Bijlagen 1. Toewijzingscriteria huurwoonwagens; 2. Huur-inkomentabel per 1 januari 2007; 3. Nota “Planologisch beleid woonwagenlocaties Amstelveen 2007”, inclusief (verruimde) voorschriften voor woonwagenlocaties; 4. Plan van aanpak inventarisatie woonwagenlocaties Amstelveen (23 april 2007);
[woonwagenbeleid_bijlagen] F005©ICT
Pagina
2 van 20
Bijlage 1: Toewijzingscriteria huurwoonwagens 1. Huisvestingsverordening. De aanvrager van een huurwoonwagen moet voldoen aan de bepalingen van de vigerende huisvestingsverordening van de gemeente Amstelveen, huurder zijn van een woonwagenstandplaats in Amstelveen dan wel een woonwagenstandplaats in Amstelveen hebben toegewezen gekregen en dient te beschikken over een huisvestingsvergunning voor de woonwagenstandplaats waarop de huurwoonwagen moet worden geplaatst. 2. Huurbetalingsgedrag. In de periode van 2 jaar voorafgaande aan de datum van de aanvraag voor toewijzing van de huurwoonwagen moet er sprake zijn geweest van een goed en regelmatig betaalgedrag. Vaststelling of er sprake is van een goed betalingsgedrag is voorbehouden aan de verhuurder. 3. (Huur)betalingsachterstand. Er mag in beginsel geen sprake zijn van huurachterstand of achterstand in de betaling van andere aan de verhuurder verschuldigde bedragen. Indien er huurachterstand ten tijde van de aanvraag dient voor deze huurachterstand een regeling te zijn getroffen. Bij de bepaling van de woonlasten versus het inkomen (zie 5) wordt het maandelijks te betalen aflossingsbedrag betrokken bij de onder 5 genoemde toetsing. 4. Woonoverlast, er mag in de periode van 5 jaar voorafgaande aan de datum van de aanvraag voor toewijzing van de huurwoonwagen geen sprake zijn geweest van: • opgelegde sancties van door de huurder veroorzaakte woonoverlast; • opgelegde sancties als gevolg van geconstateerde wietteelt. 5. Leeftijd, inkomen en gezinssituatie. Het maximale (gezamenlijke) inkomen, om in aanmerking te komen voor een huurwoonwagen is gelijk aan de toetsingsinkomens conform de huurinkomentabel zoals deze jaarlijks zal worden vastgesteld voor de overige gemeenten in de regio Amsterdam. De gegadigde moet tevens voldoen aan de voorwaarden voor toekenning van huurtoeslag. Jongeren tot 23 jaar zonder kinderen komen niet in aanmerking voor toewijzing van een huurwoonwagen. 6. Ondeelbare huurovereenkomst. Bij de toewijzing van een huurwoonwagen gaat de huurder akkoord dat er een ondeelbare huurovereenkomst wordt afgesloten. 7. Beschikbaar komen bestaande huurwoonwagen. Indien een gegadigde in aanmerking wil komen voor een vrij van huur komende huurwoonwagen geplaatst op een woonwagenstandplaats dient de aanvrager de huurwoonwagen te accepteren in combinatie met de huur van de betreffende woonwagenstandplaats. De huurwoonwagen zal niet worden verplaatst naar een andere woonwagenstandplaats. 8. Noodzakelijkheid. Indien de aangevraagde huurwoonwagen dient ter vervanging van een eigen woonwagen moet er sprake zijn van een onaanvaardbare woonsituatie ten tijde van de aanvraag waarbij geen sprake mag zijn van eigen schuld. 9. Meerdere kandidaten. Indien er meer kandidaten zijn voor de toe te wijzen beschikbare huurwoonwagen gelden de volgende criteria: • Als eerste komen in aanmerking gezinnen met kinderen. • Als tweede komen in aanmerking huurder(s) zonder inwonende kinderen met een leeftijd vanaf 50 jaar. • Als derde komen in aanmerking personen en gezinnen zonder kinderen waarvan de leeftijd van de oudste partner ligt tussen de 23 en 50 jaar. 10 Restbepaling. In die gevallen waarin deze criteria niet voorzien beslist het college, waarbij zij zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van huurwoonwagens.
Pagina
3 van 20
Bijlage 2: Huur-inkomentabel per 1 januari 2007
HUUR-INKOMENTABEL PER 1 JANUARI 2007
Alle gemeenten behalve Amsterdam en Diemen Is uw leeftijd onder de 65 jaar*?
Toetsingsinkomen:
U kunt huren:
Bent u alleenstaand?
0,- t/m 20.300,-
van 0,- t/m 485,33
vanaf 20.301,-
vanaf 394,-**
0,- t/m 27.575,-
van 0,- t/m 485,33
vanaf 27.576,-
vanaf 394,-**
0,- t/m 27.575,-
van 0,- t/m 520,12
vanaf 27.576,-
vanaf 394,-**
Is uw leeftijd 65 jaar of ouder?
Toetsingsinkomen:
U kunt huren:
Bent u alleenstaand?
0,- t/m 18.250,-
van 0,- t/m 485,33 ***
vanaf 18.251,-
vanaf 394,-**
0,- t/m 24.275,-
van 0,- t/m 485,33 ***
vanaf 24.276,-
vanaf 394,-**
0,- t/m 24.275,-
van 0,- t/m 520,12 ***
vanaf 24.276,-
vanaf 394,-**
Bestaat uw huishouden uit twee personen?
Bestaat uw huishouden uit meer dan twee personen?
