Aan de leden van de commissie Vergadering d.d. Casenummer Notitienummer
Commissienotitie Ruimte 20 oktober 2010 AB10.01003 CN2010.024
Kennisnemen van resultaten volkshuisvesting
Gemeente Bussum
Brinklaan 35 Postbus 6000 1400 HA Bussum
Telefoon: 035 69 28 888 Fax: 035 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail:
[email protected]
Geachte leden,
Inlichtingen bij D. de Jong Doorkiesnummer 035-6928880
1. INLEIDING Begin 2009 heeft het college de raad een commissienotitie aangeboden waarin verschillende ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting, en met name de sturingsmogelijkheden van de gemeente hierop, zijn beschreven. Op 18 maart 2009 zijn op basis van deze notitie in de commissie Ruimte, in aanwezigheid van vertegenwoordigers van de corporaties Dudok Wonen, de Alliantie en Gooi en Omstreken, de relevante volkshuisvestelijke thema’s hierbij besproken. Op 2 juli 2009 is het rapport van de rekenkamercommissie 'Wonen in Bussum' aan de gemeenteraad gepresenteerd. In dit rapport staan de antwoorden op de vraag 'In hoeverre geeft de gemeente Bussum op doeltreffende en doelmatige wijze vorm aan haar streven om een evenwichtige woningvoorraad te creëren?' voor de periode 2006-2008. Nu, aan het einde van de raads- en collegeperiode, ligt een commissienotitie voor die eveneens de volkshuisvesting in Bussum bespreekt maar zich vooral richt op het huidige beleid, de resultaten in de periode 2006-2010, de aanbevelingen van de rekenkamercommissie en de uitdagingen waarvoor de gemeente in de volgende raadsperiode komt te staan. De notitie is in de volgende hoofdstukken ingedeeld: 1. Inleiding 2. Beleid en resultaten 3. Aanbevelingen Rekenkamercommissie 4. Toekomst 5. Voorstel / Verzoek 2. BELEID EN RESULTATEN Op 4 verschillende bestuurlijke niveaus wordt er beleid gemaakt dat voor de volkshuisvesting in Bussum relevant is. Voor veel van het regionale en lokale beleid worden landelijk de randvoorwaarden geschapen. Op dit moment is juist op dit niveau veel onzekerheid over het te voeren beleid. Een nieuwe regering zal waarschijnlijk op verschillende thema's veranderingen doorvoeren. Hieronder volgt een korte opsomming van onderwerpen waarvan de wijzigingen hun weerslag zullen vinden binnen toekomstig lokaal beleid.
1
2.1 LANDELIJKE BELEIDSWIJZIGINGEN 2.1.1 DOORSTROMING / SCHEEFWONEN Voor de verbetering van doorstroming op de huurwoningmarkt gaat veel aandacht uit naar het scheefwonen. Scheefwonen houdt in dat een positieve inkomensontwikkeling van een huishouden niet leidt tot een navenante wooncarrière. Dit is vooral een probleem in schaarstegebieden (met hoge woningprijzen) zoals onze regio. In het Gewest zijn we al langer bezig met de aanpak van scheefwonen door het introduceren van Huur-op-Maat; een regeling gebaseerd op inkomensafhankelijke huur. Landelijk zal dit kunnen worden gedaan door het systeem van de huurtoeslag te wijzigen. Huurtoeslag-hervorming is één kant van de medaille, huurprijs-hervorming is de andere. In de huidige huurprijzen, die zijn gekoppeld aan een puntensysteem, wordt op geen enkele manier uiting gegeven aan de populariteit van woningen. Er wordt sec naar b.v. oppervlak, aanwezigheid van CV en isolatie gekeken. Hierdoor is in populaire regio’s met woningschaarste, zoals de onze, het verschil in maandlasten tussen een sociale huurwoning en een koopwoning (van gelijke grootte) enorm. De mogelijk voor te stellen aanpassingen in het huurprijzenbeleid zijn lastig te doorzien, maar het komt waarschijnlijk neer op: Meer vrijheid voor corporaties om binnen de bandbreedte van de maximaal toegestane huur te differentiëren op basis van populariteit van de woning. 