Uw contact A. van Rijn T
(020) 540 49 11
F
(020) 540 45 59
[email protected] Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief
De leden van de gemeenteraad
Datum
12 februari 2014
Ons kenmerk
Betreft: Risicoanalyse Planschade SAOZ inzake Stadshart
Geachte leden van de raad, Bijgaand vindt u de risicoanalyse planschade van adviesbureau SAOZ naar aanleiding van schadeclaims van een aantal bewoners van de Schildersbuurt en Buitenplein. Daarnaast vindt u de brief die de bewoners woensdagavond hebben ontvangen. De indieners van schadeclaims die zitting hebben in de klankbordgroep vanuit de Schildersbuurt worden woensdagavond persoonlijk geïnformeerd. Deze mensen worden als vertegenwoordiger van de indieners als eerste geïnformeerd over het rapport van SAOZ en standpunt van het college. Direct daarna worden alle overige indieners doormiddel van een brief, met de risicoanalyse als bijlage, op de hoogte gesteld. Naast het sturen van een brief aan alle indieners over het standpunt van het college worden ze namens de Burgerraadsman uitgenodigd voor een gesprek, in aanwezigheid van het adviesbureau SAOZ. Deze gesprekken vinden plaats op 17 en 20 februari. Met het oog op de economische belangen van de bewoners heeft het college er voor gekozen op dit moment terughoudend te zijn in de communicatie over dit onderwerp. We zullen geen persberichten versturen, maar in het kader van de transparantie wel de brief op persportal plaatsen. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen, de secretaris, de burgemeester,
mr. R.J.T. Schurink
Raadhuis Laan Nieuwer Amstel 1
mr. G.J. de Graaf
Route per bus - Lijn 149, halte Raadhuis
1182 JR Amstelveen
Lijn 186/187, halte Dorpsstraat + 4 min.
T
Lijn 172, halte Huis aan de Poel + 8 min.
(020) 540 49 11
www.amstelveen.nl Bankrekening 28.50.00.314
F000©ICT
[Begelijdend schrijven.doc]
fa S A O Z '
^0
ADVISEUR
IN
O N R O E R E N D E ZAKEN
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot Stadshart Amstelveen.
Opdracht: Datum: Adviseur:
3335900 januari 2014 mr. A.F.J. Verweel MSRE KRMT en mr. D.S. Krijgsman KRMT 2013-10 indirecte planschade
Referentie:
STICHTING KRUISPLEIN T
PLANSCHADE
RISICOANALYSE
•
25
0 1 0 - 4 6 9
•
3 0 U 3899
A D V I E S B U R E A U O N R O E R E N D E ZAKEN
•
DB
ROTTERDAM
F 010
N A D E E L C O H P E N S A T I E
•
-413
6768
TAXATIE
•
•
POSTBUS •
29196
[email protected]
•
300 1 GD •
GRONDVERWERVING
ROTTERDAM
WWW.SAOZ.NL
ONTEIGENING
•
M I L I E U S C H A D E
•
G R O N D B E L E I D
rA S A O Z ^
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
UITGANGSPUNTEN
3
1.1 1.2 1.3
3 3 4
Opdracht Gesprek Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen
2
PLANGEBIED
5
3
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
6
3.1
Wet ruimtelijke ordening
6
3.2
Rechtspraak
7
4
VIGERENDE PLANOLOGIE
8
5
NIEUWE PLANOLOGIE
9
6
VERGOEDBAARHEID
12
7
BEOORDELING VAN DE ONDERWERPEN VAN DIT ONDERZOEK 7.1 Algemeen 7.2 Overwegingen taxatie 7.3 Concrete beoordeling van de onderzoeksonderwerpen
15 15 16 17
8
CONCLUSIE
26
rA S A O Z '
J
ADVISEUR
1
UITGANGSPUNTEN
1.1
Opdracht
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Op 25 november 2013 heeft de gemeente Amstelveen de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot ontwikkelingen in het Stadshart van
Amstelveen.
Het
project
bestaat
uit
een
beoordeling
van
de
ontwikkelingsmogelijkheden voor het stadshart.
1.2
Gesprek
Op 4 december 2013 zijn de relevante gegevens doorgenomen. Namens opdrachtgever was aanwezig de heer M. Boerma. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundigen de heer mr. D.S. Krijgsman KRMT en de heer mr. A.F.J. Verweel MSRE KRMT.