Bestaat uw huishouden uit twee personen?
Bestaat uw huishouden uit meer dan 2 personen?
Let op: * Jongeren van 18 tot en met 22 jaar kunnen geen huurtoeslag ontvangen voor woningen die duurder zijn dan 339,08
• •
** In Zaanstad en Wormerland geldt een grens van € 340,- i.p.v. € 394,-. In Purmerend geldt de grens van € 394,- alleen voor eengezinswoningen.
•
*** In Zaanstad en Wormerland geldt voor seniorenwoningen een maximum huur van € 615,01
Pagina
4 van 20
Bijlage 3:
Plano log isch be leid wo onwage nlocaties A mstelvee n 2007
Pagina
INHOUDSOPGAVE
1.
Aanleiding
2.
Huidig planologisch regime
3.
Overwegingen
4.
Nieuwe planologische regeling
5.
Legalisering bestaande situatie
6.
Precedentwerking
7.
Implementatie
8.
Bijlagen: a. b.
(verruimde) voorschriften voor woonwagenlocaties Perceelsindelingskaarten woonwagenlocaties (4)
5 van 20
Pagina
1.
6 van 20
Aanleiding
Amstelveen kent vier woonwagenlocaties, te weten Galjoen, Voerman, Binderij en Doorweg. Op een meerderheid van deze woonwagenlocaties zijn woonwagens gerealiseerd of uitgebreid zonder bouwvergunning en/of in afwijking van een bouwvergunning. Hiertegen is door de gemeente in het verleden niet altijd adequaat opgetreden en er is evenmin een consequent beleid gevoerd met betrekking tot het verlenen van bouwvergunningen. Sinds ongeveer een jaar worden aanvragen om bouwvergunning aangehouden en zijn in het kader van de handhaving bouwactiviteiten stilgelegd. Dit in afwachting van een bestuurlijk in te nemen standpunt omtrent de vergunbaarheid en de mogelijkheid vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan. De bebouwing en gebruik van de zich op de woonwagenlocaties bevindende standplaatsen is onvoldoende gereguleerd. In de huidige situatie zijn voor de vier woonwagenlocaties in Amstelveen verschillende bestemmingsplannen van toepassing, waarvan de regels voor bouw en plaatsing van woonwagens verschillen en voor de bewoners onduidelijk zijn. Het is van belang dat voor deze woonwagenlocaties éénduidige regelgeving wordt vastgesteld. De vorenstaande aspecten hebben aanleiding gegeven tot aanpassing van de regelgeving omtrent woonwagens, zoals deze thans in de betreffende bestemmingsplannen zijn opgenomen. De voornaamste wijzigingen betreffen verruiming van de dakhelling en het toestaan van dakkapellen, waarmee tegemoet wordt gekomen aan de wens van de bewoners ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van de verdieping als verblijfsruimte. Voorts wordt in deze notitie nader ingegaan op de afmetingen van woonwagens, de gooten bouwhoogtes, alsmede wordt ingegaan op de afstand tussen woonwagens onderling in het kader van de brandveiligheid. De onderhavige notitie moet een helder kader bieden onder welke voorwaarden de zonder de benodigde bouwvergunning opgerichte c.q. gewijzigde woonwagens voor legalisatie in aanmerking komen, dan wel in welke gevallen hiertegen handhavend zal worden opgetreden. De feitelijke situatie op 1 januari 2007 wordt als planologische uitgangspunt (het zogenaamde nul-moment) genomen. Dit houdt in dat de op 1 januari 2007 in behandeling zijnde bouwaanvragen en aanvragen ter legalisering van een vóór de peildatum bestaande situatie in beginsel worden gehonoreerd. Voor aanvragen om bouwvergunning, al dan niet in het kader van legalisering, die dateren van ná 1 januari 2007 dan wel betrekking hebben op bouwactiviteiten van na die datum geldt het in deze notitie geformuleerde beleid als maximaal. Ten aanzien van nieuwe gevallen, welke na de peildatum zijn aangevraagd dan wel gerealiseerd en niet in overeenstemming zijn met deze beleidsregels zal een strikt handhavingsbeleid worden toegepast. Uitgangspunt voor het (toekomstig) woonwagenbeleid van de gemeente Amstelveen is dat op de vier locaties zoveel mogelijk één uniform planologisch regime van toepassing zal zijn. Het ligt voor de hand daarvoor aansluiting te zoeken bij het meest actuele bestemmingsplan: “Amstelveen Zuid Oost”, waarin een bestemmingsregeling is getroffen voor de locaties “Galjoen” en “Voerman”.
Pagina
2.
7 van 20
Huidig planologisch regime
In 1992 heeft een wijziging van de Woningwet ertoe geleid dat voor het plaatsen van een woonwagen een bouwvergunning vereist werd. Voordien was hierop de in 1999 afgeschafte Woonwagenwet van toepassing. Woonwagens die onder de vigeur van de Woonwagenwet vóór 1992 zijn geplaatst inclusief de daaraan voor deze datum aangebrachte bouwkundige wijzigingen, vallen onder het overgangsrecht van de nu voor de woonwagenlocaties geldende bestemmingsplannen. De na 1992 zonder bouwvergunning geplaatste woonwagens inclusief de daaraan doorgevoerde bouwkundige wijzigingen, vallen buiten het overgangsrecht en dienen getoetst te worden aan de geldende regelgeving c.q. bestemmingsplannen. Het overgangsrecht biedt geen titel voor het verlenen van een bouwvergunning. Hiervoor dient op basis van artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening c.q. een nieuw bestemmingsplan de strijdigheid met de geldende bestemmingsplannen te worden opgeheven. In onderstaande tabel zijn de vier woonwagenlocaties aangegeven met het aantal zich daarop bevindende standplaatsen en de voor de verschillende locaties geldende bestemmingsplannen.
