bouwen met burgers handboek cpo voor gemeenten in limburg

bouwen met burgers handboek cpo voor gemeenten in limburg

Handboek CPO voor gemeenten

inhoudsopgave v

cpo in limburg

inleiding

hoofdstuk 1 woonvisie

> Voorwoord

xiv

> Ruimte voor identiteit > Typisch Limburgs

2 4 5 10

> Samen bouwen aan een buurt > CPO in het spectrum van opdrachtgeverschap > Leeswijzer Handboek CPO

11 13 13 18 19

> Waarom CPO opnemen in de gemeentelijke woonvisie? > Voor welke beleidsvragen kan CPO als instument dienen? > Ik heb nog geen beleid, maar wel al een groep. Wat nu? > Kan ik de CPO-vraag sturen?

vii

hoofdstuk 2 keuzes maken

21 24 25 25

> Wat als ik geen grondposities heb? > Stel ik thematische eisen aan CPO-groepen? > Bied ik de groepen financiële steun of niet?

hoofdstuk 3 werven en selecteren

31 33 35 38

> Ik heb wel ruimte voor CPO, maar er zijn geen groepen. Wat nu? > Hoe maak ik een selectie uit geïnteresseerde groepen? > Welke andere partijen zijn bij het proces betrokken?

hoofdstuk 4 zekerheden inbouwen

39 41 42 43 46 46 47 48

> Welke zekerheden vraag ik van een CPO-groep? > Hoe kan een groep zich organiseren? > Hoe komt een groep aan goede begeleiding? > Hoe zorg ik voor genoeg draagvlak voor het project? > Hoe toets ik of het project financieel haalbaar is? > Hoe zorg ik afzet- en afbreukrisico’s zijn gedekt? > Wie zorgt er voor achtervang? II II

hoofdstuk 5 het ontwerp

49 51 52 52 53

> Hoe regel ik de verkaveling? > Hoe houd ik zicht op het ontwerpproces? > Moet ik een rol spelen bij de keuze voor een architect? > Hoe ga ik om met het verlenen van de bouwvergunning?

hoofdstuk 6 grond leveren

57 59 61 63

> Hoe lever ik de grond? > Hoe bepaal ik de grondprijs? > Hoe voorkom ik speculatie?

hoofdstuk 7 de bouw

65 67

> Wat is mijn rol tijdens de bouw?

hoofdstuk 8 beheer

69 71 71 74 75

> Wel of geen VvE? > Hoe regel ik collectief beheer? > Hoe zet ik bewonersbeheer in voor openbare ruimte en wijkontwikkeling? > Wat zijn de sociale voordelen van CPO en bewonersbeheer?

III III


Voorwoord Bijlagen

77

A Plan van aanpak

Beste lezer,

83

B Ontwikkelingsovereenkomst

87

C Rekenvoorbeeld Koopgarant

91

D Begrippenlijst

Een kleine vijftien jaar geleden heb ik “in eigen beheer” gebouwd. Op zich is alles goed gegaan en ben ik gespaard gebleven van grote tegenslagen en echte problemen. Toch ben ik in de voorbereidingstijd en de bouwfase tegen een aantal zaken aangelopen, waarbij ik het gevoel had dat ik het wiel opnieuw aan het uitvinden was.

leeslijst

95

verantwoording

96

voorbeelden

16 26 44 54 72

> Stedelijke vernieuwing, Rotterdam > Jongeren en senioren behouden, Bladel > Locatieontwikkeling, Lochem > CPO bevorderen, Apeldoorn/Utrecht > Beheer door bewoners, Culemborg

Sowieso sta je als (semi-)leek tegenover professionals of mensen die zich daar voor uitgeven. Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is in mijn ogen dé oplossing voor de particuliere bouwer, die samen met anderen – maar toch ook alleen – het huis van zijn / haar dromen wil bouwen. Steun in het proces draagt er toe bij dat dromen werkelijkheid worden. In veel kleine kernen staat de leefbaarheid onder druk. De bouwruimte is in dergelijke kernen vaak beperkt en daarmee niet echt interessant voor projectontwikkelaars. Het CPO is een goed instrument om in een dergelijke omgeving in te zetten. Het CPO komt de doorlooptijd van een bouwproject ten goede: beter, sneller en daarmee goedkoper. Dit is niet alleen ideaal voor de starters, maar bevordert ook de doorstroom op de huizenmarkt. En daar is iedereen mee gebaat. Ik hoop dat dit handboek u als gemeente voldoende handvatten biedt om ruimte te scheppen voor een van de belangrijkste stappen in ieders leven: het kopen en tegelijkertijd bouwen van een eigen woning!