De heer Boerma heeft een toelichting gegeven op de ontwikkelingen met betrekking tot de plannen voor het Stadshart van Amstelveen. Het plan zoals dat door Unibail-Rodamco is gepresenteerd wordt door de gemeenteraad niet verder in behandeling genomen. Deze beslissing is genomen in een besluit van de raad van 3 juli 2013. In het besluit is tevens opgenomen dat de ontwikkeling van het Stadshart wel doorgang dient te vinden maar dan wel met behoud van het woongebied de Schildersbuurt en op een manier dat de bewoners van die buurt er de minste last van ondervinden. Uitgangspunt blijft dus wel dat de gemeente voorstander is van een uitbreiding c.q. aanpassing van het winkelcentrum. Deze uitbreiding c.q. aanpassing kan binnen het bestaande winkelcentrum worden gerealiseerd. Voor de ontwikkeling van het Stadshart is de "Visie Stadshart Amstelveen 2025" thans de leidraad. In de visie zijn de verlevendiging van het Stadsplein alsmede het aanpakken van de Binnenhof belangrijke aspecten. Voor het beoordelen van mogelijke planschade dient deze visie als uitgangspunt te worden genomen. Daarbij is tevens het politiebureau besproken. Het is op dit moment nog niet duidelijk wat er met het politiebureau gaat gebeuren. Dit is mede afhankelijk van beleidsbeslissingen met betrekking tot de huisvesting van de politie. Ten slotte heeft de heer Boerma verzocht kort in te gaan op de gevolgen van het plan van Unibail-Rodamco. Hierdoor worden de verschillen tussen dat plan en dat de gevolgen van een ontwikkeling gebaseerd op de "Visie Stadshart Amstelveen 2025" duidelijk.
3335900
3 van 26
rA S A O Z '
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Verder is gesproken over de gevolgen voor de bewoners/eigenaren van woningen als gevolg van het bekend worden de voorgenomen ontwikkelingen. Expliciet is daarbij het aspect schaduwschade besproken. In het advies dient dit aspect te worden besproken. Verder dient in het advies ingegaan te worden op de mogelijkheid van onteigening.
Concreet betekent de vraagstelling van de gemeente dat de volgende onderwerpen behandeld dienen te worden:
1.
planologische schaduwschade;
2.
onteigening;
3.
planschade door een ontwikkeling conform de "Visie Stadshart Amstelveen 2025";
4.
planschade als gevolg van het plan van Unibail-Rodamco.
1.3
Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen
Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen:
•
raadsbesluit 3 juli 2013;
•
"Visie Stadshart Amstelveen 2025" van de gemeente; •
ontwikkelvisie Stadshart Amstelveen van Unibail-Rodamco; •
plankaart behorende bij het bestemmingsplan "Amstelveen Stadshart"
Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd:
•
•
Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers; •
Google Maps; •
website Ruimtelijkeplannen.nl; reguliere verkoopsites zoals www.Funda.nl.
3335900
4 van 26
fa S A O Z ~
2
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
PLANGEBIED
Het plangebied is op 4 december 2013 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. De medewerker van SAOZ heeft niet met eigenaren en of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken gesproken.
De locatie wordt begrensd door de Pieter Lastmanweg in het noorden/noordoosten, de rechte lijn tussen de Stadstuinen en de A9 in het oosten, De A9 in het zuiden/zuidwesten en de Keizer Karelweg in het westen. Ten tijde van de opname bestond het plangebied uit winkels en werd het plangebied aan de noordzijde en de noordoostzijde aan de overzijde van de Pieter Lastmanweg begrensd woningen in de Schildersbuurt. Tussen de A9 en de Meander door meergezinswoningen en aan de westzijde door de Keizer Karelweg. In het plangebied zelf zijn boven het oude deel van het winkelcentrum woningen.
3335900
5 van 26
rA S A O Z [_[••'
3
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische
vergelijking.
planologische
regime
en
Deze het
bestaat
nieuwe
uit
de
vergelijking
planologische
regime.
tussen Relevant
het
huidige
voor
deze
vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade.
3.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financië l e bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd:
a)
een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
een bepaald koninklijk besluit.
In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan:
•
het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2);
•
de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3); •
het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van € 1 0 0 , - tot € 5 0 0 , - (6.4);
•
de
mogelijkheid
tot
het
aangaan
van
een
planschadeovereenkomst
tussen
gemeente en initiatiefnemer (6.4a); •
de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).
3335900
6 van 26
rA S A O Z '
3.2
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:
•
bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en
nieuwe feitelijke
situatie
van
belang, doch
hetgeen
op grond van
de
planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer 201110096/1/A2); •
overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer 200607004/1);
•
de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer 200200065/1);
•
planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer 200602817/1; ABRS 30 mei 2007,
Valkenswaard,
Nederweert,
zaaknummer
zaaknummer
200609350/1;
200801775/1; ABRS
ABRS
18 januari
4
februari 2012,
2009,
gemeente
Schijndel, zaaknummer 201105634/1/H2); •
de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr. 200605214/1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer 201107348/1/A2);
•
de actieve risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte
beleidsinformatie
(bijv. ABRS
11 april 2012, Neerijnen,
zaaknummer 201108251/1/A2).
3335900
7 van 26
rA S A O Z /
4
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKE M
V I G E R E N D E PLANOLOGIE
Het vigerende
bestemmingsplan
vormt,
samen
met
eventuele
vrijstellingen
en/of
ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor het plangebied het bestemmingsplan "Amstelveen Stadshart".