aantal standplaatsen
planologische regeling
Galjoen
15
BP Amstelveen Zuid-Oost
Voerman
10
BP Amstelveen Zuid-Oost
Binderij
13
BP Bovenkerk
Doorweg
16
BP De Poel
locatie
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Bovenkerk (goedgekeurd 1983) is de locatie Binderij gelegen. Dit bestemmingsplan kent geen bepalingen voor woonwagens. De locatie Binderij is opgericht met toepassing van artikel 19 WRO. Bestemmingsplan De Poel (goedgekeurd 1996) is van kracht voor de locatie Doorweg. Dit bestemmingsplan kent een summiere regeling voor maximaal 13 standplaatsen. De maximale bouwhoogte is bepaald op 3,5 m1. Afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 1 meter. Middels een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 WRO is deze woonwagenlocatie uitgebreid met 3 standplaatsen. Bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost kent een meer uitgebreide regeling, die geldt voor de locaties Voerman en Galjoen. Bij de huidige actualisering van alle bestemmingsplannen in Amstelveen, is afgesproken dat de voorschriften die in dit bestemmingsplan voor woonwagens zijn opgenomen, gebruikt worden voor nieuwe bestemmingsplannen waar woonwagenlocaties zijn gesitueerd.
Pagina
8 van 20
Kern van de voorschriften voor woonwagens in het bestemmingsplan Amstelveen ZuidOost is: – maximum oppervlakte 120 m2 – goothoogte maximaal 4 m1 – bouwhoogte maximaal 1,5 m1 boven goothoogte – begane grond maximaal 1 m1 boven maaiveld – dakhelling maximaal 20º voor tenminste twee dakvlakken – –
afstand tot zijdelingse perceelsgrens minimaal 1 m1. afstand tussen woonwagens minimaal 5 m1.
Bij recente bouwaanvragen en handhavingsacties is het bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost, als uiting van de actuele beleidsopvatting, als richtsnoer genomen bij de beantwoording van de vraag of vergunning/vrijstelling dient te worden verleend.
Afwijkingen van het bestemmingsplan Er is een globale inventarisatie uitgevoerd om duidelijk te krijgen welke woonwagens binnen Amstelveen met of zonder een bouwvergunning gerealiseerd zijn en welke legaal zijn op grond van het overgangsrecht. Deze inventarisatie heeft geleid tot de in de volgende tabel opgenomen conclusies: Totaal aantal standplaatsen
bouwvergunning verleend
legaal ogv overgangsrecht
zonder bouwvergunning
54
25
14
15
Hierbij dient nog te worden opgemerkt dat een aanmerkelijk deel van de 39 woonwagens die met bouwvergunning zijn opgericht of onder het overgangsrecht vallen in de loop der jaren zonder bouwvergunning is verbouwd/uitgebreid en als gevolg waarvan met de geldende regelgeving strijdige situaties zijn ontstaan. Hiertegen is door de gemeente niet adequaat opgetreden. De overige zonder de benodigde bouwvergunning gerealiseerde/uitgebreide woonwagens zijn niet zondermeer vergunbaar als gevolg van met de ter plaatse vigerende bestemmingsplannen strijdige situaties. Tenslotte zijn is er nog sprake van in behandeling zijnde bouwaanvragen. Deze zijn aangehouden in afwachting van een bestuurlijk in te nemen standpunt omtrent de vergunbaarheid, dan wel de mogelijkheid tot het verlenen van vrijstelling. In veel van de hierboven beschreven gevallen stemt de dakvorm/helling niet overeen met de regeling van bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost. Hiervan vallen er enkele onder het overgangsrecht. In een aantal gevallen is bovendien sprake van strijd met de bepalingen terzake goot- en/of bouwhoogte Uit het voorgaande is af te leiden dat op het merendeel van de standplaatsen enigerlei afwijkingen voorkomen ten opzichte van de verleende bouwvergunning, van het vigerende bestemmingsplan dan wel van de bestemmingsregeling in het meest actuele bestemmingsplan “Amstelveen Zuid-Oost”.
Verwijderd:
Pagina
3.
9 van 20
Overwegingen
Stedenbouwkundig.
4
3 2
1
De vier woonwagenlocaties: Galjoen (1), Voerman (2), Binderij (3) en Doorweg (4) kennen een “groene” situering: met name Galjoen en Doorweg hebben een randstedelijke ligging, maar alle vier de locaties zijn in een groene landschappelijke omgeving gelegen en ontlenen daar ook de locatiekeuze aan (zie bijlage). De locatiekeuze heeft enerzijds geleid tot het bestendigen van het (omringend) groen (min. 5 m.) rond de locaties, anderzijds tot bebouwingsvoorwaarden waarbij bebouwing in volume en uitstraling ondergeschikt blijft aan het groene karakter van de omgeving.
