Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování staveb se závadami Bakalářská práce

Autor:

Pavel Krejčí obor oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze, dne 17. 4. 2010

Pavel Krejčí

Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za odborný dohled při tvorbě mé práce.

Anotace: Jméno a příjmení autora:

Pavel Krejčí

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Oceňování staveb se závadami Bakalářská práce

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Počet stran:

55

Počet příloh:

6

Počet titulů bibliografie:

11

Klíčová slova:

Závady staveb Oceňování majetku Tržní hodnota Analýza trhu Věcná břemena Stavebně technický průzkum

Annotation: Autor`s first and last name: Pavel Krejčí Instituce:

Banking institute college of banking

Title of a work:

Setting Real Estate Prices of Building Disorders Bachelor`s work

Supervisor:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Number of pages:

55

Number of inserts:

6

Number of bibliogr. titles:

11

Key words:

Disorders of Buildings Assessing Market value Market analysis Rights of using Engineering survey

Obsah: Úvod............................................................................................................................. 7 Část teoretická.............................................................................................................. 8 Závady stavební ....................................................................................................... 8 Klasifikace závad ................................................................................................. 8 Stavebně-technický průzkum ............................................................................. 10 Příčiny konstrukčních a statických závad .......................................................... 12 Poruchy v základových konstrukcích ............................................................ 12 Poruchy svislých konstrukcí .......................................................................... 13 Poruchy vodorovných stropních a podlahových konstrukcí .......................... 17 Poruchy kleneb .............................................................................................. 20 Poruchy schodišťových konstrukcí ................................................................ 21 Poruchy krovů a střech .................................................................................. 22 Biologické napadení dřevěných konstrukčních prvků ................................... 24 Závady dispoziční .................................................................................................. 26 Identifikace závad .............................................................................................. 26 Nízké stropy ................................................................................................... 27 Tmavá a nevyužitá zákoutí ............................................................................ 27 Nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory ...................................... 27 Zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny ................................... 28 Nesmyslně vedené instalace .......................................................................... 28 Průchozí ložnice ............................................................................................. 28 Poddimenzované velikosti pokojů ................................................................. 29 Špatné velikosti a umístění dveří a oken ....................................................... 30 Dostatečně neoddělené WC od obytných místností ...................................... 31 WC v zádveří vstupů do rodinných domů ..................................................... 31 Úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů . 31 Závady z hlediska právních aspektů ...................................................................... 32 Věcná břemena .................................................................................................. 32 Věcná břemena s povinností konat ................................................................ 32 Věcná břemena s povinností zdržet se ........................................................... 32 Věcná břemena s povinností trpět .................................................................. 33 Vznik věcného břemene................................................................................. 33 Nejčastější věcná břemena ............................................................................. 33 Závady ostatní ........................................................................................................ 34 Špatná orientace objektu na světové strany ....................................................... 34 Nadhodnota ........................................................................................................ 34 Podnikatelské baroko ......................................................................................... 35 Geopatogenní zóny ............................................................................................ 35 Disharmonické Feng Shui .................................................................................. 36 Objekt s poltergeistem ....................................................................................... 37 Část praktická ............................................................................................................ 38 Ocenění objektu se závadami a bez závad ............................................................. 38 Ocenění rodinného domu ................................................................................... 38 Popisné informace – nález ............................................................................. 38 Popis lokality ................................................................................................. 38 Historie objektu.............................................................................................. 39 Pozemek ......................................................................................................... 39 Venkovní úpravy............................................................................................ 39 5

Popis rodinného domu ................................................................................... 39 Ocenění rodinného domu bez závad .................................................................. 43 Ocenění rodinného domu se závadami .............................................................. 48 Porucha stavby zaviněná špatnou údržbou objektu ....................................... 48 Porucha stavby s podstatnou vadou ............................................................... 48 Omezení stavby věcným břemenem .............................................................. 49 Část analytická ........................................................................................................... 50 Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Praha – východ ....................................... 50 Obecná charakteristika ....................................................................................... 50 Popis regionu ................................................................................................. 50 Regionální segmentace .................................................................................. 50 Analýza v jednotlivých segmentech trhu ....................................................... 51 Závěr .......................................................................................................................... 53 Seznam použité literatury .......................................................................................... 54 Seznam příloh ............................................................................................................ 55

6

Úvod Oceňování majetku je dynamický obor, který využívá poznatků z mnoha oblastí lidské činnosti. Nachází své uplatnění v realitních oblastech při prodeji a nákupu nemovitostí, v bankovních oblastech při žádání o úvěry, ve stavebnictví při promítnutí závad na hodnotu objektu, v pojišťovnictví při řešení pojistných událostí, v oblastech práva při řešení soudních sporu nebo dědickém vypořádání, při exekucích a dražbách apod. Na území České republiky prošlo oceňování nemovitostí za poslední roky velkým vývojem. Tento v naší zemi poměrně mladý obor dostál velkých změn. Díky oboru oceňování majetku vznikají cenové mapy, které se neustále aktualizují. Díky nim je možné stanovit tržní hodnotu nemovitostí s větší vypovídací schopností. Při oceňování nemovitostí je obor oceňování úzce provázán se stavitelstvím. Protože je tato provázanost zajímavá, tématem bakalářské práce je „Oceňování staveb se závadami“. V této práci je popsáno, jaký vliv mají závady na tržní hodnotu nemovitostí.

7

Část teoretická Závady stavební Klasifikace závad Obecné příčiny závad jsou dvě. Náhodné, způsobené náhodným chováním materiálů, rozměrů a zatížení (cca 20% staveb). Nenáhodné, způsobené lidským faktorem (cca 80% staveb). Příčiny závad mohou mít tři základní zdroje. Nedostatek kvalifikace a zkušeností na různých úrovních provádění staveb. Patří sem také nedbalost, neznalost a neúplnost podkladů. Nedostatečná kontrola a údržba staveb. Příčinou mohou být také nedostatečné požadavky nebo předpisy na kontrolu a údržbu. Nedokonalé ekonomické podmínky. Do této kategorie patří i špatné koordinace výrobních procesů a plánů. Specifickými příčinami závad jsou na základě výše uvedených tří zdrojů tyto: 1) chyby v předvýrobní přípravě staveb, v projektové dokumentaci; 2) chyby v provádění; 3) chyby v užívání objektu a jeho údržbě; 4) chyby a nedostatky v předpisech; 5) nepředvídané události (živelné pohromy, výbuchy, sesuvy, zemětřesení, požáry apod.) Procentuálně můžeme vyjádřit chyby způsobující závady stavebních konstrukcí dle následující tabulky (tab. č. 1)1.

1

Zdroj: Václav Kupilík, Závady a životnost staveb. Praha, Grada Publishing, 1999

8

Závady v průběhu realizace, cca 60% pozorovaných závad, vznikají převážně vinou výrobce, méně často vinou projektanta. Poměrně časté jsou závady při zavádění nových technologií. Závady při provozu konstrukce, zbývajících cca 40% pozorovaných závad, jsou nejrůznějšího charakteru a jsou způsobeny různými činiteli. Na závadě může nést vinu projektant, dodavatel i uživatel stavby. Zjistit, kdo za závadu zodpovídá bývá často předmětem arbitrážního řízení. projektant se může podílet vinou například na špatné klasifikaci základové půdy, chybou ve výpočtu nebo ve výkresu. Dodavatel se může podílet vinou například nedodržením požadavků projektu nebo zanedbáním norem. Uživatel se může vinou podílet například svévolným zásahem do konstrukce, změnou v užívání objektu, špatnou údržbou. Základní rozdělení závad: mechanické, vyjádřitelné na základě stavební mechaniky; nemechanické, vyjádřitelné chemickými, fyzikálními nebo biologickými jevy. 9

Mezi fyzikální nemechanické závady patří například závady vlivem vlhkosti, tepelné nebo akustické jevy. Častou chemickou nemechanickou závadou je vliv agresivního prostředí na složení materiálů stavby nebo nevhodné složení užitých materiálů. Biologickou nemechanickou závadou je například napadení plísní.

Stavebně-technický průzkum Tento termín v sobě sdružuje několik samostatných průzkumů objektu, a to zejména: konstrukční a statický průzkum, vlhkostní průzkum, průzkum biokoroze objektu. Účel stavebně-technického průzkumu je poskytnutí souboru komplexních informací o sledovaném objektu a jeho vazbách na okolí. Průzkum se provádí v minimálním, tj. nezbytně nutném rozsahu odpovídajícímu účelu, pro který se průzkum provádí (záměr rekonstrukce, nástavba nebo vestavba, změna vlastníka, nová výstavba v těsné blízkosti objektu atd.). Konstrukční a statický průzkum objektu Zaměřuje se především na zjištění stavu a odhalení případných závad zejména na: základových konstrukcích svislých nosných a nenosných konstrukcích vodorovných nosných konstrukcích klenbách střešních konstrukcích a konstrukci krovu schodišťových konstrukcích komínových konstrukcí visutých konstrukcí (balkony, arkýře)

10

Vlhkostní průzkum objektu Zjišťuje druh a charakter konstrukcí, jejich stav a stupeň poškození: vlhkostní stav konstrukcí: o výšky vlhkostních map a jejich charakter; o stupeň degradace povrchů zdiva vlivem vlhkosti; o vizuální zjištění salinity (výkvěty, hygroskopické mapy); o vizuální výskyt biologického napadení rozvody v objektu: o vodovodní rozvody; o rozvody ústředního vytápění; o způsob odvádění srážkových vod; o svislé a vodorovné rozvody kanalizace; o další technologické rozvody a vybavení provozní podmínky objektu: o účel jednotlivých místností objektu; o mikroklima interiéru; o způsob větrání Průzkum biokoroze objektu Hodnotí tyto faktory: průzkumem dřevěných konstrukcí: o poškození dřevokazným hmyzem; o poškození dřevokaznými houbami průzkumem prostor napadených plísněmi: o množství plísní, dřevokazných hub a dalších mikroorganismů (např. řas)

11

Příčiny konstrukčních a statických závad Poruchy v základových konstrukcích Sedání a konsolidace Nerovnoměrné

sedání

může

značně

narušit

stavbu.

