Bijlage Stad en Regio Sleutelprojecten Appendix I Fiche sleutelproject Nijmegen Waalfront Nijmegen Sleutelproject: Waalfront Doel(en)
Beoogde resultaten (= voorgenomen uitvoeringsprojecten)
Beoogde maatschappelijke effecten
1)
Afspraken 2012-2017
De transformatie van 33 hectare bedrijventerrein langs de zuidelijke Waaloever, ter hoogte van het stadscentrum van Nijmegen, tot een nieuwe woonlocatie ‘Waalfront’ dat tegemoet komt aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag die er is op de woningmarkt met een gedifferentieerd woningaanbod met diverse functionaliteiten (zie woningmarkt verkenning Nijmegen 2010-2020 en het vervolg Onderzoek De Nijmeegse Woningmarkt 2013 - 2020).
Procesafspraken: Vanaf 2012: Vaststellen aangepaste ontwikkelingsstrategie en Masterplan 1.2 Waalfront met een bijbehorende GREX. Vanaf 2015: Uiterlijk in het eerste kwartaal van 2016 vaststellen van een geactualiseerde GREX passend bij de afspraken voor een integrale gebiedsontwikkeling conform Masterplan 1.2.
Een nieuw stedelijk hart aan beide zijden van de Waal en het versterken van de relatie tussen stad en rivier en tussen de stadsdelen onderling.
Optimaliseren ruimtegebruik door herstructurering en concentratie van verstedelijking ( meetbaar via in 2 hergebruik genomen m ).
Consolideren c.q. verstevigen draagvlak (centrum)voorzieningen (meetbaar door toename huishoudens).
Versterking van de leefbaarheid en vitaliteit van de wijk Biezen (met daarbinnen het Waterkwartier) (meetbaar via wijkmonitor).
Terugdringen van bestaande problemen met luchtkwaliteit, geluidhinder en stank (meetbaar via wijkmonitor).
Verbeteren verkeerssituatie: a) In de zin van bereikbaarheid nieuwe /bestaande werklocaties (monitor vestigingsklimaat) b) In de zin van minder hinder van woongebied stadsdeel Oud-West en Nieuw West (wijkmonitor).
Accommoderen van nieuwe werkgelegenheid (zichtbaar te maken via stadsgetallen): - blijvende werkgelegenheid: geraamd op c.a. 500 nieuwe banen; - tijdelijke werkgelegenheid: uitgaande van kengetallen berekend op 2700 manjaren werk.
Verhoging duurzaamheid op stedelijk niveau (het bestaande energieverbruik per woning in het plangebied kan vergeleken worden met die van de nieuwe woningen).
Het Waalfront is een vernieuwd stuk stad dat een uiterst belangrijke en verbindende schakel vormt in de complexe gebiedsopgave ‘Nijmegen omarmt de Waal’, waarmee het centrum van Nijmegen ingrijpend zal veranderen. Zichtbaar maken van de cultuurhistorische identiteit van het plangebied middels behoud van industrieel erfgoed en inpassing van bestaande panden. Bevorderen van duurzame stedelijke ontwikkeling: door een integrale aanpak van het gehele gebied wordt de achteruitgang qua ruimtelijke kwaliteit omgebogen naar vooruitgang. In dit kader wordt beoogd een energiezuinige wijk (EPL 8) te
Verwerving gronden, excl. verwerving in middengebied (zie punt 2): 2 2012-2015: Realiseren van verwervingen (tenminste c.a. 15.000 m ). 2 2015-2017: Realiseren van nieuwe verwervingen (c.a. 12.500 m ) Gebiedsontwikkeling Handelskade: (Fiscaal) bouwrijp maken: Vervolgactiviteiten in 2012 volgend op reeds gesloopte opstallen (voormalig Gelderlander): sanering van grond en vergroten terrein door gedeeltelijke demping van de haven. Realisatie opstallen: 2 Totaalprogramma omvat 534 huur en koopappartementen, circa 3.000 m commerciële voorzieningen en ruim 500 gebouwde parkeerplaatsen. e De bouw van de parkeergarage is nagenoeg gereed en de bouw van de 1 fase (hoogbouw met circa 180 appartementen) is gestart in 2014. Oplevering van deze eerste fase vindt in 2016 plaats. De totale doorlooptijd van het project loopt tot en met 2018, waarbij fasegewijs wordt gestart en waarbij in de plint van het gebouw voorzieningen worden gerealiseerd. Woonrijp maken: Kwalitatief hoogwaardige herinrichting van het openbare gebied in eigendom van de gemeente aan de hand van het vastgestelde Beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan. De herinrichting volgt fasegewijs na de realisatie van de opstallen. Gebiedsontwikkeling Brugkwartier (Koningsdaal) conform het Stedenbouwkundig programma van eisen (november 2013): (Fiscaal) bouwrijp maken:
realiseren.