De vigerende planologische regelingen maken een bebouwingspercentage van 60-80% mogelijk. Uit oogpunt van de landschappelijke inpassing is in bestemmingsplan Amstelveen Zuid Oost aanvankelijk gekozen voor woonwagens met een oppervlakte van maximaal 120 m2, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 5.5 meter. Een bescheiden kap is daarbij landschappelijk aanvaardbaar geoordeeld. Voorts blijven afstandsbepalingen en ruimte voor een parkeerplaats gelden. In de huidige situatie is er echter sprake van een grote diversiteit aan dakvormen; wolfseinden en viervlakken komen veelvuldig voor, waarmee bewoning van de verdieping mogelijk wordt. Hiertegen is bestuurlijk geen bezwaar, zolang dit niet leidt tot een te massieve dakvorm, dan wel een extra bouwlaag. Door bij een maximale bouwhoogte van 5,5 meter en een maximale goothoogte van 4 m1 een maximale hellingshoek van 60º voor te schrijven wordt een acceptabel evenwicht bereikt tussen landschappelijke inpasbaarheid en gebruiksmogelijkheden zoals verblijfsruimten op de verdieping. Deze dakhelling komt overeen met de voorgeschreven dakhelling voor woonhuizen, zoals opgenomen in de Amstelveense bestemmingsplannen. Gelet op de feitelijke situatie op de woonwagenlocaties is een verdergaande planologische regeling van de dakvorm niet noodzakelijk. Binnen dit stedenbouwkundige concept zijn speelse dakvormen, met toepassing van dakkapellen, aanvaardbaar, ook al omdat aan de verblijfsfunctie van de verdieping hiermee de gewenste gebruiksmogelijkheden met de op grond van het bouwbesluit vereiste daglichttoetreding wordt verschaft.
Pagina
10 van 20
Dakkapellen bij woonwagens zijn op grond van het Besluit Bouwvergunningsvrije en Lichtbouwvergunningsplichtige Bouwwerken niet vergunningsvrij. Om te voorkomen dat dakkapellen te groot/massaal worden uitgevoerd, kunnen in de welstandsnota voorwaarden ten aanzien van afmeting en plaatsing gesteld te worden. Hierbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het vastgestelde dakkapellenbeleid. Gezien de bijzondere omstandigheden is ervoor gekozen de in de dakkapellennota voorgeschreven afstandsmaten van de bovenkant van de dakkapel en de onderkant van de dakkapel tot de nok respectievelijk de goot van 0,50 meter te verlagen naar 0,15 meter, zodat het realiseren van een bruikbare dakkapel tot de mogelijkheden behoort. Voor dakkapellen bij woonwagens gelden de volgende regels: • afstand bovenkant dakkapel tot de nok minimaal 15 cm. (verticaal gemeten); • afstand onderkant dakkapel tot de goot minimaal 15 cm en maximaal 100 cm; • de hoogte van de dakkapel mag maximaal 150 cm bedragen; • afstand van de dakkapel tot de voorgevel minimaal 100 cm; • afstand van de dakkapel tot dakkeper minimaal 50 cm; • de (gezamenlijke) breedte van de dakkapel mag maximaal 425 cm bedragen.
Figuur 1: Vertaling dakkapellennota naar situatie bij woonwagens
Aanvragen voor dakkapellen zullen worden getoetst aan het voornoemde dakkapellenbeleid. Voor dakkapellen die op enig punt niet in overeenstemming zijn met deze criteria zal per geval een individuele welstandelijke afweging worden gemaakt.
Welstand Bij de beantwoording van de vraag of een bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand wordt dit op zichzelf, maar ook in relatie tot de omgeving bezien. Het is niet aannemelijk dat de woonwagenlocaties op korte of langere termijn overwegend in overeenstemming zijn te brengen met strikte welstandelijke voorschriften, indien die al te zeer afwijken van de feitelijke (gegroeide) situatie. De welstandelijke ontwikkeling van woonwagenlocaties kent een eigen dynamiek. Niettemin moeten de woonwagens voldoen aan redelijke eisen van welstand, zoals die ook voor woningen gelden. Volstaan kan worden met het reguliere welstandsregime. De algemene welstandscriteria zijn van toepassing.
De situering van de woonwagens op de standplaatsen (brandveiligheid). In het bestemmingsplan De Poel wordt een afstand van de woonwagens tot de (zijdelingse) grens van de standplaatsen van ten minste 1 meter voorgeschreven. Voorts is in de bouwvoorschriften van bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost voorgeschreven dat de afstand tussen twee woonwagens tenminste 5 meter is. Hiervan kan vrijstelling worden
Pagina
11 van 20
verleend tot één meter, waarbij onder meer wordt getoetst aan brandveiligheid, milieu en sociale veiligheid. Daar waar in de bestemmingsplannen onvoldoende duidelijkheid bestaat over de situering van de perceelsgrenzen wordt uitgegaan van de grenzen zoals die zijn aangegeven op de hierbij gaande perceelsindelingskaarten van de afdeling vastgoed (bijlage b). Dat de woonwagens niet tegen de erfgrens mogen staan is niet alleen vanuit de noodzaak tot het plegen van onderhoud te verklaren. Vanwege het risico van branddoor- en overslag wordt een afstand van 5 meter tussen de woonwagens aangehouden. Deze afstand wordt in het Bouwbesluit voorgeschreven voor nieuwbouwwoonwagens. De in het Bouwbesluit gestelde eis met betrekking tot de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen woonwagens onderling is voor wat betreft nieuwbouwlocaties vastgesteld op 30 minuten. In dit geval is het brandcompartiment een woonwagen waarin een brand is ontstaan. Binnen deze tijd kan de brandweer handelend optreden en voorkomen dat de brand een grotere omvang aanneemt