VERZONDEN 11 mi 2912

V

GEMEENTE VALKE NSWAARD

de Hofnar 15 Postbus 10100 5550 GA Valkenswaard

Aan de leden van de raad van de gemeente Valkenswaard

Telefoon (040) 208 34 44 Telefax

(040) 204 58 90 e-mail

Kenmerk:

12uit07163

Onderwerp:

Haalbaarheidsonderzoek ondergrondse parkeergarage

Behandeld door:

S. L o o i j m a n s

Bijlage:

1

Datum:

10-10-12

[email protected] homepage www.valkenswaard.nl

VERZONDEN 1 1 m i 2912 Geacht raadslid, Op 28 september 2011 hebben wij u het initiatief voor herontwikkeling van het perceel van locatie Luijbregts en het politiekantoor aan de Waalreseweg toegestuurd. In deze brief stond onder andere aangegeven dat de ontwikkelaar een verzoek heeft ingediend om een openbare ondergrondse parkeergarage te realiseren. Naar aanleiding van deze brief hebben wij een reactie ontvangen van fractie CDA en fractie H&G. Er zijn door deze fracties vragen gesteld over de gevolgen voor de verkeerstromen, de omliggende parkeerplaatsen, de parkeertarieven en de vergunninghouders. Tevens zijn er vragen gesteld over de imichting van het perceel. Zo is de vraag gesteld welk deel van het gebouw 5 lagen hoog wordt, de ligging van de inen uitgang van de parkeergarages en in hoeverre het noodzakelijk is het politiebureau te slopen. Destijds konden wij niet op alle vragen antwoord geven. Recent hebben wij het 'Haalbaarheidsonderzoek ondergrondse parkeergarage locatie Luijbreghts' ontvangen. In het rapport is een aantal scenario's bij een ondergrondse parkeergarage op de haalbaarheid berekend. Bij de berekening van de haalbaarheid is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Voor een volledig overzicht van de uitgangspunten, waarin onder andere verwezen wordt naar de parkeertarieven en de vergunninghouders, verwijzen wij u graag naar het rapport wat als bijlage bij deze briefis toegevoegd.

Een belangrijk uitgangspunt bij dit rapport is de voorwaarde voor het realiseren van voldoende parkeeruren in de toekomstige parkeervoorziening dat de bestaande parkeercapaciteit op maaiveld in de directe omgeving weggehaald moet worden. Dit zou betekenen dat de huidige maaiveldterreinen Carillonplein (incl. Torenstraat en Beiaardplein) en Prinses Irene Brigadeplein, opgeheven zullen moeten worden. De komst van een parkeergarage biedt kansen om het parkeren ondergronds te realiseren en dus 'het blik' minder zichtbaar te hebben. Daarnaast biedt het een kans om een kwaliteitsverbetering aan te brengen op de bestaande pleinen in het centrum van Valkenswaard. (Op termijn) kunnen delen van sommige pleinen gebruikt worden voor herontwikkeling. Dit kan mogelijk resulteren in een positieve financiële bijdrage. De komst van een ondergrondse parkeergarage kan dus niet los worden gezien van andere ontwilckelingen in het centrum. Op dit moment zijn wij bezig met een actualisatie van het masterplan voor het centrum. Daarbij zullen wij de mogelijkheid voor een ondergrondse parkeergarage, en dus het opheffen en transformeren van de bestaande parkeervoorzieningen, als alternatief meenemen. Zolang er geen visie op het centrum is, kunnen wij ook geen standpunt innemen over de bereidheid om mee te werken aan een openbare ondergrondse parkeerplaats. Besluitvorming over de komst van een ondergrondse parkeergarage nemen we dus mee in de visie van het centrum. Wij hebben met de ontwikkelaar van dit project afgesproken dat hij op zijn kosten en voor zijn risico het bestemmingsplan in ontwikkeling kan brengen. In dat bestemmingsplan wordt uitgegaan van 38 appartementen met bijbehorende parkeervoorzieningen. Hij zal ook de nodige onderzoeken laten uitvoeren, zoals een verkeersonderzoek voor het kunnen realiseren van een openbare parkeervoorziening. Indien wij willen overgaan tot de realisatie van een openbare ondergrondse parkeervoorziening, zal ook het politiekantoor tot ontwikkeling gebracht moeten worden. Hiervoor zou een wijzigingsbevoegdheid moeten worden opgenomen in het bestemmingsplan. Op het moment dat het voorontwerpbestemmingsplan er ligt, zullen wij u hierover opnieuw informeren. Op dat moment kunnen wij u naar verwachting antwoord geven op de door u gestelde vragen.

Het feit dat het bestemmingsplan de mogelijldieid gaat bieden om een ondergrondse parkeergarage te realiseren, wil niet zeggen dat deze er ook daadwerkelijk komt. Omdat maatregelen in het openbaar gebied noodzakelijk zijn voor een (beperkt) financieel positief eindresultaat, is onze verwachting dat de gemeente de enige partij is die mogelijk tot realisatie van de parkeergarage zal overgaan. Door het in procedure brengen van het bestemmingsplan bestaat voor de ontwiËkkelaar de kans om in ieder geval de appartementen te realiseren. De oplevering van de geactualiseerde visie voor het masterplan centrum is voorzien voor eind 2013. Op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan voor de locatie Luijbregts is de visie dus nog niet gereed. Op basis van de op dat moment beschikbare informatie zal besloten moeten worden de planologische mogelijldieid voor een ondergrondse parkeergarage al dan niet op te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Indien u nadere vragen heeft, kunt u over het bestemmingsplan contact opnemen met mevrouw Van den Boom, bereikbaar op 040-2083665 of per mail: [email protected]. Als u vragen heeft over de visie van het centrum kunt u contact opnemen met de heer Speek, bereikbaar op 0402083584 of per mail: [email protected]

Hoogachtend,

ir. P.I.R. Appelmans teammanager Team Ruimtelijke ontwikkeling en economie

■h STtiTtCll

Haalbaarheid ondergrondse parkeergarage locatie Luijbregts Definitieve concept rapportage

Empaction B.V. Eindhoven, mei 2012

è

HUKETIHG

Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012

Empactibn

Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

Parkeerscan omgeving

3

4

5

3 .

4

2.1

Quickscan locatie

4

2.2

Parkeeraanbod en bezetting

4

2.3

Parkeertarieven

9

Randvoorwaarden ontwikkeling parkeergarage

12

3.1

Algemeen kader

12

3.2

Flankerende maatregelen omgeving

12

3.3

Weghalen parkeercapaciteit maaiveld

14

3.4

Beschouwing parkeertarief

14

Financiële waardering parkeervoorziening

16

4.1

Vraagstelling

16

4.2

Eisen aan de parkeervoorziening

16

4.3

Financiële waardebepaling

16

4.4

Scenario's

19

4.5

Gevoeligheidsanalyse

20

Conclusies en aanbevelingen

21

5.1

Conclusies

21

5.2

Aanbevelingen

22

Bijlagen Bijlage 1: Begrippenlijst

24 ■

■

24

Bijlage 2: Kostenstructuur parkeergarage

25

Bijlage 3: Tabellen exploitatieresultaat

27

Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012

1 Inleiding Ontwikkelaar WW3 Planontwikkeling BV is voornemens het terrein van Luijbregts op de hoek van de Waalreseweg en de Dijkstraat (Valkenswaard) te herontwikkelen. De ontwikkeling bestaat uit 38 appartementen. Ten behoeve van de parkeervraag van de appartementen wordt onder de ontwikkeling een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd voor eigen gebruik. Daarnaast heeft de gemeente Valkenswaard de ontwikkelaar verzocht te onderzoeken of het mogelijk is om onder het door hen te ontwikkelen terrein van Luijbregts en het politiebureau, één of twee ondergrondse bouwlagen te realiseren ten behoeve van bezoekersparkeren van het centrum van Valkenswaard. Deze toekomstige openbare parkeergarage heeft een capaciteit van circa 220 parkeerplaatsen in één ondergrondse bouwlaag en kan worden uitgebreid met een extra ondergrondse bouwlaag. De totale capaciteit bedraagt dan circa 350 pp. De financiële waardering van beide varianten zijn in deze rapportage opgenomen. WW3 Planontwikkeling is nu in de fase beland waarin onder andere definitieve afspraken met de gemeente Valkenswaard worden gemaakt. In het kader van het besluitvormingsproces van de gemeenteraad is de wens van de gemeente om een nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid, het nut en de noodzaak van een openbare (ondergrondse) parkeervoorziening op de geplande locatie. De focus in deze rapportage ligt op de financiële haalbaarheid van de toekomstige voorziening en de te stellen randvoorwaarden aan de exploitatie. Op hoofdlijnen zal daarbij uiteraard ook aandacht bestaat voor andere deelaspecten, waaronder parkeerregulering, verkeerstechnische zaken en de bereikbaarheid van de locatie. Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige (parkeer)situatie in Valkenswaard en meer specifiek in de directe omgeving van de locatie Luijbregts. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de randvoorwaarden voor het exploiteren van een parkeergarage beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verkenning van de exploitatiemogelijkheden van de toekomstige parkeergarage. Afgesloten wordt in hoofdstuk 5 met conclusies en aanbevelingen.


