om daadwerkelijk het noodzakelijk onderhoud te verrichten. Een ander nadeel is dat de hoogte van de aftrek weinig relatie vertoont met de werkelijke onderhoudsbehoefte. De gemeente kan overwegen om opnieuw samen met andere steden die een grote, oude particuliere woningvoorraad kennen, het punt van de onderhoudsaftrek weer in de politieke aandacht te krijgen. Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) Het WEW verstrekt Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor eigenaar-bewoners. Bij woningaankoop kan een bouwkundig rapport verplicht gesteld worden. Dit rapport geeft inzicht in de herstelkosten van het achterstallig onderhoud. Daarmee speelt achterstallig onderhoud een rol in de prijsvorming en kan de nieuwe eigenaar dit meefinancieren met de NHG. De gemeente kan via de VNG actief de bouw- en woontechnische belangen van de stad behartigen bij de product- en dienstverlening van het WEW. Woningaandelen Om het onderhoud te betalen, wordt een deel van de woning of het appartementsrecht verkocht aan een belegger. Op deze manier (‘verdeeld eigendom’) wordt geïnvesteerd in het pand, waarbij de eigenaar-bewoner ontzien wordt. De eigenaar-bewoner en de belegger bouwen kapitaal op, op basis van de waardestijging van het pand. Wijkberaad Laak en Woningbeheer verrichten met IPSV-subsidie een onderzoek naar woningaandelen. 7.7 Ambities Particuliere voorraad In de periode tot 2010 wordt de PWV- en OHS-aanpak afgerond. Het gaat dan om de uitvoering van projecten, waarvoor subsidiebeschikkingen al zijn afgegeven. De ambities voor woningvergroting in deze periode zijn nog relatief laag, omdat de organisatie nog opgezet moet worden. In de daaropvolgende periodes verdubbelt de ambitie. De verwachting is dat er twee keer zoveel woningen worden vergroot met dakopbouwen, aanbouwen en dergelijke dan door samenvoegingen. Verder gaan we er van uit dat bij woningvergroting de VvE ook gewijzigd wordt (nieuwe splitsingsaktes en dergelijke). Daarbij nemen we aan dat een VvE gemiddeld ruim 5 woningen telt. Periode 2005 – 2010 Afronden PWV-aanpak Afronden OHS-aanpak

2000 woningen 2300 woningen 24

Samenvoegingen Overige woningvergrotingen Wijziging VvE’s Milieutechnische maatregelen

200 grote won. door samenvoeging 400 kleine app. 400 grote won. door dakopbouwen, uitbouwen e.d. 150 VvE’s (800 woningen) 500 woningen

Periode 2010-2015 Samenvoegingen Overige woningvergrotingen Wijziging VvE’s Milieutechnische maatregelen

400 grote won. door samenvoeging 800 kleine app. 800 grote won. door dakopbouwen, uitbouwen e.d. 300 VvE’s (1600 woningen) 1000 woningen

Periode 2015-2020 Samenvoegingen Overige woningvergrotingen Wijziging VvE’s Milieutechnische maatregelen

800 grote won. door samenvoeging 1600 kleine app. 1600 grote won. door dakopbouwen, uitbouwen e.d. 600 VvE’s (3200 woningen) 1100 woningen

7.8. Organisatie Bij het particuliere voorraadbeleid is een gebiedsgerichte aansturing nodig, omdat men hier te maken heeft met veel verschillende eigenaren die niet op stedelijk niveau maar in de wijk gevestigd zijn. Anders dan bij de sociale woningvoorraad bestaat er bij de particuliere woningvoorraad voor de gemeente alleen een stedelijk aanspreekpunt met de grotere particulier verhuurders, niet met alle overige eigenaren, zoals eigenaar-bewoners. Op dit moment is er nog niet de organisatie die een integrale, gebiedsgerichte aansturing kan leveren. In de huidige organisatiestructuur van DSO is de verantwoordelijkheid voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad in de pioniersgebieden niet helder geregeld. Om de herstructurering van de pioniersgebieden te versnellen wordt overwogen project- of procesorganisaties in te stellen die de aanpak in de wijk kunnen faciliteren. Te beginnen met Rustenburg Oostbroek, vervolgens uit te breiden met Laakkwartier en andere pioniersgebieden. De gemeente moet de voorwaarden scheppen, de grote lijnen bewaken en aanhaken bij wat al aanwezig is.

25

8. Financiën De gemeente Den Haag heeft 155,5 miljoen euro aan ISV-middelen ontvangen van het Rijk voor de periode 2005 tot en met 2009. Een deel daarvan zal worden ingezet voor de particuliere woningvoorraad. Het besluit over de meerjarige verdeling van de middelen wordt vastgelegd in het Programma Ruimtelijke Investeringen (PRI), als onderdeel van de gemeentebegroting (oktober 2005 in de Raad). Het deelbudget voor de particuliere voorraad is zowel voor het afronden van het bestaande beleid als voor nieuwe beleidsmaatregelen. Een revolving fund bij de SVn (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten) of de Rabobank ten behoeve van laagrentende leningen behoort ook tot de mogelijkheden. Als daar ISV geld voor ingezet wordt is toestemming van het ministerie van VROM vereist. Het Programma Ruimtelijke Investeringen voor 2005 ligt al vast. Voor het taakveld Bestaande woningen is een bedrag gereserveerd van in totaal € 7.548.000 Voor de periode van 2005 tot en met 2009 is voor het taakveld bestaande woningen een bedrag gereserveerd van 35 miljoen euro. Het betreft een meerjarig investeringsprogramma, dat jaarlijks wordt vastgesteld. Van 2005 tot en met 2009 geldt de volgende onderverdeling: Innovaties bij bestaande woningen7 Bouwkundige samenvoegingen in pionierswijken Ingrijpende woningverbetering Innovaties gericht op milieu en duurzaamheid Intensief beheer en onderhoudstimulering Voorraadbeheer (aanschrijven) Aanpak rotte kiezen en brandpanden

7

€ 5.564.950 € 7.500.000 € 8.767.050 € 3.068.000 € 3.225.000 € 5.625.000 € 1.250.000

gericht op borgen bouwtechnische kwaliteit, bereiken woontechnische kwaliteit, vergroten investerend vermogen van eigenaren, vergroten organiserend vermogen van eigenaren

26

BIJLAGEN Beleidsnota "de eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad" 2005 - 2020

27

Bijlage 1

Kenmerken en belang van de particuliere woningvoorraad Inleiding Onder de grote steden is het de Residentie waar van oudsher het particuliere deel van de woningvoorraad het sterkst vertegenwoordigd is. Momenteel gaat het om 142.000 woningen waar ongeveer 280.000 Hagenaars wonen. Deze woningen, van villa’s tot appartementjes, zijn eigendom van 109.000 eigenaren die daarmee in de stad een vastgoedwaarde beheren van circa 25 miljard euro. Wanneer deze eigenaren blijvend voldoende kunnen én willen investeren in het voortbestaan en het vernieuwen van hun bezit, dan is de toekomst van de stad rooskleurig. Zo niet, dan heeft de stad een serieus probleem. Want particuliere eigenaren en bewoners (ver)gaan maar hun huizen zullen eeuwig (be)staan… In deze bijlage komt de afwijkende uitgangspositie van de Haagse particuliere woningvoorraad in beeld (1), welke typen eigenaren hiervoor momenteel verantwoordelijk (2) zijn, welke categorieën huishoudens hier nu wonen (3) waarom deze voorraad het ‘eeuwige leven’ heeft (4) en tot welke conclusies (5) dit leidt. Omvang en samenstelling van de particuliere woningvoorraad Woningen worden doorgaans onderscheiden naar bouwtype, (eengezins/meergezins) bouwperiode (voor-/naoorlogs) en eigenaar (particuliere huur, sociale huur en koop). Den Haag heeft nu een woningvoorraad die beduidend afwijkt van het Nederlands gemiddelde, maar onderscheidt zich ook van die van andere steden. Den Haag scoort significant hoger in de particuliere gestapelde sector (zowel huur als koop) dan de drie andere grote steden (zie grafieken 1 en 2). Ook is een groot deel van de Haagse woningvoorraad, en met name het particuliere deel hiervan, verhoudingsgewijs van hoge leeftijd (zie grafiek 3).

28

Het is de bouw van particuliere huurwoningen waardoor Den Haag rond 1850 uitgroeide tot een echt grote stad. Tot circa 1970 maakten deze woningen verreweg het grootste deel uit van de Haagse woningvoorraad. Na de oorlog is in Den Haag zowel het aandeel sociale huurwoningen als het aandeel koopwoningen sterk gestegen (zie grafieken 4 en 5). De toename van de sociale huur is toe te schrijven aan de nieuwbouwproductie in de stadsuitbreiding (Zuid-West), gevolgd door de stadsvernieuwing. De nog veel sterkere toename die plaatsvond in het koop-aandeel is het gevolg van omzettingen binnen de bestaande woningvoorraad van huur naar koop. Meer dan 13.000 huurwoningen zijn omgezet in koopappartementen . Hieruit is het opmerkelijke feit te verklaren dat, hoewel Den Haag de afgelopen decennia bij de bouwproductie van koopwoningen sterk achterbleef bij het Nederlands gemiddelde, de Residentie tóch tot de absolute koplopers behoorde onder de gemeenten met het snelst groeiende aandeel koopwoningen. Nergens blijkt het uitpondingsfenomeen zo vroegtijdig en massaal plaatsgegrepen te hebben als in Den Haag.

29

Gevolg van hoog aandeel gestapelde particuliere huur: VvE’s Oorspronkelijk en ook nu nog is er alleen in de drie grote steden sprake van een particuliere huursector van betekenisvolle omvang. In Den Haag bestaat deze voor een groot deel uit vooroorlogse meergezinswoningen, die na de invoering van het appartementsrecht in de Nederlandse wetgeving in de jaren vijftig in een ongecontroleerd uitpondingsproces zijn beland. Daarbij traden enkele tekortkomingen in de wet aan het daglicht die eerst in 1975 en 1979 zijn hersteld. Tot die tijd blijken echter al vele VvE’s met vanuit onderhouds- en beheeroogpunt bezien slechte splitsingakten gevormd te zijn, waarvoor de wetswijzigingen dus te laat kwamen. Dit blijvende fenomeen heeft zich vooral in de oude wijken van Den Haag en in iets mindere mate in die van Rotterdam voorgedaan. Ook in de naoorlogse bouw is het uitponden nog niet afgelopen en zal dat, ook door de voorgenomen verkoop van corporatie-appartementen, voorlopig nog niet zijn.

