Gemeente Delft. Geachte leden van de Raad,

Programma's en Projecten Projectmanagers De Torenhove

Gemeente Delft

Martinus Nijhofflaan 2 2624 ES Delft Bankrekening BNG 28.50.01.787 t.n.v. gemeente Delft Behandeld door S. Groeneweg

Retouradres Projectmanagers, Postbus 78, 2600 ME Delft

Telefoon 06 5273 9355 [email protected]

De eden van de gemeenteraad Telefoon 14015 Internet www.delft.n1

Datum

03-07-2015

Beantwoording motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014

Ons kenmerk

1929364 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte leden van de Raad,

2

De bouw van het nieuwe stadskantoor (HNK) vordert en volgens planning kunnen we begin volgend jaar de eerste fase van HNK in gebruik nemen en ongeveer een jaar later de tweede fase. Gedurende dit gehele bouwproces van HNK is en wordt bewaakt of de werkelijke uitgaven van het project nog passen binnen het door u gestelde (exploitatieve) financiele kader. Met de motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2015 heeft uw raad ons opgedragen om nogmaals te bevestigen dat de exploitatiekosten van HNK passen binnen de jaarlijkse huisvestingslasten conform de motie Harpe 2.0 dd. 15 december. Daarnaast hebt u gevraagd om inzichtelijk te maken wat de vermindering van het aantal ambtenaren betekent voor de huisvestingslasten in de oude en de nieuwe situatie en wat de mogelijkheden zijn van verkoop of verhuur van HNK. Deze raadsbrief bevat een uitgebreide rapportage waarin we ingaan op de verschillende onderdelen van uw raadsmotie. Vanwege de economische of financiele belangen van de gemeente (markgevoelige informatie) is een deel van deze brief geheim verklaard op grond van art. 10 lid 2b van de Wet Openbaarheid en Bestuur en art. 55 van de gemeentewet. Deze geheime informatie is in te zien bij de Griffie. De rapportage brengt ons tot een aantal conclusies: de geraamde kosten passen nog steeds binnen de financiele kaders die u hebt gesteld. Dat komt met name omdat de bouwkosten, inrichtingskosten en bijkomende kosten nog steeds binnen de afgesproken contracten vallen. Ook wordt nadrukkelijk gestuurd op het voorkomen en beheersen van risico's; een nieuwe ontwikkeling is dat als gevolg van de voorgenomen bezuinigingen minder ambtenaren in HNK gaan werken dan tot nu toe werd aangenomen. Ervan uitgaande dat de gemeente vanaf 2018 nog 750 fte's in dienst heeft, zal de ruimtebehoefte in HNK afnemen. Dit betekent dat we — binnen de wettelijke kaders - zullen inzetten op verhuur van de ruimte die de gemeente niet nodig heeft;

ons onderzoek naar verkoop- of het volledig verhuren van HNK geeft ons op dit moment geen aanleiding om de huidige koers te wijzigen. Verkoop zou in de huidige marktomstandigheden leiden tot een te groot ontwikkelverlies en bij verhuren is sprake van complicaties met betrekking tot de BTW en de wet Markt & Overheid. Mochten marktomstandigheden in de toekomst veranderen dan sluiten we geen enkele optie uit. Maar op basis van de huidige inzichten is het voor de gemeente het gunstigst als we HNK in eigendom behouden en de gehele gemeentelijke organisatie naar HNK verhuizen.

Datum

03-07-2015 Ons kenmerk

1929364

Met de motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014 (zie bijlage 1) is door u opgedragen om: 1. de huisvestingslasten van de gemeente Delft - na ingebruikname van HNK - niet hoger te laten zijn dan de huidige huisvestingslasten conform de motie Harpe 2.0 dd. 15 december 2011 (paragraaf 1); 2. een nieuwe vergelijking van de huidige en toekomstige huisvestingslasten op te stellen, uitgaande van de situatie dat de gemeente nog 750 fte's1 in dienst heeft (paragraaf 2); 3. in een poging de huisvestingslasten te drukken, de mogelijkheden te onderzoeken, waarbij HNK als geheel verhuurd/verkocht wordt (exclusief de publieksbalies) en de ambtenaren elders te huisvesten (paragraaf 3). Aanvullend is in dit memo de vastgoedstrategie met betrekking tot de huidige gemeentelijke kantoorpanden toegelicht (paragraaf 4).

1 Financieel kader - conform motie huisvestingslasten 2011 In deze paragraaf wordt gerapporteerd over de financiele stand van zaken per begin 2017 als HNK 100% is opgeleverd. De geactualiseerde bedragen zijn daarbij afgezet tegen het vastgestelde financieel kader conform de motie Harpe 2.0 uit 2011 (zie bijlage 2). 1.1 Exploitatiekosten De omvang van de geraamde exploitatiekosten is voor HNK geactualiseerd, waarbij vooralsnog geen rekening gehouden is met een prijspeilcorrectie voor 2015, aangezien de begroting voor 2015 nog niet is vastgesteld. In verband met de oplevering van fase 1 zal op korte termijn het - tijdens het bestek opgestelde - Meerjarenonderhoudsplan geactualiseerd worden op basis van de daadwerkelijke uitvoering. Op dit moment is er geen aanleiding om aan te nemen dat dit zal leiden tot aanzienlijke bijstellingen van het financieel kader. Ook de investeringskosten zijn nog steeds conform het budgettair kader, (zie paragraaf 1.2) waardoor de bijbehorende kapitaalslasten - als onderdeel van de exploitatiekosten - niet gewijzigd zijn.

