ICM
Gemeente Delft
Aan de gemeenteraad van Delft
VERZONDEN 1 9 DEC. 2011 Datum
Onderwerp
Beleid tegen leegstand Ons kenmerk
1195469 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage
Geachte leden van de raad, Middels deze brief willen wij u graag informeren over de stand van zaken met betrekking tot beleid tegen leegstand. Wij zullen met name aandacht besteden aan acties die wij reeds hebben ondernomen en zullen ondernemen om de leegstandproblematiek aan te pakken.
Situatieschets In Nederland staan veel (kantoor)panden leeg. Van de voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m2stond in 2010 circa 14 procent leeg'. Naast kantoorpanden staan ook veel andere bedrijfs- en winkelruimtes leeg. In Delft staat in 2011 14,4 procent van de kantoorruimte leeg en is het gemiddelde van de leegstand in de regio Haaglanden 14,5 procent2.Van het totale leegstaande aanbod van bruto vloeroppervlak in Haaglanden van l.O1 1.g35 m2 bevindt zich 51.400 m2 in Delft. Uit bovenstaande cijfers kan worden afgeleid dat de omvang van de leegstand in Delft vergelijkbaar is met zowel de landelijke als de regionale leegstandspercentages. Zowel op landelijk als regionaal niveau wordt veel aandacht besteed aan de leegstandsproblematiek. Dit gebeurt onder andere in het Actieprogramma Aanpak Leegstand ~ a n t o r e n van ~ het ministerie van Infrastructuur en Milieu (hierna: Actieprogramma). In regionaal verband wordt gewerkt aan het actualiseren van de kantorenstrategie. De leegstand is voor een groot gedeelte structureel en verwacht wordt dat de leegstand alleen maar toe zal nemen. Onder meer omdat de beroepsbevolking niet meer groeit en doordat een trend zichtbaar is waarbij minder oppervlakte per werknemer wordt geresenreerd (onder meer als gevolg van het 'nieuwe werken', flexwerken, etc.). In de huidige economische conjunctuur is een belangrijk bijkomend probleem dat geen
'
Zie bijlage l:Brief van de minister van Infrasttuctuur en Milieu aan de Tweede Kamer betreffende Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, 7 maart 2011 Zie bijlage 2: Monitor kantorenmarkt Haaglanden (samenvatting) Zie bijlage 3: Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
financiering beschikbaar is voor herontwikkeling of afwaardering4.Veel vastgoedeigenaren waarderen niet af omdat daarmee de balanswaarde verslechtert, Tevens is de balanswaarde gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs en blijven daardoor de huren hoog, waardoor potentiële huurders kunnen worden afgeschrokken. Het Actie programma streeft dan ook naar een forse perspectiefwijzigingvan de betrokken partijen. Bijvoorbeeld door "meer te kijken naar gebiedsniveau in plaats van pandniveau"; "naar sturing op voorraad in plaats van sturing op uitbreiding"; en "van korte naar lange termijn betrokkenheid". Mogelijke oplossingsrichtingen In het Actieprogramma wordt een aantal oplossingsrichtingen aangegeven. Veelal heeft niet de gemeente de sleutel tot de oplossing in handen. Een adequate oplossing vraagt om goed afgestemd specifiek maatwerk van alle betrokken partijen (zowel overheden als de verschillende marktpartijen). Een aantal mogelijk adequate maatregelen die buiten de beleidsmogelijkheden van de gemeente liggen zijn: a Afwaarderen De waarde van het leegstaande pand wordt door de pandeigenaar op zijn balans afgewaardeerd. In dat geval ontstaat financieel ruimte voor een herbestemming die bij instandhoudingvan de balanswaarde niet rendabel is. Zolang deze afwaardering niet op grote schaal plaatsvindt houdt het leegstandprobleem zichzelf in stand5. Transformatie Bij transformatie worden leegstaande kantoorgebouwen voor andere doelen gebruikt, zoals studentenwoningen of startende bedrijven. Landelijk achten marktpartijen transformatie voor ongeveer 20% van de leegstaande kantoorgebouwen haalbaar.6 Fiscale maatregelen Het inzetten van fiscale maatregelen om leegstand tegen te gaan is een Rijksbevoegdheid. De minister van Infrastructuuren Milieu heeft in haar brief aan de Tweede Kamer van 28 april jL7 aangegeven dat het kabinet dit echter niet voornemens is. Lokaal beleid Omdat een overmaat aan leegstand gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid in en aantrekkelijkheid van gebieden streeft het college ernaar om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen door economische ontwikkelingen aan te jagen. Het college heeft er nadrukkelijk voor gekozen om op basis van vrijwilligheid en samenwerking met de eigenaren van vastgoed met leegstand om te gaan. Daar waar leegstand wordt geconstateerd wordt gekeken of gekomen kan worden tot herbestemming of transformatie. Hiertoe zijn de afgelopen maanden de volgende acties ondernomen: I. Participatie in regionaal verband Delft probeert nadrukkelijk in samenwerking met partners te zoeken naar een gezamenlijke strategie voor leegstand. In Haaglandenverband wordt gewerkt aan een nieuwe kantorenstrategie. Deze nieuwe strategie zal Zie bijvoorbeeld Binnenlands Bestuur, week 43 2011, pg 22-27 ~http://www.binnenlandsbestuur.nUbb-online/binnenlands-bestuur-43-2011.2483497.lynkx) Op landelijk niveau zou deze afwaardering o.g. € 7 mld bedragen Zie Binnenlands Bestuur, week 43 2011, pg 22-27 Zie kamerstuk 32500 XII nr.70: bhef van de minister van Infrastructuur en Milieu
uitgaan van sterk neerwaarts bijgestelde behoefteramingen. Er moet een aanpak komen om het huidige aanbodoverschot uit de markt te nemen en de plannen voor nieuwbouw van kantoren terug te dringen.8 Naar verwachting zal de nieuwe strategie voorjaar 2012 door het stadsgewest Haaglanden worden vastgesteld. I/. Quickscan transformatie Er is een quickscan uitgevoerd naar gebouwen die voor transformatie in aanmerking zouden kunnen komen. De eigenaren van de panden die uit de quickscan als kansrijk naar voren kwamen zijn aangeschreven met het verzoek om aandacht voor de problemen op het gebied van leegstand en de mogelijkheden die de gemeente kan bieden om mee te denken enlof te faciliteren. Ook is er contact geweest met de Delftse makelaardij waarbij de (0n)mogelijkheden van de markt besproken zijn.