Vzniká

například

nestejnoměrným sedáním objektu vlivem jeho proporcí nebo okolní zástavby, nestejnoměrnou stlačitelností základové půdy, nestejnorodým složením základové půdy s různou mocností vrstev. Při překročení sedání mohou nastat: Poruchy provozní, kdy se v závislosti na přípustném sedání stavby ještě neporuší provoz stavby, např. jeřábové dráhy, strojní zařízení atd. Poruchy na zařízení, popřípadě na konstrukci výplní – prosklené fasády, zasklené stěny, dveře okenní křídla. Poruchy na vlastní konstrukci. Proudění vody, hladina podzemní vody Může se projevit odnášením zeminy (a tím nepravidelným sedáním základové zeminy), vztlakem, chemismem vody (tzv. hladovou vodou). Promrzání základové půdy Při menší hloubce založení stavby (založení nad nezámrznou hloubkou) hrozí nebezpečí, že základová půda v zimním období zvětšováním svého objemu zvedne základy a dojde k porušení stavby. Časté jsou chyby u drobných staveb, jako základů plotových zídek, skleníků atd. Vysychání základové půdy Vliv slunečních paprsků (insolace) – projevuje se hlavně u jílovitých zemin tam, kde jsou konstrukce orientované k jihu. Vliv temperovaných konstrukcí – pece, cihelny, komíny, kouřovody, teplovody.

12

Vliv vegetace – stromy, keře (poruchami vysycháním podzákladí vlivem vegetace trpí zejména lehké a nepodsklepené stavby, chodníky a dlažby. Seismické oblasti a poddolovaná území Základy mohou být poškozeny také vlivem dynamických změn. například chvění při zhutňování násypů, chvění vyvolaném dopravou, otřesy vyvolanými výbuchy (lomy), ražením hlubinných základů nebo tunelů. Chvění může být vyvoláno také větrem. Vliv podloží na tvorbu trhlin na objektech Podle statistik je 90% ze všech druhů poruch konstrukcí způsobeno sedáním (deformací) podloží. Podle tvaru a orientace trhlin na objektech lze zpětně dedukovat příčinu deformace.

Poruchy svislých konstrukcí Závady vznikají: z chyb konstrukcí o nedodržení projektu, norem, předpisů; o potlačení správných zásad a technologií provádění staveb; o špatný projekt; o nevhodný konstrukční systém; o chybně provedené detaily; o nehospodárný půdorys z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného použití – většina chyb je zaviněna špatným zpracováním materiálů, nevhodným použitím, špatným provedením technologie (častá chyba – hutnění betonu) vlivem vnějšího mechanického a chemického působení o chemické: alkalická reakce kameniva v betonu, koroze armatury v železobetonu, solení komunikací v zimním období, vnitřní i vnější agresivní prostředí objektů o mechanické: tepelná roztažnost, hydratační teplo, oděruvzdornost, mrazuvdornost 13

Trhliny Vznikají v nových i starých stavbách, nejčastěji v dostavbách. Jsou viditelným následkem napětí, které překročilo mez pevnosti daného materiálu v některé fázi jeho výroby, nebo po dokončení zrání, tuhnutí a tvrdnutí. Dělí se na: neškodné – většinou estetického charakteru. Vznikají při schnutí omítek, tvrdnutí malty a betonu, rychlým odpařením pojidla v nátěrech a malbách, nebo na špatně překrytých dilatačních spárách. v pohybu – upozorňují na staticky závažnější stavební poruchu, nebo absence dilatačních spár, nebo na objemové změny staviv. způsobené poruchou – následkem je zřícení konstrukce. Podle vnitřního napětí se rozlišují tři základní druhy trhlin: překročení pevnosti v tahu – trhlina má ostré okraje, rozevírá se nejvíce uprostřed své délky, poklepem okolí vydává zvuk. překročení pevnosti v tlaku – trhlina má okraje rozdrcené, vlastní materiál je zvrásněný, poklepem vydává dutý zvuk. překročení pevnosti ve smyku dvojicí protichůdných sil – trhlina má průběh skoro přímkový, byla způsobena vzájemným posunem materiálu po sobě, při poklepu neduní. Kamenné konstrukce Poškození lze rozdělit na mechanické, chemické a organické. Často se vyskytují kombinace. Působení rostlin zaviňuje poškození mechanické i chemické. Vápno a rozpustné soli, které kámen obsahuje, se působením vody a zamokřením rozpouštějí a při vyschnutí krystalizují na povrchu kamene. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození, které dosahuje do hloubky. Betonové a železobetonové konstrukce Původ závad je většinou již z výroby, zpracování a ošetřování betonu. V nesprávném projektu a provedení konstrukce. Obvyklé příčiny poruch: 14

Příčiny, které mohou způsobit snížení únosnosti a zvětšení přetvoření jako: výrobní a projekční vady; vliv škodlivého prostředí (mráz, chemické a biologické vlivy, koroze); únava materiálu a přirozené stárnutí Zvýšené namáhání jako: z nadměrného namáhání způsobené přetížením i nepřímými účinky; ze změn základových poměrů; z přetvoření a napětí vyvolaných objemovými změnami (změna teploty, vlhkosti, smršťování); z nevhodných rekonstrukčních a adaptačních prací (změna statické soustavy); z mimořádných účinků (dynamický požár) Projekční vady jsou například chyby ve statickém výpočtu, výkresu bednění, výkresu armatury, konstrukčních detailů. K výrobním vadám patří: malá pevnost a nevhodné vlastnosti kameniva (frakce, tvar, nasákavost, čistota, alkalická reakce kameniva); nejakostní cement; špatná záměsová voda; nevhodné rozložení směsi; nedokonalé promísení (dopravou, ukládáním); nedostatečné zhutnění; roztřídění směsi převibrováním; betonáž za nepříznivých podmínek; nedostatečné ošetřování betonu; narušení procesu tuhnuté betonu otřesy; neodborně provedené bednění; závady ve vyztužování (nedostatečné kotvení, nesprávné uložení výztuže, znečištění výztuže, nedostatečné krytí výztuže, velmi hustý rastr armatury); nesprávné provedení pracovní a dilatační spáry; neodborné nebo předčasné odbednění 15

Z vlivů škodlivého prostředí jsou nejnebezpečnější: mráz, zmrzlá voda v pórech a dutinách zvyšuje svůj objem a vyvolává tlak s trhavými účinky na beton. Při tání vyluhuje rozpustné složky betonu; koroze výztuže, oslabuje průřez výstužných prvků, odlupováním šupin z prvků snižuje soudržnost s betonem, rez zvyšuje objem a má trhavé účinky na beton Poruchy vlivem koroze se projevují zabarvením povrchu betonu, odprýsknutím krytí armatury, trhlinami, přetvořením konstrukce, případně destrukcí. Poruchy

na

montovaných

stavbách

mohou

vzniknout

také

dotvarováním

a smršťováním. Ocelové konstrukce Poruchy ocelových konstrukcí vznikají zpravidla: korozí (chemická a elektrochemická); změnami mechanických vlastností materiálů; přetížením konstrukce nebo jejího prvku vlivem změny zatížení (včetně mimořádných účinků); vlivem materiálu (u starších druhů oceli); nedokonalými spoji jednotlivých prků konstrukce (chyba lidského faktoru); vlivem nesprávného návrhu a nevhodného nebo zastaralého způsobu provádění; vlivem požáru, přetížením při haváriích atd.

16

Poruchy vodorovných stropních a podlahových konstrukcí Poruchy dřevěných stropních konstrukcí mohou být způsobeny: vadami použitého dřeva (sukovitost, podélná sesychavost, nekvalitní dřevo, napadené dřevo, nesprávně ošetřené dřevo; vadami v projektu (nedostatečná konstrukční ochrana – hydroizolace, kontakt konstrukce s materiálem vodícím vlhkost, špatné odvětrání, volná přístup hmyzu atd., špatná nebo žádná chemická ochrana; vady v důsledku špatného provedení; chemickým působením prostředí; přetížením konstrukce (celkově nebo místně, zvýšení dynamických rázů z okolí – doprava); přetvořením nosné konstrukce nebo prvků; stárnutím konstrukce (zhoršováním vlastností, jako je nasákavost, přirozená odolnost, pružnost, tvrdost, houževnatost) s následkem uvolňování spojů; mimořádnými událostmi (požár, povodeň atd.) Časté jsou kombinace poruch, přičemž nejčastější poruchy vznikají působením vlhkosti s následkem napadení dřevní hmoty biotickými škůdci (dřevokazný hmyz, dřevokazné houby) a změnami fyzikálních a mechanických vlastností dřevní hmoty. Poruchy keramických stropních konstrukcí Poruchy keramických stropů s ocelovými nosníky se projevují nejčastěji v místě vložek, desek nebo cihel (v případě ploché klenby). U plochých kleneb může vlivem degradace materiálu (cihel, malty ve spárách) a dalších činitelů (zatížení klenby, posun ocelových nosníků oproti původní poloze, koroze spodních přírub ocelových nosníků vlivem agresivního prostředí, vlhkosti apod.) dojít k poklesu napětí ve vodorovném směru a tím ke vzniku trhlin a následnému posunu cihelných prvků ve svislé ose (v kritických případech zřícení).

