TOELICHTING VOOR BOUWEN IN
Hoofdstukindeling 1
Inleiding
2
Proces
3
Bouwmogelijkheden: Bestemmingsplan
4
Welstand
5
Civieltechnische uitvoeringsaspecten
6
Overige informatie
2
1 Inleiding Misschien heeft u als (toekomstig) eigenaar van een vrije kavel een tamelijk helder beeld van het soort huis dat u wilt laten bouwen. Het kan ook zijn dat u zich zelf de vrijeheid gunt om daar nu pas eens echt goed over te gaan nadenken. Voor uw toekomstige buren geldt waarschijnlijk hetzelfde. De vrije kavels zijn bedoeld om ruimte te bieden aan verschil in individuele voorkeuren. De bedoeling van dit document is om hierbij behulpzaam te zijn. In dit document is op beknopte wijze weergegeven wat de randvoorwaarden zijn voor de te realiseren bebouwing, zowel qua positionering van de woning op de kavels als qua beeldkwaliteit. Dit document maakt deel uit van de contractstukken en wordt aan alle (toekomstige) eigenaren en ontwerpers van de vrije kavels opgelegd. Daarnaast blijven de algemeen geldende (publiek)rechtelijke randvoorwaarden onverkort van kracht. Dit zijn bijvoorbeeld het bestemmingsplan, het uitwerkingsplan en het bouwbesluit. Het bestemmingsplan/uitwerkingsplan beschrijft de randvoorwaarden ten aanzien van: Goothoogte; Nokhoogte; Dakhelling; Bebouwingsoppervlak; Verhardingsoppervlak; Gebruiksbestemmingen en dergelijke. Het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan kunt u inzien bij Gemeente Veere. Het Bouwbesluit behandelt de technische eisen en normen waaraan een woning dient te voldoen, bijvoorbeeld ten aanzien van constructieve veiligheid, minimale gebruiksoppervlakten, daglichttoetreding en dergelijke. Voor meer informatie over het bouwbesluit kunt u zich wenden tot uw architect of uw bouwondernemer. Het is en blijft overigens de verantwoordelijkheid van iedere kavelkoper en architect om aan alle randvoorwaarden (zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk) te voldoen.
3
2 Proces In de brochure schreven we:
‘…De royale kavels vragen om een royaal gebaar: stijlvolle architectuur, of het nu eigentijds klassiek of monumentaal is. De keuze is aan u. Het is toegestaan - er is immers voldoende ruimte - om vrijstaande bijgebouwen te realiseren. Denk aan een garage, atelier of wellicht een ‘poolhouse’...’ Dit is eindelijk het moment om op de kavel van uw keuze uw ideeën werkelijkheid te laten worden. Om tot een bouwplan te komen dat voldoet, is het belangrijk dat u als opdrachtgever en uw architect een specifiek ontwerptraject volgen. Het zou jammer zijn als u een niet passend plan ontwikkelt wat uiteindelijk wordt afgekeurd en dus niet voldoet aan de randvoorwaarden. U krijgt dan geen bouwvergunning voor uw ontwerp. U dient dan uw gehele ontwerp zodanig aan te passen dat uw ontwerp wel gaat passen binnen de richtlijnen. Zover willen we het uiteraard niet laten komen. Wij adviseren u en/of uw architect om uw schetsplan mogelijk voor te bespreken met de gemeente Veere. Het goedgekeurde schetsplan wordt uitgewerkt tot een ontvankelijke bouwaanvraag. Het plan zal dan getoetst worden aan de geldende regelgeving. Indien u hier niet aan voldoet verkrijgt u geen bouwvergunning en kunt u dus niet gaan bouwen. Het beoordelen van de reguliere bouwaanvraag (mits ontvankelijk) neemt maximaal 12 weken in beslag. In deze 12 weken zullen alle ingediende stukken worden getoetst aan de bepalingen en voorschriften in het bouwbesluit en bouwverordening. Samenvattend kan worden gesteld dat de procedure de volgende stappen kent: -
Opstellen schetsplan;
-
Welstandsbeoordeling en/of voorbespreken schetsplan gemeente (voor zover van toepassing);
-
Offerte aanvragen;
-
Aanpassen/uitwerken tot bouwaanvraag;
-
Indienen bouwaanvraag;
-
Overleg offerte.
