VOORSTEL OPSCHRIFT AANHEF MOTIVERING. Vergadering van december 2014

VOORSTEL

OPSCHRIFT Vergadering van december 2014 Besluit nummer: 2014_Raad_00119 Onderwerp: Kredietverlening en kaderstelling voor de bouw van 18 sociale huurappartementen in bouwfase 1a Hooghkamer in opdracht van de gemeente en eigendomsoverdracht - zodra mogelijk - van de 18 sociale huurappartementen aan Woonstichting Vooruitgang Besluitvormend

Beknopte samenvatting: Het college stelt de gemeenteraad voor om de 18 appartementen in Hooghkamer als sociale huurwoningen te behouden door een krediet ter beschikking te stellen van € 3,5 mln om als gemeente tijdelijk eigenaar te kunnen worden van deze woningen. Na de kredietverlening door de gemeenteraad op 16 december 2014 met de bijbehorende – door het college voorgestelde - kaderstelling (bijlage 2) sluit gemeente met Vastgoed Teylingen Matrix (VTM) en/of H&B Bouw (een)overeenkomst(en) – de vorm is afhankelijk van nader overleg en juridisch advies - en sluit de gemeente tegelijkertijd met Woonstichting Vooruitgang een afname overeenkomst op basis waarvan de 18 sociale huurwoningen onder voorbehoud van borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw - op termijn eigendom worden van Woonstichting Vooruitgang. De definitieve koop van de woningen vindt pas plaats na kredietverlening en nadat aan alle voorwaarden is voldaan. De overeenkomsten worden vervolgens - na het besluit van de raad op 16 december 2014 en onder de conditie dat partijen tot overeenstemming komen - door het college vastgesteld en ondertekend met partijen VTM en Woonstichting Voouitgang. Bestemd voor: Commissie Ruimte

DE GEMEENTERAAD

AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): 1. Programma van eisen nieuwbouw appartementen Vesterhout van Woonstichting Vooruitgang d.d. 19 juni 2013 3. Voorstel kaderstelling Raad bij de kredietverlening

MOTIVERING Aanleiding en context: Tussen VTM en Woonstichting Vooruitgang zijn in de periode 2012-2013 onderhandelingen gevoerd over de ontwikkeling en realisatie van 18 appartementen in bouwfase 1a, waarbij Woonstichting Vooruitgang afnemer zou worden voor het bedrag van € 3.255.781,-- (afgerond € 180.000 per woning v.o.n). Het project van de 18 appartementen

p 1 van 67

is geheel ingericht naar de eisen van Woonstichting Vooruitgang (duurzaamheid, levensloopbestendig etc ): zie bijlage 1. In mei 2013 lagen de concept overeenkomsten (vertrouwelijk ter inzage) gereed voor ondertekening door de partijen VTM, H&B Bouw en Woonstichting Vooruitgang. In juli 2013 bleek voor de Woonstichting Vooruitgang geen financiering mogelijk omdat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet garant kon staan voor de Woonstichting Vooruitgang. De limiet voor de garantstelling is bereikt. Dit heeft te maken met aangescherpte regels van het WSW (sinds 2013), de investering van Woonstichting Vooruitgang in het multifunctionele woonzorgproject SassemBourg dat in aanbouw is en het effect van de landelijke verhuurdersheffing (vanwege o.a. de Vestia-problematiek). Naar verwachting wordt het project SassemBourg in het voorjaar 2015 opgeleverd. WSW kan pas na oplevering van het project SassemBourg in het voorjaar 2015 en de beoordeling van de jaarrekening van Woonstichting Vooruitgang over het jaar 2015 met daarin het financiele resultaat van het project SassemBourg in de tweede helft 2016 een uitspraak doen over een mogelijke borging van bovengenoemd bedrag. VTM is op dit moment aan het onderzoeken of het mogelijk is of de 18 appartementen als sociale koopwoningen (maximum € 201.000,-- v.o.n.) in de markt te zetten. Dit is conform de regels van het vigerende exploitatieplan Hooghkamer. Lukt vervolgens de verkoop als sociale koopwoningen door VTM aantoonbaar niet voor gemeente en de drie corporaties betrokken in Hooghkamer, dan is VTM vrij - eveneens conform de regels van het vigerende exploitatieplan Hooghkamer - om op de locatie van de 18 woningen andere woningen te verkopen in de vrije marktsector. Eerste genomen stap c.q. initiatief van de gemeente om de 18 sociale huurwoningen te kunnen behouden: andere corporaties. Afgelopen maanden is door de gemeente samen met VTM onderzocht of de collega corporaties Warmunda en Stek - ook operationeel in Hooghkamer - tijdelijk zouden kunnen voorfinancieren totdat Woonstichting Vooruitgang in staat is om het project over te kunnen nemen (met WSW borging) of geheel de 18 sociale huurwoningen op te nemen in hun eigen portefeuille: beide opties bleken niet mogelijk, mede vanwege ook hun eigen komende investeringen op korte termijn o.a. in Hooghkamer en de afspraak tussen de drie corporaties onderling dat ieder een deel van Hooghkamer zou doen: verdeling naar drie werkgebieden in Hooghkamer voor wat betreft sociale woningbouw. In augustus 2014 heeft Warmunda met Terra Ontwikkeling C.V. een koop/aanneemovereenkomst gesloten met WSW borging voor de realisatie van 20 grondgebonden huurwoningen in bouwfase 2. Ook de onderhandelingen tussen Van der Hulst Bouwprojekten B.V. en Stek zijn in een vergevorderd stadium voor de realisatie van 73 sociale huurappartementen in bouwfase 2, waarvoor de WSW eerder dit jaar richting Stek heeft aangeven daarvoor WSW borging te zullen geven. Desgevraagd heeft de ontwikkelaar VTM ook buiten de gemeente gezocht naar een oplossing conform de regels van het exploitatieplan Hooghkamer. Maar ook bijvoorbeeld woningcorporatie Dunavie uit Katwijk heeft de ontwikkelaar te kennen gegeven hierin geen rol te willen spelen. Tweede genomen stap c.q. initiatief van de gemeente om de 18 sociale huurwoningen te kunnen behouden: gemeentelijke garantiestelling voor Woonstichting Vooruitgang. Vervolgens is onderzocht of de gemeente een garantie zou kunnen geven voor de investering van de 18 appartementen in bouwfase 1a bij in eerste instantie Triodos bank en later BNG: een maatwerkconstructie buiten de WSW borging om met instemming van WSW. De gemeente was daartoe bereid mits er onderpand door Woonstichting Vooruitgang gegeven kon worden in de vorm van bezit /grond: een zogenaamde contragarantie. Ook dit was niet mogelijk volgens Woonstichting Vooruitgang omdat de WSW alle bezittingen van Woonstichting Vooruitgang als onderdeel zag van hun borging voor de huidige financiering door Woonstichting Vooruitgang van lopende projecten als SassemBourg met een verleende WSW borging. WSW bleek volgens Woonstichting Vooruitgang niet bereid tot vrijgave van bepaalde door Woonstichting Vooruitgang ingezette onderpanden op dit moment. Laatste mogelijkheid van de gemeente om de 18 sociale huurwoningen te kunnen behouden: zelf tijdelijk eigenaar worden van de 18 sociale woningen. Het college stelt de gemeenteraad voor om een krediet van € 3,5 mln ter beschikking te stellen met het oog op het

p 2 van 67

belang van het toch realiseren van de 18 appartementen als sociale huurwoningen in Teylingen om daarmee zelf tijdelijk eigenaar te worden van de 18 sociale huurappartementen met de gedachte dat de woningen op zich zelf een belangrijke waarde vertegenwoordigen zonder onderpand van bezit elders van Woonstichting Vooruitgang totdat Woonstichting Vooruitgang in staat is om de 18 sociale appartementen in hun portefeuille op te nemen naar verwachting in 2017. Het college stelt de gemeenteraad eveneens voor om de kaderstelling van de raad vast te stellen (bijlage 2) voor de onderhandelingen tussen de gemeente met VTM/H+B enerzijds en Woonstichting Vooruitgang anderzijds. Indien de raad conform het raadsvoorstel besluit dan sluit het college vervolgens - (een) overeenkomst(en) met VTM en/of H&B Bouw en met Woonstichting Vooruitgang tegelijkertijd een afnameovereenkomst. De gemeente heeft op 17 september 2014 aan de Vooruitgang een eerste concept van “Overzicht van onderwerpen op te nemen in een te sluiten afnameovereenkomst tussen Woonstichting Vooruitgang en gemeente voor de 18 sociale huurappartementen in Hooghkamer” (vertrouwelijk) voorgelegd aan Woonstichting Vooruitgang. De reactie en de gevoerde gesprekken met de Woonstichting Vooruitgang hebben mede geleid tot het voorstel van kaderstelling aan uw raad (bijlage 2) en het aangepaste vertrouwelijke overzicht van voorlopige onderhandelingspunten om te komen tot een te sluiten afnameovereenkomst tussen Woonstichting Vooruitgang en de gemeente voor de 18 sociale huurappartementen in Hooghkamer. De verdere onderhandelingen tussen de gemeente en VTM zal enerzijds een turn-key overeenkomst moeten opleveren voor het leveren van een gerealiseerd marktconform gebouw met grond door VTM aan de gemeente. De marktconformiteit wordt bepaald via een onafhankelijk toets van de stichtingskosten. De gemeente en Woonstichting Vooruitgang anderzijds sluiten een afname-overeenkomst gebaseerd op deze turn-key overeenkomst waarbij Woonstichting Vooruitgang alle kosten vergoed die de gemeente moet maken inclusief rente tot het moment van afname van het gebouw, grond en betaling van de exploitatiebijdrage conform exploitatieplan.

De voorgestelde kaderstelling (bijlage 2) door de raad bij het verlenen van het krediet gaat in op: Het algemene geldende juridische kader De relatie gemeente / VTM/ H+B De relatie gemeente / Woonstichting Vooruitgang Financiele kaderstelling

Beoogd resultaat: De realisering van 18 sociale woningen voor de doelgroep in Teylingen/Hooghkamer en Woonstichting Vooruitgang de hulp bieden om dit mogelijk te maken gelet op hun bijzonder positie op dit moment (SassemBourg). Argumentatie: 1. Woonstichting Vooruitgang is thans niet in de gelegenheid te investeren maar wil dit wel doen als zij later in de gelegenheid gesteld wordt. Woonstichting Vooruitgang is in principe bereid om de 18 sociale huurwoningen in portefeuille te nemen maar is door de WSW belemmerd om dit daadwerkelijk uit te voeren vanwege de realisatie van SassemBourg ook van groot belang voor de gemeente Teylingen: er is hier dus sprake van overmacht voor Woonstichting Vooruitgang. Overigens heeft Woonstichting Vooruitgang al diverse koopovereenkomsten en huurovereenkomsten kunnen sluiten met kopers en huurders voor het project SassemBourg waardoor er weer ruimte ontstaat voor nieuwe borging van WSW. Deze kan echter thans nog niet worden aangewend. Gelet op deze bijzondere situatie - wat niet geldt voor de andere twee corporaties in Hooghkamer - kan financile hulp van de gemeente dit (naar verwachting tijdelijk) probleem voor Woonstichting Vooruitgang tijdelijk overbruggen. Er wordt uitgegaan van marktconforme prijzen zijnde de te betalen stichtingskosten inclusief grondkosten van de 18 sociale huurwoningen door de gemeente enerzijds als vervolgens de doorverkoop aan Woonstichting Vooruitgang door de gemeente anderzijds.