Het betrokken gebied heeft overwegend de volgende bestemmingen:
•
centrum met verschillende hoogteaanduidingen varië r end van 3 tot 42 meter; •
horeca; •
verkeer-voetgangersgebied.
3335900
8 van 26
fa S A O Z '
5
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
NIEUWE PLANOLOGIE
Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse bestond er geen politiek draagvlak voor een nieuw planologische regime. De plannen moesten nog volledig worden doorontwikkeld alvorens bestemmingsplanprocedures advies
hanteren wij de plannen "Visie Stadshart
konden worden gestart. In dit 2025" en Unibail-Rodamco
als
uitgangspunten voor de beoordelingen.
Visie Stadshart Amstelveen 2025 In de "Visie Stadshart Amstelveen 2025" wordt de ambitie van Amstelveen tot verdere versterking van de centrumfunctie van het Stadshart uitgewerkt in een werkbaar kader voor de korte tot en met de lange termijn (2025). De visie biedt houvast waardoor projecten en initiatieven kunnen worden ingepast in een kader en volgtijdelijk worden uitgevoerd.
Figuur 1 tekening aandachtsgebieden uit Visie Stadshart 2025
De "Visie Stadshart Amstelveen 2025" omvat de volgende ruimtelijke doelstellingen:
•
Beter bereikbaar zijn voor langzaam verkeer, aantrekkelijker routes, zoals tunneltje Bovenlanden en oostzijde Stadshart benadering vanuit zuid.
•
Doorbloeding van het gebied voor langzaam verkeer behouden. •
Aansluiten Bovenlanden op Stadshart door aantrekkelijke verbindingen.
3335900
9 van 26
rA S A O Z ~
•
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Betere zichtbaarheid/grotere aantrekkingskracht van entreegebieden. Bijvoorbeeld door een bioscoop te realiseren in de Schouwburggarage, waarbij het gebouw wordt omgevormd of herbouwd tot een aantrekkelijk entreegebouw met parkeren en
bioscoop,
en
bijvoorbeeld
door
invulling
Congrescentrum
met
een
publieksgerichte begane grond. Op strategische hoeken van het gebied goede publieksgerichte invullingen zoals horeca of een mooie winkel. •
Buitengewone auto- en ov-ontsluiting, voldoende en kwalitatief goed parkeren. •
Concentratie van (winkel)voorzieningen en eventuele uitbreidingen, concentratie van publieksgerichte functies binnen het gebied Keizer Karelplein - Handelsplein.
•
Behoud binnen-buitenvariatie in het centrumgebied. •
Buitenplein verbeteren voor zowel winkelend publiek als voor passanten die lopen of fietsen.
•
Groene ruimten grenzend aan het Stadshart, zoals Stadspark behouden en beter zichtbaar maken.
•
Fietsparkeren toevoegen waar mogelijk, bij voorkeur overdekt en bewaakt.
Ten aanzien van een aantal ontwikkelingen wordt aangegeven dat het geldende bestemmingsplan daar reeds ruimte voor biedt.
In de conclusie wordt aangegeven dat voor een aantal projecten nader onderzoek nodig is voordat er sprake kan zijn van een project: •
Aansluiting
verlengde
Rembrandtweg/Rembrandtweg
en
aansluiting
Binnenhof/Rembrandthof. •
Stadsplein
middellange
en
lange
termijn
projecten
(verwijzing
naar
notitie
Verlevendiging Stadsplein). •
Aanpassing
cultuurstrip:
nader
onderzoek
naar
technische
en
commercië l e
mogelijkheden voor toevoeging van functies in de plint. •
Buitenplein herinrichten in samenhang met renovatie Binnenhof en V&D pand.
Voorts wordt in de conclusie aangegeven dat een aantal projecten op korte termijn opgepakt dient te worden: •
Herstructurering Binnenhof. •
Stadsplein
korte
termijn
projecten
(verwijzing
naar
notitie
Verlevendiging
Stadsplein). •
Commercieel invullen plint bibliotheek.
3335900
10 van 26
fa S A O Z '
J
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Ontwikkelvisie Stadshart Amstelveen van Unibail-Rodamco De ontwikkelingsvisie Stadshart Amstelveen van Unibail-Rodamco ziet onder meer op herontwikkeling
van
het Binnenhof,
het Buitenplein
en het betrekken
van de
Schildersbuurt en het politiebureau bij het centrumgebied. Het doel daarbij is é n overdekt winkelgebied te creë r en met deels uit dubbelhoge winkelfronten. Onder het gebied is voorzien in een dubbellaags parkeergarage.
7
1 ïJW ' + V
m
.j*..::"L?...-!'.
fa %
®
z mmm
r
i
! li
r::. I •
iii-i H H • UT 5Ht:r
>T-.-,
T
•I
!
Ft
y
11 i
jSÉ
Xu__'_—_!