2.1.2 KERNTAKENDISCUSSIE Bij de aanpak van scheefwonen speelt nog een andere discussie mee: de kerntakendiscussie. Vanuit de E.U. is Nederland op de vingers getikt omdat de (inkomens)doelgroepen voor toewijzing door corporaties te ruim zouden zijn. De relatieve vrijheid, die corporaties nu hebben, zal worden teruggebracht door vast te leggen dat ze minimaal 90% van haar woningen moeten verhuren aan de groep mensen met een inkomen tot € 33.000,-. Corporaties zouden dus terug moeten naar de taak van het huisvesten van de laagste inkomensgroep. Dit betekent ook dat als corporaties in de toekomst populaire woningen mogen aanbieden voor een hogere huur (boven de volledige huurtoeslaggrens), zij dit maar voor 10% van hun bezit kunnen doen, aangezien ze hiermee niet de primaire doelgroep bedienen. In Bussum zouden hiervoor waarschijnlijk de kleine huurcomplexen in de duurdere (koop)wijken worden aangewezen: de toch al beperkte ‘bevolkingsmix’ in deze wijken neemt dan dus verder af. 2.1.3 VROM STARTERSLENINGEN Eén van de onderwerpen waar het nieuwe kabinet zich na haar installatie over moet buigen is de eventuele voortzetting van de 'VROM Starterslening'. Zoals de naam al aangeeft, is deze lening voor starters op de koopwoningmarkt door het ministerie van VROM opgesteld. De regeling maakt het voor minder draagkrachtige starters mogelijk een eigen huis te kopen. Zij kunnen onder gunstige voorwaarden, bovenop de eerste hypotheek, extra geld lenen. Dit bevordert de doorstroming in de moeilijk toegankelijke koopwoningmarkt. In mei 2010 was het budget, dat VROM voor de leningen had gereserveerd, op. In totaal zijn er in 250 deelnemende gemeenten bijna 9000 leningen verstrekt. Of er nieuw budget voor de Starterslening wordt vrijgemaakt zal volgend jaar duidelijk worden. Dit is van 2
belang voor de lokale regeling zoals de gemeente deze op dit moment uitvoert. Hier wordt later in deze notitie op teruggekomen. 2.1.4 PLANPROCEDURES In een recent rapport van de Rijksoverheid (Brede Heroverwegingen: Wonen) wordt geconcludeerd dat er, ook binnen de Randstad, nog ruimte is voor woningbouw, maar dat de doorloopsnelheid van woningbouwprojecten in 25 jaar bijna verdubbeld is. Het rapport geeft de aanbeveling hierin een efficiëntieslag te maken om in schaarstegebieden sneller tot uitbreiding van de (specifiek benodigde) voorraad te komen. Na de Crisis en Herstelwet, die voor enige versoepelingen heeft gezorgd in bepaalde planprocedures, zal het nieuwe kabinet deze maatregelen wellicht uitbreiden. Deze wijzigingen zullen ook van invloed zijn op de processen van lokale overheden. 2.2 PROVINCIAAL BELEID Op 25 mei 2010 is de provinciale woonvisie 2010-2020 ‘Goed wonen in Noord-Holland’ door Gedeputeerde Staten vastgesteld. De visie wordt in september 2010 door Provinciale Staten behandeld. In het ontwerp valt te lezen dat de provincie in het eerste kwartaal van 2011 samen met de regio Gooi en Vechtstreek tot een Regionaal ActieProgramma (RAP) zal komen waarin concrete maatregelen en afspraken zijn opgenomen. Het zal waarschijnlijk vooral neerkomen op afspraken over stimuleringsregelingen voor particulier opdrachtgeverschap, realisatie van beschermde kleinschalige woonvormen, levensloopbestendige, multifunctionele en energiezuinige bouw en herstructurering door middel van subsidietrajecten. 