2

Parkeerscan omgeving

2.1

Quick scan locatie

De locatie Luijbregts is gelegen tussen de Waalreseweg en de Dijkstraat. Daarmee bevindt de locatie zich 'aar.' cle parkeerring van Valkenswaard en tevens aan de rand van de grQPtste publiekstrekker in Valkenswaard, het winkelgebied. De toekomstige parkeergarage is op nog geen 100 meter afstand gelegen van winkelcentrum Valkenstaete. Aan beide zijden van de Eindhovenseweg zijn enkele geconcentreerde (maaiveld) parkeerlocaties aanwezig. Op loopafstand van de locatie bevindt zich tevens de Markt met zijn horeca-aanbod en de wekelijkse markt. Daarnaast zijn er aan de Markt enkele grotere dienstverlenende bedrijven gevestigd. Ook het gemeentehuis is vanaf de locatie Luijbregts op slechts 300 meter afstand verwijderd. De westzijde van de locatie is voornamelijk woongebied. Hier zijn geen grote publieksaantrekkende functies aanwezig. 2.2 2.2.1

Parkeeraanbod en bezetting Parkeeraanbod Valkenswaard

Het winkelaanbod wordt in Valkenswaard 'doorsneden' door de Eindhovenseweg. Zowel aan de west- als aan de oostzijde zijn winkels gesitueerd. Dit zie je tevens terug in de positionering van de parkeerlocaties. In het centrum van Valkenswaard zijn een aantal grotere parkeerterreinen die primair bedoeld zijn voor het faciliteren van bezoekers aan het centrum van Valkenswaard. In afbeelding 1 staan de voornaamste locaties die worden gebruikt door bezoekers. De rode staafjes geven grosso modo de verdeling van de jaarlijkse omzet1 van de verschillende terreinen weer. Op basis van de omzetcijfers per parkeerlocatie ontstaat een beeld waar bezoekers van Valkenswaard parkeren. De parkeerterreinen waar veel bezoekers parkeren zijn het Kerverijplein (ca. 200 pp), Pastor van Vroonhovenplein (ca. 130 pp), Deken Mandersplein (ca. 90 pp), Prinses Brigade Ireneplein (ca. 45 pp). Deze terreinen kennen het 'hoge parkeertarief en zijn goed voor gemiddeld zo'n 1.400 betaalde parkeeruren per parkeerplaats per jaar. De parkeerterreinen aan de Pastoor van Vroonhovenstraat en het Deken Mandersplein vervullen daarbij een belangrijke functie voor het faciliteren van de bezoekers aan de daar aanwezige supermarkten. Het Carillonplein3 scoort qua omzet ook goed. Dit komt mede door de omvang van het terrein (ca. 235 pp) en de tariefstelling. Het terrein is goed voor ca. 450 betaalde parkeeruren4 waar het gaat om kortparkeren.

1

Omzet per terrein in het jaar 2011 Op basis van omzetgegevens 2011 en de aanname dat ongeveer de helft van de bezoekers één uur of korter parkeert en de gemiddelde parkeerduur 100 minuten bedraagt, exclusief parkeren door langparkeerders 3 Carillonplein, inclusief aansluitende parkeerterreinen Beiaardplein en Torenstraat. 4 Peildatum 2011 2


\

iLrSr

my

Afbeelding 1: parkeerlocaties Valkenswaard met weergave verdeling omzet (indicatief) De verdeling 5 van het aantal kortparkeerders is aan de west- en oostzijde van het centrumgebied (scheiding Eindhovenseweg) niet aan elkaar gelijk. De meeste kortparkeerders parkeren aan de westzijde van de Eindhovenseweg. Als we de grotere parkeerlocaties beschouwen dan zijn de parkeerterreinen aan de westzijde goed ca. 60% van de parkeeromzet. 2.2.2

Bezetting parkeerterreinen direct omgeving

In de directe omgeving van de locatie Luijbregts liggen een tweetal (grotere) parkeerterreinen. Op basis van het parkeeronderzoek uitgevoerd in 2008 is onderzocht wat het gebruik van deze terreinen over de week is. Het betreft: 1.

Het Carillonplein (incl. Beiaardplein en parkeerterrein Torenstraat); capaciteit onderzoek 2008: 242 pp.

2.

Het Prinses Irene Brigadeplein; capaciteit onderzoek 2008: 46 pp. 6

In het onderzoek van 2008 is op een drietal dagen de parkeersituatie gemonitord. Het betreft een doordeweekse dag (dinsdag 3 juni 2008), een vrijdag met koopavond (23 mei 2008) en een zaterdag (24 mei 2008). Onderstaande afbeeldingen 2 en 3 tonen het verloop in de parkeerdruk gedurende deze meetmomenten in 2008.

' Verdeling op basis van de omzetgegevens per parkeerterrein. NB: in het parkeeronderzoek van 2008 is abusievelijk een parkeercapaciteit van 31 pp. opgenomen. Een uitgevoerde telling in januari 2012 wijst uit dat dit parkeerterrein 46 pp. bevat.

6

Empaction


Op basis van dit onderzoek blijkt het maatgevende moment op het Carillonplein een doordeweekse dag, met een piekmoment 's morgens (62% bezetting). Op het piekmoment voor winkelbezoek op zaterdag tussen 14:00 en 15:00 uur zijn op dit terrein zo'n 125 pp. bezet (bezetting ca. 50%). Het Prinses Irene Brigadeplein kent een betere bezetting. Hier zijn op verschillende momenten in de week, zowel op de doordeweekse dag, de koopavond, als de zaterdag, pieken in parkeerbezetting waargenomen. NB: Het parkeeronderzoek is uitgevoerd in 2008 en daardoor enigszins gedateerd. Veranderingen in de omgeving, waaronder het vervallen van de Markt als parkeerlocatie, hebben hun effect op de parkeerdruk (par. 2.2.3). 300 250 -

242

200 150 wam bezetting 1

— capaciteit

-

CLD

■ ■

1

lil»

^n 0 o o r~

o o cn

o o
3 D i

O O in

O O N

-I

rl

V-\

O O O o m h

O o m

O o o o ri m

o o m

rH

rH

T-l

1

llll.il il o o r-.

o o cn

rH

rH

o o

rH

O O

O

o r>

o o

o o

Ol

rH T-l

rH

o O o O

rH

Cil rH

zaterdag

vrijdag (koopavond)

doordeweekse dag

o O o o

PO rH

Afbeelding 2: Gebruik parkeerterrein Carillonplein (o.b.v. resultaten parkeeronderzoek 2008) f\n

^n 46 Ad

-

3n

— 1C\

-

0 -

I

IB

_ll

J_i o o

r~~

o

o cn

o

o

o rn

o m

O o Lfl

rH

rH

T-i

O O o o |~~ cn T-i

doordeweekse dag

T-l

o o i-~

o a ai

o o rn

o o m

T-i

rH

o o

o o

o o

Jl H

l"N rH

Ol rH

llll o O o o

rH (M

vrijdag (koopavond)

e

_____ — capaciteit

■ m -

bezettin

IN rs

o o r~

O o cn

| O o rn

O o m

O o in

O o r-

O o cn

rH

rH

rH

rH

rH

zaterdag

Afbeelding 3: Bezetting'parkeerterrein Pr. Irene Brigadeplein (o.b.v. resultaten parkeeronderzoek 2008)

