Beleidsregel Dakopbouwen Leeuwendaal. Gemeente Rijswijk

Beleidsregel Dakopbouwen Leeuwendaal Gemeente Rijswijk

3 mei 2012

Inhoudsopgave Deel A: Probleemstelling 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Doel en afbakening Leeswijzer

1 1 1 2

2 2.1 2.2 2.3

Huidige regeling dakopbouwen Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2003 Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2008 Hiaat in het bestemmingsplan uit 2008

3 3 3 4

Deel B: Inventarisatie en analyse 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inventarisatie en analyse Inventarisatie Analyse Uitgangspunten voor de nieuwe regeling Conclusie

7 7 9 10 14

Deel C: Beleidsregel 4

Beleidsregel Dakopbouwen 2012

BIJLAGE: Bouwaanvragen dakopbouwen A. Eerder ingediende aanvragen B. Wat betekent dit voor de eerder ingediende aanvragen?

17

Deel A: Probleemstelling

1

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Leeuwendaal De wijk Leeuwendaal, gelegen in het noordoosten van Rijswijk, tegen de gemeentegrens met Den Haag aan, is één van de oudere wijken van Rijswijk. De wijk heeft bijzondere, behoudenswaardige bebouwing en stedenbouwkundige structuren. In Leeuwendaal komen veelal bouwstijlen voor van rond 1900 tot 1940. De wijk is overwegend een woongebied. Andere functies komen voornamelijk langs de Haagweg, Geestbrugweg en de Geestbrugkade voor. De destijds vrijgekomen bedrijventerreinen zijn ingevuld met woningbouw. De wijk is opgezet volgens het tuinstadprincipe waarin eengezinswoningen een ruime bebouwingsopzet hebben en waar veel groen en weinig verkeer in relatief smalle straten voorkomen. Deze smalle wegen, de kleine pleintjes met de grote hoeveelheid bomen in het openbare gebied en de voortuinen bepalen het (groen)beeld in de wijk. De vigerende bestemmingsregeling Het vigerende bestemmingsplan (2008) is zeer conserverend en door een stringente bepaling is het niet mogelijk enige uitbreiding te realiseren op of aan het dak van eengezinswoningen, behalve ter plaatse van de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Hier bestaat juist weer een zeer ruime mogelijkheid voor het realiseren van een volledig nieuwe derde bouwlaag dan wel het afronden van een al aanwezige gedeeltelijke derde bouwlaag. Deze aanduiding is slechts op enkele locaties opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de vigerende bestemmingsregeling. Herijking van de bestemmingsregeling gewenst De afgelopen jaren zijn er bij de gemeente Rijswijk diverse bouwaanvragen binnenkomen waarin vaak hetzelfde wordt gevraagd: het uitbreiden van een reeds bestaande ‘halve’ derde bouwlaag op percelen zónder de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. In die gevallen is een derde bouwlaag in de vorm van een kap aan de voorzijde toegevoegd, welke aan de achterzijde niet is doorgezet. In de bijlage zijn deze aanvragen opgenomen. Vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan zijn de aanvragen steeds afgewezen. Het heeft in enkele gevallen geleid tot een rechtszaak. Deze zijn gewonnen door de gemeente, omdat zij op basis van het vigerende bestemmingsplan in haar recht staat. Toch is ambtelijk en bestuurlijk inmiddels de vraag gerezen of er niet toch nog eens goed inhoudelijk moet worden gekeken naar de bestemmingsregeling, omdat er wellicht toch mogelijkheden (moeten) bestaan voor meer vrijheid.