1 In

de motie staat `ambtenaren', maar aangezien steeds gesproken is over tie's wordt verondersteld dat hier ook tie's mee bedoeld is. 2/19

Datum

03-07-2015 Ons kenmerk 1929364

In onderstaand overzicht zijn de ontwikkelingen van de integrale exploitatiekosten vanaf 2011 weergegeven in relatie tot het financieel kader (motie Harpe 2.0), zoals opgedragen door de raad. Integrale exploitatiekosten * na ingebruikname 100%

Begrote bedragen Concept begroting B&W nota B&W nota B&W nota Actualisatie 15-11-11 18-12-12 18-03-14 2015

Eigenaar - rente en afschrijving 3 246 3.485 3 832 3_832 - onderhoud eigenaar 503 532 532 532 - onroerend zaakbelasting 147 146 146 146 - opstalverzekering 54 54 54 54 - huuropbrengsten publiekshal** -150 -150 -150 Gebruiker - rente en afschnjving - belastingen en heffingen - verzekeringen - onderhoud huurdersdeel - verbrulk energie en water - consumptieve diensten - bewaking / beveiliging - schoonmaken - afvalstoffen managen - verstrekken ruimte/werkplekken - gebruiksvergoeding publiekshar

734 791 791 791 94 98 98 94 32 33 33 32 240 249 249 240 323 335 335 413 352 315 315 302 375 389 389 415 368 381 381 368 34 35 35 34 162 168 168 162 -142 -142 -142

Totale exploitatiekosten (afgerond)

6.664

6.719

7.066

7.123

Motie Harpe 2.0 (op basis van 760 werkplekken) * x 1.000 *" huuropbrengsten UWV

6.600

6.800

7.100

7.100

Op grond van de geactualiseerde exploitatiekosten kan geconcludeerd worden dat de exploitatiekosten passen binnen de jaarlijkse huisvestingslasten conform de motie Harpe 2.0 rekening houdend met de nog toe te passen prijspeilcorrectie voor 2015.

1.2 Investeringskosten De toekomstige exploitatiekosten worden voor een belangrijk deel bepaald door de omvang van de investeringskosten, passend bij een flexibele en open werkomgeving. Deze vormen daarmee een belangrijk sturingsmiddel bij het bewaken van het financieel (exploitatieve) kader. De investeringskosten bestaan uit: - bouwkosten (onder meer draagconstructie, gevel, dak, gebouwgebonden installaties, databekabeling, plafond etc.); - inrichtingskosten (onder meer binnenwanden, vloerbedekking, publieksbalies etc.); - bijkomende kosten (onder meer honorarium architect, advieskosten, projectmanagement, de post onvoorzien etc.). Bouwkosten De uitvoeringswerkzaamheden van het casco gebouw worden - net zoals vorig jaar - conform de contractuele afspraken uitgevoerd en passen daarmee nog steeds binnen het budgettair kader.

3/19

Datum


1929364

Inrichtingskosten Voor de inrichting van HNK wordt uitgegaan van een sober, functioneel en doelmatig ontwerp. Dit betekent onder meer: transparante binnenwanden uit het middensegment die voldoen aan de gestelde geluidseisen, vloerbedekking uit het middensegment en een minimaal aantal vaste inrichtingselementen zoals pantry's, lockers en garderobes. In de investeringsbegroting is geen rekening gehouden met de aanschaf van losse inrichting zoals nieuw meubilair.2 Ook voor de inrichting vallen de afspraken met de aannemer binnen het betreffende onderdeel van het budgettaire kader. Bijkomende kosten Het kunstbudget voor HNK is uit het project bezuinigd (€ 300.000) ten behoeve van de bezuinigstaakstelling op Cultuur. Dit heeft - zoals ook uit het overzicht van de exploitatiekosten al blijkt - geen effect op de exploitatiekosten van HNK, aangezien dit incidentele kosten betreft. Verder passen ook de bijkomende kosten nog steeds binnen de geraamde begroting. Onderdeel van de bijkomende kosten is de post Onvoorzien. De stand van zaken van de post Onvoorzien wordt nader toegelicht in paragraaf 1.3. Op grond van de huidige inzichten ziet de investeringsbegroting er op hoofdlijnen als volgt uit: Investeringskosten * na ingebruikname 100%

Begrote bedragen B&W nota 15-11=11

B&W nota B&W nota 18-12-12 18-03=14

Actualisatie 2015

Eigenaar - bouwkosten - bijkomende kosten - rentelasten

42.200 17 766 4.424

41.684 20.753 4 597

43 086 20 348 4.595

43 086 20 048 4.595

Gebruiker - inrichtingskosten - bijkomende kosten

9.898 3 008

9.898 4 576

9 024 5 548

9 024 5 548

77.296

81.508

82.601

82.301

Totale investeringskosten (afgerond) * x 1.000

1.3 Risico's Risico's — stand van zaken Binnen de totale investeringsbegroting van het project HNK is een post Onvoorzien opgenomen van € 8.700.000. De post Onvoorzien is bedoeld om risico's te ondervangen, die vallen binnen de scope van het project HNK en binnen het project HNK ook beheerst worden. Dit is een dynamisch proces waarbij risico's daadwerkelijk optreden, komen te vervallen of nieuwe risico's kunnen optreden.

2

Hiervoor wordt de bestaande vervangingsinvestering meubilair in de reguliere begroting benut conform eerdere besluitvorming door de raad. 4/19

Datum


1929364

Uiteraard warden de project gerelateerde risico's continue bewaakt en wordt bekeken welke beheersmaatregelen getroffen dienen te warden am het optreden van deze risico's te voorkomen dan wel te beperken. Hierover wordt gerapporteerd in de kwartaalrapportages Spoorzone. Conform de laatste rapportage (Q1-2015) vallen de voorziene risico's binnen de begrote post Onvoorzien. In het onderstaande overzicht zijn de opgetreden risico's afgezet tegen de begrote kosten van de post Onvoorzien.

begroot 4.000.000 500.000 4.200.000 8.700.000

1.1 Onvoorzien casco 1.2 Gereserveerd voor planwijziging 1.3 Inrichtings- en ontmantelingskosten Totaal

opgetreden 3.100.000* 200.000 454.000** 3.754.000

" voor circa € 1.300.000 is het uitgangspunt dat dit bedrag geclaimd wordt bij derden ** NB. Onder deze post vallen ook verminderde verkoopopbrengsten, die als dekking zijn opgenomen voor HNK.

