Welkom Informatieavond verhuurders 5 mei 2015
Sprekers • Gerd Leers (Moderator) • Huib van Gastel (Huizen Beheer Maastricht)
• Cyriel Hendrix (PlanoPoint) • Herm Lamers (Boels Zanders Advocaten)
Huib van Gastel • In 1989 begonnen met studeren aan de Rijksuniversiteit Limburg • In 1995 begonnen met beheer van (studenten-) huizen en appartementen • Inmiddels 20 jaar ervaring
Korte historie studentenhuisvesting Midden jaren 90 groot tekort, weinig regelgeving Brand in Volendam en brand Brusselsestraat Gebruiksvergunning Snelle groei universiteit Gemeente, universiteit en woningbouw-verenigingen deden niets, particuliere verhuurders verzorgden aanbod • Overlast steeds voelbaarder + brand Limmel • • • • •
Onduidelijkheid, wat mag nu wel? • Bestemmingsplan zegt dat verhuur niet mag. ▫ Groepsmatig een huis verhuren is kamerverhuur ▫ Verhuur 4 kamers verboden ▫ Verhuur 3 kamers alleen via ABC constructie ▫ Panden met zelfstandige woonruimtes met huisnummers zonder bouw- / omgevingsvergunning zijn verboden.
• In het verleden vergunde panden (niet gekeken naar bestemming) worden nu nog ontzien.
Vergunningen • Twee soorten vergunningen ▫ Omgevingsvergunning voorheen bouwvergunning
▫ Gebruiksmelding voorheen gebruiksvergunning
Vergunningen Hospita 1 + 2 1 tot 4 bewoners
Omgevingsvergunning (afwijking bestemmingsplan)
5 tot 9 bewoners
Gebruiksmelding
> 10 bewoners
Gebruiksmelding + strengere eisen
Bestemmingsplan
Overzicht bestaande huisvesting • Gemeente heeft geen inzicht in de bestaande voorraad kamers, studio’s, appartementen en groepshuizen. ▫ Normaal gesproken begin je met een inventarisatie om vervolgens beleid te maken voor wat is aangetroffen. ▫ Het fenomeen groepshuizen was bij Gemeente volledig onbekend terwijl inmiddels 15% van de kamerhuurders in een groepshuis woont.
Overzicht bestaande huisvesting Wat voor kamer heb je? (enquête huurders) Room with an own kitchen, shower and toilet Room with a shared kitchen, shower and toilet Room with an own kitchen(unit), shared shower and toilet Room with a private sink, shared kitchen, shower and toilet Room with a private bathroom and toilet, shared kitchen A "grouphouse" with friends (you are renting the whole house together with others) Other 0,0 %
5,0 %
10,0 %
15,0 %
20,0 %
25,0 %
30,0 %
35,0 %
Overzicht bestaande huisvesting Hoeveel kamers bevat uw pand? (enquête verhuurders) 1 tot 3 kamers 4 kamers 5 kamers
1 tot 3 kamers
17,9%
4 kamers
31,5%
5 kamers
33,7%
6 tot 9 kamers
28,3%
10 of meer 6 tot 9 kamers 10 of meer 0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
6,0%
Conclusie van rapport Companen • Bij opname beleidsregels in lopende actualisering van bestemmingsplan kan in de loop der jaren een lappendeken van verschillende regimes ontstaan (door voortschrijdend inzicht, onbedoeld afwijkende definities, etc)
• Een grote hoeveelheid afwijkende regimes zorgt voor onduidelijkheid bij alle betrokkenen. De kans is groot dat er veel tijd gestoken moet worden in het verantwoorden van de gemaakte keuzes per bestemmingsplan richting buren, gemeenteraad, aanvragers van een afwijking, etc. • Er moet zeer zorgvuldig worden gekeken of elk bestemmingsplan in lijn ligt met de achterliggende beleidsnotitie(s) en eerder gestelde definities. De kans op inconsequenties is groter dan bij één uniform kader.
