Gemeente Delft. 11 ZVbt?^ VERZONDEN - 3 DEC Geachte r

11 Z V b t ? ^

Wijk- en Stadszaken Economie & Stadsmarketing

Gescand archief datum

ï>

Retouradres : Wijk- en Stadszaken. Postbus 78, 2600 AH Delft

aan de leden van de gemeenteraad

Martinus Nijhofflaan 2

Gemeente Delft

2624 ES Delft Bankrekening BNG 28.50.01.787, t.n.v. gemeente Delft Behandeld door H Wensveen Telefoon 015-2602880 [email protected] Telefoon 14015 Fax 015 215 95 51 Internet www.gemeentedelft.info

VERZONDEN - 3 DEC. 2010 Datum

Onderwerp

28-10-2010

congreshotel

Ons kenmerk

-•tttmms Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte r In 2008 hebben wij u toegezegd de mogelijkheden te onderzoeken naar de realisering van een congreshotel in Delft. Inmiddels is de rapportage 'Marktonderzoek en advies; ontwikkeling congreshotel in Delft' beschikbaar. Wij bieden u deze rapportage bijgaand aan. Op basis van de rapportage kunnen wij u samenvattend het volgende beeld schetsen omtrent de mogelijkheden van het realiseren van een congreshotel in Delft. Potenties verblijfsmarkt Delft is een aantrekkelijke toeristische dagbestemming. Vele rijksmonumenten, musea en aantrekkelijke horecavoorzieningen dragen hieraan bij. De toeristische verblijfsmarkt is echter beperkt. Ook de binnenlandse zakelijke groepsmarkt is beperkt, wat wordt verweten aan een slecht zakelijk imago en onvoldoende bekendheid met de mogelijkheden van de stad. Organisatoren van zakelijke reizen vinden Delft onaantrekkelijk als het gaat om vergaderen congreslocaties en hotels. (Sinds deze constatering in 2008 zijn er overigens wel 3 hotels met vergaderfaciliteiten bijgebouwd in Delft) Door vanuit de marketing in te zetten op de kernwaarden van Delft (technologie, historie, creativiteit en innovatie) wordt de veelzijdigheid van het (toeristisch) profiel van de stad benadrukt en bezoekers verleid langer in de stad te blijven. Aanbod Congresmarkt Zuid-Holland heeft een groot aanbod van congresen vergaderaccommodaties. Met betrekking tot omvang en samenstelling van het aanbod zijn daarbij de volgende selectie criteria gebruikt: er dienen meer dan 5 zalen te zijn, de totale capaciteit van alle zalen in U-vorm of Carré-opstelling dient meer dan 150 te zijn en er dient minimaal 1 ruimte te zijn, al dan niet door meerdere zalen te koppelen, met een theatercapaciteit van 220. In het stadsgewest Haaglanden zijn 15 van dergelijke accommodaties met een capaciteit van circa 26.500 bezoekers geïdentificeerd. Het meer en deel

Dat m

" 28-10-2010

van dit aanbod ligt in Den Haag. Rotterdam beschikt over 8 accommodaties m e t p| aa t s v o o r m e e r ^ ^ 12.750 bezoekers. In Delft voldoen alleen het relatief kleinschalige WesCord Hotel Delft met 10 zalen en een totale capaciteit van 553 in theateropstelling en het op onderwijs gerichte en gedateerde TU Aula Congrescentrum aan de selectiecriteria. In totaal beschikt TU Aula Congrescentrum over 4 vergaderzalen met een capaciteit van 102 bezoekers in carré-opstelling, 6 congreszalen (waaronder een auditorium) met een capaciteit van 2.400 bezoekers in theateropstelling en 5 foyers van 1.605 m2. Het auditorium heeft een capaciteit van maar (iefst 1.000 personen in theateropstelling. De totale capaciteit in theateropstelling van TU Aula Congrescentrum bedraagt naar schatting iets meer dan 3.700 bezoekers. In Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam zijn 10 mogelijke toekomstige congreshotels geïdentificeerd, waarvan in Delft het TU congreshotel met 80 kamers en een nog nader te bepalen aantal zalen. In totaal geldt voor beide regio's circa 1.800 kamers. Hotelmarkt In Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam zijn evenals in de gehele Nederlandse Hotellerie de drie- en viersterren hotels het meest vertegenwoordigd. De afgelopen jaren is er in Delft sprake geweest van schaalvergroting door toenemende professionalisering en ketenbinding. Het hotelaanbod is in 2003 en 2009 sterk gestegen. Hoewel het hotelaanbod van gemiddelde omvang is in verhouding tot het aantal dagbezoekers, is het in verhouding tot het aantal banen in de stad relatief groot, zelfs zonder de meest recente uitbreiding. Wel is een gemiddeld Delfts hotel nog altijd klein. Voor een eventueel congreshotel in Delft zijn, in de vorm van (middel)grote congreshotels in SG Haaglanden en Rotterdam, 12 primaire concurrenten met 2.351 kamer geïdentificeerd. Mogelijk zullen daar nog 405 concurrerende kamers bijkomen. Daarnaast zijn er 5 secundaire concurrenten met 466 kamers in de vorm van (middel) grote zakelijke hotels in Delft. Mogelijk zullen er nog 50 kamers bijkomen. Vraaganalyse Congresmarkt Veel congressen in Delft zijn kleinschalig en vinden plaats op verschillende locaties. Grotere congressen vinden plaats in de Aula. Hoewel er druk ligt op het gebruik van de collegezalen van de Aula, is het auditorium niet vaak vol. Met de internationale (middel)grote congressen van de Aula zou een sterk concurrerend (middel)groot congreshotel ieder jaar 12 keer kunnen zijn volgeboekt. Het aantal geïnventariseerde overnachtingen voortkomende uit de Aula is echter niet bijzonder groot. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de totale congresen hotelvraag in Delft bestaat uit veel kleine delen. Verwacht wordt dat zonder een gecentraliseerde stimulering van de congresmarkt, vanuit de gemeente en de TU Delft, dit de komende jaren niet noemenswaardig zal veranderen. Erwordt vanuit de congresacquisitie wel geloofd in de toekomstige mogelijkheden van Delft als congresstad. Hotelmarkt De hotelmarkt in Nederland heeft tussen 1998 en 2008 een grote groei in vraag meegemaakt. Het aantal hotelovernachtingen in Delft is tussen 20052009 elk jaar gemiddeld ruim 1% toegenomen (rekening houdende met de stagnatie van de laatste jaren). Het prijsniveau in de hotelmarkt van Delft lijkt iaag te zijn, met name de lage prijsstelling van sommige nieuwe hotels. Naar schatting ligt het prijsniveau beneden het Nederlandse driesterren 2/4

Datum

28-10-2010

niveau. In Delft komt het merendeel van de vraag voort uit de zakelijke markt. In de weekenden en in de zomermaanden staat een deel van de hotels leeg. Marktruimtebepaling Alle relevante zakelijke partijen zijn van mening dat het huidige aanbod voldoet aan de behoefte. Ook met betrekking tot congresaccommodaties lijkt het aanbod voldoende te zijn voor de vraag, in ieder geval in kwantiteit. Onder de huidige omstandigheden in Delft zal een nieuw congreshotel bestaansrecht hebben als het op grote schaal actief zal zijn. Er is door de onderzoekers een uitgebreid hotelconcept ontwikkeld dat het beste lijkt aan te sluiten op de mogelijkheden van de markt. Zelfs voor een, bij het beeld van Delft aansluitend, thematisch congreshotel wordt verwacht dat in de huidige markt van bezetting pas in het vijfde jaar net boven een stabiele bezetting van 60% uit zal komen. Een nieuw congreshotel met uitgebreide en kostbare faciliteiten zal de eerste drie jaar 44% tot 55% bezettingsgraad moeten trotseren, dit is tegen een bescheiden prijsniveau risicovol. Er wordt aangegeven dat de markt van Delft duidelijke potentie biedt voor een ondernemer, die verstand heeft van het reilen en zeilen in de hotel- en congresmarkt, en met een uniek concept alle pijlen op creatieve en doortastende wijze inzet op de nu nog onbenutte kansen. Dit zou ervoor kunnen zorgen dat de zwakkere concurrenten in de gevarenzone belanden. Het creëren van een congresklimaat kan er in de toekomst aan bijdragen dat ook ruimte ontstaat vanuit de bestaande markt voor een congreshotel. Belangrijk bij het realiseren van een gezamenlijke en doelgerichte inzet zijn: Draagvlak creëren onder alle relevante partijen, waaronder de TU en TU Aula Congrescentrum, voor de gemeentelijke ambitie voor het uitbouwen van de congresmarkt; - Aanstelling van een congresexpert die de gefragmenteerde congresmarkt van Delft in kaart brengt en ook naar buiten toe als aanspreekpunt dient; Een effectieve en efficiënte samenwerking tussen Delft Marketing, het Team stadsmarketing en de aan te stellen congresexpert; Het opstellen van een doeltreffend marketingcommunicatieplan voor de Nederlandse zakelijke markt om een positievere beeldvorming te scheppen van de mogelijkheden van Delft (tevens voor de toeristische markt). De ontwikkeling van nieuwe hotels zal, zonder dat ze een aanzienlijke hoeveelheid eigen vraag genereren, onder de huidige omstandigheden waarschijnlijk de slagingskansen van een nieuw congreshotel in Delft negatief beïnvloeden. De toekomstige ontwikkeling van een gespecialiseerd congreshotel kan bijdragen aan de congresmarkt van Delft en zodoende aan de ambitie om 'Delft Kennisstad' verder op de kaart te zetten. Effectanalyse De ontwikkeling van een congreshotel kan met betrekking tot de werkgelegenheid en inkomen (53 arbeidsplaatsen en circa 2 miljoen euro per jaar) als ook het bruto regionaal product (circa 4 tot 7 miljoen euro per jaar) een aanzienlijke meerwaarde voor de stad zijn. Aanvullend profiteert de gemeente Delft van onder meer een toename in toeristenbelasting, onroerend zaak belasting.

3/4

Datum 28-10-2010

Locatie eisen j e n aanzien van de locatie voor een nieuw congreshotel in Delft dient aan de volgende criteria te worden voldaan: - Groot genoeg oppervlak om alle functies te herbergen en buitenruimte flexibel te kunnen inzetten: BVO 6.454 m2 - Ligging met een directe OV verbinding naar luchthavens Amsterdam en Rotterdam en NS Station Delft - Aanrijdroute met zo min mogelijk files - Voldoende ruimte voor 60 parkeerplaatsen Ligging binnen 15 minuten loopafstand van het stadscentrum of ligging met een direct OV verbinding met het centrum van hoogstens 10 minuten - Ligging binnen 15 minuten loopafstand van de Aula of ligging met een directe OV verbinding met de Aula van hoogstens 10 minuten Op basis van de onderzoeksgegevens komen wij tot de volgende conclusies 1. De ambitie van Delft om een congreshotel in de stad te doen vestigen zal, gelet op de marktomstandigheden niet eenvoudig verwezenlijkt kunnen worden, maar moet ook zeker niet als kansloos worden beschouwd. 2. Zolang een congreshotel in het aanbod van Delft ontbreekt, initiatiefnemers voor de vestiging van een nieuw hotel doen bewegen hun plannen zodanig vorm te geven dat het nieuwe initiatief de functionaliteiten krijgt van een congreshotel en als zodanig kan gaan functioneren. 3. Het congresklimaat in Delft kan worden verbeterd door gezamenlijke en doelgerichte inzet van partijen die betrokken zijn bij de organisatie van congressen. Delft wil hieraan haar bijdrage leveren door te bezien in hoeverre er uitbreiding kan worden gegeven aan de inzet van de congresacquisiteur die op dit moment in samenwerking met de gemeente Den Haag de acquisitie voor Delft verzorgt. 4. Wij wijzen een viertal gebieden aan waarvoor wij uitspreken bereid te zijn in planologische zin medewerking te verlenen indien marktpartijen met plannen voor de realisering van een congreshotel zich aandienen - De binnenstad - De spoorzone - Het bedrijventerrein Technopolis - TU Noord gebied Wij hopen en vertrouwen er op dat de keuzes die wij hier voorleggen door u gedeeld worden en door marktpartijen gezien worden als een signaal dat Delft initiatieven die leiden tot het vestigen van een congreshotel in de stad breed zal ondersteunen. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,

, burgemeester mr. drs. G . A A Verkerk drs. T.W. Andriessen l.s. 4/4

hoor}

p

J

Marktonderzoek en advies ontwikkeling congreshotel in Delft ^•::yy,J^r

ïasssr; „••/ -^s

iTvii:.!~<•••.; (sia .ara ^ ^ ^ • • r - - s ? , - a .

Horwath HTL Hote/, Tourism and Leisure

In opdracht van:

Juni 2010 Drs E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA

Marktonderzoek en advies ontwikkeling congreshotel in Delft

Juni 2010

Horwath HTL Hilversum, 9 juni 2010 Drs. E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA

Horwath HTL

H^cwmg* Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum

Hotel, rournm and L e i i i m

T h e Netherlands

Tel.+31 (0)35 548 90 20 Fax +31 (0)35 548 90 30 www.horwath.nl e-mail: [email protected]

Gemeente Delft De heer W.H.B. Hoondert Postbus 78 2600 ME DELFT

Hilversum, 9 juni 2010

Geachte heer Hoondert, Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande h et marktonderzoek naar en advies over de ontwikkeling van een congreshotel in de gemeenteDelft.Dezestudieis uitgevoer±onformonzeofferted.d. 14 december 2009 ende aanvullende afspraken per mail d.d. 17 december 2009, welke door u zijn bevestigd d.d. 22 december 2009. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld o p basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen inhet politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden. Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. E.G. Hoogendoorn

Horwath HTL Samenvatting Achtergrond De gemeente Delft heeft de ambitie om de stad als kennisstad en ontmoetingsplek voor kenniswerkers te versterken. Omdat vanuit de Technische Universiteit Delft (TU) en andere kennisintensieve bedrijven en instituten regelmatig congressen worden georganiseerd, i s de vraag ontstaan of het ontwikkelen van een congreshotel een bijdrage kan leveren aan de ambitie verder te groeien als kennisstad evenals aan de lokale economie. Met betrekking tot de ambitie voor een congreshotel wenst de gemeente antwoord op onder meer de volgende vragen: ITI Biedt de markt van Delft en omstreken ruimte voor de ontwikkeling van een congreshotel en zo ja in welke omvang? D Welke faciliteiten dient een dergelijk congreshotel te bieden, welke voorzieningen dienen er in de omgeving van het congreshotel te zijn en wat maakt een locatie geschikt voor een succesvolle exploitatie van een congreshotel? Cl Welke economische impuls kan er uitgaan van een congreshotel in Delft? In opdracht van degemeente heeft Horwath HTL o nderzoek gedaan naar bovenstaande vragen, waarop in deze rapportage antwoorden worden geleverd. Omgevingsanalvse Delft heeft een centrale ligging in de Randstad en een goede bereikbaarheid vanuit diverse nationale en internationale locaties. In de huidige omstandigheden is, aanvullend op de verkeershinder van omvangrijke werkzaamheden, parkeren inhet centrum een knelpunt. De bereikbaarheid zai n aar verwachting in d e loop van de komende tien j aar verder toenemen. Als drukbevolkte studentenstad heeft Delft te maken met zowel verjonging als met toenemende vergrijzing. In vergelijk! ng met Nederlandse gemiddelden was de werkloosheid de afgelopen jaren relatief hoog, de arbeidsparticipatie relatief laag ende groei in werkgelegenheid relatief traag. Dankzij een sterke groei lag de arbeidsparticipatie in 2008 op een gemiddeld niveau en de verwachting is dat de werkgelegenheidsfunctie de komende jaren zal verbeteren ten opzichte van Nederland. Hoewel ten opzichte van andere grotere Nederlandse gemeenten relatief veel inwoners niet zonder overheidshulp in inkomen kunnen voorzien, bestaat een groot deel van de beroepsbevolking in Delft uit hoogopgeleiden. De zakelijke dienstverlening, die van specifiek belang is voor de hotelmarkt, i s met betrekking t ot werkgelegenheid en bruto toegevoegde waarde sterk vertegenwoordigd. Delft profileert zich sinds de afgelopen vijf a tien jaar steeds succesvoller als Kennisstad. Kenmerkend is het kleinschalige karakter van het bedrijfsleven, met veel hoogopgeleide ZZP-ers die vaak op internationale schaal actief zijn. De afgelopen jaren nam het beschikbare oppervlakte voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Delft aanzienlijk af, maar hebben er nauwelijks grote opnames plaatsgevonden. Voor de komende jaren bestaan plannen voor revitalisatie van een groot deel van het verouderde bedrijventerrein en ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Bovendien dient Science Port

Marktonderzoek en advies ontwikkeling congreshotel te Delft - samenvatting

\ Horwath HTL Holland/Technopolis met hoogwaardige bedrijfsruimte voor kennisintensieve bedrijven samen m et Science Port Holland/Schieveen een van de belangrijkste kennislocaties van Europa te worden. Echter, recentelijk is besloten de ontwikkelingsactiviteiten van Schieveen uit te stellen. Hoewel Technopolis ook alleen kan zorgen voor aanzienlijke groei in technologische innovatieve bedrijvigheiden inkomen, zal dit tijd vergen. De kantorenmarkt te Delft is relatief klein met ogenschijnlijk weinig ontwikkelruimte. Plannen bestaan voor 50.OOOm2 nieuw kantooroppervlak rondom Station Delft, waar het stadskantoor een groot deel van inneemt, en 30.OOOm2 rondom Station Zuid. Deels is nog niet duidelijk of en wanneer deze plannen worden gerealiseerd. Hoewel de economische kracht van Delft jaren onder het Nederlandse gemiddelde lag, was deze er dankzij een sterke groei in 2008 aan gelijk en lijkt de stad relatief weinig te lijden onder de huidige crisis. De verdere economische ontwikkeling is afhankelijk van meerdere factoren en nog onzeker. Met veel rijksmonumenten, musea en hoogwaardige restaurants is Delft een aantrekkelijke toeristische dagbestemming, hoewel het museum aanbod afneemt en er weinig sprake lijkt te zijn van vernieuwing. Mede door bezwaren omtrent ligging, parkeermogelijkheden en studenten, is de toeristische verblijfsmarkt beperkt. Veel bezoekers komen uit de directe omgeving, verblijven kort en besteden weinig. Wel is het weekendtoerisme toegenomen en gaat Delft Marketing zich proactief en doelgericht richten op verlenging van verblijfsduur. De binnenlandse zakelijke groepsmarkt is beperkt, wat naar venwachting te maken heeft met een geobserveerd slecht zakelijk imago. Bezoekers b lijven vooral weg door onvoldoende bekendheid m et de mogeli jkheden van de stad. De gemeente is de uitdaging aangegaan om het toeristische profiel van de stad te koppelen aan zakelijke begrippen. Hoewel het t earn stadsmarketing hieraan kan bijdragen, wordt het profiel richting de drie doelgroepen van stadsmarketing door twee verschillende partijen uitgedragen, beide met een relatief kleine reikwijdte. Aanbodanalvse Congresmarkt De afgelopen jaren was sprake van schaalvergroting en met meer dan 500 zitplaatsen zijn veel congresen vergaderaccommodaties in Nederland tegenwoordig behoorlijk groot. Het aanbod is geconcentreerd in congresen vergaderhotels, die doorgaans een grotere capaciteit hebben dan gespecialiseerde accommodaties. In 2006 had een congresen vergaderhotel gemiddeld 9 zalen en een capaciteit van 600 bezoekers. I n toenemende mate heeft het merendeel van congresen vergaderhotels een viersterren classificatie. Vanwege een groot aanbod is Zuid-Holland een belangrijke provincie met betrekking tot congresen vergaderaccommodaties. In Stad sgewest Haaglanden zijn 15 accommodaties met een capaciteit van circa 26.500 bezoekers geïdentificeerd. Het overgrote deel van het aanbod is gelegen in Den Haag. In Delft voldoen alleen het relatief kleinschalige WestCord Hotel Delft en het op ondenwijs gerichte en gedateerde TU Aula Congrescentrum aan de selectiecriteria. Aanvullend beschikt Rotterdam over 8 accommodaties, met plaats voor meer dan 12.750 bezoekers. Zowel in Stadsgewest Haaglanden als in Rotterdam hebben gespecialiseerde accommodaties een groter marktaandeel dan hotels. In Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam zijn 10 mogelijke toekomstige congreshotels geïdentificeerd, waarvan één in Delft, met in totaal circa 1.800 kamers.


Horwath HTL Hotelmarkt Net als in de Nederlandse hotellerie, zijn in de voor Nederlandse begrippen grote hotelmarkten van Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam drie- en viersterren hotels het meest vertegenwoordigd. Doordat de budgetmarkt (één- en tweesterren hotels) een kleiner aandeel heeft, terwijl de luxe markt (vijfsterren hotels) juist groter is, hebben de hotelmarkten van Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam een relatief hoog niveau. Omdat de omvang van een hotel gemiddeld genomen t oeneemt met de classificatie, is dit ook terug te zien in het grote aantal kamers per hotel. Net als in eerder genoemde hotelmarkten, was de afgelopen j aren in Delft sprake van schaalvergroting door toenemende professionalisering en ketenbinding. Ook had Delft te maken met een bijzonder grote groei in het hotelaanbod. Het aanbod is vooral in 2003 en 2009 sterk gestegen. Hoewel het hotelaanbod van gemiddelde omvang is in verhouding tot het aantal dagbezoekers, is het in verhouding tot het aantal banen relatief groot, zelfs zonder de meest recente uitbreiding. Wel is een gemiddeld Delfts hotel nog altijd klein. De meeste hotels hebben een d riesterren classificatie. In 2010 beschikt Delft over 16 geclassificeerde hotels met 702 kamers en meerdere ongeclassificeerde logementen. Onder meer bestaan plannen voor renovatie en uitbreiding van Hotel Leeuwenbrug met 13 kamers ende ontwikkeling van een nieuw hotel met 80 kamers naast de Sint Sebastiaansbrug. Voor beide is het onduidelijk hoe en wanneer de realisatie zal plaatsvinden. Voor een eventueel congreshotel in Delft zijn, in de vorm van (middel)grote congreshotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam, 12 primaire concurrenten met 2.351 kamers geïdentificeerd. Een eerste concentratie bevindt zich in en om Den Haag en een tweede in Rotterdam. Mogelijk zullen er nog circa 405 concurrerende kamers bijkomen. Aanvullend zijn voor een eventueel congreshotel in Delft 5 secundaire concurrenten met 466 kamers geïdentificeerd, in de vorm van (middel)grote zakelijke hotels in Delft. Waar drie secundaire concurrenten snelweglocaties hebben in de buurt van bedrijvigheid, zijn er twee typische centrumhotels. Drie van de secundaire concurrenten hebben een viersterren en twee een driesterren classificatie. Mogelijk zullen er nog circa 50 kamers bijkomen. Vraaganalyse Congresmarkt Nederland i s op internationale schaal een belangrijk congresland. Met een aandeel van circa 60% vindt het grootste deel van externe congressen en vergaderingen plaats in congresen vergaderhotels. !n 2006 was het gemiddeld aanta! bijeenkomsten per congresen vergaderhotel 990. Maar liefst 82% van de bijeenkomsten was met een deelnemersaantal van 0 tot 40 relatief klein. Van de bijeenkomsten in congresen vergaderhotel was 20% meerdaags, waarvan 90% 1 overnachting betreft. In Stadsgewest Haaglanden liggen de grootste congresmarkten in Den Haag en Delft, welke wederzijds aanvullend zijn. Begin 2009 is Delft o p kleine schaal aangevangen met congresacquisitie, waarmee een begin is gemaakt met het inzichtelijk maken en uitbouwen van de congresmarkt. Veel congressen zijn kleinschalig en vinden plaats op verschillende locaties. Grotere congressen vinden plaats in de Aula. Hoewel er druk ligt op het gebruik van de collegezalen van de Aula, is het auditorium niet vaak vol. Hierdoor zijn de keren dat de Aula een congres niet kan accommoderen sporadisch. Vanuit de


/A Horwath HTL internationale (middel)grote congressen van de Aula zou een sterk concurrerend (middel)groot congreshotel ieder jaar 12 keer kunnen zijn volgeboekt. Ten opzichte van andere zakelijke spelers is het totale aantal geïnventariseerde kamernachten van de Aula niet bijzonder groot. Aangezien de Aula wel een van de grotere spelers i s, kan hieruit worden geconcludeerd dat de totale congresen hotelvraag in Delft bestaat uit veel kleine delen. Hoewel veruit de meeste congressen in Delft zijn gerelateerd aan de TU, is hierbinnen geen sprake van een centrale organisatie. Verwacht wordt dat zonder een gecentraliseerde stimulering van de congresmar kt vanuit onder meer de gemeente en de TU het aantal congressen in Delft de komende jaren niet noemenswaardig zal veranderen. Vanuit de congresacquisitie wordt wel sterk geloofd in de toekomstige mogelijkheden van Delft als congresstad. Hotelmarkt De Nederlandse hotelmarkt heeft inde periode 1998-2008 een duidelijke groei in vraag meegemaakt. Vooral 1998-2000 blijkt een periode van bloei te zijn geweest, waarna de resultaten van Nederlandse hotels sterk daalden als d irect gevolg van de neergaande economie. In 2004 zette het herstel langzaam in, waarna de opwaartse beweging doorzette tot en met 2007. Wederom als gevolg van een economische crisis, kwamen de gemiddelde opbrengsten in 2008 voor het eerst weer lager uit dan het voorgaande jaar. Op basis van de eerste cijfers, wordt voor 2009 verwacht dat de gemiddelde opbrengsten verder zullen zijn gedaald in alle deelmarkten en met name in de luxe markt. Vergeleken met het Nederlandse niveau zijn de resultaten in Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam lager, maar ze zijn aanwijsbaar hoger dan de gemiddelde resultaten in Nederland zonder Amsterdam. In de periode 2005-2009 is het aantal hotelovernachtingen in Delft met gemiddeld ruim 1% per jaar toegenomen. Dit bescheiden groë cijfer wordt beïnvloed door een stagnatie in vraag in 2007 en 2008 en een afname in 2009. Desalniettemin werd onder meer door een toenemende professionalisering tot 2009 een relatief goede bedbezetting behaald. In 2009 en 2010 heeft de hotelmarkt de stagnerende vraag moeten delen met een sterk toegenomen aanbod, waardoor de bezettingsgraad flink is gedaald. Het prijsniveau in de hotelmarkt van Delft lijkt laag te zijn, zeker als rekening wordt gehouden met de bijzonder lage prijsstelling van sommige van de nieuwe hotels. Naar schatting ligt het prijsniveau beneden het Nederlandse driesterren niveau. Vergeleken met gemiddelden in Nederland, Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam isde bezettingsgraad van de primai re concurrentieset in de vorm van regionale congreshotels bijzonder laag. Vanwege spreiding in vraag in de Nederlandse hotellerie, is een verdeling met iets meer zakelijke dan toeristische vraag noodzakelijk om tot een goede bezetting te kunnen komen. In Delft komt het merendeel van de vraag voort uit de zakelijke markt. Doordat zakelijke vraag wegvalt en de toeristische markt mager is, staat een groot deel van de hotels in de zomermaanden leeg en gaan sommige zelfs dicht. Ook in de weekenden is sprake van weinig vraag. D it gebrek aan een toeristische verblijfsmarkt zorgt voor een plafond met betrekking tot bezettingsgraden. De segmentatie in de primaire concurrentieset lijkt redelijk in balans te zijn.


iv

Horwath HTL De gemiddelde jaarlijkse groei in hotelvraag in de concurrerende markt in de periode 2009 tot en met 2018 is naar verwachting 2 , 1 % , rekening houdend met zowel dal- als groei-jaren. Conceptanalvse Het geadviseerde concept bestaat uit een duurzaam, flexibel, modem, stoer en hightech combinatiehotel met 120 moderne en comfortabele hotelkamers, verdeeld als volgt: D 50 superior kamers van 17m2 (overeenkomstig met 2/3* niveau) • 65 deluxe kamers van 22m2 (overeenkomstig met 3/4* niveau) n 5 junior suites van 35m2 (overeenkomstig met 4*/4*+ niveau) Geadviseerd is om als onderdeel van een hightech combinatiehotel aanvullende faciliteiten t e ontwikkelen en het geheel zodanig in te richten dat het hotel voldoende onderscheidend is van de bestaande markt en het een zo goed mogelijke aansluiting vindt op de krachten van Delft. Hierbij dient te worden gedacht aan: n congresen vergaderfaciliteiten van 900m2, verdeeld over meerdere kleine zalen D ontvangstruimte van 150m2, inclusief computers, internet, zitjes en leestafels n verdeelbaar restaurant (150m2) en bar met kleine kaart (100m2) n thematische speelruimte van 200m2 met Delftse ontwikkelingen n fitness en wellnessfaciliteiten van 200m2 n 60 parkeerplaatsen De hotellocatie dient te voldoen aan de volgende criteria: D Groot genoeg oppervlak om alle functies te herbergen en buitenruimte flexibel te kunnen inzetten n Ligging met een directe OV verbinding naar luchthavens van Amsterdam en Rotterdam en Station Delft n Aanrijdroute met zo min mogelijk files D Voldoende ruimte voor 60 parkeerplaatsen n Ligging binnen 15 minuten loopafstand van het centrum of ligging met een directe OV verbinding met het centrum van hoogstens 10 minuten D Ligging binnen 15 minuten loopafstand van de Aula of ligging met een directe OV verbinding met de Aula van hoogstens 10 minuten n (goede ligging in relatie tot TU en aanverwante bedrijven zonder TU-stempel) Marktruimtebepaling Tot een paar jaar geleden was aanbod van en vraag naar hotelkamers in Delft goed in balans en leek er zelfs ruimte te bestaan voor uitbreiding. Echter, onder meer door opening van drie middelgrote hotels en een gelijktijdige stagnatie van groei in vraag is de markt aanzienlijk onder spanning komen te staan. In de huidige omstandigheden zal verdere toename van het aanbod, zonder dat veel eigen vraag wordt gegenereerd, mogelijk leiden tot aanzienlijke dalingen in bezettingsgraden en ongezond lage prijzen in de lokale markt. Praktisch alle relevante zakelijke partijen zijn van mening dat het huidige aanbod voldoet aan de behoefte en het voldoet zeker aan de behoeften van de beperkte toeristische verblijfsmarkt. Ook met betrekking tot congresaccommodaties lijkt het aanbod voldoende te zijn voor de vraag, in ieder geval in kwantiteit. Dit komt onder meer doordat de congresmarkt van Delft in de huidige vorm weinig inzichtelijk en georganiseerd is.