Empaction


2.2.3

Veranderde parkeersituatie door vervallen parkeerlocatie Markt

De parkeerlocatie op de Markt is gefaseerd opgeheven. In september 2009 de eerste fase, de volledige opheffing in maart 2010. Het weghalen van 170 parkeerplaatsen op deze locatie heeft een effect op de parkeersituatie in de omgeving. In een hieraan voorafgaande effectstudie is geconcludeerd dat het weghalen van de parkeercapaciteit op de Markt weliswaar de parkeerdruk van de omliggende parkeerterreinen verhoogd, maar dat hier voldoende restcapaciteit aanwezig is om extra parkeerders te kunnen faciliteren. Zowel de locatie Carillonplein als het Pr. Irene Brigadeplein kennen sinds de maatregelen op de Markt een betere bezetting en daardoor een hogere omzet. Daarmee geeft het parkeeronderzoek uit 2008 een dus enigszins vertekend beeld van de hedendaagse werkelijkheid. Op basis van de informatie over de parkeeromzet per terrein wordt duidelijk in hoeverre het weghalen van capaciteit zijn effect heeft gehad op de omzet door kortparkeerders op de parkeerlocaties Carillonplein (incl. Beiaardplein en Torenstraat) en Pr. Irene Brigadeplein. Ter referentie zijn daarbij enkele andere parkeerlocaties in Valkenswaard opgenomen.

Carillonpie.n

Prinses Irene Brigadeplein

Pastoor v. Vroonhovenstraat

Deken Mandersplein

Kerverijplein

Gele Rijersplein

Afbeelding 4: Omzet per parkeerlocatie (index 2007:100) De opheffing van de Markt als parkeerlocatie heeft een effect gehad op de parkeeromzet op het Carillonplein, het Prinses Irene Brigadeplein en Gele Reijersplein. Dit effect doet zich op het Carillon plein (incl. Beiaardplein, Torenstraat) pas voor in het jaar 2011. Dit effect doet zich in mindere mate ook voor op de parkeerterreinen Pastoor van Vroonhovenstraat en Deken Mandersplein. Overigens valt op dat de parkeeromzet op de beschouwde terreinen (op het Carillonplein na) in 2011 lager is dan in 2010. Een stagnerende groei van het aantal verkochte parkeeruren is een landelijke trend. Gemeenten doen er verstandig aan te investeren in het centrumgebied en deze aantrekkelijker te maken. Dit zal uiteindelijk ook een positief effect hebben op de groei van het aantal verkochte parkeeruren in het centrumgebied.

' Studie effecten parkeerbeperkingen Markt Valkenswaard, d.d. 29 juni 2009, Mobycon


Empaction

Op basis van deze omzetgegevens blijkt dat het uitgevoerde parkeeronderzoek in 2008 niet geheel meer aansluit bij de werkelijkheid. Uit de omzetgegevens blijkt dat op het Carillonplein en Prinses Irene Brigadeplein vanaf 2008 door meer kortparkeerders wordt geparkeerd. Wat de trend is in het aantal vergunninghouders die op deze parkeerlocaties parkeren is niet te achterhalen. Algemene indruk is wel dat er op het Carillonplein meer geparkeerd wordt dan uit het parkeeronderzoek van 2008 blijkt, wat niet alleen kan worden toegeschreven aan meer kortparkeerders. NB: de omzet per parkeerlocatie is geen één op één vertaling van het aantal gerealiseerde betaalde parkeeruren door in de loop der tijd doorgevoerde tariefsverhogingen. 2.2.4

Parkeerregulering

Het parkeren in het centrum van Valkenswaard is gereguleerd. Daarnaast kent Valkenswaard op de meeste plaatsen in de 'schil' rondom het centrum een vorm van parkeerregulering. Binnen Valkenswaard worden alle vormen van regulering toegepast; vergunningparkeren (E9), betaald parkeren en blauwe zones. In onderstaande afbeelding wordt duidelijk waar in de omgeving van de locatie Luijbregts een vorm van parkeerregulering is. De op de kaart met een 'P' aangeduide locaties zijn betaalde parkeerlocaties, afhankelijk van de ligging geldt een hoog of laag parkeertarief. Op de overige binnen de gearceerde gebieden aanwezige parkeerplaatsen is exclusief vergunningparkeren ingesteld. De in de afbeelding groen gearceerde gebieden zijn locaties in de omgeving van de locatie Luijbregts waar geen vorm van parkeerregulering geldt. Op de gratis locaties die het dichts gelegen zijn bij het gereguleerde gebied is uitwijkgedrag waar te nemen.

Afbeelding 5: Parkeerregulering omgeving locatie Luijbregts .8

Empaction


2.3

Parkeertarieven

2.3.1

Tarief kortparkeren

Binnen de gemeente Valkenswaard zijn twee verschillende parkeertarieven ingesteld: een hoog en een laag tarief. Binnen het centrum (zie afbakening afbeelding 1) geldt het hoge tarief, daarbuiten geldt op de locaties waar betaald parkeren geldt het lage tarief. Het hoge parkeertarief is een progressief tarief, waarbij voor de eerste 57 minuten een tarief van € 0,60 geldt en voor de daarop volgende 57 minuten ieder € 1,30 per uur, met een maximum parkeerduur van 4 uur. Het lage parkeertarief is een vlak tarief van € 1,30 per 57 minuten met een maximum van € 2,70 (dagkaart). laag tarief

hoog tarief

Tarief 2012 57 min

€

0,60

€

1,30

114 min

€

1,90

€

2,60 2,70

171 min

€

3,20

€

228 min

€

4,50

€

2,70

Dagtarief

-

€

2,70

Tabel 6: Overzicht tarieven Valkenswaard Het aantal minuten parkeertijd dat men krijg voor het vastgestelde hoge en lage parkeertarief is weergegeven in onderstaande afbeelding. Daarbij valt in de eerste plaats op dat het lage tarief pas na 2,5 uur voordeliger is dan het hoge tarief. In de praktijk zal het dus zo zijn dat het 'hoge tarief voor het overgrote deel van de bezoekers van Valkenswaard voordeliger is dan het 'lage tarief' (Nb. De gemiddelde bezoekduur bedraagt in vergelijkbare centra circa 90 minuten). In de communicatie over de parkeertarieven is het beter te spreken over 'kort parkeren' en 'lang parkeren'.

rt«>m»i'*-é!5i"«i^*fc2iSi!9!J__!SsS ï ? R « , N B » a , S H « a

5 S 3 Ï S

h »

S

t-«oir**nrO'
o o

Afbeelding 7: Tariefsbouw hoog- en iaagtarief Valkenswaard

De parkeertijd is gekoppeld aan de kleinste muntinworp in de parkeerautomaat (aantal minuten voor € 0,10)


2.3.2

Tarief parkeervergunningen

In Valkenswaard worden belanghebbenden (bewoners en werknemers) gefaciliteerd met parkeervergunningen. Daarbij wordt in veel gevallen in de prijs een onderscheid gehanteerd in het aantal vergunning voor een betreffend adres (bewoners) of voor een betreffend bedrijf (zakelijk). De algemene zakelijke vergunning wordt verstrekt aan zakelijke belanghebbenden die geen vestigingsadres binnen het gereguleerde gebied hebben. Deze zijn in de praktijk marginaal verstrekt. De opbouw van de tarieven ziet er voor deze doelgroepen als volgt uit: Locatie buiten centrum

centrum

type vergunning l e bewonersvergunning

€75,-

2e bewonersvergunning

€ 100,-

3e bewonersvergunning

€ 200,-

l e zakelijke vergunning

€ 100,-

€50,-

2e zakelijke vergunning

€ 200,-

€ 100,-

3e of meer zakelijke vergunningen

€ 300,-

€40,-

€ 150,-

l e algemene zakelijke vergunning

€ 200,-

2e algemene zakelijke vergunning.