Mijn visie • Zelf geloof ik in een constructieve oplossing ▫ Zowel Gemeente als politiek bewust maken van mogelijkheden. ▫ Gebruik maken van uniek momentum ▫ Aanleiding is overlast (later op de avond)
• Rapport met daarin visie verhuurders ▫ Conclusies worden toegelicht door Cyriel Hendrix
• Zal niet mogelijk zijn iedereen te helpen ▫ Juridisch verweer Herm Lamers
Toelichting rapportage • Cyriel Hendrix
Cyriel Hendrix • PlanoPoint Ruimtelijk Advies, sinds 2009. • Werkzaam als adviseur binnen brede vakgebied ruimtelijke ordening & volkshuisvesting • Focus ligt op creëren transparantie en het voorkomen van onduidelijkheid en juridische procedures. • Afgelopen twee weken rapportage Toekomstvisie
AANLEIDING TOEKOMSTVISIE • Aangescherpte controle & handhaving van status van meer dan 500 particulier verhuurde panden • Gelijktijdig herschrijft/evalueert gemeente beleid omtrent woningsplitsing en kamergewijze verhuur, zonder daarbij: • De particuliere verhuurders (sinds start Universiteit leverancier van woonruimte voor studenten) daarbij te betrekken.
BELEID GEMEENTE • Geformaliseerd in bestemmingsplannen a.g.v. Amendement bij vaststelling BP “Centrum” (2013). • Kamers enkel toegestaan indien verhuurder ter plaatse woont en slechts twee eenheden.
• Minimale oppervlakte: >20 m² • Gevolg: Discrepantie tussen gewenste oppervlakte vanuit gemeente en reeds gerealiseerde kamers.
ONDERZOEK BESTAANDE DATA • Via Maastricht Housing • Via Huizen Beheer Maastricht
• Resultaat: overzicht oppervlakte wooneenheden Confrontatie data enquête
OPPERVLAKTE MAASTRICHT HOUSING
OPPERVLAKTE HUIZEN BEHEER MAASTRICHT
OPPERVLAKTE ENQUÊTE VERHUURDERS
Een eigenaar heeft gemiddeld 2,4 keer een antwoord aangekruist 13 – 16 m2: 71,4% van de eigenaren geeft aan dat ze (ook) kamers tussen 13-16 m2 hebben.
RIJKSBELEID • Kabinet heeft recent een voorstel ontwikkeld om de landelijke maatvoering van 18 m² per kamer terug te brengen naar 15 m² om zo meer investeerders te bewegen te beleggen in kamerverhuur waar behoefte aan bestaat • Waarom hanteert de gemeente Maastricht nog steeds een minimale oppervlakte van 20 m² die slecht realiseerbaar en onbetaalbaar is?
HUURPRIJZEN MAASTRICHT HOUSING
HUURPRIJZEN HUIZEN BEHEER MAASTRICHT
ENQUETE HUURPRIJZEN VERHUURDERS
Een eigenaar heeft gemiddeld 1,6 keer een antwoord aangekruist € 300 - € 350 : 49,2% van de eigenaren geeft aan dat ze (ook) kamers met huurprijzen tussen de € 300 - € 350 hebben.
GEVOLGEN LEENSTELSEL Op basis van de resultaten uit het onderzoek ‘De vraag naar studentenhuisvesting’ (ABF Research, 2014) kan gesteld worden dat: • Er komende jaren meer behoefte gaat ontstaan aan goedkope woningen en kamers voor studenten. • Dit zal zelfs medebepalend gaan worden voor de concurrentiepositie van de desbetreffende onderwijsinstellingen. • In Maastricht worden deze kamers (<€ 350,00) vooral verhuurd door particuliere verhuurders.
Aanleiding • Huib van Gastel
Overlast gerelateerde uitkomsten Top 3 grootste ergenissen buurtbewoners (enquête buurtplatformen) Drugs (gerelateerde) overlast Te hard rijdend verkeer Overlast horeca gelegenheden Overlast langparkeerders (buitenlandse auto's)
Slecht onderhoud straten en groenvoorziening Overlast studenten Hangjongeren Hondenpoep Overig 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Overlast gerelateerde uitkomsten Wat zijn de top 3 oorzaken van de klachten over studenten / studentenhuizen / studentenoverlast? (enquête buurtplatformen) Geluidsoverlast uit studentenhuizen Geluidsoverlast van studenten die naar de stad gaan en uit stad terugkomen Vuilniszakken / zwerfvuil Fietsenoverlast Langparkeren (buitenlandse) auto's
Slecht onderhouden panden / tuinen Studentenhuizen die niet voldoen aan het bestemmingsplan 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Overlast gerelateerde uitkomsten Stel u heeft een pand met 7 studentenkamers in de binnenstad, zonder fietsenberging. De buurtbewoners laten weten dat zij zich nogal storen aan de vele fietsen die tegen uw gevel staan en daarmee de stoep blokkeren. Wat is volgens u een geschikte oplossing voor dit probleem? (enquête verhuurders) Overig; 19,9%
U doet niets, dit hoort nu eenmaal in een studentenstad; 9,3%
De gemeente moet voor een fietsenstalling zorgen; 19,0%
U offert een kamer op de begane grond op en laat deze dienst doen als fietsenstalling; 51,8%
Overlast gerelateerde uitkomsten Wat zijn de top 3 oorzaken van de klachten over studenten / studentenhuizen / studentenoverlast? (enquête buurtplatformen)
Regelmatig
Af en toe
Contact leggen lukt niet
Nooit 0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
Overlast gerelateerde uitkomsten Bent u van mening dat de huidige controles van de gemeente daadwerkelijk de studentenoverlast gaan terugdringen? (enquête buurtplatformen) ja; 24,1%
nee; 75,9%
De oplossing is dan ook communicatie!!