30

Typen eigenaren De particuliere woningvoorraad is te onderscheiden naar oorspronkelijk ontwikkelmotief: - Van het pure particuliere opdrachtgeverschap bij het representatieve en comfortbiedende herenhuis voor de voorname Haagse familie in Duinoord tot het blok met de ideale menging van bedrijfs/winkel-bovenwoningen in de buurt waar jouw klanten komen zoals de Stationsbuurt. - En van de waardevaste belegging in goede verhuur- en beheerbare woonblokken in de Haagse vooroorlogse portiekwijken bedoeld als oudedagsvoorziening voor welvarende stadsgenoten, tot die vroeg-naoorlogse wooncomplexen opgericht door institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen in bijvoorbeeld Waldeck en Mariahoeve. Deze woningen bestaan nog steeds, de eigenaren en hun motieven niet meer. Voor het doen van investeringen in de verbetering van de bestaande woningvoorraad is het nodig om de belangen van de verschillende typen huidige eigenaren naast elkaar te zetten. Eigenaar-bewoners hebben andere belangen dan particuliere verhuurders. Ook binnen de categorie particuliere verhuurders zijn verschillende typen te onderscheiden met duidelijk andere belangen. Kort gezegd hebben eigenaar-bewoners primair belang bij het directe comfort dat de woning biedt, waarbij een zekere waardevastheid garant staat voor het zonodig kunnen verhuizen naar een gelijkwaardige woning elders. Particuliere verhuurders hebben hoofdzakelijk belang bij het rendement van de huurwoning. Afhankelijk van het type verhuurder betreft dit het rendement op lange termijn (institutionele beleggers), middellange 31

termijn (particuliere verhuurders) en korte termijn (handelaren en ontwikkelaars). De algemene lijn is dat institutionele beleggers het bezit na 30 tot 40 jaar afstoten. Particuliere verhuurders van meergezinswoningen die belang hebben bij langdurig rendement komen in Den Haag in de vooroorlogse voorraad waarschijnlijk niet langer, en in de vroeg-naoorlogse woningen nog maar zelden, voor. De omvang naar verhuurdersmotieven in Den Haag is niet exact bekend. Wél bestaat het volgende enigszins gedateerde globale inzicht in de verhouding tussen kleine en grote verhuurders: Categorie aantal woningen Minder dan 10 10 tot 50 50 tot 200 200 tot 400 400 en meer

Aantal verhuurders percentage per categorie 10.215 435 62 16 10

95 % 4% 0,7 % 0,2 % 0,1 %

Tabel 1 Particuliere verhuurders in Den Haag Bron: WOZ 1999, peildatum 1993, bewerking DSO Kenmerken bewoners De particuliere woningvoorraad herbergt alle geledingen van de Haagse bevolking, huurders en kopers. Uiteraard accommodeert deze voorraad de hoogste welstandsklassen, maar in grotere mate dan vaak aangenomen doet zij dat in Den Haag ook voor de lagere inkomensgroep. De onderstaande grafiek (grafiek 6) toont dat de lage inkomensgroep (hier bepaald tot modaal: overeenkomend met de laagstverdienende 40% van de Nederlandse bevolking) sterk vertegenwoordigd is in de Haagse particuliere woningvoorraad. Deze groep bewoont 58% van de particuliere huursector en toch ook nog 27% van de Haagse koopvoorraad. Voor een deel heeft de Haagse particuliere sector daarmee een volkshuisvestelijke betekenis en compenseert zij de geringere omvang van de sociale huursector (36%) die Den Haag in vergelijking met de andere grote steden (50% in G4) heeft. In de afgelopen periode lijkt vooral in de koopsector een verschuiving van midden naar hoge inkomens plaats te vinden.

De Haagse particuliere huurvoorraad telt volgens het WBO12 relatief veel inwoners die hier als starter (en jongere) de woningmarkt betreden. Van de jaarlijkse van buiten de regio 32

afkomstige instroom in de Haagse woningmarkt betrekken meer huishoudens (32%) een particuliere dan een sociale huurwoning (19%). Belang van de particuliere woningvoorraad voor vervullen woonwensen Het is bijzonder verhelderend om te bezien wat de invloed is van de bouwproductie op de samenstelling van de woningvoorraad. Hieruit valt voor een belangrijk deel af te leiden hoe lang de bestaande particuliere woningvoorraad fysiek ‘nog mee moet’. De woningbouwproductie in Nederland is sinds de jaren ’50 nog nooit zo laag geweest. Het grootste deel van de totale woningbouwproductie in Nederland vindt plaats op uitleggebieden, waaronder de VINEX-locaties die de grootste woningbouwproductie kennen. Het aandeel onttrekkingen (hoofdzakelijk ten behoeve van sloop/nieuwbouw) bedroeg de afgelopen jaren (vanaf 1994) landelijk slechts 0,2% van de totale woningvoorraad. In Den Haag werden jaarlijks ruim 1000 woningen vervangen: 0,5%. Voor de komende 10 jaar ligt de doelstelling in Den Haag hoger: 1500 woningen per jaar, oftewel 0,7% van de totale woningvoorraad. Als we voor de komende decennia uitgaan van een jaarlijks gemiddelde van 0,5% bij een gelijkblijvende omvang van de woningvoorraad, betekent dit dat het 200 jaar duurt voor elke woning is vervangen en dat de gemiddelde woning dus nog ruim 100 jaar mee moet. Omdat de " gemiddelde" Haagse woning nu reeds een leeftijd van circa 54 jaar9 kent zou daarmee haar totale levensduur op gemiddeld 155 jaar uitkomen. De gemiddelde corporatiewoning in Den Haag is ongeveer 40 jaar oud en de particuliere woning 61 jaar (inschattingen op basis van bouwklassen van OZB administratie). De huidige vervangingsproductie vindt echter zo goed als volledig plaats in de sociale woningvoorraad. De vervangingsproductie in de particuliere sector zal naar inschatting de komende 10 jaar niet hoger uitvallen dan 0,05%. Bij een gelijkblijvende productie, vraag en woningvoorraad zou dat betekenen dat de gemiddelde particuliere woning nog 1.000 jaar mee moet. Deze hypothetische rekenvoorbeelden laten zien dat volgens het huidige beleid de bestaande particuliere woningvoorraad nog heel lang mee moet. In onderstaande figuur (grafiek 7) is te zien dat de woningvoorraad in Nederland sinds 1950 is toegenomen van krap 2 tot ruim 7 miljoen. Hierdoor voegt tegenwoordig de jaarlijkse nieuwbouwproductie een steeds lager percentage woningen toe aan de reeds bestaande woningvoorraad. Ten opzichte van de 60 en 70-er jaren is die groei sterk afgenomen van 2,5% naar 0,5% en duidelijk is dat deze afgenomen groei een structureel karakter draagt. Daarmee is óók de mogelijkheid om ruimte te bieden aan veranderende woonwensen (meer ruimte, comfort en dergelijke) structureel afgenomen. Dit alles betekent dat om aan die veranderde woonbehoeften van bestaande (=doorstromers) en nieuwe (=starters) huishoudens tegemoet te kunnen komen, de bestaande particuliere woningvoorraad en het transformeren daarvan steeds belangrijker wordt.

33

De bestaande particuliere woningvoorraad in Den Haag moet dus inderdaad nog ‘eeuwen’ mee, zowel in bouwtechnisch als in woontechnisch opzicht. Zoals gezegd, de nieuwbouwproductie ten opzichte van de bestaande voorraad bedraagt nog maar een fractie van die in de jaren ’70 en zal in de toekomst ook in Den Haag eerder dalen dan stijgen. Dat betekent dat (Haagse) huishoudens die zich woontechnische verbeteringen (met name meer ruimte) willen en kunnen veroorloven aanzienlijk minder dan vroeger kunnen profiteren van de nieuwbouw. Hetzelfde geldt voor de mogelijkheden tot doorstroming naar zo’n reeds bestaande betere woning in de stad die door verhuisketens met nieuwbouw altijd worden gegenereerd. Wil Den Haag huishoudens, die op zoek zijn naar betere/grotere woonruimte, in de stad gehuisvest zien, dan zal zij zich -meer dan in het verleden- ervan moeten verzekeren dat het vraagaccommoderende vermogen van die particuliere sector op orde is of komt. Met de ‘Kracht van Den Haag’ heeft Den Haag daartoe beleidsmatig een eerste stap gezet. Zo’n 8.000 kleine woningen in de particuliere vooroorlogse pionierswijken moeten door de eigenaren woontechnisch (samenvoegen en overige innovatie) verbeterd worden. Conclusies 1. Den Haag heeft een relatief grote particuliere woningvoorraad. Deze particuliere woningvoorraad is bovendien relatief oud, voor een belangrijk deel gestapeld en inmiddels van huurcomplexen getransformeerd in geheel of grotendeels uitgeponde kleine VvE’tjes. Den Haag is tegenwoordig appartementenstad bij uitstek. 2. Belangen en motieven van de eigenaren van de Haagse particuliere woningvoorraad zijn aan verandering onderhevig en lopen onderling uiteen. Voor het doen van investeringen in de verbetering van de bestaande woningvoorraad moet worden onderkend dat eigenaarbewoners wezenlijk andere belangen hebben dan particuliere verhuurders. Kort gezegd hebben eigenaar-bewoners belang bij het directe comfort en een zekere waardevastheid van de woning. Particuliere verhuurders hebben belang bij het rendement van de huurwoning. Afhankelijk van het type verhuurder betreft dit rendement op lange termijn (institutionele beleggers), middellange termijn (particuliere verhuurders) en korte termijn (handelaren en ontwikkelaars). De rol van institutionele beleggers is binnen de Haagse vooroorlogse meergezinsvoorraad geheel en in de vroeg-naoorlogse woningvoorraad nagenoeg beëindigd.

34

3. De context van het functioneren van de particuliere voorraad wordt voor een belangrijk deel bepaald door de omvang van de (sloop-) nieuwbouwproductie. Relatief, maar ook absoluut, gezien vertoont de bouwproductie het laatste decennium een dalende tendens. Na de oplevering van de in ontwikkeling zijnde VINEX-locaties geldt dat zeker ook voor Den Haag. Slechts een klein deel van de bouwproductie bestaat uit vervangingsproductie (sloop/nieuwbouw). Deze vervangingsproductie is bovendien vrijwel geheel gericht op de bestaande sociale voorraad. Bij ongeveer gelijkblijvend beleid en productie moet de bestaande particuliere voorraad nog heel lang mee (veel meer dan honderd jaar). Dit heeft grote gevolgen voor de sturingsmogelijkheden van de overheid om met behulp van nieuwbouw in te spelen op veranderende woonwensen. In de toekomst zal de bestaande woningvoorraad een steeds groter deel van de benodigde transformatie moeten leveren.

