CPO Schipluiden
Samen zelf bouwen
•• • • • •
HUIPLUIDEH
URBANNERDAM Diet, flraman, iv»n«n
•••MMMMMBK'. «Hf >
CPO SCHIPLUIDEN Samen zelf bouwen
|
>
CPO Schipluiden
samen zelf bouwen
Inhoudsopgave Wie zijn wij? Waar zetten we ons voor in? Wat zijn onze ambities, en de beelden daarbij? Hoe organiseren we dat? Goede voorbeelden overtuigen ons
3 4 5 6 7
De initiatiefgroep: Colofon
9 9
Bijlage 1 brief voorgelezen in de gemeenteraad
10
CPO Schipluiden, samen zelf b o u w e n - 2
CPO
Wie zijn wij?
4k
Wij zijn een groep van vijf gezinnen, en we hebben de wens een mooie buurt met fijne woningen te ontwikkelen. Wat betreft de samenstelling van de groep zijn we aan de ene kant divers (van docent tot
tClflPLUlDttf
magazijnmedewerker, van relatiebemiddelaar tot pedagogisch medewerker, van monteur tot psycholoog en meer), maar aan de andere kant verrassend hetzelfde: gezinsleden, die graag fijn willen wonen in een optimale woning in een vriendelijke wijk. Duurzaamheid, verbinding, variatie en gemeenschappelijkheid zijn begrippen die hoog in ons vaandel staan. Ons plan is om woningen te ontwikkelen die een eenheid vormen, maar onderling kunnen variëren naar onze wensen en mogelijkheden. De buurt willen we een groene, natuurlijke, (kind)vriendelijke uitstraling geven. In juni van dit jaar zijn we voor het eerst, na een oproep in de Schakel, bijeengekomen. Het idee om zelf te bouwen spreekt ons aan, de kans om in Schipluiden te bouwen willen we aangrijpen. Daarom zetten we nu stappen, hebben we een vereniging opgericht en bij de gemeente ingesproken, om de raadscommissie te tonen dat we graag energie in dit plan willen steken. We maakten kennis met Wonen Midden Delfland omdat zij een belangrijke partij is bij de ontwikkeling van Keenenburg. De woningstichting heeft interesse en sympathie voor het idee en heeft ons gestimuleerd om een vereniging op te richten en zowel ons aantal als onze ideeën over de aanpak te laten groeien. Wij vormen nu de initiatiefgroep. Anderen zijn meer dan welkom om zich aan te sluiten, daarbij staan we open voor ieder uit Midden Delfland en daarbuiten. W e roepen hen op via verschillende media. Op dit moment heeft de oproep in de media al tot 5 nieuwe aanmeldingen geleid. Onze insteek daarbij is dat iedere deelnemer dezelfde invloed op het plan heeft, we gaan werken als vereniging. De initiatiefgroepleden, vijf huishoudens, hebben wel altijd de keuze voor een woning in het plan. Aansluiters voegen zich bij ons op volgorde van inschrijving.
Wat
voorafging...
Dorps Wonen was het thema van de Casa Nova prijsvraag 2011 van stadsgewest geprojecteerd
op de Keenenburg locatie in Schipluiden. De winnende architecten hadden allen een
duidelijke rol voor de particulier belangstellenden rol als
Haaglanden,
als opdrachtgever
in hun plan verwerkt. Een presentatie
leidde als vanzelf tot de vraag of particulieren
ook belangstelling
aan
hebben voor die
opdrachtgever.
In een bijeenkomst
bij de ijsclub in juni 2012 tekende zich een groep af die hier concreet werk van wil
maken. Deze groep is nu de Initiatiefgroep
CPO Schipluiden.
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n - 3
Waar zetten we ons voor in? We willen woningen bouwen naar onze wens, natuurlijk. De kans die er nu ligt, om een mooie buurt te maken, voegt daar echter een dimensie aan toe. We beseffen dat we een stukje van het dorp maken, dat we onderdeel worden van een groter geheel en daar willen we graag een bijdrage aan leveren.
We zetten in op een mooie buurt waar we samen wonen zonder
Waarom we het zelf doen?
verplichtingen. Waar ontmoeten een kans is, maar ook duidelijk
"Een woning die perfect óns past."
privé ruimte is, waar auto's een plek hebben zonder te overheersen, waar kinderen kunnen spelen, waar natuur en groen aanwezig zijn. Kortom een prettige woonomgeving in Schipluiden.
bij
"Zelf bouwen aan je eigen toekomst!"
t.
