BESLUIT OPSCHRIFT. Vergadering van 17 december 2013

BESLUIT

OPSCHRIFT Vergadering van 17 december 2013 Besluit nummer: 2013_BW_00790 Onderwerp Vrijgeven concept detailhandelsvisie voor meningspeiling ondernemers en burgers - Besluitvormend Beknopte samenvatting Het concept van de detailhandelsvisie is klaar. Om te bepalen of deze visie voldoende draagvlak heeft onder burgers en ondernemers wordt deze vrijgegeven voor een burgerpeiling en een achterbanpeiling onder de ondernemers. Bevoegd portefeuillehouder: Leo van der Zon

HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Concept detailhandelsvisie Bijlagenboek bij conceptvisie

MOTIVERING Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Bij de besluitvorming over de Winkeltijdenverordening heeft de gemeenteraad gevraagd om een brede visie op de ontwikkeling van de detailhandel in Teylingen. Gevraagd werd om vooral een visie vanuit de ondernemers. Om het proces te begeleiden is opdracht verstrekt aan adviesbureau Stec. In de begeleidingscommissie waren ondernemers (georganiseerd en ongeorganiseerd), KvK en HBD vertegenwoordigd. De conceptvisie is door Stec opgeleverd en op 2 december besproken in de begeleidingscommissie. Aan de hand van die bespreking zijn nog een aantal kleine wijzigingen in het stuk doorgevoerd. De begeleidingscommissie stelt voor dit stuk te gebruiken bij een achterbanpeiling onder de ondernemers en het peilen van de burgers (= potentiele consumenten). De achterbanpeiling onder de ondernemers wordt door de ondernemers zelf georganiseerd. Er wordt gestreefd naar een bijeenkomst op 13 of 14 januari.

Besluit 17/12/2013 17:28

p 1 van 203

Voor de raadpleging onder de burgers is een offerte gevraagd aan Ton Kock, communicatieadviseur. Daarbij wordt uitgegaan van zowel een kwalitatief onderzoek als een kwantitatief onderzoek. Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1. Draagvlak onder ondernemers en burgers is noodzakelijk. Een detailhandelsvisie die geen draagvlak heeft onder burgers en ondernemers leidt niet tot een succesvolle uitvoering. In eerste instantie bepaalt het gedrag van de consument (in Teylingen vooral bepaald door de eigen inwoners) en daarnaast de inspanning van de ondernemers of de detailhandel in Teylingen op de lange duur succesvol blijft. Daarom is het van belang de meningen van burgers en ondernemers te peilen.

Beslist het volgende: BESLISSING Besluitpunt 1: De concept detailhandelsvisie wordt vrijgegeven voor het peilen van de mening van burgers en ondernemers

BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Programma's & Projecten Financiële consequenties: Aan het vrijgeven van de conceptrapportage zijn geen financiele consequenties verbonden.

BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Concept detailhandelsvisie Bijlagenboek bij conceptvisie

Besluit 17/12/2013 17:28

p 2 van 203

13 192 Advies detailhandelsvisie Teylingen 10-12 ONTWERP.pdf

ADVIES DETAILHANDELSSTRUCTUUR TEYLINGEN ‘SAMEN STERK(ER)’ Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers

Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 10 december 2013 Besluit 17/12/2013 17:28

p 3 van 203

INHOUDSOPGAVE

Besluit 17/12/2013 17:28

0.

SAMENVATTING VISIE DETAILHANDEL TEYLINGEN

1

1.

INLEIDING 1.1 Achtergrond en situatieschets 1.2 Leeswijzer

4 4 5

2.

DETAILHANDELSSTRUCTUUR EN OPGAVE VOOR TEYLINGEN 2.1 Conclusies detailhandel in Teylingen 2.2 Trends in de detailhandel en consumentengedrag 2.3 Opgave die nu voorligt voor de Teylingse detailhandel

3.

ADVIES VOOR STERKE DETAILHANDEL TEYLINGEN 17 3.1 Maak strategische keuzes voor een vitale hoofdstructuur voor de detailhandel in Teylingen: versterk kernwinkelgebieden op basis van eigen kracht en toekomstperspectief 17 3.2 Kies voor de zondagopenstelling in Teylingen, maar werk stevig aan draagvlak 25 3.3 Samenwerking is cruciaal om succesvol te veranderen 29 3.4 Ga actief aan de slag met vastgoedeigenaren om leegstand te beperken en centra te versterken 33 3.5 Voer een zeer terughoudend en op maat gesneden beleid voor overige vormen van detailhandel in Teylingen 36

4.

UITVOERINGPLAN Actie 1: Verkennen mogelijkheden centrummanagement Actie 2: Vastgoedeigenaren betrekken en organiseren Actie 3: Opstellen ontwikkelvisie of –strategie per kern Actie 4: Handhaving en beleid

6 6 12 13

42 42 44 45 46

p 4 van 203

0. SAMENVATTING VISIE DETAILHANDEL TEYLINGEN Huidige detailhandel Teylingen functioneert naar behoren Teylingen heeft ten opzichte van vergelijkbare plaatsen een relatief beperkt winkelaanbod, met circa 47.500 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit relatief beperkte aanbod is verklaarbaar en wordt grotendeels veroorzaakt doordat consumenten veel keuzemogelijkheden hebben om te gaan winkelen in andere (dichtbij gelegen) centra. De voorraad in Teylingen betreft 50 winkels in de dagelijkse sector (12.500 m² wvo) en circa 120 winkels in de niet-dagelijkse sector (24.500 m² wvo). Bovendien zijn er 70 nietwinkelvoorzieningen in de gemeente (denk dan onder andere aan horeca, cultuur en ambachten). In totaal staat circa 20 panden leeg, samen goed voor een leegstand van circa 10.000 m² wvo (peildatum oktober 2013). Deze leegstand lijkt heel groot, echter een beeld per kern en per pand laat zien dat de leegstand zich met name concentreert in oude panden, vaak solitair gelegen of op de nominatie voor herontwikkeling. In de kernwinkelgebieden is de leegstand zeer laag. De detailhandel in Teylingen functioneert op dit moment in vergelijking met omliggende gemeenten naar behoren, zo blijkt uit analyses in het kader van dit advies over de detailhandel. Ten opzichte van omliggende gemeenten zijn de prestaties in het Koopstromenonderzoek Randstad (2011) relatief beter. Door trends en ontwikkelingen in consumentengedrag, de omgeving en in de detailhandel ligt er een aanzienlijke opgave voor om de winkelstructuur in Teylingen te versterken en te moderniseren Diverse trends en ontwikkelingen in het consumentengedrag, de omgeving en in de detailhandel leiden ertoe dat stilzitten geen optie is. De detailhandel en daarmee samenhangend de structuur in Teylingen gaat veranderen. Niets doen leidt tot een verslechtering van de concurrentiepositie van Teylingen als winkelgebied, met als gevolg dat het aantal bezoekers terugloopt en er leegstand ontstaat. Sowieso daalt de vraag naar winkelruimte in de toekomst verder door de geschetste ontwikkelingen. In sombere scenario’s moet rekening gehouden worden met een afname van het aantal vierkante meters winkelvloer van circa 30%. Kortom: de toekomstverwachtingen ten aanzien van de detailhandel maken nu tot een geschikt moment voor een visie op de toekomstige detailhandelsstructuur in de gemeente, zodat deze aantrekkingskracht blijft behouden voor inwoners van Teylingen en daarbuiten. Deze visie ligt in dit document voor. Besluit 17/12/2013 17:28

Advies detailhandelsstructuur Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

1

p 5 van 203

Hoe de detailhandelsstructuur te versterken? De visie streeft ernaar om binnen de geschetste context de winkelstructuur naar de toekomst toe zo vitaal mogelijk te houden, de overlevings- en ondernemingskansen te maximaliseren en het winkelaanbod kwalitatief op te waarderen. Daartoe zijn drie heldere keuzes in de structuur noodzakelijk: 1. Nieuwe ontwikkelingen moeten aantoonbaar waarde toevoegen aan de detailhandel van Teylingen en daarmee niet kannibaliseren met de bestaande winkelvoorraad. Uitgangspunt is krimp in plaats van groei, met behoud van ruimte voor vernieuwing. Het advies is om zeer terughoudend om te gaan met detailhandelsontwikkelingen en (nieuwe) vormen van detailhandel buiten de kernwinkelgebieden (en dus in aanloopstraten, solitair en perifeer). 2. Clustering van winkels in compacte en levendige winkelgebieden is noodzakelijk om de aantrekkelijkheid van centra in de toekomst te behouden. Door te werken met kernwinkelgebieden en aanloopstraten kan geanticipeerd worden op de te verwachten ontwikkelingen. Nieuwe activiteiten en investeringen moeten met name in de kernwinkelgebieden plaatsvinden. 3. Winkelgebieden in Teylingen moeten elkaar versterken in plaats van beconcurreren. Natuurlijk is al een onderscheid ontstaan. De visie zet in op het versterken van de bestaande functie van de winkelgebieden zonder deze te verstoren. Om de visie te effectueren is een uitvoeringsplan opgesteld met daarin de belangrijkste acties die opgepakt moeten worden. Een gezamenlijke aanpak en investeringen zijn nodig van zowel ondernemers, vastgoedeigenaren, vastgoedmarktpartijen (ontwikkelaars/beleggers), financiers en de gemeente. Samenwerking en een gecoördineerde aanpak is dan van belang, anders gaat dit niet of onvoldoende van de grond komen. Het uitvoeringsplan gaat uit van de volgende vier acties: 1. Het verkennen van de mogelijkheden tot oprichting en financiering van centrummanagement en het aanstellen van een (onafhankelijke) centrummanager, waarbij ondernemers, eigenaren en gemeente gezamenlijk werken aan de toekomstige detailhandel in Teylingen. 2. Het verenigen van eigenaren in een VvE (per kern of per gebied) en zo structureel overleg te voeren met deze – voor het uitvoeren van deze visie – zo belangrijke groep.

Besluit 17/12/2013 17:28


2

p 6 van 203

3. Het opstellen van een gebiedsvisie of ontwikkelplan per kern zodat de centrummanager structureel acties op kan pakken in het kader van het versterken van de centra, de openbare ruimte en inrichting, de routing en verkeers- en parkeerstructuur, veiligheid, promotie en evenementen, online winkelen, aanpak van leegstand en draagvlak voor koopzondagen. 4. Het implementeren en effectueren van deze visie in concreet beleid, zoals het doorvoeren van deze visie in bestemmingsplannen, monitoring van ontwikkelingen en handhaving. Gezien de ontwikkelingen in de detailhandel en de opkomst van (nieuwe) vormen van detailhandel buiten de kernwinkelgebieden is het noodzakelijk zeer terughoudend te zijn in het toestaan van allerlei vormen van detailhandel die de structuur kunnen bedreigen. In het advies zijn concrete uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van deze andere vormen van detailhandel. Koopzondag Een belangrijk uitgangspunt voor het opstellen van dit advies was de besluitvorming en invoering van een permanente zondagopenstelling in Teylingen. De voor- en tegenargumenten van de zondagopenstelling zijn diffuus en van de zondagopenstelling mag niet worden verwacht dat deze het redmiddel is voor de detailhandel en teruglopende consumentenbestedingen. Echter, voor enkele branches en kernen is de zondagopenstelling noodzakelijk om concurrentiekracht en omzet te behouden. Vandaar dat het advies is de permanente zondagopenstelling te handhaven. Hierbij is wel de kanttekening geplaatst dat er gezocht moet worden naar draagvlak zodat een groot deel van de winkels open is. Het meest effectief is om gezamenlijk afspraken te maken over thematische koopzondagen waarop een groot deel van de winkels open is en ook door middel van evenementen of promotie gezorgd wordt voor succes. Een permanente zondagopenstelling biedt daarnaast voor creatieve ondernemers mogelijkheden om gericht consumenten te bedienen in – voor die ondernemer / branche - ‘piekseizoenen’.

Besluit 17/12/2013 17:28


3

p 7 van 203

1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op uw situatie en vindt u de leeswijzer van dit rapport.

1.1 Achtergrond en situatieschets Net als in veel andere gemeenten, staat ook in Teylingen de detailhandel onder druk. Online winkelen, recessie, vergrijzing: de winkelkassa’s rinkelen steeds minder vaak. Leegstand van winkels neemt hierdoor zichtbaar toe in Teylingen. En dit is slecht voor de aantrekkelijkheid van het winkelaanbod en de leefbaarheid van de kernen. Bovendien: omringende gemeenten zitten niet stil. Ook zij trekken hard aan inwoners en toeristen. Op 1 maart 2014 gaat de nieuwe winkelopenstelling op zon- en feestdagen in. Winkels mogen dan iedere zondag geopend zijn. Dit heeft de gemeenteraad van Teylingen in mei 2013 bepaald. Bij de behandeling van de verordening heeft de gemeenteraad besloten dat er een nieuwe detailhandelsvisie moet komen, die concreet aangeeft wat de kansen zijn voor versterking van het Teylingse winkelapparaat, inclusief de consequenties van keuzes hierin. Deze rapportage geeft op basis van trends en ontwikkelingen een advies over de toekomstige detailhandelsstructuur in Teylingen en de keuzes die daarbij horen. Dit advies voor de detailhandelsvisie van Teylingen is tot stand gekomen in samenwerking met de begeleidingsgroep. Deze groep bestond uit:  Laura van Klink, Kamer van Koophandel;  Frans Visser, Hoofdbedrijfschap Detailhandel;  Fred Wulp en Hendrik de Vries, gemeente Teylingen;  Diverse ondernemers: Willemien Wagner (namens hoofdbestuur TOV), Jules de Vries (namensTOV kern Sassenheim), Ruud Neuteboom (namens TOV kern Voorhout), Petra Planjer (namens TOV kern Warmond), Jeroen Schulte (namens ongeorganiseerden kern Voorhout), Arnoud Vermeulen (namens ongeorganiseerden kern Sassenheim).

Besluit 17/12/2013 17:28


4

p 8 van 203

Aanpak en gevolg proces Om te komen tot dit advies over de detailhandelsstructuur in Teylingen is een aanpak gevolg waarbij op diverse wijzen interactie met stakeholders is gezocht. In onderstaand stappenplan de gevolgde aanpak in vijf processtappen.

input college

stap 2 dialoogcafé 1 verkenning thema's voor analyse stap 3 verdieping analyses en keuzerichtingen stap 4 dialoogcafé 2 keuze voor scenario's stap 5 uitwerking advies structuur detailhandel Teylingen

Input en afstemming met begeleidingsgroep

stap 1 eerste analyse en krachtmeting detailhandel Teylingen

achterbanraadpleging bewoners, eigenaren en ondernemers

vervolg bestuurlijke besluitvorming 1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u de belangrijkste conclusies uit de analyse van de cijfers, winkelgebieden en trends. In hoofdstuk 3 leest u onze adviezen om zo goed mogelijk in te spelen op de veranderende situatie en het versterken van de detailhandel in Teylingen. Het afsluitende hoofdstuk geeft kort weer welke vervolgstappen en acties nodig zijn om het advies uit te voeren. In het bijlagenboek zijn de resultaten van de analysefase uitgebreid weergegeven. Besluit 17/12/2013 17:28


5

p 9 van 203

2. DETAILHANDELSSTRUCTUUR EN OPGAVE VOOR TEYLINGEN In dit hoofdstuk zetten we de belangrijkste conclusies uit de analyse kort op een rij. Een uitgebreide beschrijving vindt u in het bijlagenboek. Ook leest u een beknopte schets van de algemene trends in de detailhandel en in het consumentengedrag en de betekenis voor de detailhandel in Teylingen.

2.1 Conclusies detailhandel in Teylingen Voor het opstellen van dit advies over de detailhandel in Teylingen is het belangrijk om te weten hoe deze nu functioneert en zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft. De belangrijkste conclusies leest u hieronder. Ontwikkelingen aanbodzijde Teylingen  Teylingen heeft ten opzichte van vergelijkbare plaatsen een relatief beperkt winkelaanbod, met circa 47.500 m² wvo1. Dit relatief beperkte aanbod is verklaarbaar en wordt grotendeels veroorzaakt doordat consumenten veel keuzemogelijkheden hebben om te gaan winkelen in andere (dichtbij gelegen) centra. Denk dan aan omliggende gemeenten die afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd in de verbetering van centra, maar ook Leiden, Hoofddorp, Leidsenhage, Den Haag, Haarlem en Amsterdam. Het aanbod in Teylingen is sinds 2009 met circa 4.000 m² wvo toegenomen.  De voorraad in Teylingen betreft 50 winkels in de dagelijkse sector (12.500 m² wvo) en circa 120 winkels in de niet-dagelijkse sector (24.500 m² wvo). Bovendien zijn er 70 niet-winkelvoorzieningen in de gemeente (denk dan onder andere aan horeca, cultuur en ambachten). In totaal staat circa 20 panden leeg (peildatum oktober 2013).  In vergelijking tot andere kernen in de regio en plaatsen van vergelijkbare omvang kent de detailhandelsstructuur in Teylingen: o een gelijkwaardig tot ruim aanbod in de categorie dagelijks; o een mager aanbod in de categorie niet-dagelijks (met name volumineus blijft sterk achter, in mindere mate blijven vrije tijd & sport en mode & luxe achter); o een hoge filialiseringsgraad. 1

Uitgaande van meest recente cijfers van Locatus (mei 2013) en een update / aanscherping door Stec Groep (oktober 2013). Wvo = winkelvloeroppervlak. Voor een uitgebreide beschrijving van diverse begrippen, zie het bijlagenboek. Besluit 17/12/2013 17:28


6

p 10 van 203









2

Besluit 17/12/2013 17:28

Het centrum van Sassenheim is het grootste winkelgebied in Teylingen met circa 85 winkels, goed voor bijna 18.000 m² wvo. Het centrum is het meest divers met onder andere grote en middelgrote supermarkten en ketens zoals Action, Blokker, Big Bazar, Hema, Intertoys en Xenos. Recente vernieuwingen zijn van meerwaarde voor het winkelcentrum. Naast investeringen in parkeren en uitstraling heeft de vernieuwing geleid tot de vestiging van een aantal – voor Teylingen - nieuw formules. Het winkelcentrum is langgerekt met een klein ‘circuit’ ter hoogte van de Kerklaan. Voorhout kent meerdere kleine winkelconcentraties. De grootste is het langgerekte gebied Herenstraat tot het Jacoba van Beierenhof. In totaal telt dit gebied circa 45 winkels en 9.000 m² wvo. Dit gebied kent enkele grotere ketens (Hema, Zeeman, Kruidvat), met daarnaast diverse winkels gericht op dagelijkse boodschappen (supermarkten, drogist, versspeciaalzaken). Het gebied heeft recent een impuls gekregen door de nieuwbouw Herenstaete. Daarnaast is er in Voorhout een kleinere winkelconcentratie aan het Oosthoutplein, gedomineerd door de supermarkt Aldi. Warmond kent een kleinschalig en verspreid winkelgebied. Er zijn circa 12 winkels (waaronder een middelgrote Albert Heijn en diverse kleine speciaalzaken), goed voor ruim 2.000 m² wvo. Bovendien zijn er relatief veel horecagelegenheden en ambachten te vinden verspreid over de Dorpsstraat. Het dorp is – meer dan Sassenheim en Voorhout – gericht op toeristen. Teylingen kent circa 16.000 m² wvo aan winkelruimte buiten de kerngebieden (30% van het totaal). De grootste concentraties zijn te vinden aan de Koetsiersweg (ruim 5.000 m² wvo) en de Wasbeekerlaan (circa 9.000 m² wvo2). Eerstgenoemde locatie wordt op termijn herontwikkeld. Het grootste deel van de locatie staat al leeg. Wasbeekerlaan is een nieuwbouwlocatie, hier is op dit moment nog 4.000 m² wvo direct beschikbaar.

We houden hier rekening met de totale omvang van Wasbeekerlaan en niet alleen de verhuurde meters.


7

p 11 van 203



Op basis van de meest actuele cijfers van Locatus (mei 2013) bedraagt de leegstand in Teylingen circa 15% (ca. 6.400 m² wvo, exclusief leegstand op Wasbeekerlaan). Ten opzichte van 2011 en 2012 is de leegstand in Teylingen licht afgenomen. In perspectief (en op basis van eigen inventarisatie) liggen deze cijfers genuanceerder. Het kernwinkelgebied van Sassenheim kent een leegstand van slechts 3,5%. In Voorhout is de leegstand 18%, maar deze wordt gedomineerd door grootschalige leegstand van slechts enkele panden (indien die buiten beschouwing worden gelaten is de leegstand 8%). In Warmond is de leegstand 2,5% (exclusief groot pand met horeca/winkelbestemming). Kortom, de leegstand in de centrumgebieden is zeer beperkt en benedengemiddeld. Met name ‘oudere’ winkellocaties buiten de kernwinkelgebieden staan leeg (en zijn deels in afwachting van herontwikkeling).

Ontwikkelingen vraagzijde Teylingen  Demografische ontwikkelingen hebben een effect op de draagkracht en bestedingen in de detailhandel. In Teylingen krimpt de bevolking licht, is sprake van een sterke vergrijzing en is het besteedbaar inkomen circa 10 tot 15% hoger dan elders in de regio of nationaal.  In 2011 is koopstromenonderzoek voor de Randstad uitgevoerd 3. Dit onderzoek geeft inzicht in het functioneren van de detailhandel in de gemeente Teylingen.  De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector bedraagt 85%. Dit betekent dat 15% van de dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek verbeterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 80%. Ook ten opzichte van gemeenten met een vergelijkbare omvang is het bindingspercentage hoog (gemiddeld 82%).  De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector bedraagt 36%. Dit betekent dat meer dan 60% van de niet-dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek sterk verslechterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 43%. 12% van de aankopen aan niet-dagelijkse artikelen wordt via internet gekocht. In de niet-dagelijkse sector is de concurrentie op korte afstand relatief sterk, zoals Noordwijk, Katwijk, Leiden, overige centra in de Bollenstreek en iets verder Haarlem, Hoofddorp, Den Haag en Amsterdam. In vergelijking met omliggende

3

Besluit 17/12/2013 17:28

Door I&O Research in opdracht van de provincie, Kamer van Koophandel en gemeenten.


