Familie Meijer zet half miljard in op kansrijk Nederlands vastgoed 17-09-2015
Ondanks het einde van MAB Development blijft de familie Meijer zijn stempel drukken op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. Via Meijer Realty Partners heeft Bart Meijer 500 miljoen euro equity te investeren in kansrijke winkelcentra, kantoren en de nieuwe woningontwikkelaar Rezidenz. In het kantoor van MRP aan de statige Haagse Lange Voorhout springt het bronzen borstbeeld van Bertus Meijer in het oog. Deze in 1908 geboren aannemer heeft met de bouw van de Vogelwijk, het Promenadehotel en Kijkduin het aanzicht van Den Haag mede bepaald. Zoon Ton Meijer zette zijn werk voort. Als oprichter in 1970 van projectontwikkelaar MAB realiseerde hij het destijds revolutionaire winkelcentrum Babylon, terwijl hij later met onder meer De Resident de Haagse skyline vormgaf. MAB werd echter ook een grote speler in Frankrijk en Duitsland. Meijer en zijn vrouw Bergman verkochten de internationale ontwikkelaar in 2004 aan ABN Amro, het belang in de laatste MAB-projecten verkochten ze in 2012 aan Rabobank. Bij deze definitieve ontvlechting zou Meyer Bergman naar verluidt 47 miljoen euro van Rabobank hebben ontvangen. Dat betrof de vergoeding van het resterende belang dat Ton Meijer en zijn vrouw in de MAB-megaprojecten Oosterdokseiland Amsterdam, PalaisQuartier Frankfurt en Domus Parijs met een totaal geïnvesteerd vermogen van 1,8 miljard euro. Zoon Bart vindt de uitkomst begrijpelijk. 'Dat MAB niet meer bestaat, lag niet aan de projecten. Niemand betwist de kwaliteit van Oosterdokseiland, PalaisQuartier of De Resident, Domus was een minder geslaagd project. Het was de markt die tegenzat en dan kwam ook Rabobank nog eens in zwaar weer terecht. Iedereen heeft zijn uiterste best gedaan om het te laten slagen. Maar toen MAB meer geld nodig had voor zijn projecten, was het glas voor Rabobank half leeg. En bij de verkoop van ons belang in de laatste projecten hebben we een serieus bedrag van Rabobank gekregen.' Rabobank besloot weliswaar in mei 2013 MAB te liquideren, Ton Meijer bleef zich gelden als actieve belegger. In 2005 richtte hij Meyer Bergman op, in 2013 zag Meijer Realty Partners (MRP) het levenslicht. Vader Ton heeft nu een stap teruggedaan, waarna zonen Bart en Mark meer naar de voorgrond zijn toegetreden. ‘Ik heb het er tijdens de crisis vaak met mijn vader over gehad: het kon toch
niet zo slecht met de Nederlandse economie en vastgoedmarkt blijven gaan. Als banken niets financieren, houdt alles natuurlijk op. Maar met onze hoogopgeleide bevolking, perfecte infrastructuur en gediversifieerde economie bleef de basis goed. MRP hebben we met dit vertrouwen in ons achterhoofd opgericht’, aldus de directeur. MRP is sinds de oprichting in 2013 uitgegroeid tot een asset manager van formaat. De waarde van de opgebouwde vastgoedportefeuille bedraagt al zo'n 2,5 miljard euro, waarvan 1,5 miljard equity, legt ceo Bart Meijer uit. ‘Wij focussen op vastgoed met onbenutte kwaliteiten en herontwikkelingsmogelijkheden. De bulk is vooralsnog belegd in Brits winkelvastgoed. De Britse tak van MRP waaraan mijn broer leiding geeft, is een investeringsvehikel voor pensioenfondsen. Een van de aankopen is Burlington Arcades nabij Covent Garden in Londen. Na twee jaar hebben we de huurinkomsten daar verdubbeld. Maar ons Britse fonds heeft ook outletcentrum Bataviastad in Lelystad in belegging genomen. Onze nieuwe investeringen zijn vooral gericht op de Nederlandse markt. Ons doel is voorlopig