Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015
Programma •
12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW)
•
Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten
•
13.30 uur - Pitches (aansluitend pauze)
•
14.30 uur - Met u in gesprek (tafeldiscussies)
•
16.30 uur - Afsluiting (aansluitend hapje / drankje)
Stakeholdersdag 2014 – terugkoppeling •
Verslag
•
Actiepunten: volledig overzicht stand van zaken bij uitnodiging
•
Bijeenkomsten ‘Kwetsbare zorggroepen in Dronten’
•
Sociaal wijk- en buurtbeheer / Dronter Koers
•
Dagbesteding
•
Optimaliseren werkprocessen met aannemers
•
–
Just in time
–
Samenwerkingsovereenkomst Feenstra
2015: –
Op enquêteformulier aangeven waar u terugkoppeling op wilt
–
Verslag
Actualiteiten
Strategisch Beleidsplan Voorraad & Nieuwbouw in 2014 geactualiseerd
•
Strategie / kwaliteit bestaande woningen + ambities duurzaamheid en nieuwbouw
•
Passend bij financiële mogelijkheden
•
Uitbreiding te verkopen woningen, doelgroepwijzigingen
•
www.transaparantofw.nl
•
Nog uitwerken: ‘Energieneutraal in 2030’ en
‘Basiskwaliteit woningen’
Herziene Woningwet •
Terug naar kerntaak –
Versus: integraal naar maatschappelijke vraagstukken kijken Voorbeeld: Voedselbank
•
Relatie met huurders, gemeente wijzigt
•
Prestatie-afspraken
•
Splitsing DAEB / niet-DAEB
•
Verandering waardebegrip woningen
•
Passend toewijzen
•
1 juli 2015 van kracht (aantal onderdelen later)
•
Meer bureaucratie?
Leerlingen bouwen deel loods OFW om tot Voedselbank
Herziene Woningwet - Passend toewijzen •
Huishoudens met recht op huurtoeslag passend naar inkomen gehuisvest.
•
95% moet een woning toegewezen krijgen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, € 576,87 en € 618,24.
•
Norm gaat in per 1 januari 2016.
•
In 2014 heeft OFW 434 huishoudens aan een woning geholpen: 77,9% passend toegewezen.
•
Flevolandse woningen groot , jong en energetisch goede kwaliteit (huren daarom relatief hoog).
•
Woningzoekende met laag inkomen steeds minder keuze waar te wonen + langer wachten
•
Zelfstandig wonen ouderen nog mogelijk?
•
Stagnatie huisvesten asielzoekers & statushouders / gezinshereniging? •
Taakstelling 2014: 37 p. / 15 woningen (gerealiseerd)
•
Taakstelling 2015: 70
•
Onzekerheid : t/m mei 2015 25 statushouders een woning aangeboden gekregen. Behoorlijk aantal wacht op gezinshereniging (26 p).
•
Klantwens niet meer het uitgangspunt maar het voorkomen van kosten voor het Rijk.
•
Lokaal maatwerk gewenst.
Van klant naar kostenpost?
Waaraan besteden we onze beschikbare middelen? •
Inkomsten & uitgaven
•
Betaalbaarheid (beperkte huurverhoging, energiebesparing)
•
Kwaliteit bestaande woningen, leefbaarheid en verduurzaming
•
Beschikbaarheid (voldoende aanbod versus vraag)
Huur grootste inkomstenpost Ontvangsten 2014 (x €1.000) 1237
huren
overige ontvangsten
30132
Bedrijfslasten 2014 Netto bedrijfslasten per Verhuur Eenheid: € 1.129 15% onder landelijk gemiddelde
rentelasten
11%
7%
Beperkt beïnvloedbaar
28%
waardeveranderingen
2%
onderhoudslasten personeelskosten
op korte termijn
afschrijvingen
8%
servicecontracten overige bedrijfslasten
10%
heffingen/OZB 23% 11%
Ontwikkeling netto-bedrijfslasten per VHE 1600 1400
1200
bedrg per VHE
1000
branche
800
OFW
600 400 200 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Schuldenlast verkleinen •
Verbeterplan Centraal Fonds Volkshuisvesting 2013: afbouwen schuldpositie
•
Schuldpositie is per 31 december 2014 € 257 miljoen
•
Verwachting: eind 2018 Verbeterplan gerealiseerd (schuldpositie € 245 miljoen)
•
CFV heeft interventiemaatregel beëindigd
•
Niet méér lenen: hooguit verschil tussen inkomsten / uitgaven te besteden
•
Geen nieuwe verplichtingen voor nieuwbouw aangaan zonder toestemming WSW vooraf
Totaal verhuurdersheffing en saneringssteun OFW 2013
2014
2015
2016
2017
2018
69.470
2.039.631
2.412.932
2.681.838
2.972.245
3.021.238
Saneringssteun (x € 1)
1.117.320
938.298
0
552.780
275.490
274.290
Totaal
1.186.790
2.977.929
2.412.932
3.234.618
3.247.735
3.295.528
Heffingen in % van
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Huren
4,1%
9,6%
9,2%
9,7%
9,5%
9,4%
Personeelskosten
32,2%
92,5%
88,9%
93,5%
92,3%
91,5%
Verhuurdersheffing (x € 1)
Afwegingskader financiële positie OFW x € 1.000
2016
2017
2018
2019
2020
Operationele kasstromen
8.363
8.956
6.325
6.485
7.619
Kasstromen uit woningverkopen
1.775
2.360
2.965
2.965
3.550
10.138
11.316
9.290
9.450
11.169
Afronden moderniseringen
9.642
3.732
2.124
637
650
Bestedingsruimte
496
7.584
7.166
8.813
10.519
n.v.t.
