VOORSTEL OPSCHRIFT. Vergadering van september Besluit nummer: 2013_Raad_ Onderwerp:

gemeente

VOORSTEL

TEYLINGEN

OPSCHRIFT Vergadering van september 2013 Besluit nummer: 2013_Raad_00059 Onderwerp: Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011 - Besluitvormend

Beknopte samenvatting: De gemeenteraad wordt voorgesteld de gebreken in het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011' te herstellen ter uitvoering van de tussenuitspraak van 12 juni 2013 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

DE GEMEENTERAAD

AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): » Tussenuitspraak 12 juni 2013 Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. « Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 • Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 • Oplegnotitie Next Vastgoed 17 juli 2013

MOTIVERING Aanleiding en context: Op 12 juni 2013 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak gedaan over het beroep van zes overgebleven appelanten tegen het raadsbesluit van 23 juni 2011 tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Hooghkamer 2011' en het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011' (bijlage 1). Eerder hebben twee van de acht indieners van een beroepschrift het beroep ingetrokken. Volgens de tussenuitspraak zullen 11 beroepen van 4 van de 6 appelanten over het bestemmingsplan in de einduitspraak ongegrond worden verklaard. De verwachting is dat het bestemmingsplan in de einduitspraak ongewijzigd in stand blijft, waarna het bestemmingsplan onherroepelijk wordt. Van de 42 beroepen van 4 van de 6 appelanten over het exploitatieplan zijn 38 beroepen verworpen. Voor 4 beroepen heeft de Afdeling bestuursrechtspraak uw raad opdracht gegeven de gebreken in

p 1 van 403

uw besluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan, te herstellen binnen twaalf weken na de datum van de tussenuitspraak, dat wil zeggen voor 4 september a.s. Daarbij hoeft de voorbereidingsprocedure niet te worden overgedaan. Dit wordt de 'bestuurlijke lus' genoemd. Dit herstel betreft de volgende vier onderdelen: 1. Afkoop historische bouwclaim. Voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentnam @Hok heeft de gemeente grond aangekocht van Heijmans. Daarbij heeft Heijmans destijds bedongen dat hij in Hooghkamer meer woningen mag bouwen (die konden immers niet meer op de verkochte grond worden gebouwd). Deze bouwclaim heeft de geineente afgekocht. De kosten van de afkoop (€217.570, - prijspeil 1-1-2011) zijn in het exploitatieplan opgenomen. De Afdeling stelt dat, hoewel de sporthal en het jongerencentrum volgens uw raad mede ten dienste van Hooghkamer staan, de kosten voor de realisering hiervan niet via het exploitatieplan ten laste van het exploitatiegebied zijn gebracht. Reeds hierom kunnen de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim niet aan het exploitatiegebied worden toegerekend. In zoveiTe is het exploitatieplan in strijd met de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De exploitatieopzet van het exploitatieplan dient zodanig te worden gewijzigd dat tot de rammg van de kosten niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (zie ook het afzonderlijke raadsvoorstel 'Afkoop historische bouwclaim bij verwerving gronden voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok'). 2. Raming kosten van voorbelasting tijdens het bouwrijp maken. De Afdeling bestuursrechtspraak stelt vast dat het exploitatieplan uitgaat van een volledige voorbelasting van de verharding met 1,5 m. In het Deltares-rapport (zie bijlage 8 bij het aangepaste exploitatieplan) staat dat het gewicht van de verhardingsconstructie niet is meegenomen in de berekeningen en dat het effect op de zettingen van een verhardingsconstructie afhankelijk is van zowel het gewicht als de locatie. Gelet hierop ziet de Afdeling niet in dat, zoals uw raad stelt, uit het Deltares-rapport volgt dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m verhoogd dient te worden. Daarom heeft uw raad volgens de Afdeling de gestelde noodzaak van de voorgenomen voorbelasting niet toereikend gemotiveerd. De Afdeling geeft uw raad de keuze om alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen, wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting. Voorgesteld wordt op basis van het advies van Witteveen+Bos van 10 juli 2013 (zie bijlage 8 bij het aangepaste exploitatieplan) de kostenraming van de post 'voorbelasten' te beperken tot alleen de verharding voor wegen, fietspaden, parkeerplaatsen en plaatsen waar duikers waterwegen met elkaar verbinden. Daarbij is voldoende dat de tijdelijke verhoging wordt beperkt tot 1 m zand in het betreffende deelgebied. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het voorbelasten in het aan te passen exploitatieplan zijn teruggebracht van €1.818.103,- tot €1.019.650,- (piijspeil 1-1-2011). 3. Opname BTW als onderdeel van de kostenraming geluidscherm langs spoorlijn. Bij de voorbereiding in de jaren 2009 -2011 en de afstemming in die periode met ProRail bleek dat ProRail vooralsnog geen uitsluitsel kon geven of zij de B T W kon verhalen over de kosten van het geluidscherm. Pas bij de indiening van de facturen van ProRail aan de gemeente bleek dit mogelijk. Daarmee kan de BTW-post in de kostem-aming van het geluidscherm vervallen. De gemeente heeft dit in de beroepsprocedure aangegeven aan de Afdeling bestuursrechtspraak en aan de appelanten. Op grond hiervan draagt de Afdeling uw

p 2 van 403

raad op om de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen, dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de B T W op het geluidscherm. Dit heeft tot gevolg dat deze post van €387.958,- (prijspeil 1-1-2011) niet meer in de kostenraming van het te herstellen exploitatieplan staat. 4. Toerekening kosten. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak blijkt uit de gegevens die uw raad na de zitting heeft overgelegd, dat de bepaling van de exploitatiebijdragen voldoet aan de ratio en strekking van artikel 16.8 van de Wro. Het exploitatieplan voldoet hier niet aan. Daarom draagt de Afdeling uw raad op - de artikelleden van artikel 16.8 Wro volgend en in samenhang met de artikelen 6.19 en 6.13 Wro - in het exploitatieplan inzichtelijk te maken hoe de factoren, die in die artikelen zijn genoemd, bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen achtereenvolgens zijn betrokken. De Afdeling vraagt uw raad het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is. Dit aspect heeft geen gevolg voor de raming van kosten en opbrengsten. De vier bovengenoemde onderwerpen die naar het oordeel van de Afdeling hersteld moeten worden, zijn verwerkt in het aangepaste exploitatieplan Hooghkamer 2011 (bijlage 2). De wijze waarop de vier onderwerpen concreet in het exploitatieplan zijn verwerkt vindt u in het vergelijkingsdocuinent van het exploitatieplan. Hiermee kunt u het exploitatieplan van 23 juni 2011 vergelijken met de voorgestelde aanpassingen in het exploitatieplan (bijlage 3). De oplegnotitie van Next Vastgoed B.V. van 17 juh 2013 tenslotte, geeft in het kort naast de financiële gevolgen een technische toelichting / leeswijzer bij de vergelijking van het oorspronkelijke en het aangepaste exploitatieplan ( bijlage 4). Beoogd resultaat: Een aangepast exploitatieplan 'Hooghkamer20ir volgens de opdracht van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, gegeven in de tussenuitspraak van 12 juni 2013. Argumentatie: 1.1 Met het herstel van de vier gebreken in uw raadsbesluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan, voert uw raad de opdracht van de Afdeling bestuursrechtspraak uit, gegeven in de tussenuitspraak van 12 juni jl., zonder dat de voorbereidingsprocedure hoeft te worden overgedaan. Dit wordt de 'bestuurlijke lus' genoemd. 1.2 Het aldus aangepaste exploitatieplan Hooghlcamer 2011 van 2 september 2013 komt in de plaats van het exploitatieplan Hooghkamer 2011 dat uw raad op 23 juni 2011 heeft vastgesteld. Alternatieven: Niet van toepassing. Kanttekening: Geen. Aanpak / uitvoering: Ter voldoening aan de tussenuitspraak wordt uw besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend gemaakt en aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verzonden voor verdere behandeling. De einduitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak over de beroepen wordt dit najaar verwacht.

p 3 van 403

Participatie niveau: Geen rol

Op voorstel van het college van burgemeester en vfethouders Beslist het volgende:

VOORSTEL Besluitpunt 1: De gebreken in het raadsbesluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011', te herstellen door het bij dat raadsbesluit behorende en als zodanig gewaarmerkte exploitatieplan te vervangen door het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte aangepaste exploitatieplan 'Hooghkamer 2011' van 2 september 2013.

BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Ruimtelijke Ontwikkeling Financiële consequenties: Met het herstel van de vier onderwerpen blijft het exploitatieplan kostendeldcend. Het saldo op contante waarde (prijspeil 1-1-2011) van het aangepaste exploitatieplan komt uit op €2.542.464,-. Dit is een verbetering van €1.325.303,- ten opzichte van het saldo op contante waarde van het exploitatieplan dat op 23 juni 2011 is vastgesteld. In de einduitspraak wordt beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.

STEMMING Ontwerpbesluit door de gemeenteraad in vergadering van 2 ' september 2013

BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT ^ Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 • Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 • Oplegnotitie Next Vastgoed 17 juli 2013 A l d u s b e s l o t e n In de r a a d v a n

2 september 2013

p 4 van 403

nr. Behoort bij besluit van de raad

Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 201 l.pdf

Mij bekend, van de gemeente Teylingen Behoort bij besluit van de De griffier van Teylingen Raad van de gemeente Teylingen, dd.

september 302 mei 2013 2013

nr.

2013_Raad_00059

Mij bekend, De griffier van Teylingen

Aangepast Exploitatieplan Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen (n.a.v. tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013)

Opdrachtgever: gemeente Teylingen NEXT Vastgoed Consultancy BV Maarten Vall<enet Msc / mr. Kristian van de Laar

Rotterdam, 2 september 2013

p 5 van 403

NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

T+31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian,vandelaar @nextvastgoed.nl W www.nextvastgoed.nl KvK nr 24435291 AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT

Inhoud TUSSENUITSPRAAK RVS

5

EXPLOITATIEPLAN

7

1

Het 1.1 1.2 1.3 1.4

8 8 8 8 8

2

Locatie-eisen 2.1 Werken en w e r k z a a m h e d e n , algemeen 2.2 Werken en w e r k z a a m h e d e n , bouwfase 1 (uitgewerkt) 2.3 Werken en w e r k z a a m h e d e n , hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 2.4 Regels betreffende woningcategorieën

10 10 13 15 16

3

Exploitatie 3.1 Tijdvak 3.2 Fasering 3.3 Exploitatieopzet 3.4 Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro 3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro

19 19 19 20 21 21 23

3.5 Percentage gerealiseerde kosten

23

4

Regels

24

5

Slotbepaling

27

exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ruimtegebruik Hooghkamer Eigenaren

TOELICHTING

28

1

Aanleiding

29

2

Het exploitatiegebied 2.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit 2.2 Ligging en begrenzing exploitatieplangebied 2.3 Ruimtegebruik 2.4 Huidige eigenaren Locatie-eisen 3.1 Werken en werkzaamheden 3.2 Regels betreffende woningcategorieën

30 30 30 31 32 34 34 35

Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4.3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4 . 3 . 3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonrijp maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring bijkomende kosten

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44 45 45

3

4

AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

3 p 7 van 403

NEXT

4.4 Exploitatiebijdrage per eigenaar 4.5 Aanbesteding

46 47

5

Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur 5.1 Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 5.2 Kosten bouwfase 1 5.3 Opbrengsten bouwfase 1 5.4 Hoofdinfrastructuur

48 48 48 51 51

6

Resultaat en toerekening 6.1 O m v a n g kostenverhaal en resultaat 6.2 Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro) 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro 6.3 Toerekening specifieke onderdelen

54 54 54 54 57 58

Juridische aspecten 7.1 Rechtsgevolgen

59 59

7.2 Procedures

59

7

Bijlage 1 Kaart: Plangebied

61

Bijlage 2 Kaart: Ruimtegebruik

62

Bijlage 3 Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte

63

Bijlage 4 Kaart: Fasering

64

Bijlage 5 Kaart: W o n i n g b o u w c a t e g o r i e ë n

65

Bijlage 6 Kaart: Eigenaren

66

Bijlage 7: Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

67

Bijlage 8: Notitie Witteveen+Bos inzake zettingen bouwrijp maken

68

Bijlage 9: Berekening exploitatiebijdragen per eigenaar

69

Bijlage 10: Berekening exploitatiebijdragen per eigenaar per bouwfase

74

AANPASSING EXPLOITATIEPU\N HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 8 van 403

NEXT

TUSSENUITSPRAAK De Afdeling bestuursreclitspraal< van de Raad van State heeft op 12 juni 2013 (nummer 2 0 1 1 1 0 2 1 6 / 1 / T 1 / R 4 ) een tussenuitspraal< gedaan, waarbij de Afdeling, middels de toepassing van de bestuurlijke lus, de gemeenteraad opdraagt om het besluit van 23 juni 2011 te herstellen. De uitspraak van de Afdeling is als bijlage 7 opgenomen. Uit de uitspraak van de afdeling volgt de onderstaande beslissing. Beslissing De Afdeling

bestuursrechtspraak

van de Raad van

State:

draagt de raad van de gemeente Teylingen op om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, te herstellen door: a.

met inachtneming van hetgeen In 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten In verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim;

b.

met inachtneming van hetgeen In 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting (tijdelijke overhoogte);

c.

met inachtneming van hetgeen in 30.3 Is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten In verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidsscherm;

d.

met Inachtneming van hetgeen in 38.3 Is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Inzichtelijk is;

het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen.

wijze bekend te maken en de

Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mn P.B.I^.J. van der BeekGillessen en mn J.C. Kranenburg, leden, In tegenwoordigheid van mn R.R. Jacobs, ambtenaar van staat. w.g. Van Buuren w.g. Jacobs voorzitter ambtenaar van staat Uitgesproken

In het openbaar

op 12 juni

2013

In de onderhavige aanpassing van het exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " zijn de vier door de Afdeling aangegeven punten op de onderstaande wijze verwerkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.570) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd; AAIMPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 9 van 403

NEXT

b.

c. d.

de gemeente heeft ten aanzien van de voorbelasting (tijdelijl<e overhoogte) de keuze gemaakt om het exploitatieplan tekstueel aan te passen zodat daaruit blijkt dat niet het gehele plangebied dient te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) maar alleen de verharding. De gemeente heeft tevens de motivatie voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) nader verfijnd op basis van een notitie van Witteveen+Bos. Hieruit komt naar voren dat minder behoeft te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) qua hoogte, hetgeen tot gevolg heeft dat tevens de exploitatieopzet is gewijzigd; de kosten m.b.t. de btw van het spoorscherm (€ 360.000) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd; de gemeente heeft de wijze van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk gemaakt door het geven van een toelichting daarvan op basis van de artikel 6.18, 6.16 en 6.19 van de Wet ruimtelijke ordening.

Voor de volledigheid dient te worden opgemerkt dat het niet langer behoren van de kosten van de historische bouwclaim en de btw op het spoorscherm tot de exploitatieopzet, tot gevolg heeft gehad dat de in het exploitatieplan genoemde bedragen aangepast dienden te worden.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 10 van 403

NEXT

EXPLOITATIEPLAN


p 1? van 403

NEXT

1 Het exploitatiegebied 1.1

Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart " P l a n g e b i e d " (zie bijlage 1).

1.2

Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " behoort bij het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011".

1.3

Ruimtegebruik Hooghkamer Het ruimtegebruik is gebaseerd op het stedenbouw^kundig ontwerp van S V P d.d. 23 juni 2 0 1 1 . Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening (zie ook bijlage 2).

De onderstaande tabel is de cijfermatige samenvatting van de bovenstaande tekening. Omschrijving Openbaar gebied (verharding en Groen) Water Uitgeefbaar voor woningbouw Totaal

Ca. 16,6 ha Ca. 3,1 ha Ca. 41,2 ha Ca. 33,9 ha

Naast de bovenstaande oppervlakte blijft nog ruim 1,5 ha buiten beschouwing, omdat ze gehandhaafd blijven en er geen mogelijkheden voor bebouwing zijn. 1.4

Eigenaren Het p l a n g e b i e d v a n H o o g h k a m e r is g r o t e n d e e l s In h a n d e n v a n o n t w i k k e l a a r s en p a r t i c u l i e r e n . De g e m e e n t e had slechts een klein g e d e e l t e , m a a r heeft recent een stuk g r o n d v a n T e r r a O n t w i k k e l i n g C V g e k o c h t ; e e n aan H e i j m a n s gelieerde AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

,8 p 12 van

NEXT

o n d e r n e m i n g . Dat heeft de g e m e e n t e g e d a a n o m d a t ze v o o r n e m e n s is de g r o n d e n v o o r de s e c u n d a i r e infrastructuur in fase l a en de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 te v e r w e r v e n . Dat betel<ent o v e r i g e n s dat de g e m e e n t e g r o n d e n v a n d e m e e s t e e i g e n a r e n nodig heeft. Het u i t g a n g s p u n t bij de realisatie v a n H o o g h k a m e r Is v e r d e r zelfrealisatie. In o n d e r s t a a n d e tabel zijn de eigenaren e n de g r o n d p o s i t i e s ten tijde v a n het v a s t s t e l l e n v a n het exploitatieplan (23 j u n i 2 0 1 1 ) o p g e n o m e n . Interprojecta V a s t g o e d Best B.V. is een andere a a n H e i j m a n s gelieerde o n d e r n e m i n g .

G.3, van der Hulst projectontwikkeling B.V.

87.028

25,68 %

Gemeente Teylingen

50.726

14,97 %

l.G. Groen in t Woud

75

0,02 %

H.L.M.P. van der Hulst

2.035

0,60 %

Hoogheemraadschap van Rijnland

410

Interprojecta Vastgoed Best B.V.

146.295

0,12 % 43,17 %

A. Jansze

1.395

0,41 %

5x Jansze

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

13.281

3,92 %

T, Teeuwen

654

0,19 %

A.M. van Schooten

12.009

3,54 %

L.D. Vester (erven van)

600

0,18 %

Vastgoed Teylingenmatrix B.V.

11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

Totaal

338.912

3,24 % 100 o/o


p 1? van 403

NEXT

2 Locatie-eisen 2.1

Werken en werkzaamheden, algemeen Voor het plangebied Hooghkamer worden technische eisen gesteld met betrekking tot het bouwrijp m a k e n , de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de werken en werkzaamheden is het " P r o g r a m m a van Eisen voor woningbouwproject H o o g h k a m e r " d.d. 3 mei 2011 van toepassing. Dit programma van eisen bestaat uit een tweetal delen, te w e t e n : • Deel I; Procesafspraken realisatie Hooghkamer; • Deel II; Technische eisen voor infrastructuur openbare ruimte. Dit programma van eisen is opgenomen als bijlage 3. Voor alle partijen die bij de ontwikkeling van Hooghkamer zijn betrokken, geldt dit programma van eisen inclusief de daarin neergelegde procesafspraken. Daarnaast is de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente van toepassing. Het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan (beide van S V P , d.d. 23 juni 2011) zullen vooralsnog als basis dienen. Voorts wordt verwezen naar de regels zoals beschreven in hoofdstuk 2 van de Regels bij het bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " door buRO van 23 juni 2 0 1 1 . Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto ' s vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto ' s als uitgangspunt gehanteerd. Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • Aanleg bouwwegen; • Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; • Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken; • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; • Het dempen van bestaande watergangen; • Het treffen van grondwater regulerende maatregelen; • Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; • Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden; • Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost. Werken en werkzaamheden: aanlegnutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van e n , indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne s y s t e e m , inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, e t c ; • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. Lichtmasten worden altijd geplaatst in (toekomstig) openbaar g e b i e d ; • De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde leidingstroken. Voor de diepteligging wordt verwezen naar het " P r o g r a m m a van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2 0 1 1 . Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: • Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 14 van 403

NEXT

• O « <• • • •

• • • • •

Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van w e g e n ; Onder alle verhardingen wordt een voldoende dikke fundering aangelegd; Aanleg riolering; Gescheiden stelsel waarbij HWA wordt uitgevoerd in beton of PVC en de DWA in P V C ; Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer; Aanleg watergangen inclusief beschoeiing; Aanbrengen van duikers; Planten, bomen en struiken in bermen en aanleg plantsoenen, groenstroken. Er wordt uitsluitend soort-echte beplanting toegepast voorzien van een hiervoor geldend keurmerk; Aanleggen speelvoorzieningen; Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning; Aanleggen ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde IDOUW; Aanleg bluswatervoorzieningen; Aanleg calamiteitenpaden, dit zijn langzaam verkeersroutes met een vrije doorrijbreedte van 4,5 meter ten behoeve van nood- en hulpdiensten.

Werken en werkzaamheden: woongebieden Er zijn drie verschillende b o u w f a s e n , deze zijn op onderstaande kaart a a n g e g e v e n (zie bijlage 4). In zijn algemeenheid geldt voor iedere bouwfase: • Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel); • Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers; • Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden; • Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven.

Elke bouwfase heeft voorts eigen l o c a t i e - e i s e n , welke achtereenvolgens behandeld w o r d e n . V o o r de beschrijving v a n de diverse bouwfasen is aangesloten bij de benamingen v a n de betreffende gebieden zoals deze zijn o p g e n o m e n in het Stedenbouwkundige Plan van S V P . Bouwfase 1 ' Z o n e Lint' uit S t e d e n b o u w k u n d i g p l a n : • Handhaven profiel Jacoba van Beierenweg; • Realisatie buitenplanse elementen zoals de aanleg van de parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg; • Aanhelen van de bestaande openbare inrichting.


p 1?1 van403

NEXT

Bouwfase 2 'Zone D o r p ' uit Stedenbouwl
I I

2,0

I

2.0

I

S;0

I

2,0

I

2,0

]3fi

Profiel woonstraat

AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N,A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 16 van 403

NEXT

^

^

^

^

L

j 1,6 I j

4^8

I

1.8

I

1,8

10,0

Profiel woonpad 2.2

Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) Bouwfase 1 heeft in het bestemmingsplan een directe woonbestemming gekregen. Dit betekent dat voor deze bouwfase het exploitatieplan is uitgewerkt. Bouwfase 1 bestaat uit 3 kleinere deelontwikkelingen ( l a , I c en l d ) , alle gelegen aan de Jacoba van Beierenweg. Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar " P r o g r a m m a van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011 van de Gemeente Teylingen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen is vastgelegd in dit Programma van Eisen, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Fase la Ontsluiting en overige verharding In de onderstaande tekening staan de aan te leggen w e g e n , trottoirs en parkeervoorzieningen v o o r f a s e l a aangegeven. De woonstraten zijn geelgekleurd, de trottoirs rood en de openbare parkeerplaatsen oranje. Het groen is plantsoen.


p lHan403

NEXT

Waterhuishouding Binnen fase l a dient riolering te worden aangelegd. Deze zal aangesloten worden op de bestaande riolering aan de Mozartlaan. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering in rood en blauw weergegeven. De 8 woningen aan de Jacoba van Beierenweg zullen daar op het riool worden aangehaakt.

v' /

Overige werkzaamheden Voor zover dat volgt uit het rapport "Rapport betreffende verkennen en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer" d.d. 16 december 2010 dient de locatie functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd. Daarnaast dient er een ondergrondse afvalcontainer te worden gerealiseerd bij het appartementencomplex in fase l a . Deze is aangegeven op de bovenstaande tekening middels een witte cirkel met zwarte rand. Buiten de exploitatieplangrens dient een vijftal parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg gerealiseerd te worden. Fases Ic en ld Fases I c en l d zijn klein van oppervlak en relatief gunstig ontsloten. Hier behoeven weinig werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd te worden. V o o r z o v e r nodig dienen de locaties functioneel gesaneerd te worden. Op onderstaande kaart zijn bouwfase Ic en l d weergegeven.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

, 14

NEXT

Fase I c telt één woonstraat aan de westzijde van tiet gebied. Naast de woonstraat dient hier riolering ten behoeve van de waterhuishouding v a n de woning die het verste van de Jacoba van Beierenweg afligt aangelegd te worden. De overige woningen kunnen direct aan de Jacoba van Beierenweg ontsloten worden, zowel qua riolering als qua verkeer. In fase l d dient één woonstraat te worden aangelegd die het deelgebied door het midden v a n noord naar zuid doorkruist. De woningen worden direct ontsloten aan de Jacoba van Beierenweg. In fase I c en fase l d dienen buiten de exploitatieplangrens aan de Jacoba van Beierenweg respectievelijk 3 en 5 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Compensatie De hoeveelheid open water is gelet op de eisen van waterschap onvoldoende en moet elders gecompenseerd worden. Op basis van de Nota Duurzame Stedenbouw dient tevens een minimale hoeveelheid groen te worden gerealiseerd. Ook hier wordt niet aan de norm voldaan en dient elders gecompenseerd te worden. 2.3

Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) V o o r de hoofdstructuur van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende uitgangspunten van t o e p a s s i n g : • G e m e e n t e ontwikkelt de openbare ruimte; • G e m e e n t e en Hoogheemraadschap v a n Rijnland onderhouden de openbare ruimte. Er zijn vijf verschillende hoofdinfrastructuurelementen: A. • • • • e • • • • •

Wljl
•1

I

I '•• I——1

^'^

1 — — I — - ~l

Profiel wijkontsluitingsweg e. Parl< rôlentocht • Handhaven Molentocht (wel a a n p a s s e n b r e e d t e s ) ; • Verschillende steiltes en breedtes m e t oevervegetatie zuidoever Molentocht; • Natuurvriendelijke noordoever Molentocht, continu beeld; • Gras met verschillende b o o m g r o e p e n ; • Educatieve speelplek 0 - 5 j a a r ; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 1^ van 403

NEXT

• • •

Speelplek 12-18 j a a r ; W a n d e l p a d e n (1,5 m^) In asfalt; Fietspaden (3,5 m^) in asfalt.

C. • • • • « •

Componistenlaan Rijbaan in asfalt (7,0 m^); V o e t p a d e n (2,0 m*) in betontegels; Vrijliggend fietspad (3,5 m^) in asfalt; L a a n b o m e n als decor parkrand in het gras tussen hoofdrijbaan en v e n t w e g ; Verlichting in aansluiting op rest van C o m p o n i s t e n l a a n ; Op d e C o m p o n i s t e n l a a n aan weerszijden van de weg een bushalte realiseren.

Profiel Componistenlaan. De ventweg is geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur D. • •

Groenvelden Gras met bomen in rechte rijen; Een speelplek v o o r 0-6 j a a r en 6-12 j a a r .

E. • • •

Dorpsvaart D o r p s v a a r t (8,0 m^); H o u t e n , lage beschoeiing v o r m t continu beeld langs tuinen en openbaar g e b i e d ; Doorlopend grastalud langs openbare o e v e r s .

3.0

I

(M)

I

3^

14,0

Profiel Dorpsvaart 2.4

Regels betreffende w o n i n g c a t e g o r i e ë n Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " heeft deels een globaal karakter voor zover het betreft de uit te werken bestemmingen. Bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur hebben wel directe bestemmingen. In het bestemmingsplan zijn voor het gehele plangebied, conform artikel 3.1 Wro, regels opgenomen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Met betrekking tot de woningbouwcategorieën is opgenomen dat: • Minimaal 3 , 3 % en maximaal 8 % van de woningen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) zijn b e s t e m d ; • Minimaal 3 0 % van de woningen dient sociale woningbouw, zowel huur als koop, te betreffen.

AAIMPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 2 i van 403

NEXT

Differentiatie woningbouw De gemeente wenst qua differentiatie in de woningbouw eveneens aansluiting te zoel<en bij de W o o n v i s i e , welke is vastgesteld op 5 juni 2 0 0 8 . In dit kader wordt verwezen naar hetgeen wordt gesteld in de Woonvisie in hoofdstuk 4 . 2 , pagina 45 e.v. Hierin is o n d e r m e e r o p g e n o m e n dat de gemeente geen woningen wenst te hebben die geen t o e k o m s t w a a r d e hebben. Daarnaast is o p g e n o m e n dat voldaan dient te worden aan de eisen uit het Dubo Plusrichtlijn (zie www.mdwh.nl) en het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw alsmede aan stedenbouwkundige, architectonische en sociale variatie, dit mede in aansluiting op de bestaande omgeving. Voor sociale woningbouw moet 3 0 % van de nieuwbouw sociaal zijn. Eisen particulier opdrachtgeverschap De woningen voor particulier opdrachtgeverschap dienen in de v o r m van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen te worden gerealiseerd. De omschrijving van het begrip in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro is van overeenkomstige toepassing. In het geval van particulier opdrachtgeverschap bij de realisatie van twee-onder-eenkapwoningen, dienen de burgers georganiseerd te zijn als rechtspersoon of een overeenkomst te hebben. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap In het project Hooghkamer wordt voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap een vervreemdingsverbod opgenomen. Voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap geldt dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel voor particulier opdrachtgeverschap mag worden gesloten en de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning. Bij niet nakoming hiervan verbeurt de wederpartij, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 150.000,-. Boetebeding (handhavingtermijn bij sociale woningbouw) In het project Hooghkamer wordt voor zowel sociale huur- als koopwoningbouw een minimale handhavingtermijn opgenomen. Bij sociale koopwoningen is aan deze handhavingtermijn tevens een boetebeding gekoppeld. Ten aanzien van sociale huurwoningen geldt een minimale termijn van 10 jaren conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze termijn mag geen omzetting plaats vinden van sociale woningbouw naar de koopsector. Voor sociale koopwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 5 jaar. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,— voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 1 8 . 0 0 0 , - voor het derde bewoningsjaar en € 1 2 . 0 0 0 , - voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Overzicht woningbouwcategorieën Voor een overzicht van verschillende woningcategorieën op kaart, wordt verwezen naar onderstaande kaart, welke tevens in bijlage 5 is opgenomen.


p2lvan 403

NEXT

In het exploitatieplan zijn deze categorieën, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur indicatief vastgelegd. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de gebieden met een globale bestemming. Het exacte grondgebruik is daarom in dit stadium nog niet vastgelegd doch indicatief aangegeven op de kaart "Woningbouwcategorieën". Deze kaart is gebaseerd op het stedenbouwkundige plan dat als referentie dient voor de verdere uitwerkingen. Fase 1 Fase 1 ( l a , I c en l d ) voldoet niet zelfstandig aan de eisen inzake sociale woningbouw zoals beschreven bij de differentiatie; dit moet elders gecompenseerd worden.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

pzivan 403

NEXT

3 3.1

Exploitatie Tijdvak Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

3.2

Fasering Vooralsnog is bepaald dat, in aansluiting op de bestaande bebouwing, het zuidelijk deel van het plangebied als eerste zal worden ontwikkeld. Van daaruit worden de plandelen langs de Jacoba van Beierenweg in ontwikkeling gebracht. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Molentocht en de Dorpsvaart) ontwikkeld. Als laatste zal het gedeelte ten noorden van de Molentocht worden ontwikkeld. De precieze fasering staat echter nog niet vast. De fasering van de ontwikkeling van deze woonwijk zal nog nader worden bepaald en bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen en de herziening van het exploitatieplan worden vastgesteld. Daarbij spelen ruimtelijke en functionele eisen een rol. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen (en de bijbehorende hoofdinfrastructuur) zich in het plan bevinden (zie ook bijlage 4).

Als de kaart vertaald wordt in tijdstippen dan ontstaat het onderstaande beeld. Hoofdinfrastructuur: • Fase 1: O Sloop en start werkzaamheden vanaf 2 0 1 1 ; • Fase 2 O Start werkzaamheden vanaf 2 0 1 1 ; • Fase 3 O Start werkzaamheden vanaf 2016


p a i van 403

NEXT

Ten aanzien van de hoofdinfrastructuur geldt dat de realisatie van de hoofdstructuur afgestemd dient te worden op de realisatie van de bouwfase. Zo zal het groen eerst kunnen worden gerealiseerd indien de betreffende bouwfase gereed is. Overige gronden: • Fase l a O Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 O Woonrijp maken vanaf 2011 - 2012 O Uitgifte vanaf 2011 - 2014 • Overig fase 1 O Sloop en bouwrijp maken 2011 -2012 O Woonrijp maken en uitgifte 2011 - 2017 O Fase 2 O Sloop en bouwrijp maken 2012 -2018 O Woonrijp maken 2013 -2019 O Uitgifte 2013 -2019 Fase 3 Sloop en bouwrijp maken 2017 -2019 Woonrijp maken 2019-2023 Uitgifte 2019 - 2023 3.3

Exploitatieopzet Algemeen Voor het plan Hooghkamer is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks)kosten, bouwrijp m a k e n , woonrijp m a k e n , planontwikkelingskosten en bijkomende kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet heeft als gevolg van de tussenuitspraak een resultaat op netto contante waarde per 1-1-2011 van € 2,54 min. en dat was £ 1,2 min. Op eindwaarde is het resultaat circa € 4,5 min. en dat was € 2,2 min. Omdat sprake is van een minimaal sluitend plan kunnen alle kosten worden verhaald. Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: . Prijspeil 1 - 1 - 2 0 1 1 ; • Rente 4 , 5 % en de index voor kosten en opbrengsten 2 , 5 % ; . Looptijd exploitatie: 2011 - 2023. De kosten en opbrengsten en het resultaat op de grondexploitatie zijn weergegeven in de volgende tabel.

AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 2? van 403

NEXT

Verwerving

€ 21.432.542

Sloop en milieu

€ 1.040.188

Bouwrijp mal<en

€ 2.977.634

Woonrijp mal<en

€ 18.017.864

Buitenplanse kosten

€ 4.501.527 e 7.283.458

Planvoorbereidingskosten Bijkomende kosten -J - ..

f 1 q7i snn -^y

jfc^-U

€ 56.825.013 € 65.887.605 € 53.401.836

Opbrengsten nominaal Opbrengsten geïndexeerd Opbrengsten contant

Resultaat nominaal Resultaat geïndexeerd

e 7.361.155 e 11.078.355

Resultaat eindwaarde

e 4.505.745

Resuitaat contante waarde

C 2.542.464

De verschillende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde v a n de gronden is gebaseerd op een onafhankelijk taxatie. De grondprijzen zijn gebaseerd op een residuele grondwaardebepaling, mede ondersteund door een onafhankelijk woningmarktonderzoek. Deze grondprijzen zullen bij de herziening van dit exploitatieplan voor het uit te werken deel definitief worden vastgesteld. Omdat er nog geen duidelijkheid is inzake de eventuele toekenning van subsidies, is hiermee geen rekening gehouden in de exploitatieberekeningen. In deze tabel zijn de kosten en opbrengsten van bouwfase 1 inbegrepen. Hetzelfde geldt voor de kosten voor de hoofdinfrastructuur. 3.4 3.4.1

Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro Toerekening v a n de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro De toerekening van de kosten aan de gronden binnen het plangebied v a n Hooghkamer vindt plaats op basis v a n het bepaalde in artikel 6.18 Wro. Dit artikel geeft in een vijftal stappen aan hoe de toerekening van de verhaalbare kosten aan de uit te geven gronden dient plaats te vinden. In de toelichting zullen de gevolgde stappen nader worden toegelicht. In het exploitatieplan Hooghkamer 2011 heeft de gemeente eerst 15 uitgiftecategorieën vastgesteld. Per onderscheiden categorie is de basiseenheid AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 25 van 403

NEXT

vastgesteld op 1 uitgeefbaar grondoppervlakte. De basiseenheden worden vervolgens vermenigvuldigd met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor. De gewichtsfactor is de verhouding van de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid afgezet tegen de netto contante waarde v a n de uitgifteprijs per basiseenheid van de uitgiftecategorie sociale voorzieningen. Voor deze laatste is gekozen omdat deze de laagste uitgifteprijs heeft. Nu de basiseenheid 1 m^ uitgeefbaar is, is de gewichtsfactor gelijk aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. In de toelichting zal daar nader op worden ingegaan in paragraaf 6.2. Het resultaat van de vermenigvuldiging van de basiseenheden en de gewichtsfactor is dat gewogen eenheden worden vastgesteld. De gewogen eenheden worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden.

j^|jS^^^™Hii|i

^^^^^^^^^

In onderstaande tabel is de berekening v a n het aantal gewogen eenheden opgenomen. Gewogen eenheden art. 6.18 lid 3 Wro

Sociaal 5,4 huur

1 m^ uitgeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1 m^ uitgeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.936,91

Middelduur 5,4 vs

1 m^ uitgeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1 m^ uitgeefbaar

€ 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1 m^ uitgeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89.398,08

Duur 7,5 vs

1 m^ uitgeefbaar

€ 473,07

3,5746

3.266

11.674,64

Hoekwoningen

1 m^ uitgeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m=^ uitgeefbaar

€ 455,74

3,4436

25.613

88.200,48

Vriistaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop

1 m^ uitgeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81.473,54

1 m^ uitgeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m^ uitgeefbaar

€ 143,21

1,0821

743

804,03

1 m^ uitgeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529,68

Goedkope koop

1 m^ uitgeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333,99

Particulier OG Sociale voorzieningen

1 m^ uitgeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496,73

1 m^ uitgeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

143.689 Totaal * D e gewichtsfactor is gelijk aan de gewogen eenheden per uitgiftecategorie.

422.720,38 art. 6,18 lid 4 Wro

In artikel 6,18 lid 5 Wro staat aangegeven dat het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is b e t t e n hoogste verhaalbare bedrag, als bedoeld in artikel 6.16 W r o , gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. Artikel 6.16 Wro geeft aan dat de gemeente slechts de kosten kan verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. In het geval van Hooghkamer zijn de totale AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N,A,V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

.^^2

NEXT

kosten € 5 3 . 4 0 1 . 8 3 6 , netto contant op 1 januari 2011 en de totale opbrengsten bedragen € 5 5 . 9 4 4 . 3 0 0 , netto contant op 1 januari 2 0 1 1 . Nu de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, kan de gemeente de kosten volledig verhalen. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, als bedoeld in artikel 6.18 lid 5 Wro, wordt verkregen door het totaal aan te verhalen kosten € 5 3 . 4 0 1 . 8 3 6 , - , netto contant op 1 januari 2011 te delen door het totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare per gewogen eenheid bedraagt derhalve € 126,33, netto contant op 1 januari 2 0 1 1 . In de toelichting wordt een en ander per stap nader uitgelegd. 3.4.2

Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro Op grond van artikel 6.19 Wro wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde bruto exploitatiebijdrage berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat In het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De netto exploitatiebijdrage is de bruto exploitatiebijdrage verminderd met: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Het is op voorhand niet aan te geven welke omgevingsvergunningen de grondeigenaren zullen indienen zodat alleen de totale exploitatiebijdrage per eigenaar is aan te geven. In de toelichting zullen de resultaten per eigenaar inzichtelijk worden gemaakt, zodat de betreffende eigenaren kunnen zien wat hun totale exploitatiebijdrage over het gehele plangebied van Hooghkamer is. De exploitatiebijdrage zal tevens per bouwfase inzichtelijk worden gemaakt.