om in Nederland een portefeuille op te bouwen met ongeveer 500 miljoen euro eigen vermogen. Met een huidige leverage van 50 tot 60 procent kom je daarmee uit op een vastgoedportfolio van een dikke miljard euro. Dit voorjaar hebben we onze eerste aankoop gedaan. Met CQS hebben we Megastores in Den Haag gekocht. Deze zomer hebben we het Hema-hoofdkantoor op de NDSM-Werf in Amsterdam-Noord in belegging genomen. Bovendien hebben we een minderheidsbelang genomen in woningontwikkelaar Rezidenz (zie kadertekst). Er lopen gesprekken over nieuwe aankopen.’ Het 32.000 m2 grote Hema-hoofdkantoor kocht MRP deze zomer samen met de Israëlische Zabar Group Investments en Menora Mivtachim van consortium Amsterdam Waterfront voor 76,25 miljoen euro, bleek uit Kadaster-cijfers. Dit kantoor Number One voldoet aan de MRP-criteria, stelt Meijer vast. 'Vastgoed moet ook als een huurcontract afloopt, weer verhuurbaar zijn. Door de kwaliteit van het gebouw en de locatie hebben we daar bij Number One alle vertrouwen in. De NDSM-werf is een toplocatie in wording, waar uiteindelijk een programma van 400.000 m2 met alle mogelijke functies wordt gerealiseerd.' Na de aankoop dit voorjaar voor 66 miljoen euro van Megastores afficheert de familie Meijer zich wederom met een beeldbepalend gebouw in Den Haag. Het 85.000 m2 grote winkelcentrum met 1.800 parkeerplaatsen naast station Hollands Spoor geldt echter sinds de oplevering in 2001 als een probleemproject. Een groot gedeelte dat bestemd was als wijkwinkelcentrum is nooit verhuurd geweest. Op de top van de markt in 2008 acquireerde ING Real Estate Development het toen al kwakkelende winkelcentrum voor 135 miljoen euro van de Duitse belegger HFS. ING RED wilde Megastores er met tientallen miljoenen euro's weer bovenop helpen. Maar na het bijna-faillissement van ING in 2009 wilde puinruimer Jan Hommen de blootstelling aan commercieel vastgoed zo snel mogelijk afbouwen en belandde het winkelcentrum op de verkoopnominatie. De vele woonwinkels zaten tussen 2009 en 2014 in het oog van de woningmarktstorm. Op het dieptepunt in 2014 stond ruim een derde van Megastores leeg. Ondanks deze achtergrond is de discount van ruim 50 procent die MRP heeft bedongen van verkoper ING Bank niettemin aanzienlijk. Voor Bart Meijer staat alles voorlopig in het teken van de rebranding en herontwikkeling van Megastores. ‘Er is veel werk aan de winkel. Ons koopmoment zal het succes bepalen van de nieuwe Megastores. De
scherpe koopsom biedt ons ruimte voor een fors investeringsplan. Bovendien is onze timing ideaal dankzij de grote investeringen rondom Megastores. NS en Den Haag investeren tientallen miljoenen in verbetering van het stationsgebied, terwijl markpartijen afgelopen en komende jaren honderden miljoenen investeren in vastgoedprojecten bij station Hollands Spoor en de Laakhavens. Zo zijn en worden duizenden woningen gerealiseerd voor studenten en werkenden. De aanleg van de Rotterdamse Baan die medio 2016 gereed moet zijn, speelt ons ook in de kaart. De tunnel van deze verbindingsweg eindigt precies bij Megastores, zodat de bereikbaarheid enorm wordt verbeterd. Wat beschouwt Meijer als de ideale branchering voor het winkelcentrum met nog altijd een leegstand van bijna 30 procent. ‘Megastores is opgezet voor grootschalige woonformules, andere perifere detailhandel en als wijkwinkelcentrum. Deze branchering is te eenzijdig. Op de twee supermarkten heeft het wijkwinkelcentrum bovendien nooit gefunctioneerd. Megastores moet een verblijfsgebied