De resultaten op het gebied van transformatie naar (studenten)woningen zijn tot nu toe matig. Sommige kantoorpanden zijn bijvoorbeeld om te vormen tot tijdelijke (studenten)woningen, maar het college heeft bemerkt dat het lastig is om dit soort herontwikkeling van de grond te krijgen. Enerzijds wordt dit veroorzaakt doordat de termijn (vijf jaar) voor tijdelijke invulling te kort is om verbouwingskosten terug te verdienen en anderzijds omdat de balanswaarde van de panden zijn gebaseerd zijn op verhuuropbrengsten uit het verleden. Een verhuur als studentenwoningen brengt circa 20 procent op van de geraamde inkomsten van kantoorverhuur. Zoals eerder aangegeven is de bereidheid bij eigenaren om af te boeken niet groot. In veel gevallen wordt liever gewacht tot een huurder zich aandient, dan dat er wordt gekozen voor een andere invulling.
111. Periodieke beoordeling Periodiek wordt de actuele leegstand bezien en wordt gezocht naar acties om deze leegstand tegen te gaan. Per pand wordt bezien wat de eventuele mogelijkheden zijn. Tevens wordt per geval gezocht naar oplossingen voor verwachte leegstand, waaronder bij maatschappelijk vastgoed (zie IV). Maatwerk is voor zowel actuele als verwachte leegstand het sleutelwoord. /V. Gemeentelijk eigendom Het beleid ten aanzien van leegstaande panden in gemeentelijk eigendom is toegespitst op de Koornmarkt 10 en het wegens geplande bezuinigingen mogelijk vrijkomen van divers maatschappelijk vastgoed verspreid over de stad. Het project Koornmarkt 10, waarbij het pand geschikt wordt gemaakt voor startende ondernemers en creatieve initiatieven voor een periode van vijf jaar, is in een gevorderd stadium. De gemeente stelt het pand beschikbaar aan een ondernemer die het geschikt zal maken voor verhuur. Naar verwachting zal het voor de zomer van 2012 beschikbaar komen voor de doelgroep. Het maatschappelijk vastgoed dat mogelijk afgestoten moet gaan worden zal meegenomen worden in de eerder genoemde periodieke beoordeling (zie 111). Afgesproken is dat hiervoor een paralleltraject gelopen zal worden. Dit houdt in dat mogelijk geïnteresseerde partijen hierop gewezen kunnen worden en dat verkoop c.q. verhuur via de markt zal plaatsvinden.
V. Oprichting stichting
Zie de vooruitblik in hoofdstuk 3 van de Monitor kantorenmarkt Haaglanden 201l
Recent is de Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft (SHS Delft) opgericht de woningnood voor studenten wil aanpakken in navolging van een succesvol initiatief in utrecht'. De gemeente heeft de oprichting van deze stichting gesteund. Op dit moment is SHS Delft in gesprek met twee pandeigenaren om te kijken of er mogelijkheden zijn om tot herontwikkeling te komen. Vl. Binnenstad Er is contact gezocht met een aantal eigenaren van verschillende winkelpanden in de binnenstad met als doel gezamenlijk te onderzoeken hoe het centrale winkelgebied van Delft zijn functie kan versterken. Twee keer per jaar wordt een overleg gepland. Vanuit de gemeente wordt thans nagedacht over het faciliteren van tijdelijke invulling van leegstaande winkelpanden. Een mogelijke optie is om middels relatief kleine ingrepen een leegstaand pand geschikt te maken als bedrijfsruimte voor startende ondernemingen of creatieve initiatieven. Daarnaast wordt in het nieuwe bestemmingsplan voor de binnenstad getracht meer flexibiliteit in te bouwen zodat de markt soepeler in kan spelen op mogelijke leegstand.
Lokale initiatieven van derden Naast de hierboven genoemde maatregelen waarbij de gemeente betrokken is geweest, zijn er andere partijen in de stad die initiatieven ontplooien die leegstand tegen kunnen gaan. Dit zijn de volgende initiatieven: Bedrijfsverzamelgebouwen Bij de gemeente hebben zich verschillende partijen gemeld die zich richten op bedrijfsverzamelgebouwen voor startende (jonge) ondernemers. Tevens heeft een bedrijf zich gevestigd in (een deel van) het voormalig Rijkswaterstaatgebouwaan de Van Den Burghweg waarin ruimte en begeleiding wordt geboden aan jonge startende ondernemers vanuit een uitkering. Creatieve invullingen Voor creatieve initiatieven wordt gezocht naar (vaak tijdelijke) ruimte om activiteiten op het gebied van kunst en cultuur te ontplooien. Hiertoe worden de mogelijkheden onderzocht om bijvoorbeeld leegstaande winkelpanden tijdelijk beschikbaar te laten stellen voor dit doel. Ook zouden hier tijdelijk technologische vindingen uit Delft tentoongesteld kunnen worden, zodat ook in de binnenstad het technologische profiel van Delft letterlijk beter wordt geëtaleerd. Flexplekaanbieders Diverse partijen hebben initiatieven ontplooit om flexplekken te huisvesten in Delft. Andere mogelijkheden De gemeente Delft heeft dus uitdrukkelijk gekozen voor samenwerking met de vastgoedeigenaren en gaat uit van vrijwilligheid om leegstand aan te pakken. Een gemeente heeft op zich de mogelijkheid om via de ~uisvestingswet'~ gebouwen als woonruimte te vorderen. Delft maakt van deze zware maatregel evenwel geen gebruik. Tevens heeft de gemeente de mogelijkheid verplicht te stellen melding te maken van leegstand die langer dan twee maanden duurt. Echter brengt dit veel administratie met zich mee waarbij de opbrengst beperkt is. In Utrecht heeft de Stichting Tijdelijk Wonen twee projecten afgerond waarbij een schoolgebouw en een kantooipand zijn omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting. 'O De Huisvestingswet komt voort uit verschillende onderdelen van de Leegstandswet. De huidige Leegstandswet heeft alleen nog betrekking op tijdelijke verhuur van woningen en gebouwen.