1.2

Doel en afbakening

Alleen grondgebonden eengezinswoningen Leeuwendaal bestaat overwegend uit woongebouwen. De discussie omtrent dakopbouwen heeft met name betrekking op grondgebonden eengezinswoningen. Deze beleidsregel heeft dan ook géén betrekking op niet-woonbebouwing (aan de Geestbrugkade) en ook niet op gestapelde woongebouwen. Voor het appartementencomplex aan de Oranjelaan is een separaat advies uitgebracht. Buitenplanse afwijkingsmogelijkheid Deze notitie heeft tot doel om een beleidskader te geven voor het eventueel tóch toestaan van dakopbouwen in Leeuwendaal, ook als de geldende bestemmingsregeling dat niet toestaat. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) geven hiertoe mogelijkheden. Deze zogenaamde ‘buitenplanse afwijkingsmogelijkheid’ wordt gegeven door artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo, en het daarbij behorende artikel 4 van bijlage II van het Bor. In artikel 4 van bijlage II van het Bor worden namelijk gevallen aangegeven waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Lid 4 geeft aan dat ‘een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw’ tot deze categorieën behoren. Of en wannéér deze afwijkingsmogelijkheid wordt toegepast, dat is aan het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Rijswijk). Om te voorkomen dat hieraan ad-hoc toepassing wordt gegeven is het wenselijk om een beleidsregel op te stellen.

2

De voorliggende notitie geeft de gemeente Rijswijk handvatten voor een inhoudelijke afweging en toetsing per geval. De beleidsregel geeft dus aan in welke gevallen van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid gebruik kan worden gemaakt. Geldend bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan worden niet ingeperkt Bij het opstellen van deze beleidsregel is van tevoren bepaald dat de regeling uit het huidige bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan niet wordt ingeperkt. De keuzes die in die stukken zijn gemaakt, bijvoorbeeld voor het toekennen van de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’, worden niet ter discussie gesteld. Gekeken is louter naar de eventuele mogelijkheden die bestaan voor een verruiming van de huidige regeling. Alleen betrekking op dakopbouwen Deze beleidsnotitie heeft betrekking op dakopbouwen, niet op dakkapellen. Dakopbouwen worden (al dan niet) vergund buiten het bestemmingsplan om. Welstand speelt daarbij een belangrijke rol. Onder een dakkapel wordt verstaan:  gebouwd in een schuin dakvlak;  dakgoot voorlangs de dakkapel;  ondergeschikt deel van het dakvlak;  valt binnen het verticale vlak van de dakgoot en het horizontale vlak van de daknok;  dakpannen rondom. Van een dakopbouw is sprake indien:  de nokhoogte groter wordt;  de dakgoot hoger wordt. Dakopbouwen kunnen diverse verschijningsvormen hebben. Een ‘extra bouwlaag’, zoals daarover wordt gesproken in de geldende bestemmingsregeling, valt dus ook aan te merken als ‘dakopbouw’. In Leeuwendaal is vaak sprake van een gedeeltelijke derde bouwlaag. Het vraagstuk of deze bouwlaag wel of niet mag worden afgerond tot over de gehele diepte van de onderliggende bouwlaag, wordt dus ook behandeld in deze notitie. Stedenbouw versus architectuur Deze notitie behandelt in eerste instantie het stedenbouwkundige vraagstuk: of ergens wel of geen dakopbouw mogelijk is. Nadat de stedenbouwkundige afweging is gemaakt, komt de architectonische uitwerking in beeld. Deze notitie geeft daarbij wel aan in welke gevallen specifieke architectonische aandacht gewenst is, maar doet géén concrete uitspraken over de architectonische vormgeving die bij dakopbouwen een rol spelen. Hiervoor bieden het beeldkwaliteitsplan en de welstandsnota reeds voldoende aanknopingspunten.

1.3

Leeswijzer

Om te komen tot een nieuw beleidskader voor dakopbouwen in Leeuwendaal, wordt na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 aangegeven hoe de huidige regeling voor dakopbouwen er precies uitziet (en hoe die regeling tot stand is gekomen). In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de inventarisatie, analyse en worden uitgangspunten geformuleerd. Tot slot wordt in hoofdstuk 4 de nieuwe regeling uiteengezet. In de bijlage is een overzicht gegeven van de eerder ingediende aanvragen en wordt aangegeven hoe deze binnen de nieuwe regeling passen.