8

p 12 van 203







gemeenten doet Teylingen het relatief goed. Ontwikkelingen in de detailhandel vragen echter om een antwoord. Er is geen tijd om achterover te leunen. Het winkelaanbod in Teylingen heeft ook aantrekkingskracht op inwoners van buiten de gemeente, mede vanuit toerisme (bijvoorbeeld in Warmond). Een behoorlijk deel (19%) van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen komt van inwoners uit andere gemeenten. Omliggende gemeenten hebben het grootste aandeel hierin, maar ook 3% van de bestedingen komt van mensen van buiten de regio, overwegend toeristen. Uit de gegevens kunnen we ook conclusies trekken over bestedingen van inwoners van Teylingen die elders winkelen (koopkrachtafvloeiing). In totaal wordt € 71 miljoen(van een totaal bestedingspotentieel van € 181 miljoen onder de Teylingse bevolking) niet in winkels in Teylingen uitgegeven. De verklaring hiervoor is de aantrekkingskracht van andere centra in de regio. Naast bestedingen in fysieke winkels is sinds 2004 het winkelen via internet enorm toegenomen (verzesvoudigd). Dit leidt tot afvloeiing van bestedingspotentieel (inmiddels circa 7% van het totale bestedingspotentieel, in 2004 was dit nog slechts 1%). In totaal circa € 12 miljoen op jaarbasis, met name niet-dagelijks. Verwachting is dat internet de komende jaren doorgroeit. Samen moeten ondernemers in Teylingen hier een antwoord voor zoeken. De omzet van winkels in Teylingen is € 125 miljoen (68% dagelijks en 32% niet-dagelijks). Ten opzichte van 2004 is de omzet met 23% gestegen (dagelijks + 31%, niet-dagelijks +0%). Met name de verkoop via internet is een belangrijke reden voor de beperkte omzetgroei in niet-dagelijks.

In de figuur hierna is een samenvatting van bovenstaande te zien.

Besluit 17/12/2013 17:28


9

p 13 van 203

Figuur 1: Samenvatting bestedingen in detailhandel in Teylingen, ontwikkeling tussen 2004 en 2011

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011, bewerking Stec Groep, 2013.

Conclusie: De detailhandel in Teylingen functioneert op een gemiddeld niveau. Zeker ten opzichte van omliggende gemeenten zijn de prestaties goed. Een relatieve vergelijking met omliggende gemeenten in de Bollenstreek laat zien dat Teylingen op de meeste aspecten beter scoort. Het gaat dan om de verandering die gemeten is sinds 2004. Zie onderstaand figuur.

Besluit 17/12/2013 17:28


10

p 14 van 203

Figuur 2: Ontwikkeling indicatoren koopstromen in Teylingen en de Bollenstreek tussen 2004 en 2011 de omzet (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) in de gemeente is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

18%

omzet in gemeente

25%

60%

de bestedingen (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) door mensen uit Teylingen in Teylingen is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

12%

bestedingen in gemeente

21%

de afvloeiing (uitgaven in de detailhandel door inwoners van Teylingen buiten de gemeente) is minder sterk toegenomen dan in de Bollenstreek

26%

afvloeiing

18%

het bestedingspotentieel (uitgaven in de detailhandel binnen of buiten de gemeente door inwoners van Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

13%

bestedingspotentieel Bollenstreek totaal Teylingen

de toevloeiing (uitgaven in de detailhandel van inwoners van buiten Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

41%

toevloeiing

20% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011, bewerking Stec Groep

Besluit 17/12/2013 17:28


11

p 15 van 203

2.2 Trends in de detailhandel en consumentengedrag In de vorige paragraaf heeft u een actueel beeld gekregen van het functioneren van de detailhandel in Teylingen. In deze paragraaf leest u in het kort de belangrijkste trends die de komende jaren van invloed zijn op het functioneren van de detailhandel in Teylingen. Een uitgebreide beschrijving leest u in het bijlagenboek.

Tabel 1: Trends en betekenis voor detailhandel in Teylingen Trend Consumentengedrag verandert

Vergrijzing betekent een ander koopgedrag

Winkelen via internet groeit verder

Besluit 17/12/2013 17:28

Uitleg  Het consumentengedrag verandert onder invloed van trends onder de bevolking. Deze veranderingen leiden tot meer of minder bezoek aan winkels.  Steeds vaker worden (winkel)activiteiten gecombineerd.  Het motief van winkelen is bepalend welke winkelcentrum bezocht gaat worden. Deze scheiding wordt steeds harder.  Voor ouderen is belangrijk dat een winkelgebied schoon en veilig is en dat het aangenaam verblijven is. Winkelen is een dagje uit gecombineerd met andere activiteit.  Ouderen zijn mobieler dan voorheen, waardoor niet vanzelfsprekend voor het centrum ‘om de hoek’ gekozen wordt. Ook is het koopgedrag van ouderen anders.  De afgelopen jaren is de omzet van detailhandel via internet sterk gegroeid. Dit in tegenstelling tot de groei in de totale detailhandel.  In 2012 is 10% van de omzet in de detailhandel verkocht via internet. Verwachtingen voor de toekomst gaan uit van een verdere groei. Conservatieve scenario’s gaat uit circa 20% omzet voor online in 2020.


12

Betekenis voor Teylingen (uitwerking in hoofdstuk 3)  De gemeente Teylingen moet samen met ondernemers en eigenaren per centrum kijken welk toekomstperspectief er ligt om de consument zo goed mogelijk te bedienen.  Centra moeten inspelen op de behoefte bij de consument om koopkracht te behouden of aan te trekken.  In hoofdstuk 3 een nadere uitwerking hiervan. 

De winkelcentra in Teylingen moeten ouderen ‘verleiden’. Er moet iets te beleven zijn (combinatie met museum of evenement) en het moet er schoon en veilig zijn.



Inwoners van Teylingen kopen voor circa € 12 miljoen via internet. Dit groeit gestaag. Gevolg is dat de omzet van de fysieke winkel daalt. In de toekomst verwachten we een teruggang in aantal winkelmeters in Teylingen, oplopend tot circa 30%. Dit heeft grote gevolgen voor de centra in Teylingen. Deze moeten compacter worden om levendigheid en aantrekkingskracht te behouden.

 

p 16 van 203

Clicks need bricks and bricks need clicks

 

 Perifere detailhandel vergt maatwerk



De consument maakt heel bewust keuzes ten aanzien van het aankoopgedrag (fysiek of online). Voor ondernemers met een fysieke winkel is het noodzaak om naast een sterke fysieke winkel ook een online winkel te hebben. Online winkels willen steeds vaker ook een fysieke winkel of afhaallocatie dichtbij het de consument.



Perifere en volumineuze detailhandel zijn de afgelopen decennia sterk gegroeid. De toekomstverwachtingen voor perifere detailhandel en solitaire winkellocaties zijn matig. Bovendien kan het de positie van de detailhandel in de centra verzwakken (maar ook versterken).







Het ‘nieuwe winkelen’ is een overlevingsstrategie voor fysieke winkels in Teylingen. Dit betekent dat fysieke winkels ook online de (vaste) consument kunnen bedienen en dat winkelen in Teylingen een beleving wordt. Online winkels zullen steeds meer vraag uitoefenen op fysieke winkelgebieden en er afhaalpunten willen openen. De gemeente Teylingen moet zeer terughoudend zijn in het toestaan van ontwikkelingen buiten de kernwinkelgebieden omdat deze ontwikkelingen de positie van de centra kan verzwakken en versnippering teweeg kan brengen. De vestiging van perifere detailhandel heeft ook een aantal positieve aspecten, zoals de vernieuwing van het winkelbestand (en daardoor extra aantrekken of minder afvloeien van koopkracht uit de gemeente), combinatiebezoek aan andere winkels in Teylingen en extra werkgelegenheid.

2.3 Opgave die nu voorligt voor de Teylingse detailhandel Detailhandel in Teylingen functioneert nu redelijk tot goed…… Om te bepalen hoe het huidige winkelaanbod in Teylingen functioneert is een distributieve berekening voor het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod in de gemeente. De conclusies uit paragraaf 2.1 en het koopstromenonderzoek geven hier ook al een kijk in. Echter, we kiezen ervoor om ook vanuit een distributieplanologisch onderzoek (DPO) het functioneren in beeld te brengen. In een DPO wordt op basis van landelijke normgetallen een inschatting gemaakt van de potentiële uitbreidingsruimte naar winkels. Deze kan verschillen van de werkelijke cijfers uit een koopstromenonderzoek doordat bijvoorbeeld een deel van deze marktruimte al wordt ingevuld door detailhandelsaanbod in omliggende (grotere) plaatsen. Tegelijkertijd maakt het DPO ook helder welke verbeterslag de detailhandel in Teylingen nog kan realiseren.

Besluit 17/12/2013 17:28


13

p 17 van 203

Het dagelijkse winkelaanbod in de gemeente Teylingen is nu circa 12.500 m² wvo groot, het niet-dagelijkse aanbod is circa 24.500 m² wvo groot (exclusief leegstand 4). Voor de dagelijkse sector berekenen we een haalbaar aanbod op basis van de huidige uitgangspunten van circa 10.500 tot 11.000 m² wvo. Dit betekent dat er relatief veel vierkante meters zijn ten opzichte van de bestedingen. Dit heeft tot gevolg dat de vloerproductiviteit lager ligt dan in vergelijkbare gemeenten in de regio. Voor de niet-dagelijkse sector berekenen we een haalbaar aanbod van circa 26.500 m² wvo. Op basis van de cijfers schatten we in dat de detailhandel in Teylingen maximaal functioneert. Let op: deze berekening geeft op basis van geaggregeerde cijfers een beeld over het functioneren van de detailhandel op dit moment. Deze laat zien dat er op niveau van Teylingen zeer beperkt marktruimte is voor nieuwe winkelmeters. Terughoudendheid is gewenst gezien deze berekening en de analyses en trends in het voorgaande. Echter, de detailhandel en de consument vragen om vernieuwing in aanbod en diversiteit. Per aanvraag is maatwerk nodig waarbij gekeken moet worden naar de impact op de bestaande winkelstructuur en de toegevoegde waarde voor het winkelcentrum of de gemeente. Daarbij geldt dat in eerste instantie initiatieven geclusterd moeten worden in de kernwinkelgebieden zodat hier draagvlak blijft voor detailhandel en voorzieningen en om wildgroei te voorkomen. In hoofdstuk drie werken we dit verder uit.

4

In totaal is de leegstand circa 10.500 m² wvo, waarbij aangetekend moet worden dat Wasbeekerlaan een nieuwbouwontwikkeling betreft (nog niet gevuld). Besluit 17/12/2013 17:28


14

p 18 van 203

Tabel 2: huidig functioneren detailhandel Teylingen Teylingen sector

Dagelijks

Niet-dagelijks

inwoneraantal

35.700

35.700

bestedingen per hoofd*

€ 2.280

€ 2.660

85%

36%

€ 69 mln.

€ 34 mln.

9%

19%

omzet afkomstig van buiten Teylingen

€ 7 mln.

€ 18 mln.

totale omzet

€ 76 mln.

€ 52 mln.

m² wvo***

12.500

24.500

vloerproductiviteit

€ 6.500 per m²

€ 1.700 per m²

normvloerproductiviteit****

€ 7.100 per m²

€ 1.950 per m²

haalbaar aanbod in m² wvo

10.800

26.500

indicatie actuele uitbreidingsruimte m² wvo

-1.700

2.000

koopkrachtbinding inwoners Teylingen** gebonden bestedingen inwoners Teylingen koopkrachttoevloeiing**

* Bron: HBD ** Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011 *** Bron: Locatus 2013, exclusief leegstand (ca. 6.400 m² wvo) **** Bron: HBD, bewerking Stec Groep

……maar door trends en ontwikkelingen in consumentengedrag en de detailhandel is een krimp te verwachten tot en met 2025 De detailhandel in Teylingen functioneert nu naar behoren en in vergelijking met omliggende gemeenten goed. Tijd om nu stil te zitten is er echter niet. Op basis van de trends die we in de vorige paragraaf schetsten is dit geen vaststaand gegeven. Omliggende gemeenten investeren in de opwaardering (en daarmee versterking van de aantrekkingskracht) van de centra en de trends en ontwikkelingen hebben een impact op de detailhandel in Teylingen. Hoe dit precies gaat uitpakken is lastig te voorspellen en afhankelijk van diverse factoren. Ruwe schattingen lopen uiteen van een vermindering van het winkelbestand (in zowel winkels als m² wvo) van 10 tot 20%. In sommige scenario’s is een afname van 30% denkbaar.

Besluit 17/12/2013 17:28


15

p 19 van 203

Nu niks doen betekent dat de detailhandel in Teylingen aan aantrekkingskracht verliest De detailhandel in Teylingen staat op een kruispunt. Indien nu niks gedaan wordt verslechterd de concurrentiepositie van Teylingen en de drie centra als winkelgebied. Dit betekent dat het aantal bezoekers terugloopt (immers meer mensen gaan elders winkelen) en dat hierdoor een aantal winkels in de problemen komt. Dit leidt tot meer leegstand en een nog verder verminderde aantrekkingskracht. Hierdoor krijgen eigenaren ook te maken met lagere vastgoedwaarden en dalende huurprijzen. In feite zijn dit elkaar versterkende processen waar in feite geen einde aan komt. Kortom: de toekomstverwachtingen ten aanzien van de detailhandel maken nu tot een geschikt moment voor een visie op de toekomstige detailhandelsstructuur in de gemeente, zodat deze aantrekkingskracht blijft behouden voor inwoners van Teylingen en daarbuiten. Deze visie ligt in dit document voor. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de maatregelen die u kunt treffen om de aantrekkelijkheid van de detailhandelsstructuur in Teylingen te versterken en weerbaar te maken voor toekomstige ontwikkelingen.

Besluit 17/12/2013 17:28


16

p 20 van 203

3.

ADVIES VOOR STERKE DETAILHANDEL TEYLINGEN

In dit hoofdstuk leest u ons advies voor een sterke detailhandelsstructuur in Teylingen nu en in de toekomst.

3.1 Maak strategische keuzes voor een vitale hoofdstructuur voor de detailhandel in Teylingen: versterk kernwinkelgebieden op basis van eigen kracht en toekomstperspectief Kiezen is nodig om bestaande Teylingse winkelstructuur gezond te houden Zoals geconstateerd is de groei uit de detailhandel van Teylingen. Sterker, de komende 5 tot 10 jaar zullen in het teken staan van verdere krimp van het aantal benodigde fysieke winkelmeters. Opgave is om binnen deze context de structuur naar de toekomst toe zo vitaal mogelijk te houden, de overlevings- en ondernemingskansen voor winkeliers te maximaliseren en het winkelaanbod kwalitatief op te waarderen. Daartoe zijn duidelijke keuzes in de structuur noodzakelijk. De drie belangrijkste: 1. Alleen kwaliteitsmeters toevoegen Nieuwe ontwikkelingen moeten aantoonbaar waarde toevoegen aan de winkelstructuur van Teylingen en mogen de bestaande voorraad niet ‘kannibaliseren’. Het gaat dan om winkels en/of aanbod dat nu nog ontbreekt in het winkelapparaat van Teylingen en waar aantoonbaar behoefte aan c.q. marktruimte voor is. Kortom, kwaliteit boven kwantiteit. Plannen voor nieuwe winkels dienen per initiatief beoordeeld te worden op hun wenselijkheid op basis van het bestemmingsplan, vigerend beleid en toegevoegde waarde aan het winkelaanbod. De gewenste detailhandelsstructuur - zoals verderop toegelicht - dient leidend te zijn bij de overwegingen, waarbij het uitgangspunt is dat er in de Teylingse detailhandel eerder sprake is van krimp dan van groei. We gaan in dit document uit van een structuur op hoofdlijnen. Per kern moet een verdiepingsslag gemaakt worden zoals verderop in deze paragraaf beschreven staat. Er moet wel ruimte zijn voor vernieuwing. Immers, de detailhandel is (continu) in beweging, gestimuleerd door ontwikkelingen als online winkelen, schaalvergroting, productvernieuwing en filialisering. Deze ontwikkelingen stellen voortdurend nieuwe eisen aan winkelvastgoed. En dat betekent simpelweg dat er wel behoefte blijft aan herontwikkeling en/of nieuwbouw. De strategie daarbinnen moet echter zijn dat deze Besluit 17/12/2013 17:28


17

p 21 van 203

herontwikkeling of nieuwbouw een bijdrage moet leveren aan de opwaardering van een winkelgebied en alleen met uitbreiding van het aantal meters gepaard mag gaan als deze ook echt wat aan de structuur toevoegt. Bij elk initiatief dient de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LvDV) afgelopen te worden om nut en noodzaak aan te tonen, in lijn met het provinciale beleid. Europese Dienstenrichtlijn In de Europese Dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden. Winkels (en bijvoorbeeld een daarvoor noodzakelijke bestemmingsplanwijziging) kunnen niet geweigerd worden op basis van een gebrek aan economische marktruimte of het mogelijk omvallen van een andere winkel. Bij het al dan niet toestaan van nieuwe winkels (of een bestemmingsplanwijziging) dient het te gaan om ruimtelijk relevante criteria. Het kan dan gaan om zaken als de ruimtelijke inpasbaarheid (laadvermogen locatie), ruimtelijke kwaliteit (stedenbouw) of mobiliteit (verkeersdruk). Of om een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Dit is het geval als dagelijkse voorzieningen voor de consument niet meer binnen redelijke afstand gelegen zijn.

2. Werk aan clustering in compacte, levendige winkelgebieden We adviseren u in te zetten op compacte(re) kernwinkelgebieden waar winkels zo veel mogelijk geclusterd zijn. Nu zijn de drie kernwinkelgebieden immers vrij uitgestrekt. Met de verwachte krimp van het aantal benodigde meters winkelruimte gaan gaten vallen door de toenemende leegstand die hiermee gepaard gaat. Dit zet de kwaliteit en aantrekkelijkheid van deze winkelgebieden onder druk. Eventuele vernieuwingen in het winkelbestand moeten binnen de bestaande (compactere) winkelgebieden plaatsvinden, mits (ruimtelijk) passend. Ook moet de mogelijkheid bekeken worden om solitaire winkels te verplaatsen richting de centra. In aanloopgebieden adviseren we zeer terughoudend te zijn met nieuwe detailsactiviteiten en te werken met een ‘uitsterfconstructie’ waarbij de functie detailhandel – in overleg met eigenaren – vervalt bij leegstand en perspectief geboden wordt voor andere functies (bijvoorbeeld wonen of dienstverlening), waarbij de aanloopstraat niet helemaal verloederd. Door te clusteren en winkelgebieden compacter te maken kunnen ondernemers profiteren van elkaars aantrekkingskracht en gebruik maken van gemeenschappelijke faciliteiten, zoals parkeerplaatsen. Voor de bezoeker levert clustering gemak, overzichtelijkheid en keuzemogelijkheden. Dit resulteert in meer bezoekers en meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale assortiment. Daarnaast is concentratie gunstig voor het aantal verkeersbewegingen. Besluit 17/12/2013 17:28


18

p 22 van 203

3. Zet in op onderling complementaire winkelgebieden Om elke kern – en het Teylingse winkelapparaat als geheel – zo goed mogelijk te laten presteren is het van belang om de winkelgebieden elkaar aan te laten vullen en ieder een gepaste functie te laten vervullen. Winkelgebieden kunnen daarbij grofweg een of meerdere van de volgende functies voor consumenten vervullen: boodschappen doen, winkelen en recreëren, doelgerichte (laagfrequente) aankopen. Sassenheim heeft als grootste winkelgebied en door de structuur en aanwezige horeca op dit moment feitelijk alle functies in zich. Voorhout is vooral een (dagelijkse) boodschappencentrum, terwijl Warmond het meer moet hebben van toeristen en bezoekers van buiten het dorp die hier komen winkelen en recreëren. De Teylingse winkelgebieden zijn al behoorlijk complementair. Het is slim dit naar de toekomst verder te versterken. Hieronder geven we onze visie hierop per winkelgebied in een gebieds-ID. Gebieds-ID Sassenheim: kernwinkelgebied met divers winkelbestand Het centrum van Sassenheim is het grootst en kent het meest complete aanbod. Grofweg strekt het centrum zich uit over de Hoofdstraat (tussen Wilhelminalaan en Teylingerlaan), met een concentratie ter hoogte van de Kerklaan. Dit centrum heeft de meeste potentie om in te kunnen spelen op nieuwe trends, waardoor het ook de meeste kans heeft om door te ontwikkelen als kernwinkelgebied van de gemeente Teylingen. Ondanks de recessie is er weinig leegstand en is er nog steeds dynamiek. Recente investeringen hebben geleid tot een modern centrum met voldoende parkeermogelijkheden. Bovendien zijn er plannen bij ondernemers voor additionele investeringen. Opvallend is dat er veel ‘standaard’ winkels en ketens in het centrum gevestigd zijn (75% van de winkelvloeroppervlakte zijn filiaalbedrijven). Hierdoor is het onderscheidend vermogen ten opzichte van andere centra (in omliggende gemeenten) beperkt. Uitdagingen voor de toekomst zijn:  Het is noodzakelijk dat een keuze gemaakt wordt in gebieden die het kernwinkelgebied vormen en gebieden die meer als aanloopstraat gezien worden. De uitdaging zit vooral in het verbinden van de sterke delen van het centrum (met name de uiteinden), door een aantrekkelijke mix van publiekstrekkers, Besluit 17/12/2013 17:28


19

p 23 van 203





 



Besluit 17/12/2013 17:28

winkels, horeca, voorzieningen en parkeren. Hierbij moet krimp van het aantal winkelmeters wel het uitgangspunt zijn. We stellen voor om voor het aanloopgebied conservatief om te gaan met nieuwe ontwikkelingen en een natuurlijk momentum te gebruiken om een discussie over transformatie of herontwikkeling op te pakken met eigenaren. Door maximaal te faciliteren bij het zoeken naar een alternatieve invulling is het mogelijk om eigenaren voldoende perspectief te bieden. Winkeliers en horeca moeten het centrum als één geheel gaan beschouwen en als zodoende in de markt zetten. De kwaliteit, het voorzieningenniveau, parkeren en veiligheid moeten verbeteren zodat een prettig winkelklimaat ontstaat. Dit vereist een hoge mate van samenwerking en het ontwikkelen van een beeldmerk. Op die manier kan het funshoppen worden uitgebouwd en een bijdrage worden geleverd aan de toekomstbestendigheid van het centrum. Herstructureringslocaties Hortusplein en Digros moet bijdragen aan een versterking van het kernwinkelgebied. Een zo goed mogelijk afgestemd verkeerscirculatieplan waarbij de bereikbaarheid en het parkeren nabij het centrum verbetert en gekeken wordt naar optimalisatie (door bijvoorbeeld woon-werk verkeer te mijden uit het centrum). Om een echte stap voorwaarts te maken is het voor het centrum van Sassenheim noodzakelijk dat het winkelbestand diverser en spannender wordt. Er moet actief gezocht worden naar nieuwe winkel(formules) die het centrum kunnen versterken en de winkelbeleving vergroten.