Risico's — 'worst case scenario' In navolging van de bandbreedte die in het Spoorzone project wordt gehanteerd is voor HNK onderstaand een 'worst case scenario' beschreven waarbij alle denkbare risico's - die verband houden met het project HNK onverhoopt in zijn voile omvang oak daadwerkelijk optreden. Daarbij kan onderscheid gemaakt warden in de volgende 3 categorieen: 1. Risico's die vallen binnen de scope HNK en vanuit het project beheerst warden. - De (wel en niet gedekte) risico's binnen de scope van project HNK in geval van een 'worst case scenario' zijn in onderstaande weergegeven: Risico's *

investering (Incidenteel) gedekt niet gedekt

- Onvoorzien casco - Planwijzigingen - Inrichtings-/ontnnantelingskosten Totaal

4.000 500 4.200 8.700

1.900 0 2.100 4.000

exploitatie (structureel) totaal

5.900 500 6.300 12.700

niet gedekt

=>

120

€ 120

" x 1.000

In geval van een 'worst case scenario' waarbij alle risico's onverhoopt optreden, leidt dat - conform de huidige inzichten - tot een incidenteel financieel risico van totaal € 12.700.000. Van dit totaalbedrag is € 4.000.000 niet gedekt en bestaat enerzijds uit bouw-gerelateerde risico's (€ 1.900.000) en anderzijds uit tegenvallende verkoopopbrengsten van achterblijvende gemeentelijke kantoorpanden (€ 2.100.000). In tegenstelling tot de tegenvallende verkoopopbrengsten belanden de bouw-gerelateerde opbrengsten in de exploitatie en leiden daarmee tot niet gedekte structurele kosten van € 120.000 per jaar. De eerste fase (80%) verkeert al in een vergevorderd stadium en tot op heden lijkt de post Onvoorzien daar toereikend voor te zijn. Een aandachtspunt is dat bij de inrichtings- en ontmantelingskosten de bestemming van de verkoopopbrengsten - die oorspronkelijk ter dekking voor HNK begroot zijn — tot nu toe nog niet door de Provincie is goedgekeurd.

5/19

Datum


1929364

2. Risico's die buiten de scope van HNK vallen en beheerst worden vanuit de lijnorganisatie. Naast bovengenoemde risico's HNK zijn er ook risico's die verband houden met HNK, maar buiten de scope van het project HNK vallen (zoals het parkeren voor de gebruikers en de bezoekers van HNK, het niet tijdig kunnen afstoten van de huidige in gebruik zijnde panden en tegenvallende huuropbrengsten publiekshal als gevolg van het vertrek van UWV). Deze risico's zijn belegd bij de lijnorganisatie. Maar ook hiervoor geldt dat inmiddels verscheidene beheersmaatregelen getroffen zijn of al gezocht wordt naar passende maatregelen met het doel de financiele gevolgen van de risico's te voorkomen dan wel te beperken. 3. Risico's die buiten de invloedsfeer van het project HNK vallen en waarbij het effect — bij optreden van het risico — op voorhand niet (realistisch) valt te kwantificeren. Onder deze categorie vallen de risico's die buiten de invloedsfeer van het project HNK vallen en waarbij het effect - bij optreden van het risico op voorhand niet (realistisch) valt te kwantificeren. Het betreft risico's zoals trillingen in HNK als gevolg van de spoortunnel.

6/19

Datum


1929364

2 Financiele vergelijking op basis van 750 fte's (632 werkplekken) Zoals verzocht in de motie is een vergelijking gemaakt van het handhaven van de huidige huisvestingssituatie versus huisvesting in HNK in een mogelijk toekomstiq scenario (vanaf 2018) dat de gemeente nog 750 fte's in dienst heeft. Het aantal van 750 fte's komt overeen met 632 werkplekken in plaats van de 760 werkplekken die nu voor HNK als uitgangspunt dienen. De berekening die hier aan ten grondslag ligt, is als volgt: 750 fte's x 1,25 (deeltijdfactor inclusief flexibele schil)3 = 938 ambtenaren. 938 ambtenaren x 0,675 (neerwaarts bijgestelde flemerkfactor van 0,8 naar 0,6754) = 632 werkplekken. Als alternatief scenario is oak gekeken naar de optie am de gemeentelijke organisatie exclusief de publieksbalies centraal te huisvesten in een verhuurpand (net buiten het centrum) en de publieksbalies in HNK. 2.1 Beschrijving van 3 scenario's De 3 scenario's die in deze paragraaf warden vergeleken, zijn: - scenario a: huidige gemeentelijke huisvesting handhaven; - scenario b: gemeente huisvesten in HNK; - scenario c: gemeentelijke organisatie exclusief de publieksbalies in een (fictief) huurpand en de publieksbalies in HNK. 2.1.1 Scenario a: huidige gemeentelijke huisvesting handhaven Conform uw vraag is een scenario uitgewerkt, waarbij de gemeente nog 750 fte's (632 wp) in dienst heeft en die in de huidige situatie gehuisvest moeten warden. Een degelijk scenario voldoet echter niet aan het vastgestelde programma van eisen voor gemeentelijke huisvesting (collegebesluit dd. 19 december 2013) zoals: een uni-locatie, een grate publiekshal, een vergader- en multifunctionele ruimte en een werkplekomgeving met diverse werkplektypen am slagvaardiger te kunnen werken als regie-organisatie. Oak kwalitatief gezien komt dit scenario niet overeen met datgene wat de gemeente conform het programma van eisen wenst uit te stralen: fluis van de stad', open en gastvrij, herkenbaar Delfts en waar de burger, bedrijven en instellingen alles op het gebied van de gemeentelijke dienstverlening kunnen vinden en waar vaor en met de stad gewerkt kan worden. Doze concessies maken dat er geen vergelijkbaarheid is met huisvesting in HNK. Desondanks is een rekenkundig scenario opgesteld voor de situatie dat de gemeentelijke organisatie blijvend gehuisvest wordt in de huidige panden, maar waarbij de huur van de locatie Torenhove beeindigd wordt en de Staalweg beschikbaar komt voor herontwikkeling. Omdat alleen Phoenixstraat en Westlandseweg onvoldoende ruimte biedt voor het huisvesten van de gemeentelijke organisatie op basis van 750 fte (632 wp) is or nog additionele huisvesting nodig.