dan de woonwagen waarin de brand is ontstaan. Tevens kunnen bewoners van aangrenzende woonwagens deze tijd benutten om zich in veiligheid te stellen. De in het Bouwbesluit gestelde eisen zijn gebaseerd op een normatief brandverloop waarbij het ontstaan van brand in een woning / woonwagen na 15 minuten wordt ontdekt en gemeld aan de alarmcentrale van de brandweer. Voor de ontvluchting wordt er vanuit gegaan dat bewoners van woningen en woonwagens na de ontdekking van een brand nog ongeveer 1 minuut nodig hebben om de brandende woning of woonwagen te verlaten. Binnen 10 minuten na het melden van de brand aan de alarmcentrale van de brandweer is de brandweer aanwezig en operationeel. Hierbij wordt uitgegaan van een opkomsttijd van 8 minuten en een inzettijd met hoge druk van 2 minuten. De in het Bouwbesluit gestelde eis van 30 minuten weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een woonwagen naar een andere woonwagen is er op gebaseerd dat de brandweer 26 minuten na het ontstaan van brand een start kan maken met het blussen van brand dan wel het voorkomen van uitbreiding van brand. Door het aanhouden van 5 meter tussen woonwagens onderling wordt voor de eerste 30 minuten na het ontstaan van brand in praktische zin brandoverslag naar een naastgelegen woonwagen voorkomen. De afstand van 5 meter wordt in de bestaande woonlocaties niet in alle gevallen gehaald. Om onevenredig hoge kosten te voorkomen is gezocht naar een gelijkwaardig veiligheidsniveau. Door het aanbrengen van 230 Volt gevoede rookmelders in alle woonwagens wordt bereikt dat de ontdekking van een eventuele brand in een van de woonwagens sneller zal plaatsvinden dan de 15 minuten waar in het normatief brandverloop rekening mee wordt gehouden. Bij de aanwezigheid van personen zal de brand dan niet pas na 15 minuten maar in veel gevallen al na 3 minuut worden ontdekt en gemeld aan de brandweer waardoor ook al in een vroegtijdig stadium kan worden begonnen met het blussen en of voorkomen van uitbreiding van brand. Het plaatsen van woonwagens op één meter van de perceelsgrens is derhalve (soms) planologisch aanvaardbaar, maar herbergt de mogelijkheid dat niet wordt voldaan aan het afstandsvereiste. Het Bouwbesluit kent uitsluitend voorschriften voor nieuwbouw.Bij het verlenen van vrijstelling zal aan deze voorschriften moeten worden voldaan. Dit betekent in de praktijk dat er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig moeten zijn. Het is niet mogelijk ontheffing van brandveiligheidseisen te verlenen. Wél biedt het bouwbesluit de mogelijkheid om een gelijkwaardige voorzieningen te treffen.
Pagina
12 van 20
B&W toetsen de bouwaanvraag aan (onder meer) het Bouwbesluit en kunnen geen eisen stellen die uitgaan boven het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit; dit geldt derhalve ook voor de bestaande te legaliseren woonwagens. Indien de aanvrager aannemelijk maakt dat de voorzieningen in de door hem ingediende bouwaanvraag gelijkwaardig zijn en dat dus aan de eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan, dan kan de gemeente dus niet andere of aanvullende eisen stellen. Zoals blijkt uit het door bureau Van Dijke ten behoeve van deze notitie uitgebrachte advies wordt door diverse brandweerkorpsen, waaronder Enschede, in Nederland de aanwezigheid van rookmelders als gelijkwaardige voorziening aangemerkt voor de situatie waarin de afstand tussen twee woonwagens minder dan vijf meter bedraagt. De (brandveiligheids)bepalingen van het Bouwbesluit staan aan het legaliseren van de huidige woonwagens derhalve niet in de weg. Het verdient aanbeveling om waar mogelijk de bestaande situatie te legaliseren middels het verlenen van een bouwvergunning.
Pagina
4.
13 van 20
Nieuwe planologische regeling
In deze beleidsnotitie stellen burgemeester en wethouders de volgende beleids- en gedragslijnen vast. –
– – – – – –
–
–
–
bouwaanvragen c.q. verzoeken om vrijstelling voor woonwagens die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan worden aan de hieronder opgesomde criteria getoetst: de maximale nokhoogte bedraagt 5,5 m1; de maximale goothoogte bedraagt 4 m1; de dakvorm is in beginsel vrij met dien verstande dat dakkapellen zijn toegelaten, alsmede dat de maximale dakhelling 60 graden bedraagt; de onderlinge afstand tussen woonwagens bedraagt 5 meter; de minimale afstand tot de perceelsgrens bedraagt 1 meter; burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen voor het plaatsen van woonwagens op een afstand van minder dan 5 meter tot elkaar met als minimum een onderlinge afstand van 1 meter; daar waar door clustering van woonwagens/opstallen mogelijk sprake is van een brandonveilige situatie waartegen op grond van de bestaande wettelijke regeling niet kan worden opgetreden, dient actief te worden bevorderd dat de betreffende woonwagens worden voorzien van op het lichtnet aangesloten en bij voorkeur onderling gekoppelde rookmelders bij het verlenen van bouwvergunning voor bouwwerken en/of aanvragen die dateren van vóór 1 januari 2007 zijn afwijkingen met betrekking tot de maatvoering tot 10% aanvaardbaar; bij het verlenen van bouwvergunning voor bouwwerken en/of aanvragen die dateren van na 1 januari 2007 zijn afwijkingen met betrekking tot de maatvoering in beginsel niet acceptabel.
Figuur 2: Voorbeelden dakvormen
Pagina
5.