20

p 24 van 203

Gebieds-ID Voorhout: boodschappen- en voorzieningencentrum Voorhout heeft een centrum dat vooral is gericht op de dagelijkse behoefte. Daarnaast zijn er een aantal winkels gericht op niet-dagelijkse producten. De aanhoudende recessie en trends die we voorspellen ten aanzien van de detailhandel zullen een effect hebben op de winkels. Al enkele jaren zijn er plannen voor herontwikkeling van een deel van de Herenstraat en inkrimping van het gebied (volgens het – in 2001 geïntroduceerde – haltermodel). Tot nu komt deze herontwikkeling en inkrimping (nog) niet van de grond. Deze inkrimping is noodzakelijk voor het behoud van een sterk en functioneel winkelgebied. Op enkele delen van de winkelstraat is de uitstraling en kwaliteit matig (zoals ook eerder geconstateerd in de stedenbouwkundige visie voor de Herenstraat, 2009). Positief is dat de woningbouwplannen in Teylingen met name gericht zijn op de Voorhoutse kant van de gemeente. Hierdoor blijft – zeker voor dagelijkse boodschappen – een goed toekomstperspectief voor de detailhandel in Voorhout, waarbij het centrum zich met name richt op de dagelijkse behoefte en enkele winkels die passen bij het verzorgingsgebied van Voorhout (zoals frequente niet-dagelijkse aankopen en horecavoorzieningen). Bovendien wordt het verblijfsklimaat verbetert door de aanleg van de Randweg. Figuur 3: Kernwinkelgebied Voorhout

Bron: Stedenbouwkundige visie Herenstraat, herijking structuurvisie 2001, RBOI i.o.v. gemeente Teylingen, 2009

Besluit 17/12/2013 17:28


21

p 25 van 203

Uitdagingen voor de toekomst zijn:  Een concentratie van het winkelgebied is noodzakelijk om combinatiebezoek tussen dagelijks/dagelijks en dagelijks/niet-dagelijks te stimuleren. Kern van de zaak is om het centrum langzaam in te dikken, zonder dat bestaande winkels nu moeten verplaatsen. In de stedenbouwkundige visie uit 2009 is een onderscheid gemaakt in aanloopstraat en kernwinkelgebied. Deze verdeling past in onze ogen goed bij het compacter maken van het winkelgebied in Voorhout.  We stellen voor om voor het aanloopgebied conservatief om te gaan met nieuwe ontwikkelingen en een natuurlijk momentum te gebruiken om een discussie over transformatie of herontwikkeling op te pakken met eigenaren. Door maximaal te faciliteren bij het zoeken naar een alternatieve invulling is het mogelijk om eigenaren voldoende perspectief te bieden. In de praktijk moeten ondernemers en eigenaren de noodzaak van verandering in gaan zien en verleid worden om op zoek te gaan naar alternatieven. In 3.3 en 3.4 gaan we hier nader op in.  Voor het kernwinkelgebied is herontwikkeling en een verdere versterking van de uitstraling gewenst. Herontwikkeling hier moet kwaliteit aan het gebied toevoegen en de broodnodige vernieuwing op gang brengen. De ruimtelijke structuur en het voorzieningenniveau moeten hierop worden afgestemd en worden geconcentreerd.  Thematisch bestaat het winkelbestand in Voorhout in de toekomst vooral uit winkels die voorzien in de dagelijkse behoefte (supermarkt, slager, groente, vis, drogist) en beperkt niet-dagelijkse producten (hoge frequentie van aankopen zoals textielsupers of kleiner warenhuis). Van belang is om de wisselwerking tussen beide typen winkels te vergroten en te versterken.  Voor Oosthoutplein stellen we voor een status quo te hanteren. De huidige winkels functioneren prima. Aandachtspunt is de beperkte ruimte voor vernieuwing en schaalvergroting voor met name Aldi. Vanuit de visie vestigt de Aldi zich idealiter in het kernwinkelgebied van Voorhout, maar dit strookt niet met de plannen en strategie van het bedrijf (die zoekt naar solitaire plek, met een goede bereikbaarheid en voldoende parkeren). Vandaar dat een status quo op dit moment de beste oplossing biedt.

Besluit 17/12/2013 17:28


22

p 26 van 203

Gebieds-ID Warmond: versterken toeristisch profiel In Warmond is de detailhandel dusdanig beperkt en afhankelijk van bezoekers van buitenaf dat er geen mogelijkheden zijn om dit centrum uit te breiden. Behoud van het huidige niveau moet bepalend zijn bij de keuzes die worden gemaakt. Daar hoort ook het behoud van de recreatieve functie van de kern. De uitstraling van de Dorpsstraat als geheel is matig en door het autoverkeer en de geparkeerde auto’s is het verblijfsklimaat voor voetgangers en fietsers onvoldoende. Uitdagingen voor de toekomst zijn:  Het versterken van het toeristisch recreatieve profiel van het centrum door een op de toerist afgestemd gemixt aanbod van detailhandel (dagelijks o.a. supermarkt en vers, kadowinkel, handwerk, streekproducten, etc.), ambachten (kapper, schoonheidssalon, verhuur van fietsen, kunst & cultuur, etc.) en horeca (café, lunchroom, restaurant). De kunst is om één geheel te creëren waarbij het aanbod zoveel mogelijk geconcentreerd wordt in de Dorpsstraat tussen Middendorplaan en Meerrustlaan.  Voor Warmond geldt dat een verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur, bereikbaarheid, profilering en presentatie kan leiden tot een kwaliteitssprong van het gebied en daarmee de aantrekkingskracht vergroot kan worden.  Het toeristisch profiel kan verder versterkt worden door behoud van de huidige zondagopenstelling, evenementen (gekoppeld aan een braderie, tentoonstelling, markt, etc.) en een gezellige uitstraling van het winkelgebied, waarbij kleinschaligheid voorop staat. Kortom; een integrale kijk op de Dorpsstraat in Warmond.

Besluit 17/12/2013 17:28


23

p 27 van 203

Visie met actiepunten per centrum opstellen We adviseren om samen met ondernemers en vastgoedeigenaren te komen tot een plan per centrum op basis van bovenstaande gebieds-ID’s. De bovenstaande uitgangspunten zijn hiervoor leidend. Voor Voorhout is in het verleden al een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze kan de basis zijn voor een plan ter versterking en clustering van de detailhandel. Een plan per kern bestaat uit de volgende elementen:  Wat is sterk en wat zijn verbeterpunten ten aanzien van de locaties?  Wat zijn de bronpunten en publiekstrekkers?  Hoe beoordelen ondernemers het winkelgebied en wat zijn de toekomstplannen?  Wat is het kernwinkelgebied en wat zijn de aanloopstraten?  Wat is het gewenste profiel en welke doelgroepen (bestaande en nieuwe winkels) passen daarbij?  Hoe dragen openbare ruimte, veiligheid en voorzieningen bij aan een sterk centrum en een prettig verblijfsklimaat?  Welke routing, verkeersstructuur en parkeerbeleid past bij het centrum zodat een prettig verblijfsklimaat ontstaat en toch voldoende dichtbij de winkels gekomen kan worden?  Hoe kunnen ondernemers (winkeliers, horeca, voorzieningen) de samenhang in het centrum vergroten?  Welke partijen zijn betrokken bij de totstandkoming van de visie en de uitvoering ervan?  Welke stappen moeten gevolgd worden en wat is de fasering?

Besluit 17/12/2013 17:28


24

p 28 van 203

3.2 Kies voor de zondagopenstelling in Teylingen, maar werk stevig aan draagvlak De koopzondag leidt tot flinke verdeeldheid onder de ondernemers(verenigingen) en inwoners in Teylingen Eerdere raadplegingen onder de ondernemers(verenigingen) in Teylingen, ook in kader van deze detailhandelsvisie, hebben duidelijk gemaakt dat de meningen verdeeld zijn over wel of niet open op zondag. De argumenten tegen verruiming van de openstelling op de zondag zijn vooral gericht op de onmogelijkheid voor de kleine ondernemer om te concurreren met grote ketens, het behoud van de huidige omzet, verarming in het winkelbestand en het (on)gelijke speelveld. De voorstanders kijken vooral naar de ruimere openstelling in omliggende winkelcentra (danwel via een koopzondag danwel via de avondwinkelconstructie) en de omzetten die daarmee verloren gaan. Onder de consument is de koopzondag, ook in Teylingen, hoe dan ook relatief populair. Zo’n 60% van de Teylingers maakt (weleens) gebruik van de koopzondag, zo blijkt uit peilingen uit 2011 (in het kader van het koopstromenonderzoek Randstad). In Teylingen is in 2012 onderzoek gedaan naar de koopzondag en het gebruik maken ervan (I&O Research, 2012). Hieruit blijkt dat slechts een beperkt deel van de consumenten ook daadwerkelijk de koopzondag in Teylingen bezoekt. Circa 60% van de mensen uit Teylingen bezoekt nooit een koopzondag in de eigen gemeente. Als dit wel het geval is wordt vaak een supermarkt bezocht en in slechts 7% van de gevallen is het doel funshoppen. Ook is het beeld diffuus waar het gaat om effecten op economie, werkgelegenheid en omzet. Enerzijds zien we voorbeelden waar omzetverhoging en meer werkgelegenheid daadwerkelijk plaatsvinden, anderzijds zijn er ook veel voorbeelden die een ander beeld geven: mensen geven niet meer geld uit, omzet wordt gespreid over meer openingsuren c.q. er vindt verschuiving plaats van andere weekdagen naar de zondag, et cetera. In onderstaande tabel zijn een aantal argumenten voor en tegen een zondagopenstelling opgesomd.

Besluit 17/12/2013 17:28


25

p 29 van 203

Tabel 3: Voor- en tegenargumenten zondagopenstelling Voor  De klant raakt er steeds meer aan gewend om 24/7 boodschappen te doen.  De klant wil gemak en winkelt op voor hem/haar het beste moment, door individualisering en hogere arbeidsparticipatie is winkelen op zondag een extra kans om boodschappen of aankopen te doen.  Steeds groter aandeel internet in de detailhandel zorgt voor teruglopende omzetten in fysieke winkel.  Koopkracht vloeit af naar plaatsen waar men zondag wel open is.  Met name in de foodsector is de koopzondag een algemeen geaccepteerd goed geworden dat bijdraagt aan de omzet van het bedrijf (een deel dat anders weglekt).  Gelijk speelveld supermarkten Teylingen en elders.  Consument doet extra inkopen op zondag. Uitgaven op zondag zijn bestedingen die anders niet worden gedaan of bestedingen die anders terecht komen in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld attractieparken of in de horeca.  Verschillende onderzoeken wijzen erop dat deelname van het aantal winkeliers bepalend is voor het succes van de koopzondag.  Kleine meerderheid van consumenten in zijn algemeenheid is voor permanente zondagopenstelling (en maakt er dus ook gebruik van). Bron: Stec Groep, op basis van diverse bronnen

Besluit 17/12/2013 17:28


Tegen  Draagvlak onder winkeliers is laag. Groot deel gaat nu ook niet open tijdens aangewezen koopzondagen.  Het merendeel van de uitgaven kan gezien worden als bestedingen die door de consument ‘verschoven’ worden van de andere weekdagen naar de zondag.  Aanbod funshoppen in de gemeente is te gering waardoor koopzondag in beperkte mate extra klanten trekt.  Vooral (grote) recreatieve winkelgebieden zijn in trek op koopzondag. De koopstromen op koopzondag richten zich vooral op centrumgebieden (binnensteden) en thematische winkelcentra zoals woonboulevards en Factory Outlet Centers.  Kleine winkeliers in de foodsector kunnen/willen niet mee in de trend van permanente zondagopenstelling; ze verwachten opzetverlies of sluiting waardoor diversiteit van winkelgebieden terugloopt.  Het draagvlak onder inwoners van Teylingen voor een permanente zondagopenstelling in Teylingen is gering (het aanbod en funshopgehalte speelt hierin een belangrijke rol, want mensen winkelen wel elders – bv in Leiden - op zondag).

26

p 30 van 203

Waarom de koopzondag voor een supermarkt makkelijker is dan voor een zelfstandige winkelier. Een supermarkt heeft een andere kostenstructuur dan een kleinbedrijf. De variabele loonkosten liggen lager vanwege de jonge gemiddelde leeftijd van het personeel. Voor een supermarkt is het dan ook makkelijker om op een zondag open te gaan omdat eerder het break-evenpoint (constante kosten gedeeld door dekkingsbijdrage) gehaald wordt. Nadat alle constante kosten zijn terugverdiend is de dekkingsbijdrage (afzet * (verkoopprijs minus variabele kosten per product)) niet meer nodig voor het dekken van de constante kosten. De dekkingsbijdrage wordt dan pure winst voor de onderneming vooral omdat de lonen laag zijn en de omzetten hoog. Centrumwinkels kunnen alleen maar verantwoord opengaan als er voldoende klanten naar het centrum komen. Voor het kleinbedrijf kan alleen een drukke zondag bijdragen aan winstverbetering, anders is het bedrijfseconomisch niet aantrekkelijk om open te gaan. Dit neemt overigens niet weg dat ook voor supermarkten de financiële resultaten onder druk staan door hogere inkoopprijzen en versterkte concurrentie. Voor supermarkten is dan juist extra nadelig als zij niet open kunnen, terwijl dit in buurgemeenten wel het geval is.

Koopzondag is niet het redmiddel voor alle trends en veranderingen in de detailhandel…… De koopzondag dreigt voor veel gemeenten een doel op zich te worden en door sommige partijen gezien te worden als hét redmiddel voor de detailhandel. Dit is echter onjuist. Het is eerst en vooral van belang dat er gewerkt wordt aan het beschikbaar blijven van een aantrekkelijke detailhandelsstructuur met voldoende diversiteit aan winkels en aantrekkelijke centra. Dat is namelijk wat de consument wil. Deze heeft genoeg van de vervlakking in de ‘stenen winkelcentra’ en zoekt juist naar gebieden waar wat te beleven valt en waar het door de samenstelling van het winkelbestand aantrekkelijk is om naar toe te gaan aanvullend op zijn digitale koopgedrag. De koopzondag kan een belangrijk middel zijn om dit te realiseren, maar niet zonder meer. Immers, juist de koopzondag kan er ook voor zorgen dat kleine zelfstandigen het af moeten leggen tegen supermarkten en filialen, waardoor het aanbod niet wordt versterkt, maar juist verschraalt. Een zorgvuldige en op maat van Teylingen gesneden koopzondag is dus gewenst. ….maar kan wel helpen om koopkracht vast te houden, zeker ook omdat omliggende gemeenten wel een zondagopenstelling hebben Steeds meer gemeenten in de omgeving van Teylingen gaan over tot verruiming van de winkeltijden. Gemeenten als Leiden, Leiderdorp, Lisse, Oegstgeest, et cetera, hebben allemaal besloten tot het vrijgeven van de koopzondag. Hierdoor trekken de winkelgebieden van deze gemeenten ook op zondag aan de

Besluit 17/12/2013 17:28


27

p 31 van 203

Teylingse consument. De koopkrachtafvloeiing die hiervan het gevolg is, is uiteraard ook nadelig voor de Teylingse ondernemer, ook de kleine zelfstandige winkelier. Tegen deze context adviseren wij, in lijn met het Raadsbesluit over Winkeltijdenverordening dat nu voorligt, om de koopzondag vrij te geven voor de gemeente Teylingen. Het argument hiervoor is dat voor sommige branches (vooral supermarkt) en kernen (vooral Warmond) de zondagopenstelling van levensbelang is om niet onder te sneeuwen in de regionale concurrentiestrijd om de consument. Daarbij kiezen we ervoor om de zondagopenstelling niet te beperken om – voor ondernemers – zoveel mogelijk een gelijk speelveld te creëren en daardoor omzetverschuivingen tussen de kernen of branches te beperken. Belangrijk om te realiseren bij de vrijgave van de zondagopenstelling, is dat het draagvlak onder een groot deel van de ondernemers beperkt is. Vandaar dat we tegelijkertijd adviseren om te werken aan het versterken van dit draagvlak. Ondernemers moeten een balans kunnen en zien te vinden in de zondagopenstelling. Teylingen en de drie kernen zijn niet van dermate omvang dat 52 koopzondagen vanaf het begin een succes zijn. 52 ‘koopzondagen op z’n Teylings’ betekent dat ondernemers vrij zijn om op zondag open te zijn, maar dat er gezamenlijk draagvlak gezocht wordt voor een aantal thematische koopzondagen rondom feestdagen en evenementen. Op die momenten is het draagvlak voor een koopzondag het grootst en is er voor de kleine ondernemer extra omzet te behalen. Als dit een succes wordt kan dit verder uitgebreid worden naar meer koopzondagen. Juist door de koopzondag vrij te geven wordt de creativiteit van de ondernemer aangesproken. Er is geen verplichting om elke zondag open te zijn, iedereen is hier vrij in. Voor een geslaagde zondagopenstelling op de thematische zondagen is een hoog draagvlak gewenst (hier moet ook actief aan gewerkt worden), maar op overige zondagen in het jaar kan iedere ondernemer zijn of haar moment uitkiezen. Versspeciaalzaken hebben bijvoorbeeld in de zomer het meeste profijt (strand, toeristen, barbecue), terwijl een gespecialiseerde sportwinkel (gericht op sneeuw en winter) veel meer ziet extra zondagen in het winterseizoen. Er zijn veel smaken denkbaar. Door middel van internet en sociale media kunnen inwoners gewezen worden op de openstelling en de tijden dat de winkel open is.

Besluit 17/12/2013 17:28


28

p 32 van 203

3.3 Samenwerking is cruciaal om succesvol te veranderen Samenwerking moet professioneler en meer draagkracht krijgen: verken mogelijkheden centrummanagement De aantrekkingskracht van de detailhandel in Teylingen moet worden vergroot om de verwachte ontwikkelingen het hoofd te kunnen bieden. Een gezamenlijke aanpak en investeringen zijn nodig van zowel ondernemers, vastgoedeigenaren, vastgoedmarktpartijen (ontwikkelaars/beleggers), financiers en de gemeente. Samenwerking en een gecoördineerde aanpak is dan van belang, anders gaat dit niet of niet voldoende van de grond komen. Op dit moment werken ondernemers in Teylingen samen aan het versterken van de diverse winkelgebieden via de Teylingen Ondernemers Vereniging (TOV). Acties en projecten hebben nu vooral betrekking op het samenbrengen en organiseren van activiteiten in de winkelcentra en sfeeracties. Het draagvlak is goed, maar zeker niet dekkend. We constateren dat de samenwerking nu vooral gericht is op afstemmen en bekostiging van activiteiten en evenementen. Een verdere professionaliseringsslag is nodig, zeker gezien de flinke opgave waar de detailhandel in Teylingen voor staat. We adviseren de oprichting van centrummanagement en te verkennen of hier voldoende (breed) draagvlak voor is onder de Teylingse kernen. De bal ligt hier in eerste instantie bij de ondernemers. Gezien het gedeelde belang (ondernemers, eigenaren, consument, gemeente) is het goed dat de gemeente aangehaakt is vanaf de start van het project. De precieze structuur en het werkgebied van het centrummanagement is nog niet uitgekristalliseerd (per kern of voor de hele gemeente met werkgroepen per kern). Onderzoek moet dit uitwijzen (evenals financiering). Verstandig is om eerst een kwartiermaker aan te stellen die onderzoekt of er een wenselijkheid is tot centrummanagement, in welke vorm en welke financiering daarbij past. Definitie centrummanagement Centrummanagement is een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een centrum, op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen. Centrummanagement richt zich op alles wat te maken heeft met het economisch functioneren en de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied, rekening houdend met de leefbaarheid en de positie van het winkellandschap in de regio. Centrummanagement moet overigens vooral uit de ondernemers komen, daar moet de drive en het draagvlak liggen om hier ook echt wat mee te doen. De gemeente kan faciliteren. Daarbij is sprake van een gezamenlijk en gedeeld belang. Zowel bewoners, eigenaren, ondernemers als Besluit 17/12/2013 17:28


29

p 33 van 203

gemeente hebben belang bij een fraai ogend en goed functionerend centrum. Centrummanagement doet niet aan belangenbehartiging vanuit één individuele partij (zoals de winkeliers) en is dus ook geen politiek instrument. Het is een onafhankelijke organisatie die tussen en boven de partijen staat en werkt op basis van gedeelde uitgangspunten.