35

Bijlage 2

Kenmerken pionierswijken Pionierswijken Gegevens 1-1-2004, tenzij anders vermeld Rustenburg Oostbroek Laakkwartier Regentessekwartier Valkenboskwartier Stationsbuurt en Rivierenbuurt Den Haag

Aantal Eigendomsverhouding woningen % eig.bew.-part.-soc.nog niet bepaald 8146

64 - 25 - 6 - 5

Aandeel kleine woningen % BVO < 80 m2 44

8382

59 - 30 - 5 - 6

46

52805

77

17761

19800

12

5839 8720 4383

44 - 33 - 19 - 4 55 - 28 - 12 - 5 16 - 20 - 62 - 2

33 37 47

73337 60950 56436

60 60 96

11904 17747 8714

21300 20800 18200

9 9 13

228868

42 - 19 - 36 - 3

37

78606

70

469568

23200

9

Bron: Den Haag in Cijfers

36

Gem. OZB waarde appartementen prijspeil 1999

Gem. besteedbaar huish.inkomen per 1/1/2000

Perc. Werklozen

62001

Gem. Aantal verkooptijd inwoners appartementen in dagen (NVM, 2003) 72 17390

21700

9

Bijlage 3

Onderzoek naar bouwtechnische kwaliteit De vele stadsvernieuwingsactiviteiten hebben nu uiteindelijk geleid tot een feitelijk constateerbare algehele verbetering van de bouwtechnische kwaliteit van de Haagse wijken. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) bewaakt al vanaf 1983 de bouwtechnische kwaliteit van de Nederlands woningvoorraad met de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR). In dit grootschalige onderzoek wordt eens in de vijf jaar een representatieve steekproef van woningen over het hele land onderzocht. Bij een tussenmeting in 1990 kwam voor het eerst de kwaliteit van de vier grote steden niet meer alleen als groep maar ook afzonderlijk in beeld. Toen bleek voor het eerst dat de problematiek in Den Haag altijd zwaar onderschat was. Nergens was de particuliere woningkwaliteit zo slecht als in Den Haag. Voor het Rijk was dit reden de jaarlijkse bijdrage vanaf 1994 aan de Hofstad te verdubbelen. Nog steeds wordt aan de KWR veel belang gehecht om een beeld te krijgen van de kwaliteitsontwikkeling binnen de bestaande woningvoorraad. De KWR 2000 vertoont grote verschillen met de KWR 1990. De bouwtechnische kwaliteit van de Haagse woningvoorraad blijkt enorm verbeterd (zie grafiek 8).

37

Het aandeel van de matige en slechte woningen in de stedelijke woningvoorraad is (zie grafiek 9) gedaald van 26% (matig) en 24% (slecht) in 1990 tot 8%, respectievelijk 2% in 2000. Het hoogste aandeel matige en slechte woningen bevindt zich nog steeds in de vooroorlogse particuliere huursector: van deze woningen heeft 21% een matige en 6% een slechte kwaliteit. Deze KWR-resultaten vormden samen met signalen uit de praktijk aanleiding tot een tweede onderzoek dat de bouwtechnische kwaliteit in de wijk meet: het Haags Kwaliteits Onderzoek (HKO). Daar waar de KWR 2000 resultaten biedt op het aggregatieniveau van de stad, geeft het HKO inzicht in de kwaliteit op wijkniveau. Alleen die wijken zijn meegenomen waar ooit een vorm van onderhoudsstimulering of particuliere woningverbetering plaatsvond.

Ook op wijkniveau blijkt de woningkwaliteit gemiddeld sterk verbeterd. De gemiddelde relatieve herstelkosten van de onderzochte voorraad bedragen 4%, overeenkomstig de resultaten van de KWR. Van de onderzochte wijken heeft de Schildersbuurt de beste woningconditie (relatief veel nieuwbouw) en Spoorwijk de slechtste (wordt deels nog gesloopt). De verdeling en intensiteit van de arceringen op de kaart (figuur 2) tonen dat de kwaliteitsverschillen tussen wijken kleiner zijn dan daarbinnen. Van een concentratie van achterstand in de stad is geen sprake meer. Op basis van het onderzoek kan overigens niet uitgesloten worden dat er binnen een aantal wijken nog gebieden (van beperkte omvang) zijn met een geringere kwaliteit. Uit het HKO blijkt dat hoewel de spreiding in kwaliteit in de onderzochte gebiedstypen niet groot is, de kwaliteit van de aandachtsgebieden duidelijk achterblijft op die van de intensiefbeheer-gebieden (IBG) en voormalige stadsvernieuwingsgebieden. De gemiddelde bouwtechnische kwaliteit van de onderhoudsstimuleringsgebieden en van de overige gebieden ligt hier tussen. De gemiddelde woningkwaliteit van een VvE is iets slechter dan van de overige woningen. De verschillen zijn echter niet groot. In de onderzochte wijken is de afgelopen jaren veel aandacht uitgegaan naar onderhoudsstimulering voor VvE’s. Het verschil in bouwtechnische kwaliteit tussen VvE’s en overige woningen in de onderzochte wijken is waarschijnlijk mede door de onderhoudsstimuleringsprogramma’s kleiner geworden.

38

Bijlage 4

Investeringspotentieel en investeringsbereidheid Verschillende eigenaren, verschillend investeringsgedrag Factoren als de hogere ouderdom en het hogere aandeel particuliere huur in de Haagse woningvoorraad duiden op een moeizamere investeringsopgave in duurzaam onderhoud. Of er geïnvesteerd wordt in de kwaliteit van de woningvoorraad hangt voor een belangrijk deel af van het rendement op de benodigde investering. Verschillende typen eigenaren hebben verschillende typen investeringsgedrag. Het investeringsgedrag van eigenaar -bewoners Voldoende investeringspotentieel is een eerste vereiste om woningkwaliteit te verbeteren. De relatie tussen inkomen en woonlasten van de eigenaar blijkt van invloed op de woningkwaliteit . Zo is geconstateerd dat een woning beter onderhouden is naarmate het prijsniveau toeneemt en ook naarmate de financiële armslag van de eigenaar toeneemt. Er mag dan ook verwacht worden dat het overgrote deel van de Haagse eigenaar-bewoners over voldoende investeringspotentieel (bijvoorbeeld in de vorm van overwaarde) beschikt om de bouwtechnische kwaliteit op orde te houden. Een relatief groot aandeel van de Haagse koopvoorraad bestaat echter uit goedkope koopwoningen. En voor zover deze meer onderhoudsgevoelig (vooroorlogse bouw) en geconcentreerd aanwezig zijn in wijken met een kwetsbare woningmarktpositie zoals de Pionierswijken, zal het investeringspotentieel hier laag zijn. Velen hebben hier in de hoogtijdagen van de woningmarkt een woning gekocht met een tophypotheek. Er is dan weinig financiële ruimte voor investeringen of reserveringen voor duurzaam woningonderhoud. Naast investeringspotentieel (inkomen, overwaarde) is de investeringsbereidheid een tweede voorwaarde om te komen tot kwaliteitsverbetering van de woning. De investeringsbereidheid van eigenaar-bewoners wordt voor een groot deel bepaald door de geplande woonduur. Deze hangt sterk samen met de leeftijden en de zogenaamde ‘huishoudensfase’ van de bewoners. Als een –niet te oude- eigenaar van plan is nog een tijd in de huidige woning te blijven wonen, is hij eerder bereid te investeren in de woningkwaliteit. Om dergelijke subjectieve redenen zijn er in bijvoorbeeld de Pionierswijken ook woningen waarvan de eigenaren weliswaar ruim voldoende investeringspotentieel, maar weinig investeringsbereidheid hebben. Dat geldt bijvoorbeeld voor eigenaren die er aan denken te verhuizen naar een ruimere woning. Door veel eigenaren wordt overigens het belang van planmatig onderhoud nog onvoldoende erkend. Eigenaren zien weinig direct resultaat van onderhoudsinvesteringen. Het voegen van de gevel is bijvoorbeeld duur, maar de gevel wordt er niet mooier op. Een investering in een nieuwe keuken staat daarom vaak hoger op de wensenlijst van de eigenaar. Bij een beschouwing over het investeringsgedrag van woningeigenaren dient beseft te worden dat het grootste deel van de koopwoningen in Den Haag uit appartementen bestaat en daardoor onderdeel uitmaakt van een VvE. Het ministerie van VROM heeft in 2002 een onderzoek uitgebracht over de koopappartementen in Nederland waaronder de onderhoudsproblematiek. In het onderzoek is gebruik gemaakt van de gegevens van de

39

KWR 2000 en het WBO 1998. Uit het onderzoek blijkt dat de onderhoudsstaat van koopappartementen in het algemeen goed is, maar dat er zorg uitgaat naar deelsegmenten binnen de VvE-populatie. Risicovolle categorieën op het gebied van onderhoud blijken: - oudere en kleinere woongebouwen (tot drie bouwlagen); - alleenstaanden en lage inkomens in kleine woongebouwen, gezinnen in grotere woongebouwen en middenleeftijden (35 -55 jaar). Verder blijkt dat koopappartementen met de meeste problemen vooral voorkomen in Rotterdam en Den Haag. Het gaat hierbij vooral om kleine, oude VvE’s, die door uitponding uit de oude particuliere huurvoorraad zijn ontstaan. Hier komt nog vaak de ‘gemengde VvE’ voor, die zowel bestaat uit (één of meer) koop- als huurappartementen. Tenslotte is het van belang te realiseren dat er op dit moment voor kleine VvE’s geen commerciële markt (met betaalbare tarieven) bestaat voor professioneel VvE-beheer en dat dit voorlopig ook niet het geval zal zijn. Het bovenstaande leidt tot de volgende conclusie : Voor een belangrijk deel van de Haagse koopwoningen (de appartementen) geldt dat er rekening gehouden moet worden met een onvoldoende investeringspotentieel en/of bereidheid bij de eigenaren om de nu bereikte Bouwtechnische Kwaliteit duurzaam te kunnen borgen. Investeringscapaciteit en investeringsbereidheid van particuliere verhuurders Vaak wordt verondersteld dat een particuliere verhuurder over voldoende investeringscapaciteit beschikt. Toch blijkt uit de KWR 2000 dat deze categorie woningen nog altijd de hoogste gemiddelde herstelkosten (= investeringsachterstand) en het hoogste aandeel slechte woningen telt. Hoe komt dat? Na waarschuwende berichten van Vastgoed Belang, de organisatie die de belangen behartigt van kleine (niet institutionele) beleggers, heeft het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu een onderzoek uitgevoerd naar de rendementen op woningen in de particuliere huursector. Op basis van een modelmatige analyse is transparant gemaakt wat het effect is van de huidige wet- en regelgeving (inclusief belastingwetgeving) op de exploitatie en het rendement van verschillende typen particuliere verhuurders. Uit dit onderzoek blijkt dat het directe netto jaarlijks rendement van kleinere verhuurders met woningen binnen de vier grote steden laag is: 1 á 2 % van de waarde in het economisch verkeer. Het rendement van institutionele beleggers ligt hoger. Over het algemeen zijn de behaalde rendementen op woningen in de particuliere sector in vergelijking tot alternatieve beleggingsmogelijkheden laag. De investeringsbereidheid van eigenaren in woningkwaliteit is sterk afhankelijk van de belangen van de eigenaar. De heterogene groep verhuurders is aan de hand van de belangen in te delen in vier categorieën: • Institutionele beleggers: verzekeraars en pensioenfondsen; • Grote particuliere verhuurders: verhuur als bedrijfsmatige activiteit; • Kleine particuliere verhuurders: verhuur als privé belegging; • Handelaren en speculanten. Institutionele beleggers streven naar lange termijn rendementen en een planmatig verloop van investeringen. Een doorslaggevend verschil met sociale verhuurders is dat particuliere