'/\

Horwath HTL Wil onder de huidige omstandigheden in Delft een nieuw congreshotel een bestaansrecht hebben, zal het hotel dus op grotere schaal actief moeten zijn. Om deze reden is een concurrentieset van regionale (middel)grote congreshotels vastgesteld en bepaald hoe een mogelijk congreshotel te Delft zal presteren in deze markt. Hiervoor is een uitgebreid hotelconcept ontwikkeld dat het beste lijkt aan te sluiten op de mogelijkheden van de markt. Tot 2008 zijn de bezettingsgraden in de concurrerende markt behoorlijk laag geweest en ook hier is spanning ontstaan. Het grote aantal ontwikkelingsplannen doet geloven dat dit de komende jaren zal aanhouden. Ondanks synergie die kan ontstaan uit een thematisch congreshotel in Delft, wordt venwacht dat in de huidige markt de bezetting van een nieuw congreshotel in het stabiele jaar pas in het vijfde jaar net boven de 60% zal uitkomen. Voor een nieuw congreshotel met uitgebreide en kostbare faciliteiten dat de eerste 3 jaar bezettingsgraden van 44% tot 55% moet trotseren lijkt een dergelijke bezettingsgraad tegen een bescheiden prijsniveau risicovol. Vanuit de lokale en regionale markt lijkt de ontwikkeling van een congreshotel in Delft de komende jaren dus niet te worden ondersteund. Wel is gebleken dat de markt van Delft duidelijk potentie biedt voor een ondernemer, die verstand heeft van het reilen en zeilen in de hotel- en congresmarkt, en met een uniek concept alle pijlen op creatieve en doortastende wijze inzet op de nu nog onba utte kansen. Een mogelijke consequentie van een dergelijke ontwikkeling is dat een deel van de vraag wordt weggenomen bij bestaande congresen vergaderlocaties en hotelaccommodaties, waardoor sommige zwakkere concurrenten in de gevarenzone belanden. Als door alle relevante p artijen in Delft gezamenlijk en op doelgerichte wijze wordt ingezet op bovengenoemde kansen, waardoor het aantal congressanten en hotelgasten in de stad toeneemt, kan in de toekomst ook vanuit de bestaande markt zelf ruimte ontstaan voor een congreshotel. Belangrijk bij het realiseren van een gezamenlijke en doelgerichte inzet zijn: D Draagvlak creëren onder alle relevante partijen, waaronder de TU en TU Aula Congrescentrum, voor de gemeentelijke ambitie voor het uitbouwen van de congresmarkt D Voltijd aanstelling van een congresexpert die de gefragmenteerde congresmarkt van Delft in kaart brengt (waaronder het opstellen van een overzicht van alle in Delft georganiseerde congressen plus organiserende partijen en personen) en ook naar buiten toe als aanspreekpunt dient D Een effectieve en efficiënte samenwerking tussen Delft Marketing, het Team Stadsmarketing en de aan te stellen congresexpert • Het opstellen van een doeltreffend marketingcommunicatieplan voor de Nederlandse zakelijke markt om een positievere beeldvorming te scheppen van de mogelijkheden van Delft (dit geldt overigens ook voor de toeristische markt) Vanuit de gemeentelijke ambitie voor een congreshotel, kan de gemeente het als taak zien het bovenstaande te initiëren en er in te coördineren. Het is de verwachting dat de ontwikkeling van nieuwe hotels, zonder dat ze een aanzienlijke hoeveelheid eigen vraag genereren, onder d e huidige omstandigheden de slagingskansen van een nieuw congreshotel te Delft negatief zullen beïnvloeden. De toekomstige ontwikkeling van een gespecialiseerd congreshotel kan bijdragen aan de congresmarkt van Delft en zodoende aan de am bitie om Delft Kennisstad verder op de


Horwath HTL kaart te zetten. Degemeente kan er dus vanuit deze ambitie voor kiezen om voorlopig alleen de ontwikkeling van hotels te faciliteren die congresseren als hoofddoel hebben. Hiervoor kan specifiek hotelbeleid worden geschreven. Effectanalvse Onderstaande tabel toont aan dat de ontwikkeling van een congreshotel zowel met betrekking tot werkgelegenheid en inkomen (53 arbeidsplaatsen en circa 2 miljoen per jaar) als met betrekking tot bruto regionaal product (circa 4 tot circa 7 miljoen per jaar) van aanzienlijke meen/vaarde voor de stad kan zijn. Aanvullend profiteert de gemeente Delft van onder meer een toename in toeristenbelasting, onroerend zaak belasting en/of erfpacht. Tabel A

Economische effecten congreshotel Delft* 1.000 in 2017 2014 2016 2015 2.112 2.070 Werkgelegenheid 1.990 2.030 Omzet hotel Inkoop hotel Bestedingen gasten Bruto regionaal product

3.220 386 834 4.440

3.788 455 981 5.224

4.350 522 1.127 5.999

4.785 574 1.239 6.598

2018 2.154 5.040 605 1.305 6.950

Bron: Horwath HTL


VII

Horwath HTL Inhoudsopgave SAMENVATTING ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK

1

1.1 ACHTERGROND 1.2 METHODE VAN AANPAK

1 1

OMGEVINGSANALYSE

3

2.1 LOCATIE

3

2 . 2 INFRASTRUCTUUR

4

2.3 DEMOGRAFIE

5

2.3.1 Bevolking 2.3.2 Werkgelegenheid 2.4 ECONOMIE 2.4.1 Economische groei 2.4.2 Bedrijven en instellingen 2.4.3 Bedrijventerreinen en kantoorlocaties 2.5 TOERISME 2.5.1 Toeristisch bezoek 2.5.2 Zakelijk bezoek 2.6 STADSMARKETING 2.7 CONCLUSIE

AANBODANALYSE 3.1 AANBOD HOTELS EN CONGRESACCOMMODATIES NEDERLAND

3.1.1 3.1.2

Hotels Congresaccommodaties

3.2 AANBOD HOTELS EN CONGRESACCOMMODATIES STADSGEWEST HAAGLANDEN

3.2.1 Hotels 3.2.2 Congresaccommodaties 3.3AANB0D HOTELS DELFT 3.3.1 Hotelaanbod Delft vergeleken 3.3.2 Hotelaanbod Delft nu 3.3.3 Hotelaanbod Delft in de toekomst 3.4 AANBOD CONCURRERENDE MARKT

3.4.1 3.4.2

Primaire concurrenten Secundaire concurrenten

3.5 CONCLUSIE

VRAAGANALYSE 4.1 VRAAG HOTELS EN CONGRESACCOMMODATIES NEDERLAND

4.1.1 4.1.2


4.2 VRAAG HOTELS EN CONGRESACCOMMODATIES DELFT EN OMGEVING

4.2.1 4.2.2


4.3 VRAAG HOTELS DELFT EN CONCURRERENDE MARKT

4.3.1 4.3.2

Overnachtingen Delft Resultaten Delft

5 6 7 7 8 9 11 12 12 13 14

16 16

16 17 18

18 19 20 20 21 23 24

25 26 28

30 30

30 31 32

32 33 35

35 36

4.4 MARKTSEGMENTATIE 4.5 VERWACHTE GROEI CONCURRERENDE MARKT

38 39

4.6 CONCLUSIE

42

Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

Horwath HTL

CONCEPTANALYSE

44

5.1 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS IN DE HOTELLERIE

44

5.2 GEADVISEERD CONCEPT CONGRESHOTEL IN DELFT

44

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8

Invulling congresen vergaderfaciliteiten Ambitieniveau Kamers Lobby F&B faciliteiten Overige faciliteiten Parkeergelegenheid Globaal programma van eisen

5.3 LOCATIE-EISEN

MARKTRUIMTEBEPALING 6.1 ANALYSE MOGELIJKE BEZETTINGSGRADEN

6.1.1 6.1.2 6.1.3

45 48 50 51 52 53 54 54 55

57 57

Achtergrond fair share analyse Fair share analyse Aanvullende vraag

57 57 58

6.2 ANALYSE MOGELIJKE KAMERPRIJZEN 6.3 CONCLUSIE MARKTRUIMTE

59 60

EFFECTANALYSE

62

7.1 7.2 7.3 7.4

62 62 65 66

WERKGELEGENHEID DELFT DIRECTE OMZETTEN DELFT INDIRECTE OMZETTEN DELFT TOTALE ECONOMISCHE EFFECTEN

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

I: Onderzoeksmethode en voornaamste observaties II: Congresaccommodaties Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam III: Toekomstige congreshotels Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam IV: Ontwikkelingen en trends in de Nederlandse hotellerie


Horwath HTL

/f

1

Achtergrond en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond wordt beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1

Achtergrond De gemeente Delft heeft de ambitie om de stad als kennisstad en ontmoetingsplek voor kenniswerkers te versterken. Vanuit de TU en de vele andere kennisintensieve bedrijven en instituten worden regelmatig congressen georganiseerd in Delft. Onder de huidige omstandigheden lijken congresgangers voor een overnachtingplaats vaak de stad te verlaten. Het ruime aanbod aan hotels in Den Haag en Rotterdam kunnen deze vraag opvangen. Echter, hierdoor wordt de functie van de binnenstad van Delft als ontmoetingsplaats van kenniswerkers onvoldoende benut en lekken inkomsten weg. Inde gemeente Delft is daarom de vraag ontstaan of het ontwikkelen van een congreshotel een bijdrage kan leveren aan de ambitie verder te groeien als kennisstad evenals aan de lokale economie. Onder meer wenst de gemeente antwoord op de volgende vragen: • Biedt de markt van Delft en omstreken, mede gelet op de congressen die in de regio Delft plaatsvinden, ruimte voor de ontwikkeling van een congreshotel en zo ja in welke omvang? D Welke faciliteiten dient een dergelijk congreshotel te bieden, welke voorzieningen dienen er in de omgeving van het congreshotel te zijn en wat maakt een locatie geschikt voor een succesvolle exploitatie van een congreshotel? • Welke economische impuls kan er uitgaan van een congreshotel in Delft? De gemeente Delft heeft Horwath HTL opdracht gegeven aangaande het onderzoeken en beantwoorden van bovenstaande vragen.

1.2

Methode van aanpak Onderstaand overzicht geeft weer welke analyses deel uitmaken van de rapportage, waarna de diverse analyses in meer detail zijn omschreven: D D D D D •

Omgevingsanalyse Analyse van de aanbodzijde Analyse van de vraagzijde Conceptanalyse congreshotel Delft Bepaling marktruimte congreshotel Delft Analyse van economische effecten

Omgevingsanalvse In de omgevingsanalyse is een beeld geschetst van Delft. Hierbij zijn vooral de huidige en toekomstige infrastructuur en demografische, economische en toeristische kenmerken van de stad besproken. Specifieke aandacht is besteed aan relevante kenmerken voor de congresen hotelmarkt.


Horwath HTL Analyse van de aanbodzijde Als achtergrondinformatie is in de aanbodanalyse eerst het aanbod aan hotels en aanbieders van zaalruimte voor externe bijeenkomsten in Nederland kort in kaart gebracht, waarna aandacht is besteed aan het regionale aanbod. Vervolgens is een gedetailleerd beeld geschetst van de hotelm arkt van Delft en diens historische en toekomstige ontwikkeling. Tot slot is onderzocht welke bestaande en toekomstige hotels in en om Delft naar verwachting zullen concurreren met een congreshotel in Delft en zijn deze mogelijke concurrenten omschreven met betrekking tot classificatie, hotelkamers, prijzen, faciliteiten en locatie. Analvse van de vraagzijde Ook in de vraaganalyse is eerst de vraag naar hotels en aanbieders van zaalruimte voor externe bijeenkomsten in Nederland in kaart gebracht. Met betrekking tot de hotelmarkt is vooral gekeken naar de ontwikkeling van hotelovernachtingen, hotelbezetting, kamerprijzen en opbrengsten. Met betrekking tot de congresmarkt is vooral gekeken naar de ontwikkeling van zaalbezetting en zaalprijzen. Vervolgens is de vraag in de regionale markt en Delft zo goed mogelijk in kaart gebracht. Tot slot is de concurrerende markt omschreven met betrekking tot bezetting, prijzen, opbrengsten, segmentatie en groeiverwachtingen per doelgroep Conceptanalyse congreshotel Delft Op basis van de hierboven beschreven analyses en conceptuele informatie, is een concept ontwikkeld voor een congreshotel, dat het beste lijkt aan te sluiten op de behoefte vanuit de lokale markt. Een visie is gegeven op de meest geschikte invulling van de congresfaciliteiten van het congreshotel en verder is onder meer ingegaan op classificatie, aantal benodigde kamers, kamergroottes en overige faciliteiten. Het concept is uitgewerkt tot een indicatief Programma van Eisen in vierkante meters. Tot slot is specifiek aangegeven waar tijdens het vinden van een geschikte iocatie aandacht aan dient te worden besteed. Bepaling marktruimte congreshotel Delft Op basis van de bevindingen uit de voorgaande analyses en het ontwikkelde concept, is bepaald of voldoende marktruimte te verwachten is. Dit is uitgedrukt in bandbreedtes van bezettingsgraden en prijzen, die zijn vergeleken met kengetallen om te komen tot een conclusie. Projectie economische effecten congreshotel jn Delft Ineen laatste analyse is beknopt in kaart gebracht wat de economische betekenis zou kunnen zijn van de ontwikkeling van een congreshotel in de gemeente Delft. Op basis van kengetallen is bepaald wat de directe invloed zal zijn van het congreshotel op de werkgelegenheid, directe omzetten, kosten aan onderhoud en indirecte bestedingen.


Horwath HTL 2

Omgevingsanalyse In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van Delft. Hierbij zijn vooral de huidige en toekomstige infrastructuur en demograf ische, economische en toeristische kenmerken van de stad besproken. Specifieke aandacht is besteed aan relevante kenmerken voor de congresen hotelmarkt.

2.1

Locatie Delft is gelegen in de Randstad, het economische centrum van Nederland, binnen afzienbare afstand van de vier grootste Nederlandse steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. In de Randstad heeft Delft vooral ten opzichte van Den Haag (9 kilometer1) en Rotterdam (14 kilometer2) een centrale ligging. De gemeente is gelegen in de provincie Zuid-Holland en maakt samen met 20 andere gemeenten deel uit van de regio Zuid-Holland West. Deze bestaat uit de regio Holland Rijnland en het Stadsgewest Haaglanden. Samen met Den Haag en zeven andere gemeenten is Delft onderdeel van laatstgenoemde. Degemeente Delft heeft een groot aantal projecten waarin sprake is van regionale samenwerking, veelal binnen het Stadsgewest Haaglanden en in het bijzonder Den Haag, maar soms ook met degemeente of stadsregio Rotterdam3. Onderstaande figuur toont de ligging van Delft in het kleinere en relatief landelijke Corop-gebied Delft en Westland . 4 Figuur 1.

Ligging Delft t.o.v. Corop-gebied en Den Haag/Rotterdam .%

t

..F

R'in

y / ' / , " y p',^-

Leidsc-endam

-

< Den Haag > 1 •••. • i»** ' ^ s>'\'y/ *

•5

-*

." Zoelemieer

:

" • sa ca.C32

Lar^irceiiand

y

C'lSSfZ3 v .vjKJie ,-

« « G3 '

S 3 '

^^ . ^ ~ p \ . ; . ' - •:

&choajin'».

Rotterdam

^ .' :

•%

S3

MIO

VWst.-frarrne

r

!.

- iiT1 * ' "

% A'b «'O^v ^ 4 U

•\ - ^

Bronnen: Google Maps en Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL 1 2 3

4

Bron: Kerncijfers 2009 - Gemeente Deltt Bron: Kerncijfers 2009 - Gemeente Delft Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 D Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden Bron: website Provincie Zuid-Holland


Horwath HTL 2.2

Infrastructuur Door de snelweg A13 is Delft direct verbonden met Den Haag, Rotterdam en Rotterdam The Hague Airport envia deA13/A4 heeft de stad tevens een goede aansluiting met Amsterdam en Amsterdam Airport Schiphol. Vanaf stations Delft en Delft Zuid vertrekken treinen naar onder meer Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam, Rotterdam, Dordrecht, Eindhoven, Venlo en Roosendaal. Station Delft ligt aan de rand van de historische binnenstad, terwijl Station Delft Zuid is gelegen in het gebied van de Technische Universiteit (TU) Delft. Tabel 1 geeft een overzicht van de afstanden en reistijden van en naar verschillende luchthavens en steden i n de Randstad per openbaar vervoer (OV) en per auto. abel 1. Stad

Afstanden en reistijden diverse plekken en steden D Delft Reistijd Afstand in Reistijd Reistijd in min. km. in min. auto per OV pèr auto per auto to.v. OV Rotterdam AP* 300 45 10 15 Amsterdam AP* 45 50 35 129 Den Haag 10 67 15 15 Rotterdam 50 20 10 Ki Haarlem 40 6(1 45 89 55 7(1 110 50 Utrecht Amsterdam 60 70 55 109

Bronnen: Google Maps en www.9292ov.nl, bewerkt door Horwath HTL *afstanden en reistijden weergegeven van centrum naar centrum in eenheden van vijf "Rotterdam The Hague Airport ***Amsterdam Airport Schiphol

Opvallend aan bovenstaande cijfers is de relatief lange reistijd per OV van Delft naar de luchthaven van Rotterdam, maar de relatief snelle verbinding per OVvan Delft met Den Haag, Rotterdam en Haarlem. Bij dit laatste dient te worden opgemerkt dat de bereikbaarheid per OV wordt bedreigd door het bereiken van de maximale capaciteit van station Delft. Met de ontwikkelingsplannen aangaande de Spoorzone wordt beoogd deze bedreiging weg te nemen. De consequentie van deze ontwikkelingen is dat het centrum van Delft de komende jaren de nodige verkeershinder zal ondervinden, zeker in combinatie met de (benodigde) werkzaamheden aan de Sint Sebastiaansbrug en de Koepoortbrug en de moeilijkheden rondom parkeren inhet centrum5. De tijdelijke verkeershinder vanwege werkzaamheden daargelaten, lijkt rnel betrekking tot zakelijk verkeer op de wegen in en om Delft relatief weinig sprake te zijn van hinder in vergelijking met andere grotere steden Nederland en met name inde Randstad. Dit blijkt uit een 41 ste p l a a t o p deranglijs/tande 5 0 g r o o t s t e Nederlandse gemeenten met betrekking tot tijdsverlies van bedrijven per werknemer als gevolg van files6. Ook kan worden geconcludeerd dat Delft met zowel een internationale als een regionale I uchthaven o p een afstand van maximaal 45 minuten per luchtvervoer goed te bereiken is.

5

Bronnen: Interview Hoteloverleg/Hotel Johannes Vermeer, interview Delft Marketing, schriftelijke reactie Hotel Leeuwenbrug 6 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

// •'\

Horwath HTL Ontwikkelingen Spoorzone Het oude treinviaduct van Delft, dat is gelegen langs de historische binnenstad, levert overlast en risico s op en is niet berekend op het toenemende treinverkeer. Ook het station voldoet niet meer aan kwalitatieve en kwantitatieve eisen. Om deze redenen wordt de Spoorzone i n Delft grondig aangepakt. Zoals is weergegeven in onderstaande tabel kent de heront wikkeling van de Spoorzone een aantal belangrijke voordelen. In 2009 is begonne n met de ontwikkeling, welke volgens planning in 2020 wordt afgerond met de oplevering van de laatste woningen. Het plangebied is relatief veelomvattend. Het begint in het noorden op het terrein van DSM, loopt t en westen van het volledige centrum en eindigt in het zuiden o p bedrijventerrein Schieoevers.7 Tabel 2.

Voordelen herontwikkeling Spoorzone

Leefbaarheid neemt toe door een afname van overlast van treinverkeer en een natuurlijkere omgeving Capaciteit van treinverkeer neemt toe doordat de spoortunnel ruimte biedt voor een uitbreiding naar vier sporen Er ontstaat een ruim en goed bereikbaar ondergronds treinstation dat voldoet aan alle moderne stationseisen De wijken aan weerszijden van het spoor sluiten beter op elkaar aan De westrand van de binnenstad wordt aantrekkelijker ingericht Er ontstaat ruimte voor ongeveer 1.500 woningen en 50.000m2 kantoorruimte Bron: Website SpoorzoneDelft

Ontwikkelingen IODS Om Delft en de regio per auto beter bereikbaar te maken, is de Integrale Ontwikkeling tussen Delft en Schiedam (IODS) opgestart. Het programma omvat de aanleg en inpassing van de A4 Midden-Delfland in het landschap en een kwaliteitsprogramma voor gebiedsontwikkeling in Midden-Delfland. Naar verwachting wordt het tracébesluit in 2010 genomen en kan de snelweg in 2015 in gebruik worden genomen.8

2.3

Demografie

2.3.1

Bevolking In 2009 telde Delft ruim 96.000 inwoners, wat het de 27 sle gemeente van Nederland maakt met betrekking tot inwoneraantal. Ter vergelijking: met nagenoeg 583.000 inwoners is Rotterdam de 2 de stad van Nederland en Den Haag neemt de 3de plaats in met ruim 475.000 inwoners. Den Haag uitgezonderd, heeft Delft de grootste bevolkingsdichtheid van het Stadsgewest Haaglanden9.10 Nagenoeg 1 0% van de Delftse bevolking heeft een buitenlandse nationaliteit en bijna 30% een buitenlandse etniciteit11. Met deze ruime vertegenwoordiging van buitenlandse i nwoners, nam Delft in 2009 met betrekking tot allochtonen de9 d e plaats in op de ranglijst van 50 grootste Nederlandse gemeenten12. Een deel van de buitenlandse bevolking in Delft bestaat uit internationale studenten. Met de 7

Bron: Website SpoorzoneDelft Bron: Website Provincie Zuid-Holland 9 Bronnen: Kerncijfers 2009 • Gemeente Delft, Centraal Bureau voor de Statistiek 10 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 11 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 12 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 8


Horwath HTL historische aanwezigheid van deTU is Delft een typische studentenstad. Van de circa 15.000 studenten inde stad, wordt ongeveer 13% gekwalificeerd als internationale student13. Bovendien wenst het college van bestuur van deTU haar universiteit een internationaler karakter te geven. In vergelijking met Nederland heeft Delft verhoudingsgewijs wel meer personen in de leeftijdsgroep 20-29 jaar, maar zijn er relatief minder inwoners van Otot 14 jaar en 40-74 jaar14. Hierdoor heeft Delft een relatief hoge rang op de indexen van vergrijzing en verjonging.15 Het inwoneraantal van Delft wordt verwacht in 2020 te zijn toegenomen met ruim 10%. Het aandeel 0-14 jarigen zal verder afnemen, zo ook het aandeel 30-49 jarigen. Het aandeel inwoners van 65 en ouder daarentegen zal toenemen. Deze ontwikkelingen zullen de vergrijzing verder doen toenemen. 16 2.3.2

Werkgelegenheid De werkloosheid i n Delft is de afgelopen periode afgenomen van 8,6% in 2004 tot 4,2% in 2008 17 . Vergeleken met de Nederlandse werkloosheid van 4,3% in 2004 en 1,9% in 2008 18, is de afname in Delft iets lager is dan in Nederland. Mede hierdoor is de werkloosheid in Delft ten opzichte van het landelijke gemiddelde nog altijd vrij hoog. In de periode 2004-2007 was de bruto arbeidsparticipatie in Delft aanzienlijk lager dan in Nederland19. Bovendien is in Delft over het algemeen sprake van een relatief trage groei in werkgelegenheid. Dit blijkt onder meer uit de resultaten van de Enquête beroepsbevolking CBS en uit een 44s,e plaata/ande 50op d e r a n g l i j s t van werkgelegenheidsgroei en een 37ste plaats op de ranglijst van stuwende werkgelegenheidsgroei20. Door een aanzienlijke toename van 7,3 procentpunten lag de bruto arbeidsparticipatie in Delft in 2008 op een gemiddeld niveau vergeleken met Nederland, Zuid-Holland en Stadsgewest Haaglanden21. De verwachting is dat de werkloosheid minder snel zal stijgen dat in de rest van Nederland en dat de werkgelegenheidsfunctie in Delft ten opzichte van Nederland zal verbeteren door aan de ene kant een minder snel groeiende beroepsbevolking dan gemiddeld en aan de andere kant een kleinere afname van het aantal banen.22 In 2009 nam Delft de 14de plaats in van de 50 op de ranglijst van laagopgeleiden, waaruit blijkt dat de beroepsbevolking van Delft uit relatief weinig laagopgeleiden en veel hoogopgeleiden bestaat23. Dit blijkt ook als het aandeel werknemers met een HBO of WO opleiding van de beroepsbevolking in Delft wordt vergeleken met cijfers over Nederland, Zuid-Holland en Stadsgewest Haaglanden24. Tabel 3 toont de verdeling van de werkgelegenheid in Delft in 2008. Uit het aandeel van 2 1 % van de banen blijkt vooral het belang van de sector zakelijke dienstverlening. Met bijna 1 op de 5 zakelijke verblijfsbezoekers (18%) werkzaam in 13

Bron: Internationale Interactie Wonen, leven en studeren li Delftsch Overleg 2008-2009 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 15 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 16 Bron: Kerncijfers 2009 nGemeente Delft 17 Bronnen: Kerncijfers 2009 nGemeente Delff, Enquête beroepsbevolking CBS 18 Bron: Statline n Centraal Bureau voor de Statistiek 19 Bronnen: Kerncijfers 2009 LiGemeente Delft, Statline UCentraal Bureau voor de Statistiek 20 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 21 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 22 Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 il Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden 23 Bron: Atlas voor gemeenten 2009 24 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 14


f/,

Horwath HTL de zakelijke dienstverlening is deze branche de belangrijkste branche voor de Nederlandse hotellerie25. Op de index van human capital nam Delft de 6de plaats in van de 50, wat een goed beeld geeft van de omvang van de creatieve klasse. Hier staat tegenover dat een relatief groot aandeel inwoners niet zonder de hulp van de overheid in inkomen kan voorzien. Dit laatste blijkt uit de S516 plaats op de ranglijst van de onderkant van de arbeidsmarkt. Behalve aan de relatief hoge werkloosheid, zou deze hoge plaats op de ranglijst gerelateerd kunnen zijn aan het relatief lage aanbod aan sociale huurwoningen en de relatief hoge huizenprijzen. Op deze ranglijsten neemt Delft achtereenvolgens de47ste en de 11 de plaats in.26 Fabel 3.

Verdeling werkgelegenheid Delft, 2008 AarTtailv! fc\ » . • • k a n d e e l : ^ Zakelijke dienstverlening 11.114 21% Gezondheids- en welzijnszorg 8.844 17% Onderwijs 7.892 15% Handel en reparatie 7.667 15% Industrie 4.712^ 9% Overige diensten 2.898 6% 4% Openbaar bestuur en overheid 2.293 Horeca 2.200 4% 1.812 Bouwnijverheid 3% Vervoer, opslag en communicatie 1.599 3% Financiële instellingen 767 1% Nutsbedrijven 584 1% Landbouw, jacht en bosbouw 150 0% Visserij 0 0% Winning van delfstoffen 0 0% 52.532 100% | Alle economische activiteiten "

-

•,

«•',

•

-

' -

-

.*•

- , ,

Bronnen: Haaglanden in Cijfers en LISA, bewerkt door Horwath HTL

2.4

Economie

2.4.1

Economische groei Tabel 4 toont dat de economische groei in Corop-gebied (CR) Delft en Westland aanzienlijk lager ligt dan in Nederland, de provincie Zuid-Holland, CR Agglomeratie s-Gravenhage en CR Groot-Rijnmond. Uit de weergeven cijfers blijkt dat CR Delft en Westland vooral hard werd getroffen door de economische malaise na 2001 en door het begin van de meest recente crisis in 2008. Indicatoren voor lokale economische ontwikkelingen in Delft lijken er echter op te wijzen dat de stad in ieder geval onder de meest recente crisis minder lijdt dan de rest van Nederland27. Onitwikke ing economische g roei ir % 2000 ' ^ p i i 2002 ioM 2004 1005? 2006 200^ 2Ö08r Gem. 0,3 2,2 2,0 3,4 3,6 2,0 2,2 3,9 Nederland 1,9 0,1 2,8 3,4 3,7 2,0 Zuid-Holland 4,0 -0,7 0,2 1,8 1,9 2,1 2,2 1,1 1,9 3,2 2,2 CR Den Haag 4,6 1,3 1,8 1,6 2,1 4,4 CR Rotterdam 2,8 3,8 4,8 2,3 2,8 4,0 0,2 1,0 1.8 CR Delft 0,7 2,9 4,0 3,0 0,8 -0,4 -5,3 -0,7 1,3 1,9

Tabel 4.

• - , - - -

25 26 27

Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research Bron: Atlas voor gemeenten 2009 Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 G Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden


Horwath HTL Bron: Statline DCentraal Bureau voor de Statistiek

Gem. = gemiddelde jaarlijkse groei

De Economische Thermometer meet de economische kracht van en groei in Delft. Terwijl de economische kracht van Delft dejaren ervoor onder het Nederlandse gemiddelde lag, was deze in 2008 gelijk aan het Nederlandse gemiddelde. De zakelijke dienstverlening, met 22% van de bruto toegevoegde waarde, presteert in Delft relatief goed, wat voor de totale economie en de hotellerie van belang is. Hier staat tegenover dat in Delft sprake is van een relatief lage investeringsratio. In 2008 blijkt de economie van Delft sterker te zijn gegroeid dan gemiddeld inhet land, voornamelijk vanwege een sterke groei in het begin van het jaar. In 2008 stond de stad op de 61** plaats op een ranglijst van 441 gemeenten, terwijl in 2007 nog de 129s,e plaats werd ingenomen. De groei in 2008 ten opzichte van 2007 is vooral te danken aan een sterke groei in arbeidsvolume in de zakelijke dienstverlening.28 In Nederland werden eind 2008 de eerste tekenen van een economische recessie in Nederland zichtbaar, waama in 2009 sprake is van een duidelijk merkbare daling in de Nederlandse economie. Begin maart 2010 werd voor geheel 2009 een daling in de Nederlandse economie berekend van 4 ,0%. Voor 2010 en 2011 wordt een voorzichtig herstel verwacht in de vorm van een economische groeiverwachting van achtereenvolgens 0,7% en 1%. Op middellange termijn (2011-2014) wordt een jaarlijkse groei in de Nederlandse economie verwacht van gemiddeld 1,4%.29 Voor de toekomstige ontwikkeling van Delft kan worden opgemerkt dat er zowel positieve (verbeterde werkgelegenheidsfunctie, relatief minder grote dalingen in investeringen, positief gestemde ondernem ers) als negatieve voortekenen (relatief lage productiegroei) zijn, waarvan de verhouding beide kanten op kan gaan.30 2.4.2

Bedrijven en instellingen Begin 2010 staan 5.161 bedrijven en instellingen in Delft ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als zijnde economisch actief. Met een aandeel van 99,9% bestaat nagenoeg de gehele Delftse bedrijvigheid u it het Midden en Klein Bedrijf (MKB). Slechts 7 bedrijven en instellingen hebben 250 of meer voltijd werknemers in dienst en mogen hiermee worden gedefinieerd als Groot Bedrijf. Dit kleinschalige karakter van het bedrijfsleven wordt onder meer veroorzaakt door het grote aantal internationale zelfstandigen zonder personeel (ZZP): i ndividuen die een eigen bedrijf hebben van enkele personeelsleden, maar wereldwijd opereren31.32 Tegenover het kleinschalige karakter van het bedrijfsleven van Delft staat dat de stad grote bekendheid heeft verworven met de TU. Hoewei de meeste vestigingen van Delftse bedrijven en instellingen in de binnenstad zijn gesitueerd, zijn met een aandeel van 34% de meeste personen werkzaam in Wippolder, de wijk waar de TU is gevestigd33. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de werkzaamheden van de TU zelf, maar ook door die van andere kennisintensieve bedrijven en instellingen die de nabijheid van de TU zoeken. In het kader van deze ontwikkeling is in 2002 de stichting Delft Kennisstad opgericht door de gemeente, de TU, TNO en de Kamer van Koophandel met als doel de gezamen lijke positionering van Delft als centrum 28

Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 n Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden 29 Bron: Country Forecast The Netherlands March 2010 -European Intelligence Unil 30 Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 n Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden 31 Bronnen: Interview Kamer van Koophandel Delft, interview VNO/NCW West Kring Delft 32 Bron: Handelsregister ll Kamer van Koophandel 33 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

Horwath HTL van hoogwaardige technologie34. Tegenwoordig hebben grote bedrijven dan ook vaak directe banden met de faculteiten of financieren ze een leerstoel en dankzij het valorisatiecentrum van de TU kan ook het MKB steeds gemakkelijker banden met de TU aangaan en aan kennis komen. Delft profileert zich dus met toenemend succes als kennisstad35. De TU heeft echte belangen bij de ontwikkeling ende ambities van de stad zijn nog nooit zo groot geweest36. Door middel van het Regionaal Structuurplan van Stadsgewest Haaglanden is vastgesteld dat Delft het technologisch centrum van Haaglanden is. Opgemerkt kan worden dat deze kruisbestuiving, waardoor inde wetenschap opgedane kennis wordt toegepast in het bedrijfsleven, pas sinds de afgelopen vijf tot tien jaar plaatsvindt en dat investeringen vanuit de wetenschap en het bedrijfsleven zelf moeten komen, in de plaats van bijvoorbeeld uit de gemeente37.38 2.4.3

Bedrijventerreinen en kantoorlocaties Delft kent circa 20 bedrijventerreinen en kantoorlocaties met een totale oppervlakte van circa 290 hectare39 en een concentratie van in totaal ruim 880 bedrijven en 16.000 werkzame personen. Medio 2009 had Delftechpark nog slechts 2.OOOm2 bruto vloeroppervlak (bvo) beschikbaar. Op datzelfde moment had Ypenburgse Poort nog slechts 2.470m2 bvo beschikbaar. Begin 2010 zijn alleen op Technopolis Innovation Park en Harnaschpolder nog kavels beschikbaar40. Over de gehele periode 2004-2009 toont het beschikbare o ppervlakte voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Delft een aanzienlijke afname.41 Bedrijventerreinen De drie bedrijventerreinen in Delft met het grootste aantal bedrijven zijn: D Schieoevers-Zuid D Delftechpark D Technopolis Innovation Park De drie bedrijventerreinen met het grootste aantal werkzame personen zijn: • Schieoevers-Zuid D Delftechpark D DSM Delft Vooral Delftechpark heeft in de periode 2003-2008 een grote groei doorgemaakt met betrekking tot werkgelegenheid. Een groot deel van de bedrijventerreinen in Delft is verouderd. Dit betreft vooral Schieoevers-Zuid en Schieoevers-Noord 42, die samen het grootste bedrijventerrein vormen. De gemeente maakt samen met ontwikkelaars en ondernemers plannen om het terrein te revitaliseren. De transformatie is begonnen met de herontwikkeling van het terrein van de voormalige Gelatinefabriek tot

34

Bron: Interview Delft Marketing Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 36 Bron: Interview Kamer van Koophandel Delft 37 Bron: Interview Kamer van Koophandel Delft 38 Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 DKamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden 39 Bron: Website Gemeente Delft 40 Bron: Website Gemeente Delft 41 Bron: Statistisch Jaarboek Delft 2009 42 Bron: Locaties 2010 101 Gemeenten in Beeld - PropertyNL 35


Horwath HTL evenemententerrein. Op het culturele broedplaats.43

moment heeft de oude fabriek al de functie van

Een nieuw bedrijventerrein ontstaat door de ontwikkeling van Harnaschpolder, dat zal worden geïntegreerd in de landelijke omgeving van Midden-Delfland en de in ontwikkeling zijnde woningbouw van Delft. Inde periode 2009-2013 biedt het bedrijventerrein flexibel uit te geven kavels van in totaal circa 50 hectare.44 Een van de belangrijkste ontwikkelingen in Delft betreft de ontwikkeling van het Technopolis Innovation Center vlakbij de TU om de kennisintensieve sector in de gemeente en de regio verder te versterken. Technopolis Innovation Center richt zich op bedrijven in de Research & Development sector en moet als onderdeel van Science Port Holland een van de belangr ijkste kennislocaties van Europa worden. De eerste fase van de ontwikkeling van Technopolis Innovation Center is in 2 008 begonnen. Begin 2010 is er nog 34 hectare grond beschikbaar. Het gehele gebied van circa 86 hectare zal in ongeveer 20 jaar worden ontwikkeld.45 Het was de bedoeling dat tegelijkertijd met de ontwikkeling van Technopolis Innovation Center in Delft ook Science Port Holland/Schieveen in de gemeente Rotterdam zou worden ontwikkeld met eenzelfde concentratie van kennisintensieve bedrijven. Om de twee I ocaties te ontwikkelen en samen aan de markt aan te bieden hebben de TU en de gemeenten Rotterdam en Delft in 2009 het ontwikkelingsbedrijf Science Port Holland N.V. opgericht. De missie van Science Port Holland NV is de ontwikkeling van een internationale toplocatie voor technologische innovatie, waarin de TU en het Erasmus MC een wereldwijd leidende positie nemen. Kerntaken van Science Port Holland NV zijn de totstandkoming van een campus, het uitvoeren van marketing en acquisitie, het onderhandelen met betrekking tot kavels en bedrijfsruimte, het stimuleren van uitwisseling van kennis en het aanbieden van diensten zoals parkmanagement. In 2009 zijn de eerste acquisitieactiviteiten ondernomen.46 Net als het geval is voor Science Port Holland /Technopolis, zou het gebied van Science Port Holland/Schieveen ongeveer 80 hectare groot zijn47. Recentelijk heeft de gemeente Rotterdam echter haar deel van de on twikkelingsactiviteiten verplaatst van Schieveen naar het havengebied en besloten Schieveen de eerstkomende twintig jaar niet te ontwikkelen 48. Hierdoor blijft van de twee beoogde kennisintensieve bedrijventerreinen alleen Science Port Holland Technopolis over. Ook alleen kan de ontwikkeling van Science Port Holland Technopolis zorgen voor een nieuwe groei van technologische innovatieve bedrijvigheid en inkomstenKanttekeningen hierbij zijn dat er tot nu toe nog geen grote stappen lijken te zijn gezet49 en dat veel ondernemers van mening zijn dat Delft zich te ambitieus opstelt met de ontwikkeling. Science Port Holland Technopolis omvat bijna de helft van de totaal uitgeefbare oppervlakte in Stadsgewest Haaglanden, terwijl de selectiecriteria en het profiel van het terrein niet aitijd aansluiten op de vraag vanuit het bedrijfsleven. Zo zijn er in Delft veel kennisintensieve, creatieve en innovatieve startende bedrijven met behoefte aan goedkope huisvesting.50 43

