RVB07-0011
~
4
Berden op Zoom
Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel
: Initiatiefvoorstel CDA-fractie Betaalbare koopwoningen voor lagere inkomensgroepen : lnit/07/001 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer 22 maart 2007 Afdeling : Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling
Voorstel: 1.
het college op te dragen om de gemeenteraad een voorstel te doen tot een financiële regeling om de positie van de lagere inkomensgroepen op de koopwoningmarkt te verbeteren en hierbij in ieder geval te betrekken: a. de in dit raadsvoorstel opgenomen uitgangspunten; b. de resultaten van het nadere onderzoek naar de in het voorstel genoemde instrumenten, te weten max. 20% Uitgestelde koop en de VROM Starterslening;
2 a. in principe in te stemmen om vanuit de Algemene Reserve een bedrag te reserveren van maximaal € 2.000.000,- als benodigde middelen ten behoeve van onder punt 1 genoemde regeling; b. de optredende rentederving op termijn, berekend op maximaal € 100.000,- per jaar, ten laste te brengen van de betreffende reserve; c. de begroting dienovereenkomstig te wijzigen. Type voorstel:
D
Kaderstellend Controlerend Rest
Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja
Nee
Zijn doelen en/of effecten beschreven
KI
D
Financiële consequenties
KI
D
Inspraak
Ë3
CD
Bijlagen: geen
&
Gemeente eente J/! Eergen op Zoom
Datum raadsvergadering Nummer Onderwerp
22 maart 2007 lnit/07/001 Initiatiefvoorstel CDA-fractie Betaalbare koopwoningen voor lagere inkomensgroepen
Aan de gemeenteraad,
Voorstel
1.
het college op te dragen om de gemeenteraad een voorstel te doen tot een financiële regeling om de positie van de lagere inkomensgroepen op de koopwoningmarkt te verbeteren en hierbij in ieder geval te betrekken: a. de in dit raadsvoorstel opgenomen uitgangspunten; b. de resultaten van het nadere onderzoek naar de in het voorstel genoemde instrumenten, te weten max. 20% Uitgestelde koop en de VROM Starterslening;
2 a. in principe in te stemmen om vanuit de Algemene Reserve een bedrag te reserveren van maximaal € 2.000.000,- als benodigde middelen ten behoeve van onder punt 1 genoemde regeling; b. de optredende rentederving op termijn, berekend op maximaal € 100.000,- per jaar, ten laste te brengen van de betreffende reserve; c. de begroting dienovereenkomstig te wijzigen.
Inleiding De meeste mensen zijn goed in staat zelf voor hun huisvesting te zorgen. Een deel van de bevolking heeft daartoe echter in toenemende mate minder goede mogelijkheden. Uit oogpunt van sociale rechtvaardigheid is het daarom logisch dat de overheid via een modern sociaal woonbeleid aandacht besteedt aan het waarborgen van de kansen van groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. De huidige omstandigheden op de woningmarkt leiden er toe dat jongeren en starters in de knel komen als ook ouderen met AOW en een klein pensioen zonder eigen woning. In de uitgevoerde Woningmarktverkenning is gesteld dat de eerstkomende jaren de spanning op de lokale woningmarkt zal toenemen. Met name starters krijgen meer moeite een betaalbare woning te vinden door het gebrek aan doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad.
Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling De stagnatie op de woningmarkt zorgt ervoor dat de lagere inkomensgroepen moeilijk aan een betaalbare koopwoning kunnen komen. Verruiming van de ondersteuning van de lagere inkomensgroepen op de koopmarkt is gewenst. Op de middellange termijn dient dit vooral plaats te vinden door de verruiming van het aanbod in het lagere prijssegment. Zolang nog geen sprake is van een ontspannen woningmarkt, is voor de korte termijn een tijdelijke vorm van vraagondersteuning voor lagere inkomensgroepen wenselijk. Voorts wordt hiermee beoogd om starters, studenten en jonge hoger opgeleiden meer te binden aan de stad. De vormgeving van dit instrument moet de woningmarkt zo min mogelijk verstoren. In het vastgestelde Beleidsplan Wonen 2004-2008 is als een van de actiepunten opgenomen het vergroten van slaagkansen voor jongeren en starters.