3

Deeltijdfactor is gebaseerd op personeelsgegevens d.d. 5-2-2015 afkomstig van HRM (excl. medewerkers wachtgeldregelingen, de VAK, Erfgoed en Stadsbeheer buitendienst) Flexwerkfactor is gebaseerd op rapport Activiteitmetingen' dd. 20 oktober 2014 van MS 7/19

Datum


1929364

Voor de financiele vergelijking is uitgegaan van de volgende panden: - Phoenixstraat 16; - Westlandseweg 40; - Additionele huisvesting van 2.000 m2. Oppervlakten op basis van 750 fte (632 wp) - Phoenixstraat 16 - Phoenixstraat 16 - Westlanciseweg 40 - Additionele huisvesting

gem. organisatie excl publieksbalies publieksbalies gem. organisatie excl publieksbalies gem. organisatie excl publieksbalies

m2 (bvo)

2.900 1 000 6.700 2.000 12.600

De twee gemeentelijke panden dienen bovendien zodanig aangepast te warden dat ze in elk geval wel toekomstvast zijn en voldoen aan de huidige maatstaven. In de berekening zijn hiervoor - ter indicatie - de geIndexeerde upgrading skosten gehanteerd conform de nota `Geactualiseerde investerings- en exploitatiebegroting HNK dd. 9 juni 2011. 2.1.2 Scenario b: gemeente huisvesten in HNK In geval van krimp naar 750 fte's (632 wp) zou de resterende ruimte in HNK (mogelijk) verhuurd kunnen warden aan derden en daarmee inkomsten kunnen genereren. Het genereren van huurinkomsten is echter problematisch. In paragraaf 3 wordt dit nader toegelicht. Oppervlakten op basis van 750 fte (632 wp) - HNK gem. organisatie excl publieksbalies - HNK publieksbalies - HNK verhuur / leegstand (2 units)

16 700 2.200 2 600 21.500

Ten opzichte van scenario a. zijn in HNK onder meer een aanzienlijk grotere publiekshal (circa 1.200 m2 meer), een vergader- en multifunctioneel centrum voor semi-publiek gebruik (circa 2.000m2) en een aparte fietsenstalling (1.000 m2) gesitueerd. 2.1.3 Scenario c: gemeentelijke organisatie exclusief de publieksbalies in Oen (fictief) huurpand en publieksbalies in HNK Als alternatief is gekeken naar het centraal huisvesten van de gemeentelijke organisatie exclusief publieksbalies in een verhuurpand net buiten het centrum en het situeren van de publieksbalies in HNK. Voor het vergelijk is uitgegaan van het program ma van eisen dat geldt voor HNK, maar dan op basis van 750 fte (632 wp). Dit scenario is daardoor beter vergelijkbaar met scenario b (huisvesting in HNK). Oppervlakten op basis van 750 fte (632 wp) - Huurpand gem. organisatie excl publieksbalies - HNK publieksbalies

m2 (bvo)

16.700 2.200 18.900

8/19

Datum


1929364

Voor de berekening van de exploitatiekosten van scenario c zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - een marktconforme huurprijs van € 120 per m2 WO per jaar en servicekosten van € 35 per m2 WO per jaar voor het huurpand; HNK word verkocht en de publiekshal wordt terug gehuurd voor een huurprijs van € 185 per m2 per jaar (incl. BTVV-nadeel) en servicekosten van € 35 per m2 VVO per jaar voor het huurpand; - geactualiseerde huisvestingslasten van de gebruiker; gekapitaliseerde inrichtingskosten; een nadelig effect i.v.m. efficiency van € 400.000 als gevolg van de scheiding van de gemeentelijke organisatie en de publiekshal (aanname).

2.2 Financiele vergelijking 3 scenario's 2.2.1 Uitgangspunten bij financiele vergelijking 3 scenario's In deze paragraaf wordt sec een vergelijking van de exploitatiekosten voor de drie scenario's gemaakt. Daarbij is ceen rekening gehouden met de aanzienlijke incidentele effecten die gepaard gaan met het afstoten van HNK (zoals juridische, fiscale en financiele gevolgen), frictiekosten, herontwikkeling Staalweg etc. Deze effecten zullen - in geval van scenario a en scenario c - te alien tijde betekenen dat er sprake is van een ontwikkelingsverlies als gevolg van het moeten afstoten van HNK. Dit wordt nadere toegelicht in paragraaf 3. Daarnaast zal - uit commercieel oog punt — het effect van het optreden van de gemeente als 'launching customer' verloren gaan in het kader van verdere ontwikkeling van de Spoorzone. Mede ook uit oogpunt van het aantrekken van potentiele, internationale investeerders, waarvan ook prof. H. de Jonge - tijdens de raadsbijeenkomst Gebiedsontwikkeling Spoorzone dd. 20 maart 2012 - de mogelijkheden al had benoemd. Daarnaast is - zoals opgenomen in de Kadernota dd. 1 mei 2015 - door experts van Den Haag en Rotterdam aangegeven dat het aantrekken van potentiele internationale investeerders kansrijk is, mits de gemeente als hoofdgebruiker betrokken blijft. Die situatie achten de experts van belang met het oog op de gebiedsontwikkeling in de Spoorzone, met name voor het nietwoonprogramma. Tot slot zal het verlaten van HNK - als unilocatie — ernstig afbreuk doen aan de in gang gezette organisatie-ontwikkeling met onder meer als doel een kleinere, slagvaardige en centraal gehuisveste regie-organisatie. HNK biedt immers betere perspectieven om op een nieuwe, innovatieve man ier te werken voor en met de stad.