4
In de koopovereenkomst vindt u als artikel 25 de volgende tekst opgenomen: Artikel 25 Aanvraag offerte realisatie bouwplannen Koper verklaart zich bereid ten aanzien van de realisatie van de door haar voorgenomen plannen in ieder geval bij HBZ c.q. Walcherse Bouwunie B.V. offerte voor realisatie aan te vragen, daarover in overleg te treden en in redelijkheid daarover te onderhandelen. Om u optimaal te kunnen begeleiden bij de uitwerking van uw plannen zal Heijmans Bouw Zeeland (HBZ) zodra u de koopovereenkomst hebt getekent u uitnodigen voor een gesprek. Zij nemen dan graag met u uw specifieke wensen door ten aanzien van architectuur, programma, bouwbudget en alle andere details die van belang zijn bij het maken van bouwplannen voor uw geheel individuele woning. Afhankelijk van uw specifieke wensen kunnen dan afspraken gemaakt worden over het proces. Wellicht heeft u de voorkeur voor een bepaalde architect of voor een bepaalde ontwerpstijl. U kunt precies afstemmen welke manier van ontwerpen op uw wensen aansluit. Het kan ook zijn dat u zelf een ontwerp laat maken en dat u alleen wordt geadviseerd in de bouwkundige uitwerking. Zodra uw bouwplannen concreet genoeg zijn uitgewerkt kunnen deze door HBZ worden voorzien van een raming van de bouwkosten. Op basis daarvan kunnen de bouwplannen verder worden uitgewerkt. Op basis van deze uitgewerkte bouwplannen kan vervolgens door HBZ een offerte worden samengesteld. Aan de hand van deze offerte kunnen de definitieve afspraken worden gemaakt.
5
3
Bouwmogelijkheden: bestemmingsplan
Bestemmingsregels hoofd-, bijgebouw erf en groen In het bestemmingsplan zijn de regels vastgelegd die gelden voor het hoofd- en bijgebouw, maar ook voor het erf en voor het groen. De integrale tekst uit het bestemmingsplan luidt als volgt: Artikel 8 Wonen 8.1. Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, parkeervoorzieningen, water en nutsvoorzieningen. 8.2. Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 8.2.1. Toelaatbare bebouwing Op deze gronden mogen bouwwerken worden gebouwd, met inachtneming van het volgende: 8.2.2. Algemeen a. b innen een bouwvlak mogen hoofdgebouwen met daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. t er plaatse van de aanduiding ‘erf’ mogen uitsluitend aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, behorende bij het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel; c. t er plaatse van gronden buiten het bouwvlak en zonder aanduiding mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde worden gebouwd; d. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak; e. g ronden met de aanduiding ‘erf’ mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd, met een maximum van 60 m² per bouwperceel. 8.2.3. Hoofdgebouwen a. hoofdgebouwen worden gebouwd in het bouwvlak; b. t er plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’ worden hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- en uitbouwen niet gebouwd tegen hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- of uitbouwen op de aangrenzende bouwpercelen; c. d e goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding ‘maximale goothoogte (m)’ aangegeven goothoogte; d. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 5 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte. 8.2.4. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen a. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m; b. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 6 m.