40

verhuurders geen onrendabele investeringen kunnen verrichten. Anders dan woningcorporaties gaan institutionele en particuliere beleggers grote investeringen in hun verouderde voorraad uit de weg. Zij willen en kunnen geen risico lopen dat delen daarvan weinig of onrendabel uit gaan pakken. Dit laatste geldt eveneens voor grote particuliere verhuurders. Het investeringsgedrag van kleine particuliere verhuurders lijkt sterker op dat van eigenaar-bewoners. Ook zij plannen nauwelijks en hebben bovendien beperkte financiële armslag. Handelaren en speculanten hebben een kortetermijn perspectief, zijn minder geïnteresseerd in het directe huur-rendement en bewaken vooral het indirecte rendement (= contant maken van waardevermeerdering). Zij investeren zo min mogelijk in het pand, tenzij het contant rendement oplevert. Hieruit kan de conclusie getrokken worden dat ook voor het doen handhaven van de bouwtechnische kwaliteit binnen sommige delen van de Haagse particuliere huursector rekening gehouden moet worden met een investeringstekort

41

Bijlage 5

Schema bouwblok Haagse portiekwoningen met VvE’s

1C

2C

2G

3C

4C

4G

1B

2B

2F

3B

4B

4F

1A

2A

2E

3A

4A

4E

VVE I

VVE II

VVE III

VVE IV

VOORGEVEL stippellijn = grens VvE's Probleem: bouwdelen die tot twee Verenigingen van Eigenaren behoren (VVE's) * portieken, Schoorstenen, balkons

42

4G

4C

3C

3C

4C

4G

4F

4B

3B

2F

4B

4F

4E

4A

3A

2E

4A

4E

VVE IV

VVE III

VVE II

ACHTERGEVEL

43

VVE I

Bijlage 6

Zelforganiserend vermogen Binnen het segment van de Haagse particuliere voorraad, dat bestaat uit juridisch gesplitste meergezinswoningen (waarbij wettelijk een VvE gevormd is), kan voor het doen van investeringen een tekort aan zelforganiserend vermogen verwacht worden. De juridische besluitvormingsstructuur van een VvE blijkt vaak een belemmering voor het verrichten van grote bouwtechnische investeringen. Veelal lopen de belangen van de verschillende eigenaren binnen een VvE teveel uiteen om tot een goede gezamenlijke investeringsaanpak te komen. Het besluit om een Fonds (voor meerjarig onderhoud) in te stellen kan bijvoorbeeld alleen met een unaniem besluit genomen worden. Bij oude VvE’s is vaak sprake van nog onvoldragen splitsingsakten, waarbij bijvoorbeeld de juridische grenzen niet overeenstemmen met de bouwkundige grenzen van de VvE. Dat kan betekenen dat rookgaskanalen en het balkon niet binnen de VvE vallen, maar gedeeld worden met de aangrenzende VvE, terwijl het portiek gedeeld wordt met de andere aangrenzende VvE. Grote VvE’s hebben daar minder last van. Bovendien loont het voor een grote VvE om voor een professionele bestuurder te kiezen. Kleine VvE’s hebben veel moeite om tot overeenstemming te komen en de schaal maakt het niet haalbaar om een professionele bestuurder te benoemen. Het zelforganiserend vermogen van een VvE zal met de recente wetswijziging in het appartementsrecht (No. 28 614) verbeteren, omdat de nieuwe wet uitgaat van een verplichting tot het aanhouden van een onderhoudsfonds en omdat belangrijke besluiten niet langer altijd unaniem hoeven te worden genomen. Deze verbeteringen hebben echter beperkte betekenis voor de oude Haagse VvE’s, vanwege de lange overgangsperiode en het feit dat een VvE niet kan kiezen voor een lager meerderheidsvereiste dan 4/5e deel van de stemmen. Het zelforganiserend vermogen om de bouwtechnische kwaliteit te handhaven is binnen een omvangrijk deel van de Haagse VvE’s onvoldoende. De schaduwzijde van de grote hoeveelheid vooroorlogse appartementen in Den Haag is dat de Hofstad nu ook als eerste aanloopt tegen de problematiek die ontstaat als dit soort woningen het eind van haar levenscyclus dreigt te naderen. Het Nederlandse appartementsrecht bestaat pas sinds 1953 en was toen oorspronkelijk bedoeld voor het oprichten van nieuwbouw van gestapelde koopwoningen en voorziet niet in een adequate liquidatiemogelijkheid voor dergelijke bestaande complexen. Anders dan bij eengezinswoningen en bij huurcomplexen is het voor eigenaren van appartementsrechten vrijwel onmogelijk een VvE-complex te vervangen of ingrijpend te wijzigen. Niet alleen moet daartoe een economisch haalbaar te achten plan gemaakt worden (inclusief oplossingen voor tijdelijke huisvesting, risico, aansprakelijkheid, directievoering, en dergelijke), maar met het plan moeten ook alle gerechtigden (eigenaren, huurders, hypotheekbanken en dergelijke) min of meer tegelijkertijd instemmen. Hierbij moet bedacht worden dat ook de herhuisvesting van de eigenaar-bewoners en de huurders binnen zo’n VvE naar tevredenheid geregeld moet zijn. Het komt dus zelden of nooit voor dat een bestaande VvE als opdrachtgever optreedt bij het transformeren van een oud complex koopappartementen.

44

Alle appartementsrechten zullen door één partij moeten worden aangekocht om tot een dergelijk besluit te k omen. Dergelijke transformaties zijn in Den Haag totnogtoe alleen tot stand gekomen door tussenkomst van de gemeente. Dit vormde de befaamde klassieke Haagse stadsvernieuwingsaanpak, die een dermate hoge, onrendabele top met zich meebracht dat de gemeente ondanks de (later) verhoogde rijksbijdrage erdoor in financiële problemen raakte (artikel-12-status). Het nieuwe wetsvoorstel zoals dit begin 2005 parlementair is aanvaard betekent zeker een kleine verbetering voor de slagkracht van de VvE. De wijziging heeft echter vooral effect op nieuw te vormen, grotere VvE’s, terwijl onze transformatievraag ligt bij bestaande, kleine VvE’s. De verouderde VvE-structuur, die betrekking heeft op het overgrote deel van de Haagse koopappartementen, is een blijvend probleem. De kern van bijlage 4 (investerend vermogen) en deze bijlage (zelforganiserend vermogen) kan als volgt schematisch worden weergegeven: Doel

Nodig bij eigenaren

Woon- en bouwtechnische verbeteringen

Investerend vermogen Zelforganiserend vermogen

45

investeringspotentieel investeringsbereidheid

Bijlage 7

Evaluatie 1980 - 2005 Aanpak en Gevolgen van het verval in de oude Haagse particuliere Woningvoorraad (1980-2000) In 1981 verscheen de eerste rijksnota over de stadsvernieuwing, terwijl inmiddels de zogenaamde Interim Saldo Regeling (ISR) was ingevoerd. Op basis van de ISR keurde het Rijk gemeentelijke stadsvernieuwingsplannen goed en verleende subsidie voor een deel van de onrendabele top. In vrijwel al die plannen werden particuliere woningen aangekocht en vervolgens gesloopt voor nieuwbouw of op Hoog Niveau gerenoveerd. Daarmee werden bijna al die particuliere woningen omgezet in corporatiewoningen. In 1985 werd de Wet op de Stads en Dorpsvernieuwing (WSDV) van kracht, werden de middelen gedecentraliseerd (SV-fonds) en kwam er eindelijk vaart in het proces terwijl ook andere aanpakmethoden (zoals de particuliere woningverbetering) ontwikkeld werden. Gevolgen van het verval De aanpak van de oude particuliere wijken kwam in Den Haag veel trager op gang dan in de andere grote steden. Telkens was er sprake van financiële tekorten en werden plannen uitgesteld, hetgeen weer tot extra renteverliezen en maatschappelijke onvrede leidde. De kosten (naar later bleek: de aankoopkosten) bleken aanzienlijk hoger en -mede daardooronderschatte de gemeente voortdurend het aantal aan te pakken, in zeer slechte bouwtechnische staat verkerende, particuliere huizen. Uiteindelijk werden eind jaren ’90 de opgebouwde gemeentelijke sv -tekorten door de rijksoverheid als één van de drie hoofdoorzaken beschouwd waardoor de stad in de artikel-12 status was vervallen. Onderliggende oorzaak voor de plantekorten was -zo bleek later- de meer liberale attitude in de Residentie t.o.v. het particuliere woningbezit, tot uiting komend in een hoge uitpondingsgraad en in ‘planningsschaduw’. Een principiële beleidswijziging werd vanaf 1990 ingezet door het aankoopprogramma (voor sloop of verbetering) te gaan vervangen door het incidenteel succesvol gebleken instrument van de Particuliere Woningverbetering (PWV). Later zou de PWV-aanpak weer afgezwakt worden vanwege het (te) massale beroep op de financieel aantrekkelijke regeling én omdat steeds meer eigenaren onderhoud juist bleken uit te stellen in de verwachting in aanmerking te zullen komen voor PWV-subsidie. De zich steeds wijzigende aanpak (subsidies werden verlaagd, op termijn uitbetaald, omgezet in leningen en dergelijke) werd uiteindelijk vastgelegd in de gemeentelijke Nota ‘Verbeter Den Haag’. Hierbij werd het beleidsobject (vooroorlogse woningen) en het beleidsdoel (ingrijpende verbetering) allengs uitgebreid met ook naoorlogse woningen, respectievelijk vervangen door meerjarig onderhoud. De NV Woningbeheer verkreeg een dominante positie binnen dit proces. Door de grote bouwtechnische verbeterslag die in onze stad nu vrijwel is afgerond, spreken we over een wezenlijk andere particuliere vooroorlogse woningvoorraad dan de voorraad waarop die aanpak betrekking had. Die wetenschap is van belang, óók om de effecten van afgerond (bouwtechnisch) en mogelijk toekomstig (woontechnisch) beleid te kunnen duiden.