17

Keramické stropy s keramickými deskami (HURDIS) do patek uložených na ocelové nosníky jsou náchylné na vznik kontaktních napětí v oblasti uložení patek na příruby nosníků. Patky mohou vlivem špatného technologického provedení dosedat na ocelový nosník bodově a ne celou plochou. Dalším činitelem je pravděpodobně i nevyhovující zatěžovací schéma jednotlivých desek s šikmými čely, které není shodné s konečným působením desky v rámci celé stropní konstrukce. Všechny jmenované vlivy pak mohou mít za následek nepozorovatelný a dlouhodobý rozvoj trhlin ve svislých přepážkách desek. Poslední fáze porušení (oddělení a zřícení spodní části s omítkou v celé ploše stropní konstrukce) pak probíhá velmi rychle2. Poruchy železobetonových stropních konstrukcí U monolitických železobetonových konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: dotvarováním v důsledku změn napětí v konstrukci smršťováním (sesychání, nabývání) betonu v důsledku změn teplotních poměrů prostředí Celkové znehodnocení konstrukce nastává zvýšením vlhkosti konstrukce, která způsobuje korozi výztuže, a tím i ztrátu provozuschopnosti konstrukce. U prefabrikovaných železobetonových stropních konstrukcí se vyskytují vady v podobě tahových, popř. smykových, trhlin v oblasti uložení a ve středu rozpětí a nadměrných přetvořeních prvku. Podle sklonu trhlin lze určit podíl pohybového momentu a posouvající síly na vzniku trhliny. Další příčinou poruch bývá fakt, že jednotlivé prvky stropu byly dimenzovány jako prosté nosníky, což neodpovídá skutečnému působení u panelové stropní konstrukce. Problémové je i řešení jednotlivých styků.

2

První případy těchto poruch byly zaznamenány v roce 1995 a dále se vyskytují. Výrobce keramických desek také jako jeden z činitelů vedoucí k poruchám uváděl špatnou šarži spraše, materiálu těženému k výrobě keramických prvků. Dle katalogových listů došlo před rokem 1995 ke zmenšení tloušťky stěn profilu desek a patek. Je tedy možné, že poruchy jsou následkem špatného návrhu a posouzení nového profilu desky.

18

Dalšími příčinami poruch jsou: technologie výroby prefabrikátu (vznik mikrotrhlin při výrobě); rozměrové nepřesnosti při výrobě i montáži; technologie provedení styků jednotlivých prvků; nedostatečné vyztužení Poruchy kombinovaných stropních konstrukcí Ve fázi projektu je příčinou závad nedodržení pokynů a doporučení výrobce pro návrh a zabudování prefabrikovaných prvků do konstrukce (uložení, rozpětí, minimální vyztužení, užitné zatížení, časové limity pro jednotlivé fáze výroby stropní konstrukce). Tyto tzv. polomontované stropní konstrukce jsou při výrobě náročné na dodržení technologických postupů. Jedná se zejména o provedení montážního podepření montované části (nosníky keramické nebo železobetonové s keramickými vložkami) před betonáží horní monolitické vrstvy, brzké odstranění podepření, navýšení přípustného zatížení apod. Poruchy podlahových konstrukcí Nejčastěji se projevují degradací jednotlivých vrstev podlah vlivem stárnutí a únavy materiálu. Nejvíce namáhané jsou nášlapné vrstvy. U dřevených podlah dochází k prošlapání a pružení na slehlém násypu. U keramických dochází k vypadávání tmelu ze spár, odlupování dlaždic, popraskání mazaniny. Chybou je také nedostatečná pevnost a rovinnost. U podlahových konstrukcí s monolitickou pochozí vrstvou je nutný správný návrh a provedení dilatačních spár dle použitého materiálu, tloušťky vrstvy, druhu fyzikálního a mechanického namáhání.

19

Poruchy kleneb Základní rozdělení poruch kleneb: trhliny aktivní; trhliny pasivní Valená klenba má tzv. kritické zóny, v nichž se projevují největší napětí a deformace. První kritická zóna je ve vrcholu klenby, kde je největší tlakové napětí při rubu klenby a spára se otevírá na lícní ploše klenby. Druhá kritická zóna je u segmentového oblouku o středovém úhlu do 120° v patce a u oblouku se středovým úhlem větším než 120° v rovině svírající s vodorovnou rovinou středu klenby úhel 30°. V této spáře je maximální tlakové napětí při líci klenby a spára se snaží otevřít na rubové ploše klenby. Přetížená klenba Vzniká překročením dovoleného nebo výpočtového zatížení v prostoru nad klenbou. Trhliny se projevují v místech kritických zón. Na vrcholu u líce klenby se objevuje průběžná trhlina. U patek je klenby vytlačována, a jsou-li opěrné zdi dostatečně pevné, zlomí se ve spáře, jejíž poloha je přibližně v 1/3 výšky nad patkou (cca 30°). Na lícní ploše dochází k pásu drobných trhlinek, které vznikají od zvyšujícího se tlaku na této druhé zóně. Dochází zde k odpadávání omítky, případně i drobných rozdrcených částí zdícího materiálu klenby. Proražená klenba Vznikne působením bodového zatížení. Na omítce nebo vyzdívce líce klenby se objeví trhliny vycházející z jednoho místa. Při větším přetížení dojde k poklesnutí jednoho nebo více zdících prvků klenby a tím k odpadnutí omítky. Rozestoupení klenby Vzniká obyčejně v případech masivních plochých kleneb s poddimenzovanými opěrnými zdmi. Tlakem klenby (nahodilým zatížením) se opěrné zdi roztlačí do stran a ve vrcholu klenby vznikne na lícové ploše podélná trhlina.

20

Drcená klenba Vzniká při extrémních tlacích z boku na opěrné zdi. K těmto případům dochází například při zvýšení tlaků zeminy v podzemních podlažích, při přetížení klenem v prostorách sousedních místností, nebo při neúměrném stažení táhel. Klenba se na lícní straně u vrcholu drtí, a na rubu rozestupuje. U patek se otevírá podélná spára. Klenby porušené stářím Vykazují různé trhliny, ztrátu pojiva v maltě spár, vypadanou maltu ze spár, narušení vlastních zdících prvků. Taková klenby přestává plnit svou statickou funkci. Při poklesnutí základu Dojde k ustřižení klenby obvykle ve druhé kritické zóně, nebo poblíž patky.

Poruchy schodišťových konstrukcí Prošlapané schodišťové stupně nebo stupně s lokálně porušenými hranami jsou nejběžnější závadou. Prasklé nebo zlomené schodišťové stupně vznikají obyčejně v důsledku statických poruch stavby nebo přetížením schodiště (při požáru apod.). Trhliny v klenbách schodišťových podest vznikají nejčastěji v důsledku vybočení podestového nosníku. Vodorovné trhliny ve zdivu nad konzolovými stupni vznikají v důsledku nedostatečné svislé reakce od zatížení zdivem. Projevují se nejčastěji v místech okenních otvorů ve schodišťové zdi.

21

Poruchy krovů a střech Poruchy hydroizolační vrstvy Nejčastěji se vyskytující poruby skládané střešní krytiny: mechanicky poškozené jednotlivé prvky střešní krytiny; nesprávný sklon střešní roviny; nesprávný přesah krytiny; krytina nesplňující základní technické požadavky; nedostatečná tuhost nosných prvků střešní krytiny; nedostatečná kvalita nosných prvků střešní krytiny; použití v nevhodných klimatických podmínkách Mechanické poškození jednotlivých prvků střešní skládané krytiny může být následkem nevhodného pohybu osob po střešní krytině, dopadem těžkých předmětů nebo působením ledových krup. Mezi základní technické vady patří nevyhovující rovinnost keramických pálených tašek, nevyhovující kvalita keramického střepu, nestejnorodá vrstva zinku u pozinkovaných ocelových střešních krytin, nedostatečná UV ochrana vnějšího povrchu asfaltových šindelů, nedostatečně hladké a chemicky neošetřené dřevěné šindele, degradace střešní krytiny vlivem stáří. Poruchy nosných konstrukcí střech Lze je rozdělit do tří základních skupin: Napadení biotickými škůdci (dřevokazné houby, dřevokazný hmyz). Tvarové změnu nosné konstrukce střech (v důsledku přetížení, sesychání, poddimenzování, zeslabení apod.). Zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva.