Noël Lebens, gedeputeerde voor Investeren in Steden en Dorpen

IV


Collectief particulier opdrachtgeverschap in limburg: Ruimte voor identiteit

VI

VII


CPO in Limburg: ruimte voor identiteit

“De juiste woning, op de juiste plek, met de juiste prijs voor nu en morgen” zo luidt het provinciale motto voor de vernieuwing van de Limburgse woningmarkt. De woningmarkt in de provincie Limburg kent een dynamische periode waarin stedelijke vernieuwing, duurzaamheid en demografische veranderingen belangrijke aspecten zijn. Tegelijk zijn de verschillen in de provincie groot. In Zuid-Limburg lijken alle ontwikkelingen uitvergroot te worden ten opzichte van de rest van de provincie. Hier is de bevolkingsafname het sterkst, is het vertrekoverschot het grootst, is het geboortecijfer het laagst en voelt de sluiting van de mijnen nog steeds als een economische klap. Alhoewel de bevolking krimpt is er een behoefte aan kwalitatief goede woningen. Dat betekent dat ook in een krimpende markt volop gebouwd moet worden om de gewenste kwaliteitslag te kunnen maken.

De Provinciale Woonvisie (2005) gaat uit van ca. 12.000 extra woningen in de periode tussen 2010 en 2020. Maar aantallen zeggen niet alles: de Provincie wil vooral kwaliteit toevoegen, aantrekkelijke woonmilieus creëren die een eigen identiteit hebben en mensen aan zich binden. De beleidskeuzes in de Woonvisie weerspiegelen dit: brede keuzemogelijkheden, minder ‘gemiddeld’ en meer ‘bijzonder’ aanbod, consument-gestuurd, goede mogelijkheden voor starters, doorstroming en ruimte voor bijzondere initiatieven. En alles op de juiste locatie. Dat is ook de kern van het motto waarmee dit hoofdstuk begon. Dit handboek CPO gáát over kwaliteit. Kwaliteit die vanuit de bewoners zelf wordt ingevuld en vormgegeven. Bewoners die samen een buurt bouwen, en niet alleen een dak boven het eigen hoofd. Collectief particulier opdrachtgeverschap is een manier van ontwikkelen en bouwen die kansen biedt voor een eigen identiteit. Juist in een krimpregio is daar behoefte aan, én is er ruimte voor.

Krimp als kans

Krimp bestaat uit twee componenten: de natuurlijke bevolkingsaanwas en migratie. Het eerste is een autonoom gegeven en door de overheid slecht te sturen. Dat is misschien maar goed ook. Het is echter wel te monitoren en dat is van belang om veranderingen te signaleren. Limburg kent een relatief oude bevolking en – ten opzichte van de rest van Nederland – een laag geboortecijfer. De combinatie van beide zorgt voor weinig nieuwe bevolkingsaanwas. Het tweede aspect, migratie, biedt wel ruimte om beleidsmatig te sturen. Hier gaat het erom bewoners, en zeker goed opgeleide jongeren, te binden aan de regio door economisch perspectief te bieden en aantrekkelijke woonmilieus te creëren.

bron: CBS/Etil

Collectief particulier opdrachtgeverschap gaat in essentie om het realiseren van woonmilieus. Een groep, hoe pragmatisch georiënteerd dan ook, bereikt vrijwel altijd een meerwaarde in haar gezamenlijke aanpak van een plan.