2.3 REGIONAAL BELEID In onze gemeente is de Regionale Woonvisie, die voor alle 9 gemeenten in de Gooi en Vechtstreek de leidraad voor het volkshuisvestingsbeleid vormt, op 10 april 2008 vastgesteld. De twee belangrijkste thema's in de visie zijn de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de regio. Kernambitie in deze woonvisie is het vergroten van de kansen op de woningmarkt voor groepen die het moeilijk hebben op deze markt. De drie doelgroepen van beleid zijn ‘jongeren’, ‘jonge gezinnen’ en ‘zorgbehoevenden’. Voor deze doelgroepen wordt gestuurd richting een meer gedifferentieerd woningaanbod dat zowel door nieuwbouw als door het optimaliseren van de bestaande voorraad kan worden bereikt. Voor nieuwbouw heeft de woonvisie gesteld dat de drie prijsklassen 'goedkoop', e e e ‘middelduur’ en ‘duur’ evenredig (voor 1/3 , 1/3 , 1/3 ) moeten worden gerealiseerd. 2.3.1 UITVOERING WOONVISIE Zoals de provincie voor de uitvoering van haar Woonvisie werkt met RAP’s stelt de Stuurgroep Uitvoering Woonvisie jaarlijks op vergelijkbare wijze een document op waarin de concrete plannen ter uitvoering van de woonvisie worden omschreven. Voor 2010 staat, zoals in alle eerdere jaren, het blijvend monitoren en (zonodig) gewestelijk sturen van woningbouwontwikkelingen in de regio als actiepunt omschreven. Naast deze permanente activiteit komen specifiek voor 2010 de volgende onderwerpen aan bod.
3
2.3.1.1 HERZIENING WOONRUIMTEVERDELING Zo'n 26% van de Bussumse voorraad van bijna 15.000 woningen zijn sociale huurwoningen. De doorstroming binnen deze woningen is erg laag, in 2009 zijn er slechts 200 woningen van huurder veranderd (ong.: 160 aan regulier woningzoekenden, 25 aan urgenten en 15 aan asielzoekers). De gemiddelde woonduur van huurders van een eengezinswoning in Bussum is met 20 jaar erg hoog. Dit cijfer wordt natuurlijk deels ingegeven door het prettige woonklimaat in de gemeente, maar heeft ook een andere reden. Het huidige systeem van woningverdeling is zo opgezet dat het maken van (kleine) stappen op de wooncarrière ongunstig is voor de woningzoekende. Als men eenmaal verhuisd is, komt men later maar moeilijk weer in aanmerking voor een nieuwe woning omdat bij toewijzing de opgebouwde woonduur een belangrijk criterium is. Over het nieuwe systeem is op 23 september 2010 door het portefeuillehoudersoverleg Wonen Welzijn en Zorg besloten. Het voorstel zal zo spoedig mogelijk aan alle negen gemeenteraden in de regio worden voorgelegd. Voor Bussum zal dit neerkomen op een behandeling in de nieuwe raad in 2011. 2.3.1.2 (REGIONALE) PRESTATIEAFSPRAKEN Dit onderwerp stond al eerder op de actiepuntenlijst van het Gewest, maar is tot nu toe nog niet voortvarend opgepakt, vooral aangezien de herziening van de woonruimteverdeling een proces is gebleken dat veel tijd en inzet heeft gevergd van de beleidsmedewerkers van de gemeenten en corporaties. In 2011 zullen de prestatieafspraken, met daarin aandacht voor woningbouwproductie, levensloopbestendige bouw en verkoopbeleid, worden opgesteld. 