Bron: Website Gemeente Delft Bron; Website Gemeente Delft 45 Bronnen: Website Gemeente Delft, Website Science Port Holland 46 Bron: Business Plan Science Port Holland NV 47 Bron: Website Science Port Holland 48 Bron: Interview VNO/NCW West Kring Delft 49 Bron: Interview VNO/NCW West Kring Delft 50 Bron: De Kracht van Delft Economische Thermometer 2008 D Kamer van Koophandel Den Haag kantoor Delft en Rabobank Zuid-Holland Midden 44


10

/&. Horwath HTL In tegenstrijd met bovengenoemde ambitieuze plannen voor revitalisatie van Schieoevers en ontwikkeling van bedrijventerreinen Harnaschpolder en Science Port Holland Technopolis, dient te worden opgemerkt dat in Delft nauwelijks grote opnames van bedrijfsruimte hebben plaatsgevonden, 2008 uitgezonderd51. Kantoorlocaties Delft beschikt in totaal over circa 340.000m2 kantooroppervlak52. In vergelijking met steden van dezelfde grootte, heeft Delft structureel een relatief klein aanbod aan kantoren53. Doordat de stad bovendien weinig last heeft van leegstand lijkt er ruimte te zijn voor nieuwbouw op de kantorenmarkt. Hier staat tegenover dat de opname de afgelopen jaren steeds laag is uitgevallen 54. Ook zijn de tophuren in Delft relatief laag55. Desondanks wordt rondom de twee stations van Delft een aanzienlijke hoeveelheid kantoorruimte ontwikkeld 56 . Volgens plan wordt 50.000m2 inde Spoorzone rondom NS Station D elft en 30.000m2 rondom NS Station Delft Zuid aan nieuwe kantoorruimte ontwikkeld voor zowel groot- als kleinschalige zakelijke dienstverleners en instellingen 57. Centraal in de Spoorzone komt een gebouw dat de stationshal en het stadskantoor, met ruimte voor de publieksbalies en werkplekken voor ongeveer 1.000 medewerkers, herbergt. De bouw van de stationshal en het stadskantoor begint in 2011. Naar venwachting wordt de stationshal in 2013 ingebruik genomen en is het stadskantoor in 2015 af. Aanvullend op het stadskantoor, is 23.000m2 kantoorruimte opgenomen in de plannen voor de Spoorzone. Bij de kantoorontwikkelingen op beide stationslocaties dient te worden vermeld dat het nog zachte plannen zijn en het niet duidelijk is of en wanneer ze worden gerealiseerd58.59

2.5

Toerisme Delft heeft een rijke geschiedenis, waarvan de aantrekkelijke historische binnenstad het bewijs is. Al in 1246 kreeg Nieuwe Delft stadsrechten en Oude Delft volgde 22 jaar later. Gedurende haar lange geschiedenis verwierf Delft wereldwijde bekendheid door de Delftse Schilderschool met onder andere Johannes Vermeer, Pieter de Hoogh en Jan Steen60 en door de typische blauwe aardewerkproductie. De grootste toeristische attracties in Delft zijn: D Nieuwe en Oude Kerk (160.633 bezoekers in 2008) • Koninklijke Porceleijne Fles (135.000 bezoekers in 2008) D Delftse Pauw (130.000 bezoekers in 2008) D Legermuseum (66.000 bezoekers in 2008) D Stedelijk museum Het Prinsenhof (57.015 bezoekers in 2008) • Rondvaartboot door de grachten (51.400 passagiers in2008) 61

51

Bron: Het Grote Gemeentenboek 2009 - PropertyNL Bron: Website Gemeente Delft 53 Bron: Sprekende Cijfers 2009 Kantorenmarkten - Dynamis 54 Bronnen: Het Grote Gemeenteboek 2009 D Property NL, Sprekende Cijfers 2009 Kantorenmarkten • Dynamis 55 Bron: Sprekende Cijfers 2009 Kantorenmarkten - Dynamis 56 Bron: Locaties 2010 101 Gemeenten in Beeld - PropertyNL 57 Bron; Website Gemeente Delft 58 Bron: Het Grote Gemeentenboek 2009 - PropertyNL 59 Bron: Website SpoorzoneDelft 60 Bron: Website Gemeente Delft 61 Bronnen: Kerncijfers 2009 nGemeente Delft, Delft Marketing 52


11

Horwath HTL Ondanks een afname in het museumaanbod en relatief weinig vernieuwing in het aanbod62, beschikt Delft over een relatief groot aantal rijksmonumenten en musea. De stad neemt achtereenvolgens de 8ste en 9de plaats inop deranglijst van de 50 grootste Nederlandse gemeenten. Aanvullend beschikt Delft over een relatief groot aantal hoogwaardige restaurants. Dit blijkt uit een 4de en een 7de plaats op de ranglijsten van restaurants en culinaire kwaliteit van de restaurants. Met betrekking tot het gastronomische aanbod valt Delft zodoende in dezelfde categorie als Amsterdam, Maastricht en Den Haag. Hier staat tegenover dat Delft relatief weinig theatervoorstellingen, evenementen en klassieke concerten heeft. Op deze ranglijsten neemt de stad de 39*°, 42s,e en 44s,e plaats in.63 2.5.1

Toeristisch bezoek In 2008 bezochten 1,0 miljoen Nederlanders Delft met een t oeristische reden. Deze dagtoeristen deden de stad gemiddeld 2,4 keer aan, waardoor het aantal dagbezoeken op maar liefst 2,4 miljoen lag. Hiermee kan Delft zich als toeristische bestemming meten met steden als Leiden, Leeuwarden en Haarlem.64 De reden om een toeristisch dagbezoek aan Delft te brengen is voor Nederlanders het vaakst gelegen in winkelen, het maken van een stadswandeling, het bezoeken van een bioscoop en iets nuttigen op een terras. Eenmaal in Delft, wordt de stad vooral gewaardeerd om de mogelijkheden van museumbezoek, maar blijken een stadswandeling en een bioscoopbezoek minder vaak daadwerkelijk te worden uitgevoerd. Knelpunten zoals ondervonden door toeristische dagbezoekers uit Nederland met en zonder bezoekerservaring in Delft bestaan uit de ligging van en onbekendheid met Delft, evenals uit bezwaren omtrent parkeren en de invloed die de vele studenten hebben op de sfeer in de stad.65 Maar liefst 82% van de Nederlandse dagbezoekers is afkomstig uit Zuid-Holland. Veel dagbezoekers komen zelfs met de fiets uit de directe omgeving. Delft is dan ook vooral een toeristische dagbestemming66, met bezoekers die relatief weinig besteden. De gemiddelde besteding van Nederlandse bezoekers tijdens een toeristisch dagbezoek bedraagt in Delft ruim 38 per persoon en 46 elders in Nederland. In Delft wordt 50% doorgaans in winkels uitgegeven, 39% inde horeca en 10% aan overige uitgaven.67 Met betrekking tot toeristisch verblijfstoerisme wordt opgemerkt dat al sinds voor de crisis het weekendtoerisme in Delft merkbaar toeneemt68. Bovendien is Delft Marketing bezig met het schrijven van een marketingcommunicatieplan, waarin aandacht wordt besteed aan het verlengen van toeristisch bezoek.69

2.5.2

Zakelijk bezoek Voor Delft zijn in 2008 66.000 meerdaagse Nederlandse zakenreizen geregistreerd. Hiermee is Delft de derde stad van Zuid-Holland voor zakelijke verblijfsbezoekers. De gemiddelde duur van een binnenlandse zakenreis in Delft ligt op 3,0 nachten, 62

Bron: Inten/iew Delft Marketing Bron: Atlas voor gemeenten 2009 64 Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC 65 Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC 66 Bronnen: Inten/iew Hoteloverleg/Hotel Johannes Vermeer, interview WestCord interview Delft Marketing 67 Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC 68 Bronnen: Interview Hoteloverleg/Hotel Johannes Vermeer 69 Bron: Interview Delft Marketing

63


NIPO Research NIPO Research Hotel Delft, NIPO Research

12

///, Horwath HTL ten opzichte van een gemiddelde duur van 2,1 in Nederland. Hiermee komt het aantal zakelijke overnachtingen van Nederlanders in Delft uit op 138.600.70 Van de Nederlandse zakelijke reizigers in Delft lijken er weinig in groepsverband te reizen, waaruit zou kunnen worden verondersteld dat de overnachtingen van zakelijke bijeenkomsten in Delft plaatsvinden in een van beide grotere steden Den Haag of Rotterdam. Uit onderzoek blijkt dit echter niet het geval te zijn.71 Het imago van Delft als bestemming voor zakelijke bijeenkomsten is relatief slecht. Van negentien andere Nederlandse steden hebben er slechts vier een slechter imago. Over het daadwerkelijke bezoek aan Delft is men gematigd tevreden. Net als het geval is voor de toeristische markt, worden de prettige sfeer van de binnenstad en de mogelijkheden tot invulling van vrije tijd in de zakelijke markt positief ontvangen. Hier staat tegenover dat van vijf onderzochte aspecten Nederlandse zakelijke verblijfsbezoekers ruim aanbod van goede vergaderen congreslocaties het slechtste vinden passen bij Delft. Dit wordt ondersteund door de visie van organisatoren van zakelijke reizen, die vinden Delft het minst aantrekkelijk op de aspecten vergaderen congreslocaties en hotels. Wel is het imago en de aantrekkelijkheid van Delft beter onder bezoekers en organisatoren die in Delft zijn geweest dan onder diegenen die er niet zijn geweest. Nederlandse organisatoren van zakelijke bijeenkomste n geven aan dat de kans dat ze een zakelijke bijeenkomst in de stad zullen organiseren vrij klein is met als voornaamste reden dat ze de mogelijkheden van de stad als zakelijke bestemming onvoldoende kennen. Met betrekking tot het geïnventariseerde gebrek aan vergaderen congreslocaties en hotels moet worden opgemerkt dat, aanvullend op een onbekendheid met de mogelijkheden van Delft, sinds de inventarisatie in 2008 drie middelgrote hotels met vergaderfaciliteiten aan het aanbod zijn toegevoegd. Andere redenen, dat Nederlandse o rganisatoren van zakelijke bijeenkomsten niet geneigd zijn een zakelijke bijeenkomst in de stad te organiseren, zijn dat ze een specifieke voorkeur hebben voor een andere bestemming, dat de reistijd te lang is, dat de ligging ongunstig is en dat de stad slecht bereikbaar lijkt te zijn. Bereikbaarheid is een diffuus aspect. Er zijn bezoekers die Delft goed bereikbaar vinden, maar er bestaat ook een aanzienlijke groep die D elft slecht bereikbaar vindt, mede door problemen met parkeren.72

2.6

Stadsmarketing Delft heeft een succesvol toeristisch profiel van stad van Vermeer, Delfts blauw en Oranjeverleden. Meer recentelijk zijn de kernwaarden technologie, historie, 73 creativiteit en innovatie vastgesteld . Het doel hiervan is om het toeristische imago van de stad minder eenzijdig te maken en toeristische bezoekers langer te kunnen fascineren, waardoor ze worden gemotiveerd om er de nacht door te brengen 74. Het koppelen van het toeristische profiel aan zakelijke begrippen kan worden gerealiseerd door het zichtbaarder maken van de techniek die in Delft wordt ontwikkeld en een grotere interactie tussen bezoekers en techniek te faciliteren. Een voorbeeld hiervan is de herontwikkeling van het Techniekmuseum door de TU tot Science Center.75

70 71 72 73 74 75

Bron: Bron: Bron: Bron: Bron: Bron:

Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research Website Gemeente Delft Interview VNO/NCW West Kring Delft Interview Delft Marketing


13

Horwath HTL Waar de toeristische en het technologische profielen eerst werden uitgedragen door verschillende instanties, heeft de gemeente inmiddels gekozen voor een integrale aanpak rond stadsmarketing. Binnen de gemeente is een team samengesteld dat zich volledig op stadsm arketing richt en zich concentreert op acties en aandachtspunten zoals geform uleerd i n de nota stadsmarketing 20082011 76 . Naar buiten toe worden de profielen wel door verschillende instanties uitgedragen. Waar het team stadsmarketing zich vooral richt op de pijlers bedrijven en bewoners, concentreert Delft Marketing zich op dienstverlening voor bezoekers. Naast de oprichting en uitvoering van het Toeristisch Informatie Punt (TIP), is Delft Marketing actief op het gebied van het aan elkaar verbinden van toeristische ondernemers, het monitoren van bezoekers, het genereren van aanvullende subsidies uit de markt en imagomarketing en promotie van Delft onder toeristische bezoekers door middel van magazines, plattegronden en free publicity. Meer dan de helft van het budget van Delft Marketing wordt besteed aan personeel voor het TIP. Voor grootschalige nationale en internationale marketing richting bedrijven en bezoekers is onvoldoende budget beschikbaar77. Bovendien is internationale marketing richting bedrijven lastig, vanwege een relatief grote spreiding over vele verschillende herkomstlanden78.79

2.7

Conclusie Delft heeft een centrale ligging in de Randstad en een goede bereikbaarheid vanuit diverse nationale en internationale locaties. In de huidige omstandigheden is, aanvullend op de verkeershinder van omvangrijke werkzaamheden, parkeren in het centrum een knelpunt. De bereikbaarheid zal naar verwachting in de loop van de komende tien jaar verder toenemen. Als drukbevolkte studentenstad heeft Delft te maken met zowel .verjonging als met toenemende vergrijzing. In vergelijking met Nederlandse gemiddelden was de werkloosheid de afgelopen jaren relatief hoog, de arbeidsparticipatie relatief laag en de groei in werkgelegenheid relatief traag. Dankzij een sterke groei lag de arbeidsparticipatie in 2008 op een gemiddeld niveau en de verwachting is dat de werkgelegenheidsfunctie de komende jaren zal verbeteren ten opzichte van Nederland. Hoewel ten opzichte van andere grotere Nederlandse gemeenten relatief veel inwoners niet zonder overheidshulp in inkomen kunnen voorzien, bestaat een groot deel van de beroepsbevolking in Delft uit hoogopgeleiden. De zakelijke dienstverlening, die van specifiek belang is voor de hotelmarkt, is met betrekking tot werkgelegenheid en bruto toegevoegde waarde sterk vertegenwoordigd. Delft profileert zich sinds de afgelopen vijf a tien jaar steeds succesvoller als Kennisstad. Kenmerkend is het kleinschalige karakter van het bedrijfsleven, met veel hoogopgeleide ZZP-ers die vaak op internat ionale schaal actief zijn. De afgelopen jaren nam het beschikbare o ppervlakte voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Delft aanzienlijk af, maar hebben er nauwelijks grote opnames plaatsgevonden. Voor de komende jaren bestaan plannen voor revitalisatie van een groot deel van het verouderde bedrijventerrein en ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Bovendien dient Science Port Holland/Technopolis met hoogwaardige bedrijfsruimte voor kennisintensieve bedrijven samen met Science Port Holland/Schieveen een van de belangrijkste kennislocaties van Europa te worden. 76 77 78 79

Bron; Website Gemeente Delft Bronnen; Interview Delft Marketing, interview VNO/NCW West Kring Delft Bron: Interview VNO/NCW West Kring Delft Bron; Interview Delft Marketing


14

Horwath HTL Echter, recentelijk is besloten de ontwikkelingsactiviteiten van Schieveen uit te stellen. Hoewel Technopolis ook alleen kan zorgen voor aanzienlijke groei in technologische innovatieve bedrijvigheid en inkomen, zal dit tijd vergen. De kantorenmarkt te Delft is relatief klein met ogenschijnlijk weinig ontwikkelruimte. Plannen bestaan voor 50.OOOm2 nieuw kantooroppervlak rondom Station Delft, waar het stadskantoor een groot deel van inneemt, en 30.000m2 rondom Station Zuid. Deels is nog niet duidelijk of en wanneer deze plannen worden gerealiseerd. Hoewel de economische kracht van Delft jaren onder het Nederlandse gemiddelde lag, was deze er dankzij een sterke groei in 2008 aan gelijk en lijkt de stad relatief weinig te lijden onder de huidige crisis. De verdere economische ontwikkeling is afhankelijk van meerdere factoren en nog onzeker. Met veel rijksmonumenten, musea en h oogwaardige restaurants is Delft een aantrekkelijke toeristische dagbestemming, hoewel het museumaanbod afneemt en er weinig sprake lijkt te zijn van vernieuwing. Mede door bezwaren omtrent ligging, parkeermogelijkheden en studenten, is de toeristische verblijfsmarkt beperkt. Veel bezoekers komen uit de directe omgeving, verblijven kort en besteden weinig. Wel is het weekendtoerisme toegenomen en gaat Delft Marketing zich proactief en doelgericht richten op verlenging van verblijfsduur. De binnenlandse zakelijke groepsmarkt is beperkt, wat naar venwachting te maken heeft met een geobserveerd slecht zakelijk imago. Bezoekers blijven vooral weg door onvoldoende bekendheid met de mogelijkheden van de stad. De gemeente is de uitdaging aangegaan om het toeristische profiel van de stad te koppelen aan zakelijke begrippen. Hoewel het team stadsmarketing hieraan kan bijdragen, wordt het profiel r ichting de drie doelgroepen van stadsmarketing door twee verschillende partijen uitgedragen, beide met een relatief kleine reikwijdte.


15

Horwath HTL 3

Aanbodanalyse Als achtergrondinformatie is in dit hoofdstuk eerst het aanbod aan hotels en aanbieders van zaalruimte voor externe bijeenkomsten in Nederland kort in kaart gebracht, waarna aandacht is besteed aan het regionale aanbod. Vervolgens is een gedetailleerd beeld geschetst van de hotelm arkt van Delft en diens historische en toekomstige ontwikkeling. Tot slot is onderzocht welke bestaande en toekomstige hotels in en om Delft naar verwachting zullen concurreren met een congreshotel in Delft en zijn deze mogelijke concurrenten omschreven met betrekking tot classificatie, hotelkamers, prijzen, faciliteiten en locatie.

3.1 3.1.1

Aanbod hotels en congresaccommodaties Nederland Hotels Onderstaande tabel toont de historisch e ontwikkeling van geclassificeerde en ongeclassificeerde hotels in Nederland. Beide soorten hotels zijn aangesloten bij het Bedrijfschap Horeca en Catering, waarbij voor de eerstgenoemde een classificatie is aangevraagd die het niveau van de dienstverlening weerspiegelt. Uit het overzicht blijkt dat het aantal hotels sinds 2000 aanzienlijk is afgenomen, terwijl het aantal kamers juist is toegenomen. Hieruit blijkt dat Nederlandse hotels de afgelopen jaren groter zijn geworden door toenemende professionalisering en ketenbinding. Tabel 5. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 groei

Historische ontwikkeling hotels Hotels 2.935 2.925 2.895 2.886 2.827 2.818 2.758 2.819 2.875 2.186 -25,5%

Kamers 87.562 89.845 90.807 91.727 93.993 95.030 95.620 98.065 99.899 90.452 4,4%

Bron; HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL

Onderstaande tabel toont dat de drie- en viersterren segmenten met 35% en 49% marktaandeel het grootst zijn in de Nederlandse hotellerie. De budgetmarkt, bestaande uit één- en tweesterren hotels, en deluxe markt, bestaande uit vijfsterren hotels, zijn relatief klein. Een gemiddeld hotel heeft 41 kamers. De grootte van een gemiddeld hotel neemt af naarmate de classificatie lager is. Tabel 6. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Totaal

Aanbod geclassificeerd e hotels Nederland, 2 009 hotels kamers kamefs per hotel marktaandeel^ 23 4.330 188 5% 484 92 44.589 49% 958 31.378 33 35% 461 15 7.095 8% 260 12 3.060 3% 2.186 90.452 41 100%

Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

16

Horwath HTL 3.1.2

Congresaccommodaties Nederland beschikt over veel accommodaties met zaalruimte waar externe bijeenkomsten, zoals congressen en vergaderingen, kunnen plaatsvinden. De meest overzichtelijke marktinformatie is te vinden in Kennis van Zalen 4 , uitgegeven door het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme. Hoewel de informatie wat gedateerd en onvolledig is, biedt het een goed overzicht van de marktontwikkeling. Onderstaande tabel illustreert dat het aanbod van oudsher is geconcentreerd in hotels, hoewel het marktaandeel van hotels wel is afgenomen. Tabel 7.

Aanbod zaalruimte in Nederland, naar soort 1996 2006 Aandeel Aantai Aandeel Aantal Hotel 67% 456 60% 401 Gespecialiseerde accommodatie 27% 34% 186 227 4% Restaurant 32 5% 29 Bungalow-ZRecreatiepark 2% 2% 11 14 Totaal 100% 685 100% 671

|

Bron: Kennis van Zalen 4 - Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme *vanwege afronding wijkt opsomming van onderdelen af van 100%

Tabel 8 toont het aanbod verdeeld naar grootteklasse, wat is bepaald aan de hand van de maximale zitplaatscapaciteit in theateropstelling. Hieruit blijkt dat de meeste aanbieders met meer dan 500 zitplaatsen relatief groot zijn. Tien jaar eerder waren de meeste aanbieders nog een stuk kleiner, hoewel het ook mogelijk is dat deze kleine aanbieders minder worden vermeld in gidsen. In 2006 had een hotel met zaalruimte voor externe bijeenkomsten gemiddeld 9 zalen en een maximum capaciteit in theateropstelling van ruim 600. Met gemiddeld 6 zalen en een capaciteit van nagenoeg 500, was een gespecialiseerde accommodatie kleiner. In de periode 1996-2006 was voor beide soorten sprake van schaalvergroting. Zo had een hotel in 1996 gemiddeld 7 zalen en een capaciteit van 440. Tabel 8. •

Aanbod zaalruimte in Nederland, naar grootte 2006 1996 Aandeel Aantal Aandeel Aantal 37% Klein (<250) 254 206 31% Middelgroot (250-500) 208 30% 28% 185 42% Groot (>500) 223 33% 280 Totaal 685 100% 671 100%* •

.

• '

i

•

•

'

•

'

.

.

•

•

'

•

!

|

'

Bron: Kennis van Zalen 4 - Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme Vanwege afronding wijkt opsomming van onderdelen af van 100%

Ongeveer 57% van de hotels met zaalruimte voor externe bijeenkomsten had in 2006 een viersterren classificatie en 35% is een driesterren hotel. Het aandeel van de viersterren hotels is toegenomen. Goede bereikbaarheid is vaak een belangrijke overweging bij het organiseren van een bijeenkomst. Het is dus logisch dat de meeste accommodatieverschaffers zich daar bevinden waar de meeste afnemers zijn. Met uitzondering van de provincie Gelderland, had Zuid-Holland in 2006 het grootste aantal accommodaties. ZuidHolland nam een derde plaats in met betrekking tot het aantal zitplaatsen. Ook met betrekking tot het aantal hotels met zaalruimte bevinden veel accommodaties zich in Zuid-Holland. Op deze ranglijst stond Zuid-Holland samen met NoordHolland bovenaan. Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

17

Horwath HTL 3.2 3.2.1

Aanbod hotels en congresaccommo daties Stadsgewest Haaglanden Hotels Onderstaande tabel toont het geclassificeerde hotelaanbod in Stadsgewest Haaglanden. Ook hier zijn de drie- en viersterren segmenten het grootst. Opvallend is wel dat het marktaandeel van het viersterren segment nog groter is dan in de gehele Nederlandse hotelmarkt en het marktaandeel van het driesterren segment kleiner. Ook de budgetmarkt heeft een kleiner aandeel, terwijl de luxe markt juist groter i s. De hotelmarkt van Stadsgewest Haaglanden heeft hiermee een hoger niveau dan de Nederlandse hotelmarkt. Dit is ook t erug te zien inhet gemiddeld aantal kamers per hotel, dat met 58 ten opzichte van 41 kamers groter is. Tabel 9. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Totaal

Aanbod geclassificeerd e hotels Haaglanden, 2009 hotels kamers kamers per hotel marktaandeel 3 441 L 8% 147 30 3.207 107 59% 40 1.524 38 28% 17 4% 216 L 13 4 41 10 1% 94 5.429 100% 58

Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL

Vanwege de nabijheid en het belang van beide steden, is het aanbod van Den Haag en Rotterdam op individuele basis weergegeven in onderstaande twee tabellen. Opgemerkt kan worden dat meer dan 60% van het hotelaanbod van Stadsgewest Haaglanden is gelegen in Den Haag. Met ruim 50 hotels en 3.000 hotelkamers heeft deze gemeente een indrukwekkende hotelmarkt. Hetzelfde kan worden opgemerkt voor de hotelmarkt van Rotterdam, in beide steden hebben de viersterren markten een nog groter marktaandeel dan in Nederland en Stadsgewest Haaglanden. De budgetmarkt is in beide steden relatief klein en de luxemarkt relatief groot. Ook voor de hotelmarkt van Den Haag en Rotterdam geldt dat het niveau relatief hoog is, wat is terug te zien in de relatief grote hotels. Tabel 10. Deri Haag 5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Totaal

RottéHïam 5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Totaal

Aanbod geclassificeerd e hotels Den Haag en Rotterdam, 2009 hotels kamers kamers per hotel marktaandeel '/ 3 441 147 13% CAO/ 15 1.992 \J\J /o 133 21 21% 685 33 14 194 6% 14 3 1% 25 8 56 3.337 60 100% '; ' -/ -' " , .. 1 7% 231 231 64% 16 2.152 135 14 671 20% 48 11 6% 213 19 77 2% 6 13 48 3.344 70 100%*

Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL 'vanwege afronding wijkl opsomming van onderdelen af van 100%


18

Horwath HTL 3.2.2

Congresaccommodaties Huidig aanbod Van de hotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam bieden er veel ook zaalruimte aan, hoewel ze zich niet allemaal profileren als congresen vergaderaccommodatie. Aanvullend bestaan in deze regio ook veel gespecialiseerde congresen vergaderaccommodaties zonder hotelkamers. In bijlage II is een gedetailleerd overzicht opgenomen van locaties in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam die zich als congresen vergaderaccommodatie profileren door vermelding in geselect eerde gidsen en door de omvang en samenstelling van het aanbod. Met betrekking tot omvang en samenstelling van het aanbod zijn de volgende selectiecriteria gebruikt: er dienen meer dan 5 zalen te zijn, de totale capaciteit van alle zalen in U-vorm of Carré-opstelling dient meer dan 150 te zijn en er dient minimaal 1 ruimte te zijn, al dan niet door meerdere zalen te koppelen, met een theatercapaciteit van 220. Onderstaande tabel toont een samenvatting van het geïdentificeerde aanbod. Tabel 11.

Aanbod congresaccommodaties Haaglanden en Rotterdam, 2010 Locaties Capaciteit* Aandeel Hotels 7 6.118 23% Accommodaties 20.104 8 77% Totaal Haaglanden 15 26.222 100% Hotels Accommodaties Totaal Rotterdam Totaal

5 3 8

>5.988 6.747 >12.735

47% 53% 100%

23

>38.957

-

Bron: bijlage 2 "(geschatte) capaciteit in aantal personen in theateropstelling, al dan niet omgerekend

In totaal bestaan in Stadsgewest Haaglanden 15 congresaccommodaties met naar schatting plaats voor ruim 26.500 bezoekers. Gespecialiseerde accommodaties hebben duidelijk een groter marktaandeel. Het overgrote deel ligt in Den Haag, waartoe ook het aanbod in Scheveningen wordt geteld. I n Delft voldoen alleen WestCord Hotel Delft en TU Aula Congrescentrum aan de selectiecriteria. WestCord Hotel Delft beschikt over 10 zalen met een totale capaciteit van 204 bezoekers in carré-opstelling of 553 in theateropstelling. Het TU Aula Congrescentrum heeft in eerste instantie een onderwijsfunctie, waar ook de MENSA is gevestigd 8 0 . Aanvullend wordt het congrescentrum vooral gebruikt voor congressen die gerelateerd zijn aan de TU, maar ook externe partijen kunnen de faciliteiten gebruiken voor het accommoderen van congressen of andere zakelijke evenementen81. I n t o t a a b e s c h i k T U AulaCongrescentrucrraer4 vergaderzalen met een capaciteit van 102 bezoekers in carré-opstelling, 6 congreszalen (waaronder een auditorium) met een capaciteit van 2.400 bezoekers in theateropstelling en 5 foyers van 1.605m2. Het auditorium heeft een capaciteit van maar liefst 1.000 personen in theateropstelling. De totale capaciteit in theateropstelling van TUAula Congrescentrum bedraagt naar schatting iets meer dan 3.700 bezoekers. Hiermee is TU Aula Congrescentrum een bijzonder noemenswaardige congresaccommodatie. Wel heeft het congrescentrum een

80 81

Bron; Interview TU Delft Bronnen: Inten/iew TU Delft, telefonisch interview TU Aula Congrescentrum


19

Horwath HTL onderwijskarakter en bestaat er twijfel over de concurrentiekracht van de oudere faciliteiten in vergelijking met moderne en commerciële accommodaties82. In Rotterdam bestaan 8 accommodaties, die naar schatting in totaal plaats bieden aan meer dan 12.735 bezoekers in theateropstelling. Ook hier hebben gespecialiseerde accommodaties een groter marktaandeel, hoewel ze de markt minder overheersen dan in Stadsgewest Haaglanden. Het is opvallend dat de congrescapaciteit in Den Haag groter is dan in Rotterdam, terwijl het hotelaanbod gelijk is en eerstgenoemde duidelijk kleiner is met betrekking tot inwoners en banen. Dit ondersteunt het belang van Den Haag als congresbestemming. Toekomstig aanbod In Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam is bovendien sprake van een groot aantal toekomstige hotelontwikkelingen. Sommige van deze o ntwikkelingen zullen ook zaalruimte bieden en kunnen zodoende worden geïdentificeerd als toekomstige congreshotels. In bijlage III is een overzicht opgenomen van mogelijke toekomstige congreshotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam. In totaal zijn er 10 ontwikkelingen geïdentificeerd met meer dan 1.250 toekomstige kamers. Van 7 van de ontwikkelingen is het geplande aantal kamers bekend. Gemiddeld komt dit neer op 180 kamers per hotel. Als wordt uitgegaan van 180 kamers voor ieder van de 3 ontwikkelingen waarvan het kameraantal nog niet bekend is, komt het totaal aantal nieuwe congreshotelkamers in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam neer op circa 1.800. Het merendeel heeft betrekking op verschillende gebieden in Rotterdam. Slechts een van de ontwikkelingen heeft betrekking op Delft, namelijk een mogelijk congreshotel met 80 kamers in een oude TU faculteit. Later in dit hoofdstuk zal deze ontwikkeling in meer detail worden besproken.

3.3 3.3.1

Aanbod hotels Delft Hotelaanbod Delft vergeleken Om de omvang van de hotelmarkt van Delft in een breder beeld te plaatsen, kan worden gekeken naar het hotelaanbod in gemeenten die qua aantal banen en dagtoeristen vergelijkbaar zijn met Delft. Door het aantal hotels en hotelkamers in een gemeente af te zetten tegen het aantal banen wordt een beeld geschetst van de omvang van het hotelaanbod ten opzichte van de zakelijke markt. Hetzelfde gebeurt voor de toeristische markt door het aantal hotels en hotelkamers af te zetten tegen het aantal dagtoeristen. De vergelijkingen zijn weergegeven in onderstaande twee tabellen. Hoewel het hotelaanbod in Delft van gemiddelde omvang is als gekeken wordt naar het aantal dagbezoekers, heeft Delft met betrekking tot aantal banen een relatief groot aanbod.

82

Bronnen: Interview WestCord Hotel Delft, interview Kamer van Koophandel Delft


20

Horwath HTL Tabel 12. Gemeente

Hotelaanbod in vergelijkbare steden D banen* Banen Hotels Kamers Hotels per 10.000 banen Alkmaar 264 1,11 54.090 6 Heerlen 1,87 10 53.380 469 Sittard-Geieen 14 227 2,62 53.340 Delft 560 3,59 52.920 19 Ede 637 2,88 52.130 15 Zoetermeer 0,63 3 289 47.680 Deventer 220 1,89 47.520 9 Gem.** 51.357 10 351 1,85

Kamers per 10.000 banen 48,8 87,9 42,6 105,8 122,2 60,6 46,3 68,3

Bronnen; Atlas voor gemeenten 2009, Bedrijfschap Horeca en Catering *Cijfers betreffen 2008 "Gemiddelde van de vergelijkbare steden, exclusief Delft

Tabel 13. Gemeente

Hotelaanbod in vergelijkbare steden 0 dagbezoeken> Hotels Bezoekers Hotels per Kamers Kamers 10.000 per 10.000 bezoekers bezoekers 2.853.000 Amersfoort 5 277 0,02 1,0 Haarlem 2.652.000 10 0,04 2,4 640^ Leeuwarden 2.594.000 8 0,03 318 1,2 2.424.000 Delft 0,05 134 15 1,7 Leiden 2.222.000 10 504 0,05 2,3 2.580.000 Gem.** 8 0,03 435 1,7

Bronnen: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research, Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL *Cijfers betreffen 2008 "Gemiddelde van de vergelijkbare steden, exclusief Delft

3.3.2

Hotelaanbod Delft nu In 2009 beschikt Delft in totaal over 19 geclassificeerde en ongeclassificeerde hotels met 675 hotelkamers. Hiermee ligt het aantal hotels per saldo gelijk aan het aantal in 2000, terwijl het aantal hotelkamers sinds 2000 met 78% is toegenomen. Net als in Nederland is er in Delft de afgelopen jaren dus sprake geweest van schaalvergroting. Wel wijkt Delft in de historische ontwikkeling van het hotelaanbod van Nederland afin de groo tte van de groei. Waar de gemiddelde jaarlijkse groei van het hotelaanbod in Nederland beduidend minder dan 1% is, is deze in Delft nagenoeg 9%. Vooral in 2003 en in 2009 is het aanbod sterk gestegen.83 Zoals is te zien in Tabel 14, waren in 2009 in totaal 16 geclassificeerde Delftse hotels met 638 hotelkamers bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering. Net als in de Nederlandse hotellerie, geldt in Delft dat de omvang van een hotel afneemt naarmate de classificatie lager is. Gemiddeld heeft een geclassificeerd Delfts hotel 40 kamers, iets minder dan het gemiddelde in Nederland en beduidend minder dan het gemiddelde in Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam. De hotelmarkt van Delft bestaat vooral uit driesterren hotels en in mindere mate uit viersterren hotels. Er bestaan geen vijfsterren hotels en het budget segment, bestaande uit één- en tweesterren hotels, is verwaarloosbaar.

