Beursgenoteerd vastgoed kansrijk. Grip op je Vermogen 19 april 2013

Beursgenoteerd vastgoed kansrijk Grip op je Vermogen 19 april 2013

Beursgenoteerd vastgoed kansrijk | april 2013 | 2

I.

Wie zijn wij?

II. Investeren in vastgoed: Een mooi huis in Florida of de beste winkelcentra van Europa? III. Hoe herken je een goede vastgoedonderneming en is dit ook een goede belegging? IV. Lege kantoren & een dalende huizenmarkt en toch rendeerden wereldwijde vastgoedaandelen 26% in 2012. Hoe kan dat? V. Conclusies


Wie zijn wij?

Een mix van gemiddeld 14 jaar vastgoed - en beleggingservaring Jan Willem Vis

CIO Global Listed Real Estate

Tom Bagguley

Investment Specialist

Global

Shaun Stevens

Real Estate Strategist

Asia Pacific

Europe

North America

Menno Sloterdijk

Khing-An Liem

Senior Portfolio Manager


Robert Stout

Investment Analyst

Dirk Molenaar


Anna Niegowska

Portfolio Manager/ Inv’t Analyst

Een gecentraliseerd team met veel ervaring, die is samengesteld om door middel van actief beheer het rendement voor klanten te optimaliseren Bron:BNP Paribas IP, april 2013


II. Investeren in vastgoed: Een mooi huis in Florida of de beste winkelcentra van Europa?


Investeren in een mooi huis in Florida Voordelen: ● Vrijheid om te kiezen wat te kopen ● Waardeontwikkeling niet altijd afhankelijk van economische omstandigheden ● Zelf bepalen: ● Vakantie ● Verhuur

Maar … ● Relatief hoge kosten (bijv. K.k. en onderhoudskosten) ● Wat als je het geld nodig hebt? ● Onzekerheid bij verhuur: afhankelijk van enkele huurder(s) ● Sterk afhankelijk van 1 lokatie


Investeren in de beste winkelcentra van Europa Voordelen zijn: ● Huurinkomsten relatief stabiel (meerdere huurders met veelal lange contracten) ● Spreiding naar meerdere toplocaties ● Met klein bedrag relatief goedkoop beleggen ● Vastgoedexperts beheren het vastgoed tegen relatief geringe kosten Maar: ● Belegging in aandelen kan volatiel zijn ● Weinig invloed op beleid en bestemming

Een portefeuille van vastgoedaandelen geeft beleggers makkelijk toegang tot relatief hoge kwaliteit vastgoed in toplocaties wereldwijd … Bron: BNP Paribas IP. Het getoonde bedrijf is illustratief bedoeld en dient niet als voorstel of aanbod tot het aankopen van aandelen in dit bedrijf.


Corio, Nederland en de rest van de wereld

*Bron:FTSE EPRA NAREIT Global Net Return Index, eind maart 2013

% index gewicht* Corio

<0.5%

Nederland

<1%

Europa

13%

Noord-Amerika

51%

Azië Pacific

36%


Optimaal gebruik maken van de voordelen

Locatie, waardering & economische omstandigheden overal anders

Totaal rendement

Conclusie: selecteren van de juiste landen is erg belangrijk Bron: Bloomberg, april 2013 De getoonde landen zijn illustratief bedoeld en dienen niet als voorstel of aanbod tot het aankopen van aandelen in deze landen.


Optimaal gebruik maken van de voordelen

Locatie, waardering & economische omstandigheden overal anders

Totaal rendement

Conclusie: mogelijkheid om de juiste locatie te kiezen Bron: Bloomberg, april 2013 De getoonde bedrijven zijn illustratief bedoeld en dienen niet als voorstel of aanbod tot het aankopen van aandelen in deze bedrijven.


III. Hoe herken je een goede vastgoedonderneming en is dit ook een goede belegging?


Hoe herken je een goede vastgoedonderneming?

1. Management

2. Vastgoed

3. Balans


1. Waarom is management belangrijk? ● Strategie ● Ervaring ● Transparantie

TIP: Kijk goed naar de management structuur en naar de prestaties van het management


2. Waarom is het vastgoed zo belangrijk? ● Kwaliteit ● Geografie ● Huurders

TIP: Weet in welke landen, sectoren en kwaliteit je belegt


Totale Waarde: 100

3. Waarom is een balans zo belangrijk? Aandelenkapitaal: 30

Schuld: 70

Stel: Waarde daalt naar 80

Stel: Waarde daalt naar 80

Aandelenkapitaal = 80 -70 = 10

Aandelenkapitaal = 80 - 30 = 50

Aandelenkapitaal: 70

Rendement = -20 / 70 = -29%

Rendement = -20 / 30 = -67% Schuld: 30

TIP: Denk zorgvuldig na over de potentiële impact van schuld Bron:BNP Paribas IP, april 2013


Voorbeeld hoe belangrijk schuld kan zijn: British Land Plc

Bron: Bloomberg, april 2013 Het getoonde bedrijf is illustratief bedoeld en dient niet als voorstel of aanbod tot het aankopen van aandelen in dit bedrijf.


Goede onderneming, kwaliteit en balans: is dit ook een goede belegging?