p 3 van 67

2. Er is vooralsnog geen sprake van ongeoorloofde staatssteun of strijd met het aanbestedingsrecht. Uit het vertrouwelijke advies van La Gro Advocaten blijkt dat er geen concrete of specifieke belemmeringen vanuit staatsteunrechtelijk perspectief en aanbestedingsrechtelijk perspectief zijn om als gemeente de 18 sociale huurwoningen van ontwikkelaar VTM te kopen, teneinde deze op een later tijdstip door te verkopen aan Woonstichting Vooruitgang, mits de afspraken op een juiste wijze vorm worden gegeven. 3. Er zijn vooralsnog geen beletsels in het kader van de overheidsfinanciering (Wet HOF) en mededingingsrecht (Wet Markt en Overheid). La Gro Advocaten ziet in een vertrouwelijke reactie prima facie geen beletsel m.b.t. de Wet HOF, maar adviseert de nadere afstemming met de accountant en beoordeling van het eigen financieel statuut dient plaats te vinden. La Gro Advocaten signaleert thans geen beletsels vanuit het mededingingsrecht. Bij de toekomstige verhuur van de sociale huurwoningen met de gemeente als eigenaar kan de Wet Markt en Overheid wel een rol spelen maar dit is oplosbaar mits de afspraken op een juiste wijze vorm worden gegeven. Hun nadere advisering bij de totstandkoming van de overeenkomsten zal daarin in het vervolg worden betrokken. De formulering van de kaderstelling door uw raad (bijlage) is in nauw overleg met La Gro Advocaten opgesteld. Alternatieven: De volgende kanttekeningen zijn te plaatsen: 1. Relatie collegeprogramma 2015-1018: Het collegeprogramma annex kadernota 2015-2018 geeft aan : ‘’ we zorgen voor een vangnet voor mensen die het echt nodig hebben door een leidraad te hanteren voor nieuwbouw van 15 % sociale huur”. Een in de toekomst mogelijk neerwaarts bijgestelde sociale opgave voor Hooghkamer gelet op deze nieuwe norm van 15 % – indien daar door de raad voor wordt gekozen vervolgens op te nemen in de tweede herziening van het Bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en exploitatieplan Hooghkamer 2011 – maakt dan de realisatie van deze 18 woningen niet dringend nodig. Het collegeprogramma annex kadernota 2015-2018 geeft aan: ..daarnaast hebben we specifieke aandacht voor de vraag van nieuwkomers op de woningmarkt die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning “.. Indien VTM overgaat tot de verkoop van 18 sociale koopappartementen i.p.v. de nu gewenste 18 sociale huurwoningen dan zullen ze geschikt zijn als starterswoning. 2. Relatie vigerend exploitatieplan Hooghkamer: In het vigerende exploitatieplan Hooghkamer zijn 257 sociale woningen opgenomen (30% van de 850 woningen totaal): de 18 sociale huurwoningen vormen daar onderdeel van. Indien de ontwikkelaar VTM de 18 woningen gaan verkopen als sociale koopwoningen dan blijft de doelstelling 30 % sociale woningbouw voor Hooghkamer conform de vaststelling van de raad op 13 maart 2014 van het Bestemmingsplan Hooghkamer 2011, 1e herziening en exploitatieplan Hooghkamer 2011, 1e herziening behouden. 3. Relatie 5 sociale huurwoningen in Hooghkamer te realiseren door Woonstichting Vooruitgang: Tussen Van der Hulst Bouwprojekten B.V. en Woonstichting Vooruitgang zijn eveneens vanaf medio 2013 onderhandelingen gevoerd voor de ontwikkeling en realisatie van 5 grondgebonden huurwoningen in bouwfase 2 van Hooghkamer. Op initiatief van de gemeente heeft op 14 oktober 2014 afstemming plaatsgevonden tussen gemeente, Woonstichting Vooruitgang en Van der Hulst Bouwprojekten B.V. Op dit moment vindt er nog een uitwisseling van gegevens plaats tussen Van der Hulst Bouwprojekten B.V en Woonstichting Vooruitgang op basis waarvan bepaald wordt of sociale woningbouw mogelijk is. Als blijkt dat partijen hierover overeenstemming bereiken wordt uw raad separaat gevraagd voor deze 5 grondgebonden huurwoningen een (aanvullend) krediet beschikbaar te stellen. 4. Relatie overige sociale huurwoningen in Hooghkamer te realiseren door Woonstichting Vooruitgang:

p 4 van 67

In bouwfase 2 Hooghkamer resteren nog 17 sociale huurwoningen waarover tussen Van der Hulst Bouwprojekten B.V. en Woonstichting Vooruitgang onderhandelingen gevoerd moeten worden. Vooralsnog wordt uitgegaan van realisatie van deze woningen (in 2017 of later) geen noodzaak geven voor de gemeente om tijdelijk eigenaar te worden van deze 17 woningen en dat Woonstichting Vooruitgang hiervoor eigen financiering regelt met borging van het WSW tegen die tijd nadat borging WSW verkregen is voor de 18 sociale huurappartementen in naar verwachting 2017. 5. Risico van geen afname van de 18 sociale huurwoningen door Woonstichting Vooruitgang: Belangrijk risico voor de gemeente is of Woonstichting Vooruitgang dit uiteindelijk gaat doen of toegestaan door WSW te doen en de gemeente - indien dit risico de werkelijkheid blijkt te zijn - met vastgoed bezit blijft zitten wat niet tot de “core business” behoort van de gemeente. Mogelijkheden zijn dan alsnog verkoop aan een ander woningcorporatie en verlies nemen of ultiem na 10 jaar de afzonderlijke woningen verkopen aan de zittende huurders en bij leegkomen van de woningen aan kopers in de markt. (dit laat het exploitatieplan Hooghkamer toe). Het daadwerkelijke risico als de Vooruitgang de woningen uiteindelijk niet af kan nemen is nu nauwelijks in te schatten, aangezien dit afhankelijk is van meerdere factoren (uiteindelijke verkoopprijs aan een derde, planning, stand van de woningmarkt op dat moment etc.). Het afbreukrisico is wel in te schatten en bedraagt € 2.886.769 (de bouwsom en de koopsom samen) prijspeil 31 december 2013. Dit is het maximale risico dat de gemeente loopt als er geen rekening gehouden wordt met de restwaarde van de woningen. De exploitatiebijdrage betaalt de gemeente aan zichzelf; hier loopt zij derhalve geen risico over. 6. Precedentwerking: Risico van verminderde bereidheid van de andere twee woningcorporaties om in het vervolg in Hooghkamer te investeren: Wanneer de gemeente de 18 woningen koopt, bestaat de kans dat in een later stadium ook de andere twee betrokken corporaties Stek en Warmunda minder bereid zijn om sociale huurwoningen in Hooghkamer in hun portefeuille op te nemen. Vooralsnog wordt daar niet van uitgegaan gelet op de voorgenomen investeringen van Stek (73 sociale huurwoningen) in bouwfase 2 Hooghkamer en de realisatie van 20 sociale huurwoningen voor Warmunda in bouwfase 2 Hooghkamer (eerste paal 15 oktober 2014). Daarnaast wordt opgemerkt dat bij het wegvallen van interesse van corporaties in de afname van woningen het exploitatieplan een omzetting naar sociale koopwoningen mogelijk maakt. Aanpak / uitvoering: Na het besluit van de gemeenteraad van 16 december 2014 sluit gemeente met Vastgoed Teylingen Matrix (VTM) en/of met H&B bouw (een) overeenkomst(en) en sluit de gemeente tegelijkertijd met Woonstichting Vooruitgang een afname overeenkomst op basis waarvan de 18 sociale huurwoningen - onder voorbehoud van borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw - op een nader overeen te komen termijn eigendom worden van Woonstichting Vooruitgang met betaling van alle door gemeente gemaakte kosten door Woonstichting Vooruitgang aan de gemeente.

Participatie niveau: Geen rol Duiding participatie niveau: n.v.t.

Op voorstel van het college van burgemeester en wethouders Beslist het volgende:

VOORSTEL

p 5 van 67

Besluitpunt 1: De 18 appartementen in bouwfase 1A van Hooghkamer als sociale huurwoningen te behouden door een krediet ter beschikking te stellen van € 3,5 mln om als gemeente tijdelijk eigenaar te kunnen worden van deze woningen. Besluitpunt 2: De kaderstelling (bijlage 2) vast te stellen bij deze kredietverlening.

BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Ruimtelijke Ontwikkeling Financiële consequenties: Het exploitatieplan Hooghkamer geeft de gemeente geen mogelijkheid om de financiering van de 18 sociale huurwoningen te bekostigen. De kosten komen daarom ten laste van de gemeente totdat de woningen in 2017 of volgende jaren worden verkocht. Met de aankoop van de 18 sociale huurwoningen is vooralsnog een bedrag gemoeid van € 3.255.751,-- (prijspeil 31 december 2013: circa € 180.000,-- per woning v.o.n.) inclusief BTW en inclusief exploitatiebijdrage (exclusief BTW). Rekening houdend met de meerkosten van de 18 sociale huurwoningen als indexatie tot koop van de grond (passering leveringsakte bij notaris in begin 2015); indexatie betaling exploitatiebijdrage bij onherroepelijke bouwvergunning in 2015 en indexatie tot laatste (termijn) betaling van het gebouw begin 2016 etc. wordt uitgegaan van een noodzakelijke kredietverlening door de raad van € 3,5 mln ten laste van de algemene reserve. Op basis van een globale berekening waarbij wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn van 50 jaar, exclusief dotatie onderhoudsvoorziening, ontwikkelt het nadelig resultaat zich per jaar als volgt: 2015: -/-18.000 2016: -/- 98.000 cum:-/- 115.000 2017: -/- 98.000

cum: -/-213.000

2018: -/-98.000

cum: -/- 310.000

........ 2024: -/-97.000 cum: -/- 895.000 Dit betekent dat het begrotingsresultaat jaarlijks € 98.000 nadeliger wordt beinvloed, doordat we conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) afschrijven op de woningen waardoor de boekwaarde afneemt. Voorgesteld wordt dit bedrag te dekken uit een bijdrage uit de algemene reserve. Omdat de woningen in exploitatie worden genomen, zal het niet toegestaan zijn om het resultaat te activeren in de boekwaarde. Eerst na verkoop van de woningen kan door de boekwinst het nadelige (gecumuleerde begrotings-)resultaat worden terugverdiend.

STEMMING Ontwerpbesluit door de gemeenteraad in vergadering van 18 december 2014

BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT 1. Programma van eisen nieuwbouw appartementen Vesterhout van Woonstichting Vooruitgang d.d. 19 juni

p 6 van 67

2013 3. Voorstel kaderstelling Raad bij de kredietverlening

Aldus besloten in de raad van 18 december 2014 de raad van de gemeente Teylingen, de griffier,

de voorzitter,

R. van Dijk

Carla G.J. Breuer

p 7 van 67

1. Programma van eisen nieuwbouw appartementen Vesterhout van Woonstichting Vooruitgang d.d. 19 juni 2013

Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 18 december 2014 nr. 2014_Raad_

00119

Mij bekend, De griffier van Teylingen

Programma van Eisen Nieuwbouw 18 appartementen Vesterhout

Woonstichting Vooruitgang Ing. G.H. Lutjeboer Hoofdstraat 10 2171 AT Sassenheim Tel.: 0252-241010 19 juni 2013

p 8 van 67

Inhoud 1

Inleiding___________________________________________________________________ 4

2

Voor het werk geldende voorwaarden (01) ______________________________________ 5

3

Bouwplaatsvoorzieningen (05)_________________________________________________ 5

4

Grondwerk (12) _____________________________________________________________ 5

5

Buitenriolering en drainage (14) _______________________________________________ 6

6

Terreinverhardingen (15) _____________________________________________________ 6

7

Beplanting (16) _____________________________________________________________ 7

8

Terreininrichting (17) ________________________________________________________ 7

9

Funderingspalen en damwanden (20) ___________________________________________ 7

10

Betonwerk (21) ___________________________________________________________ 8

11

Metselwerk (22) __________________________________________________________ 8

12

Vooraf vervaardige steenachtige elementen (23) ________________________________ 9