-
T T
XI
i» — ,
•
r
r
*j:.;
I
, k
*
! li
Figuur 2 tekening schematische plattegrond uit de ontwikkelvisie
3335900
11 van 26
fa S A O Z ry
6
ADVISEUR
IH
ONROERENDE
ZAKEN
VERGOEDBAARHEID
Onderdelen vergoedbaarheid Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen.
Er
zijn
met
betrekking
tot
het
onderwerp
vergoedbaarheid
vijf
deelonderwerpen te onderscheiden:
•
•
anderszins verzekerd; •
mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken;
•
normaal maatschappelijk risico; •
passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding.
Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen.
Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Dit onderwerp is in de wetgeving niet nader uitgewerkt zodat invulling daarvan met name is overgelaten aan de rechtspraak. Ons zijn echter nog geen uitspraken bekend waarin dit onderwerp aan de orde is gekomen. Wij laten dit onderwerp dan ook in het kader van een risicoanalyse buiten beschouwing.
3335900
12 van 26
rA S A O Z ^
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro dient onderzocht te worden of en zo ja, in hoeverre de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak (zie bijvoorbeeld ABRS 5 september 2012, zaak 201113115, Heiloo, ABRS 10 juli 2013, Horst aan de Maas, zaken 201207038/1 /A2 en 201208907/1/A2 en ABRS 28 augustus 2013, Heiloo, zaak 201113115/1/A2) valt af te leiden dat afweging van alle relevante omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is niet uit te sluiten dat, na beoordeling van de in de jurisprudentie opgenomen criteria voor de onderhavige ontwikkeling, in een toekomstige planschadeprocedure een bedrag groter dan 2% van de waarde, in mindering kan worden gebracht op de schade. Aangezien de jurisprudentie op dit punt in beweging is en het toepassen van een grotere korting/drempel de nodige procesrisico's kent, beperken wij ons in het onderhavige onderzoek derhalve tot een aftrek van 2%.
Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige
nadelige
ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). In de onderhavige zaak gaat het niet om de beoordeling van directe planschade, zodat het onderwerp passieve risicoaanvaarding verder buiten beschouwing wordt gelaten.
Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar
gemaakte
beleidsvoornemens,
waarin
de
ontwikkeling
is
opgenomen,
(bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was.
3335900
13 van 26
rA S A O Z ~'
l_ J - '
A D VI S E U R IN
ON ROE R E N D E
ZAKE N
In dit kader is ons de volgende informatie verstrekt:
•
Visie Stadshart Amstelveen 2025 (november 2012).
Uit deze informatie
blijkt dat pas sinds kort sprake is van een voornemen
tot
ontwikkelingen op de onderhavige locatie. Wij merken op de raad het initiatief van UnibailRodamco heeft afgewezen. De kans is daarom klein dat zich sindsdien veel relevante transacties
hebben voorgedaan.
Deze gedachte wordt door een onderzoek
naar
transacties met betrekking tot nabij het plangebied gelegen onroerende zaken bevestigd.
3335900
14 van 26
rA S A O Z "
A.
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
7
B E O O R D E L I N G VAN DE O N D E R W E R P E N VAN DIT O N D E R Z O E K
7.1
Algemeen
In het navolgende zullen de te onderzoeken onderwerpen individueel beoordeeld worden. Daarbij
zijn
de
onderwerpen
directe
en
indirecte
planschade
van
belang.
Ter
verduidelijking lichten wij deze twee onderwerpen eerst nader toe. Directe planschade Deze schade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het conserveren, beperken of veranderen van bebouwings-
en gebruiksmogelijkheden
van een
locatie wordt
ingegrepen
in de
planologische aanwendingsmogelijkheden van een onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het risico op het ontstaan van planschade met zich meebrengt.
Indirecte planschade Deze schade doet zich voor indien, in de omgeving van het te beoordelen object, ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Deze schade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van:
• •
karakter van het gebied; zicht; schaduwwerking;
•
privacy; •
hinder;
•
•
wijze waarop het plangebied wordt ontsloten; •
verkeersbewegingen;
•
behoefte aan parkeergelegenheid; •
milieuaspecten. Of sprake zal zijn van directe of indirecte planschade, wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op
grond van het huidige en het nieuwe planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd.
3335900
15 van 26
rA S A O Z ^
7.2
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Overwegingen taxatie
Definitie waardebegrip Wij hanteren de volgende definitie:
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeiidatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Indien in de omgeving huurobjecten aanwezig zijn dan geldt ook de volgende definitie:
Marktwaarde in verhuurde staat Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeiidatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering.
De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de gemaakte
planologische
vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend:
•
het waardeniveau vó ó r de voorgenomen planmutatie; •
het waardeniveau na de voorgenomen planmutatie.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor van primair belang.
3335900
16 van 26
rA S A O Z 7
/.".>''
ADVISEUR
IM
ONROERENDE
ZAKEN
Geldigheid en geldigheidsduur De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:
•
tussentijdse wijzigingen van het bouwplan; •
nieuwe wetgeving;
•
veranderingen in de rechtspraak; •
nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid; •
tussentijdse transacties.