3.5

Percentage gerealiseerde kosten Tot aan de vaststelling van het exploitatieplan heeft de gemeente reeds een aantal kosten gemaakt. De gemeente heeft ondermeer gronden verworven ten behoeve van de hoofdinfrastructuur en zijn kosten gemaakt voor de persleiding.. Tevens zijn kosten gemaakt voor onderzoeken en de bijbehorende ambtelijke begeleiding. Tot slot heeft de gemeente rentekosten en is de boekwaarde van de plankosten uit het jaar 2010 meegenomen. Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt thans 8 , 3 9 % en dit was 8,6%. De aanpassing is een gevolg van het feit dat de kosten van de historische bouwclaim niet meer in de exploitatieopzet mogen worden meegenomen en dat het totaal aan te verhalen kosten lager is geworden. Dit percentage is een resultante van de gemaakte kosten inzake de reeds verworven gronden van de hoofdinfrastructuur en de secundaire infrastructuur in fase 1, alsmede de reeds gemaakte kosten inzake de plankosten afgezet tegen de totale te maken geraamde kosten.


p 2? van 403

NEXT

4

Regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt v e r s t a a n : O Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering; O Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " van de gemeente Teylingen vervat in de plankaart (verbeelding) en regels en vergezeld van een toelichting; O Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; O Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; O Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster; O Exploitatiegebied: Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens; O Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven in Bijlage 1 van dit Exploitatieplan; O Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf 3.2 van dit exploitatieplan; O Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; O Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers -in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; O Plan: bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " van de Gemeente T e y l i n g e n ; O Plankaart: de analoge verbeelding van het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010VHT07001-0401; O Programma van eisen: de eisen en randvoorwaarden zoals omschreven in het "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2 0 1 1 . O Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a , van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien j a a r na ingebruikname is v e r z e k e r d ; O Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 2 6 , tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een j a a r en ten hoogste tien jaar na Ingebruikname is v e r z e k e r d ; O Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; O Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Eerste Kamer, 319 5 3 , A; Artikel 2 1. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het bestemmingsplan; 2. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het " P r o g r a m m a van Eisen" van de gemeente Teylingen; 3. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit.


24 p 28 van 403

NEXT

Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt op basis van gewogen eenheden, een en ander volgens de methodiek zoals die in artikel 6.18, 6.16 en 6.19 Wro is opgenomen. Artikel 4 1. Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Teylingen (zie hiervoor het "Programma van Eisen"); 2. Voor de termijn waarin de gemeente Teylingen zal beslissen wordt verwezen naar het "Programma van E i s e n " ; 3. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten. Artikel

5

Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder; 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein; 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan; 2. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen. 3. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de regels van het exploitatieplan; 4. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren, totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden. Artikel 8 Burgemeesters en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 6.12, lid 6 Wro ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor eenieder ter inzage; 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer d a g - , nieuws- en huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 10 Het handelen in strijd met verbodsbepalingen van artikel 5.12 lid 6 Wro is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.

AANPASSING EXPLOITATIEPIUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 29 van 403

NEXT

Artikel 11 De kaart van het exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan. Artikel 12 Deze regels kunnen w/orden aangehaald onder de titel "Regels exploitatieplan Hooghkamer 2 0 1 1 " .


p 3^ van 403

NEXT

5

Slotbepaling

Dit expioitatieplan kan worden aangehaald als exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " .

AANPASSING EXPLOITATIEPIUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 3? van 403

NEXT

TOELICHTING


p 32 van 403

NEXT

1 Aanleiding De gemeente Teylingen is voornemens om in het gebied Hooghkamer te Voorhout een woningbouwlocatie te ontwikkelen. Deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Voor het gebied als geheel wordt het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 in procedure gebracht. Op grond van de regeling, opgenomen in artikel 6.12, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd of er geen locatie-eisen dan wel geen eisen inzake een tijdvak dan wel fasering nodig zijn. In het geval van het plan Hooghkamer heeft de gemeente niet met alle betrokken eigenaren exploitatieovereenkomsten gesloten. O m die reden is het kostenverhaal van de ontwikkeling niet volledig anderszins verzekerd. Bovendien acht de gemeente het noodzakelijk, dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld en dat de fasering van de ontwikkeling/realisatie wordt geregeld. Aldus dient de gemeente een exploitatieplan vast te stellen, waarin de juridische basis wordt gelegd voor het kostenverhaal, voor de locatie-eisen, alsmede voor de fasering.


29 p 33 van 403

NEXT

2 Het exploitatiegebied 2.1

Koppeling met liet ruimtelijk besluit Het exploitatieplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " vormt samen met het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Teylingen zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " is een bestemmingsplan met een gemengd karakter, in die zin dat het bestemmingsplan voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen (in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro) en voor een deel directe bestemmingen. Dit geldt voor de hoofdinfrastructuur en het plandeel "bouwfase 1" (zuidkant van het gebied). Voor deze delen kan het exploitatieplan niet volstaan met een globale inhoud. Het exploitatieplan heeft derhalve een opzet met een meer globaal karakter, behoudens voor de delen die in het bestemmingsplan een directe bestemming hebben. De gemeente heeft thans nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de invulling van de onderdelen van het bestemmingsplan met een globale woonbestemming en heeft er daarom voor gekozen om het beoogd grondgebruik in dit stadium nog niet in het exploitatieplan vast te leggen. Er is wel een stedenbouwkundig plan gemaakt, dat dient als referentie voor de verdere uitwerking. Deze werkwijze heeft ten gevolge dat e r v o o r de globale delen van het bestemmingsplan nog aanpassingen kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op verzoeken van de eigenaren, en dat deze een rol kunnen spelen bij de uitwerkingsplannen, hetgeen de flexibiliteit bevordert. Indien het stedenbouwkundig kader zoals dat er ligt, planologisch zou worden v e r a n k e r d , dan brengen aanpassingen met zich mee dat het bestemmingsplan aangepast moet worden, hetgeen als ongewenst wordt ervaren. Indien de globale delen middels een uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt zal het exploitatieplan voor die delen worden herzien. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan voor de globale delen van het exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden.

2.2

Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordwestzijde van Voorhout op de overgang v a n de kern naar het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door de Jacoba van Beierenweg aan de oostzijde en de spoorlijn Haarlem Leiden aan de westzijde. Aan de zuidelijke zijde bevinden zich de Componistenlaan en de Mozartlaan. Het is de bedoeling dat de huidige Zuidelijke Randweg wordt doorgetrokken (als wijkontsluitingsweg), om zo, met een bocht richting het spoor, de begrenzing aan de Noordzijde te vormen. Door het plangebied loopt het water van de Molentocht. De overwegende noordwest - zuidoost oriëntatie van de perceelgrenzen In het plangebied is te verklaren door de traditionele aanwezigheid van agrarische bedrijven aan de Jacoba van Beierenweg. De daar aanwezige agrarische bedrijven gebruik(t)en de gronden ten noorden van de Molentocht Immers ten behoeve van hun bedrijfsvoering.


p 34 van 403

NEXT

In het exploitatiegebied zijn enkele gebieden gelegen (over het algemeen bestaande woonlocaties, die in het bestemmingsplan positief worden bestemd), die buiten het exploitatiegebied worden gelaten. In de onderstaande kaart is aangegeven welke delen binnen het exploitatiegebied vallen, en welke delen worden gehandhaafd (zie ook bijlage 1).

2.3

Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is indicatief, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur, in dit exploitatieplan aangegeven. De gemeente heeft Immers voor de uit te werken bestemmingen nog geen uitgekristalliseerde plannen. Wel is er een stedenbouwkundig plan welke als referentie zal dienen voor de verdere uitwerking van de plannen. Onderstaande kaart geeft indicatief het ruimtegebruik weer (zie bijlage 2).


p3?van 403

NEXT

2.4

Huidige eigenaren Het grootste gedeelte van de gronden binnen het plangebied Hooghkamer Is verworven door projectontwikkelaars. De overige gronden zijn eigendom van verschillende private eigenaren en de gemeente. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande tekening (zie ook bijlage 6). Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van Hooghkamer Is dat de gemeente de secundaire infrastructuur in fase IA realiseert alsmede de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3. De ontwikkeling van de woongebieden, alsmede de secundaire infrastructuur in de fase 2 en 3 wordt overgelaten aan de eigenaren van de gronden. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de gemeente met de eigenaren van de gronden in het plangebied gesprekken heeft gevoerd en dat deze vooralsnog voornemens zijn om het programma (inclusief de secundaire infrastructuur in fase 2 en 3) zelf te realiseren. Een aantal partijen dient onderling wel afspraken te maken o m het programma te realiseren. Voor zover van belang is dit met alle eigenaren van de gronden besproken. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen, heeft een drietal eigenaren verzocht om (een deel) van hun gronden toe te voegen aan het plangebied o m zodoende ontwikkelrechten In de vorm van kavels voor particulier opdrachtgeverschap te kunnen realiseren. De gemeente heeft met deze laatste eigenaren overeenstemming bereikt omtrent de wijze waarop wordt deelgenomen aan de ontwikkeling en de gronden toegevoegd aan het plangebied.

In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.


p 35 van 403

NEXT

G J . Van der Hulst Projectontwikkeling B.V. Gemeente Teylingen

88.356

1.328

87.028

5,68 %

50.806

80

50.726

14,97 %

J.G. Groen in't Woud

2.129

2.054

75

0,02 %


5.137

4.727

410

0,12 %


2.035

-

2.035

0,60 %


146.633

338

146,295

A.Jansze

1.395

-

1,395

0,41%

5 X Jansze

2.271

-

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

16.671

3.390

13.281

3,92 %

L.D, Vester (erven van)

1.071

471

600

0,18 %

A.M. van Schooten

12.048

39

12.009

3,54 %

T, Teeuwen

2.116

1.462

654

0,19 %


11.148

-

11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

-

10.985

3,24 %

TOTAAL

352.801

13.889

338.912

100 %

43,17 %

Het opnemen van namen is een gevolg van het feit dat op deze wijze het exploitatieplan transparant is en een belanghebbende duidelijk kan zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Daarnaast heeft dit als voordeel dat het voor partijen duidelijk is met wie afspraken moeten worden gemaakt omtrent zaken als het aanbesteden v a n de openbare ruimte, het maken van afspraken omtrent de onderling benodigde gronden, etc. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken v a n het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatie-eisen (met name woningcategorieën) zijn geregeld.


^ ^^ân

NEXT

3 Locatie-eisen 3.1

Werken en werkzaamheden In het exploitatieplan is een omschrijving van de uit te voeren w/erken en werkzaamheden voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de uit te voeren werken en werkzaamheden. De technische uitwerking is verwoord in de nota "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2 0 1 1 . Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel v o o r v e r h a a l In aanmerking. Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook o m de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve In zijn geheel v o o r v e r h a a l in aanmerking. In de verdere uitwerking van het exploitatieplan zal nader aandacht worden besteed aan de straatprofielen. Op dat moment zal in de totaalmaat van deze profielen aandacht worden gegeven aan de bovengrondse HWA. Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen inzake het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en woonrijp maken. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is het eerder genoemde " P r o g r a m m a van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011 van belang. Onlosmakelijk onderdeel van dit programma van eisen zijn de "procesafspraken realisatie Hooghkamer waarin de regels en eisen omtrent de goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding en van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut, zijn opgenomen. Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 38 van 403

NEXT

Woongebieden Daar waar de appartementengebouwen in het groen van het Parl< en de Groenveiden staan dient het parl<eren van de bewoners en eventueei ool< de bezoei<ers plaats te vinden binnen het bouwvolume. In dat kader dient te worden gesteld dat er fysiek op maaiveld buiten de gebouwen voldoende ruimte aanwezig is voor parkeren maar dat dit vanuit de functie van het groen en de beeldkwaliteit ongewenst is. Voor de appartementengebouwen in de Zone Park geldt daarom dat de bewoners binnen het bouwvolume parkeren en voor de appartementengebouwen in de Zone Strandvlakte geldt dat zowel bewoners als bezoekers binnen het bouwvolume parkeren. Afdwingbaarheid In het exploitatieplan is een verbod opgenomen om in strijd met de eisen en de regels te handelen. Indien wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid o m handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend 3.2

Regels betreffende w o n i n g c a t e g o r i e ë n Op basis van de Wro en Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente heeft thans nog geen volledig uitgekristalliseerde plannen, behoudens bouwfase 1, omtrent allocatie van de woningtypen binnen het plangebied. De gemeente is voornemens om van de geboden wettelijke mogelijkheden voor het toewijzen van woningcategorieën gebruik te gaan maken bij de vaststelling van de herziening van het exploitatieplan en zal dat bij de uitwerking van de bestemmingen en het exploitatieplan ook doen. In het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " is wel opgenomen dat minimaal 3 , 3 % en maximaal 8 % van de woningen particulier opdrachtgeverschap moet betreffen en minimaal 3 0 % van de woningen dienen sociale koop- en huurwoningen te zijn. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn evenredig verdeeld over drie bouwfasen, te weten fase 1, 2 en 3. De keuze voor de locaties Is een gevolg van stedenbouwkundige eisen en wensen. De sociale woningbouw, verdeeld over zowel koop- als huurwoningen, zijn op diverse plaatsen binnen het plangebied geprojecteerd, eveneens op basis van stedenbouwkundige eisen en wensen. Gekozen is voor een spreiding over het gehele gebied zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan. Uit efficiëntie overwegingen geldt dit niet voor het blok met maatschappelijke voorzieningen centraal in het park. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met de 3 lokale corporaties. Onderdeel van de afspraken is dat de lokale corporaties bij de toewijzing van de woningen de voorkeur genieten. De gemeente zal In de te maken afspraken met marktpartijen, voor zover van belang en van toepassing trachten de prestatieafspraken na te k o m e n . Differendatie woningbouw Bij de differentiatie van de woningen zal worden aangesloten bij de Woonvisie Teylingen, vastgesteld op 5 juni 2008. Hierin Is aangegeven dat: • 3 0 % van de nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) moet worden gerealiseerd; • 2 0 % moet bestaan uit middeldure koopwoningen (tot € 350.000,-) en middeldure huurwoningen (€ 6 7 0 , - tot € 9 0 0 , - ) . Prijspeil 1 januari 2 0 1 1 . In het Bro is aangegeven wat onder zowel sociale h u u r - als koopwoningen dient te worden verstaan. Deze begrippen zijn opgenomen in de regels van dit exploitatieplan AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 39 van 403

NEXT

Ten aanzien van de prijzen is voor de sociale huurwoningen aansluiting gezocht bij het Bro en voor de sociale koopwoningen is aansluiting gezocht voor de in de regio Holland-Rijnland gemaakte regionale afspraken. Op 1 januari 2011 gelden de volgende prijsgrenzen: • Sociale huur € 652,52 (= liberalisatiegrens Wet op de huurtoeslag en Huisvestingswet); • Sociale koop € 198.000 (= grens als genoemd in de gemaakte afspraken in de regio Holland-Rijnland) Deze prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de op dat moment geldende grenzen. Eisen particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is de situatie dat een burger of een groep van burgers tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Deze eisen zijn voor het project Hooghkamer onverkort van toepassing. De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden afgewezen indien deze afwijkt van de regels van het exploitatieplan en de gestelde eisen omtrent particulier opdrachtgeverschap. Deze regels dienen te voorkomen dat ontwikkelaars zeggenschap hebben bij de ontwikkeling van de betreffende kavels. In het project Hooghkamer kan particulier opdrachtgeverschap plaatsvinden ten aanzien van vrijstaande woningen of bij twee-onder-een-kapwoningen. In het laatste geval zullen de burgers georganiseerd dienen te zijn als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst. Dit is gedaan omdat de woningen in groepsverband gerealiseerd dienen te worden. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap Ter voorkoming van antispeculatie en ter voorkoming van ongewenste tussenkomst van " s t r o m a n n e n " is een vervreemdingsverbod opgenomen. Ten aanzien van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zal gelden dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel mag worden gesloten tot aan het moment dat de woning volledig is voltooid. Daarnaast geldt dat de omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van de volledige voltooiing van de woning, anders zouden ontwikkelaars alsnog de woning kunnen bouwen. Boetebeding (handhaving bij sociale woningbouw) Om de sociale woningen voor de doelgroep ter beschikking te houden dient bij de sociale woningbouw een handhavingtermijn te worden opgenomen, waarbinnen geen omzetting mag plaats vinden naar koopwoningen of de woningen in de markt worden aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de handhavingtermijn bij sociale koopwoningen en sociale huurwoning. Voor de sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingtermijn van 5 jaren. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de ln deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de g e m e e n t e , een onmiddellijk opeisbare boete van € 2 5 . 0 0 0 , - voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,— voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,— voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Deze bedragen zijn marktconform. Voor de sociale huurwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 10 jaar, conform artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze periode mag geen omzetting plaatsvinden van een sociale huurwoning naar een koopwoning.


p 4^ van 403

NEXT

4

Exploitatie De Wro gaat bij het exploitatiepian uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden In dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundige ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan.

4.1

Tijdvak Het bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaar. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. De doorlooptijd van het exploitatieplan is gebaseerd op de looptijd van het bestemmingsplan, welke uitgaat van een werkingsduur van maximaal 10 jaar, in die zin dat binnen een periode van 10 j a a r met de uitvoering zal worden gestart. Een exploitatie is echter dynamisch en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente veranderingen in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperlode tot gevolg. Een en ander wordt bevestigd door woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2 0 1 0 ) , waarin gesteld wordt dat tot 2015 in geheel Teylingen hooguit 400 woningen afgezet kunnen worden. Gezien de omvang van Hooghkamer en de andere projecten die in ontwikkeling zijn is een betrekkelijk rustige fasering derhalve gewenst, om niet V o o r de leegstand' te bouwen. Geconcludeerd wordt dat de opnamecapaciteit van woningen in Voorhout de komende jaren beperkt is. In dat kader wordt aanbevolen om de geplande productie van woningen over een langere periode te spreiden in de tijd, daar de markt grotere aantallen niet kan o p n e m e n .

4.2

Fasering Algemeen De fasering is gebaseerd op een tweetal uitgangspunten, zijnde: • Het zo min mogelijk voorfinancieren; • De gerealiseerde fasen moeten onafhankelijk kunnen functioneren. De exacte fasering ligt op dit moment nog niet vast en is deels afhankelijk van de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Indien de fasering als gevolg van de uitwerkingsplannen anders is dan de thans in het exploitatieplan opgenomen fasering dan zal deze worden herzien bij de herziening van het exploitatieplan, echter aangezien een beeld moet worden verkregen van de fasering, wordt hieronder de initiële fasering toegelicht. Bouwfase 1 is gelegen langs de Jacoba van Beierenweg. Het op deze locatie starten van de ontwikkeling van Hooghkamer is logisch, omdat er vanuit het centrum van Voorhout een uitbreiding naar het buitengebied plaats vindt. Hiermee wordt voorkomen dat er losstaande woonenclaves zonder samenhang in het huidige buitengebied worden gecreëerd. Hierbij komt dat eerst het Lint afgemaakt wordt voordat een verdere uitbreiding tot stand kan komen, met name fase I c en l d zien op deze " a f w e r k i n g " van het Lint.


p 41 van 403

NEXT

Fase 2 kent een aantal uit te werken woonbuurten die redelijk onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In leder geval wordt gestart met het aanleggen van het eerste deel van de wljkontslultlngsweg, het water, de Verlengde Componistenlaan en het geluidsscherm langs het spoor. Vervolgens kunnen de woongebieden worden aangelegd. Eén van die woongebieden (fase 2c) ligt nog onder de toekomstige Dorpsvaart en grenst aan de zuidkant aan fase I c en l d . De ontsluiting daarvan dient plaats te vinden via de noordkant van de Dorpsvaart (toekomstige Componistenlaan) zodat deze stedenbouwkundig dient te behoren tot fase 2. Het woongebied behoort tot de in fase 2 gelegen zone " D o r p " . De parkzone zal als laatste deel van fase 2 tot ontwikkeling komen. Een deel van de ontwikkelingen, de infrastructuur en het water, moeten al gereed zijn voordat fase 2 verder ontwikkeld kan worden. Dit om voldoende waterberging te hebben. Ten aanzien van de deelgebieden 2d en 2e geldt als bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Fase 3 wordt gevormd door de woonzone " S t r a n d v l a k t e " en de bijbehorende hoofdinfrastructuur. Die hoofdinfrastructuur (2^ deel ontsluitingsweg en water) zal in deze fase als eerste worden aangelegd. Voor de drie woongebieden geldt dat ze onafhankelijk van elkaar kunnen worden aangelegd. Aangezien het twee eigenaren betreft, zal er wel een afstemming plaats moeten vinden. Dit deelgebied zal als laatste worden ontwikkeld aangezien dit het verst van het centrum afligt. Het is niet wenselijk om dit deel eerder dan fase 2 te ontwikkelen, aangezien dan een losstaande woningenclave zou ontstaan. Ten aanzien van de deelgebieden 3b, 3c en 3 d , maar ook een deel van 2 geldt de bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Opgemerkt zij dat in de planning is opgenomen dat het spoorscherm gereed is voordat in de bedoelde fasen met de uitgifte een aanvang wordt gemaakt. De verschillende fasen omvatten een looptijd van 10 j a a r waarbinnen met de ontwikkeling zal worden gestart. De basis hiervoor is het onafhankelijk Woningmarktonderzoek Hooghkamer van Ecorys.


p 42 van 403

NEXT

Bouwfase 1 Het plangebied fase 1 wordt gerealiseerd in vier onderdelen. Fase l a , I c en l d betreffen daarbij woningbouw met een directe bestemming (bouwfasen) en fase Ib betreft het deel van de hoofdinfrastructuur dat is gelegen in fase 1 en wat als bestemming " W a t e r " heeft. Dit water is nodig als waterberging voor fase 1 (Waterstructuurplan Hooghkamer Teylingen d.d. 2 1 september 2 0 0 9 ) . V o o r d e ontwikkeling van de bouwfase is uitgegaan van start in 2 0 1 1 , waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 2 jaar plaats vindt. Dit resulteert in de volgende fasering: e Bouwrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2012; e Woonrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2017; e Uitgifte gronden bouwfase 1 : 2011 - 2017. Hoofdinfrastructuur De hoofdinfrastructuur maakt, zoals hierboven o m s c h r e v e n , deel uit van de verschillende fasen. De opzet Is daarbij dat in eerste instantie alleen dat gedaan wordt wat technisch en functioneel noodzakelijk is. Zodoende worden herstelwerkzaamheden tot het minimum beperkt en dit mede o m de risico's in de cashflow te beperken. Ten aanzien van de hoofdstructuur geldt tevens dat de onderdelen daarvan voorafgaand aan een bouwfase, maar ook halverwege en aan het eind van een bouwfase (groen) dient plaats te vinden. Park Molentocht (fase 2 ) zal bijvoorbeeld pas worden gerealiseerd als fase 2 gereed is. 4.3 4.3.1

Exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten t.a.v. de G R E X zijn de volgende: .

Prijspeil 1 - 1 - 2 0 1 1 .

• • • •

Er wordt vanuit gegaan dat de debet- en de creditrente gelijk zijn. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4 , 5 % per jaar. Indexering van kosten en opbrengsten tegen 2 , 5 % per jaar. Looptijd exploitatie: 2 0 1 1 - 2 0 2 3

Peildatum, index en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. Voor de kosten en de opbrengsten wordt uitgegaan van een stijging van 2 , 5 % . Voor de kosten is dit ruim, voor de opbrengsten kan het veel lijken. Echter gelet op bijvoorbeeld het woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2 0 1 0 ) zijn de gehanteerde verkoopwaarden en bij gevolg de grondwaarden van de woningen aan de lage kant. De kans dat de woningen meer opbrengen wordt daarmee reëel geacht. De rente is gelijk aan de omslagrente zoals de gemeente die de afgelopen jaren heeft gehanteerd. Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal objecten/bestemmingen o p g e n o m e n , dat niet opgenomen is in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Dit zijn bestaande bebouwing die in de ontwikkeling van Hooghkamer wordt ingepast of bestemmingen die niet wijzigen. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6 . 2 . 1 . Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd, met uitzondering van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wordt ervan afgehaald zodra de bestemming is gerealiseerd. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. O m kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen o p n e m e n , zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 43 van 403

NEXT

kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerel<enbaarheid; • Proportionaliteit. De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 1 0 0 % v o o r v e r h a a l in aanmerking komen. Uitzondering hierop zijn: « Persleiding en pompput toegerekend voor 7 0 % (op basis van het aantal woningen Hooghkamer, Engelse Tuin en Hoog Teylingen fase F l ) ; « Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel toegerekend voor 8 1 , 8 % (op basis van het aantal woningen Hooghkamer en Engelse Tuin). 4.3.2

Verklaring verwervingen De inbrengwaarden zijn gewaardeerd door een ter zake deskundig taxatiebureau. Dit bureau is geheel onafhankelijk van de gemeente en de opstellers van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan. De taxateur heeft de inbrengwaarde bepaald op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, ofwel met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). De gemeente is voornemens om de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 alsmede de secundaire infrastructuur in fase I A te realiseren. Met de eigenaren van deze gronden worden gesprekken gevoerd om deze gronden minnelijk te verwerven. Ten aanzien van deze gronden is bij de inbrengwaarden. Indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele bijkomende schaden. Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de gronden door het taxatiebureau opnieuw bepaald ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan. De peildatum van de inbrengwaarden is 1 april 2 0 1 1 . Een herziening van de taxaties voor de delen die nog niet In exploitatie zijn genomen is nodig, indien de mutaties in de markt daartoe aanleiding geven. De inbrengwaarden zijn gefaseerd in de tijd opgenomen. De taxateur heeft de inbrengwaarde getaxeerd op een totaalbedrag van € 2 1 . 4 3 2 . 5 4 2 , - (prijspeil 1 april 2011). Daarbij is geen prijsverandering verondersteld tussen 1 april 2011 en 1 januari.

4.3.3

Verklaring sloop en sanering De kosten met betrekking tot sloop hebben betrekking op de sloop van enkele opstallen en de aanwezige verharding in het gebied en het opruimen van gras/groen/stobben etc. Tevens is rekening gehouden met een post voor functionele sanering. De omvang van de post sanering betreft een schatting. De reden daarvoor is dat het bodemonderzoek nog niet volledig is afgerond. Voor de locatie heeft een verkennend en nader bodemonderzoek plaatsgevonden (Rapport betreffende verkennend en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer te Voorhout d.d. 16 december 2010 van I D D S ) . Uit dit verkennend onderzoek blijkt dat nader onderzoek naar de ernst en de aard van de aangetroffen verontreinigingen nodig is. Indien de resultaten van dit onderzoek bekend zijn, dan zullen de ramingen daaraan aangepast worden. Het totale voorlopig geraamde bedrag is ca. € 1 min.

4.3.4

Verklaring van de kosten bouwrijp maken De kosten die betrekking hebben op het bouwrijp maken zijn als volgt: Opruimen en egaliseren van het terrein; AANPASSIIMG EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

^|0

NEXT

-

Ophogen: grond komt van hoger gelegen delen maar ook uit cunetten, en bouwputten; Graven van water met als veronderstelling dat de gemiddelde diepte van het water 2 meter is; Natuurlijke oevers worden aangebracht langs de Molentocht en voor een deel langs de wijkontsluitingsweg; Dempen van een beperkte hoeveelheid watergangen met name in de fase 2 en 3; Voor de plantvakken moet specifieke grond worden aangevoerd.

Voorbelasten (tijdelijke overhoogte) Onderdeel van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is dat de gemeente de voorbelasting binnen het plangebied alsnog toereikend moet motiveren dan wel de exploitatieopzet te wijzigen voor wat betreft de raming van de kosten voor het voorbelasten. De gemeente heeft Witteveen+Bos gevraagd o m de noodzaak van het voorbelasten voor Hooghkamer na te gaan. In de door Witteveen+Bos opgestelde notitie van 10 juli 2013, nummer V H 8 - 2 / m a r r 2 / 0 3 8 wordt geconcludeerd, hetgeen bij voorkeur geschiedt door het toepassen van een tijdelijke overhoogte van 1,0 meter zand. De voorbelasting is nodig ter plaatse v a n : 1. verhardingen van wegen, parkeerplaatsen en fietspaden; 2. kabels- en leidingstroken, inclusief riolering; 3. duikers die watergangen met elkaar verbinden; 4. tracés voor huisaansluitingen van riolering en l
Voor alle drie de gebieden zijn de te verwachten zettingen berekend. Op basis daarvan blijkt dat alleen In deelgebied 1 de te verwachten eindzetting (30 tot 40 cm) meer bedraagt dan de restzettingseis van 10 c m in 30 jaar na de eerste oplevering. O m deze restzettingseis te kunnen realiseren is in deelgebied 1 voorbelasting noodzakelijk.


p 45 van 403

NEXT

Deze restzettingseis l
5,014

5,014

la Ib Ic

335

335

ld

134

134

2,664

4,250

22,933

2b

44

46

90

2c

1,542

287

1,829

2a

15,920

99

2d

2,766

2,766

2e

7,309

7,309

2f

4,872

2,344

837

8,053

2q

7,455

603

3,160

11,218

2h

2,226

3a

18,199

3b

4,380

4,380

3c

9,629

9,629

3d

8,495

8,495

18,246

47

3

3

3e 3f

2,226

172

172

_

3q Totaal Voorbelasten (tijdelijtce overhoogte) (ml)

81,423

149

7,666

1

1

0

102,832

13,594

0

0

0

_ _ 81,572 m^ zand 149 81,423 In bovenstaande tabel is per deelfase van Hooghkamer opgenomen wat de oppervlakte van de zettingsgevoelige functies is, een en ander per deelgebied zoals deze in het rapport van Deltares zijn opgenomen. In deelgebied 1 dient 81.423 m^ verharding en 149 m^ duikers te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte). Het voorbelasten geschiedt middels een tijdelijke overhoogte v a n 1 m^ zand zodat in deelgebied 1 de verharding met 81.423 m^ en de duikers met 149 m^ voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dienen te worden. In totaal derhalve 81.572 m^ zand.


p 46 van 403

NEXT

Een en ander heeft tot gevolg dat de kosten voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) moeten w/orden bijgesteld aangezien de totale oppervlakte die voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dient te worden neerwaarts is bijgesteld van 96.966 m^ zand naar 81.572 m^ zand en tevens het voorbelasten geschiedt met een overhoogte van 1,0 m l zand in plaats van 1,5 m^ zand. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) zijn bijgesteld van € 1.818.103,- n a a r € 1.019.650,- (€ 8 ton lager). Voor de hoofdinfrastructuur heeft dit een neerwaartse bijstelling van 65.281 m^ zand naar 36.666 m^zand. De kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) van de hoofdinfrastructuur (zie pagina 52) zijn bijgesteld van € 8 1 6 . 0 0 9 , - naar € 4 5 8 . 3 5 , - . In bovenstaande tabel is alleen rekening gehouden met de component "tijdelijke overhoogte" uit de notitie van Witteveen+Bos en niet met de componenten "netto ophoging" en "zettingscompensatie". De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen ruimte laat om de post ophogen in het exploitatieplan aan te passen, doch alleen ruimte biedt om de post voorbelasten beter te motiveren en/of de exploitatieopzet ten aanzien van die post aan te passen. Ophogen dient, volgens de notitie van Witteveen+Bos, los te worden gezien van het voorbelasten. Uit de notitie blijkt immers dat "netto ophoging" en "zettingscompensatie" onder de noemer ophogen vallen en "tijdelijke overhoogte" onder de noemer voorbelasten valt. De totale kosten voor bouwrijp maken komen uit op ca. € 2,98 m i n . , een neerwaartse bijstelling van € 0,8 min. 4.3.5

Verklaring van de kosten woonrijp maken De kosten voor woonrijp maken hebben betrekking op: 7 0 % van de kosten van de aanleg van een pompput + persleiding: de toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit die Hooghkamer zal gaan gebruiken, Andere gebruikers zijn de Engelse tuin en de wijk Hoogh Teylingen; Aanleg riolering: Er wordt uitgegaan van een gescheiden stelsel van riolering, welke onder de woonstraten zal worden aangelegd; Voor de aanleg van kabels en leidingen is voor heel Hooghkamer gerekend met een stelpost van € 250.000. Er zijn niet veel plekken waar een aanpassing nodig is; De woonstraten en een deel van de wijkontsluitingsweg zullen als bouwweg worden ingericht; Er Is sprake van een definitieve verharding (klinkers) in de woonstraten; asfalt voor de wijkontsluitingsweg; Aanleggen parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en trottoirs gebeurt in opneembare materialen; Op een aantal plekken in het plan zijn oeververbindingen nodig van bruggen en duikers. S V P heeft hiervoor een specifieke tekening gemaakt. De verbindingen over de Molentocht dienen daarbij als calamiteitenroute; Langs het water bij de wijkontsluitingsweg is op bepaalde punten een stenen kering in het stedenbouwkundig plan o p g e n o m e n ; De natuurlijke beschoeiing langs de Molentocht is geraamd op € 88 per strekkende meter, onder de aanname dat dit kan worden uitgevoerd in gevlochten wilgentenen; Het groen Is veelal gras met lage beplanting. Slechts waar volgens de eisen op openbaar terrein hagen nodig zijn, zoals bij parkeerplaatsen is daar rekening mee g e h o u d e n ; Er is gerekend met 3 brandkranen per h a . ; Er zijn verschillende type lichtmasten nodig, lage in voetgangersgebieden, specifieke met LED-verllchtlng bij de randweg en normale op de overige straten; Op verschillende plaatsen komen speelplaatsen. Het gaat o m 4 grote speelplaatsen en 10 speelplaatsen van kleiner formaat; Voor straatmeubilair wordt uitgegaan van een stelpost per woning.


p 47 van 403

NEXT

De totale kosten voor het w/oonrijp maken komen uit op circa € 18 min. 4.3.6

Verklaring buitenplanse kosten Natuurcompensatie In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuurwaarden welke verloren gaan in het exploitatiegebied. In de planvorming rond de VINEX-wijk Hooghkamer en de toenmalige randweg zijn in het verleden (2002 en 2006) de consequenties in het kader van de natuurwetgeving in kaart gebracht. Vanwege de wijziging van de inrichting v a n het plangebied en het feit dat de weg alleen nog de wijk zal ontsluiten heeft Arcadis onderzoek gedaan naar het actuele beeld van de (mitigatle- en) compensatieverplichtingen (Natuurcompensatie Hooghkamer uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie Flora- en Faunawet, Arcadis d.d. 24 augustus 2010). Uit dit onderzoek blijkt dat zonder compensatie het plan geen doorgang kan vinden. In het rapport van Arcadis staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. Zo hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland een besluit genomen omtrent een compensatiebeginsel voor natuur en landschap. De toepassing daarvan is gekoppeld aan een gebied en niet aan een activiteit. In het besluit worden door PS gebieden aangewezen waarop de regeling van toepassing is. Een van de aangewezen gebieden zijn "biotopen van zogenoemde Rode Lijst soorten en gebieden buiten de EHS met (zeer) hoge natuurwaarden". In dat kader kan worden gesteld dat binnen het plangebied van Hoogkamer soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatie beginsel wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hooghkamer is een van die gebieden, zodat aan alle voorwaarden van artikel 6.2.4 onder e Bro worden voldaan. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke hieronder specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Deze zijn: • Inpassingsmaatregelen: Het aanleggen van een plas/dras-oever aan de zuidkant van de Molentocht, de kosten hiervoor zijn in het bouwen woonrijp maken opgenomen. Het treffen van kleinschalige voorzieningen (broedmogelijkheden) onder bruggen. De extra kosten hiermee gemoeid bedragen € 2 . 5 0 0 , - ; • Mitigerende maatregelen: Het beperken van verlichtingsverstoring door te kiezen voor verlichting door middel van gerichte armaturen met een lage lichtstroom langs de wijkontsluitingsweg. Het beperken van de verstoring van de openheid v a n het gebied door geen bomen langs de wijkontsluitingsweg te plaatsen. Het voorkomen van verlichtingsverstoring door auto's door in de buitenbocht van de wijkontsluitingsweg een haag te plaatsen. De hierboven beschreven mitigerende maatregelen zijn meegenomen in de raming van de wijkontsluitingsweg; • Compenserende maatregelen: Door het doorvoeren van bovenstaande maatregelen binnen het plangebied kan het te compenseren gebied (aankoop, inrichting en beheer van grond) buiten het plangebied verkleind worden. In totaal moet er, na doorvoering van bovenstaande inpassings- en mitigerende maatregelen, 17,6 ha. worden aangekocht en ingericht. Inclusief afkoop van beheer voor 15 jaar, zijn de totale kosten hiervoor circa € 2,2 min. Deze voorstellen zijn gebaseerd op de in het rapport van Arcadis opgenomen maximale variant. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat een keuze voor een andere variant alleen mogelijk is, indien er sprake is van een daadwerkelijk aanwezig gunstig gebied waar compensatie kan plaatsvinden. Deze is niet voorhanden, zodat alleen de maximale variant van toepassing kan zijn. Geluidsscherm langs het spoor Langs het spoortracé Leiden - Haarlem zal ter hoogte van Hooghkamer een geluidsscherm worden gerealiseerd o m de geluidscontour van het spoorgebruik in te AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

^|4

NEXT

perken. Dit sctierm wordt geacht ten behoeve van het heie plan te zijn. Vooralsnog wordt uitgegaan van een scherm van 560 meter lang, met een bijbehorende kostenpost van circa € 2,4 miljoen, inclusief btw. Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak dienen in de exploitatieopzet de kosten exclusief btw te worden opgenomen, zodat in de exploitatieopzet een bedrag van € 2,04 min. is opgenomen.. Aanleggen van water en groen op gronden van Railinfratrust BV Binnen het stedenbouwkundig plan, maar niet in plangebied van het bestemmingsplan, is langs het spoortracé een talud aangelegd en wordt water aangelegd. Dit water moet worden aangelegd In het kader van de watercompensatie-taakstelling die door het Hoogheemraadschap wordt opgelegd. Als gevolg daarvan is ook de aanpassing van het talud richting het spoortracé noodzakelijk. De gemeente zal het water en groen aanleggen, maar de gronden blijven in eigendom van Railinfratrust BV, deels als spoorsloot. Het bedrag is € 6 2 . 0 4 1 , - . Aanleggen van parkeerplaatsen op Jacoba van Beierenweg Langs de Jacoba van Beierenweg dienen enkele parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze zijn ten behoeve van de woningen langs de Jacoba van Beierenweg, maar vallen net buiten het bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " . Ze kunnen gerealiseerd worden in het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse vigeert. Het totale bedrag is € 2 6 . 0 0 0 , Aanpassingen "De Tulp" Rondom de sporthal " D e Tulp" is een geluidscontour gelegen. Deze geluidscontour is deels gelegen over de geplande bebouwing in Hooghkamer. Om de woningen te kunnen realiseren dient de huidige hangplek te worden verplaatst en dient de kleine zaal van sporthal "De Tulp" aan de noorden oostzijde te worden geïsoleerd. In totaal is hiermee een kostenpost gemoeid van € 6 7 . 5 0 0 , - . Deze kosten komen voor verhaal in aanmerking op basis van artikel 6.2.4. onder e Bro. Aansluiting op bestaand woongebied Het nieuwe gebied dient aangesloten te worden op het bestaande gebied. Vooralsnog gaat het alleen om de kosten die gemaakt moeten worden voor fase l a en fase 2. De nieuw te realiseren openbare ruimte dient te worden aangesloten op het bestaande gebied. De kosten die daarmee gepaard g a a n , zijn opgenomen. Het gaat om de aansluiting van de aanwezige woonstraten en de aanwezige speelplek in fase l a . 4.3.7

Verklaring plankosten Artikel 6.2.6. Bro bepaalt dat met betrekking tot de kostensoorten als bedoeld ln artikel 6.2.4 onder g tot en met j van het Bro bij ministeriële regels gesteld kunnen worden met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten, de zogenaamde plankosten. Deze plankosten zijn berekend aan de hand van de ontwerp ministeriële regeling "Regeling plankosten exploitatieplan". Bij deze regeling hoort een rekenmodel. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen als planvoorbereidingskosten in het exploitatieplan. In totaal betreft het een post van ca. 7,3 min. De kosten worden toegerekend naar verschillende fases op basis van de oppervlakte van de verschillende fasen.