83

Bron: HINC D Bedrijfschap Horeca en Catering


21

Horwath HTL Tabel 14.

5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Totaal

Hotelaanbod Delft, 2009 hotels kamers gemiddeld aantal kamers per hotel 0 0 0 3 168 56 463 12 39 1 7 7 0 0 0 638 40 16

marktaandeel 0% 26% 73% 1% 0% 100%

Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL

Onderstaande tabel toont een overzicht van de Delftse hotels eind 2009, inclusief classificatie en aantai kamers. Hieruit blijkt dat, met uitzondering van WestCord Hotel Delft, Hotel Campanile Delft, China Hotel Holland en Delft Museumhotel en Residence, de hotels in Delft vrij klein zijn. Zonder voorgenoemde 4 hotels heeft een gemiddeld hotel in Delft 22 kamers. Tabel 15. Karakteristieken hotels C)elft, 2009 Hotels Classificatie in sterren Hotel Holland 4 1 C lina 4 Delft Museumhotel en Residence 2 3 D 3 Ark 4 Tulip Inn/WestCord Hotel Delft 3 4 3 5 Hotel Campanile Delft Hotel Coen Delft 3 6 7 Ld euwenbrug 3 Plataan 8D ; 3 9 D 5 Kok 3 101 )e Emauspoort 3 3 11 Hotel Johannes Vermeer 121)e Koophandel 3 3 13 Hotel de Vlaming 14 Hotel Grand Canal 3 3 15 Bridges House Hotel 16 Het Konings Huys 2 16 hotels

Aantal kamers 74 66 28 140 94 37 37 28 28 25 25 21 12 9 7 7 638

Bronnen: Statistisch Jaarboek Delft 2009, Nederlandse Hotel Classificatie

Het driesterren Hotel De Kok, dat 28 kamers telde en in eigendom was van de familie Camijn, bestaat niet meer. Hiervoor inde plaats is in maart 2010 in eigendom en onder management van de familie Camijn Hampshire Hotel D elft Centre ontstaan met 92 kamers, een bar, brasserie en 3 vergaderzalen.84 Na het nationale faillissement van de hotelketen Golden Tulip, heeft WestCord in september 2009 het voormalige Tulip Inn Delft overgenomen. Het hotel is gelegen naast de Ikea langs deA13. Het vastgoed blijft in bezit van Inter Ikea Systems Holding bv, die een actieve rol zal blijven spelen in de hotelexploitatie.85

84 85

Bronnen: Telegraaf Reiskrant augustus 2009, website Hampshire Hotel Delft Centre Bron; Nieuwsbericht Misset Horeca d.d. 02-09-2009


22

Horwath HTL Volgens berichtgeving van eind 2009 staat het viersterren Hotel de Ark te koop. De inschrijving voor verkoop van het hotel wordt gedaan in combinatie met twee panden aan de Koornmarkt. De nieuwe eigenaar kan er medio 2010 in.86 Ook aangemeld bij de NHC zijn Hotel Juliana met 25 kamers, Soul-lnn Delft met 10 kamers en Willem van Oranje met 2 kamers. Hotel Juliana heeft volgens de normen van de NHC nul sterren, terwijl Soul-lnn Delft en Willem van Oranje geregistreerd zijn als pension. Om deze reden is geen van de drie logementen opgenomen in het overzicht in Tabel 15.87 Aanvullend op de 16 geclassificeerde hotels met 702 kamers en de 3 pensions met 37 kamers, bestaat een aantal ongeclassificeerde logiesaccommodaties in Delft die n i e t b e k e n c t i j n b i j d e N H C D i t z i j n a c h t B e d & Breakfasttisethoogstertisrie kamers per accommodatie en één pension met twaalf kamers. In totaal hebben deze 9 accommodaties 26 kamers. Hiermee bedraagt het totale aanbod van hotels, hostels, pensions en Bed & Breakfasts in Delft 765 kamers.88 3.3.3

Hotelaanbod Delft in de toekomst Hotel Leeuwenbrug Plannen bestaan voor renovatie en uitbreiding van Hotel Leeuwenbrug. Hiertoe is in 1992 de voormalige school aan de Gasthuisplaats aangekocht. Vanwege exploitatietechnische beperkingen, wenst de eigenaar van Hotel Leeuwenbrug het aantal hotelkamers uit te breiden van 37 naar minimaal 50 en tegelijkertijd een restaurant en vergaderruimte toe te voegen . Vooralsnog lijkt de uitvoering van de plannen beperkt te blijven tot het beoogde restaurant en de vergaderruimte terwijl het kameraantal juist met één wordt verminderd. De reden voor het langdurige traject vindt haar oorsprong in vertragi ngen in de totaalontwikkeling van de Gasthuisplaats.89 Met name hierdoor is het niet duidelijk wanneer de ontwikkeling zal worden gerealiseerd. Ook is de vorm waarin de ontwikkeling eventueel zal worden gerealiseerd nog onbekend Het Andere Hotel Stichting DuWo, een woningbouwvereniging, heeft een complex van voormalige historische gebouwen van de TU Delft aangekocht. Het complex is centraal gelegen tussen het TU-gebied en het historische stadscentrum, naast de Sebastiaansbrug 90 . Doel is dit als hoogwaardig gebied met woningen, studentenhuisvesting en een hotel te herontwikkelen. Na onderzoek naar de haalbaarheid van een congreshotel met circa 80 kamers in een monumentale voormalige TU-faculteit in dit gebied is een businessplan voor de hotelontwikkeling opgesteld en gezocht naar een exploitant91. Een potentiële exploitant heeft zich inmiddels aangediend in de persoon van Lucas Petit met zijn horecaonderneming Hoscom92. Echter, vanwege de bijzonder hoge conversiekosten van het gedateerde pand tot een bewoonbaar hotel lijkt de planvorming (tijdelijk) te zijn spaak

86

Bron: Nieuwsbericht Hospitality Management d.d. 17-12-2009 Bron: Nederlandse Hotel Classificatie 88 Bronnen: Nederlandse Hotel Classificatie, Statistisch Jaarboek Delft 2009 89 Bronnen: Brief eigenaar Hotel Leeuwenbrug aan degemeente Delft d.d. 26-01-2010, Adviesrapport Klankbordgroep Gasthuisplaats d.d. 06-09-2008 90 Bron: Interview Hoscom 91 Bron: Website LAgroup Leisure & Arts Consulting 92 Bron: Interview Hoscom 87


23

Horwath HTL gelopen93. In de plaats van of in combinatie met het beoogde congreshotel wordt op deze locatie en met deze exploitant ook gesproken over het ontwikkelen van een multifunctioneel hotel 94 . Naast slaapplaatsen zou het hotel kinderopvang omvatten en een kookcafé waar jongeren leren om gezond te koken95. Ook wordt onder de noemer van Het Andere Hotel o verwogen een samenwerking aan te gaan met minder bedeelden in de samenleving, die in het hotel kunnen werken en wonen96. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft in september 2008 steun toegezegd voor Het Andere Hotel97. Kortom: veel partijen zijn geïnteresseerd in en betrokken bij de herontwikkeling van het monumentale pand naast de Sebastiaansbrug, maar de invulling van het mogelijke hotel is nog niet vastgesteld, noch goedgekeurd. Hiermee zijn de plannen nog verre van concreet. Hotel Asian Business Court Een Haagse ondernemer van Aziatische afkomst heeft plannen opgevat om langs deA13 in Den Haag tegen de grens met Delft een Asian Business Court te ontwikkelen. Het plan bestaat uit een bedrijvencomplex met kantooreenheden en bedrijfsruimten, een Chinees cultureel centrum en een zakenhotel met 112 kamers en een restaurant. Het project iijkt te worden ondersteund door de gemeente Den Haag en Westholland Foreign Investment Agency.98 Na een opmerkelijk langdurige planontwikkeling komt een dergelijk Aziatisch bedrijvencentrum ook in Rotterdam. Onder meer vanwege het bestaan van China Hotel Holland in Delft, de toekomstige aanwezigheid van het geplande Aziatische bedrijvencentrum in Rotterdam en het langslepende karakter van dergelijke ontwikkelingen in Nederland, waaronder in Amsterdam, wordt er in deze studie piet van uitgegaan dat de ontwikkeling van het Asian Business Court op de grens van Den Haag en Delft binnen afzienbare termijn zal worden gerealiseerd. Long stay accommodatie Die Buvtenweve Totslotwordende 110ka mersvan bepardentehuis Die Buytenweye, dat andere huisvesting zal betrekken, gereed gemaakt om mensen onder te brengen die op korte termijn voor minder dan een half jaar woonruimte nodig hebben. Volgens plan worden op de begane grond wijkvoorzieningen ontwikkeld en faciliteiten die aansluiten o p een korte verblijfsplek. De verwachting is dat in 2010 kan worden begonnen met de verbouwing.99 Doordat een dergelijke ontwikkeüng merkbaar afwijkt van het traditionele karakter van de hotellerie, betreft het een andere markt dan de mogelijke realisatie van een congreshotel.

3.4

Aanbod concurrerende markt Welke hotels tot de concurrentie van het mogelijke congreshotel in Delft zullen behoren is afhankelijk van het hotelconcept. De keuze van een hotelconcept staat 93

Bronnen: Interview VNO/NCW West, Interview TU Delft Bron: Interview VNO/NCW West 95 Bronnen; Nieuwsbericht van Radio TV West d.d. 18-09-2008 opwww.leiden.westonline.nl, 96 Bron: Interview Hoscom 97 Bron: Nieuwsbericht van Radio TV West d.d. 18-09-2008 opwww.leiden.westonline.nl, Interview voorzitter VNO/NCW West 98 Bron: Pamflet Asian Business Court DABC Holland BV 99 Bronnen: Nieuwsbericht Algemeen Dagblad d.d. 04-08-2009, Wijkverslagen 2008 d.d, 03-07-09 D College van Burgemeester en Wethouders Delft

94


24

Horwath HTL in deze fase van het onderzoek nog open. Hierover wordt geadviseerd in het hoofdstuk conceptanalyse. 3.4,1

Primaire concurrenten Vooralsnog wordt er daarom van uitgegaan dat het congreshotel in Delft in eerste instantie concurrentie zal ondervinden van (middel)grote congreshotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam. Deze vormen de primaire concurrentie. Onderstaande figuur illustreert de loca ties van de primaire concurrenten. Het grootste deel ervan is gelegen in en om Den Haag, met een tweede concentratie in Rotterdam. In Delft voldoet alleen WestCord Hotel Delft aan de selectiecriteria. Figuur 2.

Locaties primaire concurrenten

fTr » i " j i imsi&fK-im <-i^^^

-r" !" Mtiwèöi %j mmi)ti^mm($

T

•

-

t?.. ^nsLYjsf'jgaa

^..LJ.,

y - .ii ,

l.;^.'.

•

'M

%!r^#^3p

.TW v•Kïi

' ' r-i---.. • . A '

• Lir^-'^j

' 'i

: • • * % ,

•T-!

•r-r^ :-----

L^'.

."/.

- - • • ^ : -

•••'"

• , - , - „

.. .

*".:^i; " • "

•'

.v.-.-

— - v ^

^ .......

' ••:i«.*i'?i : #jrïv

' ...

i

•.'...'• ' , (;vJ: l, l'?J.' t Ii.-r^L'il-:-'':.*-'-- ¥ !.

Bronnen. Google Maps, www.booking.com, bewerkt door Horwath HTL

Tabel 16 toont de karakteristieken van de primaire concurrenten. In totaal hebben de 12 concurrenten 156 zalen met ruim 18.300m2 vloeroppervlak. Gemiddeld hebben ze ieder 13 zalen met 1.525m2 vloe oppervlak. De beschikbare zaalruimte varieert echter sterk onder de verschillende concurrenten. Zo heeft het Cruise Hotel SS Rotterdam veruit het grootste aanbod aan zaalruimte met 16 zalen en 4.328m2. Met 10 zalen en 304m 2 heeft WestCord Hotel Delft het kleinste aanbod aan zaalruimte. De 12 concurrenten hebben 2.351 hotelkamers, met een gemiddelde van 196 kamers. Aanvullend op de congresfaciliteiten hebben ze allemaal minimaal 1 restaurant, 1 bar en parkeergelegenheid. Ongeveer de helft biedt fitness en/of wellness faciliteiten, al dan niet tegen betaling. Een paar concurrenten hebben een business centre. De concurrerende congresmarkt zal naar verwachting de komende jaren uitbreiden. Eerder in dit hoofdstuk waren inde regio 10 relevante hotelontwikkelingen geïdentificeerd met naar schatting circa 1.800 toekomstige kamers. Als ervan wordt uitgegaan dat circa 30% van de geplande kamers wordt ontwikkeld, wat een veelvoorkomend percentage is, zullen er de komende jaren nog circa 540 kamers bijkomen. Als er vervolgens van wordt uitgegaan dat Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

25

Horwath HTL ongeveer 75% van deze nieuwe kamers actief zal zijn in dezelfde markt als het mogelijke congreshotel in Delft, zal de primaire concurrentieset de komende jaren worden uitgebreid met 405 kamers. Tabel 16. Eigenschappen primaire concurrenten * LJ Hotel # Faciliteiten Steigenberger Kurhaus Hotel • 16 zalen (2.348m2), 2 253 165 Scheveningen restaurants, 1 bar, business center, fitness, parkeren Bel Air Hotel Den Haag 4 125 327 10 zalen (899m2), 2 restaurants, 2 bars, parkeren Cruise Hotel SS Rotterdam 16 zalen (4.328m2), 2 4 t40 254 restaurants, 1 bar, parkeren Hilton Rotterdam 4 199 254 13 zalen (3.950m2), restaurant, restaurant/bar, business center, fitness, parkeren Novotel Rotterdam Brainpark 22 zalen (994m2), restaurant, 4 139 206 bar, parkeren 2 NH Den Haag 4 145 7 zalen (553m ), restaurant, 205 bar, parkeren Domina Hotel & Conference D 4 139 8 zalen (437m2), restaurant, 189 Rotterdam bar, business centre, binnenbad( ), sauna( ), fitness( ), parkeren Carlton Beach - Scheveningen 9 zalen (915m2), restaurant, 130 " " 1 8 3 restaurant/bar, beach club, business centre, binnenbad, 2 sauna s( ), stoombad( ),solarium( ), fitness, parkeren NH Atlantic Hotel Kijkduin 4 145 17 zalen (961m2), restaurant, 152 bar, binnenbad, sauna, stoombad, solarium( ) massagesalon( ), schoonheidssalon( ), fitness, parkeren Regardz Airport Hotel 22 zalen (1.650m2), 10 4 130 98 Rotterdam zorgkamers, restaurant, bar, parkeren, Van der Valk Hotel Den Haag4 100 90 12 zalen (985m2), restaurant, Wassenaar bar, parkeren 2 WestCord Hotel Delft 10 zalen (304m ), restaurant, 3 139 140 bar, sauna, fitness, parkeren Totaal (12 hotels) 2.351

'T

Bronnen: tabellen bijlage II, www.booking.com, websites individuele hotels, "hoogste kamerprijs in mei in o.b.v. standaard 2persoonskamer (outside cabin voor SS), excl. ontbijt en stadsbelasting # = aantal kamers

3.4.2

Secundaire concurrenten In tweede instantie zal het congreshotel deels in dezelfde markt actief zijn als (middel)grote zakelijke hotels in Delft. Deze vormen de secundaire concurrentie.


26

Horwath HTL Om te worden beschouwd als concurrerend (middel)groot zakenhotel dient een Delfts hotel minimaal 50 kamers en een drie-, vier- of vijfste rren classificatie te hebben. Van de eerder geïnventariseerde Delftse hotels voldoen er vijf aan deze criteria. Tabel 17 toont de karakteristieken van de secundaire concurrenten. Figuur 3 illustreert de locaties ervan. In totaal hebben deze 5 concurrenten 466 kamers met een gemiddelde van 93 kamers. De concurrerende zakenhotels variëren aanzienlijk in locatie en concept. Waar drie concurrenten snelweglocaties hebben inde buurt van bedrijvigheid, zijn er twee typische centrumhotels. Drie van de zakelijke concurrenten hebben een viersterren en twee een driesterren classificatie. Ook met betrekking tot het aantal aanvullende faciliteiten verschillen de concurrenten sterk van elkaar. Tabel 17.

Eigenschappen secundaire concurrenten

l Hotel

*

I Hampshire Hotel | Delft Centre China Hotel Holland

4

100***

92

4

69

74

l Delft Museumhotel en | Residence l WestCord Hotel Delft

4

179

66

3

139

130

Hotel Campanile Delft

3

89

94

tr

[Totaal (5 hotels)

#

Faciliteiten 3 vergaderzalen, restaurant, bar, parkeren 3 vergaderzalen, 7 karaokezalen, restaurant, bar, parkeren bar congrescapaciteit van 553 personen, 1 restaurants, 1 bar, sauna, fitness, parkeren vergaderzaal, restaurant, bar, parkeren

466

Bronnen: tabel 16, www.booking.com, websites individuele hotels, "hoogste kamerprijs in mei in o.b.v. standaard 2persoonskamer, excl. ontbijt en stadsbelasting # = aantal kamers ***hoogste kamerprijs in mei in o.b.v. standaard 2persoonskamer, excl. stadsbelasting, incl. ontbijt

Figuur 3.

Locaties secundaire concurrenten

Central i Nb Delft Aula

I y-

-

/ -//

' ~ X ^ ••

•%"

• v • • - • " ^ - A - S P ^ . - '."•'•J--' • -•

••••

- • V'.ji-*-'"

.

•

.

.

.

^ ^ - ' .

.

.

.

Bronnen; Google Maps, www.booking. com, bewerkt door Horwath HTL


27

Horwath HTL De kans bestaat dat deze concurrerende markt in de toekomst zal worden uitgebreid met het 80 kamers tellende hotel bij de Sint Sebastiaansbrug en de mogelijke aanvullende kamers van Hotel De Leeuwenbrug. Rekening houdend met de realisatiekans van beide projecten en de waarschijnlijkheid dat de hotelconcepten zullen afwijken van het onderzochte congreshotel in Delft, wordt de aanname gedaan dat de concurrerende markt in de komende jaren zal worden uitgebreid met 50 kamers.

3.5

Conclusie Congresmarkt De afgelopen jaren was sprake van schaalvergroting en met meer dan 500 zitplaatsen zijn veel congresen vergaderaccommodaties in Nederland tegenwoordig behoorlijk groot. Het aanbod is geconcentreerd in congresen vergaderhotels, die doorgaans een grotere capaciteit hebben dan gespecialiseerde accommodaties. In 2006 had een congresen vergaderhotel gemiddeld 9 zalen en een capaciteit van 600 bezoekers. In toenemende mate heeft het merendeel van congresen vergaderhotels een viersterren classificatie. Vanwege een groot aanbod is Zuid-Holland een belangrijke provincie met betrekking tot congresen vergaderaccommodaties. In Stadsgewest Haaglanden zijn 15 accommodaties met een capaciteit van circa 26.500 bezoekers geïdentificeerd. Het overgrote deel van het aanbod is gelegen in Den Haag. In Delft voldoen alleen het relatief kleinschalige WestCord Hotel Delft en het op onderwijs gerichte en gedateerde TU Aula Congrescentrum aan de selectiecriteria. Aanvullend beschikt Rotterdam over 8 accommodaties, met plaats voor meer dan 12.750 bezoekers. Zowe! in Stadsgewest Haaglanden als in Rotterdam hebben gespecialiseerde accommodaties een groter marktaandeel dan hotels. In Stadsgewest Haaglanden en Rotterd am zijn 10 mogelijke toekomstige congreshotels geïdentificeerd, waarvan één in Delft, met in totaal circa 1.800 kamers. Hotelmarkt Net als in de Nederlandse hotellerie, zijn in de voor Nederlandse begrippen grote hotelmarkten van Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam drie- en viersterren hotels het meest vertegenwoordigd. Doordat de budgetmarkt (één- en tweesterren hotels) een kleiner aandeel heeft, terwijl de luxe markt (vijfsterren hotels) juist groter is, hebben de hotelmarkten van Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam een relatief hoog niveau. Omdat de omvang van een hotei gemiddeld genomen toeneemt met de classifica tie, is dit ook terug te zien in het grote aantal kamers per hotel. Net als in eerder genoemde hotelmarkten, was de afgelopen jaren in Delft sprake van schaalvergroting door toenemende professionalisering en ketenbinding. Ook had Delft te maken met een bijzonder grote groei in het hotelaanbod. Het aanbod is vooral in 2003 en 2009 sterk gestegen. Hoewel het hotelaanbod van gemiddelde omvang is in verhouding tot het aantal dagbezoekers, is het in verhouding t ot het aantal banen relatief groot, zelfs zonder de meest recente uitbreiding. Wel is een gemiddeld Delfts hotel nog altijd klein. De meeste hotels hebben een driesterren classificatie. In 2010 beschikt Delft over 16 geclassificeerde hotels met 702 kamers en meerdere ongeclassificeerde logementen. Onder meer bestaan plannen voor renovatie en uitbreiding van Hotel Leeuwenbrug met 13 kamers ende ontwikkeling van een nieuw hotel met 80 kamers naast de Sint Sebastiaansbrug. Voor beide is het onduidelijk hoe en wanneer de realisatie zal plaatsvinden. Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

28

Horwath HTL Voor een eventueel congreshotel in Delft zijn, in de vorm van (middel)grote congreshotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam, 12 primaire concurrenten met 2.351 kamers geïdentificeerd. Een eerste concentratie bevindt zich in en om Den Haag en een tweede in Rotterdam. Mogelijk zullen er nog circa 405 concurrerende kamers bijkomen. Aanvullend zijn voor een eventueel congreshotel in Delft 5 secundaire concurrenten met 466 kamers geïdentificeerd, in de vorm van (middel)grote zakelijke hotels in Delft. Waar drie secundaire concurrenten snelweglocaties hebben inde buurt van bedrijvigheid, zijn er twee typische centrumhotels. Drie van de secundaire concurrenten hebben een viersterren en twee een driesterren classificatie. Mogelijk zullen er nog circa 50 kamers bijkomen.


29

Horwath HTL 4

Vraaganalyse In dit hoofdstuk is eerst de vraag naar hotels en aanbieder van zaalruimte voor externe bijeenkomsten in Nederland in kaart gebracht. Met betrekking tot de hotelmarkt is vooral gekeken naar de ontwikkeling van hotelovernachtingen, hotelbezetting, kamerprijzen en opbrengste n. Met betrekking tot de congresmarkt is vooral gekeken naar de ontwikkeling van zaalbezetting en zaalprijzen. Vervolgens isde vraag inde regionale markt en Delft zogoed mogelijk in kaart gebracht. Tot slot is de concurrerende markt omschreven met betrekking tot bezetting, prijzen, opbrengsten, segmentatie en groeiverwachtingen per doelgroep

4.1 4.1.1

Vraag hotels en congresaccommodaties Nederland Hotels Onderstaande figuur toont de ontwikke ling van gasten en overnachtingen in Nederlandse hotels i n de periode 1998-2008. Hieruit blijkt dat de hotelmarkt in deze periode een flinke groei heeft meegemaakt. De gemiddelde groei per jaar in het aantal gasten in de betreffende periode bedraagt 2,8% en de gemiddelde jaarlijkse groei inhet aantal overnachtingen 1,8%. Dat het aantal gasten meer is gegroeid dan het aantal overnachtingen duidt op een afname inde verblijfsduur. Figuur 4.

Gasten en overnachtingen Nederlandse hotels (*1.000)

35.000 30.000 25.ÜU0

20.000 '•-

-

-

-

- -

-

'

-

-

15.000 -- • g ^ - ^ - » " - ^ " ' * 3 ^ ^ 10.0ÓO '-- ,

- -

.

-

-•--.-"

....<. .

,

-,,-

i-

'

-js--

- '-,--.,

.-

'

V •;.1998 ' 1999 5000-,! 2001 3002 - 2003 . 2004 ; 2005 . 2006 ,' 2007 : 2008 -fr-Gasten' -IM.VPS 'ÏS.ÏVp j 15"5Ï9'"Ï5.Ó46 ;*TV.948 '."iVsVÓl l l i ^ ' i 16.382 ; I s H p ' 19229" ,1*8.496 -€3~Nachterv 2:/.*61» j 28,986 ' 29722 28.563 . 28.515 ' 2/.182 • 28.3// I 29^19', 31.-/59- 34.159, 32.619 Bron: Statline - Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL

Tabel 18 geeft de gemiddelde resultaten weer van Nederlandse drie-, vieren vijfsterren hotels in de periode 1998 tot en met 2008. De periode 1998-2000 blijkt een periode van bloei te zijn geweest voor de Nederlandse hotellerie. De top werd bereikt in 2000, waarna als direct gevolg van de neergaande internationale en internationale economie de resultaten van Nederlandse hotels sterk daalden, een tijdelijke opleving in 2002 uitgezonderd. In 2004 zette het herstel langzaam in, waarna de opwaartse beweging doorzette tot en met 2007. Omdat zowel de bezetting als de gemiddelde kamerprijs (ARR) in de Nederlandse hotelmarkt daalde, kwam de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) in 2008 lager uit dan in 2007. Deze dalingen zijn een gevolg van de wereldwijde economische crisis waar wij ons nu in bevinden. Opvallend is de prijsstijging in de vieren de vijfsterren deelmarkten. Op basis van de eerste cijfers wordt voor 2009 verwacht dat in alle deelmarkten zowel bezettingsgraden als ARR is gedaald, met een verdere daling in RevPAR als resultaat. Het is de verwachting dat de hardste klappen zullen zijn gevallen onder de luxe hotels.


30

Horwath HTL Tabel 18. RevPAR ARR Bezetting % RevPAR 4* ARR Bezetting % 5* tevPAR ARR Bezetting % RevPAR 3-5 ARR * Bezetting % 3*

Prestaties Nederlandse drie, vieren vijfsterren hotels 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

,2006

2007

2008

45 57 79,3 58 77 75,6 96 118 80,9 65 84 78,0

44 59 74,4 59 79 73,7 103 132 78,7 68 90 75,1

53 69 77,4 65 88 73,8 129 159 81,4 79 104 76,4

51 70 73,0 65 93 70,0 119 160 74,0 76 106 71,7

56 75 74,6 67 96 68,9 126 174 72,6 81 114 70,9

49 72 68,2 56 88 63,3 102 151 67,4 66 102 65,3

50 73 68,1 57 87 64,9 100 145 69,3 65 98 66,7

50 73 68,8 59 88 67,8 114 154 74,3 68 98 69,2

60 81 74,0 72 101 70,6 134 174 77,1 78 108 72,1

62 82 76,1 72 101 71,1 133 178 74,8 80 110 72,5

55 80 69,1 71 104 67,8 122 180 68,0 72 105 68,1

Bron: Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs G.O.P. = gross operating profit = bruto bedrijfsresultaat per kamer

4.1.2

Congresaccommodaties In Nederland werden in 2008 1.333 internationale congressen en zakelijke bijeenkomsten georganiseerd. Ten opzichte van 2007 was het aantal in 2008 minder groot, maar het was groter dan in alle voorgaande jaren sinds 1990. Het gemiddeld aantal deelnemers bedroeg 220, aan de hand waarvan kan worden geconcludeerd dat het totaal aantal deelnemers ruim 290.000 was. De gemiddelde duur was 3,4 dagen en het totaal aantal congresdeelnemerdagen nagenoeg 1.110.000.100 Met dergelijke aantallen is Nederland op internationale schaal een belangrijk congresland. Jaarlijks verschijnen twee internationale ranglijsten waarop destinaties voor associatiecongressen met elkaar worden vergeleken. Associatiecongressen zijn congressen waar mensen met een gemeenschappelijke professionele, wetenschappelijke of sociale interesse samenkomen 101. De criteria voor beide ranglijsten verschillen. Ook gaat de ene ranglijst in op de gehele non-corporate congresmarkt (UIA), terwijl de andere zich alleen op associatiecongressen richt (ICCA). In 2008 nam Nederland de tiende plaats in op de ranglijst van de Union of International Associations (UIA) en had ze een zesde plaats bemachtigd op de ranglijst van de International Congress & Convention Association (ICCA).102 Met een aandeel van circa 60% vond in 2006 het grootste deel van externe bijeenkomsten in Nederland plaats in congresen vergaderhotels. Het gemiddeld aantal bijeenkomsten per congresen vergaderhotel was gelijk aan het marktgemiddeide van 990. Hieronder volgt een overzicht van de omvang van externe bijeenkomsten in congresen vergaderhotels in 2006, waarbij kan worden opgemerkt dat het aantal deelnemers hoger ligt bij internationale dan bij nationale bijeenkomsten: D 55% 0 tot 20 deelnemers D 27% 20 tot 40 deelnemers D 12%) 40 tot 60 deelnemers D 4% 60 tot 100 deelnemers D 2% meer dan 100 deelnemers103

100 101 102 103

Bron; Bron: Bron; Bron:

M&C Scan 2009 D Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen Website Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen M&C Scan 2009 Q Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen Kennis van Zalen 4 D Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme


31

Horwath HTL Van de externe bijeenkomsten in congresen vergaderhotels heeft 48% een duur van 2 dagdelen. Ruim 20% heeft een duur van slechts 1 dagdeel. Ruim 20% is meerdaags en nagenoeg 10% duurt 3 dagdelen. Van de meerdaagse externe bijeenkomsten betreft ruim 90% 1 overnachting. In 2006 bedroeg de zaalbezetting van congresen vergaderhotels 2 8% en de stoelbezetting 9%. Hieronder volgt een overzicht van de zaalhuur naar theateropstelling voor de goedkoopste en de duurste zaal van de congresen vergaderhotels in 2006: D Heledag; 410- 580 D Halve dag: 249- 370 D Avond: 218- 319104 Onderstaande tabel toont een o verzicht van de gemiddelde bijeenkomsten van congresen vergaderhotels. Tabel 19. Afdeling Maaltijden Dranken Logies Zaalhuur Overige Totaal

omzet uit externe

Omzet externe bijeenkomsten congresen vergaderhotels, 2006 Omzet in % Omzet in D 653 36 12 212 33 614 301 16 59 3 1.838 100%

Bron: Kennis van Zalen 4 - Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme

leder jaar geeft Horwath HTL de HOSTA uit, een overzicht van hotelstatistieken i n de Benelux. Hierin zijn ook gegevens over het gebruik van zaalruimte verwerkt. Uit deze gegevens kan worden geconcludeerd dat een gemiddeld hotel in Nederland in 2008 over 664m2 aan zaalruimte beschikte, verdeeld over 9 zalen. De bezetting van de zalen bedroeg 11%. Per m 2 zaalruimte waren er gemiddeld 52 deelnemers op jaarbasis, die gemiddeld 32 per persoon betaalden. De omzet aan zaalhuur bedroeg gemiddeld 488. Onderstaande tabel toont de kerngegevens van het gebruik van zaalruimte voor verschillende soorten hotels. Tabel 20.

Kerngegevens gebru ik zaalruimin Nederlanc se hotc;ls Alle Exclusief Amsterdam 3* 4* 2 664 499 Zaalruimte in m 686 678 9 Aantal zalen 8 9 9 Zaalbezetting in % 11 10 12 13 Deelnemers per m 2 52 72 27 72 32 19 32 Prijs per deelnemer in 26 2 217 Zaalhuur in per m 488 417 511

5* 938 11 13 32 58 700

Bron: HOSTA 2009 n Horwath HTL

4.2 4.2.1

Vraag hotels en congresaccommodaties Delft en omgeving Hotels Onderstaande twee tabellen geven de gemiddelde resultaten weer van drie-, vieren vijfsterren hotels in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam van 2005 tot en met 2008. Aan de hand van deze gegevens kan worden vastgesteld dat de top van de laatste hoogconjunctuur in Stadsgewest Haaglanden in 2006 werd bereikt en in Rotterdam in 2007. Voor beide regionale hotelmarkten geldt net als voor de 104

Bron: Kennis van Zalen 4 n Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme


32

Horwath HTL Nederlandse hotelmarkt dat de resultaten in 2008 daalden vanwege een afname in bezettingsgraad en ook voor deze regio s wordt voor 2009 een daling in zowel bezettingsgraad als gemiddelde kamerprijs venwacht. Tabel 21.

Prestaties drie, vieren vijfsterren hotels Haaglanden 2007 2005 2006 2008 RevPAR 51 69 64 66 63 ARR 94 104 79 101 Bezetting % 63 68 68 64

Gem. 95 66

Bron: Horwath HTL Gem. = gemiddelde over de gehele periode RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs

Tabel 22.