VIII

IX

Bevolkingsontwikkeling 1990-2040 uit Bevolkingsprognose 2008-2040, uitgave januari 2008,



Bijvoorbeeld door de ontwikkeling van gemeenschappelijke binnen- en buitenruimtes, maar het kan ook de organisatie van een jaarlijks buurtfeest zijn. De sociale meerwaarde die de samenwerking met zich meebrengt wordt vaak ervaren als een bonus. De aanleiding om samen te bouwen verschilt. Het praktisch ontbreken van betaalbare woningen is voor starters bijvoorbeeld aanleiding om samen op te trekken. Ouderen willen graag met leeftijdgenoten, maar niet alleen met hen, bijeen wonen en wellicht samen één logeerruimte maken voor (klein)kinderen, of een ruimte waar zorgverleners eens per week neerstrijken. Een gezamenlijke overtuiging zoals duurzaam bouwen, kan aanleiding zijn om een groep te vormen. Ook kan een bestaand gebouw aanleiding zijn om samen aan de slag te gaan. Bijvoorbeeld op het platteland, waar door een vergrijzende bevolking voorzieningen onder druk staan, met leegstand als gevolg. Denk bijvoorbeeld aan scholen en wijkgebouwen, maar ook aan kloosters. Ook onder de kloosterbevolking slaat de vergrijzing toe en dat zal de komende tien jaar leiden tot naar schatting 150 lege kloostercomplexen, verspreid over Limburg en Brabant. Herontwikkeling is vaak niet eenvoudig en kostbaar, maar voor enthousiaste, betrokken particulieren een spannende uitdaging.

CPO strategisch inzetten

een strategische plek en slim tijdstip, kan de hele operatie een goede start maken. Er wordt energie aangeboord door mensen zelf actief te betrekken en er worden vaak mensen van buiten de buurt aangetrokken die de kans grijpen om een unieke plek te maken. Voor gemeente en corporatie is dit een goede mogelijkheid om ervaring met CPO op te doen, binnen kaders die ze zelf stellen. De valkuil daarbij is dat er teveel randvoorwaarden voor de inhoud worden opgesteld en dat men teveel wil sturen op het proces; misschien logisch vanuit goed bedoeld paternalisme, maar dit kan verlammend werken. Met het Rotterdamse Wallisblok zijn in de vernieuwing van de wijk Spangen goede resultaten geboekt, zie het voorbeeld verderop in dit handboek. De strategie om voor weinig geld woningen of casco’s aan te bieden, trekt inmiddels een stroom energieke mensen. Het zijn burgers die bereid zijn hun nek uit te steken in zogenoemde kluswoningen. En dat vaak in een buurt die deze zelfde mensen eerder verlieten of links lieten liggen. De start maken ze zelf, de gemeente moet zich vervolgens richten op de woonomgeving. Dat is zij ook verplicht aan de investerende particulier.

Wat gebeurt er al?

In het kader van krimp en het sturen van migratie kan CPO een zeer waardevolle manier van werken blijken. Kunnen we inwoners de woning en woonomgeving laten maken waarvoor ze wél in Limburg blijven? Kunnen we nieuwe inwoners en terugkeerders naar de provincie verleiden met de mogelijkheid zelf hun woning en omgeving in te richten? Vertrekkers willen vaak niet graag uit dorp of stad weg, maar gaan noodgedwongen verderop kijken als het woningaanbod alleen meer van hetzelfde is. Een gemeente die hen het roer geeft, spreekt vertrouwen uit in mensen en geeft hen zelf verantwoordelijkheid. In de stedelijke vernieuwing kan de buurt weer van mensen zelf worden. Door binnen een grote vernieuwingsoperatie te starten met een CPO-project op

Op verschillende plekken in Limburg wordt geroken en geproefd aan het collectief opdrachtgeverschap. Tot uitgevoerde projecten heeft dat nog niet geleid maar dat duurt niet lang meer. Het besef dat leefbaarheid gediend is bij jonge starters die in een kleine kern kunnen blijven wonen, leidde in Venray en Helden tot CPO-initiatieven, zoals te lezen is in het volgende hoofdstuk ‘Typisch Limburg’. Op een aantal plaatsen wordt nadrukkelijk verkend hoe CPO door corporaties ingezet kan worden om bewoners zelf een rol te geven in de stedelijke vernieuwing en zo nieuwe kansen te scheppen voor de wijk. Het risico hierbij is dat de gemeente op zeker speelt en een project neerlegt bij een corporatie die de hele ontwikkeling voor de burgers wil invullen, in plaats van hen de ontwikkelende rol te geven en zelf op de achtergrond te blijven. Dit komt soms voort uit enthousiasme maar vaak uit gewoonte. Hier is de aansturing door de gemeente van belang om een start te maken met de juiste uitgangspunten en toch voldoende zekerheden in te bouwen. Professionals moeten los durven laten. Het handboek helpt daarbij.