4.3.8

Verklaring bijkomende kosten Planschade Aan planschade is een post opgenomen van € 140.000,-. Deze post is opgenomen op basis van een door een ter zake deskundig bureau opgestelde analyse. Dit bureau staat los van de opstellers van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. De planschade is met name een gevolg van de gevolgen van de realisatie van de hoofdinfrastructuur (onder meer wijkontsluitingsweg) en de realisatie van woningen. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 4 t van 403

NEXT

Tijdelijk beheer De locatie moet tijdelijl< beheerd worden. Zo is het nodig om regelmatig gras te maaien en sloten schoon te maken. Onrendabel openbaar gebouwd parkeren In bouwfase 3 zijn vooralsnog 36 sociale appartementen gepland. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is parkeren in de openbare ruimte op maaiveld niet gewenst. Parkeren dient daarom halfverdiept onder het gebouw te worden opgelost. Deze parkeerplaatsen zullen niet speciaal ten behoeve van de bewoners worden aangelegd, maar zullen openbaar toegankelijk blijven. Conform art. 6.2.5.h van het Bro kunnen deze kosten via het exploitatieplan verhaald worden. In totaal worden er 56 halfverdiepte parkeerplaatsen aangelegd. Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel Artikel 6.2.4 onder d van het Bro geeft aan dat kosten van "maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot de gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren" verhaald kunnen worden. Op de gronden van het project Hooghkamer was een milieucontour gelegen. Middels een revisievergunning is deze milieucontour ingeperkt. De ambtelijke begeleidingskosten voor het inperken van deze milieuvergunning dienen ten laste van het project te komen. De kosten van het inperken dienen te worden toegerekend aan Hooghkamer. Naast het project Hooghkamer heeft ook het toekomstige project Engelse Tuin hiervan profijt. Toerekening vindt plaats op basis van het aantal woningen, zodat 8 1 , 8 % dient te worden toegerekend aan Hooghkamer. Onderzoekskosten Artikel 6.2.4. onder a van het Bro geeft aan dat kosten van "het verrichten van onderzoek" verhaald kunnen worden. Ten aanzien van Hooghkamer zijn diverse onderzoeken noodzakelijk geweest, zoals ondermeer geluidsonderzoek, een verkennend bodemonderzoek, planschadeonderzoek en een energieonderzoek. Deze kosten dienen ten laste te komen van Hooghkamer. Spoellelding Er is en spoellelding nodig voor het gehele gebied om water in en uit het gebied te laten. Dit is als en aparte post opgenomen. Rentekosten Rentekosten van geïnvesteerde kapitalen kunnen in rekening worden gebracht via het exploitatieplan. Hierbij geldt dat eventuele renteopbrengsten in mindering moeten worden gebracht. De rentekosten/opbrengsten zijn thans nog niet geheel duidelijk en zijn daarom op nihil gesteld.

4.4

Exploitatiebijdrage per eigenaar De exploitatiebijdrage per eigenaar zal worden vastgesteld op basis van de toerel<ening zoals deze is opgenomen in artikel 6.18 Wro. Op basis hiervan zijn uitgiftecategorieën vastgesteld, per categorie is een basiseenheid alsmede een gewichtsfactor bepaald. Aan de hand hiervan zijn per categorie het aantal gewogen eenheden bepaald, alsmede het totaal aantal gewogen eenheden. De berekening van de exploitatiebijdrage vindt plaats door het aantal gewogen eenheden per eigenaar te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. In de toelichting zal hierop nader worden ingegaan. De in het exploitatieplan opgenomen bijdragen zijn de bruto exploitatiebijdragen. Van deze bijdrage dient in ieder geval nog in mindering te worden gebracht de inbrengwaarde (inclusief de eventuele sloopkosten) en de mogelijk zelf te maken kosten.


p 5^ van 403

NEXT

Naar aanleiding van de zienswijze is een aantal percelen toegevoegd aan het plangebied. Het gaat om percelen van particuliere eigenaren. De oppervlakte van die percelen is van dien aard dat het meenemen van de volledige oppervlakte leidt tot een onevenredig zware toedeling van kosten. Voor de werking van het exploitatieplan worden deze percelen afgetopt op een maximale oppervlakte van 600 m^. 4.5

Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen v a n toepassing. Daarbij geldt ook dat als boven de drempel (2010 en 2011 € 4.845.000,= (excl. BTW)) behorend bij Richtlijn 2 0 0 4 / 1 8 / E G ("de Aanbestedingsrichtlijn") en het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) wordt uitgegaan, een Europese aanbestedingsplicht geldt. Dit houdt in dat de betreffende werken en/of werkzaamheden dan Europees zullen moeten worden aanbesteed volgens één van de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempellge) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat g e v a l , volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. De gemeente zal deze aanbestedingsplicht d a n , op grond van het bepaalde In artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn.


p sf van 403

NEXT

5

Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur In dit hoofdstul< wordt de ontwil
5.1

Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 Ruimtegebruik Er is een berel<ening van het ruimtegebruii< (in m^) per eigenaar voor (de toei
1 1 1

I

I I 1

I

I

I I

llt

I

M

/

11

1 I

1.558

Gemeente Teylingen

1.205

51

397

433

566

H.L.M.P. van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best BV H.G.W. Jansze Vastgoed Teylingenmatrix BV A.Jansze

-

-

-

2,035

-

-

-

-

-

5.160

-

153

-

-

-

3.071

-

134

432

-

772

8,096

630

-

-

-

951

-


-

-

-

600

-

TOTAAL

1.637

51

1.169

20.346

1.196

1.218 -

3.063

Programma Het woningbouwprogramma (in m^) voor bouwfase 1 is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen v a n de personen die in bouwfase 1 eigendommen hebben.

Eigenaar

Beuk Goedkope 5,4 m koop

Beuk 6,0 m

Hoek

Gemeente Teylingen H.L,M,P, van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best B.V. H.G.W. Jansze Vastgoed Teylingenmatrix B.V, A.Jansze

2ial kap

Vrijst.

98

129

5.2

Sociaal app. 204

1569

466 158

835

851

24

3.291 3.071

2.560

291

894

770

799

2,782 949 600

L.D. Vester (erven van ) Totaal

P.O.

1.301

2.560

449

1.745

892

6.202

6.189

1.003

Kosten bouwfase 1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op bouwfase 1. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de werkelijke waarde van de onroerende zaak, welke is bepaald met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p s t van 403

NEXT

gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger Is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. Dit geldt ook voor de gronden die zijn gelegen in fase 1. De totale inbrengwaarde voor bouwfase 1 is getaxeerd op circa € 2,3 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in bouwfase 1 moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 127.000,-. Hiervoor moet in ieder geval de loods op grond van Vastgoed Teylingenmatrix BV worden gesloopt. Verder dient ook de naastgelegen verharding te worden opgebroken en dient de beplanting te worden verwijderd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die worden toegerekend aan fase 1, worden geraamd op circa € 3 1 . 0 0 0 , - . Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. De kosten voor het bouwrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 3 5 . 8 0 0 , - . In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het bouwrijp maken worden verstaan. f-r

ilTifï

Eenheid

B e d r a g / eenheid € 0,50

Opruimen / egaliseren

26.925

m2

Ophogen

2.693

m3

€ 5,00

Grondverbetering groen / plantvakken

550

m2

€ 16,00

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 781.000 en zijn In onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • V o o r de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel; • Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding; • V o o r de woonstraten en parkeren is uitgegaan van gebakken klinkers, betonstraatsteen, voor voetpaden/trottoir van tegels. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras, lage beplanting; • Bomen zijn jonge bomen. In verharding zijn de bomen voorzien van b o o m k r a n s e n , beluchting en speciale grond voor in de plantvakken; • V o o r de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is; • Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden. In onderstaand overzicht zijn de onderdelen opgenomen die onder woonrijp maken worden verstaan.


p s f van 403

NEXT

/i

1

ri

11

f

1

l"*]

B e d r a g / eenheid

1

Persleiding

1

post

HWA + DWA

613

m l weg

Kabels en Leidingen

1

post

€ 9,295,51* € 375,00 € 19.861,35

Bouwwegen

3.063

m2

€ 25,00

Woonstraat

3.063

m2

€ 60,00

Parl<eren

1.169

m2

€ 50,00

Trottoir / voetpad

1.196

m2

€ 45,00

Fietspad

51

m2

€ 45,00

Nieuw groen (incl, struiken)

1.100

m2

€ 7,50

Bomen in groen

9

st

€ 275,00

Bomen in verharding

8

st

€ 750,00

Brandkranen

6

st

€ 950,00

Lichtmasten

25

st

€ 2.000,00

Speelplekken klein

1

st

€ 30.000,00

Ondergronds afvalstation

1

st

€ 7,500,00

Straatmeubilair

20.341

m2 uitgeefbaar

€ 1,83

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 7 0 % w/ordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van bouwfase 1 wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name o m : Een dertiental parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg. Deze zijn ten behoeve van de woningen van Hooghkamer, maar vallen net buiten het bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " . De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op € 2 6 . 0 0 0 , - . Dit bedrag is inclusief tijdelijke maatregelen, aanpassingen aan het bestaande trottoir, fietspad etc. Het aansluiten van de woonstraat in fase l a op het Mahlerpad alsmede aansluiting op de bestaande speelplek. In fase 1 gaat het om een bedrag van € 10.000,-. Plan voorbereldingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft bouwfase 1 worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de oppervlakte plangebied opgenomen. Overige kosten De overige kosten betreffen de toerekening van de volgende onderdelen: Planschade: voor planschade is een stelpost opgenomen van circa € 140.000,voor het gehele gebied Hooghkamer, deze wordt voor 4 0 % naar bouwfase 1 toegerekend. Het gaat hierbij o m planschade t.b.v. woningbezitters langs de Jacoba van Beierenweg en bewoners van de randen van de bestaande woonwijk Hoogh Teyiingen; Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m^ gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; Ambtelijke begeleidingskosten van onderzoeken: de kosten worden over het gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie; Kosten van onderzoeken, zoals de verrichte bodemonderzoeken, geluidsonderzoeken worden verdeeld naar het opbrengend v e r m o g e n .

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 54 van 403

NEXT

5.3

Opbrengsten bouwfase 1 De opbrengsten ln bouwfase 1 van het plan Hooghkamer zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. De grondopbrengsten per woningtype zijn bepaald op basis van een "residuele berekening". Hierbij dient te worden opgemerkt dat er per woning een additionele kostenpost van € 4 . 5 0 0 , - voor duurzaamheid is opgenomen. Aangezien e r een bepaalde hoeveelheid m^ van een bepaald woningtype in het plan is o p g e n o m e n , is te bepalen hoeveel de opbrengst per m^ van een bepaald type is. De woningtypen, de aantallen m^, de prijs per eenheid en de bijbehorende opbrengsten zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

5.4

Middelduur 5,4 vs

1.301

€ 411

€ 535.169

Goedkope koop

2.560

€ 339

€ 867.840

Middelduur 5,0 vs

449

€ 590

€ 264.910

Hoekwoningen

1.745

€402

€ 701.490

2&1 kap

892

€ 521

€ 464.732

Vrijstaand

6.202

€ 449

€ 2.786.301

Sociaal appartement

1.003

€ 385

€ 386,559

Particulier OG

6,189

€ 550

€ 3.403.950

Hoofdinfrastructuur Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten In de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op de hoofdinfrastructuur. In de hoofdinfrastructuur zijn geen opbrengsten gerekend. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale Inbrengwaarde voor de hoofdinfrastructuur is getaxeerd op circa € 7,2 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen In de hoofdinfrastructuur moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 7 6 . 0 0 0 , - . Dit zijn opstallen die gelegen zijn in het toekomstige park. Voor het opruimen van groen en opbreken van eventuele bestaande riolering is een bedrag van c a . € 7 5 . 0 0 0 , - geraamd. tîlieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die aan de hoofdinfrastructuur worden toegerekend, worden geraamd op circa € 1 3 3 . 0 0 0 . Er is sprake van een toerekening aangezien nog niet exact bekend is waar gesaneerd moet worden. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit betekent dat bijvoorbeeld de gronden die vrijkomen bij het graven van de waterlopen worden gebruikt voor het ophogen of het dempen van bestaand water dat niet in stand blijft. Voor de hoofdstructuur betekent dit dat er meer grond ontgraven dan aangevoerd moet worden. Zulks met uitzondering van grond voor de plantvakken. De kosten voor het bouwrijp maken van de hoofdinfrastructuur


p 55 van 403

NEXT

bedragen ca. € 1,9 m i n . , een vermindering van circa € 4 ton als gevolg van het bijstellen van de post voorbelasting.

€ 0,50

116.689

m2

Ophogen

11.669

m3

€5

Graven waterloop

56.073

m3

€ 15

Graven natuurlijl<e oevers waterloop

6.672

m2

€ 21

Voorbelasting

36.666

m3

€ 12,50

Dempen water

1

post

Grondverbetering groen / plantval
22.071

m2


€ 26.166 € 16

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 5,3 min. en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de woonstraten is uitgegaan van gebakken klinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting; • Volledige herprofilering van de Componistenlaan; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is. Woonrijp mal<en

Hoeveeliieid

Eenheid

Persleiding

1

post

HVJA +

1.270

m l weg

DWA

B e d r a g / eenheid € 40.285,37* € 375,00 € 86.076,18

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

22.367

m2

€ 25,00

Woonstraat

6.352

m2

€ 60,00

Trottoir / voetpad

1.510

m2

€45,00

Wijkontsluitingsweg

32,030

m2

€ 60,00

Opslag rotonde 2 & 3

3

st

Fietspad

3,628

m2

€ 45,00

Duikers

112

ml

€ 1.250,00

Beschoeiing natuurlijke laag

726

ml

€ 87,50

Opknappen bestaand groen

800

m2

€ 5,00

Aanleg nieuw groen

44.142

m2

€ 7,50

Bomen in groen

278

st

€ 275,00

Bomen in verharding

10

st

€ 750,00

€ 150,000,00

Lichtmasten

97

st

€ 2,000,00

Speelplekken groot

3

st

€ 80,000,00

Speelplekken klein

4

st

€ 30.000,00

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 7 0 % wordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van de hoofdinfrastructuur wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. De kosten daarvan worden verdeeld over het gehele plangebied. Het gaat hier met name o m :

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A,V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 55 van 403

NEXT

Het aanleggen van groen en water buiten op gronden van Railinfratrust BV. Totaal ca. € 6 2 . 0 0 0 , - ; De aankoop van gronden ten behoeve van natuurwaardencompensatie. Deze kosten worden toebedeeld naar rato van oppervlak van de hoofdinfrastructuur en bouwfase 2 en 3. In totaal wordt 3 7 % van de totale kosten voor natuurwaardencompensatie toebedeeld aan de hoofdinfrastructuur. Dit is een bedrag van ca. € 830.000,-. Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. De kosten daarvan worden over het gehele plangebied omgeslagen naar de hoeveelheid m2 ruimtegebruik. Het gaat voor de hoofdinfrastructuur om een bedrag van circa € 2,5 min. Ovenge kosten De overige kosten betreffen onder meer de volgende onderdelen: Planschade: er wordt gerekend op totaal circa € 140.000,- aan planschadekosten. Met name door de gevolgen van de realisatie van de wijkontsluitingsweg en de doortrekking van de Componistenlaan kunnen potentiële claims van bewoners ontstaan; Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m^ gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; Ultvoenng hoofdinfrastructuur In het exploitatieplan Is uitgegaan van een drietal rotonden. De betreffende rotonden worden noodzakelijk geacht als gevolg van de realisatie van het project Hooghkamer. De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De basis voor de toets is het resultaat van de verkeersscan van RBOI. Het opgenomen profiel van de wijkontsluitingsweg is noodzakelijk als gevolg van de ligging van de weg buiten de bebouwde k o m . Het beleid van de gemeente brengt tevens met zich mee dat de weg moet voldoen aan de gestelde CROW richtlijnen Inzake wegen buiten de bebouwde k o m . Het gekozen profiel voldoet aan deze normen. De noodzaak voor de rotonde ter plaatse van de aansluiting met de Jacoba van Beierenweg is getoetst op basis van het resultaat van een verkeersscan. De conclusie is dat de realisatie van Hooghkamer de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt en dat daarmee de kosten ten laste van Hooghkamer dienen te komen. Voor Engelse tuin zou de rotonde niet nodig zijn.


van 403

NEXT

6 6.1

Resultaat en toerekening Omvang kostenverhaal en resultaat O m te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen o p n e m e n , zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerel<enbaarheid; • Proportionaliteit. De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa € 7,4 min. positief. Rekening houdend met invloed van kosten- en opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa € 4,5 min. op eindwaarde per 3 1 - 1 2 - 2 0 2 3 . Op netto contante waarde per 1-1-2011 bedraagt het positief resultaat circa € 2,5 min. De contante waarde van de kosten is lager dan de contante waarde van de opbrengsten waardoor 1 0 0 % van de kosten van het plan kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen.

6.2 6.2.1

Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19

Wro)

Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro O m ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen Is er een systematiek ontwikkeld, waarbij e r een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1 ) ; 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2 ) ; 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 3 ) ; 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4 ) ; 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5). Stap 1:

Het vaststellen

van uitgiftecategorieën

in het exploitatieplan

(artikel

6.18 lid 1 Wro) Artikel 6.18 lid 1 Wro geeft aan dat allereerst de uitgiftecategorieën moeten worden vastgesteld. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de opbrengstpotentie per uitgeefbaar bouwperceel kan verschillen. In het geval van Hooghkamer zijn er 15 uitgiftcategorieën vastgesteld. De vastgestelde uitgiftecategorieën die in Hooghkamer van toepassing zijn, worden bij stap 2 aangegeven. Stap 2:

Het vaststellen

van een basiseenheid

per te onderschelden

categone

(artikel 6.18 lid 2 Wro) Vervolgens geeft artikel 6.18 lid 2 Wro aan dat per uitgiftecategorie een basiseenheid moet worden vastgesteld. De gemeente heeft ervoor gekozen om als basiseenheid te kiezen 1 m^ uitgeefbaar grondoppervlakte. In onderstaande tabel zijn de uitgiftecategorieën opgenomen samen met de basiseenheid per categorie.


p 58 van 403

NEXT

Sociaal 5,4 huur

1 m^ uitgeefbaar grondoppervlakte

Sociaal 5,4 koop


Middelduur 5,4 vs


Middelduur 5,7 vs


Middelduur 6,0 vs


Duur 7,5 VS


Hoekw/oningen

1 m2 uitgeefbaar grondoppervlakte

2&1 kap


Vriistaand


Sociaal appartement


Middelduur appartement vs huur


Middelduur appartement vs koop


Goedkope koop


Particulier OG


Sociale voorzieningen

1 m2 uitgeefbaar grondoppervlakte

Stap 3: Het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro) De derde stap, artikel 6.18 lid 3 Wro, Is het vaststellen van gewogen eenheden. Deze gewogen eenheden kunnen eerst worden vastgesteld indien er een gewichtsfactor wordt vastgesteld. Een gewogen eenheid is de vermenigvuldiging van de basiseenheid maal de vastgestelde gewichtsfactor. Deze gewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid per uitgiftecategorie af te zetten tegen een "basiscategorie". In het geval van Hooghkamer Is ervoor gekozen om als "basiscategorie" te kiezen voor de categorie waarvan de netto contante waarde het laagst is, zijnde de categorie sociale voorzieningen. De gewichtsfactor van deze categorie bedraagt derhalve 1,0000. De andere gewichtsfactoren worden berekend door de netto contante waarde van de uitgifteprijs af te zetten tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs van de sociale voorzieningen. Ter voorbeeld de categorie sociaal 5,4 huur. De netto contante waarde van de uitgifteprijs bedraagt € 142,16. De gewichtsfactor van deze uitgiftecategorie is € 142,16/€ 132,34 = 1,0742. De gewogen eenheden worden bepaald door de basiseenheid te vermenigvuldigen met de gewichtsfactor. Nu de basiseenheid 1 m^ uitgeefbaar grondoppervlakte is, is de gewichtsfactor gelijk aan de gewogen eenheid. Door het totaal oppervlakte in m^ te vermenigvuldigen met de gewogen eenheid, wordt het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. In onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven. Totaal kavel oppervlakte

Gewogen eenheden art. 5.18 lid 3 Wro

Sociaal 5,4 huur

1

uitgeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1

uitgeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.935,91

Middelduur 5,4 vs

1

uitgeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1

uitgeefbaar

€ 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1

uitgeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89.398,08


,55 p 59 van

NEXT

Duur 7,5 VS

1 m^ uitgeefbaar

€ 473,07

3,5746

3.266

11.674,64

Hoekw/oningen

1 m^ uitgeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m^ uitgeefbaar

€ 455,74

3,4436

25.613

88.200,48

Vrijstaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop

1 m^ uitgeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81.473,54

1 m^ uitgeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m^ uitgeefbaar

e 143,21

1,0821

743

804,03

1 m= uitgeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529,68

Goedkope koop

1 m^ uitgeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333,99

Particulier OG Sociale voorzieningen

1 m^ uitgeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496,73

1 m^ uitgeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

422.720,38 art. 6.18 lid 143.689 4 Wro Totaal *In het voorgaande is reeds aangegeven dat nu de basiscategorie 1 uitgeefbaar is, de gew/ichtsfactor gelijk is aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. Stap 4:

tiet optellen

van alle gewogen eenheden in het

exploitatiegebied

(artikel 6.18 lid 4 Wro) Artikel 6.18 lid 4 Wro geeft aan dat vervolgens alle gewogen eenheden bij elkaar opgeteld moeten worden. In de voorgaande stap zijn de gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. Door deze bij elkaar op te tellen wordt het totaal aantal gewogen eenheden verkregen binnen het exploitatiegebied van Hooghkamer, zijnde 4 2 2 . 7 2 0 , 3 8 gewogen eenheden. Stap 5:

Het bepalen van het verhaalbare

bedrag per gewogen

eenheid

(artikel

6.18 lid 5) De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. In artikel 6.16 Wro wordt aangegeven dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen o f t e ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag v a n de opbrengsten van die exploitatie, de gemeente die kosten slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten. In het voorgaande is reeds aangegeven dat het totaal aan te verhalen kosten € 5 3 . 4 0 1 . 8 3 6 , - , bedraagt, netto contant, prijspeil 1 januari 2 0 1 1 . Er is geen sprake van subsidies of bijdragen van derden, zodat het totaal te verhalen bedrag aan kosten niet neerwaarts bijgesteld behoeft te worden. Het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten bedraagt € 55.944.300, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Nu de kosten lager zijn dan de opbrengsten kan de gemeente de kosten volledig verhalen op de grondeigenaren binnen het plangebied van Hooghkamer. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 5 3 . 4 0 1 . 8 3 6 , - , gedeeld door het AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 6§ van 403

NEXT

totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt € 126,33. 6.2.2

Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artil<el 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: 1. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; 2. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Op basis van artikel 6.19 Wro moet een aantal situaties worden onderscheiden voor de berekening van de bruto exploitatiebijdrage. Deze zijn In onderstaande tabel opgenomen. itgangspunt berekening 1

2

3

Het aangevraagde bouwprogramma en daarmee het aantal gewogen eenheden is gelijk aan de berekening van het exploitatieplan. Het aangevraagde bouwprogramma Is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een lager aantal gewogen eenheden. Het aangevraagde bouwprogramma is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een hoger aantal gewogen eenheden.

Het exploitatieplan

Het exploitatieplan

De aanvraag omgevingsvergunning

Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd o m zodoende de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan bulten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaats vinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden iDepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele plangebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren.


p 6? van 403

NEXT

Om de exploitatiebijdrage te l
Toerekening specifieke onderdelen Alle kosten voor de hoofdinfrastructuur dienen volledig te worden toegerekend aan Hooghkamer. De hoofdinfrastructuur is gelegen binnen de grenzen van het plangebied en er is geen profijt aanwezig voor gebieden/wijken buiten het plangebied. Aangezien de gemeente de hoofdinfrastructuur aanlegt vindt er geen aftrek plaats in het geval van zelfrealisatie. Ter meerdere abstractie wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan. Het park zoals dat centraal In het gebied is gelegen is bedoeld als een groene ruimte voor het project Hooghkamer. De raad heeft op 31 mei 2007 het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw vastgesteld. Binnen de gemeente is beleid dat een volgende uitbreiding een groene wijk dient te zijn. De omvang van de groene ruimte binnen Hooghkamer is een gevolg van het beleid. De kosten dienen derhalve ten laste van Hooghkamer te k o m e n . Wijkontsluitingsweg De wijkontsluitingsweg is een weg die ten behoeve van de ontsluiting van Hooghkamer is en niet een weg die wordt doorgetrokken. Deze wijkontsluitingsweg is gelegen buiten de bebouwde kom en dient als zodanig te voldoen aan de eisen die aan een dergelijke weg worden gesteld door het CROW. De weg voldoet aan deze eisen. De gemeente is zich ervan bewust dat als in de toekomst mogelijk een Noordelijke Randweg wordt gemaakt er een herberekening van de kosten aan Hooghkamer dient plaats te vinden.


p 62 van 403

NEXT

7 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt Ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 7.1

Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Woningwet wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden.

7.2

Procedures Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid o m , indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels In overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp m a k e n . De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 j a a r moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde 10 jaar, in ieder geval zal een start zijn gemaakt met alle onderdelen van het gebied binnen deze periode van 10 jaar. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan is voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens is geschied aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan hebben gedurende 6 weken (vanaf 5 november 2010) ter inzage gelegen in de gemeente Teylingen. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren kunnen brengen bij de gemeenteraad. De ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft een aantal aanpassingen aan zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan tot gevolg gehad. Het bestemmingsplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " en het bijbehorende exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " zijn gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 23 juni 2011. In verband met de gewijzigde vaststelling zal het besluit tot vaststelling 6 weken na de vaststelling bekend worden gemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan de dag nadat het besluit tot vaststelling bekend is gemaakt. Het indienen van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak brengt niet met zich mee dat het besluit tot vaststelling niet in werking treedt. Het besluit tot AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 63 van 403

NEXT

vaststelling van het exploitatieplan treedt in w/erking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden voor het instellen van beroep als één besluit aangemerkt. Ten aanzien van het exploitatieplan geldt dat als belanghebbende alleen wordt aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot in het besluit opgenomen gronden of de eigenaar van de gronden. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze Is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Herzieningsprocedure Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. De gemeente zal het exploitatieplan minimaal jaarlijks herzien. Hierbij geldt dat de gemeente het exploitatieplan tevens zal herzien indien de bestemmingen nader worden uitgewerkt middels uitwerkingsplannen. Toepassen wijzigingsbevoegdheid In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van het maximaal aantal woningen. In het geval deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast, dan heeft dat gevolgen voor het onderhavige exploitatieplan. Artikel 6.12 Wro geeft aan dat de gemeente bij een wijzigingsplan tevens een exploitatieplan dient vast te stellen. Dat laatste exploitatieplan ziet dan op de gronden die zijn betrokken in het wijzigingsplan. Nu deze gronden echter ook zijn betrokken in onderhavige exploitatieplan, dient het onderhavige expioitatieplan te worden herzien ingeval toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid.


p 64 van 403

NEXT


AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011

GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V.

TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 65 van 403

NEXT


AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 65 van 403



NEXT



t 4van 403

NEXT

Bijlage 5 Kaart:

Woningbouwcategorieën


p 6^ van 403

NEXT



p 7§ van 403

Bijlage 7: Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State


NEXT

Bijlage 8: Notitie Witteveen + Bos inzake zettingen bouwrijp maken


van 403

NEXT



p

van 403


NEXT

De eerste stap in de berekening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen. BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE

a. Sociaal 5,4 huur

5.391

b. Sociaal 5,4 koop

2.840

_

P E RE I G E N A A R ( A R T I K E L 6 . 1 8 L I D 1 E N 2

z ^

O2

« S S

tnSS

> 3 0 5

I^Z l

O IU "

O H h

'

°

s

°,_s>

<

<JSS

i

_

2.239

143

1.362

209

5.796

-

-

-

_

_

_

12

_

5.735

367

-

8.802

137

26

73

2.946

204

743

-

-

3.266

h. 2&1 kap

13.008

844

545

i. Vriistaand

13.524

25

1.632

449

-

1.833

-

220

3.243

1.304

-

_

-

524

k. Middelduur appartement vs huur

-

1. Middelduur appartement vs koop

2.162

m. Goedkope koop

2.377

-

n. Particulier OG

5.039

789

3.545

949

781

657

-

-

-

-

1.200

_

68.061

1.658

7.084

1.378

]. Sociaal appartement

Sociale voorzieninqen Totaal

1.794

3.509

-

4.053

566 14.551

i

_

q. Hoekwoninqen

d. Middelduur 5,7 vs e. Middelduur 6,0 vs

il

_

f. Duur 7,5 VS

835

t

ziu

tn

-

c. Middelduur 5,4 vs

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

Wro)

2.824

38.351

71

_

-

-

_

1.972

466

-

-

_

_

-

-

-

2.295

1.569

6.061

2.035

1

75

-

26

149

-

p 75 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij eikaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro)

Z

U)

° ,_ > >

Z

>

1

> 3 0 S

^1

a. Sociaal 5,4 huur

5.790,95

3.769,33

b. Sociaal 5,4 koop

3.922,83

3.092,68


2.473,26

d. Middelduur 5,7 vs

2.166,06

e. Middelduur 6,0 vs

56.046,17

f. Duur 7,5 vs

11.674,64

q. Hoekwoninqen

10.533,75

h. 2&1 kap

44.794,12

i. Vrijstaand 1. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur 1. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal (6.18 lid 4 Wro)

39.576,46

lU

z 2 0

z^

t

O I - 1-

Q. 3

11.487,37

1.927,09 197,52

_

2.723,88

3.853,55

1.380,29 _

2.005,33 5.246,02

805,01

26.176,19

3,85

4.171,38 89.398,08

1.120,85

11.674,64

2.906,38 73,16

1.876,75

19.748,95

4.775,86

1.138,24

31,48

2.345,56

1.263,79

2.651,55

25.758,06

400,92

7.468,29

517,-15

76,09

8.141,21

213,63

_

2.992,53

_

2.458,16

5.470,72 18.676,21

2.924,30

13.138,95

804,03

506,34

7.463,84

3.001,19

3.517,31

2.894,65

2.435,06

277,97

_

_

8.506,03

5.815,24

5.891,90 5.863,42

2.223,80

1.200,00 5.903,84

25.037,59

4.828,65

102.918,49

81.473,54 11.149,20

2.025,51

2.537,15 _

13.010,80 88.200,48

14.958,92

804,03

205.355,93

9.936,91

7.847,12

76,09

495,45

13.157,01

AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

7.195,52

72

22.176,59

23.280,51

2.223,80

_

5.529,68

_

22.333,99

2.223,80

68.496,73

_

1.200,00

2.223,80 422.720,38

p 76 van 403

NEXT

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE

10 HLMP VAN DER HULST

11 VASTGOED TEYLINGENMATRIX BV

12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.19 Wro UI . UQ

01 INTERPROJECTA VASTGOED BEST BV

UITGIFTECATEGORI E

De laatste stap om te komen tot de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar is de in de voorgaande tabel gewogen eenheden per categorie (artikel 6.18 lid 3 Wro) te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, zijnde € 126,77 (artikel 6.18 lid 5 Wro). De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optelling van de bijdrage per categorie geeft de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar aan.

a. Sociaal 5,4 huur

e 731.564,45

£ 0,00

£ 0,00

£ 0,00

€ 476.175,04

EO.OO

£0,00

£ 0,00

€ 243.447,71

€0,00

€0,00

£0,00

€ 0,00

€0,00

C 1.451.187,21

b. Sociaal 5,4 Icoop

€495.566,99

E 0,00

E 0,00

£0,00

C 390.695,25

£ 24.952,85

€0,00

€0,00

€ 344.104,97

E 0,00

£0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

C 1.255.320,06


C 312.445,00

E 0,00

£ 0,00

£0,00

€0,00

E 0,00

£0,00

£0,00

€0,00

€ 174.370,50

£0,00

E 0,00

£0,00

€0,00

C 486.815,51

d. (Middelduur 5,7 v s

E 273.635,90

£ 0,00

£ 0,00

€0,00

€ 253.330,76

£0,00

£0,00

£0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

£0,00

€0,00

£0,00

C 526.966,67


€7.080.255,26

€ 0,00

E 662.724,74

E 101.695,65

£ 3.306.811,54

£ 0,00

£0,00

E 486,53

E0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

C 11.293.569,14

f. Duur 7,5 VS

E 1.474.844,82

£0,00

£ 0,00

£0,00

£0,00

£ 0,00

£0,00

€0,00

€0,00

£0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

C 1.474.844,82

q. Hoel<woninqen

£ 1.343.350,67

E0,00

£ 0,00

£ 0,00

E 0,00

£3.977,35

£0,00

£ 0,00

€0,00

£0,00

E 296.312,73

£ 0,00

£0,00

E 0,00

C 1.643.640,75

h. 2&1 kap

E 5.658.796,08

£367.160,51

£ 237.083,24

£0,00

E 2.494.864,35

E 159.653,92

£0,00

E 0,00

E0,00

£0,00

£ 334.968,71

€ 1.889.745,55

€ 0,00

€ 0,00

C 11.142.277,36

1. Vriistaand

a^3>

Z É

nil35

S>!

H

z_

t

53

l

11

i

E 4.999.653,55

£9.242,19

£ 603.329,98

£0,00

E 3.253.989,25

£ 50.647,19

€9.611,87

E 26.987,19

€0,00

€0,00

€ 1.028.470,53

E 310.537,49

E 0,00

E 0,00

C 10.292.469,28

1. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur i. Middelduur appartement vs koop

E 143.793,04

£0,00

£ 0,00

£0,00

E 943.461,68

£ 65.331,36

£0,00

E 0,00

£0,00

€0,00

€ 255.881,16

€0,00

£0,00

€ 0,00

C 1.408.467,24

E 0,00

£0,00

E 0,00

£0,00

£ 101.572,75

£ 0,00

€0,00

E 0,00

£0,00

€0,00

£0,00

€0,00

E 0,00

E 0,00

C 101.572,75

£ 378.043,61

€ 0,00

£ 0,00

£0,00

£ 320.515,24

£0,00

£0,00

€ 0,00

£0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

£ 0,00

€ 0,00

C 698.558,85

m. Goedkope koop

E 691.110,77

£0,00

£ 0,00

£ 63.964,82

£ 942.899,55

£379.136,91

£0,00

€ 0,00

E0,00

€0,00

€ 744.317,87

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 2.821.429,91

E 2.359.346,47

£ 369.423,37

€ 1.659.829,98

£444.338,12

£ 365.577,63

£ 307.618,70

£0,00

€35.116,29

€ 1.074.558,48

E 734.632,79

€ 0,00

€ 740.719,61

€ 280.930,32

€ 280.930,32

C 8.653.122,09

E 0,00

£0,00

£ 0,00

€0,00

E 151.594,78

€0,00

£0,00

E 0,00

€0,00

£0,00

E 0,00

€0,00

€ 0,00

C 0,00

C 151.594,78

C 25.942.406,63

C 745.826,07

C 3.162.972,93

C 609.998,59

C 13.001.587,83

C 991.318,27

C 9.611,87

C 62.590,06

C 1.662.111,16

C 909.003,29

C 2.801.546,42

C 2.941.002,65

C 280.930,32

C 280.930,32

C 53.401.836,42

n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdraqe Inbrengwaarde Totaal Netto bijdraqe

C

3.921.264,00

C 22.021.142,63

€178.138,27 C 567.687,80

£533.262,18 C 2.631.711,75

€106.899,00 C 503.099,59

€2.305.898,00 C 10.695.689,83

C

204.324,00

C 786.994,27

€9.013,33 C 598,54

C

7.301,00

C 55.289,06

€424.270,00 C 1.237.841,16

€175.010,00 C 733.993,29

e 696.256,00 C 2.105.290,42

€473.620,00

€51.600,00

C 2.467.382,65

C 229.330,32

€138.531,66 C 142.398,66

C

9.223.386,44

C 44.178.449,98

De inbrengwaarde in de bovenstaande tabel is, indien van toepassing, een samenstelling van de inbrengwaarden per bouwfase. De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYQNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

73 p 77 van 403

NEXT


AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE) 74

p 78 van 403

NEXT

BOUWFASE 1 De eerste stap in de berel<ening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen. BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro) ec

m

U

IU Si

.