Prestaties drie , vieren vijfsterren hotels Rotterdam 2007 2005 2006 2008 RevPAR 66 74 72 71 76 ARR 97 104 100 113 Bezetting % 68 71 73 66

Gem. 104 70


Vergeleken met het Nederlandse niveau kan worden opgemerkt dat de resultaten in de Stadsgewest Haaglanden en in mindere mate ook in Rotterdam lager zijn. Dit kan worden verklaard door de sterke invloed van de Amsterdamse hotelmarkt op de gemiddelde r esultaten in Nederland. Zonder hotels inde regio Amsterdam was de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer, kamerprijs en bezetting in Nederland in de periode 2005-2008 respectievelijk 56, 87 en 65%. Hier liggen de resultaten, vooral de gemiddelde kamerprijs en opbrengst per beschikbare kamer, in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam merkbaar boven. 4.2.2

Congresaccommodaties De congresmarkten van Delft en Den Haag zijn- wederzijds aanvullend en beide gemeenten beseffen eikaars meerwaarde hierin. Waar Den Haag vooral actief is in de markt van recht en vrede, is Delft met name actief op het gebied van kennis. De twee gemeenten werken dan ook samen op het gebied van congressen. Door deze samenwerking kwam Delft in aanraking met een congresacquisiteur op het gebied van internationale wetenschappelijke congressen, waarna de gemeente besloot v o o r v i e t u u r p e r w e e k d e d i e n s t « a n n d e co ng r e s a c q u iisritfeelniu renDe werkzaamheden werden begin 2009 opgestart. Begin 2010 lijkt de eerste vooruitgang te zijn geboekt en heeft de gemeente besloten het contract met een jaar te verlengen. Dit wordt in de markt beschouwd als een positieve ontwikkeling, omdat Delft op deze wijze een begin maakt met het inzichtelijk maken en uitbouwen van de bestaande congresmarkt105.106 Veruit de meeste congressen in Delft zijn gerelateerd aan de TU 107. Hierbinnen is geen sprake van een centrale organisatie. Veel congressen van deTU worden georganiseerd door (het secretariaat van) de betreffende faculteiten108. Sommige congressen van de TU vinden buiten Delft plaats. Dit kan te maken hebben met het feit dat sommige organisatoren alleen interesse hebben in een grote, internationaal 105 106 107 108

Bronnen: Interview Hoteloverleg Delft/Hotel Johannes Vermeer, interview Delft Marketing Bron: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft Bronnen: Interview Kamer van Koophandel Delft, interview VNO/NCW West Kring Delft Bronnen: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft, inten/iew Kamer van Koophandel Delft


33

Horwath HTL bekende stad als Amsterdam, Den Haag of Rotterdam 109 . Volgens de congresacquisiteur kan het ook te maken hebben met een tekort in kwantiteit of kwaliteit van de huidige congresfaciliteiten in Delft, zowel met betrekking tot hotels als congresaccommodaties. Volgens de congresacquisiteur is het hotelaanbod in Delft voor de internationale associatiemarkt nog altijd relatief klein, vooral vanwege de beperkte omvang van de individuele hotels. De moeilijkheid ligt er niet zo zeer in dat niet alle congresdeelnemers kunnen worden ondergebracht in hetzelfde hotel, maar in het feit dat door de kleine omvang van hotels in Delft te veel hotelcoh racten moeten worden afgesloten. Bovendien ligt een groot deel van het hotelaanbod voor de internationale associatiemarkt volgens de congresacquisiteur te ver buiten het centrum.110 In Delft is de Aula de enige accommodatie waar (middel)grote congressen met break-outs kunnen plaatsvinden111. In de aanbodanalyse werd opgemerkt dat twijfel bestaat o ver de concurrentiekracht en de bezetting van dit verouderde centrum met sterk ondenwijskarakter. De collegezalen van de Aula worden dagelijks benut voor leerdoeleinden, waardoor er druk blijkt t e liggen op het gebruik van deze ruimten. Het auditorium daarentegen is niet vaak vol. Als lang van te voren bekend is dat een congres gerelateerd aan deTU Delft het auditorium nodig heeft, krijgt dit congres voorrang op leerdoeleinden. Echter, als congressen op kortere termijn worden georganiseerd en de aula al is ingeroosterd voor leerdoeleinden, kunnen deze congressen niet in Delft worden geaccommodeerd 112. Het gebeurt dus wel eens dat de Aula een congres niet kan accommoderen 113, hoewel het niet veelvoorkomend is. Ook gebeurt wel eens dat een congresorganisator interesse toont in de Aula, maar uiteindelijk voor een locatie buiten Delft kiest. De reden hiervoor kan liggen in het feit dat de Aula op de betreffende datum of periode geen passende ruimte beschikbaar heeft, maar het is ook goed mogelijk dat in de ogen van de congresorganisator de Aula minder aantrekkelijk is dan de gekozen locatie of Delft minder aantrekkelijk is dan de gekozen bestemming.114 Inde huidige status vinden inde Aula op jaarbasis 12 nationale en internationale congressen plaats, met doorgaans circa 200 congresdeelnemers die 2 a 3 dagen in Delft verblijven. Van de twaalf congressen betreffen er ongeveer de helft internationale en de andere helft nationale congressen. De internationale congressen duren vaak drie dagen, terwijl de nationale congressen vaak maar een dag duren, leder jaar organiseert de Aula zelf 3 internationale congressen voor circa 250 personen en met een duur van 3 dagen. Aanvullend vinden er vele kleinschalige congressen piaats. Als ervan -wordt uitgegaan dat de nationale en kleinschalige congressen geen hotelovernachtingen genereren en dat alle deelnemers van de internationale congressen in een hotel overnachten, zou het aantal overnachtingen vanuit de congressen in de Aula circa 2.700 bedragen. Verdeeld over 12 nachten komt dit neer op 12 keer 225 kamernachten per jaar. Een sterk concurrerend (middel)groot congreshotel zou ieder jaar dus 12 keer kunnen zijn volgeboekt alleen al met de internationale (middel)grote congressen van de Aula.115

' 09 Bronnen: Interview Delft Marketing/Gemeente, telefonisch interview TU Aula Congrescentrum Bron: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft 111 Bronnen: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft, interview TU Delft 112 Bron: Interview TU 113 Bronnen: Interview Delft Marketing / Gemeente Delft, interview TU Delft, telefonisch interview TU Aula Congrescentrum 114 Bron: Telefonisch inten/iew TU Aula Congrescentrum 115 Bron: Telefonisch interview TU Aula Congrescentrum

110


34

Horwath HTL Van alle congressen en andere zakelijke evenementen inde Aula is90% tot 95% gerelateerd aan deTU. Slechts 5% tot 10% van de congressen en evenementen hebben niets te maken met de TU. Venwacht wordt dat zonder een verandering in het karakter van de congresmarkt het aantal congressen in Delft de komende jaren niet zal veranderen. Er bestaat geen gemeentelijk congresbureau die een goed overzicht heeft van de congresmarkt en congressen proactief en doelgericht stimuleert en faciliteert en de belangrijkste speler, de TU, lijkt geen specifieke interesse te hebben om proactief deel te nemen aan een groei in het aantal congressen116.117 Eerder genoemde congresacquisiteur gelooft wel sterk i n de mogelijkheden van Delft als congresstad. Zonder veel inspanning vanuit de gemeente en de TU vinden nu al veel kleine congressen in Delft plaats. Een quick scan van de database van de ICCA heeft uitgewezen dat met een proactieve en doelgerichte aanpak theoretisch 500 congresseries en per jaar 100.000 congresdeelnemers zouden kunnen worden aangetrokken, door wie maarliefst 200.000 overnachtingen afgenomen zouden kunnen worden. Ter vergelijking: het huidige aantal beschikbare kamernachten van de geclassificeerde hotels in Delft bedraagt nagenoeg 233.000. Onder de inventarisatie vallen alleen congressen tot 750 deelnemers met thema s die aansluiten op Kennisstad Delft en rekening is gehouden met het feit dat sommige congressen nooit binnen Europa plaatsvinden. Bij de berekening van het aantal mogelijke congresdeelnemers en overnachtingen is rekening gehouden met een grootte van 200 deelnemers en 3 dagen, zoals gebruikelijk is voor internationale congressen in de Aula.118 Over de resultaten van gespecialiseerde congresaccommodaties in Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam is helaas geen informatie beschikbaar. Informatie over resultaten van congreshotels in Haaglanden en Rotterdam komt in een volgend onderdeel van dit hoofdstuk aan bod.

4.3 4.3.1

Vraag hotels Delft en concurrerende markt Overnachtingen Delft Tabel 23 toont een overzicht van de ontwikkeling van hotelovernachtingen in Delft in de afgelopen vijf jaar. De eerste twee kolommen geven de ontwikkeling weer van de overnachtingen in alle hotels, hostels, pensions en Bed & Breakfasts. De tweede twee kolommen geven de ontwikkeling weer van de overnachtingen in de geclassificeerde hotels, exclusief het relatief jonge China Hotel Holland en West CordH ot el Delf t.Voor dezet weed esel eet ids gekozenom t weereden en :1) het sluit voor het mogelijke congreshotel i rrelevante kleinschalige I ogementen uit en 2) door de twee nieuwe hotels uit te sluiten betreft ieder jaar hetzelfde hotelaanbod, waardoor een betere vergelijking mogelijk is. Uit deze tabel blijkt dat het aantal hotelovernachtingen inde afgelopen 5jaar met gemiddeld ruim 1%) per jaar is toegenomen. Dit bescheiden groeicijfer, zeker in vergelijking met de sterke ontwikkeling van vraag in de Nederlandse hotelmarkt gedurende deze periode, wordt beïnvloed door een afname in vraag in 2009. Echter, ook in 2007 en 2008 was geen sprake van bijzonder grote groei.

116 117 118

Bron: Interview Delft Marketing Bron: Telefonisch interview TU Aula Congrescentrum Bron: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft


35

Horwath HTL Tabel 23. 2005 2006 2007 2008

Overnachtingen logiesaccommodatie Delft Hotel & pensions Groei Hotels excl.* 130.265 149.189 159.294 6,8% 141.774 144.305 159.259 -0,0% 161.807 140.282 1,6%

Groei -

8,8% 1,8% -2,8%

1

2009

157.635

-2,6%

115.679

-17,5%J

05-09

8.446

5,7%

-14.586

-11,2% |

J

Bron: Gemeente Delft, bewerkt door Horwath HTL

Als gekeken wordt naar de ontwikkeling van de vraag naar geclassificeerde hotels exclusief China Hotel Holland en WestCord Hotel Delft, blijkt in deze selectieset in 2006 en 2007 sprake te zijn geweest van een grotere groei en in 2008 en 2009 van een grotere daling. Het eerste kan worden toegedragen aan het professionele karakter van geclassificeerde hotels ten opzichte van ongeclassificeerde en kleinschalige accommodaties. Het laatste kan worden toegedragen aan het feit dat in die jaren de hotelvraag moest worden gedeeld met China Hotel Holland (2008 en 2009) en WestCord Hotel Delft (2009). 4.3.2

Resultaten Delft Onderstaande figuur toont de gemiddelde bedbezetting van geclassificeerde hotels in Delft, exclusief China Hotel Holland en WestCord Hotel Delft, vergeleken met de hotelbedbezetting in Nederland en Zuid-Holland. De bezettingen voor Nederland en Zuid-Holland zijn één op één overgenomen uit de HINC-database van het Bedrijfschap Horeca en Catering en betreffen alle bij het Bedrijfschap geregistreerde hotels. De bezetting voor Delft is berekend aan de hand van de volgende uitgangspunten en/of aannames: • Aantal overnachtingen per jaar van de betreffende hotels zoals weergegeven in gemeentelijk overzicht D Aantal kamers van de betreffende hotels is in de periode 2005-2008 gelijk aan het aantal kamers zoals in 2010 geïnventariseerd D Aantal bedden per kamer van de be treffende hotels aan de hand van jaarlijkse gegevens uit de HINC-database over totale hotelmarkt Delft Figuur 5.

Bedbezetting Nederland, Zuid-Holland en Delft 55

50

45

40

2005

2006

2007

2008

-Nederland

43

47

48

46

-Zuid-Holl
43

45

46

45

43

48

49

47

Bronnen: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, Gemeente Delft, bewerkt door Horwath HTL Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

36

Horwath HTL Aan de hand van bovenstaande figuur kan worden vastgesteld dat in de hotelmarkt van Delft, in vergelijking met de hotelmarkten van Nederland en Zuid-Holland, in de periode 2005-2008 een relatief goede bezetting werd behaald. Bij deze observatie moeten de kanttekeningen worden geplaatst dat 1)de bedbezetting voor Nederland en Zuid-Holland geclassificeerde én ongeclassificeerde hotels betreft, terwijl de bedbezetting voor Delft alleen geclassificeerde hotels betreft en 2) er nog geen rekening is gehouden met de toevoeging van China Hotel Holland en WestCord Hotel Delft aan het hotelaanbod. In 2009 is de bedbezetting van de geclassificeerde hotels, inclusief China Hotel Holland en WestCord Hotel Delft, dan ook een magere 33%, terwijl het hotelaanbod in 2010 nog verder is uitgebreid met Hampshire Hotel Delft Centre. Als onderdeel van dit onderzoek is onde r de geclassificeerde hoteliers een schriftelijke enquête verzonden om de gemiddelde bezettingsgraad, kamerprijs, opbrengst per beschikbare kamer en segmen tatie in de hotelmarkt van Delft te achterhalen. Van de zestien aangeschreven hoteliers hebben er echter slechts twee een ingevulde enquête teruggestuurd, ondanks herhaald verzoek. Dit kan te maken hebben met het feit dat lokale hoteliers geen interesse hebben in de ontwikkeling van een nieuw congreshotel in de stad. Echter, ook is uit ervaring gebleken dat kleinschalige hotels vaak geen professionele administratie voeren, waardoor een duidelijk jaaroverzicht onbeschikbaar is. Ongeacht de oorzaak, blijven de resultaten in ieder geval onbekend. Bovenstaande observaties over de bedbezetting geven wel een indicatie van de hotelbezetting. Lokale hoteliers geven inderdaad aan dat de bezetting in 2009 flink is gedaald, mede door de opening van de nieuwe hotels. Aan de hand van onder meer interviews en gepubliceerde prijzen kan bovendien worden opgemerkt dat de gemiddelde kamerprijs in de hotelmarkt van Delft relatief laag is, zeker als wordt rekening gehouden met de bijzonder lage prijsstelling van sommige van de nieuwere hotels. De verwachting is dat de gemiddelde prijs uitkomt net beneden het Nederlandse driesterren niveau. Wel bekend zijn resultaten van de primai re concurrenten. Deze resultaten staan samengevat in onderstaande tabel. Vanwege de relatief recente opening van de SS Rotterdam, Domina Hotel & Conference te Rotterdam en WestCord Hotel Delft, zijn de resultaten van deze hotels buiten beschouwing gelaten. Tabel 24.

Prestaties primaire concurrenten 2004 2005 2006 RevPAR 60 61 67 70 ARR 101 101 102 Bezetting % 60 61 66 67 !

2007 104

2008 71 66 117 61 63

Gem. 105


Als de gemiddelde bezettingsgraad van de concurrentieset over deze periode wordt vergeleken met gemiddelden in Nederland, Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam, blijkt dat deze bijzonder laag is. Hier staat tegenover dat de gemiddelde kamerprijs relatief hoog is. De gemiddelde kamerprijs in de concurrentieset ligt net boven het Nederlandse viersterren niveau (inclusief de regio Amsterdam), ruim boven de gemiddelde kamerprijs in Stadsgewest Haaglanden en net boven de gemiddelde kamerprijs in Rotterdam. Wel wordt de relatief hoge gemiddelde kamerprijs van de veelal viersterren concurrenten aanzienlijk beïnvloed door de relatief hoge prijzen van het vijfsterren Steigenberger Kurhaus Hotel te Scheveningen. Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

37

Horwath HTL 4.4

Marktsegmentatie De vraag naar hotelaccommodatie kan doorgaans onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment dat ook wel het MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment wordt genoemd, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment overig . Nederlandse hotels zijn overwegend seizoensgebonden. Over het algemeen blijken voorjaar (maart, mei, juni) en najaar (september, oktober, november) het meest populair o nder de zakelijke segmenten119. In de zomermaanden juli en augustus neemt het zakelijk verblijf af, terwijl t oeristisch verblijf zich juist in die maanden concentreert. Een soortgelijke spreiding kan ook vastgesteld worden op weekbasis. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats op maandag tot en met donderdag. Toeristisch verblijf vindt juist vooral plaats op vrijdag tot en met zondag. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de segmentatie in de Nederlandse hotelmarkt. Hiervoor geldt dat doorgaans circa 55% van de vraag wordt gegenereerd door zakelijke segmenten en circa 45% door toeristische segmenten. Vanwege de hierboven genoemde spreiding in vraag, is een dergelijke verdeling met iets meer zakelijke (55%-60%) dan toeristische vraag (40-45%) noodzakelijk om tot een goede bezetting te kunnen komen. Tabel 25.

Marktsegmentatie Nederland in % 2005 2004 2006 Zakelijk individueel 36 43 42 7 12 14 Zakelijk groep 37 32 Toeristisch individueel 33 Toeristisch groep 7 8 7 5 4 5 Overig 100 100 Totaal 100 '

• ' •

. • . • ; . . . ;

:

;

.

_

.

•

2007 39 17 29 9 6 100

2008 Gemiddeld 39- I0 16 3 3 3 : 53 81\ 41 i 100 100

Bronnen: Horwath HTL

Hoewel bijna geen van de Delftse hoteliers cijfers heeft vrijgegeven, wordt door sommigen wel aangegeven dat het merendeel van de hotelvraag voortkomt uit de zakelijke markt. Dit geldt ook voor centrumhotels. Ook de hotelmarkt van Delft heeft vooral veel vraag gedurende het voorjaar en het najaar. Vraag gedurende de overige maanden blijft sterk achter en vraag gedurende weekenddagen blijft sterk achter ten opzichte van weekdagen. Doordat zakelijke vraag wegvalt en de toeristische markt mager is, staat een groot deel van de hotels in de zomermaanden I eeg en gaan sommige zelfs dicht. Vanwege de eerder genoemde spreiding kan dit gebrek aan een toeristische verblijfsmarkt voor een plafond met betrekking tot bezettingsgraden zorgen.120 Zoalsis tezien in Tabel26 richtende primaireconcurrentenzich nog ietsmeerop de zakelijke markt dan een gemiddeld Nederlands hotel, maar ze zijn beduidend minder afhankelijk van de zakelijke markt dan een gemiddeld hotel in Delft. Met betrekking tot de toeristische markt is het opvallend dat het toeristische individuele segment kleiner is en het toeristische groepssegment groter dan gemiddeld in Nederland. Dit kan worden verklaard door de veelal zakelijke ligging en uitstraling 119

120

Bronnen: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research, M&C Scan 2009 ! i Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen Bronnen: Interview Hoteloverleg Delft/Hotel Johannes Vermeer, interview WestCord Hotel Delft, schriftelijke reactie Hotel de Koophandel

Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delff

38

Horwath HTL van de primaire concurrenten, wat een relatief zwakke aantrekkingskracht heeft op individuele toeristen. Toeristische groepen daarentegen hechten meer echter belang aan bereikbaarheid en parkeergeleg enheid voor de toerbus, alsook aan een scherpe prijsstelling. Door voor deze doelgroep lagere prijzen te hanteren kan een tekort aan i ndividueel reizende toeristen worden opgevangen met t oergroepen. Wel moet een drukkende werking op de gemiddelde kamerprijs op de koop toegenomen worden. Tabel 26. ••

Marktsegmentatie primaire concurrenten in %

•

i '

Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toeristisch groep Overig Totaal

2008 43 19 25 12 1 100

Bronnen: Horwath HTL

4.5

Verwachte groei concurrerende markt De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ofwel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. Vooral de verwachtingen voor de zakelijke segmenten zijn nauw verbonden met economische o ntwikkelingen. De toeristisc he segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. Ook wanneer het slecht gaat met de economie willen mensen recreëren, maar mensen gaan hiervoor minder ver weg en blijven liever dichter bij huis. Dit wil zeggen dat naar venwachting het aantal buitenlandse gasten afneemt, maar het aantal binnenlandse gasten juist toeneemt. Wel moet rekening worden gehouden met de waarschijnlijkheid dat, als de economische verwachtingen pessimistisch zijn, toeristische uitgaven afnemen. Zoals eerder vermeld, was de gemiddelde economische groei in Nederland in de periode 19982008 2,2%. Eind 2008 werd de economische recessie zichtbaar, waarna met een daling van 4,0% in 2009 sprake is van een duidelijk merkbare daling in de economie. Voor 2010 en 2011 is een groei verwacht van 0,7% en 1% en voor de middellange termijn een jaarlijkse groei van gemiddeld 1,4%. Inde periode 19982008 is het totaal aantal overnachtingen in Nederlandse hotels, pensions en hostels jaarlijks gemiddeld met 1,8% gestegen. In 2004-2008, een periode van herstel en groei, was sprake van een toename van gemiddeld maar liefst 4% per jaar. Met het inzetten van de recessie in 2008 is in 2009 sprake geweest van een aanzienlijke afname in het aantal overnachtingen. Bij de groeiverwachtingen voor de concurrerende markt dient rekening te worden gehouden met invloeden uit de sterkere hotelmarkten van Den Haag (historisch 2,2% economische groei en 1,9% groei in hotelvraag per jaar) en Rotterdam (historisch 2,8% economische groei en 3,9% groei in hotelvraag per jaar). Eerder in dit hoofdstuk is aangetoond dat het aantal overnachtingen in hotels en pensions in Delft in de periode 2004-2008 is toegenomen met circa 1% per jaar. Ondanks het herkennen van bepaalde patronen in de ontwikkeling van het bruto nationaal product, is economische groei van zo veel diverse factoren afhankelijk, dat het voorspellen ervan een complexe materie is. Wel is uit ervaring gebleken dat een volledige economische cyclus in de Nederlandse hotellerie gemiddeld zeven jaar bedraagt. In de analyses van Horwath HTL wordt daarom uitgegaan van een Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

39

Horwath HTL gesimplificeerd model van de econom ische conjunctuurbeweging, waarbij doorgaans uit wordt gegaan van een volledige economische cyclus van zeven jaar, waaronder één jaar met nulgroei, één hersteljaar en vijf jaren van groei. Vanwege de diepte van de meest recente economische crisis, wordt in deze studie een jaar met negatieve groei toegevoegd aan de groeiverwachtingen. Hieronder wordt ingegaan op de groeiverwachtingen voor de concurrerende markt in en om Delft per segment. Zakelijk individueel segment Uit de omgevingsanalyse is gebleken dat de bereikbaarheid van Delft per OV en auto op de middellange tot lange termijn zal toenemen, maar dat de stad de komende jaren te kampen heeft met de gevolgen van bouwwerkzaamheden evenals van parkeermoeilijkheden in het centrum. Dit vertegenwoordigt op de korte termijn de nodige uitdagingen voor de hotelmarkt. Met betrekking tot de zakelijke markt is verder geconcludeerd dat, de economische kracht van Delft de afgelopen jaren onder het Nederlandse gemiddelde lag, maar dat deze er in 2008 aan gelijk was en Delft onder de huidige crisis minder lijkt te lijden dan de rest van Nederland. De toekomstige economische ontwikkeling van Delft is nog onzeker en kan beide kanten opgaan. Positieve invloeden op zakelijke hotelvraag in Delft ontstaan mogelijk uit: D De doorontwikkeling van Delft als Kennisstad, waarin Science Port Holland/Technopolis een grote rol speelt n De revitalisatie van bestaand en ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein n De ontwikkeling van nieuw kantooroppervlak n De verwachting dat de werkloosheid minder snel zal stijgen en de werkgelegenheidsfunctie za! verbeteren ten opzichte van Nederland Aan de hand van telefonische interviews lijken de TU en IKEA de grootste zakelijke afnemers van hotelkamers te zijn, gevolgd door TUAula Congrescentrum, Allseas Engineering BV, DSM Gist Services BV en NEN en naar verwachting ook Exact Software Netherlands BV, TNO en UNESCO-IHE Institute for Water Education. Met uitzondering van de TU en IKEA lijken geen van deze bedrijven een bijzonder grote vraag te hebben naar hotelkamers. Bovendien zijn hotelboekingen in weinig gevallen centraal georganiseerd. Zelfs bij de TU wordt hotelvraag decentraal geplaatst e n v anuit d e h otelmarkt i s o pgemerkt d at v raag v anuit d e T U i s afgenomen ten opzichte van een paar jaar geleden121. Geconcludeerd kan worden dat in de huidige omstandigheden zakelijke vraag naar hotelkamers in Delft relatief bescheiden en gefragmenteerd is. vanwege het priiie karakter van veei ontwikkelingen is het niet zeker of hier de komende jaren verandering in komt. Op basis van bovenstaande bevindingen, wordt door Horwath HTL voor het individueel zakelijke segment i n de concurrerende markt voor de periode 20092018 een groei in hotelvraag verwacht van 4% in een groei-jaar. Zakelijk groepssegment Van alle meerdaagse zakenreizen in Nederland werd in 2008 17% tot het zakelijke groepssegment (MICE-segment) gerekend en met een aandeel van 52% hebben hotels met zaalruimte het grootste aandeel in de MICE-accommodatiemarkt. De voornaamste redenen voor een zakelijk verblijfsbezoek zijn opleiding of training

Bron; Interview Hoteloverleg Delft/Hotel Johannes Vermeer Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

40

Horwath HTL (27%), vergadering (16%), klantenbezoe k (12%) en congres, beurs of seminar (11%).122 Veel van de factoren die hotelvraag vanuit het individuele zakelijke segment beïnvloeden, hebben tevens een uitwerking opvraag vanuit het zakelijke groepssegment, maar ook ontwikkelingen met betrekking tot meerdaagse trainingen, vergaderingen en congressen zijn van belang. De meeste meerdaagse trainingen in Delft vinden plaats bij IKEA. Tijdens het onderzoek is geen reden gevonden om aan te nemen dat het aantal trainingen hier de komende jaren zal toenemen. Uit (telefonische) interviews is gebleken dat Delftse bedrijven meestal intern vergaderen en hiervoor geen gebruik maken voor hotels123. Niets heeft uitgewezen dat hierin de komende jaren veranderingen plaatsvinden. Ondanks de potentie van de congresmarkt van Delft, wordt zonder een proactieve en doelgerichte benadering vanuit onder meer de gemeente en de TU ook geen noemenswaardige verandering verwacht in de omvang ervan. Op basis van bovenstaande bevindingen, wordt door Horwath HTL voor het zakelijke groepssegment inde concurrerende markt voor de periode 2009-2018 een groei in hotelvraag verwacht van 3,5% in een groei-jaar. Toeristische segmenten Delft is, vooral voor bezoekers van uit de buurt met een lage besteding en korte verblijfsduur, een aantrekkelijke toeristische dagbestemming. De toeristische verblijfsmarkt van Delft is klein, maar neemt langzaamaan toe. Mede door de inzet van Delft Marketing en het beter vermarkt en van technologische trekpleisters, wordt verwacht dat de verblijfsduur van toeristen de komende jaren zal toenemen. Hier staat tegenover dat de reikwijdte van Delft Marketing relatief beperkt is en dat veel bezoekers worden tegengehouden door onvoldoende bekendheid met de mogelijkheden van Delft, maar dat tot dusver nog geen concrete stappen zijn gezet om dit te veranderen. Op basis van bovenstaande bevindingen, wordt door Horwath HTL voor de toeristische segmenten inde concurrerende markt voor de periode 2009-2018 een groei in hotelvraag verwacht van 3,8% in een groei-jaar. Verwachte groei In onderstaande tabel is de groeiverwachting gegeven voor de periode 2009-2018, zoals bepaald in bovenstaande onderdelen. Verwacht wordt dat de totale vraag naar concurrerende hotelkamers van 2009 tot en met 2018 jaarlijks gemiddeld met 2,1%) zal groeien. Tabel 27. Zl ZG T Totaal

Verwachl e groe hotelvraag concurrenten L10 34 ai 32 CIS m as -2,0 0,0 4,0 2,0 4,0 4,0 4,0 0,0 3,5 3,5 3,5 3 5 -1,8 1,8 0,0 -1,9 3.8 3,8 3,8 3,8 1,9 0,0 3,8 3,8 3,8 3,8 -1,9 1,9

36 0,0 0,0 0,0 0,0

:m-:2,0 1,8 1,9 1,9

38 4,0 3,5 3,8 3,8

Bron: Horwath HTL Zi = zakelijk individueel segment ZG = zakelijk groepssegment T = toeristische segmenten 122 123

Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research Bronnen: telefonische enquête, interview Hoteloverleg Delft/Hotel Johannes Vermeer, interview WestCord Hotel Delft


41

Horwath HTL 4.6

Conclusie Congresmarkt Nederland is op internationale schaal een belangrijk congresland. Met een aandeel van circa 60% vindt het grootste deel van externe congressen en vergaderingen plaats in congresen vergaderhotels. In 2006 was het gemiddeld aantal bijeenkomsten per congresen vergaderhotel 990. Maar liefst 82% van de bijeenkomsten was met een deelnemersaantal van 0 tot 40 relatief klein. Van de bijeenkomsten in congresen vergader hotel was 20% meerdaags, waarvan 90% 1 overnachting betreft. In Stadsgewest Haaglanden liggen de grootste congresmarkten in Den Haag en Delft, welke wederzijds aanvullend zijn. Begin 2009 is Delft op kleine schaal aangevangen met congresacquisitie, waarmee een begin is gemaakt met het inzichtelijk maken en uitbouwen van de congresmarkt. Veel congressen zijn kleinschalig en vinden plaats op verschillende locaties. Grotere congressen vinden plaats in de Aula. Hoewel er druk ligt op het gebruik van de collegezalen van de Aula, is het auditorium niet vaak vol. Hierdoor zijn de keren dat de Aula een congres niet kan accommoderen sporadisch. Vanuit de internationale (middel)grote congressen van de Aula zou een sterk concurrerend (middel)groot congreshotel ieder jaar 12 keer kunnen zijn volgeboekt. Ten opzichte van andere zakelijke spelers is het totale aantal geïnventariseerde kamernachten van de Aula niet bijzonder groot. Aangezien de Aula wel een van de grotere spelers i s, kan hieruit worden geconcludeerd dat de totale congresen hotelvraag in Delft bestaat uit veel kleine delen. Hoewel veruit de meeste congressen in Delft zijn gerelateerd aan de TU, is hierbinnen geen sprake van een centrale organisatie. Verwacht wordt dat zonder een gecentraliseerde stimulering van de congresmarkt vanuit onder meer de gemeente en de TU het aanta! congressen in Delft de komende jaren niet noemenswaardig zal veranderen. Vanuit de congresacquisitie wordt we! sterk geloofd in de toekomstige mogelijkheden van Delft als congresstad. Hotelmarkt De Nederlandse hotelmarkt heeft inde periode 1998-2008 een duidelijke groei in vraag meegemaakt. Vooral 1998-2000 blijkt een periode van bloei te zijn geweest, waarna de resultaten van Nederlandse hotels sterk daalden als direct gevolg van de neergaande economie. In 2004 zette het herstel langzaam in, waarna de opwaartse beweging doorzette tot en met 2007. Wederom als gevolg van een economische crisis, kwamen de gemiddelde opbrengsten i n 2008 voor het eerst weer lager uit dan het voorgaande jaar. Op basis van de eerste cijfers, wordt voor 2009 verwacht dat de gemiddelde opbrengsten verder zullen zijn gedaald in aile deelmarkten en met name in de luxe markt. Vergeleken met het Nederlandse niveau zijn de resultaten in Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam lager, maar ze zijn aanwijsbaar hoger dan de gemiddelde resultaten in Nederland zonder Amsterdam. In de periode 2005-2009 is het aantal hotelovernachtingen in Delft met gemiddeld ruim 1% per jaar toegenomen. Dit bescheiden groeicijfer wordt beïnvloed door een stagnatie in vraag in 2007 en 2008 en een afname in 2009. Desalniettemin werd onder meer door een toenemende professionalisering t ot 2009 een relatief goede bedbezetting behaald. In 2009 en 2010 heeft de hotelmarkt de stagnerende vraag moeten delen met een sterk toegenomen aanbod, waardoor de bezettingsgraad flink is gedaald. Het prijsniveau in de hotelmarkt van Delft lijkt laag te zijn, zeker als rekening wordt gehouden met de bijzonde r lage prijsstelling van sommige van de nieuwe hotels. Naar schatting ligt het prijsniveau beneden het Nederlandse driesterren niveau. Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

42

Horwath HTL Vergeleken met gemiddelden in Nederland, Stadsgewest Haaglanden, Den Haag en Rotterdam is de bezettingsgraad van de pr imaire concurrentieset in de vorm van regionale congreshotels bijzonder laag. Vanwege spreiding in vraag in de Nederlandse hotellerie, is een verdeling met iets meer zakelijke dan toeristische vraag noodzakelijk om tot een goede bezetting te kunnen komen. In Delft komt het merendeel van de vraag voort uit de zakelijke markt. Doordat zakelijke vraag wegvalt en de toeristische markt mager is, staat een groot deel van de hotels in de zomermaanden leeg en gaan sommige zelfs dicht. Ook in de weekenden is sprake van weinig vraag. Dit gebrek aan een toeristische verblijfsmarkt zorgt voor een plafond met betrekking tot bezettingsgraden. De segmentatie in de primaire concurrentieset lijkt redelijk in balans te zijn. De gemiddelde jaarlijkse groei in hotelvraag in de concurrerende markt in de periode 2009 tot en met 2018 is naar verwachting 2,1%, rekening houdend met zowel dal- als groei-jaren.


43

Horwath HTL 5

Conceptanalyse Op basis van de hierboven beschreven analyses en relevante ontwikkelingen en trends in de hotellerie, is in dit hoofdstuk een concept ontwikkeld voor een congreshotel, dat het beste lijkt aan te sluiten op de behoefte vanuit de markt. Een visie is gegeven op de meest geschikte invulling van de congresfaciliteiten van het congreshotel en verder is onder meer ingegaan op classificatie, aantal benodigde kamers, kamergroottes en overige faciliteiten. Het concept is uitgewerkt tot een indicatief Programma van Eisen in vier kante meters. Tot slot is specifiek aangegeven waar tijdens het vinden van een geschikte locatie aandacht aan dient te worden besteed.