14 van 20
Legalisering bestaande situatie
Zoals gezegd is op een meerderheid van de standplaatsen sprake van een met de Woningwet/WRO strijdige situatie omdat gebouwd is zonder bouwvergunning en/of in afwijking van een bouwvergunning. Hiertegen is door de gemeente in het verleden niet altijd adequaat opgetreden en er is evenmin een consequent beleid gevoerd met betrekking tot het verlenen van bouwvergunningen. Sinds ongeveer een jaar worden aanvragen om bouwvergunning aangehouden, in afwachting van een bestuurlijk standpunt omtrent de vergunbaarheid en de mogelijkheid vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan. Deze aanhouding loopt in enkele gevallen samen met een handhavingsactie c.q. stillegging van de bouw. Handhavend optreden is strikt juridisch genomen met betrekking tot een deel van de overtredingen mogelijk. Gelet op regelgeving voorafgaand aan de wijziging in de Woningwet van 1992, valt een aanmerkelijk deel van de bestaande afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan c.a. echter onder het “overgangsrecht”, is daarmee legaal en moet als een planologisch voldongen feit worden geaccepteerd. Voor een ander deel der overtredingen geldt dat hiertegen zo lang niet is opgetreden dat alsnog handhavend optreden door de bewoners als onrechtvaardig zal worden ervaren. Vanuit de wens zoveel mogelijk gelijke gevallen gelijk te behandelen, is er aanleiding de feitelijke situatie op 1 januari 2007 als planologisch uitgangspunt (het zgn. nul-moment) te nemen en daar waar mogelijk de reeds geplaatste woonwagens c.a. te legaliseren. Dit wordt bereikt door de op voornoemde datum in behandeling zijnde (bouw-)aanvragen in beginsel te honoreren en aanvragen ter legalisering van de op dat moment bestaande situatie eveneens voor een bouwvergunning in aanmerking te laten komen. De bouwaanvragen en legalisatieverzoeken worden daarbij getoetst aan het in deze notitie geformuleerde beleid. Hiertoe zal de gemeente een actief uitvoeringsbeleid moeten voeren. Voor zover de hiervoor bedoelde aanvragen afwijken van dit beleid, wordt niettemin vergunning verleend indien het afwijkingen tot 10% van de aangegeven maatvoering betreft. Dit stemt overeen met de afwijkingstolerantie in de actuele bestemmingsplannen. Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een overtreding die van voor de peildatum dateert gaat de gemeente vooralsnog uit van de reeds gemaakte globale inventarisatie en het beschikbare fotomateriaal, e.e.a. behoudens sluitend tegenbewijs. Deze regeling geldt voor alle woonwagenlocaties. Parallel aan de vaststellingsprocedure van deze beleidsnotitie zal op basis van een stappenplan een sluitende inventarisatie van de actuele situatie opgesteld worden. Voor aanvragen om bouwvergunning, al dan niet in het kader van legalisering, die dateren van ná 1 januari 2007 dan wel betrekking hebben op bouwactiviteiten van na die datum, geldt dat het in deze nota geformuleerde beleid als maximaal dient te worden aangemerkt. In beginsel zal dan een afwijking van 10% niet acceptabel zijn. Ten aanzien van met de in deze notitie geformuleerde beleidsregels strijdige gevallen zal een strikt handhavingsbeleid worden toegepast.
Pagina
6
15 van 20
Precedentwerking
Omdat de regeling uitsluitend voor woonwagens geldt en is ingegeven door een aantal specifieke omstandigheden (intrekking Woonwagenwet, wijziging Woningwet, algemeen en specifiek overgangsrecht, vergelijkbare gevallen, langdurig niet handhaven et cetera) is precedentwerking naar andere categorieën bouwwerken niet aan de orde.
7
Implementatie
De omvang en situering van woonwagens en de voorwaarden waaronder een vergunning afgegeven kan worden, worden geregeld in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is het instrument om alle bij het gebruik van de bodem betrokken belangen te coördineren ten behoeve van een zo doelmatige mogelijke indeling en een verantwoord gebruik van gronden en opstallen. Deze beleidsnotitie, inhoudende het beleid terzake de toepassing van artikel 19 vrijstelling betrekkelijk tot bouwaanvragen voor woonwagens, is in overeenstemming met de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht gedurende zes weken ter visie gelegd en ter kennis van de woonwagenbewoners gebracht en is tevens in dit kader een inloopavond georganiseerd op 26 april j.l. Binnen bovengenoemde termijn zijn geen inspraakreacties ingediend. Voor het verder reguleren van de woonwagenlocaties dient het beleid zoals verwoord in deze nota te worden opgenomen in de eerstvolgende herziening van de bestemmingsplannen. Deze richtlijnen zullen tot die tijd als beleidsregels ex artikel 4:81 Awb gehanteerd kunnen worden, teneinde, vooruitlopend op de definitieve planologische regeling in het bestemmingsplan, middels een vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening medewerking te kunnen verlenen aan bouwplannen die in deze regeling passen. Direct belanghebbenden bij de notitie zijn actief geïnformeerd door de gemeente en middels bewonersbrieven benaderd om deel te nemen aan een informatieavond. Op deze avond zijn zij geïnformeerd over de inhoudelijke aspecten van de notitie en de planologische gevolgen voor bouwen en aanvragen om bouwvergunning. Ook zijn de bewoners op deze avond door de gemeente geïnformeerd over de uit te voeren inventarisatie van de woonwagenlocaties, waarbij tevens de vereiste medewerking is verzocht bij het opnemen van gegevens betreffende de aanwezige opstallen c.a..