22

Tvarové změny nosné konstrukce způsobují vnější a vnitřní vlivy. Vnější vliv – přetížení jednotlivých prvků nebo celé konstrukce: o špatným návrhem nebo provedením (nedostatečné zajištění spojů, nepřesné provedení, nevyhovující dimenze prvků); o nově vnesené zatížení (nová těžší krytina, změna klimatických poměrů apod.); o nevhodné zásahy (odstranění nosných prvků bez statického posouzení, zeslabení profilů výřezy Vnitřní vliv – užití nevhodného dřeva o nedostatečně vyschlého – sesycháním dochází ke vzniku trhlin nebo kroucení profilu; o nadměrná sukovitost prvků namáhaných tahem a ohybem Mezi hlavní druhy poruch způsobených tvarovými změnami patří: nadměrný průhyb laťování, krokví, vaznic, kleštin a vazných trámů pootočení pozednic a vaznic a rozjíždění konstrukce krovu, tj. posunutí pozednic, vyjití z osedlání vychýlení celé nosné konstrukce krovu Pootočení pozednic a vaznic a rozjíždění konstrukce krovu Vyjití z osedlání je většinou způsobeno nedostatečnou funkcí kotevních prvků v příčném směru, tj. zpravidla kleštin nebo ocelových táhel. V případě kvalitního spoje mezi krokví a vaznicí nebo pozednicí dojde nejprve k pootočení zejména u vaznice. K pootočení zejména vaznice může dojít také vlivem vnitřního pnutí u nedostatečně vyschlého dřeva. Profil se skroutí dle délky až od 30°od svislé osy. Vychýlení celé konstrukce krovu může být způsobeno: Pohybem celého objektu, např. poklesnutím základových konstrukcí. Přetížením

konstrukce

krovu

vlivem

větru

(zpravidla

díky

nedostatečnému prostorovému ztužení konstrukce) nebo vlivem velké vrstvy sněhu v zimním období. Masivním napadením dřevokaznými škůdci (zejména dřevomorkou domácí). 23

Biologické napadení dřevěných konstrukčních prvků Dřevokazné houby Jsou nejvíce nebezpečné. Dřevo rozkládají, snižují jeho pevnostní charakteristiky. Nejčastější druhy dřevokazných hub: Dřevomorka domácí – patří mezi nejnebezpečnější škůdce dřeva. Způsobuje tzv. hnědou hnilobu dřeva, a to od zabarvení až po kostkovitou hnilobu a destrukci dřeva. Má poměrně skrovné požadavky na vlhkost. Kaniofra sklepní – napadá především dřevo, které je v kontaktu s mokrými zdmi, mokrou zemí, párou. Bují od 40% vlhkosti dřeva. Vytváří hnědou hnilobu dřeva, dřevo se kostkovitě rozpadá (menší kostky než dřevomorka) až na dřevní prach. Trámovky – působí 90% škod na venkovních rámech a křídlech oken na místech a tam, kde dlouhodobě zatéká. Houby způsobující modrání dřeva – nezpůsobují hnilobu ani žádné změny pevnostních charakteristik dřeva, kromě max. 10% poklesu rázové houževnatosti v ohybu. Způsobují probarvení dřeva, mohou růst i pod nátěry. Specifickou skupinou dřevokazných hub jsou plísně. Rostou zejména na povrchu dřeva, lignocelulózových deskách, papíru, omítkách, latexových nátěrech apod. Za plísně se mnohdy nesprávně považují výkvěty z různých solí, které vytvářejí krystalicky vláknitý povlak. Dřevokazný hmyz Lze ho rozdělit na hmyz napadající čerstvé dřevo a na hmyz napadající zpracované nebo zabudované dřevo, který je hlavním škůdcem stavebního dřeva. Nejčastější druhy brouků napadajících dřevo: Tesařík krovový – napadá starší opracované dřevo z jehličnatých stromů, nejčastěji krovy, podlah, trámy, sloupy, roubenky. Brouk dobře létá a často se přemisťuje od jedné napadené budovy k druhé. Larvy vyhlodávají chodby

24

pod povrchem dřeva, později se zavrtávají hlouběji. Výletové otvory jsou oválné, až 1 cm široké. Červotoč

–

i jehličnany).

poškozuje Samičky

prakticky nelétají

veškeré

daleko

a

užitkové kladou

dřevo vajíčka

(listnáče zpravidla

i do použitých chodeb. Z původní dřevní hmoty může po napadení zůstat jen malé procento a degradovaný materiál se po zatížení bortí i vlastní vahou. Výletové otvory jsou velké 1,5 – 2,5 mm. Mravenci – často žijí v symbióze s tesaříky a červotoči. Přenášejí do dřeva houby a plísně, kterými se vyživují. Pilořitky – jsou hmyzem čerstvého dřeva, mohou se však vylíhnout již v zabudovaném dřevě. Napadení končí vylétnutím hmyzu ze dřeva. Výletový otvor je 4 – 7 mm velký, je okrouhlý s hladkými okraji.

25

Závady dispoziční Dispozicí rozumíme půdorys, který rozčleňuje danou plochu bytu nebo domu pomocí nosných stěn a příček. Člení prostor podle funkcí jednotlivých místností a určuje jejich komunikační návaznosti. Členěním půdorysu se koncipuje prostor, aby co nejlépe sloužil požadovanému účelu.

Identifikace závad Jako základní vodítko pro identifikaci chyb, může například u obytných budov dobře posloužit ČSN 73 4301 Obytné budovy. Nejčastějšími chybami jsou: nízké stropy, tmavá a nevyužitá zákoutí, nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory, zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny, nesmyslně vedené instalace, průchozí ložnice, poddimenzované velikosti pokojů, špatné velikosti a umístění dveří a oken, dostatečně neoddělené WC od obytných místností, WC v zádveří vstupů do rodinných domů, úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů a mnoho dalších.

26

Nízké stropy Světlá výška obytných místností bytových domů musí být nejméně 2 600 mm, světlá výška obytných místností rodinných domů musí být nejméně 2 500 mm. Světlá výška obytných místností v podkroví musí být nejméně 2 300 mm s tím, že u místností se zkosenými stropy musí mát tuto výšku minimálně nad polovinou podlahové plochy, která je vymezena pomyslnou rovinou kolmou k rovině podlahy protínající zkosenou rovinu stropu ve výšce 1 300 mm nad podlahou.

Tmavá a nevyužitá zákoutí Prostory, které se dají při vhodném zásahu uzpůsobit na vestavěné skříně nebo úložné regály. Veškeré niky, kouty, výstupy a nevyužitá místa pod stropy jen navyšují objem prostoru. Taková místa vznikají nesmyslným členěním dispozice. Jako nejvhodnější systém členění se osvědčilo pravoúhlé dělení prostoru. Pokud členění pod jinými úhly není přímo záměrem architektonického návrhu s promyšleným dopadem na celý prostor, je vhodné se takovému členění vyhnout. Pro místa, která nerozumným dělením prostoru vznikají, se vžívá označení „vyšlismy“.

Nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory Každá jednotlivá místnost musí umožnit vybavení bytu základním nábytkem a zařízením podle účelu místnosti. Byty nadneseně označované jako „nadstandardní“ nebo „luxusní“ často neobsahují prostor pro šatnu, komoru či sklad nebo spíž. Dveře jsou mnohdy umístěné 400 až 500 mm od rohu místnosti, takže vedle nich nelze postavit standardní šatní skříň s hloubkou 600 mm.

27

Zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny Komunikační zóny mezi jednotlivými místnostmi by měly být bez zbytečných překážek, zalomení a měly by zabírat jen maximálně nutný prostor. Komunikace nesmí být užší než šířka schodišťového ramene, v rodinných domech a bytech tedy 900 mm, a musí umožňovat přepravu předmětů o rozměru 1 800 x 600 x 1 800 mm. Podchodná výška musí být minimálně 2 100 mm. Propojení kuchyně s jídelnou nebo prostorem pro servírování jídla by mělo být co nejkratší, přímé a bez výstupků.

Nesmyslně vedené instalace Tyto chyby jsou převážně neduhem panelové zástavby, kdy stoupačky ústředního topení vedou podél zdí u kraje oken (dokonce někdy i mezi jednotlivými křídly). Elektroinstalace je vedena v plechových truhlících. Nedomyšlené odvětrání kuchyní a koupelen se záchody. Elektrické zásuvky nebo vypínače jsou v různých výškových úrovních. Nedostatečný počet samostatně jištěných elektrických okruhů u kuchyňských spotřebičů. Osazení kontrolních míst (rozvodnice, elektroměry, plynoměry, vodoměry) v nepřístupných a nevhodných místech nebo nevhodných výškách.

Průchozí ložnice Obytná místnost určená ke spaní nesmí sloužit jako jediný průchod do další místnosti nebo do příslušenství bytu kromě případu, kdy je příslušenství určeno pouze uživateli ložnice. U vícepodlažních bytů musí být schodiště odděleno od prostoru určeného ke spaní.