XI


Wat doen Rijk en provincie?


In de Woningbouwafspraken 2005-2009 die het Ministerie van VROM maakte met twintig stedelijke regio’s is budget gereserveerd voor productie in particulier opdrachtgeverschap (PO). In Limburg gaat het dan om woningbouw in de gemeenten Maastricht, Eijsden, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Venlo en Sittard-Geleen. Dit budget is inmiddels niet alleen voor de regio als geheel maar ook voor de genoemde gemeenten apart toegankelijk. Verder heeft het Rijk veel kennis gedeeld en biedt de Grondexploitatiewet een concreet instrument om locaties te bestemmen voor particulier opdrachtgeverschap, ook als de gemeente niet de grondeigenaar is. Het Rijk heeft alle provincies in 2008 een budget toegekend om gericht CPOprojecten te ondersteunen. De provincie Limburg heeft hiervoor een regeling in het leven geroepen en richt zich op de ondersteuning van CPO-projecten in de voorfase. In deze fase worden immers kosten gemaakt: mensen komen bijeen en doen een beroep op een architect en andere adviseurs. Zolang er nog geen plan is om mee naar de bank te gaan, kunnen deze kosten niet uit een hypotheek worden betaald. Juist in deze fase is een startbudget in de vorm van een subsidie of een lening welkom. De Limburgse regeling richt zich speciaal op groepen die het aandurven om in een bestaand gebouw een project op te zetten. Ook de gemeente kan een beroep doen op de regeling om stimulerende activiteiten voor CPO op te zetten: denk aan een manifestatie, een markt, een informatieavond of een cursus CPO. De regeling is beknopt weergegeven in het kader.

CPO regeling limburg

De Limburgse regeling heeft tot doel om CPO in Limburg te stimuleren en concreet te ondersteunen. Dat gebeurt op twee manieren, gericht op CPO groepen die een project op willen zetten, en gericht op gemeenten die stimulerende middelen willen inzetten voor CPO in het algemeen. Denk hierbij aan het organiseren van scholing van potentiële initiatiefnemers, het vormgeven/uitvoeren van een publiciteitscampagne of het inhuren van een consulent CPO. Voor de concrete projecten is kenmerkend dat de regeling subsidie geeft voor activiteiten in de voorfase van het CPO-project die gelieerd zijn aan de collectieve aanpak. Het gaat dan bijvoorbeeld om de inhuur van een procesbegeleider of een gezamenlijk coördinerende architect. Bijzonder aan de Limburgse regeling is dat er voor bestaande bouw aanvullende subsidie mogelijk is ten opzichte van nieuwbouw. Er wordt namelijk ook subsidie verstrekt voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek (w.o. bouwkundig advies) door een groep individuen om te bezien of een CPO-project kan worden gerealiseerd in leegstaande (of leegkomende) gebouwen, bijvoorbeeld een boerderij, een monument, een kantoorpand of schoolgebouw. In totaal is er € 587.000 beschikbaar, met maximale projectbijdragen van € 50.000 voor concrete projecten, € 7.500 voor haalbaarheidsonderzoeken en € 10.000 voor gemeentelijke acties.

Met het voor u liggende Handboek CPO wil de provincie het pad effenen voor initiatieven van gemeenten en collectieven. En nu? Pakt u de handschoen op? De burger is er u dankbaar voor en de gemeenschap als geheel krijgt er een pareltje bij. Daar gaat het om. Voorbeelden zijn er genoeg en door te doen wordt ieder vanzelf een ervaring rijker. Krimp geeft de mogelijkheid voor ruimte, ruimte voor identiteit. Laat de mensen zelf die ruimte benutten!

XII

XIII



Venray | Oirlo Bouwen aan De Halte Projectnaam: De Halte Locatie: Oirlo zuid-Oost Programma: ca. 35 woningen Planning : vereniging opgericht november 2007, planvorming 2008, bouw 2009 Partijen: Gemeente Venray; dorpsraad Oirlo; locatievereniging de Halte; adviesbureau Bouwen in Eigen Beheer (BIEB), Eindhoven; architectenbureau Buro5, Maastricht; Wonen Venray