Volgend op de gesloopte opstallen en de nog te verrichten sloopwerkzaamheden in het gebied (conform de planning in de aanvraag): sanering van grond en geluidsbelasting en het verrichten van archeologisch onderzoek in een aantal deelgebieden van Koningsdaal (met name Zuid). Realisatie opstallen: Hierbij gaat het in totaal om circa 500 woningen, waarvan er tot en met 2017 circa 200-250 worden opgeleverd (blok 5,6 en 7). Voor de resterende ca. 300 woningen loopt op dit moment de planvorming. Oplevering van deze woningen is, afhankelijk van planvorming en vraag, vanaf 2017/2018 voorzien. Woonrijp maken: Kwalitatief hoogwaardige herinrichting van het openbare gebied in eigendom van de gemeente. De herinrichting volgt fasegewijs na de realisatie van de opstallen. Rondom Fort Krayenhoff realiseren van belangrijke nieuwe openbare ruimte. Ten opzichte van de ontwikkelingsvisie 1.2 heeft het Fortpark een groter oppervlak gekregen. Er is gekozen om de oorspronkelijke omvang van de kern van het Fort te handhaven. Tot en met 2017: tijdelijke aanleg van een park op Fort Krayenhoff. In de eindsituatie zal sprake zijn van ondergeschikte bebouwing tot max. 15% van het parkgebied. In dit park is de wens om een bijzondere voorziening (e.g. horecapunt / klein museum) te realiseren. Realisatie vindt naar verwachting na 2017 plaats. Aanleg van hoofdontsluitingsweg Waalfront: de “Waalfrontweg” (inmiddels Laan van Oost-Indië). De weg krijgt en breed profiel en een ‘singeluitstraling’ door de toevoeging van bomenrijen conform het Masterplan Waalfront 1.2.. Realisatie van nieuwe woonstraten met groene uitstraling tussen de bouwblokken. Het karakter van de straten en pleinen is bepalend voor het gevoel van samenhang en stedelijkheid binnen het Waalfront. De openbare ruimte is met het vaststellen van het Stedenbouwkundig programma richtinggevend vastgelegd. Het toe te passen materiaal, de functionele inrichting, de aanwezigheid van bomen in de straat zijn onderwerp van uitwerking in de volgende fase van het ontwerp.
Onderzoek naar mogelijkheden hergebruik industrieel erfgoed en inpassing bestaande/oude panden: Het (her)gebruik van herkenbare (industriële) gebouwen geeft het plan een extra kwalitatieve dimensie. Stimuleren tijdelijk gebruik / ordening : Zorgdragen dat in de periode waarin het bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een woonomgeving in voldoende mate sprake is van een levendige en leefbare situatie. De ambitie is om twee leegstaande fabriekspanden in te zetten voor tijdelijke initiatieven ( met name voor kunst
& cultuur). Het resultaat is anno 2015 zichtbaar in het Honigcomplex, waar 2 30.000 m voor tijdelijke initiatieven is ingezet en tot 2022 zo kan functioneren tot de nieuwe ontwikkeling voor dit gebied vorm krijgt. Nieuwbouw van woningen is daarna het uitgangspunt (hoogwaardige stedelijke invulling met levendigheid, functies, voorzieningen), waarbij zal worden bezien of wellicht een beperkt deel van het complex kan worden ingepast in de herontwikkeling van dit deelgebied. Verbeteren infrastructuur: Voetgangerstunnel onder de Hezelpoort (dit resultaat is in 2014 herijkt) 2)
Aanvullende afspraken: Voorjaarsnota 2015
Verbeteren leefklimaat huidige woonomgeving en wegnemen van (milieu)belemmeringen ontwikkelvelden in Waalfront.
Verwerving middengebied i.c.m. bedrijfsverplaatsing: Verwerving van opstallen op ca. 24.000 m2 bedrijfspercelen in het middengebied van Waalfront; Bedrijfsverplaatsing gericht op behoud van regionale werkgelegenheid; Stimuleren van tijdelijk gebruik (indien mogelijk); Ontwikkelen van de locatie conform masterplan Waalfront 1.2 (na 2017).
Behoud van regionale werkgelegenheid.