28

Poddimenzované velikosti pokojů Obytná místnost musí mít plochu minimálně 8 m2. Pokud byt tvoří jediná místnost, musí mít minimální plochu 16 m2. Šířka obývacího pokoje nemá být menší než 3 300 mm, šířka jednolůžkové ložnice nesmí být menší než 1 950 mm, šířka dvojlůžkové ložnice nesmí být menší než 2 400 mm. Doporučené nejmenší plochy obytných místností v závislosti na velikosti bytu (tab. č. 2)3:

V podkrovní místnosti se zkoseným stropem určené pro spaní jedné osoby je minimální objem místnosti 20 m3, pro spaní dvou osob je minimální objem 30m3 (pro více osob se doporučuje úměrně zvětšit objem). Prostor se záchodovou mísou splachovanou vysoko nebo středně vysoko umístěným splachovačem musí být minimálně: při otevírání dveří ven 900 x 1 100 mm, při otevírání dveří dovnitř 900 x 1 500 mm. Prostor se záchodovou mísou splachovanou nízko nebo na míse umístěným splachovačem musí být minimálně: při otevírání dveří ven 900 x 1 200 mm, při otevírání dveří dovnitř 900 x 1 550 mm. 3

Zdroj: ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA ČSN 73 4301

29

Při bočním umístění dveří otevíravých ven se doporučuje u jednotlivých variant umístění splachovače zvětšit délku místnosti o 100 mm. Doporučuje se navrhovat přednostně záchody s dveřmi otevíravými ven4. Doporučené nejmenší plochy kuchyní (tab. č. 35):

Špatné velikosti a umístění dveří a oken Častou chybou jsou špatné orientace a umístění dveřních křídel, kdy do sebe navzájem narážejí. Chybné jsou také různé výšky nadpraží dveřních otvorů mezi jednotlivými místnostmi. Proslunění obytných místností přímým slunečním zářením okenním otvorem nebo otvory musí být kryto průhledným a barvami neskreslujícím materiálem, jejichž celková skladebná plocha je rovna nejméně 1/10 podlahové plochy místnosti. Nejmenší skladebný rozměr osvětlovacího otvoru musí být minimálně 900 mm, šířka oken ve skloněné střešní rovině musí být minimálně 700 mm. Nadpraží oken by měla být v jedné rovině. 4

Ze statistického hlediska je velké procento úmrtnosti starých osob právě na záchodech. V případě sesunutí těla zemřelého nebo člověka pohybově omezeného (invaliditou nebo např. s náhlou příhodou infarktu) do prostoru za dveřmi vznikají při otevírání dveří dovnitř místnosti zbytečné komplikace při vyprošťování. 5

Zdroj: ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA ČSN 73 4301

30

Dostatečně neoddělené WC od obytných místností Prostor pro umístění záchodové mísy nesmí být přímo přístupný z obytných místností, ani z prostoru pro vaření, pro stolování, pro uskladnění potravin, nebo prostoru, který plní funkci obytné místnosti. Vyjímkou je umístění záchodové mísy v samostatné místnosti přístupné z ložnice, pokud není jediným záchodem v bytě a pokud je určen jen uživatelům této ložnice.

WC v zádveří vstupů do rodinných domů Příliš častou chybou v katalozích vzorových projektů rodinných domů je umístění místnosti se záchodem do vstupního prostoru zádveří, zejména pokud se jedná o jediné WC na patře. V prostoru zádveří, které převážně slouží k odkládání svrchního šatstva a obuvi, je nemyslitelné udržovat permanentní čistotu (voda, bláto, sníh). Při každé cestě na WC tedy dochází k roznášení nečistot dovnitř domu.

Úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů U rodinných domů je minimální šířka schodišťového ramene 900 mm. U obytných domů 1 100 mm. Podchodná výška u rodinných domů a bytů musí být minimálně 2 100 mm. U rodinných domů a mezonetových bytů může být v jednom rameni maximálně 18 schodišťových stupňů, u ostatních objektů maximálně 16 stupňů. Všechny schodišťové stupně v jednom rameni musí mít shodnou výšku a šířku (vyjímku tvoří šířka stupňů jalových a výstupních). Součet dvojnásobku výšky jedné šířky stupně by měl odpovídat délce průměrného kroku, tj. 630 mm.

31

Závady z hlediska právních aspektů Věcná břemena Termín „věcné břemeno“ se běžně používá v několika významech: Fakticky v objektivním smyslu, kdy se věcnými břemeny rozumí právní institut. V subjektivním smyslu, kdy se věcným břemenem rozumí povinnost určitého subjektu. Navíc se „věcné břemeno“ používá pro označení právního vztahu. Podle důsledku obsahu, s důrazem na rozdíly v povinnosti zavázané osoby, se věcná břemena dělí na: věcná břemena s povinností konat, věcná břemena s povinností zdržet se, věcná břemena s povinností trpět.

Věcná břemena s povinností konat Vlastní věci zatížené je povinen uskutečnit určité konání ve prospěch oprávněné osoby, ať už osoby individualizované nebo osoby, která je vlastníkem jiné věci. Prospěch oprávněné osoby spočívá v tom, že povinný subjekt jí uskutečňuje určité plnění, především určité úkony. V současné době nabývá na významu poskytování peněžitých nebo naturálních dávek.

Věcná břemena s povinností zdržet se Vlastník zatížené věci je povinen zdržet se určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva. Tímto je vlastník věci zatížené omezen v realizaci vlastnického práva, přesněji vyjádřeno v realizaci užitné hodnoty vlastní 32

věci. Osoba oprávněná aktivně nevyužívá cizí věc, ale má prospěch z toho, že vlastník zatížené věci je ve svém chování omezen, a tím jsou rozšířeny možnosti realizace užitné hodnoty vlastní věci.

Věcná břemena s povinností trpět Vlastník věci zatížené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby. Takovým chováním oprávněná osoba bezprostředně a aktivně využívá užitnou hodnotu věci zatížené.

Vznik věcného břemene Podle nejnovější právní úpravy lze rozlišovat šest skupin, do nichž lze zatřídit jednotlivé případy vzniku věcných břemen. Písemnou smlouvou, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu (stavební úřad, pozemkový úřad, soud), ze zákona, vydržením (výkonem práva).

Nejčastější věcná břemena věcné břemeno podle listiny

věcné břemeno dolování,

věcné břemeno jízdy

věcné břemeno užívání,

věcné břemeno zřízení plotu, zdi,

věcné břemeno chůze,

věcné břemeno braní vody,

věcné břemeno vedení,

věcné břemeno výměnku,

věcné břemeno spoluužívání,

věcné břemeno cesty,

věcné břemeno bytu,

věcné břemeno oprav a údržby,

věcné břemeno požívání.

věcné břemeno štítové zdi, 33

Závady ostatní Špatná orientace objektu na světové strany Stále živějším tématem je výstavba energeticky úsporných a pasivních domů. Jedno z hlavních kritérií správné funkce takovýchto objektů je orientace ke světovým stranám. Dispozice domu je důsledně rozdělena do tepelných zón. Obytné místnosti jsou situované k jihu. Chodby, schody, koupelny a WC do části domu orientované k severu. Vstup je navrhován nejčastěji z východu nebo ze severu. Z hlediska topného systému mají okna zásadní vliv na energetickou náročnost stavby, u tradičně koncipované výstavby jimi uniká až 40 % energie. Okna orientovaná na jih mají pozitivní bilanci, na východ a na západ vyrovnanou. Z toho vyplývá preferovat okna na jih a minimalizovat okna na sever. Přehřívání osluněných místností bráníme vhodným stíněním. Pokud tedy u stavby označované jako „energeticky úsporná“ nebo „pasivní“ neplatí výše uvedené, je zřejmé, že došlo k pochybení nebo mystifikaci.

Nadhodnota Pojem „nadhodnota“ ve svém původním znění vytvořil Karel Marx (v kritice politické ekonomie), který tímto termínem označil nezaplacenou nadbytečnou práci. To znamená práci vykonávanou více, než je bezpodmínečně k živobytí nutné. Nadbytečná práce je obvykle nezaplacená práce. Přenesení tohoto termínu do oboru oceňování majetku má vlastně totožný význam.

34

Podnikatelské baroko Pojem „podnikatelské baroko je pejorativní označení pro stavební styl, který se prosadil v Česku ve výstavbě rodinných domů především v devadesátých letech 20. století. Stavby tohoto druhu však vznikají po celém světě, ovšem například v severní Americe či státech západní Evropy nebyla kontinuita těchto konzervativně pojatých staveb nikdy přerušena. „Podnikatelské baroko“ je charakteristické nabubřelostí, okázalostí a stylovou bezradností. Jedná se víceméně o estetickou vadu. Stejně rušivě působí také necitelné rekonstrukce, přístavby a nástavby objektů.

Geopatogenní zóny Geopatogenní zóna (případně také patogenní zóna, dráždivá zóna, dračí žíla, Curryho pás, geoanomální zóna) je termín z oblasti psychotroniky a léčitelství, kterým se označují údajné pásy na zemi se zhoubnými účinky na zdraví. Georges Lakhovsky tak kolem roku 1930 označoval místo poruchy frekvence jakéhosi vlnění vydávaného Zemí, které interferuje s obdobnou pulsací buněk živých organismů. Někdy je pojem geopatogenní zóny ztotožňován s termínem dračí žíla, respektive s označením místa, ve kterém se dračí žíla přibližuje k zemskému povrchu či se na něj promítá nebo z něj vychází (vyvěrá) či vyzařuje. Za geopatogenní, resp. podobně škodlivou zónu jsou také někdy pokládána místa působení zdrojů tzv. elektromagnetického smogu včetně zdrojů statické elektřiny6. Podle Stručného výkladového slovníku českých skeptiků (J.Heřt a kol.) hraje v léčitelství představa o existenci těchto zón významnou roli a jde jen o modernizovanou verzi převzatou ze středověké geomantie, která předpokládala, že v podzemí jsou významná centra a linie. Hypotézy ztotožňující geopatogenní zóny s geologickými zlomy podle tohoto slovníku nejsou v souladu se známými 6

Zdroj: Internetový encyklopedický portál www.wikipedie.cz

35

fyzikálními projevy geologických zlomů (které nejsou pravidelné, jsou mnohem hrubší a nezpůsobují popisované problémy) a přítomnost geopatogenních zón nelze objektivizovat, přičemž používané metody jejich zjišťování slovník vysvětluje jako podvědomý ideomotorický pohyb nebo prostý podvod a o samotných geopatogenních zónách předpokládá, že jde jen o výmysl, kterému bohužel věří značné množství osob.7 Vliv této závady na stav nemovitosti je spíše předmětem diskusí, na hodnotu nemovitosti vliv nemá.