Via de ~eegstandwet"is het mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Hierbij zijn enkele dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing. De pandeigenaar moet hiertoe een vergunning aanvragen bij de gemeente. Als een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente die aanvraag in behandeling nemen. De Leegstandwet stelt een aantal voorwaarden voor het verlenen van een vergunning. Zolang daar geen afbreuk aan wordt gedaan kan de gemeente eigen beleid voeren. Het is niet de bedoeling dat de gemeente meer of strengere eisen stelt dan de wet. Voor het afwijzen van een aanvraag zijn geen criteria gegeven; de gemeente zal een eventuele afwijzing uiteraard wel moeten motiveren aan de hand van de aanvraag, de wettelijke eisen en het eventuele leegstandbeleid. Tegen een afwijzing is geen bezwaar of beroep mogelijk.
Toekomst Het college van Delft houdt vast aan de eerder ingeslagen weg om in vrijwilligheid en samenwerking tussen vastgoedeigenaren, gemeente, huurders en anderen te zoeken naar oplossingen voor leegstand. De acties die het college heeft ingezet zullen worden gecontinueerd en het college blijft in regionaal verband nadrukkelijk samenwerken om de onderlinge strategie af te stemmen. Mochten wij constateren dat de geconstateerde leegstand leidt tot verpaupering dan zullen wij opnieuw bezien welke acties vanuit de gemeente genomen moeten worden.
Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,
1
" Zie bijlage 4:
, secretaris
Factsheet VNG: Tijdelijke Verhuur via de Leegstandswet
Ministerie van Infrastructuur en Milieu
> Retouradres Postbus 20901 2500 EX Den Haag
Aan de Vootzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 4 2513 AA Den Haag
Mlnlsterie van I d rast metuur en Milieu Plesmanweg 1-6 2597 3G Den Haag Poctbus 20901 2500 EX Den Haag T 070 4 5 6 0 0 00 F 0 7 0 4 5 6 1 1 11
Kenmerk 2011039614
Datum Betreft
7 maart 2011 Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
Geachte Voorzitte r, Hierbij bied ik u het toegezegde Actieprog mmma Aanpa k Leegstand Kantoren (brief 32500-X11 62, d.d. 14-11-2011). I n 2010 stond ongeveer 1 4 O h van de kantoorruimte in Nederland keg. Op sommige bedrijventerreinen of kantoorparken ging het zelfs om een derde van de ruimte. Deze leegstand is voor een groot deel structureel en neemt in de t o e k o m t alleen maar toe. Onder andere omdat de bemepsbevolking niet meer groeit en daarnaast door vernieuw ingen als 'Het Nieuwe Werken'. Leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal. Op de Kantorentop van 25 mei 2010 besloten alle betrokken partijen gezamenlijk het probleem aan te pakken. Gemeenten, provincies, banken, beleggers, pmjectonhvikkebars e n ik zelf zijn akkoord met een gezamenlijk actieprograrnma dat de groeiende ieegsta nd moet terugdringen. Het actieprogramma bindt deze partijen bij dit dossier. Het gaat om organisaties van beleggers (IVBN, VastgoedBelang), projecbntwikkelaars (NEPROM), van gemeenten (VNG) en provincies (IPO). Het actieprogramma wordt ookgesteund dooreen gebruikersorganisatie (CoreNet) en een bank (ING Real Estate Finance). Deze partijen hebben zich inmiddels geaimmitteerd aan de acties e n overde voortgang zal ik tweemaal perjaar met hen overleg voeren. Het actieprograrnma pakt de leegstand op drie manieren aan: 1) Herontwikkeling, transformatie en sbop 2) Maatregelen o m het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn t e verbetewn 3) Betere regionale ruimtelijke piannmg, prngmmmering en afstemming. Zoak uit het bovenstaande blijkt is hetaanpakken van leegstand een probleem van veel betrokken partijen. I n het actiepmgmmma onderkennen overheden e n marktpartijen hun eigen rol en pakken die op. Om gemeenten, provincies en bedrijven t e helpen, neem ik het voortouw door vraag e n aanbod van kantoorruimte in kaart te brengen. Daarnaast kijk ik naar mogelijkheden o m planologische, juridische en fiscale regels beter te benutten o m leegstand aan te
Pagina 1van 2
pa k k n , en zoek ik naar kansen om belemmeringen in huidige wetten en regels voor sloop en tmnsformatie (kantoren gebruiken voor andere doeleinden) weg te nemen.
Hoogachtend, DE MINISTER VAN INFRASTRUCTUUR EN MILIEU
m in is ter ie van lnfm*muUUr en Datum Kenmerk 2011039614
mw. drs. M.H. Schultz van Haegen
Pagina 2 van 2
Samenvatting Kantorenmonitor Haaglanden De effecten van de kredietcrisis worden in deze monitor voluit zichtbaar. Evenals in de andere grootstedelijke regio's is ook hier leegstaande aanbod in 2010 fors toegenomen. Het opnamevolume laat na het dieptepunt in 2009 weer een opgaande lijn zien, maar blijfi ver onder het gemiddelde over de vijf voorafgaande jaren.
Aanbod In het afgelopenjaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoomimte in Haaglanden sterk gestegen. Per 1 januari 2011 bedraagt het aanbod bijna 1.012.000 m2.Uitgednikt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 14,5%. Dit is 2,5%punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste fnctieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. Met uitzondering van Wassenaar komt in alle gemeenten het beschikbare aanbod boven de frictieleegstand uit. Den Haag, Midden-Delfland en Delft blijven met Wassenaar onder het regiogemiddelde, de overige gemeenten komen daarboven, enkele zelfs boven 20%.
Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2010 totaal 247.400 m2 en komt hiennee ruim 29% hoger uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Met name in Den Haag en Rijswijk werd meer opgenomen. De toename in opnamevolume was het grootst in Den Haag: in 2009 bedroeg dat 104.500 mZ,in 2010 werd er in totaal 153.2000 mZopgenomen.
Nieuwbouw In 2010 werd in Haaglanden 128.700 mZaan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is 87.800 mZmeer dan in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd 65% in Den Haag gerealiseerd. Van de nieuwbouw was begin 2010 een deel nog niet verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 201 1 en 2012 in totaal 241.600 mZworden opgeleverd.
Voor de jaren daarna zijn er bouwplannen tot 200.000 m2en is er nog plancapaciteit van meer dan 1.000.000 m2,bijna 422.000 m2betreR plannen in voorbereiding of in studie, voor het overige gaat het om nog in te vullen ruimte in bestemmingsplannen.
Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam.Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1januari 201 1 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 500 of 0,3% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 6.800, of 3,7%.
Actieprogra mms Aanpak Leegstand Kantoren
Inleiding "De grote omvang van de sttucturele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte e n kapitaal en is ook voor de ruimtelijke e n etxinomische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt!" Dat waren de conclusies van de Kantorentop van 25 mei jl. t e Rijswijk. Dit actieprogmmma maakt de toen uitgesproken intenties concreet door acties en verkenningen te formuleren, gericht op vermindering van de grote structurele kanto~nleegstanden het voorkómen van verdere leegstand. Het is de gezamenlijk geformuleerde inzet o m de komende jaren een beter werkende markt voor kantoren te bewerkstelligen, die inspeelt op de kwantitatieve én kwalitatieve vraag, het emnomisch vestigingsklimaat versterkt en zorgt voorwaardecreatie op lange termijn. En dat niet alleen op het niveau van individuele vastgoedobjecten, maar op gebiedsniveau. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte e n kapitaal.
Wat is het probleem1? Van de vierkante meters kantoren (50 mio m2 VOO rmad) staat momenteel 1op de 6 vierkante meters leeg. Het voaruihicht van die leegstaande kantoren is voor een groot deel somber. De huidige situatie op de kantorenmarkt is niet c o n j u n c t u ~ emaar l s t r u c t u ~ evan l aard. Dat wil zeggen dat het niet waarschijnlijk is d a t er nog een huurder voor de leegstaande kantoren gevonden za Iworden. De kantorenwerkgelegenheid zal namelijk nauwelijks meer stijgen en na 2020 naar verwachting zelfs dalen, vemorzaakt door een dalende beroepsbevolking e n minder ruimtegebruik per werknemer door trends zoals 'het nieuwe werken'. Werknemers hoeven niet perse meer in een kantoor t e werken, door de I C T kunnen ze overal werken en bedrijven spelen daarop in met flexibele kostenbesparende werkplekcon~pten.Dit zorgt voor minder toekomtige vraag naar vierkante meters; kantoor.
Waar willen we naar toe? We willen toe naar een beterwerkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij zou de oriëntatie, niet gericht moeten zijn op individuele vastgoedobjecten, maar op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige e n efficiënte aanwending van ruimte e n kapitaal. Ten opzichte van de huidige werkwijze vergt dat een forse perspectiefwijziging van alle betrokken partijen: - van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad, - van kantoren als financieel product en verdienmodel naar huisvestingsproduct voor de ge bniiker, - van korte naar lange termijn betrokknheid, - van adhoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties Zie voor een uitvoerige analyse en cijfermatige on&&owing het EIB rapport Kanbrenleegstand, probleemanalyse en oplossingsrictitingen,juni 2010 en het rapport analyse van de marktwerking november 2010.
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
-
van gemeente a 6 actieve speler naar overheid als marktmeester, van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking, van aanbodplanning naarvoorzien in daadwerkelijke vtaag, van monofunctionek loeties naar multifunctionele lomties met stedelijke kwaliteit, van pandniveau naar gebiedsniveau, van het ontwikkelen van nieuwe lo<;aties naar herontwikkeling e n vernieuwing op bestaande bca ties.
Deze penpectiefiuijziging heeft enige tijd nodig, want het gaat o m een omslag in denken e n doen. Maar de urgentie is evident. Daarom zijn er, naast acties die op de korte termijn effect soiteren, acties nodig met een meerstructureel karakter, die de omslag bevorderen e n concreet maken.
Wat gaan
we daarvoor doen?
Een beter werkende kantorenma rkt vergt een afgewogen mix van ovethekls- en marktacties e n van generiek en gebiedsgerichte oplossingen. Eigenaren met leegstaand vastgoed moeten gestimuleerd worden om kanbren te transformeien of t e herontwikkelen De (decentrale) overheden zijn verantwoordelijk voor de fiscale, bestuurlijke en ruimtelijke afbakening van het speelveld. Op regionaal niveau b e t e k n t dat betere pbnning en bestuurlijke samenwerking. Binnen dat speelveld zijn het marktpartijen die op gebiedsniveau aan de slag gaan o m op marktgerichte e n creatieve wijze de gebruiker van kantoorruimten te bedienen, maximaal gebruik makend van de bestaande voormad. Bij nadere analyse blijkt dat het Rijk op generiek niveau zijn bijdrage kan leveren. Bijvoorbeeld door knelpunten op gebied van (bouw)regelgeving aan te pakken, e n door transformatie naar een andere (tijdelijke) bestemming beter mogelijk t e maken. Ookzijn ersignalen uit de markt dat de huidige fiscak regelgeving weinig prikkels bevat o m leegstand van kantoren tegen te gaan e n actief te gaan tmnsformeren.
.
Een succesvolle aanpak berust op drie pijlers: 1 de markt zet in op voortvarende herontwikkeling e n tmnsformatie van leegstaande kantore n in gebiedsgerichte pilots 2 de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quickwins naar lange e r m i j n betrokknheki 3 gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking Hieronderworden de drie acties verder besdireven.
Actieprogra mma Aan pak Leegstand Kantoren
l.
Herontwikkeling, transformatie en sloop
Inleidim De aanpak van bestaande leegstand is maatwerk. Het vraagt rekening te houden met de regionale marktomsta ndigheden, de kenmerken van de ahonderlijke locaties en uiteindelijk van afionderlijke panden. De betreende eigenaren, beleggers en ontwikkelaars zijn daarbij primair aan zet. Verdeeld over het bnd wordt binnen een regionale context ervaring opgedaan in toepassing van bestaande en nieuwe instrumenten en methoden gericht op transformatie, sloop, onteigening e n herontwikkeling van gebieden.
MARKTPARTUEN EN DECENTRALE OVERHEDEN
Actiel. Herontwikkeling, herstructurering, transformatie, sloop en onteigening door middel van mi nimaa I tien experi menteerge bieden in regionale samenwerki ngsverbanden. Trekkers Betrokbn Wat
: (leden van) Neprom, IVBN, VB e n ING REF e n gemeenten
: metropoolregio Amsterdam, provincie Utrecht, regio Heerlen, IPO, VNG e.a, : Betreffende markt- en overheidspartijen pakken op gebiedsniwau leegstand aan. Daatbij vindt onder meer een verkenning pbats van bestaand e n nieuw instrumentarium. Ervaringen moeten leiden tot aanbevelingen voor de aanpa k van bovengemiddelde leegstand op andere locaties, ten aanzien van financierings-, fiscale- e n juridische aspecten. Focus op tien experimenteergebieden. Ge reed : (aanbevelingen) December 201 1
Actieprogra mma Aanpak Leegstand Kantoren
2.
Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren
Inleidinq Een beter werkende kanbrenmarkt is gebaat bij investeringen die gericht zijn op de lange termijn. Dat wil zeggen dat de bruikbaatheid voor uiteenlopende gebruikers, de wrhuurbaarheid gedurende enkele tientallen jaren e n het e f f e d van het pand op het omliggende gebied integraal in de investeringsbeslissing worden meegenomen. Daartoe is meer inzicht is nodig in het financieel f u n c t i o n e ~ nvan de kantorenmarkt. De vraag is of sprake is van intransparantie in de prijsvorming, wat de gevolgen daarvan zijn en of dit is op h lossen.
MARKTPARTUEN
Actie 2. Afspraken vastleggen door marktpartijen: Trekkers : NEPROM, IVBN, VB, Banken : banken e n grote gebruikers Betrokken Wat : Trekkers stellen gezamenlijk een pakket maatregelen voor o m het f u n c t i o n e ~ nvan de kantorenmarkt op lange termijn k verbeteren. Het doel is om binnen de eigen organisaties en onderling tot alkpraken te komen endaarmee bij te diagen aan het voorkomen van meer kegstand in de toekomt. Ervaringen uit het buitenland worden hierbij mede betrokken. rnedlo 201 1 Ge reed :
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
3. Betere regionaIe ruimtelijke planning, programmering en afstemming
f nleidinq Om deze actii h kunnen realiseten is het essentieel om een goed en algemeen geaccepteerd inzicht te hebben in de ma rktvmag naar kantoorruimte, uitgedtukt in vierkante meters, kwaliteiten prijstategorie. Het is zinwl om hiervoor verschillende scenario's uit te w e r k n en rekening te houden met regionaal uiteenbpende ontwikkelingen in demografie en economie. En de invloed van het 'nieuwe w e r k n ' o p het gebruik van kantoren hierin te betrekken. Kantoormarkten zijn sterk regionaal georiënteerd, terwijl er tot nog toe nauwelijks regionale regie op vooriaad en kwaliteit is geweest. Overigens is in sommige kanborrnarktsegmenten de vmag dermate mobiel dat er sprake is van bovenregionale effecten. I n dat geval kunnen ingrepen (toevoegingen en onttrekkingen) in de ene regio een direct merkbaareffect hebben in andere regio's. Het is vervolgens aan de provincies en de (sa menwerknde) gemeenten om te kijken hoe vraag en aanbod zich per regio tot elkaar ~ r h o u d e n Daarbij . dient ook rekening te worden gehouden met de bovenregionale effecten. Vervolgens dienen planning en programmering op grond van de regionale analyse te worden aangepast. Daarbij is de SER-ladder leidend. Slechts in uitzonderlijke gevallen za I nog sprake zijn van het aanwijzen va n nieuwe kantorenlomties. Gemeenten inventariseren ook de wortaad aan harde pbnapaciteit in bestemmingsplannen en verkennen met positie houde rc hoe deze kan worden teruggedrongen. Partijen betrekken de uitkomsten va n de risicoanalyse zoals bedoe k] in onderstaande ondersteunende acties Deze actie richt zich primair op regio's met gemeenten waar sprake is van omvangrijke structurele leegstand (zoals een aantal gemeenten in de Randstad). DECENTRALE OVERHEDEN (a) en marktpartijen (b) Actie 3.1 Cijfers op orde: vraag- en aanbodontwikkeling in beeld brengen en het ontwikkelen van een methodiek voor het opstellen van een behoefterami ng
.
Inventariseren van de bestaande regionale behoebramingen en aanbod aan planapaciteit in beeld bwngen op regionaal niveau (quicksca n). Het voortouw ligt bij de provincies en regionale samenwerkingsverbanden. Coordinatie door IPO en VNG. a. Ge reed : voorjaar 201 1 (q uicksa n) Later volgt op basis van een ontwikkelde uniforme methodiek(zie faciliteiende actie Rijk) bijstelling van de quicksrrin op deentraal niveau b. Het vaststellen van een visie op de vraagontwikkeling naar kantoor m2 in de toekomst, rekening houdend met vetanderend gebruik en kwaliteit. Gereed : 1juni 2011
.
Bovenqenoemde acties starten gelijktijdig.
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
DECENTRALE OVERHEDEN Actie 3.2 Regionale bestuurlijke afspraken en regionale planning IPO en VNG maken in samenwerking met betrokken provincies en gemeenten de volgende afspraken:
a. Regionaal.samenwerkende gemeenten maken in overleg met pmvincies afspraken over de regionale pianningsopgave voor kantoren inclusief eventuele fasering, kwalitatieve segmentering en locatiekeuze voor nieuwe en te herontwikkelen kantoorlocaties in die regio voor de periode 20112020 op basis van actie 3.1. b. Provincies stellen samen met gemeenten een uiterste einddatum, maar uiterlijk 1december 2011 voor het tot stand komen van de regionale ruimtelijke planningsopgave voor kanbren. Provincies zorgen op basis van regulier overleg voor de afstemming tussen regio's, en onderling ingeval va n pmvinciegrensoverschrijdende regio's. c. Provincies nemen de regionale afstemming van de opgave voor ontwikkeling van kantoren op als pmvinciaal belang in hun structuurvisie. d. Gemeenten en provincies actualiseren in onderling overleg de ruimtelijke planningsopgave zoais bedoeld in a in 2015. e. Provincies en samenwerkende gemeenten hebben regulier een gesprek over de realisatie van de ruimtelijke planningsopgaveen eventuele significante ahijkingen op regionaal niveau. Ge reed : December 2011.