Bij gelijk blijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 tot 12 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode varië r en.
7.3
Concrete beoordeling van de onderzoeksonderwerpen
Hierna beoordelen wij de afzonderlijke onderwerpen van dit onderzoek zoal hiervoor omschreven in paragraaf 1.2 van dit advies.
7.3.1 Onderwerp 1
Planologische schaduwschade
Onder "planologische schaduwschade" wordt verstaan de schade die ontstaat door het bekend worden van ruimtelijk beleid zonder dat de mogelijkheid bestaat om daarvoor een tegemoetkoming in de planschade op grond van artikel 6.1 Wro te vragen.
Volgens vaste rechtspraak ontstaat planschade immers pas met het inwerkingtreden van het bestemmingsplan waarin het beleid een planologische basis krijgt. Deze schade kan overigens pas geclaimd worden als dat bestemmingsplan ook onherroepelijk is geworden.
Schade die zich verwezenlijkt voordat het bestemmingsplan in werking is getreden, te denken valt bijvoorbeeld aan de verkoop van een woning op een moment waarop de ontwikkeling van het naastgelegen gebied al bekend is gemaakt, zodat de koper deze al heeft verdisconteerd in een lagere prijs terwijl de ontwikkeling nog geen planologische basis heeft verkregen in een inwerking getreden bestemmingsplan. Ook kan gedacht worden aan nadelen als gevolg van het langer te koop staan van een woning of het
3335900
17 van 26
rA S A O Z ^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
lastiger kunnen verkrijgen van financieringen als gevolg van de boven de markt hangende ontwikkelingen. Laatstgenoemde vormen van schade komen overigens ook niet als planschade voor vergoeding
in aanmerking aangezien deze niet kunnen
worden
toegerekend aan het bestemmingsplan.
In essentie betreft schaduwschade derhalve schade die ontstaat door dat het nieuwe planologische regime zijn schaduw vooruit werpt. Bij een bestemmingsplan ontstaat schaduwschade op het moment dat de gemeente een nieuw bestemmingsplan voor een gebied openbaar maakt bijvoorbeeld in de vorm van een voorontwerp. Het plan werpt zijn schaduw vooruit tot het moment dat het bestemmingsplan in werking is getreden, geworden. Schaduwschade is overigens niet beperkt tot een bestemmingsplan. Andere ruimtelijke overheidsmaatregelen kunnen eveneens schaduwschade veroorzaken.
Huidige stand van het recht Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) komt planologische schaduwschade niet voor vergoeding in aanmerking. De ABRS
overweegt
in toepasselijke jurisprudentie
steevast
dat dit probleem
wordt
onderkend, doch dat voor dit probleem de wetgever aan zet is, getuige de overweging in bijvoorbeeld ABRS 24 februari 2010, Oostflakkee: "Nu vaststaat dat de eigendom van de woning (voor de peildatum) is overgedragen, de rechtbank terecht overwogen dat (...) de door [appellant]
gestelde
schade
vergoeding krachtens artikel 49 van de WRO in aanmerking komt. Voor zover aanvoert
dat het niet vergoeden
van planologische
leidt, overweegt de Afdeling dat het aan de wetgever
schaduwschade
tot
is om te beslissen
heeft
niet voor [appellant]
onbillijkheden of hierin door
wetswijziging verandering moet worden gebracht."
en ABRS 14 juli 2010, Ooststellingwerf, waarin de ABRS overwoog: "Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 10 mei 2006 in zaak nr. 200506631/1) vergoeding
biedt artikel
49 van de WRO uitsluitend
grondslag
voor
van schade ten gevolge van een planologische maatregel nadat die maatregel
rechtskracht planologische
heeft
gekregen.
De schade
verandering rechtskracht
geleden
heeft gekregen
voordat
de
schadetoebrengende
komt dan ook op grond van dat
artikel niet voor vergoeding in aanmerking."
Geconcludeerd dient dan ook te worden dat planologische schaduwschade naar de huidige stand van het recht (december 2013), niet voor vergoeding in aanmerking komt.
3335900
18 van 26
rA S A O Z ^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Toekomstig recht In het kader van de totstandkoming van de Wet nadeelcompensatie wordt in de literatuur geopperd dat met inwerkingtreding van die wet en introductie van een nieuw artikel 4:126 in de Algemene wet bestuursrecht een entree zal ontstaan om een schadeclaim in te dienen wegens gelden planologische schaduwschade. Of die claim vervolgens ook zal leiden tot een toekenning van een schadevergoeding is echter nog zeer onzeker. Vooral het bestaan van voldoende causaal verband tussen een algemeen beleidsstuk en de planologische schaduwschade is onderwerp van discussie. Naar het zich thans (december 2013) laat aanzien is voorlopig nog geen duidelijkheid over dit onderwerp te verwachten en ziet het er niet naar uit dat op korte termijn sprake zal zijn van een wettelijke regeling die voorziet in compensatie van planologische schaduwschade.