In Oirlo, een kerkdorp bij Venray, waren de bouwmogelijkheden de afgelopen jaren zeer beperkt, onder andere door geurregelgeving en gebrek aan provinciale woningbouwcontingenten. De maatschappelijke druk om woningen te bouwen is erg groot en de dorpsraad drong al jaren aan op het ontwikkelen van een nieuw plan, met name voor starters die moeilijk aan een woning konden komen. Starters die collectief bouwen boekten ondertussen goede resultaten in Brabant en in 2006 nam men een kijkje in Bladel. “Als gemeente wil je zoveel mogelijk dát ontwikkelen, wat het dorp vraagt. Vanuit die invalshoek zien we in CPO goede mogelijkheden”, vertellen Suzanne Bastings en Tjerk Bouwman van de gemeente. Zo ontstond het plan om in Oirlo Zuid-Oost, een nieuwe uitbreidingslocatie, een flink deel te bestemmen voor collectieve particuliere bouw. Gezien de omvang was duidelijk dat dit een gemengde wijk zou worden en niet alleen voor starters. Doorstroming op gang brengen is minstens zo aantrekkelijk voor het dorp en het plan zoals het er nu bij ligt wordt een mix van in totaal zo’n 35 starterswoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en seniorenwoningen. De grond wordt voor een normale grondprijs verkocht, zonder beperkende voorwaarden. Daarmee liet de gemeente de invulling van het plan aan de deelnemers zelf over. Zij kunnen zelf de mix aan woningen bepalen, maar het is uiteraard wel van belang om budgettair bereikbare woningen in het plan te hebben. Met de corporatie Wonen Venray wordt gesproken over een achtervangrol en de mogelijkheid om een aantal woningen als huurwoning te bestempelen. De gemeente helpt de beginnende ontwikkelaars door het stedenbouwkundige ontwerp en het beeldkwaliteitplan te betalen, en de bestemmingsplanprocedure met bijbehorende onderzoeken voor haar rekening te nemen. De animo voor locatievereniging De Halte, genoemd naar het vroegere station op de lijn Venlo-Nijmegen, was aanvankelijk groot, maar de verwachtingen van de mensen liepen niet overal parallel; kunnen we vrijstaand bouwen of niet, hoeveel tijd gaat dit kosten en hoelang duurt het voordat we de woningen kunnen betrekken? “Op een of andere manier is ergens een beeld ontstaan

XIV

XV



dat er met CPO heel goedkoop gebouwd zou kunnen worden. In een enquête gaven starters aan dat ze bij een prijs van 150 of 180.000 euro dachten aan een twee onder een kap woning op een niet al te kleine kavel. CPO levert zeker voordelen op, maar het is geen tovermiddel. Hoe dat beeld nu precies is ontstaan is voor mij niet zo van belang, ik ben realistisch en heb goed om me heen gekeken naar woningen. Mijn conclusie is dat dit plan mij unieke kansen biedt. Voor hetzelfde geld dat ik elders kwijt ben, heb ik hier wel alles nieuw en in een buurt die ik zelf heb gemaakt”, vertelt Ruud Zanders, voorzitter van De Halte.

eenvoudig om de mensen blijvend te overtuigen dat CPO meer is dan alleen een huis bouwen voor een individu, maar samen invulling geven aan de leefomgeving en gemeenschapsgevoel creëren nog voordat mensen in een straat met elkaar wonen. Het lijkt ons wel kenmerkend voor CPO-projecten dat het animo verbetert wanneer zichtbaar wordt wat er komt. En dat gaat hier ook gebeuren, de groep en de gemeente werken er in ieder geval met veel enthousiasme aan!”