-2-
Zoals gesteld richt dit beleidsinstrument zich op burgers in de lagere inkomensgroepen. Rekeninghoudend met de huidige koopsommen van (starters)woningen en de maximaal te verkrijgen hypotheek volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag het gezamenlijk bruto jaarinkomen van deze doelgroep maximaal € 40.000,- bedragen. Uitwerking voorstel De systematiek van Betaalbare koopwoningen voor lagere inkomensgroepen is de volgende. De eigenaar koopt een nieuwbouwwoning of bestaande woning tegen minimaal 80% van de koopprijs. Het uiteindelijke percentage wordt bepaald door het bedrag dat de aspirant-koper maximaal kan lenen volgens de nonnen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te delen op de verwervingskosten. De grond waarop de woning staat, blijft in eerste instantie in eigendom van de hiertoe door de gemeente opgerichte rechtspersoon, in de vorm van een stichting of besloten vennootschap (B.V.). Op de lange duur dient de eigenaar het verschil in prijs wel te betalen, maar alleen als het inkomen zodanig is gestegen dat dit mogelijk is of als de eigenaar de woning weer verkoopt. Om die afspraken goed vast te leggen sluit de koper een contract met betreffende stichting. In relatie tot het prijsniveau van de woningen zijn de uitgangspunten zo gekozen dat mensen met een gezamenlijk bruto jaarinkomen tussen € 25.000,- en € 40.000,- een woning kunnen kopen. De woningen kunnen zowel nieuwbouwwoningen zijn, die worden aangeboden door een woningbouwcorporatie of projectontwikkelaar, als bestaande woningen. Het niveau van de koopsommen van voor de doelgroep geschikte woningen ligt voor bestaande woningen tussen € 120.000,- en € 175.000,- en voor nieuwbouwwoningen tussen € 160.000,- en € 185.000,-. Hier bovenop komen de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen op 12% en bij nieuwbouwwoningen op 8%. Gelet op het bovenstaande wordt voorgesteld om de maximale verwervingskosten van de woning vast te stellen op € 200.000,-. De door deze doelgroep maximaal onder NHG-normen te verkrijgen hypotheken bij een hypotheekrenteniveau van 5% en een rentevastheidperiode van 15 jaar liggen tussen € 109.828,- (bruto jaarinkomen van € 25.000,-) en € 188.144,- (bruto jaarinkomen van € 40.000,-). Gelet op de voor deze doelgroep optredende tekorten bij de maximaal te verkrijgen hypotheekbedragen in relatie tot de verwervingskosten, wordt voorgesteld om het minimaal te financieren bedrag te bepalen op 80% van de verwervingskosten. Het resterende bedrag van de verwervingskosten van de woning, welke dus maximaal 20% bedraagt, koopt de eigenaar later alsnog, mits zijn inkomen voldoende is gestegen. De koop van het resterende gedeelte van maximaal 20% gebeurt in 2 delen, tranches genaamd, ledere tranche komt overeen met maximaal 10% van de verwervingskosten van de woning vermeerderd met het tot dan toe door de stichting geleden renteverlies en overhead kosten. Indien het bedrag van de uitgestelde koop gelijk of lager is dan 10% van de verwervingskosten, dient deze in 1 tranche te worden voldaan. De eigenaar moet de tranche kopen zodra zijn inkomen dat toelaat. Voor de meeste kopers zal dit na een aantal jaren zijn. Om te bepalen of de eigenaar een tranche moet kopen, dient hij de stichting jaarlijks inzicht te geven in zijn inkomen. Als het belastbaar gezinsinkomen 3 jaar lang achter elkaar hoger is dan een bepaald bedrag, is de eigenaar verplicht de volgende tranche te kopen. Voor de 1e tranche is dit bedrag € 35.000,- of meer, voor de 2e tranche is het € 38.000,- of meer. Als het inkomen niet of maar weinig stijgt, hoeft de eigenaar de volgende tranches niet te kopen. De uitgestelde koop blijft dan staan tot het moment dat de eigenaar de woning verkoopt. Na de verkoop beschikt de eigenaar over financiële middelen om de resterende tranche(s) inclusief renteverlies en overhead kosten aan de stichting te voldoen. Wanneer de waarde van de woning is gestegen, houdt de eigenaar ook nog een zekere opbrengst over. Zoals eerder genoemd, is een belangrijk aspect van dit instrument dat de koper inzicht moet geven in zijn inkomen. In de 18 plaats is het inkomen namelijk bepalend of de eigenaar in aanmerking komt voor het kopen van een Betaalbare Koopwoning. Daarna is het inkomen bepalend voor het moment van betalen van de