€ 400,-

3e of meer zakelijke vergunningen

€ 600,-

Tabel 8: Vergunningtarieven per type parkeervergunning (prijspeil 2012) 2.3.3

Reguleringstijden

De meeste voorkomende reguleringstijden (venstertijden) waarop betaald parkeren van kracht is zijn opgenomen in onderstaande tabel. In het centrumgebied gelden langere werkingstijden op de vrijdag (koopavond). Locatie centrum

buiten centrum

maandag

13:00-18:30

13:00-18:30

dinsdag t/m donderdag

9:00-18:30

9:00-18:30

vrijdag

9:00-21:00

9:00-18:30

zaterdag

9:00-18:00

9:00 -18:00

gratis

gratis

dag in de week

zon- en feestdagen

Tabel 9: Venstertijden betaald parkeren 2.3.4

Ontwikkeling parkeertarief

In Valkenswaard is geen doorkijk gemaakt voor de parkeertarieven in de komende jaren. Wel is in een raadsbesluit opgenomen dat er jaarlijks met het product 'parkeren' € 50.000,- extra moet worden 'opgehaald'. De wijze waarop dit gerealiseerd wordt is vorm vrij en is niet één-op-één gekoppeld aan een tariefsverhoging.

10

Haalbaarheid parkeergarage Terrein L u i j b r e g t s - m e i 2012

2.3.5

Benchmark parkeertarieven

'Parkeren heeft geen waarde, maar kent wel een prijs'. De prijs van het parkeren is gekoppeld aan de 'waarde' van de omgeving. Niemand komt om uitsluitend te parkeren, maar parkeren maakt een onderdeel uit van het bezoekdoel. De aantrekkelijkheid van het winkelaanbod is 'alles' bepalend. Daarmee is parkeren uitsluitend ondersteunend (een facilitator) aan een bezoekdoel. Het verbinden van conclusies aan het vergelijken van het parkeertarief in Valkenswaard met de parkeertarieven van andere steden, moet daarom met enige voorzichtigheid gebeuren. Een belangrijke indicator van wat de omgeving te bieden heeft is het aantal meter winkeloppervlak in een betreffend centrum. Echter, ook dit is niet allesbepalend. In deze paragraaf worden de parkeertarieven vergeleken met andere steden, waarbij het aantal vierkante meter winkeloppervlakte is genoemd. Gemeente

centrum Eindhoven centrum Weert centrum Valkenswaard centrum Helmond centrum Veldhoven

Winkelvloeroppervlak (wo) in centrum

104.840 55.923 32.801 19.000 17.900

parkeertarief kortparkeren (per uur)

opmerking

hoog

Dagtarief

€ 3,00*

€6,50

"beperkt aantal plaatsen

€1,10 €1,30

€2,70

€ 0,60 per uur voor eerste uur, daarna € 1,30

€1,80

€2,00

€ 10,00

€1,10

€1,10

laag €2,20 €0,70 €0,60

Tabel 10: Tarieven vergelijkbare steden o.b.v. winkeloppervlakte. Uit tabel 10 blijkt dat het lage parkeertarief (voor het l 5 t e uur) in vergelijking met andere steden aan laag is. Het hoge parkeertarief van € 1,30 per uur is meer in lijn met de tarieven in andere steden. Zonder daarmee een uitspraak te doen dat de parkeertarieven omhoog moeten, blijkt uit de tabel wel dat er nog voldoende 'rek' is in de tarieven waar het gaat om het parkeertarief voor het eerste uur.

11


3 Randvoorwaarden ontwikkeling parkeergarage 3.1

Algemeen kader

Het bouwen en exploiteren van een gebouwde parkeervoorziening, zeker ondergronds, is in zekere zin vergelijkbaar met topsport: alleen als alle details kloppen is er winst te behalen. En dat begint al bij het maken van de plannen. Een parkeergarage moet in samenhang en harmonie met zijn omgeving worden ontwikkeld. Wie gaan er straks gebruik maken van de parkeervoorziening? In welke mate is dubbelgebruik van de parkeervoorziening mogelijk? Wie heeft er belang bij de parkeervoorziening en is derhalve bereid mee te investeren en mee financieel risico te lopen? Hoe ontwikkelt de omgeving zich over een langere periode? Allemaal vragen waarvan de antwoorden grote invloed hebben op het uiteindelijke product en de financiële haalbaarheid. Maar hoe het product er uiteindelijk ook uit ziet, de investeringen zijn groot en de terugverdientijd lang. Als vervolgens de parkeergarage gebouwd is, dan nog is de exploitatie geen gelopen koers. Voor iedere beoogde gebruiker zijn er altijd redenen voor handen om voor alternatieven te kiezen. Parkeren in de parkeergarage zal dus aantrekkelijk gemaakt moeten worden. Daarvoor is een mix van maatregelen nodig, zoals aantrekkelijk geprijsd, gevoel van veiligheid en gebruiksgemak. En de eisen van de markt zijn voortdurend aan verandering onderhevig, waardoor de exploitant gedwongen is mee te groeien. Dergelijke innovaties vereisen investeringen die meestal uit de exploitatiewinst betaald moeten worden. En dat terwijl de concurrentie intussen ook niet stil zit. In deze toch commerciële wereld goed presteren vereist van de exploitant kenmerken die niet specifiek zijn voor een gemeentelijke organisatie. Afhankelijk van de wijze waarop de begrotingscyclus is ingericht heeft een gemeente soms meer belang bij wat lagere inkomsten met zekerheid, dan bij hoge inkomsten met een grote mate van onzekerheid of zelfs kans op verlies. Begrotingstechnisch zijn langdurige aanloopverliezen voor de overheid vaak lastig te verwerken. Daar komt bij dat in een dergelijke wereld schaalgrootte steeds belangrijker wordt. Kortom, voldoende redenen om al in deze fase te onderzoeken hoe de exploitatie van de toekomstige parkeervoorziening eruit ziet om op basis daarvan een verdere invulling aan gehele planontwikkeling te geven.

3.2

Flankerende maatregelen omgeving

Om het exploitatierisico van de toekomstige voorziening te minimaleren is het een voorwaarde dat de omgeving in voldoende mate gereguleerd is. In de omgeving van de locatie Luijbregts is een groot deel van de beschikbare parkeercapaciteit gereguleerd. Doorgaans zijn (bekende) bezoekers, en met name langparkeerders, bereid om enige loopafstand te accepteren om geen parkeertarief te hoeven betalen. Gezien de huidige tariefstelling in Valkenswaard is uit ervaring bekend dat bezoekers maximaal bereid zijn om ca. 300 meter te lopen voor een gratis parkeerplaats. Dit betekent dat de omgeving in tenminste een straal van ca. 300 meter gereguleerd dient te worden, om zo in voldoende mate te kortparkeerder te sturen naar de toekomstige parkeervoorziening.

12


■h

Empaction E

SriAtÈGtE

S

Afbeelding 11: Regulering omgeving toekomstige voorziening Uit bovenstaande afbeeldin g 11 blijkt dat de oost- en zuidzijde in voldoende mate gereguleerd zijn. Aan de (noord)westzijde van de locatie bevin den zich nog enkele parkeerlocaties waar uitwijkgedrag als gevolg van parkeerregulering optreedt.

Afbeelding 12: uitwijkgedrag naar gratis parkeerlocaties Daarbij geldt op dit momen t op de betaalde parkeervoorzien in gen voor bezoekers betaald parkeren tot 18:00 of 18:30 (uitgezonderd koopavon d tot 21:00 uur). Indien doelgroepen worden aangetrokken om de toekomstige voorziening ook in de avonduren te gebruiken (bijvoorbeeld

13

MAHKETi,


Empaction E

STSATEGtE

S

HUKEtt.

uitgaanspubliek), dan dient ook de omgeving in deze avonduren in voldoende mate gereguleerd te worden. Daarnaast moet er aandacht gegeven worden aan de looproute van en naar de toekomstige parkeervoorziening. De belangrijkste bestemming is het centrumgebied. De huidige toegang tot het centrum via winkelcentrum Valkenstaete heeft niet de uitstraling van de entree tot het winkelgebied van Valkenswaard. De toekomstige looproute en entree van het winkelgebied zullen bij realisatie van de parkeervoorziening aandacht moeten krijgen.