9/19

Datum


1929364

2.2.2 Financiele vergelijking 3 scenario's Op basis van voorgenoemde uitgangspunten is in het onderstaande overzicht de vergelijking weergegeven tussen integrate huisvestingslasten van de 3 scenario's. Integrate huisvestingslasten * (op basis van 750 fte / 632 wp) Eigenaar - Phoenixstraat 16 - Phoenixstraat 16 publieksbalies - Westlandseweg 40 - Add huisvesting - HNK publieksbalies - Huurpand Gebruiker - Phoenixstraat 16 - Phoenixstraat 16 publieksbalies - Westlandseweg 40 - Add. huisvesting - HNK publieksbalies - Huurpand - inrichting huurpand Totaal eigenaar en gebruiker

Scenario a

Scenario b

Huidig

HNK

Huurpand

12.600 m2 bvo

21.500 m2 bvo

18.900 m2 bvo

Scenario c

127 44 679 249 403 2 157

249 86 864 216

2.513

7.123

528 1 532 1 187 5.807

- kosten upgrading - nadelig effect iv.m. efficiency - leegstand in te verdienen via verhuur

1 160 200

0 0 -300**

0 400 0

Totaal

3.873

6.823

6.207

" afgerond op 1.000 ** zie paragraaf 3.3 NB. In deze opstelling is Oen rekening gehouden met incidentele effecten die gepaard gaan met het afstoten van HNK (zoals juridische, fiscale en financiele gevolgen), frictiekosten, herontwikkeling Staalweg etc. Zie hiervoor par. 3.

In alle gevallen blijven de integrate huisvestingslasten binnen de motie Harpe 2.0. De begrote last wordt derhalve niet overschreden.

10/19

Datum


1929364

3 Alternatieve scenario's huisvesting HNK Met het oog op het drukken van de huisvestingslasten is door de raad ook verzocht om de mogelijkheden te onderzoeken, waarbij HNK als geheel verhuurd/verkocht wordt (exclusief de publieksbalies) en de ambtenaren elders te huisvesten. 3.1 Verkopen (in leegstaande staat) Bij verkoop van HNK (exclusief de publieksbalies) zal rekening gehouden moeten worden met: een ontwikkelverlies op het casco; een verlies op de investering van de inrichting; - de huisvestingslasten voor een alternatieve kantoorlocatie; - de huisvestingslasten van de publieksbalies in HNK; een nadelig effect i.v.m. efficiency. Een toelichting op de eerste 2 punten volgt hieronder. 3.1.1 Een ontwikkelverlies op het casco Het ontwikkelverlies wordt - zoals in voorgaande raadsnota's ook beschreven - veroorzaakt doordat de marktwaarde van HNK lager ligt dan de investeringskosten. Een ontwikkelverlies wordt bepaald door een aantal belangrijke, onzekere factoren (zoals de BTW, de marktwaarde, het tijdstip van verkoop) en leidt tot een verdere verslechtering van de gemeentelijke vermogenspositie. Dit hoge ontwikkelverlies is het gevolg van: - de hoge investeringskosten; - de eigenschappen van het gebouw; - verkoop in leegstaande staat. Hoge investeringskosten Uitgaande van benchmarkgetallen liggen de gemiddelde bouwkosten van HNK aan de bovenkant van de bandbreedte. Dit onder meer vanwege de specifieke locatie (bovenop de spoortunnel), het gefaseerd bouwen en het ontwerp. Eigenschappen van het gebouw HNK is een gebouw dat specifiek voor de gemeente Delft is gebouwd, met onder meer een grote publiekshal. Hoewel in HNK autonoom verhuurbare units gesitueerd zijn, is nooit beoogd om HNK voor de markt te bouwen. ZoaIs hiervoor al aangegeven, leiden onder meer deze specifieke eisen tot relatief hoge investeringskosten. Het taxeren van een pand gebeurt echter op basis van de te verwachten huuropbrengsten en niet op basis van de investeringskosten. Ondanks dat HNK - volgens een externe deskundige - een kwalitatief hoogwaardige uitstraling heeft, het een duurzaam gebouw is, een uitstekende verbinding heeft met het openbaar vervoer en sprake is van een flexibele vloerindeling, is er ook een aantal nadelen die bepalend zijn voor de huurprijs. Nadelig voor de huurprijs zijn onder meer de slechte bereikbaarheid met de auto, dat er geen eigen parkeermogelijkheden direct bij HNK zijn en de complexe eigendomssituatie.

11119

Datum


1929364

Verkoop in leegstaande staat In de regel worden dergelijke gebouwen aangetrokken indien er de zekerheid van een huurder is. Verkoop in leegstaande staat betekent namelijk voor de nieuwe eigenaar een grate mate van onzekerheid en daarmee een financieel risico (mede vanwege de huidige marktomstandigheden). Om de financiele risico's voor de nieuwe eigenaar tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen, zal de nieuwe eigenaar/belegger daarom aanzienlijk minder betalen voor HNK, dan wanneer HNK grotendeels of geheel verhuurd is. Als gevolg van de grootte van HNK en de huidige Delftse marktomstandigheden dient — volgens een externe deskundige - bij verkoop van HNK in leegstaande staat (exclusief publieksbalies) rekening gehouden te warden met een structurele leegstand van 10%. Overigens dienen bij verkoop de complexe, fiscale aspecten met de Belastingdienst afgestemd te warden. Dit vanwege de relatie tussen de reeds in vooraftrek genomen BIVV (globaal € 15.000.000) met de BTVV die behoort bij het ontwikkelverlies in geval van verkoop van HNK. 3.1.2 Een verlies op de investering van de inrichting Bovenop het ontwikkelverlies van het casco dient rekening gehouden te warden met een ontwikkelverlies op de inrichting. Bij verkoop is de kans dat een nieuwe huurder - de voor de gemeente bestemde - inrichting niet wenst over te nemen. In dat geval bedraagt het verlies circa € 10.000.000.