3

2

Huidige regeling dakopbouwen

2.1

Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2003

Omdat het eerdere bestemmingsplan (1986) te liberaal was waar het ging om dakopbouwen, is in het verleden een heel aantal ‘lelijke’ en niet-passende dakopbouwen in de wijk gerealiseerd. Om dit een halt toe te roepen is in 2003 een nieuw bestemmingsplan “Leeuwendaal” opgesteld. Ook is daarbij een beeldkwaliteitplan opgesteld (18 november 2003). Het bestemmingsplan was conserverend van aard. Het beeldkwaliteitplan ging uitgebreid in op waar en hoe dakopbouwen mogelijk zouden zijn.

2.2

Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan 2008

Verschillen tussen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan (2003) Tussen het bestemmingsplan (2003) en het beeldkwaliteitplan (2003) zat een aantal verschillen. In het bestemmingsplan was namelijk aan de percelen Nassaukade 11 t/m 30 een aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ opgenomen, wat in het beeldkwaliteitplan niet het geval was. Aan die aanduiding is dan ook goedkeuring onthouden. Verder was in het beeldkwaliteitplan 2003 en in de notitie “Dakopbouwen in Leeuwendaal” van januari 2000 aangegeven dat “in principe” langs de randen van de wijk geen nieuwe dakopbouwen moesten worden toegestaan, terwijl het bestemmingsplan (2003) dit wel toeliet. Om de regeling van het bestemmingsplan overeen te laten komen met de beleidsmatige uitgangspunten uit het beeldkwaliteitplan, zijn zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitplan herzien (vaststellingsdatum beide stukken: 4 november 2008). Voor wat betreft dakopbouwen is er in de nieuwe stukken op meer locaties mogelijkheid geboden tot het realiseren van nieuwe, dan wel het afmaken van bestaande dakopbouwen. Stringente regeling Om te voorkomen dat de bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten van de wijk verder zouden worden aangetast, is het bestemmingsplan heel conserverend ingestoken. In artikel 13 (“Woongebied”) lid 3 is de volgende bepaling opgenomen: “de diepte, breedte, goothoogte, hoogte en dakvorm van de woningen en andere hoofdgebouwen, zoals aanwezig ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan, mag niet worden vergroot […]”. Aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ Op panden waar de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ is opgenomen, kan met een vrijstelling (binnenplanse afwijking) van de stringente bepaling worden afgeweken. Hier is, met een vrijstelling, de realisatie van een geheel nieuwe derde bouwlaag dan wel de uitbreiding van de al gedeeltelijk aanwezige derde bouwlaag – onder voorwaarden – toegestaan. De keuze voor het wel of niet opnemen van deze aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ is gebaseerd op de in het beeldkwaliteitplan (2003) verwoorde randvoorwaarden en uitgangspunten voor dakopbouwen: o dakopbouwen worden alleen toegestaan als de straatwand zich hiervoor leent. Niet alleen het individuele pand speelt hierbij een rol, maar ook de opbouw en huidige situatie van het gehele bouwblok; o Als er in een bouwblok al dakopbouwen zijn gerealiseerd, wordt een dakopbouw eerder toegestaan; o Dakopbouwen mogen geen onevenredige overlast veroorzaken door schaduwwerking op het openbare gebied en terreinen van derden. Aan een aantal percelen is pas bij amendement tijdens de raadsvergadering ter vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ toegekend. Bij het aannemen van het amendement heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk aangegeven dat deze extra

4

bebouwingsmogelijkheid alleen geldt voor de expliciet aangewezen bebouwing, en dat deze extra ruimte uitdrukkelijk bij andere woningen niet wordt geboden.