Pagina
16 van 20
Bijlage: bij Nota Planologisch beleid woonwagenlocaties Amstelveen 2007 (Verruimde) voorschriften voor woonwagenlocaties: Vrijstellingsbeleid terzake de toepassing van vrijstellingen ex artikel 19 WRO voor woonwagenlocaties in de bestemmingsplannen: – Amstelveen Zuid Oost, – De Poel en – Bovenkerk. Bij de beoordelen van verzoeken om vrijstelling voor het oprichten van bouwwerken op standplaatsen voor woonwagens worden de volgende verruimde uitgangspunten gehanteerd. 1.
Woonwagendoeleinden (WW)
1.1 Bestemmingsomschrijving: De voor woonwagens aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. standplaatsen voor woonwagens met de daarbij behorende bijgebouwen en parkeerplaatsen alsmede de daarbij behorende: b. tuinen en erven c. bouwwerken geen gebouwen zijnde
1.2
Bouwvoorschriften
1.2.1 Voor het bouwen van woonwagens gelden de volgende bepalingen: a. per woonwagenstandplaats mag één woonwagen worden geplaatst met een maximum oppervlakte van 120 m² (inclusief eventueel te realiseren entree/klompenhok); b. de goothoogte van een woonwagen mag niet meer bedragen dan 4 meter gemeten vanaf peil, zijnde het gemiddelde afgewerkte maaiveld ter plaatse; c. de nokhoogte van een woonwagen mag niet meer bedragen dan 5.50 meter gemeten vanaf peil, zijnde het gemiddelde afgewerkte maaiveld ter plaatse; d. de dakhelling mag niet meer bedragen dan 60°; e. de afstand tussen de bovenkant van de begane grondvloer en het peil/gemiddelde maaiveld mag niet meer bedragen dan 1 meter; f. de afstand van een woonwagen (inclusief entree) tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 1 meter; g. de afstand tussen twee woonwagens mag niet minder bedragen dan 5 meter; h. per woonwagenstandplaats dient één opstelplaats voor een motorvoertuig beschikbaar te zijn met een breedte van ten minste 2,50 meter en een lengte van ten minste 5 meter. 1.2.2 Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. per aangegeven bouwvlak mag één bijgebouw worden geplaatst; b. de oppervlakte van het bijgebouw mag niet meer bedragen dan 18 m2; c. de bouwhoogte van het bijgebouw mag niet meer bedragen dan 3 meter vanaf peil zijnde het gemiddelde afgewerkte maaiveld; 1.2.3 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter vanaf peil/gemiddelde maaiveld met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer mag bedragen dan 1 meter;
Pagina
b.
17 van 20
de hoogte vanaf peil/gemiddelde maaiveld gemeten, van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan: 1. 6 meter voor palen en masten 2. 3 meter voor het overige.
1.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straatbeeld b. een goede woonsituatie c. de verkeersveiligheid d. de brandveiligheid e. de sociale veiligheid f. de milieusituatie g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden h. een adequate rampenbestrijding i. het behoud van cultuurhistorische (archeologische) waarden 1.4 Situering van woonwagens Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen ten behoeve van de situering van twee woonwagens op een afstand van minder dan 5 meter tot elkaar, met dien verstande dat de afstand van een woonwagen (inclusief entree) niet minder mag bedragen dan 1 meter. Bij de vrijstelling dienen de hierboven onder “nadere eisen” genoemde belangen mede in aanmerking te worden genomen. Alvorens omtrent het verzoek om vrijstelling te beslissen winnen burgemeester en wethouders advies in bij het hoofd van de brandweer omtrent de vraag of door het voorgenomen plaatsen van twee woonwagens dichter dan 5 meter bij elkaar het brandweerbelang niet onevenredig wordt geschaad en omtrent eventueel te stellen voorwaarden.
1.5
Gebruiksvoorschriften
Het gebruik van de hiervoor bedoelde gronden en bouwwerken dient in overeenstemming te zijn met hetgeen in het ter plekke vigerende bestemmingsplan is toegelaten. De hieronder geformuleerde uitgangspunten kunnen niet leiden tot een beperking van hetgeen op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. In het bestemmingsplan Amstelveen Zuid-Oost zijn de volgende gebruiksbepalingen opgenomen. 1.5.1 1.5.2
Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met deze bestemming. Tot een gebruik in strijd met de bestemming als bedoeld in lid 1.5.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruiken of doen gebruiken van meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de woonwagen, met inbegrip van de daarbij behorende aan- en bijgebouwen, als kantoor- en/of praktijkruimte ten behoeve van een aan huis gebonden beroep; b. het gebruiken van daken van aan- en uitbouwen van woonwagens dan wel van bijgebouwen als dakterras; c. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
Pagina
18 van 20
d.
1.5.3
1.5.4
het gebruik van de opstelplaats voor een motorvoertuig als bedoeld in lid 1.2.1 onder h. voor bewoning; e. het gebruik van onbebouwde gronden voor opslag van goederen; f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting. Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid 1.5.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling voor zover deze gebruiksbepalingen een verruiming in houden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.
1.6 Strafbepaling Overtreding van het bepaalde in lid 1.5.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van artikel 1a onder 2 van de Wet op de economische delicten.