Afbeelding 13: Entree winkelcentrum gezien vanaf toekomstige voorziening

3.3

Weghalen parkeercapaciteit maaiveld

Er worden geen functies in de direct omgeving van de toekomstige parkeervoorziening toegevoegd. Daarbij komt dat als we niets doen de vraag naar parkeren de komende jaren niet substantieel zal toenemen. Het centrumgebied van Valkenswaard kan mogelijk wel een impuls krijgen als gevolg van het in ontwikkeling zijnde Masterplan Centrum. Dit effect is in de gevoeligheidsanalyse meegenomen. Voorwaarde voor het realiseren van voldoende parkeeruren in de toekomstige parkeervoorziening is het weghalen van bestaande parkeercapaciteit op maaiveld in de directe omgeving. Het verwacht gebruik van de toekomstige parkeervoorziening heeft daarom als uitgangspunt dat de huidige maaiveldterreinen: Carillonplein (incl. Torenstraat en Beiaardplein) en Prinses Irene Brigadeplein, zullen worden opgeheven. Deze terreinen kunnen derhalve een andere bestemming krijgen, mogelijk ingericht worden als groenvoorziening of een op termijn andere bestemming. Het weghalen van deze maaiveld terreinen zal in de regel als positief ervaren worden, immers minder 'blik' op straat, met een goed alternatief van de ondergrondse parkeergarage geeft een goede impuls aan het leefklimaat in de buurt. 3.4

Beschouwing parkeertarief

In paragraaf 2.3 zijn de huidige parkeertarieven van de gemeente Valkenswaard behandeld. Hier is reeds gebleken dat het 'hoge' tarief in het centrum, vanwege een gereduceerd tarief voor het eerste uur, voor de centrumbezoeker (kortparkeerder) in veel gevallen voordeliger is dan het 'lage' tarief buiten het centrum. Hierin zit tevens een risico voor een kostendekkende parkeerexploitatie. Juist in het eerste uur wordt in een exploitatie de meeste omzet gemaakt. Een laag tarief aan de voorkant betekent dus in de praktijk fors mindere parkeerinkomsten. Een laag tarief (€ 0,60) aan de voorkant zal om te komen tot een rendabele exploitatie uit financieel oogpunt ongewenst zijn.

14


Er zijn geen directe gegevens bekend van de verblijfsduur van parkeerders in Valkenswaard, maar uit referentie- en ervaringscijfers mag gesteld worden dat de verblijfsduur gemiddeld ca. 1,5 uur zal bedragen. Afbeelding 14 toont het patroon in de verblijfsduur van een vergelijkbaar centrum.

Afbeelding 14: verloop verblijfsduur (procentueel) vergelijkbare centra Daarnaast is de keuze om juist voor het eerste uur een laag tarief te hanteren geen stimulans voor het verblijfsklimaat. Naarmate men langer parkeert moet men verhoudingsgewijs meer betalen. Dit druist in tegen het principe om in binnensteden en in winkelcentra verblijfsklimaat voorop te stellen en hier het parkeertarief op af te stemmen. Een gereduceerd 2e of 3e uur past meer binnen dit principe en zal tevens een positievere uitwerking hebben op de parkeerexploitatie. Het uitgangspunt in de doorgerekende exploitatieberekeningen (H.4) betreft de tariefstelling zoals deze op diverse parkeerterreinen in Valkenswaard (o.a. het Carillonplein) op dit moment geldt. In de exploitatieberekeningen wordt een uurtarief van € 1,30 per uur gehanteerd.

15


4 Financiële waardering parkeervoorziening 4.1

Vraagstelling

De vraagstelling van WW3 planontwikkeling is: bepaal de waarde van ondergronds te realiseren openbare parkeergarage voor de locatie Luijbregts. De stakeholders zijn: WW3 Planontwikkeling: ontwikkelaar en verkopende partij Gemeente Valkenswaard: eigenaar, exploitant en beheerder van de parkeergarage. Empaction heeft bij de waardebepaling gebruik gemaakt van de volgende bronnen: Empaction rekenmodel Opgave stichtingskosten WW3 planontwikkeling Parkeertarieven en parkeeromzetten conform opgave gemeente Valkenswaard. De exacte omvang van de parkeervoorziening is nader te bepalen, ln de uitwerking van de waardedaling zijn twee opties uitgewerkt en worden als volgt aangeduid: Basis scenario klein: 220 parkeerplaatsen (één ondergrondse bouwlaag) Basis scenario groot: 350 parkeerplaatsen (twee ondergrondse bouwlagen)

4.2

Eisen aan de parkeervoorziening

NEN 2443 Uitgangspunt in deze waardering is dat de te realiseren openbare parkeergarage minimaal voldoet aan de eisen uit de NEN 2443- Parkeren en stallen van personenauto's op terreinen en in garages, Nederlands Normalisatie-instituut, april 2000. Op dit moment wordt de NEN-normering geactualiseerd. Verwacht wordt dat de aangepaste normering in de loop van 2012 beschikbaar komt. Aangenomen wordt dat de te realiseren parkeergarage ook conform deze nieuwe NEN-normering zal worden gerealiseerd. In de bijlage van deze rapportage staan enkele begripsomschrijvingen.

4.3

Financiële waardebepaling

In dit hoofdstuk worden de door WW3 Planontwikkeling en de gemeente Valkenswaard gehanteerde uitgangspunten inzichtelijk gemaakt. In het model van Empaction worden deze uitgangspunten overgenomen. Op basis van deze uitgangspunten is een basis scenario samengesteld. Mede op basis van de uitgangspunten zijn tevens een aantal alternatieven scenario's ontwikkeld en is daarvan de financiële effecten weergegeven. Binnen de jaarlijkse lasten van een parkeergarage kunnen drie hoofdposten worden onderscheiden: exploitatielasten gebouw (1), exploitatielasten parkeren (2) en kapitaallasten (3). Bijlage 2 bevat een overzicht van de hoofdposten en de daarbij bepalende aspecten.

16


4.3.1

Algemeen uitgangspunten •

Aanvang exploitatie

o •

• • • •

4.3.2

2015

Aantal parkeerplaatsen: In de planontwikkeling zijn door WW3 meerdere scenario's doorgerekend. Gezien het aantal parkeeruren wat in 2011 gerealiseerd is zijn berekeningen gemaakt van een parkeervoorziening van 220 respectievelijk 350 plaatsen. Deze worden aangeduid als basis scenario. o Klein: 220 o Groot: 350 Wijze van exploiteren: achteraf betalen Type parkeervoorziening: volledig ondergronds Aantal parkeerlagen: l o f 2 Aanvangsleegstand: De aanvangsleegstand zal zeer beperkt zijn, aangezien de bestaande maaiveld terreinen bij in gebruik name van de parkeervoorziening niet langer voor parkeren bestemd zullen moeten worden. o Eerste exploitatiejaar: 5% o Verdere jaren: 0% Mobiliteitstoename: 1 % per jaar Exploitatietijden: o Openbaar o 7 dagen/week, 24 uur per dag Organisatie parkeerbeheer o Beheer lokaal en maximaal beheer op afstand Personele bezetting o Aanwezig beheer: 4 uur per week o Overige uren: meldkamer functie voor beheer op afstandOverheadkosten, management en administratie. Bedragen tenzij anders vermeld, zijn exclusief BTW en op basis van prijspeil 1-1-2012.

Financiële uitgangspunten

In onderstaande paragraaf worden de financiële uitgangspunten beschreven: • Rente vreemd vermogen: 4,5% • Disconteringsvoet: 6,0% • Afschrijvingstermijn: o Parkeervoorziening: 40 jaar o Installaties: 15 jaar o Parkeerinstallaties: 15 jaar • • 4.3.3

Restwaarde: € 0,Verhouding vv/ev: 100% - 0% Investeringen

In onderstaande paragraaf worden de investeringsuitgangspunten beschreven: • •

Geraamde bijdrage uit subsidies: € 0,Bijkomende kosten: kosten als leges en overige bijkomende kosten (waaronder bijvoorbeeld (tijdelijke) verkeersmaatregelen) worden geacht voor rekening van de gemeente te komen.