U

Q

io Z

^

Z

lU

M

W Z

Qtf

s 3 a. Sociaal 5,4 huur

_

b. Sociaal 5,4 koop

-

c. IMiddelduur 5,4 vs

835

d. Iîddelduur 5,7 vs

-


158

.

f. Duur 7,5 VS q. Hoekwoninqen

h. 2&1 kap i. Vriistaand

851 24 3.291

-

i. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur 1. Middelduur appartement VS koop m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal

5.159

-

-

-

_

_

_

_

_

_

_

-

-

-

-

-

_

466

-

-

3.071

949

-

-

-

-

-

-

-

_

_

_

_

_

_

_

-

-

-

2.035

3.071

949

AAIMPASSING EXPLOITAHEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

_ _

-

_

98 129 204

_

_

-

431

1.569

75

p 79 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 5.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro)

a. Sociaal 5,4 huur

_

b. Sociaai 5,4 koop

_


2.473,26

d. Middelduur 5,7 vs e. Middelduur 6,0 vs

S

'='^3>

zE

z„

"->

3

E

e; O

O2

-

-

-

-

_

_

_

_

-

-

-

-

_

_

608,57


_


_

m. Goedkope koop

-

n. Particulier OG

_

11.382,15

3.517,31

Sociale voorzieninqen

-

-

-

-

-

15.027,97

-

11.382,15

3.517,31

-

_

f. Duur 7,5 VS q. Hoekwoningen h. 2&1 kap i. Vrijstaand

2.232,75

-

-

82,65

_

9.630,74

_

_

_

-

-

-

i. Sociaal appartement

Totaal (6.18 lid 4 Wro)

_

_

-

AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

M

-

t

lu ^

O H I -

-

-

-

-

5.815,24

1.232,13

-

-

-

7.195,52

337,47 377,50 517,15

76

O

-

1.380,29

-

p 80 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE



12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a . Sociaal 5,4 huur

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

e 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

CO.OO

b. Sociaal 5,4 koop

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

eo,oo

€ 312.445,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

C 174.370,50

€0,00

C 0,00

€0,00

€ 0,00

C 486.815,51


€ 0,00

€0,00

C 0,00

e 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

£0,00

€0,00

C 0,00


€ 76.879,96

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€0,00

€0,00

€0,00

C 218.475,34

UITGIFTECATEGORI E


EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.19 Wro)


f. Duur 7,5 vs q. Hoekv^foninden h. 2&1 kap i. Vrijstaand

3

i

o.3>

z S

z

>302

E H

xO

r = 1^

«tz

om'^

r

t

O 1-1-

i r

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

e 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

C 0,00

e 232.060,55

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

e 0,00

€0,00

€0,00

eo,oo

e 0,00

e 296.312,73

€0,00

€0,00

€ 0,00

C 578.373,28

€ 10.440,58

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€42.632,38

€0,00

€0,00

€0,00

e 0,00

e 334.968,71

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

C 388.041,67

€ 1.216.641,51

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€47.689,69

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 1.028.470,53

€ 0,00

€0,00

€0,00

C 2.292.801,79

1. Sociaal appartement

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 55.331,36

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 255.881,15

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

C 321.212,51

k. Middelduur appartement v s huur

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

eo.oo


€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

£0,00

€0,00

C 0,00

m. Goedkope koop

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 744.317,37

€0,00

€0,00

€0,00

C 744.317,87

n. Particulier OG

€0,00

€0,00

€ 1.437.895,02

€ 444.338,12

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 734.632,79

€0,00

€ 0,00

€ 280.930,32

€0,00

C 2.897.796,25


€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

C 0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

CO.OO

C 0,00 C 155.653,43

C 0,00

C 0,00

C 0,00 C 909.003,29

C 0,00

C 280.930,32

Totaal Bruto bijdrage Inbrenpwaarde Totaal Netto bijdrage

C 1.898.467,62 C43S.719,00 C 1.462.748,62

C 0,00 C 1.437.895,02 €0,00

e

C 444.338,12

249.444,70

€76.869,00

C 0,00 C 1.188.450,33

C 367.469,12

€0,00 CO.OO

€

37.066,00

C IIS.587,43

€0,00

€0,00

€0,00

€175.010,00

C 0,00

C 0,00

C 0,00

e 733.993,29

C 2.801.546,42 €

696.256,00

C 2.105.290,42

C 0,00 C 7.927.834,22

€0,00

€51.600,00

€0,00

C 0,00

C 229.330,32

CO.OO

€1.721.964,70 C 6.205.869,53

De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEQNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

77

p 81 van 403

NEXT

BOUWFASE 2 De eerste stap in de berel<ening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen. BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro)

K .

-

-

5.733

844

752

25

1.632


-

-

1. Middelduur appartement VS koop

474

_

474

a. Sociaal 5,4 huur

2.320

b. Sociaal 5,4 koop

1.909

c. Middelduur 5,4 vs d. Middelduur 5,7 vs e. Middelduur 6,0 vs f. Duur 7,5 VS q. Hoekwoninqen h. 2&1 kap i. Vrijstaand

3.990

m. Goedkope koop

1.430

-

n. Particulier OG

1.599

789

-

-

19.207

1.658

j . Sociaal appartement

Sociale voorzieninqen Totaal

-

-

°^s>

„ 3

i - Z

UJ J

O.

z_

t

5>

UJ z

ir>

°

X X

2.269

_

=^

1.794

_

2.239

143

-

-

-

-

-

-

_

_

_

_

_

_

-

-

-

-

_

_ _

_

_

_

_

1.972

1.362

209

5.364

-

-

-

-

_

_

545

-

4.341

269

_

2.235

8

26

1.526

_

_

_

_

_

743

_

_

_

_

_

1.833

_

_

_

_

_

220

1.947

1.304

_

_

_

_

_

622

657

_

_

2.295

_

_

1.200

_

_

_

_

_

429

24.319

26

-

6.061

-

4.013

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

2.381

78

p 82 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artil<el 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro] IU

I 2.492,12

b. Sociaal 5,4 koop

2.636,86

.

U

it

•-

U z

B

z

g<

z

S S

lu

lïïiS

?z

f i

f

I a. Sociaal 5,4 huur

IU

si

i!

_

_

2.437,33

_

-

-

3.092,68

197,52

_

_

_

-

-

805,01

20.660,55

-

-

5.246,02

-

-

-

-

-

h. 2&1 kap

23.185,64

2.906,38

1.876,75

_

14.948,59

926,32

i. Vrijstaand

2.200,64

73,16

4.775,86

_

6.540,47

23,41

3.868,50

_

_

804,03

_

1. Middelduur appartement VS koop

656,09

-

_


-

_

2.537,15

506,34

4.481,07


-


15.368,30

f. Duur 7,5 vs g. Hoekwoninqen

_

1.927,09 2.723,88

-

-

_

_

76,09

_

_

_

_

_

_

_

_

_

_

_

_

_

3.001,19

_

_

_

_

_

8.506,03

_

n. Particulier OG

5,926,43

2.924,30

1.756,80

_

2.305,34

2.435,06

-

-

-

_

1.200,00

_

55.757,26

5.903,84

13.655,44

1.311,34

62.875,72

6.583,50

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

_ _

3.291,18

Totaal (6.18 lid 4 Wro)

3

_

m. Goedkope koop Sociale voorzieninqen

1

_

-


«Is s<

s

_


Q

_

76,09

-

-

_

13.157,01

-

-

_

-

79 p 83 van 403

NEXT



12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 307.905,72

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 243.447,71

€0,00

€ 0,00

€0,00

e 0,00

€ 0,00

C 866.179,91

€333.111,76

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 390.695,25

€ 24.952,85

€ 0,00

€ 0,00

€ 344.104,97

C 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

C 1.092.864,82

c, Middelduur 5,4 vs

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

e 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

C 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

CO.OO


e 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

CO.OO

€ 1.941.452,34

€0,00

° ,_ p >

U)

2_

•^'1

XO

om''

O

J

ZIU

< r=i "

°

> = 0 5

S

o

r

Oa.

t

P r O 1-1-

O

Totaal


C 314.826,48

b. Sociaal 5,4 koop

03 HGW JANSZE

02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR (AKIIKEL 6.19 Wro)

€ 662.724,74

€ 101.695,65

€ 2.610.026,06

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

C 5.315.908,78

f. Duur 7,5 VS

€ 0,00

e

0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

C 0,00

q. Hoekwoninqen

€0,00

e 0,00

€0,00

e 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

CO.OO

€2.929.018,60

C 367.160,51

C 237.088,24

€0,00

€ 1.388.440,48

C 117.021,54

C 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 1.889.745,55

€0,00

C 0,00

C 7.428.474,93


h. 2 8 a kap

C 278.004,99

€ 9.242,19

€ 603.329,98

€0,00

C 826.251,53

€ 2.957,50

€9.611,87

C 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

C 310.537,49

€ 0,00

€ 0,00

C 2.039.935,55

J. Sociaal appartement

i. Vrijstaand

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 483.704,18

C 0,00

e 0,00

e 0,00

C 0,00

C 0,00

C 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 488.704,18


€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 101.572,75

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 101.572,75

!. Middelduur appartement vs koop

€ 82.882,83

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 320.515,24

€0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

C 403.398,07

m. Goedkope koop

€ 415.771,31

€0,00

€0,00

C 63.964,82

€ 566.083,63

€379.136,91

€0,00

€0,00

C 0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

C 1.424.961,67

n. Particulier OG

€ 748.679,30

€ 369.423,37

€ 221.934,95

€0,00

€291.231,10

€307.618,70

€0,00

€0,00

€ 1.074.553,48

€0,00

€0,00

€ 740.719,61

€0,00

€ 280.930,32

C 4.035.095,84

€ 0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

C 165.660,46 C 7.943.025,72 C 831.687,50

C 9.611,87

C 0,00

C 1.662.111,16

C 0,00

CO.OO

C 2.941.002,65

Sociale voorzieninqen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

C 7.043.757,60 C

1.344.490,00

C 5.699.267,60

C 745.826,07 C 1.725.077,91 €178.138,27

€281.816,48

C 567.687,80 C 1.443.261,43

€30.030,00

€1.618.330,00

€166.670,00

C 135.630,46 C 6.324.695,72 C 665.017,50

€9.013,33 C 598,54

€0,00 CO.OO

€424.270,00 C 1.237.841,16

€473.620,00

€0,00

€0,00

C 0,00

C 0,00 C 2.467.382,65

C 0,00 C 280.930,32 €0,00 CO.OO

e

C 151.594,78 C 23.348.691,27

138.531,66

€4.664.909,74

C 142.398,66

C 18.683.781,53

De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEQNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

80

p 84 van 403

NEXT

BOUWFASE 3 De eerste stap in de berel<ening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen. BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro)

a. Sociaal 5,4 huur

3.071

b. Sociaal 5,4 koop

931


-


566


10.403

f. Duur 7,5 VS

3.266

q. Hoekwoninqen

3.202

h. 2&1 kap

6.251

i. Vrijstaand

9.481


449


-


1.688

m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal

947 3.440

43.695

UI

.

U

ie

I-

S z

ïï z Hl

°i_3> zh:t-eD >30S

<

3^Si

_

_

_

1.240

-

-

-

-

zui ujö 2w

-

524 1.432

-

12

-

-

14.032

12

1.394 6.567 1.420

1.296 159

AANPASSING EXPLOITATIEPUVN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

81

Q »

z _ Lü O

t rS' OK

»5

II

I

_

-

1

73

75

149

-

-

p 85 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro)

a. Sociaal 5,4 huur

3.298,83

b. Sociaal 5,4 koop

1.285,97

c. Middelduur 5,4 vs d. Middelduur 5,7 vs

2.166,06


40.069,29

f. Duur 7,5 VS

11.574,64

g. Hoekwoningen

8.401,00

h. 2&1 kap

21.525,84

i. Vrijstaand

27.745,07


1.138,24

k. Middelduur appartement VS huur

-


2.336,45

m. Goedkope koop

2.179,54

n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal (6.18 lid 4 Wro)

12.749,78

134.570,71

_

_

_

-

-

-

-

-

-

-

_

UJ

M

°

§

O. 1.331,99

_

-

_

-

-

31,48

4.800,35

-

-

_

_

_

2.005,33 5.515,64

19.217,58 3.599,79

-

-

31,48

-

2.982,77 589,31

40.042,77

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIVIER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

82

_

_

-

-

3,85

213,63

-

-

277,97

495,45

-

-

-

p 86 van 403

NEXT


03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE

05 GJ VAN DER HULST PROJECTONTWIKKE LING BV

07 JG GROEN IN T WOUD

08 HOOGHEEMRAADSC HAP VAN RIJNLAND

09 WOONSTICHTING STEK



12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

€416.737,98

e 0,00

e 0,00

€ 0,00

€ 168.269,32

C 0,00 C 0,00

e 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

€ 0,00

e 585.007,30

b. Sociaal 5,4 koop

e 162.455,24

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 162.455,24


€0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00


€ 273.635,90

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 253.330,76

€ 0,00 C 0,00

e 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 526.966,67

06 GEMEENTE TEYLINGEN

02 5X JANSZE

a. Sodaai 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.19 Wro)


€ 5.061.912,96

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 696.785,48

€ 0,00 € 0,00

€ 486,58

C 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

C 5.759.185,02

f. Duur 7,5 VS

€ 1.474.844,82

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

C 1.474.844,82

q. Hoekwoninqen

€ 1.051.290,12

e 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.977,35 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

€ 0,00

e 1.065.267,47

h. 2&1 kap

C 2.719.336,89

e 0,00

€ 0,00

C 0,00

e 606.423,87

C 0,00 € 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

e 0,00

€ 0,00

C 3.325.760,76

1. Vriistaand

€ 3.505.007,05

€ 0,00

C 0,00

C 0,00

e 2.427.737,72

C 0,00 e 0,00

C 26.987,19

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

e 0,00

C 5.959.731,95 e 598.550,54


C 143.793,04

€ 0,00

e 0,00

€ 0,00

€ 454.757,50

€0,00 € 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

C 0,00

€ 0,00


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 0,00

€ 0,00

C 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00


€ 295.160,79

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 0,00

€ 0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 295.160,79

€ 275.339,46

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 376.810,92

€ 0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 652.150,38

e 1.610.667,17

e 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 74.446,53

€ 0,00 € 0,00

€35.116,29

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

e 1.720.230,00

€ 0,00

€ 0,00 € 0,00

C 0,00

m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde

€ 0,00

€0,00

€0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

C 17.000.181,41

e 0,00

e 0,00

C 0,00 e 5.058.562,11 e 3.977,35 C 0,00 C 62.590,06

C 0,00

C 0,00

C 0,00

e 0,00

e 0,00

e 0,00 e 22.125.310,93

€2.141.055,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

€ 687.568,00

€ 588,00

€0,00

€ 7.301,00

Totaal Netto bijdrage e 14.859.126,41 e 0,00 C 0,00 C 0,00 e 4.370.994,11 e 3.389,35 e 0,00 e 55.289,06 C 0,00 C 0,00 De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

83

€0,00

€0,00

€0,00

€0,00

e 0,00

C 0,00

C 0,00

e 0,00 e 19.288.798,93

€

2.836.512,00

p 87 van 403

Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghlcamer 201 l.pdf

Met opmaak: Tekstkleur: /' [ Aangepaste kleur (RGB(0,0,204))

Aanpassing Exp I o it at ie p I a n

j>

Hooglikamer 2011, gemeente Teylingen C o n c e p t

(n.a.v. R a a d

t u s s e n u i t s p r a a k

v a n

Afdelinq

S t a t e l

b e s t u u r s r e c h t s p r a a k ..

( "et opmaak= Lettertype: 16 pt

, - - - Verwijderd: H H H H

Opdrachtgever: gemeente Teylingen NEXT Vastgoed Consultancy BV Maarten Valkenet Msc / mr. Kristian van de Laar

Rotterdam, 2 september 2013

p 88 van 403

NEXT

NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar ©nextvastgoed.nl W www.nextvastgoed.nl KvK nr 24435291 / '

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATED

2

p 89 van 403

NEXT

Inhoud TUSSENUITSPRAAK RVS

S

EXPLOITATIEPLAN

Z

1

8 8 8 8 8

Het 1.1 1.2 1.3 1.4

exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met het ruimteliik besluit Ruimtegebruik Hooghkamer Eigenaren

2 Locatie-eisen 2.1 Werken en werkzaamheden, algemeen 2.2 Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) 2.3 Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 2.4 Regels betreffende woningcategorieën

10 10 13 15 ü _ _ - - f Verwijderd: 16

3

19 19 19 20 21 21

4

Exploitatie 3.1 Tijdvak 3.2 Fasering 3.3 Exploitatieopzet 3.4 Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro 3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro 3.5 Percentage gerealiseerde kosten

23 23

Regels

24

5 Slotbepaling

27

TOELICHTING

28

1 Aanleiding

29

2 Het 2.1 2.2 2.3 2.4

30 30 30 31 32,_ - ^ - { Verwijderd: 31

exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Ruimtegebruik Huidige eigenaren

3

Locatie-eisen 3.1 Werken en werkzaamheden 3.2 Regels betreffende woningcategorieën

34 34 35

4

Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4.3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwriip maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonriip maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring biikomende kosten

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44, , - - ^(verwijderd: 43 45 45


3

NEXT 4.4 Exploitatiebiidraae per eiaenaar 4.5 Aanbestedina

46 47

5 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur 5,1 Ruimteaebruik en proaramma bouwfase 1 5.2 Kosten bouwfase 1 5.3 Opbrenasten bouwfase 1 5.4 Hoofdinfrastructuur

48 48 48 51 51

6

S4 54 54 54

Resultaat en toerekenina 6.1 Omvana kostenverhaal en resultaat 6.2 Toerekenina van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6,19 Wro") 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 6.2.2 Bepalen exploitatiebiidraae per eiaenaar op basis van artikel 6.19 Wro 6.3 Toerekenina specifieke onderdelen

Verwijderd: 73 Verwijderd: TUSSENUITSPRAA K RVS SU EXPLOITATIEPLAN 711 1 Het exploitatiegebied . Sn

1.1 - Begrenzing exploitatiegebied. 811 1.2. Koppeling met het ruimtelijk besluit. Sn ; 1.3 . Ruimtegebruik Hooghkamer. 811 1.4 . Eigenaren . Sn 2 , Locatie-eisen . lOn

57 58

7 Juridische asoecten 7.1 Rechtsaevolaen 7.2 Procedures

59 59 59

Biilaae 1 Kaart: Planaebied

61

1; ,'

2.1. Werken en werkzaamheden, algemeen. lOil 2.2-Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt). ISH 2.3 . Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt). 15ii 2.4 - Regels betreffende woningcategorieën. 1611 3 Exploitatie 1911

t Biilaae 2 Kaart: Ruimteaebruik

62

Biilaae 3 Proaramma van Eisen voor woninabouworoiect Hooahkamer, infrastructuur ooenbare ruimte

63

\

Biilaae 4 Kaart: Faserina

64

i

Biilaae 5 Kaart: Woninabouwcateaorieën

65

Biilaae 6 Kaart: Eiaenaren

66

;

! {

3.1 .Tijdvak. 1911 3.2 . Fasering . 19ii 3.3 . Exploitatieopzet, 2011 3.4 .Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro, 2111 3.4.1 .Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro. 2111 3.4.2. Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro .2311 3.5- Percentage gerealiseerde kosten - 23ll

Biilaae 7: Tussenuitsoraak Afdelina bestuursrechtspraak van de Raad van State

67

Biilaae 8: Notitie Witteveen+Bos inzake zettinaen bouwrüD maken

68 1

4 . Regels. 2411 5 . Slotbepaling . 2711 TOELICHTING 2811

Biilaae 9: Berekenina exoloitatiebiidraaen per eiaenaar

69 1

2 Het exploitatiegebied SOU

Biilaae 10: Berekenina exploitatiebiidraaen per eiaenaar per bouwfase

74. •';

1

— \

'

1. Aanleiding 29ii 2.1. Koppeling met het ruimtelijk besluit. SOU 2.2 . Ligging en begrenzing exploltatieplangebied , SOn 2.3 - Ruimtegebruik .3111 2.4- Huidige eigenaren. 31ii 3 - Locatie-eisen . 3411

3.1 - Werken en werkzaamheden. 34ii 3.2- Regels betreffende woningcategorieën - 35ll 4 Exploitatie 3711

4.1. Tijdvak. 3711 4.2. Fasering - 3711 4.3 - Exploitatieopzet - 3911 4.3.1 - Rekentechnische uitgangspunten - 3911 4.3.2. Verklaring verwervingen . 40ii 4.3.3 . Verklaring sloop en sanering .4011 4.3.4. Verklaring van de kosten bouwrijp maken . 40ll [ ,„ Met opmaak


p91 van 403

\

NEXT

TUSSENUITSPRAAK RVS De Afdelinq bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 12 iuni 2013 (nummer 201110216/1/T1/R4) een tussenuitspraak gedaan, w/aarbii de Afdelinq, middels de toepassinq van de bestuurliike lus, de qemeenteraad opdraaqt om het besluit van 23 iuni 2011 te herstellen. De uitspraak van de Afdelinq is als bijlage 7 opqenomen. Uit de uitspraak van de afdelinq volqt de onderstaande beslissing. fieslissina

Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto Met opmaak: Lettertype: Cursief

pe Afdelina bestuursrechtspraak

van de Raad van State:,

Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto

firaaqt de raadyan de aerrieerite Jeylmaen op om binnen twaalf weken na de verzendina van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, te herstellen door:.

Met opmaak: Lettertype: Cursief

a. jvet inachtnerninq yari hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet yan het exploitatieplan zodania te wiiziaen dat tot de ramina van de kosten in verband met de exploitatie niet lanaer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim;.


b. jvet inachtnerninq yan hetgeen In 26.3 ispyerwoqen alsnoa toereikend te motiveren dat de gehele verhardina in het planaebied met 1,5 m dient te worden verhooad dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wiiziaen wat betreft de ramina van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelastina (tiideliike overhooate\:,

Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto '(Met opmaak: Lettertype: CursieF Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto [ Met opmaak: Lettertype: Cursief

c. jnet inachtnemina van hetaeen in 303 is oyerwoaen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodania te wiiziaen dat tot de ramina van de kosten in verband met de exploitatie niet lanaer behoort de btw op het geluidsscherm;,

Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto

d. jriet inachtnerninq yan hetaeen in 383 is oyerwoaen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodania te wiiziaen dat de wiize van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven aronden inzichteliik is;,


Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto

/iet aewiizigde besluit op de wetteliik yoqrgeschreyen wijze bekend te rnaken en de uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen.,

Met opmaak; Lettertype: Cursief Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto

Aldus vastaesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter^ en mr. P.B.M.J. van der BeekGillessen en mr. J.C. Kranenbura, leden, in teaenwoordiaheid van mr, R R. Jacobs, ambtenaar van staat..

Met opmaak; Lettertype: Cursief Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto

yjâ. Van Buuren vy.g. Jacobs yoorzitter ambtenaar van staat pitaesproken

in het openbaar qp 12 iuni 2013

In de onderhavige aanpassing van het exploitatieplan "Hooqhkamer 2011" ziin de vier door de Afdeling aangegeven punten op de onderstaande wijze verw/erkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.5701 ziin uit de exploitatieopzet verwiiderd:

( Met opmaak; Lettertype: Cursief Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto Met opmaak; Lettertype: Cursief Met opmaak; Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur; Auto Met opmaak; Inspringing: Links; O"


p 92 van 403

NEXT b.

c. d.

de gemeente heeft ten aanzien van de voorbelastina (tiideliike overhoogtel de keuze gemaakt om het exploitatieplan tekstueel aan te passen zodat daaruit bliikt dat niet het aehele planaebied dient te w/orden voorbelast (middels tiideliike overhoogte') maar alleen de verharding. De gemeente heeft tevens de motivatie voor het voorbelasten (tiideliike overhoogte) nader verfiind op basis van een notitie van Witteveen+Bos. Hieruit komt naar voren dat minder behoeft te w/orden voorbelast (middels tiideliike overhoogte) qua hoogte, hetgeen tot gevolg heeft dat tevens de exploitatieopzet is gewlizigd; de kosten m.b.t. de btw; van het spoorscherm (€ 360.000) ziin uit de exploitatieopzet verw/iiderd: de gemeente heeft de w/iize van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichteliik gemaakt door het geven van een toelichting daarvan op basis van de artikel 6.18, 6.16 en 6.19 van de Wet ruimteliike ordening.

Voor de volledigheid dient te w/orden opgemerkt dat het niet langer behoren van de kosten van de historische bouwclaim en de btw/ op het spoorscherm tot de exploitatieopzet, tot gevolg heeft gehad dat de in het exploitatieplan genoemde bedragen aangepast dienden te worden. -(Verwijderd: <#>11


6

p 93 van 403

NEXT

EXPLOITATIEPLAN

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (NA.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

p 94 van 403

NEXT 1 Het exploitatiegebied 1.1

Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart "Plangebied" (zie bijlage 1).

1.2

Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan "Hooghkamer 2011" behoort bij het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011".

1.3

Ruimtegebruik Hooghkamer Het ruimtegebruik is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp van SVP d.d, 23 juni 2011. Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening (zie ook bijlage 2).

De onderstaande tabel is de cijfermatige samenvatting van de bovenstaande tekening. Omschrijving Openbaar gebied (verharding en Groen) Water Uitgeefbaar voor woningbouw Totaal

Oppervlakte Ca. 16,6 ha Ca. 3,1 ha Ca. 41,2 ha Ca. 33,9 ha

Naast de bovenstaande oppervlakte blijft nog ruim 1,5 ha buiten beschouwing, omdat ze gehandhaafd blijven en er geen mogelijkheden voor bebouwing zijn. 1.4

Eigenaren Het plangebied van Hooghkamer Is grotendeels in handen van ontwikkelaars en particulieren. De gemeente had slechts een klein gedeelte, maar heeft recent een stuk grond van Terra Ontwikkeling CV gekocht; een aan Heijmans gelieerde AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT onderneming. Dat heeft de gemeente gedaan omdat ze voornemens is de gronden voor de secundaire infrastructuur in fase l a en de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 te verwerven. Dat betel<ent overigens dat de gemeente gronden van de meeste eigenaren nodig heeft. Het uitgangspunt bij de realisatie van Hooghkamer is verder zelfrealisatie. In onderstaande tabel zijn de eigenaren en de grondposities ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan (23 juni 2011) opgenomen. Interprojecta Vastgoed Best B.V. is een andere aan Heijmans gelieerde onderneming. — G.3. van der Hulst projectontwikkeling B.V.

87.028

25,68 %

Gemeente Teylingen

50.726

14,97 %

J.G. Groen in t W/oud

75

0,02 %


2.035

0,60 %


410


146.295

0,12 % 43,17 %

A.Jansze

1.395

0,41 %

5x Jansze

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

13.281

3,92 %

T. Teeuwen

654

0,19 %

A.M. van Schooten

12.009

3,54 %


600

0,18 %


11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

3,24 %

Totaal

338.912

100


o/o

9

NEXT 2 Locatie-eisen 2.1

Werken en werkzaamheden, algemeen Voor het plangebied Hooghkamer worden technische eisen gesteld met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de werken en werkzaamheden is het "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011 van toepassing. Dit programma van eisen bestaat uit een tweetal delen, te weten: Deel I; Procesafspraken realisatie Hooghkamer; • Deel II; Technische eisen voor infrastructuur openbare ruimte. Dit programma van eisen is opgenomen als bijlage 3. Voor alle partijen die bij de ontwikkeling van Hooghkamer zijn betrokken, geldt dit programma van eisen inclusief de daarin neergelegde procesafspraken. Daarnaast is de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente van toepassing. Het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan (beide van SVP, d.d. 23 juni 2011) zullen vooralsnog als basis dienen. Voorts wordt verwezen naar de regels zoals beschreven in hoofdstuk 2 van de Regels bij het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" door buRO van 23 juni 2011. Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto's vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto's als uitgangspunt gehanteerd.

Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd; • Aanleg bouwwegen; • Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; • Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken; • Grondwerkzaamheden; afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; • Het dempen van bestaande watergangen; I • Het treffen van grondwater_regulerende maatregelen; • Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; • Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden; • Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost. I Werken en werkzaamheden: aanlegfiutsyoprzjenjngen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, e t c ; • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. Lichtmasten worden altijd geplaatst In (toekomstig) openbaar gebied; • De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde leidingstroken. Voor de diepteligging wordt verwezen naar het "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011.

- (Verwijderd:

Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd; • Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen; AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

10

p 97 van 403

NEXT • • « • • « «

• • • • •

Aanleg definitieve wegen, parl<eerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen; Onder alle verhardingen wordt een voldoende dil
Werken en werkzaamheden: woongebieden Er zijn drie verschillende bouwfasen, deze zijn op onderstaande kaart aangegeven (zie bijlage 4). In zijn algemeenheid geldt voor iedere bouwfase: • Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel); • Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers; • Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden; • Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven. Met opmaak: Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren. Verbreed met 0,15 pt

Elke bouwfase heeft voorts eigen locatie-eisen, welke achtereenvolgens behandeld worden. Voor de beschrijving van de diverse bouwfasen is aangesloten bij de benamingen van de betreffende gebieden zoals deze zijn opgenomen in het Stedenbouwkundige Plan van SVP. Bouwfase 1 'Zone Lint' uit Stedenbouwkundig plan: • Handhaven profiel Jacoba van Beierenweg; • Realisatie buitenplanse elementen zoals de aanleg van de parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg; • Aanhelen van de bestaande openbare inrichting. AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

11

p 98 van 403

NEXT

Bouwfase 2 'Zone Dorp' uit Stedenbouwl
I

I

I

5,0

I 2,0 I 2,0

Profiel woonstraat

AANPASSING EXPLOITATIEPI-AN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT

1,6

I

4,8

I 1.8

I 1.8

Profiel woonpad 2.2

Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) Bouwfase 1 heeft in het bestemmingsplan een directe woonbestemming gekregen. Dit betekent dat voor deze bouwfase het exploitatieplan is uitgewerkt. Bouwfase 1 bestaat uit 3 kleinere deelontwikkelingen ( l a , Ic en l d ) , alle gelegen aan de Jacoba van Beierenweg. Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011 van de Gemeente Teylingen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen Is vastgelegd in dit Programma van Eisen, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Fase la Ontsluiting en overige verharding In de onderstaande tekening staan de aan te leggen wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen voor fase l a aangegeven. De woonstraten zijn geelgekleurd, de trottoirs rood en de openbare parkeerplaatsen oranje. Het groen is plantsoen.


NEXT

Waterhuishouding Binnen fase l a dient riolering te worden aangelegd. Deze zal aangesloten worden op de bestaande riolering aan de Mozartlaan. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering in rood en blauw weergegeven. De 8 woningen aan de Jacoba van Beierenweg zullen daarop het riool worden aangehaakt.

fiyerjge werkzaamheden ^ , - - (Verwijderd: y Voor zover dat volgt uit het rapport "Rapport betreffende verkennen en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer" d.d. 16 december 2010 dient de locatie functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd. Daarnaast dient er een ondergrondse afvalcontainer te worden gerealiseerd bij het appartementencomplex in fase l a . Deze is aangegeven op de bovenstaande tekening middels een witte cirkel met zwarte rand. Buiten de exploitatieplangrens dient een vijftal parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg gerealiseerd te worden. Fases Ic en ld Fases Ic en l d zijn klein van oppervlak en relatief gunstig ontsloten. Hier behoeven weinig werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd te worden. Voor zover nodig dienen de locaties functioneel gesaneerd te worden. Op onderstaande kaart zijn bouwfase Ic en l d weergegeven.

AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

14

p 101 van 403

NEXT

•ih

2c

2f

mm-7.:.

Fase Ic telt één woonstraat aan de westzijde van het gebied. Naast de woonstraat dient hier riolering ten behoeve van de waterhuishouding van de woning die het verste van de Jacoba van Beierenweg afligt aangelegd te worden. De overige woningen kunnen direct aan de Jacoba van Beierenweg ontsloten worden, zowel qua riolering als qua verkeer. In fase l d dient één woonstraat te worden aangelegd die het deelgebied door het midden van noord naar zuid doorkruist. De woningen worden direct ontsloten aan de Jacoba van Beierenweg. In fase Ic en fase l d dienen buiten de exploitatieplangrens aan de Jacoba van Beierenweg respectievelijk 3 en 5 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Compensatie De hoeveelheid open water is gelet op de eisen van waterschap onvoldoende en moet elders gecompenseerd worden. Op basis van de Nota Duurzame Stedenbouw dient tevens een minimale hoeveelheid groen te worden gerealiseerd. Ook hier wordt niet aan de norm voldaan en dient elders gecompenseerd te worden. 2.3

Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) Voor de hoofdstructuur van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende uitgangspunten van toepassing: • Gemeente ontwikkelt de openbare ruimte; • Gemeente en Hoogheemraadschap van Rijnland onderhouden de openbare ruimte. Er zijn vijf verschillende hoofdinfrastructuurelementen: A. Wijl
NEXT

Met opmaak: Geen spelling- of grammatlcacontrole uitvoeren, Verbreed met 0,15 pt

—I

i

! '• I—'-^—I

[

i

•—-

^

- -—

- - - -—^—.—•

Profiel wijkontsluitingsweg

B. • « • • • • • •

1—-—^ ^

•—-

^1.0

——

Park Molentocht Handliaven IMolentocht (wel aanpassen breedtes); Verschillende steiltes en breedtes met oevervegetatie zuidoever Molentocht; Natuurvriendelijke noordoever Molentocht, continu beeld; Gras met verschillende boomgroepen; Educatieve speelplek 0-6 jaar; Speelplek 12-18 jaar; Wandelpaden (1,5 m^) in asfalt; Fietspaden (3,5 m^) in asfalt.

C. Componistenlaan ' Rijbaan in asfalt (7,0 m^); • Voetpaden (2,0 m^) in betontegels; • Vrijliggend fietspad (3,5 m^) in asfalt; • Laanbomen als decor parkrand in het gras tussen hoofdrijbaan en ventweg; • Verlichting in aansluiting op rest van Componistenlaan; • Op de Componistenlaan aan weerszijden van de weg een bushalte realiseren. Met opmaak: Geen spelling- of grammatlcacontrole uitvoeren

Profiel Componistenlaan. De ventweg Is geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur D. Groenvelden • Gras met bomen in rechte rijen; • Een speelplek voor 0-6 jaar en 6-12 jaar. E. Dorpsvaart • Dorpsvaart (8,0 m^); • Houten, lage beschoeiing vormt continu beeld langs tuinen en openbaar gebied; • Doorlopend grastalud langs openbare oevers.


16

p 103 van 403

NEXT Met opmaak: Lettertype: Times New Roman, 11 pt. Vet, Cursief, Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren

Profiel Dorpsvaart 2.4

Regels betreffende woningcategorieën Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" heeft deels een globaal karakter voor zover het betreft de uit te werken bestemmingen. Bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur hebben wel directe bestemmingen, In het bestemmingsplan zijn voor het gehele plangebied, conform artikel 3.1 Wro, regels opgenomen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Met betrekking tot de woningbouwcategorieën is opgenomen dat; • Minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) zijn bestemd; • Minimaal 30% van de woningen dient sociale woningbouw, zowel huur als koop, te betreffen. Differentiatie woningbouw De gemeente wenst qua differentiatie in de woningbouw eveneens aansluiting te zoeken bij de Woonvisie, welke is vastgesteld op 5 juni 2008. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen wordt gesteld In de Woonvisie in hoofdstuk 4.2, pagina 45 e.v. Hierin is ondermeer opgenomen dat de gemeente geen woningen wenst te hebben die geen toekomstwaarde hebben. Daarnaast is opgenomen dat voldaan dient te worden aan de eisen uit het Dubo Plusrichtlijn (zie www.mdwh.nl) en het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw alsmede aan stedenbouwkundige, architectonische en sociale variatie, dit mede in aansluiting op de bestaande omgeving. Voor sociale woningbouw moet 30% van de nieuwbouw sociaal zijn. Eisen particulier opdrachtgeverschap De woningen voor particulier opdrachtgeverschap dienen in de vorm van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen te worden gerealiseerd. De omschrijving van het begrip in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro is van overeenkomstige toepassing. In het geval van particulier opdrachtgeverschap bij de realisatie van twee-onder-eenkapwoningen, dienen de burgers georganiseerd te zijn als rechtspersoon of een overeenkomst te hebben. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap In het project Hooghkamer wordt voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap een vervreemdingsverbod opgenomen. Voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap geldt dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel voor particulier opdrachtgeverschap mag worden gesloten en de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning. Bij niet nakoming hiervan verbeurt de wederpartij, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 150.000,-. Boetebeding (handhavingtermijn bij sociale woningbouw) In het project Hooghkamer wordt voor zowel sociale huur- als koopwoningbouw een minimale handhavingtermijn opgenomen. Bij sociale koopwoningen is aan deze handhavingtermijn tevens een boetebeding gekoppeld. Ten aanzien van sociale huurwoningen geldt een minimale termijn van 10 jaren conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

17

p 104 van 403

NEXT termijn mag geen omzetting piaats vinden van sociale woningbouw naar de koopsector. Voor sociale koopwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 5 jaar. Bij nletof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,— voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,— voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,— voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Overzicht woningbouwcategorieën Voor een overzicht van verschillende woningcategorieën op kaart, wordt verwezen naar onderstaande kaart, welke tevens in bijlage 5 is opgenomen.

In het exploitatieplan zijn deze categorieën, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur indicatief vastgelegd. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de gebieden met een globale bestemming. Het exacte grondgebruik is daarom in dit stadium nog niet vastgelegd doch indicatief aangegeven op de kaart "V^/oningbouwcategorieën". Deze kaart is gebaseerd op het stedenbouwkundige plan dat als referentie dient voor de verdere uitwerkingen. Fase 1 Fase 1 ( l a , Ic en ld) voldoet niet zelfstandig aan de eisen inzake sociale woningbouw zoals beschreven bij de differentiatie; dit moet elders gecompenseerd worden.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT 3 Exploitatie .1

Tijdvak Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

.2

Fasering Vooralsnog is bepaald dat, in aansluiting op de bestaande bebouwing, het zuidelijk deel van het plangebied als eerste zal worden ontwikkeld. Van daaruit worden de plandelen langs de Jacoba van Beierenweg in ontwikkeling gebracht. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Molentocht en de Dorpsvaart) ontwikkeld. Als laatste zal het gedeelte ten noorden van de Molentocht worden ontwikkeld. De precieze fasering staat echter nog niet vast. De fasering van de ontwikkeling van deze woonwijk zal nog nader worden bepaald en bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen en de herziening van het exploitatieplan worden vastgesteld. Daarbij spelen ruimtelijke en functionele eisen een rol. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen (en de bijbehorende hoofdinfrastructuur) zich in het plan bevinden (zie ook bijlage 4).