2.3.1.3 INVENTARISATIE ZORGWONINGEN Op 23 september 2010 is aan het portefeuillehoudersoverleg Wonen Welzijn en Zorg een digitale plattegrond van de regio gepresenteerd waarop alle corporatiewoningen in het Gewest zijn aangegeven die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag of verminderde mobiliteit. Het afgelopen jaar is er door verschillende corporaties hard gewerkt aan het inventariseren van hun bezit op basis van een zogenaamd 'classificatiesysteem' waarbinnen een scala aan aspecten van een woning (afmetingen, voorzieningen, kenmerken) zijn geformuleerd. Het systeem kent afhankelijk van de mate waarin de woning geschikt is voor een bewoner met een lichamelijke beperking of een zorgvraag een bepaald aantal 'sterren' toe aan een woning. Nu is van het totale bezit van zo'n 30.000 woningen in de regio bekend in hoeverre zij geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, maar ook is er inzicht gekomen in de mate van aanpasbaarheid van dit woningbezit. Corporaties hebben nu voor alle complexen de informatie welke maatregelen er voor een woning nodig zijn om deze geschikt te maken voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers of huurders die gebruik moeten maken van een traplift of rollator. 2.4 LOKAAL BELEID Zoals gezegd vindt het lokale beleid op het gebied van de volkshuisvesting zijn basis in de Regionale Woonvisie. Veel van de onderwerpen die in dit kader zijn besproken worden dan ook één op één in Bussum uitgerold. Naast 4
deze bovenstaande thema’s is hieronder een opsomming gegeven van verschillende lokale volkshuisvestelijke onderwerpen. 2.4.1 REALISATIE NIEUWBOUWWONINGEN In de afgelopen tien jaar zijn op een groot aantal binnenstedelijke herstructureringslocaties een substantieel aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit samen met een aantal extra wooneenheden die binnen bestaande panden zijn gerealiseerd heeft geresulteerd in een toename van het woningbestand in de gemeente van meer dan 600 woningen (van 14143 in 2000 naar 14749 in 2010). Het voert te ver om in deze notitie een opsomming te geven van de gerealiseerde projecten, maar op deze plek wordt in ieder geval even stilgestaan bij de realisatie van woningen voor de specifieke doelgroepen van beleid, de jongeren, de senioren en die groep mensen die niet zelfstandig in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien, zoals gehandicapten. Realisatie woningbouw doelgroepen Senioren Jongeren Speciale doelgroepen Totaal
2000-2010 183 59 123 365
In de laatste jaren heeft de woningbouwproductie te kampen gehad met de gevolgen van de economische crisis, waarvan niet in de minste plaats de terughoudendheid van consumenten op de koopwoningmarkt er één is. Mede door gegroeide onzekerheid zijn bouwprojecten vertraagd of is het woningbouwprogramma aangepast. De door de gemeenteraad op 10 september 2009 vastgestelde maatregelen hebben voor projecten de Brede School, Veldweg en het Villa Kosterterrein een positieve impuls betekend. Mede hierdoor is ook in het afgelopen jaar voortgang in de woningbouwproductie gebleven. In de op 8 september in de commissie Ruimte behandelde commissienotitie ‘stand van zaken bouwprojecten’ is dit terug te lezen. 2.4.2 WONINGSPLITSING Voor het samenvoegen van woningen is in Bussum toestemming nodig van het college. Dit is in de Huisvestingsverordening bepaald. De aanvrager van een samenvoeging kan om een financiële compensatie worden gevraagd voor het doen afnemen van de Bussumse woningvoorraad. Hiermee volgt de gemeente de lijn zoals die ook in de andere 8 gewestgemeenten is neergelegd. Wat in Bussum (en andere regiogemeenten) niet is vastgelegd is gemeentelijke zeggenschap over het splitsen van woningen. De mogelijkheden daarvoor worden bezien in het licht van de nieuwe Huisvestingswet die in 2011 zal worden vastgesteld. 2.4.3 LEEGSTAND
-/-