46

In 1980 bestond meer dan de helft (53%) van de totale Haagse woningvoorraad uit vooroorlogse particuliere huizen. Van deze bijna 100.000 oude particuliere huizen heeft de gemeente er circa 16.000 (!) (waarvan 15% koopwoningen) aangekocht. Een deel hiervan is in de periode tot 2000 verbeterd en overgedragen aan de sociale sector. Het grootste deel (80%) is gesloopt en vervangen door onder meer nieuwe huizen, openbare ruimte, scholen. Slechts een klein deel van deze vervangende woningbouw is teruggebouwd in de particuliere sector. Tenslotte bleek dat van de 68.000 in 1980 aanwezige particuliere huurwoningen er in de periode tot 2000 zo’n 13.000 te zijn omgezet in koopwoningen. Een deel van deze woningen was inmiddels weer aangekocht voor sloop of ingrijpende verbetering. De metamorfose wordt weerspiegeld in de standgegevens van de woningvoorraad:

De dynamiek ‘onder’ de cijfers is dus groter dan het lijkt: de toename in de vooroorlogse (!) koopvoorraad is bijvoorbeeld (per definitie) geen gevolg van nieuwbouw maar vooral van uitponding vanuit de huurvoorraad en verder door ondersplitsing binnen de koopvoorraad en functiewijziging. In 20 jaar tijd is derhalve de in 2000 bereikte bouwtechnische kwaliteit van de 86.000 aanwezige vooroorlogse particuliere woningen als volgt gerealiseerd: - 16.000 slechte woningen zijn verwijderd - 21.000 slechte huizen zijn ingrijpend verbeterd (waarvan 3.000 ‘Aangekocht Bezit’) - 18.000 huizen waarvan (groot-) onderhoud geregeld is - 55.000 woningen actief met subsidies aangepakt Dit aantal van 55.000 betekent dat van de in 1980 aanwezige vooroorlogse particuliere voorraad (99.000) ruim de helft (!) met subsidie is aangepakt! Van de vooroorlogse particuliere woningvoorraad zoals die in 2000 nog aanwezig is (86.000), geldt dat daarvan een percentage van circa 45% met subsidie verbeterd of onderhouden is. Het is dus niet zo dat de volgens de KWR bereikte resultaten alleen het gevolg zijn van een (gesubsidieerde) verbetering. In werkelijkheid zijn er duizenden woningen onteigend en gesloopt. Het is goed te bedenken dat met het beëindigen van Belstato deze uiterst effectief gebleken instrumenten om de stedelijke woningkwaliteit te verbeteren nu geheel zijn weggevallen.

47

Kwantitatieve evaluatie In de gemeentelijke beleidsnota Investeren in Vernieuwing (januari 1994) wordt een kwantitatief aanpak-programma voor de periode 1990-2005 geformuleerd. In totaal zouden er 56.300 woningen worden aangepakt, van zwaar gesubsidieerde ingrepen zoals Sloop, Hoog Niveau Renovatie, Particuliere Woning Verbetering tot en met een licht gesubsidieerde aanpak (gericht op proceskosten) zoals de Onderhoudsstimulering en de Intensief Beheer Gebieden. Dit aantal komt verrassend overeen met de boven aangehaalde feitelijke productie van 55.000, zij het dat dit aantal op de gehele planperiode vanaf circa 1980 geldt. Tevens werd in 1994 een prognose gegeven over de te bereiken woningkwaliteit (bouwtechnisch) in de vooroorlogse bebouwing per eind 2004. Deze prognosegegevens stemmen sterk overeen met de huidige uitkomsten van het Haags Kwaliteits Onderzoek. Er lijken derhalve minder woningen planmatig aangepakt te zijn dan gepland stonden, terwijl het beoogde bouwtechnische effect wél is bereikt en zelfs eerder dan gepland. Kortom: eigenlijk een daverend succes! En een opsteker voor al diegenen die willen geloven dat er realistische perspectieven zijn voor de grote woontechnische uitdaging die de Haagse particuliere sector nu te wachten staat. Conclusies: 1. In kwantitatieve zin zijn wat minder woningen (gesubsidieerd) aangepakt dan begin jaren ’90 werd voorzien, terwijl het destijds geprognosticeerde kwaliteitsniveau juist wat hoger uitgevallen is. 2. De bereikte kwaliteit is niet alleen door (gesubsidieerde) verbetering maar voor een substantieel deel bereikt door onteigening/sloop/. 3. Uitponding maakte de stadsvernieuwing erg kostbaar. 4. Het aantal vooroorlogse koopappartementen is aanzienlijk toegenomen. 5. Te ver doorgeschoten v erval in de particuliere voorraad (weinig vraag- accommoderend vermogen) kan in de toekomst leiden tot de noodzaak van een nieuwe grootschalige stadsvernieuwingsopgave. Dit dient beslist voorkomen te worden, temeer omdat een dergelijke opgave voor de gemeente nóg veel duurder zal gaan uitvallen dan in het verleden, en wel vanwege de appartementenproblematiek

48

Bijlage 8

Overzicht en Toelichting Beleidsmaatregelen par.

Maatregel

7.3

1. Basis Gebouwen Registratie 2. Algemene Woningkeur

Bouwtechnische kwaliteit

3. Huurteams 7.4

4. Verbeteren subsidie- en regelgeving samenvoegen 5. Externe adviseurs voor eigenaren (service-organisatie) 6. Pilot verhuur ders: Woningvergroting 7. Pilot eigenaren: woningvergroting moderniseren splitsingsaktes 8. dakopbouwen en aanbouwen 9. Modernisering Wet appartementsrechten 10. Wetstraject stedelijke herverkaveling 11. Splitsingsbeleid 12. Geluidsanering 13. Energie Prestatie Advies

7.5

14. Product VvE beheer 15. VvE box

7.6

16. Vergroten bereik certificaten VvE’s en VvE-beheerders 17. collectief abonnement VvE belang 18. Laagrentende leningen 19. Belastingaftrek onderhoud 20. Waarborgfonds Eigen Woningen 21. Woningaandelen

49

Woontechnische kwaliteit

Investerend vermogen

Zel forganiserend vermogen

Bouwtechnische kwaliteit 1. Basis Gebouwen Registratie Sinds de besluitvorming over de invoering van het Bouwbesluit en de terugtredende overheid speelt de maatschappelijke noodzakelijkheid van een gebouwdossier een rol in de discussie. Dit is een aan te leggen (deels) openbaar register met alle voor de veiligheid en rechtszekerheid relevante historische gegevens van de gebouwen in een gemeente. Het Rijk wil met het oog op veiligheid een dergelijk register verplicht gaan stellen. Hiervoor zijn twee projecten ingericht. Het eerste is het project authentieke Basisregistratie Gebouwen, het tweede is het woningprofiel. Belangrijk instrument voor de koppeling van gegevens en de kwaliteit van de administratie is de authentieke Basis Gebouwen Registratie. Kern van de BGR is dat aan ieder pand en verblijfsobject en aan ieder adres een unieke code wordt gehangen. Deze code is de sleutel waarmee v erschillende bestanden aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Het Rijk wil deze BGR binnen enkele jaren in een wet verankeren. Besluitvorming in het Kabinet hierover heeft medio 2004 plaatsgevonden. Als dit systeem er eenmaal is, zijn alle diensten van de gemeente Den Haag verplicht om gebruik te maken van de BGR. Op deze manier wordt voorkomen dat verschillende gegevens naast elkaar gebruikt worden. Aan een dergelijk systeem worden hoge eisen gesteld wat betreft de kwaliteit van de gegevens. De gemeente Den Haag heeft in 2003 meegedaan aan een praktijkproef BGR. O.a. op basis van deze resultaten wordt, vooruitlopend op het rijksbeleid, reeds gewerkt aan de implementatie van een Haagse Kernregistratie Gebouwen. Hierbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de ideeën met betrekking tot de BGR. Eind 2004 moet de Kernregistratie Gebouwen in Den Haag operationeel zijn. Het Rijk is eveneens van plan om iedere woningeigenaar te verplichten een Woningprofiel op te stellen. Het woningprofiel betreft een dossier met als basis de gegevens van de woning uit de Kernregistratie Gebouwen. Belangrijk onderdeel is een keuring van de kwaliteit van het casco en de installaties die in opdracht van de eigenaar eens in de vijf jaar en bij mutatie moet worden uitgevoerd. Ook de energieprestatie zal in de keuring worden opgenomen. Het woningprofiel heeft vier doelstellingen: - De eigenaar faciliteren om zijn verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van zijn bezit waar te kunnen maken; dit doel steunt de huidige eigenaar. - Inzicht te bieden aan de (potentieel) nieuwe koper of huurder van het gebouw over wat de feitelijke kwaliteit is van het te kopen of huren gebouw; dit doel steunt de nieuwe gebruiker. - Door de transparantie kan een aantal voorschriften uit het Bouwbesluit worden geschrapt; een mondige gebruiker kan immers op basis van het actueel gebouwdossier zelfstandig en gedocumenteerd beslissen een bepaald kwaliteitsniveau al dan niet te accepteren; dit doel steunt het Rijk in zijn rol als toezichthouder. - Een gerichter kwaliteitsbeleid van de gemeente te ondersteunen doordat de gemeente het gebouwdossier en de actualisaties hiervan tot haar beschikking krijgt en daardoor