Als de kaart vertaald wordt in tijdstippen dan ontstaat het onderstaande beeld. Hoofdinfrastructuur: • Fase 1: O Sloop en start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 2 O Start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 3 O Start werkzaamheden vanaf 2016


NEXT Ten aanzien van de hoofdinfrastructuur geidt dat de realisatie van de hoofdstructuur afgestemd dient te worden op de realisatie van de bouwfase. Zo zal het groen eerst kunnen worden gerealiseerd indien de betreffende bouwfase gereed is. Overige gronden: • Fase l a O Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 O W/oonrijp maken vanaf 2011 - 2012 O Uitgifte vanaf 2011 - 2014 • Overig fase 1 O Sloop en bouwrijp maken 2011 -2012 O W/oonrljp maken en uitgifte 2011 - 2017 • Fase 2 O Sloop en bouwrijp maken 2012 -2018 O Woonrijp maken 2013 -2019 O Uitgifte 2013 -2019 • Fase 3 O Sloop en bouwrijp maken 2017 -2019 O Woonrijp maken 2019-2023 O Uitgifte 2019 - 2023 3.3

Exploitatieopzet Algemeen Voor het plan Hooghkamer Is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks)kosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkelingskosten en bijkomende kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet heeft als gevolg van de tussenuitspraak een resultaat op netto contante waarde per 1-1-2011 van € 2,54 min, en dat wasj£ 1,2 mlriiCip emdwaarde is het resultaatydrca € 4^5 min, en dat was £_2t2 mjn^._OmdaJ sprake [s van een minimaal sluitend plan kunnen alle kosten worden verhaald.

-[ Verwijderd: [Verwijderd:, '(Verwijderd: o

Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: • Prijspeil 1-1-2011; • Rente 4,5% en de index voor kosten en opbrengsten 2,5%; • Looptijd exploitatie; 2011 - 2023.

f Verwijderd: dit

De kosten en opbrengsten en het resultaat op de grondexploitatie zijn weergegeven in de volgende tabel.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

20

p 107 van 403

NEXT

€ 21.432.542

Verwerving Sioop en mliieu

e 1.040.188

Bouwrijp mal<en

.f. 2.977.634 { Verwijderd: e 3.776.087 € 18.017.864

Woonrijp matcen Buitenplanse kosten

e 4.501.527, (Verwijderd: 4.889.485

Planvoorbereidingskosten

€ 7.283^.45^ 1 Verwijderd: 92

Bijkomende kosten

€ 1.571.80CV { Verwijderd: 1.789.370

Kosten nominaal

€

(Verwijderd: 58.229.027

Kosten geïndexeerd

€

(verwijderd: 67.404.019

Kosten contant

€

(verwijderd: 54.727.230

Opbrengsten € 64.006.168

Woningbouw

€ 180.000

Voorzieningen Opbrengsten nominaal

€ 64.186.168

Opbrengsten geïndexeerd

€ 76.965.959

Opbrengsten contant

€ 55.944.300

Resultaat nominaal

C

Resultaat geïndexeerd

€

(Verwijderd: 5.957.141 (Verwijderd: 9.561.940

Rente

-€

{Verwijderd: 7.405.052

Resultaat eindwaarde

e


Resuitaat contante waarde

e


De versclnlllende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een onafhankelijk taxatie. De grondprijzen zijn gebaseerd op een residuele grondwaardebepaling, mede ondersteund door een onafhankelijk woningmarktonderzoek. Deze grondprijzen zullen bij de herziening van dit exploitatieplan voor het uit te werken deel definitief worden vastgesteld. Omdat er nog geen duidelijkheid is inzake de eventuele toekenning van subsidies, is hiermee geen rekening gehouden in de exploitatieberekeningen. In deze tabel zijn de kosten en opbrengsten van bouwfase 1 inbegrepen. Hetzelfde geldt voor de kosten voor de hoofdinfrastructuur. 4

Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18. 6.16 en 6.19 Wro

•* 3.4 1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro De toerekenina van de kosten aan de gronden binnen het plangebied van Hooghkamer vindt plaats op basis van het bepaalde in artikel 6.18 Wro. Dit artikel geeft in een vijftal stappen aan hoe de toerekening van de verhaalbare kosten aan de uit te geven gronden dient plaats te vinden. In de toelichting zullen de aevolade stappen nader worden toegelicht.

-{ Met opmaak: Inspringing: Links: O"

In het exploitatieplan Hooghkamer 2011 heeft de gemeente eerst 15 uitgiftecategorieën vastgesteld. Per onderscheiden categorie is de basiseenheid AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

21

p 108 van 403

NEXT vastgesteld op 1 uitgeefbaar grondoppervlakte. De basiseenheden worden vervolgens vermenigvuldigd met een per categorie vastgestelde qewichtsfactor. De qewichtsfactor is de verhouding van de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid afgezet tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid van de uitgiftecateqorie sociale voorzieninqen. Voor deze laatste is gekozen omdat deze de laagste uitgifteprijs heeft. Nu de basiseenheid 1 m^ uitgeefbaar is, is de gewichtsfactor gelijk aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. In de toelichting zal daar nader op worden ingegaan in paragraaf 6.2. Het resultaat van de vermenigvuldiging van de basiseenheden en de gewichtsfactor is dat gewogen eenheden worden vastgesteld. De gewogen eenheden worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Het verhaalbare bedraq per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. In onderstaande tabel is de berekening van het aantal gewoaen eenheden opgenomen. Uitaiftecateaorie art. 6.18 lid 1 Wro

Basiseenheid art, 6.18 lid 2 Wro

Sociaal 5,4 huur

1 uitaeefbaar 1 uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar

Sodaai 5,4 koop Middelduur 5,4 vs Middelduur 5,7 vs Middelduur 6,0 vs Duur 7,5 VS Hoekwoninaen 2&1 kap Vriistaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop Goedkope koop Particulier OG Sociale voorzleninaen Totaal

Uitaiftepriis per basiseenheid CW € 142,16

Gewichts Factor* art. 6.18 lid 3 Wro

Totaal kavel oppervlakte

Gewoaen < eenheden art. 6.18 lid 3 Wro

1,0742

10.694

11.487,37

1,3813

7.194

9.936,91

2.9620

1.301

3.853.55

3.8270

1.090

4.171,38

3,8517

23.210

89.398,08

3,5746

3.266

11.674,64

2,6237

4.959

13.010,80

3,4436

25.613

88.200,48

2,9264

27.841

81.473,54

2,5351

4.398

11.149,20

1,0821

743

804,03

1.3842

3.995

5.529,68

2,3015

9.704

22.333,99

3,7063

18.481

68.496,73

1.0000

1.200 143.689

1.200,00

€ 182,80 € 392,00 € 506,47 € 509,75 €473,07 € 347,23 € 455,74 € 387,29 € 335,50 e 143,21

1 m^ uitaeefbaar

€ 183,18

1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar 1 m^ uitaeefbaar

€ 304,59 €490,51 € 132,34 <

422.720.3 Q ö

art, 6.18 lid 4 Wro *De gewichtsfactor is geliik aan de qewoaen eenheden per uitgiftecategorie. In artikel 6.18 lid 5 Wro staat aangegeven dat het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, als bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal qewoqen eenheden. Artikel 6.16 Wro geeft aan dat de gemeente slechts de kosten kan verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. In het geval van Hooghkamer ziin de totale kosten € 53,401.836, netto contant op 1 januari 2011 en de totale opbrenqsten AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT bedragen € 55.944.300, netto contant op 1 januari 2011. Nu de opbrenqsten hoger zijn dan de tcosten, l
^Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.y. artjkel 6.19 Wro " Op grond van artikel 6.19 Wro wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde bruto exploitatiebiidrage berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat Is opqenomen in de vergunningaanvraag, te vermeniqvuldiqen met het verhaalbare bedraa per gewogen eenheid. De netto exploitatiebiidrage is de bruto exploitatiebiidrage verminderd met: 1. de inbrenqwaarde van de in de verqunninqaanvraaq bedoelde qronden, qeraamd overeenkomstiq de artikelen 40b tot en met 40f van de onteiqeninqswet voor zover deze niet volqens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal bliiven: 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager ziin gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten In het exploitatieplan. Het is op voorhand niet aan te geven welke omaevingsvergunningen de grondeigenaren zullen indienen zodat alleen de totale exploitatiebiidrage per eigenaar is aan te geven. In de toelichting zullen de resultaten per eigenaar inzichteliik worden gemaakt, zodat de betreffende elqenaren kunnen zien wat hun totale exploitatiebijdrage over het gehele plangebied van Hooghkamer is. De exploitatiebiidrage zal tevens per bouwfase inzichteliik worden gemaakt.

3.5

Percentage gerealiseerde kosten

Tot aan de vaststelling van het exploitatieplan heeft de gemeente reeds een aantal kosten gemaakt. De gemeente heeft ondermeer gronden verworven ten behoeve van I de hoofdinfrastructuurêtrîjn kosten gemaakt voor de persleidingi„Teyens zjjn kosten gemaakt voor onderzoeken en de bijbehorende ambtelijke begeleiding. Tot slot heeft de gemeente rentekosten en is de boekwaarde van de plankosten uit het jaar 2010 meegenomen.

Verwijderd: De kostenverdeling (toerekening) vindt plaats op basis van de opbrengstpotentie per uitgeefbaar per woningtype en per bvo voorzieningen. Daarbij zijn de verschillende opbrengsten uitgezet in de tijd waarna per type een netto contante waarde per (per 1-1-2011) is berekend. H H Op netto contante waarde bedragen de totale opbrengsten ca. e 56,0 miljoen. De totale kosten voor de ontwikkeling van het gehele gebied bedragen € 54,7 miljoen (contante waarde per 01-01-2011). Omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten kunnen overigens alle kosten worden verhaald. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan de maximale opbrengstpotentie van het plan. 5| Met opmaak: Inspringing: Links: O"

Verwijderd:, Verwijderd: het vrijmaken van gronden van rechten en lasten.

Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt thans 8,39% en dit was 8,6%. De aanpassing is een gevolg van het feit dat de kosten van de historische bouwclaim niet meer in de exploitatieopzet mogen worden meegenomen en dat het totaal aan te verhalen kosten lager is geworden. Dit percentage is een resultante van de gemaakte kosten inzake de reeds verworven gronden van de hoofdinfrastructuur en de secundaire infrastructuur in fase 1, alsmede de reeds gemaakte kosten inzake de plankosten afgezet tegen de totale te maken geraamde kosten.


23

p 110 van 403

NEXT 4 Regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan: O Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering; O Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" van de gemeente Teylingen vervat in de plankaart (verbeelding) en regels en vergezeld van een toelichting; O Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; O Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; O Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster; O Exploitatiegebied: Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens; O Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven In Bijlage 1 van dit Exploitatieplan; O Fasering; Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf 3.2 van dit exploitatieplan; O Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; O Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers -in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; O Plan: bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" van de Gemeente Teylingen; O Plankaart; de analoge verbeelding van het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010VHT07001-0401; O Programma van eisen: de eisen en randvoorwaarden zoals omschreven in het "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011. O Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de W/et op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na Ingebruikname is verzekerd; O Sociale koopwoning; koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; O Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; O Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Eerste Kamer, 319 53, A; Artikel 2 1, Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het bestemmingsplan; 2, Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het "Programma van Eisen" van de gemeente Teylingen; 3, Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit.


24

p 111 van 403

NEXT Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt op basis van gewogen eenheden, een en ander volgens de methodiek zoals die in artikel 6.18, 6,16 en 6.19 Wro is opgenomen. 1.

2. 3.

Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Teylingen (zie hiervoor het "Programma van Eisen"); Voor de termijn waarin de gemeente Teylingen zal beslissen wordt verwezen naar het "Programma van Eisen"; Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten.

, ^ - - Verwijderd: De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel van de in het plangebied gelegen eigendommen.il

Artikel 5 Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder; 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein; 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan; 2. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen. 3. Het is verboden te handelen In strijd met of in afwijking van de regels van het exploitatieplan; 4. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren, totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden. Artikel 8 Burgemeesters en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 6.12, lid 6 Wro ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor eenieder ter inzage; 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- en huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 10 Het handelen in strijd met verbodsbepalingen van artikel 6.12 lid 6 Wro is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.


25

p 112 van 403

NEXT Artikel 11 De kaart van het exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan. Artikel 12 Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel "Regels exploitatieplan Hooghkamer 2011".


26

p 113 van 403

NEXT 5 Slotbepaling

Dit expioitatieplan kan worden aangehaald als exploitatieplan "Hooghkamer 2011".

AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAIMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

27

p 114 van 403

NEXT

TOELICHTING


28

p 115 van 403

NEXT 1 Aanleiding De gemeente Teylingen is voornemens om in het gebied Hooghlomer te Voorhout een woningbouwflocatie te ontwil

NEXT 2 Het exploitatiegebied 2.1

Koppeling met het ruimtelijl< besluit

Het exploitatieplan "Hooghkamer 2011" vormt samen met het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Teylingen zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" is een bestemmingsplan met een gemengd karakter, In die zin dat het bestemmingsplan voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen (in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro) en voor een deel directe bestemmingen. Dit geldt voor de hoofdinfrastructuur en het plandeel "bouwfase 1" (zuidkant van het gebied). Voor deze delen kan het exploitatieplan niet volstaan met een globale Inhoud. Het exploitatieplan heeft derhalve een opzet met een meer globaal karakter, behoudens voor de delen die in het bestemmingsplan een directe bestemming hebben. De gemeente heeft thans nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de Invulling van de onderdelen van het bestemmingsplan met een globale woonbestemming en heeft er daarom voor gekozen om het beoogd grondgebruik in dit stadium nog niet in het exploitatieplan vast te leggen. Er is wel een stedenbouwkundig plan gemaakt, dat dient als referentie voor de verdere uitwerking. Deze werkwijze heeft ten gevolge dat er voor de globale delen van het bestemmingsplan nog aanpassingen kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op verzoeken van de eigenaren, en dat deze een rol kunnen spelen bij de ultwerkingsplannen, hetgeen de fiexibiliteit bevordert. Indien het stedenbouwkundig kader zoals dat er ligt, planologisch zou worden verankerd, dan brengen aanpassingen met zich mee dat het bestemmingsplan aangepast moet worden, hetgeen als ongewenst wordt ervaren. Indien de globale delen middels een uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt zal het exploitatieplan voor die delen worden herzien. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan voor de globale delen van het exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden. 2.2

Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordwestzijde van Voorhout op de overgang van de kern naar het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door de Jacoba van Beierenweg aan de oostzijde en de spoorlijn Haarlem Lelden aan de westzijde. Aan de zuidelijke zijde bevinden zich de Componistenlaan en de Mozartlaan, Het is de bedoeling dat de huidige Zuidelijke Randweg wordt doorgetrokken (als wijkontsluitingsweg), om zo, met een bocht richting het spoor, de begrenzing aan de Noordzijde te vormen. Door het plangebied loopt het water van de Molentocht. De overwegende noordwest - zuidoost oriëntatie van de perceelgrenzen in het plangebied is te verklaren door de traditionele aanwezigheid van agrarische bedrijven aan de Jacoba van Beierenweg. De daar aanwezige agrarische bedrijven gebruik(t)en de gronden ten noorden van de Molentocht immers ten behoeve van hun bedrijfsvoering.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN CN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT In het exploitatiegebied zijn enkele gebieden gelegen (over het algemeen bestaande woonlocaties, die in het bestemmingsplan positief worden bestemd), die buiten het exploitatiegebied worden gelaten, In de onderstaande kaart is aangegeven welke delen binnen het exploitatiegebied vallen, en welke delen worden gehandhaafd (zie ook bijlage 1).

2.3

Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is indicatief, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur, in dit exploitatieplan aangegeven. De gemeente heeft immers voor de uit te werken bestemmingen nog geen uitgekristalliseerde plannen. Wel is er een stedenbouwkundig plan welke als referentie zal dienen voor de verdere uitwerking van de plannen. Onderstaande kaart geeft indicatief het ruimtegebruik weer (zie bijlage 2). Met opmaak: Geen spelling- of grammatlcacontrole uitvoeren


31

p 118 van 403

NEXT 2.4

Huidige eigenaren Het grootste gedeelte van de gronden binnen het plangebied Hooghlomer is verworven door projectontwikkelaars. De overige gronden zijn eigendom van verschillende private eigenaren en de gemeente. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande tekening (zie ook bijlage 6),

Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van Hooghkamer is dat de gemeente de secundaire infrastructuur In fase IA realiseert alsmede de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3. De ontwikkeling van de woongebieden, alsmede de secundaire infrastructuur In de fase 2 en 3 wordt overgelaten aan de eigenaren van de gronden. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de gemeente met de eigenaren van de gronden in het plangebied gesprekken heeft gevoerd en dat deze vooralsnog voornemens zijn om het programma (inclusief de secundaire infrastructuur in fase 2 en 3) zelf te realiseren. Een aantal partijen dient onderling wel afspraken te maken om het programma te realiseren, Voor zover van belang is dit met alle eigenaren van de I gronden besproken. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen, heeft een drietal eigenaren verzocht om (een deel) van hun gronden toe te voegen aan het plangebied om zodoende ontwikkelrechten in de vorm van kavels voor particulier opdrachtgeverschap te kunnen realiseren. De gemeente heeft met deze laatste eigenaren overeenstemming bereikt omtrent de wijze waarop wordt deelgenomen aan de ontwikkeling en de gronden toegevoegd aan het plangebied.

In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN,A,V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT

i?7

i

Netto en oppervlakte 1 in 87.028

o/o

G J . Van der Hulst Projectontwikkeling B.v. Gemeente Teylingen

88.356

1.328

50.806

80

50.726

J.G. Groen In't Woud

2.129

2.054

75

0,02 %


5.137

4.727

410

0,12 %


2.035

-

2.035


146,633

338

146.295

A.Jansze

1.395

-

1.395

0,41%

5 X Jansze

2,271

-

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

16,671

3.390

13.281

3,92 %

5,68 % 14,97 %

0,60 % 43,17 %


1.071

471

600

0,18 %

A.M. van Schooten

12.048

39

12.009

3,54 %

T. Teeuwen

2.116

1.462

654

0,19 %


11.148

-

11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

-

10.985

3,24 %

13.889

338.912

100 %

TOTAAL

352.801

Het opnemen van namen Is een gevolg van het feit dat op deze wijze het exploitatieplan transparant is en een belanghebbende duidelijk kan zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Daarnaast heeft dit als voordeel dat het voor partijen duidelijk is met wie afspraken moeten worden gemaakt omtrent zaken als het aanbesteden van de openbare ruimte, het maken van afspraken omtrent de onderling benodigde gronden, etc. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken van het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatle-elsen (met name woningcategorieën) zijn geregeld.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGENj(NAAA TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

33

NEXT 3 Locatie-eisen .1

Werken en werkzaamheden In het exploitatieplan is een omschrijving van de uit te voeren werl<en en werkzaamheden voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de uit te voeren werken en werkzaamheden. De technische uitwerking is verwoord in de nota "Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer" d.d. 3 mei 2011. Bouwrijp mal<en Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Woonrijp mal<en Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voorverhaal in aanmerking. In de verdere uitwerking van het exploitatieplan zal nader aandacht worden besteed aan de straatprofielen. Op dat moment zal in de totaalmaat van deze profielen aandacht worden gegeven aan de bovengrondse HWA. Regeis over uitvoeren van werl<en en werl
NEXT

Woongebieden Daar waar de appartementengebouwen in het groen van het Parl< en de Groenveiden staan dient het parl<eren van de bewoners en eventueei ool< de bezoel<ers plaats te vinden binnen het bouwvolume. In dat kader dient te worden gesteld dat er fysiek op maaiveld buiten de gebouwen voldoende ruimte aanwezig is voor parkeren maar dat dit vanuit de functie van het groen en de beeldkwaliteit ongewenst is. Voor de appartementengebouwen in de Zone Park geldt daarom dat de bewoners binnen het bouwvolume parkeren en voor de appartementengebouwen in de Zone Strandvlakte geldt dat zowel bewoners als bezoekers binnen het bouwvolume parkeren. Afdwingbaarheid In het exploitatieplan is een verbod opgenomen om in strijd met de eisen en de regels te handelen. Indien wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend .2

Regels betreffende woningcategorieën Op basis van de Wro en Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente heeft thans nog geen volledig uitgekristalliseerde plannen, behoudens bouwfase 1, omtrent allocatie van de woningtypen binnen het plangebied. De gemeente is voornemens om van de geboden wettelijke mogelijkheden voor het toewijzen van woningcategorieën gebruik te gaan maken bij de vaststelling van de herziening van het exploitatieplan en zal dat bij de uitwerking van de bestemmingen en het exploitatieplan ook doen. In het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" is wel opgenomen dat minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen particulier opdrachtgeverschap moet betreffen en minimaal 30% van de woningen dienen sociale koop- en huurwoningen te zijn. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn evenredig verdeeld over drie bouwfasen, te weten fase 1, 2 en 3. De keuze voor de locaties is een gevolg van stedenbouwkundige eisen en wensen. De sociale woningbouw, verdeeld over zowel koop- als huurwoningen, zijn op diverse plaatsen binnen het plangebied geprojecteerd, eveneens op basis van stedenbouwkundige eisen en wensen. Gekozen is voor een spreiding over het gehele gebied zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan. Uit efficiëntie overwegingen geldt dit niet voor het blok met maatschappelijke voorzieningen centraal in het park. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met de 3 lokale corporaties. Onderdeel van de afspraken is dat de lokale corporaties bij de toewijzing van de woningen de voorkeur genieten. De gemeente zal in de te maken afspraken met marktpartijen, voor zover van belang en van toepassing trachten de prestatieafspraken na te komen. Differentiatie woningbouw Bij de differentiatie van de woningen zal worden aangesloten bij de Woonvisie Teylingen, vastgesteld op 5 juni 2008. Hierin is aangegeven dat: • 30% van de nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) moet worden gerealiseerd; • 20% moet bestaan uit middeldure koopwoningen (tot € 350.000,-) en middeldure huurwoningen (€ 670,- tot € 900,-). Prijspeil 1 januari 2011. In het Bro is aangegeven wat onder zowel sociale huur- als koopwoningen dient te worden verstaan. Deze begrippen zijn opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT Ten aanzien van de prijzen is voor de sociale huurw/oningen aansluiting gezocht bij het Bro en voor de sociale koopwoningen is aansluiting gezocht voor de in de regio Holland-Rijnland gemaakte regionale afspraken. Op 1 januari 2011 gelden de volgende prijsgrenzen: • Sociale huur € 652,52 (= liberalisatiegrens Wet op de huurtoeslag en Huisvestingswet); • Sociale koop € 198.000 (= grens als genoemd in de gemaakte afspraken in de regio Holland-Rijnland) Deze prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de op dat moment geldende grenzen. Eisen particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is de situatie dat een burger of een groep van burgers tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Deze eisen zijn voor het project Hooghkamer onverkort van toepassing. De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden afgewezen indien deze afwijkt van de regels van het exploitatieplan en de gestelde eisen omtrent particulier opdrachtgeverschap. Deze regels dienen te voorkomen dat ontwikkelaars zeggenschap hebben bij de ontwikkeling van de betreffende kavels. In het project Hooghkamer kan particulier opdrachtgeverschap plaatsvinden ten aanzien van vrijstaande woningen of bij twee-onder-een-kapwoningen. In het laatste geval zullen de burgers georganiseerd dienen te zijn als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst. Dit is gedaan omdat de woningen in groepsverband gerealiseerd dienen te worden. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap Ter voorkoming van antispeculatie en ter voorkoming van ongewenste tussenkomst van "stromannen" is een vervreemdingsverbod opgenomen. Ten aanzien van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zal gelden dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel mag worden gesloten tot aan het moment dat de woning volledig is voltooid. Daarnaast geldt dat de omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van de volledige voltooiing van de woning, anders zouden ontwikkelaars alsnog de woning kunnen bouwen. Boetebeding (handhaving bij sociale woningbouw) Om de sociale woningen voor de doelgroep ter beschikking te houden dient bij de sociale woningbouw een handhavingtermijn te worden opgenomen, waarbinnen geen omzetting mag plaats vinden naar koopwoningen of de woningen in de markt worden aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de handhavingtermijn bij sociale koopwoningen en sociale huurwoning. Voor de sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingtermijn van 5 jaren. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,— voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,— voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,— voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Deze bedragen zijn marktconform. Voor de sociale huurwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 10 jaar, conform artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro, Binnen deze periode mag geen omzetting plaatsvinden van een sociale huurwoning naar een koopwoning.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN-XtLAAA TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT 4 Exploitatie De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten w/orden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundige ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan. 4.1

Tijdvak Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaar. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. De doorlooptijd van het exploitatieplan is gebaseerd op de looptijd van het bestemmingsplan, welke uitgaat van een werkingsduur van maximaal 10 jaar, in die zin dat binnen een periode van 10 jaar met de uitvoering zal worden gestart. Een exploitatie is echter dynamisch en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente veranderingen in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperlode tot gevolg. Een en ander wordt bevestigd door woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010), waarin gesteld wordt dat tot 2015 in geheel Teylingen hooguit 400 woningen afgezet kunnen worden. Gezien de omvang van Hooghkamer en de andere projecten die in ontwikkeling zijn is een betrekkelijk rustige fasering derhalve gewenst, om niet 'voor de leegstand' te bouwen. Geconcludeerd wordt dat de opnamecapaciteit van woningen in Voorhout de komende jaren beperkt is. In dat kader wordt aanbevolen om de geplande productie van woningen over een langere periode te spreiden In de tijd, daar de markt grotere aantallen niet kan opnemen.

4.2

Fasering Algemeen De fasering is gebaseerd op een tweetal uitgangspunten, zijnde: • Het zo min mogelijk voorfinancieren; • De gerealiseerde fasen moeten onafhankelijk kunnen functioneren. De exacte fasering ligt op dit moment nog niet vast en is deels afhankelijk van de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Indien de fasering als gevolg van de uitwerkingsplannen anders is dan de thans in het exploitatieplan opgenomen fasering dan zal deze worden herzien bij de herziening van het exploitatieplan, echter aangezien een beeld moet worden verkregen van de fasering, wordt hieronder de initiële fasering toegelicht. Bouwfase 1 is gelegen langs de Jacoba van Beierenweg. Het op deze locatie starten van de ontwikkeling van Hooghkamer is logisch, omdat er vanuit het centrum van Voorhout een uitbreiding naar het buitengebied plaats vindt. Hiermee wordt voorkomen dat er losstaande woonenclaves zonder samenhang in het huidige buitengebied worden gecreëerd. Hierbij komt dat eerst het Lint afgemaakt wordt voordat een verdere uitbreiding tot stand kan komen, met name fase Ic en l d zien op deze "afwerking" van het Lint.

AANPASSING EXPLOrPATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT

Fase 2 kent een aantal uit te werken woonbuurten die redelijk onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In ieder geval wordt gestart met het aanleggen van het eerste deel van de wijkontsluitingsweg, het water, de Verlengde Componistenlaan en het geluidsscherm langs het spoor. Vervolgens kunnen de woongebieden worden aangelegd. Eén van die woongebieden (fase 2c) ligt nog onder de toekomstige Dorpsvaart en grenst aan de zuidkant aan fase Ic en l d . De ontsluiting daarvan dient piaats te vinden via de noordkant van de Dorpsvaart (toekomstige Componistenlaan) zodat deze stedenbouwkundig dient te behoren tot fase 2. Het woongebied behoort tot de in fase 2 gelegen zone "Dorp". De parkzone zal als laatste deel van fase 2 tot ontwikkeling komen. Een deel van de ontwikkelingen, de infrastructuur en het water, moeten al gereed zijn voordat fase 2 verder ontwikkeld kan worden. Dit om voldoende waterberging te hebben. Ten aanzien van de deelgebieden 2d en 2e geldt als bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Fase 3 wordt gevormd door de woonzone "Strandvlakte" en de bijbehorende hoofdinfrastructuur. Die hoofdinfrastructuur (2"^ deel ontsluitingsweg en water) zal in deze fase als eerste worden aangelegd. Voor de drie woongebieden geldt dat ze onafhankelijk van elkaar kunnen worden aangelegd. Aangezien het twee eigenaren betreft, zal er wel een afstemming plaats moeten vinden. Dit deelgebied zal als laatste worden ontwikkeld aangezien dit het verst van het centrum afligt. Het is niet wenselijk om dit deel eerder dan fase 2 te ontwikkelen, aangezien dan een losstaande woningenclave zou ontstaan. Ten aanzien van de deelgebieden 3b, 3c en 3d, maar ook een deel van 2 geldt de bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Opgemerkt zij dat in de planning is opgenomen dat het spoorscherm gereed is voordat in de bedoelde fasen met de uitgifte een aanvang wordt gemaakt. De verschillende fasen omvatten een looptijd van 10 jaar waarbinnen met de ontwikkeling zal worden gestart. De basis hiervoor is het onafhankelijk Woningmarktonderzoek Hooghkamer van Ecorys.

AANPASSING EXPLOITATIEPUVN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT Bouwfase 1 Het plangebied fase 1 wordt gerealiseerd in vier onderdelen. Fase l a , Ic en l d betreffen daarbij woningbouw met een directe bestemming (bouwfasen) en fase Ib betreft het deel van de hoofdinfrastructuur dat is gelegen In fase 1 en wat als bestemming "Water" heeft. Dit water is nodig als waterberging voor fase 1 (Waterstructuurplan Hooghkamer Teylingen d.d. 21 september 2009). Voor de ontwikkeling van de bouwfase is uitgegaan van start in 2011, waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 2 jaar plaats vindt. Dit resulteert in de volgende fasering; • Bouwrijp maken bouwfase 1 ; 2011 - 2012; • Woonrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2017; • Uitgifte gronden bouwfase 1 : 2011 - 2017. Hoofdinfrastructuur De hoofdinfrastructuur maakt, zoals hierboven omschreven, deel uit van de verschillende fasen. De opzet is daarbij dat in eerste instantie alleen dat gedaan wordt wat technisch en functioneel noodzakelijk is. Zodoende worden herstelwerkzaamheden tot het minimum beperkt en dit mede om de risico's in de cashflow te beperken. Ten aanzien van de hoofdstructuur geldt tevens dat de onderdelen daarvan voorafgaand aan een bouwfase, maar ook halverwege en aan het eind van een bouwfase (groen) dient plaats te vinden. Park Molentocht (fase 2) zal bijvoorbeeld pas worden gerealiseerd als fase 2 gereed Is. 4.3 4.3.1

Expioitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten Rel<entechnische uitgangspunten In de expioitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten t.a.v. de GREX zijn de volgende: • Prijspeil 1-1-2011. • Er wordt vanuit gegaan dat de debet- en de creditrente gelijk zijn. • Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,5% per jaar. • Indexering van kosten en opbrengsten tegen 2,5% per jaar. • Looptijd exploitatie: 2011 - 2023

Peildatum, index en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. Voor de kosten en de opbrengsten wordt uitgegaan van een stijging van 2,5%. Voor de kosten is dit ruim, voor de opbrengsten kan het veel lijken. Echter gelet op bijvoorbeeld het I woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010) îjn_de gehanteerde verkoopwaarden en bij gevolg de grondwaarden van de woningen aan de lage kant. De kans dat de woningen meer opbrengen wordt daarmee reëel geacht. De rente Is gelijk aan de omslagrente zoals de gemeente die de afgelopen jaren heeft gehanteerd.

- (Verwijderd^

Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal objecten/bestemmingen opgenomen, dat niet opgenomen is in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Dit zijn bestaande bebouwing die in de ontwikkeling van Hooghkamer wordt ingepast of bestemmingen die niet wijzigen. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd, met uitzondering van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wordt ervan afgehaald zodra de bestemming is gerealiseerd. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

39

p 126 van 403

NEXT kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamlieden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn; • Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro, De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen. Uitzondering hierop zijn; • Persleiding en pompput toegerekend voor 70% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer, Engelse Tuin en Hoog Teylingen fase F l ) ; • Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel toegerekend voor 81,8% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer en Engelse Tuin). 4.3.2

Verklaring verwervingen De inbrengwaarden zijn gewaardeerd door een ter zake deskundig taxatiebureau. Dit bureau is geheel onafhankelijk van de gemeente en de opstellers van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan. De taxateur heeft de inbrengwaarde bepaald op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, ofwel met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). De gemeente is voornemens om de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 alsmede de secundaire infrastructuur in fase IA te realiseren. Met de eigenaren van deze gronden worden gesprekken gevoerd om deze gronden minnelijk te verwerven. Ten aanzien van deze gronden is bij de inbrengwaarden, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele bijkomende schaden. Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de gronden door het taxatiebureau opnieuw bepaald ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan. De peildatum van de inbrengwaarden is 1 april 2011. Een herziening van de taxaties voor de delen die nog niet in exploitatie zijn genomen is nodig, indien de mutaties in de markt daartoe aanleiding geven. De inbrengwaarden zijn gefaseerd in de tijd opgenomen.

De taxateur heeft de inbrengwaarde getaxeerd op een totaalbedrag van € 21.432.542,- (prijspeil 1 april 2011). Daarbij is geen prijsverandering verondersteld tussen 1 april 2011 en 1 januari. 4.3.3

Verklaring sloop en sanering De kosten met betrekking tot sloop hebben betrekking op de sloop van enkele opstallen en de aanwezige verharding in het gebied en het opruimen van gras/groen/stobben etc. Tevens is rekening gehouden met een post voor functionele sanering. De omvang van de post sanering betreft een schatting. De reden daarvoor is dat het bodemonderzoek nog niet volledig is afgerond. Voor de locatie heeft een verkennend en nader bodemonderzoek plaatsgevonden (Rapport betreffende verkennend en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer te Voorhout d.d. 16 december 2010 van IDDS). Uit dit verkennend onderzoek blijkt dat nader onderzoek naar de ernst en de aard van de aangetroffen verontreinigingen nodig is. Indien de resultaten van dit onderzoek bekend zijn, dan zullen de ramingen daaraan aangepast worden. Het totale voorlopig geraamde bedrag is ca. € 1 min.

4.3.4

Verklaring van de kosten bouwrijp maken De kosten die betrekking hebben op het bouwrijp maken zijn als volgt; Opruimen en egaliseren van het terrein; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

40

p 127 van 403

NEXT

-

Ophogen: grond komt van hoger gelegen delen maar ook uit cunetten, en bouw/putten; Graven van water met als veronderstelling dat de gemiddelde diepte van het water 2 meter is; Natuurlijke oevers worden aangebracht langs de Molentocht en voor een deel langs de wijkontsluitingsweg; Aempen van een beperkte hoeveelheid vyatergangen met name in de fase 2 en 3; Voor de plantvakken moet specifieke grond worden aangevoerd.

Voorbelasten (tiideliike overhoogte) Onderdeel van de uitspraak van de Afdelinq bestuursrechtspraak van de Raad van State is dat de gemeente de voorbelastinq binnen het planqebied alsnoq toereikend moet motiveren dan wel de exploitatieopzet te wilziqen voor wat betreft de raminq van de kosten voor het voorbelasten. De gemeente heeft Witteveen+Bos gevraagd om de noodzaak van het voorbelasten voor Hooghkamer na te gaan. In de door Witteveen+Bos opgestelde notitie van 10 lull 2013, nummer VH8-2/marr2/038 wordt geconcludeerd, hetgeen bil voorkeur geschiedt door het toepassen van een tiideliike overhoogte van 1,0 meter zand. De voorbelasting is nodig ter plaatse van: 1. verhardingen van wegen, parkeerplaatsen en fietspaden: * 2. kabels- en leidingstroken, inclusief riolering; 3. duikers die watergangen met elkaar verbinden: 4. tracés voor huisaansluitingen van riolering en kabels en leidingen. De notitie van Witteveen+Bos is opgenomen als biilage 8.