Disharmonické Feng Shui Pro vyznavatele filozofie Feng Shui, což ve volném překladu znamená vítr-voda, je důležité, aby vše, co je součástí každodenního života, bylo v harmonii. Prostor odráží celou naší osobnost a naopak zase vše, co nás obklopuje, nás zpětně ovlivňuje a také určuje kvalitu a míru energie kolem nás. Změna v prostoru se odrazí i na změně v naší osobnosti a naopak. Je to stále plynoucí proces, který se nikdy nezastaví, tak jako život sám. Cílem Feng Shui je využít energie prostoru a jeho uživatelů k vytvoření harmonického prostředí, kde se budou jeho obyvatelé cítit dobře. Podle této filozofie je prostor s negativní energií škodlivý, může způsobovat nepříznivé změny v chování a zdraví člověka.8 Vliv disharmonie nemovitosti na člověka je spekulativní, vliv na cenu nemovitosti disharmonie Feng Shui nemá.

7

8

Zdroj: HEŘT, Jiří a kol.. Stručný výkladový slovník českých skeptiků (online) Zdroj: Internetový portál http://feng-shui-stavby-interiery.cz

36

Objekt s poltergeistem Slovo poltergeist [ poltrgajst] je německého původu (v překladu hřmotící, rámusící duch) a označuje paranormální jev spočívající v tom, že se v lidských obydlích zdánlivě samovolně pohybují předměty, například nábytek, dochází k výbuchům předmětů (nádobí, žárovek), samovzněcování předmětů, závadám elektroinstalace atd. Tento jev byl pozorován v mnoha oblastech světa. Například v Indii se tento jev nazývá Mumbaj. Název pochází z toho, že jev býval tradičně interpretován jako projev ducha. 9 Tato závada objektu spadá do oblasti pseudovědy, protože nejsou věrohodné důkazy pro jeho existenci10.

9

Zdroj: Internetový encyklopedický portál www.wikipedie.cz

10

Je však zajímavé podotknout, že například v Anglii je povolání vymítače duchů (Ghost hunter) seriózním povoláním.

37

Část praktická

Ocenění objektu se závadami a bez závad

Ocenění rodinného domu

Popisné informace – nález Rodinný dům č.p. 759 je postaven na pozemku (stavební parcele) číslo 2827/2 v obci Rumburk 1, k.ú. Rumburk, ulice Karolíny Světlé.

Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v atraktivní klidné lokalitě Podhájí, mimo centrum města, avšak v dosahu veškeré občanské vybavenosti. Centrum je vzdáleno 1,4 km, autobusová zastávka 0,2 km a vlakové nádraží 2,2 km. V dosahu objektu, takřka několika metrů, se nachází mateřská škola, základní škola, dům s pečovatelskou službou, nemocnice, plavecký bazén, koupaliště, několik restaurací, hotel a prodejen se smíšeným zbožím. Město Rumburk je přirozeným centrem nejsevernějšího výběžku české země. Okolní členitá krajina má převažující ráz pahorkatiny se zachovanou přírodou a smíšenými lesními porosty. Průměrná nadmořská výška se pohybuje mezi 300-400 m. Její charakteristiku dotvářejí osamocené vulkanické vrchy tvarované jako krátké hřbety nebo kupy, převyšující okolí o téměř 300 m. Jednou z nich je nedaleký čedičový Dymník (515 m) s výletní restaurací a vyhlídkovou věží z roku 1896. Rumburk je obec s rozšířenou působností. Počet obyvatel správního obvodu je zhruba 34 tisíc, počet obyvatel obce je cca 11 a půl tisíce. Ve městě sídlí městský úřad, katastrální úřad a úřad práce. Ve městě jsou dva hraniční přechody do Německa. Rumburk má bohatou historii, první zmínka o Rumburku je z roku 1298.

38

Historie objektu Jedná se o novostavbu dvougeneračního rodinného domu, který byl kolaudován v roce 2007.

Pozemek Je rovinatý, čtvercového půdorysu. Na pozemek je přivedena elektrická energie, vodovod, kanalizace, zemní plyn a telefon. Nemovitost na pozemku je přístupná z veřejné komunikace, mezi pozemkem a komunikací je travnatý pás o šířce cca 2 m.

Venkovní úpravy Zpevněná plocha, přípojky elektrické sítě, vody, kanalizace a zemního plynu. Oplocení pozemku pletivem.

Popis rodinného domu Dům je bodový, nepodsklepený, přízemní s obytným podkrovím, s garáží se stáním pro jeden vůz. K zadní části domu přiléhá zahrada. Dům je zděný z keramických tvárnic Porotherm, má montované keramické stropy, dřevěný krov, sedlovou střechu s keramickými taškami, betonové monolitické základy. Dům je dvougenerační, v 2/5 přízemní části se nachází samostatný byt 1+1, zbytek domu tvoří byt 5+1. V 1. NP se nachází zádveří s chodbou, ze které se vchází do menší bytový jednotky (s pokojem, kuchyní, předsíní koupelnou s WC, sprchovým koutem, umyvadlem a prostorem pro pračku),

dále do garáže (se sníženou podlahou oproti podlaze

chodby), na WC a do vetší bytové jednotky (v přízemí se nachází kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s dřevěným schodištěm do 2. NP). Ve 2. NP se nachází chodbička, ze které se vchází do dvou dětských pokojů, ložnice a velké koupelny. Prostor nad garáží je využitý jako pracovna/knihovna přístupná z ložnice. Nad chodbičkou je pod hřebenem vytvořený úložný prostor pro sezónní

39

věci. V koupelně je velká rohová vana, záchod, bidet, dvě umyvadla a prostor pro pračku. Povrchové úpravy domu: Vnější omítky Multibat, vnitřní omítky jsou s vápeno-cementovým jádrem a jemnou štukovou vrstvou. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. V garáži je betonová mazanina s leštěnou cementovou vrstvou. V koupelnách, WC a u kuchyňských linek je keramický obklad. Výplně otvorů: Vchodové dveře do objektu jsou bezpečnostní dřevěné, vrata do garáže jsou automatická roletová. Mezi garáží a chodbou domu jsou protipožární dveře s povrchovou úpravou shodnou jako ostatní vnitřní dveře. Dveře vnitřní jsou dřevené, část je plných, část prosklených ze 2/3. Okna jsou dřevěná z europrofilů s tepelně izolačním dvojsklem. Střešní okna jsou dřevěná s tepelně izolačním dvojsklem zn. Velux. Poklop do úložné části pod hřeben je dřevěný. Mezi jídelnou a obývacím pokojem většího bytu je otvor se zaklenutým nadpražím. Vytápění: Dům je vytápěn plynovým turbokotlem, který zároveň zajišťuje ohřev teplé vody. Ve větším bytě jsou navíc krbová kamna, kterými lze topit nezávisle na kotli. Odvod spalin je zajištěn komínovým tělesem zn. Schiedel. Schodiště: Nosnou konstrukci tvoří ocelový svařenec z „Jackelových“ profilů. Stupně tvoří dřevěné desky bez podstupnic. Tvar schodiště je točitý v půdorysu ve tvaru písmene „L“. Schodiště je pravotočivé. Zábradlí je dřevěné.

40

Podklady pro ocenění: Elektronický výpis z katastru nemovitostí pro obec Rumburk, k.ú. Rumburk, čís. LV 3170, staženého z internetového portálu http://nahlizenidokn.cuzk.cz dne 25.4.2010. Kopie katastrální mapy pro obec Rumburk, k.ú. Rumburk, stažená stejný den a ze stejného internetového portálu. Informace o parcelách č. 2827/2 a 2828, stejný den a portál. Prováděcí projektová dokumentace objektu. Podklady pro ocenění: Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný rodinný dům: 1. NP – Jedna garáž pro jeden vůz, bytová jednotka 1+1, část bytové jednotky 5+1 a terasa. 2. NP – zbylá část bytové jednotky 5+1 v prostoru podkroví. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší využití je termínem pro maximální racionální a zákonné využití nemovitosti, které je fyzicky a finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Dodržování právních předpisů: Majetek je zanesený v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Objekt byl v pořádku zkolaudován v roce 2007 jako objekt určený k bydlení. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je ve výborném technickém stavu, údržba je pravidelně prováděna. Tento stav umožňuje plné využití všech prostor. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost: Dům je plně využíván vlastníkem pro vlastní potřebu a potřebu rodinných příslušníků. 41

Maximální ziskovost: Objekt slouží majiteli v plném rozsahu. Na základě výše uvedených skutečností je patrné, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a maximálním využitím. Ocenění: Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou ponejvíce užívány mezinárodně uznávané metody: metoda porovnávací, metoda příjmová, metoda nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období realizovány nebo alespoň nabízeny za porovnatelné typy majetků. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty v závislostech na případných rozdílech a stavech využitelnosti existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační metodou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod.