•
7&
\ r
mm
SM
We zijn verschillend, in onze woonwensen en onze budgetten. Dat zal zich vertalen in verschillende woningen qua grootte en uitvoering. We streven wel naar samenhang en beeldkwaliteit die meer is dan een optelling van gevels. Eenheid in verscheidenheid is op vele manieren te bereiken. Dat hebben we gezien in de eerste voorbeelden die we samen bekeken. En dat gaan we nog veel meer doen. We hebben onderzocht wat onze eigen woonwensen zijn en over welke budgetten we het hebben. Hieruit blijkt al dat variatie een vereiste is.
Onze woonwensen in het kort: Woningen: halfvrijstaand
of in de rij, maar ook een kangaroe-woning
om meerdere generaties
te
huisvesten; een markante wens om vorm aan te geven!
Gewenste woonoppervlak; 100
105
110
115
de donkere vlakken zijn vaker 120
125
130
135
140
145
genoemd: 150
155
160
165
170
175
275
Budgetten, hoe donker hoe meer mensen in deze range: 240
260
280
300
320
450
600
x 1.000 euro
Een tuin is een must, garages zijn gewenst.
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n
Wat zijn onze ambities, en de beelden daarbij? Voor onze buurt streven we naar een samenhangend beeld, af te lezen in hoogtes, materiaalkeuze en kleurkeuze. Keenenburg sluit aan op de groene rand van het dorp, we willen de natuur aan laten sluiten en mengen met het dorpse karakter. Groene perkjes, een pad, een plek om te ontmoeten en te spelen. Niet alleen voor de directe bewoners maar ook anderen. Om onderling maar ook met derden te begrijpen wat we daaronder verstaan, hebben we een moodboard gemaakt. Daaruit bleek dat we al snel tot een rode draad in onze verbeelding konden komen, zonder af te stevenen op een eenheidsworst.
Trefwoorden die voor ons van belang zijn bij de ontwikkeling
veiligheid rust Dultenr
van de buurt.
vrijheid duurzaam
samen levensloopbestendtg,
bindend
groen
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n - 5
Hoe organiseren we dat? De huidige leden zijn enthousiast en we twijfelen er niet aan dat we meer mensen enthousiast kunnen krijgen. Enthousiasme is mooi, binding is nodig om samen echte stappen te zetten.
Een
ontwikkelvereniging
Na een go van de gemeente zullen we onze huidige informele vereniging omzetten en een ontwikkelvereniging oprichten, als rechtspersoon om verplichtingen aan te kunnen gaan. W e kiezen bewust voor een vereniging en niet voor een stichting, omdat binnen de vereniging alle leden gelijke rechten en plichten en invloed hebben. Ook later aanhakende leden komen daarmee in een gelijkwaardige positie. We zijn van mening dat binnen een kleinschalig project als dit, iedereen op gelijke manier moet bij kunnen dragen. Daarbij snappen we dat ieders capaciteiten verschillen, naast klussen of juridische stukken doornemen is koffie zetten en taart bakken ook nodig. Het gaat om de inzet. We binden mensen aan de groep door lid te worden van de ontwikkelvereniging en een eerste inleg te betalen. Deze eerste inleg dient er voor dat leden weloverwogen instappen en draagt bij aan het werkkapitaal dat in termijnen aangevuld zal dienen te worden om de ontwikkelperiode tot een goed einde te brengen. Die termijnen zullen we realistisch begroten. Als nieuwe leden (fors) later aanhaken, wanneer de planvorming al gevorderd is, maken we duidelijk welke keuzes al gemaakt zijn en vastliggen, zodat ze een helder beeld hebben van hun eigen invloed. We maken inzichtelijk welke kosten zij kunnen verwachten en vragen hen, net als de zittende leden, een financieringstoets te laten uitvoeren om aan te tonen dat ze de beoogde woning ook daadwerkelijk kunnen financieren. Nieuwe leden betalen bij toetreding tot de ontwikkelvereniging de termijnbedragen die andere leden tot op dat moment al ingelegd hebben. Afhaken kan ook. Hier komt het begrip risico om de hoek kijken, ontwikkelen is niet vrijblijvend. Deelnemers die vertrekken tijdens de ontwikkelperiode rekenen af op basis van tot dan toe gemaakte kosten. Is er een nieuwe deelnemer om hun plaats in te nemen, dan kan deze veel van de al gemaakte kosten overnemen en zal de eigen bijdrage van de vertrekker zeer beperkt zijn, maar het is goed om te beseffen dat plannen maken kosten en risico met zich meebrengt. W e vertrouwen op een reservelijst van belangstellenden en organiseren een achtervangpartij die een eventueel afzetrisico kan dragen.