3335900
19 van 26
rA S A O Z C y
7.3.2 Onderwerp 2
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Onteigening
Onteigening is de enige manier waarop de overheid kan komen tot gedwongen ontneming van het eigendom van een burger. Het is daarmee het meest ingrijpende middel dat de overheid ter beschikking staat om gronden, woningen, winkels of bedrijfsruimten te verkrijgen
voor
de
realisatie
van
een
project.
Daar
staat
tegenover
dat
de
schadeloosstelling de meest volledige is binnen het schadevergoedingsrecht. Het instrument onteigening staat alleen ter beschikking van de overheid. Wanneer een commercië l e partij gronden in een gebied wil verwerven kan dat alleen gebeuren door minnelijke verwerving. Voor het verkrijgen van een onteigeningstitel dient de gemeente eerste aan te tonen dat de onteigening in het algemeen belang is. De onteigeningstitel wordt verkregen via de administratieve onteigeningsprocedure. In de procedure kunnen tegen het verkrijgen van de onteigeningstitel zienswijzen worden ingediend en aansluitend kunnen bedenkingen worden
ingediend
bij
de
Kroon.
De
Kroon
is
het
bestuursorgaan
dat
het
onteigeningsbesluit moet goedkeuren. Wanneer de onteigeningstitel is verkregen kan begonnen worden met de onteigening zelf. Volgens de onteigeningswet dient de gemeente eerst in minnelijk overleg te treden met de eigenaren
van
de
woningen.
In het
minnelijke
overleg
zal
geprobeerd
worden
overeenstemming te bereiken over de schadeloosstelling. De schadeloosstelling bestaat uit de waarde van de woning en de bijkomende vergoedingen.
De
bijkomende
vergoedingen bestaan onder andere uit een vergoeding van de verhuiskosten en aankoopkosten van een nieuwe woning. De waarde van de woning wordt bepaald door de in het economische
verkeer te bepalen, waarbij de onteigeningsprocedure
wordt
weggedacht. Dit betekent dat de nadelige effecten van het plan worden weggedacht. Het effect van planologische schaduwschade bestaat dus niet bij onteigening.
Wanneer de gemeente en de eigenaar niet tot overeenstemming komen zal de gemeente overgaan tot onteigening. In het gerechtelijke deel van de onteigeningsprocedure worden deskundigen ingezet om de schadeloosstelling te bepalen. Zowel de gemeente als de eigenaar kan dan reageren op het deskundigen rapport. Vervolgens doet de rechtbank een uitspraak over de onteigening en de hoogte van de schadeloosstelling. Tegen de uitspraak van de rechtbank is vervolgens nog beroep en cassatie mogelijk. Uit de stukken is gebleken dat Amstelveen een proces van minnelijk schikking niet heeft gestart c.q. wenst te starten.
3335900
20 van 26
rA S A O Z ~
7.3.3 Onderwerp 3
^0
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Planschade door een ontwikkeling conform de "Visie Stadshart
Amstelveen 2025" In deze paragraaf brengen wij in globale zin de gevolgen in beeld van de in de "Visie Stadshart Amstelveen 2025" aangegeven doelstellingen. Dienaangaande merken wij op dat de visie nog niet erg concreet is en dat daarin is aangegeven dat naar de meeste projecten nog nader onderzoek nodig is. Exacte gegevens over (nieuwe) bouwvolumes, functies en dergelijke zijn derhalve nog niet bekend. De invulling volgens de visie wordt afgezet tegen het vigerende bestemmingsplan "Amstelveen Stadshart".
Omschrijving gebied en omgeving De visie heeft alleen betrekking op het bestaande centrumgebied.
Ten aanzien van de woningen van derden binnen het plangebied hanteren wij het uitgangspunt dat die gehandhaafd blijven.
Voor deze beoordeling gaan wij ervan uit dat de belangrijkste planologische ingrepen betrekking hebben op een verdere intensivering van het grondgebruik binnen het plangebied. Met name ter plaatse van de schouwburggarage, het Stadsplein, het Nieuw Loopveld, het Binnenhof en het Buitenplein zijn ontwikkelingen voorzien.
De te beï n vloeden omgeving bestaat derhalve uit:
•
de gestapelde woningen aan de Meander ten zuiden van het plangebied; •
de woningen langs de Pieter Lastmanweg; •
de appartementen Buitenplein gelegen op het Binnenhof.
Huidige planologische situatie In de westhoek van het gebied, ter plaatse van de schouwburggarage en de schouwburg bestaat deze uit deels een 16 meter hoge en omvangrijke parkeergarage en voor het overige
uit
omvangrijke
en
tot
25
meter
hoge
bebouwing
ten
dienste
van
maatschappelijke doeleinden. Ter plaatse van het Stadsplein en het Nieuw Loopveld bestaat deze uit in essentie uit plein en voetgangersgebied. Ter plaatse van het Binnenhof bestaat deze uit 12 meter hoge bebouwing ten dienste van centrumdoeleinden en wonen. Ter plaatse van het Buitenplein bestaat deze uit plein en losstaande bebouwingselementen (kiosken) met een hoogte van 5 tot 8 meter.