Toelichting 1)
Afspraken 2012-2017
Context: Onder de noemer Nijmegen omarmt de Waal werkt Nijmegen toe naar een nieuw stadshart van de stad, aan beide zijden van de rivier. In de Nota Ruimte is de gebiedsontwikkeling van 'Nijmegen omarmt de Waal' aangewezen als kerngebied voor innovatieve economische/stedelijke ontwikkelingen. Binnen de context van Nijmegen omarmt de Waal zijn de projecten stadsbrug (2013 gerealiseerd), revitalisering Noord- en Oostkanaalhavens (2007 gerealiseerd) en Waalfront (GREX2013: streefdatum 2027) gezamenlijk ingebed in een overkoepelende visie die is vastgesteld onder de noemer ‘Koers West’. Met de projecten in Koers West werkt Nijmegen aan de transformatie van het stadsdeel Nijmegen West naar een mooie en duurzame wijk. Eerder is aan deze gebiedsontwikkeling in de GSO-periode 2008-2011 € 9.000.000 toegekend. Het project Waalfront betreft de transformatie van 33 hectare bedrijventerrein langs de zuidelijke Waaloever, ter hoogte van het stadscentrum van Nijmegen. Het gebied wordt getransformeerd van bedrijvenlocatie tot hoogwaardige woonlocatie. Door de transformatie krijgen het leefklimaat en de ruimtelijke kwaliteit in dit deel van Nijmegen een forse impuls. Voor het realiseren van de woningen en de schone bedrijvigheid moet een aanzienlijk aantal milieuhinderlijke bedrijven worden verplaatst. Aanpassen ontwikkelingsstrategie: In 2012 heeft de gemeente Nijmegen de (herziene) Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 en de bijbehorende GREX 2013 vastgesteld. Aan een actualisatie van deze GREX wordt op dit moment gewerkt.
Middeleninzet Provincie: (20122017)
Gemeente: (2012-2017)
Derden: (2012-2017)
1)
1)
1)
2012-2017: € 11.000.000 (bijdrage voor specifieke onderdelen)
2012-2017: De totale gemeentelijke bijdrage voor 2006-2029 zal circa € 46.000.000 zijn.
2008-2011 Rijk, Nota Ruimte: € 25.000.000
De exacte hoogte van de gemeentelijke bijdrage 20122017 wordt nader bepaald in kader van
2012-2017 Bijdrage door OBW van € 11.900.000 (waarvan gemeente 50% aandeelhouder
EU: € 173.000 Kraaijenhofpark
Handelskade: De gemeente heeft de gronden in bezit of verwerft de benodigde gronden om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. De gronden zullen vervolgens (fiscaal) bouwrijp geleverd worden aan het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (OBW). Na realisatie van de opstallen zal het openbare gebied ingericht gaan worden (o.a. aanbrengen verhardingen, plaatsen van verlichting en bekleding kademuren). Het openbare gebied is en blijft eigendom van de gemeente. Het openbare gebied van de Handelskade dient de ambities van het gehele project Waalfront neer te zetten (zie ‘Beeldkwaliteitsplan Handelskade Nijmegen, april 2012). Voor het deelgebied Handelskade heeft OBW in Bouwfonds, institutionele belegger Syntrus Achmea en de woningbouwcorporatie Standvast Wonen een afnemer gevonden van de gronden. In totaal komen er naast de 534 huur en koopappartementen (voor diverse doelgroepen in verschillende 2 prijsklassen), circa 3.000 m commerciële voorzieningen (restaurants en bedrijfsruimte) en ruim 500 gebouwde parkeerplaatsen (realisatie 2014-2017). Op 14 maart 2014 de eerste paal geslagen voor het deelplan Handelskade en is gestart met de bouw van de eerste fase (hoogbouw met circa 180 appartementen). Oplevering van deze eerste fase vindt in 2016 plaats. De totale doorlooptijd van het project loopt tot en met 2018, waarbij fasegewijs met onderdelen van dit project wordt gestart. Brugkwartier (Koningsdaal): De gemeente heeft de gronden in bezit of verwerft de benodigde gronden in samenspraak met Bouwfonds om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. De gronden zullen vervolgens (fiscaal) bouwrijp geleverd worden aan het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (OBW). Na realisatie van de opstallen zal het openbare gebied ingericht gaan worden. Het openbare gebied is en blijft eigendom van de gemeente. Medio 2013 is het Stedenbouwkundigprogramma van eisen voor het Brugkwartier vastgesteld. Dit document legt vanuit de invalshoek van de