-3-
tranches (uitgestelde koop) inclusief genoemd renteverlies en overheadkosten. De eigenaar dient daarom elk jaar de stichting een kopie van zijn aanslag inkomstenbelasting te verstrekken. De regeling richt zich met name op starters en ouderen binnen de lagere inkomensgroepen. Ten behoeve van de financiële inkadering voorziet het voorstel vooralsnog in het realiseren van een aantal van 100 woningen specifiek ten behoeve van starters en voor ouderen met AOW en een klein pensioen zonder eigen woning. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven hoe met de regeling de overbrugging tussen verwervingskosten en maximaal te verkrijgen hypotheken met NHG bij de verschillende inkomenniveaus is voorzien. Bruto gezamenlijk jaarinkomen
1e hypotheek op basis van normen NHG bij hypotheekrente van 5,00% en rentevastheidsperiode van 15 jaar; maximaal
Verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) maximaal 100/80 van hypotheek met NHG en max. € 200.000,-
Uitgestelde koop (verwervingskosten minus maximale hypotheek met NHG) max. 20% v.d. verwervingskosten
Indicatie maximale niveau koopsom bestaande woning (afgerond)
Indicatie maximale niveau koopsom nieuwbouwwoning (afgerond)
€ 25.000,€ 26.000,€ 27.000,€ 28.000,€29.000,€ 30.000,€31.000,€ 32.000,€ 33.000,€ 34.000,€ 35.000,€ 36.000,€37.000,€38.000,€ 39.000,€40.000,-
€ 109.828,€115.028,€120.710,€126.919,€ 132.353,€138.314,€ 144.368,€150.018,€155.219,€159.922,€164.626,€ 169.329,€174.033,€178.737,€183.440,€188.144,-
€137.285,€ 143.785,€150.887,€158.648,€165.441,€ 172.892,€180.460,€187.522,€ 194.023,€199.902,€200.000,€200.000,€ 200.000,€ 200.000,€ 200.000,€ 200.000,-
€ 27.457,€ 28.757,€30.177,€31.729,€ 33.088,€ 34.578,€ 36.092,€ 37.504,€ 38.804,€39.980,€ 35.374,€30.671,€ 25.967,€21.263,€16.560,€11.856,-
€ 122.000,€128.000,€134.000,€141.000,€ 147.000,€ 154.000,€161.000,€167.000,€ 173.000,€ 178.000,€178.000,€178.000,€ 178.000,€178.000,€ 178.000,€178.000,-
€ 160.000,€167.000,€ 173.000,€ 179.000,€185.000,€185.000,€185.000,€185.000,€185.000,€185.000,€185.000,-
Consequenties van het voorstel Uitgaande van het realiseren van een aantal van totaal 100 woningen zijn de benodigde financiële middelen als volgt berekend. In bovenstaande tabel zijn de maximale bedragen met betrekking tot de uitgestelde koop c.q. de tranches vermeld. De daadwerkelijke hoogte van de bedragen is uiteraard afhankelijk van de werkelijke verwervingskosten van de aan te kopen woningen. De gemiddelde omvang van de bedragen van de uitgestelde koop zijn geprognotiseerd op gemiddeld € 20.000,- per woning. Op basis hiervan bedragen de benodigde financiële middelen ten behoeve van de toepassing van deze regeling totaal € 2.000.000,-. Dit beginkapitaal zal nadat deze is ingezet, na een aantal jaren door aflossing en rente terugvloeien in betreffend fonds en zal op termijn opnieuw voor andere woningen kunnen worden ingezet. Hierdoor ontstaat een zogenaamd Revolving
-4-