3.2 Sale - en leaseback Een afgeleide variant van verkoop is een sale- en leasebackconstructie. In dat geval wordt HNK verkocht aan een nieuwe eigenaar/belegger en huurt Gemeente Delft als hoofdhuurder ruimte terug. Eerder is in de nota's "Strategienota HNK dd 12 oktober 2010 en `Geactualiseerde strategienota HNK dd. 9 juni 2011 aangegeven dat het in eigendom houden van HNK op de lenge termijn goedkoper voor de gemeente Delft zal zijn dan een sale- en leasebackconstructie. Mede ook weer vanwege het ontwikkelverlies zoals in paragraaf 3.1 al is toegelicht. Daarnaast kan de gemeente een goedkopere financiering afsluiten dan een belegger. Bovendien zal een belegger een rendement wensen.

Bij sale- en leaseback zullen de fiscale aspecten met de Belastingdienst afgestemd dienen te warden over hoe am te gaan met het ontwikkelverlies in relatie tot de in vooraftrek genomen 13-11/V.

12/19

Datum


1929364

3.3 Verhuren Verhuren kent 2 cruciale aandachtspunten. Dit als gevolg van: - de BTW verrekening; - de wet Markt & Overheid. Dit wordt in het onderstaande nader toegelicht. 3.3.1 BTW Verrekening Voor de BTW in het project HNK wordt op dit moment uitgegaan van de mogelijkheid die de regelgeving biedt om 96% van de betaalde BTW op de investering te compenseren via het BTW-compensatiefonds. De resterende 4% van de BIVV worden aangemerkt als kosten voor het project. Conform de afspraken met de Belastingdienst zijn deze kosten meegenomen in de begroting van HNK. Zodra het gebruik van het HNK verandert, heeft dit gevolgen voor de BIVV. Zowel leegstand als verhuur aan derden kan (omvangrijke) financiele BTWnadelen met zich meebrengen. Het gaat dan om de reeds gecompenseerde BTW op de investering en om de BIVV op de toekomstige jaarlijkse exploitatielasten. In het bijzonder geldt nog dat een herrekening op de investerings-BTW kan plaats vinden tot 10 jaar na eerste ingebruikname. In zijn algemeenheid werkt wijziging in het gebruik kostenverhogend uit. Dit BTW risico kan ingeperkt worden door te verhuren aan zogenoemde BTW — ondernemers. Deze ondernemers hebben ook recht op BTW aftrek waardoor voor de gemeente het recht op BTW aftrek in tact blijft. 3.3.2 Wet Markt & Overheid / ongeoorloofde staatsteun Per 1 juli 2014 is de wet Markt & Overheid in werking getreden. Met deze wet dient concurrentievervalsing vanuit overheden voorkomen te worden. In geval van verhuur aan derden verricht de gemeente Delft een economische activiteit en dient deze wet in acht genomen te worden. Conform deze wet dient HNK o.a. minimaal kostendekkend verhuurd te worden. Echter - zoals in de paragraaf 3.1 al beschreven - is HNK een kostbaar kantoorgebouw. Deze kostbaarheid leidt tot een relatief hoge kostendekkende huurprijs van circa € 256 per m2 VVO per jaar, een huurprijs die aanzienlijk hoger ligt dan een marktconforme huurprijs van circa € 142 per m2 VVO per jaar (uitgaande dat geopteerd kan worden voor BTW-belaste verhuur) Wat de mogelijkheden zijn van verhuur binnen dit wettelijk kader en hoe deze wet - in dit specifieke geval van HNK - geInterpreteerd mag worden is inmiddels als casus voorgelegd bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Bij leegstand zal - in overleg met de ACM - gezocht worden naar een adequate oplossing. Op dit moment wordt bestudeerd in hoeverre het mogelijk is om - door middel van een duurzame waardevermindering (afwaardering boekwaarde) - te komen tot een kostendekkende en tevens marktconforme huurprijs. Daarbij zal ook het Besluit begroting en verantwoording (BBV) in acht genomen moeten worden en is overleg met de accountant noodzakelijk.

13/19

Datum


1929364

4 Verkoopstrategie huidige gemeentelijke panden Met de verhuizing van de gemeentelijke organisatie naar HNK begin 2016 is de huidige kantoorhuisvesting van de gemeente overbodig en dient hiervoor een andere invulling te worden gevonden. Het betreft nu nog onderstaande panden: Torenhove Westlandseweg 40 Phoenixstraat 16 Staalweg 1 Hierbij dient opgemerkt te warden dat — conform het financieel kader - de verkoopopbrengsten van de Phoenixstraat 16 en het Jongenshuis 137 (reeds verkocht) ingezet zijn als dekking van het project HNK. Hieronder volgt een nadere beschrijving van de verschillende panden, met uitzondering van de Torenhove (dit betreft een huurpand, waarvan de huur flexibel kan warden opgezegd). 4.1 Westlandseweg 40 (circa 7.700 m2 BVO excl. Brandweer) Het gebouw is gesitueerd op een goed bereikbare locatie en bestaat uit een combinatie van de brandweerkazerne en kantoorruimte. Het gebouw is in 2007 opgeleverd en in gebruik genomen en bestaat uit kantoorruimten in vijf lagen. Het kantoordeel is vanwege de efficiente en flexibele inrichting geschikt voor kantoorgebruikers. Op dit moment wordt de kantoorruimte te huur aangeboden in de markt en is een eerste huurtransactie gesloten. Per 1 mei 2015 heeft de eerste externe huurder zijn intrek genomen in het gebouw. Het betreft 800 m2. De strategie voor dit gebouw is am het gebouw eerst te verhuren en bij voldoende bezettingsgraad te verkopen aan een geInteresseerde koper / belegger. Verkoop in verhuurde staat levert een hogere verkoopwaarde op dan verkoop in lege staat (zie oak 3.1). Het kantoordeel kan separaat van de brandweer warden verkocht aangezien het eigendom is gesplitst in twee kadastrale percelen (VVE) Gemeente is alleen eigenaar van het kantoorgedeelte.