13

Ruwbouwtimmerwerk (24) _________________________________________________ 9

14

Metaalconstructiewerk (25) _________________________________________________ 9

15

Bouwkundige kanaalelementen (26) _________________________________________ 10

16

Kozijnen, ramen en deuren (30) _____________________________________________ 10

17

Systeembekledingen (31) __________________________________________________ 11

18

Trappen en balustraden (32) _______________________________________________ 12

19

Dakbedekkingen (33) _____________________________________________________ 12

20

Beglazing (34) ___________________________________________________________ 13

21

Natuur- en kunststeen (35) ________________________________________________ 13

22

Voegvulling (36) _________________________________________________________ 13

23

Gevelschermen (38) ______________________________________________________ 14

24

Stukadoorwerk (40) ______________________________________________________ 14

25

Tegelwerk (41) __________________________________________________________ 14

26

Dekvloeren en vloersystemen (42) __________________________________________ 15

27

Metaal- en kunststofwerk (43) ______________________________________________ 15

28

Plafond- en wandsystemen (44)_____________________________________________ 16

29

Afbouwtimmerwerk (45) __________________________________________________ 16

30

Schilderwerk (46) ________________________________________________________ 17

31

Binneninrichting (47) _____________________________________________________ 17

PvE-Wst Vooruitgang ~ 18 app. Vesterhout

2 p 9 van 67

32

Behangwerk, vloerbedekking en stoffering (48) ________________________________ 17

33

Dakgoten en hemelwaterafvoeren (50)_______________________________________ 18

34

Binnenriolering (51) ______________________________________________________ 18

35

Waterinstallaties (52) _____________________________________________________ 19

36

Sanitair (53) _____________________________________________________________ 19

37

Brandbestrijdingsinstallaties (54) ___________________________________________ 20

38

Gasinstallaties (55) _______________________________________________________ 20

39

Verwarmingsinstallaties (60) _______________________________________________ 21

40

Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallaties (61) _______________________________ 22

41

Elektrotechnische installaties (70) ___________________________________________ 22

42

Communicatie- en beveiligingsinstallaties (75) _________________________________ 23

43

Liftinstallaties (80) _______________________________________________________ 23

44

Uitvoeringseisen appartementen ___________________________________________ 24

45

Op/aanmerkingen van kwaliteitsteam _______________________________________ 26

46

Index __________________________________________________________________ 27


3 p 10 van 67

1

Inleiding Woonstichting Vooruitgang wil door ondernemerschap invulling geven aan zijn maatschappelijke rol binnen de samenleving van de regio Holland Rijnland. Wij willen een lokaal verankerde, regionale en betrouwbare partner zijn in het ontwikkelen van duurzame gebiedsinrichting met aandacht en respect voor mens, milieu en woning. We willen alle mogelijkheden benutten om de mens en zijn leefomgeving centraal te stellen waarbij grote waarde wordt toegekend dat komende generaties daarvan geen negatieve gevolgen ondervinden. Dit willen we bereiken door vraaggericht te werken waarbij belanghebbenden participeren. Vanuit onze maatschappelijke rol en sociale betrokkenheid willen wij invloed uitoefenen en een bijdrage leveren aan een lokale duurzame samenleving. Om onze doelgroepen optimaal te bedienen willen wij invloedrijk participeren in gebiedsinrichting. Nieuwbouw- en renovatieprojecten van woonstichting Vooruitgang voldoen vanzelfsprekend aan de vigerende normen en eisen die zijn vastgesteld door de overheid. Omdat wij onze maatschappelijke en sociale verantwoordelijkheid willen nemen voor de huidige én toekomstige generaties van onze éénmalig verstrekte aarde, moet een project van ons zo weinig mogelijk belasting geven nu én in de toekomst. In de hierna volgende artikelen, randvoorwaarden geven wij aan wat onze wensen zijn op het gebied van gebruiksgemak, bedrijfsvoering en het realiseren van een zo klein mogelijke footprint. Wanneer er een materiaalkeuze moet worden gemaakt, zal er een balans moeten worden gevonden tussen de bouw/investeringskosten en de milieuclassificatie volgens de NIBE-systematiek. Daar naast moeten ook mogelijkheden worden benut wanneer het gaat om het hergebruik van sloopafval. De uitvoering van het project moet naast woongenot van onze klanten, gericht zijn op energiebesparing. Daar waar een gevel- of dakelement duurzaam energie kan winnen, dient deze mogelijkheid onderzocht te worden. De energiesystemen zijn eenvoudig te beheren. Voor het ontwerpproces dient er kadastraal onderzoek plaats te vinden waarmee wordt aangetoond dat het ontwerpvlak binnen de erfgrenzen past, dat er voldoende ruimte over blijft voor het parkeren en een verantwoorde bereikbaarheid wordt gerealiseerd. Het bouwvolume dient in juiste bruto/nettoverhoudingen te worden gemaakt zodanig dat er financieel een aantrekkelijk scenario ontstaat, dit geldt zowel voor de stichtingskosten als voor de beheerslasten. Het ontwerp voldoet zoveel mogelijk aan de EPG, GPR, PKVW en WoonKeur-eisen en is levensloopbestendig en flexibel indeelbaar Aan alle normen, eisen en randvoorwaarden moet worden voldaan als u of uw bedrijf voor ons een project gaat ontwikkelen. Mocht het zo zijn dat u aanvullingen of suggesties heeft waarmee dit programma van eisen kan worden verbeterd dan houden wij ons zeer aanbevolen. Wij wensen u veel inspiratie en succes toe bij het ontwerpen en ontwikkelen van ons project.


4 p 11 van 67

2

Voor het werk geldende voorwaarden (01) Na afronding van het project gevel-, doorsnede-, plattegronden detailtekeningen in dwg- én pdf-bestand ter beschikking stellen aan woonstichting Vooruitgang. In tekening (wijk)plattegrond riolering en inspectieputten weergeven. Alle wijzigingen tijdens de bouw dienen als revisie verwerkt te zijn in de genoemde documenten. Na afronding van het project dient een berekening van de energie prestatie coëfficiënt per woningtype afgegeven te worden. Deze berekening, dit document, dient een zodanige kwaliteit te hebben dat in de eerste 10 jaar na de uitgiftedatum van de bouwvergunning geen energielabel gemaakt hoeft te worden voor de woningen. Ook moet er een lijst met toegepaste kleuren en producten worden geleverd met daarbij de leveranciers en onderaannemers.

3

Bouwplaatsvoorzieningen (05) Tijdens de realisatie van het vastgoed dienen de bouwplaatsvoorzieningen zodanig ingericht te zijn dat ook hier bewust wordt omgegaan met het milieu. In de schaft- en verblijfsruimtes wordt gescheiden afval ingezameld net als in de werkplaatsen. Om bouwoverlast of vandalisme te melden is op de bouwplaats een contactpersoon aanwezig, ook worden er contactgegevens bekend gemaakt via een bouwbord. Bouwactiviteiten die overlast kunnen bezorgen worden door de aannemer aan omwonenden schriftelijk bekend gemaakt. Belendingen dienen voor de aanvang van de bouwactiviteiten te worden geïnspecteerd en vastgelegd door een beëdigd expertisebureau. Bouwroutes, bouwplaatsinrichting en overige vergunningen worden door de aannemer met de lokale overheden afgestemd. Transportbewegingen t.b.v. de bouwwerkzaamheden worden zoveel mogelijk beperkt en zijn zo milieuvriendelijk mogelijk. Bouwpersoneel maakt zoveel mogelijk gebruik van pooldiensten, openbaar vervoer, hybride voertuigen, etc.

4

Grondwerk (12) Verwerken van uitgegraven grond dient met zo weinig mogelijk transportbewegingen te worden verwerkt. Bij de voorbereiding van het project dient berekend te worden hoeveel grond afgevoerd dient te worden. De hoeveelheid grond die gebruikt kan worden voor het aanhelen als het project is afgerond, dient bij de bouwplaats opgeslagen te worden. Deze grond los maken en laten keuren op vervuiling.


5 p 12 van 67

Eventueel vervuilde grond indien mogelijk in situ reinigen, of anders storten/verwerken conform milieukundige regels. De aannemer/bouwer zorgt voor de benodigde vergunningen voor afvoer, transport en storten van de overtollige grond. Tuinen tot 50 cm diepte losmaken en, net als de rest van het niet bebouwde terrein, aanvullen met losse grond dat geschikt is voor beoogd gebruik. Door middel van een milieukundig grondonderzoek wordt de kwaliteit van de grond gerapporteerd. Indien aanwezig de kruipruimtes ook aanvullen met losse grond, bovenste 10 cm voorzien van schoon zand.

5

Buitenriolering en drainage (14) De leidingen dienen te worden gemaakt van recyclebare PVC of PE. Het vastgoed moet worden voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel; vuil water en hemelwater worden gescheiden afgevoerd. Alle leidingen onder het maaiveld dienen met behulp van inspectieputten of ontstoppingsstukken met schroefdop te onderhouden zijn. Drainagebuizen (met kokos omwikkelde filterbuis in grindkoffer) zijn door te spuiten en aangesloten op het gemeenteriool. In de leidingen mogen geen 90o-bochten worden verwerkt. Na afronding van het project dient ten behoeve van beheerwerkzaamheden een overzichtstekening ter beschikking worden gesteld waarop aan gegeven waar zich de inspectieputten bevinden.

6

Terreinverhardingen (15) Materialen gebruiken met zo weinig mogelijk milieubelasting. Wanneer steenachtige materialen vrij komen bij de sloop/bouw/renovatiewerkzaamheden deze als ondergrond gebruiken voor de aanleg van de verhardingen. Voor aanleg van terrassen standaard betontegels (400 x 600 mm) gebruiken van 45 mm dik, deze tegels ook gebruiken voor toegangspaden (minimaal 1200 mm breed) naar voordeuren en paden van achterdeur naar schuur/berging. Paden waarop ook motorvoertuigen kunnen komen minimaal 60 mm dikke betontegels gebruiken. Minimale breedte van achterpaden/brandgangen bedraagt 1500 mm. In sommige gevallen dient hier een breedte van 1800 mm aangehouden te worden in verband met de eisen van het politiekeurmerk veilig wonen. Indien de klant een andere terrasverharding en/of schuurpad wenst, dan het gecalculeerde bedrag verrekenbaar maken met de klant. Wel altijd enkele staptegels neerleggen tussen schuurdeur en achterdeur. In de terreinverhardingen voldoende riolering en kolken opnemen.


6 p 13 van 67

7

Beplanting (16) Wanneer planten/bomen onderdeel vormen van het uiteindelijke vastgoed dienen deze goed bereikbaar te zijn voor beheeractiviteiten. Al bestaande bomen en planten die zich op of in de nabijheid van het werkterrein bevinden dienen te worden voorzien van bescherming. Voordat rondom het gebouwde object aarde wordt aangebracht om het grondniveau aan te vullen dienen de onderliggende oppervlaktes open worden gemaakt, dit omdat zwaar materieel deze oppervlaktes heeft verdicht en dat hier een schijn grondwaterspiegel ontstaat. In de terreinverhardingen voldoende perken opnemen zodat bij hoosbuien ook hemelwater kan worden afgevoerd via tuinen en perken. Beplanting ook een bijdrage laten leveren om een lagere omgevingstemperatuur te verkrijgen, i.v.m. sociale veiligheid ook “doorzichten” creëren. Bomen 2 meter buiten in de grond verwerkte leidingen houden i.v.m. wortelingroei.

8

Terreininrichting (17) De gekozen terreininrichtingen zijn afgestemd op de gebruiksfunctie van het gebied of vastgoed en is vandaalbestendig. Voordat het terrein weer wordt ingericht dient er grote zorg te worden besteedt aan het opruimen van bouwresten; puin, plastics, etc. Oppervlaktes van de algemene, openbare ruimtes dienen voldoende te worden afgewaterd. Hoekpunten van de erven aanduiden met een Ø80 mm perkoenpaal die 60 cm boven het maaiveld uitsteekt. Terrasafscherming bij grondgebonden woningen minimaal 200 cm uit de gevel, de hoogte dient te voldoen aan de plaatselijke wetgeving; in januari 2013 geldt in de gemeente Teylingen een maximale hoogte van 2 meter. Wanneer hiervoor wordt gekozen voor een houten variant, deze verduurzaamde houten delen monteren met twee thermisch verzinkte beugels aan de gevel en een 80 x 80 mm hardhouten paal. Net als bij de terrasverharding geldt ook hier dat wanneer een klant zelf een erfafscheiding wil gaan realiseren dat de verrekenbare prijs aan de klant wordt vergoed. Het spreekt voor zich dat al het gebruikte hout FSC-gecertificeerd is.