2.3

Hiaat in het bestemmingsplan uit 2008

Hoewel het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan na de herziening in 2008 goed op elkaar afgestemd waren, heeft de regeling de jaren daarna in de praktijk toch voor discussie gezorgd. De conserverende regeling, die was opgenomen om de stedenbouwkundige en architectonische waarden van de wijk te beschermen, bleek in de praktijk soms té stringent. Door deze bepaling is het namelijk niet mogelijk om op panden zonder de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ enige uitbreiding te realiseren – of ze nu uit twee bouwlagen bestaan, of uit twee met een ‘halve’ derde bouwlaag. In dat laatste geval is een uitbreiding (of: afronding van de bouwlaag) in de meeste gevallen best mogelijk. Daarom is anno 2012 opnieuw gekeken naar de regeling. Op basis van een inventarisatie van de huidige situatie in de wijk in relatie tot de bestaande regeling is beoordeeld in welke gevallen een verruiming van de (bouw)mogelijkheden kan worden vastgelegd.

5

.

Deel B: Inventarisatie en analyse

6

7

3

Inventarisatie en analyse

3.1

Inventarisatie

Na een uitgebreide bureau-inventarisatie is op 15 januari 2012 een veldinventarisatie verricht waarbij de wijk Leeuwendaal nader in beeld is gebracht. Bij de inventarisatie is de bebouwing op kaart en foto’s vastgelegd. De inventarisatie was gericht op het in beeld brengen van de huidige situatie in de wijk. Niet alle bebouwing is in de inventarisatie meegenomen. Wel meegenomen zijn: a. grondgebonden woningen in twee bouwlagen zonder kap of opbouw b. grondgebonden woningen met een gedeeltelijke derde bouwlagen c. grondgebonden woningen in drie lagen, of woningen in twee lagen met kap Overige bebouwing (niet-woonpanden, appartementen en woningen in drie bouwlagen of twee bouwlagen met kap) is niet meegenomen in de inventarisatie aangezien de beleidsregel zich hierop niet richt. Vervolgens is per woning gekeken naar: - de relatie tussen de woning en de aangrenzende woningen in het bouwblok of de straatwand; - de relatie tussen de woning en de overige bebouwing in de directe omgeving (overzijde van de straat of de achterburen); - het profiel van de straat; - de aanwezigheid van dakopbouwen op aangrenzende en/of vergelijkbare woningen; - de mogelijke invloed van een dakopbouw op de toename van mogelijke hinder (schaduw, privacy).

Aangetroffen dakopbouw in Leeuwendaal 

8

In de onderstaande kaart zijn de woningen ingedeeld op basis van de bovenstaande categorieën.

9

3.2

Analyse

Op basis van een inventarisatie is de hele wijk in beeld gebracht. Daarbij zijn de eengezinswoningen ingedeeld in verschillende categorieën: Extra bouwlaag toegestaan (licht- en donkergroen) Daar waar reeds op basis van het bestemmingsplan een extra bouwlaag is toegestaan of waar er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren bestaan tegen een derde bouwlaag, worden deze toegestaan. Het gaat in dit geval enkel om woningen die in de huidige situatie zijn uitgevoerd in twee lagen zonder kap. Deze woningen maken veelal onderdeel uit van een bouwblok waarvan reeds een of meerdere woningen zijn voorzien van een derde laag. Een dakopbouw is hier vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijk, omdat het de continuïteit van de gevelwand ten goede komt, mits de kapopbouw in samenhang met het bouwblok en/of reeds aanwezige dakopbouwen ontworpen wordt, zoals in onderstaande afbeeldingen het geval is. Extra bouwlaag aan de achterzijde toegestaan (oranje) Daar waar reeds een dakopbouw aan de voorzijde gerealiseerd is, kan de behoefte bestaan om deze uit te breiden aan de achterzijde. Indien aan de achterzijde voldoende ruimte beschikbaar is voor de uitbreiding van de reeds bestaande derde bouwlaag, zijn er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren. Wel dient er extra aandacht te worden besteed aan de vormgeving van dakopbouwen die direct aan openbaar gebied grenzen en derhalve zichtbaar zijn in het straatbeeld.