42

Ocenění rodinného domu bez závad Pro stanovení obvyklé ceny pozemku byla použita porovnávací metoda. Pro výpočet byly použity tři porovnávané pozemky ze stejné lokality a s podobnou identifikací jako pozemek oceňovaný. Porovnávané ceny byly nabídkové. Tato skutečnost byla zohledněna pomocí korelačních koeficientů. Srovnání pozemků a stanovení ceny – viz následující tabulka (tab. č. 4). Tabulka č. 4

Metoda porovnávací - pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

I.

1.

2.

3.

Karolíny Světlé 2828 + 2827/2

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

xxx

xxx

xxx

Adresa pozemku Katastrální území Rumburk Rumburk Rumburk Obec Rumburk Rumburk Dolní Křečany Okres Děčín Děčín Děčín B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 / Kč Prodejní cena celkem ? 399000 355000 Rozloha pozemku v m2 1699 1234 1407 Cena za 1 m2 ? 323 Kč 252 Kč Datum transakce 9.4.2010 9.4.2010 1 1 Korekce 323 Kč 252 Kč Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka 0,9 0,9 Korekce 291 Kč 227 Kč Upravená hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1 1 Korekce 291 Kč 227 Kč Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Bez věcných Bez věcných břemen břemen 1 291 Kč

43

Rumburk Rumburk Děčín 435000 1500 290 Kč 9.4.2010 1 290 Kč Nabídka 0,9 261 Kč Absolutní vlastnictví 1 261 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1 227 Kč

1 261 Kč

Využití podle územního Rodinný plánu dům Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 291 Kč Ano 1 291 Kč

1 227 Kč Ano 1 227 Kč

1 261 Kč Ano 1 261 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 291 Kč

1 227 Kč

1 261 Kč

Dobrá 1 291 Kč Pravidelný 1 291 Kč Část mírně svažitá 1,05 306 Kč

Horší 0,9 204 Kč Pravidelný 1 204 Kč

Horší 0,9 235 Kč Pravidelný 1 235 Kč

Rovinný

Rovinný

1 204 Kč

1 235 Kč

Kompletní

Kompletní

Částečná

Kompletní

Nezjištěna

1 306 Kč Nezjištěna 1 306 Kč

1,1 225 Kč Nezjištěna 1 225 Kč

1 235 Kč Nezjištěna 1 235 Kč

Vlak, autobus

Vlak, autobus

Vlak

Autobus

1 306 Kč

1,1 247 Kč

1,1 258 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

1 306 Kč

1 247 Kč

1 258 Kč

Ano

Ne

Ne

0,9 275 Kč Neaplikováno 1 275 Kč

1 247 Kč Neaplikováno 1 247 Kč

1 258 Kč Neaplikováno 1 258 Kč

Mírně menší 1 275 Kč Neaplikováno 1 275 Kč

Mírně menší 1 247 Kč Neaplikováno 1 247 Kč

Mírně menší 1 258 Kč Neaplikováno 1 258 Kč

Rovinný

Výborná

Ne

xxx

44

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 260,23 Kč m2 Rozloha pozemku v m2 1699 Celková porovnávací 442 124 Kč hodnota

275 Kč

247 Kč

258 Kč

1234

1407

1500

339 350 Kč

347 936 Kč

387 585 Kč

jednotková hodnota za m2/Kč

zaokrouhleno

260,23

442 500 Kč

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo

číslo parcely výměra v m2 2828 + 2827/2

I.

1699

Na základě uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je 442.500,- Kč. Stanovení tržní hodnoty jako celku: Pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku byly vzaty do úvahy tři obdobné rodinné domy, které se v současnosti nabízejí k prodeji. Rodinné domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, že se jedná o ceny nemovitostí v rámci nabídek, byla zohledněna korekčním koeficientem. Pro analýzu hodnoty nemovitosti byla zvolena jako srovnávací jednotka cena za 1 m2 celkové zastavěné podlahové plochy objektu. V úvahu byly vzaty faktory uvedené v následujících řádcích tabulky “Stanovení tržní hodnoty jako celku“. Tabulka č. 5

Metoda porovnávací - rodinný dům A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

I.

1.

2.

3.

RD Karolíny RD U Zámečku RD Novákova Světlé 2827/2 xxx xxx Karolíny U zámečku Novákova Světlé Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Děčín Děčín Děčín

45

RD centrum xxx

Rumburk Rumburk Děčín

B. Údaje o pozemku - přenos z předešlé tabulky (tab. č. 4) Plocha pozemku 1699 1525 1169 1123 Hodnota za 1 m2 260,23 260,23 260,23 260,23 pozemku Hodnota pozemku 442 131 Kč 396 851 Kč 304 209 Kč 292 238 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 zastavěné plochy podlaží Počet srovnávaných 215 168 256 256 jednotek Prodejní cena celkem ? 2070000 3000000 2160000 Prodejní cena bez ceny 1 673 149 Kč 2 695 791 Kč 1 867 762 Kč pozemku Cena za jednu ? 9 959 Kč 10 530 Kč 7 296 Kč porovnávací jednotku Datum transakce 9.4.2010 9.4.2010 9.4.2010 1 1 1 Korekce 9 959 Kč 10 530 Kč 7 296 Kč Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka 0,9 0,9 0,9 Korekce 8 963 Kč 9 477 Kč 6 566 Kč Upravená hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1 1 1 Korekce 8 963 Kč 9 477 Kč 6 566 Kč Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Ano břemen břemen břemen břemen 0,95 0,95 0,95 Korekce 8 515 Kč 9 004 Kč 6 238 Kč Upravená hodnota Využití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu 1 1 1 Korekce 8 515 Kč 9 004 Kč 6 238 Kč Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano 1 1 1 Korekce 8 515 Kč 9 004 Kč 6 238 Kč Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky 1 1 1 Korekce 8 515 Kč 9 004 Kč 6 238 Kč Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší 1 1 1 Korekce 8 515 Kč 9 004 Kč 6 238 Kč Upravená hodnota Technický stav objektu Výborný Dobrý Velmi dobrý Dobrý 1,1 1 1,1 Korekce 9 367 Kč 9 004 Kč 6 862 Kč Upravená hodnota Technická vybavenost Výborná Dobrá Velmi dobrá Dobrá budovy 1,1 1 1,1 Korekce 10 303 Kč 9 004 Kč 7 548 Kč Upravená hodnota

46

Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitoasti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Omezený

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 10 303 Kč

1,1 9 904 Kč

1 7 548 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

1 10 303 Kč

1 9 904 Kč

1 7 548 Kč

Vlak, autobus

Vlak, autobus

1 9 904 Kč

1 7 548 Kč

Výborná

Výborná

1 9 904 Kč Výborná 1 9 904 Kč Neaplikováno 1 9 904 Kč

1 7 548 Kč Dobrá 1,1 8 303 Kč Neaplikováno 1 8 303 Kč

Větší

Větší

0,9 8 913 Kč Neaplikováno 1 8 913 Kč

0,9 7 473 Kč Neaplikováno 1 7 473 Kč

8 913 Kč

7 473 Kč

2281852,4

1912969,9

304 209 Kč

292 238 Kč

2 586 061 Kč

2 205 208 Kč

Vlak, autobus Vlak, autobus

1 Korekce 10 303 Kč Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborná Výborná parkování 1 Korekce 10 303 Kč Upravená hodnota Atraktivita objektu Výborná Dobrá 1,1 Korekce 11 334 Kč Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno 1 Korekce 11 334 Kč Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost xxx Menší budovy 1,1 Korekce 12 467 Kč Upravená hodnota Jiná korekce Neaplikováno 1 Korekce 12 467 Kč Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 12 467 Kč 9 617,68 Kč jednotky Porovnávací hodnota 2067800,7 2094457,4 celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku 442 131 Kč 396 851 Kč Celková porovnávací 2 509 931 Kč 2 491 308 Kč hodnota

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, že tržní

hodnota

majetku

jako

celku

je po zaokrouhlení 2.510.000,- Kč.

47

indikovaná

porovnávací

metodou

Ocenění rodinného domu se závadami

Porucha stavby zaviněná špatnou údržbou objektu Statisticky bylo ověřeno, že na řádnou údržbu objektů by se mělo ročně vynaložit v průměru asi 1% jejich výchozí ceny. Z toho plyne, že roční opotřebení rodinného domu z minulé kapitoly, jehož cena za realizaci v roce 2007 činila cca 2 mil. je průměrně: 2.000.000 / 100 = 20.000,- Kč

na pravidelnou údržbu.

Je pochopitelné, že každoročně nebude vynakládána shodná cena za roční údržbu, navíc to nebude nutné v počátečních letech stáří objektu. Pokud by se však údržba zanedbávala například 20 let, bylo by potřeba vyčlenit na nutné práce 400.000,- Kč. V případě prodeje takto zanedbaného objektu, by se tato částka měla zohlednit v jeho prodejní ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu však takovýto postup neuvádí. Snad jen u objektů značně zchátralých lze použít analytickou metodu výpočtu opotřebování jednotlivých částí objektu.