9

Funderingspalen en damwanden (20) Om energieverlies via de onderbouw en vloeren tegen te gaan, moeten funderingsbalken worden geïsoleerd. Op uitbreidingslocaties kan worden gekozen uit heipalen of boorpalen, bij een binnenstedelijke ontwikkeling dienen boorpalen gebruikt te worden. Bij boorpalen uitkomende grond afvoeren. Om milieuvriendelijkere, of zelfs recyclebare funderingen te kunnen kiezen moet worden onderzocht of een gebouw van lichter (constructie)materiaal kan worden gerealiseerd.


7 p 14 van 67

10

Betonwerk (21) Betonnen elementen zoveel mogelijk vervaardigen uit gerecyclede grondstoffen, bijvoorbeeld grind vervangen door granulaat. Betonwerk is in principe voor de gebruiksperiode onderhoudsvrij. Kruipruimten ventileren met behulp van kunststof ventilatiekokers, per woning minimaal 4 stuks toepassen en afdichten met muisroosters. Bij opleggingen van prefab elementen druk verdelende vilt gebruiken volgens opgave constructeur, bij verdiepingsvloeren dient dit vilt tevens geluiddempende eigenschappen te bezitten volgens opgave van bouwakoestisch adviseur. Bij kleurtoepassing in het beton de hoeveelheid kleur en oxides beperken i.v.m. de toename van de kwetsbaarheid bij beschadigen en zonverwering. Betonwerk in de nabijheid van (openbaar) straatgebied voorzien van juiste milieuklasse i.v.m. zoutbestendigheid.

11

Metselwerk (22) De te gebruiken bakstenen zijn dezelfde als gebruikt in de wijk Hooghkamer fase I in Voorhout; Mozartlaan, Ravellaan, Haydnlaan. Dit is een rood genuanceerde strengperssteen welke voldoet aan de NEN2489, BRL1007, NPR2068 en heeft een gecertificeerde vorstklasse F2/C. Vooraf wordt de steen ter goedkeuring aangeboden aan woonstichting Vooruitgang. Het aantal open stootvoegen afstemmen met de vochtopneembaarheid van de gekozen baksteen. Loodslabben (NHL20) bij muuraansluitingen en schoorstenen 150 mm laten overlappen. De loodslabbe moet in het buitenspouwblad én binnenspouwblad ingewerkt worden en vast gezet tegen opwaaien. Benodigde dilataties aanbrengen volgens opgave van constructeur en stenenleverancier. Lateien en geveldragers dienen zo weinig mogelijk in het gevelbeeld zichtbaar te zijn.

Het voegwerk moet voldoen aan de CUR61-eis , met een voeghardheid van VH35, welke handmatig kan worden verkregen. Bij afronding van het project dient een onafhankelijk keuringsrapport te worden overlegd waaruit deze voeghardheid blijkt. Het metselwerk dient tot op voldoende diepte te worden uitgekrabd zodat de voegbreedte gelijk is aan de voegdiepte. Voor de goed doorgestreken platvolle voeg moet een prefabmortel worden gebruikt. De gevels dienen geïmpregneerd te worden met een materiaal die geschikt is voor de (hardheid van de) gebruikte steen en aangebrachte voeg. Om bloeden/smetten van metselwerk te voorkomen, dient, bij regenachtig weer, in de uitvoering steigers met folie waterdicht en aan de open zijde met windnetten bekleed te zijn, vers metselwerk dient afgedekt te worden. Van de goedgekeurde baksteen dient in de werktekeningfase een koppen- en strekkenverdeling te worden gemaakt. PvE-Wst Vooruitgang ~ 18 app. Vesterhout

8 p 15 van 67

12

Vooraf vervaardige steenachtige elementen (23) Wanneer (steenachtige) vloeren worden gebruikt moet er rekening mee worden gehouden dat deze elementen onder invloed van belasting en tijd blijvend vervormen, kruip genaamd. Effecten hiervan moeten worden berekend en de detaillering hieraan worden aangepast, vaak houdt het in dat een dergelijk element met een “zeeg” wordt aangebracht. Het verdient aanbeveling dat steenachtige elementen als bijvoorbeeld keramische waterslagen, worden vervaardigd uit gerecyclede materialen en dat deze elementen na het einde van hun levensduur in het te realiseren project, opnieuw gerecycled kunnen worden. Het hier genoemde geheel volgens het cradle-to-cradle-principe. Prefab-elementen voor galerijen, balkons of trappen uitvoeren met antislip- en schrobvoorzieningen met afwaterpunten. Bij toegangsdeuren van appartementen zodanige detaillering toepassen dat er een “vlakke” instap ontstaat met een maximale opstap van 20 mm. Bij transport van deze elementen voldoende beschermingsmiddelen toepassen i.v.m. beschadigen. Voldoende afwateringsmethoden (waterhollen, etc.) toepassen om vervuiling te voorkomen in buitensituatie en bevestigingsmiddelen uitvoeren in RVS-A4.

13

Ruwbouwtimmerwerk (24) Houtvlakken die in aanraking komen met steen, beton of buitenlucht milieuvriendelijk verduurzamen, wanneer dit hout naderhand geschilderd moet worden de verduurzaming hierop afstemmen. Alle bevestigingsmiddelen die in aanraking komen met de buitenlucht in RVS-A4 uitvoeren. Alle houtconstructies dienen te voldoen aan de vereiste brandwerendheid. Waar mogelijk en technisch verantwoord afvalhout gebruiken als tengel/rachelwerk. Bij verwerken van houtconstructies voldoende beschermen tegen vocht en water, binnenzijde van een houten wand- of dakelement voorzien van vochtbestendig materiaal. Houtskeletbouw daken wandelementen aan buitenzijde voorzien van gewapende dampdoorlatende en aan binnenzijde dampremmende folie. Voor houtskeletbouwelementen transmissieverliezen naar aanleiding van het regelwerk compenseren door meer of betere isolatie toe te passen, als richtlijn mag maximaal 20% van het elementoppervlak uit regelwerk bestaan.

14

Metaalconstructiewerk (25) Indien een metalen (draag)constructies zich bevindt binnen de thermische schil én niet zichtbaar is, dan dient deze te zijn voorzien van een roestwerende primer. Is de constructie zichtbaar dan voorzien van een 2-laagse poedercoating. Wanneer de constructie in aanraking komt met buitenlucht dan thermisch verzinken én voorzien van een 2-laagse poedercoating,


9 p 16 van 67

bevestigingsmiddelen (RVS-A4) gebruiken volgens opgave constructeur. Constructies uitvoeren volgens vigerende eisen van brandweer en opgave van constructeur. Gepoedercoate staalconstructies beschermen tegen (transport)beschadigingen. Scherpe uitwendige hoeken afschuinen/afronden i.v.m. voorkomen van zwakke plekken in thermisch verzinkte, gepoedercoate laag. Staalconstructies zodanig detailleren zodat er een goede afwatering plaats vindt en daardoor beperkt onderhoud nodig is. Metalen elementen zodanig monteren dat bij het einde van de gebouwexploitatie deze elementen gedemonteerd en opnieuw gebruikt kunnen worden. Hierbij moet ook rekening worden gehouden dat eventueel aangebrachte coatings verwijderd kunnen worden zodat bij omsmelting van het metaal zo weinig mogelijk vervuiling plaats vindt van de grondstof. Het hier genoemde zo veel mogelijk volgens het cradle-tocradle-principe.

15

Bouwkundige kanaalelementen (26) Rookgas-, riolering- en ventilatiekanalen samenvoegen in een prefab dakdoorvoer. Om indringing tegen te gaan van condenswater in de dakconstructie altijd dubbelwandige dakdoorvoeren gebruiken. De afvoerleidingen van de mechanische ventilatie naar het centrale luchtafvoerkanaal uitvoeren in geïsoleerd kunststof en geen S-bochten in verwerken. Al in VO-fase advies vragen van installatieadviseur om schachten en kanalen van voldoende afmetingen te verkrijgen. Bij platte daken materiaal van dakdoorvoer afstemmen op gekozen dakbedekking. Materiaal van rookgasafvoeren zodanig kiezen dat restmetaal in het condenswater niet de warmtewisselaar van de cv-ketel aantast. Leidingen door constructies of verdiepingsvloeren voorzien van een brandstop en rondom brandwerend afwerken volgens de vigerende eisen. Wanneer een cv-ketel direct onder een dakoppervlak hangt, geen flexibele buis gebruiken.

16

Kozijnen, ramen en deuren (30) Er moet een beargumenteerde, verantwoorde keuze worden gemaakt voor wat betreft het materiaal van de gevelelementen. Deze keuze moet leiden tot langdurige resultaten, geringe milieubelasting en draagt bij aan de veiligheid van mens en dier. De gevelelementen zijn op een zodanige wijze gedetailleerd dat beheerwerkzaamheden eenvoudig uitvoerbaar zijn. De kwaliteit van de gevelelementen zit in de materiaalkeuze én de detaillering daarvan. Deuren en kozijnen worden m.b.v. gangbare basisprofielen en materialen samengesteld, dit om de levenszekerheid bij toekomstige vervanging en reparatie te optimaliseren. In algemene ruimten en bij veel gebruikte deuren beschermingsmateriaal toepassen i.v.m. beschadigen, zoals bijvoorbeeld schopplaten en hoeklijnen. Binnendeuren opleveren in standaard witte kleur, meterkast is afsluitbaar.


10 p 17 van 67

Indien toepasbaar is elk appartement en iedere verdieping van een woning voorzien van een verhuisraam. Elke verblijfsruimte is voorzien van een draairaam of draai/kiepraam ten behoeve van spuiventilatie, ramen dienen te worden uitgevoerd met kierstandgrendels. De (geluidswerende) ventilatieroosters ten behoeve van permanente (nacht)ventilatie zijn in het gevelbeeld niet of nauwelijks zichtbaar. Wanneer in schuine dakvlakken daglichtvensters worden geplaatst dan dient de bovenzijde van het glasvlak maximaal 2 meter boven de vloer te liggen. Hang- & sluitwerk dient uitgevoerd te worden volgens het politie keurmerk veilig wonen. Deuren met dubbele beglazing, buitendeuren en deuren zwaarder dan 50 kg dienen met 4 kogelscharnieren te worden afgehangen, afhangen van de andere deuren volstaat met 3 scharnieren. Naar buiten openslaande buitendeuren zijn voorzien van een windhaak en stootbuffer. Buitendeuren worden voorzien van een “senioren-slot”, de sloten van de woning en eventuele berging zijn van hetzelfde merk en type en zijn gelijksluitend. Algemene, technische ruimten en entrees zijn voorzien van Winkhaus bluechip-sleutels.

17

Systeembekledingen (31) De gekozen systeembekleding/gevelpaneel heeft een lange levensduur, een geringe milieubelasting en heeft functioneel kleurbehoud. De (mechanische) bevestiging is gerealiseerd volgens vigerende normen, is tijdens de exploitatieduur eenvoudig te beheren en is in principe onderhoudsvrij. De montage van het gevelpaneel moet “geventileerd” en spanningsvrij uitgevoerd worden. In de detaillering van de gehele gevel wordt rekening gehouden met het tegen gaan van gebruikssporen en het eenvoudig uitvoeren van noodzakelijk vervangingen tijdens de exploitatie. Op straatniveau dienen systeembekledingen vandaalbestendig en reinigbaar (graffiti) te zijn, lekdorpels en verbindingsstukken in gevelsystemen niet in kunststof uitvoeren i.v.m. verwering en brosser worden, systeembekledingen dienen goede waterafdichting en afwatering te hebben. Indien een gevel gunstig is gepositioneerd ten opzichte van de zon worden mogelijkheden benut om duurzaam energie te winnen.


11 p 18 van 67

18

Trappen en balustraden (32) Indien van toepassing de in de grondverf geleverde vurenhouten verdiepingstrappen uitvoeren met 38 mm dikke treden en minimaal 12 mm dikke stootborden. De gehele trap dient in elkaar geschroefd en gelijmd te worden zodanig dat ontstane ruimtes naar aanleiding van het “nadrogen” van de trap geen oorzaak zijn van het gaan kraken van de trap tijdens gebruik. Traphekken uitvoeren met vuren bovenregel en houten spijlen en 2 keer aflakken, houten leuning van FSC-hardhout twee keer blank lakken. Trappen in algemene ruimten uitvoeren in prefab beton met antislip voorziening. Eventuele galerijhekken/hekwerken bij fabricage gereed maken voor montage, uitvoeren in aluminium en voorzien van een 2-laagse poedercoating in af te spreken kleurstelling. Bevestigen met RVS-A4 materiaal. Indien nodig nog kunststof ringen en bussen gebruiken bij montage om galvanische corrosie te voorkomen. Het heeft onze voorkeur om de balkon- en galerijhekken te voorzien van glasvulling.