Veel geïnteresseerden betekent nog niet gelijk dat iedereen lid wordt, zo bleek wel. Van de leden werd bij aanvang € 500 inleg gevraagd, waarvan € 250 teruggestort zou worden als je voortijdig het plan om wat voor reden dan ook verlaat. De genoemde onzekerheden spelen voor veel geïnteresseerden een rol om die drempel niet te nemen. “En veel mensen vinden het te lang duren”, heeft Zanders ervaren. “Normaal ben je als consument helemaal niet betrokken bij een stedenbouwkundig ontwerp en allerhande ontwikkelzaken. Als je als consument focust op de oplevering, dan lijkt het alsof er in het begin ‘niets’ gebeurt. Als opdrachtgever maak je die periode echter ook van dichtbij mee, en maar goed ook, we maken zo wel onze eigen buurt.” Nu het plan duidelijker wordt gaat de werving echter pas goed van start en alle partijen zijn ervan overtuigd dat het ledental snel gaat groeien. Voor de gemeente Venray en het kerkdorp Oirlo is de Halte een pilotproject dat door de andere kernen met belangstelling gevolgd wordt. Wethouder Hans Teunissen van Venray is een enthousiast pleitbezorger van CPO in zijn gemeente: “Ik vind het CPO waardevol en een unieke kans voor Oirlo; voor de mensen die er komen te wonen, maar ook voor Venray om te zien en te ervaren dat dit een heel goed middel kan zijn om leefbaarheid vorm te geven. De gemeente stimuleert CPO door zo weinig mogelijk regels en voorwaarden vooraf te stellen.” Suzanne Bastings en Tjerk Bouwman kunnen geen grote mee- of tegenvallers noemen. “Het is wel opvallend dat vooral starters afhaken. Het blijkt niet

XVI

XVII



Praktisch(e) Helden: Samen bouwen in Egchel en Beringe Projectnaam : starterswoningen gemeente Helden Locatie: Beringe-Kampweg/Waalsestraat; Egchel-Hook Programma : 17 woningen; 11 twee- en driekappers in Beringe, 2 driekappers in Egchel Planning: planvorming 2008, bouw 2009 Partijen: Gemeente Helden, bewonersgroepen, Silvrants architecten (project Beringe), architectenbureau Van Soest (project Egchel)

Gedeputeerde Staten van de Provincie Limburg riepen op 9 september 2003 alle Limburgse gemeenten, projectontwikkelaars en bouwondernemingen op om de stagnatie in de woningbouw te helpen oplossen door de bouw van 1000 betaalbare woningen voor met name starters. Dit was voor de gemeente Helden aanleiding om met de Provincie in april 2004 een convenant te sluiten: starters kregen meer ruimte in nieuwbouwplannen. Dit leidde tot de bouw van circa 100 woningen, waaronder twee projecten van groepen starters zélf, uit Egchel en Beringe, twee van de zes kernen in de gemeente. Zij vroegen naar gronden waarop zij collectief hun eigen woningen konden realiseren. De gemeente had in de kernen Egchel en Beringe gronden gekocht ten behoeve van woningbouw. Nu was er gelegenheid om CPO intrede te laten doen in de gemeente Helden! Alleen al in Beringe bleek ruimte voor 25 woningen. De oproep in het lokale weekblad in juli 2007 leverde echter minder belangstellenden op. Misschien kwam dat door de eisen uit het convenant, die een starter definiëren binnen een bepaald inkomen. De gemeente had deze voorwaarden overgenomen voor deze groep. Het plan is aan de behoefte aangepast tot 11 woningen in Beringe en 6 woningen in Egchel, op ruimere kavels. In 2009 worden dus in totaal 17 woningen opgeleverd met starters als opdrachtgever. De grotere kavels (tot max. 250 m2.) zouden ook hogere kosten betekenen, maar dat wilde de gemeente juist beperken. Ze rekende reguliere grondprijzen en stelde een maximumprijs van € 170.000 voor de totale stichtingskosten. Het uitgangspunt was de aankoop van een basiskavel voor een prijs van € 24.000. Later, als de middelen toereikend zijn, kan de rest van de kavel bijgekocht worden. Tot die tijd bestaat de mogelijkheid het surplus aan grond te huren. In Egchel wordt waarschijnlijk van de huuroptie geen gebruik gemaakt. “Als je de financiering kunt krijgen is het zonde om te gaan huren. Rente of huur is op jaarbasis hetzelfde en als je later bijkoopt kom je weer opnieuw langs de notaris en dat kost geld”, volgens gemeentelijk projectleider Hans Maessen. Een andere optie om geld te besparen is het uitstellen van de bouw van de garage.