17


•

•

4.3.4

Stichtingskostenprijs (inclusief parkeerinstallaties): door WW3 zijn kostencalculaties gemaakt van de investeringskosten van de parkeergarage. Op basis van de calculaties van april 2012 worden de onderstaande stichtingskosten als uitgangspunt genomen: o 220 plaatsen: € 26.500, - per parkeerplaats o 350 plaatsen: € 29.000, - per parkeerplaats Kosten onderdeel van stichtingskosten: (belangrijkste > € 0,3 MIO, -) o Overname en grondkosten (sloopkosten en bouwrijp maken) (€ 0,3 MIO) o A+K kosten/adviseurs (€0,35 MIO) o Financieringskosten (€0,35 MIO) Verwacht gebruik

In onderstaande paragraaf worden de omzetten/parkeeruren uitgangspunten beschreven: Verwacht gebruik wordt gebaseerd op huidige (2011) omzetten en parkeeruren van de maaiveldterreinen: Torenstraat, Beiaardplein, Carillonplein en Prinses Irene Brigadeplein. •

De omzetten voor deze terreinen in 2011 bedraagt ca.: € 225.000, - (inclusief BTW) o Torenstraat: €35.700,o Beiaardplein: €31.000,o Carillonplein: €70.000,o Pr. Irene Brigadeplein: € 86.600,-

•

De omzet voor abonnementen bedraagt: 100 * € 500, - (exclusief BTW): € 50.000, -

•

Aantal kort parkeeruren per jaar (2011) bedraagt 150.000 uur

•

Gemiddeld gehanteerde parkeerduur bedraagt 1,5 uur.

4.3.5

Parkeertarieven

In onderstaande paragraaf worden de parkeertarieven uitgangspunten beschreven: In 2015 worden de volgende tarieven als uitgangspunt gehanteerd: • Standaard uurtarief: € 1,30 (incl. BTW) • Jaartarief 5-daagse abonnementen: € 500,- (exclusief BTW) Uitgangspunt: de tarieven zullen de komende jaren (2012-2015) niet geïndexeerd worden. In de huidige situatie krijgt men voor het huidige tarief van € 1,30 minder dan één uur parkeertijd, namelijk 57 minuten. In het basisscenario wordt dus met enige terughoudend gerekend. Mocht de gemeente besluiten de tarieven wel te indexeren dan heeft dit een positief effect op de uitgevoerde exploitatieberekeningen. Voor straatparkeren geldt dat er geen BTW over de parkeerinkomsten van toepassing is. Zodra er achter de slagboom geparkeerd wordt dient er BTW te worden geheven. De omzetten op straat zijn derhalve vrij van BTW, echter als dezelfde omzet in garage gerealiseerd wordt is deze inclusief BTW en dient er afdracht plaats te vinden.

18-


4.4

Scenario's

Bovenstaande financiële waardebepaling is gebaseerd op het rekenmodel van Empaction BV en de beschikbare data van de gemeente Valkenswaard. Beoogd is dat de gemeente Valkenswaard eigenaar van de parkeervoorziening zal worden en voor eigen rekening en risico de exploitatie en het beheer voor haar rekening nemen. Teneinde de financiële prestatie van de parkeergarage vanuit deze uitgangspositie te bepalen, is het model met de door de gemeente aangeleverde en of marktconforme uitgangspunten uit de database van Empaction gevuld. Naast de waardebepaling van het basis scenario zijn er 3 mogelijke alternatieve scenario's bepaald. Voor elk van de scenario's zijn de Netto Contante waarde (NCW) resultaten bepaald. Overwegingen: Algemeen Bij de waardering wordt uitgegaan van een marktconforme dan wel binnen de gemeente Valkenswaard gangbare uitgangspunten, dit betekent dat: Financieringsrente Als publieke partij kan de gemeente onder relatief gunstigere condities financieren. In het doorgerekende scenario is rekening gehouden met een rekenrente vreemd vermogen van 4,5% met een looptijd van 20 jaar. Disconteringsvoet De gemeente hanteert bij haar NCW berekeningen een gemiddeld lageren disconteringsvoet. In de scenario's wordt een disconteringsvoet van 6,0% aangehouden. Financieringswijze De last van financiering (rente en afschrijving) van de koopsom wenst de gemeente Valkenswaard annuïteit te nemen en in het resultaat te verwerken. Bij de bepaling van de jaarlijkse annuïteit is rekening gehouden met een restwaarde van € 0,-. De rente en afschrijving maken derhalve onderdeel uit van het resultaat. Dit in tegenstelling tot private partijen (bijvoorbeeld Q-Park). Deze partijen herwaarderen het vastgoed en schrijven niet af. Parkeerbeheer Het parkeerbeheer zal, onder marktconforme condities, worden verzorgd door de gemeente Valkenswaard of een door haar aan te stellen derden. Parkeergarage In het basismodel wordt uitgegaan van twee varianten. Een variant klein van 220 plaatsen en een variant groot van 350 plaatsen. Vastgoed gebonden kosten In het model wordt rekening gehouden met 0,25% van de stichtingskosten aan jaarlijkse dotatie groot onderhoud. Parkeertarieven De vaststelling van de parkeertarieven wordt niet bepaald door de markt, maar vindt plaats aan de hand van beleidskeuzes door de gemeente Valkenswaard. De gehanteerde tarieven zijn daardoor in de regel lager dan marktconform. In de scenario's worden de effecten van hogere parkeertarieven inzichtelijk gemaakt. 19


Prijsontwikkeling De jaarlijkse prijsontwikkeling voor alle baten en lasten vindt plaats op basis van een inflatiepercentage van 2,5%. Gebruik restcapaciteit In het model wordt aangenomen dat de beschikbare restcapaciteit niet benut kan worden door verhuur/gebruik aan andere doelgroepen. Gezien de beschikbare restcapaciteit bestaat de mogelijkheid om, vooral in de avond en nachtelijke uren andere doelgroepen is de garage te faciliteren. Op basis van de ligging van de parkeergarage is uitgegaan van de gerealiseerde basisomzet op de locaties; Torenstraat, Beiaardplein, Carillonplein en Prinses Irene Brigadeplein. Het Kloosterplein is niet meengenomen in de bepaling van de omzetten omdat de gemeente Valkenswaard aangegeven heeft geen concrete andere plannen met deze locatie te hebben dan het voeren van betaald parkeren.

4.5

Gevoeligheidsanalyse

Op de resultaten van de doorrekening van het basis scenario van de variant klein en groot zijn 3 gevoeligheidsanalyses/-scenario's uitgevoerd. 1. Toename aantal te realiseren parkeeruren Het aantal bezoekers van de parkeervoorziening zal als gevolg van het Masterplan Centrum en de aantrekkelijk van de omgeving en de parkeervoorziening voor eenmalig met 25% zal toenemen (zijnde 40.000 bezoekers). Dit betekent dat de omzet met 25% zal toenemen. Na jaar 1 (2015) zal de toename aan parkeeruren jaarlijks 1% van het totaal bedragen. 2.

Gewijzigde parkeertarievenontwikkeling

Het uurtarief wordt de komende jaren geleidelijk opgetrokken naar een uurtarief van € 1,50 (inclusief BTW) in 2015 ( l e exploitatiejaar). Dit betekent vanaf heden (prijspeil 2012) een indexatie van zo'n 3 % per jaar. 3. Combinatie van effecten Het doorvoeren van de effecten onder 1 (eenmalig 25% toename aantal parkeeruren) en het doorvoeren van de effecten onder 2 (tarief per 2015 ( l e exploitatiejaar) bedraagt € 1,50 (inclusief BTW)).

20


De ontwikkelingen van de financiële resultaten van de geschetste Scenario's is over de volledige Exploitatieperiode inzichtelijk gemaakt. Onderstaande tabel geeft weer wat de NCW bedraagt over deze periode: Resultaten van basisscenario en bovenstaande gevoeligheidsanalyses: Parkeergarage van 350 parkeerplaatsen

Variant

Parkeergarage van 220 parkeerplaatsen

Stichtingskosten voorziening

€5.830 MIO

Basisscenario

+/+ € 0.177 MIO

12

-/- € 4.267 MIO

40

1) # bezoekers neemt toe met 25% 2) Gewijzigde tarievenontwikkeling per 2015: uurtarief van € 1,50 per uur (inclusief BTW)

+/+ € 1.690 MIO

5

-/- € 2.755 MIO

28

+/+ € 1.115 MIO

7

- / - € 3.330 MIO

33

3) Combinatie van effecten onder 1 en 2

+/+€ 2.862 MIO

1

- / - € 1.583 MIO

21

Aantal jaren aanloopverlies

Aantal jaren aanloopverlies

€10.150 MIO

Tabel 15: Bedragen NCW, prijspeil 2012

5 5.1

Conclusies en aanbevelingen Conclusies

Op basis van de voorgaande beschouwingen kunnen de volgende constateringen worden gedaan: •

De grote variant van de parkeergarage is niet rendabel te krijgen. Alle doorgerekende scenario's van de grote variant zijn allemaal negatief (tussen de 4,3 en 1,6 miljoen). Dit vindt vooral zijn oorzaak in het feit dat in de directe omgeving geen nieuwe publiekstrekkers (met extra parkeervraag) worden gerealiseerd, waardoor de extra parkeercapaciteit alleen ingezet kan worden voor het opvangen van bestaande parkeervraag. In de grote variant ontstaat er op basis van de gehanteerde uitgangspunten een overmaat aan parkeerplaatsen.