ruimtelijke kwaliteit de kaders vast voor de te maken vervolgdocumenten zoals het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de definitieve uitvoeringsplannen. Het bestemmingsplan voor Brugkwartier is door de Raad op 9 juli 2014 vastgesteld. Voor het Brugkwartier heeft OBW in Bouwfonds een afnemer gevonden voor de eerste 3 bouwblokken (totaal ca. 160 koopwoningen). In juni 2015 is gestart met de bouw. Het totaal aantal woningen zal – afhankelijk van het aandeel appartementen – uitkomen rond de 500 woningen. Van belang bij het aandeel appartementen is – naast de markt voor appartementen – ook de samenhangende kosten voor de benodigde (gebouwde) parkeervoorzieningen, zoals saneringskosten en kosten ten gevolgen van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Grondexploitatie Waalfront: Voor het Waalfront wordt gewerkt met een planexploitatie met een omvang van € 262.000.000 (concept GREX 2014, AVA 24-9-2014). De belangrijkste opbrengsten komen daarbij uit de grondwaarden. In de concept GREX 2014 is gerekend met een bedrag aan subsidies en bijdragen van € 104.000.000; de gemeente neemt daarvan € 46.250.000 voor haar rekening (via OZB inkomsten en reguliere stadsbegroting). De rest (dus € 58.000.000) dient via externe subsidies te worden verworven. Het Rijk heeft daar met een bijdrage uit het Nota Ruimte budget € 25.000.000 aan bijgedragen. Via de provincie is in de vorige GSO periode € 9.000.000 ontvangen. Voor de jaren 2012-2017 wordt gehoopt een totale provinciale bijdrage te ontvangen van € 11.000.000. Middels het besluit van GS van 5 maart 2014 is een bijdrage vanuit de Robuuste Investeringsimpuls verleend van € 1.900.000 voor het Sleutelproject Waalfront. Na verrekening van (een deel van) deze laatstgenoemde bijdrage resteert nog een tekort aan bijdragen van € 12.500.000 voor de periode na 2017 (concept GREX 2014). Samenwerking: Belangrijk uitgangspunt voor de haalbaarheid en het risicoprofiel is dat de gemeente Nijmegen voor de uitvoering van de planexploitatie Waalfront op 12 januari 2011 met het Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (Bouwfonds) het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront Beheer B.V. (OBW Beheer) heeft opgericht. Beide partijen participeren voor de helft in het financiële risico van het Waalfront (samenwerkingsovereenkomst Waalfront, tussen gemeente en Rabo Vastgoed d.d. 27 november 2007). Partijen werken gezamenlijk aan een nieuw financieel afsprakenkader (actualisatie gezamenlijke
procesafspraak.
is).
grondexploitatie). Zie ook de in het fiche opgenomen procesafspraak. 2)
Aanvullende afspraken: Voorjaarsnota 2015
Aanvullende verwerving: De afspraken in het stadscontract Sleutelproject Waalfront onder 1) betreffen de periode 2012 t/m 2017. Verwerving van deze gronden in het middengebied (westzijde Waalkwartier) stond vooralsnog geprogrammeerd na 2017 en viel dus buiten de bestaande afspraken in het stadscontract. Om zwaarwegende redenen (behoud regionale werkgelegenheid, kwaliteitsimpuls leefklimaat, wegnemen (milieu)belemmeringen toekomstige woningbouw, bieden van juridisch/planologische zekerheid) heeft Nijmegen het initiatief genomen voor de vervroegde aankoop van deze locatie. De verwerving is daarmee voor de gebiedsontwikkeling rand voorwaardelijk, maar zou gezien de achterblijvende ontwikkelingen in de woningbouw in principe later kunnen plaatsvinden dan nu wordt beoogd. De provincie Gelderland wil deze doelen met haar bijdrage ondersteunen*. De middeleninzet van de gemeente zal voor dit onderdeel hoger zijn dan de gebruikelijke 50/50. Voor het bereiken van sluitende afspraken is inzet van de provincie Noord-Brabant, de Brabantse OntwikkelingsMaatschappij (BOM) en de gemeente Cuijk voorzien, indien het bedrijf zich in Cuijk vestigt in de context van het nieuwe open innovatiecluster BYBLOS (Byproducts Business Lab). e
* waarvan € 1,8 mln. afkomstig van de aanvankelijk voor het Vrijheidsmuseum bestemde middelen (2 tranche stadscontract 2013).
2)
2)
2)
€ 4.500.000
Circa € 20.500.000
BYBLOSS Provincie NoordBrabant, BOM, gemeente Cuijk