Centrummanagement is een aparte organisatie die vanuit een aantal ambities (bijvoorbeeld de plannen per kern) aan de slag gaat met de realisatie en dus een sterker winkelgebied. Het centrummanagement wordt georganiseerd via een stichting. Dit bevestigt de onafhankelijke status, doel en belang van samenwerking. Daarnaast kan men als onafhankelijke partij contracten aan gaan. In het centrummanagement participeren partijen die een belang en betrokkenheid hebben in het centrum. Het gaat dan tenminste om de volgende partners:  Teylingen Ondernemers Vereniging (TOV)  Gemeente Teylingen  Vastgoedeigenaren centrum (onder de voorwaarde dat deze in een VvE georganiseerd zijn en afvaardiging kunnen sturen, zie paragraaf 3.4)  eventueel: toeristische groeperingen (zoals de VVV) Organisatorisch bestaat centrummanagement uit een bestuur (toezichthouder), centrummanager en diverse werkgroepen. Zie de figuur. Figuur 4: Mogelijke structuur organisatie centrummanagement gemeente (bestuur en organisatie)

bestuur/toezichthouder

ondernemers en vastgoedeigenaren

centrummanager

Werkgroepen

Besluit 17/12/2013 17:28


30

p 34 van 203

Profiel centrummanager De centrummanager zorgt voor de praktische aansturing van de werkorganisatie, waarbij projectoverleg plaatsvindt op werk- / projectniveau. We gaan uit van een functie van 16 tot 24 uur per week, afhankelijk van het aantal kernen en de ambities. Een centrummanager heeft onder andere de volgende kernkwaliteiten:  Ondernemend, creatief en uitvoeringsgericht.  Overtuigingskracht en doorzettingsvermogen.  Bruggenbouwer, teamplayer.  Onafhankelijk zonder persoonlijke of zakelijke belangen in het centrum.  Affiniteit, kennis en ervaring met detailhandel, horeca, vastgoedontwikkeling en evenementen.  Ervaring met gemeentelijke regelgeving en procedures.  Kan omgaan met conflicten en belangentegenstellingen.

Centrummanagement kan niet zonder additionele financiële middelen Het centrummanagement dat we beogen kan een manier zijn om de samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente te versterken. Het kan leiden tot meer begrip en vertrouwen, gezamenlijk beleid, echte resultaten en nieuwe investeringen, zo tonen voorbeelden elders 5. We adviseren u de mogelijkheden verder in kaart te brengen. Dit in samenhang met de mogelijkheden voor het instellen van een BIZ of een ondernemersfonds 6. Zo kan de ondernemersbijdrage in de financiering collectief worden geregeld en wordt ervoor gezorgd dat ‘free-riders’ mee betalen in de gezamenlijke kosten. Zonder vitale financieringsbasis waarin alle partijen hun bijdrage leveren is het centrummanagement namelijk bij aanvang ten dode opgeschreven. We gaan uit van structurele bijdragen voor centrummanagement. Ook sponsoring en subsidies behoren tot de mogelijke financieringsbronnen voor centrummanagement.

5 6

Besluit 17/12/2013 17:28

Onder meer in Oss, Sittard-Geleen, Oud-Beijerland, Weert, Helmond, Dordrecht en Leiden. Het ondernemersfonds wordt gevuld door een verplichte bijdrage bv. door extra heffing op de WOZ en OZB belasting.


31

p 35 van 203

Jaarlijkse bijdrage, BIZ of ondernemersfonds? Centrummanagement kan op verschillende manieren gefinancierd worden. In feite komt het neer op een bijdrage die aan ondernemers gevraagd wordt op jaarbasis, het instellen van een BIZ en een ondernemersfonds. Vanwege het vrijwillige karakter van de jaarlijkse bijdrage, adviseren we om een BIZ of ondernemersfonds in te stellen. Dit biedt de meeste mogelijkheden op het tegengaan van free-riders en het bij elkaar krijgen van de benodigde financiële middelen. Een BIZ of ondernemersfonds kan in plaats van of bovenop andere belastingen of heffingen geïnd worden.

Waarop kan centrummanagement zich het beste richten in Teylingen? In paragraaf 3.1 heeft u kunnen lezen dat per kern een plan of visie opgesteld dient te worden. Dit is ook het kader waarin centrummanagement te werk gaat om de versterking van de winkelgebieden tot stand te brengen. Interessante aspecten waar het centrummanagement zich met acties en projecten op kan richten zijn bijvoorbeeld:  Branchering en leegstandsbestrijding in de diverse kernen. Denk aan het instellen van een ‘Wasstraat’ voor leegstaande panden; een team van deskundigen dat actief met de eigenaren (en eventuele potentiële eindgebruikers) van leegstaande winkelpanden in Teylingen de herinvullingsmogelijkheden in kaart brengt. Maar ook het ruimte bieden aan pop-up stores, tijdelijk ondernemerschap, tijdelijke horeca, et cetera. Hiervoor zijn flexibele bestemmingsplannen gewenst.  Versterking van de marketing en promotie en het organiseren van evenementen. Denk o.a. aan de ontwikkeling van een website (zie ook Nieuwe Winkelen) en het verder professionaliseren en vernieuwen van de vele evenementen in Teylingen.  Ruimtelijk inrichting, beheer, veiligheid, bereikbaarheid en parkeren. Bijvoorbeeld upgrading van de openbare ruimte via uniform meubilair, kunstobjecten, een half-jaarlijkse schouw door de winkelgebieden van de drie kernen. Maar ook investeringen in voorzieningen voor bijvoorbeeld ouderen, fietsoplaadpunten, et cetera. Veiligheid in de vorm van een Keurmerk Veilig Ondernemen is hierbinnen een belangrijk aspect dat zeker tot het takenpakket van de centrummanager behoort. Besluit 17/12/2013 17:28


32

p 36 van 203





Activiteiten rondom Het Nieuwe Winkelen. Hierbij kan gedacht worden aan het opzetten van een online winkelstraat, waar alle winkeliers in Teylingen bij aan zijn gesloten (daarbij kunnen aparte sites, of onderdelen binnen de website naar kern worden gemaakt natuurlijk). Enerzijds functioneert deze digitale winkelstraat dan als ‘webshop’ voor de ondernemers, anderzijds is het een reclameportaal en een manier om de (digitale) zichtbaarheid van de ondernemer naar de consument te vergroten. Op de website kan ook gecommuniceerd worden over evenementen(kalender), koopavonden, en over (belemmeringen in) de bereikbaarheid en parkeren. Communicatie, vastgoed en financiering. Denk hierbij aan het uitbrengen van een nieuwsbrief, het professionaliseren van overleg met ondernemers, regelmatige workshops of thema-avonden voor ondernemers rondom een relevant en interessant onderwerp (zoals gastheerschap en Het Nieuwe Winkelen). In het bijzonder moet u daarbij ook denken aan het instellen van een overlegplatform met vastgoedeigenaren en financiers van winkelpanden in Teylingen, waarmee u werkt aan een plan van aanpak om leegstand te bestrijden en winkeliers meer financiële zekerheid te bieden. Denk hierbij aan het verkennen van nieuwe financiële arrangementen (zoals ingroei-/maatwerkhuur) en kredietverlening.

3.4 Ga actief aan de slag met vastgoedeigenaren om leegstand te beperken en centra te versterken Vastgoedeigenaren hebben een sleutelpositie in het oplossen van de leegstand, het versterken van de structuur en een opwaardering van de Teylingse winkelgebieden Belangrijk uitgangspunt van de visie is het compacter maken van de drie centra en het upgraden van de aantrekkelijkheid ervan door leegstand te bestrijden en op te lossen, panden te onderhouden en op te knappen, et cetera. Hiervoor is het ook de bedoeling dat er per centrum een plan opgesteld wordt dat de koers bepaald voor de komende jaren. Via actieve samenwerking in de vorm van centrummanagement wordt een bijdrage geleverd aan de realisatie. In beide is belangrijke rol weggelegd voor de vastgoedeigenaren. Tot enkele jaren geleden zaten vastgoedeigenaren in de positie dat panden toch wel werden verhuurd en dat de huurstroom ‘veilig’ was. Deze situatie is drastisch veranderd en de toekomst ziet er niet veel beter uit. Vastgoedeigenaren, ondernemers en gemeente Teylingen hebben elkaar nodig om naar de toekomst toe een vitale detailhandel(structuur) te borgen. Enkele voorbeelden die in het oog springen in Teylingen en waar nagedacht moet worden over transformatie, herontwikkeling, leegstandbestrijding of functiewijziging zijn de Besluit 17/12/2013 17:28


33

p 37 van 203

Koetsiersweg (transformatie naar woningbouw), vernieuwing Hortusplein (uitbreiding supermarkt en vernieuwing gebied), Digros-locatie (herontwikkeling en vernieuwing) en Herenstraat (vernieuwing en verbetering uitstraling). Voorbeelden van acties samen met vastgoedeigenaren Acties waaraan gedacht kan worden:  Instellen van overlegplatform met vastgoedeigenaren en financiers, bijvoorbeeld door de oprichting van een VVE (per kern of delen van kernen).  Met dit overlegplatform ontwikkelen van een toekomstvisie op specifieke delen van uw centra en deelname in centrummanagement.  Opstellen van een wervend document waarin feiten, cijfers en vestigingsvoordelen van enthousiaste gevestigde ondernemers staan. Hiermee actief de boer op gaan (door centrummanagement, maar ook individuele ondernemers, vastgoedeigenaren, gemeente) om winkelformules die nog ontbreken in de winkelstructuur van Teylingen aan te trekken.  Organiseren van een ‘leegstaande panden Safari’: met vastgoedeigenaren, financiers, ondernemers en potentiële huurders een bezoek brengen aan de zeg 5 tot 10 belangrijkste leegstaande panden.  In kaart brengen van de mogelijkheden voor andere vormen van huur, zoals ingroeihuur.  In kaart brengen van de mogelijkheden voor een andere invulling/herbestemming van panden. Natuurlijk ligt dit voor sommige panden lastig en zullen eigenaren soms eerst hun verlies moeten nemen. Dit alles is ook in belangrijke mate afhankelijk van het toekomstperspectief van het gebied waarin het pand ligt en de financiering van het pand.  Verkennen mogelijkheden tot opzet van een vastgoedfonds voor eigenaren van winkelpanden om zo stedelijke herverkaveling mogelijk te maken. Veel leegstand wordt – naast een onaantrekkelijke locatie – veroorzaakt doordat het pand incourant is. Denk aan te weinig winkelfront, te beperkte winkelruimte en gebrek aan uitstraling. Leegstand kan dan ook onder meer bestreden worden door dit aan te pakken. Probleem hierbij is dat veel eigendom in uw centra versnipperd is. Dit maakt het lastig om tot aanpak van leegstand en clustering te komen en panden weer courant te maken naar de wensen en eisen van de huidige en toekomstige winkeliers.

Besluit 17/12/2013 17:28


34

p 38 van 203

Concreet voorbeeld: vastgoedfonds winkelpanden Een vastgoedfonds voor eigenaren van winkelpanden is een interessant idee (onder meer in Rotterdam is hier ervaring mee opgedaan bij de aanpak van de Witte de Withstraat en de Noorderboulevard) om de vastgoedaanpak gestalte te geven. Het voorbeeld in Rotterdam behelst het volgende principe: Eigenaren brengen – tegen een nader te bepalen inbrengwaarde – hun panden in dit fonds in. In ruil hiervoor krijgen ze aandelen in dit fonds die de waarde van de ingebrachte panden vertegenwoordigen. Het fonds beschikt zo over meerdere panden en kan vervolgens aan het werk om via de vastgoedkant bij te dragen aan de gewenste detailhandelsstructuur. Idee is dat de eigenaren via het fonds een beter rendement halen dan wanneer zij individueel hun pand zouden exploiteren. Bovendien kan het aanleiding geven om panden te vernieuwen en meer op maat te maken voor (grotere) gebruikers of een andere bestemming (transformatie). We raden u aan om de mogelijkheden voor zo’n fonds verder te verkennen en te bekijken in welke constructie en voor welke kernen dit vooral van meerwaarde kan zijn.

Besluit 17/12/2013 17:28


35

p 39 van 203

3.5 Voer een zeer terughoudend en op maat gesneden beleid voor overige vormen van detailhandel in Teylingen Binnen de kernwinkelgebieden, zijn alle typen detailhandel toegestaan. Bestaande winkels buiten de kernwinkelgebieden kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten. Hiervoor geldt dat een uitbreiding van de winkel in principe niet is toegestaan, tenzij dit al is afgesproken 7. Nieuwvestiging van detailhandel buiten het kernwinkelgebied wordt uitgesloten. Tevens kan de bestemming op bestaande winkelpanden buiten de kernwinkelgebieden verruimd worden, zodat (leegstaande) winkelpanden bijvoorbeeld een woonfunctie krijgen, hier is maatwerk nodig waarbij gebruik wordt gemaakt van bijvoorbeeld een vrijstelling. Voor enkele branches en typen winkels is vestiging buiten de kernwinkelgebieden te rechtvaardigen (omdat ze qua aard en omvang niet passen binnen de kernwinkelgebieden). Het gaat dan om perifere (volumineuze) detailhandel, verkoop aan huis en afhaalpunten voor via het internet verkochte goederen. Deze vormen van detailhandel kunnen een aanvulling vormen op de detailhandelsstructuur van Teylingen, maar kunnen deze ook ondermijnen. Aangezien het uitgangspunt van deze visie is het behouden en compacter maken van de bestaande structuur, adviseren we uitermate terughoudend om te gaan met andere vormen van detailhandel. Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) Het uitgangspunt ten aanzien van PDV/GDV is dat het brancheaanbod op locaties die plek bieden aan PDV/GDV complementair moet zijn aan dat in de kernwinkelgebieden van Teylingen. Dat wil zeggen dat op locaties voor PDV/GDV in Teylingen geen vestigingen mogen worden toegelaten uit branches die gewoonlijk in de centra van Sassenheim, Voorhout en/of Warmond zijn gevestigd. Ook in deze branches is sprake van afnemende bestedingen, onder meer door het toenemende aandeel bestedingen via internet. De huidige cijfers ten aanzien van bestedingen per inwoner en kooporiëntatie zullen naar verwachting in de nabije toekomst verder afnemen. Het is belangrijk om zorgvuldig te kijken of er daadwerkelijk marktruimte is voor dergelijke functies en uitbreiding van de activiteiten. Bovendien moeten nieuwe. Terughoudendheid is in relatie tot de geschetste krimp in de detailhandel gewenst.

7

Sowieso hanteert de provincie een grens van maximaal 10% uitbreiding op het bestaande vloeroppervlak voor bestaande winkels buiten het kernwinkelgebied. Besluit 17/12/2013 17:28


36

p 40 van 203

Vier toetsingscriteria zijn van toepassing op PDV/GDV:  Branchering: enkel branches in de sfeer van ‘in en om het huis’ (o.a. bouwmarkten, tuincentra, keukens, sanitair), vervoer en buitensport zijn toegestaan op plekken buiten de kernwinkelgebieden. Het gaat dus in feite om branches met volumineuze producten of om grootschalige vestigingen die niet passen binnen de bestaande winkelcentra (vanwege omvang of verkeersaantrekkende werking). Ontheffing is mogelijk voor echt grootschalige artikelen zoals zwembaden, jacuzzi’s, buitenspeeltoestellen, piano’s, etc. waarbij zeer strikte handhaving noodzakelijk is.  Vigerend beleid: in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland is opgenomen dat bij ontwikkelingen buiten de centra groter dan 2.000 m² bruto vloeroppervlak een distributieplanologisch onderzoek en toetsing (of er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur) nodig is. Nieuwe initiatieven moeten niet kannibaliseren met de bestaande voorraad detailhandel in de kernen. De al genoemde Europese Dienstenrichtlijn speelt hierbij overigens een belangrijke rol.  Regio: tevens is advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO) in Holland-Rijnland.  Nevenactiviteiten: steeds vaker zien we dat branchevervaging optreedt bij winkels binnen en buiten de kernwinkelgebieden. Deze vervaging heeft als belangrijkste oorzaak het aanbieden van een totaalassortiment en inspelen op wensen van de consument. Echter, dit kan oneigenlijke concurrentie in de hand werken. Van belang is om een bovengrens van branchevreemde producten af te spreken en hierop te handhaven. Eventueel kan een commissie branches opgericht worden om dit te toetsen. De verordening ruimte van de provincie is hierin leidend. Deze schrijft voor dat maximaal 20% van de winkelvloer bij perifere detailhandel mag bestaan uit nevenactiviteiten gelieerd aan de hoofdactiviteit. Ook hier mag geen sprake zijn van ontwrichting. Cruciaal is verder de handhaving van de gevoerde branchering van PDV/GDV vestigingen. Plekken voor PDV/GDV in Teylingen Op bedrijventerrein Jagtlust zijn op dit moment al diverse volumineuze detailhandelsactiviteiten gevestigd en ook in het economisch beleidsplan uit 2012 is deze locatie aangewezen voor verdere concentratie van dergelijke activiteiten. Bij voorkeur is deze locatie het concentratiepunt van dergelijke vormen van detailhandel, of er moeten zwaarwegende redenen zijn om hiervan af te wijken. Het bestaande gebied Koetsiersweg staat op de nominatie voor herontwikkeling naar woningbouw (plan PostPromenade). Aan de gemeente is het zaak om actief hierop te sturen zodat het aanbod aan Besluit 17/12/2013 17:28


37

p 41 van 203

winkels voor perifere, grootschalige of volumineuze detailhandel beperkt blijft tot één gebied. Op overige locaties – waar bestemmingsplannen de vestiging van deze branches nu toestaan – moet zoveel mogelijk gekeken worden of de detailhandelsbestemming verwijderd kan worden. Dit om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Op al ontwikkelde plekken kan met eigenaren in overleg gekeken worden naar alternatieven voor detailhandel, ook om wildgroei te voorkomen en rekening houdend met claims die hier al liggen. Creativiteit en maximaal faciliteren is voor dergelijke plekken gewenst. Sowieso moet zeer terughoudend omgegaan worden met het toestaan van nieuwe ontwikkelingen buiten de kernwinkelgebieden.

Verkoop aan huis We vinden detailhandel aan huis ongewenst, omdat het concurreert met de reguliere centra in Teylingen. Het zorgt voor verdere versnippering van het winkelaanbod en veroorzaakt ongewenste verkeersbewegingen in de wijken. We adviseren kortom, om deze vorm van detailhandel te verbieden. 8 Internetafhaalpunten/webwinkels 9 Met het toenemen van de internetverkoop in de detailhandel ontstaan nieuwe winkelvormen. Voor een goede doorvertaling in bestemmingsplannen heeft de Kamer van Koophandel een brochure opgesteld, die we hier ook hanteren als uitgangspunt. Waar het gaat om internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid is de beleidsregel simpel. De hoofdfunctie van de nieuwe internetwinkel moet passen binnen het bestemmingsplan (functie, bestemming of bedrijfsmatig verkeer). Waar het gaat om internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid wordt de beleidsregel complexer. Het gaat om zogenaamde afhaalpunten (ook wel ‘collection & delivery points’ genoemd), waarbij internetwinkels consumenten de mogelijkheid bieden om producten af te halen. Het risico 8

Overigens is een kapperszaak of schoonheidssalon in dat opzicht een dienstverlener en geen detailhandel. Conform de definitie van de Kamer van Koophandel. 9 Een webwinkel is detailhandel als het pand een ruimtelijke uitstraling heeft. Kenmerkend voor de ruimtelijke uitstraling van detailhandel is dat de kopers hun producten ter plaatse bekijken en ophalen. Vaak houdt dit in dat een webwinkel detailhandel is als goederen ten verkoop aan particulieren worden aangeboden, de via deze webwinkels gedane bestellingen worden geaccepteerd, de betaling van deze goederen wordt gecontroleerd, de bestelde goederen worden verzameld, verpakt, verzendgereed gemaakt en ter verzending aangeboden. Het zal vooral van de feitelijke activiteiten op het perceel afhangen of sprake is van ruimtelijke uitstraling en aldus sprake is van detailhandel. Besluit 17/12/2013 17:28


38

p 42 van 203

bestaat dat deze afhaalpunten verkapte winkels worden en zo gaan concurreren met de gevestigde detailhandel in de drie centra van Sassenheim, Voorhout en Warmond. We adviseren internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid (niet zijnde afhaalpunt) te categoriseren met de hoofdfunctie detailhandel en dus alleen toe te staan op plekken met een detailhandelsbestemming (en afhankelijk van de omvang alleen in de kernwinkelgebieden). Indien er veel verkeer of omvang gewenst is kan het nodig zijn om te zoeken naar een alternatieve locatie buiten de centra. Voor afhaalpunten adviseren we u het volgende beleid:  Voor ondergeschikte afhaalpunten is de bestaande bestemming vaak voldoende of kan gewerkt worden met een afwijkingsbevoegdheid. Er gelden de volgende beoordelingscriteria: o de primaire bedrijfsactiviteit is opslag en distributie, aanvullende detailhandels-/verkoopactiviteiten zijn een ondergeschikte functie en de verkoopruimte bedraagt maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bvo) met een maximum van 50 m² bvo10; o het volledig assortiment is alleen te bezichtigen via internet op (post)catalogus; o levering van de producten mag niet leiden tot onveilige (verkeers)situaties.  Voor zelfstandige afhaalpunten wordt geadviseerd om de bestemming ‘afhaalpunt’ op te nemen in het (nieuwe) bestemmingsplan, of het mogelijk maken van een afwijkingsbevoegdheid of vrijstelling. Vanwege de verkeersaantrekkende werking van dergelijke afhaalpunten is de locatiekeuze en bereikbaarheid een essentieel toetsingscriterium. We adviseren zeer terughoudend te zijn met het toestaan van afhaalpunten in Teylingen, maar ontwikkelingen in de markt niet te dwarsbomen 11. De vestiging van een afhaalpunt in de centra kan overigens een aantrekkende en versterkende werking hebben op het centrum. Mensen moeten er immers hun pakketje ophalen en zijn dan in het centrum en kunnen dan ook vervolgbestedingen doen.