4.2 Phoenixstraat 16 (circa 4.000 m2 BV0) Het pand aan de Phoenixstraat is een sterk verouderd kantoorgebouw, waar oak 12 woningen aan vastzitten. In dit pand zijn de publieksbalies van de gemeente gesitueerd, zodat dit gebouw pas na fase 2 van HNK (begin 2017) verkocht kan warden. Het gebouw heeft een markant, eigen karakter en kent een lastige gebouwstructuur door de ronde vorming. Het kantoorgebouw is echter gelegen op een unieke locatie in de Spoorzone. Nadat de werkzaamheden in de Spoorzone zijn afgerond (inrichting openbare ruimte en voorzieningen) is het gebouw zeer goed bereikbaar per open baar vervoer en auto. Als gevolg van dit unieke karakter en goede locatie zullen verschillende partijen interesse hebben in dit gebouw. De eerste geInteresseerde partijen hebben zich reeds orienterend gemeld bij de gemeente. 14/19

Datum


1929364

4.3 Staalweg 1 (circa 3.800 m2 BVO zijnde kantoorgebouw) De gemeentelijke locatie aan de Staalweg komt na de verhuizing naar HNK en de uithuizing van de werf van Stadsbeheer beschikbaar voor herontwikkeling. De gemeente heeft hier de volledige grondpositie (substantieel vastgoedbezit). Uitgangspunt voor deze herontwikkeling is de eerder uitgesproken wens vanuit de gemeente: geen actief grondbeleid. Dat betekent dat er gewerkt wordt aan het vormgeven van een uitgifteproces waarbij de gemeente op hoofdlijnen een visie vastlegt en op basis daarvan partijen uitnodigt met plannen voor (delen van) de locatie te komen zodat uiteindelijk overgegaan kan worden tot verkoop van de gronden. Op dit moment wordt in projectverband gewerkt aan het vormgeven van het proces en de inhoud van de marktvraag en toetsingscriteria. Op basis van een globale visie voor de locatie en omgeving wordt een aantal varianten op haalbaarheid doorberekend. Tegelijkertijd wordt een extern marktonderzoek gedaan ter toetsing van de eigen bevindingen en als onderbouwing danwel aanpassing van de varianten. Deze gebundelde gegevens vormen in de volgende fase de input voor de marktvraag.

5 Beantwoording motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014 Naar aanleiding van het voorgaande luidt de beantwoording van de motie Huisvestingslasten als volgt: 1. De huisvestingslasten van de gemeente Delft mogen - na ingebruikname van HNK - niet hoger zijn dan de huidige huisvestingslasten conform de motie Harpe 2.0. De huisvestingslasten van HNK (€ 7.123.000) zijn niet hoger dan de huidige huisvestingslasten conform de motie Harpe 2.0 (€ 7.100.000) rekening houdend met de nog toe te passen prijspeilcorrectie voor 2015. 2. Stel een nieuwe vergelijking op van de huidige en toekomstige huisvestingslasten, uitgaande van de situatie dat de gemeente nog 750 fte's (632 wp) in dienst heeft. In onderstaand overzicht is een vergelijking opgenomen van de huidige huisvestingslasten (scenario a) en de toekomstige huisvestingslasten (scenario b), uitgaande van 750 fte (632 wp). Scenario a is een rekenkundig scenario en voldoet niet aan het vastgestelde programma van eisen voor gemeentelijke huisvesting zoals: een uni-locatie, een grote publiekshal, een vergader- en multifunctionele ruimte en een werkplekomgeving met diverse werkplektypen om slagvaardiger te kunnen werken als regie-organisatie. Ook kwalitatief gezien komt scenario a niet overeen met datgene wat de gemeente conform het programma van eisen wenst uit te stralen: 'Huis van de stad', open en gastvrij, herkenbaar Delfts en waar de burger, bedrijven en instellingen alles op het gebied van de gemeentelijke dienstverlening kunnen vinden en waar voor en met de stad gewerkt kan worden. Derhalve is een alternatief scenario opgenomen, waarbij uitgegaan wordt van het huisvesten van de gemeentelijke organisatie exclusief de publieksbalies in een pand en de publieksbalies in HNK (scenario c).

15/19

Datum 03-07-2015 Ons kenmerk

1929364

Scenario a

Scenario b

Huidig

HNK

12.600 m2 bvo

21.500 rn2 bvo

- Lasten eigenaar en gebruiker - kosten upgrading - nadelig effect i v.m efficiency - leegstand in te verdienen via verhuur

2 513 1 160 200

7 123 0 0 -300**

5.807 0 400 0

Totaal

3.873

6.823

6.207

Integrale huisvestingslasten * (op basis van 750 fte / 632 wp)

Scenario c Huurpand 18.900 m2 bvo

* afgerond op 1.000 ** zie paragraaf 3.3

Bij bovenstaande berekening dient er rekening mee gehouden te worden dat in geval van scenario a en scenario c: er ten allen tijde sprake is van een ontwikkelverlies als gevolg van het moeten afstoten van HNK en ovenge incidentele effecter); er uit - commercieel oogpunt - effecten zijn op de ontwikkeling van de Spoorzone indien de gemeente niet de rol van 'launching customer' vervult, het verlaten van HNK afbreuk doet aan de in gang gezette organisatieontwikkeling;

NB.