6
8.2.5. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevel van hoofdgebouwen en de openbare weg bedraagt ten hoogste 1 m; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m; c. de bouwhoogte van licht- en vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 16 m; d. de bouwhoogte van antennes ten behoeve van telecommunicatie, niet zijnde schotelantennes bedraagt ten hoogste 15 m; e. de bouwhoogte van schotelantennes bedraagt ten hoogste 6 m; f. de bouwhoogte van tuinmeubilair bedraagt ten hoogste 2 m; g. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m; h. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 5 m; i. de voorgevel van een bijgebouw ligt ten minste 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw; j. de afstand tussen het vrijstaand hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m. 8.3. Ontheffing van de gebruiksregels 8.3.1. Uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 8.1 voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, met inachtneming van de volgende regels: a. ten hoogste 25 m² mag ten behoeve van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik zijn; b. het gebruik heeft een kleinschalig karakter en zal dit behouden; c. het gebruik is naar aard in overeenstemming met het woonkarakter van de omgeving; d. h et gebruik ondersteunt de woonfunctie, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten uitvoert tevens gebruiker en bewoner van de woning is; e. het gebruik leidt niet tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; f. d e uitoefening van detailhandel, anders dan als ondergeschikte nevenactiviteit in verband met het desbetreffende beroep of bedrijf is niet toegestaan; g. reclame-uitingen aan de gevel mogen niet zichtbaar zijn; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast. 8.3.2. Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 8.1 voor het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels: a. de oppervlakte bedraagt ten hoogste 40 m²; b. op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is; c. per bouwperceel is ten hoogste één aan- of uitbouw of bijgebouw voor mantelzorg toegestaan; d. de oppervlakte- en hoogtematen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedragen ten hoogste de maten zoals in lid 8.2 is bepaald; e. de aanvrager dient eigenaar en bewoner van het pand te zijn waarbij een ruimte voor mantelzorg wordt gerealiseerd; f. mantelzorg wordt slechts toegestaan bij woningen die permanent worden bewoond; g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast; h. ontheffing kan alleen worden verleend wanneer een doktersverklaring (CIZ-verklaring) is afgegeven.
7
4 Welstand Vanaf eind mei, begin juni 2011 zal als alles volgens verwachting verloopt, de gemeentelijke Welstandsnota zondanig zijn gewijzigd dat het plangebied van Park Westenduin welstandsvrij zal zijn. Tot die tijd geldt dat de Welstandsnota niets zegt over dit plangebied. De oorzaak hiervan is dat dit gebied voorheen onbebouwd was en daarom in de welstandsnota niet aan de orde kwam. Het toetsingskader voor welstand ontbreekt daardoor totdat de nota is aangepast en derhalve zal het bouwplan door de ambtelijk secretaris begeleid worden in de vergadering van de Welstandscommissie. Wat blijft gelden ook als de welstandsnota is aangepast zijn de bepalingen uit het bestemmingsplan, welke letterlijk luidt:
‘Door de projectmatige benadering van de woningen kan een goede basisplattegrond worden aangeboden die inspeelt op de beperkte toegestane bouwdiepte van kavels. Daarnaast kan binnen het projectmatige kader een gemeenschappelijk architectonisch stijlkenmerk ontwikkeld worden, waardoor aan het laantje een eigen sfeer ontstaat.’
5
Civieltechnische uitvoeringsaspecten
Als koper / bouwer van een vrije kavel dient u tijdens de bouw rekening te houden met enkele (technische) uitvoeringsaspecten zoals verwoord in de koopovereenkomst en in dit document. Deze dient u zorgvuldig door te nemen en te verstrekken aan uw aannemer. Hieronder worden deze uitgewerkt. Het betreft de punten uitzetgegevens, grondbalans, inrit, aansluiting nutsvoorzieningen, bouwterrein en bouwverkeer. Indien u vragen heeft betreffende de uitvoeringsaspecten kunt u contact opnemen met de heer W. Zwemer van Heijmans Bouw Zeeland op 0118-595900. Uitzetgegevens • De hoekpunten van de kavel zijn vastgelegd op basis van het coordinatensysteem van het Rijksdriehoeksnet (RD-net). Dit meetnet wordt gebruikt door o.a. gemeente, provincie en kadaster; • Deze coördinaten en een digitale ondergrond van de kavel kunnen worden opgevraagd bij de heer P. Everse van Breijn op 0165-524500; • Op de hoekpunten van de kavel zijn op maaiveldhoogte paaltjes geslagen. Grondbalans • De percelen worden overgedragen op de huidige hoogte van ca. 0,65 meter + N.A.P. Het indicatieve bouwpeil is ca. 1,15 meter + N.A.P. De gemeente stelt het definitieve bouwpeil vast; • De vrijkomende grond kan over de eigen kavel worden verdeeld. Koper dient er zorg voor te dragen dat hoogteverschillen geen afwateringsproblemen naar aangrenzende gronden veroorzaken; • Eventueel overtollige grond dient door en op kosten van de koper te worden afgevoerd; • Tijdens de bouw mag uitkomende grond alleen op de eigen kavel worden opgeslagen; • De straathoogte in de woonrijpsituatie ligt tussen ca. 0,75 + N.A.P. en ca. 0,90 + N.A.P.