5.1

Relevante ontwikkelingen en trends in de hotellerie Er gebeurt veel in de hedendaagse internationale en nationale hotellerie dat van toepassing zou kunnen zijn op de ontwikkeling van een congreshotel in Delft. Door onder meer economische, technologische, ecologische en socio-demografische ontwikkelingen en trends inde maatschappij veranderen de wensen en behoeften van hotelgasten wereldwijd. Gerelateerd aan de veranderende wensen en behoeften van hotelgasten, maar soms ook los hiervan, vinden ontwikkelingen en trends in bedrijfsvoering plaats. In bijlage IV is een overzicht gegeven van de voor de Nederlandse hotellerie meest belangrijke ontwikkelingen en trends. Een aantal ervan kunnen van specifiek nut zijn bij de ontwikkeling en andere bij het management van het mogelijke congreshotel in Delft. In onderstaande tabel staat een aantal mogelijkheden om bij de ontwikkeling van het mogelijke congreshotel in te spelen op geselecteerde ontwikkelingen en trends. Tabel 28.

Mogelijke toepassing ontwikkelingen/trends congreshotel Delft

Ontwikkeling van combinatiehotel met diverse functies: werken, vergaderen, congresseren, eten, drinken, slapen, recreëren Publieke ruimte inrichten waar interactie ontstaat tussen gasten en technologische ontwikkelingen uit Delft en tussen gasten onderling Ontwerp van hotelgebouw aan de hand van Delfts kennisthema Minimaliseren Ecologische Voetafdruk en Carbon Footprint bij ontwikkeling Voorkomen overbodige luxe Ontwikkelen en inrichten van verschillende soorten kamers, waaronder genoeg eenpersoonskamers, om flexibiliteit met prijzen en persoonlijke dienstverlening te vergemakkelijken en verschillende doelgroepen te benaderen Computerhoeken en gratis internetbeschikbaarheid verzorgen Bij ontwikkeling en inrichting zorgen voor hoog niveau van comfort Hightech zelfbedieningssysteem voor kamerinstellingen installeren Kamers voorzien van nieuwste technologische ontwikkelingen Voldoende kwalitatieve fitness en wellness faciliteiten ontwikkelen Inrichting door bekend (Delfts) ontwerphuis om naamsbekendheid te stimuleren en kosten te drukken Bron: Horwath HTL

5.2

Geadviseerd concept congreshotel in Delft Op basis van voorgaande bevindingen in dit rapport kan worden vastgesteld dat de levensvatbaarheid van een congreshotel in Delft afhangt van het succes waarmee het hotel zich profileert in de primaire concurrentieset van regionale Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

44

Horwath HTL congreshotels. Hiermee zal het mogelijke congreshotel in Delft concurreren met hotels in en om Den Haag en in Rotterdam. Beide steden hebben een scala aan zakelijke en toeristische trekpleisters, terwijl de zakelijke en vooral de toeristische trekpleisters voor meerdaags bezoek in Delft relatief beperkt zijn gebleken. Hierdoor is het van groot belang voor een mogelijk congreshotel in Delft een sterk en passend hotelconcept te ontwikkelen dat een trekpleister op zich vormt, alsmede een samenwerking aan te gaan met een hotelketen of kundige hotelier met betrekking tot het hotelmanagement.

r

Uit een toenemende behoefte van internationale hotelgasten aan belevenis gedurende hun verblijf, zijn in de internationale hotellerie steeds meer combinatiehotels ontstaan. Voor het mogelijke congreshotel in Delft kan hierbij worden gedacht aan een combinatie van werken, vergaderen, congresseren, eten, drinken, slapen en recreëren. Een andere ontwikkeling in de internationale hotellerie betreft thematische reizen. Als deze ontwikkeling wordt toegepast op een mogelijk multifunctioneel congreshotel in Delft, lijkt een hotelthema van kennis en technologie voor de hand liggend. Door bijvoorbeeld ruimtes te ontwikkelen waar uitvindingen en ontwikkelingen uit Delft worden tentoongespreid voor bezoekers en waar onderzoekers op neutraal terrein elkaar kunnen ontmoeten en eventueel kunnen samenwerken, ontstaan, aanvullend op grotere levendigheid en bekendheid, mogelijkheden voor cocreatieen hiermee belevenis. Ook met een hypermodern, hightech hotelontwerp kan worden aangesloten op het thema, waarmee tegelijkertijd een bezienswaardigheid op zich wordt gecreëerd. Om naamsbekendheid verder te stimuleren en kosten te drukken kan worden ovenwogen om voor de inrichting van het hotel een samenwerking aan tegaan met een bekend ontwerphuis, bijvoorbeeld één met een technologische benadering. Ook van toenemend belang in de hedendaagse samenleving is verantwoord ondernemen op ecologisch vlak: ontwikkelingen dienen een zo groen en duurzaam mogelijk karakter te hebben. Hiermee dient rekening te worden gehouden in de ontwikkeling van het hotel, bijvoorbeeld door gebruik van hydra-economische watersystemen, bij voorkeur in samenwerking met een lokale partij. Een voorbeeld van een hotel die bovengenoemde behoefte aan belevenis en duurzaamheid combineert met een thema van kennis en technologie is het toekomstige hotel The Frame in Dubai. Dit hotel heeft een hypermodern semidoorzichtig exterieur en interieu r waarmee een verticaal woud wordt nagebootst in de droge woestijn en rekening is gehouden met moderne eisen aan duurzaam bouwen. Figuur 6 illustreert het ontwerp. Hieronder wordt i ngegaan op de specifieke invulling van een congreshotel, het ambitieniveau, het aantal en soort kamers en het aantal en soort faciliteiten.

5.2.1

Invulling congresen vergaderfaciliteiten Behoefte aan congresen vergaderruimte vanuit Delft Eerder in deze rapportage is opgemerkt dat de congresmarkt van Delft gefragmenteerd is en dat veel congressen kleinschalig zijn. Ook is gebleken dat (middel)grote congressen altijd plaatsvinden inde Aula, omdat alleen deze accommodatie hiervoor voldoende faciliteiten biedt. Er ligt een zekere druk op het gebruik van de collegezalen. Hetzelfde geldt niet voor het auditorium. Slechts enkele malen per jaar kan de Aula een congres niet accommoderen vanwege eerdere boekingen. In de huidige vorm is er in de congresmarkt van Delft dus wel


45

Horwath HTL Figuur 6.

The Frame Hotel

if- v ' '&ii.

i

B :

s*.'-t': ! -

•' .•:•

r --a* wmry.. -i

Bron: Website World Architecture News

s

i

behoefte aan grotere congresruimte, maar hiervan is echter slechts een aantal keer per jaar sprake en dit is niet voldoende voor de levensvatbaarheid van een congresaccommodatie 124. Als een geïnteresseerde congresorganisator kiest voor een locatie buiten Delft kan de verklaring hiervoor ook liggen in de aantrekkingskracht van de andere locatie of bestemming ten opzichte van de Aula en Delft. Hoewel de Aula met betrekking tot capaciteit en bezetting dus lijkt te kunnen voldoen aan de huidige vraag in de markt, voldoet het wellicht niet altijd aan moderne kwalitatieve eisen. Van de grotere zakelijke partijen in Delft mist een enkeling een combinatie van een groot aanbod aan hotelkamers en zaalruimte 125. Dit gemis wordt bevestigd door de congre sacquisiteur die gelooft dat het doen toenemen van het aantal congressen in Delft kan worden bespoedigd met een nieuw (middel)groot congreshotel met voldoende eigen faciliteiten. Dit sluit weer aan op een internationaal gemis in de Nederlandse congresmarkt van alles in één accommodaties, waar congressanten de accommodatie nergens voor hoeven t e verlaten 126. Het lijkt echter onwaarschijnlijk dat een nieuw (middel)groot congreshotel in de congresmarkt van Delft in de huidige vorm genoeg congressen aantrekt om levensvatbaar te zijn127.

124 125 126 127

Bron: Interview TU Delft Bron: Telefonische enquête grootste werkgevers Delft Bron: M&C Scan 2009 Ll Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen Bronnen: Interview TU Delft, interview VNO/NCW West Kring Delft, interview WestCord Hotel Delft


46

Horwath HTL Met betrekking tot vergaderfaciliteiten kan worden vastgesteld dat de meeste bedrijven in Delft intern vergaderen, maar soms externe faciliteiten gebruiken voor relatief kleine groepen128. Hiervoor lijken in Delft voldoende accommodaties te zijn, zoals Lijm & Cultuur, de Lindenhof, Art Centre, Kok Delftech Business Centre & Party Catering Service, diverse musea en sommige hotels129. Wel zijn deze accommodaties relatief kleinschalig in het aantal zalen of de omvang van de totale zaalruimte en behalve de hotels hebben ze geen van allen interne verblijfsmogelijkheden. Voor de toekomstige situatie kan worden geconcludeerd dat, hoewel Delft met de drijvende kracht van de TU vooral met betrekking tot kleine en in mindere mate middelgrote congressen veel congrespotentie lijkt te bieden, de congresmarkt in de huidige vorm onbevlogen, gefragmenteerd en onoverzichtelijk is. Hoewel de recentelijke start van gemeentelijke congresacquisitie in de markt wordt beschouwd als een positieve ontwikkeling, wordt niet verwacht dat het aantal congressen in Delft de komende jaren noemenswaardig zal toenemen. Een voorwaarde voor dit laatste is een proactieve en doelgerichte inspanning vanuit relevante partijen zoals de gemeente en de TU, waarvan gedurende het onderzoek geen tekenen zijn gevonden. Samenvattend kan worden gesteld dat Delft zonder een grote verandering in het karakter van de congresmarkt nu en de eerstkomende jaren over voldoende aanbod aan congresen vergaderruimte beschikt, hoewel vraagtekens kunnen worden gezet bij de kwaliteit ervan. Behoefte aan congresen vergaderruimte vanuit de regio Wil een congreshotel in Delft dus toch levensvatbaar zijn, zal in ieder geval moeten worden ingezet op congresen vergaderbehoeften in de regio. Voor de invulling van het congreshotel zal dan vooral moeten worden gekeken naar de faciliteiten van de primaire concurrenten. Inde aanbodanalyse is vastgesteld dat de 12 concurrenten over gemiddeld ieder 13 zalen met 1.525m2 vloeroppervlak beschikken, maar dat de aangeboden zaalruimte varieert van 304m2 tot 4.328m2. Het zwaartepunt lijkt te liggen tussen 900m2 en 1.000m2. Hierboven is opgemerkt dat (middel)grote congressen in Delft alleen in de Aula plaatsvinden, omdat andere locaties hiervoor te klein blijken te zijn. Bijvoorbeeld door losse ruimtes aan elkaar te koppelen kunnen sommige andere locaties wel een congreszaal met genoeg capaciteit verzorgen, maar niet ook nog de benodigde break-out ruimtes130. Ook het WestCord Hotel Delft blijkt hiervoor te klein te zijn. Wil een congreshotel in Delft dus de fysieke mogelijkheid hebben om kleine tot (middel)grote congressen te accommode ren, zal het zaaloppervlak beduidend groter moeten zijn dan dat van WestCord Hotel Delft (304m2). Aan de andere kant werd opgemerkt dat vanuit het huidige karakter van de congresmarkt van Delft geen sterke behoefte is aan aanvullende zaalruimte, in ieder geval niet sterk genoeg om de levensvatbaarheid van een nieuwe accommodatie te garanderen. Ook is gebleken dat het auditorium van de Aula een prima ruimte is voor grotere congressen en niet vaak vol is. Een toekomstig congreshotel in Delft doet er dus wijs aan waar nodig deze externe zaal te benutten. Dit alles doet geloven dat het zaaloppervlak van een nieuw congreshotel 128

129 130

Bronnen: Johannes Bronnen: Bronnen:

Telefonische enquête grootste werkgevers Delft, interview Hoteloverleg Delft/Hotel Vermeer, interview WestCord Hotel Delft Inten/iew Delft Marketing/Ge meente Delft, inten/iew TU Delft Interview Delft Marketing/Ge meente Delft, inten/iew TU Delft


47

Horwath HTL in Delft niet zo groot hoeft te zijn als dat van de grootste concurrenten maar eerder rond het zwaartepunt van 900m2 a 1.000m2. Bovenregionale behoefte aan congresen vergaderruimte Wil het management het mogelijke nieuwe hotel in Delft behalve op de regionale ook op de Nederlandse markt positioneren als congreshotel, zal de conferentieruimte zeker niet mogen onderdoen voor de conferentieruimte die wordt aangeboden door een gemiddeld hotel in Nederland. In 2005 beschikte een gemiddeld landelijk gelegen hotel in Nederland over 7,8m2 conferentieruimte per hotelkamer131. Dit zou voor een hotel met 100 tot 200 hotelkamers neerkomen op conferentiefaciliteiten met een totale oppervlakte van achtereenvolgens minimaal 780m2 en 1.560m2. Advies congresen vergaderruimte Op basis van bovenstaande bevindingen, wordt voor het mogelijke congreshotel in Delft minimaal 800m 2 en maximaal 1.000m2 zaalruimte aanbevolen. Rekening houdend met de vele kleine congressen in Delft en de beperkte omvang van landelijke en lokale vergaderingen, wordt aanbevolen om meerdere kleine zalen te ontwikkelen, waarvan de meeste door middel van schuifwanden aan elkaar kunnen worden gekoppeld om tot een grotere aula en/of expositieruimte te komen. 5.2.2

Ambitieniveau In de afweging voor het ambitieniveau van een congreshotel in Delft verschillende elementen een rol.

spelen

Ontwikkelingen en trends De waarde van de Nederlandse Hotel Classificatie neemt in de moderne hotellerie steeds meer af. In eerste instantie kunnen verschillende hotels binnen eenzelfde classificatie aanzienlijk verschillen in kwaliteit, waardoor een toegewezen classificatie niet per definitie een waarborg i s v oor e en b epaalde k waliteit. D e driesterren hotelmarkt van Delft is hiervan een goed voorbeeld. In tweede instantie worden steeds meer moderne hotels door de vrij rigide normen van de hotelclassificatie beperkt in hun beeldvorming. Het beste voorbeeld van dit laatste is de Nederlandse hotelketen CitizenM met een hotel i n Haarlemmermeer, een tweede in Amsterdam en meerdere in de pipeline. Deze hotels wordt gekenmerkt door kleine kamers die, zoals geïllustreerd in Figuur 7, door middel van een vernuftig ontwerp van alle moderne gemakken zijn voorzien. In de publieke ruimte is sprake van beperkte dienstverlening, maar dat onthoudt gasten niet de mogelijkheid tot het nuttigen van een hapje en een drankje, het gebruiken van een computer of het lezen van een krant, tijdschrift of boek. Dit alles ineen sfeervolle omgeving. Door het slimme gebruik van vierkante meters en het minimaliseren van dienstverlening, zijn de kosten en hiermee ook de prijzen relatief laag. Ondanks dat het hotel dus in alle viersterren behoeften van een moderne hotelgast voorziet, komt het hotel vanwege de omvang van de kamers niet in aanmerking voor een viersterren classificatie en zelfs niet voor een driesterren classificatie. Inde huidige samenleving treden hedonisme en materialisme steeds minder op de voorgrond en consumenten wensen steeds minder onnodige of verkwistende uitgaven te doen. In dit kader lijkt het ontwikkelen van een hotel op vijfsterren niveau risicovol te zijn. Dit risico is het grootste in tijden van economische tegenspoed, waarin consumenten een stapje terug doen in consumptieniveau. 131

Bron: Hotels per m 2 • Horwath HTL


48

Horwath HTL Figuur 7.

CitizenM Hotel

Bron; Website CitizenM

Bijvoorbeeld: gasten die normaal gesproken in vijfsterren hotels overnachten stappen in een recessie over op viersterren hotels. Zo kunnen vier-, drie-, twee- en éénsterren hotels een afname in vraag van hun reguliere gasten opvangen. Deze mogelijkheid bestaat echter niet voor vijfsterren hotels, die de top van de Nederlandse hotelmarkt vertegenwoordigen. Hierdoor is het bedrijfsrisico groter, wat een vijfsterren niveau ongeschikt maakt voor een nieuw congreshotel in Delft. Ook blijken moderne budget hotels een steeds grotere rol te spelen in de hotellerie en traditionele budget hotels de afgelopen jaren een aanzienlijke ontwikkeling te hebben doorgemaakt. Budget hotels worden gekarakteriseerd door lage prijzen met een laag niveau van dienstverleningen een beperkt aanbod aan aanvullende faciliteiten. De voornaamste reden hiervoor is dat budgetgasten doorgaans voor de zakelijke en toeristische mogelijkheden van de bestemming komen en bij de logiesverstrekker vaak alleen gebruik maken van een slaapkamer. Werken of recreëren doen ze veelal buiten de accommodatie. Omdat een congreshotel juist wordt gekarakteriseerd door de mogelijkheden om er te werken, is het kale karakter van een budget hotel, modern of traditioneel, er niet voor geschikt. Wensen en behoeften gasten Hierdoor lijkt vanuit ontwikkelingen en trends in de markt een twee-, drie- en/of viersterren niveau dus het meest geschikt voor een nieuw congreshotel in Delft. Dit sluit goed aan op het feit dat deelnemers van wetenschappelijke congressen, een grote doelgroep in de hotelmarkt van Delft, vaak verschillende budgetten hebben, waardoor behoefte is aan verschillende hotelklassen, variërend van twee- tot en met viersterren classificaties132. De budgetten van de grootste zakelijke afnemers in Delft passen bij een twee- tot driesterren classificatie133, terwijl de meeste congresen vergadergasten in Nederland in toenemende mate in viersterren hotels verblijven. Tot slot: de meeste toeristische gasten in Nederlandse hotels hebben een voorkeur voor drie- en viersterren hotels. Samenstelling bestaande markt De lokale markt van Delft wordt gedomineerd door driesterren hotels, waarvan de kwaliteit onderling sterk varieert. Terwijl het ene hotel met betrekking tot omvang, 132 133

Bron: Interview Delft Marketing/Gemeente Delft Bron: Telefonische enquête grootste werkgevers Delft


49

Horwath HTL faciliteiten, staat van onderhoud en niveau van dienstverlening overeenkomstig is met een tweesterren classificatie, benadert een ander hotel eerder een viersterren niveau. Aansluitend op de traditionele behoefte in de internationale congresmarkt, hebben de primaire concurrenten, met uitzondering van twee hotels, alle een viersterren classificatie. Advies ambitieniveau Op basis van het bovenstaande wordt voor een nieuw congreshotel geadviseerd om conventionele standaarden met betrekking tot ambitieniveau los te laten en een multifunctioneel hotel te ontwikkele n door meerdere niveaus aan te bieden. Voor een dergelijk concept wordt geadviseerd de kwaliteit van de publieke ruimten en het niveau van de verscheidene diensten op een viersterren niveau te ontwikkelen en kamers o vereenkomstig met een twee-, drie- of viersterren niveau, zowel met betrekking tot omvang als tot inrichting. Een voorbeeld van een hotel waarvoor een dergelijke strategie met succes is volbracht is het Lloyd hotel te Amsterdam dat 117 kamers heeft, die in oppervlakte, inrichting en prijs variëren van een eensterren tot en met een vijfsterren niveau. Ook kan voor de ontwikkeling van een nieuw congreshotel in Delft een voorbeeld worden genomen aan het principe van CitizenM, waarbij gebruik wordt gemaakt van diverse hightech applicaties. Het resultaat is een flexibel, modern, stoer en hightech hotel. Gecombineerd met het eerder voorgestelde ontwerp en interieur en een publieke ruimte waar mensen met diverse achtergronden met elkaar en met de nieuwste ontwikkelingen van Delft in aanraking kunnen komen, ontstaat hiermee een broedplaats voor en commu nity van innovatieve zelfstandigen, bedrijven en instituten alsmede voor toeristen. 5.2.3

Kamers Aantal kamers In Nederland heeft een gemiddeld hotel 41 kamers en neemt het kameraantal af naarmate het luxeniveau afneemt. Zo heeft een gemiddeld viersterren hotel 92 en een gemiddeld driesterren hotel 33 kamers. De omvang van de concurrerende (middel)grote congreshotels in de regio varieert van 90 tot 327 kamers en gemiddeld hebben deze concurrenten 196 kamers. Een gemiddeld hotel in Delft heeft 40 kamers en een gemiddeld viersterren hotel in Delft heeft er 56. Volgens deze statistieken zou een kameraantal van 90 goed aansluiten op het geadviseerde ambitieniveau, het karakter van het hotel en de locatie in Delft. Eerder i n deze rapportage werd opgemerkt dat een enkele zakelijke partij in Delft een combinatie mist van een relatief groot aanbod aan zaalruimte én hotelkamers. Hier komt bij dat i nternationale congresorganisatoren in de Nederlandse markt alles in één accommodaties missen. Bij het karakter van congreshotel past dus een relatief groot kameraantal. Een andere overweging met betrekking tot het kameraantal is gerelateerd aan de toekomstige verkoopbaarheid van het hotel. Mocht worden ovenwogen om het hotel te verkopen, past een hotel met 80 tot 150 kamers het beste bij de wensen van hotelketens. De meeste nationale hotelketens zijn geïnteresseerd in hotels met 8 Otot 100 hotelkamers. De meeste internationale ketens zijn geïnteresseerd in hotels met 120 tot 150 hotelkamers. Gebaseerd op deze verschillende argumenten, wordt voor het mogelijke congreshotel in Delft een kameraantal van 120 geadviseerd. Sport kamers Omdat het mogelijke congreshotel zich zal richten op verschillende doelgroepen en verschillende wensen en behoeften, zal het hotel gebaat zijn bij het ontwikkelen Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

50

Horwath HTL van verschillende soorten kamertypes. Een gedifferentieerd aanbod maakt het tegelijkertijd gemakkelijker voor het hotel om flexibel om te gaan met prijzen en hiermee hotelgasten alleen te laten betalen voor wat ze daadwerkelijk gebruiken en om gasten een persoonlijke dienstverlening te bieden. Bij verschillende kamertypes wordt specifiek gedacht aan een combinatie van: D superior kamers voor een toenemende groep alleenreizenden of gasten die weinig waarde hechten aan overbodige ruimte D deluxe kamers voor de doorsnee zakelijke en toeristische reizigers • junior suites voor hooggeëerde professoren, zakelijke reizigers op managementniveau of gezinnen De volgende verdeling en oppervlaktes worden geadviseerd: D 50 superior kamers van 17m2 (overeenkomstig met 2/3* niveau) D 65 deluxe kamers van 22m 2 (overeenkomstig met 3/4* niveau) • 5 junior suites van 35m 2 (overeenkomstig met 4*/4*+ niveau) Behalve door middel van oppervlaktes kan ook door middel van situering, inrichting, applicaties en prijs onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende kamertypes. Inrichting kamers Het doorvoeren van een thema in de inrichting van de hotelkamers (alsmede in het hotelontwerp en de inrichting van de publieke ruimten) zou goed aansluiten bij de toename van themavakanties onder Nederlanders. Hierbij kan met name worden gedacht aan het profiel van kennis en technologie waar de gemeente Delft op wil inzetten. Om tegelijkertijd een persoonlijke dienstverlening te vergemakkelijken wordt aanbevolen een modern zelfbedieningssysteem voor de kamerinstellingen te installeren. Afhankelijk van het niveau, zullen de kamers moeten beschikken over diverse technologische ontwikkelingen, variërend van internet en breedbeeld televisie tot blue ray speler, docking station, Play Station en/of Wii. Wel dient te worden voorkomen dat het hightech karaktervan de kamers geen afbreuk doet aan het niveau van comfort. Dit laatste is van belang voor senioren, die de grootste toeristische bezoekersgroep in Delft vertegenwoordigen en volgens sociodemografische ontwikkelingen in Nederland en Delft in de toekomst in aantal verder zullen toenemen. 5.2.4 Lobby In de internationale hotellerie varieert de afmeting van de lobby, inclusief receptie, zitjes, bagageopslag en toiletten, van1,087m 2 tot 1,579m2 per hotelkamer134. Onderdeel hiervan is tegenwoordig ook de ruimte om zelf in te checken via daarvoor beschikbare computers. Voor een hotel met 120 kamers komt dit neer op een bandbreedte van circa 130m2 tot circa 190m2. Rekening houdend met het geadviseerde ambitieniveau en aantal kamers, wordt voor de ontvangstruimte van het mogelijke congreshotel in Delft een oppervlakte van 150m2 aanbevolen. Een dergelijk oppervlakte met een open karakter en voorzien van computers, internet, leestafels en comfortabele zitjes is crue iaal voor het hotel om te kunnen fungeren als broedplaats.

134

Bron: Space Allocation Guidelines for Hotel Facilities D Horwath International


51

Horwath HTL 5.2.5 F&B faciliteiten Voor de moderne internationale en nationale congresmarkt is het van belang om in een congreshotel volledige pakketten te kunnen aanbieden van zaalruimte, hotelkamers, eten en drinken. Bovendien is voldoende gelegenheid om, eventueel op verschillende niveaus en in verschillende entourages, te eten en drinken een cruciaal onderdeel van een combinatiehotel zoals eerder geadviseerd. Hier staat tegenover dat het vooral voor een hotelrestaurant vaak lastig is om niethotelgasten aan te trekken en dat de bedrijfsafdeling F&B (Food & Beverage = Eten & Drinken) doorgaans een aanzienlijk lagere marge heeft dan de bedrijfsafdelingen Kamers en Zalen. Daarom dient een nieuw congreshotel in Delft te beschikken over genoeg F&B faciliteiten (= food & beverage = eten & drinken) om te voldoen aan (belevenis)behoeften van congressanten en andere hotelgasten, zonder dat er sprake is van overcapaciteit. Met uitzondering van drie concurrenten, beschikken ze allemaal over één restaurant en één bar. Daarom wordt voorgesteld om in het congreshotel één restaurant en één bar te ontwikkelen, het restaurant op te splitsen in een a la carte gedeelte en een buffetgedeelte, in de bar een kleine kaart t e serveren, vanuit de bar dranken te serveren in de lobby en de conferentiefaciliteiten zodanig te ontwikkelen dat ze kunnen worden ingezet voor privé lunches of diners. Alle publieke ruimten dienen een open karakter te hebben en zowel van binnen als van buiten goed bereikbaar en zichtbaar te zijn en ook hier dient het voorgestelde thema te worden doorgevoerd. Hierdoor wordt de toegankelijkheid vergroot en ook interesse van niet-hotelgasten gewekt. Dit laatste vergroot niet alleen de omzet, maar biedt tegelijkertijd een manier om mogelijke toekomstige hotelgasten op laagdrempelige wijze te laten kennismaken. Restaurantoppervlakte Uitgaande van een volledige hotelbezetting en een kamerbezetting van 1,4 zai het hotel tijdens een piekmoment hoogstens 168 hotelgasten herbergen. Deze gasten zullen niet allen gebruik maken van het restaurant en/of tegelijkertijd hun maal nuttigen. Wanneer 2 diensten plaatsvinden, zal het restaurant een maximale capaciteit moeten hebben van 84 gasten .Uitgaande van 1,5m2 per zitplaats, betekent dit een afmeting van maximaal ongeveer 125m2. Om rekening te houden met situaties waarin het hotelrestaurant ook wordt gebruikt door een groot aantal congressanten en passanten die niet in het hotel overnachten, wordt geadviseerd voor het restaurant uit tegaan van 150m2. Om de ruimte te kunnen verdelen in een a la carte en buffetgedeelte en om te voorkomen dat het restaurant een te massale indruk maakt, wordt geadviseerd om meerdere ruimtes te ontwikkelen die aan elkaar of los van elkaar dienst kunnen doen, afhankelijk van de samenstelling en het aantal gasten. Baroppervlakte Een gemiddeld bar in Nederland heeft een afmeting van 212m 2 135. Een gemiddelde hotelbar is aanzienlijk kleiner. Rekening houdend met de mogelijkheid om zaalruimte in te zetten voor koffie/theepauzes en borrels van congressanten, wordt voor debar van het mogelijke congreshotel een oppervlakte van 100m2 geadviseerd. Keukenoppervlakte Een veelgebruikte stelregel is dat de keuken circa 33% van het verkoopbare vloeroppervlak van restaurant en bar dient te omvatten 136. Om tevens rekening te

135 136

Bron; HINC - Bedrijfschap voor Horeca en Catering Bron; Hotels per m 2 Ll Horwath HTL


52

Horwath HTL houden met eventuele behoefte aan F&B diensten in de zalen, lobby en overige faciliteiten, wordt een oppervlakte van 100m2 aanbevolen. 5.2.6 Overige faciliteiten Eerder in dit hoofdstuk werd aangegeven dat het van groot belang is voor een mogelijk congreshotel in Delft een sterk en passend hotelconcept te ontwikkelen dat een trekpleister op zich vormt, zowel voor de zakelijke als de toeristische markt. Speelruimte Vanuit een toenemende behoefte aan belevenis en een groeiende interesse in thematische reizen werd eerder geopperd om in een mogelijk nieuw congreshotel in Delft ruimtes te ontwikkelen waar uitvindingen en ontwikkelingen uit Delft worden tentoongespreid voor bezoekers en waar onderzoekers op neutraal terrein elkaar kunnen ontmoeten en eventueel kunnen samenwerken. Hier kan al in de lobby plaats voor worden gemaakt. Nog beter zou het zijn om aanvullend een aparte speelruimte te ontwikkelen die vanuit de lobby, restaurant en bar toegankelijk i s en groot genoeg opdat wetenschappelijke, zakelijke en toeristische bezoekers elkaar niet in de weg lopen. Omdat niet verwacht wordt dat een degelijke ruimte op zichzelf rendabel is, moet er echter voor worden gezorgd dat de ruimte niet onnodig groot is. Voorlopig wordt uitgegaan van een oppervlakte van 200m 2 . Dit kan eventueel in samenw erking met lokale partijen worden verfijnd. Fitness- en wellnessfaciliteiten Steeds meer hedendaagse hotelgasten hebben behoefte aan onthaasten en verhoging van de levenskwaliteit. Eén van de manieren om gehoor te geven aan die behoefte is door een toenemend gebruik van fitnessen wellnessfaciliteiten. Onder wellnessfaciliteiten worden allerlei faciliteiten in het kader van inspanning en ontspanning verstaan. Te denken valt onder meer aan zwembaden, kuurbaden, sauna s, massages en schoonheidsbehandelingen. Om in een concurrerende markt gasten t e kunnen blijven aantrekken implementeren daarom steeds meer hotels fitnessen wellnessfaciliteiten in hun aanbod. Het is nagenoeg een voonwaarde geworden. Tegelijkertijd geldt dat door het implementeren van fitnessen wellnessfaciliteiten hogere inkomsten kunnen worden gerealiseerd. Volgens onderzoek van Horwath HTL resulteert dit voor hotels met een ligging in de provincies ineen hogere opbrengst per beschikbare kamer van circa 13%. Een gemiddeld viersterren hotel in Nederland beschikte in 2005 over 1,7m2 aan fitnessen wellnessfaciliteiten per kamer137. Dit getal is inclusief hotels zonder fitnessen wellnessfaciliteiten. Voor een hotel met 120 kamers komt het gemiddelde oppervlakte aan fitnessen wellnessfaciliteiten daarmee op circa 200m2. Van de twaalf concurrenten bieden er vier fitnessen wellnessfaciliteiten en twee alleen fitnessfaciliteiten. Om te kunnen voldoen aan de behoefte van de moderne hotelgast en een aanvullende aantrekkingskracht te bieden binnen de concurrerende markt, lijkt het voor het congreshotel van belang om fitnesswellnessfaciliteiten te integreren in het aanbod. Geadviseerd wordt daarom om een overdekt zwembad aan te leggen met een fitnessruimte, sauna, infraroodcabine, stoomcabine, zonnebank, rustruimte, bar en kleedkamers. Bovengenoemde 200m 2 zou genoeg moeten zijn om dit te kunnen realiseren. Een mogelijke samenwerking met freelance schoonheidsspecialisten en masseurs kan worden overwogen. Mocht dit tot de mogelijkheden behoren, kan ook worden ovenwogen om een 137

Bron: Hotels per m 2 - Horwath HTL


53

Horwath HTL samenwerking aan te gaan met een onafhankelijke uitbater, die in hetzelfde complex is gevestigd als het hotel. 5.2.7 Parkeergelegenheid Voor veel individueel zakelijke gasten en zakelijke groepsgasten is goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid een vereiste. Er bestaan geen algemeen geldende normen voor parkeerplaatsen bij hotels, maar veel gebruikte verhoudingen zijn 50% (1 parkeerplaat s voor 2 hotelkamers) of 66% (2 parkeerplaatsen voor 3 hotelkamers). De Nederlandse Hotelclassificatie kent als keuzenorm een minimum van 25%138. Als het congreshotel op bepaalde dagen zowel congressanten als hotelgasten, die niet zijn gerelateerd aan de betreffend e congressen, ontvangt wil dit niet per definitie zeggen dat een groter aantal parkeerplaatsen nodig is. Waar de congressanten vooral overdag aanwezig zijn en gebruik maken van de parkeerfaciliteiten, maken hotelgasten vooral gedurende de avond en nacht gebruik van parkeerfaciliteiten. Hier is dus vaak sprake van een efficiënte afwisseling. Bovendien is gebleken dat het merendeel van de zakelijke groepsgasten uit het buitenland komt139. Deze gasten zullen veelal per OV arriveren en vertrekken, waardoor er een minder grote behoefte is aan parkeergelegenheid. Geadviseerd wordt daarom om minimaal de verhouding van 1 parkeerplaats voor 2 kamers te hanteren. Voor een hotel met 120 kamers betekent dit dat het hotel over minimaal 60 parkeerplaatsen moet beschikken. Tevens dient demogelijkheid te worden geboden voor het parkeren en/of laden en lossen van bussen voor groepsreizigers in de nabijheid van het hotel. 5.2.8

Globaal programma van eisen In Tabel 29 is weergegeven hoe de oppervlaktes van de verschillende interne functies zich tot elkaar verhouden en ho e tot het totale bruto vloeroppervlak is gekomen voor het hotel. Om alle functies naar behoren te kunnen herbergen dient een gebouw van circa 6.500m2 bruto vloeroppervlak te worden (her)ontwikkeld. Om flexibel te kunnen zijn i n geval van eventuele grote congressen of andere evenementen, zou het voordelig zijn om bovendien over voldoende buitenruimte te beschikken, waar professionele tenten kunnen worden geplaatst. Verdere toelichting indeling hotelconcept n Voor kantoorruimte is uitgegaan van 10 personeelsleden, waarvoor een oppervlakte van 10m2 per persoon is bestemd n Voor de housekeeping is 1,125m2 per hotelkamer gereserveerd; aangeraden wordt om per etage een linnenkamer te ontwikkelen om linnenkarren te stallen; tevens is er ruimte benodigd voor de wasfaciliteiten, voor het bewaren van personeelsuniformen en voor een werkplek voor de housekeepingsupervisor n Voor engineering, beveiliging en opslagruimte wordt uitgegaan van 1m 2 per hotelkamer