worden, waar jongeren en gezinnen graag een dagdeel voor uittrekken. Dankzij het nieuwe speelparadijs Kids Island trekken we al meer gezinnen. Maar we willen meer leisure. Zo voeren we nu gesprekken met een bioscoopexploitant. Daarmee binden we ook jongeren aan ons. Daarnaast is het aandeel food met enkel La Place en McDonalds ondermaats. Dat gaan we opkrikken met minstens tien restaurants en een flink aantal vernieuwende food- en horecaconcepten. Het wijkwinkelcentrum komt van de grond als we het laten aansluiten op de belevingswereld van de veelal allochtone bevolking van Laak. Veel creatieve allochtone ondernemers hebben hun plannen al bij ons ingediend. Den Haag heeft de eis van units van minimaal 1.000 m2 losgelaten, dus we kunnen ook ruimte bieden aan couleur locale zoals een nagelstudio en cadeauwinkel. Onder de grootschalige winkels willen we een grotere variëteit. Niet alleen meubelwinkels maar elk denkbare formule rondom het thema wonen. Ook ontbreken nu sportwinkels. Het populaire Decathlon lijkt geïnteresseerd in een vestiging.’ De fysieke herontwikkeling én uitbreiding moet in de loop van 2016 zijn beslag krijgen, vertelt de directeur. ‘De uitstraling van het 600 meter lange gebouw is weinig uitnodigend. Begin 2016 hebben we ons plan volledig uitgewerkt, de grote lijn is al min of meer helder. Zo gaan we de plint openbreken, zodat we meer daglicht brengen in het complex. Aan de straatkant willen we horeca met terrasjes realiseren om de vele studenten te trekken. Behalve een nieuwe naam krijgt Megastores ook een nieuwe, brede hoofdingang aan de Van der Kunststraat. Aan deze zijde ligt bovendien nog een onbebouwde grondpositie waar we woningen willen ontwikkelen. De onbenutte potentie van Megastores is enorm. Ik ben ervan overtuigd dat het hier binnen twee jaar weer bruist van de activiteit.’ KADERTEKST Pijplijn 400 woningen voor Rezidenz Half maart nam Meijer Realty Partners met een flinke kapitaalinjectie een belang in het gelijktijdig opgerichte Rezidenz Development. Rezidenz - met kantoren in Eindhoven en Den Haag – noemt zich specialist in gebiedsontwikkeling in het hogere segment van de woningmarkt. Een half jaar na de oprichting heeft Rezidenz al een fors gevulde pijplijn, stelt eigenaar/directeur Olaf Schoofs.
‘De laatste handtekeningen zijn nog niet overal gezet. Maar globaal hebben we nu een ontwikkelpijplijn met 400 woningen in zeven projecten. Het grootste is een project met 300 woningen in Brabant. Hoewel het zwaartepunt nog ligt in Brabant, willen we toe naar een landelijke dekking. Dankzij het MRP-kapitaal is de afzet aan de voorkant gegarandeerd. Nieuwe projecten zullen volgen. We voeren veel gesprekken met bouwbedrijven die pareltjes op hun balans hebben; van oude kloosters en – fabriekslocaties tot green field- en binnenstedelijke locaties. Wij kunnen hen helpen als partner bij de financiering en ontwikkeling. Rezidenz heeft overigens geen productiedoelstellingen. We moeten niet opportunistisch willen investeren omdat er geld in onze zak brandt. Bovendien houd ik de komende jaren rekening met een matige economische groei.’ Schoofs (1978) specialiseerde zich tijdens zijn Tias-opleiding (Tilburg University) in de psychologie van consumentenkoopgedrag. Hij ontwikkelde op basis daarvan een nieuwe marketingstrategie voor de woningmarkt. Die kennis paste hij vanaf 2006 als ontwikkelaar bij het toenmalige Bouwfonds Ontwikkeling en vormt ook de basis van Rezidenz, legt hij uit. ‘Bouwbedrijven hebben zich de laatste jaren als productspecialisten gericht op een efficiëntere en dus goedkopere manier van bouwen. Wij schakelen op van het product naar de context. Wij doorzien consumentmotieven, zijn sterk marketinggedreven en hebben de conceptuele creativiteit om te komen tot excellente plannen. Rezidenz denkt vanuit een sterk eindbeeld: het creëren van een park, een plein, een woon- en/of winkelstraat. Wij zijn ervan overtuigd dat dit betekenis en waarde geeft aan de plek.’ De afgelopen vastgoedcrisis noemt Schoofs ondanks de geleden pijn ‘louterend’. ‘Voor de crisis was het simpelweg productie draaien. Woningen waren te duur, de kwaliteit vaak ondermaats. Nu hebben we te maken met een kwaliteitsmarkt. Niet alleen in de steden maar ook in de periferie. De laatste jaren is het adagium bij ontwikkelaars: luister naar de klant. Maar marktonderzoek, co-creatie en crowdsourcing zijn geen panacee. Potentiële klanten worden overladen met keuzemogelijkheden en moeten het zelf maar uitzoeken. Het is ook de vraag hoe oprecht de wens om de klant te kennen is. Nu de markt weer aantrekt, zie je partijen weer grote, eenzijdige volumes draaien.’ De Rezidenz-directeur is van mening dat de ontwikkelaar zijn eigen markt moet creëren. ‘Apple wachtte ook niet de klantvraag af, maar creëerde zelf een markt. Rezidenz is een conceptontwikkelaar die de latente marktvraag aanboort. We ontwikkelen woningprojecten waarop mensen inschrijven die niet eens wilden verhuizen. Dat is ons gelukt in het plaatsje Dorst bij Breda. Hoewel in Breda niet als een ideale locatie beschouwd, hebben we alle woningen daar verkocht op basis van hoogwaardige architectuur, een in de omgeving ingebed plan met een goede prijskwaliteitsverhouding. Het gaat niet om de grote visie vanaf de tekentafel. De ontwikkelaar moet ook het dna van de bouwlocatie ontdekken. Hij hoort de gastheer van dat gebied te zijn. Door me te verdiepen in de geschiedenis en de cultuur en te praten met de omwonenden heb ik een projectgebied in een dorpje aan de Dommel nabij Den Bosch door en door leren kennen. De animo voor het plan is daardoor enorm.’ Als trend voorziet Schoofs dat New Urbanism in Nederland een hoge vlucht gaat nemen. ‘Dat Amerikaanse fenomeen staat voor zelfvoorzienende woongemeenschappen waar wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd en voetgangers centraal staan. Veel gebieden in het zuiden van de VS zijn dankzij initiatieven van de markt onherkenbaar veranderd. Waar eerst The Sprawl heerste – lelijke lintbebouwing
langs de snelweg – zijn nu knusse woongemeenschappen ontstaan. Een dergelijke ontwikkeling voert terug naar de ontstaansgeschiedenis van een stad. Uit een gemeenschapsgevoel ontstaat een buurtschap, die weer de basis vormt voor een nieuwe stad. Door starre overheidsbemoeienis met ruimtelijke ordening en de heilige status van masterplannen lukt dat in Nederland niet altijd even goed. Masterplannen met een doorsnee looptijd van twintig jaar regeren over hun graf heen. Geef de markt meer ruimte om briljante ideeën uit te werken, net als in de VS. Op kleine schaal worden al successen geboekt. Zo was De Berg, een aanloopstraat net buiten het centrum van Eindhoven, tot voor kort een ongure tippelzone. Nadat enkele ondernemers er nieuwe winkelconcepten uitrolden, is de straat weer hip and happening. De Westergasfabriek in Amsterdam is natuurlijk ook zo’n project waar dankzij horeca, cultuur en bedrijvigheid een gemeenschapsgevoel is ontstaan.’ Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van september 2015.