Besluitvorming
en geschillen binnen de groep
De vereniging komt op een democratische manier tot besluiten waarbij we zoveel mogelijk draagvlak willen bereiken; een krappe meerderheid bij een stemming duidt er op dat een voorstel verbeterd kan worden en dat zullen we dan (opnieuw) proberen. De wijze van besluitvorming komt vast te liggen in de statuten van onze ontwikkelvereniging. Zoals in iedere vereniging vormt de ALV, de Algemene Leden Vergadering, het hoogste orgaan en neemt zij de besluiten. Het bestuur voert die besluiten uit en bereidt, samen met werkgroepen, nieuwe besluiten voor. Zoals gezegd willen we in dit project ieder lid een actieve rol laten vervullen in de vereniging.
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n - 6
V
Reikwijdte van de vereniging We zetten in op een 'klassieke' CPO ontwikkeling, samen verkavelen, samen één architect aansturen en één bouwstroom met één aannemer organiseren. Dit is om redenen van geld, tijd, logistiek en overlast voor ons en de omgeving verreweg het handigst. Wonen Midden Delfland heeft aangegeven samen met ons op te willen trekken en daar zien we alle voordelen in. Samen optrekken kan op allerlei manieren, van kwalitatieve afstemming tussen onze plannen tot aan werken met dezelfde architect en bouwer. Misschien zien we na de verkaveling wel al snel dat ieder zich concentreert op de eigen woning. En dat is heel logisch maar ook een reden te meer om de eerste energie sterk te steken in de onderlegger, de verkaveling die het geheel gaat binden, ook als de bouw al lang achter de rug is. Vereniging na
oplevering?
Na oplevering is het doel van de vereniging bereikt. Als er geen gemeenschappelijke delen zijn gemaakt is er geen noodzaak om de vereniging voort te laten bestaan. Maar een goede buurtvereniging kan wel, of dat nu formeel vastligt of niet.
Goede voorbeelden overtuigen ons We vinden het wiel niet uit, andere CPO projecten laten zien dat eenheid in verscheidenheid goed mogelijk is en dat mensen prima zelf een project kunnen ontwikkelen. Kwaliteit staat hierbij voorop door de directe inbreng en zeggenschap van de betrokken bewoners.
m
f
i
I
Hierboven: De gemeente Oldenzaal bood op een voormalige schoollocatie aan de Kastanjestraat, de ruimte om via CPO een inbreiding te maken. 9 gezinnen maakten met hun architect hun eigen verkaveling en woningen op maat. Na de aanbesteding gaat de bouw zeer binnenkort van start. Illustraties BLM
architecten
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n - 7
Starters in Esbeek, gemeente Hilvarenbeek realiseerden hun buurt met 4 huurwoningen en 20 koopwoningen. Zoals in meerdere plaatsen is een mix van koop en huurwoningen goed mogelijk in een CPO vereniging. De betrokken corporatie besteedde de bouw van de woningen feitelijk uit aan haar toekomstige huurders.
•
«
-ft-, &
V' 1
De Zandstraat in Casteren, gemeente Bladel, heeft een belangrijke rol gespeeld voor bouwen in eigen beheer. In dit plan lieten 34 starters zien dat zij een prijs/kwaliteit verhouding konden bereiken die bijzonder gunstig was. Belangrijker voor het dorp was nog dat deze starters in hun geboorteplaats konden blijven wonen. Bijzonder is dat de deelnemers zelf kozen voor traditionele en moderne woningen naast elkaar, die een ontwikkelaar nooit in dit Kempen-dorp gebouwd zou hebben. Opgeleverd in 2005, geldt het project als voorbeeld voor zeer veel andere in Nederland.
CPO Schipluiden, s a m e n zelf b o u w e n - 8
De initiatiefgroep: Armin en Ingrid de Graaf, Desiree en Arjan van Leeuwen, Richard van der Voort en Sanne Lankhaar, Barry van Antwerpen en Jolanda de Koene, Frank Roessen en Mariska van der Voort
Colofon Dit document is opgesteld door de initiatiefgroep CPO Schipluiden, met ondersteuning van Hans Vos,
senior adviseur bij Urbannerdam. We hebben dankbaar gebruik gemaakt van de feedback door
Wonen Midden Delfland, de heren Abbinga en Ten Hertog.
Op onze website www.keenenburg5.nl presenteren we ons en bieden we de mogelijkheid voor
anderen om zich bij ons initiatief aan te sluiten.
We hopen dat de gemeente Midden Delfland ruimte wil bieden aan mensen die zelf hun eigen
woning willen maken en zo aan Schipluiden willen bijdragen.
Schipluiden, 21 november 2012
CPO Schipluiden, samen zelf b o u w e n - 9