3.560
3.735
3.700
3.880
496
4.024
3.431
5.113
6.639
Beschikbare interne financiering
Af: aflossing leningen Beleidsruimte Oost Flevoland Woondiensten
Beschikbaarheid Oplevering in 2014 van 37 eengezinswoningen in nieuwbouwproject De Gilden.
Verkoop woningen Aantal verkochte woningen per jaar
35 30
35
34 29 26
25
21
20
16
15
15 13
10 5 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pilot ‘verkoop-bevorderende maatregelen’ •
Gestart in april 2014.
•
Bestaande woningen die te koop staan, worden door leerlingen van bouwopleidingen ‘woonklaar’ gemaakt (begeleiding OFW-medewerker).
•
Kopers kunnen de woning zonder al te grote klussen betrekken.
Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden daalt Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden per jaar 1200 1000 800
aantal
600 400 200 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Woningzoekenden Totaal aantal woningzoekenden
2500
2080 1879
2000
1974
2028 1927
1710 1512 1500
1000
500
0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Analyse •
Tot 2013 stijging aantal woningzoekenden, daarna een daling.
•
Er zijn woningen beschikbaar binnen 2 jaar.
•
Woningmarkt is in evenwicht voor sociale huur.
•
Door modernisering minder verhuizingen senioren (2e toilet, nieuwe badkamer en traplift mogelijk).
•
Aanpassen woningaanbod op demografische marktontwikkelingen niet urgent.
•
Vraag naar seniorenwoningen en woningen voor kleine huishoudens/appartementen neemt af.
•
Vraag naar eengezinswoningen neemt nog steeds licht toe.
•
Verkoop woningen trekt wat aan.
Wonen voor senioren in Swifterbant Hoe zorgen we dat senioren ook als zij een zorgbehoefte hebben (en als ze dit willen) zo lang en goed mogelijk kunnen blijven wonen in Swifterbant?
•
MFC Swifterbant
•
Beperkte vraag senioren (27 inschrijvingen nieuwbouw optie mensen 75 jaar e.o.)
•
Wachttijd 6-12 maanden voor (bestaande) seniorenwoning
•
62 huuropzeggingen per jaar in Swifterbant
•
Waarvan 14 opzeggingen senioren woningen
•
Geschiktheid bestaande woningen
•
Markt kan geen schokken verdragen
Betaalbaarheid •
Inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 en 2014: 4%, 4,5%, 6%
•
Lagere huurverhoging 2015: 2%, 2,7%, 5%
•
Effect op bedrijfswaarde
•
Veranderingen op komst: – Huursombenadering – Nieuw woningwaarderingsstelsel – Passend toewijzen
Huurachterstand daalt •
Resultaat van samenwerking met partners 2012
2013
2014
0,89 %
0,82 %
0,78 %
2012
2013
2014
Zelf sleutels ingeleverd
7
7
2
Ontruimingen huurschuld
6
11
2
Huurachterstand in % van totale huur
•
Aantal ontruimingen daalt:
Kwaliteit bestaande voorraad Modernisering 137 Chaletwoningen in Dronten is in 2014 gestart, daarna 95 woningen Greente Zuid en daarop volgend De Spelwijk.
Kwaliteit bestaande voorraad • • • •
Gemiddeld energielabel B Dagelijks onderhoud in 2014: € 1.508.000 Planmatig onderhoud in 2014: € 2.057.000 Kosten onderhoud stijgen strengere eisen m.b.t. asbest
Giekstraat Dronten
Ontwikkeling serviceonderhoud per VHE 200 180 160
Bedrad per VHE
140 120 serviceonderhoud
100
index vanaf 2009 80 60 40 20 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Cumulatieve besparing gasverbruik woningen OFW 50% 45%
= Besparing t.o.v. het jaar 2000 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Met u in gesprek - tafeldiscussies • Aandachtspunten voor OFW? • Inspirerende ideeën? • Ziet u mogelijkheden voor samenwerking of • Kunnen we elkaar aanvullen?
Oost Flevoland Woondiensten
Afronding & mogelijkheid voor vragen