•

De diverse scenario's van de kleine variant (220 pp) zijn allemaal positief te exploiteren. Zelfs het basisscenario heeft een ligt positief eindresultaat van 0,177 MIO, met een aantal jaren aanloopverlies van 12 jaar.

•

De stichtingskosten per parkeerplaats van de grotere voorziening (350 pp) liggen hoger dan die van de kleine variant. Dit alles heeft te maken met de realisatie van twee ondergrondse bouwlagen in plaats van één laag. Een grotere garage leidt tot hogere investeringen en hogere operationele kosten, die niet volledig gedekt worden door de hogere inkomsten. Hoe groter, hoe duurder. In dit rapport is vanuit financieel oogpunt beredeneerd dat de capaciteit van een garage circa 220 plaatsen groot hoeft te zijn.

•

Om de garage maximaal gevuld te krijgen zal er in de omgeving, zeg binnen een loopafstand van zo'n 300 meter, aanvullende maatregelen genomen moeten worden om (bestaand) uitwijkgedrag te voorkomen. Dergelijke maatregelen leiden tot een kwaliteitsverbetering in de betreffende omgeving (lagere parkeerdruk en minder zoekverkeer). 21


Het starttarief ( l e uur) van de gemeente is laag. In het basis scenario is gerekend met het uurtarief dat op dit moment wordt gehanteerd op diverse parkeerlocaties in Valkenswaard van € 1,30 (nb. Op basis van de afrekeneenheid van 57 minuten bedraagt het huidige tarief € 1,37). Het uurtarief van € 1,30 is als basis genomen voor 2015 ( l e exploitatiejaar). Dit betekent dat dit parkeertarief de komende jaren en ten tijde van de bouw van de parkeergarage niet zal worden verhoogd. Het rekenen met een uurtarief van € 1,30 lijkt redelijk, zeker als er een vergelijking gemaakt wordt met de 'aangrenzende' steden. In de gevoeligheidsanalyse zijn berekeningen gemaakt waarin is verondersteld dat de tarieven ten opzichte van 2012 zullen groeien (tot €1,50 in 2015). Aangezien de omzet van maaiveld parkeren naar garage parkeren wordt verschoven, is in de berekeningen uitgegaan van de afdracht van BTW, dit in tegenstelling tot straatparkeren waar geen BTW over de inkomsten hoeft te worden afgedragen. De gemeente Valkenswaard heeft daarnaast mogelijkheden voor het herbestemming van de maaiveld parkeerterreinen die in het kader van de realisatie van deze parkeervoorziening zullen worden opgeheven. De revenuen die dit met zich meebrengt (zowel financieel als ruimtelijk) maken geen onderdeel uit van deze studie. Er is gerekend met een maximale (reële) bezetting op reguliere dagen. Daarbuiten zal de bezetting zeer beperkt zijn. Ook een commerciële exploitant kan alleen maar een beter resultaat behalen door meer omzet te genereren op niet-drukke dagen. Dat zal dan omzet zijn die ten koste gaat van de omzet van de andere (gemeentelijke) maaiveld terreinen. Het heeft daarom feitelijk betrekkelijk weinig zin om de parkeergarage door een commerciële exploitant te laten ontwikkelen en exploiteren.

5.2

Aanbevelingen

Met betrekking tot de parkeergarage locatie Luijbregts is op basis van de voorgaande beschouwingen en conclusies het advies om vooruitlopend op de besluitvorming over de mogelijke realisatie van de parkeergarage reeds het proces van het wijzigingen van het bestemmingsplan in gang te zetten. In het bestemmingsplan kan worden voorgesorteerd op een mogelijke gebouwde parkeervoorziening op deze locatie. Naast vele zaken die geregeld en verder uitgewerkt moeten worden zijn er een aantal cruciale te noemen. Aanvullend aan het voorgaande zal met de gemeente Valkenswaard nadrukkelijk afspraken gemaakt moeten worden over de onderwerpen die van grote invloed zijn op de exploitatie. Het betreft de volgende onderwerpen: •

Zonder aanvullende maatregelen is een parkeergarage met een omvang van 350 pp geen financieel haalbare optie. Dit betekent dat onder de huidige condities en aannames gebouwd zal worden voorde leegstand. Alleen als de gemeente Valkenswaard in het kader van de kwaliteit van de openbare ruimte zich bereid toont meerdere maaiveldlocaties op te heffen, ontstaat er een positiever financiële eindresultaat. Uit de doorrekeningen van de exploitatie blijkt dat een parkeergarage met een omvang van 220 pp financieel rendabel en derhalve aan te bevelen is.

•

In Valkenswaard is er een groot verschil tussen de parkeertarieven op straat in en buiten het centrum. Geadviseerd wordt om in de toekomstige parkeervoorziening het tarief voor het eerste uur gelijk te trekken naar hettarief dat geldt buiten het centrum (€ 1,30 per uur), omdat een dergelijke vereenvoudiging van de tarievenstructuur voor extra inkomsten zorgt zonder een 22


noemenswaardig effect te hebben op het parkeergedrag. In combinatie met die maatregel kan ervoor worden gekozen om juist voor het 2e of 3e uur een lager tarief in te stellen, zodat een langer verblijf wordt gestimuleerd. Als het principe wordt gevolgd dat een grotere vraag (bij een gelijkblijvend aanbod) leidt tot een hogere prijs, dan wordt geadviseerd de geplande tariefsverhoging voor de locatie Luijbregts alleen door te voeren op werkdagen en zaterdagen tot 21:00 uur. Daarbuiten kan gewerkt worden met een verlaagd c.q. dagen avondtarief, bijvoorbeeld voor de horeca bezoekers op de Markt. Doorvoeren van het gebied dat gereguleerd moet worden om uitwijkgedrag te voorkomen. Verhogen van de aantrekkelijkheid van de ingang van het winkelcentrum, mogelijk als een integraal onderdeel van het Masterplan Centrum

23

Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 STKATËGIE

&

Bijlagen Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Kostenstructuur parkeergarage Bijlage 3: Tabellen exploitatieresultaat

Bijlage 1: Begrippenlijst Discontovoet Het percentage waarmee de contante waarde van een (of meer) toekomstige bedragen wordt bepaald. Exploitatiekosten Het totaal van de (in een jaar) directe met het dagelijkse beheer, het management, het gebruik en de instandhouding (veilig, heel, schoon) gepaard gaande kosten. Exploitatieperiode De volledige periode (in jaren) waarop de waardering van de parkeervoorziening betrekking heeft. Financieringslasten. De rente- en eventueel afschrijvingslasten van de benodigde financiering. Kapitaal- en vastgoedlasten Het totaal van de rente- en eventueel afschrijvingslast over de Stichtingskostprijs, de Vastgoed gebonden kosten en de Vervangingsinvesteringen. Netto contante waarde (NCW) De van tijd geabstraheerde geldwaarde (Parkeer)exploitatieresultaat Het verschil tussen de ineen jaar gemaakte totale opbrengsten en de Exploitatiekosten. Parkeeruren Het totaal aantal uren per jaar dat een parkeerplaats gebruikt wordt (bezet is). Restwaarde Het bedrag dat de parkeergarage aan het einde van de Exploitatieperiode opbrengt. Scenario's Een variant (De varianten) in het bouwprogramma waarvan, op de in dit rapport beschreven uitganspunten, de financiële waardering is gemaakt. Stichtingskostprijs Het bedrag inclusief alle bijkomende kosten waarvoor de parkeergarage (of een parkeerplaats) gerealiseerd en volledig bedrijfsklaar opgeleverd wordt. Toegangscontrolesysteem Het systeem, bestaande uit parkeermanagementsysteem, parkeer- en betaalapparatuur, CCTV, intercom, snelvouwhekken, ten behoeve van het voeren van de parkeerbeheer en de exploitatie. 24

MARKETING


Empaction E

STUArÉGEE

Ê

Vastgoedgebonden kosten Deze post betreft de verzekering van de opstal alsmede het eigenaarsgedeelte van de OZB en de overige door de eigenaar te maken (beheer)kosten. Rente vreemd vermogen Het gewogen gemiddelde rentepercentage waartegen gefinancierd wordt. Vervangingsinvesteringen De periodieke kosten van het (groot) onderhoud aan het gebouw en het onderhoud en de vervanging van de gebouwgebonden installaties (o.m. mechanische ventilatie, hellingbaanverwarming, CO-LPG detectie, Toegangscontrolesysteem en liften).