Uitbreiding derde bouwlaag aan achterzijde mogelijk

Extra bouwlaag in principe niet wenselijk (paars) Daar waar sprake is van zogenaamde ‘architectonische ensembles’ zijn dakopbouwen op afzonderlijke woningen vanuit ruimtelijk alsmede architectonisch oogpunt, niet wenselijk. Hoewel deze ensembles veelal in twee lagen zonder kap zijn uitgevoerd, moet in ogenschouw worden genomen dat niet alleen het individuele pand hierbij een rol speelt, maar ook de opbouw en huidige situatie van het gehele bouwblok. Doordat de huidige gevel van het bouwblok een architectonisch ensemble vormt, en een dakopbouw de eenduidigheid van het bouwblok redelijkerwijs zou kunnen verstoren, worden individuele dakopbouwen hier niet wenselijk geacht. Een over het gehele ensemble vormgegeven derde bouwlaag kan echter wel tot de mogelijkheden behoren.

10

Voorbeelden van architectonische ensembles (o.a. Koninginnelaan 33).

Geen extra bouwlaag mogelijk (licht-bruin) In een aantal gevallen wordt een (uitbreiding van de) derde bouwlaag vanuit ruimtelijk en/of architectonisch oogpunt uitgesloten. Het betreft woningen waarvan geconcludeerd is dat deze ‘af’ zijn, doordat er nauwelijks uitbreidingsruimte aanwezig is, of omdat deze een architectonisch geheel vormen, danwel als monument zijn aangewezen.

3.3

Uitgangspunten voor de nieuwe regeling

Op basis van de analyse is nader bepaald waar en onder welke voorwaarden dakopbouwen wenselijk worden geacht. Er is geconstateerd dat de huidige bepaling ten aanzien van dakopbouwen te kort door te bocht is. Hierdoor is het niet mogelijk om op panden zonder de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ enige uitbreiding te realiseren – of ze nu uit twee bouwlagen bestaan, of uit twee met een ‘halve’ derde bouwlaag. In dat laatste geval is een uitbreiding (of: afronding van de bouwlaag) in de meeste gevallen toch best denkbaar. Dakopbouwen aan de voorzijde Als basis wordt gehanteerd dat een dakopbouw aan de voorzijde vanuit ruimtelijk oogpunt gezien, maximaal mogelijk is tot een hoogte van drie bouwlagen. Indien een woning in de bestaande situatie is opgebouwd uit twee bouwlagen zonder kap, zou het in principe mogelijk moeten zijn een derde bouwlaag te realiseren, mits het bouwblok geen architectonisch ensemble betreft waarop dit verstorend werkt. Deze extra bouwlaag zou in de basis gevormd kunnen worden door een kap, waarbij de voorkeur uitgaat naar een topgevel (doorzetting van verticale elementen in de voorgevel) die qua architectuur aansluit op de bestaande voorgevel. Een derde bouwlaag met plat afgedekt dak behoort tevens tot de mogelijkheden wanneer de overige panden in het bouwblok idem dito zijn uitgevoerd of wanneer dit vanuit architectonisch oogpunt wenselijk wordt geacht. Verschillende bouwblokken in Leeuwendaal zijn aan te merken als een architectonisch ensemble. Voor deze woningen geldt dat een derde bouwlaag niet zonder meer mogelijk is, omdat het de architectonische samenhang van het bouwblok ernstig kan verstoren. Dakopbouwen worden hier niet uitgesloten, maar dienen bij voorkeur wel collectief met hele bouwblok te worden gerealiseerd en qua architectuur en massa aan te sluiten bij de huidige gevelwand. Een individueel initiatief op basis van een collectief masterplan is tevens onder voorwaarden mogelijk.