19

Dakbedekkingen (33) Voor (platte) daken moeten mogelijkheden benut worden om natuurlijke energiebronnen te benutten, hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan het plaatsen van photovoltaïsche cellen. Deze duurzaam opgewekte elektriciteit gebruiken om de algemene voorzieningen te voeden. De duurzaam opgewekte energiestromen moeten worden voorzien van meetinstrumenten zodanig dat woonstichting Vooruitgang inzicht krijgt in de geleverde energie-eenheden zodat dat financieel verwerkt kan worden richting de gebruiker. In de dakbedekking c.q. dakconstructie dient ruim voldoende isolatiemateriaal verwerkt te worden. De gekozen dakbedekking heeft een verzekerde garantie van 10 jaar en een verwachtte levensduur van 25 jaar. Het materiaal moet bij voorkeur bestaan uit gerecyclede materialen en licht zijn van kleur, ook wanneer het materiaal aan het einde van zijn levensduur is gekomen moet het weer als grondstof kunnen dienen. Platte daken voorzien van looppaden en valbeveiliging, tevens dient er een dak/inspectieluik, inclusief toebehoren als trap e.d., te worden aangebracht. De valbeveiliging conform de meest recente Risico Inventarisatie & Evaluatie van de schoonmaakbranche. Dakranden en opstanden afwerken met gepoedercoat afdekprofiel en corrosievaste klangen. Er dienen voldoende noodoverstorten toegepast te worden, dakkappen en doorvoeren corrosie bestendig uitvoeren. Bij schuine daken dienen voorzieningen te worden getroffen om vogels broedgelegenheid te bieden waarbij geen overlast in de constructie ontstaat. Dit kan of door zogenaamde vogelvides of door speciale dakpannen.


12 p 19 van 67

20

Beglazing (34) Afgezien van een juiste én beheerbare detaillering moet er zorg worden besteedt aan het juist afkitten van beglazing. Er moet zogenaamd “afwaterend” worden gekit. Kitnaden dienen voldoende ruimte te hebben om bewegingen op te kunnen nemen, daarbij moet de kitnaad wel voldoende volume blijven behouden zodat er geen water kan blijven staan in de kitnaad. Er kan ook worden gekozen voor een systeem met droogbeglazing. De U-waarde van het glas dient minimaal 1,1 te bedragen. Tijdens de uitvoering beglazing voorzien van anti-beschadigingsfolie. Bij oplevering geldt de NEN3264 voor wat betreft de mate van toelaatbare glasfouten. De bevestiging van de glaslatten moet voldoen aan Politie Keurmerk Veilig Wonen, eventueel kan worden gekozen voor binnenbeglazing. Wanneer ventilatieroosters gemonteerd worden dienen deze in het vaste raamdeel geplaatst te worden, niet in draaibare ramen. Beglazing in algemene verkeersruimtes, bergingen, toegangspaden en openbare voorzieningen voorzien van gelaagd- of draadveiligheidsglas.

21

Natuur- en kunststeen (35) Natuur- of kunststeen vensterbank toepassen bij borstweringen, materiaal ter goedkeuring aanbieden bij woonstichting Vooruitgang. Breedte van de vensterbank tot 50 mm voorbij de negge. Bij entreedeuren rolstoelvriendelijke natuur- of kunststeen onderdorpel toepassen, binnendeuren van “natte” ruimtes voorzien van afgeronde natuur- of kunststeen onderdorpel. Wanneer een samengesteld kozijn niet voldoet aan de gestelde isolatiewaarde, dan een volkern kunststof dorpel gebruiken in plaats van een kunst/natuurstenen dorpel. Natuuren kunststeen altijd met wax of olie nabehandelen.

22

Voegvulling (36) Noodzakelijke dilatatievoegen opnemen volgens het dilatatieplan van de steenfabrikant en constructeur, deze kitvoegen uitvoeren in de kleur van het metselwerk. Ondergrond van de rug/voegvulling en dilatatiekit droog en vetvrij maken, rugvullingen rotbestendig uitvoeren. De gebruikte kit moet bestand zijn tegen zonlicht, mag minimaal verkleuren en is schimmelvrij, voegvullingen in openbaar toegankelijk gebied afdekken met een aluminium voegprofiel. Metselwerk zodanig uitvoeren dat onnodige spanningen niet worden opgewekt; rondom kozijnen ruimte houden, in dilatatievoegen geen speciebaarden creëren, bij horizontale dilatatievoegen ook ruimte houden ten opzichte van de geveldrager, etc. Dilatatievoegen te allen tijde waterdicht uitvoeren.


13 p 20 van 67

23

Gevelschermen (38) Op de 1e verdieping bij de gevelopeningen in het gevelvlak aan de zuidwest gevel loze leidingen aanbrengen ten behoeve van eventueel toekomstige zonneschermen, loze leidingen komen uit in de meterkast. Deuren in gevelhekken die bij het vastgoed horen toegankelijk maken met een bluechip sleutel.

24

Stukadoorwerk (40) Kalkzandsteen of gasbeton lijmwanden affilmen met een laagdikte van 3 á 4 mm, metselwerk wanden vlak afrapen. Schroefgaten van gipsplaten plafonds dicht plamuren en plafond dekkend witten. Betonnen plafonds voorzien van spuitwerk, V-naden blijven zichtbaar. Om schaduwvlekken en storende oneffenheden te voorkomen grote zorg besteden aan het plaatsen van de kanaalplaat vloeren zodat eventuele ongelijkheden tussen de elementen zoveel mogelijk wordt voorkomen. Wanden in keuken, toilet en badkamer boven tegels (zie hoofdstuk 41) voorzien van wit spuitwerk. Voor het aanbrengen van spuitwerk dient de ondergrond voldoende droog zijn om verkleuringsvlekken te voorkomen. Spuitwerk dient reinigbaar te zijn. Geen stukadoorwerk aanbrengen op buitengevels.

25

Tegelwerk (41) Wand- en vloertegels hebben een maattolerantie van maximaal 2%, de toe te passen voegmortel dient van een waterdichte kwaliteit te zijn. In “natte” ruimtes vlak geglazuurde wandtegels gebruiken van Mosa uit de Holland2040-serie. Tegelwerk aanbrengen op de navolgende vlakken; •

•

Keuken; o wanden boven het werkblad tot de onderzijde van de bovenkasten en in het kookgedeelte vanaf de vloer tot de onderzijde van de afzuigkap. o indien tussen keukenblok en wandhoek minder dan 900 mm zit, dan ook daar tegelwerk aanbrengen. Breedte van het tegelwerk dan >600 mm of laten aansluiten op kozijn, door tegelen tot in de negge van het kozijn. Toilet; o wanden tot circa 150 cm boven vloerniveau voorzien van tegelwerk. o vloer voorzien van dubbelhard gebakken vloertegels (Mosa-softline)


14 p 21 van 67

•

Badkamer; o wanden tot circa 210 cm boven vloerniveau voorzien van tegelwerk, in het douchedeel tegelwerk aanbrengen tot aan het plafond. o vloer voorzien van dubbelhard gebakken vloertegels (Mosasoftline), de douchehoek verdiept aanbrengen met behulp van douchebakplinttegels. o verticale hoek in het douchedeel en de aansluiting van wand met vloer rondom voorzien van een waterkerende kimband, voordat het tegelwerk wordt aangebracht.

Lijmlaag onder wandtegels met lijmkam horizontaal aanbrengen. Rondom kraanaansluitingen, achter de kraanrozetten, afkitten. Voegen bij wanden wandvloeraansluitingen open houden van voegmortel en na voldoende droging (24 uur!) van het aangebrachte voegwerk afkitten met schimmelwerende kit. Kitkleur afstemmen op tegelwerk echter geen witte kit i.v.m. verkleuring en vuilaanhechting. Vloeren van portieken, portalen en algemene ruimtes uitvoeren met vloertegels met functionele antislipwaarde én die goed reinigbaar zijn, afwerken tegen de wand met plinttegel. Kleurverschillen moeten voorkomen/geminimaliseerd worden door vooraf te bemonsteren/ter goedkeuring aan te bieden bij woonstichting Vooruitgang.

26

Dekvloeren en vloersystemen (42) Voor het aanleggen van een dekvloer dient een systeem te worden gekozen waarbij de verwerking recht doet aan goede arbeidsomstandigheden, dat wil zeggen dat er voorwaarden worden gecreëerd dat werknemers minder vaak ziek of arbeidsongeschikt zijn. Dekvloeren dunner dan 50 mm mogen niet worden toegepast, dekking op vloerleidingen dient minimaal 25 mm te bedragen, het kruisen van leidingen moet worden voorkomen. Vloerleidingen altijd aanbrengen in mantelbuizen en geen koppelingen verwerken in dekvloer. Wanneer het onvermijdbaar is dat leidingen met procestemperaturen >40oC in de dekvloer verwerkt moeten worden deze in thermisch geïsoleerde mantelbuizen aanbrengen. Leidingen die verticaal door de vloer worden heen geleid mogen de vloer niet raken en moeten worden verwerkt in een mantelbuis. Vrijstaande bergingen uitvoeren met een betonvloer of betontegel (45 mm) op zand.

27

Metaal- en kunststofwerk (43) Metalen onderdelen in buitenlucht als geborsteld RVS, thermisch verzinkt, of als geanodiseerd aluminium uitvoeren, bevestigen met RVS-A4 materiaal. Indien gebruikt wordt gemaakt van een poedercoating dan uitvoeren in een duplexsysteem; verzinken én coaten. Indien nodig bij montage voorzieningen treffen om galvanische corrosie te voorkomen.


15 p 22 van 67

Voor appartementen vandaalbestendige, afsluitbare brievenbuskasten (conform voorschriften TPG-post) in metselwerk of gevelkozijn van de entree opnemen, vanuit de binnenzijde zijn deze bereikbaar. Wanneer de postkasten uitsteken naar buiten of naar binnen, de bovenzijden afschuinen. Briefsleuven voorzien van antivis/hengelpostvoorziening. Bereikbaarheid van de postkasten en bedieningshoogte van de videofoon conform de woonkeur-eisen. Woningen en appartementen voorzien van bijpassende huisnummerbordjes, bij inpandige bergingen en parkeerplaatsen deze ook voorzien van huisnummeraanduiding. Bij etagebouw in de entree van het gebouw een overzichtsbord monteren met de huisnummers per verdieping. Tevens dient bij etagebouw aan de buitenzijde van de entree een sleutelbuis te worden gemonteerd met daarin een sleutel van de centrale toegangsdeur, dit ten behoeve van hulpdiensten en nutsbedrijven. Dakranden, deklijsten en afdekkappen voorzien van titaanzink, zink 14-0,8 mm dik. Bevestiging, hart-op-hart 100 cm, met behulp van klangen, om de 12 meter een expansiestuk aanbrengen. Zichtbare bevestigingen in dezelfde kleur moffelen.

28

Plafond- en wandsystemen (44) Bij verwerking van gipskartonplaten aan het plafond dienen de montagegaatjes te worden geplamuurd en moet het plafond dekkend worden gewit, rondom het plafond voorzien van een plafondplint. Wanden van gipskartonplaten dienen op de naden te worden voorzien van gaasband en te worden uitgevlakt. Wanneer plafondsystemen worden toegepast moet een product worden gekozen dat geschikt is voor de ruimte waarin het toegepast gaat worden. Bij vochtige of buitenruimten vochtbestendig en corrosievaste systemen gebruiken. Naast de gebruikersfunctie dienen de volgende aspecten zwaar mee te wegen in de uiteindelijke keuze; akoestische kwaliteiten, recyclebaarheid en de mate van lichtreflectie. Voor armaturen en vluchtwegaanduiding extra profielen opnemen in verband met behoud van functie bij brand. In verband met latere leverbaarheid kiezen voor een uniform product.