10

Maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bvo) met een maximum van 50 m² bvo wordt vaak door gemeenten gehanteerd. 11 Denk bijvoorbeeld aan de opkomst van afhaalpunten van supermarkten (zoals bijvoorbeeld van AH en superdirect.com). Te starre bestemmingen blokkeren de vernieuwing en innovatie in de detailhandel. Besluit 17/12/2013 17:28


39

p 43 van 203

Detailhandel bij tankstations Hoewel onbemande tankstations in opkomst zijn, vormen winkels bij bemande tankstations een steeds belangrijkere bron van inkomsten. Om te voorkomen dat deze teveel gaan concurreren met de reguliere detailhandel is het belangrijk om hier richtlijnen voor af te spreken in de visie. Daarbij adviseren we uit te gaan van een maximale winkel van 75 m² bvo bij een motorbrandstoffenverkooppunt. Het assortiment moet gericht zijn op automobilisten. Productiegebonden detailhandel Bij productiegebonden detailhandel gaat het om bedrijven met als hoofdactiviteit productie of assemblage of kweek. De verkoop van dat product in of vanuit de bedrijfslocatie vormt een ondergeschikte activiteit in het bedrijfsproces. Om te voorkomen dat productie verplaatst en een winkel of showroom overblijft is het nodig om in het bestemmingsplan regels op te nemen. Bijvoorbeeld:  Showroom bij het bedrijf niet toestaan.  Noodzaak van showroom, vergezellen met de volgende regels: o de showroom 20% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen, met maximum van 100 m² bvo; o productie of assemblage moet op dezelfde locatie hebben plaatsgevonden, en; o de uitstraling mag niet die van een winkel zijn. Vliegende winkels Onder vliegende winkels verstaan we een kortdurende detailhandelsverkoop tegen dumpprijzen vanuit locaties waar normaliter geen detailhandel plaatsvindt. Denk hierbij aan horecagelegenheden, maar bijvoorbeeld ook aan stock sales vanuit een distributiemagazijn van een kledingmerk. Dit soort vliegende winkels kunnen de bestaande detailhandel en detailhandelsstructuur van Teylingen sterk benadelen. Op langere termijn is dat ook in het nadeel van de consument, omdat de bestaande winkels onder druk komen te staan. Daarmee neemt het gevaar toe dat het winkelaanbod, en zo ook de keuzemogelijkheden voor de Teylingse consument, afnemen. We raden u dan ook aan om zeer terughoudend om te gaan met deze zogenaamde ‘vliegende winkels’ buiten de detailhandelsstructuur, zeker als het om de verkoop van nieuwe producten gaat. Wellicht is het mogelijk om bij dergelijke stock sales leegstaande winkelpanden in het

Besluit 17/12/2013 17:28


40

p 44 van 203

centrum tijdelijk te verhuren om zo ook bezoekers in het centrum te krijgen (met kans op vervolgbestedingen). Overigens bedoelen we hier niet een ‘rommelmarkt’ mee. Mits goed geregeld en gehandhaafd, vormt een dergelijke markt geen negatieve invloed. Natuurlijk kunt u ervoor kiezen om verder uitzonderingen te maken voor incidentele verkopen in samenhang met (toeristische) evenementen of bijzondere ‘happenings’, zoals het Bloemencorso, de Kaagweek, de Westlander Zeildagen, de Turf- en Strontrace, het Havenfestival en het Luchtkussenfestival. Handhaving en beleid In dit advies zijn diverse elementen beschreven die ervoor moeten zorgen dat de detailhandel in Teylingen ook in de toekomst goed kan functioneren. Gezien de ontwikkelingen in de detailhandel en de opkomst van (nieuwe) vormen van detailhandel buiten de kernwinkelgebieden is het noodzakelijk zeer terughoudend te zijn in het toestaan van allerlei vormen van detailhandel die de structuur kunnen bedreigen. Er zijn concrete uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van deze andere vormen van detailhandel. Voor een deel komt het aan op handhaving van de in deze visie geformuleerde uitgangspunten en de vertaling van het advies in bestemmingsplannen. Ten aanzien van handhaving is het noodzakelijk om vergunningen regelmatig te controleren, waarbij vooral het (neven)assortiment aandachtspunt is. Dit geldt met name voor winkels buiten de kernwinkelgebieden. Immers we constateerden dat binnen de kernwinkelgebieden in principe alle vormen van detailhandel mogelijk (moeten) zijn. Ten aanzien van bestemmingsplannen en vergunningen is het zaak om zoveel mogelijk te sturen op het voorkomen van detailhandelsbestemmingen buiten de kernwinkelgebieden. Complicerende factor is dat de bestemmingsplannen in Teylingen net herzien zijn. Er zijn echter mogelijkheden om via gesprekken met eigenaren of via vrijstellingen (voor alternatieve bestemmingen) oplossingen te bieden en zo de potentie van perifere winkels terug te dringen. Dit geldt overigens ook voor winkels in aanloopstraten van kernwinkelgebieden. Door verruiming kan perspectief ontstaan voor nieuwe initiatieven bij eigenaren.

Besluit 17/12/2013 17:28


41

p 45 van 203

4. UITVOERINGPLAN In dit hoofdstuk leest u het uitvoeringsplan voor realisatie van dit advies over de detailhandel in Teylingen. Het advies over de detailhandelsstructuur in hoofdstuk drie geeft aan wat wenselijk is voor een sterke detailhandelsstructuur in Teylingen naar de toekomst. Deze uitvoeringsstrategie geeft een aanzet om de ambities en het wensbeeld uit de visie te kunnen bereiken. Benoemde acties in het advies worden hier slechts beperkt herhaald, maar horen wel tot de kern van het uitvoeringsplan. Voor de uitvoeringsstrategie staan vier acties centraal die in onze optiek cruciaal zijn om zo goed mogelijk de uitvoering van de voorgestelde detailhandelsstructuur en uitdagingen die op u af komen op te pakken: 1. verkennen mogelijkheden centrummanagement; 2. vastgoedeigenaren betrekken en organiseren; 3. opstellen visie per kern; 4. handhaving en beleid.

Actie 1: Verkennen mogelijkheden centrummanagement Waarom? De aantrekkingskracht van de detailhandel in Teylingen moet worden vergroot om de verwachte ontwikkelingen het hoofd te kunnen bieden. De acties die hiervoor nodig zijn, zullen echter niet vanzelf van de grond komen. Een gezamenlijke aanpak en investeringen zijn nodig van zowel ondernemers, vastgoedeigenaren, vastgoedmarktpartijen (ontwikkelaars/beleggers), financiers en de gemeente. Samenwerking en een gecoördineerde aanpak is dan van belang, anders gaat dit niet of niet voldoende van de grond komen. Centrummanagement kan hiervoor een oplossing bieden en vormt feitelijk dé basis voor de noodzakelijke acties voor een gezonde detailhandel in Teylingen. Draagvlak, mogelijkheden, structuur en werkgebied (per kern of voor de hele gemeente met werkgroepen per kern) van het centrummanagement moeten dan ook op korte termijn worden verkend.

Besluit 17/12/2013 17:28


42

p 46 van 203

Hoe?  Aanstellen kwartiermaker die een voorinventarisatie houdt waarbij de wenselijkheid van centrummanagement bij diverse partijen verkend wordt.  Informatieavond en draagvlakmeting centrummanagement, incluis BIZ/ondernemersfonds.  Bij voldoende draagvlak: o opstellen businessplan centrummanagement met daarin aandacht voor: ambities en doelstellingen, meerjarenprogramma (waaronder acties onder 2 t/m 4), organisatiemodel en financiering; o opstellen profiel centrummanager; o werving, selectie en aanstellen manager. Vervolgens uitvoering businessplan, waaronder acties onder 2 t/m 4 en genoemd in de visie onder 3.3, bijvoorbeeld:  Branchering en leegstandsbestrijding in de diverse kernen.  Versterking van de marketing en promotie en het organiseren van evenementen.  Ruimtelijk inrichting, beheer, veiligheid, bereikbaarheid en parkeren.  Activiteiten rondom Het Nieuwe Winkelen en online winkelen in Teylingen.  Communicatie, vastgoed en financiering. Wie?  Ondernemers (TOV) initieert, gemeente faciliteert. Met name in verkennende fase.  Centrummanagement is een aparte organisatie en geen politiek instrument. Ondernemers, eigenaren en gemeente bepalen samen de agenda en het werkterrein van het bestuur (van de organisatie).  Centrummanager is onafhankelijke persoon die de uitvoering van centrummanagement op zich neemt. Wanneer?  Verkenning eerste helft 2014.  Bij positieve uitslag eind 2014 oprichten organisatie en werving centrummanager.  Eind 2014: aanstellen centrummanager en start uitvoering.

Besluit 17/12/2013 17:28


43

p 47 van 203

Actie 2: Vastgoedeigenaren betrekken en organiseren Waarom? De pandeigenaren in het centrum van Teylingen zijn nog niet verenigd. Zij spelen echter een belangrijke rol bij het goed economisch functioneren van de winkelgebieden in Sassenheim, Teylingen en Warmond (behoud vastgoedwaarde van de panden, leegstandsbestrijding). Hun betrokkenheid en stem is dan ook van groot belang voor het centrummanagement. Om in het centrummanagement vertegenwoordigd te kunnen zijn als partner en om met één mond te kunnen spreken dienen de vastgoedeigenaren zich te verenigen in een VvE of een vastgoedeigenarenoverleg. Dit project is dan ook gericht op het organiseren van pandeigenaren en deze – bij voorkeur – aan te laten sluiten als partner bij het centrummanagement. Hoe?  Opstellen bestand/overzicht vastgoedeigenaren in kernwinkelgebieden van Teylingen.  Benaderen van vastgoedeigenaren voor overleg/bijeenkomst over visie en verkenning centrummanagement.  Verkennen mogelijkheden overlegplatform met vastgoedeigenaren en/of de oprichting van een VvE (per kern of delen van kernen), overtuigen van noodzaak en urgentie.  Deelname in centrummanagement via afvaardiging vanuit VvE.  Verkennen mogelijkheden opzet vastgoedfonds voor herontwikkelen en uit de markt halen van panden voor detailhandel. Met wie?  Gemeente, samen met vastgoedeigenaren en ondernemers. Wanneer?  Eerste helft 2014.

Besluit 17/12/2013 17:28


44

p 48 van 203

Actie 3: Opstellen ontwikkelvisie of –strategie per kern Waarom? In de visie is op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelingsrichting per kern weergegeven. Het is nu noodzakelijk dat deze globale ontwikkelingsrichting/streefbeeld door ondernemers, samen met vastgoedeigenaren en gemeente per kern wordt uitgewerkt in een concrete visie en actieplan. Daarin kan ook op maat uitwerking worden gegeven aan bijvoorbeeld de koopzondag per kern. Het opstellen van de visies kan prima onder de vlag van het centrummanagement gebeuren in werkgroepen per kern. Hoe?  Na oprichting van centrummanagement: werkgroep instellen die verantwoordelijk is voor opstellen visie betreffende kern.  Proces voor opstellen visie uitstippelen en faciliteren.  In visie in ieder geval aandacht besteden aan: o Wat is sterk en wat zijn verbeterpunten ten aanzien van de locaties? o Wat zijn de bronpunten en publiekstrekkers? o Hoe beoordelen ondernemers het winkelgebied en wat zijn de toekomstplannen? o Wat is het kernwinkelgebied en wat zijn de aanloopstraten? o Wat is het gewenste brancheprofiel en welke doelgroepen (bestaande en nieuwe winkels) passen daarbij? o Hoe dragen openbare ruimte, veiligheid en voorzieningen bij aan een sterk centrum en een prettig verblijfsklimaat? o Welke routing, verkeersstructuur en parkeerbeleid past bij het centrum zodat een prettig verblijfsklimaat ontstaat en toch voldoende dichtbij de winkels gekomen kan worden? o Wat is de gewenste invulling voor koopzondag? o Hoe kunnen ondernemers (winkeliers, horeca, voorzieningen) de samenhang in het centrum vergroten? o Welke partijen zijn betrokken bij de totstandkoming van de visie en de uitvoering ervan? o Welke stappen moeten gevolgd worden en wat is de fasering?

Besluit 17/12/2013 17:28


45

p 49 van 203

Met wie?  Onder aansturing van het centrummanagement, met daarbij rol voor ondernemers, gemeente en (georganiseerde) vastgoedeigenaren.  Bij voorkeur via specifieke werkgroepen per kern, waarin ook niet-partners, zoals banken, bewoners, recreatie, ambulante handel,politie of brandweer, zitting kunnen nemen en hun bijdrage kunnen leveren. Wanneer?  Na oprichting centrummanagement, dus vanaf eind 2014.

Actie 4: Handhaving en beleid Waarom? In dit advies zijn diverse elementen beschreven die ervoor moeten zorgen dat de detailhandel in Teylingen ook in de toekomst goed kan functioneren. Gezien de ontwikkelingen in de detailhandel en de opkomst van (nieuwe) vormen van detailhandel buiten de kernwinkelgebieden is het noodzakelijk zeer terughoudend te zijn in het toestaan van allerlei vormen van detailhandel die de structuur kunnen bedreigen. In het advies zijn concrete uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van deze andere vormen van detailhandel. Voor een deel komt het aan op handhaving van de in deze visie geformuleerde uitgangspunten en de vertaling van het advies in bestemmingsplannen. Ten aanzien van handhaving is het noodzakelijk om vergunningen regelmatig te controleren, waarbij vooral het (neven)assortiment aandachtspunt is. Dit geldt met name voor winkels buiten de kernwinkelgebieden. Immers we constateerden dat binnen de kernwinkelgebieden in principe alle vormen van detailhandel mogelijk (moeten) zijn. Ten aanzien van bestemmingsplannen en vergunningen is het zaak om zoveel mogelijk te sturen op het voorkomen van detailhandelsbestemmingen buiten de kernwinkelgebieden. Complicerende factor is dat de bestemmingsplannen in Teylingen net herzien zijn. Er zijn echter mogelijkheden om via gesprekken met eigenaren of via vrijstellingen (voor alternatieve bestemmingen) oplossingen te bieden en zo de potentie van perifere winkels terug te dringen. Dit geldt overigens ook voor winkels in aanloopstraten van kernwinkelgebieden. Door verruiming kan perspectief ontstaan voor nieuwe initiatieven bij eigenaren.

Besluit 17/12/2013 17:28


46

p 50 van 203

Hoe?  Vigerende bestemmingsplannen buiten de kernwinkelgebieden doorlichten op detailhandelsbestemming: in overleg met eigenaren zoeken naar een oplossing om bestemming winkel te laten vervallen12.  Analyse van alternatieve aanwendbaarheid voor winkelgebieden buiten de kernwinkelgebieden en die geen toekomstperspectief meer hebben voor detailhandel.  Integratie van herontwikkellocaties in Teylingen in visie op detailhandel, zoveel mogelijk bevorderen en versnellen van ontwikkelingen.  Dit alles in overleg met daar gevestigde ondernemers en eigenaren van vastgoed.  Faciliteren van verplaatsingen naar te versterken winkelgebieden.  Waar mogelijk achterblijvend winkelvastgoed uit de markt halen.  Bewaken branchering winkelgebieden in de drie kernen.  Monitoring/communicatie. Met wie?  Gemeente in de lead en waar mogelijk via het centrummanagement en individuele ondernemers en eigenaren. Wanneer?  Doorlopend, vanaf 2014.

12

Zeker voor plannen die nog niet tot ontwikkeling zijn gekomen is het mogelijk om de bestemming te schrappen zonder planschade. Hiervoor is wel een visie nodig (bijvoorbeeld deze visie als basis) en een uitspraak dat de bestemming detailhandel per een afgesproken datum komt te vervallen indien nog niet in realisatie genomen. Voor gronden die eigendom zijn van de gemeente is dit goed te hanteren. Voor bestemmingen die al gerealiseerd zijn (bijvoorbeeld een bedrijfspand dat nu niet als winkel fungeert) is het nodig in overleg met eigenaren te zoeken naar een oplossing. Besluit 17/12/2013 17:28


47

p 51 van 203

13 192 DetailhandelsvisieTeylingen bijlagenboek 10-12 ONTWERP.pdf

DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen

bijlagenboek

Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 10 december 2013

Besluit 17/12/2013 17:28

p 52 van 203

INHOUDSOPGAVE

Besluit 17/12/2013 17:28

1.

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD 1.1 Trends 1.2 Winkelaanbod in Teylingen 1.3 Kwalitatief aanbod Teylingen 1.4 Analyse per winkelgebied

1 1 8 14 16

2.

VRAAG TEYLINGEN 2.1 Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen 2.2 Economische structuur en koopstromen Teylingen 2.3 Distributieve analyse Teylingen

34 34 36 39

3.

ANALYSE BELEID 3.1 Provincie Zuid-Holland 3.2 Regio Holland Rijnland 3.3 Gemeente Teylingen

41 41 42 43

4.

SCENARIO’S STRUCTUUR DETAILHANDEL TEYLINGEN

46

5.

BEGRIPPEN

49

p 53 van 203

1. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken voor de detailhandel in Teylingen.

1.1 Trends Consumentengedrag verandert Het consumentengedrag verandert onder invloed van trends onder de bevolking. Zo zet de individualisering door, is er sprake van gezinsverdunning en vergrijzing. Al deze veranderingen hebben effect op de detailhandel in Teylingen. Ze leiden tot meer of minder bezoeken aan de winkels. Door tijdsdruk worden steeds vaker multi purpose trips afgelegd; het combineren van diverse (winkel)activiteiten (zoals boodschappen doen op de terugweg van het werk of na het ophalen van kinderen uit school). Een goede bereikbaarheid is hierbij essentieel. Het winkelgedrag van consumenten is in te delen in drie hoofdcategorieën, namelijk: recreatief winkelen (als vrijetijdsbesteding of voor vermaak), boodschappen doen (snel en efficiënt, vaak gecombineerd met andere activiteiten) en doelgericht winkelen (heel gericht op zoek naar een product, ook wel runshopping genoemd). Op basis van deze categorieën van het winkelgedrag is het mogelijk om aan te geven welke winkelgebieden het beste inspelen op het veranderend consumentengedrag. In de vastgoedvisie van Stec Groep1 is een groslist opgesteld van sterke en minder sterke winkelcentra.

1

Besluit 17/12/2013 17:28

Succesvol veranderen, Vastgoedvisie Stec Groep 2011

Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

1

p 54 van 203

Succesvol veranderen op de winkelmarkt – Stec Groep Winkelgebieden die het moeilijk krijgen zijn de aanloopstraten zonder profiel of trekker, buurtwinkelcentra zonder sterke supermarkt en kleine monofunctionele woonboulevards. Voor deze winkelgebieden ligt de komende jaren een forse sanerings- en transformatieopgave. De opgave voor de detailhandel ligt kortom in het saneren en transformeren van slecht renderend winkelvastgoed op zwakke locaties (o.a. kleinschalige monofunctionele woonboulevards, aanloopstraten en buurtstrips) en in het vernieuwen en toevoegen van kwaliteitsmeters op A-locaties en kernwinkelgebieden. Kortweg wil de consument compacte en goed bereikbare winkelgebieden met een compleet aanbod en ruime keuzemogelijkheden binnen het bezoekmotief. De toekomst is aan wijkcentra met een compleet dagelijks aanbod, binnensteden met alles om te funshoppen waar genoeg te beleven is en doelgerichte clusters grootschalige detailhandel met een compleet aanbod op het gebied van in en om het huis of vrije tijd.

We vertalen dit naar de specifieke situatie in Teylingen. Voor Teylingen betekent dit: • dat het centrum van Sassenheim een goed toekomstperspectief heeft, waarbij wel keuzes gemaakt moeten worden over de oriëntatie en mix van winkels dat hier aangeboden wordt. Ook moet er gekeken worden naar vernieuwing en het verbeteren van de sfeer en beleving in het winkelcentrum.