Porucha stavby s podstatnou vadou Příklad: Na objektu z roku 1998 byla zanedbána údržba. Došlo k zatékání vody a podmáčení půdy pod základem. Důsledkem toho došlo k podklesnutí základového pásu a k prasknutí nosné zdi. V první řadě se ocení objekt běžnou metodou, jako by byl bez závady. Vypočítá se běžné opotřebení za 12 let a odečte od tržní hodnoty objektu.

48

Posoudí se rozsah poškození objektu a vypočítá se náklad na odstranění závad, včetně nákladů na práci s případným odstraněním poškozených částí a jejich likvidací. Tato cena se také odečte od tržní hodnoty objektu. Metodicky stanovaná tržní hodnota nemovitosti:

2,5 mil Kč.

Cena za opotřebení stavby (12 let x 1%):

300 tis. Kč

Cena po odečtení:

2,2 mil. Kč

Oprava konstrukce:

200 tis. Kč

Náklady na opravu:

70 tis. Kč

Náklady celkem:

270 tis. Kč

Tržní hodnota poškozeného objektu je tedy 1.930.000,- Kč. V oceňovacím předpisu takovýto postup není uveden, je možné vypočítat pomocí analytické metody stav jednotlivých konstrukcí. K tomu je však nutné započítat také náklady na jejich opravu.

Omezení stavby věcným břemenem Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Nelze-li cenu zjistit výnosovou metodou, oceňuje se právo jednotnou částkou 10.000,- Kč.

49

Část analytická Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Praha – východ Obecná charakteristika Popis regionu Okres Praha-východ je okresem ve Středočeském kraji. Jeho sídlem je město Praha, které ovšem není jeho součástí. Okres má rozlohu 754,91 km² a čítá téměř 130 tisíc obyvatel (hustota zalidnění je 171 obyvatel na 1 km²). V okrese Praha-východ je 110 obcí, z toho 8 měst a 4 městyse. V regionu je úplná občanská vybavenost. S Prahou má region výborné dopravní spojení. Součástí infrastruktury Pražské integrované dopravy se staly také příměstské linky autobusů a vlakových spojů. Zejména dráhy v poslední době doznávají významných rekonstrukcí. Tržní hodnoty nemovitostí na Praze – východ jsou ovlivněny celkovým stavem ekonomiky celé oblasti. Velký vliv má zejména blízkost Prahy. Jedním z nejdůležitějších faktorů jsou pracovní příležitosti regionu a nevysoká časová náročnost cestování za prací do hlavního města. Této skutečnosti využívá vysoké procento obyvatel. V regionu se celkem úspěšně daří rekultivovat brownfieldy. Praha – východ je také častým cílem investorských záměrů developerských společností, a to jak výstavbou bytových domů a dalších objektů k bydlení (tou je většina podnikatelských záměrů), tak průmyslové výstavby (například nájemních hal). Trh s nemovitostmi v okrese velmi dobře funguje.

Regionální segmentace Okres Praha – východ lze z hlediska trhu rozdělit na několik částí. Na obce s rozšířenou působností – Říčany a Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Na obce

50

s pověřeným obecním úřadem – Čelákovice, Kamenice, Kostelec nad Černými Lesy, Odolena Voda a Úvaly.

Analýza v jednotlivých segmentech trhu Pozemky: Trh s nemovitostmi vykazuje známky určité stabilizace, každopádně ceny se drží na hodnotách z let minulých, kdy měl vliv příznivý ekonomický vývoj. Díky stálým nabídkám

developerských

společností,

jejichž

ceny

se

víceméně

nijak

nepřizpůsobovaly nastalé ekonomické krizi, kupní i prodejní ceny nemovitostí mají mírnou tendenci k růstům. Nejvyšší nárůst se projevil u pozemků určených k výstavbě rodinných domů, případně

u

pozemků

určených

územním

plánem

k zástavbě

s napojením

inženýrských sítí. Ceny pozemků jsou ovlivněny přímou úměrou dostupné vzdálenosti k hlavnímu městu. Cenový rozsah obdobných pozemků v přepočtu na základní jednotku 1m2 je tedy zpětně snadno dedukovatelný. Pohybuje se v rozmezích 900,- až 3.600,- Kč. Průměrná hodnota za obvyklý pozemek (800 – 1.600 m2) pro stavbu rodinného domu se pohybuje mezi 1.500,- až 2.500,- Kč dle lokality. Byty: Díky přílivu pracujících do hlavního města se v blízkých lokacích Praze drží ceny na vysoké úrovni srovnatelné s Prahou samotnou. Má za to i trend klidnějšího bydlení, avšak v kvalitním dosahu metropole. V přepočtu na základní jednotku podlahové plochy v cenách logicky vedou malometrážní byty. V moderní době je nesmyslné určovat cenu za bytovou jednotku podle kategorií. Daleko přehlednějším kritériem pro orientaci v ceně bude rozdělení podle metráží. Je tak získán přehled o trhu a potlačena možná spekulace. Rozmezí cen srovnatelných bytů v OV. Byty do 30 m2:

cena se pohybuje okolo 50 tisíc Kč/m2

Byty do 50 m2:

cena se pohybuje v rozmezí 33 až 43 tisíc Kč/m2

Byty od 50 do 100 m2:

cena se pohybuje v rozmezí 20 až 33 tisíc Kč/m2

Byty nad 100 m2:

cena se pohybuje v rozmezí 25 až 35 tisíc Kč/m2 51

U luxusních nebo nadstandardních verzí se cena pohybuje řádově o 10 tisíc nad průměrnou cenou za 1 m2. Je pochopitelné, že čím menší bytová jednotka tím dražší v přepočtu tržní hodnoty na plochu. Od hranice 70 metrů čtverečních začínají být ceny konstantnější. Rodinné domy: Ceny jsou poslední dobou vyrovnaná bez znatelnějšího nárůstu. Cenové rozmezí tržních hodnot rodinných domů je značně individuální.

Podle umístění

v jednotlivých segmentech regionu se ceny průměrně pohybují mezi 3.000.000,až 5.000.000,- Kč. Na nižších hodnotách se obvykle drží nemovitosti s nutností alespoň částečné rekonstrukce, většinou díky zanedbané údržbě. Nájemné: Ceny za pronájem a nájem se značně liší poskytnutím komfortem bydlení. Ceny nájmů v přilehlých obcích ku Praze jsou téměř totožné s cenami nájmů okrajových částí Prahy. Studené nájemné za dvoupokojový byt se pohybuje v rozmezí 5.500,- až 12.000,Kč.

52

Závěr Aby byl člověk kvalitním odhadcem/znalcem, je nutná komplexní orientace v oborech oceňování a stavitelství. Je nevyhnutelná dokonalá znalost trhu nemovitostí. Je potřebné neustále aktualizovat nabyté informace. Úloha odhadce je „běh na dlouhou trať“. Tématem této bakalářské práce bylo zmapovat a popsat základní stavebně-technické vlastnosti staveb a zároveň upozornit na fakt, že veškeré stavební procesy je vhodné analyzovat z více pohledů. Cílem teoretické části bylo nastínit možné varianty závad. Poukázat na provázanost vývoje stavby. Upozornit na spojitosti a následně analýzu jejich faktorů promítnout do odhadu ceny nemovitosti. Nebylo možné v rámci této práce zahrnout celé spektrum problematiky závad. Dalším cílem bylo použití metod oceňování k získání odhadu tržní hodnoty nemovitosti. Při práci s komparační metodou bylo třeba volit správné korekční činitele jednotlivých faktorů, které vyjadřovaly vztahy a souvislosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými nemovitostmi.

53

Seznam použité literatury 1. Kolektiv autorů: BRADÁČ, FIALA a HLAVINKOVÁ. Nemovitosti, oceňování a právní vztah. Linde Praha, a.s. 2007. ISBN 978-80-7201-679-2 2. KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. Praha, Grada Publishing, 1999 3. Kolektiv autorů: VLČEK, MOUDRÝ, NOVOTNÝ, BENEŠ, MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. ERA group spol. s r.o. 2001. ISBN 80-86517-10-1 4. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2001. ISBN 978-80-7265-101 5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN 80-7265-085-8 6. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2008. ISBN 978-80-128-3 7. ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA. Obytné budovy ČSN 73 4301. 2004. Český normalizační institut. 8. ÚZ. Oceňování, zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy. 2009. Sagit, a.s. ISBN 978-80-7208-726-6 9. ÚZ. Stavební zákon a vyhlášky. 2009. Sagit, a.s. ISBN 978-80-7208-759-4 10. Kolektiv autorů. Skriptum kurzu „Vady a poruchy staveb – poučení z chyb“. 2010 11. Internetový encyklopedický portál. www.wikipedie.cz

54

Seznam příloh Příloha č. 1

Elektronické výpisy z katastru nemovitostí

Příloha č. 2

Elektronická kopie katastrální mapy

Příloha č. 3

Projektová dokumentace objektu

Příloha č. 4

Seminární práce – Trhliny v konstrukcích

Příloha č. 5

Seminární práce – Odstraňování příčin trhlin v konstrukcích

Příloha č. 6

Osvědčení

55