XVIII

XIX


Een vriendengroep wilde graag in Beringe blijven wonen en het liefst hun eigen huis bouwen om zoveel mogelijk inspraak te hebben. In 2006, tijdens de Carnaval op de Boerebroelof, ontstond spontaan het idee om de stoute schoenen aan te trekken en met de gemeente te gaan praten. Die was meteen enthousiast. De groep starters ging zich voorbereiden, de gemeente ging de inschrijvingsvoorwaarden en de loting regelen. De inschrijving werd breed bekend gemaakt, zodat ook mensen uit andere kernen in de gelegenheid waren om mee te dingen naar een kavel. Een ingeschakelde notaris adviseerde om geen officiële vereniging op te richten, in verband met de hoofdelijke aansprakelijkheid en het feit dat er geen garantie gegeven kan worden bij eventueel ontstane problemen. Men werkt puur op basis van vertrouwen in de wetenschap dat ze nog jaren met elkaar in een gezellige buurt willen wonen! Sinds de eerste contacten met de gemeente en de uiteindelijke loting in december 2007 heeft de groep enkele wijzigingen ondergaan. Voorzitter Cindy Sonnemans, René Nouwen en Frank van Nienhuys trokken voor een groot gedeelte de kar. Zij bezochten architecten en aannemers en koppelden hun bevindingen terug aan de groep. Keuzes werden gemaakt in overleg en op basis van stemmen, eventueel met behulp van een bouwkundig adviseur. De groep koos een architect op goede recensies uit de omgeving en het enthousiasme waarmee hij de groep van dienst was. De te bouwen woningen vormen een mooi geheel waarbij toch ruimte is gebleven voor ieders wensen. Op zoveel mogelijk fronten kijkt de groep of er voordeel valt te behalen door het samen te doen. Dat de groep zich goed heeft georganiseerd blijkt wel uit de voortgang; in juli 2008 sloot ze een reserveringsovereenkomst met de gemeente over de grond en begin oktober sloot men de onderhandelingen met de aannemer af. De eerste paal gaat, als alles meezit, nog in 2008 de grond in!

en heeft goed geluisterd naar de wensen van zes jonge mensen om te komen tot enkele ontwerpen. Daaruit kozen de starters unaniem voor één ontwerp. De groep is kleiner dan in Beringe en werkt daarom gezamenlijk aan het project, ieder vanuit eigen kennis en kunde. Wel is er één contactpersoon, Paul Tielen, aangewezen voor de contacten naar buiten.

Geleerde lessen

Wat de starters tegenviel, is het lange proces tussen het besluit om de gemeente te vragen naar de mogelijkheden en het tijdstip waarop daadwerkelijk gebouwd kan worden. Voordeel van het samen bouwen is dat je er heel veel van leert en elkaar beter leert kennen. Voor de gemeente betekent het loten en verkopen aan particulieren natuurlijk meer werk omdat de transacties met ieder afzonderlijk geregeld moeten worden. Het begeleiden van het proces (planologie e.d.) kost nagenoeg evenveel tijd als bij andere ontwikkelingen. Caroline Derks is projectleider van het project in Beringe voor de gemeente Helden. “Dit project kost ons niet meer overleg dan met een gebruikelijke projectontwikkelaar. Natuurlijk heeft de gemeente rond het initiatief en de werving van deelnemers extra inspanningen verricht, maar verder is het bouwen zoals altijd.” Wat erg aanstekelijk heeft gewerkt is het enthousiasme en de professionaliteit waarmee de groepen uit Beringe en Egchel aan de slag zijn gegaan.

In Egchel zijn de starters door de loting bij elkaar gekomen. Daarna hebben ze gezamenlijk de architect gekozen. Deze architect begeleidt hen naar behoefte

XX

XXI

Handboek CPO Handboek CPO voor voor gemeenten gemeenten

Handboek CPO voor gemeenten in de provincie Limburg Uitgave Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel: +31 (0)43 389 99 99 Fax: +31 (0)43 389 79 63 E-Mail: [email protected] Internet: www.limburg.nl

Voor inlichtingen over CPO en dit handboek, neem contact op met dhr. drs. M. (Michiel) Sluijsmans Senior beleidsmedewerker Bouwen en Wonen, afd. Ruimtelijke Ontwikkeling [email protected] Tel: 043 389 73 62 Vormgeving Roland Huisman m.m.v. provincie Limburg, afdeling communicatie Tekst CPO in de provincie Limburg SEV Realisatie in samenwerking met Michiel Sluijsmans, provincie Limburg Gedeputeerde Noël Lebens (woord vooraf) Beelden met dank aan (xiv) Locatievereniging de Halte en werkgroep Ald Oedere (xviii) Gemeente Helden en Van Soest architecten

XXII XXII

bouwen met burgers handboek cpo voor gemeenten in limburg

Recommend Documents