Besluit 17/12/2013 17:28


2

p 55 van 203

•

•

•

• •

dat het centrum van Voorhout voor met name dagelijkse artikelen een voldoende toekomstperspectief heeft, en gelieerd daaraan enkele niet-dagelijkse winkels. Gestreefd moet worden naar het compact houden van het centrum om het combinatiebezoek te maximaliseren. dat het centrum van Warmond te klein is voor een sterk toekomstperspectief als solitair winkelgebied. Ondersteunend moet gezocht worden naar een aantrekkelijke mix en versterking van de samenhang tussen de toeristisch recreatieve functies en de winkelfunctie. dat het buurtcentrum Oosthoutplein relatief klein is voor een sterk toekomstperspectief. De Aldi is hier een sterke trekker, maar heel veel perspectief voor uitbreiding is hier niet. Dit terwijl Aldi op dit moment landelijk aan vernieuwing en schaalvergroting van haar winkels werkt. dat ‘oudere’ winkellocaties buiten het centrum een zeer zwak perspectief hebben en transformatie het beste alternatief is (denk onder andere aan Essenplein). dat Teylingen te klein is en er te veel concurrenten zijn voor een sterke, geclusterde locatie voor perifere en volumineuze detailhandel. Maatwerk per geval is nodig om de consument optimaal te bedienen.

Vergrijzing leidt tot ander koopgedrag Net als in de rest van Nederland vergrijst de bevolking in Teylingen. Waar de bevolking van Teylingen krimpt, neemt die in Holland Rijnland nog toe met circa 10% tot en met 2030 2. Voor de winkelgebieden in Teylingen is het van belang om de oudere consument goed te bedienen. Deze groep consumenten wordt steeds groter. Ouderen besteden hun geld anders dan jongeren. Ouderen winkelen minder vaak en geven minder geld uit aan kleding en interieur. De laatste modetrends worden niet meer gevolgd en ze doen langer met hun spullen. Wel is het zo dat de ouderen van de toekomst naar verwachting een ander koopgedrag hebben dan de ouderen van nu. De ouderen van nu, van net na de oorlog, zijn over het algemeen spaarzaam, terwijl de ‘toekomstige’ ouderen (al) gewend zijn om makkelijker geld uit te geven en voor een deel ook ‘modieus’ zijn. Voor de ouderen (van nu) is het belangrijk dat een winkelgebied schoon en veilig is en dat het aangenaam verblijven is. Vaak is winkelen een dagje uit of wordt het gecombineerd met een andere vrijetijdsactiviteit, bijvoorbeeld een bezoek aan een museum. Daarnaast willen ouderen graag verrast worden. Zij willen wat nieuws beleven en daarover vertellen. De beleving wordt steeds belangrijker bij de keuze voor een 2

Besluit 17/12/2013 17:28

Bron: Provincie Zuid Holland, 2012


3

p 56 van 203

winkelgebied. Het is niet meer zo dat ouderen kiezen voor het winkelcentrum ‘om de hoek’, maar door de toegenomen mobiliteit juist voor het centrum dat voorziet in de hierboven beschreven behoefte. 3

Groei van bestedingen via internet zorgt voor verlies aan omzet in fysieke winkelcentra E-commerce gevoelige producten – cd’s, boeken, reizen, witFiguur 2: Groeipercentages van online- en en bruingoed – worden steeds vaker online verkocht. Circa offline winkelen 2005-2012 10% van de omzet in de detailhandel ging in 2012 via 45% 38% internet4. De omzet en groeipercentages van online 40% 32% 35% winkelen blijven groeien. Dit terwijl de omzet van de 28% 27% 30% detailhandel totaal de afgelopen 4 jaren niet is gegroeid en 25% 17% 20% zelfs is gedaald (zie figuur hiernaast). Waar dit eindigt, is 15% 11% lastig te voorspellen. Velen verwachten dat het aandeel 8% 10% 4,50% 4,20% 3,40% van online verkopen op korte termijn kan oplopen naar 15 5% 0,20% 0% tot 20%, waarbij het vooral om de doelgerichte goederen -0,20% -5% -0,40% gaat, zoals genoemde cd’s en wit- en bruingoed. Voor -4,10% -10% keuzegevoelige producten speelt dit minder. Zo worden bij 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 kleding steeds meer basisartikelen (o.a. T-shirts en Retail Online shopping spijkerbroeken) online gekocht, maar blijven veel consumenten ook sterk gericht op winkels. Zij willen Bron: Thuiswinkel.org, 2012

9%

-4%

2012

3

De Rabobank heeft in haar visie “50+ winkelideeën” een overzicht gemaakt van de kansen die er liggen voor ondernemers om dit groeiende marktsegment beter te bedienen. 4 Bron: Thuiswinkel.org Besluit 17/12/2013 17:28


4

p 57 van 203

kijken, vergelijken en de kleding zien, voelen en passen. Het gaat hier ook om funshoppen en een gezellig uitje. Figuur 3: Aandeel in omzet per marktsegment via Internet of fysieke winkel

Reizen

Speelgoed

Tickets

Kleding/schoenen

Erotiek

Witgoed/keukengoed

Computer software

fietsen / fietsaccesoires

DVD/Blu-ray

Interieur

Verzekeringen

Auto's

Muziek

Sportartikelen

Foto/Film

Doe het zelf / hobby

Home-entertainment -software

Persoonlijke verzorging

Winkel

(Mobiele)telefoon

Tuinartikelen

Computer hardware

Dierenvoeding

Consumentenelectronica

Optisch / lenzen

Boeken/magazines/kranten

Bloemen, planten

Audio/video

Levensmiddelen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Internet

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Thuiswinkel.org, 2012

Winkelcentra met een sterk aanbod aan mode en luxe en die mogelijkheden bieden om te funshoppen zijn zeer kansrijk naar de toekomst. Ook door de combinatie met horeca en leisure. Funshoppen is vrijetijdsbeleving nummer 1 in Nederland.

Besluit 17/12/2013 17:28


5

p 58 van 203

Clicks need bricks…… ABN Amro waarschuwt dat alleen een winkel op internet exploiteren zijn beste tijd heeft gehad 5. Hoewel nog steeds een grote verplaatsing van de fysieke winkel naar internet plaatsvindt, gaat de lol om alles op internet te kopen eraf. Op dit moment is de enkel fysiek kopende klant met 55% nog in de meerderheid. Een groep van 35% koopt zowel online als offline en 10% alleen online. Die verhouding gaat veranderen. Over drie jaar zal de meerderheid zowel op internet als in fysieke winkels kopen. Dit betekent dat winkeliers met alleen een vestiging op internet er een fysieke winkel bij moeten zoeken. ’Mensen willen zien, voelen, vergelijken en beoordelen. Hoe tegenstrijdig het ook klinkt, fysieke winkels worden een duidelijke succesfactor in het nieuwe internettijdperk’ 6. De aanbodkant verandert. Is nu nog de overgrote meerderheid van de webwinkels een pure e-tailer, in de toekomst zijn de zogenaamde bricks & clicks de grote e-commerce ondernemers. Deze verschuiving is duidelijk zichtbaar met online shops van onder andere Ikea, MediaMarkt en diverse andere spelers. …..but bricks need clicks Zoals in de vorige alinea is aangegeven zal de toekomstige consument heel bewust keuzes maken ten aanzien van het aankoopgedrag. Iedere consument heeft straks wel eens wat gekocht via internet, dus daar zit geen rem op. Vandaar ook dat experts voorspellen dat 20 tot 50% van de omzet op lange termijn straks via internet loopt. De consument is daarom kieskeurig in het aankoopkanaal dat gekozen wordt. Het zien, voelen, vergelijken en oordelen lukt steeds beter op internet, maar fysiek winkelen heeft nog steeds een voordeel. Voor ondernemers met een fysieke winkel is het dus noodzakelijk om naast een sterke fysieke winkel ook een online winkel te hebben. Zo kunnen vaste klanten direct online orders plaatsen (bij een vertrouwde winkel die dichtbij te bereiken is), kan een klant direct online een bestelling plaatsen (als de fysieke winkel geen voorraad meer heeft) of kunnen klanten die vooral online winkelen ook omzet in Teylingen achter laten. Kortom, het ‘nieuwe winkelen’ is een overlevingsstrategie voor fysieke winkels.

5 6

Besluit 17/12/2013 17:28

Bron: Cross channel retail de toekomst ABN Amro, CBW Mitex, 2011 Bron: Telegraaf 13 januari 2012: Webshop is kansloos zonder winkel quote Michel Koster onderzoeker ABN Amro


6

p 59 van 203

In het nieuwe winkelen staat centraal hoe de detaillist de kansen van internet optimaal kan benutten. Zo brengt mobiel internet de webinformatie die voorheen enkel thuis werd gebruikt naar het winkelgebied. Koppel dat aan de voordelen die de winkelstraat biedt zoals sfeer, direct kopen en meenemen, product uitproberen, voelen, ruiken, proeven en passen, rondstruinen, iets unieks ontdekken en persoonlijke service. Met het ‘nieuwe winkelen’ neemt de service en beleving in de winkels toe. Denk bijvoorbeeld aan het plannen van een route door het winkelcentrum via het boodschappenlijstje, digitale spaarsystemen of het scannen van productinformatie na sluitingstijd. Hier ligt dus een helder belang om een en ander samen op te pakken en te doen.

Besluit 17/12/2013 17:28


7

p 60 van 203

1.2 Winkelaanbod in Teylingen Kernfeiten over het winkelaanbod in Teylingen Het totale winkelaanbod in de gemeente Teylingen bestaat uit circa 50 winkels in de dagelijkse sector en circa 120 in de niet-dagelijkse sector. De totale omvang van de dagelijkse sector bedraagt 12.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en niet-dagelijkse sector circa 24.500 m² wvo. Daarnaast zijn er ongeveer 70 leisurevoorzieningen (horeca, cultuur en ontspanning). In verhouding tot het aantal inwoners kent Teylingen een vergelijkbaar dagelijks winkelaanbod en is het winkelaanbod niet-dagelijks een flink stuk lager dan gemiddeld in vergelijkbare plaatsen in de regio. Tabel 2: winkelaanbod Teylingen (2013) en gemiddeld in Holland Rijnland en Zuid-Holland (2012), in aantal m² naar dagelijks en niet-dagelijks, exclusief leegstand Teylingen

Holland-Rijnland*

Zuid-Holland*

dagelijks

12.500

11.000

11.500

niet-dagelijks

24.500

43.500

39.500

totaal

37.000

54.500

51.000

Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep *Het aantal m² wvo is gecorrigeerd voor het aantal inwoners van Teylingen.

Als we kijken naar de winkeldichtheid (aantal m² wvo per inwoner) dan zien we dat Teylingen relatief weinig winkels in het niet-dagelijkse segment kent ten opzichte van omliggende gemeenten en regionale gemiddelden. Dit hoeft overigens niet meteen te betekenen dat er behoefte is om winkelcentra uit te breiden. Immers de detailhandel is niet alleen een lokale, maar ook een regionale en bovenregionale markt (zeker voor een aantal segmenten). Een deel van het ‘tekort’ in Teylingen wordt in de regionale centra opgevangen. In hoofdstuk 2 van deze bijlage gaan we in op het presteren van de detailhandel in Teylingen en eventuele ruimte voor uitbreiding.

Besluit 17/12/2013 17:28


8

p 61 van 203

Tabel 3: winkelaanbod Teylingen (2013), omliggende gemeenten en regionaal (in aantal m² per inwoner) per segment Gebied

Dagelijks

Mode&Luxe

Volumineus

Vrije tijd

Overig

Totaal

Teylingen

0,35

0,26

0,39

0,06

0,05

1,13

Hillegom

0,37

0,31

0,91

0,31

0,06

1,97

Lisse

0,42

0,59

0,97

0,11

0,03

2,12

Noordwijkerhout

0,37

0,21

0,83

0,25

0,02

1,67

Holland-Rijnland

0,31

0,29

0,53

0,15

0,25

1,53

Zuid-Holland 0,32 0,32 0,46 0,14 Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep

0,19

1,43

Ten opzichte van 4 jaar geleden 7 is het winkelaanbod in Teylingen licht toegenomen (met circa 4.000 m² wvo). Het aantal vierkante meters van het dagelijkse winkelaanbod is nagenoeg gelijk gebleven. De groei is met name tot stand gekomen door perifere ontwikkelingen aan de Wasbeekerlaan (nieuwbouw) en het uitblijven van herontwikkeling van Postpromenade. Ook is het Voorhavenkwartier opgeleverd wat tot een beperkte toevoeging heeft geleid.

7

Besluit 17/12/2013 17:28

DPO Teylingen ten behoeve van het Economisch Beleidsplan, door Grontmij 2009


9

p 62 van 203

Verdeling naar branches In onderstaande tabel en figuur de verdeling van het winkelaanbod in Teylingen vergeleken met gemeenten van gelijke omvang. Tabel 4: verdeling winkelaanbod en verzorgingsindex naar branches in Teylingen en referentiegemeente m² per 1.000 inwoners Teylingen

m² per 1.000 inwoners referentiegemeente*

Oordeel

301 -

315 -

gelijk aan referentie

55

gelijk aan referentie

Dagelijks Levensmiddelen ….waarvan supermarkt

Totaal 12.474 10.704 8.727

Persoonlijke Verzorging Mode & Luxe Warenhuis

1.770 9.395 1.302

50 37

50

relatief weinig

Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Artikelen

3.274 1.146 481 3.152

92 32 14 89

225 65 18 50

relatief zeer weinig relatief zeer weinig gelijk aan referentie relatief veel

Antiek & Kunst Vrije Tijd Sport & Spel

40 2.245 1.391

1

10

relatief zeer weinig

39

80

relatief weinig

105 749

3 21

20 27

relatief weinig relatief weinig

10.193 1.468 706 875

41 20 25

250 55 42

relatief zeer weinig relatief weinig relatief weinig

3.789 3355 1.652 6.383

106 94 46 -

200 480 60 -

relatief weinig relatief zeer weinig relatief weinig

Hobby Media In/Om Huis Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf-zaken Wonen Detailhandel Overig Leegstand

* Teylingen kent ruim 35.000 inwoners. We vergelijken Teylingen dan ook met vergelijkbare gemeenten tussen 20.000 en 30.000 inwoners en tussen 30.000 en 50.000 inwoners. Gecorrigeerd is voor het inwonertal van Teylingen. Bij de leegstand tellen we 4.135 m² op Wasbeekerlaan niet mee. Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep Besluit 17/12/2013 17:28


10

p 63 van 203

Figuur 1: winkelaanbod Teylingen 2013 (aantal m² en aantal) naar branches Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen

4%

3%

10% 11%

3% 4%

% aantal winkels referentie

3% 4% 4% 5% 6%

8%

3% 3% 3%

1%

4%

3%

1% 1%

3% 4% 5% 4%

2%

7%

5%

0%

7%

17%

5% 3%

10%

2% 2% 2% 3%

1% 1%

20%

25%

24% 11% 11%

10%

% wvo Teylingen

4% 4%

2%

9%

3% 3% 3%4% 3% 5%

0%

25%

% wvo referentie 4%

1%2% 0%1%

15%

5% 9%

1% 0%

20%

14%

1% 1%

Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen

% aantal winkels Teylingen

5%

9%

12%

17%

10%

15%

30%

20%

25%

30%

Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep Besluit 17/12/2013 17:28


11

p 64 van 203

Op basis van bovenstaande tabel en figuur blijkt dat in veel segmenten en branches het winkelaanbod in Teylingen beperkt is. Let op: bovenstaande betreft puur een aanbodsituatie en is geen vrijbrief om meer winkelmeters toe te voegen. Het aanbod aan winkels is immers een samenspel van het draagvlak binnen de gemeente, de ligging en afstand tot grotere of vergelijkbare kernen/centra en de detailhandelsstructuur. Sassenheim is het echte centrum van de gemeente Wanneer we specifiek naar het aanbod van detailhandel kijken, blijkt dat het centrum van Sassenheim zowel qua aantal verkooppunten (84) als qua oppervlakte (17.900 m² wvo) het grootste detailhandelgebied is. Het aanbod in Voorhout is stukken kleiner met 48 winkels en ruim 9.000 m² wvo (exclusief Oosthoutplein). De kern Warmond is met slechts 12 winkels en 2.100 m² wvo ook een zeer klein winkelgebied. Hier valt echter op dat er naast winkels ook diverse horeca- en ambachtszaken aanwezig zijn. Daarnaast valt op dat bijna 30% van de winkels (11.800 m² wvo) in Teylingen bevindt zich buiten de getypeerde winkelgebieden. Het gaat om winkels binnen (1.500 m² wvo) of buiten de bebouwde kom (900 m² wvo) en om winkels op een bedrijventerrein (9.400 m² wvo). Vooral de laatste groep geeft een vertekend beeld. De PostPromenade wordt herontwikkeld en aan de Wasbeekerlaan ontstaat een concentratie van winkelactiviteiten.

Besluit 17/12/2013 17:28


12

p 65 van 203

Tabel 5: winkelaanbod Teylingen 2013 in verkooppunten en aantal m² wvo naar winkelgebied verkooppunten

m² wvo

% in totaal m² wvo

Centrum Sassenheim*

84

17.900

38%

Centrum Voorhout

42

7.000

15%

Centrum Warmond

12

2.100

4%

Jacoba van Beierenhof

6

2.000

4%

Oosthoutplein

4

1.000

2%

Totaal overige locaties**

36

16.000

34%

In bebouwde kom

18

1.500

3%

Buiten bebouwde kom

6

900

2%

Op bedrijventerreinen***

4

400

1%

Postpromenade****

6

5.200

11%

Wasbeekerlaan *****

2

8.000

17%

184

ca. 47.500

100

Totaal

Bron: Stec Groep op basis van Locatus, 2013. *in Sassenheim is per 1 november 2013 1.200 m² wvo op de markt in het Voorhavenkwartier (o.a. Big Bazar en Xenos zijn nieuwe huurders) (voormalige AH). Deze toevoeging is opgenomen in de cijfers. **op overige locaties is de vestiging van de Intratuin niet meegeteld ***het gaat om overige locaties op bedrijventerreinen in Teylingen ****Postpromenade is de naam van de herontwikkeling van dit perifere winkelgebied Koetsiersweg naar woningbouw. Vanwege de crisis is er nog geen zicht op herontwikkeling. Meerdere panden staan te huur. Cijfers over aantal meters wvo en leegstand zijn daarmee een momentopname (oktober 2013). Circa 2.200 m² wvo van de locatie is nog in gebruik. Het overige winkelaanbod staat te huur. *****Wasbeekerlaan is een nieuw project voor volumineuze detailhandel. Multimate en Van der Voet Keukens zijn hierheen verhuisd (vanuit Postpromenade). Ook is er een fitnesscentrum gevestigd. Er is nog 4.135 m² wvo beschikbaar in 2 units van ca. 2.000 m² wvo).

Besluit 17/12/2013 17:28


13

p 66 van 203

1.3 Kwalitatief aanbod Teylingen Leegstandcijfers in Teylingen geven vertekend beeld. Leegstand is een momentopname. Zeker als het gaat om een gemeente met een relatief beperkt aanbod kan een groot leegstaand pand het leegstandscijfer omhoog duwen. Zo ook bij de ontwikkeling van nieuw aanbod (dat nog niet volledig gevuld is). Op basis van de meest actuele cijfers van Locatus (mei 2013) bedraagt de leegstand in Teylingen circa 15% (ca. 6.400 m² wvo, exclusief aanbod aan Wasbeekerlaan). Ten opzichte van 2011 en 2012 is de leegstand in Teylingen licht afgenomen. Het gaat om circa 20 winkels. Op basis van een nadere inventarisatie (locatiebezoek) is de leegstand in perspectief geplaatst en geactualiseerd. • Zo is de leegstand in het kernwinkelgebied van Sassenheim slechts 3,5%. • In Voorhout is de leegstand circa 20%, maar wordt sterk gedomineerd door leegstand van de Plussupermarkt (850 m² wvo). Als deze locatie buiten beschouwing worden gelaten is de leegstand circa 8%. • In Warmond is de leegstand op basis van de cijfers ook ruim 20%. Het betreft voor het overgrote deel een leegstaand horecapand waar ook detailhandel gevestigd mag worden. Als we deze niet meetellen als detailhandel is de leegstand 2,5%. • Het grootste deel van de leegstand vinden we buiten de kernwinkelgebieden. Hier zijn ook nuances aan te geven. Postpromenade (omgeving Koetsiersweg) is een transformatielocatie (woningbouw) waardoor de detailhandel de komende jaren verdwijnt. Slechts 2.200 m² wvo is nu bezet van de beschikbare 5.200 m² wvo. Ook de leegstand op de Wasbeekerlaan is relatief groot. Meer dan de helft van de beschikbare ruimte staat leeg (4.135 m² wvo). Deze ruimte is echter zeer courant waardoor verhuur zeker mogelijk is. • Op overige locaties vallen twee zaken verder op. Aan het Essenplein is een aantal winkelruimten leeg (en nu deels gevuld met kapper of fitness). Het marktperspectief van een dergelijke locatie is zeer gering. Bovendien zijn op bedrijventerreinen enkele panden beschikbaar die ook een showroomfunctie hebben. Onder andere aan de Wattstraat staat circa 1.000 m² potentiële winkelmeters leeg. Kortom, de leegstand in de centrumgebieden is zeer beperkt en benedengemiddeld. Met name ‘oudere’ winkellocaties buiten de kernwinkelgebieden staan leeg. Zaak is te sturen op het uit de markt nemen van deze locaties om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Besluit 17/12/2013 17:28


14

p 67 van 203

Filialisering relatief hoog in Teylingen Het aantal filiaalbedrijven in Teylingen is relatief hoog in vergelijking met andere gebieden en gemeenten. In totaal is circa 40% van de winkels in Teylingen onderdeel van een formule. Landelijk ligt dit rond de 37% (voor vergelijkbare plaatsen). Gemeten in vierkante meters winkelvloer is het beeld dat er weinig niet formules zijn (36% in Teylingen tegenover 46% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen) en veel formules (64% in Teylingen tegenover 54% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen). In het grootste winkelgebied, het centrum van Sassenheim, betreft is 50% van de verkooppunten en 75% van het totale winkelvloeroppervlak onderdeel van een formule. In het centrum van Voorhout is dit respectievelijk 43% en 63% en in het centrum van Warmond 42% en 55%. Het winkelaanbod in Teylingen is dus weinig speciaal. Figuur 2: Filialisering gemeente Teylingen (links in aantal winkels en rechts in aantal m² wvo) 100% 90% 80% 70%

63%

64%

64%

60%

60% 50% 40%

100%

88%

Niet-formule

90%

Formule

80%

62%

96% 90%

Niet-formule

70%

59%

60%

37%

36%

40%

36%

38%

50%

41%

40%

30% 13%

20%

10% Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig

Totaal

40%

36%

10%

10%

0%

64%

60%

29%

30%

20%

Formule

71%

4%

0% Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig

Totaal

Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep

Besluit 17/12/2013 17:28


15

p 68 van 203

1.4 Analyse per winkelgebied Hieronder geven we een overzicht en beoordeling van de winkelgebieden in Teylingen met de RetailVitaliteits Scan (RVS). We geven een overzicht van de volgende winkelgebieden:  Sassenheim centrum (incl. Voorhavenkwartier)  Voorhout centrum  Jacoba van Beierenhof Voorhout  Oosthoutplein Voorhout  Warmond centrum  verspreide bewinkeling (met name bedrijventerreinen) In      

de RVS kijken we naar de volgende aspecten: aanbod kwantitatief aanbod kwalitatief effecten trends op aanbod betreffende winkelgebied vraag kwantitatief vraag kwalitatief effecten trends op vraag betreffende winkelgebied

Bronnen die gebruikt zijn bij het opstellen van de RVS zijn Locatus, propertyNL transactiedatabase, vastgoedjournaal transactiedatabase, WPM huurprijsvergelijker en diverse documenten van de gemeente Teylingen.