138 139

Bron: www.hotelsterren.nl Bron: Telefonische enquête grootste werkgevers Delft


54

Horwath HTL Tabel 29. Voorgestelde verdeling hotelconcept In m 2 I Ü I lite iten (in netto m 2 ) 1. Congres-en vergaderfaciliteiten 2. Ontvangstruimte 3. Restaurant/bar/keuken 4. Speelruimte 5. Fitness en wellnessfaciliteiten 6. Kantoor/personeelsruimte 7. Housekeeping 8. Engineering Totaal vloeroppervlak faciliteiten Totaal vloeroppervlak kamers/suites Vloeroppervlak deluxe kamers (22m2) Aantal deluxe kamers Vloeroppervlak superior kamers (17m2) Aantal superior kamers Vloeroppervlak junior suites (35m2) Aantal junior suites Totaal netto vloeroppervlak Totaal bruto vloeroppervlak * Bruto vloeroppervlak per kamer

Oppervlakte 900 150 350 200 200 100 135 120 2.155 2.455 1.430 65 850 50 175 5 4.610 6.454 53,8

Bron: Horwath HTL * Er is een factor 1,4 toegepast om het bruto vloeroppervlak te berekenen

5.3

Locatie-eisen Bij het kiezen van een mogelijke hotellocatie dient rekening te worden gehouden met de benodigde ruimte, zoals hierboven berekend. Om eventuele grotere evenementen te kunnen ondervangen met tijdelijke faciliteiten, is het raadzaam bij de locatiekeuze rekening te houden met voldoende (groene) ruimte om het toekomstige hotelgebouw heen. Behalve deze fysieke beperking dient bij het bepalen van de meest geschikte hotellocatie rekening te worden gehouden met de bereikbaarheid per OV en auto. Hoewel veel individueel zakelijke gasten met de auto r eizen, is bereikbaarheid per OVvan groot belang voor de veelal intemationale individueel zakelijke gasten en zakelijke groepsgasten en in mindere mate ook voor toeristische hotelgasten. Goede bereikbaarheid per OV betreft vooral de verbinding met de luchthavens van Amsterdam en Rotterdam en met Station Delft. Deze dient niet alleen snel te zijn, maar ook zo min mogelijk overstappen te bevatten. Goede bereikbaarheid per auto betreft niet alleen de aanrijdroute, maar tevens voldoende parkeergelegenheid. Hoewel de bereikbaarheid per auto er doorgaans door verslechterd, hechten veel zakelijke en toeristische gasten grote waarde aan de nabijheid van het centrum. Ruim 30% van Nederlandse zakenreizigers verblijft bij voorkeur in het centrum van de stad. Andere voorkeuren van zakenreizigers voor een hotelomgeving zijn een bosrijke omgeving (21%)), de rand van een stad (19%)) en een natuurlijke omgeving (16%). De directe nabijheid vande plek van bestemming lijkt minder van belang dan de eerder genoemde aspecten, hoewel deze natuurlijk wel goed en snel bereikbaar dient te zijn vanuit het hotel. Vrouwen blijken significant vaker een voorkeur aan te geven voor een bosrijke omgeving, terwijl mannen juist wat vaker het centrum of de rand van het centrum prefereren. Uit (telefonische) interviews blijkt ook onder zakelijke hotelgasten van Delft een voorkeur te bestaan voor Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

55

Horwath HTL hotellocaties in de nabijheid van het stadscentrum. Mede omdat de belangrijkste trekpleisters voor toeristische bezoekers van Delft in het centrum van de stad liggen, lijkt de nabijheid van het centrum ook voor toeristische hotelgasten van belang te zijn.140 Vanwege het mogelijke gebruik van het auditorium van de Aula, heeft een laatste overweging aangaande de locatie van een congreshotel in Delft betrekking op de ligging van de Aula ten opzichte van de mogelijke hotellocatie. Samenvattend kan worden gesteld dat de locatie voor een nieuw congreshotel in Delft dient te voldoen aan de volgende criteria: D Groot genoeg oppervlak om alle functies te herbergen en buitenruimte flexibel te kunnen inzetten D Ligging met een directe OV verbinding naar luchthavens van Amsterdam en Rotterdam en NS Station Delft D Aanrijdroute met zo min mogelijk files D Voldoende ruimte voor 60 parkeerplaatsen n Ligging binnen 15 minuten loopafstand van het centrum of ligging met een directe OV verbinding met het centrum van hoogstens 10 minuten D Ligging binnen 15 minuten loopafstand van de Aula of ligging met een directe OV verbinding met de Aula van hoogstens 10 minuten In Delft bestaat alleen een directe verbinding per openbaar vervoer met Amsterdam Airport Schiphol op NS Station Delft. Om deze reden, vanwege de vele andere bestemmingen die vanuit NS Station Delft per openbaar vervoer bereikbaar zijn en omdat het stationsgebied na ontwikkeling naar venwachting verder zal zijn toegenomen in zakelijke en toeristische aantrekkingskracht, wordt geadviseerd om bij de ontwikkeling van de Spoorzone een hotelbestemming op te nemen. Dit biedt de mogelijkheid om hier desgewenst in de toekomst een hotel te ontwikkelen, zoals onder meer door NS Poort op veel andere Nederlandse stations gebeurt. Tot slot lijkt het bij het kiezen van een geschikte hotellocatie van meerwaarde te kunnen zijn om rekening te houden met een goede verbinding met de diverse faculteiten van de TU en aanverwante kennisintensieve bedrijven en instituten, zonder dat het hotel een TU-stempel opgedrukt krijgt. Dit laatste zou de mogelijkheden uit andere markten beperken. Bovendien is het voor het thematische hotelconcept beter om een sterk eigen karakter te ontwikkelen, van waaruit gasten naar de TU en andere kennisintensieve bedrijven trekken. Een hotellocatie bij NS Station Delft met een aansluiting op de toekomstige tramlijn 19 zou ook hiervoor geschikt zijn.

140

Bron; Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders GNBTC NIPO Research


56

y Horwath HTL 6

Marktruimtebepaling Op basis van de bevindingen uit de voorgaande analyses en het ontwikkelde concept voor het congreshotel, is bepaald of voldoende marktruimte te verwachten is. Dit is uitgedrukt in bandbreedtes van bezettingsgraden en prijzen, die zijn vergeleken met kengetallen om te komen tot een conclusie.

6.1 6.1.1

Analyse mogelijke bezettingsgraden Achtergrond fair share analyse Gebaseerd op het geadviseerde hotelconcept is voor het mogelijke congreshotel in Delft een fair share analyse uitgevoerd, waarbij per marktsegment is geanalyseerd wat de huidige vraag- en aanbodverhoudingen in de concurrerende markt zijn en hoe deze zich in de komende jaren zullen ontwikkelen. De concurrerende markt bestaat uit de primaire concurrentieset zoals bepaald in de aanbodanalyse. Omdat het nieuwe congreshotel, volgens het voorgestelde concept beduidend afwijkt van de lokale hotelmarkt in Delft, is beslot en laatstgenoemde hotelmarkt niet op te nemen in de fair share analyse. Dit wil niet zeggen dat het nieuwe congreshotel niet deels actief zal zijn in de lokale markt. Met de kwaliteiten van deze lokale markt ten opzichte van de lokale markten van concurrerende hotels is bij het vaststellen van de marktpenetraties in de faire share analyse rekening gehouden. Nadat is geanalyseerd wat de vraag- en aanbodverhoudingen in de concurrerende markt zijn en hoe deze zich zullen ontwikkelen, is voor het mogelijke congreshotel in Delft door middel van marktpenetrati es geschat hoe het nieuwe hotel zal presteren in vergelijking met de concu rrentie. Een marktpenetratie van 100% wil zeggen dat het hotel een aandeel binnen het betreffende segment behaalt dat gelijk is aan het marktgemiddeide. Een marktpenetratie van meer dan 100% wii zeggen dat het hotel een aandeel binnen het betreffende segment behaalt dat groter is dan het marktgemiddeide. Een marktpenetratie van minder dan 100% wil zeggen dat het hotel een aandeel binnen het betreffende segment behaalt dat kleiner is dan het marktgemiddeide. Bij de fair share analyse zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • concept zoals in de conceptanalyse geadviseerd • het eerste volledige jaar van exploitatie is op zijn vroegst 2014, rekening houdend met minimaal 1 jaar planontwikkeling, 1 jaar vergunningenaanvraag en 2 bouwjaren D huidige en toekomstige concurrenten zoals beschreven in de aanbodanalyse D samenstelling en ontwikkeling van de vraag in de concurrerende markt zoals beschreven in de vraaganalyse

6.1.2

Fair share analyse Onderstaande tabel toont de venwachte marktpenetraties voor het congreshotel in Delft. Wanneer het hotel opent zal het nog weinig profijt hebben van naamsbekendheid en zal er nog geen marktpositie ontwikkeld zijn. Dit heeft als gevolg dat de totale marktpenetratie de eerste jaren beduidend onder de 100% zal liggen. Met een toename van de bekendheid op de markt en de opbouw van marktposities zal de marktpenetratie een stijgende lijn vertonen. Met goed management vanaf het eerste moment van de preopeningsfase zal de marktpenetratie in de groepssegmenten eerder op een stabiel niveau liggen dan Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

57

Horwath HTL die in de individuele segmenten. Vanwege het unieke hotelconcept en de mogelijke verbintenis met de TU en aanvenwante kennisintensieve bedrijven in Delft, wordt verwacht dat binnen de zakelijke segmenten een hogere penetratiegraad zal kunnen worden behaald. Hoewel de toeristische verblijfsmarkt in Delft beperkt is, zeker in vergelijking met Den Haag en Rotterdam, wordt dankzij het unieke hotelconcept verwacht dat binnen de toeristische segmenten toch een fair share zal kunnen worden behaald. Tabel 30.

Verwachte marktpenetratie congreshotel i n % 2014 Zakelijk individueel 80 Zakelijk groep 100 Toeristisch individueel 70 Toeristisch groep 90 Totaal 83 • . " • - '

"

2018 110 110 100 100 106

' •

Bron: Horwath HTL

Gebaseerd op de verhoudingen van aanbod en vraag in de concurrerende hotelmarkt, zoals weergegeven in de historische bezettingsgraad en segmentatie, ende verwachte ontwikkelingen hieromtrent, resulteren bovenstaande verwachte marktpenetraties in de volgende verwachting van de bezetting en segmentatie voor de eerste vijf operationele jaren van het mogelijke congreshotel. Tabel 31. Bezettingsgraden en marktsegmentatie congreshotel, in % '. 2014 2015 2016 2017 2018 43,8 50,1 54,7 59,5 Bezettingsgraad 61,8 •I Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toeristisch groep Totale segmentatie

41,8 24,0 21,1 13,1 100

42,8 22,8 21,9 12,5 100

43,5 21,9 22,6 12,0 100

44,9 20,4 23,5 11,2 100

45,0 20,4 23,4 11,2 100

Bron: Horwath HTL

6.1.3

Aanvullende vraag Bovenstaande projecties van bezettingsgraden zijn gebaseerd op het bemachtigen van een deel van de bestaande hotelvraag in de regionale hotelmarkt en de autonome groei erin. Onderbouwd is dat het unieke hotelconcept ervoor kan zorgen dat het nieuwe congreshotel in Delft een groter dan gemiddeld deel van de bestaande hotelvraag naar zich toetrekt. Hier komt bij dat, als een nieuw congreshotel in Delft onder leiding komt te staan van een bevlogen ondernemer, die verstand heeft van het reilen en zeilen in de hotel- en congresmarkt, het waarschijnlijk is dat met het voorgestelde concept vraag wordt opgewekt van hotelgasten die eerst niet in de regio zouden hebben overnacht. Er bestaan genoeg voorbeelden van hotels die met een sluitend concept en sterk ondernemerschap succes hebben geboekt in een markt die voor toetreding bijzonder klein of zelfs niet bestaand was. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het succesvolle 197 kamers tellende Conferentie- en Opleidingscentrum De Ruwenberg in het Brabantse Sint Michielsgestel, dat met nog een 30.000 inwoners en circa 9.000 banen tot de kleinere Nederlandse gemeenten behoort141. Het beste voorbeeld kan Bron; Website Gemeente op Maat D Kamer van Koophandel Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

58

Horwath HTL worden gevonden in Noordwijk, dat zich van een rustige strandgemeente met circa 25.000 inwoners142 heeft ontwikkeld tot de tweede congresbestemming van Nederland 143 met alleen binnen de geme entegrenzen nagenoeg 1.500 geclassificeerde hotelkamers144. Wellicht nog belangrijker dan dat een bevlogen ondernemer met een uniek concept in iederenarktsucceë
6.2

Analyse mogelijke kamerprijzen In 2008 realiseerde de primaire concurrent ie van het toekomstige congreshotel een gemiddelde kamerprijs van 117 en in de periode 2004-2008 een gemiddelde 142 143 144

Bron: Statline DCentraal Bureau voor de Statistiek Bron: Websiin Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) Bron: HINC D Bedrijfschap Horeca en Catering


59

Horwath HTL kamerprijs van 105. Hiermee ligt het prijsniveau van de prim aire concurrenten hoger dan in Rotterdam en zeker dan in Stadsgewest Haaglanden. Zoals gezegd, wordt het prijsniveau van de grotendeels viersterren concurrenten beïnvloed door de relatief hoge prijzen van het vijfsterren Steigenberger Kurhaus Hotel. Zonder deze vijfsterren concurrent, lag de gemiddelde kamerprijs van de viersterren concurrenten in 2008 rond de 110 en in de periode 2004-2008 rond de 95, waarmee het net boven het prijsniveau in Stadsgewest Haaglanden komt. Rekening houdend met het geadviseerde ambitieniveau, wordt verwacht dat het congreshotel in een stabiel jaar een prijsniveau voor de kamers realiseert dat lager is dan de prijzen van bestaande hotels. Hiermee komt de verwachte kamerprijs in een stabiel jaar uit op 95, prijspeil 2008. Door de economische crisis zal het prijsniveau in de concurrerende markt in 2009 aanzienlijk lager zijn geweest dan in 2008, maar het is waarschijnlijk dat het prijsniveau zich in 2014 zal hebben hersteld tot het oorspronkelijke niveau. Wel dient, net als voor de bezettingsgraden, bij het bepalen van mogelijke kamerprijzen, rekening te worden gehouden met een opstartperiode van een nieuw hotel. Naar verwachting zullen de eerste twee operationele jaren kennismakingsprijzen worden gehanteerd, waardoor de gemiddelde kamerprijs in deze jaren onder het stabiele niveau liggen. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de verwachte gemiddelde kamerprijs voor de eerste vijf operationele jaren inclusief en exclusief inflatie. Hierbij is rekening gehouden met een inflatie van 1%voor 2009 en 2010 en 2% voor de jaren erna. Tabel 32.

Verwachte gemiddelde kamerprijz en, in 2014 2015 Gemiddelde kamerprijs exclusief inflatie 85 90 Gemiddelde kamerprijs inclusief inflatie 101 94

2016 95 109

2017 95 111

2018 95 114

Bron: Horwath HTL

6.3

Conclusie marktruimte Tot een paar jaar geleden was aanbod van en vraag naar hotelkamers in Delft goed in balans en leek er zelfs ruimte te bestaan voor uitbreiding. Echter, onder meer door opening van drie middelgrote hotels en een gelijktijdige stagnatie van groei in vraag isde markt aanzienlijk onder spanning komen te staan. Al voor de meest recente aanvullingen was de hotelmarkt van Delft relatief groot. In de huidige omstandigheden zal verdere toename van het aanbod, zonder dat veel eigen vraag wordt gegenereerd, mogelijk leiden tot aanzienlijke dalingen in bezettingsgraden en ongezond lage prijzen in de lokale markt. Praktisch alle relevante zakelijke partijen zijn van mening dat het huidige hotelaanbod van Delft zowel in kwantiteit als in kwaliteit voldoet aan de behoefte en het aanbod voldoet zeker aan de behoeften van de beperkte toeristische verblijfsmarkt. Ook met betrekking tot congresaccommodaties lijkt het aanbod voldoende te zijn voor de vraag, zeker in kwantiteit. Dit komt niet alleen door de aanwezigheid van de Aula en andere grote en kleine locaties in en om Delft, maar ook doordat de congresmarkt van Delft in de huidige vorm weinig inzichtelijk en gecentraliseerd is en weinig interesse lijkt te bestaan om de kansen in de markt te benutten. Wil onder de huidige omstandigheden in Delft een nieuw congreshotel een bestaansrecht hebben, zal het hotel dus op grotere schaal actief moeten zijn. Om deze reden is een concurrentieset van regionale (middel)grote congreshotels vastgesteld en bepaald hoe een mogelijk congreshotel in Delft zal presteren in deze markt. Hiervoor is een uitgebreid hotelconcept ontwikkeld dat het beste lijkt aan te Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

60

Horwath HTL sluiten op de mogelijkheden van de markt. Tot 2008 zijn de bezettingsgraden in de concurrerende markt behoorlijk laag geweest en naar verwachting heeft verdere uitbreiding van het aanbod en een stagnerende vraag ook hier ertoe geleid dat de markt onder spanning is komen te staan . Het grote aantal ontwikkelingsplannen voor de komende jaren doet geloven dat deze spanning zal aanhouden. Ondanks synergie die kan ontstaan uit een thematisch congreshotel in Delft, wordt verwacht dat in de huidige markt de bezetting van een nieuw congreshotel in het stabiele jaar pas in het vijfde jaar net boven de 60% zal uitkomen. Voor een nieuw congreshotel met uitgebreide en kostbare faciliteiten dat de eerste 3 jaar bezettingsgraden van 44% tot 55% moet trotseren lijkt een stabiele bezettingsgraad van iets meer dan 60% tegen een bescheiden prijsniveau risicovol. Vanuit de lokale en regionale markt lijkt de ontwikkeling van een congreshotel in Delft de komende jaren dus niet te worden ondersteund. Wel is gebleken dat de markt van Delft duidelijk potentie biedt voor een ondernemer, die verstand heeft van het reilen en zeilen in de hotel- en congresmarkt, en met een uniek concept alle pijlen op creatieve en doortastende wijze inzet op de nu nog onbenutte kansen. Een mogelijke consequentie van een dergelijke ontwikkeling is dat een deel van de vraag wordt weggenomen bij bestaande congresen vergaderlocaties en hotelaccommodaties, waardoor sommige zwakkere concurrenten in de gevarenzone belanden. Als door alle relevante partijen in Delft gezamenlijk en op doelgerichte wijze wordt ingezet op bovengenoemde kansen, waardoor het aantal congressanten en hotelgasten in de stad toeneemt, kan in de toekomst ook vanuit de bestaande markt zelf ruimte ontstaan voor een congreshotel. Belangrijk bij het realiseren van een gezamenlijke en doelgerichte inzet zijn: • Draagvlak creëren onder alle relevante partijen, waaronder de TU en TU Aula Congrescentrum, voor de gemeentelijke ambitie voor het uitbouwen van de congresmarkt D Voltijd aanstelling van een congresexpert die de gefragmenteerde congresmarkt van Delft in kaart brengt (waaronder het opstellen van een overzicht van alle in Delft georganiseerde congressen plus organiserende partijen en personen) en ook naar buiten toe als aanspreekpunt dient D Een effectieve en efficiënte samenwerking tussen Delft Marketing, het Team Stadsmarketing en de aan te stellen congresexpert D Het opstellen van een doeltreffend marketingcommunicatieplan voor de Nederlandse zakelijke markt om een positievere beeldvorming te scheppen van de mogelijkheden van Delft (dit geldt overigens ook voor de toeristische markt) Vanuit de gemeentelijke ambitie voor een congreshotel, kan de gemeente het als taak zien het bovenstaande te initiëren en er in te coördineren. Het is de verwachting dat de ontwikkeling van nieuwe hotels, zonder dat ze een aanzienlijke hoeveelheid eigen vraag genereren, onder de huidige omstandigheden de slagingskansen van een nieuw congreshotel te Delft negatief zullen beïnvloeden. De toekomstige ontwikkeling van een gespecialiseerd congreshotel kan bijdragen aan de congresmarkt van Delft en zodoende aan het doel om Delft Kennisstad verder op de kaart te zetten. De gemeente kan er dus vanuit deze ambitie voor kiezen om voorlopig alleen de ontwikkeling van hotels te faciliteren die congresseren als hoofddoel hebben. Hiervoor kan specifiek hotelbeleid worden geschreven.


61

Horwath HTL Effectanalyse In deze analyse is beknopt in kaart gebracht wat de economische betekenis zou kunnen zijn, als de ontwikkeling van een congreshotel in de gemeente Delft wel doorgang vindt. Specifiek is gekeken naar de invloed op de lokale werkgelegenheid, directe en indirecte omzetten.

7.1

Werkgelegenheid Delft Doordat de hotellerie wordt gekenmerkt door een hoge arbeidsintensiviteit, heeft de sector een stuwende werking op werkgelegenheid. Daarnaast is in deze sector sprake van grotendeels eenvoudige arbeid, waarbij de arbeidsmarkt van beperkte geografische omvang is en de lokale beroepsbevolking het meeste profiteert. Onderstaande tabel toont dat een gemiddeld Nederlands hotel in 2008 per hotelkamer 0,44 medewerkers in dienst had. Het gemiddelde in de periode 20042008 is hieraan gelijk. Mocht in Delft een congreshotel worden ontwikkeld met 120 hotelkamers, volgt uit deze statistieken dat alleen al in het hotel circa 53 voltijd banen zouden ontstaan. Dit i s exclusief indirecte werkgelegenheid die o ntstaat doordat hotelgasten gebruik maken van onder meer lokale vervoersmiddelen, restaurants, bars, musea, attracties en winkels. In 2008 bedroegen de gemiddelde kosten per werknemer 34.000. Ook hier is het kengetal voor 2008 gelijk aan het gemiddelde in de periode 2004-2008. Deze kengetallen volgend, zou een toename van 53 voltijd banen door de ontwikkeling van een congreshotel in Delft voor de lokale werkgelegenheid dus een meerwaarde hebben van 1.802.000, prijspeil 2008. In Tabel 34 is dit bedrag gecorrigeerd voor inflatie. Hierbij is uitgegaan van 1% inflatie in 2009 en 2,0% in 2011 en verder. Tabel 33.

Personeelstatistieken Nederlandse hotellerie* 2004 2005 2006 2007 Voltijd werknemers per kamer 0.48 0.39 0.47 0.43 Kosten per werknemer** 36 33 33 32

2008 0.44 34

Gem. 0.44 34

Bron: Hosta 2009, 2007, 2005 D Horwath HTL *exclusief de regio Amsterdam **in duizendtallen

Tabel 34. In

IVleerwaarde d irecte werkgelegenheid congreshotel, in 2014 2016 2015 2017 1.990 * 1.000 2.070 2.112

* 1.000 2018 2.154

Bron: Horwath HTL

7.2

Directe omzetten Delft Mocht in Delft een congreshotel worden ontwikkeld, zal het hotel niet alleen zorgen voor een toename in de lokale werkgelegenheid, maar tevens bijdragen aan het bruto regionale product van Delft door middel van directe en indirecte omzet. De directe omzet bestaat uit de totale hotelomzet, dat grofweg kan worden onderverdeeld in omzet uit hotelkamers, zaalhuur, eten & drinken en overig. Kameromzet Tabel 35 toont de kameromzet van een congreshotel met 120 kamers, gebaseerd op de bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen zoals berekend voor het geadviseerde hotelconcept in het vorige hoofdstuk.


62

Horwath HTL Tabel 35.

Kameromzet congreshotel, * 1.000 n " • - , 2014 2015 2016 Bezetting in % 54,7 43,8 50,1 Kamernachten 21.944 24.024 19.184 Kamerprijs incl. inflatie in 94 101 109 Kameromzet * 1.000 in 1.803 2.216 2.619 ~ f '

2017 59,5 26.061 111 2.893

2018 61,8 27.068 114 3.086

Bron: Horwath HTL

Zaalhuur Met uitzondering van de grootste 3 concurrenten, hebben de primaire concurrenten van het mogelijke congreshotel in Delft 7.698m2 aan zaalruimte, verdeeld over 117 zalen. Hiermee bedraagt een gemiddelde zaal inde concurrerende markt 66m 2 . Uitgaande van een geadviseerd zaaloppervlak van 900m2, zal het mogelijke congreshotel over ongeveer 14 zalen beschikken. Op basis van 3 dagdelen en een zaalbezetting van 28%145 zou een congreshotel iedere zaal voor 307 dagdelen kunnen verhuren. Voor een hotel met 14 zalen komt dit overeen met een zaalhuur van in totaal 4.292 dagdelen. Onderstaande tabel toont een bandbreedte voor de mogelijke zaalhuur voor 4.292 dagdelen op jaarbasis aan de hand van kengetallen uit Kennis van Zalen 4 van het NRIT, prijspeil 2006. Tabel 36. '•.

Ochtend Middag Avond Totaai

Zaalhuur congreshotel Delft, in , prijspeil 2006 Kengetallen Congreshotel •.'. ..Minimum Maximum Minimum 205 370 879.860 370 205 879.860 319 935.656 218 2.695.376

Delft J Maximum 1.588.040 1.588.040 1.369.148 4.545.228

Bron: Horwath HTL

Bovenstaande bandbreedte is gebaseer d op kengetallen voor alle soorten accommodaties voor externe bijeenkomsten. In de HOSTA van Honwath HTL zijn ook kengetallen met betrekking tot zaalhuur opgenomen. Hierin staat dat een gemiddeld Nederlands hotel buiten de regio Amsterdam in 2008 per m 2 zaalruimte een omzet behaalde van 488. Uitgaande van een geadviseerd zaaloppervlak van 900m2, zal het mogelijke congreshotel op basis van dit kengetal ongeveer 439.200 aan zaalhuur in ontvangst nemen. In vergelijking met bovenstaande bandbreedte lijkt dit getal op basis van praktijkervaring van Horwath HTL beter overeen te komen met de realiteit. In Tabel 34 is dit bedrag gecorrigeerd voor inflatie. Hierbij is uitgegaan van 1% inflatie in 2009 en 2,0% in 2011 en verder. Tabel 37. In

Zaalhuur congreshotel, * 1.000 in 2014 2015 2016 * 1.000 485 495 505

2017 515

2018 525

Bron: Horwath HTL

Omzetten restaurant & bar Tabel 38 toont kengetallen met betrekking tot de gemiddelde besteding in restaurant en bar van Nederlandse hotels. Tabel 39 toont de mogelijke totale omzet van het restaurant en bar voor een hotel met 120 kamers, gebaseerd op een gemiddelde besteding per gast van 27, de bezettingsgraden zoals geprojecteerd inhet vorige hoofdstuk en een kamerbezetting van 1,4 zoals over het algemeen het geval is in Nederlandse hotels. 145

Bron: Kennis van Zalen 4 - Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme


63

Horwath HTL Tabel 38. Besteding restaurant & bar Nederlandse hotels, in Soort hotel Gemiddelde besteding restaurant & bar per gast Nederlandse hotels, exclusief Amsterdam 27 Driesterren hotels 20 Viersterren hotels 29 Bron; Hosta 2009 D Horwath HTL

Tabel 39.

Omzet restaurant en bar congreshotel Delft, * 1.000 in - ,/* 2014 2015 2016 2017 27 Besteding per gast, 2008 27 27 27 30 Besteding per gast, reëel 30 31 32 Bezettingsgraad in % 43,8 50,1 54,7 59,5 Aantal kamernachten 19.184 21.944 24.024 26.061 Aantal gasten 26.858 30.722 33.634 36.485 Totale besteding, reëel* 806 922 1.043 1.168 -', '(

201:01 27 32 61,8 27.068 37.895 1.213

Bron: Horwath HTL *in * 1.000

Overige omzet Onderstaande t abel toont kengetallen over de gemiddelde besteding aan overige diensten of producten in Nederlandse hotels. De daaropvolgende tabel toont de mogelijke overige omzet van een congreshotel met 120 kamers, gebaseerd op de eerder berekende mogelijke kameromzet en een percentage van 7%. Tabel 40. Besteding overig Soort Kótel^--, . . ,

Nederland se hotels Gemiddelde overige besteding in vérhouding t o t kameromzet Nederlandse hotels, exclusief Amsterdam 8,7% Driesterren hotels 6,0% Viersterren hotels 7,3% Hotels met kameromvang 100-150 6,0% Gemiddeld 7,0%

Bron: Hosta 2009 D Horwath HTL

Tabel 4 1 .

Overige omzet congreshotel, * 1.000 in q 2014 2Q15I. • ' ! I Ö i 6 1.803 Kameromzet * 1.000 in 2.216 2.619 Overige omzet * 1.000 in 126 155 183

2017 2.893

2018: 3.086

209

216

Bron: Horwath HTL

Totale hotelomzet Onderstaande tabel toont de totale directe omzetten zoals berekend voor een congreshotel in Delft met het geadviseerde hotelconcept. Tabel 42.

Totale hotelomzet congreshotel, * 1 .000 in 2014 2015 2016 1.803 Kameromzet 2.216 2.619 485 Zaalhuur 495 505 806 922 Omzet restaurant & bar 1.043 Overige omzet 126 155 183 3.220 Totaal 3.788 4.350 • '

•

•

•

•

-

•

-

.

• •

-

-

1

-

2017 2.893

2018 3.086

515

525

1.168

1.213

209

216

4.785

5.040

Bron: Horwath HTL Marktonderzoek en advies ontwikkeling cong eshotel in Delft

64

///

7.3

Horwath HTL Indirecte omzetten Delft Uit kengetallen blijkt dat voor een congreshotel in Delft met het voorgestelde concept ongeveer 12% van de totale omzet zou worden besteed aan inkoop. Vooral i n de hedendaagse maatschappij, waar grote waarde wordt gehecht aan maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen, zal het grootste deel van de inkoop gedaan worden bij lokale leveranciers. Net als de directe hotelomzet, zal deze i ndirecte omzet van een mogelijk congreshotel daarom bijdragen aan het bruto regionale product van Delft. Onderstaande tabel toont de inkoopbedragen, die volgen u it de hand van de hierbove n berekende hotelomzetten. Aanvullend wordt op jaarbasis een bepaald bedrag uitgegeven aan schoonmaak en onderhoud. Omdat een deel van deze kosten bestaan uit reeds berekende loonkosten en materialen en dergelijke niet per definitie lokaal worden ingekocht, worden deze bedragen in deze analyse buiten beschouwing gelaten. Tabel 43. , Inkoop

-

Inkoop congreshotel, * 1. 000 in 7.: ; ; 2014 2015 386 455

2016 522

2017 574

2018 605

Bron: Horwath HTL

Andere indirecte omzetten van een mogelijk congreshotel in Delft bestaan uit de bestedingen die congressanten en hotelgasten doen buiten het congreshotel. Hierbij kan worden gedacht aan uitgaven in restaurants, bars, winkels, musea, openbaar vervoer, etc. Zo genereert een hotelkamer in Amsterdam naast de eigen, directe omzet nog eens het dubbele aan indirecte omzet146. Van de totale besteding van een bezoeker t ijdens een meerdaags zakelijk verblijf in eigen land wordt gemiddeld ongeveer 62% besteed aan hotelaccommodatie inclusief eten en drinken, circa 17% aan vervoer en ruim 2 1 % aan overige uitgaven147. Voor toeristische gasten wordt verwacht dat ze minder uitgeven in het hotel, minder aan vervoer en meer aan overige uitgaven. In deze analyse wordt uitgegaan van een verhouding van 50%) hotelaccommodatie, 15% vervoer en 35% overige uitgaven. De bestedingen aan vervoer (bijvoorbeeld vluchten, treinvervoer, benzine) zullen grotendeels niet in Delft zelf worden gedaan en worden daarom bij de berekening van de indirecte omzetten in Delft buiten beschouwing gelaten. Onderstaande tabel toont de indirecte bestedingen van zakelijke en toeristische hotelgasten, aan de hand van de directe hotelomzetten zoals hierboven berekend, de segmentatie zoals in het vorige hoofdstuk bepaald en bovengenoemde percentages voor overige uitgaven. Tabel 44.

Indirecte omzet Delft gasten congreshotel, * 1.000 in 2015 2017 2ÖÏ4Ï 2016 Hotel 3.220 3.788 4.350 4.785 2,827 Hotel - zakelijk 2.093 2.462 3.110 Hotel - toeristisch 1.127 1.326 1.523 1.675 Indirect - zakelijk 594 653 440 517 Indirect - toeristisch 394 464 533 586 Totale indirecte hotelomzet 834 1.127 1.239 981

2018 5.040 3.276

1.764 688

617 1.305

Bron: Horwath HTL

146 147

Bron: Amsterdam Toerisme & Congres Bureau, bewerkt door Horwath HTL Bron: Delft als toeristische en zakelijke bestemming voor Nederlanders DNBTC NIPO Research


65

Horwath HTL 7.4

Totale economische effecten Onderstaande tabel toont de geprojecteerde economische effecten in de gemeente Delft van een mogelijk congreshotel volgens het geadviseerde concept. Deze tabel toont aan dat de ontwikkeling van een congreshotel in Delft zowel met betrekking tot werkgelegenheid en inkomen (53 arbeidsplaatsen en circa 2 miljoen per jaar) als met betrekking tot bruto regionaal product (circa 4 tot circa 7 miljoen per jaar) van aanzienlijke meerwaarde kan zijn. Aanvullend profiteert de gemeente Delft van onder meer een toename in toeristenbelasting, onroerend zaak belasting en mogelijke opbrengsten door verkoop van grond of erfpacht. Tabel 45. Economische elffecten congreshotel * 1.000 in ,. i 2014 2015 2016 Werkgelegenheid 1.990 2.030 2.070 Omzet hotel Inkoop hotel Bestedingen gasten Bruto regionaal product

3.220 386 834 4.440

3.788 455 981 5.224

4.350 522 1.127 5.999

2017 2.112

2018 2.154

4.785 574 1.239 6.598

5.040 605 1.305 6.950

Bron: Horwath HTL

Nawoord Doordat een deel van de gasten van een nieuw congreshotel uit de bestaande markt van Delft zal komen, is het zo dat de gemeente ook zonder de ontwikkeling van het congreshotel profiteert van een deel van de hierboven berekende economische effecten. Hier staat tegenover dat in de berekeningen nog geen rekening is gehouden met de aanzienlijke economische effecten van mogelijke aanvullende vraag die een gedreven ondernemer zou kunnen genereren. Opgemerkt dient te worden dat bij bovenstaande berekeningen geen rekening is gehouden met de effecten die het nieuwe hotel zou hebben op de bestaande hotels. Hoewel het nieuwe hotel naar verwachting actief zal zijn in een regionale markt en hiermee gasten zullen worden aangetrokken die normaliter buiten Delft zouden hebben overnacht, zal een deel van de hotelgasten uit de bestaande markt van Delft komen. Hierdoor is het mogelijk dat door de ontwikkeling van een nieuw grootschalig hotel de verhouding inde bestaande markt verder wordt verstoord, met als gevolg dat sommige bestaande hotels failliet gaan. Hoewel dit voor de getroffen hotels een ongewenste situatie is, is dit niet per definitie slecht voor de kwaliteit van de hotelmarkt als geheel.