11

Indien een woning reeds over twee bouwlagen met kap beschikt, zou het in principe mogelijk moeten zijn om de kap om te vormen tot een volledige bouwlaag (3), mits de overige panden in het bouwblok ook over een volledige derde laag beschikken of wanneer dit vanuit architectonisch oogpunt aanvaardbaar is.

 Dakopbouw mogelijk

 Dakopbouw niet wenselijk, tenzij collectief met hele bouwblok

Dakopbouw aan de achterzijde Het realiseren van een dakopbouw aan de achterzijde van de woning, ter vergroting van de reeds bestaande derde bouwlaag, wordt onder voorwaarden mogelijk geacht. De belangrijkste voorwaarde is dat de dakopbouw aansluit bij de architectuur van de woning. Indien de derde bouwlaag aan de voorzijde wordt gevormd door een kap, is het wenselijk dat de achterzijde eveneens in een kap uitgevoerd wordt. Wanneer de woning aan de voorzijde over drie lagen volledig bebouwd is, is het wenselijk dat de achterzijde idem dito uitgevoerd wordt. Indien een derde bouwlaag aan de voorzijde wordt gevormd door een kap, is het niet wenselijk dat deze aan de achterzijde als een volledige bouwlaag beëindigd wordt, tenzij daar vanuit architectonisch oogpunt aanleiding toe is.

 Koninginnelaan (57): dakopbouw aan de achterzijde  vanuit ruimtelijk oogpunt mogelijk 

 Nassaukade (56) dakopbouw aan achterzijde toestaan,  uitgevoerd als kap  

12

13

Stedenbouwkundige uitgangspunten en architectonische aandachtspunten Uit de hierboven beschreven inventarisatie en analyse blijkt dat de huidige regeling te stringent is. De keuze om wel of geen opbouw toe te staan, zoals die bij de vaststelling van het bestemmingsplan is bepaald, lijkt voort te komen uit een aantal ‘minder geslaagde opbouwen’. Uit de inventarisatie en analyse blijkt echter dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt (vrijwel) geen plekken aanwezig zijn waar een opbouw volstrekt onwenselijk wordt geacht. De mate waarin een dakopbouw acceptabel is, hangt meer samen met de wijze waarop en de vorm waarin deze wordt gerealiseerd. Een aantal aspecten zijn daarbij stedenbouwkundig en architectonisch gezien van belang: -

de samenhang in het straatbeeld en relatie met aangrenzende bebouwing; eenheid in de verschijningsvorm van dakopbouwen; de wijze waarop een dakopbouw aansluit op de gevelindeling en lijnvoering van de woning en het bouwblok; de wijze waarop omgegaan wordt met de gootlijn; de kleur, materialisering en detaillering van de dakopbouw.

In een aantal gevallen is de kwaliteit van de bestaande bebouwing als ensemble van groot belang. Hoewel in schaal, massa en hoogte een dakopbouw goed denkbaar is, is de architectonische inpassing van grote invloed op de uiteindelijke beoordeling.

14

3.4

Conclusie

In de wijk Leeuwendaal is in veel gevallen uitbreiding van de bouwmogelijkheden wenselijk. Het betreft daarbij vrijwel alle woningen in twee bouwlagen of bebouwing met een gedeeltelijke derde bouwlaag waarbij uitbreiding denkbaar is. Van groot belang is echter om bij de welstandstoetsing rekening te houden met het beeldkwaliteitplan en daarbij de relatie met de bestaande bebouwing en reeds gerealiseerde opbouwen te betrekken.