Besluit 17/12/2013 17:28


16

p 69 van 203

Sassenheim Centrum (incl. Voorhavenkwartier) Het centrum van Sassenheim is de grootste winkelconcentratie in Teylingen. Het winkelgebied telt circa 85 winkels, goed voor circa 18.000 m² wvo. Het winkelgebied strekt zich uit over de Hoofdstraat, Hortusplein, Passage, Boschplein, Voorhavenkwartier en Kerklaan. Iedere donderdag is er markt (ca. 35 kramen). Bovendien zijn er 16 horecazaken.

Besluit 17/12/2013 17:28


17

p 70 van 203

Tabel 6: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

84

Aantal m² wvo Aandeel filialen

17.931 46% (% vkp), 72% (% wvo) (veel filialen)

Aantal en type niet-winkelvoorzieningen

40 niet-winkels (15 horeca, 9 ambachten en 16 overig)

Leegstand (in aantal panden en % van totaal)

Aantal: 5 Wvo: 622 (3%)

Huurniveau

€ 240 - 320 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 185-200 (recente transacties)

Tabel 7: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

20

5.426


5

1.043

Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.)

38

7.907

Vrije tijd (sport, spel, media, ed.)

5

1.036

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig

10 1

1.852 45

5

622

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand

Besluit 17/12/2013 17:28


18

p 71 van 203

Tabel 8: Kwalitatief aanbod Sassenheim Centrum Kwalitatief

Besluit 17/12/2013 17:28

Toelichting

uitstraling marktsegment

zeer slecht laagwaardig

zeer goed hoogwaardig

Charmant, Voorhavenkwartier zeer goed Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Enkele delen lastig bereikbaar (eenrichting)

parkeren routing

vol geen routing

uitstekend circuit

Komt vol over (werkzaamheden) Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief

Weinig tot geen samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Charmant, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk

Eigen stempel, enkel geval gedateerd

straatbeeld

rommelig

eenheid

Rommelig door reclame-uitingen

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Vergelijkbaar met andere centra

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


19

p 72 van 203

Tabel 9: Kwantitatieve vraag Sassenheim Centrum Vraag kwantitatief Type winkelcentrum

groot kernverzorgend winkelgebied

Herkomst bezoekers

• •

dagelijks: lokaal 89%, regio 6%, overig 5% niet dagelijks: lokaal 80%, regio 12%, overig 8%

Bezoekredenen

• •

dagelijkse boodschappen funshoppen

Omzet / bestedingen

€ 70 miljoen

Koopkrachtbinding

• • •

Besluit 17/12/2013 17:28

dagelijks: 44% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim centrum niet-dagelijks: 22% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim Stijging ten opzichte van 2004

Vloerproductiviteit

• • •

dagelijks: € 6.567 per m² wvo niet-dagelijks: € 2.502 per m² wvo ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente is dit gemiddeld tot hoog

Bezoekfrequentie en motief

• •

dagelijks: meerdere keren per week niet dagelijks: 1 keer per week tot 1 keer per maand

Aantal inwoners straal 10 km

375.000

Gemiddeld inkomen inwoners Plannen en projecten

€ 24.300 voorhavenkwartier wordt eind 2013 volledig opgeleverd


20

p 73 van 203

Voorhout Centrum Het centrum van Voorhout telt ruim 40 winkels, goed voor circa 7.045 m² wvo. Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit de Herenstraat. Bovendien zijn er 13 horecazaken, waaronder enkele café/restaurants.

Besluit 17/12/2013 17:28


21

p 74 van 203

Tabel 10: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

42

Aantal m² wvo

7.045

Aandeel filialen

31% (%vkp), 51% (% wvo) (veel filialen)


28 niet-winkels (12 horeca, 6 ambachten en 10 overig)


Aantal: 5 Wvo: 1.423 (20%)

Huurniveau

€ 200 - 240 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 160 (recente transacties)

Tabel 11: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

10

1.647


3

537


8

1.362


3

439

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.)

13

1.637

Detailhandel overig

0

0

5

1.423

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand

Besluit 17/12/2013 17:28


22

p 75 van 203

Tabel 12: Kwalitatief aanbod Voorhout Centrum Kwalitatief

Besluit 17/12/2013 17:28

Toelichting

uitstraling marktsegment

zeer slecht laagwaardig

zeer goed hoogwaardig

Impuls dankzij Herenstaete Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren routing

vol geen routing

uitstekend circuit

Blauwe parkeerschijf, impuls Herenstaete Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief


beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Sfeervol, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk


straatbeeld

rommelig

eenheid

Weinig concentratie en eenheid

branchemix

weinig variatie

veel variatie


filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


23

p 76 van 203

Jacoba van Beierenhof (Voorhout)

Het Jacoba van Beierenhof telt ruim 6 winkels, goed voor circa 2.040 m² wvo. Het gebied bestaat uit winkels aan de Jacoba van Beierenweg en Kerkzicht. Hier is ook de weekmarkt sinds enkele jaren (vrijdag, ca. 8-10 kramen). Er is ook een kapper op de locatie gevestigd.

Besluit 17/12/2013 17:28


24

p 77 van 203

Tabel 13: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

6


2.040 50% (%vkp), 66% (%wvo) (gemiddeld)


2 niet-winkels


Aantal: 2 Wvo: 308 (15%)

Huurniveau

€ 200 - 240 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 170 (recente transacties)

Tabel 14: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

4

1.732


0

0


0

0


0

0

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig

0 0

0 0

2

308

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand

Besluit 17/12/2013 17:28


25

p 78 van 203

Tabel 15: Kwalitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Kwalitatief

Besluit 17/12/2013 17:28

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Recent gerealiseerd

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren

vol

uitstekend

Voldoende parkeerruimte

routing

geen routing

circuit

Eenrichting

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief

Beperkte samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Supermarktcentrum, markt kleinschalig

presentatie winkels

matig

sterk

Nieuw, hoogwaardig

straatbeeld

rommelig

eenheid

Netjes, verzorgd

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Mix supermarkt / speciaalzaak

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

-


26

p 79 van 203

Oosthoutplein (Voorhout)

Het Oosthoutplein telt 5 winkels, goed voor 1.050 m² wvo. De Aldi is de belangrijkste huurder op de locatie. Er zijn ook enkele diensten en een restaurant in het gebied gevestigd.

Besluit 17/12/2013 17:28


27

p 80 van 203

Tabel 16: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

5


1.050 60% (%vkp), 93% (%wvo) (gemiddeld)


2 niet-winkels (snackbar)


Aantal: -

Huurniveau

€ 200 - 220 (www.huurprijsvergelijker.nl)

Tabel 17: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

2

905


1

70


1

45


0

0


1

30

Detailhandel overig Leegstand

0

0

Leegstand

0

0

Niet dagelijks

Besluit 17/12/2013 17:28


28

p 81 van 203

Tabel 18: Kwalitatief aanbod Oosthoutplein Kwalitatief

Besluit 17/12/2013 17:28

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Jaren ’70/’80 uitstraling

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Runshopping

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren

vol

uitstekend

Onvoldoende parkeerruimte

routing

geen routing

circuit

-

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Matig, geen verblijfsklimaat

samenwerking

nauwelijks

intensief

Beperkte samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Supermarktcentrum, weinig beleving

presentatie winkels

matig

sterk

Gedateerd

straatbeeld

rommelig

eenheid

Netjes, verzorgd

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Monofunctioneel

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Zeer kleinschalig buurtcentrum


29

p 82 van 203

Warmond Centrum

In Warmond zijn 12 winkels, goed voor 2.100 m² wvo. De winkels liggen verspreid over de Dorpsstraat en Baan. Er zijn circa ook 10 horecazaken gevestigd in deze zone.

Besluit 17/12/2013 17:28


30

p 83 van 203

Tabel 19: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

12

Aantal m² wvo

2.112

Aandeel filialen

25% (%vkp), 45% (%wvo) (gemiddeld)


22 niet-winkels (10 horeca, 6 ambacht, 6 overig)


Aantal: 2 Wvo: 444 (21%)

Huurniveau

€ 200 - 220 (www.huurprijsvergelijker.nl)

Tabel 20: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlak Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

3

944


1

80


1

12


1

146


4

486

Detailhandel overig

0

0

2

444

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand

Besluit 17/12/2013 17:28


31

p 84 van 203

Tabel 21: Kwalitatief aanbod Warmond Centrum Kwalitatief

Besluit 17/12/2013 17:28

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Charmant dorpslint

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar, smal

parkeren

vol

uitstekend

Aan de weg, smal

routing

geen routing

circuit

Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief


beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Sfeervol, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk


straatbeeld

rommelig

eenheid

Weinig concentratie en eenheid

branchemix

weinig variatie

veel variatie


filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


32

p 85 van 203

Verspreide bewinkeling

Teylingen kent 36 winkels buiten de voorgenoemde winkelgebieden. Het gaat om verspreide winkels in de bebouwde kom (18 winkels, divers van aard, allen kleiner dan 250 m² wvo) of daarbuiten (6 winkels, kleiner dan 250 m² wvo, concentratie aan N443 bij de Loosterweg). De rest van de winkels is gevestigd op een bedrijventerrein (bv. Sassenheim Zuid, Jagtlust en aan de Koetsiersweg).

Besluit 17/12/2013 17:28


33

p 86 van 203

2. VRAAG TEYLINGEN 2.1 Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen Als we kijken naar de ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de detailhandel in Teylingen is met name de bevolkingsontwikkeling belangrijk. Demografisch gezien is de bevolking in Teylingen vergelijkbaar met het regionale (Holland Rijnland) en nationale gemiddelde. Wat opvalt is dat er relatief veel kinderen (<15 jaar) zijn in Voorhout en relatief veel ouderen (45-65 en 65+ jaar) in Warmond. Daarnaast valt op dat het gemiddelde inkomen relatief hoog ligt in Teylingen ten opzichte van het nationale gemiddelde. Tabel 22: Bevolkingsopbouw en inkomen Teylingen t.o.v. regionaal en landelijk gemiddelde 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 45 tot 65 jaar 65 jaar en Aantal inwoners (%) (%) jaar (%) (%) ouder (%)

Gemiddeld inkomen per inwoner

Teylingen

35.685

19

12

24

29

16

25.000

Sassenheim

15.435

18

11

24

29

18

24.300

Voorhout

15.325

22

12

24

29

12

24.600

Warmond

4.925

14

11

20

31

24

26.100

411.350

17

13

26

28

17

-

16.730.350

17

12

26

28

16

21.700

Holland-Rijnland Nederland

Al sinds 2006 is er sprake van een daling van het aantal jongeren en een stijging van het aantal ouderen in Teylingen. Tot 2030 is de voorspelling dat de bevolking verder vergrijst en ontgroent. Daarbij verloopt de vergrijzing in Teylingen sneller dan gemiddeld in Nederland en de regio Holland Rijnland. Terwijl in de Bollenstreek en in Holland Rijnland de bevolking als geheel nog groeit (+10%), blijft het bevolkingsaantal in Teylingen stabiel. Vertraging in de groei van de omvang van de bevolking als gevolg de stagnerende woningbouwontwikkeling is niet verdisconteerd in deze cijfers. De woningbouw in Teylingen vindt met name plaats in Voorhout. Dit leidt overigens niet per saldo tot meer inwoners in deze kern.

Besluit 17/12/2013 17:28


34

p 87 van 203

Figuur 3: Ontwikkeling bevolking Teylingen tot 2030 40% 30%

trend 2006-2010 trend 2010-2020 (prognose) trend 2020-2030 (prognose)

20% 10% 0% -10% -20% -30%

Bron: provincie Zuid-Holland, 2012, bewerking Stec Groep

Besluit 17/12/2013 17:28


35

p 88 van 203

2.2 Economische structuur en koopstromen Teylingen In 2011 is door I&O Research in opdracht van de provincie, Kamer van Koophandel en gemeenten het koopstromenonderzoek voor de Randstad uitgevoerd. Dit onderzoek geeft inzicht in het functioneren van de detailhandel in de gemeente Teylingen. Op    

de navolgende pagina’s gaan we in op: koopkrachtbinding dagelijkse artikelen koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing omzet en productiviteit

Koopkrachtbinding dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector bedraagt 85%. Dit betekent dat 15% van de dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek verbeterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 80%. Ook ten opzichte van gemeenten met een vergelijkbare omvang is het bindingspercentage hoog (gemiddeld 82%). Nieuwbouw aan het Jacoba van Beierenhof, Herenstraat en Voorhavenkwartier hebben geleid tot een modern aanbod dat kan concurreren met omliggende gemeenten zoals Noordwijk, Oegstgeest en Leiden. Koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector bedraagt 36%. Dit betekent dat meer dan 60% van de niet-dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek sterk verslechterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 43%. 12% van de aankopen aan niet-dagelijkse artikelen wordt via internet gekocht. In de niet-dagelijkse sector is de concurrentie op korte afstand relatief sterk, zoals Noordwijk, Katwijk, Leiden, overige centra in de Bollenstreek en iets verder Haarlem, Hoofddorp, Den Haag en Amsterdam. In vergelijking met omliggende gemeenten doet Teylingen het relatief goed. Ontwikkelingen in de detailhandel vragen echter om een antwoord. Er is geen tijd om achterover te leunen.

Besluit 17/12/2013 17:28


36

p 89 van 203

Koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing Het winkelaanbod in Teylingen heeft ook aantrekkingskracht op inwoners van buiten de gemeente, mede vanuit toerisme (bijvoorbeeld in Warmond). Een behoorlijk deel (19%) van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen komt van inwoners uit andere gemeenten. Omliggende gemeenten hebben het grootste aandeel hierin, maar ook 3% van de bestedingen komt van mensen van buiten de regio, overwegend toeristen. Uit de gegevens kunnen we ook conclusies trekken over bestedingen van inwoners van Teylingen die elders winkelen (koopkrachtafvloeiing). In totaal wordt € 71 miljoen (van een totaal bestedingspotentieel van € 181 miljoen onder de Teylingse bevolking) niet in winkels in Teylingen uitgegeven. De verklaring hiervoor is de aantrekkingskracht van andere centra in de regio. Naast bestedingen in fysieke winkels is sinds 2004 het winkelen via internet enorm toegenomen (verzesvoudigd). Dit leidt tot afvloeiing van bestedingspotentieel (inmiddels circa 7% van het totale bestedingspotentieel, in 2004 was dit nog slechts 1%). In totaal circa € 12 miljoen op jaarbasis, met name niet-dagelijks. Verwachting is dat internet de komende jaren doorgroeit. Samen moeten ondernemers in Teylingen hier een antwoord voor zoeken. Omzet en productiviteit De omzet van winkels in Teylingen is € 125 miljoen (68% dagelijks en 32% niet-dagelijks). Ten opzichte van 2004 is de omzet met 23% gestegen (dagelijks + 31%, niet-dagelijks +0%). Met name de verkoop via internet is een belangrijke reden voor de beperkte omzetgroei in niet-dagelijks. De vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in Teylingen is voor dagelijkse artikelen laag (gemiddeld € 7.725 per m² wvo, Teylingen € 6.528 per m² wvo) en voor niet-dagelijkse artikelen hoog (gemiddeld € 1.423 per m² wvo, Teylingen € 1.719 per m² wvo). Conclusie De detailhandel in Teylingen functioneert op een gemiddeld niveau. Zeker ten opzichte van omliggende gemeenten zijn de prestaties goed. Een relatieve vergelijking met omliggende gemeenten in de Bollenstreek laat zien dat Teylingen op de meeste aspecten beter scoort. Het gaat dan om de verandering die gemeten is sinds 2004. Zie onderstaand figuur.

Besluit 17/12/2013 17:28


37

p 90 van 203

Figuur 4: Ontwikkeling indicatoren koopstromen in Teylingen en de Bollenstreek tussen 2004 en 2011 de omzet (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) in de gemeente is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

18%

omzet in gemeente

25%

60%

de bestedingen (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) door mensen uit Teylingen in Teylingen is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

12%

bestedingen in gemeente

21%

de afvloeiing (uitgaven in de detailhandel door inwoners van Teylingen buiten de gemeente) is minder sterk toegenomen dan in de Bollenstreek

26%

afvloeiing

18%

het bestedingspotentieel (uitgaven in de detailhandel binnen of buiten de gemeente door inwoners van Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

13%

bestedingspotentieel Bollenstreek totaal Teylingen

de toevloeiing (uitgaven in de detailhandel van inwoners van buiten Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

41%

toevloeiing

20% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011, bewerking Stec Groep

Besluit 17/12/2013 17:28


38

p 91 van 203

2.3 Distributieve analyse Teylingen Tabel 23: huidig functioneren detailhandel Teylingen Teylingen sector

Dagelijks

Niet-dagelijks

inwoneraantal

35.700

35.700

bestedingen per hoofd*

€ 2.280

€ 2.660

85%

36%

€ 69 mln.

€ 34 mln.

9%

19%

€ 7 mln.

18 mln. euro

totale omzet

€ 76 mln.

52 mln. euro

m² wvo***

12.500

24.500

vloerproductiviteit

€ 6.500 per m²

€ 1.700 per m²

normvloerproductiviteit****

€ 7.100 per m²

€ 1.950 per m²

haalbaar aanbod in m² wvo

10.800

26.500

indicatie actuele uitbreidingsruimte m² wvo

-1.700

2.000

koopkrachtbinding inwoners Teylingen** gebonden bestedingen inwoners Teylingen koopkrachttoevloeiing** omzet afkomstig van buiten Teylingen

* Bron: HBD ** Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011 *** Bron: Locatus 2013, exclusief leegstand (ca. 6.400 m² wvo) **** Bron: HBD, bewerking Stec Groep

De vloerproductiviteit voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector in Teylingen ligt lager dan het niveau van het Nederlandse gemiddelde. Uitgaande van een gemiddelde vloerproductiviteit voor deze branches van respectievelijk circa € 7.000 en € 2.000 is er op dit moment geen marktruimte voor uitbreiding van de dagelijkse sector en zeer beperkt uitbreidingsruimte voor de niet dagelijkse sector in de gemeente Teylingen.

Besluit 17/12/2013 17:28


39

p 92 van 203

Opgemerkt dient te worden dat deze distributieve analyse een opname is van de huidige situatie en voor de hele gemeente. Op basis van de analyse van de detailhandel en de trends en ontwikkelingen die op Teylingen af komen kunnen we het volgende opmerken ten aanzien van de ontwikkeling van de distributieve ruimte en het draagvlak voor nieuwe winkelmeters in Teylingen.  De bevolking daalt licht en wordt ouder. Dit betekent dat er autonoom geen groei zit in het bestedingspotentieel van consumenten uit Teylingen.  Het bestedingsniveau staat onder druk. Al enkele jaren zorgt de crisis voor een laag consumentenvertrouwen. Consumenten houden de hand op de knip. Hierdoor vlakt de groei in de bestedingen per hoofd van de bevolking af. Teylingen verkeert in de gunstige situatie dat het gemiddeld inkomen hoger ligt dan elders in de regio en het land. Hierdoor zit er mogelijk nog wat rek in de bestedingen per hoofd.  De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de dagelijkse sector zijn relatief goed te noemen. Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten zijn de bestedingen op orde. Naar de toekomst verwachten we geen verdere groei in de binding of toevloeiing. Dit omdat ook omliggende plaatsen een sterk aanbod in de dagelijkse sector hebben en de afstanden tot andere kernen niet groot is. Een eventuele versterking van de cijfers zal teniet worden gedaan door de groei in bestedingen via Internet. Nu bedragen deze voor de dagelijkse sector circa 1% van de bestedingen. De verwachting is dat dit groeit de komende jaren.  De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de niet-dagelijkse sector staat onder druk. Met name door de sterke opkomst van online winkelen (groei van circa 2% in 2004 naar 12% in 2011) en de verwachte aandelen voor de toekomst (20 tot 50% afvloeiing via internet) is er geen reden om aan te nemen dat de koopkrachtbinding – en toevloeiing voor de niet– dagelijkse sector toeneemt.  De bestedingen per m² winkelvloer staan al enkele jaren onder druk. De verwachting is dat deze bestedingen zich zullen stabiliseren of juist nog verder zullen dalen. In sombere scenario’s kan het bovenstaande tot gevolg hebben dat 10 tot 30% van de fysieke detailhandel verdwijnt. Blijft onverlet dat er ruimte moet zijn voor vernieuwing en nieuwe ontwikkelingen waar markt voor is op sterke locaties.