_-

- Verwijderd: <#>Partieel voorbelasten van verharding met een zandpakket van gemiddeld 1,5 m, hoog;11

^ [ Met opmaak: Inspringing: Links: O''

Uit de notitie volgt dat Hooghkamer is ingedeeld in een drietal geotechnische gebieden. Op onderstaande functiekaart is de verdeling van de drie geotechnische gebieden geproiecteerd op de plankaart van Hooghkamer. Deze kaart is eveneens opqenomen bij bijlage 8,

Voor alle drie de gebieden zijn de te verwachten zettingen berekend. Op basis daarvan bliikt dat alleen in deelgebied 1 de te verwachten eindzetting (30 tot 40 cm) meer bedraagt dan de restzettingseis van 10 cm in 30 laar na de eerste oplevering. Om deze restzettingseis te kunnen realiseren is in deelgebied 1 voorbelasting noodzakelijk. AANPASSING EXPLOITATIEPUN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

41

p 128 van 403

NEXT Deze restzettingseis kan worden bereikt door het aanbrengen van een tiideliike overhoogte van 1,0 meter zand. Op basis van de bovenstaande kaart is per deelgebied berekend hoeveel m^ per functie voorbelast (middels tiideliike overhoogte) dient te worden. Een en ander is opgenomen in onderstaande tabel. DeeUl

Deeia

^la^^^^^^^1

ing verhard

ni^ duilcer

Tabel met opmaak

verliard ing

ni2 duil<er

m» duiker

verliardi ng

Verwijderd: G Verwijderd: G

5,014

5,014

Verwijderd; G

Ib

Tabel met opmaak

Ic 335

335

134

134

ld 2a 15,920

99

2,664

4,250

22,933

44

46

90

1,542

287

1,829

2b 2c 2d 2,766

2,766

7,309

7,309

2e 2f 4,872

2,344

837

8,053

7,455

603

3,160

11,218

2g 2h

2,226

2,226 3a 18,199

18,246

47

3b 4,380

4,380

9,629

9,629

8,495

8,495

3c 3d 3e

3

3 3f

172

172 3g Totaal Voorbelasten (tiideliike overhooqtel (ml) jri\zar^(4

Verwijderd: M

81,423

149

7,666

-

13,594

-

1

1

0

0

0

0

102,83 2

I VerwIjderdTF Verwijderd: grond lil

81,423 149 - 81,572 In bovenstaande tabel is per deelfase van Hooghkamer opgenomen wat de oppervlakte van de zettingsgevoelige functies is, een en ander per deelgebied zoals deze in het rapport van Deltares ziin opgenomen. In deelgebied 1 dient 81.423 m^ ; verharding en 149 m^ duikers te worden voorbelast (middels tiideliike overhoogte). ,' Het voorbelasten geschiedt middels een,tiideljike overhoogte van 1 m ^ .zand zodat jn deelgebied 1 de verharding met 81.423 m^ en de duikers met 149 m^, voorbelast , .(middels tiideliike overhoogte) dienen te vyorden. In totaal derhalve 81.572 m^. zand,

Met opmaak; Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren


42

p 129 van 403

NEXT Een en ander heeft tot gevolg dat de kosten voor het voorbelasten .(tiidejiike , overhoogte) moeten worden bijgesteld aangezien de totale oppervlakte die voorbelast _ (middels tiideliike overhoogtel dient te worden neerwaarts Is bijgesteld van 96.966 m^^^ ~ zand naar 81.572 m^^zand en tevens het voorbelasten geschiedt nriet een overhoogte " van 1,0 m^ âri^d in pjaats van 1,5 m\zand._Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het \ voorbelasten .(tjldeijlke overhoogte) zjln biigesteld yan € 1^818.103,7 naar € 1.019.650,- (€ 8 ton lagerj. Voor de hoofdinfrastructuur heeft dit een neerwaartse bilstelling van 65.281 m^ând naar 36.666 m^'ând. De kosten van het voorbelasten >^ /tiideliike oyerho_ogteVyan de hoofdinfrastructuur (zie pagina 521 zijn bijgesteld van € 3 816.009,- naar € 4 5 8 , 3 5 , - , ',\ In bovenstaande tabel is alleen rekening gehouden met de component "tiideliike overhoogte" uit de notitie van Witteveen+Bos en niet met de componenten "netto ophoging" en "zettingscompensatie". De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de uitspraak van de Afdelina bestuursrechtspraak van de Raad van State geen ruimte laat om de post ophogen in het exploitatieplan aan te passen, doch alleen ruimte biedt om de post voorbelasten beter te motiveren en/of de exploitatieopzet ten aanzien van die post aan te passen. Ophogen dient, volqens de notitie van Witteveen+Bos, los te worden gezien van het voorbelasten. Uit de notitie blijkt immers dat "netto ophoging" en "zettingscompensatie" onder de noemer ophogen vallen en "tiideliike overhoogte" onder de noemer voorbelasten valt. De totale kosten voor bouwrijp maken j
\

Met opmaak; Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak; Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren

"

Verwijderd: akkosten Verwijderd: 3,8

4.3.5

Verklaring van de kosten woonrijp maken

'(Verwijderd:

De kosten voor woonrijp maken hebben betrekking op: 70% van de kosten van de aanleg van een pompput + persleiding; de toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit die Hooghkamer zal gaan gebruiken. Andere gebruikers zijn de Engelse tuin en de wijk Hoogh Teylingen; - Aanleg riolering: Er wordt uitgegaan van een gescheiden stelsel van riolering, welke onder de woonstraten zal worden aangelegd; - Voor de aanleg van kabels en leidingen is voor heel Hooghkamer gerekend met een stelpost van € 250.000. Er zijn niet veel plekken waar een aanpassing nodig is; De woonstraten en een deel van de wijkontsluitingsweg zullen als bouwweg worden ingericht; Er is sprake van een definitieve verharding (klinkers) in de woonstraten; asfalt voor de wijkontsluitingsweg; Aanleggen parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en trottoirs gebeurt In opneembare materialen; Op een aantal plekken in het plan zijn oeververbindingen nodig van bruggen en duikers, SVP heeft hiervoor een specifieke tekening gemaakt. De verbindingen over de Molentocht dienen daarbij als calamiteitenroute; Langs het water bij de wijkontsluitingsweg is op bepaalde punten een stenen kering in het stedenbouwkundig plan opgenomen; De natuurlijke beschoeiing langs de Molentocht is geraamd op € 88 per strekkende meter, onder de aanname dat dit kan worden uitgevoerd in gevlochten wilgentenen; Het groen is veelal gras met lage beplanting. Slechts waar volgens de eisen op openbaar terrein hagen nodig zijn, zoals bij parkeerplaatsen is daar rekening mee gehouden; Er is gerekend met 3 brandkranen per ha.; Er zijn verschillende type lichtmasten nodig, lage in voetgangersgebieden, specifieke met LED-verlichting bij de randweg en normale op de overige straten; Op verschillende plaatsen komen speelplaatsen. Het gaat om 4 grote speelplaatsen en 10 speelplaatsen van kleiner formaat; Voor straatmeubilair wordt uitgegaan van een stelpost per woning. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

43

p 130 van 403

NEXT De totale kosten voor het woonrijp maken komen uit op circa € 18 min. .3.6

Verklaring buitenplanse kosten Natuurcompensatie In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuurwaarden welke verloren gaan in het exploitatiegebied. In de planvorming rond de VINEX-wijk Hooghkamer en de toenmalige randweg zijn in het verleden (2002 en 2005) de consequenties in het kader van de natuurwetgeving in kaart gebracht. Vanwege de wijziging van de inrichting van het plangebied en het feit dat de weg alleen nog de wijk zal ontsluiten heeft Arcadis onderzoek gedaan naar het actuele beeld van de (mitigatie- en) compensatieverplichtingen (Natuurcompensatie Hooghkamer uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie Flora- en Faunawet, Arcadis d.d. 24 augustus 2010). Uit dit onderzoek blijkt dat zonder compensatie het plan geen doorgang kan vinden. In het rapport van Arcadis staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. Zo hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland een besluit genomen omtrent een compensatiebeginsel voor natuur en landschap. De toepassing daarvan is gekoppeld aan een gebied en niet aan een activiteit, In het besluit worden door PS gebieden aangewezen waarop de regeling van toepassing is. Een van de aangewezen gebieden zijn "biotopen van zogenoemde Rode Lijst soorten en gebieden buiten de EHS met (zeer) hoge natuurwaarden". In dat kader kan worden gesteld dat binnen het plangebied van Hoogkamer soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatie beginsel wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hooghkamer is een van die gebieden, zodat aan alle voorwaarden van artikel 6.2,4 onder e Bro worden voldaan. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke hieronder specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Deze zijn: • Inpassingsmaatregelen: Het aanleggen van een plas/dras-oever aan de zuidkant van de Molentocht, de kosten hiervoor zijn in het bouwen woonrijp maken opgenomen. Het treffen van kleinschalige voorzieningen (broedmogelijkheden) onder bruggen. De extra kosten hiermee gemoeid bedragen € 2.500,-; • Mitigerende maatregelen: Het beperken van verlichtingsverstoring door te kiezen voor verlichting door middel van gerichte armaturen met een lage lichtstroom langs de wijkontsluitingsweg. Het beperken van de verstoring van de openheid van het gebied door geen bomen langs de wijkontsluitingsweg te plaatsen. Het voorkomen van verlichtingsverstoring door auto's door in de buitenbocht van de wijkontsluitingsweg een haag te plaatsen. De hierboven beschreven mitigerende maatregelen zijn meegenomen in de raming van de wijkontsluitingsweg; • Compenserende maatregelen: Door het doorvoeren van bovenstaande maatregelen binnen het plangebied kan het te compenseren gebied (aankoop, inrichting en beheer van grond) buiten het plangebied verkleind worden. In totaal moet er, na doorvoering van bovenstaande inpassings- en mitigerende maatregelen, 17,6 ha. worden aangekocht en ingericht. Inclusief afkoop van beheer voor 15 jaar, zijn de totale kosten hiervoor circa € 2,2 min. Deze voorstellen zijn gebaseerd op de in het rapport van Arcadis opgenomen maximale variant. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat een keuze voor een andere variant alleen mogelijk is, indien er sprake is van een daadwerkelijk aanwezig gunstig gebied waar compensatie kan plaatsvinden. Deze is niet voorhanden, zodat alleen de maximale variant van toepassing kan zijn.

Geluidsscherm langs het spoor Langs het spoortracé Leiden - Haarlem zal ter hoogte van Hooghkamer een geluidsscherm worden gerealiseerd om de geluidscontour van het spoorgebruik in te AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

NEXT perken. Dit sclierm wordt geacht ten behoeve van het heie plan te zijn. Vooralsnog wordt uitgegaan van een scherm van 560 meter lang, met een bijbeliorende kostenpost van circa € 2,4 miljoen, inclusief btw. Op basis van de tussenuitspraak van de Afdelinq bestuursrechtspraak dienen in de exploitatieopzet de kosten exclusief btw te worden opqenomen, zodat in de exploitatieopzet een bedraq van € 2,04 min. Is opgenomen.,. Aanleggen van water en groen op gronden van Railinfratrust BV Binnen het stedenbouwkundig plan, maar niet in plangebied van het bestemmingsplan, is langs het spoortracé een talud aangelegd en wordt water aangelegd. Dit water moet worden aangelegd in het kader van de watercompensatie-taakstelling die door het Hoogheemraadschap wordt opgelegd. Als gevolg daarvan is ook de aanpassing van het talud richting het spoortracé noodzakelijk. De gemeente zal het water en groen aanleggen, maar de gronden blijven in eigendom van Railinfratrust BV, deels als I spoorsloot. Het bedrag is € 62.041^-^

Verwijderd: Als er meer bekend is over de kosten van het scherm dan zullen de kosten worden aangepast

Verwijderd: 00

Aanleggen van parkeerplaatsen op Jacoba van Beierenweg Langs de Jacoba van Beierenweg dienen enkele parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze zijn ten behoeve van de woningen langs de Jacoba van Beierenweg, maar vallen net buiten het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011". Ze kunnen gerealiseerd worden in het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse vigeert. Het totale bedrag is € 26,000,Aanpassingen "De Tulp" Rondom de sporthal "De Tulp" is een geluidscontour gelegen. Deze geluidscontour is deels gelegen over de geplande bebouwing in Hooghkamer. Om de woningen te kunnen realiseren dient de huidige hangplek te worden verplaatst en dient de kleine zaal van sporthal "De Tulp" aan de noorden oostzijde te worden geïsoleerd. In totaal is hiermee een kostenpost gemoeid van € 67.500,-. Deze kosten komen voor verhaal in aanmerking op basis van artikel 6.2.4. onder e Bro. Aansluiting op bestaand woongebied Het nieuwe gebied dient aangesloten te worden op het bestaande gebied. Vooralsnog gaat het alleen om de kosten die gemaakt moeten worden voor fase l a en fase 2. De nieuw te realiseren openbare ruimte dient te worden aangesloten op het bestaande gebied. De kosten die daarmee gepaard gaan, zijn opgenomen. Het gaat om de aansluiting van de aanwezige woonstraten en de aanwezige speelplek in fase l a . 4.3.7

Verklaring plankosten Artikel 6.2,6. Bro bepaalt dat met betrekking tot de kostensoorten als bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j van het Bro bij ministeriële regels gesteld kunnen worden met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten, de zogenaamde plankosten. Deze plankosten zijn berekend aan de hand van de ontwerp ministeriële regeling "Regeling plankosten exploitatieplan". Bij deze regeling hoort een rekenmodel. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen als planvoorbereidingskosten in het exploitatieplan. In totaal betreft het een post van ca. 7,3 min. De kosten worden toegerekend naar verschillende fases op basis van de oppervlakte van de verschillende fasen.

4.3.8

Verklaring bijkomende kosten Planschade Aan planschade is een post opgenomen van € 140.000,-. Deze post is opgenomen op basis van een door een ter zake deskundig bureau opgestelde analyse. Dit bureau staat los van de opstellers van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. De planschade is met name een gevolg van de gevolgen van de realisatie van de hoofdinfrastructuur (onder meer wijkontsluitingsweg) en de realisatie van woningen. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

45

p 132 van 403

NEXT

Tijdelijk beheer De locatie moet tijdelijk beheerd worden. Zo is het nodig om regelmatig gras te maaien en sloten schoon te maken. I Onrendabel opentiaar gebouwd parkeren In bouwfase 3 zijn vooralsnog 36 sociale appartementen gepland. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is parkeren in de openbare ruimte op maaiveld niet gewenst. Parkeren dient daarom halfverdiept onder het gebouw te worden opgelost. Deze parkeerplaatsen zullen niet speciaal ten behoeve van de bewoners worden aangelegd, maar zullen openbaar toegankelijk blijven. Conform art. 6,2.5.h van het Bro kunnen deze kosten via het exploitatieplan verhaald worden. In totaal worden er 56 halfverdiepte parkeerplaatsen aangelegd. Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel Artikel 6.2.4 onder d van het Bro geeft aan dat kosten van "maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot de gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren" verhaald kunnen worden. Op de gronden van het project Hooghkamer was een milieucontour gelegen. Middels een revisievergunning is deze milieucontour ingeperkt. De ambtelijke begeleidingskosten voor het inperken van deze milieuvergunning dienen ten laste van het project te komen. De kosten van het inperken dienen te worden toegerekend aan Hooghkamer. Naast het project Hooghkamer heeft ook het toekomstige project Engelse Tuin hiervan profijt. Toerekening vindt plaats op basis van het aantal woningen, zodat 81,8% dient te worden toegerekend aan Hooghkamer.

Verwijderd: Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten, etc.J Artikel 6.2.3.C van het Bro geeft aan dat kosten voor het Vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten' verhaald kunnen worden In het exploitatieplan. Dit zijn kosten als onderhandelingskosten, aankoopkosten, kosten voortitelonderzoek, etc. Voor het project Hooghkamer Is rekening gehouden met een bedrag van ca. € 220.000, aangezien sprake Is van een historische bouwclaim.H

II

Onderzoekskosten Artikel 6.2.4. onder a van het Bro geeft aan dat kosten van "het verrichten van onderzoek" verhaald kunnen worden. Ten aanzien van Hooghkamer zijn diverse onderzoeken noodzakelijk geweest, zoals ondermeer geluidsonderzoek, een verkennend bodemonderzoek, planschadeonderzoek en een energieonderzoek. Deze kosten dienen ten laste te komen van Hooghkamer. Spoellelding Er is en spoellelding nodig voor het gehele gebied om water in en uit het gebied te laten. Dit is als en aparte post opgenomen. Rentekosten Rentekosten van geïnvesteerde kapitalen kunnen in rekening worden gebracht via het exploitatieplan. Hierbij geldt dat eventuele renteopbrengsten in mindering moeten worden gebracht. De rentekosten/opbrengsten zijn thans nog niet geheel duidelijk en zijn daarom op nihil gesteld. Exploitatiebijdrage per eigenaar

4.4

De exploitatiebiidrage per eiqenaar zal worden vastgesteld op basis van de toerekening zoals deze is opgenomen in artikel 6,18 W/ro. Op basis hiervan ziin uitgiftecategorieën vastgesteld, per categorie is een basiseenheid alsmede een gewichtsfactor bepaald. Aan de hand hiervan ziin per cateqorie het aantal qewoqen eenheden bepaald, alsmede het totaal aantal gewogen eenheden. De berekening van de exploitatiebiidrage vindt plaats door het aantal gewogen eenheden per eigenaar te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per qewoqen eenheid. In de toelichting zal hierop nader worden ingegaan. X-

De in het exploitatieplan opgenomen bijdragen zijn de bruto exploitatiebijdragen. Van deze bijdrage dient in ieder geval nog in mindering te worden gebracht de inbrengwaarde (inclusief de eventuele sloopkosten) en de mogelijk zelf te maken kosten.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

Verwijderd: De exploltaUebIjdrage per eigenaar zal worden vastgesteld als percentage van de kosten, naar rato van de opbrengstpotentie van de gronden. Zowel de kosten als de opbrengstpotentie worden op contante waarde uitgerekend. De wet schrijft voor dat er een basiseenheid bepaald moet worden waarmee wordt gerekend en functies ondeHing geschaald worden. Hier zou een middeldure rijwoning van 5.4 breed genomen kunnen worden. Voor andere woningen geldt in het geval van Hooghkamer dat deze een hogere of een lagere bijdrage hebben dan de m^ prijs van de middeldure rijwoning. Defacto vormt de opbrengstpotentie de sleutel voor de verdeling van de kosten. Voor de bepaling van de uiteindelijke bijdrage wordt vervolgens het aantal m^ van de verschillende typen vermenigvuldigd met de gemiddelde bijdrage per type. Zo wordt er onderscheid gemaakt tussen kleinere en grotere kavels. 1)

46

p 133 van 403

NEXT

Naar aanleiding van de ziensvîjze is een aantal percelen toegevoegd aan het plangebied. Het gaat om percelen van particuliere eigenaren. De oppervlakte van die percelen is van dien aard dat het meenemen van de volledige oppervlakte leidt tot een onevenredig zwiare toedeling van kosten. Voor de werking van het exploitatieplan worden deze percelen afgetopt op een maximale oppervlakte van 600 m^. 5

Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen van toepassing. Daarbij geldt ook dat als boven de drempel (2010 en 2011 € 4.845.000,= (excl. BTW)) behorend bij Richtlijn 2004/18/EG ("de Aanbestedingsrichtlijn") en het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) wordt uitgegaan, een Europese aanbestedingsplicht geldt. Dit houdt in dat de betreffende werken en/of werkzaamheden dan Europees zullen moeten worden aanbesteed volgens één van de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempellge) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat geval, volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. De gemeente zal deze aanbestedingsplicht dan, op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn.


47

p 134 van 403

NEXT 5 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur In dit lioofdstul< wordt de ontwil
Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 Ruimtegebruik

Er is een berekening van het ruimtegebruik (in m^) per eigenaar voor (de toekomstige) bouwfase 1 gemaakt. In de onderstaande tabel is dit nader uitgewerkt; Eigenaar Gemeente Teylingen H.L.M.P. van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best BV H.G.W. Jansze Vastgoed Teylingenmatrix BV A.Jansze

Groen Fietspad Parkeren Uitgeefbaar Voetpad Woonstraat 566 1.558 433 1.205 51 397 -

-

-

2.035

-

-

-

-

-

5.160

-

153

-

-

-

3.071

-

432

-

772

8.096

630

-

-

-

951

1.196


-

-

-

600

TOTAAL

1.637

51

1.169

20.346

134 1.218 3.063

Programma

Het woningbouwprogramma (in m^) voor bouwfase 1 is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen van de personen die in bouwfase 1 eigendommen hebben. Beuk Goedkope 5,4 m koop

Eigenaar

Beuk 6,0 m

Hoek

98

Gemeente Teylingen H.LM.P. van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best B.V. H.G.W. Jansze Vastgoed Teylingenmatrix B.V. A.Jansze

2&I1 Vrijst. kap

5.2

Sociaal app.

129

204 1569

466 158

835

851

24

3.291 3.071

2.560

291

894

770

2.782

799 949 600

L.D. Vester (erven van ) 1.301 2.560

Totaal

P.O.

449

1.745 892

6.202

6.189

1.003

Kosten bouwfase 1 Algemeen

In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op bouwfase 1. Kosten

verwerving

Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de werkelijke waarde van de onroerende zaak, welke is bepaald met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

48

p 135 van 403

NEXT gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. Dit geldt ook voor de gronden die zijn gelegen in fase 1. De totale inbrengwaarde voor bouwfase 1 is getaxeerd op circa € 2,3 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in bouwfase 1 moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 127,000,-. Hiervoor moet in ieder geval de loods op grond van Vastgoed Teylingenmatrix BV worden gesloopt. Verder dient ook de naastgelegen verharding te worden opgebroken en dient de beplanting te worden verwijderd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die worden toegerekend aan fase 1, worden geraamd op circa € 31.000,-. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het Uitgangspunt. De kosten voor het bouwrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca, € 35,800,-. In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het bouwrijp maken worden verstaan. Bouwrijp mal<en

Bedrag/ eenheid € 0,50


Hoeveeliieid 26,925

Eenheid m2

Ophogen

2.693

m3

€ 5,00


550

m2

€ 16,00

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 781.000 en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel; • Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding; • Voor de woonstraten en parkeren is uitgegaan van gebakken klinkers, betonstraatsteen, voor voetpaden/trottoir van tegels. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras, lage beplanting; • Bomen zijn jonge bomen. In verharding zijn de bomen voorzien van boomkransen, beluchting en speciale grond voor in de plantvakken; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is; • Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden. In onderstaand overzicht zijn de onderdelen opgenomen die onder woonrijp maken worden verstaan.


49

NEXT

Bedrag/ eenheid Persleiding

1

post

HWA + DWA

613

ml weg

Kabels en Leidingen

1

post

€ 9.295,51* € 375,00 € 19.861,35

Bouwwegen

3.063

m2

€ 25,00

Woonstraat

3.063

m2

€ 60,00

Parkeren

1.169

m2

€ 50,00

Trottoir / voetpad

1.196

m2

€ 45,00

Fietspad

51

m2

€ 45,00

Nieuw groen (incl. struiken)

1.100

m2

e 7,50

Bomen in groen

9

st

€ 275,00

Bomen in verharding

8

st

€ 750,00

Brandkranen

6

st

€ 950,00

Lichtmasten

25

st

€ 2.000,00

Speelplekken klein

1

st

€ 30.000,00

Ondergronds afvalstation

1

st

€ 7.500,00

m2 uitgeefbaar Straatmeubilair 20.341 * In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer.

e 1,83

Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van bouwfase 1 wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name om; Een dertiental parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg. Deze zijn ten behoeve van de woningen van Hooghkamer, maar vallen net buiten het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011". De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op € 26.000,-. Dit bedrag is inclusief tijdelijke maatregelen, aanpassingen aan het bestaande trottoir, fietspad etc. Het aansluiten van de woonstraat in fase l a op het i^lahlerpad alsmede aansluiting op de bestaande speelplek. In fase 1 gaat het om een bedrag van € 10.000,-. Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft bouwfase 1 worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de oppervlakte plangebied opgenomen. Overige kosten De overige kosten betreffen de toerekening van de volgende onderdelen; Planschade; voor planschade is een stelpost opgenomen van circa € 140.000,voor het gehele gebied Hooghkamer, deze wordt voor 4 0 % naar bouwfase 1 toegerekend. Het gaat hierbij om planschade t.b.v. woningbezitters langs de Jacoba van Beierenweg en bewoners van de randen van de bestaande woonwijk Hoogh Teylingen; Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m^ gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; - ^rnbteljjke begeiejdjrigskosten^yan onderzoeken^ de kosten worden over het gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie; Kosten van onderzoeken, zoals de verrichte bodemonderzoeken, geluidsonderzoeken worden verdeeld naar het opbrengend vermogen.

AANPASSING EXPLOITATIEPL^N HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

_ ^ 4 Verwijderd: <#>Vrijmaken gronden van persoonlijke [ rechten en lasten: T|

50

p 137 van 403

NEXT 5.3

Opbrengsten bouwfase 1 De opbrengsten in bouwfase 1 van het pian iHooghl
5.4

Aantal m 2

Prijs per m2

Opbrengsten

Middelduur 5,4 vs

1.301

€ 411

€ 535.169

Goedkope koop

2.560

€ 339

e 867,840

Middelduur 6,0 vs

449

€ 590

e 264,910

Hoekwoningen

1.745

€ 402

e 701.490

2&1 kap

892

€ 521

e 464.732

Vrijstaand

6.202

€ 449

€ 2,786.301

Sodaai appartement

1.003

e 385

e 386.559

Particulier OG

6.189

e 550

€ 3.403.950

Hoofdinfrastructuur Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op de hoofdinfrastructuur. In de hoofdinfrastructuur zijn geen opbrengsten gerekend. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger Is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale inbrengwaarde voor de hoofdinfrastructuur is getaxeerd op circa € 7,2 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in de hoofdinfrastructuur moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 76.000,-. Dit zijn opstallen die gelegen zijn In het toekomstige park. Voor het opruimen van groen en opbreken van eventuele bestaande riolering is een bedrag van ca. € 75.000,- geraamd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die aan de hoofdinfrastructuur worden toegerekend, worden geraamd op circa € 133.000. Er is sprake van een toerekening aangezien nog niet exact bekend is waar gesaneerd moet worden. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit betekent dat bijvoorbeeld de gronden die vrijkomen bij het graven van de waterlopen worden gebruikt voor het ophogen of het dempen van bestaand water dat niet in stand blijft. Voor de hoofdstructuur betekent dit dat er meer grond ontgraven dan aangevoerd moet worden. Zulks met uitzondering van grond voor de plantvakken. De kosten voor het bouwrijp maken van de hoofdinfrastructuur

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN,A,V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

51

NEXT bedragen ca. € l,9^niln., een verrnmderinq van circa € 4 ton als gevolg van het bijstellen van de post voorbelasting. Bouwrijp mal
Hoeveeliieid Eenheid m2 116.689


-[ Verwijderd: 2,3 -[ Verwijderd:.

Bedrag/ eenheid € 0,50

Ophogen

11.669

m3

e5

Graven waterloop

56.073

m3

€ 15 € 21

Graven natuurlijke oevers waterloop

6.672

m2

Voorbelastina

36.66^

m3

Dempen water

1

post


22.071

m2

^J-24verwijderd:

verharding € 26:i( Verwijderd: 65.281 € (Verwijderd: 3

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 5,3 min. en zijn In onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de woonstraten is uitgegaan van gebakken klinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting; • Volledige herprofilering van de Componistenlaan; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is. Bedrag/ eenheid

Woonrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Persleiding

1

post

HW/A + DW/A

1.270

m l weg

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

22.367

m2

e 25,00

Woonstraat

6.352

m2

e 60,00

Trottoir / voetpad

1.510

m2

€45,00

Wijkontsluitingsweg

32.030

m2

€ 60,00

Opslag rotonde 2 & 3

3

st

Fietspad

3.628

m2

€ 45,00

€ 40.285,37* € 375,00 € 86.076,18

€ 150.000,00

Duikers

112

ml

€ 1.250,00

Beschoeiing natuurlijke laag

726

ml

€ 87,50

Opknappen bestaand groen

800

m2

€ 5,00

Aanleg nieuw groen

44.142

m2

Bomen ln groen

278

st

Bomen in verharding

10

st

€ 750,00

€ 7,50 € 275,00

Lichtmasten

97

st

€ 2.000,00

Speelplekken groot

3

st

€ 80.000,00

st 4 Speelplekken klein * In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer,

€ 30.000,00

Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van de hoofdinfrastructuur wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. De kosten daarvan worden verdeeld over het gehele plangebied. Het gaat hier met name om: AAIMPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A,V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

52

p 139 van

403

NEXT Het aanleggen van groen en water buiten op gronden van Railinfratrust BV. Totaal ca. € 62.000,-; De aankoop van gronden ten behoeve van natuurwaardencompensatie. Deze kosten worden toebedeeld naar rato van oppervlak van de hoofdinfrastructuur en bouwfase 2 en 3. In totaal wordt 37% van de totale kosten voor natuurwaardencompensatie toebedeeld aan de hoofdinfrastructuur. Dit is een bedrag van ca. € 830.000,-. Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. De kosten daarvan worden over het gehele plangebied omgeslagen naar de hoeveelheid m2 ruimtegebruik. Het gaat voor de hoofdinfrastructuur om een bedrag van circa € 2,5 min. Overige kosten De overige kosten betreffen onder meer de volgende onderdelen: Planschade: er wordt gerekend op totaal circa € 140.000,- aan planschadekosten. Met name door de gevolgen van de realisatie van de wijkontsluitingsweg en de doortrekking van de Componistenlaan kunnen potentiële claims van bewoners ontstaan; - Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m^ gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; Uitvoering hoofdinfrastructuur In het exploitatieplan is uitgegaan van een drietal rotonden. De betreffende rotonden worden noodzakelijk geacht als gevolg van de realisatie van het project Hooghkamer. De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De basis voor de toets is het resultaat van de verkeersscan van RBOI. Het opgenomen profiel van de wijkontsluitingsweg is noodzakelijk als gevolg van de ligging van de weg buiten de bebouwde kom. Het beleid van de gemeente brengt tevens met zich mee dat de weg moet voldoen aan de gestelde CROW richtlijnen inzake wegen buiten de bebouwde kom. Het gekozen profiel voldoet aan deze normen. De noodzaak voor de rotonde ter plaatse van de aansluiting met de Jacoba van Beierenweg is getoetst op basis van het resultaat van een verkeersscan. De conclusie is dat de realisatie van Hooghkamer de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt en dat daarmee de kosten ten laste van Hooghkamer dienen te komen. Voor Engelse tuin zou de rotonde niet nodig zijn.


NEXT 6 Resultaat en toerekening 6.1

Omvang kostenverhaal en resultaat Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: . Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa € 7,4 mln.,pgsitlef^ Rekenmg_houdend_metjnylged yaji_kost^^ en _ opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa € 4.5.raln. op eindwaarde per 31-12-2023. Op netto contante waarde per 1-1-2011 bedraagt het positief resultaat circa € 2,SmUn. De contante waarde van de kosten isjagetidan de contante waarde van de opbrengsten waardoor 100% van de kosten van het plan kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen.

2

Verwijderd: 6,0 miljoen 2,2...i...joe...l,2...i...joe

rTfSL

^ Verwijderd: hoger

Toerekening van de kosten (artikelen 6.18. 6.16 en 6.19 Wro^

T

1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen ziin voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebiidrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid l j ; 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 31: 4. Het optellen van alle, gewogen eeriheden In het expioitiatLegebled (l[d,4_|; 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5). Stap 1: Het vaststellen van uitgiftecateaorieën in hiet exploitatieplan fartikel 6.18 lid 1 Wro) Artikel 6.18 lid 1 Wro geeft aan dat allereerst de uitgiftecategorieën moeten worden vastgesteld. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de opbrengstpotentie per uitgeefbaar bouwperceel kan verschillen. In het geval van Hooqhkamer zijn er 15 uitgiftcategorieën vastgesteld. De vastgestelde uitgiftecategorieën die in Hooghkamer van toepassing zijn, worden bij stap 2 aanqeqeven.

Verwijderd: H

Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen Is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie per m^ uitgeefbaar per woningtype en per m^ voorzieningen. Hiermee worden de gronden die minder opbrengend vermogen hebben ook minder belast. Per onderschelden categorie/eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden.H II Partij |[ Met opmaak: Inspringing: Links: O"

Stap 2: Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden cateaorie fartikel 6.18 lid 2 Wro) Vervolgens geeft artikel 6,18 Md 2 Wro aan dat per uitqiftecategorie een basiseenheid moet worden vastgesteld. De gemeente heeft ervoor qekozen om als basiseenheid te kiezen 1 m^ uitgeefbaar grondoppervlakte. In onderstaande tabel zijn de uitgiftecategorieën opgenomen samen met de basiseenheid per categorie.


Met opmaak 'I Met opmaak

JU

Verwijderd: n

54

p 141 van 403

NEXT fBasiseenheid

•Uitgiftecateooi-ife Sociaal 5,4 huur

1 m^ uitqeefbaar grondoppervlakte

Sociaal 5,4 koop

1 m^ uitqeefbaar qrondoppervlakte

Middelduur 5,4 vs


Middelduur 5,7 vs


Middelduur 6,0 vs


Duur 7,5 VS


Hoekwoninqen


2&1 kap


Vriistaand


Sociaal appartement


Middelduur appartement vs huur


Middelduur appartement vs koop


Goedkope koop


Particulier OG




Stap 3: Het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro) De derde stap, artikel 6.18 lid 3 Wro. is het vaststellen van gewogen eenheden. Deze gewogen eenheden kunnen eerst worden vastgesteld indien er een gewichtsfactor wordt vastgesteld. Een gewogen eenheid is de vermeniqvuldiqinq van de basiseenheid maal de vastgestelde qewichtsfactor. Deze qewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitqifteprlls per basiseenheid per uitqiftecateqorie af te zetten teqen een "basiscateqorie". In het qeval van Hooqhkamer is ervoor qekozen om als "basiscateqorie" te kiezen voor de cateqorie waarvan de netto contante waarde het laaqst is, ziinde de cateqorie sociale voorzieningen. De qewichtsfactor van deze cateqorie bedraaqt derhalve 1,0000. De andere qewichtsfactoren worden berekend door de netto contante waarde van de uitqifteprlls af te zetten tegen de netto contante waarde van de uitgifteprlis van de sociale voorzieningen. Ter voorbeeld de categorie sociaal 5,4 huur. De netto contante waarde van de uitqifteprlls bedraagt € 142,16, De gewichtsfactor van deze uitgiftecategorie is € 142,16/€ 132,34 = 1,0742. De gewogen eenheden worden bepaald door de basiseenheid te vermeniqvuidigen met de gewichtsfactor. Nu de basiseenheid 1 m^ uitgeefbaar grondoppervlakte is. is de gewichtsfactor geliik aan de gewogen eenheid. Door het totaal oppervlakte in m^ te vermenigvuldigen met de gewogen eenheid, wordt het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. In onderstaande tabel ziin de resultaten weergegeven.

Sociaal 5,4 huur

1

uitaeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1

uitaeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.936,91

Middelduur 5,4 vs

1

uitaeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1

uitaeefbaar

e 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1

uitaeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89,398,08

Duur 7,5 vs

1

uitaeefbaar

€ 473,07


NEXT 3,5746

3.266

11.674,64

Hoekwoninaen

1 m= uitaeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m^ uitaeefbaar

€455,74

3,4436

25,613

88.200,48

Vriistaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop

1 m^ uitaeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81,473,54

1 m2 uitaeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m^ uitaeefbaar

€ 143,21

1,0821

743

804,03

1 m2 uitaeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529.68

Goedkope koop

1 m^ uitaeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333.99

Particulier OG Sociale voorzleninaen

1 m^ uitaeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496.73

1 m^ uitaeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

422.720,38 art. 6.18 lid Totaal 143.689 4 Wro *In het voorgaande is reeds aangegeven dat nu de basiscategorie 1 uitqeefbaar is, de aewichtsfactor geliik is aan een gew/ogen eenheid per uitqiftecateqorie. Stap 4: Het optellen van alle aewoaen eenheden in het exploitatiegebied (artikel 6.18 lid 4 Wro) Artikel 6.18 lid 4 Wro qeeft aan dat vervolqens alle qewoqen eenheden bil elkaar opqeteld moeten worden, In de voorqaande stap ziin de gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. Door deze bil elkaar op te tellen wordt het totaal aantal gewogen eenheden verkregen binnen het exploitatiegebied van Hooghkamer, zijnde 422.720,38 gewogen eenheden. Stap 5: Het bepalen van het verhaalbare bedraa per aewoaen eenheid (artikel 6.18 lid 5) De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro. gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. In artikel 6.16 Wro wordt aangegeven dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen ofte ontvanqen subsidies en bildraqen van derden, hoger is dan het In het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, de gemeente die kosten slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten.

[ Met opmaak: Regelafstand: enkel \

In het voorqaande is reeds aanqeqeven dat het totaal aan te verhalen kosten € 53.401.836,-, bedraagt, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Er is geen sprake van subsidies of bijdragen van derden, zodat het totaal te verhalen bedrag aan kosten niet neerwaarts bijgesteld behoeft te worden. Het In het exploitatieplan opqenomen bedraq van de opbrengsten bedraagt € 55,944.300, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Nu de kosten lager zijn dan de opbrengsten kan de gemeente de kosten volledig verhalen op de grondeigenaren binnen het plangebied van Hooghkamer. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5j is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, ziinde € 53.401.836,-, gedeeld door het AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

56

p 143 van 403

NEXT totaal aantal qewoaen eenheden, ziinde 422.720,38. Het verhaalbare bedraq per qewoqen eenheid bedraaqt € 126,33. .2,2

Bepalen exploitatiebiidraqe per eiqenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorqaande is de toerekeninq van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebiidraqe vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebiidraqe te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aanqeqeven. Uit artikel 6.19 Wro volqt dat er een tweetal methoden bestaat, namellik: 1, De exploitatiebiidraqe wordt berekend door het aantal qewoqen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de verqunninqaanvraaq bedoelde aronden te vermeniavuldiqen met het verhaalbare bedraq per qewoqen eenheid: 2. De exploitatiebiidraqe wordt berekend door het aantal qewoqen eenheden dat is opqenomen in de verqunninqaanvraaq te vermeniavuldiaen met het verhaalbare bedraq per qewoqen eenheid indien dit tot een hoqer aantal aewoaen eenheden leidt. Op basis van artikel 6.19 Wro moet een aantal situaties worden onderscheiden voor de berekenina van de bruto exploitatiebiidraae. Deze ziin in onderstaande tabel opaenomen.

1

2

3

Het aanaevraaade bouwproqramma en daarmee het aantal qewoqen eenheden is qelilk aan de berekeninq van het exploitatieplan. Het aanaevraaade bouwproqramma is afwiikend van het exploitatieplan en heeft als qevolq van een andere tvperinq van de woninqen een laqer aantal qewoqen eenheden. Het aanqevraaqde bouwproaramma is afwiikend van het exploitatieplan en heeft als qevola van een andere tvperina van de woninaen een hoaer aantal qewoqen eenheden.

Het exploitatieplan

Het exploitatieplan

De aanvraaq omqevinqsverqunninq

Nu de bruto exploitatiebijdraqe kan worden berekend, dient deze noq te worden qecorriqeerd om zodoende de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebiidraqe in mindering gebracht moeten worden, namellik: 1. de inbrengwaarde van de in de verqunninqaanvraaq bedoelde qronden. qeraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteiqeninqswet voor zover deze niet volqens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal bliiven: 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende qronden door de aanvrager ziin gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaats vinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6,22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Op voorhand Is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebiidraqe voor het gehele plangebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren.

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N,A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

NEXT Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven qronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebiidrage ten behoeve van een omqevinqsverqunninq of een posterieure overeenkomst. In biilaqe 9 is een berekeninq van de bruto exploitatiebiidraqe per eiqenaar opqenomen op basis van de methodiek als bedoeld in de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro. In de betreffende berekeninq is tevens de netto exploitatiebiidrage opgenomen. j n bijlage 10 zijn de t3erel<enjngen j e r bouw/fase opqenomen.