50

scherper zicht krijgt op de kwaliteit van de voorraad; dit doel steunt de lokale overheid als toezichthouder op de veiligheid en gezondheid in de gebouwde omgeving en afgeleid hiervan burgers, die in kwalitatief slechtere woningen wonen. Juist gemeenten als Den Haag met een omvangrijke, oude particuliere woningvoorraad hebben er belang bij dat (potentiële) eigenaren snel voorzien zijn van juiste informatie over de woning. De gemeente kan daarom als publiek belangenbehartiger in deze de totstandkoming van het woningprofiel ondersteunen. Vooruitlopend op de verplichting van het woningprofiel kan onderzocht worden op welke manier de gemeente zijn toezichthoudende taak beter kan organiseren. 2. De Algemene Woning Keuring (AWK) De AWK is de nieuwe landelijk erkende keuringsstandaard voor woningen. Met de AWK kunnen keurende instanties de bouwkundige staat van woningen in heel Nederland op gelijke wijze in beeld brengen. De eigenaar wordt met dit instrument voorzien van juiste, objectieve informatie over de onderhoudstoestand van zijn woning. De breed gedragen keuringsstandaard is tot stand gekomen op initiatief van 21 Intercity Gemeenten, waaronder met name Den Haag een substantiële ambtelijke en bestuurlijke rol heeft gespeeld. De AWK-keuringsrapporten zijn door gemeenten te gebruiken als basis voor een subsidiebeleid, vooral voor de particuliere woningvoorraad. De AWK wordt tevens genoemd als basis voor herinvoering van de onderhoudsaftrek voor woningeigenaren en als onderdeel voor het gebouwdossier. Een gemeente als Den Haag heeft er belang bij dat vraag naar en aanbod van AWK gecertificeerde keuringsinstanties fors toeneemt. En wel dusdanig dat op den duur vrijwel alle transacties ‘onder de AWK-figuur’ plaatsvinden en op die wijze een meer marktconforme meerjarige onderhoudsaanpak geborgd wordt. Daartoe ondersteunt de gemeente momenteel de activiteiten van de Stichting AWK, en kan overwegen nadere initiatieven te ontwikkelen die aanbod en afname van het product van de AWK in Den Haag bevordert. Er is hier overigens een sterke relatie met het Woningprofiel (8.1.1.) waar een vergelijkbare systematiek aan ten grondslag ligt. 3. Huurteams Het college heeft op 18 november 2003 besloten een pilot met ‘huurteams’ te starten (tot december 2005). Een huurteam heeft als doelstelling huurders in staat te stellen zelf de verhouding tussen prijs en kwaliteit van hun woonruimte in overeenstemming te brengen. Met het instellen van huurteams worden bewoners in de particuliere huursector op een actieve manier ondersteund bij het voorkomen van misstanden. Het betreft misstanden ten opzichte van het onderhoud van de woning of de hoogte van de huurprijs. Bewoners worden ondersteund bij het voeren van procedures bij de huurcommissie. De huurcommissie stuurt vervolgens alle zaken die gaan over achterstallig onderhoud, waarbij de bewoner in het gelijk gesteld is, door naar de gemeente. De gemeente kan op deze signalen reageren met een handhaafactie.

51

Grotere woningen en andere woontechnische verbeteringen 4. Verbeteren subsidie- en regelgeving samenvoegen (uitwerking oplossingsrichtingen “Samenvoegen doe je niet alleen”) Een belangrijk deel van het instrumentarium dat uitgewerkt moet worden om de woontechnische kwaliteit te verbeteren, staat reeds omschreven in bovengenoemde beleidsnotitie: Verbeteren VvE-structuur In het perspectief van de te verwachten verbeteringen in het appartementsrecht neemt de gemeente initiatieven om oude, kleine VvE’s te ondersteunen bij het moderniseren van splitsingsakten die van belang zijn om woninginnovatie zoals verbetering van de toegankelijkheid (liften,en dergelijke) en samenvoegingen mogelijk te maken. Met name interessant is de mogelijkheid van samenvoeging van kleine VvE’s tot een grotere ‘KoepelVvE’, waardoor een grotere verscheidenheid aan en betere slaagkansen voor samenvoegopties ontstaan én de beheervoorwaarden verbeteren (bouwblok/casco-beheer!). Het oprichten van een koepel-VvE, kan overigens gekoppeld worden aan gelijktijdige ondersplitsing van sub-VvE’s op bijvoorbeeld portiekniveau. Het verbeteren van de VvEstructuur, gericht op woontechnische kwaliteitsverhoging, kan goed samengaan met het verbeteren van de bouwtechnische beheercondities van VvE’s (zie 8.1.12). Verruiming gemeentelijk splitsings- en samenvoegingsbeleid Voorgesteld kan worden de huidige beleidsregels verder te verruimen zodat daarmee bereikt wordt dat in de Pionierswijken meer samenvoegingen van huuretagewoningen tot grote koop- of huurwoningen (boven de liberalisatiegrens) kunnen ontstaan. Aanpassen Subsidiebeleid Samenvoeging Verschillende aanpassingen van het beleid kunnen worden voorbereid: betere onderbouwing, verbetering/vereenvoudiging van de gebiedsaanwijzing, indexering subsidie en invoering premie voor juridische samenvoeging, uitwerking collectieve samenvoegingen op projectbasis, benutting mogelijkheden gemeentelijke erfpacht. Gemeentelijke website Opzetten en beheren ten behoeve van particulieren, die willen innoveren/samenvoegen 5. Serviceorganisatie ‘Vergroot je eigen huis’ Opzetten serviceorganisatie voor bewoners in Rustenburg/Oostbroek 6. Pilot Particuliere Verhuurders Ambtelijk en bestuurlijk overleg voeren met de Vereniging Vastgoedbelang gericht op planontwikkeling voor het samenvoegen door particuliere verhuurders in Rustenburg/Oostbroek (en andere pionierswijken). 7. Pilot Eigenaren gesplitst bouwblok PM

52

8. Optoppen/aanbouwen Het verbeteren van de woontechnische kwaliteit van de kwetsbare delen in de particuliere voorraad door woningvergroting, kan naast het samenvoegen van kleine woningen soms ook bereikt worden door het op- of aanbouwen. In appartementengebouwen kan het optoppen/aanbouwen overigens op dezelfde civielrechtelijke belemmeringen stuiten als bij samenvoegen en kan dan op overeenkomstige wijze worden aangepakt (zie 8.2.2.1.). Kenmerkend voor deze vorm van woninginnovatie is dat hier (in tegenstelling tot samenvoegen) doorgaans geen sprake zal zijn van waardevermindering per m² woonoppervlak en daarmee gepaard gaande ‘onrendabele toppen’. Een cruciaal verschil met samenvoegen is dat bij deze vorm van woninginnovatie altijd het totale bouwvolume vergroot wordt. Hierdoor kan de publieke beleving van de straat en het karakter van de buurt aangetast en bovendien het directe woongenot van derden (bezonning, uitzicht) geschaad worden. Soms blijkt dit ook te zijn vastgelegd in vigerende bestemmingsplannen. Op dit moment is enig aanvullend toetsingskader vanuit het welstandstoezicht ontwikkeld. Bezien kan worden of dit voldoende soelaas biedt dan wel dat aanvullend gemeentelijk beleid wenselijk is, mogelijkerwijs ook op faciliterend gebied. 9. Wetswijziging modernisering appartementsrecht Voor eigenaren en de gemeente ontstaan de eerstkomende jaren uitgelezen mogelijkheden voor het realiseren van structurele verbeteringen in delen van de bestaande particuliere woningvoorraad. In september 2002 nam de Tweede Kamer namelijk een wetsvoorstel in behandeling dat beoogt het appartementsrecht te moderniseren (Burgerlijk Wetboek deel 5). Dit voorstel is tot stand gekomen mede naar aanleiding van klachten vanuit de grote steden, waar men tegen het –betrekkelijk nieuwe (zie hst 2.1) - verschijnsel opliep van slecht beheer en achterstallig onderhoud binnen VvE’s en de gebrekkige mogelijkheden om dit met bestaande instrumenten (PWV aanschrijving, VvE-beheer) goed aan te pakken. Met de VNG zijn verbetersuggesties en voorstellen ontwikkeld die in overleg met de landelijke vertegenwoordiging van het Notariaat (KNB) zijn verwerkt en door de laatste organisatie in een preadvies aan de Rijksoverheid38 zijn aangeboden. Deze voorstellen zijn nu eindelijk -zij het afgezwakt- terug te vinden in het huidige wetsvoorstel. Het wetsvoorstel is weliswaar toegesneden op nieuw te vormen VvE’s (bij nieuwbouw) maar krijgt door het opgenomen overgangsrecht (3 jaar) ook betekenis voor reeds bestaande VVE’s en dus vooral voor Den Haag: - een verplichting tot het aanhouden van een onderhoudsfonds; - mogelijkheid voor een betere borging tussen grondslag en verhouding van ongelijke (stem-) aandelen in de splitsing; - ruimere mogelijkheid voor ondersplitsen; - bij VvE’s groter dan vier leden kan de unanimiteitseis bij stemmingen over belangrijke VvE-besluiten vervangen worden door een meerderheidseis van minimaal 80%. De verbeteringen zijn belangrijk omdat na het van kracht worden van dit wetsvoorstel, waarschijnlijk in 2005, alle nieuw te vormen VvE’s structureel betere beheervormen zullen hebben. Op het moment van de inwerkingtreding van de wet breekt een overgangsperiode

53

van drie jaar aan, waarbinnen ook bestaande VvE’s (en dáárvan telt onze stad er liefst 20.000!) zich kunnen aanpassen. Dat betekent dat goedwillende VvE-leden betere mogelijkheden krijgen om hun Verenigingen te bewegen tot het daadwerkelijk gaan aanhouden van een voldoende gevuld onderhoudsfonds. Ook kunnen beter initiatieven genomen worden om ‘ingebakken beheerproblemen’ in de oude splitsingsakten duurzaam op te gaan lossen. De gemeente neemt zich voor grondig te bezien op welke manieren en in welke mate zij deze overgangsperiode van oud naar nieuw recht kan benutten om bestaande VvE’s op dit gebied te stimuleren, faciliteren en te (doen) ondersteunen. Zij brengt daartoe vanuit haar expertise de problematiek en mogelijkheden in beeld, overlegt op basis hiervan met de eigenaren en hun vertegenwoordigers (VEH, VvE-belang) met als inzet om zo mogelijk tot een gezamenlijk en gericht actieprogramma te komen. 10. Wetstraject Stedelijke Herverkaveling Op dit moment onderzoekt het kabinet de mogelijkheden om te komen tot een Wet op de Stedelijke Herverkaveling. Een dergelijke wet zou de weg moeten openen naar een marktconforme stadsvernieuwing, waarbij het niet gaat om het gezamenlijk onderhouden van de bouwtechnische maar het herontwikkelen van nieuwe (woon-)technische kwaliteit. Een dergelijke wet stelt eigenaren van stedelijk onroerend goed in staat hun bezit gezamenlijk te herverkavelen en te vernieuwen. Ook het hier reeds eerder vermelde, reeds ontwikkelde wetsvoorstel ter herziening van het appartementsrecht (zie 8.1.3) draagt enige kiemen van een Wet op de Stedelijke Herverkaveling. Het vernieuwde appartementsrecht biedt namelijk voor bestaande VvE’s vanaf vijf leden ook enig soelaas voor woontechnische verbeteringen. Zo zal vanwege het mogelijk vervallen van het huidige unanimiteitsvereiste in een VvE de realisatie van een legale dakopbouw (aangepaste splitsingsakte/opstalverzekering) minder moeilijk zijn. Voor daadwerkelijke woontechnische vernieuwing (inclusief het mogelijk maken van sloop/-nieuwbouw onder particulier opdrachtgeverschap) heeft (vooral een stad als) Den Haag echter dringend behoefte aan een verdergaand wettelijk kader. Hierin voorziet het voornemen van het kabinet om te komen tot een Wet op de Stedelijke Herverkaveling. De gemeente kan dit kabinetsvoornemen stevig ondersteunen en met lokale beleidsinput faciliteren. Overwogen kan worden ten behoeve van dit wetstraject één of meerdere woontechnische vernieuwingspilots voor bouwblok(ken) te ontwikkelen. Hiervoor komt de wijk Rustenburg/Oostbroek het eerst in aanmerking. Deze wijk is immers door de Rijksoverheid als enige –overwegend particuliere- wijk aangewezen tot de 50 hoogst geprioriteerde wijken in Nederl and voor de Stedelijke Vernieuwing. Daarnaast is van belang de reeds verworven IPSV-status en het draagvlak dat voor de “vernieuwing zonder sloop” bij bewoners en eigenaren in de wijk en de wijkorganisatie (BORO) aanwezig is. De resultaten van het DHV-onderzoek naar splitsingsakten kunnen hierbij een belangrijke basis vormen. De gemeente Den Haag bepleit actief de spoedige totstandkoming van een werkbare Wet op de Stedelijke Herverkaveling, zorgt en organiseert voor lokale beleidsinput, en bepleit rijksmedewerking voor ad interim-inzet zodat tot het moment van de Wet eigenaren elkaar kunnen verleiden tot initiatieven van stedelijke vernieuwing onder particulier opdrachtgeverschap.