Faciliterende acties door het Rijk (Ministerie va n Infrastructuur & Milieu) I . Om op decentraal niveau een beterafgestemde planning en programmering van kantorenkcaties te krijgen is een onafhankelijke en uniforme methodiek voor het ramen van de vraag naar kantoren, zo mogelijk te ondersdieklen naar locatietype, kwaliteit en prijs, noodzakelijk. Nu nog lopen veie definities door elkaar of zijn e r onvoldoende (betrouwbare) gegevens voothanden. Het Rijk neemt hierin het voortouw. Ge reed : 1juni 201 1 2. Om op decentraal niveau succ~svolte kunnen transbrmeien en harde plancapaciteit te reduoeren zal het Rijk in samenwerking met de VNG onderzoek verrichten naar de juridische mogelijkheden en (financiële) risico's. 3. Ondersteunend aan herontwikkelings- en transformatieactiviteiten door marktpartijen zal het Rijk (ministeries van I&M en FIN) een verkenning uitvoeren naar de invloed van de huidige wet- en regelgeving op nieuwbouw, renovatie, transformatie en sbop van kantoorgebouwen . I n deze verkenning worden i.i.g. de interne v e r ~ k e n i n gvan de kosten van leegstand, de (fisale) boekwaarden en akchrijvingen meegenomen (medio 2011 gereed). Ook heeft het Rijk een voorstel tot aanpassing van de Wabo en de 'planobgische kruimellijst' in vooibereiding om
Actieprogra mrna Aanpak Leegstand Kantoren
transformatie van kantoren naarwonen pmcedureel te vereenvoudigen. Van kracht: l jan 2012 of 1juni 2012 Ook zullen de quick wins en inzichten van de in voorbeieiding zijnde hetziening van het omgevingsrecht in de verkenning worden betrokken.
Uitvoering va n het Actieprogra mma Na acmrdering van het Actiepmgramma door hun achterban zullen de leden van de bestuurlijke werkgroep de uitvoering t e r hand nemen. januari 2011. Actiehouders wijzen peractie uit hun midden een trekker aan. Elke trekkerstelt uiterlijkmaart 2011 een pbn M n aanpakop met Tijd, Geld, Kwaliteit, Iniormatie en Organisatie. Deze project(uitwerings)pb nnen worden in de bestuurlijke werkgroep besproken en geaccordeerd. De uitvoering van de projectplannen, acties e n verkenningen komen ais voortgang en resultaatsbespreking op de agenda va n de bestuurlijke werkgroep. De bestuurlijke werkgroep zal na vastsklling van het actieprogramma dit jaar in maart en september 2011 bijeenkomen. De werkgroep komt op regelmatige basis bijeen. Frequentie conform afspraak. SUbwerkgmepen kunnen informeel worden ingesteld door de trekkets van een actie.
Actieprogra mma Aan pak Leegstand Kantoren
Bijlage overzicht deelnemers Bestuurlijke werkgroep 2010
Voorzitbr: Vastgoed Be lang : IVBN NEPROM Gemeente HMM Gemeente Amsterdam VR0 M Gemeente Heerlen IPO VNG ING REF Corenet
: Hans de Jonge : Jan Bezemer - bestuurslid : Egbert Dijkstra- Bestuurslid : Rudy Stroink bestuurslid
-
: Arthur van Dijk- wethouder : Maarten van Poelgeest- wethouder : Chris Kuijpers DG ruimte : Riet de Wit-Romans -wethouder : Wouter de Jong gedeputeerde Provincie Utnecht : Steven Adriaa men : Peter Göbel, CE0 : Flip Verwaaijen
-
-
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op t e zeggen. De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk t e verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.
Korte geschiedenis Leegstandwet In 1980 werd een ontwerp Leegtandwet ingediend die beoogde 'maatschappelijk onaanvaardbare leegstand van woningen en andere gebouwen krachtig terug te dringen'. Na een groot aantal amendementen en wijzigingen zou de wet ondermeer voorzien in een verplicht leegstandregister voor woonruimte in elke gemeente, een verplichting voor eigenaren van woonruimte t o t het melden van leegstand, een strafrechtelijke beschermingtegen kraken, een vergemakkelijking van het vorderen van het gebruik als woonruimte, en een regeling voor tijdelijke verhuur. Omdat een verplichte leegstandadministratiete grote administratieve lasten zou opleveren. is een deel van de wet uiteindelijk niet ingevoerd. In 1993 zijn verschillende onderdelen van de Leegstandwet in de nieuwe Huisvestingswetopgenomen. De Leegstandwet bevat daardoor uitsluitend nog de regeling met betrekking tot tijdelijke verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. De Leegstandwet bestaat momenteel uit drie artikelen: de artikelen 1, 15 en 16.
Hoe werkt de Leegstandwet? Artikel 15 van de Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk t e verhuren. In het eerste lid van artikel 15 van de Leegstandwet zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van tijdelijke huur en verhuur van toepassing is. In alle overige gevallen is deze regeling van tijdelijke huur en verhuur niet van toepassing. De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd: Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie enlof onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming; Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die: Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning); In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of. wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest); In de tien jaar voordat de woning leeg kwam t e staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd i s geweest; Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning. Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingenuit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Ook duurdere woningen - boven de huurtoeslaggrens - kunnen tijdelijk worden verhuurd. Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergun-
---
ning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal BBn jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als in dat geval een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat er beslist is. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend.
Maximale huurprijs Artikel 16 van de Leegstandwet geeft aan dat de maximale huurprijs wordt bepaald op grond van de artikelen 10 eerste lid en 12 tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Artikel 10 eerste lid Uhw verwijst naar het woningwaarderingsstelsel(bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte), artikel 12 tweede lid Uhw naar de gebrekenregeling (bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte). De gemeente maakt bij het bepalen van de maximale huurprijs dus gebruik van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) en kan daarbij rekening houden met in de woning aanwezige gebreken. Als
er geen gebreken zijn, kan de gemeente de maximale huurprijs gebtuiken die op grond van het puntenstelselberekend is. Voor woningen met een puntenaantal t o t 141 (huurprijs tot
E 652.52) moet een maximale huurprijs in de vergunning warden vermeld. De gemeente stelt die v a n Voor woningen met meer punten d e geliberaliseerd kunnen worden verhuurd, geldt geen maximale huurprijs, maar komen verhuurder en huurder de prijs samen overeen. Een maximale huurprijs komt dan niet in de vergunning.