Besluit 17/12/2013 17:28


40

p 93 van 203

3. ANALYSE BELEID Hier sommen we het bestaande beleid van provincie, regio en gemeente op ten aanzien van detailhandel en aanverwante aspecten.

3.1 Provincie Zuid-Holland Het detailhandelsbeleid van de provincie is erop gericht om de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV) zoveel mogelijk te versterken, zonder de dynamiek in de sector te willen verminderen. Dit realiseert de provincie door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, door het versterken van een klein aantal winkelcentra en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Bij de accommodatie van de ruimtevraag heeft herstructurering en inbreiding voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties (volgens de ladder voor duurzame verstedelijking). Een eventuele beperkte uitbreiding van winkelmeters moet in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. In dit kader kan gedacht worden aan optimalisatie van de winkelrouting. De aankoopplaatsen die buiten de provinciale hoofdstructuur vallen, hebben soms minder toekomstperspectief en komen dan voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Groei zal hier in ieder geval niet aan de orde kunnen zijn. Bij de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie in 2013 is het voornemen om de PDV zoeklocatie in de Noordelijke Bollenstreek te verwijderen, tenzij Holland Rijnland met een ruimtelijk goed onderbouwd voorstel komt. In principe verleent de provincie geen toestemming voor nieuwe PDV-locaties of voor de uitbreiding van bestaande PDV-locaties, tenzij hier bindende afspraken aan ten grondslag liggen. Perspectiefrijke locaties moeten wel versterkt kunnen worden. Het perifere detailhandelsbeleid blijft restrictief. Vooral in Zuid-Holland Zuid en Holland Rijnland is reeds sprake van een overaanbod aan PDV-locaties en vestigingen.

Besluit 17/12/2013 17:28


41

p 94 van 203

3.2 Regio Holland Rijnland Het in standhouden van een robuuste en gezonde detailhandelsstructuur in de regio is het doel van het regionale beleid op het gebied van detailhandel. Gekozen is voor het versterken van de winkelfunctie in de bestaande stads- en dorpscentra en op de aangewezen perifere locaties voor detailhandel, die niet in deze centra past. Het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland hebben vanaf 1 januari 2011 de adviestaak van het Regionaal Economisch Overleg met betrekking tot detailhandelsontwikkelingen overgenomen. Het portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en Arbeidsmarktbeleid heeft in 2013 nieuwe afspraken gemaakt voor perifere detailhandelslocaties. De afspraken over PDV-locaties zijn tot stand gekomen op basis van advies van DTNP in 2012. De leegstand op de PDV-clusters in Holland Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de regio sprake een groot overaanbod, met name in de branche woninginrichting. Ook in de toekomst is er geen uitbreidingsruimte voor de woninginrichting. In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding. Voor tuincentra wordt geconcludeerd dat er regionaal gezien geen uitbreidingsruimte is. DTNP adviseert om het volumineuze winkelaanbod te concentreren op zeven PDV-clusters: • Wooon als regionaal woonthemacentrum met een groot aanbod woninginrichting. • Zes overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen, met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Om de positie van de zeven PDV-clusters zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven PDV-clusters niet toegestaan (op bouwmarkten, tuincentra en enkele andere branches na). Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is, worden ter toetsing op regionale effecten voorgelegd aan de regio Holland Rijnland.

Besluit 17/12/2013 17:28


42

p 95 van 203

3.3 Gemeente Teylingen De winkelvoorzieningen van de drie kernen in Teylingen hebben de afgelopen jaren een flinke kwaliteitsimpuls gekregen in termen van straatbeeld, verblijfskwaliteit en winkelassortiment. De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt, zo concludeert het economisch beleidsplan (2012) van de gemeente. De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabijgelegen grote steden. Het is zaak om de kritische massa en keuzemogelijkheden van met name het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen op peil te houden de komende jaren. De gemeente kan hier een faciliterende rol in spelen met het doel de vitaliteit en kwaliteit van het winkelapparaat op peil te houden. Per kern is hieronder de beleidslijn zoals die is verwoord in het economisch beleidsplan weergegeven. Sassenheim De gemeente ziet in Sassenheim een vitaal winkelhart voor de gemeente en zet in op de ontwikkeling naar een bovenlokaal winkelgebied dat de mogelijke effecten van krimp in de toekomst kan doorstaan. De afronding van het Voorhavenkwartier in Sassenheim is in dit kader een wenselijke ontwikkeling voor de verdere uitbouw van lokaal winkelhart Sassenheim, met name voor niet-dagelijkse goederen. In het algemeen moet het beleid er op gericht zijn om branches die echt ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte te bieden, bij voorkeur dus in Sassenheim. Het gaat bijvoorbeeld om winkels in de categorie kleding en mode, hobby, plant en dier, bruin- en witgoed die relatief gezien ondervertegenwoordigd zijn. Het versterken van de winkelstructuur met winkels uit ondervertegenwoordigde categorieën maakt de noodzaak voor de eigen inwoners om hiervoor buiten de gemeente te gaan winkelen kleiner (met andere woorden: het vergroot de binding met de eigen winkelkern). Er zijn in Sassenheim drie binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten in voorbereiding. Alle drie betreft het supermarktlocaties. Bij twee van de locaties (de oude Albert Heijn-locatie en de Digros) is sprake van uitbreiding van winkelruimte en appartementen. Het derde project is de herontwikkeling van (delen van) de locatie Hortusplein, bij de bestaande Hoogvlietlocatie. Op bedrijventerrein Jagtlust wordt een grootschalige detailhandels locatie gerealiseerd. Hierin kunnen zich o.a verplaatsingen en uitbreidingen vestigen van bedrijven die nu nog aan de Koetsiersweg gevestigd zijn.

Besluit 17/12/2013 17:28


43

p 96 van 203

Voorhout De ambitie voor de kern Voorhout is het verder opbouwen van een compact winkelcentrum voor een dorpskern met winkels in (hoofdzakelijk) dagelijkse goederen. De verdere ontwikkeling van het winkelapparaat van Voorhout moet met name plaatsvinden in de Herenstraat. In de Herenstraat zijn nog verbeteringen mogelijk op het gebied van toekomstige branchering gericht op dagelijkse goederen en basiswinkels voor niet-dagelijkse goederen (na herontwikkeling van sommige panden) en de samenhangende kwaliteit. De gemeente neemt een actieve rol in als het gaat om het verder vorm geven van de Herenstraat. Warmond Warmond heeft een beperkt winkelaanbod, met als basis een moderne Albert Heijn vestiging. In Warmond liggen kansen om de recreatieve rol van deze kern verder vorm te geven door middel van het winkelaanbod. Er liggen kansen voor specifieke detailhandel op het gebied van kunst en cultuur en watersport. Aandachtspunt voor beide is wel de kritische massa om te kunnen functioneren. Winkeltijden In mei 2013 is de nieuwe winkeltijdenverordening in Teylingen door de raad aangenomen. Deze geeft ondernemers de vrijheid om iedere zondag geopend te zijn per 1 maart 2014. De gemeente geeft aan dat met name Warmond hiervan kan profiteren (vanwege het toeristische profiel van deze kern). Voor Sassenheim en in mindere mate Voorhout is de vrijheid in zondagopenstelling minder voor de hand liggend en noodzakelijk. Het draagvlak voor koopzondagen is onderzocht door I&O research (2012). Echter, vanuit de gedachte van een gelijk speelveld is de keuze gemaakt om de zondagopenstelling voor de hele gemeente te laten gelden. Markt- en standplaatsen Teylingen heeft het standplaatsenbeleid in 2011 herzien. Daarnaast wordt in regionaal verband gekeken naar de mogelijkheden voor samenwerking en verzelfstandiging bij weekmarkten. Dit in voorbereiding op de herziening van de marktverordening. In Teylingen zijn er markten in Voorhout en in Sassenheim. Markten dragen bij aan de toestroom van (fysiek) winkelend publiek, waardoor ook extra verkoop bij de ‘gewone’ winkels wordt gegenereerd.

Besluit 17/12/2013 17:28


44

p 97 van 203

Standplaatsen zijn meer een aanvulling op het bestaande winkelaanbod, ook de openingstijden komen doorgaans overeen met die van het ‘vaste’ winkelaanbod. Standplaatsen zijn er in alle drie de kernen. De basis van het nieuwe beleid is het bieden van beslissingsbevoegdheid over marktbeleid aan de marktkooplui zelf. Deze bevoegdheid strekt van het innen van het marktgeld tot en met de invulling van kramen (producten en diensten). Dit geeft de markt een kans om te opereren als één bedrijf. De overheid (gemeente) krijgt dan een nieuwe rol als toezichthouder op afstand. De keuze voor een (rechts-)vorm en werking van de op te richten nieuwe marktorganisatie kan alleen komen van de marktkooplieden zelf, zij moeten dit dus zelf oppakken. Het ligt voor de hand om de oprichting van een marktvereniging met de andere bollengemeenten op te zetten (schaal en draagvlak). Evenementen Teylingen heeft elk jaar een afwisselende kalender evenementen. Het meest bekende evenement is het grootschalige en regionale Bloemencorso. Behoud en ondersteuning van bestaande evenementen is de kern van het Teylingse evenementenbeleid, al zullen moeilijke keuzes gemaakt moeten worden in het kader van de gedeeltelijke afbouw van onze subsidiemogelijkheden. Warmond heeft veel activiteiten, zoals de nationale zeilwedstrijden tijdens de Kaagweek, de Westlander Zeildagen en de Turf- en Strontrace, waar vele historische zeilschepen aan deelnemen. Ook de poldercross en de groenmarkt trekken veel belangstelling. Tijdens de Open Monumenten Dagen verzorgt het Historisch Genootschap speciale rondwandelingen langs prachtige monumenten en tuinen. Maar ook in Sassenheim en Voorhout zijn aantrekkelijke evenementen zoals de Biermarkt, het Havenfestival, het Sportparkpop en het Luchtkussenfestival. Zonder de inzet en bijdragen van de (lokale) ondernemers kunnen deze en andere evenementen niet bestaan.

Besluit 17/12/2013 17:28


45

p 98 van 203

4. SCENARIO’S STRUCTUUR DETAILHANDEL TEYLINGEN Globaal liggen drie scenario’s voor met daarin een aantal keuzen die gemaakt kunnen worden om de detailhandel in Teylingen te versterken en in te spelen op trends en ontwikkelingen in de detailhandel. Het gaat om de scenario’s ‘markt ruim baan’, ‘bestaand beschermen’ en ‘samen sterk(er)’. Scenario 1. Markt ruim baan Uitleg scenario

Gemeente stuurt de ontwikkeling in de detailhandel niet bij en faciliteert maximaal marktinitiatieven. Daarbij moet behoefte aan nieuw worden aangetoond alvorens de gemeente goedkeuring geeft.

Structuur

Gemeente stuurt niet op een detailhandelsstructuur. De markt zoekt de beste plek voor de gewenste activiteit. Hierdoor kan versnippering ontstaan en zich (meer) perifere initiatieven voordoen.

Uitbreiding

In principe is uitbreiding toegestaan mits binnen de bestaande voorraad. De gemeente werkt maximaal mee aan ondernemersinitiatieven. Ook ontwikkelingen in de periferie (mits behoefte aangetoond en passend binnen regionaal en provinciaal beleid) staat de gemeente toe, ondanks de branchevreemde producten die hier mogelijk verkocht worden (en daarmee beoogde concurrentie tussen winkels groter wordt). Er is dus sprake van maximale marktwerking.

Leegstand

De leegstand neemt toe (met name op minder aantrekkelijke plekken en aan het einde van langere winkelstraten). Ook door ontwikkelingen in de periferie zal de leegstand mogelijk toenemen.

Koopzondag

Koopzondag gaat voor alle kernen naar 52 dagen per jaar. Ondernemers zijn vrij om op zondag open te zijn.

Samenwerking

Samenwerking komt tot stand vanuit de ondernemers zelf. De gemeente gaat hier niet actief op sturen en heeft hier ook geen / beperkt middelen voor beschikbaar.

Internet

Per aanvraag wordt gekeken naar de inpasbaarheid van webwinkels. Er worden zeer beperkt aanvullende eisen gesteld.

Voor- en nadelen

  

Besluit 17/12/2013 17:28

geen belemmeringen voor de markt om optimaal te functioneren, hierdoor wordt de concurrentie vergroot (consument profiteert hiervan) vernieuwing door concurrentie kan de aantrekkelijkheid van centra vergroten nieuwe (perifere) ontwikkelingen hebben ook voordelen (extra werkgelegenheid, combinatiebezoek, beperken weglekeffect, vernieuwing)


46

   

meer leegstand en verloedering buiten de kernzones meer (ongewenste) ontwikkelingen buiten de kernwinkelgebieden (‘versnippering’) draagvlak voor koopzondag onder nietdagelijks is beperkt zo blijkt uit onderzoek van de gemeente gemeente heeft weinig grip op het voorzieningenniveau en (gewenste) structuur

p 99 van 203

Scenario 2. Bestaand beschermen Uitleg scenario

Gemeente zet in op het beschermen van de bestaande detailhandelstructuur. Dit betekent dat initiatieven die niet binnen de aangewezen gebieden plaatsvinden geen gehoor vinden. De gemeente erkent hiermee dat de detailhandel onder druk staat en een pas op de plaats nodig is om de middenstand te ondersteunen.

Structuur

De gemeente beschermt de bestaande winkelstructuur en verhoudingen tussen de kernen. Ontwikkelingen en initiatieven buiten de bestaande winkelstructuur zijn in principe niet toegestaan (voorkomen versnippering).

Uitbreiding

In principe is uitbreiding op plekken buiten het bestaande winkelgebied niet toegestaan. Voor perifere ontwikkelingen is maatwerk nodig en het mag niet leiden tot ontwrichting. Handhaving is een belangrijk uitgangspunt bij dit scenario, er mogen geen branchevreemde en niet-volumineuze producten verkocht worden op perifere locaties.

Leegstand

De leegstand in de bestaande winkelgebieden neemt niet verder toe. Vernieuwing van het aanbod en inspelen op marktontwikkelingen komt slechts beperkt van de grond.

Koopzondag

De volledige zondagopenstelling (52 dagen) geldt alleen voor dagelijks. Voor niet-dagelijks is er een aantal koopzondagen per jaar (rondom feestdagen).

Samenwerking

De gemeente ziet in samenwerking een kans om bestaande winkelgebieden te versterken. Er worden werkgroepen opgezet om de structuur te versterken. De gemeente zet slechts beperkt middelen hiervoor in.

Internet

Detailhandel is niet toegestaan buiten de bestaande winkelgebieden. Als een webwinkel een afhaalpunt of showroom heeft krijgt deze geen toestemming zich buiten de bestaande winkelgebieden te vestigen. Handhaving is nodig.

Voor- en nadelen

  

Besluit 17/12/2013 17:28

behoud en versterken bestaande kernen en winkelgebieden sturen op gewenste ontwikkelingen in centrumgebieden (grip) en versterking kernen voorkomen versnippering van (perifere) ontwikkelingen


47

  

Teylingen minder interessant voor nieuwe ontwikkelingen van buiten gemeente faciliteert samenwerking maar neemt geen actieve rol bestedingen via internet zetten detailhandel nog verder onder druk

p 100 van 203

Scenario 3. Samen sterk(er) Uitleg scenario

Gemeente stuurt actief op verandering van de detailhandelsstructuur. De gemeente maakt werk van versterken van centra en samenwerking en gaat actief met vastgoedeigenaren aan de slag om leegstand terug te dringen.

Structuur

De gemeente kiest een heldere structuur, wijst kernzones aan en stuurt hier actief op. Samenwerking is cruciaal en dus worden samen met eigenaren en ondernemers werkgroepen opgezet en neemt ieder zijn verantwoordelijkheid.

Uitbreiding

In de kernzones zijn mogelijkheden voor inbreiding en vernieuwing. De gemeente stuurt hier actief op en past ‘verleidingsplanologie’ maximaal toe. Samen met ondernemers wordt ook gezocht naar nieuwe – mogelijk versterkende – formules / winkels Ontwikkelingen in de periferie moeten echt iets toevoegen aan de structuur en zoveel mogelijk geconcentreerd op één locatie. Aangetoond moet worden dat ze de kernzones niet schaden (zeer beperkt versnippering en branchevervaging – handhaving is nodig).

Leegstand

De leegstand neemt af in de kernzones. Er wordt zoveel mogelijk slechte voorraad uit de markt genomen (in overleg met de eigenaren en ondernemers) door herontwikkeling en transformatie te stimuleren (gemeente moet vooral faciliteren en perspectief bieden, markt moet handelen).

Koopzondag

Koopzondag in principe vrij maar in de praktijk werken gemeente en ondernemers aan draagvlak door te combineren met een evenement of thema (draagvlak creëren of in de vorm van een strippenkaart).

Samenwerking

De gemeente hecht grote waarde aan samenwerking met ondernemers. Er wordt een ondernemersfonds opgericht (met bijdragen uit diverse hoeken) en er komt een centrummanager die projecten aanjaagt. Er worden werkgroepen opgericht waarbij (afhankelijk van het onderwerp) ondernemers, vertegenwoordigers, makelaars, eigenaren, banken/financiers etc. bij aanhaken. Er komt een actieprogramma per kern.

Internet

De gemeente staat open voor nieuwe ontwikkelingen en modernisering van de detailhandel. Samen met ondernemers in de kernwinkelgebieden wordt gekeken naar de aanwezigheid en vindbaarheid op internet (lokale koopstraat op web) (thema onder samenwerking). Afhaalpunten in centra zijn een toevoeging voor het winkelbestand en zorgen voor reuring in de winkelstraat.

Voor- en nadelen

  

Besluit 17/12/2013 17:28

helder voor ondernemers en investeerders wat de koers is van de gemeente (zekerheid, schaarste, etc.) grip op gewenste ontwikkelingen verantwoord investeringsperspectief (voor alle partijen)


48

 

gemeente kan niet alles afdwingen intensiever voor alle partijen, kost meer inspanningen en €

p 101 van 203

5. BEGRIPPEN 

Brutovloeroppervlak (BVO) en Winkelvloeroppervlak (WVO)

BVO: De totale ruimte van een winkel (winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten zoals opslag, kantine, etc.). WVO: De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel. Het winkelvloeroppervlak bedraagt circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. In sommige branches is er bijna geen onderscheid meer tussen WVO en BVO. 

Dagelijkse artikelen / niet-dagelijkse artikelen

Dagelijks: Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. De consument gebruikt deze goederen min of meer dagelijks. Niet-dagelijks: Artikelen die niet behoren tot de dagelijkse goederen. Het gaat onder andere om luxe goederen zoals kleding, wooninrichting en vrije tijd. 

Detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse. 

Filiaal

Een zaak of onderneming waarbij de eigenaar zelf niet de hoofdvestiging ter plekke heeft. Vele grote winkelketens hebben filialen in diverse plaatsen, die opereren onder het merk van de hoofdvestiging of van het overkoepelende concern. 

Grootschalige detailhandel (GDV) , perifere detailhandel (PDV) en volumineuze detailhandel

GDV: Winkel met omvang van minimaal 1.000 m² winkelvloeroppervlak. PDV: Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties. Volumineuze detailhandel: Detailhandel in goederen die qua aard, omvang

Besluit 17/12/2013 17:28


49

p 102 van 203

en stalling niet passen in centrale winkelconcentraties. Het gaat om detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, bouwmaterialen, keukens, badkamers, sanitair, bouwmarkten en woninginrichting. 

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

Binding: Aandeel van de bestedingen in een winkelgebied van inwoners in het verzorgingsgebied. Toevloeiing: Aandeel van de bestedingen in een winkelgebied van inwoners van buiten het verzorgingsgebied. 

Leegstand, frictieleegstand, structurele leegstand

Leegstand: Op enig moment aangeboden winkelpand niet in gebruik. Uitgedrukt in percentage van de voorraad op dat moment. Hierbij wordt in de cijfers een inschatting gemaakt van de redelijkerwijs verhuurbare winkels (en dus niet puur panden met de bestemming detailhandel). Frictieleegstand: Leegstand tussen twee verhuurperioden (van korte duur, maximaal 1 jaar). Structurele leegstand: Aanbod dat langer dan 3 jaar leeg staat. 

Marktsegment

Het assortiment en de prijsstelling bepalen de indeling van een winkel is verschillende marktsegmenten (discount, service discount, fullservice, exclusief, etc.). 

Vloerproductiviteit

Gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze verschilt per branche, winkelgebied en regio.

Besluit 17/12/2013 17:28


50

p 103 van 203

Goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders in vergadering van 17 december 2013

Besluit 17/12/2013 17:28

p 104 van 203

BESLUIT OPSCHRIFT. Vergadering van 17 december 2013

Recommend Documents