54

11. Splitsingsbeleid Het gemeentelijk splitsings- en samenvoegingsbeleid zoals dat in 2000 is vastgesteld en nadien periodiek wordt geactualiseerd, blijft het belangrijkste instrument om invloed uit te oefenen op de koop/huurverhouding binnen de bestaande particuliere woningvoorraad. 12. Geluidsanering Een teveel aan geluid is schadelijk voor de gezondheid. Wij willen ISV-middelen inzetten om geluidsoverlast ten gevolge van verkeer aanpakken. De raillijst (geluidbelaste woningen aan het spoor) is inmiddels volledig gesaneerd. Voor de A-lijst is nog een opgave uit te voeren waarbij de voorkeur uitgaat naar verkeersmaatregelen. Wij hebben een aantal maatregelen op het oog om ondanks het beperkte budget toch zo veel mogelijk van de volledige lijst van 2.600 te saneren woningen aan te pakken. De aanpak leunt op vier pijlers: a. Koppeling van geluidsanering aan projecten van andere diensten binnen de gemeente, zoals de aanleg van stil asfalt en de implementatie van 30 km-zones. Deze projecten kunnen de geluidsbelasting op A-woningen reduceren waarmee de kosten van sanering ook aanzienlijk gedrukt worden. b. Het stimuleren van gekoppeld saneren: onderhoudswerkzaamheden aan de woning koppelen aan de saneringsingreep. Op deze manier wordt per woning maar eenderde van het budget voor geluidssanering gebruikt. c. Sober en doelmatig saneren: tegen zo laag mogelijke kosten zoveel mogelijk woningen saneren. Gekozen is voor de goedkoopste gevelmaatregel ‘achterzetbeglazing’. d. Hanteren van normbedragen: de sanering wordt niet meer achteraf afgerekend op basis van werkelijke kosten, maar er wordt vooraf een maximale bijdrage door de gemeente vastgesteld. 13. Energie Prestatie Advies Dit is een advies voor efficiënter energiegebruik. Een EPA-adviseur kijkt naar de isolatie, verwarming en ventilatie in een woning en geeft een advies op maat over hoe er efficiënter met energie kan worden omgesprongen en het wooncomfort kan worden verhoogd. Een voorziening geadviseerd in het EPA kan ook het wooncomfort verhogen. Door isolatiemaatregelen als dubbelglas of spouwisolatie heb je minder last van lawaai op straat. Ook kan bijvoorbeeld de tocht in huis er door afnemen. Op grond van de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen moeten gebouweigenaren in de toekomst bij bouw, verkoop, verhuur en ingrijpende renovatie een energieprestatiecertificaat van maximaal tien jaar oud overleggen. Dit certificaat geeft inzicht in de energetische kwaliteit van het gebouw. Een label zal deel uitmaken van dit certificaat. Voor de klassenindeling van het label voor de bestaande bouw zal gebruik gemaakt worden van de energie-index uit het EPA. Voor bestaande gebouwen zal het certificaat ook een standaardadvies bevatten voor verbetering van de energieprestatie van het gebouw.

55

VvE Beheer 14. Product VvE beheer De afgelopen jaren heeft de gemeente Woningbeheer in staat gesteld het product VvEbeheer onder de kostprijs aan te bieden aan VvE’s in de actiegebieden. Op dit moment heeft Woningbeheer zo’n 1.600 VvE’s in beheer. Om redelijkerwijs van Woningbeheer te verlangen dat zij ook na de aandelenoverdracht het product VvE-beheer voor kleine VvE’s in de markt houdt, is een stimuleringspremie toegezegd op basis van het aantal beheerde VvE’s. 15. VvE-box De VvE-box is een initiatief van Woningbeheer NV met eveneens als doelstelling de beheerinfrastructuur te verbeteren. De VvE-box is een kleine praktische koffer die iedere appartementseigenaar in bezit krijgt. In de VvE-box is een vaste plek gemaakt voor documenten waar iedere eigenaar standaard over moet kunnen beschikken. Hieraan gekoppeld is een digitale VvE waarin zelfbestuur mogelijk wordt gemaakt. De VvE-box heeft een overlap met het gebouwdossier. Het gebouwdossier en de VvE-box zouden elkaar goed aan kunnen vullen. Bij het gebouwdossier ligt meer de nadruk op de rechten en plichten ten aanzien van het bouwbesluit, terwijl in de VvE-box meer de nadruk ligt op ondersteuning van de eigenaar. In combinatie met de VvE-box kan een eigenaar het lidmaatschap van VvE-belang worden aangeboden. VvE-belang behartigt de belangen van VvE’s. Daarnaast bieden zij voor een collectief lidmaatschap juridische en bouwtechnische bijstand en cursussen voor VvEbestuur aan. Op deze manier kan aan de fysieke en digitale VvE-box eveneens een telefonisch service-station worden gehangen. In principe is de VvE-box ontwikkeld als marktproduct en niet als instrument voor de overheid. Wel kan een bijdrage geleverd worden voor (de ontwikkeling van) specifieke elementen in de VvE-box. 16. Vergroting bereik certificaten Met medewerking van de gemeente Den Haag en op initiatief van VvE-belang zijn twee certificaten op de markt gebracht: één sinds 2001 voor VvE’s en één sinds kort voor professionele VvE-beheerders. Deze certificaten ondersteunen op marktconforme wijze het kwalitatief functioneren van VvE’s. De certificerende instelling is de Stichting Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) die daartoe gemachtigd is door de Raad voor de Accreditatie (RvA). Het voordeel van deze certificaten is dat objectief en controleerbaar voldaan wordt aan inzichtelijke en functionele kwaliteitseisen. Het voordeel voor verkrijgers van deze certificaten bestaat uit een positief effect op imago en marktpositie. Het certificaat voor VvE’s is in Den Haag nog maar twee maal uitgereikt, het certificaat voor VvE-beheerders nog geen enkele maal. De gemeente kan overwegen initiatieven te ontwikkelen die ertoe leiden dat er een substantiële toename ontstaat van deze vorm van zelfregulering in Haagse wijken.

56

17. Collectief abonnement VvE-belang Idealiter zouden alle appartementseigenaren lid moeten zijn en daardoor gebruik moeten kunnen maken van de service en dienstverlening van dé belangenvereniging van VvE’s in Nederland: VvE-belang. Deze organisatie verzorgt voor haar leden het VvE-magazine, geeft juridisch advies en verzorgt onder meer VvE-cursussen. Het is van belang dat deze organisatie en haar kwartaalblad ook bekend raken in de appartementenstad bij uitstek. Om naar die situatie toe te kunnen groeien is het raadzaam om de leden van de Haagse VvE’s gedurende een beperkt aantal jaren een gratis collectief abonnement /inclusief een pakket dienstverlening aan te bieden. VvE-belang heeft daartoe de gemeente Den Haag reeds een aantrekkelijk aanbod gedaan. De gemeente overweegt op welke wijze zij op dit aanbod in zal gaan.

Overige maatregelen 18. Laagrentende leningen De beschikbaarheid van laag- of nulrentende leningen voor particuliere woningeigenaren blijkt vaak doorslaggevend te kunnen zijn bij investeringsbeslissingen. In 2003 zijn dergelijke gemeentelijke kredietfaciliteiten via de GKB voor verhuurders weggevallen, maar voor eigenaar-bewoners bestaan deze in principe nog. Ook is in het verleden een dergelijke faciliteit in het leven geroepen door de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN) bestemd voor woningeigenaren in Den Haag en waarbij het door het Bouwfonds aan Den Haag gerelateerde aandelen-vermogen beheerd wordt door de NV Woningbeheer. Onderzocht moet worden of/hoe dergelijke leningsfaciliteiten (bijvoorbeeld in de vorm van revolvingfund-constructies41) voor Haagse eigenaren (weer) beschikbaar kunnen komen. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) bepleit om dergelijke fondsconstructies in de toekomst te koppelen aan de voorstellen voor onderhoudsaftrek. 19. Onderhoudsaftrek effectief maken Vóór het moment van invoering van het ‘Nieuwe Belastingstelsel voor de 21e eeuw’ ging de rijksoverheid ervan uit dat het onderhoud van particuliere woningen fiscale ondersteuning verdiende. Sinds 1 januari 2000 is voor particuliere verhuurders de onderhoudsaftrek voor feitelijk verrichte werkzaamheden vervallen. Van verschillende zijden (G4, VNG, Ernst & Young) is daartegen gewaarschuwd. Reden voor deze zorg was de vrees dat de moeizaam en met veel stadsvernieuwingsinzet bereikte onderhoudsresultaten weer zouden afkalven. Zorg was ook dat het circuit van illegalen en zwartwerkers weer op zou komen ten koste van de bonafide, belasting- en premie betalende bedrijfssector. De aankondiging van het vervallen van de onderhoudsaftrek heeft, zo blijkt nu, veel eigenaar-verhuurders er toe aangezet om gepland onderhoud eerder of op hoger niveau uit te gaan voeren dan men voornemens was. Als deze werkzaamheden vóór 1/1/2001 waren afgerond, ontvingen ze namelijk nog de belastingsaftrek, die daarna zou worden afgeschaft. Het -tamelijk gunstige- bouwtechnische kwaliteitsniveau in de particuliere huursector zoals dat volgens de onderzoeken de afgelopen jaren bereikt is, kan daarom in latere jaren wel eens een tijdelijk behaald resultaat blijken te zijn geweest.