Andere vormen van 'tijdeiijk huur' Het huurrecht in het BurgerlijkWetboek gaat uit van huurovereenkomsten van onbepaalde duur. De huurder kan de huur altijd opzeggen, maar de verhuurder is gebonden aan een aantal specifieke opzeggingsgrondenwanneer hij de huur wil opzeggen. Een vorm van tijdelijke huur is de zogenaamde 'tussenhuur', waarbij de woning tijdelijk kan worden verhuurd en de oorspronkelijke bewoner (verhuurder of huurder) ria bepaalde tl)d weer in de woning kan terugkeren (7;2ï4 lid 1 sub b jo. lid Z BW). Een andere vorm is de verhuur aan een bijzondere doelgroep (gehandicapten, ouderen, studentenlcampraeontracten),waarbij de huur kan worden opgezegd wanneer de huurder niet langer tot die doelgroep behoort (7:274 lid 1sub c ja. lid 3 sub b-c of lid 4 BW). :Q& He,pebruik.#ar\ eert dienstwoningof mrgwoning kan eenvoud\g worden bei?indiga. Bij leegstandbeheergeschiedt de bewoning op basis van een gebruiksovereenkomst (overeenkomstvan bruiklening, 7A:1777 BW). Er is geen huurrelatie, omdat voor het in gebruik geven van de woonruimte dool de gebruiker geen tegenprestatie (huur) is verschuldigd. Zodra er wel een tegenprestatie betaald wordt, is er sprake van huur. Een onkostenvergoeding(kosten van gas, licht en water) IS wel mogr-lijkTot slot kan er nog sprake zljn var; huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts var, korte duur is (7:232 lid 2 BW). Klassiekevoorbeelden ziln het gebruik van woonruimte als vdkantiewoningof als *nnsselwoning. In een dergelijk geval is het huurrecht voor woonruimte niet van toepassing: dus de huurbescherming geldt ook niet In geval van geplande renovatiiie of sloot, kan in plaats vav tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet de huur van woonruimte worden opgezegd in verband met dringend eigen gebruik voor renovatie (7:274 lid 1sub c jo. lid 3 sub a BW), ter uitvoeringvan een bestemmingspian(7274 lid 1 sub e BW), of wanneer er sprake is van een gemeentelijke slaopwoning (2232 lid 4 BW).
Huurverhoging Een keer per jaar kan hij tijdelijke verhuur de huurprijs worden verhoogd. De regels van de Huurprijzenwet woonruimte zijn van toepassing. Dat betekent voor huren onder de huurtoeslaggrens een verhoging die niet hoger is dan het jaarlijks bepaalde maximum. Als de woning in de geliberaliseerde sector valt en boven de huurtoeslaggrens kan worden verhuurd, mag de verhuurder ook eens per jaar de huur verhogen. Hij is dan niet gebonden aan de maximumverhoging. Het maximale huurverhogingspercentageis voor de geliberaliseerde huurwoningen namelijk niet van toepassing.
Welke beleidsvrijheid heeft de gemeente? Als een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente die aanvraag in behandeling nemen. De Leegstandwet d e k een aantal voorwaarden voor het verlenen van een vergunning. Zolang daar geen afbreuk aan wordt gedaan kan de gemeente eigen beleid voeren. Het is niet de bedoeling dat de gemeente meer
of strengere eisen stelt dan de wet. Voor het afwijzen van een aanvraag zijn geen criteria gegeven; de gemeente zal een eventuele afwijzing uiteraard wel moeten motiveren aan de hand van de aanvraag, de wettelijke eisen en het eventuele leegstandbeleid. Tegen een afwijzing is geen bezwaar of beroep mogelijk.
Overig instrumentarium om leegstand te bestrijden Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een middel om leegstand te bestrijden. Een ander deel van het instrumentarium tegen leegstand is t e vinden in de Huisvestingswet. Deze wet biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid het gebruik van woningen en gebouwen als woonruimte te vorderen, en melding van leegstand die langer dan twee maanden duurt, verplicht te stellen.
Proces van vergunningverlening voor tijdelijke verhuur Via de Leegstandwet is de vergunningverlening voor de tijdelijke verhuur van woonruimte bij gemeenten neergelegd. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor tijdelijke verhuur kan een gemeente kostendekkende leges vragen. Dit dient in de legesverordening te zijn opgenomen.
I .Voorbeeld LeaesvemrdeningGemeente Nijmegen
Vergunning tijdelijke verhuur Het tarief bedraagt ter zake van het in behandeling nemen van een aanvraag t o t a. het verkriiaen -- van een vergunning ingwolge artikel 15 lid 1van de Leegstandwet i.v.m. het aangaan van een tijdelijke huurwereenkomstE I.. .l b verlengingvan de onder a genoemde vergunning f [ ..l I
Het proces van vergunningverlening bestaat uit verschillende onderdelen: l.de vergunningaanvraag, 2. de behandeling van de aanvraag, 3. de toetsing van de aanvraag, 4. de wrgunningverlening. 5. de huurovereenkomst, en 6. de eventuele verlenging van de vergunning. Deze stappen worden hieronder toegelicht. 1. De vergunningeenvraag
De woningeigenaar dient bij de gemeente een aanmag in via het a a n v r a a g f o r m a ë ~ - + , rijk heeft een model aanvraagformulier beschikbaar gesteld in bijlage I van de Regeling formulieren Leegstandwet. Dit formulier is te vinden via www.overheid.nüwet-en regelgeving en via www.rijksoverheid.nl. Gemeenten kunnen hierop de gemeentelijke huisrtijl toepassen, maar de in het model gevraagde gegevens zijn verplicht. Gemeenten dienen dit formulier op aanvraag beschikbaar te stellen. 2. In behandeling nemen van de aanvraag
Het volledig ingevulde formulier moet door de gemeente in behandeling worden genomen.
3. raetsing van de aanvraag *t kan De gemeente toetst de aanvraag aan de criteria uit artikel W bedoeld e aan de >on V ü e inning O I s ,,fet~ OP een ~ worden gemaakt.? le~tbaar 15 van de Leegstandwet: de +naar niet kan a. De vergunning wordt aangevraagd voor een in artikel dat deze de w"'9 v e b O ~ tOP + normale (niet 15 lid 1 aangewezen categorie woonruimte; *'lze *zelf b e ~ o n t . eiwnaaI biivoor?b m@n@digworde~brnadeeh i b. De woonruimte staat leeg; fi!dstmp af d w een beroep r hlubafi>p OP dat dat de d m m n!et-tVdeM.e h~urd.+, kmoment c. Van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden "genadr de bestemmingbve,,,,e~,,,ijkm gevergd dat deze het gebouw of de woning op een . --.. andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt; d. De eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden. e. Voor woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning: de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden f. Er is nog niet eerder een vergunning voor dezelfde woonruimte afgegeven;
,
-- --
--
l -_
b
De gemeente toetst niet of de hypotheekverstrekkermet de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is een
zaak tussen de eigenaarlverhuurderen zijn hypotheekverstrekker. Het ontbreken van huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet zou voor banken aanleiding kunnen zijn om dergelijke tijdelijke verhuur toe te staan.