Fund. Hierdoor kunnen op termijn uiteindelijk een veelvoud van betreffend aantal van 100 woningen voor de doelgroep financieel bereikbaar worden gemaakt. Financiële dekking Uitgaande van een rekenrente van 5% klimt de rentederving naar maximaal € 100.000,- per jaar (5% van € 2.000.000,-) bij het bereiken van genoemd aantal van 100 woningen. Door de cumulatieve opbrengst van tranches en rentevergoeding ontstaat op termijn een revolving effect (het steeds weer opnieuw in kunnen zetten van dezelfde middelen). Voorgesteld wordt de in eerste instantie optredende rentederving ad € 100.000,- te dekken uit de Algemene Reserve. Zodra, afhankelijk van de ontwikkeling van de woningmarkt en de positie van de doelgroep in de toekomst, de wenselijkheid van de instandhouding van de regeling zal ophouden te bestaan, zal intrekking van de regeling plaatsvinden en de middelen van het fonds terugvloeien naar de Algemene Middelen. Hiertoe zal jaarlijks onderhavige regeling worden geëvalueerd. De uitkomsten van deze evaluatie zullen jaarlijks ter kennisname worden gebracht van de raad. Bij de uitwerking van dit voorstel zal binnen de hierin genoemde uitgangspunten ook de VROM Starterslening van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) worden betrokken. Deze VROM Starterslening is 1 januari 2007 van kracht geworden. De eerdergenoemde overbrugging tussen verwervingskosten en maximaal te verkrijgen hypotheek vindt dan plaats door het verstrekken van een starterslening. Bij aankoop van de woning wordt gelijktijdig met de 1e hypotheek een starterslening als 2e hypotheek afgesloten. De 1e hypotheek bedraagt ook hier weer minimaal 80% van de verwervingskosten en wordt aangevuld met een starterslening van maximaal 20%. De VROM Starterslening bestaat voor 50% uit gemeentelijke middelen en voor 50% uit een VROM-bijdrage. De ministervan VROM heeft hiertoe voor gemeenten met een starterslening (thans 90 gemeenten) € 40 miljoen beschikbaar gesteld. De gemeente Bergen op Zoom is reeds geruime tijd deelnemer aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Inmiddels is door jaarlijkse stortingen een fonds opgebouwd van ruim € 680.000,-. Betreffende gemeentelijke gelden kunnen in brede zin als laagrentende financieringen ter stimulering van projecten in het kader van de volkshuisvesting worden ingezet. Ingeval van toepassing van de starterslening dienen deze door onze gemeente alszodanig te worden geoormerkt. Bij de nadere uitwerking van dit voorstel zal worden onderzocht welk instrument het meest effectief en efficiënt kan worden ingezet om de positie van de lagere inkomensgroepen op de koopmarkt te verbeteren. Voorts wordt voorgesteld om bij de uitwerking van dit voorstel instellingen met een maatschappelijke doelstelling, zoals woningcorporaties, te betrekken. Hierbij zal de bereidheid worden afgetast om eveneens een bijdrage te leveren aan de realisering van betaalbare koopwoningen voor de lagere inkomensgroepen. Te denken valt hierbij onder meer aan de verkoop van daarvoor in aanmerking komende corporatiewoningen aan deze doelgroep en de bouw van starterswoningen. Een en ander in lijn met de vermelde uitgangspunten in dit voorstel en met inzet van corporatiemiddelen. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Namens de CDA-fractie van de gemeenteraad van Bergen op Zoom, W.C.E. Musters, fractievoorzitter„ —'
Gemeente in Eergen op Zoom De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het initiatiefvoorstel van de CDA-fractie;
BESLUIT:
1.
het college op te dragen om de gemeenteraad een voorstel te doen tot een financiële regeling om de positie van de lagere inkomensgroepen op de koopwoningmarkt te verbeteren en hierbij in ieder geval te betrekken: a. de in dit raadsvoorstel opgenomen uitgangspunten; b. de resultaten van het nadere onderzoek naar de in het voorstel genoemde instrumenten, te weten max. 20% Uitgestelde koop en de VROM Starterslening;
2 a. in principe in te stemmen om vanuit de Algemene Reserve een bedrag te reserveren van maximaal € 2.000.000,- als benodigde middelen ten behoeve van onder punt 1 genoemde regeling; b. de optredende rentederving op termijn, berekend op maximaal € 100.000,- per jaar, ten laste te brengen van de betreffende reserve; c. de begroting dienovereenkomstig te wijzigen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 februari 2007. De griffier,
F.P. de Vos
De voorzitter,