15

Deel C: Beleidsregel

16

17

4

Beleidsregel Dakopbouwen 2012

Op grond van de inventarisatie en analyse die heeft plaatsgevonden is een nieuwe regeling voor dakopbouwen samengesteld. Daarin zijn vier categorieën te onderscheiden: 1) Dakopbouwen zijn toegestaan voor woningen met de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’; 2) Dakopbouwen zijn toegestaan voor woningen uitgevoerd in twee lagen zonder kap, waar nog geen dakopbouw is gerealiseerd; 3) Een uitbreiding van een bestaande derde bouwlaag wordt toegestaan aan de achterzijde van deze bouwlaag; 4) Woningen die als ‘af’ worden beschouwd; 5) Overige bebouwing (valt buiten beleidsregel). Ad1) Daar waar in de vigerende regeling de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’ is toegekend is het mogelijk een dakopbouw op het hoofdgebouw te realiseren. Deze dienen in ruimtelijk dan wel architectonisch opzicht afgestemd te worden op de omgeving. Ad2) In het vigerende bestemmingsplan is voor een aantal woningen – uitgevoerd in twee lagen met kap – geen aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan opgenomen, terwijl een extra bouwlaag vanuit ruimtelijk oogpunt niet per definitie onwenselijk wordt geacht. In afwijking van het bestemmingsplan wordt het toevoegen van een extra bouwlaag op het hoofdgebouw daarom toegestaan, mits deze qua maat en schaal wordt afgestemd op belendende dakopbouwen en/of de omgeving. Bijzondere aandacht gaat uit naar woningen die onderdeel uitmaken van een architectonisch ensemble. Het toevoegen van een extra bouwlaag is in principe toegestaan, echter, dit dient wel collectief met hele bouwblok te worden ontworpen en zo mogelijk te worden gerealiseerd, en qua architectuur en massa aan te sluiten bij de huidige gevelwand. Een individueel initiatief op basis van een collectief masterplan is tevens onder voorwaarden toegestaan. Voor architectonische uitgangspunten wordt verwezen naar het ‘Beeldkwaliteitplan Leeuwendaal’

Voorbeelden van architectonische ensembles (o.a. Koninginnelaan 33).

Ad3) Daar waar reeds een ‘halve’ derde bouwlaag is gerealiseerd kan de wens bestaan om deze aan de achterzijde van de woning verder uit te breiden of ‘af te maken’. Het vigerende bestemmingsplan staat een dergelijke uitbreiding echter niet toe. Omdat er vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaren bestaan tegen het uitbreiden van de derde bouwlaag aan de achterzijde van de woning, wordt dit in afwijking van de vigerende regeling in principe toegestaan.

18

19

Ad4) Woningen die als ‘af’ worden beschouwd zijn woningen die reeds voorzien zijn van een derde laag, en waarvan geconstateerd is dat verdere uitbreiding niet mogelijk dan wel wenselijk is. Ad5) Met overige bebouwing worden niet-grondgebonden woningen en bedrijfspanden bedoeld, welke niet zijn meegenomen in deze notitie.

Het een en ander leidt tot de volgende regeling: Voor het realiseren van een kap op hoofdgebouwen in twee bouwlagen, die plat zijn afgedekt dan wel het uitbreiden van een bestaande derde bouwlaag aan de achterzijde van het hoofdgebouw, waarbij de dakhelling van de kap binnen de marges moet blijven van minimaal 40 graden en maximaal 90 graden en de hoogte niet meer toeneemt dan 3,50 meter, is het beleid gericht op: - Geen toepassing te geven aan deze bevoegdheid op en nabij Rijks- en gemeentelijke monumenten, aan de randen van de wijk alleen aan de achterzijde en evenmin op beeldbepalende punten; - Uitsluitend medewerking te verlenen indien de gevelwand zich voor kappen leent; - In vormgeving, maatvoering en materiaaltoepassing aan te sluiten bij de bebouwing in de omgeving, met behoud van de karakteristieke goot- of daklijn; - Bij het beoordelen van aanvragen rekening te houden met het reeds aanwezig zijn van kappen in het betreffende blok en naar materiaalgebruik en vormgeving daarbij aan te sluiten; - Bij het beoordelen van aanvragen rekening te houden met het bepaalde in het beeldkwaliteitplan “Leeuwendaal”. De beleidskaart op pagina 15 geeft aan waar en in welke vorm dakopbouwen zijn toegestaan. De kaart is gebaseerd op de analysekaart op pagina 9.