1. Macro Economie

2. Directe Vastgoedmarkt

3. Waardering

TIP: Kijk niet alleen naar de huidige situatie, maar kijk met name vooruit


III. Lege kantoren & een dalende huizenmarkt en toch rendeerden wereldwijde vastgoedaandelen 26% in 2012. Hoe kan dat?


Rendement vastgoedaandelen (in USD) Diversificatie in een beleggingsportefeuille 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

10 Jaar

Vastgoedaandelen

20 Jaar

Aandelen

Staatsobligaties

Wereldwijde vastgoedaandelen presteerden beter dan wereldwijde “gewone” aandelen en staatsobligaties over een periode van 1, 5, 10 en 20 jaar Bron: Thomson Reuters, Datastream, FTSE EPRA NAREIT Global index, MSCI World index, JP Morgan Global Bond index. Cijfers in USD, geannualiseerd, t/m eind december 2012. Het rendement kan door valuataschommelingen hoger of lager uitvallen. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.


Europa: waar zien we kansen? ●

Gemengde gevoelens: ● Economie Eurozone zwakker in het 1e kwartaal 2013, ondanks liquiditeitsverschaffing ECB ● Potentieel voor meer politieke duidelijkheid & stabiliteit, maar risico toegenomen door problemen in Cyprus ● Parijs profiteert van toenemende internationale interesse in A-locatie vastgoed

●

Voorzichtig optimistisch: ● Lage rentestand ● Liquiditeitsverschaffing Centrale Bank van Engeland ● Ook A-locaties in Londen zijn momenteel erg in trek

Bron: BNP Paribas Investment Partners, april 2013


Europa: waar zien we kansen?

Overwogen * Onderwogen*

Bron: BNP Paribas Investment Partners, * Over/onderwogen: BNP Paribas Global Property Securities Fund, t.o.v. FTSE EPRA NAREIT Global index, eind maart 2013


Azië-Pacific: waar zien we kansen? ●

Nieuwe regering in Japan sterk gefocust op inflatie & een goedkopere Yen via fiscaal en monetair beleid

●

Verwachte Chinese groei ~7.5% tot 8% voor 2013*

●

Australische economie koelt af waardoor er ruimte is voor renteverlaging**

●

Woningmarkt in Hong Kong blijft sterk ondanks recente overheidsmaatregelingen**

Bron: *Consensus Economics. ** naar onze mening, BNP Paribas Investment Partners, april 2013

Beweging euro vs yen over periode van 12 maanden

Bron: Bloomberg, eind maart 2013.


Azië-Pacific: waar zien we kansen?




Noord Amerika: waar zien we kansen? ●

Amerikaans begrotingsakkoord behoed van een “fiscal cliff”, maar de balans moet nog steeds op orde worden gebracht

●

Werkgelegenheid groeit gestaag, maar niet voldoende om economie boven de trend te laten groeien

●

Huizenmarkt steeds sterker; vraag neemt toe en prijzen stijgen*

●

Weinig nieuw aanbod positief voor Amerikaans vastgoed

●

Maar Noord-Amerikaanse vastgoedaandelen zijn volgens ons niet goedkoop

Bron: BNP Paribas Investment Partners, * Case Shiller House Price index, april 2013


Noord Amerika: waar zien we kansen?




Zijn vastgoedaandelen niet te duur? Premie / discount tov Intrinsieke Waarde

Basis points

Verschil tussen dividendrendementen van beursgenoteerd vastgoed en 10-jaars staatsobligaties van het desbetreffende land

Wij vinden vastgoedaandelen niet duur, wel zijn we iets voorzichtiger dan vorig jaar Bron: Bloomberg, Datastream, UBS, eind maart 2013


Kortom: Beursgenoteerd vastgoed: ● Diversificatie ● Veelal hoge kwaliteit vastgoed ● Mogelijkheid om direct van lokale omstandigheden gebruik te maken ● Goede zichtbaarheid kasstromen ● Veelal aantrekkelijk gewaardeerd

Wij vinden vastgoedaandelen nog steeds een waardevolle aanvulling in een beleggingsportefeuille Bron: BNP Paribas Investment Partners, april 2013


Disclaimer Dit document dient enkel ter informatie en is 1) geen voorstel of aanbod tot het aankopen of verhandelen van de financiële instrumenten hierin beschreven en 2) geen beleggingsadvies. Het BNP Paribas Global Property Securities Fund, een subfonds van het BNP Paribas Fund III N.V. is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten op grond van de Wet op het financieel toezicht. Voor dit product is een prospectus alsmede de Essentiële Beleggersinformatie (EBi) opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico’s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. Het prospectus, de EBi alsmede overige informatie zijn verkrijgbaar bij BNP Paribas Investment Partners*, Client Service, Postbus 71770, 1008 DG Amsterdam en via www.bnpparibas-ip.nl. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De waarde van de beleggingen fluctueert met de koerswijzigingen van de effecten waarin wordt belegd. De mogelijkheid bestaat dat uw belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Bij aan- en verkopen worden kosten in rekening gebracht. De lopende kosten van BNP Paribas Global Property Securities Fund bedragen 1.62% op april 2013. Daarnaast kan de distributeur aan- en verkoopkosten in rekening brengen, variërend van 0% tot maximaal 5%, afhankelijk van de distributeur en het verkoopkanaal. BNP Paribas Investment Partners heeft alle redelijkerwijs mogelijke zorg besteed aan de betrouwbaarheid van dit materiaal, echter aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie en opinies kunnen worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. BNP Paribas Investment Partners is niet verplicht de hierin opgenomen informatie en opinies te actualiseren of te wijzigen. * “BNP Paribas Investment Partners” is de wereldwijde merknaam van de vermogensbeheerdiensten van BNP Paribas Groep.

Beursgenoteerd vastgoed kansrijk. Grip op je Vermogen 19 april 2013

Recommend Documents