Pagina
19 van 20
Bijlage 4: Plan van aanpak inventarisatie woonwagenlocaties Amstelveen (23 april 2007) Doel van de inventarisatie is het verkrijgen van een volledig beeld van de aanwezige opstallen en het gebruik van de standplaatsen. Een compleet dossier bevat de volgende gegevens: – – – – – – – –
adresgegevens / kadastrale aanduiding fotomateriaal/luchtopnames naam huurder van de locatie aantal gebruikers en bewoners van de standplaats/woonwagen huurovereenkomst standplaats indien van toepassing: huurovereenkomst woonwagen de bouwvergunning(en)/vrijstelling(en) gegevens betreffende de feitelijk aanwezige opstallen: – – – – – –
de situering van de opstallen c.a. op de standplaatsen afstand van de opstallen onderling en ten opzicht van de omliggende standplaatsen biedt het voorgaande aanleiding tot aanvullende brandveiligheidsmaatregelen wat is de bouwtechnische en welstandelijke staat van de opstallen zijn de opstallen c.a. in overeenstemming met de bouwvergunning zo neen, waarin bestaat de afwijking – maatvoering (hoogte breedte, oppervlakte) – dakkapellen/afwijkende bouwvormen? – dakvorm/dakhelling – kleurstelling/staat van onderhoud
2. gegevens betreffende het gebruik van de standplaats 1. wordt op de standplaats geparkeerd 2. is er sprake van opslag van materialen 3. is er sprake van het stallen van voer/vaartuigen 4. is er sprake van (ander) gebruik dat niet in overeenstemming is met het karakter van een woonwagenstandplaats? Locaties – Binderij – Doorweg – Galjoen – Voerman Totaal:
13 16 15 10 54
standplaatsen standplaatsen standplaatsen standplaatsen standplaatsen
Personen betrokken bij de uitvoering van het onderzoek – de door het bevoegde gezag aangewezen toezichthouders (art. 100a Woningwet; artikel 69 Woningwet; artikel 20 lid 1 Brandweerwet juncto artikel 5:11 Algemene wet bestuursrecht. Deze personen beschikken over een door het bevoegde gezag afgegeven legitimatiebewijs. – de door de toezichthouders daartoe aangewezen personen (artikel 5:15 Awb). – Politiefunctionarissen, standby voor het geval dat voor de uitvoering van de bevoegdheden van de toezichthouders de hulp van de sterke arm vereist is (artikel 5:15 lid 2 Awb. Bovengenoemde personen zijn bevoegd elke plaats behalve een woning te betreden. Een woning, waaronder in casu mede een woonwagen wordt verstaan, mag slechts met toestemming van de bewoners worden betreden, dan wel zonder toestemming met een bevel tot binnentreding op grond van de Algemene wet op het Binnentreden. Omdat het in de meeste gevallen niet noodzakelijk zal zijn om de woonwagens te betreden en er vooralsnog vanuit gegaan kan worden dat in de enkele gevallen waarin dat wel wenselijk is, de bewoners geen belang zullen hebben hieraan medewerking te ontzeggen, zal niet op voorhand een bevel tot binnentreding worden gevraagd.
Pagina
20 van 20
Wijze van onderzoek. De locaties zullen in alfabetische volgorde op opvolgende dagen worden bezocht. Voorafgaand worden de bewoners middels een informatiebrief geïnformeerd. Het volgende tijdschema wordt gehanteerd: - inloopavond 26 april - verzenden brief met aankondiging van inventarisatie 27 april - inmeten en inventarisatie van de locaties 8 en 10 mei - uitwerking van de constateringen en metingen 14, 15 en 16 mei - aanleveren aan afdeling VO ter toetsing aan nieuw beleid 21 t/m 25 mei Betreden van het terrein: Op de geplande dag zal het terrein door de toezichthouders worden betreden zonder aanwezigheid van de politie. Voor eventuele ondersteuning zal de politie gevraagd worden standby te staan en redelijke afstand van de betreffende locatie. De toezichthouders voorzien in instrumentarium om zich toegang tot de standplaatsen te verschaffen indien de bewoners niet aanwezig zijn of medewerking weigeren. Hiervan wordt uitsluitend gebruik gemaakt nadat de politie gewaarschuwd en ter plekke is. De standplaatsen worden opvolgend in huisnummer betreden, tenzij een andere volgorde meer aangewezen is. Fotografische documentatie. Het fotografisch in vogelvlucht vastleggen van de actuele situatie op de standplaats vindt plaats door de PM. De gemeente beschikt in deze zin over adequaat, actueel en voldoende gedetailleerd fotomateriaal. Ten behoeve van de dossiervorming worden bij de opname door de toezichthouders foto's gemaakt van de opstallen en van de standplaats als geheel, vanuit verschillende posities. Van (steden)bouwkundig relevante aspecten van opstallen (dakkapellen, uitbouwen) worden bovendien detailfoto's gemaakt. Inwinnen overige informatie: Afhankelijk van de omstandigheden kan door de toezichthouder overgegaan worden tot de volgende acties: – het inwinnen c.q. vorderen van inlichtingen omtrent het gebruik van de opstallen c.q. de standplaats bij de personen die zich daar bevinden, waaronder huurders; verhuurders; andere gebruikers (artikel 5:16 Awb) – het verzoeken om c.q. vorderen van inzage in zakelijke gegevens/bescheiden waaronder verhuurcontracten, gebruikscontracten/bankbescheiden (art. 5:16 en 5:17 Awb) – Het maken van afschriften en kopieën en zo nodig voor dit doel meenemen van de bescheiden tegen afgifte van een schriftelijk bewijs. Bij het inventarisatieonderzoek wordt de checklist/verslag van bevindingen door de daartoe aangewezen toezichthouder ingevuld. Vooraf zijn de reeds bekende gegevens per standplaats op deze checklist ingevuld door de toezichthouder.