57

Voor eigenaar-bewoners (‘natuurlijke personen’) heeft de onderhoudsaftrek altijd bestaan. Sinds 1971 is deze aftrek niet meer gebaseerd op werkelijk gemaakte kosten, maar vormt deze onderdeel van het hiertoe gecorrigeerde huurwaardeforfait. Hierbij wordt uitgegaan van een theoretische onderhoudsbehoefte van 2% van de marktwaarde van de woning per jaar. Op investeringen die deze ‘fiscaalbepaalde’ waarde niet te boven gaan zou een eigenaar (dus zonder extra financiële ondersteuning) moeten kunnen worden aangesproken. Deze vorm van onderhoudsaftrek heeft echter een aantal ernstige nadelen. In de eerste plaats geldt dat er geen enkele prikkel van uitgaat om daadwerkelijk het noodzakelijk onderhoud te verrichten. Er zijn dan ook maar weinig eigenaar-bewoners die überhaupt kennis dragen van deze ingebouwde aftrekpost. Een ander nadeel is dat de hoogte van de aftrek weinig relatie vertoont met de werkelijke onderhoudsbehoefte. Eigenaar-bewoners van een grote en dure nieuwbouwwoning ontvangen nu jaarlijks een veel hogere aftrek dan die van oude kleine vervallen huisjes. De facto bestaat sinds kort dus geen fiscale ondersteuning meer voor het daadwerkelijk plegen van noodzakelijk onderhoud voor zowel particuliere verhuurders als eigenaar-bewoners. De gemeente kan overwegen om opnieuw samen met andere steden die een grote, oude particuliere woningvoorraad kennen, het punt van de onderhoudsaftrek weer in de politieke aandacht te krijgen. Daarvoor kunnen zich in de nabije toekomst verschillende kansrijke aangrijpingspunten aandienen. Een belangrijke voorwaarde is dat er een goedkope, heldere en fraudeongevoelige uitvoeringssystematiek beschikbaar komt. Hierbij geldt dat het logischer lijkt dat de samenleving een woningeigenaar fiscaal dán gaat ondersteunen wanneer hij daadwerkelijk het bezit -en daarmee ook de stad- goed onderhoudt dan wanneer van dat laatste niets blijkt, en dat laatste is voor de groep eigenaar-bewoners de huidige situatie. 20. Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) Het tijdstip van aankoop van een bestaande woning of appartement blijkt het belangrijkste moment om op marktconforme wijze de (financiering) van mogelijk achterstallig onderhoud te regelen. Om die reden heeft de VNG destijds (op initiatief van Den Haag) bij de onderhandeling met het WEW over de overgang van de gemeentegarantie naar NHG een aantal bouwtechnische beheervoorwaarden bedongen. Zo kan een kandidaat -koper die opteert voor een (aantrekkelijke) hypotheekgarantie40 in een aantal gevallen verplicht worden een bouwkundig rapport te doen opmaken. De geconstateerde onderhoudsachterstand speelt daardoor een rol in de prijsvorming, zodat niet de kopende maar de verkopende partij materieel nadeel van achterstallig onderhoud ondervindt. Op deze wijze wordt met het beginsel van ‘de vervuiler betaalt’ invulling gegeven aan de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken zoals het burgerlijk wetboek die bij de verkopende partij legt. Voorts geldt voor de koper dat het benodigde bedrag onder NHG wordt meegefinancierd en in depot wordt gehouden tot het moment dat de eigenaar het achterstallig onderhoud heeft weggewerkt. Een andere faciliteit die de NHG heeft willen creëren, is de mogelijkheid voor eigenaarbewoners om ook woningverbetering onder NHG te financieren. Daartoe moet hun gemeentebestuur dan wel een aparte overeenkomst hebben gesloten met de NHG, hetgeen inmiddels bijna alle Nederlandse gemeenten hebben gedaan. De materiële effecten van deze

58

vorm van marktconforme accommodatie van het op peil houden van de bouwtechnische kwaliteit in het eigen woningbezit lijkt overigens in onze stad nog niet duidelijk tot aansprekende resultaten te leiden. Mogelijke oorzaken zijn: - De NHG beslaat slechts een deel (50%) van het mogelijke marktsegment, het stellen van bouwtechnische randvoorwaarden kan het product NHG aantrekkelijk maken; - De primaire belangen van transactiepartijen en de financier liggen bij het verkrijgen van snel inzicht in financiële mogelijkheden en minder in degelijk inzicht in bouwtechnische aangelegenheden; - Appartementseigenaren zijn afhankelijk van alle andere VvE -leden, zodoende worden er weinig garanties verstrekt voor woningverbetering van appartementsgebouwen. Omdat de gemeenten (met het Rijk) de uiteindelijke achtervangers zijn voor de NHGborgingen kunnen zij -dus ook onze gemeente- via de VNG op hoofdlijnen enige invloed uitoefenen op de verschillende bouwtechnische beheersaspecten. De VNG heeft daartoe inmiddels -op verzoek van Rotterdam en Den Haag- afspraken gemaakt met het WEW, onder meer over het gaan verstrekken van relevant te achten beleidsinformatie. Ook heeft het WEW in dat kader in 2003 de gemeentelijke verlangens geïnventariseerd en zal deze zo veel mogelijk behartigen bij de meerjarige afspraken die zij heeft te maken met het Rijk en de NHG. De gemeente kan met de NHG-informatie gecombineerd met eigen expertise analyses maken en voorstellen ontwikkelen waardoor ook in de appartementensector een beter gebruik gemaakt kan gaan worden van bijvoorbeeld de faciliteit van de verbetergarantie dan nu gebeurt. 21. Woningaandelen Het uitgeven van woningaandelen is een instrument om de financieringsmogelijkheden van woningeigenaren te vergroten door verkoop van een deel van de woning: een woningaandeel. Om het onderhoud te betalen, wordt een deel van de woning of het appartementsrecht verkocht aan een belegger. Op deze manier (‘verdeeld eigendom’) wordt geïnvesteerd in het pand, waarbij de eigenaar-bewoner ontzien wordt. De eigenaar-bewoner en de belegger bouwen kapitaal op, op basis van de waardestijging van het pand. Een onderzoek naar de haalbaarheid van woningaandelen en verdere uitwerking is als IPSVproject gehonoreerd. Initiatiefnemers zijn het wijkberaad Laak in samenwerking met Woningbeheer.

59

Bijlage 9

Particuliere ketenverantwoordelijkheid Afgezet tegen de in deze beleidsnota beschreven uitgangspositie (‘de Haagse particuliere woningvoorraad heeft de eeuwige jeugd’) is er aanleiding om de beleidsvraag naar de gemeentelijke verantwoordelijkheid bij de particuliere woningvoorraad als volgt te benaderen: a. Particuliere woningeigenaren zijn te allen tijde zelf verantwoordelijk voor het eigen bezit. Publiekrechtelijk gezien (Woningwet) zijn eigenaren verplicht er voor te zorgen dat hun woningen voldoen aan de minimale bouwtechnische eisen van het bouwbesluit. b. Deze (bouwtechnische) verantwoordelijkheid dragen de eigenaren volgens het Burgerlijk Wetboek jegens elkaar: - naar huidige andere eigenaren zoals binnen VvE-verband; - naar opvolgende eigenaren bij transacties waar zij aanspreekbaar zijn op bijvoorbeeld verborgen gebreken); - en jegens hun huurders (huurrecht) . c. De gemeente heeft een wettelijke verantwoordelijkheid (Woningwet) om in concrete situaties individuele eigenaren te verplichten tot het doen verrichten (aanschrijving) of doen gedogen (politiedwang) van noodzakelijk te achten herstelwerkzaamheden zodat voldaan wordt aan het Bouwbesluit/bestaande bouw. d. Als er gekozen wordt voor een vernieuwde gemeentelijke beleidsverantwoordelijkheid na de beëindiging van de klassieke stadsvernieuwing in 2005 (waar deze nota van uit gaat) dan dient deze ter ondersteuning en niet ter vervanging van de eigen individuele verantwoordelijkheid. e. De nieuwe gemeentelijke beleidsverantwoordelijkheid beoogt het door eigenaren doen realiseren van een bredere dan alleen bouwtechnische kwaliteitsverbetering. f. Bij voorkeur wordt zoveel mogelijk bijgedragen aan het versterken van de civielrechtelijke verantwoordelijkheid zoals bedoeld onder b. Wanneer alle betreffende burgers zichzelf en elkaar daadwerkelijk, in alle gevallen en te allen tijde aan deze in Het Burgerlijk Wetboek verwoorde verplichtingen houden, kan gesproken worden van een ideale ‘ketenverantwoordelijkheid’ waarbij eigenaren en huurders de schakels vormen van de keten die (bouwtechnisch) verval uitsluit.

60

Bijlage 10

Investeringsraming Woontechnische opgave 2005 – 2020 Prijspeil 2002

De strategische herstructureringsopgave (Saneringsbegroting 1997) voorziet in de transformatie van 30.000 incourante huizen in de periode 2000-2020. De instrumenten zijn sloop, sloop/nieuwbouw, samenvoeging en innovatie (op- en aanbouwen). De verdeling hiervan over corporatie en particulier bezit (Kracht van Den Haag): 19.500 Corporatiebezit (Centrale Vernieuwingsgebieden) 10.500 Particulier bezit (Pionierswijken) als rekenmodel hanteren we hier twee varianten :

Toelichting Vanaf 1999 is er in een deel van de Pionierswijken voor eigenaar-bewoners een BWSsubsidie voor een bouwkundige samenvoeging beschikbaar. Als redengeving hierbij is ook aangevoerd het feit dat een samengevoegde woning per M2 minder waarde heeft dan de twee woningen apart. Het oorspronkelijke subsidiebedrag (HFL 40.000, - ) kan dus gezien worden als een bijdrage in de onrendabele top welke volgens de OZB-WOZ-indicaties ongeveer overeen komt met het waardeverschil. De hoge verbouwkosten komen daar dan voor de eigenaar bovenop, zodat niet over een 100%-bijdrage in de onrendabele top kan worden gesproken. De subsidie van € 18.150, - (prijspeil 1 -1-1998) is geïndexeerd naar bouwkostenstijging per 1 -1-2002: € 22.350,- (zie pag. 28 van ‘Samenvoegen doe je niet alleen’, 05/11/03). Bij invoering van de in deze notitie voorgestelde oplossingsrichtingen zou ervan uitgegaan kunnen worden dat dit bedrag voldoende zou moeten zijn voor een gemiddelde samenvoeging in de markt. Derhalve bedragen de gemeentelijke kosten voor een te herstructureren woning: € 11.175,Een te herstructureren woning in een eventueel noodzakelijk geworden onteigenings-traject in een gemeentelijk stadsvernieuwingskader is in dezelfde nota berekend op een factor 4,4 en komt daarmee op: € 49.170,- per te herstructureren woning.

61