29

Afbouwtimmerwerk (45) Vrijstaande wanden van gipsplaten/blokken afwerken met een (U-profiel) afdeklat. Aftimmerlatten bij kozijnen en wandaansluitingen voorzien van tochtband ten behoeve van het verlagen van luchtinfiltratie/tocht. Kruipluiken voorzien van een minstens 18 mm dikke cementgebonden plaat, welke is voorzien van een ring, aan de onderzijde van isolatie en rondom van comprimerende band die lucht- en stankdicht is. Wanneer de verdeelunit van verwarmingsleidingen in het zicht blijft in een verblijfsgebied, deze voorzien van een afgelakte omkasting. Plafondplinten vast schieten en uitvoeren in vuren of mdf van 12 x 55 mm. Indien gewenst hardhouten vloerplinten los leveren bij oplevering.


16 p 23 van 67

30

Schilderwerk (46) Het uitgevoerde schilderwerk geeft een langdurig resultaat en geringe milieubelasting. Het schilderwerk wordt uitgevoerd volgens het prestatiebestek van woonstichting Vooruitgang versie 3 van februari 2010 – pvd/bestek003, dit bestek is op aanvraag te verkrijgen. De conservering van het geveltimmerwerk en (kunststof en metalen) gevelpanelen worden volgens vigerende KVT-normen van de Nederlandse Bond van Timmerfabrikanten en Stichting Keuringsbureau Hout uitgevoerd. Het schilderwerk is ten allen tijden voorzien van één grondlaag en twee aflaklagen waarvan de laatste in het werk wordt uitgevoerd. Tevens dient er een onderhoudsadvies te worden geleverd.

31

Binneninrichting (47) Voor keukeninrichting (fabrikant Bruynzeel - Atlas) een minimale lengte van 180 cm aanhouden. De keuken wordt opgebouwd uit losse, uitwisselbare kastelementen, met kunststof laden en grepen. De laden worden uitgevoerd met metalen geleiderails, deurtjes zijn voorzien van rvs-scharnieren. Het keukenblok wordt voorzien van een werkblad met kunststof toplaag en rvs-spoelbak. Standaard worden per woning drie losse bovenkastjes met een hoogte van 70 cm en een breedte van 60 cm gemonteerd. In de keuken is plaats gereserveerd voor een koelkast, een vaatwasser en een kooktoestel, ten behoeve van de koelkast wordt tevens een bedrade wandcontactdoos geïnstalleerd. Wanneer het kooktoestel direct naast het keukenblok wordt geplaatst dan de kopse kant van het werkblad voorzien van een hittebestendige aluminium strip.

32

Behangwerk, vloerbedekking en stoffering (48) In algemene ruimten wordt in overleg met woonstichting Vooruitgang een harde en slijtvaste vloerbedekking gekozen welke goed te beheren is. Wanden worden voorzien van spuitwerk. Wanden worden behangklaar opgeleverd, dat wil zeggen dat gaten en scheuren dicht gestuct zijn en oneffenheden uitgevlakt en dat na droging oneffenheden en pikkels worden afgestoken met een steekspaan. Gebruikers dienen zelf de voorbehandelingen uit te voeren voor de door hen gewenste wandafwerking.


17 p 24 van 67

33

Dakgoten en hemelwaterafvoeren (50) Opgevangen hemelwater rioolsysteem.

afvoeren

via

een

gescheiden

Er dient goed rekening te worden gehouden met noodoverlopen zodat bij overvloedige regenval geen onveilige situaties ontstaan. Bij balkons spuwers opnemen zodat er door een lage instap/drempel geen water in de aansluitende woonruimte kan komen. Ook kan waterbuffering plaats vinden door vegetatie toe te passen op het dak, naast deze functie heeft dit ook een koelende functie. Dakgoten (zink14-0,8 mm) buiten de gevellijn construeren, gootbeugels dienen van thermisch verzinkt staal te zijn gemaakt, beugelmontage h.o.h. 60 cm. Dakgoten dilateren volgens verwerkingsvoorschriften en vigerende normen en eisen. Hemelwaterafvoeren uitvoeren in pvc, minimaal 1 afvoer per 2 stramienen. Waar de hwa uitkomt op openbaar toegankelijk gebied het ondereind (minimaal 2 mtr) uitvoeren in verzinkt staal. Bij etagebouw balkondoorvoeringen niet aan de gevelzijde van de woning situeren, stadsuitlopen uitvoeren met kiezelrand.

34

Binnenriolering (51) Gescheiden systemen aanleggen voor zwart- en grijswater, PE of PVC-materiaal gebruiken met recycle-garantie en geen inpandige hwa’s toepassen. Rioolleidingen en standleidingen boven plafonds en in schachten geluidsarm uitvoeren. Mogelijkheden om energie/warmte uit afvalwater te winnen dienen benut te worden. Uitgaande leidingen van de binnenriolering bij de voor- en achtergevel voorzien van een ontstoppingsstuk met schroefdeksel. De leidingen met voldoende afschot monteren en met beugels aan de fundering of begane grond vloer ophangen. Per woning in de standleiding 1 expansiestuk opnemen, bij etagebouw 1 per bouwlaag. Rioolbeluchtingsleiding uitvoeren in dikwandig pvc en met een 90o stroom T-stuk waarin geen “hydraulische” afsluiting kan plaats vinden. Opbouw rioleringsleidingen uitvoeren in de kleur wit of wit geschilderd. Leidingen dienen tijdens de exploitatie goed bereikbaar te blijven voor efficiënt beheer. In het leidingsysteem mogen geen 90o-bochten worden verwerkt.


18 p 25 van 67

35

Waterinstallaties (52) Bij ontwerp van de plattegronden rekening houden met zo kort mogelijke wachttijden voor warm water en met warmte terug winning uit afvalwater; wtw-units in onderliggende ruimtes plaatsen of wanneer dit onmogelijk is, warmtewisselaars in vloer verwerken. Gehele waterinstallatie dient op een zodanig manier aangelegd te worden dat er zich geen legionella-gevaar kan voordoen en dat tijdens de exploitatie efficiënt beheer op dit gebied kan plaats vinden. Een douche mag nooit als laatste tappunt van een waterleidingsysteem dienen, bij voorkeur moet dit een toilet zijn. Volledige installatie moet voldoen aan de NEN1006-norm. Bij oplevering dient het waterleidingsysteem chemisch gereinigd te worden en dient er een schoonwaternet-verklaring worden afgegeven op basis van testmonsters. De leidingen moeten juist gedimensioneerd worden in verband met comforteisen; voldoende toevoer, tegen gaan van waterslag, etc. Mogelijkheden om warm tapwater (mede) op te wekken met behulp van zonne-energie altijd benutten. Woningen uitvoeren met individuele bemetering en met kranen met keramische schijven.

36

Sanitair (53) Wanddoorvoeringen van leidingen voorzien van kunststof mantelbuis. Waterbesparende maatregelen zoals een spaardouchekop, spoelonderbreker en kranen met perlator, altijd toepassen. Bij seniorenhuisvesting dient het closet na afronding van het project, ten minste mechanisch, in hoogte verstelbaar te blijven. Toiletcombinatie; o o o o

Voorkeur => vrijhangend closet; Sphinx 300 of Jika Euroline, kleur wit. - Alternatief; staand toilet met laaghangend reservoir. Geen duo-blok. Closetzitting; Pressalit met deksel, kleur wit. Inbouwreservoir; Geberit duofix (111308005), alternatief = laaghangend model. Closetrolhouder; verchroomd.


19 p 26 van 67

Douche/badcombinatie; o o o

Thermostatische douche/badmengkraan; Grohe Costa L – Grohtherm1000. Doucheset; Grohe new tempesta – doucheset II. (douchekop, slang, glijstang en zeepbakje) Douchevloer; voorzien van vloertegels, onder afschot getegeld, zie ook hoofdstuk 25-tegelwerk. Geen douchebak.

Fonteincombinatie; o o o

Fonteinbakje; Sphinx 300 of Jika Euroline, kleur wit. Fonteinkraan koud water; Grohe Costa L. Verchroomde plugbekersifon, vloer/muurbuis en rozet.

Wastafelcombinatie; o o o o o

Wastafel; Sphinx 300 of Jika Euroline, kleur wit en voorzien van plug aan ketting. Wastafelmengkraan (draaibare uitloop); Grohe Costa L. PVC plugbekersifon, vloer/muurbuis en rozet, kleur wit. Spiegel; rechthoekig, 60 x 40 cm. Planchet; Plieger spring Brussel, keramisch, wit.

Ten behoeve van; o o o

37

Keuken; Grohe eurodisc, éénhendelmengkraan met draaibare uitloop. Aansluiting vaatwasmachine; verchroomde ½” tapkraan met beluchter en keerklep. Aansluiting wasautomaat; verchroomde ½” tapkraan met beluchter en keerklep, pvc-afvoerbuis, Ø40 mm in de kleur wit.

Brandbestrijdingsinstallaties (54) Afhankelijk van gebouwtype toepassen van brandbestrijdingsinstallaties, in dit project dienen automatische rookmelders gemonteerd te worden. Uiteraard dient de gehele installatie te voldoen aan de vigerende eisen en normen. Verbindingen dienen altijd bereikbaar te blijven voor efficiënt beheer, tijdens de exploitatieduur dienen onderdelen altijd vervangbaar te blijven. Voor brandveiligheid en vluchtwegen dienen de bouwbesluiteisen toegepast te worden voor veiligheids- en vluchtwegvoorzieningen.

38

Gasinstallaties (55) Aanleg dient volgens de laatste voorschriften uitgevoerd te worden, na aanleg dient een certificaat afgegeven te worden waarop aan gegeven is dat de gehele installatie op veiligheid is geïnspecteerd.


20 p 27 van 67

39

Verwarmingsinstallaties (60) Als basis voor het aanleggen van de verwarmingsinstallatie, maximaal geluidsniveau en benodigde ventilatie gelden de vigerende eisen en normen. Dit geldt ook voor de warmteverliesberekeningen waarbij moet worden uitgegaan van een buitentemperatuur van -10oC en een windsnelheid van 5 mtr/sec. loodrecht op de gevel. De temperatuurregeling vindt plaats door een programmeerbare kamerthermostaat in de woonkamer, thermostaat uitvoeren met einddoos. Mogelijkheden benutten om Laag Temperatuur Verwarming (LTV)-systemen (vloerverwarming) toe te passen in combinatie met een warmtepomp. Alleen wanneer hiertoe geen mogelijkheden bestaan, bijvoorbeeld bij renovatie of in monumenten, kan hiervan worden afgeweken. Afhankelijk van het transmissieverlies, bijvoorbeeld bij veel glas, bij verwarmen door middel van radiatoren. De warmte afgevende elementen moeten waterzijdig worden ingeregeld. Te allen tijde mogelijkheden benutten om vloerverwarming aan te leggen. Naast het comfortabele verwarmingssysteem is hier ook van groot belang dat eventuele borstweringen weg kunnen worden gelaten zodat er fraaiere zichtlijnen van binnen naar buiten ontstaan. Wanneer radiatoren worden toegepast dienen deze raamkozijnbreed te zijn, onderzijde radiator is 10 cm boven de afgewerkte vloer en bovenzijde radiator is 10 cm onder de vensterbank gemonteerd. De ruimte met thermostaat heeft radiatoren met dubbel instelbare radiatorkranen, andere verblijfsruimten hebben radiatoren met dubbel instelbare thermostaatkranen. Alle radiatoren zijn voorzien van een retourafsluiter/voetventiel, een aftapper met slangtule en een ontluchtingskraantje. Wanneer het gebruik van een warmtepomp op bezwaren stuit moet de gasgestookte hoog rendement cv-ketel (Nefit ProLine, CW-klasse 4) gecombineerd worden met duurzaam gewonnen energie; wtw, zonne-energie, etc. Bij het toepassen van een eventueel zonneboilersysteem, boiler en cv-ketel bij dezelfde fabrikant betrekken. Onder geen beding mogen verwarmingsinstallaties worden uitgevoerd met keramische vezels. Voor vloerleidingen per bouwlaag een verdelerunit (in verblijfsruimten voorzien van omkasting) toepassen, leidingdoorvoeringen voorzien van mantelbuizen en afwerken met rozetten. Met nadruk wil woonstichting Vooruitgang aangeven dat de leidingen en koppelingen volledig op elkaar afgestemd (materiaal, type, leverancier) moeten zijn om in de toekomst optredende lekkages te voorkomen. In de dekvloer mogen geen koppelingen worden gebruikt voor de cv-leidingen, leidingwerk van verdeler naar radiator bestaat dus uit 1 stuk. Alle verblijfsruimten moeten worden voorzien van een verwarmingselement zodat al deze ruimten aangemerkt kunnen worden als verwarmde ruimte in het woningwaarderingsstelsel. Luchttoevoer- en verbrandingsgasafvoersystemen van het verwarmingstoestel voorzien van montagebeugels, dakdoorvoeren combineren in één schoorsteenkap.