66

Horwath HTL Bijlage I Onderzoeksmethode en voornaamste observaties

Horwath HTL Onderzoeksmethode en voornaamste observaties In deze bijlage is een overzicht gegeven van de onderzoeksmethoden die door Horwath HTL zijn gehanteerd gedurende het onderzoek naar een mogelijk congreshotel te Delft. Ten eerste is aan de hand van diverse b ronnen onderzoek uitgevoerd vanuit kantoor. Deze bronnen bestaan uit de bibliotheek van Horwath HTL en diverse elektronische databases, alsmede uit publicaties, databases en websites gevonden op het internet. Daarnaast zijn gegevens over de ontwikkel! ng van het aantal o vernachtingen in Delft opgevraagd bij degemeente Delft. De bronnen staan inde rapportage vermeld bij de betreffende teksten. Aanvullend is veldonderzoek verricht. De dr ie verschillende soorten veldonderzoek zijn weergegeven in onderstaande tabel, waarna ze in meer detail zijn omschreven. Tabel I Veldonderzoek congreshotel Delft Onderzoeksmethode Details/ uitleg 1 S;hriftelijke enquête Hoteliers in Delft zijn persoonlijk per email benaderd met het hoteliers Delft verzoek een beknopte enquête over hun resultaten in te vullen en te retourneren. Een voorbeeld van deze enquête is in te zien in bijlage la. De grootste werkgevers te Delft zijn telefonisch en soms per 2T ïlefonische enquête email benaderd met het verzoek deel te nemen aan een bedrijfsleven Delft beknopte enquête over hun visie op de hotelmarkt van Delft. Een voorbeeld van deze enquête is in te zien in bijlage Ib. Persoonlijke gesprekken zijn gevoerd met diverse relevante Interviews diverse zakelijke en toeristische partijen en hoteliers. partijen Delft Schriftelijke enquête hoteliers Delft Belangrijke gegevens bij het onderzoeken van de marktruimte voor een nieuw congreshotel te Delft is de historische en verwachte ontwikkeling van d e vraag naar hotelkamers in de stad. Deze vraag kan worden bepaald aan de hand van resultaten zoals de gemiddelde bezettingsgraad, kamerprijs, opbrengst per beschikbare kamer en segmentatie van bestaande hotels. Na namen en contactgegevens van de betreffende hoteliers te hebben opgevraagd, heeft Horwath HTL Delftse hoteliers per email persoonlijk benaderd met een beknopte achtergrond van het gemeentelijke onderzoek en. het verzoek eraan deel te nemen d oor bovengenoemde hotelresultaten in te vullen in een enquête en te retourneren. Van de zestien aangeschreven hoteliers hebben er slechts twee een ingevulde enquête teruggestuurd. Tijdens een hoteloverleg heeft de voorzitster van het hoteloverleg de overige hoteliers verzocht om deel te nemen aan het onderzoek en hiermee een bijdrage te leveren aan de conclusie of de lokale hotelmarkt ruimle biedt voor een nieuw congreshotel. Na overleg tussen Horwath HTL en de voorzitster van het hoteloverleg heeft zij hier nogmaals op aangedrongen bij de overige hoteliers. Dit heeft echter niet geleid tot ontvangst van aanvullende enquêtes. Wel heeft een enkele hotelier gereageerd op de vraag of de markt ruimte biedt voor een nieuw congreshotel.

/, \ Horwath HTL Hieronder worden de voornaamste observaties met b etrekking tot de hotelmarkt van Delft uit deze reacties samengevat; • Een toename van het aantal hotelkamers wordt venwacht te leiden tot problemen voor bestaande en nieuwe hoteliers D Hoewel de realisatie van een congreshotel op doordeweekse dagen gedurende zes maanden nieuwe hotelvraag zou kunnen genereren, lijkt dit onwaarschijnlijk gedurende de overige maanden en dagen D De laatste jaren is een relatief groot aantal hotelkamers toegevoegd D Sommige nieuwe hotels hanteren zulke lage prijzen dat gesproken kan worden van prijsdump D Onder meer ten gevolge van de opening van nieuwe hotels was voor de bestaande hoteliers een merkbare daling in overnachtingen en omzet sprake D De hotelmarkt heeft vooral veel vraag gedurende het voor- en najaar, vraag gedurende de overige zes maanden blijft sterk achter D De hotelmarkt heeft vooral veel vraag gedurende de week, vraag gedurende de drie weekenddagen blijft sterk achter D De verslechterende bereikbaarheid van de binnenstad vormt de komende jaren een bedreiging voor centrumhotels D De waarschijnlijkheid dat congresorganisatoren een aantal keer een tekort aan hotelkamers hebben ervaren, zou kunnen worden verklaard doordat verschillende congressen en evenementen in dezelfde periode plaatsvinden Telefonische enquête bedrijfsleven Delft Ook een kwalitatief onderzoek onder het zakenleven kan leiden tot een verbeterde beeldvorming over de situatie in de lokale hotelmarkt, vooral met betrekking tot de vraag. Om deze r eden is een telefonische enquête uitgevoerd onder 20 van de grootste werkgevers te Delft. Deze bedrijven brengen doorgaans de meeste hotelvraag voort. Aan de hand van interviews lijken de Technische Universiteit Delft (TU Delft) en Inter IKEA Systems B.V. (IKEA) de grootste zakelijke afnemers te zijn van hotelkamernachten. Voor de TU Delft geldt dat er geen centraal inkooppunt is voor hotelovernachtingen. De overnachtingen worden doorgaans door de secretariaten van de diverse faculteiten geboekt. Voor sommige congressen wordt wel assistentie gevraagd aan het TU Aula Congrescentrum (de Aula), maar dit geldt niet voor alle deelnemers van die congressen en ook niet voor alle congressen. Hierdoor is een doeltreffende inventarisatie van hotelgebruik nagenoeg onmogelijk. Voor IKEA bestaat wel een centraal inkooppunt. Als afnemer van hotelkamernachten te Delft is IKEA echter uniek, doordat het sinds kort zelf een hotel in eigendom heeft, namelijk het WestCord Hotel Delft. De 12.000 kamernachten die op jaarbasis door gasten van IKEA worden doorgebracht in Delft worden vrijwel allemaal in het WestCord Hotel geplaatst. Uit de telefonische enquête is gebleken dat ook van Exact Software Netherlands BV, TNO en UNESCO-IHE Institute for Water Education een noemenswaardige hotelvraag mag worden verwacht, maar doordat de hotelboeki ngen decentraal plaatsvinden, ook hiervan een doeltreffende inventarisat ie nagenoeg onmogelijk is. Andere bedrijven te Delft die een noemenswaa rdige hotelvraag genereren bestaan uit de Aula, Allseas Engineering BV, DSM Gist Services BV en NEN.

Horwath HTL Hieronder worden d e voornaamste observaties samengevat van zakelijke afnemers van hotelkamernachten te Delft: • Met de komst van nieuwe hotels de afgelopen jaren is er nu ruimschoots voldoende aanbod in hoeveelheid hotelkamers • Hoeveel de collegezalen van de Aula dage ijks worden benut voor leerdoeleinden en er hierdoor druk ligt op het gebruik van deze ruimten, is de grote aula niet vaak vol • Het gebeurt wel eens dat de Aula een congres niet kan accommoderen doordat de ruimte bezet is, maar dit is niet vaak • Het gebeurt wel eens dat een congresorganisator interesse toont in de Aula, maar uiteindelijk voor een locatie buiten Delft kiest D De meeste bedrijven beschikken over interne vergaderfaciliteiten; af en toe worden externe faciliteiten gebruikt om te vergaderen, maar dit gebeurt niet heel vaak en betreft vaak relatief kleine groepen n Een paar bedrijven die wel externe faciliteiten gebruiken voor vergaderingen, congressen of andere zakelijke evenementen missen een combinatie van een groot aanbod aan hotelkamers en zaalruimte in Delft D Een enkeling mist een luxe hotel in Delft D Het belangrijkste criterium bij het kiezen van een hotel in Delft is een scherpe prijsstelling en in mindere mate zijn ook de ligging van het hotel, de nabijheid van het centrum, de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de aanwezigheid van vergaderfaciliteiten van belang n Het overgrote deel van de zakelijke hotelgasten komt van buiten Nederland, verspreid over een scala aan landen u Acceptabele prijzen voor zakelijke overnachtingen in Deift variëren van 75 tot 135 inclusief BTW, met het zwaartepunt rond 90 Interviews diverse partijen Delft Met een aantal partijen die van belang zijn voor de hotelmarkt te Delft zijn persoonlijke gesprekken aangegaan om de kennis van de lokale markt te verbreden. Onderstaande tabel toont een overzicht van deze gesprekspartners. Tabel II Gesprekspartners Instantie/bedrijf ' . / ' • ^ Delft Marketing Delft Marketing / Gemeente Delft HOSCOM Hoteloverleg Delft / Hotel Johannes Vermeer Delft Kamer van Koophandel Delft TU Delft VNO/NCV West Kring Delft WestCord Hotel Delft

Persoon Jeroen Beelen Ingrid Rip Lucas Petit en Erwin Schroder Chantal Kouwenhoven Ruud van Wijngaarde Hans Krul en Paul Rullman Frank Bazelmans Edo Garretsen

De interviews hebben bijgedragen aan het beter b egrijpen van D elft als zakelijke en toeristische bestemming in het algemeen. Met de heren Petit en Schroder van HOSCOM is gesproken over hun interesse als mogelijke nieuwe Delftse hoteliers. Daarnaast is in alle interviews specifiek ingegaan op de situatie in d e congres-, vergaderen/of hotelmarkt.

//A Horwath HTL Hieronder volgen de voornaamste observaties die gedurende de interviews betrekking tot deze markten werden gemaakt.

met

Delft Marketing • Er is geen sprake van een centrale organisatie met betrekking tot de congresmarkt D Met het inhuren van een congresacquisiteur maakt Delft een begin met het inzichtelijk maken van de congresmarkt en het uitbouwen van de organisatie van intemationale wetenschappelijke congressen D De TU lijkt geen specifieke interesse om proactief deel te nemen aan een groei in het aantal congressen D Wil een nieuw congreshotel in Delft bestaansrecht creëren dient er sprake te zijn van een samenwerking met de TU, maar voorkomen dient te worden dat het hotel verdwijnt in het TU gebied D Met betrekking tot de toeristische markt kan worden opgemerkt dat er relatief weinig sprake is van productvernieuwing en het museale aanbod afneemt • Delft Marketing is bezig met het schrijven van een marketingcommunicatieplan om toeristisch bezoek te verlengen D De verslechterende bereikbaarheid van de binnenstad, door de ontwikkelingen in de Spoorzone en betreffende de twee toegangsbruggen, alsmede de parkeersituatie vormen een bedreiging voor de toeristische markt Delft Marketing / Gemeente Delft D De congresmarkten van Delft en Den Haag zijn wederzijds aanvullend en de gemeenten van beide steden beseffen eikaars meerwaarde, resulterend in samenwerking binnen de congresmarkt D Veel congressen worden georganiseerd door (het secretariaat van) de betreffende faculteit, er is geen sprake van een centrale organisatie D Zonder bijzonder veel (centrale) inspanningen vinden nu al veel congressen plaats D Gebaseerd op de wetenschappelijke krachten van de stad, zouden met een proactieve en doelgerichte aanpak theoretisch 500 congresseries en per jaar 125.000 congresdeelnemers kunnen worden aangetrokken, door wie 375.000 kamernachten worden afgenomen D Sommige congressen die gerelateerd zijn aan Delft vinden buiten de stad plaats D Sommige congresorganisatoren hebben een specifieke voorkeur voor een locatie met internationale allure, zoals Amsterdam, Den Haag of Rotterdam D De Aula is de enige accommodatie waar (middel)grote congressen kunnen plaatsvinden D De Aula is vaak volgeboekt voor leerdoeleinden, wat het accommoderen van interne en externe congressen bemoeilijkt D Er bestaan meerdere aantrekkelijke vergaderfaciliteiten • Voor de internationale associatiemarkt is het hotelaanbod nog altijd relatief klein, vooral vanwege de beperkte omvang van de individuele hotels D Een relatief groot deel van het hotelaanbod ligt voor de internationale associatiemarkt te ver buiten het centrum D Deelnemers van wetenschappelijke congressen hebben vaak verschillende budgetten, waardoor behoefte is aan verschillende soorten hotels (variërend van twee tot en met vier sterren)

Horwath HTL Hoteloverleg Delft / Hotel Johannes Vermeer • Veel bedrijven hebben interne vergaderfaciliteiten • Ondanks een uitbreiding en professionalisering van het hotelaanbod, is het aantal congressen niet toegenomen n Bij sommige nieuwe hotels worden op het moment bijzonder lage prijzen gehanteerd • Met een verdere uitbreiding van het hotelaanbod, zonder dat door het nieuwe aanbod een aanzienlijke eigen vraag wordt gegenereerd, bestaat een reële kans dat er een prijzenoorlog ontstaat • Het grootste deel van de hotelvraag is gerelateerd aan de zakelijke markt D Hotelvraag vanuit de TU is niet meer wat het eens geweest is • Hotelvraag vanuit IKEA viel weg met de opening van WestCord Hotel Delft D Doordat zakelijke vraag wegvalt en de toeristische markt mager is, staat een groot deel van de hotels gedurende de zomervakantie leeg D Met betrekking tot de toeristische markt is een toename merkbaar in het binnenlandse weekendtoerisme D De verslechterende bereikbaarheid van de binnenstad, door de ontwikkelingen in de Spoorzone en betreffende de twee toegangsbruggen, vormt een bedreiging voor de centrumhotels Kamer van Koophandel Delft n Het merendeel van de congressen stamt van de TU n Veel congressen worden georganiseerd door de betreffende faculteit, er is geen sprake van een centrale organisatie D De Aula is vaak vol • De faciliteiten van de Aula zijn gedateerd D Twijfel bestaat over of de kwantiteit en kwaliteit van congresruimte voldoende is TU Delft n Veel congressen worden georganiseerd door de betreffende faculteit, er is geen sprake van een centrale organisatie n De Aula is vaak volgeboekt voor leerdoeleinden, wat het accommoderen van interne en externe congressen bemoeilijkt n De Aula is de enige accommodatie waar (middel)grote congressen kunnen plaatsvinden n Er is behoefte aan uitbreiding van accommodaties voor (middel)grote congressen, maar dit betreft slechts een paar maal per jaar n Vergaderfaciliteiten lijken er genoeg te zijn n Vanuit de TU is geen behoefte om actief betrokken te zijn bij een hotelontwikkeling; dit behoort niet tot de kerntaken van de TU en gasten kunnen altijd naar tevredenheid worden ondergebracht, desnoods in Den Haag of Rotterdam

Horwath HTL VNO/NCW West Kring Delft D Congressen zijn veelal kleinschalig D Het merendeel van de congressen stamt van de TU D Vraag naar hotelkamers is gefragmenteerd D Door het kleinschalige karakter van de congressen en de versnipperde hotelvraag, lijkt de markt niet ontvankelijk voor een groot congreshotel WestCord Hotel Delft D Vanuit een eerder aangetoonde behoefte in de markt om aantrekkelijker te worden als congresstad is inmiddels het China Hotel Holland, het WestCord Hotel Delft en het Hampshire Delft Centre geopend, waardoor het geclassificeerde hotelaanbod met meer dan 75% is toegenomen D Door sommige nieuwe hotels worden bijzonder lage prijzen gehanteerd • Ondanks een uitbreiding en professionalisering van het hotelaanbod, is het aantal congressen niet toegenomen D Twijfel bestaat over of de kwantiteit en kwaliteit van congresruimte voldoende is • Hoewel het auditorium van de Aula de grootste en meest geboekte zaal is, zijn de faciliteiten gedateerd D Veel bedrijven hebben interne vergaderfaciliteiten en gebruiken zaalruimte van hotels alleen als de eigen ruimte vol is of als er behoefte is aan privacy • Grote zakelijke afnemer van hotelkamers is de TU, wiens gasten vaak een relatief laag budget hebben • Met betrekking tot de toeristische markt is Delft vooral een stad voor dagtoerisme D In het weekend is in het hotel veelal sprake van leegstand D Soms is in de hotelbezetting een overflow te merken van Den Haag of Rotterdam • Er zijn zelden periodes waarin het hotelaanbod ontoereikend lijkt te zijn voor de vraag

Horwath HTL B

'jlage la

Voorbeeld s c h r i f t j e enquête hotelie. De.ft

Ruimte voor een congreshotel in Delft?

Geachte mevrouw Kouwenhoven, Zoals eerder uitgelegd, voert Horwath HTL in opdracht van de gemeente een onderzoek uit naar de marktruimte voor een congreshotel in Delft. Dit doen we onder meer door aanbod en vraag op het gebied van hotels en congreshotels in en om Delft te analyseren.

Om de vraag naar hotels in Delft zo accuraat mogelijk in beeld te brengen, hebben we uw hulp nodig. Wij verzoeken u daarom ons een aantal cijfers te doen toekomen met betrekking tot historische en huidige resultaten in uw hotel. Deze gegevens worden door ons vertrouwelijk behandeld en zullen in geen enkel geval op individuele basis aan de gemeente of aan derden worden gecommuniceerd.

BEKNOPTE ENQUÊTE Hotel Johannes Vermeer 3 25

Naam hotel: Aantal sterren: Aantal kamers: Ingevuld door; E-mailadres; (Telefoon: iNaam General Manager: Wat zijn de hotelresultaten sinds 2005? 2005 [Beschikbare kamernachten Uantal hotelgasten Aantal hotelovernachtingen Kamerbezetting in % Gemiddelde kamerprijs in *

1

2006

2007

2008

2009

*) Is opbrengst per verkochte kamer, exclusief ontbijt en belastingen

Wat was de marktsegmentatie? 2007

2008

2009

% % % % % %

Zakelijk individueel Individuele toeristen Toergroepen Zakelijke groepen Overige TOTAAL Wat waren de resultaten van zaalverhuur? 2007 2008 Beschikbare zalen in dagdelen* Aantal vergadergasten Zaalbezetting in % Gemiddelde zaalhuur in **

20091

*) Uitgaande van 3 dagdelen " ) Exclusief drinken, eten en belastingen

Wat zijn de verwachte hotelresultaten in 2010? Bezettingsgraad % [iKamerprijs* *) Is opbrengst per verkochte kamer, exclusief ontbijt en belastingen

Wij verzoeken u de ingevulde enquête zo spoedig mogelijk te sturen aan: larriprmyP§hnnA;ath nl

Hartelijk dank voor uw medewerking!

A

Horwath HTL Hotel, Toitrhm a n d Leisure

Horwath HTL Bijlage Ib Voorbeeld telefonische enquête bedrijfsleven Delft

Horwath HTL ENQUÊTE FORMULIER Bedrijf Telefoonnummer Gesproken met Functie Datum Eerste contact Kunt u mij doorverbinden met degene die voor uw bedrijf de contacten verzorgt met hotels? Introductie In opdracht van de gemeente Delft doen wij momenteel een marktonderzoek om inzicht te krijgen in de zakelijke vraag naar een nieuwe hotel- en congresaccommodatie i n Delft. Voor inventarisatie hiervan hebben wij uw organisatie geselecteerd, omdat u een van de grootste bedrijven in de gemeente bent. Zou ik uw mening mogen vragen m.b.t. een aantal aspecten die daarmee samenhangen? Het zal ongeveer 10 minuten duren. Enquête 1. Ontvangt uw bedrijf gasten voor wie een overnachtingsplaats geregeld moet worden? Ja Nee (ga door naar vraag 13)

2.

Hoeveel overnachtende gasten ontvangt uw bedrijf op jaarbasis?

3.

Hoeveel nachten verblijven deze gasten gemiddeld in Delft?

Worden deze gasten ondergebracht in een hotel? Ja Nee, in een

5.

Welk hotel boekt u voor ze? Delft China Hotel Holland Delft Museumhotel en Residence De Ark Tulip Inn Delft Hotel Campanile Delft Hotel Coen Delft Leeuwenburg De Plataan De Kok De Emauspoort Hotel Johannes Vermeer De Koophandel Hotel de Vlaming

(ga door naar vraag 13)

Rotterdam/Den Haag/elders (naam vragen en invullen)

Horwath HTL Wat is de belangrijkste reden voor de keuze van de door u genoemde hotels? Liaaina. nameliik Ligging, namelijk Faciliteiten, namelijk Bereikbaarheid per auto Bereikbaarheid per openbaar vervoer Kwaliteit Prijs Service Afspraak (volume, prijs) Anders, namelijk

7.

Welke prijsklasse van hotelovernachtingen in Delft zou naar uw mening in uw omgeving voor uw gasten acceptabel of wenselijk zijn? minder dan 75 Euro 75 tot 95 Euro 95 tot 105 Euro 105 tot 135 Euro 135 tot 155 Euro 155 tot 175 Euro meer dan 175 Euro

Bent u van mening dat u uw gasten adequaat kunt onderbrengen in Delft? Ja (ga door naar vraag 12) Nee, er is een tekort aan hotelkamers (ga door naar vraag 9 en sla 10 & 11 over) Nee, er ontbreekt een bepaald type hotel (ga door naar vraag 10)

In welk gedeelte van het jaar en in de week is een tekort aan hotelkamers in Detft?

10.

Welk type hotel ontbreekt er naar uw mening in Delft?

11.

Indien een hotel in Delft de door u gewenste voorzieningen zou bieden, zou u dan hier uw gasten onder brengen? Ja Nee, want

12.

Hoeveel van uw overnachtende bezoekers komen uit het buitenland? Kunt u aangeven uit welke landen ze het meest komen?

%

Horwath HTL 13.

Maakt uw bedrijf gebruik van hotels voor het houden van: X per maand

X per jaar

Gem. # personen

Vergaderingen Conferenties, seminars I unches, diners f lee, want 14. Heeft u nog opmerkingen of vragen naar aanleiding van deze enquête

15. Mag ik u hartelijk danken voor uw tijd en zou ik bij verdere vragen contact met u op mogen nemen? • Ja

Nee

Fijne dag nog!

Horwath HTL Bijlage II Congresaccommodaties Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam Tabel A Congresaccommodaties Stadsgewest Haaglanden Naam , ' Gemeente.; Zalen Cap. hotels Steigenberger Kurhaus Hotel Den Haag 15 476 NH Atlantic Hotel Kijkduin 17 Den Haag 390 Van der Valk Hotel Den Haag-Wassenaar Wassenaar 12 265 Carlton Beach 8 Den Haag 233 Bel Air Hotel Den Haag Den Haag 10 250 NH Den Haag 7 236 Den Haag WestCord Hotel Delft 10 204 Delft Totaal (7 hotels) accommodaties World Forum 19 Den Haag 618 Aula Congrescentrum TU Delft 4 Delft 102 Fortis Circustheater 6 Den Haag 150 De Haagse Hogeschool Den Haag VARIA VARIA Madurodam Events Den Haag 3 185 Koninklijke Schouwburg 8 1.180 Den Haag Dekker Zoetermeer Party & Businessevents 12 261 Zoetermeer Museum voor Communicatie 8 198 Den Haag Totaal (8 accommodaties)

Cap.

Extra ruimte

Cap.T.

U

T:500 F: 11 Om2

1.827 1.057 608 720 678 675 553 6.118

c u u c c c

F: 55m2 -

2 u T:2.161, F (11): 6.528m , F: 450 T(6): 2.400, F (5): 1.605m2 c T: 1.790 u

-

u T

c u

8.519 3.705 2.208 2 T:500, F:1.300m , F: 200 >1.533 F (3): 1.300m2 1.349 1.180 T:350 1.058 552 >20.104

Bronnen: Acco.Wijzer 2010 DAcco.buro, Kleine Acco.Wijzer 2010 DAcco.buro, Fantastische locaties DAcco.buro, Vergaderaccommod atiegids 2010 D Kluwer, website congresen vergaderclassificatie, www.vergaderen.nl, www.vergaderlocaties.nl, www.congres.nl, www.dnls.nl, websites individuele hotels Cap. = capaciteit in aantal personen U = capaciteit in U-vorm C = capaciteit in Carré-opstelling Cap.T. = (geschatte) capaciteit in aantal personen in theateropstelling, al dan niet omgerekend vanuit capaciteit U-vorm of Carré-opstelling of vanuit oppen/lakte (kengetallen: Hotels per m2 - Horwath HTL) F = feestruimte/ foyer in m 2 T = theaterzaal in aantal personen

Horwath HTL Congresaccommodaties Rotterdam Tabel B Naam Gemeente hotels ^ . •• : ' ' 5 On Board On Shore SS Rotterdam Rotterdam Regardz Airport Hotel Rotterdam Rotterdam Domina Hotel & Conference J Rotterdam Rotterdam Novotel Rotterdam Brainpark Rotterdam Hilton Rotterdam Rotterdam Totaal (4 hotels) accommodaties Beurs-WTC Congress Center Rotterdam Ahoy Rotterdam Rotterdam Rotterdam De Kuip Congres- en Evenementencentrum Totaal (3 accommodaties)

Zalen . Cap. •" 14 646 13 >150 8 202 22 328 11 229

19 9 12

496 330 505

Cap.

Extra ruimte

Cap.T.

U U U U U

T:389, F (2): 913m2 F(2): 1.250m2

2.775 >220 460 915 2.533 >5.988

U U U

T(3): 1.151, F (3): 2.091m2 F: 850m2

3.874 1.465 1.408 6.747

,(

Bronnen: Acco.Wijzer 2010 DAcco.buro, Kleine Acco.Wijzer 2010 DAcco.buro, Fantastische locaties DAcco.buro, Vergaderaccommod atiegids 2010 o Kluwer, website congresen vergaderclassificatie, www.vergaderen.nl, www.vergaderlocaties.nl, www.congres.nl, www.dnls.nl, websites individuele hotels Cap. = capaciteit in aantal personen U = capaciteit in U-vorm C = capaciteit in Carré-opstelling Cap.T. = (geschatte) capaciteit in aantal personen in theateropstelling, al dan niet omgerekend vanuit capaciteit U-vorm of Carré-opstelling of vanuit oppervlakte (kengetallen: Hotels per m 2 - Horwath HTL) F = feestruimte/ foye in m2 T = theaterzaal in aantal personen

Horwath HTL Bijlage III Toekomstige congreshotels Stadsgewest Haaglanden en Rotterdam Tabel A Mogelijke toekomstige congreshotels Project Gemeente Kamers Zalen Hilton Den Haag 195 11 zalen Den Haag1 (circa 750m2) Landgoed Den Haag 164 1.000m2 2 Ockenburgh NH Rotterdam 280 n.b. De Rotterdam3 Hotel Chicago4

Rotterdam

200

7 zalen

Golden Tulip Rotterdam Centre5 Wijnhavenkwartier6

Rotterdam

200

1.500m2

Den Haag

n.b.

n.b.

NH Atlantic Hotel Kijkduin7 Zuidplein8

Den Haag

n.b.

n.b.

Rotterdam

n.b.

, n.b.

Delft

80

n.b.

TU Congreshotel 1

Informatie Nieuw luxe congreshotel met bar, grand café en fitness centre, exploitatie door Hilton Nieuw luxe congreshotel met 1.000m2 restaurant en lounge en 1.500m2 wellness; exploitatie door Sandton Nieuw hotel in De Rotterdam, een multifunctioneel torengebouw waarvan de bouw in december 2009 is begonnen Mogelijk nieuw hotel in te ontwikkelen uitgaanscentrum naast Hotel New York van WestCord; ING Real Estate en WestCord ontwikkelen Uitbreiding van bestaand hotel met 200 kamers naar 463 kamers; wellicht upgrade naar vijfsterren Mogelijk nieuw congreshotel van 18.OOOm2 als onderdeel van de tweede fase van de ontwikkeling van het Wijnhavenkwartier in het stationsgebied Mogelijke uitbreiding van bestaand hotel met zes verdiepingen, afhankelijk van natuurbeschermingsplannen Mogelijk nieuw congreshotel bij het Ahoy als onderdeel van de herinrichting van het Zuidplein; nog in verkennende fase Mogelijk nieuw congreshotel in voormalige TU faculteit

Bronnen: Website Gemeente Den Haag, Website Hilton Den Haag Bronnen: Nieuwsbrief Loosduinen juli 2009 D Gemeente Den Haag, Website &Vastgoed, Website Nova Development 3 Bronnen: Nieuwsbericht Misset Horeca d.d. 20-07-2009, Nieuwsbericht PropertyNL d.d. 04-08-2009, Website Wilhelminapier 4 Bronnen: Website Wilhelminapier, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam 5 Bronnen: Website Congreswereld, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam 6 Bronnen: Derde Voortgangsbericht D Gemeente Den Haag, Website Gemeente Den Haag, Nieuwsbrief Wijnhavenkwartier december 2009 7 Bronnen; Nieuwsberichten Algemeen Dagblad d.d. 18-06-2009 en 15-10-2009 8 Bronnen: Hotelbouwplannen maart 2008, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam 2

Open* 2010 2013 2013

2013

2013 2017

n.b. n.b.

n.b.

/,-.

Horwath HTL Rotterdam Van der Valk Rotterdam De Boompjes 9 Totaal (10 ontwikke ingen)

130-150

n.b.

> 1.249

Diverse bronnen 'inschatting van mogelijke opening aan de hand van beschikbare informatie n.b. = niet bekend L.T. = Lange Termijn

' Bronnen: Hotelbouwplannen, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam

Mogelijk nieuw hotel in het voormalige gebouw van de Nederlandse Bank; ontwikkeling is voorlopig uitgesteld

L.T.

//

Horwath HTL Bijlage IV Ontwikkelingen en trends in de Nederlandse hotellerie Tabel A Ontwikkelingen/trends Nederlandse hotellerie Vanuit de vraagkant Vanuit de aanbodkant Economisch Recessie veroorzaakt Concentreren op gasten uit Nederland en buurlanden besparing op reizen in 2009 Flexibiliteit met prijzen en 2010 Kostenbesparingen onder meer door joint marketing Technologisch Toenemend internetgebruik Goede, overzichtelijke en informatieve websites (in voor informatieverzameling, combinatie met Google Maps en Street View) reserveren, informatiedeling, Koppelen van hotellocatie aan GPS-systemen inchecken, etc. Management van internetrecensies Inchecken via internet Behoefte aan technologische Inchecken via mobiele telefoon ontwikkelingen Zelfbediening inchecken Hergebruik smart card Mogelijkheden tot zelfbediening elektronische instellingen Beschikbaar stellen van meest recentelijk ontwikkelde technologische apparatuur Ecgldgisch Toenemende aandacht voor Stimuleren vrijwilligerswerk door gasten en werknemers effect reizen op maatschappij Inzamelen en geven van donaties Toenemende aandacht voor Hergebruik leegstaande panden en voorwerpen voor effect reizen op klimaat /E hotelontwikkeling behoefte aan vermindering EV Gebruik van verplaatsbare hotelkamers en CF Gebruik duurzame meubels Natuurlijke en biologische bereidingswijzen eten en drinken Gebruik lokale producten Hergebruik van linnen en toiletartikelen, die ecologisch verantwoord en biologisch afbreekbaar zijn Gebruik van spaarlampen en LED-verlichting Gebruik van hydra-economische watersystemen Aansluiten bij initiatieven als Climate Savers Program, Green Key en Travelife Socio-demografisch Groeiende groep senioren Senioren-aanbiedingen voor rustige dagen met behoefte aan comfort, Comfort en gebruiksgemak garanderen gebruiksgemak en zorg Zorg aanbieden, al dan niet specialistisch Groeiende groep singles trekt Thematische single-aanbiedingen naar elkaar toe Weglaten eenpersoonstoeslag Behoefte aan onthaasten Aandacht voor spiritualiteit, ambachtelijkheid en natuur Implementeren wellnessfaciliteiten

Horwath HTL

Behoefte aan belevenis

Overig V Betaling naar consumptieniveau en prijsbereidheid Persoonlijke boekingen Clustering van type gasten Co-creatie

Hotelkamer van de toekomst is opgebouwd uit ronde, rustgevende vormen en voorzien van automatisch schommelend bed Hotelontwikkelingen op unieke locaties Gebruik van creatieve bouwtechnieken Ontwikkelen van combinatiehotels .

.

.-.•

:•

•

.

•-.

,

V

'

•

Moderne low budget hotels Hotelveilingen Timesharing Flexibele en persoonlijke dienstverlening Concentreren op niche markten Gasten laten deelnemen aan dienstverlening

Bron: NRIT Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2008/2009, aangevuld door Horwath HTL met diverse andere bronnen

'fi

: \ . •-•»,

' O - u - , ..'"'•-•

••

j.\t.

. : •

• • : ' * • • '

4 •Sn ' •

'•

lï:

i '. ,

•t^ ^;i*

'i T i ï f i

Horwath HTL Hotel, Tourism and Leisure

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel.+31 (0)35-5489020 Fax +31 (0)35-5489030 email [email protected] www.horwath.nl

;..'._" V _ 3

Gemeente Delft. 11 ZVbt?^ VERZONDEN - 3 DEC Geachte r

Recommend Documents