_ - [ Verwijderd: n [ Verwijderd:

3

Joerel<enjrig sgecifielte onderdelen

,'

Alle kosten voor de hoofdinfrastructuur dienen volledig te worden toegerekend aan Hooghkamer. De hoofdinfrastructuur Is gelegen binnen de grenzen van het plangebied en er is geen profijt aanwezig voor gebieden/wijken buiten het plangebied. Aangezien de gemeente de hoofdinfrastructuur aanlegt vindt er geen aftrek plaats in het geval van zelfrealisatie. Ter meerdere abstractie wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan. Het park zoals dat centraal in het gebied is gelegen Is bedoeld als een groene ruimte voor het project Hooghkamer. De raad heeft op 31 mei 2007 het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw vastgesteld. Binnen de gemeente is beleid dat een volgende uitbreiding een groene wijk dient te zijn. De omvang van de groene ruimte binnen Hooghkamer Is een gevolg van het beleid. De kosten dienen derhalve ten laste van Hooghkamer te komen. Wijkontsluitingsweg De wijkontsluitingsweg is een weg die ten behoeve van de ontsluiting van Hooghkamer is en niet een weg die wordt doorgetrokken. Deze wijkontsluitingsweg is gelegen buiten de bebouwde kom en dient als zodanig te voldoen aan de eisen die aan een dergelijke weg worden gesteld door het CROW. De weg voldoet aan deze eisen. De gemeente is zich ervan bewust dat als in de toekomst mogelijk een Noordelijke Randweg wordt gemaakt er een herberekening van de kosten aan Hooghkamer dient plaats te vinden.


58

p 145 van 403

NEXT 7 Juridische aspecten In dit hoofdstul< wordt ingaan op de rechtsgevoigen van het expioitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 7.1

Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijl<ste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de W/et algemene bepalingen omgevingsrecht is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Woningwet wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden.

7.2

Procedures Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro Is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels In overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde 10 jaar, in ieder geval zal een start zijn gemaakt met alle onderdelen van het gebied binnen deze periode van 10 jaar. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan is voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens is geschied aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan hebben gedurende 6 weken (vanaf 5 november 2010) ter inzage gelegen ln de gemeente Teylingen. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren kunnen brengen bij de gemeenteraad. De ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft een aantal aanpassingen aan zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan tot gevolg gehad. Het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" en het bijbehorende exploitatieplan "Hooghkamer 2011" zijn gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 23 juni 2011. In verband met de gewijzigde vaststelling zal het besluit tot vaststelling 6 weken na de vaststelling bekend worden gemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan "Hooghkamer 2011" kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan de dag nadat het besluit tot vaststelling bekend is gemaakt. Het indienen van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak brengt niet met zich mee dat het besluit tot vaststelling niet in werking treedt. Het besluit tot AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

NEXT vaststelling van het exploitatieplan treedt in werl
AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)


AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN CN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)



NEXT Bijlage 3 Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte


63

p 150 van 403

NEXT Bijlage 4 Kaart: Fasering


64

p 151 van 403

NEXT Bijlage 5 Kaart: Woningbouwcategorieën

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

NEXT Bijlage 6 Kaart: Eigenaren I

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

66

p 153 van 403

NEXT

Biilaqe 7: Tussenuitspraak Afdelinq bestuursrechtspraak van de Raad van State

AANPASSING EXPIOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN CNA.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

67

p 154 van 403

NEXT

Biilaqe 8: Notitie Witteveen + Bos inzake zettingen bouwrijp maken

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V, TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

. ^ - { ^ ^ ^ p ^ ^ ^ ^ ^ ^ Z .

68

p 155 van 403

NEXT

Biilaqe 9: Berekeninq exploitatiebijdragen per eigenaar


^--(^Ê^^^^^^Ï^LZ

69

p 156 van 403

NEXT

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (NA.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

70

p 157 van 403

NEXT

pe._eersl:e Stap in de berekeninq van de exploitatiebildraqen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategori.e per eigenaar, een en ander op b.gsis van de a_rtikeien_6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te,kunnen bepalen-

BASISEENHEDEN PER UITGIFTE CATEGORIE PER EIGENAAR fARTIKEL 6.19 LID 1 EN 2 Wro)

5,391

-

-

-

3.509

b. Sociaal 5,4 kooD

2.840

-

-

-

2.239

143

-

c. Middeiduur 5,4 vs

835

-

-

-

-

-

-

-

..


566

-

-

-

524

-

-

-

•

14.551

-

1.352

209

6.796

-

-

1

, —


-

^ - - \ Tabel metoprnaak

a. Sociaal 5,4 huur

-

-

^ - - Metoprnaak: Niet onderstrepen, [ Tekstkleur: Auto

1:994- ~\ Met opmaak: Rechts

- —["Tabel met opmaak ] Met opmaak: Rechts

—

f. Duur 7,5 VS

3,266

-

-

-

-

-

-

-

•

0. Hoekwoninaen

4.053

-

-

-

-

12

-

-

»

—

h. 2&1 kap

13.008

844

545

-

5.735

367

-

-

*

—

i. Vriistaand

13.524

25

1.632

-

8.802

137

26

73

*

—

449

-

-

-

2.946

204

-

-

k. Middelduur aooartement vs huur

-

-

-

-

743

-

-

-

„

1. Middelduur aooartement vs kooD

2.162

-

-

-

1.833

-

-

-

»-

m. Goedkope koop

2.377

-

-

220

3.243

1.304

-

-

n. Particulier OG

5.039

789

3.545

949

781

657

-

75

-

-

-

-

1.200

-

7.084

1.378

38.351

2.824

1. Sociaal aonartement

-\ Met opmaak: Rechts 1 -[ Met opmaak: Rechts 1 - Met opmaak: Rechts ' \ -| Met opmaak: Rechts 1 1 Met opmaak: Rechts ^ — \ -{ Metoprnaak: Rechts 1 n Metoprnaak: Rechts ^ — \ -f Met opmaak: Rechts 1 "I Met opmaak: Rechts -1 p êc^ Met opmaak: Rechts "{ Met opmaak: Rechts ^

Sociale voorzleninaen Totaal

68.061

1.6S8

26

149

—

1

2r295-

Met opmaak: Rechts 1 » — "1 Met opmaak: Rechts 1 6 . 0 6 1 - "f Met opmaak: Rechts 1

p

Kecn^

A A N P A S S I N G EXPLOITATIEPLAN H O O G H K A M E R 2 0 1 1 G E M E E N T E T E Y U N G E N f N . A . V . T U S S E N U I T S P R A A K A F D E U N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l

pl58vm403

NEXT

De volgende stap is o m . conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eiqenaar per uitqiftecateaorie de qewoaen eenheden te bepalen. Hiertoe ziin de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eiaenaar verineniavuldiadmet de qewichtsfactor f=qeliik aan de qewoqen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aanqeqeven per cateqorie hoeveel qewoqen eenheden een eiqenaar heeft. Tevens ziin de qewoqen eenheden per cateqorie per eiqenaar bii elkaar opqeteid fartikel 6.18 lid 4 W r o l .

-

[ Verwijderd: t

" \ Tabel met opmaak

a. Sociaal 5.4 huur

~r Met opmaak: Rechts

5.790,95

3.769,33

1.927,09

11.487,37

2.723.,88

9.936.91

Tabel met opmaak

b. Sociaal 5,4 koop 197,52

3_..9_22,83

Met opmaak: Rechts


[ Met opmaak: Rechts^

3.853,55

1.380,29

2.473,26 d. Middelduur 5.7 vs

\ Met opmaak: Rechts

4.171,38

2.005,33

2.166_,06 e. Middelduur 6.0 vs

I Met opmaak: Rechts

56.046,17

5.246,02

805,01

26.176,19

3,85

89.398,08

1.120,85

f. Duur 7.5 vs

\ Metoprnaak: Rechts 11.674,64

11.674,64 0. Hoekwoninaen

• \ Met opmaak: Rechts

10.633j75

31,48

2.345,.55

1.263,79

2.651,56

13.010,80

h. 2&1 kap

\

44.794,12

2.906,38

1.876,75

19.748,95

14.958,92

88.200,48 •H 81.473,54

i. Vriistaand 39.576,46 i. Sociaal appartement k. Middelduur aooartement vs huur 1. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop

73,16

4.775,86

25.758,06

400,92

7.468,29

517,15

76,09

213,63

8.141,21

2.458,16

! Met opmaak: Rechts

1.138,24

2.025.,51

11.149.20 \ Metoprnaak: Rechts

804,03

804,03

2.537,15

5.529,68

\ Metoprnaak: Rechts 2.992,53

\

5.470^72

506,34

7.463,84

3.001,19

3.517.31

2.894,65

2.435,06

[ Metoprnaak: Rechts

22.333,99

5.891,90

n. Particulier OG

[ Met opmaak: Rechts

18.676,21

2.924,30

13.138,95

277,97

8.506,03

5.815,24

5.853,42

2.223,80

2.223,80

Sociale voorzleninaen 1.200,00 Totaal f6.18 lid 4 Wrol

Met opmaak: Rechts

( Met opmaak: Rechts

68.496,73 * 1.200,00

\ Metoprnaak: Rechts I Met opmaak: Rechts

205.355.9 3

5.903,84

25.037,59

4.828.65

102.918,49

7.847,12

76,09

495.45

13.157.01

7.195,52

22.176,59

23.280,51

2.223,80

2.223,80

422.720.3 8

A A N P A S S I N G EXPLOITATIEPLAN H O O G H K A M E R 2 0 1 1 G E M E E N T E T E Y U N G E N f N . A . V . T U S S E N U I T S P R A A K A F D E U N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l

p 159 van 403

I Met opmaak

NEXT

— '(.',, ( Met opmaak '

(Vj'jf Met_opmaak ^

De laatste stap om te komen tot de bruto exploitatiebiidraoe per eiqenaar is de in de voorqaande tabel gewogen eenheden per cateqorie fartikel 6.18 lid 3 Wro") te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedraq per gewogen eenheid, zijnde € 126,77 fartikel 6.18 lid 5 Wro). De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optelling van de bijdrsqe per cateqorie qeeft de bruto exploitatiebijdrage per eiqenaar aan.

I b. Sodaai 5.4 koon I

nuttl'ilduîr 5,4 vs

I a. Middelduur 5.7 VS

.ep.00. _

f.

mAAMQ^

f 273.635,90

_,co.oo.

.eg,oo._

.eo.oo.

.co.oo,

^0.00 .€0,00-,

JCJJ.oo^

£SMA_

i : o.to^.

.CO.OO.

£.0,02^

. .£ 0,00, .

.e g,op,_ _ ^,e_662.72_4.74. _ _.C10_1.695.65,_ l

PWJ,5

y.S,_

1 p.HopkwnnincjPn. ji,_2»i kaa

.€ 1.474.844.82.

.CO.OO,

xasa»....

ÜJ^^MS^Ô^^

/ J M A

_iLajiiu _

A^sssaa&ja^

i L i a S i O é , .

J<. Middelduur

I Sociale voorrienlngen, tTotaal Bruto bijdrage.

. ilS,.0J3.^

. £ 2,35?,346,,47i.. £MJ1S.A^

486.58, _

£.fl,M,_

£0.00.

_£0,0Q,.._

azzjs, _

.,.£JULQ,..

£LiLfl-0,...

£.OJ}fl,_

_ £i LJ Ü U !J£f !l , _

_ _££00, ,0000, , ,

£0,00,.

_£0.00.,

£iJIQ^

,CJU».,

_ £ 0,00^

.C.O.OO..

„. £ 0 . 0 0 .

£0.00.

I l l

£ 0.00.

£.&5J3.1.i6., _ £.a,fl.O^ _ ^ £.14146.1,68,. _, £.&5,33.1.i6.,

£J)J)a,

£ 00,00, . 0 0 . ,, ..£

£ 0,00,

, € 0 , 0 0 , . _ . _ £ 0 , 0 0 , _ _ .£ 101,572,75,

: : : : loôa, £ 0 , 0 0 1 : : : : ;.co,oo,

£0.00,

£0.00.

, £ 50,647,19. _

£.0,3.0., .

: £Ö,O,Q;_

£ 0,0g. ,co,oo„

£0,00.

£ 0 , 0 0 , . _ j ; 2,494.864,35,.. ^.1.59..653,SZ,

£0,00,

appartement v5 huur^..

J. Middelduur

I Jl. PartlwIlerOQ

_£0.,o.o,_

£ 0.00.

.CO.OO. ... £ 0 . 0 0 . _

£ 0,00, .

. 2 4 2 , ; ? ^ _ _C 603.329,98^ .

I, V r i i s t a a n d ^ i_£0£Laiüjimart:ema3S.

£ 0,00A

_£im,_

£ 0 . 0 0 . ' 1 'i .£320.515.24.'

.

£.0,0^,

. £ 0 , 0 0 , _ . .. _ _ £ 0 , 0 0 .

z; I'.CO.OOl ÊMO, I ; I r . £ i j f l O , l I I l £ A f i a . I .T Z Z Z .C0,O0Z

~.C63.964.82r Z Z £ - £ 4 i a S i 5 Ï . Z 1 ^ 3 7 9 ,'l?6.9lZ ZZ Z

.COZoÖ.' Z Z " £ 0 Z 0 0 . ' Z Z Z Z £ Ö.OO.'

_ £ 0,00,

£0,00, ,

£ 0,00,. _ _ £ 151,5?4,78, <:609.998.59.

.C 13.001.587.83.

£,0,00.,

£.0..,0!i,

£0.00.

.€991.318,27.

,C9.611,87.

£62.590,06.

£0,00.

£0,00,.

- ^ l ; V ^ Metoprnaak

£ojfl.

£Mfl^

-^^•'•\a(2'«topmâk

iCO.0O._

£ P.OOA

_ £13.00^ _ _ _£jmi!«;.5^fii;^t opmaak

£125.312,23,^

£j,ia.

_ £ i M . , ^

£ 334,9^71 £ 1.023.470.58. £iSi.8ai,16,_

.j:_l._88JI,.74.5,55, J-310,537,49,

£0.00,

£-B.iO.,

_

£11.02.^ _

£0.00,

.CO.OO.

£0.00,

_

£ o : o o . ; Z Z Z Z £ o . o o Z I Z Z Z ,c 0,00

Z

£0.00.

.

.£""0^001 Z " £ Z44.3.UZ52i Z Z Z Z i i S f l l Z Z Z Z i£-flJ!flZ Z ,£0.00.

_£Oj!a,|îfi^

^Metoprnaak

_£JU!0jiifi^lJ Met opmaak

_ £ O.oor.' f A l Met opmaak Z ,€ O.OOt*'*''', ^jc|Met_opma^k_

j : 740,719,61, _ £ 2,80,,a3Q,3^.^

£ 0.00.

,€0.00..

£0.00,.

<: 1.662.111.16. .€ 909.003.29,

C 2.801.546.42.

IZ 2.941.002,65.

£0.00.

.

£0>Ofl,. _

.co.odZ Z Z Z Z "

£734,632,79..

a.d23J2, _£t,6?9,8Z9,S8,.

£0,00..

£OJa o.ool

£jiaa.^ .C280.?30,3^.

Jnbrenawaarde. •Totaal Netto bildraQa

.C .C 567.687.80. C 2.631.711.75 .C 503.099.59. .€10.695.689.83. .C 786.994.27 <: 598.54. £ 5 5 . 2 8 9 . 0 6 . .€ 1.237.841.16. .€733.993.29. .€2.105.290.42. .€2.467.382.65. .C 229.330.32 22.921.142,63. _ De inbrenqwaarde in de bovenstaande tabel is. indien van toepassing, een samenstelllnq van de inbrenqwaarden per bouwfase. De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is qeen rekenina gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

i'ir

i Metoprnaak

m

J Met opmaak (Metopm^lT I Metoprnaak 4V,''JMetopmaak

E\\\l'i[ Metoprnaak Metoprnaak

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN fN.A.V. TUSSENUFTSPRAAK AFDEUNG BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEN

[Met opmaak %\\\ Metoprnaak U('v{ Met opmaak .Yî|[ Met opmaak \y { Met opmaak Met opmaak Met opmaak Met opmaak [ Met opmaak

p 160 van 41

NEXT Biilaqe 10: Berekeninq exploitatiebijdragenper eiqenaar per bouwfase

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUrrSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE) 74

p 161 van 403

NEXT

Met opmaak: Unks: 0,83", Rechts: 1,38", Boven: 1,73", Onder: 1,02", Breedte: 16,54", Hoogte: 11,69", Afstand van koptekst tot rand: 0,49", Afstand van voettekst tot rand: 0,39"

BOUWFASE 1 De eerste stap in de berekeninq van de exploitatiebiidragen per eiqenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitqiftecateqorie per eiqenaar. een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de qewoqen eenheden te kunnen bepalen. BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 UD 1 EN 2 Wro)

Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart

*

a. Sociaal 5,4 huur

-

-

-

-

-

-

-

-

-

~ ~ •'[ Tabel met opmaak

b. Sociaal 5,4 koop

-

-

-

-

-

-

-

-

^_ l| Met opmaak: Rechts


835

-

-

-

-

-

d. Middelduur 5.7 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

^

^ Met opmaak: Rechts

e. Middelduur 6.0 vs

158

-

-

-

-

^

j Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


851

-

-

-

-

-

-

-

- K - K

24

-

-

98

-

-

-

1 Met opmaak: Rechts

129

-

-

204

-

- ;— - —

f. Duur 7.5 vs q. Hoekwoninqen

Met opmaak: Rechts

[ MetopmaaK: Rechts

3.291

-

-

-

-


-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

1. Middelduur appartement vs kooo

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

-

-

-

-

-

-

-

-

n. Particulier OG

-

-

3.071

949

-

-

-

-

- —'.


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

3.071

949

-

431

-

-

-


Totaal

5.159

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

[ Metoprnaak: Rechts

-

"1 Metopmaa^^

—

^ Met opmaak: Rechts ^ Met opmaak: Rechts '{ Met opmaak: Rechts [ Met opmaak: Rechts

[ Met opmaak: Rechts """"—~ ' \ Met ODmaak' Rechte ~"~ f Met opmaak: Rechts

75

p 162 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eiqenaar per uitqiftecateqorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe ziin de oppervlakten van de basiseenheden per categorie oer eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor f - g e l i i k aan de gewogen eenheid per basiseenheid'). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zhn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bii elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro1.

GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR fARTIKEL 6.18 LID 3 Wrol

I Tabel met opmaak

d. Middelduur 5.7 vs e. Middelduur 6.0 vs

' f Metoprnaak: Rechts

608.57

] Met opmaak: I ~\ Met opmaak: I

f. Duur 7.5 VS g. Hoekwoningen h. 2&1 kap

2.232.75 82.65

337.47

. Vriistaand

377.50

1. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur I. Middelduur appartement VS koop m. Goedkope koop n. Particulier OG

11-382,15

Sociale voorzieningen

Totaal f6.18 lid 4 Wro)

15.027,97

A A N P A S S I N G ËXPLOITATIEPLUN HOOGHKAMER 2 0 1 1 GEMEENTE T E Y U N G E N fN.A.V. TUSSENUrrSPRAAK A F D E L I N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l

p 163 van 403

Metoprnaak Metoprnaak

NEXT

Metoprnaak f ']\ Metoprnaak Metoprnaak ''[Metoprnaak ' I [ Met opmaak ( Metoprnaak

De laatste stap om te komen tot de bruto exploitatiebijdraqe per eiqenaar is de in de voorqaande tabel qewoqen eenheden per cateqorie (artikel 6.18 lid 3 Wro) te vermeniqvuldiqen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, zijnde € 126,77 fartikel 6.18 lid 5 Wro). De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optelling van de bijdraqe per cateqorie qeeft de bruto exploitatiebijdraqe per eiqenaar aan.

/i' [Met opmaak

/ ' -[ Met opmaak Met opmaak fi. Sodaai S,4 hiiui^

£0,0Q.

.£0,00.

£ o,pg.

£ O.QO..

£.0,00,

,c,o,,oo. _ jCO.00.

_ £ 0,00,

,C 0.00 .

£0,09,

£0.00.

p. Sodaai 5,4 kooo,

.€ 0.00.

.CO.OO.

,co.oo,

,C0.00.

<;o,oo.

,co,oo.

^ 0.00.

.co.oo,

£ 0,00,.

£JL20,

£0.00,

£312.445.00,

£ 0,00_,|

£.0,.0p.

£ 0.00.

.£.0.00.

£ J J f l , _£JLflO, . _ £ J I M ,

.€ 0,00.

.C_0,00.

,C_O.0Q_.

£ 0.00.

£76.879,96,

£ 0,00,

£0.00,

£0.00,

£0.00.

£ 0 . 0 0 . ...£JLflO, _ _ £ a M ,

£^Ma

£üja>

£-aio.

£5JJ1,

.£-0.00, _£.o.,00. . _ £ J l i a ,

,C282.0_60,55. .

,CO,.OI1.

£J^0O,

£&Mi

£ - a j j f l . -„,-,... . i ü m .

. ...,îU1.0.,

£il!fl.

g p.og.

,C 10.440.58.

£ioa.

£ 0.00.

£ 0.00,

£ 0.00.

je 42.632.38, _ £ i y ! o . . _ £ M 0 ,

£JLOO,

JCO.OO.

. £ 1.2J6,641,5U

_f OJO.i

._.e.o,oo.

£i22.

£-o.oa. _ £ i i i m s S i _ £ A f l 2 , . _ £ J . f l a ,

£.0,.00_j.

£-QJja<

£ 0,0.0, _ £.S&.32US, _ £ - f l j i a . .

f . Middelduur 5,4 '«-J*'''^*'™^*^ s. Middelduur 6.0 vs l. Duur 7.5 vs._ fl. Hoekwonjngcr^ j^. 2&1 kap, j . Vrijstaand • i-SasisaLsBtartsmfiDt J<. Middelduur addartement vs huur.

„.£^,02, .

£0_,00j. .CO.OO.

.co.oo.

£iLfla,

.CO.OO.

£0,00,

_£_o.oq.

£_0..00_.

£ 0,00,

£0.00.

£Mfl,

£0,.OQ,

.£ 0,00.

£ 0..00,

£ 0_,00

£ M 0 , _ £-Ld37.aSS.2ï,

.C 444.338.12.

J. Middelduur aooartement vs koo(^

£OMa

-n-SassUssEsJsiaEA p. Particulier OG Sociale v0Qr2l,;nlnqer>

£J)jflfl,

.Totaal Bruto biidraae

J: a.8?8.467,6;.

Jnbrenowaarde,

. _£4g5,7X?,W,

.Totaal Netto biidraae

_ _ _ iCp.OO. _ _ _ _,c_o.oo., _ .C 0,00. . _.€ 0.00 ,

^ 1.462.74S.62,

^CJkQ.0,

£Jl.0O,

£mQ, .C 444.338.12,

£J2M.

- -£g49..W,.7g,

« 0.00. C 1.188.450.3a

f76.869.00, JC 367.469,12,

£0.00.

£JL£LO., , £174070.50, _ ,C 0,00.

f 0,00. .

£AfiO,

£SJlS-j.

-

_.C0..OO, _ _ _ _ £ 0 . 0 0 .

P,PP,

..£0,00,

jCO.OO.

£ O.OOi

,C 0.00.

£0,00,

£0,00,

£0.00,

£0J!S^

£OM-A

XiSÜ,

£ 486.815.51,

[ Met opn^ji^k

£ ftrOJ, _ _,e.o,oo.

.£ p.00,

£ 0.00,

.c p,90.

. 1 Met opmaak

£ J 4 1 . g 5 , 3 7 , _ _£Aao,

£iaa.

_ £Mfl,

.C 218.475.34.

_ _£

_ ... £ a a . o .

E 9,°°A

£J2.6.ai2.Zï,

.c o.og.

£ o_.og.

_ £ o.go.

.0 578.373.28.

Met opmaak

£ 334,968,71,

£ 0.00.

£0.00.

_ .,C 0 , 0 0 ,

£ 388.041.67.

1 Met opmaak

non

,co.oo.

£ 0 , 0 0 , j;.l,p2S,470_,5_8, _ .. £O..PP_.

£0,00.

_ £ 0 , 0 0 . £ 2,Z92,?fll,79,

,V|i [Metoprnaak

J102J

£ M 1 ,

£ 0,00, _ £ - a 5 . W l , 1 6 , _ _..e.o,oo_.

£0,00.

_ £0.00,

-

.CO.OO.

£ £ . 0 0 , ,...£JLm. . ..£il.flB.,

£0.00.

/to.oo.

£0.00.

£ 0 . 0 0 , _ _ _ j:j3.ao. _ £ M a A , _ £ J M 2 ,

£-£Lfla,

££.52,

,C 744.317.87,

£jipai

£0,00, - £ m s 3 2 . f f l .

£0.00.

JiSÔ.A _ _ _ £ o,ao.. .C 155.653.43.

£0,00,,

_ £ - o j a . . _£JLOJ), CO.OO,

.C 0.00.

I Tabel met opmaak ( Met opmaak

_ jco.go.

ISO.OO.

£0.00,

CTl

£a.ffl..

,co.oo.

£P.,oo,

N [ Met opmaak

_ _.co..oo,

.CO.OO.

,eo.oo,

Met opmaak ^'

£_9^,

. _£J!,fl2,

£JL£a,

_

£JJ10.,

£_0JJ.,

_

£0.00. _

£ 0,00,

£0.00.

£ 0.00.

£ 0,00,

_ £0.00,

£ 0.00.

£-S.2fi,

,C 744.317.87,

£SMS.i

£ 0 , 0 0 . _£2SM3!UZa

£_PJ10., _ ^ £ a i J o ,

.C 0.00. .C 909.003.29. ,C 2.801.546.42.

fl, \\ \ Metopmaak j Metopmaak

£ 0 . 0 0 . .C 2.897.796.25.

£_QJÏÏ, _ i:.o,QP.,

.C 0.00, .C 280.930,32.

Hrfi

£ 0.00,

.C 0,00. .0 7.927.834.22» Metopmaak

J:696.?56.00.

£ . 0 . 0 ° . . _ £ 5 7 , 0 6 , 6 , g O , _f_0.00_. . , £ 0 , C g ,

£AflO,

.C 0.00, .C 118.587.43.

.C 0,00. .C 733.993.29. C 2.105.290.42.

/Z 0.00.

x: 0,00.

_

iCO.OO. C

-f-Sl.6QO,Q0A . _ £ . a . « a .

0.00. IZ 229.330.32.

£1.7;?!. 964.70.

,'>fe{fretopmaSk

£ 0,00. £ 6.205.869.53»

•• rii2i

De hier qenoemde inbrenqwaarden hebben betrekking op het uitqeefbare gebied. Er is geen rekening Qehouden,,met de inbrenqwaarde van de openbare ruimte.

.. 11131 I Metopmaak p|Ki[MetopmSr Met opmaak A j i V l Metopmaak Tfjll'VifMet opmaak

JÜZJ

H'{'i';'(" Met opmaak j^,\\U'|i [Metopmaak

•• 11191 JÜ2J

1 Metopmaak |\'!v| Metopmaak H « Metopmaak î!i!vi[ Metopmaak M'ï}'( Met opmaak A A N P A S S I N G EXPLOITATIEPLftN H O O G H K A M E R 2 0 1 1 G E M E E N T E T E Y U N G E N f N . A . V . T U S S E N U F T S P R A A K A F D E L I N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l P,\ i[ Met opmaak p M Met opmaak

J128]

fef Met opmaak

.030]

i'j,f Met opmaak

p 164 van (luj p ^ ï ]

• . Metopmaak

U^[132]

NEXT

BOUWFASE Z De eerste stap in de berekenina van de exploitatiebijdragen per eiaenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitqiftecateaorie per eiaenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewgaen eenheden te kunnen bepalen.

Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderetrepen, Tekstkleur: Zwart '( Met opmaak: Lettertype: Vet

B/\SISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR fftRTIKEI, 6.18 UD 1 EN 2 Wro)

a. Sociaal 5,4 huur

2.320

b. Sodaai 5.4 kooo

1.909

-

-

-

» -

2.269

-

-

-

I.7194

2.239

143

_

_

1.972

-(Tabel met opmaak

Tabel met opmaak Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts

c. Middelduur 5.4 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

» -

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

-

-

-

-

»- -

1 •4 Met opmaak: Rechts

3.990

-

1.362

209

5.364

-

-

-

^-

f. Duur 7,5 VS

-

-

-

-

-

-

-

-

«- -

g, Hoekw/oninaen

-

-

-

-

-

_

-

-

6.733

844

545

-

4.341

269

-

-

752

25

1.632

-

2.235

8

26

-


-

-

-

-

1.526

-

-

-

»- -


-

-

-

-

743

-

-

-

»- ,


474

-

-

-

1.833

-

-

-

»- »

m. Goedkope kooo

1.430

-

-

220

1.947

1.304

-

-

n. Particulier OG

1.599

789

474

-

622

657

-

-


h, 28(1 kap i. Vrijstaand

Sociale voorzleninaen Totaal

-

-

-

-

1.200

-

-

-

19.207

1.658

4.013

429

24.319

2.381

26

-

- d Met opmaak: Rechts

-

2.295

1 Met opmaak: Rechts 1 Metopmaak: Rechts 1 Metopmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts Metopmaak: Rechts

6.061

Metopmaak: Rechts 1

A A N P A S S I N G EXPLOrTATTEPLUN HOOGHKAIVIER 2 0 1 1 G E M E E N T E T E Y L I N G E N f N . A . V . T U S S E N U I T S P R A A K A F D E L I N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l

p 165 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eiqenaar pgr uitqiftecateqorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn dg oppervlakten van de basiseenheden per cateqorie pgr eiggngar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor f^geliik aan de qewoqen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aanqeqeven per cateqorie hoeveel qewoqen eenheden een eiqenaar heeft. Tevens ziin de qewoqen eenheden per cateqorie per eiqenaar bi.1 elkaar opqeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro).

-

-

23.185,64

2,906,38

1.876.75

2.200,64

73,16

4.775.86

-

-

2.537.15

-

506,34

4.481,07

3.001,19

1.756.80

-

2,305,34

2.435.06

-

_

1.200.00

_

_

62.875.72

6.583,50

a. Sociaai 5,4 huur

2.492.12

b. Sociaal 5,4 kooo

2.636,86

d. Middelduur 5.7 vs

-


15.368,30

c. Middelduur 5.4 vs

f. Duur 7,5 vs q. Hoekwoninqen h. 2&1 kap i. Vriistaand

m. Goedkope kooo

3.291.18

-

n. Particulier OG

5.926,43

2.924.30

_

_

1. Sociaal aooartement k. Middelduur apoartement vs huur 1. Middelduur appartement vs koop

Sociale voorzieninqen Totaal te.lS lid 4 Wro)

656.09

55.757,26

5.903.84

-

-

2,437,33

-

3,092,68

197.52

-

5.246,02

805,01

20.660,55

-

-

-

-

14.948.59

926,32

-

6.540.47

23,41

76.09

3.868.50

_

13.655,44

1.311.34

AANPASSING EXPLOUATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl

804.03

1.927,09-

~ ~[ Met opmaak: Rechts

2.723.88-

^ Tabel met opmaak

»-

]| Metopmaak: Rechts

»-


»-

^ Met opmaak: Rechts j Metopmaak: Rechts [ Met opmaak: Rechts [ Met opmaak; Rechts

».

—— ' [ Met opmaak: Rechts 1 Met opmaak: Rechts

».

\ Met opmaak: Rechts "f Met opmaak: Rechts ~[ Met opmaak: Rechts [ Metopmaak: Rechts

8.506.03

M o t n n m a a l f • Dor-htc

' 76,09

-

13.157,01:


" ——[ Met opmaak: Rechts

79

p 166 van 403

! Met opmaak [Met opmaak

NEXT

;','[ Metopmaak Met opmaak Met opmaak ''[Metopmaak ;'[ Metopmaak '/,[ Metopmaak

De laatste stap om te komen tot de bruto exDloitatiebildraoe per eigenaar is de in de voorqaande tabel gewogen eenheden per cateqorie fartikel 6.18 lid 3 Wrol te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedraq per gewoaen eenheid, ziinde € 126.77 fartikel 6.18 lid 5 W r o l . De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optellinq van de biidraqe per categorie geeft de bruto exploitatiebiidrage per eigenaar aan.

[ Metopmaak 1 ^ Met opmaak

{Metopmaak fl. Snciaal 5,4 t)iii,]r

_ .C 314.826,48.

b. Sodaai 5.4 koog

£miJJU,6,

f . Wlddelduur 5.4 vs

_

_

,CO.O0,

a. Middelduur 5.7 VS _ _

.e 0.00.

fi, niddelduur6,0vs

1,941,462,34^

f. Duur 7,5 VS fl, Hoekwoninqei^ ,.

_

i, vrljsQand,

.C 0,00.

£0.00.

iLflJfli

_ £ 24,952,85,

_ _ _ ,€0.00.

£,P.POA

_

£0.00.

- £P,00.

£2..2P,_ ^ Ê j m ,

£ 0,00.

.CO.OO,

.C 0.00.

£0.00,

_£_2J!P,_

£ i S P . , . ^ÉJLflfl, ..,

£,o,PP.,...

£0,00,

£0.00.

„.£2J!2,_

,C0.00.

£iLfl2^ JL2Ji2i _

. _£Ji22, .

£ 0,00.

£0.00.

...£OIPPA.. ,., £ 0 , 0 0 .

;;o,00.

£0,22,

£.2,00,

£2,00.,

.CO.oo,

_£ 0,00 ,

_£ 0.00. _£.0.02.,^ .CO.OO.

.C 0.00.

£0,00.

£ 0.00.

_£2,S57,50.

£9,611,?7,

.CO.OO.

£0.00.

£0.00.

£ P.PO •

,C 0.00,

X-Om. .£0,00,

,C 82.882.83,

,C 0.00,

£0,00. _,079J36.2J,

£2J30,

£.0,02,

„ £291.231,10,

£307.618.70,

_ JC 151.594.73,1

XIOS,

. £ 0.00. ^£2J!S,.. £0,00.

iC 0.00.

,co,oo.

.CO.OO.

£0,00.

£281,816,48, . C 1,443.^61,43;.

£30.030,00,

£1,618,330.00.

£166,670.00,

£135.630.46.

£6.324.695.72.

£665.017,50.

£ o.go.

£598,54,

-£0,00,_ 5,^ J E J . 2 0 , . _ i _ _£JL22,_ . £ 0 , 0 0 . , .

. _£o,.og,_

£0,00,

_£2,20,

_ _ £ 0 J 0 ^ ^J!.22,.

. ^ÊJLflO,.

,CP.0O.

,co,oo.

£0.00.

£0.00.

£ 0.00,

£ 0.00.

£ 0,00,

_

£424.270,00.

MSIMA^

£0.00.

£1.237.841.16.

£0.00.

_£SbSS^.

..£iLflO„„,

£ Ü 3 2 , . .£ 0.00..

. . . £ 0,00,...

740.7»,61^ _£ 0,00, .

£ a j o ^ _£Ü10,_

.CO.OO. £ 1.662.111.16.

_ .£A0fl.^ . X M f l i , £ 0 , 0 0 . .C 2.941.002.65 _£JU10^ £0.00.

_

Metopmaak

. _£Afla,_ ,,£:j,039,?35,5;,'iif;

£0.00,

£o,gg.

£0.00,

. _£J.oa,. ,C 7.428.474,934'.i.

£ ^ 2 2 , . . _ , C 0 J 2 ^ .£.2.22,

jC 1.074.558.48,

£J!.2a, ^ £ i f l O / , _

£9,013,33.

_£^J12,_

__£-2J!2,_ __£JLS2,_ . £ J 1 2 2 ,

£ j u j a . _ £iLa2.,_

.C7.943.0Z5.72. .C 831.687.50, .C 9.611.87. C178.13S.Z7.

. £ 0,00,

.C 0.00.

,c g,o.o,

.C 369.423.37.

£0.00..

.e 117.021,54,

g 0,00,

.C 748.679.30 .

,C0.OO,_

I Met opmaak

_£iLSa,

£,P,POA

_ _ £0,oo,

€1,344.490.00.

£0,00.

[Met opmaak

. _f. 0.00. _ .e 1.0S2.864,82.

£0.00.

£o.,g.g,

Inbrenqwaarde^

£0,00.

._£o,og,,_ _ _ _ _|Cg,oo._ _£j],og, _

£,P,00A

,j. goclaal appartemeni^

;5oclale voorzieningen!

£,P,00,

.,„,t2J!2,„.

£0,22,

i., ,Midd,eli|,uu,r gPBatte.ment.vs hiim;

fl. Partkuller OK

£344.104.97.

.C 0,00. ..£-£lflfl,,.

._£JLafl,..

£ 0,O0,_ . £ 0 , 0 0 , .

£.2,22,

£ ^78,,0„04,,9S^ _ X i i i i l S ,

J. Middelduur appartement VS koofi _ _

, C P , P O , _£0>0P,_ _ £143,447,71^ _£P,00,_ _ £ P , 0 0 ,

£473.620.00.

£2.467.382.65.

£0,o°.

11 11

! Met opmaak ,\iti \i Met opmaak _£J2i5Zi2S.'"' _ £488.704.18.

1 f

.... .C 403.398.07

—

^ 11 [ Metopmaak [ Met opmaak

.(;i.4Z4,g^l,67,'-'i't\t

.C 4.035.095.84.''"^"l^'l' ' 1 [ Met opmaak £0.00, „ ,.£ 151.S;4,7S.^[/,i I Metopmaak £ 280.930.32. £ 23.348.691,27<JJitv'|i'i I r

j:_0.gO_^ _£,138.531,_66_ 1 1 „

' „„i;,;rf(.vi'L

/ : 0 . 0 0 , X 142.398,66. .C 18.683.781,53i,

De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking oo het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte

Met opmaak i[ Metopmaak

li,

I Metopmaak

4 y i [ j « l g opmaak iVi'(^Môpmaak^ '°|iy,i[ Metopmaak ly'i^.'I^Metopmaak^^ [ Metopmaak [ Met opmaak fëi'l

Metopmaak 1 Met opmaak

4i)'i[ Metopmaak ^'ïïf^t^^^" A A N P A S S I N G EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAIVIER 2 0 1 1 GEfÊENTE T E Y U N G E N f N . A . V . T U S S E N U I T S P R A A K A F D E L I N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l 'gi[ Met opmaak | [ Met opmaak U i Met opmaak [ Met opmaak i[ Met opmaak

p 167 van fïOTfïögï

1 MffJJPiâal<_ _ _ CSU

_ [,.... ,[20,0]

NEXT

•BOUWFASE 3 De eerste stap in de berekeninq van de exploitatiebildraqen per eiqenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitaiftecateqorie per eiqenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de qew/oqen eenheden te kunnen bepalen.