Bijlage 2: Kostenstructuur parkeergarage Binnen de jaarlijkse lasten van een parkeergarage kunnen drie hoofdposten worden onderscheiden: exploitatielasten gebouw (1), exploitatielasten parkeren (2) en kapitaallasten (3). Onderstaande tabel bevat een overzicht van de hoofdposten en de daarbij bepalende aspecten. Hoofdposten

Bepalende aspecten

1.

Exploitatielasten gebouw

Gebruikstype parkeergarage: openbaar Verschijningsvorm: ondergronds, Aantal parkeerplaatsen Energielasten Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Onderhoud technische installaties Onroerendezaakbelasting (OZB) Verzekering

2.

Exploitatielasten parkeren

3.

Kapitaallasten

Beheerconcept: vrijwel volledig onbemand of (deels) onbemand (beheer op afstand) Openingstijden Kosten meldkamer Onderhoud parkeerinstallatie Management Administratie Parkeerbenodigdheden PRIS Kosten geldbeheer Overige kosten Financieringsvorm: lineair of annuïteit afschrijven Looptijd en rentepercentage Restwaarde parkeergarage (ja/nee) Periodieke investering parkeerapparatuur (10 jaar)

-

Tabel: hoofdposten en bepalende aspecten kostenstructuur parkeergarage Exploitatielasten gebouw 25

H A KX E T1 _. ff


Empaction E

STMATEGtE

&

Belangrijke kosten waar de eigenaar van de parkeergarage rekening mee moet houden zijn dagelijks en groot onderhoud aan het gebouw en de technische installaties, energielasten, OZB en verzekering. Exploitatielasten park eren De exploitatielasten parkeren betreffen meldkamer, management, administratie, parkeerbenodigdheden, onderhoud parkeerinstallatie, PRIS, geldbeheer en overige kosten. Doorslaggevend in de exploitatielasten parkeren is het beheerconcept: bemand of onbemand (beheer op afstand). Door de parkeergarage niet op alle uren van de dag te bemannen kan er aanzienlijk bespaard worden op de beheerlasten. De keuze voor beheer op afstand vergt wel een aantal specifieke voorzieningen in de parkeergarage (deurlezers, speedgates en camerabewaking). Deze zaken dienen vooraf in het PvE te worden gedefinieerd en vastgelegd. Voor de toekomstige ■ parkeervoorziening wordt derhalve uitgegaan van volledig 'beheer op afstand'.

26

HAKXEÏ1H

3n> n>5 Samenvatting resultaten

Parkeirvowzlenlns Uilbregte

WW3 Plancnitw(kkelli.8

27 april 2012

Verele

,

Algemene gegevens project Aantal parkeerplaatien Soort oarage Koopsom Inflatie Verhoudlno eigen / vreemd vermooen Rerte vreemd vermooen

220 Ondergronds €5.B30.000 v.o.n.

2,5% ::0,0% 24,5%

Totaal bedrijfsopbrengsten Exploitatiekosten onroerend ooed Exploitatiekosten parkeren Algemene korten Verkoopkosten Totaal bedr||fslasten , Afeohrljvlngen Rentelasten Totaal kapitaallasten Resultaat voor belastingen Profit sharing derden Vennootsohapsbelastlng Resultaat na belastingen

cr cu

T3

-i

ro

3-

SJ <

w

rt ro

oq r+

T3_ ai cu r-tl/i

ro

ro

O)

Ln

ar

CU

< QJ r+

3' CfQ

<

eo

€311,815 €0 e 56,570 €0

€ 322.807 €0 €57,985 €0

€344.788

€356.390

€368.385

€380.792

€ 67,097 €40.318 e 1.469

«68,774 «41,324 € 1,526

eo

eo

€ 70.494 €42.367 €1.564 «0

€ 72,256 «43,416 €1,803 «0

€74.062 €44,501 e 1.843 €0

€106.902

€111.624

€114.416

€117.276

€ 120.207

< 290.943 CO «53.845

€301,199 «0 «55,191

eo

€326.391

€ 333.567

« 65,460 « 39,332 €1.463 «0 € 1 0 6 , 2 4 5 f;

«261,668

«274.141

€ 281,036

eo

eo

eo

«50,000 «0

«51,250 «0

€52.531 €0

€301.666 «83.864 «38.373 e 1,417

eo € 103.654

ST era

ro_ ro~

3

Exploitatiejaar Opbrengst kortparkeren normaal tarief Opbrengst kortparkeren bijzonder tarief Opbrengst langparkeran Overige opbrengiten

__!______________■■

rt 3 ZJ ro

100,0%

« 358,182

r+" CU £■_

€345,966

€0

«0

«0

« 59,434

«60,920

«62,443

ro

ro'

«0

«0

€0

-a

-1

X

: ; €393.620:„ff ;, €406.886 ■: . . € 4 2 0 . 6 0 5 «77,812 «48.754 « 1,727

€79.767 €47,923 € 1,770

€0

«0

eo

;,, €123.212::

€126.292

::

€ 129.450 €1,333 «317,151

ro ID

€1,333 «317.391

«1.333 «317.331

€1,333 €317,271

€318.574

€316.964

€ 318.904

€318,844

:€ 3 1 8 . 7 8 4 r

€ 318.724

€318.664

,€318.604

€318.544

€318.484

r+ Cr Q l/l

€-120.662

€-99.819

€-94.239

€-85.681

;

; ;€Ë-67.614: :

€£8.080

€-43.196

€-37.951

€ -27.329

p>

€0 €0

€0 €0

«0 €0

€0 €0

€0 €0

€0

eo

€0

€0

€0 €0

,,€•34.239

r: € «5.681

€-76.809

€-120.662 . .■■: €-99.819

€ -67.514"'

€-37.951 :

—1

m O)

cm rt

3'

rt

cna I

3

f f

O

Q) 3

e 1,333 €317,451

€-48.196

rt

<

€ 1.333 €317.511

E

TT (D

_-+

€ 1,333 €317.571

€ -68.060)

QJ —1

NJ

€ 1,333 €317,631

€0 « 0)

ro m C_

CL T3

QJ QJ

«1,333 €317,241

«0 €0

x -g_ o_

DJ 3

€1,333 «317.211

:Ë€-Ë-76Ë809:Ï

ro

€334.168

€ 76,914 €46,614 € 1.685

_r CU

-1 O

Empgepgn,, -_-,<=> m5£ -

1

5

r+ M M

=r ro

l/l Q -1

O' :

»: g -27.329

<

cu

3 Q_

ra

3

< CU —t

a>'

3

355

QJ OJ_

Samenvatting resultaten

Parkeervoorziening Luijbregts

WW3 Planontwikkeling

27 april 2012

Versie

-NJL.

Empgctiqn

1

cr Q) Q)

2 ai -o

Resultaten cumulatief

Resultaten nominaal

7T

rt rt — _

€3.000.000 -

€40.000 €20.000

Oq QJ —ï QJ OQ

€2.500.000 -

€0

€2.000.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2Ü

-€20.000

2027 2028 2029

.

rt

€1.500.000 -

-€40.000 €1.000.000 -

5.

-€60.000 -€80.000

I—

-€ 100.000

20is""2tfte- -SO_li_2M8 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 €-500.000 -

-€120.000 -€140.000

3'

€500.000 -

— , _ CT

—\ rt

crq €-1.000.000 -

J

3 rt

Omzetverdeling

Cash flow

:

— — ■ mmmyn-m-iBr

i M I B t

-

:

M O

rr r

Ü3g|

H B - Ü 2 0 2 6 2027 «Abonnementen

85% ■ K ortparkeren bijzond er tarief

3Kortparkeren normaal tarief

=0 NJ DO

1:3

VERZONDEN 11 mi 2912

Recommend Documents