3335900
21 van 26
rA S A O Z Cy'
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Nieuwe planologische situatie In
de
westhoek
bestaat
de
nieuwe
planologische
situatie
met
name
uit
een
functiewijziging van de bebouwing, zo is daar onder meer een bioscoop voorzien. Wij gaan er van uit dat, gegeven de reeds bestaande ruime bouwmogelijkheden, de bebouwingsmassa in planologisch opzicht niet zal toenemen. In het resterende deel van het gebied zal de ontwikkeling met name bestaan uit een intensivering van de bebouwing en het gebruik daarvan. De grootste verandering zal plaatsvinden in de thans onbebouwde delen van het gebied.
Beoordeling Hierna beoordelen wij globaal de effecten van het plan voor de omliggende objecten van derden.
De gestapelde woningen aan de Meander ten zuiden van het plangebied Afhankelijk van de ligging van de individuele objecten, liggen deze in de invloedssfeer van de ontwikkelingen in het westelijk deel van het gebied of die ontwikkelingen ter plaatse van het Binnenhof en het Buitenplein. In het westelijk deel van het gebied is alleen de functiewijziging (bioscoop) relevant. Gelet evenwel op de reeds bestaande gebruiksmogelijkheden zijn wij van mening dat die functiewijziging niet tot een zodanig planologisch nadeel zal leiden dat daar voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade uit zal voortvloeien. Voor de objecten ter hoogte van het Binnenhof en het Buitenplein is het niet uit te sluiten dat een planologische afwijking zal ontstaan ter plaatse van het huidige Buitenplein. Deze kan bestaan uit een verdichting van de bebouwing en een intensivering van het gebruik. Gelet
evenwel
op
de
bestaande
bebouwingsmogelijkheden,
de
afstand
en
de
tussengelegen bestemmingen, zal het mogelijke nadeel beperkt van aard zijn en vooral betrekking hebben op een zekere verslechtering van het uitzicht. De tegemoetkoming zal voor de woningen die direct ten zuiden van de uitbreiding zijn gesitueerd overeenkomen met een waardedaling in de categorie licht.
De woningen langs de Pieter Lastmanweg Voor deze objecten is het niet uit te sluiten dat een planologische afwijking zal ontstaan ter plaatse van het Nieuw Loopveld ter hoogte van de Pieter Lastmanweg. Deze kan bestaan uit een verdichting van de bebouwing en een intensivering van het gebruik. Gelet
evenwel
op
de
bestaande
omliggende
bebouwingsmogelijkheden
en
gebruiksmogelijkheden en de tussengelegen weg, zal het mogelijke nadeel beperkt van
3335900
22 van 26
rX 7
S A O Z ADVISEUR
Cy
IN
ONROERENDE
ZAKE»
aard zijn en vooral betrekking hebben op een verslechtering van het uitzicht en enige toename van hinder. De tegemoetkoming zal voor de woningen die direct ten oosten van de uitbreiding zijn gesitueerd overeen komen met een waardedaling in de categorie beperkt.
De appartementen Buitenplein Voor deze objecten is het niet uit te sluiten dat een planologische afwijking zal ontstaan ter plaatse van het huidige Buitenplein. Deze kan bestaan uit een verdichting van de bebouwing en een intensivering van het gebruik. Gelet evenwel op de bestaande bebouwingsmogelijkheden
en gebruiksmogelijkheden
alsmede de ligging van deze
objecten direct in het centrum, zal het mogelijke nadeel vooral betrekking hebben op een zekere verslechtering van het uitzicht. De tegemoetkoming zal voor de appartementen die direct ten westen van de uitbreiding zijn gesitueerd overeen komen met een waardedaling in de categorie beperkt tot zwaar.
3335900
23 van 26
rA S A O Z ^0
7.3.4 Onderwerp 4
ADVISEUR
IN
O N R O E R E N D E
ZAKEN
Planschade als gevolg van het plan van Unibail-Rodamco
In deze paragraaf brengen wij de gevolgen in beeld wanneer het plan van UnibailRodamco doorgang had gevonden. Het plan van Unibail-Rodamco wordt afgezet tegen het vigerende bestemmingsplan "Amstelveen Stadshart".
Omschrijving gebied en omgeving Het plan van Unibail-Rodamco heeft zowel betrekking op het bestaande centrumgebied als op het politiebureau en de Schildersbuurt.