In het begin van dit jaar is een extern onderzoeksbureau de opdracht gegeven om de leegstand in Bussum te inventariseren. Bij de 400 woningen waarvan geen gegevens van de gebruiker bij de gemeente bekend waren, is een controleur geweest die heeft gezocht naar de oorzaak hiervan. De informatie uit de, bij deze notitie gevoegde, inventarisatie heeft veel inzicht opgeleverd. In het kort komt het er op neer dat er in Bussum maar zelden sprake is van speculatieve leegstand, dat een deel van de woningen gebruikt wordt door personen die zich niet correct hebben ingeschreven bij onze 5
gemeente en dat een aardig deel van de woningen in Bussum als 'tweede huis' fungeert. Vanuit de volkshuisvesting bezien geven de resultaten weinig aanleiding tot verdere acties. Toch is het nuttig geweest om deze inzichten in de leegstand te vergaren. Ook voor de zuiverheid van de Gemeentelijke BasisAdministratie (GBA) en de belastingaanslagen heeft het onderzoek een positief effect gehad. Gezien dit laatste aspect is dan ook vanuit de afdeling Burgerzaken voorgesteld om met gebruikmaking van eigen ambtelijke capaciteit de panden waarop geen GBA-gegevens bekend zijn in de toekomst opnieuw aan te schrijven met het verzoek een inschrijfformulier in te vullen. 2.4.4 OPPLUSSEN Begin 2009 zijn op buurtniveau in Bussum al de nodige analyses gemaakt van de woningen en de bewoners van onze gehele gemeente. Op basis hiervan wordt aan het eind van 2010 een aantal strategieën bepaald waarop de gemeente, in samenwerking met de ouderenconsulenten van Versa, doelgroepen senioren zal benaderen over woningaanpassingen die ze binnen hun huidige woning nodig (kunnen gaan) hebben. Het doel van deze voorlichtingscampagne is het beter voorbereiden van ouderen in een koopwoning op een situatie van mindere mobiliteit waarin ze terecht zouden kunnen komen. 2.4.5 WONINGVERBETERING CORPORATIES Met de drie woningbouwcorporaties die in Bussum actief zijn (Dudok Wonen, de Alliantie en Gooi en Omstreken) zijn in het kader van ISV-III al meerdere projecten opgepakt die er op gericht zijn de bestaande huurwoningvoorraad aan te passen aan de behoeften van zowel de huidige huurders als toekomstige bewoners. Naast deze projecten is de gemeente ook met de corporaties bezig met het (mede op basis van het eerdergenoemde 'classificatiesysteem') aanwijzen van complexen waar met gezamenlijke middelen woningverbeteringen worden gerealiseerd op het gebied van energiebesparing, veiligheid en toegankelijkheid. Op dit moment wordt van een 'shortlist' van complexen een definitieve selectie gemaakt. In 2011 zullen de geselecteerde complexen ook daadwerkelijk aangepakt worden. 2.4.6 WONEN BOVEN WINKELS Een sterke en vitale binnenstad is van groot belang voor de economische en sociale duurzaamheid van een kern of gemeente. De belangrijkste reden om te werken aan een vitale woon-, werk-, en leefomgeving is de toename van de sociale veiligheid en leefbaarheid. Wonen boven winkels is een onderdeel van het creëren van een vitale binnenstad. Door de ontwikkeling van woningen in ruimtes die leegstaan biedt je plek aan woningzoekenden. Ook zorgt het voor verbetering van de uitstraling van de binnenstad. In de halverwege dit jaar aan de raad aangeboden mededeling van het college ‘Wonen boven Winkels – Ontwikkelingsrichting’ is aangegeven dat Dudok Wonen onder andere heeft geadviseerd verder regionaal te gaan samenwerken in het project. In navolging hiervan heeft de gemeente Hilversum de mogelijkheden voor een regionale aanpak van 'Wonen boven Winkels' bekeken en zal hierover het portefeuillehoudersoverleg Wonen Welzijn en Zorg een voorstel doen. Hierover zal de commissie uiteraard op de hoogte worden gesteld.