21 p 28 van 67

40

Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallaties (61) Leidingen en kanalen, inclusief de bochten uitvoeren met inwendig gladde buis. De afvoerleidingen tussen ventilatiebox en de dakdoorvoer zonder bochten uitvoeren, in geen van de kanalen Sbochten monteren. Kanaalverloop zodanig aanleggen dat eenvoudig beheer mogelijk is. Luchtsnelheid in het hoofdkanaal bedraagt maximaal 5 mtr/sec, in overige kanalen 2 á 3 mtr/sec. De ventilatiebox monteren in de inpandige berging, tussen de uitblaas van de MV-box en de ventilatieschacht dient een brandklep/brandstop gemonteerd te zijn. De ventilatie installatie dient uitgevoerd te worden met de Nefit VentiLine met 3-standen schakelaar. Deze ventilatie-installatie moet worden gecombineerd met een Nefit ProLine cv-ketel. Montagevoorschriften volgen van fabrikant. Alle installaties op elkaar afstemmen om goede EPC te behalen.

41

Elektrotechnische installaties (70) Uiteraard dient de gehele installatie te voldoen aan de vigerende eisen en normen. In de installaties mogen geen, weliswaar volgens de norm toegestane, snoerleidingen worden gebruikt die vervolgens bouwkundig worden weg gewerkt, hier dienen altijd mantelbuizen met getrokken vinyldraad te worden gebruikt. Verbindingen in las- en centraaldozen en schakelmateriaal dienen altijd bereikbaar te blijven voor efficiënt beheer; wandcontactdozen bijvoorbeeld nooit achter keukenkasten plaatsen maar bereikbaar houden via de vloer- of plafondplint. Installatieonderdelen dienen tijdens de exploitatieduur altijd vervangbaar te zijn. Nood- en paniekverlichtingsarmaturen dienen altijd zelf verlicht te zijn, paniekverlichting/vluchtwegaanduiding niet uitvoeren als sticker in verband met gevaar van te weinig lichtsterkte. Algemene verlichting schakelen met behulp van een schemerschakelaar. Bij etagebouw in de algemene ruimten en bij de toegangsdeuren van de appartementen loze leidingen aanleggen ten behoeve van elektrische deurdrangers. Schakelmateriaal en wandcontactdozen, bij voorkeur van het merk Jung, aanbrengen op de volgende hoogtes; Wandcontactdozen

Vloer + 300 mm (algemeen) Vloer + 1050 mm (sanitaire ruimten) Vloer + 1200 mm (keuken) Apparatuur achter vloer/plafondplint. Schakelaars Vloer + 1050 mm Wandcontactdozen in keuken t.b.v. apparatuur (afzuigkap, vaatwasser, koelkast, oven, etc.) altijd bereikbaar houden achter vloer- of plafondplint. Bij schuur-, voor- en achterdeuren (bij etagebouw balkondeur) wandaansluitpunten aanbrengen ten behoeve van verlichting, het één en ander om aan ket PKVW te voldoen. Gevelopeningen richting zuidoost, zuid en zuidwest voorzien van een loze leiding die gebruikt kan worden voor toekomstige montage van zonwering. PvE-Wst Vooruitgang ~ 18 app. Vesterhout

22 p 29 van 67

42

Communicatie- en beveiligingsinstallaties (75) De gehele installatie dient vanzelfsprekend te voldoen aan de vigerende eisen en normen. Verbindingen dienen altijd bereikbaar te blijven voor efficiënt beheer, tijdens de exploitatieduur dienen onderdelen altijd vervangbaar te blijven. In de woonkamer en hoofdslaapkamer bedrade CAI- en KPN-aansluitpunten aanbrengen, bij de KPN-aansluiting tevens een wandcontactdoos aanbrengen voor eventueel toekomstige alarmeringsapparatuur. In overige slaapkamers loze leidingen opnemen, onbedrade leidingen voorzien van controle/trekdraad. Het appartementencomplex uitrusten met een videofoon-installatie. Bij seniorenhuisvesting de videofoon en een tweede deurbelschel monteren in de woonkamer, ten behoeve van toekomstige verplaatsing van de videofoon een loze leiding hiervoor aanleggen naar de hoofdslaapkamer. Om de uniformiteit binnen het bezit van woonstichting Vooruitgang te bevorderen geniet het merk “Comelit-Simplebus” de voorkeur.

43

Liftinstallaties (80) Randvoorwaarden voor de liften zijn getoetst aan de doelgroep en zijn toereikend voor de gewenste transportcapaciteit, het gebruikscomfort en de levensduurverwachting. Er moet inzicht worden verschaft in de exploitatiekosten van de installatie. Gekozen materiaal en daarbij behorende kosten bepalen mede de mate van duurzaamheid. Liftuitvoering, afwerking én bediening zijn vandaalproof. In verband met een goede leesbaarheid zijn de bedieningspanelen voorzien van grote letters en braille. Er moeten voorzieningen worden getroffen om de liftdeuren te beschermen tegen aanrijdingen met scootmobielen. Bij kantoor-, zorgen grote woongebouwen moet een vervoercapaciteitsanalyse worden gemaakt zodat tijdens het uiteindelijke gebruik de lift onder andere voldoet aan wachttijden en tijdsduur tot aankomst. Aandrijvingen dienen met geschikte trillingsisolatiemiddelen te worden gemonteerd. De lift dient in ieder geval te zijn voorzien van een spreek/luisterverbinding met aansluiting op een nader te bepalen centrale. Een volledig bestek dient ter goedkeuring te worden overlegd.


23 p 30 van 67

44

Uitvoeringseisen appartementen Minimale oppervlakte-eisen Vertrek Minimaal Appartement BVO 90 m2 Woonkamer 32 m2 Keuken m2 Slaapkamer 1 12 m2 Slaapkamer 2 6 m2 Slaapkamer 3 Bij voorkeur aanwezig Badkamer 4 m2 (llb -> 5m2) Binnenberging 2 m2 Buitenberging 6 m2 Berging/ruimte tbv huismeesters ?? m2 Ruimte voor scootmobiel (bij llb) ?? m2 Keuken

-

-

Toilet

-

Voorkeur 100 m2 36 m2 m2 14 m2 8 m2 6 m2 5 m2 (llb -> 6m2) 3 m2 7 m2 ?? m2 ?? m2

Bruynzeel type atlas; 3 onderkasten 60-60-60 Bovenkastjes; 3 bovenkasten hoog 70 cm + twee legplanken. Werkblad; Bruynzeel Solid10-green met waterkerende rand, rvs spoelbak en korfplug. Kraan; Grohe eurodisc op het blad. Tegelwerk; Mosa/Holland2040-serie. Electra; o 2 Dubbele geaarde wandcontactdozen boven werkblad. o 1 Enkele geaarde wandcontactdoos voor afzuigkap. o 1 Enkele geaarde wandcontactdoos t.b.v. vonkbeveiliging gaskookplaat. o 1 Loze aansluitdoos t.b.v. vaatwasser. o 1 Loze aansluitdoos t.b.v. elektrische kookplaat. o 1 Lichtpunt centraal in de keuken. Aansluitingen / voorzieningen; o Gasaansluiting, incl. gaskraan onder werkblad in kastje. Afwerking; o Wandafwerking boven en naast tegelwerk spuitwerk. Closet; Sphinx 300 of Jika Euroline. Toiletbril; Pressalit. Spoelreservoir; Geberit – voorkeur is inbouw, alternatief is laaghangend model. Fontein (waar mogelijk); Sphinx 300 of Jika Euroline. Fonteinkraan; Grohe Costa L Wandtegelwerk; Mosa/Holland2040-serie, wanden worden getegeld tot 1,50 meter, daarboven spuitwerk. Vloertegelwerk; Mosa – antislip 15*15 meerdere kleuren. Electra; o 1 Lichtpunt centraal in het plafond. Aansluitingen / voorzieningen; o Toiletrolhouder verchroomd-standaard. Ventilatie; o Afzuiging / ventilatie; zie “Algemeen-Installaties”.


24 p 31 van 67

Douche

-

-

-

-

Algemeen

Wastafel; Sphinx 300 of Jika Euroline. Wastafel mengkraan; Grohe Costa L. Douche mengkraan; Grohe Costa L – Grohtherm1000. Douche garnituur; Grohe Tempesta doucheset II. Wandtegelwerk; Mosa/Holland2040-serie, wanden worden getegeld tot 2,10 meter, daarboven spuitwerk. In de douchehoek tot aan plafond tegelen. Vloertegelwerk; Mosa – antislip 15*15 meerdere kleuren, de douchehoek wordt voorzien van een douchebakplinttegel. Electra; o 1 Enkele geaarde wandcontactdoos naast spiegel. o 1 lichtpunt boven spiegel. o 1 Lichtpunt centraal in het plafond o Trekschakelaar (ruimte afhankelijk) wasmachine aansluiting. Aansluitingen / voorzieningen; o Spiegel, rechthoekig 60 x 40 cm. o Planchet; Plieger spring Brussel, keramisch, wit. o Afzuiging / ventilatie; zie “Algemeen-Installaties”. o Wasmachine aansl. (ruimte afhankelijk) Grohe Costa L. Afwerking. o Plafond; gipsplaat/beton v.z.v. stucwerk / spuitwerk. o Aansluiting wand/vloer voorzien van kimband, in de douchehoek ook in de verticale hoek.

Installaties -

-

Groepenkast o Minimaal vereiste aantal lichtgroepen volgens NEN 1010. o aparte groep t.b.v. wasmachine. o reservegroep (2p-16A) t.b.v. keukenapparatuur. o reservegroep (4p-16A) t.b.v. keukenapparatuur. o rookmelders op lichtnet. o alle wandcontactdozen op 30 cm en in iedere ruimte een combi-schakelaar naast toegangsdeur. o In berging combischakelaar op 120 cm. MV-installatie; o Nefit VentiLine CV ketel; o Nefit ProLine CW4. Bellentableau; o Comelit-Simplebus, bij levensloopbestendige woningen voorzien van beeldscherm.

Hang en sluitwerk -

Centrale voorzieningen en deuren; bluechip-systeem. Overig; Nemef of lips.


25 p 32 van 67

45

Op/aanmerkingen van kwaliteitsteam.