Ten aanzien van de woningen van derden binnen het plangebied - De Schildersbuurt maar ook de appartementen aan/boven het Binnenhof - hanteren wij het uitgangspunt dat het voor de ontwikkeling noodzakelijk is dat met de eigenaren/bewoners van die objecten afspraken
dienen
te worden
gemaakt
waardoor
separate
planschadeclaims
met
betrekking tot die objecten niet aan de orde zullen zijn. Uitgaande van de daadwerkelijke uitvoering van het plan betekent het dat deze woningen plaats hadden moeten maken voor het nieuwe winkelcentrum. Dit betekent dat de woningen door de ontwikkelaar
in eigendom verworven
hadden moeten worden.
Uitgaande van het gegeven dat het plan middels een bestemmingsplan mogelijk was gemaakt had onteigening van de woningen de meest logische optie geweest. De gemeente had dan medewerking verleend aan de verwezenlijking van het plan. In een onteigeningsprocedure waren de eigenaren volledig schadeloos gesteld. Een volledige schadeloosstelling betekent een vergoeding van de vermogenswaarde van de woning alsmede vergoeding van bijkomende vergoedingen, zoals een verhuiskosten vergoeding en een vergoeding van de aankoopkosten van een vervangende woning. Materieel gezien zouden de eigenaren niet in nadeliger positieve zijn gekomen. Wanneer de gemeente niet had meegewerkt aan het plan dan had verwezenlijking alleen mogelijk geweest door minnelijke verwerving van de woningen.
Voor deze beoordeling gaan wij er van uit dat de belangrijkste planologische ingrepen betrekking
hebben
op
het
Binnenhof,
het
Buitenplein,
het
politiebureau
en
de
Schildersbuurt. De te beï n vloeden omgeving bestaat derhalve uit:
• •
de gestapelde woningen aan de Meander ten zuiden van het plangebied; het deel van de Schildersbuurt ten noorden van de Govert Flincklaan.
3335900
24 van 26
rA S A O Z V
/ y'
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Huidige planologische situatie Voor wat betreft de Schildersbuurt bestaat deze in essentie uit grondgebonden woningen en de bijbehorende infrastructuur. Ter plaatse van het politiebureau bestaat deze uit een relatief omvangrijk complex met een maatschappelijke bestemming. Voor het bestaande centrumgebied bestaat deze ter plaatse van het Binnenhof uit 12 meter hoge bebouwing ten dienste van centrumdoeleinden en wonen. Ter plaatse van het Buitenplein bestaat deze uit plein en losstaande bebouwingselementen (kiosken) met een hoogte van 5 tot 8 meter.
Nieuwe planologische situatie De nieuwe situatie bestaat uit een volledig overdekt winkelgebied met enkellaags en dubbellaags winkelfronten.
Beoordeling Hierna beoordelen wij globaal de effecten van het plan voor de omliggende objecten van derden.
Woningen ten zuiden van de Meander Voor deze objecten zal met name een planologische afwijking ontstaan ter plaatse van het huidige Buitenplein. Het bebouwingsfront zal daar worden doorgetrokken. Gelet evenwel op de bestaande bebouwingsmogelijkheden, de afstand en de tussengelegen bestemmingen, zal het mogelijke nadeel beperkt van aard zijn en vooral betrekking hebben op een zekere verslechtering van het uitzicht. De tegemoetkoming zou voor de woningen die direct ten zuiden van de uitbreiding zijn gesitueerd overeen zijn gekomen met een waardedaling in de categorie licht.
Woningen ten noorden van de Govert Flincklaan Deze woningen waren direct naast de nieuwe uitbreiding van het winkelcentrum komen te liggen. Verwerving van deze woningen was niet noodzakelijk geweest. Dit betekent dat de woningen als gevolg van het bestemmingsplan dat de uitbreiding van het winkelcentrum mogelijk maakt in een planologisch nadelige positie zouden komen. Het nadeel als gevolg van de gewijzigde planologie zou voor deze woningen aanzienlijk zijn. De eigenaren van deze woningen zouden
dan
ook
in principe aanspraak
kunnen
maken op
een
tegemoetkoming in de planschade. De tegemoetkoming zou voor de woningen die direct ten noorden van de uitbreiding staan overeen zijn gekomen met een waardedaling in de categorie zwaar.
3335900
25 van 26
fa S A O Z %
'
/_,-•'
ADVISEUR
IH
ONROERENDE
ZAKEH
8
CONCLUSIE
1.
Als gevolg van de ontwikkelingen zoals voorzien in de Visie Stadshart Amstelveen 2025 en de ontwikkelvisie Stadshart Amstelveen van Unibail-Rodamco kan indirecte planschade ontstaan. De planschade ontstaat echter pas als die ontwikkelingen zijn vastgelegd in een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro, bijvoorbeeld een bestemmingsplan.
De
planschade
kan
pas
geclaimd
worden
als
dat
bestemmingsplan onherroepelijk is. Van een bestemmingsplan of andere maatregel als genoemd in artikel 6.1 Wro waarin de ontwikkelingen zijn opgenomen is nu nog geen sprake.
2.
Planologische schaduwschade komt niet voor vergoeding in aanmerking.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
3335900
26 van 26