In geval van scenario b dient bij verhuur rekening gehouden te worden met de beperkingen van de wet Markt & Overheid en de BTW-problennatiek

3. Onderzoek - in een poging de huisvestingslasten te drukken - de mogelijkheden, waarbij HNK als geheel verhuurd/verkocht wordt (exclusief de publieksbalies) en de ambtenaren elders gehuisvest worden. Bij de nnogelijkheden van alternatieve scenario's voor de huisvesting van de gemeente - waarbij HNK als geheel verkocht wordt (met uitzondering van de publieksbalies) en de ambtenaren elders worden gehuisvest - zal onder meer rekening gehouden moeten worden met een aanzienlijk ontwikkelverlies. Het ontwikkelverlies leidt tot een verdere verslechtering van de gemeentelijke vermogenspositie. Tevens zijn de verhuurmogelijkheden onderzocht. Bij verhuur dient rekening gehouden te worden met cornplicaties als gevolg van BTVV en de wet Markt & Overheid. De voorliggende informatie geeft geen aanleiding om de huidige koers ten aanzien van HNK te wijzigen. Op dit moment is het verhuizen van de gemeentelijke organisatie naar HNK de gunstigste optie. Bovendien komt dit overeen met de stelling van experts van Den Haag en Rotterdam dat het aantrekken van potentiele internationale investeerders kansrijk is, mits de gemeente als hoofdgebruiker betrokken blijft Verkopen of verhuren van HNK en de gemeentelijke organisatie elders huisvesten leidt - in de huidige marktomstandigheden - tot een aanzienlijk ontwikkelverlies c.q. afwaardering. In eerste instantie zal daarom gefocust worden om - binnen de wettelijke kaders - de leegstaande ruimten te verhuren.

16/19

Datum


1929364

Wel zullen de marktomstandigheden blijvend gemonitord worden. In geval zich een kansrijke mogelijkheid voordoet, zal alsdan adequaat actie ondernomen worden. Wij vertrouwen erop met bovenstaande beantwoording de raad voldoende geInformeerd te hebben en beschouwen hiermee de motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014 als afgedaan. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,

, burgemeester mr. drs. G.A.A. Verkerk , secretaris

drs. T.W. Andressen Ls. 6 Bijlagen Bijlage 1: Motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014 Bijlage 2: Motie Huisvestingslasten dd. 15 december 2011 (ook wel Motie Harpe 2.0)

17/19

Bijlage 1 Motie Huisvestingslasten dd. 18 december 2014

cs, CAA .0

e)

Matie Nuisvestingslasten HNK

M.23

De gemeenteraad wan Delft bljeen op is december 2014, Constaterende; -Dat de ra.act In 2007etri mode rmotie-Harpel heeft aangenormen die he college cprnept am de huistIngslasten van de gem eente Delft na ingebruikname van het lN niet huger te Oaten zijn dan de huidige huiwestingslesten -Dat In 2011 de expbeitatielasten wan het HNK voor het laatst zljn wergelcken met de toenrnatige huisvestingslaster wan de gemeento Delft Owerwegende: • Dat de motie uTh2007 uitging van het toenmalig &Intel ambtenaren irk dienst wan de geribeente Delft -Dat Delft bij ingebruikname van bet liNK hondercien ambtenaren minder In dienst Nil hebben dart Inert de matte-Fierce in 2007 werd ingedlend -Een eerlijke wergelliking van de huldtice huiswestingslasten met minder at-Miter' Wert en de niouwe huisvestin asten met minder ambtenaren ibogikiet he/eft pladtb.gevond en Rocpt bet college vp; -Om de nukSvestIngslasten van de gerrkeente Delft na ingebralkname wan net HNK niet hoger te laten zijn d an de huidlge huisvestinolosten, corkfonrn de 'motie-Harpe 2.0 olt 2011,, -Er nieuwe actualisatie van de explaitatiebegrothg en vergelklking huisve.stingslasten nuolen-nleuw van de gerneente Delft, uiterqk eine!' lawartaal 2015 mar de Raad testern en rfierbij in de vergelljkingtussen oud en nleuw uife Raan van de situate dat de gerneente Delft nog 750 ambtenaren in dienst !weft. -Om In een posing de huavestingslasten to d tu kken, mogelijkheden te onderzoeken em het rim ols !Wheel te werhure en de ambeenaren op een pleK eiders to huisvesten en de read hkerower ook uttethjk eknd kwartaDI 2015 to informeren.

i4.6r14f411. "( 6544 En_g aft o r tot de orde van de dag t47

CDA Delft

DX--- Linda Becker VVD

Datum


1929364

Bijlage 2 Motie Huisvestingslasten dd. 15 december 2011 (ook wet Motie Harpe 2.0) A6 tevip$ ; 3

stadsbelarrien delft

ChristenUnie

MOTIE: huisvestingslasten gemeente Delft De gemeenteroad van Delft, in vergadering bijeen op 15 december 2011 ter bespreking van de financiele uitwerking van optie 2 en 3 van het nieuwe Stadskantoor, Constateronde dat, De gemeenteraad op 27 sel:itember 2007 met een ruime meerderheid een motie heeft aangenomen over de hoogte van de huisvestingslasten van het nieuwe Stadskantoor; De read hiermee beoogde de toekomstige jaarlijkse huisvestingslasten van de gemeente binnen bepaalde kaders to laten stijgen en te begrenzen; De laatste berekeningen van het college van 1364W dd. 29-11-2011 (beantwoording aanvullende vragen n.a.v. brief HNK) uitwijzeri dat de jaarlijkse huisvestingslasten van het nieuwe Stadskantoor in optie 3 (verdieping minder bouwen) E 8,6 miljoen per jaar bedragen. Overwegende dat, Ondanks de bestaande verschillen van interpretatie van de genoemde motie ult 2007 diverse partijen herhaaldelijk nebben aangegeven grenzen to stellen aan de hoogte van de toekomstige huisvestingslasten; Gegeven de financiele positie van de gemeente Delft een verdere stijging van de huisvestingslasten ongewenst is; Sij projecten van deze omvang extra kostenstijgingen niet zijn uitgesloten; Eon zogonaamd huisvestingslostenplafond zowel politiok als bestutelijk duidelijkheid biedt en helot bij het realiseren van het Stadskantoor binnen de door de read vastgestelde financiele kaders. Draagt hot college op, - De jaarlijkse huisvestingslasten van de gemeente Delft vast te stellen op maximaal € 6,6 miljoen per jeer (prijspeil 2011) en goat over tot de orde van de dag.

Lennart a Aad Me l n Jo 1,1)6/G-o 11%.-Me _ema Fra ' . Liter Fractlev Fre Stadsbe 9elft i enUnre Deli

19/19

Gemeente Delft. Geachte leden van de Raad,

Recommend Documents