Voorbeeld Gemeente utiwnt Uitbestedingen criteria voor sloop De gemeente Utrecht heeft de organisatie Het vierde Huis gemandateerd om de aanvragen voor tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstaridwet in behandeling te nemen. Een vergunning voor tijdelijke verhuur van de voor sloop of renovatie bestemde huiJnnroningenvan Utrechtse corporaties wordt pas afgegeven op het moment dat de herstruaureringsplannenzijn vastgesteld. Dat wil zeggen dat er een I besluit tot sloop genomen is door de corporatie en dit bevestigd is door de gemeente- Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende draagvlak onder de bewoners is en Je corporatieeen sociaal plan heeft opgesteld.
indien de gemeente de vergunning afgeeft moet volgende in de vergunning worden vermeld: ~e duur van de vergunning. De vergunning wordt voor hetzelfde gebouw slechts eenmalig voor
of dit,
ten hoogfie twee jaar afgegeven. Eventuele verlenging van de vergunning vindt telkens voor maximaal één jaar plaats. De maximale huurprijs waartegen de woonruimte mag worden verhuurd. Deze maximaIe huurprijs wordt per woonruimte aangegeven bij
-. .--. \C
woningen met een puntenaantal tot 141, met huurtoeslag of onder de liberalisatiegrens. Tegen de beslissing van burgemeester en wethouder is geen beroep mogelijk.
----.
--- _ - -*
~
~
I
Voorbeeld Gemeente Breda Vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 Leegstandswet Geachte t.. (1, Op [datum] hebben wij uw verzoek om vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] ontvangen. In uw verzoek heeft u verklaard: dat u de woning vanaf idatum] tijdelijk wil verhuren in afwachting [motief aanvraag]; dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 15, lid 3 van de Leegstandwet. Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwetvergunning voor de tijdelijke verhuur van de woning gelegen aan de [adres] te Iplaat.1. De verhuur zal ingaan op [datum] Het huis dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij verkoop van het huis dient u een opzegtermijnrichting de huurder te hanteren van drie maanden. Op grond van de Leegstandwetkan de tijdel~~ke verhuur met drie afzonderlijkejaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlengingvan de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend. Elk nieuw verzoek wordt getoetst aan de bepalingen van de Leegstandwet De Leegstandwet bepaalt uitdrukkelijk dat een verzoek tot verlenging uiterlijk tot het tijdstlp waarop de vergunning haar geldigheidverliest kan worden ingedlend. Wij bepalen op grond van de wettelijke bepalingen de netto huurprijs voor het tijdelijk verhuren van de woning op een maximum van f [huurprijs] per maand. De huurovereenkomst moet schr*&lijk worden aangegaan, waarbij melding moet worden gemaakt van deze vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de maximale netto huurprijs per maand dle ii de vergunning is opgenomen. Tegen de hoogte van de huut prijs staat op grond van de leegstandwet geen beroep open. Omdat geen beroep open staat, staat hiertegen ingevolge de Algemene wet bestuursrecht ook geen bezwaar apen. Hoogachtend, Burgemeester en wethoudersvan [gemeente]
Voorbeeld Gemeente Woudenberg Wergunnlng tijdelilke verhuur ex artikel 15 Leegstandswet Geachte 1.. 1, Op (datum] heeft u, wegens [motief aanvraagk een vergunning aangevraagd voor het aanbieden van een tijdelijke huurovereenkomst voor een woning aan [adres] te [plaats]. Wij hebben besloten om u een vergunning te wrstrekken ex artikel 15 van de Leegstandswet voor het aanbieden van een tijdelijke huurovereenkomrtten behoeve van de bovengenoemdewoning- De vergunning gaat in per ]datum] en loopt af op [datum]. Hierna kunt \I, indien nodig, v66r [datum] schriftelijk verlenging aanvragen, met dien ventande dat de gehele duur van do vergunning ten hoogste 5 jaar kan bedragen. De maximaal toegestane huurprijs voor deze woning is d [huurprijs]. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben, iooqachtend, Iurge*.&er en wethouders van [gemeente]
De gemeente kan de aanvrager erop wijzen dat de huurovereenkomst aan de volgende voorwaarden moet voldoen: a. De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden.
b. De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand. c. De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden. d. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest. e. De huurprijs mag niet hoger zijn dan de in de vergunning vastgestelde maximale huurprijs. In het geval dat huurder en verhuurder een hogere huurprijs overeenkomen, geldt de door de gemeente vastgestelde, in de vergunning vermelde, huurprijs. f. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. g. Indlen van toepassing moet de huurder aan de regels in de plaatselijke huisvestingverordening voldoen. 6. Verlenging van de vergunning De eigenaar kan een verzoek t o t verlenging van de tijdelijke verhuur doen met het aanvraagformulier voor verlenging van tijdelijke verhuur (Bijlage II bij de Regeling formulieren Leegstandwet). De gemeente kan de duur van de vergunning steeds met maximaal &énjaar verlengen. Over het aantal verlengingen is in de wet niets vastgelegd, maar de totale vergunningduur bedraagt ten hoogste vijf jaar. Het verzoek tot verlenging van de vergunning wordt op dezelfde wijze beoordeeld als het oorspronkelijke verzoek t o t verlening van de vergunning, uiteraard op het vereiste van leegstand van de woonruimte na.
Colofon
Samenstelling Deze informatiefolderis tot stand ge~omenin samenwerking tussen de VNG en het ministerie van B Z W I
Meer informatie Het modelaanvraagformulir k beschkbaarvia www.overheid.nllwet-en regelgeving en via ~~iw.rijksoverheid.nI. Meer voorbeelden en een oveiucht van veelgestelde vragen vindt u op www.vng.nl. Vragen Hebt u nog vragen. neem dan m m op met het infomatiecentrumvan de VNG da CnformatiecentrumOvng.nl of MO-3ï38393.
JANUARI 2011