BIJLAGE Bouwaanvragen dakopbouwen

A.

Eerder ingediende aanvragen

Om een beeld te verkrijgen van de situaties uit de praktijk die de afgelopen jaren tot discussie hebben geleid, wordt hierna een overzicht gegeven van de aanvragen en principeverzoeken, die sinds de vaststelling van het bestemmingsplan (2003) zijn ingediend en die betrekking hebben op dakopbouwen: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

19-12-2004 28-04-2009 31-10-2009 09-06-2010 08-10-2010 18-11-2011 16-01-2012

Nassaukade 56 (rechtszaak gewonnen) Koninginnelaan 57 (rechtszaak gewonnen) Mauritslaan 7 (afgewezen) Koninginnelaan 33 (afgewezen) Leeuwendaallaan 45 (afgewezen) Nassaukade 38 (principeverzoek, afgewezen) W. Pyrmontlaan 19 (formele Wabo-aanvraag, in behandeling)

4 5

3 7

2

1 6

Situering adressen binnen Leeuwendaal 

Ad 1) Op het perceel Nassaukade 56 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. In een rechtszaak heeft de rechter geoordeeld dat het vergroten van het oppervlak van het dak kan worden beschouwd als ‘het vergroten van de dakvorm’ en de aanvraag daarom in strijd is met het bestemmingsplan. De rechtszaak is gewonnen.

Ad 2) Op het perceel Koninginnelaan 57 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Het bouwplan voor het bebouwen van het bestaande dakterras bovenop de tweede bouwlaag was dan ook strijdig met het bestemmingsplan en afgewezen. Het is gekomen tot een rechtszaak en deze is door de gemeente gewonnen omdat er inderdaad strijdigheid is met het bestemmingsplan. Ad 3) Op het perceel Mauritslaan 7 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. De naastgelegen woningen – nummer 5 en 9 – hebben echter beiden al een geheel volgebouwde derde bouwlaag. Het verzoek om vrijstelling is na een hoorzitting (11 februari 2010) afgewezen. Ad 4) Op het perceel Koninginnelaan 33 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek is afgewezen. Ad 5) Op het perceel Leeuwendaallaan 45 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Geen van de woningen in dit blok heeft op dit moment een (gedeeltelijke) dakopbouw. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek is afgewezen. Ad 6) Op het perceel Nassaukade 38 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Bij brief d.d. 22-12-2011 is aan verzoeker medegedeeld dat op dit moment geen mogelijkheden bestaan voor het toestaan van zijn verzoek. Ad 7) Op het perceel W. Pyrmontlaan 19 ontbreekt de aanduiding ‘extra bouwlaag toegestaan’. Op basis van het bestemmingsplan bestaan geen mogelijkheden voor het realiseren van de gewenste dakopbouw. Het verzoek (formele Wabo-aanvraag) is in behandeling.

B.

Wat betekent dit voor de eerder ingediende aanvragen?

Deze nieuwe beleidsregel betekent voor de adressen waarvoor eerder een aanvraag/principeverzoek is ingediend, het volgende:

1 2 3 4

Adres Nassaukade 56 Koninginnelaan 57 Mauritslaan 7 Koninginnelaan 33

5 6 7

Leeuwendaallaan 45 Nassaukade 38 W. Pyrmontlaan 19

Beleid conform nieuwe beleidsregel Aanduiding ‘uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning’ Aanduiding ‘uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning’ Aanduiding ‘uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning’ Aanduiding ‘extra bouwlaag toestaan onder voorwaarden (architectonisch ensemble)’ Aanduiding ‘uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning’ Aanduiding ‘extra bouwlaag toestaan’ Aanduiding ‘uitbreiding derde bouwlaag toestaan aan achterzijde woning’