8
Inrit • De locatie van de inrit is aangegeven op de situatietekening; • Wanneer er specifieke behoefte is aan andere afmetingen dan op de situatie zijn aangegeven of aan een andere positie van de inrit dan kan dit worden besproken met de verkoper. U kunt dan contact opnemen met de heer W. Zwemer van Heijmans Bouw Zeeland. Verkoper zal dan in overleg met de gemeente bekijken of dit mogelijk is en of er door de gewenste wijziging kosten voor koper zijn. Eventuele extra kosten worden vooraf schriftelijk aan u gemeld; • De draagkracht van de inritten is berekend op normaal gebruik door personenauto’s. Aansluiting nutsvoorzieningen • De aansluitkosten van gas, water, elektra, telefoon, CAI en riolering zijn niet begrepen in de koopsom van de kavel; • De aansluitingen voor de nutsbedrijven dienen door de koper aangevraagd te worden bij de nutsbedrijven. • De aansluitingen voor de nutsbedrijven dienen te worden aangesloten op uitleggers gelegen in de straat. • Eventueel beschadigde bestrating buiten de kavel door aanleg van nutsvoorzieningen voor koper dient naar instemming van verkoper voor rekening van koper te worden hersteld. • De revisietekening van de uitleggers van de riolering dient te worden opgevraagd bij de heer P. Everse van Breijn op 0165-524500. Deze gegevens zijn mede bepalend voor de hoogte van het bouwpeil van de woning. Bouwterrein • Opslag van grond, bouwmaterialen en situering van containers / keten en dergelijke dient u op eigen perceel plaats te laten vinden. Bouwverkeer • Het met de bouw gepaard gaande bouwverkeer dient de hinder naar omliggende woningen zoveel mogelijk te beperken. • Schade aan gereedgekomen straten dient te worden voorkomen. Zo nodig moeten in opdracht van en voor rekening van koper maatregelen (bijvoorbeeld rijplaten) worden genomen. Eventuele schade als gevolg van bouwverkeer is voor rekening van koper. Groen • De haag aan de voorzijde van het perceel staat op gemeentelijke grond en maakt deel uit van de openbare ruimte. • De ingemeten bomen zijn ter informatie op de situatietekening weergegeven. Er heeft geen exacte soorteninventarisatie plaatsgevonden, maar het merendeel van de bomen is kapvergunningsvrij. Voor specifieke vragen kunt u zich wensen tot de gemeente Veere, Dhr. F. Wisse tel 0118 555 444. Schouwstrook • Het achterste gedeelte van de kavels 1 t/m 5 bestaat uit een schouwstrook van 5 meter breed. Deze wordt het eigendom van de kopers van deze kavels. Het is niet toegestaan om hierop iets anders dan gras aan te brengen tenzij het bevoegd gezag daar toestemming voor verleent. Deze strook is namelijk bedoeld om door of in opdracht van de relevante overheden zoals de gemeente en/of het waterschap werkzaamheden aan de sloot te laten uitvoeren, waaronder maaien en baggeren. Bij kavel nummer 7 ligt er een strook van 7 meter breed langs de zuidelijke erfgrens aan de watergang waarvoor hetzelfde geldt. E.e.a. is ook in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen en dient blijvend aan toekomstige verkrijgers te worden opgelegd. Parkeren • Het parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden.
9
6
Overige informatie
De informatie in dit document is bedoeld als beknopte informatievoorziening voor kopers, geïnteresseerden en andere belanghebbenden ten aanzien van de bouwmogelijkheden op de locatie van Park Westenduin. In het geldende bestemmingsplan zijn de uitgebreide regels en bepalingen te vinden zoals deze alhier van toepassing zijn ook ten aanzien van de overige bestemmingen. De informatie in dit document is zorgvuldig samengesteld. Mochten er onverhoopt onjuistheden in zijn opgenomen dan kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. Het bestemmingsplan blijft onverkort van toepassing. Definities Voor definiëring van de gebruikte begrippen, de wijze van meten, de bestemmingsregels van andere en meer uitgebreide beschrijvingen van mogelijke bestemmingen en de algemene- en slotregels wordt verwezen naar de begripsomschrijving van het bestemmingsplan.
10