Op 18 maart 2013 is tijdens een bijeenkomst van het kwaliteitsteam van woonstichting Vooruitgang dit project besproken. Tijdens dit overleg zijn een aantal vragen gesteld en opmerkingen gemaakt waarover duidelijkheid moet worden verschaft. •

•

•

•

•

•

•

Situatietekening; o Wat wordt de eigendomssituatie van het achterpad? o Op welke wijze wordt het achterpad verlicht? Plattegrondtekeningen appartement 1e verdieping; o Wandverspringingen in gang verwijderen, verwerken in oppervlaktes van achterliggende verblijfsgebieden. Rechte, vlakke wanden creëren. Plattegrondtekeningen appartement 2e verdieping; o Deur van slaapkamer-2 “links” de gang in plaatsen waardoor er meer oppervlakte in de slaapkamer ontstaat. o Entreedeur balkon rechts op balkon plaatsen, links in woonkamer ontstaat dan een rustige hoek. o Plaatsing keukenblok, is tegen de galerijwand geen plezierigere plek? Doorsnedetekening; o Galerij 1e en 2e verdiepingen voorzien van luifel zodat bewoners “droog” hun appartement in en uit kunnen stappen en kunnen bereiken. Geveltekening; o Mogelijkheden onderzoeken om vluchttrappen/ladders in cassettes op te hangen; is fraaier in gevelbeeld en voorkomt oneigenlijk gebruik. o Balkon- en galerijhekken voorzien van borstweringen van gelaagd glas i.p.v. spijlen. Impressies; o Afscheidingen tussen woningblok en schuren realiseren; duurzaam, degelijk, goed en eenvoudig te beheren en voorzien van groene beplanting. o Zuidwestelijk dakvlak voorzien van PV-cellen om ten minste de algemene voorzieningen te voorzien van elektrische voeding. Technische omschrijving; o Aangeven op welke manier meterkast wordt uitgevoerd. Aanzicht dient qua kleur niet afwijkend te zijn ten opzichte van rest, interieur is netjes, sober en doelmatig en behoeft geen verder afwerking. o Op pagina 3 bij punt 6 staat dat de kozijnen weg gewerkt worden achter het metselwerk. Bij woningen aan de Mozartlaan hebben wij de ervaring dat door kruip metselwerk lager komt en zo openslaande gevelelementen belemmeren in het openslaan. Bij detaillering én uitvoering dient hier grote zorg aan te worden besteedt. Zie ook hoofdstuk 13 van dit PvE. o Ruimte afwerkstaat; - Centrale hal verdiepingen voorzien van tegels met plint. - Keukenruimte voorzien van wandtegels en spuitwerk.


26 p 33 van 67

46

Index.

A duplex-systeem ............................................................. 15 duurzaam .............................................................4, 11, 12 duurzame ........................................................................ 4

aanrijdingen met scootmobielen .................................. 23 achterconstructie .......................................................... 14 affilmen ......................................................................... 14 afwatering ............................................................... 10, 11 akoestische kwaliteiten ................................................. 16 alarmeringsapparatuur ................................................. 23 antislip ................................................................. 9, 24, 25

E efficiënt beheer ...................................... 18, 19, 20, 22, 23 energiebesparing ............................................................ 4 energielabel .................................................................... 5 energieverlies .................................................................. 7 etagebouw .........................................................16, 18, 22 expansiestuk ........................................................... 16, 18 exploitatieduur....................................... 11, 12, 20, 22, 23

B bakstenen ........................................................................ 8 basisprofielen ................................................................ 10 beglazing ....................................................................... 13 behangklaar ............................................................. 17, 24 beheeractiviteiten ........................................................... 7 beheerwerkzaamheden .................................................. 6 beschermingsmiddelen ................................................... 9 boorpalen ........................................................................ 7 bouwactiviteiten ............................................................. 5 bouwbord ........................................................................ 5 boxventilator ................................................................. 22 brandbestrijdingsinstallaties ......................................... 20 brandstop ...................................................................... 10 brandveiligheid .............................................................. 20 brandweer ..................................................................... 10 brandwerend ................................................................. 10 brandwerendheid ............................................................ 9 brievenbuskasten .......................................................... 16 broedgelegenheid ......................................................... 12

F footprint .......................................................................... 4 FSC ............................................................................ 7, 12 functioneel kleurbehoud ............................................... 11

G gebiedsinrichting ............................................................. 4 gebouwexploitatie ........................................................ 10 geïmpregneerd................................................................ 8 gelijksluitend ................................................................. 11 gerecyclede ............................................................8, 9, 12 gescheiden rioleringsstelsel ............................................ 6 gevelelementen ............................................................ 10 geveltimmerwerk .......................................................... 17 grijswatercircuit ............................................................ 18 groepenkast .................................................................. 25 grondonderzoek .............................................................. 6 grondwaterspiegel .......................................................... 7

C CAI- en KPN-aansluitpunten .......................................... 23 centraaldozen ................................................................ 22 comforteisen ................................................................. 19 constructeur .......................................................... 8, 9, 13 constructieve voorzieningen ......................................... 14 contactgegevens ............................................................. 5 cradle-to-cradle ......................................................... 9, 10

H hang- & sluitwerk .......................................................... 11 heipalen .......................................................................... 7 hemelwater ............................................................6, 7, 18 hergebruik ....................................................................... 4 hoog rendement cv-ketel .............................................. 21 houtconstructies ............................................................. 9 hydraulische” afsluiting ................................................. 18

D dakbedekking .......................................................... 10, 12 damwanden .................................................................... 7 deurbelschel .................................................................. 23 deurdrangers ........................................................... 11, 22 dilatatievoegen.............................................................. 13 droogbeglazing .............................................................. 13


27 p 34 van 67

I

O

individuele bemetering ................................................. 19 inpandige bergingen ...................................................... 16 inspectieluik .................................................................. 12 Inspectieputten ............................................................... 6 installatieadviseur ......................................................... 10 isolatie ....................................................................... 9, 16 Isolatieglas ..................................................................... 13 isolatiemateriaal ............................................................ 12

onderhoudsadvies ......................................................... 17 onderhoudsvrij .......................................................... 8, 11 ondernemerschap ........................................................... 4 ontstoppingsstukken ....................................................... 6 oppervlakte-eisen ......................................................... 24

P photovoltaïsche cellen .................................................. 12 PKVW ........................................................................ 4, 22 poedercoating ......................................................9, 12, 15 politie keurmerk veilig wonen....................................... 11 Politie Keurmerk Veilig Wonen ..................................... 13 politiekeurmerk veilig wonen ......................................... 6 prefab ........................................................................ 8, 10 prefab-mortel .................................................................. 8

K kamerthermostaat ........................................................ 21 keramische vezels.......................................................... 21 keukeninrichting ............................................................ 17 kimband................................................................... 15, 25 koppen- en strekkenverdeling ......................................... 8 kruip ................................................................................ 9 Kruipluiken .................................................................... 16 KVT-normen .................................................................. 17

R radiatoren ..................................................................... 21 radiatorkranen .............................................................. 21 recyclebaar ...................................................................... 6 rioolleidingen ................................................................ 18 rolstoelvriendelijke ....................................................... 13 RVS-A4..................................................................9, 12, 15

L Laag Temperatuur Verwarming..................................... 21 legionella ....................................................................... 19 levensduur ........................................................... 9, 11, 12 leverbaarheid ................................................................ 16 lichtreflectie .................................................................. 16 liftuitvoering .................................................................. 23 loodslabben ..................................................................... 8 luchtsnelheid ................................................................. 22

S scharnieren ............................................................. 11, 17 schoonwaternet-verklaring ........................................... 19 seniorenhuisvesting ..................................... 11, 19, 20, 23 sleutelbuis ..................................................................... 16 smetten van metselwerk................................................. 8 snoerleidingen .............................................................. 22 sociale betrokkenheid ..................................................... 4 sociale veiligheid ............................................................. 7 spreek/luisterverbinding ............................................... 23 spuitwerk ...........................................................14, 24, 25 spuiventilatie................................................................. 11 staalconstructies ........................................................... 10 standleidingen............................................................... 18 stootvoegen .................................................................... 8

M maatschappelijke rol ....................................................... 4 mantelbuis............................................................... 15, 19 mantelbuizen..................................................... 15, 21, 22 materiaalkeuze .......................................................... 4, 10 mechanische ventilatie.................................................. 10 milieu........................................................................... 4, 5 milieubelasting .............................................. 6, 10, 11, 17 milieuklasse ..................................................................... 8 milieuvriendelijk .......................................................... 5, 9 milieuvriendelijkere......................................................... 7

T N thermostaatkranen ....................................................... 21 transmissieverliezen ....................................................... 9 transportbewegingen...................................................... 5 transportcapaciteit........................................................ 23

natuurlijke energiebronnen .......................................... 12 nood- en paniekverlichtingsarmaturen ......................... 22 noodoverlopen .............................................................. 18


28 p 35 van 67

U

W

uitvoeringseisen ............................................................ 24

wachttijden ............................................................. 19, 23 wandafwerking ............................................................. 17 wandcontactdoos......................................... 17, 23, 24, 25 wandcontactdozen.............................................22, 24, 25 wandtegels .............................................................. 14, 15 warmte terug winning................................................... 19 warmtepomp ................................................................ 21 warmtewisselaars ......................................................... 19 waterbesparende maatregelen..................................... 19 waterbuffering .............................................................. 18 waterzijdig ingeregeld ................................................... 21 wtw-units ...................................................................... 19

V valbeveiliging ................................................................. 12 vandaalbestendig ...................................................... 7, 11 vandaalbestendige ........................................................ 16 ventilatieroosters .................................................... 11, 13 verblijfsgebied ............................................................... 16 verduurzamen ................................................................. 9 vergunningen .............................................................. 5, 6 vervuilde grond ............................................................... 6 videofoon ................................................................ 16, 23 vinyldraad ...................................................................... 22 vloerleidingen .......................................................... 15, 21 vloertegels ............................................................... 14, 15 vloerverwarming ........................................................... 21 vluchtwegaanduiding .............................................. 16, 22 vluchtwegen .................................................................. 20 voegwerk ................................................................... 8, 15


Z zonneboilers.................................................................. 12 zonneboilersysteem ...................................................... 21 zonneschermen ............................................................. 14 zonwering ............................................................... 14, 22

29 p 36 van 67

3. Voorstel kaderstelling Raad bij de kredietverlening

Behoort bij besluit van de Raad van de gemeente Teylingen, dd. 18 december 2014 nr. 2014_Raad_ 00119 Mij bekend, De griffier van Teylingen

Bijlage 3 (openbaar) : voorstel kaderstelling Raad Raadsvoorstel inzake beschikbaar stellen krediet ten behoeve van de financiering van de realisatie van de 18 sociale huurappartementen binnen de navolgende kaders: Algemeen Binnen het geldende juridische kader (aanbestedingsrecht, staatssteunrecht, Wet HOF, Wet markt en overheid, etc.) duidelijke en bindende afspraken maken met betrokken partijen teneinde te faciliteren en te waarborgen dat de Vooruitgang in de toekomst haar verplichting tot afname van de sociale huurappartementen na kan komen, indien zij borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ( WSW) verkrijgt. Relatie Gemeente Teylingen / VTM 1. De Gemeente Teylingen verplicht zich jegens VTM en/of een nadere contractspartij tot afname van de te realiseren 18 sociale huurappartementen tegen een markconforme prijs (conform onafhankelijke toetsing van de stichtingskosten). De concrete invulling van de verplichting tot afname van de sociale huurappartementen na realisatie wordt in overleg met VTM nader uitgewerkt. Relatie Gemeente Teylingen / Woonstichting Vooruitgang 2. Woonstichting Vooruitgang zal voor zover en zoveel mogelijk binnen de kaders van de WSW-borging en in dat kader voor de Vooruitgang geldende regels zich verbinden tot afname van de Gemeente Teylingen van de door de Gemeente Teylingen afgenomen 18 huurwoningen. In dat kader worden afdwingbare en controleerbare afspraken vastgelegd. 3. De Gemeente Teylingen en Woonstichting Vooruitgang maken afspraken omtrent toezicht tijdens de bouw ,onderhoud, administratie, beheer, etc. na oplevering van de 18 sociale huurwoningen gedurende de periode dat de Vooruitgang de sociale huurwoningen niet kan afnamen. 4. Woonstichting Vooruitgang verplicht zich jegens de Gemeente Teylingen om een vergoeding te betalen voor gemaakte kosten in relatie tot de te maken afspraken. 5. Bij afname door Woonstichting Vooruitgang van de 18 sociale huurwoningen van de Gemeente Teylingen geldt als uitgangspunt dat door de Gemeente Teylingen gemaakte/betaalde kosten zoveel als mogelijk volledig worden vergoed, teneinde de

p 37 van 67

Gemeente Teylingen in de (financiële) situatie te brengen als (de situatie) dat zij de sociale huurwoningen nooit had gekocht. 6. Een exit-scenario wordt overeengekomen, indien en voor zover na enig moment wordt geconstateerd dat De Vooruitgang niet kan afnemen met daarin opgenomen afdwingbare en controleerbare afspraken over de gemaakte kosten

p 38 van 67

VOORSTEL OPSCHRIFT AANHEF MOTIVERING. Vergadering van december 2014

Recommend Documents