' Met opmaak; Lettertype: Vet, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Metopmaak: Lettertype: Vet

- - \ •• \ Tabel met opmaak l[ Met opmaak: Rechts - - ^ Met opmaak; Rechts - 1 Met opmaak; Rechts 1 Met opmaak; Rechts - [ Metopmaak: Rechts

3.071

-

-

-

1.240

-

-

-

b. Sociaal 5.4 kooo c. Middelduur 5,4 vs

931

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

d, Middelduur 5,7 vs e. Middelduur 6.0 vs f. Duur 7.5 VS

566 10.403

-

-

-

-

-

-

-

524 1.432

-

-

-

-

1

-

-

-

-

-

-

-

q. Hoekwoninoen

3.266 3.202

-

-

12

-

-

6.251 9.481

-

-

-

-

-

-

1.394 6.567

-

[ Metopmaak: Reditu

-

-

1.420

-

-

73

449

-

-


-

— M e t opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts ] Met opmaak: Rechts

a. Sociaal 5,4 huur

i. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur 1. Middelduur appartement vs kooo m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen Totaal

-

-»

-»

[ Met opmaak: Rechts [ Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.688 947

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.296

-

-

-

Met opmaak: Rechts

3.440

-

-

159

-

-

75

[ Metopmaak: Rechts

-

-

-

-

14.032

12

-

149

[ Met opmaak: Rechts —~— Met oomaak: Rechts f Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

43.695

-

-

-

AANPASSING EXPLOITAT[EPL°,N HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE1

p 168 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lïd 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per cateqorie per eiqenaar vermenigvuldigd met de qewichtsfactor C=qelnk aan de qewoqen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aanqeqeven per cateqorie hoeveel qewoqen eenheden een eiqenaar heeft. Tevens ziin de qewoqen eenheden per cateqorie per eiqenaar bi} elkaar opgeteld fartikel 6.18 lid 4 Wro).

a. Sociaal 5,4 Inuur

3.298,83 1.285,97

-

-

b. Sociaal 5,4 kooo

-

-

c, Middelduur 5,4 vs

-

-

-


2.166.06

-

-

e, Middelduur 6,0 vs

40.069.29

-

f. Duur 7,5 vs

11.674.64

-

-

8.401.00

h. 2&1 kap

21.525.84

-

1, Vriistaand

27.745.07

-

q, Hoekwoninqen

1.138.24

-

k, Middelduur appartement vs huur

-

1. Middelduur appartement vs kooo

2.336,45

-


m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieninqen T o t a a l f 6 . 1 8 lid 4 W r o l

-

-

-

1.331,99

-

-

-

-

-

-

-

-

- •-^

ij Tabel met opmaak

-

2.005.33

-

-

-

-


-

-

5.515,64

-

-

3,85

-

-

-

-

-

-

31,48

-

-

-

4.800,35

-

-

-

-

19.217.58

-

-

213,63

-

-

"-


~\ Met opmaak: Rechts

- K. K.

1 Met opmaak: Rechts I Met opmaak: Rechts ^ \ Met opmaak: Kecnts [ Metopmaak: Rechts

^


3.599.79

-

-

-

-

-

-

-

-

-

~[ Metopmaak: Rechts

•


Met opmaak: Rechts

2,179,54

-

-

-

2.982.77

-

-

-

-

] Met opmaak: Rechts

12.749,78

-

-

589.31

-

-

277,97

-

1 Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

40.042,77

31,48

-

1 Met opmaak' Rechts — — ! Met oomaak: Rechts

134.570,71

495,45

-

—^—[ Met opmaak: Rechts

A A N P A S S I N G EXPLOITATIEPLAN H O O G H K A M E R 2 0 1 1 G E M E E N T E T E Y U N G E N f N . A . V . TUSSENUTTSPRAAK A F D E L I N G B E S T U U R S R E C H T S P R A A K RAAD V A N S T A T E l

82

I Met opmaak

NEXT

' Met - jopmaak ^^ flMet opmaak Met opmaak Met opmaak

; [^Metopmaak

De laatste stap om te komen tot de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar is de in de voorgaande tabel gewogen eenheden per categorie fartikel 6.18 lïd 3 Wro1 te vermeniavuidiaen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, zijnde € 126,77 (artikel 6.18 lid 5 Wro). De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optelling van de biidraqe per categorie geeft de bruto exploitatiebiidrage per eigenaar aan.

5. Sociaal 5,4 huur:

.C 416.737.98.

£ 0.00.

.€0.00,

•€ 0.00.

.€ 168.269,32.

. _ _ m o o -_m2a.

.€0,00.

.€ 0,00.

£ 0,,90..

.€ 0.00.

.€0.00, ....€-0.00.,

i3. Sociaai 5,4 ICOOQ

£ 152.455.24.

.£ 0,00.

.eo.oo.

.€ 0,00,

.€ 0.00,

.€ 0,00. .€ 0.00.

.CO.OO.

.€ 0.00,

,C 0,00,

.€ 0.00.

.€0.00.

.€ 0,00.

.£ 0,00.

,€0,00, _ ,€0,00,

.€0,00,

,€ 0,00.

,€ 0,00. .€ 0,00.

,€ 0.00,

.€ 0,00.

,€0,00,

.€ 0.00.

,€ 0,00,

,€ 0,00,

,C 0,00,

.€;q,Q.p,

.,€0,00.

mao.

.€253.330.76.

.€0.00.

.€ 0,00.

.€0.00.

.€0,00. _ .€0,00.

,€ 0,00,

.C 5 2 6 . 9 6 6 , 6 7 .

.€0.00.

.c. IMiddeiduur 5,4

.CO.OO.

,d. Middeiduur 5,7 vs

£ 273.635,90.

.e. Middeiduur 6.0 vs

.... >£Aoa,

.C 585.007,301 .C 1 6 2 . 4 5 5 , 2 4 .

.e

0,00.

.e 5.061.912.96.

.€ 0.00.

.€0.00.

,€ 0,00.

.€ 696.785.48.

,€ 0,00.

.€486.58.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

£ 0.00. _

,€0.00.

.€ 0,00,

,€ 0,00.

.€5.759.185,02.

Di.jur7,5 VS.

,€ 1.474.844.82.

,€0,00.

.€0.00.

£0,00,

.€ 0.00.

,€0.00. .€ 0.00,

,€0,00.

.€0.00.

.€0.00.

.€ 0.00.

,€0,00.

,€ 0,00.

,€ 0.00,

,e 1.474.844,82,

.0. Hoekwoninaen

£ 1.061.290,12.

_ .ÊiOO»

.€ 0,00.

.€ 0.00.

,€ 3.977.35. .€ 0,00.

.C 0.00.

£.0.02,

.€0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.C 1.065.267,47.

Jl. 2W loft

.C 2.719.336.89.

,€0.00. _ .€0.00,

.€0.00.

•€ 606.423,87,

.€0.00. .€0,00.

£.Mfl,

.€0.00.

.€0.00. _

.€0.00. _ .€0.00. _ .€ 0.00.

.C 3.325.760.76.

j . Vriistaand

£ 3.505.007.05.

,€ 0.00.

.€0.00,

.€ 0,00.

,€ 2.427.737,72.

.€ 0.00. ,€ 0,00,

,€26.987.19.

.€0.00,

.€0.00.

•€0.00.

.€0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.C 5 . 9 5 9 . 7 3 1 , 9 5 .

£ 143.793.04.

,€0.00.

.CO.OO.

.€ 0.00.

.€ 454.757.50.

.€ 0.00.

£ 0.00,

•CO.OO.

.€0.00.

.€ 0.00.

.€0.00.

.€0.00.

0,00.

.C 5 9 8 . 5 5 0 , 5 4 .

.C 0.00.

£ 0.00.

.€0.00.

€0.00.

,€0.00.

.€ 0.00. .€0,00,

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.€0.00.

.€0.00. _

.€ 0.00.,

& p.qo....

.€ 0 , 0 9 ,

J. Middeiduur aoDartement VS kooQ

.£ 295.160.79.

£ 0.00,

.€0.00.

.€0.00.

.€ 0.00.

.€0,00. .€ 0,00.

.€0,00.

.€0.00.

.€0.00,

.€0.00.

.CO.OO.

.€0.00.

.€0,00,

.e 2 9 S . 1 6 0 . 7 9 .

iri. Goedkope i<0OD.

.€ 275.339.46.

,C 0,00, _ .CO.OO.

.€ 0.00.

.€ 376.810,92.

_ .€ 0,00, .€0.00.

.€ 0,00.

.€ 0.00.

,€ 0,00,

,€ 0,00,

,€ 0.00.

.€0,00.

.€ 0,00.

.C 6 5 2 . 1 5 0 , 3 8 .

,€ 1.610.667.17.

,€ 0.00.

.i. Sociaal aODartement J<. Middelduur apoartement vs inuur

p, Particvlier QQ Sociale voorzieninqerv .Totaal Bruto b i i d r a q ^

,€ 0.00. _ ,€0.00,

.€0.00.

.€74.446.33.

,€ 0,00. .CO.OO,

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00,

.€0.00.

.€0.00.

.€ 0.00. .€ 0.00.

.C 17.000.131,41.

.C 0,00.

.C 0 , 0 0 .

,C2,141.055.00, .Totaal Netto biidraqe,

.C 1 4 . 8 5 9 . 1 2 6 , 4 1 .

,€ 35,116,29, __.€„P,00,

,e

.€ 0.00. _ ,€0,00.

.€ 0.00,

.C 1.720.230,00.

.€ 0,00.

.€ 0.00.

,€0,00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.€ 0.00.

.C 0,00.

.C 0,00. .C 5 . 0 5 8 . 5 6 2 , 1 1 . .C 3 . 9 7 7 , 3 5 . .C 0,00. ,C 6 2 . 5 9 0 , 0 6 .

,C 0,00.

.C 0,00.

.C 0,00,

.C 0,00.

.C 0,00.

£ 0.00 .

_ ,eaoo.

.C 0,00.

.C 0,00.

£0.00.

£0.00.

£0.00.

.C 0 , 0 0 .

.C 0,00. .C 4 . 3 7 0 . 9 9 4 . 1 1 , •C 3 . 3 8 9 , 3 5 . .C 0,00. .C 55.289,06 ,

£687.568.00.

£588,00.

£0.00.

£7.301.00.

£0.00, .C 0 , 0 0 .

'\ I i[ Metopmaak 'Vi''i' i(^Met opmaak [Metopmaak

,€0.00.

.€ 0,00.

.C 0,00.

u{ Met opmaak 'i,[Met opmaak

0,00.

[ Metopmaak

£0.00. .C 0,00.

De hier genoemde inbrenqwaarden hebben betrekking op het uitqeefbare gebied. Er is qeen rel<enina gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

Met opmaak

.C 0,00. .C 2 2 . 1 2 5 . 3 1 0 , 9 3 ,

£0,00.

£0.00.

.C 0,00,

.C 0,00. .C 19.288.798,93.

I Met opmaak

__S2.836.n?.00A

.1it,\iyi,;i,[ Metopmaak

il^yi Met opmaak uilr . lV,i,i[ Metopmaak |\V'i|'[jêt opmaak^ I Met opmaak •

Met opmaak

r,i;|y,i[ Metopmaak a ,1111 ir

^..lyyl Met opmaak 4uVi Metopmaak '-™i"i>

•

rJjyi^[21et opmaak ^!;,{ Metopmaak ^'f| '[ Met opmaak Sl'ti'il Metopmaak

3'' ili^fïPJ?.'!!??!! icil'j Met opmaak

AANPASSING EXPLOFTATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYUNGEN fN.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATEl ^,111[ Metopmaak [^Metopmaak as',\i[ Metopmaak Met opmaak Met opmaak B,V| Metopmaak

p 17Q van ( T O T f ^

Pagina 4: [1] Verwijderd

Kristian van de Laar | nextvastgoed

15-7-2013 9:30:00

TUSSENUITSPRAAK RVS

5

EXPLOITATIEPLAN

7

1

Het 1.1 1.2 1.3 1.4

8 8 8 8 8

2

Locatie-eisen 2.1 Werl<en en w e r k z a a m h e d e n , algemeen 2.2 Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) 2.3 Werken en w e r k z a a m h e d e n , hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 2.4 Regeis betreffende woningcategorieën

10 10 13 15 16

3

Exploitatie 3.1 Tijdvak 3.2 Fasering 3.3 Exploitatieopzet 3.4 Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6 . 1 8 , 6.16 en 6.19 Wro 3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro

19 19 19 20 21 21 23

3.5 Percentage gerealiseerde kosten

23

4

Regels

24

5

Slotbepaling

27

exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met liet ruimtelijl< besluit Ruimtegebruii< Hooghl
TOELICHTING

28

1 Aanleiding

29

2

Het 2.1 2.2 2.3 2.4

30 30 30 31 31

3

Locatie-eisen 3.1 Werken en werkzaamheden 3.2 Regels betreffende woningcategorieën

34 34 35

4

Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4 . 3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonrijp maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring bijkomende kosten 4.4 Exploitatiebijdrage per eigenaar 4.5 Aanbesteding

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44 45 45 46 47

5

Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur 5.1 Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 5.2 Kosten bouwfase 1 5.3 Opbrengsten bouwfase 1 5.4 Hoofdinfrastructuur

48 48 48 51 51

exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ligging en begrenzing expioitatieplangebied Ruimtegebruik Huidige eigenaren

p 171 van 403

6

Resultaat en toerekening 54 6.1 Omvang kostenverhaal en resultaat 54 6.2 Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro) 54 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 55 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro 58 6.3 Toerekening specifieke onderdelen 59

7 Juridische aspecten 7.1 Rechtsgevolgen

60 60

7.2 Procedures

60


62


63


64


65

Bijlage 5 Kaart: W o n i n g b o u w c a t e g o r i e ë n

66


67

Bijlage 7: Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak v a n de Raad van State 68 Bijlage 8: Notitie Witteveen+Bos inzake zettingen bouwrijp maken

69


70


74

Pagina 4: [2] Met opmaak Kristian van de Laar | nextvastgoed 15-7-2013 9:30:00 Niet onderstrepen, Tekstkieur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkieur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 172 van 403

Niet onderstrepen, Tel<stkieur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaalc


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00


Kristian van de Laar i nextvastgoed

15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkieur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkieur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 173 van 403

Niet onderstrepen, Tel<stl
Kristian van de Laar j nextvastgoed

15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren

p 174 van 403

Pagina 4: [2] Met opniaal<


15-7-2013 9:30:00


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkieur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 175 van 403


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 176 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren

p 177 van 403

Pagina 4: [2] Metopmaalc


15-7-2013 9:30:00


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Metopmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren

p 178 van 403

Pagina 4: [2] Met opmaal<


15-7-2013 9:30:00


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkieur: Aangepaste kleur ( R G B ( 0 , 0 , 2 0 4 ) ) , Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 179 van 403

Niet onderstrepen, Tekstl

15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kieur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00


Kristian van de Laar 1 nextvastgoed

15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 54: [3] Verwijderd 6,0 miljoen

Kristian van de Laar

nextvastgoed

26-6-2013 9:46:00

Pagina 54: [3] Verwijderd 2,2


nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00



nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00

Pagina 54: [3] Verwijderd joe


nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00

Pagina 54: [3] Verwijderd 1,2


nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00



nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00

Pagina 54: [3] Verwijderd joe


nextvastgoed

26-6-2013 9:47:00



nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00

1

i

Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie per m^ uitgeefbaar per woningtype en per m^ voorzieningen. Hiermee worden de gronden die minder opbrengend vermogen hebben ook

p 180 van 403

minder belast. Per onderscheiden categorie/eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zuilen worden. Partij

%

G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V.

24,35%

Gemeente Teylingen

1,86%

J.G. Groen in t Woud

0,02%


0,12%


1,70%


48,58%

A. Jansze

1,14%

5x Jansze

1,40%

H.G.W. Jansze

5,92%


0,53%

A.M. van Schooten

5,51%

T. Teeuwen

0,53%


5,25%

Woonstichting Stek

3,11%

Totaaf

100,00%

Om de expl oitat lebij drag e te kun nen bep alen moe t men kijk en naar de feite lijke situ atle.

De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Toerekening kosten bouwfase 1 In de onderstaande tabel is per huidige grondeigenaar in bouwfase 1 berekend wat de exploitatiebijdrage voor bouwfase 1 zal zijn. Hierbij is per eigenaar de netto contante opbrengstpotentie in bouwfase 1 gerelateerd aan de totale opbrengstpotentie voor Hooghkamer, om de verdeelsleutel van de totale kosten voor Hooghkamer voor bouwfase 1 te verkrijgen. Dit percentage is vermenigvuldigd met de totale netto contante kosten voor heel Hooghkamer (€ 54,7 min). Hiervan worden de inbrengwaarde van de eigen grond (inclusief de eventuele kosten van sloop) en de waarde van werkzaamheden aan de openbare ruimte voor bouwfase 1 uitgevoerd door de betreffende eigenaar afgetrokken, om de exploitatiebijdrage te verkrijgen.

Partij Gemeente Teylingen H.L.M.P van der Hulst

1,70%

€ 931.564


3,56%

€ 1.945.586

H.G.W. Jansze

2,69%

€ 1.473.582


5,25%

€ 2.871.079

A. Jansze

0,83%

€ 455.366


0,53%

€ 287.903

Totaal

n

iTi V

-«^

Bruto exploitatie bijdrage € 159.517

y i " 0,29%

€ 8.124.597

De bovenstaande bruto exploitatiebijdrage is gebaseerd op het % opbrengstpotentie van de gronden van een eigenaar ten opzichte van de totale opbrengst van het gehele plan. Een eigenaar

p 181 van 403

dient in gelijl<e mate bij te dragen aan de l
gemaakt. dat het plan in één aan een Deze worden dus

Toerekening kosten hoofdinfrastructuur Voor de hoofdinfrastructuur worden geen opbrengsten gerekend; kosten verhalen op de eigenaren van de percelen w a a r de hoofdinfrastructuur wordt gerealiseerd is dan ook niet aan de orde. Pagina 54: [5] Met opmaak

Kristian van de Laar |1 nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Kristian van de Laar |I nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Kristian van de Laar { nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Kristian van de Laar { nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00

Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing; Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Metopmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak

p 182 van 403

Inspringing: Lini<s: O" Pagina 54: [5] Met opmaalt


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00


nextvastgoed

26-6-2013 10:32:00

Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54; [6] Metopmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing; Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links; 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing; Links; 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: O"

p 183 van 403

Pagina 54: [6] Met opmaak


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Inspringing: Lini<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Metopmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Metopmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Unl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Lini<s: O"

p 184 van 403



26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Pgoch

22-7-2013 16:08:00


9-7-2013 14:50:00

Inspringing: Lini<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Linl<s: 0" Pagina 54: [6] Met opmaak Inspringing: Links: 0" Pagina 73: [7] Wijzigen Tabel met opmaak Pagina 73: [8] Met opmaak

Lettertype; 7 pt, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [9] Wijzigen

Pgocii

22-7-2013 16:08:00

Tabel met opmaak Pagina 73: [10] Met opmaak

Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 73: [11] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkleur; Zwart Pagina 73: [12] Met opmaak

Unknown


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype; 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [15] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [17] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkieur: Zwart Pagina 73: [19] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00



9-7-2013 14:50:00

p 185 van 403

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tel<stl
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tel<stl
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tei<sti
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tei<stl
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tel<stkieur: Zwart Pagina 73: [32] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 186 van 403

Pagina 73: [39] lêt opmaalc


9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Teksti
Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart

p 187 van 403

Pagina 73: [56] Met opmaalc

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tel<stkieur: Zwart Pagina 73: [58] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [66] Metopmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

p 188 van 403

Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 77: [75] Wijzigen

Pgocli

22-7-2013 16:08:00


9-7-2013 14:50:00



Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


p 189 van 403

Pagina 77: [91] Met opmaalc

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstl
Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:08:00


9-7-2013 14:50:00



Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


p 190 van 403

Pagina 77: [108] Metopmaa!<

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tei<stl
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tel<stkleur: Zwart Pagina 77: [116] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype; 7 pt Pagina 77: [125] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00

p 191 van 403

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tei<sti
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstl
Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 192 van 403

Pagina 80: [143] Wijzigen

Pgocli

22-7-2013 16:09:00


9-7-2013 14:50:00

Tabel met opmaak Pagina 80: [144] Met opmaalt

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 80: [145] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tekstkieur; Zwart Pagina 80: [157] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 193 van 403

Pagina 80: [160] lêt opmaak


9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:09:00


9-7-201314:50:00



Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

p 194 van 403

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tei<stl
Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 80; [181] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00

Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 80: [183] Metopmaak


9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown

Lettertype: 7 pt

p 195 van 403

Pagina 80: [195] Met opmaal<


9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt. Niet onderstrepen, Tel<stkleur: Zwart Pagina 80: [204] Met opmaak

Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgocli

22-7-2013 16:09:00

Tabel met opmaak

p 196 van 403

Pagina 83: [212] Met opmaalt


9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

p 197 van 403

Lettertype: 8 pt Pagina 83: [230] lêt opmaal<


9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:09:00


9-7-2013 14:50:00



Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 8 pt

p 198 van 403

Pagina S3: [247] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 8 pt. Niet onderstrepen, Tekstkieur: Zwart

p 199 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 8 pt, Niet onderstrepen, Tekstl
Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 8 pt

p 200 van 403

Oplegnotitie Next Vastgoed B.V. 17 juli 2013.pdf

NEXT Vastgoed Consultancy BV

O

WTC Rotterdam

A

Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

vastgoed

bv

K.v.k. 24.43.52.91 ING Bank rek.nr. 65.83.31.070 BTW-nr. NL8193.73.709.B01 Rotterdam, 17 juli 2013

Aan

Referentie; NV 09 0111

Gemeente Teylingen Onderwerp Oplegnotitie tussenuitspraak Raad van State en aanpassen exploitatieplan Bijlage

Kristian van de Laar M +31 (0)6 23 22 23 43 T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar @nextvastgoed.nl

Na de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " hebben een aantal grondeigenaren en belanghebbenden beroep ingesteld tegen het besluit van de gemeenteraad van 23 juni 2011. Vijf partijen^ hadden beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan en zes partijen^ tegen het exploitatieplan. Nadien hebben een aantal partijen hun beroep (deels) ingetrokken^. Na de mondelinge behandeling op 16 augustus 2012 bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hebben partijen en de gemeente nog de mogelijkheid gekregen om een aantal schriftelijke toelichtingen te maken om hun standpunten te verduidelijken. Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Op 12 juni 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een zogeheten tussenuitspraak over zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan " H o o g h k a m e r 2 0 1 1 " gedaan. In deze tussenuitspraak geeft de Afdeling bestuursrechtspraak aan dat de lopende beroepen die de drie overblijvende partijen hebben ingediend tegen het bestemmingsplan in de einduitspraak ongegrond zullen worden verklaard. Het ziet er naar uit dat daarmee het bestemmingsplan onherroepelijk zal worden. Het merendeel van de gronden die vier overblijvende partijen tegen het exploitatieplan hebben ingediend wordt door de Raad van State ongegrond verklaard. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geeft wel aan dat de gemeente het exploitatieplan op een viertal punten nog moet aanpassen/herstellen. Hiervoor wordt de zogenaamde bestuurlijke lus toegepast. Dit betekent dat de gemeenteraad de opdracht krijgt o m binnen 12 weken het exploitatieplan aan te passen. Het gewijzigde besluit moet bekend worden gemaakt en de uitkomst dient tevens aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bekend worden gemaakt. In de tussenuitspraak geeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan dat het exploitatieplan op vier punten hersteld moet worden. De gemeente moet het besluit herstellen door: a. de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim van Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C . V . ; b. alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de ^ Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C.V., Stichting Rivierduinen, Woningstichting Stek, B.3. Duesmann en Bestuur Vereniging de natuurlijke Boekhorstpoider ^ Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C.V., Vastgoed Teylingenmatrix B.V., Woningstichting Stek, B.I. Duesmann, G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V./G.J. van der Hulst Beheer B.V. en H.G.W. Jansze ^ B.J. Duesmann en Vastgoed Teylingenmatrix B.V. hebben hun beroep tegen zowel het bestemmingsplan ais het exploitatieplan ingetrokken en Woningstichting STEK heeft ter zitting het beroep tegen het bestemmingsplan ingetrokken. 1 p201 van 403

NEXT c. d.

raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting; de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidsscherm; de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is voor iedere eigenaar afzonderlijk.

Motivatie van de in het verleden gemaakte keuzen In het exploitatieplan zijn keuzen gemaakt waarbij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State thans aangeeft dat die onterecht waren dan wel beter gemotiveerd hadden moeten worden. De afkoop van de histonsche bouwclaim heeft te maken met de aankoop van de gronden t.b.v. de sporthal. In de aankoop was betrokken dat Terra/Heijmans "een e x t r a " ontwikkelpotentie zou krijgen in het plangebied van Hooghkamer. Gelet op de eisen en wensen van de gemeente, waaronder stedenbouwkundige, is het geven van een extra ontwikkelpotentie echter niet realiseerbaar. De gemeente heeft deze claim afgekocht en ten laste van Hooghkamer gebracht, hetgeen motiveerbaar was en op zich ook logisch is. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft echter een andere mening. Op het moment dat het exploitatieplan in procedure ging en door de gemeenteraad werd vastgesteld, was er m.b.t. de voorbelasting alleen de beschikking over het rapport van Deltares. Omdat hieruit niet geheel duidelijk werd op welke wijze de voorbelasting zou plaatsvinden, is gekozen om In het exploitatieplan te kiezen voor zekerheid middels een ruime marge, zodat achteraf de gemeente in ieder geval niet te maken zou krijgen met een tegenvaller. Het Deltares rapport ging namelijk uit van twee keuzemogelijkheden, voorbelasten met 1 of 2 meter. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State trekt op zich niet de kostenpost zelf In twijfel, doch geeft alleen aan dat deze beter gemotiveerd had moeten worden. Voorgesteld wordt het alternatief van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wijziging kostenraming voorbelasten te volgen en nader - ook uitvoerig gemotiveerd- uit te werken. Ten aanzien van de btw kan worden gesteld dat aan het begin van het traject het onduidelijk was in hoeverre ProRail haar facturen al dan niet met compensabele btw aan de gemeente zou versturen. Ter zekerheid is daarom het spoorscherm in het exploitatieplan als een post met btw opgenomen. Na de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad ( j u n i 2011) werd pas bekend dat ProRail haar facturen zou versturen met een losse kostenpost zijnde btw, zodat de btw voor compensatie in aanmerking zou komen. In het verweerschrift van de gemeente van 3 januari 2012 is dit ook als zodanig opgenomen zodat pas na de vaststelling door de gemeenteraad duidelijk is geworden dat de btw niet in de exploitatieopzet opgenomen diende te worden. In feite volgt de Raad van state de mening van de gemeente. De toerekening van de kosten heeft plaatsgevonden op basis van de opbrengstpotentie. Op basis van de jurisprudentie (uitspraak inzake de Emmer Poorf*) was ruimte om deze methodiek te gebruiken. Ook in andere exploitatieplannen van medio 2011 werd de toerekening niet uitgebreid gemotiveerd, ook niet bij de exploitatieplannen die bij de Afdeiing bestuursrechtspraak van de Raad van State ter beoordeling hebben voorgelegen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is ten aanzien van Hooghkamer van oordeel dat uit het exploitatieplan niet duidelijk is uitgelegd hoe de factoren (5 stappen) als genoemd in artikel 6.18 Wro bij de bepaling van de exploitatiebijdragen worden betrokken.^ Op basis van het exploitatieplan had een grondeigenaar zijn bruto exploitatiebijdrage voor het geheel kunnen berekenen. Het is echter terecht dat de Afdeling de betreffende opmerking maakt omdat de tabel in het exploitatieplan, waarin de totale opbrengstpotentie per eigenaar is opgenomen, nadere onderbouwd had moeten worden o m zodoende meer inzicht te geven in de wijze van toerekenen.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 1 juli 2011, UN:BQ6839. In de betreffende uitspraak oordeelde de Afdeiing dat de toegepaste berekening (o.b.v. de opbrengstpotentie) rekenkundig op hetzelfde neerkomt als een expliciete toepassing van de in artikel 6.18 voorgeschreven berekening, zodat de exploitatiebijdragen in overeenstemming met artikel 6.18 zijn berekend. ^ Ter zitting heeft de Afdeling opgemerkt dat met name voor de "kleinere" eigenaren niet transparant genoeg is hoe de exploitatiebijdrage wordt bepaald. 2 p 202 van 403

NEXT Aanpassing exploitatieplan "Hooghkamer 2011" Het exploitatieplan is inmiddels aangepast en de door de Afdeling bestuursrechtspraal< van de Raad van State genoemde punten zijn daarin verwerkt. Naast de nieuwe aangepaste Exploitatieplan is tevens toegevoegd een compare versie, zodat eenvoudig de wijzigingen ten opzichte van de door de raad vastgestelde versie van 23 juni 2011 en de wijze waarop de punten zijn verwerkt inzichtelijk zijn. In de aanpassing is als eerste ingegaan op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de vier punten die aangepast moesten worden en op welke wijze dat is gedaan. Alvorens nader in te gaan op de wijzigingen die in het exploitatieplan zijn verwerkt, heeft de tussenuitspraak tot gevolg dat alle cijfers in het exploitatieplan gewijzigd moeten worden. In het bijgevoegde compare versie van het aangepaste exploitatieplan zijn de betreffende vier punten in het kort op de onderstaande wijze verwerkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.570) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd. Zie hiervoor de pagina's 46 en 5 1 . b. de gemeente heeft aan Witteveen+Bos gevraagd o m de noodzaak van de voorbelasting nader te bekijken en de resultaten daarvan aan de gemeente te berichten. Uit de notitie van Witteveen+Bos d.d. 10 juli 2013 komt naar voren dat in een deel v a n het plangebied van Hooghkamer (grotendeels vergelijkbaar met bouwfase 2 en bouwfase 3) voorbelasten noodzakelijk wordt geacht, omdat zonder het voorbelasten van gronden met bepaalde functies (zoals verharding, kabels- en leidingstroken inclusief riolering, etc.) de eindzetting onvoldoende zal zijn. Een acceptabele eindzetting kan alleen worden bereikt door het langer laten liggen van de gronden of met voorbelasten. De keuze voor voorbelasten heeft te maken met het feit dat voorbelasten meer zekerheid geeft omdat de kans op schade aan riolering en kabels en leidingen dan minder is. O m te bezien om hoeveel m^ voorbelasten het gaat, is de verdeling in deelgebieden geprojecteerd op de plankaart van Hooghkamer. Op basis daarvan is berekend hoeveel m^ voorbelasten nodig is, voor de gevoelige functies. Deze kaart is in het exploitatieplan opgenomen. De betreffende notitie van Witteveen+Bos is eveneens als bijlage opgenomen. Uiteindelijk is in het exploitatieplan de voorbelasting niet alleen beter gemotiveerd, maar tevens is de raming aangepast omdat gebleken is dat niet met 1,5 meter maar met 1,0 meter voorbelast moet worden en deze voorbelasting beperkt tot deelgebied 1 in het rapport van Deltares aangegeven. c. d. e.

Zie hiervoor de pagina's 4 2 , 4 3 en 53 en bijlage 8 ; de gemeente heeft ten aanzien van het spoorscherm de kosten m.b.t. de btw uit de exploitatieopzet verwijderd. Zie hiervoor pagina 4 5 ; de gemeente heeft de wijze van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk gemaakt. In het exploitatieplan is een uitgebreide motivatie opgenomen van de toerekeningsmethodiek zoals die in artikel 6.18 Wro is opgenomen. Hierbij is rekening gehouden met artikel 6.16 Wro, de zogenaamde macroaftopplng die bepaalt dat de gemeente niet meer kosten mag verhalen dan het m a x i m u m van de opbrengsten. Artikel 6.18 Wro gaat uit van de toerekening van de kosten aan de hand van een vijftal stappen. Deze stappen zijn benoemd en worden stapsgewijs toegelicht, inclusief de resultaten daarvan. Dit brengt met zich mee dat de regels ook aangepast moesten worden. Zie hiervoor de pagina's 2 2 , 2 3 , 2 4 , 2 6 , 4 7 , 5 5 , 5 6 , 5 7 , 58 en 59. Vervolgens is het resultaat van de toerekening toegepast op de grondposities van de grondeigenaren in het plangebied, o m zodoende duidelijk en inzichtelijk te maken wat de exploitatiebijdrage (zowel bruto als netto) per eigenaar is. Met de toelichting worden ook de grondeigenaren in staat gesteld o m zelf hun exploitatiebijdragen te bepalen/na te rekenen. Er is voor gekozen o m dit niet alleen voor het totale gebied uit te rekenen en toe te lichten maar tevens o m dat per bouwfase te doen. De reden daarvoor is gelegen ln het feit dat per bouwfase andere inbrengwaarden gelden. Zie hiervoor de pagina's 2 4 , 4 7 , 59 en 60. Om een en ander overzichtelijk te houden zijn de daadwerkelijke tabellen opgenomen als bijlage 9 en 10.

Financiële gevolgen van tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verschil t.o.v. 23-06-2011) Zoals reeds vermeld dient er als gevolg van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een viertal zaken in het exploitatieplan te worden aangepast. De financiële gevolgen van deze aanpassingen worden hieronder afzonderlijk beschouwd.

3 p 203 van 403

NEXT Vervallen kosten afkoop historische bouwclaim In het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 was een post van € 217.570 opgenomen voor het afkopen van een historische bouwclaim van Heijmans/Interprojecta. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat deze kosten niet ten laste van Hooghkamer kunnen komen. Dientengevolge wordt de post 'afkoop historische bouwclaim' uit het aangepaste exploitatieplan verwijderd. Aanpassingen als gevolg van onderbouwing voorbelasten De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft aangegeven alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding In het plangebied met 1,5 meter dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting. Een nader onderzoek (zie notitie W+B) leert dat het hieronder aangegeven gebied ' 1 ' moet worden voorbelast met 1,0 meter zand als tijdelijke overhoogte , voor wat betreft de zettingsgevoelige lagen (in feite de openbare verhardingen en duikertracé). De gebieden ' 2 ' en ' 3 ' hoeven niet voorbelast te worden met zand

De zettingsgevoelige lagen In gebied ' 1 ' omvatten in totaal 81.572 m^, omdat de voorbelasting l , O m Is, bedraagt het aantal m^ ook 81.572 (81.572 m^ x l , O m ) . In het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 was nog rekening gehouden met 145.448 m^. In financiële zin betekent dit dat de post voorbelasten verlaagd wordt met € 798.453 van € 1.818.103 n a a r € 1.019.650. Vervallen btw-kosten geluidsscherm In het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 was nog niet duidelijk of ProRail niet-compensabele btw in rekening zou brengen. In het traject naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van S t a t e , heeft de gemeente geconstateerd dat dit niet het geval is. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft dat bevestigd. De btw-kosten hoeven derhalve niet in het exploitatieplan te worden opgenomen. Dit betekent dat de kosten voor het geluidsscherm met 1 9 % (het btw-tarief ten tijde van vaststelling van het Exploitatieplan) dienen te worden verlaagd. De kosten voor het geluidsscherm bedroegen in het expioitatieplan van 23-06-2011 € 2 . 4 2 9 . 8 4 0 , door de verlaging komen deze in het aangepaste exploitatieplan uit op € 2 . 0 4 1 . 8 8 2 , een daling van € 387.958.

4 p 204 van 403

NEXT Inzichtelijk nnaken kostentoerekening Het nader inzichtelijk maken van de kostentoerekening leidt niet tot financiële consequenties. In het Exploitatieplan van 23-06-2011 is de kostentoerekening op exact dezelfde wijze berekend als in het aangepaste exploitatieplan. Wel zijn tekstueel in het aangepaste exploitatieplan de diverse tussenstappen (met bijbehorende wetsartikelen) nader toegelicht. Totaal effect De bovenstaande vier punten leiden, samengevat, tot de volgende aanpassingen: Onderwerp Bedrag EP 23-6-2011 Bedrag aangepast EP € 0 € 217.570 Historische bouwclaim € 1.019.650 € 1.818.103 Voorbelasten € 2.041.882 € 2.429.840 btw geluidsscherm € 0 € 0 Kostentoerekening Totaal

, Verschil - € 217.570 - € 798.453 - € 387.958 € 0 e 1.403.981

Daarnaast dient te worden opgemerkt dat door het aanpassen van het voorbelasten ook de plankosten minimaal wijzigen. Deze worden, conform de plankostenscan, € 34 lager. De totale kosten worden nominaal dus € 1.404.015 lager dan in het expioitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 . Omdat de nominale kosten lager zijn geworden, nemen ook de indexatiekosten af. De geïndexeerde kosten zijn € 1.516.414 lager dan in het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 . Vanwege de lagere kosten neemt ook de financieringsbehoefte gedurende de looptijd af. Dit leidt tot fors lagere rentekosten, van jaarlijks gemiddeld ca. € 7 0 . 0 0 0 . De rentekosten komen in totaal € 832.442 lager uit dan in het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 . Het resultaat op eindwaarde (31-12-2023) komt € 2.348.856 positiever uit dan in het exploitatieplan van 2 3 - 0 6 - 2 0 1 1 . Op contante waarde (1-1-2011) is dat € 1.325.393 positiever. In de onderstaande tabel is dit nogmaals, samengevat, weergegeven;

Nominale kosten Nominale opbrenqsten Nominaal saldo Geïndexeerde kosten Geïndexeerde opbrenqsten Geïndexeerd saldo Rentekosten Saldo eindwaarde (31-12-2023) Saldo contante waarde (1-1-2011)

Bedrag 23-6-2011 € 58.229.027 € 54.186.168 € 5.957.141

Bedrag aangepast EP € 56.825.013 € 64.186.168 € 7.361.155

Verschil - € 1.404.015 0 € 1.404.015

€ 67.404.019 € 76.965.959 € 9.561.940

€ 65.887.605 € 76.965.959 € 11.078.355

- € 1.516.414 € 0 € 1.516.414

€ 7.405.052 € 2.156.888 € 1.217.071

€ 6.572.610 € 4.505.745 € 2.542.464

- € 832.442 € 2.348.856 € 1.325.393

Gevolgen voor de -vertrouwelijke- gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer 23 juni 2011 Bovengenoemde wijzigingen hebben geen gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer. De afkoop van de historische bouwclaim wordt de raad voorgesteld ten laste te laten brengen v a n de Algemene Dienst.

5 p 205 van 403

VOORSTEL OPSCHRIFT. Vergadering van september Besluit nummer: 2013_Raad_ Onderwerp:

Recommend Documents