6
2.4.7 STARTERSLENINGEN In september 2009 heeft de gemeenteraad van Bussum de Verordening VROM Starterslening Bussum vastgesteld. In Bussum zijn nu 5 starters geholpen met een lening en aan het eind van 2010 zal naar verwachting het gemeentebudget hiervoor zijn opgebruikt voor in totaal 8 jongeren die in Bussum hun eerste huis hebben gekocht. Zoals gezegd zal waarschijnlijk pas in 2011 landelijk een besluit worden genomen over het opnieuw beschikbaar stellen van VROM-budget voor de regeling. Na de evaluatie over het voeren van de Startersleningen, die wordt opgesteld na uitputting van het huidige budget, kan er opnieuw gekozen worden voor het beschikbaar stellen van middelen, waardoor de regeling kan worden voortgezet. 3 AANBEVELINGEN RAPPORT REKENKAMERCOMMISSIE VOLKSHUISVESTING In 2009 heeft het adviesbureau RIGO voor de rekenkamercommissie een rapport opgesteld dat antwoord moest geven op de vraag in hoeverre het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente tussen 2006 en 2008 een succes is geweest. In het document zijn vier aanbevelingen gegeven, die hieronder zijn opgenomen: 1. Werk het beleid ook voor de bestaande woningvoorraad uit in een heldere doelstelling. 2. Zorg voor een betere vertaling van doelstellingen in uitvoeringsprogramma´s. 3. Maak meer gebruik van de sturingsmogelijkheden van communicatie, samenwerking en informatievoorziening. 4. Verbeter de transparantie van (de uitvoering van) het beleid. Uit het onderzoek is gebleken dat het streven om een evenwichtige woningvoorraad te creëren in Bussum op redelijk doeltreffende en doelmatige wijze vorm heeft gekregen. De uitvoering van het beleid is volgens RIGO, op een paar aandachtspunten na, goed in orde. Met inzet van relatief weinig middelen wordt relatief veel bereikt, zeker in verhouding met andere gemeenten in de regio. Bussum wordt beschouwd als één van de weinige gemeenten die serieus werk maakt van de huisvesting van ouderen, jongeren, lager inkomensgroepen en andere aandachtsgroepen. 3.1 IMPLEMENTATIE AANBEVELINGEN In het rapport worden verder de volgende aanbevelingen gegeven: De aandacht gaat in Bussum nu grotendeels uit naar nieuwbouw. De initiatieven voor verbetering van de bestaande voorraad komen voornamelijk bij de corporaties vandaan. De gemeente neemt af en toe initiatief om bij een bepaald complex verbeteringen door te voeren, maar er is geen sprake van een planmatige aanpak van de woningvoorraad. De doelen van het woonbeleid, bijvoorbeeld het levensloopbestendig maken, lenen zich echter wel voor een dergelijke aanpak. Door op die manier naar de bestaande voorraad te kijken wordt het doelbereik wellicht verbeterd. Deze aanbeveling wordt door de gemeente ter harte genomen en heeft geresulteerd in een sterkere focus op de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door de voortzetting van het project dat met de drie in Bussum actieve corporaties is opgezet, zoals beschreven in paragraaf 2.4.5. Ook in de informatievoorziening aan de gemeenteraad zijn enkele aanvullingen gekomen, zo is in de programmabegroting de woningbouwproductie uitgewerkt en wordt de commissienotitie ‘stand van zaken bouwprojecten’ elk
7
jaar aan de raad aangeboden ter ondersteuning van haar controlerende taak op de inhoud en het proces van de lopende projecten in de gemeente. 4. TOEKOMST Zoals de behandeling van de verschillende thema's binnen de volkshuisvesting die hierboven de revue gepasseerd zijn al aangeeft, staat de gemeente de komende tijd voor een aantal uitdagingen. De situatie waarin Bussum verkeert m.b.t. de volkshuisvesting is slechts met kleine stappen te verbeteren. De vraag naar betaalbaar wonen zal in de toekomst niet minder worden en de behoefte van kwetsbare groepen aan geschikte woonruimte zal, vooral waar het gaat om senioren met een (stevige) zorgvraag en verminderde mobiliteit, enkel toenemen. De komende gemeenteraad stuurt voor een belangrijk deel in de keuzes die hierbij voor de komende 4 jaar worden gemaakt, niet alleen direct door de gemeente maar ook de uitwerking van die keuzes, door corporaties, zorginstellingen en ontwikkelaars. 5. VOORSTEL / VERZOEK Het college verzoekt u kennis te nemen van deze commissienotitie ‘kennisnemen van resultaten volkshuisvesting’.
Burgemeester en wethouders van Bussum, de secretaris, de burgemeester,
Mw. mr. M. Plantinga
drs. M. Schoenmaker
8