Grote behoefte aan vereniging • Tot nu toe gevoerde gesprekken: ▫ Groot aantal particuliere verhuurders ▫ Diverse buurtplatformen ▫ Universiteit Maurice Evers ▫ Politie Paul Vermin ▫ Brandweer Jos Loijen ▫ Gemeente Fred Bunk (beleid) Ralph in de Braekt (handhaving) Jos Brouwers (hoofd handhaving)
Grote behoefte kwaliteitsverbetering • Gezamenlijk komen tot een keurmerk: • Voordeel voor de universiteit is dat het kwaliteitsniveau van de kamers omhoog gaat. De studentenstad Maastricht zal op de kaart staan als een stad met hoogwaardige studentenkamers. • Voordeel voor de Gemeente is het in kaart brengen van de verhuurmarkt en het opzetten van een controlesysteem voor de veiligheid. • Voordeel voor de studenten is dat ze altijd kunnen zien in wat voor pand ze wonen of het voldoet aan de eisen van het keurmerk
Grote behoefte kwaliteitsverbetering • Gezamenlijk komen tot een keurmerk: • Voordeel voor de ouders van studenten is dat ze hun kind met een gerust gevoel naar Maastricht kunnen sturen. • Voordeel voor de buurtbewoners en omwonenden is meer controle op eventuele overlast en duidelijk aanspreekpunt bij eventuele problemen. • Voordeel voor de verhuurder is dat alles goed geregeld is en dat ze hun woonruimtes als betrouwbaar en verantwoord in de markt kunnen zetten. Woonruimtes met een keurmerk zullen aantrekkelijker worden dan zonder keurmerk (inspelen op ruimere markt).
Vereniging Verhuurders Woonruimtes Maastricht
Verenigen is de enige oplossing om individuele gevallen een serieuze kans te geven!
Herm Lamers Bestuurs- en omgevingsrecht
Belang zienswijze indienen •
Maak gebruik van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen!
•
Model zienswijze wordt via de vereniging beschikbaar gesteld.
Actuele stand van zaken • • • •
Strikte handhaving brandveilgheidsvoorschriften; Mogelijk opschorting overige handhavingskwesties in afwachting nieuw beleid; Opschorting uitspraak in beroepsprocedure bij rechtbank Limburg over vergunningverlening; In afwachting nieuw beleid.
Oplossingen? • • • •
Verenging belanghebbenden als één aanspreekpunt voor de gemeente; Aanpassing norm gebruiksoppervlakte aan landelijke norm/tendens; Overgangsregeling voor bestaande huisvesting mits brandveilig; Aanpassing Omgevingsverordening Limburg m.b.t. huisvesting in zelfstandige wooneenheden voor studenten (intergemeentelijk overleg).
Vereniging Verhuurders Woonruimtes Maastricht Deze resolutie betekent dat wij als particuliere verhuurders: • Gehoord willen worden door de Gemeente, politiek en andere overheidsinstanties. • Eisen dat de Gemeente stopt met generieke rigide handhaving op het bestemmingsplan waarbij alles over een kam wordt geschoren. Uiteraard dienen misstanden met betrekking tot (brand)veiligheid wel keihard aangepakt worden. • Wij willen ons verenigen en komen tot een uniforme kwaliteitseis, waarbij: • De vereniging gesprekspartner is voor overheidsinstanties. • Wij samen verantwoordelijkheid nemen. • Wij elkaar durven aanspreken.
Vragen of opmerkingen?
Borrel / napraten Bedankt voor uw komst!
Vergeet niet de petitie te ondertekenen en u in te schrijven Voor de Vereniging Verhuurders Woonruimtes Maastricht!
